1、金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宝龙工业区项目宝龙工业区项目前期策划案前期策划案1 1金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载目录目录CONTENTS区域市场分析项目分析项目初步定位和发展方向建议030316162424宝龙工业区项目宝龙工业区项目金众集团项目开发时机建议24243737项目公寓和住宅价格目标35352 2金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做2、到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域市场分析区域市场分析3 3金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载龙岗中心城片区龙岗中心城片区宝龙碧岭宝龙碧岭工业城片区工业城片区 坪山片区坪山片区p 从区域特征和房地产开发现状来看，龙岗中心城、宝龙工业区龙岗中心城、宝龙工业区龙岗中心城、宝龙工业区龙岗中心城、宝龙工业区和坪山街道和坪山街道和坪山街道和坪山街道三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解。p 三个片区通过三个片区通过三个片区通过三个片区通过“宝荷宝荷宝荷宝荷宝龙公路宝龙公路宝龙公路3、宝龙公路”贯穿贯穿贯穿贯穿。片区划分片区划分片区划分片区划分4 4金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载pp宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区占地10平方公里，碧岭工业区，碧岭工业区，碧岭工业区，碧岭工业区占地20平方公里;pp开发区入驻标准比较高，开发区入驻标准比较高，开发区入驻标准比较高，开发区入驻标准比较高，如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件；p工业区内规划有公园、学校、医院公园、学校、医院公园、学校、医院公园、学校、医院等相关配套，预计在5年内完成，偿还用地规定不可兴偿4、还用地规定不可兴偿还用地规定不可兴偿还用地规定不可兴建民用住宅建民用住宅建民用住宅建民用住宅。p企业用地10101010万平米以内不能在厂区内建造宿舍，万平米以内不能在厂区内建造宿舍，万平米以内不能在厂区内建造宿舍，万平米以内不能在厂区内建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套区内的住宅与宿舍。宝龙宝龙宝龙宝龙碧岭工业区碧岭工业区碧岭工业区碧岭工业区整体规划整体规划整体规划整体规划 宝龙工业区宝龙工业区碧岭工业区碧岭工业区注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室5 5金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地5、产资料下载宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区招商经营情况调查招商经营情况调查招商经营情况调查招商经营情况调查 pp工业区内现工业区内现工业区内现工业区内现1/41/41/41/4项目已投产，项目已投产，项目已投产，项目已投产，1/41/41/41/4在建，另在建，另在建，另在建，另1/21/21/21/2项目未动工项目未动工项目未动工项目未动工，其中为芯片制造业预留100万 平米土地（ST项目已经使用36万平米）;在建企业将于近1-2年入驻。pp现已签署现已签署现已签署现已签署48484848家企业及工厂入驻，家企业及工厂入驻，家企业及工厂入驻，家企业及工厂入驻，如：比亚迪，方正微电子，6、兄弟亚洲等，首批企业规模均在10万平米以上；p工业区产业结构为三类：芯片产业制造与微电子（如深爱，BROTHER），汽车制造与零配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思达仪表）。比亚迪比亚迪思达思达五洲龙五洲龙同洲同洲尚荣尚荣创维创维方正方正天马天马兄弟亚洲兄弟亚洲深爱深爱雄震科技雄震科技京能京能富达富达注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室6 6金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载pp工业区现有人口约工业区现有人口约工业区现有人口约工业区现有人口约2 2万人左右；万人左右；万人左右；万人左右；7、p区内工厂区内工厂管理人员与普通员工管理人员与普通员工管理人员与普通员工管理人员与普通员工比例分为两大类：比例分为两大类：芯片电子类高科技企业约为芯片电子类高科技企业约为芯片电子类高科技企业约为芯片电子类高科技企业约为1 1 1 1：1 1 1 1，而，而，而，而生产内类企业约为生产内类企业约为生产内类企业约为生产内类企业约为1 1 1 1：100100100100；pp工业区内整体文化素质较高工业区内整体文化素质较高工业区内整体文化素质较高工业区内整体文化素质较高，高管人员多具，高管人员多具高学历或有海外留学背景高学历或有海外留学背景高学历或有海外留学背景高学历或有海外留学背景，大部分为博士8、大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。pp基层人员基层人员基层人员基层人员工资大多在工资大多在3000300050005000元左右元左右，管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万元以上元以上元以上元以上。宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区人员构成状况调查人员构成状况调查人员构成状况调查人员构成状况调查注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室7 7金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！9、为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载p工业区配套有专门的生活区工业区配套有专门的生活区，但配套较差，多为简单的员工宿舍，整体档次较低；多为简单的员工宿舍，整体档次较低；p目前工业区无中高档商业和居住物业开发，工业区无中高档商业和居住物业开发，工业区无中高档商业和居住物业开发，工业区无中高档商业和居住物业开发，内部分企业有建设高档员工住宅的意图内部分企业有建设高档员工住宅的意图内部分企业有建设高档员工住宅的意图内部分企业有建设高档员工住宅的意图；p工业区内企业工业区内企业高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区高级管理人员均居住10、在龙岗中心城或关内市区高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区，公司有班车接送；公司有班车接送；pp普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区。宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区开发和居住现状调查开发和居住现状调查开发和居住现状调查开发和居住现状调查8 8金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载p经营发展状况：经营发展状况：在建项目的企业将陆续入驻；在建项目的企业将陆续入驻；在建项目的企业将陆续入驻；在建项目的企业将陆续入驻；p人口规模：人口规模：工业区内人口将由工11、业区内人口将由工业区内人口将由工业区内人口将由2 2万人增加到万人增加到万人增加到万人增加到5 5万人左右万人左右万人左右万人左右；p配套建设：配套建设：工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在5 5年内完成，年内完成，年内完成，年内完成，2-32-3年内年内年内年内会相继启动；会相继启动；会相继启动；会相继启动；p商品房需求：商品房需求：中、高级员工居住需求进一步暴露中、高级员工居住需求进一步暴露中、高级员工居住需求进一步暴露中、高级员工居住12、需求进一步暴露。宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区宝龙工业区未来未来未来未来2-32-3年发展情况预测年发展情况预测年发展情况预测年发展情况预测 注：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果9 9金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载三大片区客户发展形式分析三大片区客户发展形式分析三大片区客户发展形式分析三大片区客户发展形式分析龙龙岗中心城片区岗中心城片区宝龙碧岭宝龙碧岭工业城片区工业城片区 坪山片区坪山片区龙岗中心城龙岗中心城未来龙岗商业文化居未来龙岗商业文化居未来龙岗商业文化居未来13、龙岗商业文化居住中心，住中心，住中心，住中心，配套齐全，发展商实力雄厚，潜在供应量大，客户群客户群客户群客户群将会辐射整个龙岗乃将会辐射整个龙岗乃将会辐射整个龙岗乃将会辐射整个龙岗乃至深圳关内。至深圳关内。至深圳关内。至深圳关内。坪山片区坪山片区未来龙岗居住中心之未来龙岗居住中心之未来龙岗居住中心之未来龙岗居住中心之一，一，一，一，配套基本成熟，自然景观丰富，潜在供应量大，对周边市对周边市对周边市对周边市场有一定的辐射能力。场有一定的辐射能力。场有一定的辐射能力。场有一定的辐射能力。宝龙碧岭片区宝龙碧岭片区重要工业区之一重要工业区之一重要工业区之一重要工业区之一，生，生活配套等相对比较落活配套14、等相对比较落后，整体缺乏居住氛后，整体缺乏居住氛围围，商住物业辐射能商住物业辐射能商住物业辐射能商住物业辐射能力弱，客户群单一。力弱，客户群单一。力弱，客户群单一。力弱，客户群单一。1010金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载对于工业区内物业而言，对于工业区内物业而言，对于工业区内物业而言，对于工业区内物业而言，如何通过自身项目的打造，如何通过自身项目的打造，如何通过自身项目的打造，如何通过自身项目的打造，吸引吸引吸引吸引工业区客户，工业区客户，工业区客户，工业区客户，避免避免避免避免其向周边片区15、流失其向周边片区流失其向周边片区流失其向周边片区流失将是项目定位和营销工作的重点。将是项目定位和营销工作的重点。将是项目定位和营销工作的重点。将是项目定位和营销工作的重点。区域市场分析小结区域市场分析小结区域市场分析小结区域市场分析小结1111金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目分析项目分析1212金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载地块现状分析地块现状分析地块现状分析地块现状分析N北项目地块项目16、地块天马厂区天马厂区BROTHER亚洲亚洲天马厂区宿舍天马厂区宿舍小型家私厂小型家私厂空地空地空地空地空地空地地块现状综述地块现状综述：项目地块为工业区内的一块空地，目前地块内杂草丛生。东北面与北面相邻于大型外资企业；而西面为中小型家私厂；其他面向均为空地。地势平坦，地块相对较方正，但东南角为规划的福利房用地。1313金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载龙龙龙龙岗岗岗岗中中中中心心心心城城城城街街街街道道道道宝龙宝龙碧岭工业区园区碧岭工业区园区坪坪山山街街道道马峦山风景区马峦山风景区本项目本项目项17、目区位分析项目区位分析项目区位分析项目区位分析横 坪 公 路 惠盐高速公路宝龙大道通通往往坪坪山山通往通往汕头汕头惠州惠州金金龙龙大大道道深汕公路1414金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析S优势容积率低，具备一定的规模；容积率低，具备一定的规模；发展商发展商品牌资源地块地块方正/平整，利于小区整体形象建立；片区间路网完善，较通达；片区高规格要求其他人员消费能力相对较高。O机会片区内商品房供应空白片区内商品房供应空白，缺乏竞争物业；政府规划规定：政府18、规划规定：1010万平米以下厂区，不得配万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍；建厂内宿舍；近2年内数十家新企业进驻，人口从2万人增加5万人。T威胁 龙岗中心城及坪山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群；片区内功能配套规划不明确。片区生活配套缺乏片区生活配套缺乏；交通极其不便，仅少量通往横岗及葵涌巴士；片区主要为工业用地片区主要为工业用地，而居住气氛薄弱；居住配套不完善；W劣势1515金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析小结：小结：小结：小结：优势优19、势优势优势+机会机会机会机会：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无同类物业供应；同类物业供应；同类物业供应；同类物业供应；劣势劣势劣势劣势+威胁威胁威胁威胁：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城和20、龙岗片区的威胁。和龙岗片区的威胁。和龙岗片区的威胁。和龙岗片区的威胁。1616金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目开发战略思路项目开发战略思路项目开发战略思路项目开发战略思路抓住片区内潜在客户群，抓住片区内潜在客户群，抓住片区内潜在客户群，抓住片区内潜在客户群，细分、锁定目标客户群细分、锁定目标客户群细分、锁定目标客户群细分、锁定目标客户群；针对目标客户群需求，针对目标客户群需求，针对目标客户群需求，针对目标客户群需求，为客户度身定做为客户度身定做为客户度身定做为客户度身定做；通过通过通过通过21、规划设计和产品创新规划设计和产品创新规划设计和产品创新规划设计和产品创新，提升项目的整体竞争力；，提升项目的整体竞争力；，提升项目的整体竞争力；，提升项目的整体竞争力；抢先启动项目抢先启动项目抢先启动项目抢先启动项目，在片区内占得先机！，在片区内占得先机！，在片区内占得先机！，在片区内占得先机！1717金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目初步定位和发展方向建议项目初步定位和发展方向建议1818金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量22、房地产资料下载海量房地产资料下载企业工厂员工企业工厂员工村民村民+管理人员管理人员（基层、中层）（基层、中层）高层管理高层管理及海归及海归普通员工和工人普通员工和工人为片区主要人员组成部分；为片区主要人员组成部分；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动工作流动性较大工作流动性较大为片区第二大组成人员；为片区第二大组成人员；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进 心强，消费能力较强；心强，消费能力较强；多数仍以公交23、车为主要交通工具，少数为多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族有车一族”；部分员工流动性大。部分员工流动性大。该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求，追求，消费承受能力强；消费承受能力强；该群为该群为“有车一族有车一族”，出入片区外较方便，容易被周边配套完善，出入片区外较方便，容易被周边配套完善 的区域分流；的区域分流；物业使用物业使用客户群客户群物业使用物业使用客户群客户群拥有自有物业，手中握有大量闲余资金；习惯于在本片区内生活;购物、上学、医疗需外假于龙岗24、中心区或坪山。物业购买物业购买客户群客户群片区人口结构分析片区人口结构分析片区人口结构分析片区人口结构分析1919金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载选择物业可能目的分析选择物业可能目的分析选择物业可能目的分析选择物业可能目的分析目的目的 租租 用用投投 资资自自 用用备注备注村民村民相对而言其购房自住多会选择居住氛围比较成熟的区域。高层管理高层管理及海归及海归他们会因企业团购而租用，但投资与自用的机率会小些。中基层中基层管理人员管理人员他们会因企业团购而租用，但投资与自用的机率比较小。普通员工和25、工普通员工和工人人由于承受能力低，无法进行个人投资与租用，除非企业整体购买/租用。人群人群p对于对于村民村民村民村民而言，其选择本项目而言，其选择本项目购房自住的可能性较小购房自住的可能性较小购房自住的可能性较小购房自住的可能性较小，但如果项目，但如果项目有投资价值，其会考有投资价值，其会考有投资价值，其会考有投资价值，其会考虑用来投资虑用来投资虑用来投资虑用来投资；p企业和工厂企业和工厂中高层员工中高层员工中高层员工中高层员工将会是项目的主要将会是项目的主要使用者使用者使用者使用者，也，也会有部分人会购买自住或投资。会有部分人会购买自住或投资。会有部分人会购买自住或投资。会有部分人会购买自住26、或投资。2020金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向为工厂、企业中高层管理人员为工厂、企业中高层管理人员为工厂、企业中高层管理人员为工厂、企业中高层管理人员 度身定做的度身定做的度身定做的度身定做的投资型物业投资型物业投资型物业投资型物业2121金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载工厂、企业中高层管理人员特征分析工厂、企业中高层管理人员特征分析工厂、企业27、中高层管理人员特征分析工厂、企业中高层管理人员特征分析p多为一人独居或多为一人独居或2口、口、3口人小家庭口人小家庭p个人修养和文化层次较高个人修养和文化层次较高p见多识广，有一定的国际视野见多识广，有一定的国际视野p多为技术出身，比较多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间p在企业和工厂担当重要的职务，个人在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高收入较高p居住在龙岗中心城或关内市区居住在龙岗中心城或关内市区，每天上下班都由公司班车接送；，每天上下班都由公司班车接送；或与普或与普通员工混住在一起通员工混住在一起p对居住现状不满意，希28、望工作、生活能很好解决对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决2222金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载工厂、企业中高层管理人员工厂、企业中高层管理人员工厂、企业中高层管理人员工厂、企业中高层管理人员住房需求住房需求住房需求住房需求特征分析特征分析特征分析特征分析p上下班方便上下班方便p私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起与自己同级别的群体居住在一起p生活便利，能生活便利，能满足日常生活所需满足日常生活所需p房子不宜过大，房子29、不宜过大，够用即可够用即可，关键是方便使用，关键是方便使用p主要需求户型主要需求户型单房、单房、2房或房或3房房p物业管理到位，物业管理到位，居住生活安全有保障居住生活安全有保障2323金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载献给献给献给献给 工业区精英阶层的工业区精英阶层的工业区精英阶层的工业区精英阶层的 高档高档高档高档 居住生活区居住生活区居住生活区居住生活区项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位2424金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到30、！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载5万人 意味着什么？背景资料分析背景资料分析宝龙工业区宝龙工业区目标客户群人数匡算目标客户群人数匡算目前状况目前状况 总人数：总人数：约约约约20,00020,00020,00020,000人人人人 管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的15%15%左右，左右，约约约约3000300030003000人左右人左右人左右人左右 中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的20%20%左右，左右，约约约约600600600600人左右人左右人左右人左31、右（注：以上数据来源“宝龙工业区管理办公室”）如果有合适的房子，如果有合适的房子，30%-50%30%-50%30%-50%30%-50%的人员表示愿意住在单位附近！的人员表示愿意住在单位附近！（注：以上数据来源“中原对BROTHER”思达仪表等企业管理人员的初步电话访问初步电话访问，详细数据有待大样本调查验证！）管理层和技术专家骨干人数：管理层和技术专家骨干人数：约约约约7500750075007500人左右人左右人左右人左右 中高层管理人员和专家人数：中高层管理人员和专家人数：约约约约1500150015001500人左右人左右人左右人左右2525金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中32、原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载背景资料分析背景资料分析宝龙工业区宝龙工业区目标客户群人数分析参考结论目标客户群人数分析参考结论p目前目前有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为10001000人左右人左右人左右人左右，其中其中“中高层管理人员和专中高层管理人员和专家家”约占约占200人左右。人左右。p未来未来2-3年内，年内，有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为25002500人左右人左右人左右人左右，其中，其中“中高层管理人中高层管理人员和专家员和33、专家”约占约占500人左右。人左右。pp中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员 =1 1：4 42626金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目产品定位初步构想项目产品定位初步构想项目产品定位初步构想项目产品定位初步构想项目项目分为三个独立的区域，以充分保证项目私密性分为三个独立的区域，以充分保证项目私密性公寓区公寓区住宅区住宅区商业区商业区客户34、定位：中层管理人员 技术人员产品定位：单身公寓和一房 单套面积3050M2总建面：4.544万M2总套数：约1000套左右定位：为社区提供日常生活所需的为社区提供日常生活所需的 “小而全小而全小而全小而全”社区型商业配套社区型商业配套业态初步考虑和面积分布匡算：社区超市(1000M2左右)餐饮业(1000-1500M2左右)图书馆、会所（500-1000 M2左右）其他提升居民素质的配套总建面：5000-6000M5000-6000M2 2左右左右客户定位：中高层管理人员 专家和高级技术人员产品定位：实用型2房和3房 单套面积70110M2总建面：调整到2.1万M2左右总套数：约220套左右p35、未来未来2-3年宝龙工业区目标客户基本可消化项目规划的年宝龙工业区目标客户基本可消化项目规划的1220套左右的单位。套左右的单位。2727金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载指标指标数据数据土地面积51135.7平方米建筑容积率1.66建筑覆盖率35%总建筑面积72000平方米配套公寓 45440平方米住宅 21000平方米左右商业 5000-6000平方米项目指标调整建议项目指标调整建议项目指标调整建议项目指标调整建议指标指标数据数据土地面积51135.7平方米建筑容积率1.66建筑覆盖率35%36、总建筑面积72000平方米配套公寓 45440平方米公寓配套设施(食堂、物管)10191平方米住宅 14769平方米商业 1400平方米2828金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目开发时机建议项目开发时机建议2929金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载市场情况：未来未来2 2年片区商品房为市场空白点年片区商品房为市场空白点周边配套完善时间：预计预计5 5年内完善生活配套年内完善生活配套 未来发展前37、景：未来未来2 23 3年内人口发展到年内人口发展到5 5万人万人规划限制：1010万平米以内厂区不得配建宿舍万平米以内厂区不得配建宿舍抓住时机抓住时机，尽早入市！尽早入市！现阶段开始启动项目现阶段开始启动项目现阶段开始启动项目现阶段开始启动项目 争取在争取在争取在争取在2006200620062006年底和年底和年底和年底和2007200720072007年初年初年初年初即可推象市场即可推象市场即可推象市场即可推象市场关于项目开发时机建议关于项目开发时机建议关于项目开发时机建议关于项目开发时机建议3030金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房38、商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目公寓和住宅价格目标项目公寓和住宅价格目标3131金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目价格目标项目价格目标项目价格目标项目价格目标龙岗中心城龙岗中心城目前均价：目前均价：目前均价：目前均价：4500-52004500-5200未来未来未来未来2-32-3年内：年内：年内：年内：60006000左右左右左右左右坪山片区坪山片区目前均价：目前均价：目前均价：目前均价：3500-38003500-3800未来未来未来未来2-32-3年内：年内：年内：年39、内：4500-50004500-5000左右左右左右左右级差1000左右权衡价格影响因素：周边环境、地理位置、发售时机及本项目可挖掘的空间等，权衡价格影响因素：周边环境、地理位置、发售时机及本项目可挖掘的空间等，项目价项目价项目价项目价格应紧跟两个竞争片区价格走势，单价向格应紧跟两个竞争片区价格走势，单价向格应紧跟两个竞争片区价格走势，单价向格应紧跟两个竞争片区价格走势，单价向“坪山市场坪山市场坪山市场坪山市场”看齐看齐看齐看齐。根据目前市场情况预测项目未来公寓和住宅总体单价可达到：根据目前市场情况预测项目未来公寓和住宅总体单价可达到：4500-50004500-50004500-50004500-5000元元元元/平方米平方米平方米平方米3232金众应标项目金众应标项目中原地产诚挚奉献中原地产诚挚奉献为您，我做到！为您，我做到！ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司2005-9-52005-9-5预祝项目圆满开发成功！预祝项目圆满开发成功！3333