1、站西里休闲风情商业街站西里休闲风情商业街项目定位策划提案项目定位策划提案来自资料搜索网()海量资料下载 商业地产！对于多数开发商来说商业地产！对于多数开发商来说 ，一直是利润的诱惑与，一直是利润的诱惑与致命的风险交织的领域。致命的风险交织的领域。对于成功者，出售物业的赚了个盆满钵盈，保留物业的，对于成功者，出售物业的赚了个盆满钵盈，保留物业的，就像种下一颗摇钱树，只要过了市场培育期，巨大的利润源源就像种下一颗摇钱树，只要过了市场培育期，巨大的利润源源不断地涌来。不断地涌来。但对于操作不当的开发商来说，商业地产就像一场恶梦！但对于操作不当的开发商来说，商业地产就像一场恶梦！经营举步维艰，资金永久2、套牢，企业丧失了持续发展的能力。经营举步维艰，资金永久套牢，企业丧失了持续发展的能力。本司认为：商业地产属于复合型地产，只有同时具备商业策划与地产策划能力的开发商或策划顾问机构才能确保商业地产开发的成功。前前 言言 纵横方略策划顾问团队骨干成员多从商业零售行业出身，纵横方略策划顾问团队骨干成员多从商业零售行业出身，对商业经营和地产开发都较为熟悉。对商业地产在后期经营过对商业经营和地产开发都较为熟悉。对商业地产在后期经营过程中产生的弊端和问题有着切身的体会。程中产生的弊端和问题有着切身的体会。针对贵司要求的商业街定位问题，我们将从认识商业街、针对贵司要求的商业街定位问题，我们将从认识商业街、本项3、目的本项目的SWOT分析、本项目的经营业态定位三方面来阐述我分析、本项目的经营业态定位三方面来阐述我们对本项目的一些看法。关于项目的传播、投资、执行、销售们对本项目的一些看法。关于项目的传播、投资、执行、销售控制和项目运营的创意行销方案不在本次提案范围。控制和项目运营的创意行销方案不在本次提案范围。同时，限于时间和缺乏必要的沟通，本提案不足之处还请同时，限于时间和缺乏必要的沟通，本提案不足之处还请贵司不吝斧正！贵司不吝斧正！前前 言言 站西里休闲风情商业街项目定位策划提案站西里休闲风情商业街项目定位策划提案一、认识商业街1.11.1关于商业地产和商业街关于商业地产和商业街所谓商业地产就是为商业4、流通（包括服务性商业）搭建一个实体平台。从功能特点来看，有零售、餐饮、娱乐、健身服务，休闲等。既可以是单一功能经营，也可是多种功能复合经营。商业地产零售 餐饮 服务休闲 娱乐 批发流通性商业服务性商业1.21.2商业地产定位分类商业地产定位分类在分类上，有按行业划分、消费行为划分、建筑形式划分、市场范围划分、规模划分等多种分类形式。但就今天我们所讨论的项目来说，就是按照业态分类，商业地产中的商业街模式。商 业（步行)街流通型商业地产旅游地产社区商业地产购物中心未来最具前景的商业地产业态商 业（步行)街1.311.31商业街的构成商业街的构成 商业（步行）街是一种室内外相结合的购物空间。由一条城5、市主 干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对固定区域。商业街 具有商品贸易、旅游、休闲、文化四大功能。1.32商业街发展现状商业街发展现状（1）、发展简况：2004年根据中国商业街工作委员会的统计，全国商业街超过了3000条，总长度超过了1800公里，商业街越建越长，规模越建越大，有的市提出要建百条商业街的宏伟构想。据其预测，在三到五年之内，商业街将伴随商业地产的快速发展，我国的商业街的总数将会突破5000条。北京王府井上海南京路1.32商业街发展现状商业街发展现状（1）、发展简况：2004年根据中国商业街工作委员会的统计，全国商业街超过了3000条，总长度超过了1800公里，商业街越建越长，6、规模越建越大，有的市提出要建百条商业街的宏伟构想。据其预测，在三到五年之内，商业街将伴随商业地产的快速发展，我国的商业街的总数将会突破5000条。长沙黄兴街沈阳中街1.33商业街发展现状商业街发展现状商业街发展简况：2004年根据中国商业街工作委员会的统计，全国商业街超过了3000条，总长度超过了1800公里，商业街越建越长，规模越建越大，有的市提出要建百条商业街的宏伟构想。据其预测，在三到五年之内，商业街将伴随商业地产的快速发展，我国的商业街的总数将会突破5000条。苏州观前街乌鲁木齐中山路1.33商业街发展现状商业街发展现状 中国十大商业街概况中国十大商业街概况北京王府井北京王府井 1157、01150米米 60-12060-120万人万人/日日 5454亿元亿元/年年 上海南京路上海南京路 10331033米米 150150万人万人/日日 160160亿元亿元/年年南京新街口南京新街口 1 1平方公里平方公里50-10050-100万人万人/日日158158亿元亿元 /年年 苏州观前街苏州观前街 40-5040-50万人万人/日日大连天津街大连天津街 10541054米米15-6015-60万人万人/日日1.33商业街发展现状商业街发展现状 中国十大商业街概况中国十大商业街概况乌鲁木齐中山路乌鲁木齐中山路 13601360米米 13.713.7万万人人/日日23.8723.87亿8、元亿元天津和平路天津和平路 21002100米米 30-7030-70万万人人/日日沈阳中街沈阳中街 15001500米米 60-10060-100万万人人/日日 8080亿元亿元长沙黄兴南路长沙黄兴南路 838838米米2323万万人人/日日1515亿元亿元芜湖中山路芜湖中山路 690690米米2525亿元亿元1.4商业街发展趋势商业街发展趋势规划分布更加普及化规划分布更加普及化商业竞争更加白热化商业竞争更加白热化 开发运营更加专业化开发运营更加专业化经营业态趋向主题化经营业态趋向主题化 主题商业地产、特色商业地产即特色商业街是商业街未来发展的趋势，通常是以经营内容所表现出来的风格效果来界定9、。1.5特色休闲商业街特色休闲商业街(上海上海)静安区静安区吴江路休闲小吃街吴江路休闲小吃街 以休闲、小吃、娱乐为主要特色 静安区静安区华山路欧美风情街华山路欧美风情街 以酒吧、咖啡、旅游特色酒吧、咖啡、旅游特色见长见长 1.5特色休闲商业街特色休闲商业街(上海上海)长宁区长宁区新华路影视文化街新华路影视文化街 以宁静幽雅的欧陆风情以宁静幽雅的欧陆风情花园马路著称花园马路著称 闵行区闵行区 江川路江川路中华香樟一条街中华香樟一条街 以绿化、休闲为主题以绿化、休闲为主题 1.5特色休闲商业街特色休闲商业街(上海上海)嘉定区嘉定区新城路生态景观街新城路生态景观街 以植物多样化、配以雕塑以植物多样化10、配以雕塑灯光为主要特色灯光为主要特色 黄浦区豫园黄浦区豫园方浜路上海老街方浜路上海老街 以中国古代建筑扬名以中国古代建筑扬名 1.5其它城市的一些商业街其它城市的一些商业街北京怡景园的国际风情街（东欧服装街）广州星河湾的夏威夷风情商业街深圳万科城的西班牙风情街常州奥林匹克花园的澳洲风情商业街重庆东方港湾花园的英伦风情街广州雅居乐花园的欧洲风情商业街广州保利香槟花园的法式风情街 站西里休闲风情商业街项目定位策划提案站西里休闲风情商业街项目定位策划提案二、本项目分析2.1 本项目位置描述本项目位置描述 宗地位于原站西里地区，南临铁路南站火车道，北邻正在建设的渤海明珠社区，隔渤海明珠为秦皇岛城市主11、干道河北大街，西临红旗路地道桥口，东临四道桥路口，再往东为秦皇岛商圈。现地上附着物已全部拆除。2.2 本项目宗地照片本项目宗地照片2.3 本项目本项目SWOT分析分析 优势(Strength)劣势(Weakness)秦皇岛地产整体形势较好，有相当的投资市场。与城市主干线河北大街并行 从商业地产开发角度适合定位为商业街。翰升地产的品牌优势 700米长商业街作为秦皇岛这样的城市等级，显得过长，体量过大。商业街过长，在消防与客流聚散功能上都存在一定问题。东西过长，南北封闭，没有辅助街巷，不便聚集人气。偏离城市商圈，在定位上自然过窄。机会(Opportunity)风险(Threat)2.3 本项目本项12、目SWOT分析分析秦皇岛从城市发展的角度需要一条商业街。港务局搬迁已通过政府规划，未来这一区域升值空间很大。前期定位要准确。后期的商业管理经营。渤海明珠项目 站西里休闲风情商业街项目定位策划提案站西里休闲风情商业街项目定位策划提案三、站西里项目定位3.1 本项目定位本项目定位 定位：一条以时尚文化为主题，以新生活方式作为文化内涵的特色（非专业）休闲风情商业街。3.1 本项目定位概念诠释本项目定位概念诠释LIVINGMALL（全生活广场）概念（全生活广场）概念 起源于台北，指温情的环境加商业娱乐。起源于台北，指温情的环境加商业娱乐。商业地产的定位和住宅不同，住宅是消费品，满足引导客户的需求就可以13、。而商业是一种投资。商业地产的主旨是“经营创造价值”，没有经营，就是一座死不动产，不能产生效益。经营的本身有很多种元素，如：位置、客流、体量、业态、消费群、企业品牌、商品结构、价格体系、服务质量、营销手段等，其中重要的就是客流，因此了解项目本身及周边现状及未来发展是我们定位的根本。从竞争市场分析，现有商业业态，也是必须参考的因素。3.2 本项目定位分析本项目定位分析特色：特色（非专业）商业街色彩，辅之少量的综合配套服务。特色：特色（非专业）商业街色彩，辅之少量的综合配套服务。秦皇岛作为三线城市，与经营成功的中国十大著名商业街对比而言秦皇岛作为三线城市，与经营成功的中国十大著名商业街对比而言 一14、条一条700米长的商业街，单一的主题经营是很难保障充足的客源。米长的商业街，单一的主题经营是很难保障充足的客源。本项目所在位置偏离主要街道及主要商圈，难以聚集常规消费客流，本项目所在位置偏离主要街道及主要商圈，难以聚集常规消费客流，定位普通消费群体显然不足以支撑后期经营。定位普通消费群体显然不足以支撑后期经营。考虑本项目的定位，必须立足突出特色，针对特定消费群体，实现考虑本项目的定位，必须立足突出特色，针对特定消费群体，实现 综合服务，自成体系。综合服务，自成体系。定位解读定位解读1：3.2 本项目定位分析本项目定位分析以时尚文化为主题，以新生活方式作为文化内涵的特色以时尚文化为主题，以新生活15、方式作为文化内涵的特色 随着人们物质生活水平的不断提高，休闲商业正在成为各个商业房地随着人们物质生活水平的不断提高，休闲商业正在成为各个商业房地 产开发的热点，这是人们从基本的物质生活需求逐渐转到对精神生活产开发的热点，这是人们从基本的物质生活需求逐渐转到对精神生活 需求的必然结果。需求的必然结果。本项目的商业体量相对较大，普通客流难以支撑经营，只有定位中本项目的商业体量相对较大，普通客流难以支撑经营，只有定位中 高端消费。时尚文化主题，新兴休闲生活方式是必然的定位选择。高端消费。时尚文化主题，新兴休闲生活方式是必然的定位选择。中高档餐饮虽然是一种不错的选择，但辅路交通有很大限制。直接影中高档16、餐饮虽然是一种不错的选择，但辅路交通有很大限制。直接影 响客流状况，不利于后期经营。响客流状况，不利于后期经营。定位解读定位解读2：3.2 本项目定位分析本项目定位分析机会：秦皇岛目前还没有一条真正意义上的休闲商业街机会：秦皇岛目前还没有一条真正意义上的休闲商业街 秦皇岛的临街商业特点是不集中秦皇岛的临街商业特点是不集中，目前还没有一条真正意义上的休，目前还没有一条真正意义上的休 闲商业街闲商业街。秦皇岛的休闲场所基本为散点式布局，中低档次的歌舞、休闲、娱秦皇岛的休闲场所基本为散点式布局，中低档次的歌舞、休闲、娱 乐也没有扎堆形成规模。乐也没有扎堆形成规模。一条集合商品休闲、娱乐、餐饮文化，具17、有相当规模的商业步行街，一条集合商品休闲、娱乐、餐饮文化，具有相当规模的商业步行街，在秦皇岛还属于市场空白。在秦皇岛还属于市场空白。定位解读定位解读3：3.3 本项目客户定位本项目客户定位A、周边高层消费居民、周边高层消费居民B、白领休闲一组、白领休闲一组C、朋友娱乐、朋友娱乐D、外国、外地旅游团、外国、外地旅游团E、政务、商务客人、政务、商务客人F、城市有闲一族、城市有闲一族G、开发区、燕大学区、开发区、燕大学区外籍人士外籍人士本案客户本案客户个人消费能力适应本个人消费能力适应本案规模体量的客户案规模体量的客户与所选择业态消费心理及与所选择业态消费心理及消费习惯相适应的客户消费习惯相适应的客18、户接受本地段及周接受本地段及周边环境的客户边环境的客户客户定位：城市中高端客户群体客户定位：城市中高端客户群体3.4 本项功能定位本项功能定位 周边有渤海明珠、兴隆里等住周边有渤海明珠、兴隆里等住宅小区，东临以鑫园广场、苏宅小区，东临以鑫园广场、苏宁电器、供销大厦、华联商厦宁电器、供销大厦、华联商厦等围合体的商圈，北邻城市主等围合体的商圈，北邻城市主干线河北大街，交通便捷，属干线河北大街，交通便捷，属城市城市“后街后街”位置。为城市中位置。为城市中高端消费人群、游客、商务休高端消费人群、游客、商务休闲客人，提供一个城市中的世闲客人，提供一个城市中的世外桃源。虽周边地处闹市，但外桃源。虽周边地处19、闹市，但却可以闹中取静，颐养身心。却可以闹中取静，颐养身心。功能定位：集人文、休闲、娱乐、餐饮、艺术为一体 休闲娱乐酒吧、咖啡屋、茶座练歌城 KTV足浴、洗浴中心美容美发特色餐饮风味小吃迪吧舞厅网吧专卖店贩售店健身娱乐3.5 本项目结构定位本项目结构定位原则上，先确定经营项目，再进行规划、施工，使建筑最大限度满足原则上，先确定经营项目，再进行规划、施工，使建筑最大限度满足经营需求。经营需求。沿街商铺，高度错落有致二三层结构，局部四层。小型商业广场沿街商铺，高度错落有致二三层结构，局部四层。小型商业广场.同时考虑居家式商铺设计。同时考虑居家式商铺设计。LOFT功能结构。功能结构。半地下结构，露台20、结构，退台结构，过街平台结构，局部天棚结构。半地下结构，露台结构，退台结构，过街平台结构，局部天棚结构。店铺招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休闲设施配置。店铺招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休闲设施配置。停车场。前期为聚集人气，可以让车辆进入。形成氛围后改为步行街，停车场。前期为聚集人气，可以让车辆进入。形成氛围后改为步行街，街内停车场可作为露天餐饮区、演艺区。街内停车场可作为露天餐饮区、演艺区。建筑的结构定位必须在商业街功能定位确立之后，根据经营、业态、规模、风格等要求进行设计，甚至部分建筑结构可根据特殊需求进行定制设计。3.6 商业街符号示例商业街符号示例3.6 商业街符号示例商业街符21、号示例3.6 商业街符号示例商业街符号示例3.7 本项目物业经营定位本项目物业经营定位单铺式自营，统一物业管理，统一招商，统一形象策划单铺式自营，统一物业管理，统一招商，统一形象策划招商内容：招商内容：KTV包房（中档小规模）、量贩式包房（中档小规模）、量贩式KTV、迪士高、大众舞厅、迪士高、大众舞厅、演艺、洗浴、足疗、保健按摩、美容美发、健身房、酒吧、茶楼、咖啡屋、演艺、洗浴、足疗、保健按摩、美容美发、健身房、酒吧、茶楼、咖啡屋、西饼屋、韩式烧烤、日本铁板烧、俄罗斯烤肉、巴西烤肉、画廊、音像商西饼屋、韩式烧烤、日本铁板烧、俄罗斯烤肉、巴西烤肉、画廊、音像商店、花店、时尚礼品、冷饮店、西餐店、22、便利超市、洗车行等等。店、花店、时尚礼品、冷饮店、西餐店、便利超市、洗车行等等。(客流分析客流分析)动感街区动感街区 时尚领地时尚领地 娱乐先锋娱乐先锋 财富！真理！掌握在少数人手中财富！真理！掌握在少数人手中 4.1 其他建议其他建议 关于盈利模式（略述）关于盈利模式（略述）纯销售模式 纯租赁模式 租售结合模式 售后返租 先租后售分割式销售 拍卖销售 整体出租 分层或分片出租、分散出租、分层（片）与分散出租结合 具体的盈利模式设计在这里就不做详细陈述，需随着项目合作的进展，结合项目情况再做进一步具体分析。4.2 其他建议其他建议 关于招商销售推广关于招商销售推广（略述）（略述）具体的招商推广23、策略在这里就不做详细陈述，需随着项目合作的进展，结合项目情况再做进一步具体分析。形象包装价格策略户型分割 媒体整合 广告策略 推盘策略 促销活动策划 公益活动策划 后期经营模式 物业管理优势 招商宣传主题 4.2 其他建议其他建议 以上是从站西里商业街所处位置、客源组成角度分析来定位。从以上是从站西里商业街所处位置、客源组成角度分析来定位。从大型的商业地产运作角度来讲，政府的介入也是商业街成功的必要条大型的商业地产运作角度来讲，政府的介入也是商业街成功的必要条件（如税收、工商管理费用）。件（如税收、工商管理费用）。在秦皇岛目前还有两个专业市场虽然目前经营状况良好，但环境在秦皇岛目前还有两个专业24、市场虽然目前经营状况良好，但环境和硬件水平、地理位置并不能适合城市长远发展。和硬件水平、地理位置并不能适合城市长远发展。一个是洋洋花卉市场、一个是洋洋花卉市场、一个是水果批发市场。一个是水果批发市场。如果进行整体搬迁，原有场地重新规划另作他用，那么，也是我如果进行整体搬迁，原有场地重新规划另作他用，那么，也是我们站西里商业街运作的一个很好定位，起码它可以满足一半的市场需们站西里商业街运作的一个很好定位，起码它可以满足一半的市场需求。这需要与政府、商务局进行有效的沟通。求。这需要与政府、商务局进行有效的沟通。关于商业街定位的另一点补充关于商业街定位的另一点补充：4.2 其他建议其他建议 清华大学25、建筑学博士贺承军先生说，美好的街道应该是这样的：清华大学建筑学博士贺承军先生说，美好的街道应该是这样的：20-30米宽，米宽，500-1000米长，临街建筑米长，临街建筑2-3层高，建筑界面柔和，有凸凹，层高，建筑界面柔和，有凸凹，可以容得下餐桌或石凳，有不超过可以容得下餐桌或石凳，有不超过6米高的雕塑，花木扶疏，石材铺地，米高的雕塑，花木扶疏，石材铺地，有酒吧、咖啡厅和沙龙，沙龙里有才貌出众的女主人。对比我们的站有酒吧、咖啡厅和沙龙，沙龙里有才貌出众的女主人。对比我们的站西里项目，一定程度上，从市场层面和项目本身而言，我们的项目已西里项目，一定程度上，从市场层面和项目本身而言，我们的项目已经具备了成功的前提，重要的就在于如何去做。经具备了成功的前提，重要的就在于如何去做。结束语：THE ENDSOME THANKS!本次提案只是我司对该项目的一个简单认识和建议。由于时间有限和缺乏应有的市场调查，最重要的可能提到的却是比较简单或缺乏市场数据依据的。对于一个项目的整体全方位的定位，还需要进行大量的市场调查，如有机会与贵公司深入合作，我们将在详细的调查后提供系统、详尽的策划方案。