1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。雅宝工业园雅宝工业园微软全球数据中心选址推介微软全球数据中心选址推介本报告是严格保密的。1概念篇概念篇本报告是严格保密的。近年来信息技术的飞速发展与应用为近年来信息技术的飞速发展与应用为IT IT企业带来了全新的业务机遇与商业模企业带来了全新的业务机遇与商业模式，数据中心的建设及完善是式，数据中心的建设及完善是“云计算云计算”时代信息企业获取竞争胜利的关键时代信息企业获取竞争胜利的关键什么是什么是“数据中心数据中心”数据中心就是将许多应用服务器、电子商务服务器以及数据服务器集中起来统一进行管理，从而提高了整体的设备性能、专业性管理水平以及专业性应用服务水2、平。整体性能的提高可表现在更有优势的互联网带宽、更为强健的服务器群组、更优化的企业内部网以及更安全的外围环境。微软都柏林数据中心占地5.11公顷，投资5亿美元“云计算云计算”竞争促使大型数据中心的大规模建设、发展竞争促使大型数据中心的大规模建设、发展“云计算”是一种全新的商业模式，其核心部分是数据中心。IBM、微软、Sun、Google、亚马逊、雅虎等信息业巨头正加快建设全球性、全国性数据中心，以参与“云计算”竞赛。如微软“云计算”战略的第一步是在全球范围内建设超过20个数据中心，每个数据中心的覆盖面积超过50万平方英尺（4.86公顷）；谷歌投资6亿美元在美国俄勒冈州达勒斯市(Dalles)建3、设全球最大的数据中心。谷歌美国俄勒冈数据中心全球最大的数据中心 本报告是严格保密的。知名企业大型知名企业大型“数据中心数据中心”的落户不仅为企业自身创造的落户不仅为企业自身创造利润还能为当地带来积极的经济效益和社会效益利润还能为当地带来积极的经济效益和社会效益“数据中心数据中心”落户所带落户所带来的效益来的效益知名企业大型数据中心的落户所带来的“品牌效应”对区域发展前景造成利好，能迅速提升周边土地价值，刺激房 价上涨。数据中心的前期建设与后期运营、维护涉及多个产业；大型数据中心的投入巨大，其落户 能有力带动相关行业 的发展，推动当地经 济发展。知名企业数据中心 的落户能吸引其他 数据中心的进入4、及上下游企业的集群，从而产生“马太效应”，促进产业群的产生。大型数据中心的建设、运营、管理与维护带来新增就业机会。拉升土地价值，促进房地产发展拉升土地价值，促进房地产发展带动相关产业发展，推动经济发展带动相关产业发展，推动经济发展促进就业促进就业促进产业集群促进产业集群本报告是严格保密的。大型数据中心的选址主要考虑六方面的要素条大型数据中心的选址主要考虑六方面的要素条件件u大型数据中心运作的特点：u巨大的耗电量：如微软莫斯科拥有一万台服务器的数据中心，每年的电能消耗为50MW；雅虎瑞士占地4000平米的数据中心每年消耗的电力相当于四千个家庭的用电量。u散热是关键：超级计算机的运作会产生大量热能5、；u清洁环境很重要：粉尘、腐蚀性气体等影响机器的运作及其寿命。选址要素选址要素地理位置地理位置及自然条件及自然条件建设及运营建设及运营成本成本周边环境周边环境政策环境政策环境配套设施配套设施人才资源人才资源本报告是严格保密的。2宏观篇宏观篇本报告是严格保密的。深圳毗邻国际性大都市香港，位于中国三大城市群之一：珠深圳毗邻国际性大都市香港，位于中国三大城市群之一：珠三角城市群的中心，是中国最早的经济特区也是珠三角和华三角城市群的中心，是中国最早的经济特区也是珠三角和华南地区的经济、金融中心南地区的经济、金融中心04年上海、北京、深圳经济发展水平与外贸情况对年上海、北京、深圳经济发展水平与外贸情况对6、比比04年上海、北京、深圳金融机构聚集程度对比年上海、北京、深圳金融机构聚集程度对比一国两制下，深港融合加剧，形成一个了人流，物流，资金流密集的现代化大都市圈；以深圳为中心的三小时范围内生产了全球60%的名牌服装，全国2/3的电器，截至04年集装箱吞吐总量达1646万箱；港深大都市圈港深大都市圈三小时三小时本报告是严格保密的。深圳产业发展呈深圳产业发展呈“二、三、一二、三、一”的格局，以电子信息、先进装备制造为主的高新技术的格局，以电子信息、先进装备制造为主的高新技术产业发展迅速，并且在第二产业中占据重要地位，不断的推进深圳产业转型和城市升产业发展迅速，并且在第二产业中占据重要地位，不断的推进7、深圳产业转型和城市升级级截至2007年6月深圳外迁企业产业分布高新技术54%传统产业46%深圳第二产业内部结构（2006）深圳高新技术产业发展u力争用5年左右时间，巩固和提升工业优势地位，建成中国乃至亚太地区先进制造业基地和研发创新基地，成为泛珠三角区域的生产管理中心和生产服务中心，重点重点发展电子信息、先进装备制发展电子信息、先进装备制造等产业，培育壮大三大战造等产业，培育壮大三大战略产业略产业 深圳市工业发展“十一五”规划深圳市三次产业结构（2003-2006年）本报告是严格保密的。随着深圳经济的发展和随着深圳经济的发展和CEPACEPA的签署实施，深港两地的合作与交流日益密切，并正逐的签8、署实施，深港两地的合作与交流日益密切，并正逐渐摆脱原始的渐摆脱原始的“前店后厂前店后厂”的合作模式，深港两市产业、经济的互补、合作以致融合的合作模式，深港两市产业、经济的互补、合作以致融合的趋势日益明显的趋势日益明显p香港要巩固其全球经济贸易中心的地位需要深圳的支持以弥补其在经济腹地、配套产业、人力资源等方面的不足，深圳则希望通过服务香港得到自身经济与产业的发展，最终实现其区域性中心城市的目标，深港金融合作是两座城市发展的共同需要。大大陆陆市市场场国国际际市市场场深深圳圳香香港港p经济桥梁p配套产业p人才支持p资本纽带p产业转移p先进技术抓住发展机遇，发挥地缘优势，立足深圳、依托香港、辐射华南9、联通全国，巩固和强化金融业的支柱产业地位，巩固提升深圳区域性金融中心城市的功能和地位。深圳金融业改革创新发展的指导思想本报告是严格保密的。香港、深圳以及珠三角庞大的终端用户市场和先进的高新技术产业基础是微软全球数香港、深圳以及珠三角庞大的终端用户市场和先进的高新技术产业基础是微软全球数据中心选址深圳的重要支撑据中心选址深圳的重要支撑微软全球微软全球数据中心数据中心香港珠三角深圳深圳本报告是严格保密的。3产业篇产业篇本报告是严格保密的。深圳电子信息产业经过多年的发展已经形成了较为完整的产深圳电子信息产业经过多年的发展已经形成了较为完整的产业链，并培养了大量的专业人才，为微软数据中心选址深圳业链10、，并培养了大量的专业人才，为微软数据中心选址深圳提供了产业与人才基础提供了产业与人才基础研发研发生产生产交易交易例如：南山科技园 例如：深圳宝安、东莞、惠州等电子制造工厂例如：华强北电子市场电子产业链电子产业链p目前深圳电子产业已构建了一条集研发、生产、交易等环节的较为完整的电子产业链，为微软数据中心落户深圳，在深圳发展奠定了坚实的产业基础。本报告是严格保密的。南山高新科技园是国家重点支持的五大科技园区之一，南山高新科技园是国家重点支持的五大科技园区之一，为深圳信息产业的发展提供重要的研发、创新平台为深圳信息产业的发展提供重要的研发、创新平台u成立时间：1996年9月u占地面积：11.5平方公11、里u截至2005年底，南山全区共有高新技术企业498家，占全市1144家高新技术企业总数的44，是全市最大的科技企业“孵化器。预计到2010年，南山高新技术产品产值将达到2305亿元。p2007年位于南山高新科技园的微软中国研发集团微软中国研发集团深圳新园区正式启用深圳新园区正式启用，这是微软中国研发集团继北京和上海后，在华的第三个重要研发基地。深圳园区将成为微软硬件制造与微软硬件制造与移动互联网技术研发移动互联网技术研发的核心。p五大平台支撑科技创新发展五大平台支撑科技创新发展 研发研发实施“大孵化器”战略，各类孵化器占全市的一半以上。设立了多种扶持资金，并引进境内外投资资金，切实帮助企业解12、决资金问题。有国家级工程技术研究开发中心1个，省级5个，市级22个；并聚集深圳大学、深港产学研基地等一大批教育和科研基地 成立了知识产权保护领导小组，设立专项资金，帮助、资助企业发明专利的实施。集中了深圳市的主要高等教育机构，有23个博士后工作站，拥有博士近2000名，还有众多港澳和外籍专家。投融资投融资平台平台公共技公共技术平台术平台 知识产知识产权服务权服务平台平台智力支智力支撑平台撑平台孵化孵化平台平台南山科南山科技园技园本报告是严格保密的。以深圳为龙头的珠三角是全国重要的电子产品制造业以深圳为龙头的珠三角是全国重要的电子产品制造业基地，微软的部分硬件产品已基本实现基地，微软的部分硬件产13、品已基本实现100%100%在珠三角在珠三角生产生产u珠三角电子产业基地渐成规模。从深圳至东莞的产业带，台式计算机产量约占全球的一半，计算机磁头、存贮器光头等约占全球市场的 40%u从2003 年珠江三角洲主要电子信息产品的产量表 来看，除集成电路外，其它均位居全国 31 个省市的首位。u微软的键盘、鼠标、Xbox、Zune音乐播放器等所有的硬件产品，已经基本上实现100在珠江三角洲生产。产产 品品 行业行业总产量总产量 珠三角产量珠三角产量 所占比例所占比例 全国排名全国排名 手机（万部）18644 5329 29%1 微机（万台）3216 845 26%1 彩电（万台）6521 2615 14、40%1 程控交换机（万线）5807 2929 50%1 集成电路（亿块）124 31 25%3 激光视盘机（万台）7073 3539 50%1 电子元器件（亿元）3777 1911 51%1 2003 年珠三角主要产品产量 p通信设备制造业集中了华为、中兴、金鹏、康佳、侨兴、TCL、科健、诺基亚等一批知名企业，消费类电子产业也成就了 TCL、康佳、创维、德赛、先科等一批规模企业。生产生产本报告是严格保密的。作为电子产品交易平台，华强北电子市场已发展成为全作为电子产品交易平台，华强北电子市场已发展成为全国电子产业聚集度最高、交易规模最大、电子产品品种国电子产业聚集度最高、交易规模最大、电子产品15、品种最为齐全的电子市场最为齐全的电子市场华强北电子市场产品种类繁多，分为电子电子元器件产品、数码产品、手机和IT产品四大类，其中主要以电子元器件为主，销售额占65%以上。2006年，电子元器件交易额为410亿元，是全国最大全国最大的电子元器件交易市场的电子元器件交易市场。2006年电子专业市场营业额u华强北一定规模以上电子卖场25家，以赛格、华强、万商及赛博宏大为代表，总营业面积已达到45万平方米，年营业额超过600亿元，电子产品交易量占全国三分之一，交易辐射至珠江三角洲及国内其它地区，并呈现进一步延伸到亚洲及世界其它地区的趋势。2006年华强北电子市场产品销售额结构图全国电子产品交易量分布交16、易交易本报告是严格保密的。4项目篇项目篇本报告是严格保密的。雅宝工业园位于深圳市核心区边缘、梅林关外东北侧，市中心轴线北向延长线上，距福雅宝工业园位于深圳市核心区边缘、梅林关外东北侧，市中心轴线北向延长线上，距福田中心区约田中心区约1515分钟车程，半小时内可达皇岗口岸，行政隶属于龙岗区南坑社区分钟车程，半小时内可达皇岗口岸，行政隶属于龙岗区南坑社区龙华龙华龙岗龙岗沙头角沙头角罗湖中心罗湖中心深圳中心区深圳中心区宝安中心宝安中心梅林检查站梅林检查站本报告是严格保密的。项目周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接，项目周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接，070717、年进行交通年进行交通改造工程使区域与市中心的交通更为便利，改造工程使区域与市中心的交通更为便利，20102010年深圳地铁年深圳地铁4 4号线的通车将进一步号线的通车将进一步缩短项目与深圳各中心和节点的空间距离缩短项目与深圳各中心和节点的空间距离135264789本报告是严格保密的。工业园周边区域以工业园和居住区为主，配套工业园周边区域以工业园和居住区为主，配套较为完善，具有一定的工业基础和居住氛围较为完善，具有一定的工业基础和居住氛围用地规划图用地规划图民乐工业园万家灯火等居住区北侧厂房、居住区居住用地工业用地商业用地周边配套周边配套本报告是严格保密的。工业园总用地面积为工业园总用地面积为618、2.162.1万平米，其中东部万平米，其中东部32.932.9万平米为原生态的山林、水万平米为原生态的山林、水体，西临民治水库，山水环绕、景色优美，共有可建设用地体，西临民治水库，山水环绕、景色优美，共有可建设用地29.229.2万平米万平米地块地块编号编号用地性用地性质质面积（万面积（万平方米）平方米）A A居住用居住用地地2.62.6B B工业用工业用地地26.626.6CC林地林地32.932.9总计总计62.162.11、民治水库2、雅宝水库、东南侧山体3、雅宝水库、西南侧山体A AB BC C本报告是严格保密的。工业园内可建设用地地势平坦，现状以空地为主，存在少量工业建筑，建筑质量良19、好，工业园内可建设用地地势平坦，现状以空地为主，存在少量工业建筑，建筑质量良好，梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，本体条件非常利于工业园的改造梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，本体条件非常利于工业园的改造升级升级123672、厂房3、西南侧果树林、山体1、空地 5、南坪快速6、雅宝水库544、梅坂大道7、山体本报告是严格保密的。雅宝工业园拥有便捷的区位条件、优势的交通资源和优雅宝工业园拥有便捷的区位条件、优势的交通资源和优质的生态环境是微软全球数据中心未来落户的理想场所质的生态环境是微软全球数据中心未来落户的理想场所位于福田中心区北延长线上，距福田中心区约15分钟车程，20、未来可成为中心区的配套服务基地。随着龙坂地区基础设施的不断完善和周边土地的相继开发，地块周边区域已经具有了较为完善的社区配套。地块周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接。地块距地铁4号线民乐站约500米，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。地块紧临梅坂大道，进入性和昭示性非常好。区位价值区位价值交通优势交通优势生态环境生态环境地块依山傍水，自然景观优美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。地块内部和周边拥有2个水库，水质清澈，周围绿树环绕，环境十分优美。银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年郁郁葱葱。本报告是严格保21、密的。5效益篇效益篇本报告是严格保密的。微软全球数据中心的落户将迅速提升龙华片区的区域发展前微软全球数据中心的落户将迅速提升龙华片区的区域发展前景，促使土地价值提升，刺激房地产发展景，促使土地价值提升，刺激房地产发展u微软品牌效应将提升区域价值，带动相关投资；u成为带动龙华片区开发的引擎，促进区域开发，改善区域形象。u知名度的提升刺激房地产发展，推动地区经济发展。本报告是严格保密的。微软微软全球数据中心的落户将全球数据中心的落户将带动相关产业发展，促进就业，带动相关产业发展，促进就业，推动龙岗经济进一步发展推动龙岗经济进一步发展带动相关产业发展数据中心的建设、运作、管理、维护需要多部门多行业的22、合作，将有效推动龙岗相关行业的发展。促进就业微软全球数据中心规模庞大，其自身的运作与维护将创造大批就业岗位；而由其而带动发展的相关行业也将吸纳大量的就业人员。推动经济发展数据中心带动房地产业、其它相关产业等的发展，都将有助于龙岗经济的进一步发展。本报告是严格保密的。微软微软全球数据中心的落户将全球数据中心的落户将促使相关产业集群，为深圳电子促使相关产业集群，为深圳电子信息产业链的完善、为信息产业链的完善、为建设国家信息产业自主创新示范城市建设国家信息产业自主创新示范城市做出贡献做出贡献p建设国家信息产业自主创新示范城市：u2007年10月，信息产业部与广东省人民政府、深圳市人民政府共同签署了 23、信息产业部、广东省人民政府、深圳市人民政府关于推进国家信息产业自主创新示范城市战略合作框架协议。u协议提出，信息产业部、广东省人民政府支持深圳市实施自主创新发展战略，建设国家信息产业自主创新示范城市，实现由改革开放排头兵向自主创新排头兵的跨越。促使产业集群微软全球数据中心的落户将定义龙岗区作为“数据中心”中国最佳落脚点的全球意义，将有力吸引其他企业的数据中心前来安家，从而促使“数据中心”业务的集群。大规模数据中心的聚集将吸引其上、下游行业落户龙岗，从而使产业链越趋完善。产业集群产业集群本报告是严格保密的。The End本报告是严格保密的。附录附录1:1:数据中心选址要素数据中心选址要素本报告是24、严格保密的。大型数据中心的选址主要考虑六方面的要素条大型数据中心的选址主要考虑六方面的要素条件件u大型数据中心运作的特点：u巨大的耗电量：如微软莫斯科拥有一万台服务器的数据中心，每年的电能消耗为50MW；雅虎瑞士占地4000平米的数据中心每年消耗的电力相当于四千个家庭的用电量。u散热是关键：超级计算机的运作会产生大量热能；u清洁环境很重要：粉尘、腐蚀性气体等影响机器的运作及其寿命。选址要素选址要素地理位置地理位置及自然条件及自然条件建设及运营建设及运营成本成本周边环境周边环境政策环境政策环境配套设施配套设施人才资源人才资源本报告是严格保密的。大型数据中心的选址要素（大型数据中心的选址要素（1 25、1）地理位置及自然条件地理位置及自然条件远离地震、台风、洪水等自然灾害易发地区；远离重大军事目标及重大工程，远离政治性群体事件易发区域；气候条件舒适稳定，环境清洁；离高速路、铁路1500米以上，以避免震动对主机的影响；区位必须有利于吸引人才，且对供水、消防等要求较高，故不能偏远。人才资源人才资源当地大量的高新技术企业、良好的科学教育环境，既能满足数据中心对科技人才资源的大量需求，同时也为数据中心开展业务提供了良好的机会。成本因素成本因素建设及运营成本涉及到当地土地价格、房屋建筑价格、租赁和物业价格、网络通讯费用、用电价格、用水价格、人力成本、当地消费水平等多发因素。本报告是严格保密的。大型数据26、中心的选址要素（大型数据中心的选址要素（2 2）周边环境周边环境周边环境洁净，无粉尘、油烟及有害气体；避开生产或贮存具有腐蚀性、易燃、易爆物品的工厂、仓库等。远离强振源和强噪声源，避开强电磁场干扰。政策环境政策环境良好的、促进性的政策环境有利于数据中心的发展及相关业务发开展。如美国达勒斯市提供15年优惠税率吸引谷歌数据中心落户。配套设施配套设施数据中心的业务特点决定了当地供电量必须保证充足和稳定。数据中心的运作要求有方便、高速和稳定可靠的通讯网络。散热问题是数据中心持续运作的关键问题，冷却散热需要持续、大量的供水。交通、消防等其他配套设施也必须完善和便利。本报告是严格保密的。综合分析，大型数据27、中心的选址要素可分析必综合分析，大型数据中心的选址要素可分析必备条件和可创造条件备条件和可创造条件硬件条件硬件条件软件条件软件条件必备必备u不易发生自然及人为灾害u气候舒适稳定，环境清洁u远离污染源u成规模的科技人才可创造可创造/改改善善u交通便利u供电、供水稳定u通讯网络、消防系统完善u土地、用电、用水价格u政策支持u良好的科学教育环境本报告是严格保密的。附录附录2:2:案例分析案例分析本报告是严格保密的。MircosoftMircosoft投资投资5050亿美元于爱尔兰都柏林亿美元于爱尔兰都柏林Grange Castle Grange Castle 工工业园，建欧洲第一数据中心，届时业务将28、覆盖整个欧洲，中业园，建欧洲第一数据中心，届时业务将覆盖整个欧洲，中东，以及非洲东，以及非洲u都柏林，人口150万人（大都柏林地区），是爱尔兰的经济，政治和文化中心。已经是一个主要的制造业中心之一，现有1000多的公司，城市定位为金融服务中心。它是欧洲公认的软件之都，20个世界领先的软件公司将他们的欧洲基地建在这里 uGrange Castle工业园：位于爱尔兰南都柏林10公里城市圈内，是爱尔兰著名的高新科技产业园，园内主要以信息产业的生物产业为主1.5milesN1N2N4N7N81BrayLucanDun LaoghaireRathdownSouthDublinDublinFingalTa29、llaghtM50(M50)(M50)M1N3N11ClondalkinOuter Ring RoadGRANGE CASTLE Grange CastleGrange Castle1010公里公里Microsoft数据中心数据中心本报告是严格保密的。Grange Castle Grange Castle 工业园受到工业园受到MicrosoftMicrosoft青睐是由于几个关键因素：其优越的地理位置青睐是由于几个关键因素：其优越的地理位置与优良的交通联系到欧洲市场，它的高技能和高教育水平的劳动力和优良的硬件支持与优良的交通联系到欧洲市场，它的高技能和高教育水平的劳动力和优良的硬件支持结构结构30、u临近都柏林港口和都柏林机场，拥有国家初级航线u考虑到高科技企业对能源，信息，电力，环境的高要求，工业园在配套上下足功夫：1.便利的路网交通2.宽阔的区内要道3.高容量光线接入4.稳定的燃气供应5.清洁的水源供应6.丰富的地表水系7.良好的排水系统8.充足的电力供应燃气房燃气房路网交通路网交通宽敞的区内要道宽敞的区内要道高素质劳动力高素质劳动力丰富的地表水系丰富的地表水系充足的电力供应充足的电力供应优越的地理位置优越的地理位置本报告是严格保密的。总结总结Grange Castle Grange Castle 以及爱尔兰地区的优势以及爱尔兰地区的优势快速和免税进入欧盟快速和免税进入欧盟市场出口市31、场出口370万人。万人。一群年轻的，熟练的，受过一群年轻的，熟练的，受过良好教育的劳动力，拥有丰良好教育的劳动力，拥有丰富的技术和商业技能富的技术和商业技能12.5 的公司税的公司税率，欧洲最低率，欧洲最低 一个成熟的工业一个成熟的工业和商业基础设施和商业基础设施 优良和具有竞争力优良和具有竞争力的电信和电力系统的电信和电力系统优势优势一个稳定的政治和经济环一个稳定的政治和经济环境，成本低，稳定的货币，境，成本低，稳定的货币，以及低通货膨胀率。以及低通货膨胀率。本报告是严格保密的。项目建成后将对地区造成的积极影响项目建成后将对地区造成的积极影响数据中心的功能有效支持了都柏林金融信息中心的地位数据中心的功能有效支持了都柏林金融信息中心的地位进一步打开进一步打开Grange Castle工业园的知名度，近一步引入知名企业工业园的知名度，近一步引入知名企业直接增加了就业岗位，同时中心配套维护（冷凝系统，节能系统，供直接增加了就业岗位，同时中心配套维护（冷凝系统，节能系统，供电系统）使得相关产业获得发展电系统）使得相关产业获得发展引发引发IT产业的群聚效应，带动数据中心下游信息服务的发展产业的群聚效应，带动数据中心下游信息服务的发展1.234本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。