1、2010.2峨眉山8平方公里文化旅游产业区一期起步区（一期起步区（571571亩）亩）总体运作思路及产品规划建议总体运作思路及产品规划建议峨眉天下秀EMEI Mountains World Cultural Tourism Industry Park编制说明编制说明 峨眉山，拥有得天独厚的自然资源，是世界闻名的双遗产、佛教旅游名山、气候宜人的温泉疗峨眉山，拥有得天独厚的自然资源，是世界闻名的双遗产、佛教旅游名山、气候宜人的温泉疗养圣地。然而，在这块旅游资源宝地上，由于传统观光旅游平台的制约，最好的资源并未得到最养圣地。然而，在这块旅游资源宝地上，由于传统观光旅游平台的制约，最好的资源并未得到最2、好的开发。好的开发。随着中国大旅游、休闲文化旅游时代的到来，观光旅游必然向以休闲旅游、度假娱乐、随着中国大旅游、休闲文化旅游时代的到来，观光旅游必然向以休闲旅游、度假娱乐、商务会议为核心的复合型大休闲旅游过渡，一场产业升级、消费升级、体验升级、物业升级、平商务会议为核心的复合型大休闲旅游过渡，一场产业升级、消费升级、体验升级、物业升级、平台升级迫在眉睫台升级迫在眉睫。蓝光地产高瞻远瞩，占据市场先机，将在这里打造一个占地蓝光地产高瞻远瞩，占据市场先机，将在这里打造一个占地8 8平方公里，集星级酒店、会议中平方公里，集星级酒店、会议中心、温泉公园、影视主题公园、高尔夫于一体的世界级文化旅游度假区，3、心、温泉公园、影视主题公园、高尔夫于一体的世界级文化旅游度假区，它是打造蓝光战略转型蓝光战略转型“文化旅游主题地产文化旅游主题地产”商业模式的重要载体，商业模式的重要载体，承载着承载着“出品牌、出利润、出模式、出网络、出人出品牌、出利润、出模式、出网络、出人才才”的责任，的责任，而而整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款实现项目现金流自平衡、结合一级整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款实现项目现金流自平衡、结合一级半开发、引进世界级品牌联盟商家共同打造，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提半开发、引进世界级品牌联盟商家共同打造，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提升是项目4、开发运作的关键升是项目开发运作的关键。一期一期571571亩，地处度假区门户级口岸位置，是整个项目的形象亩，地处度假区门户级口岸位置，是整个项目的形象展示区、样板区、启动区展示区、样板区、启动区，必须，必须确保品质确保品质，必须，必须一鸣惊人一鸣惊人，同时也必须准确定位，抓准市场，确保，同时也必须准确定位，抓准市场，确保快速销售、快速大量回款，在快速销售、快速大量回款，在最短时间内实现项目的现金流自平衡最短时间内实现项目的现金流自平衡，保证后续土地整治、引擎项目的投资到位。，保证后续土地整治、引擎项目的投资到位。目目 录录第一部分 开发目标及核心运作策略第二部分 项目定位及产品核心卖点第三部分5、 产品规划建议第四部分 建筑风格备选方案第第一部分一部分 开发目标及核心运作策略开发目标及核心运作策略开发目标开发目标核心运作策略核心运作策略一、开发目标 打造“峨眉山世界文化旅游度假区”的形象展示区、品质样板区、门户起形象展示区、品质样板区、门户起步区步区，必须确保高品质、高影响、高美誉度、高震撼力，实现高品质、高影响、高美誉度、高震撼力，实现“三老满意三老满意”。以小搏大，以巧搏大，快速开发，高效回款以小搏大，以巧搏大，快速开发，高效回款，力争2010年当年开盘，当年当年开盘，当年实现现金流平衡实现现金流平衡，确保后期持续土地整治开发和引擎项目投资，实现项目良性滚动。引进国际品牌，引进国际6、品牌，打造打造极具冲击力的世界级奢侈品精品度假酒店，确立峨眉极具冲击力的世界级奢侈品精品度假酒店，确立峨眉山首席度假酒店品牌地位山首席度假酒店品牌地位，提升度假区整体品牌溢价能力提升度假区整体品牌溢价能力。n大盘运作大盘运作大旅游、大景区、大概念，大资源、大配套、大品牌。n大师手笔大师手笔世界级团队，大师手笔，WATGHCCP等全球一线规划、建筑、景观、乐园运营团队强强联合打造。n打造世界级酒店品牌集中营打造世界级酒店品牌集中营安娜塔拉、悦榕庄、洲际、中旅等世界级高星级品牌酒店的集中营，前所未见的豪华酒店阵容，但一期酒店分期建设分期实施。n五星级的悠长假期五星级的悠长假期打造五星级海滨度假风情7、体验的高端私家温泉度假产品打造五星级海滨度假风情体验的高端私家温泉度假产品，按照五星级海岛度假村产品模式进行项目总平、建筑、景观、设施规划，做足水概念，温泉概念、露台概念，引入酒店式精装、度假村休闲配套设施、酒店级的专家物业管理服务。n高品质，高形态，小面积，高单价，低总价高品质，高形态，小面积，高单价，低总价，确保投资型度假产品性价比，快速销售。n一期低价入市，震撼热销，快速实现现金平衡，后期稳步提价，获取合理利润。一期低价入市，震撼热销，快速实现现金平衡，后期稳步提价，获取合理利润。n打造峨眉山门户级旅游商业街区打造峨眉山门户级旅游商业街区以丽江束河古镇、宽窄巷子的商业开发模式，以风情式、8、体验式、特色型休闲餐饮娱乐为载体，持有引进主力店，力争商业销售变现。二、核心运作策略n合理控制成本，根据度假产品特点区别配置成本指标合理控制成本，根据度假产品特点区别配置成本指标少做不做地下室，结构、立面成本优化、景观配套投资到位，但景观材质尽量本地化。n高端占位，营销先行高端占位，营销先行 A、大手笔、高规格，炒作8平方公里国际度假区大概念，提前实施话题营销 B、话题软营销先行，营造线上线下、社会网络“全城热议”、“关注焦点”的舆论氛围 C、高端论坛，大师话语营销 D、借势包装酒店品牌，实施品牌导入营销 E、联合峨眉山景区，整合大型度假题材体验活动，调动投资热情 F、客户会前置，延长室内排号9、咨询时间，提前收取预定金n打造极具震撼力、冲击力以及度假氛围的大型销售体验中心，打造极具震撼力、冲击力以及度假氛围的大型销售体验中心，同时拓宽销售渠道，打造现场、室内双接待中心。第第二部分二部分 项目定位及产品核心卖点项目定位及产品核心卖点竞争背景及客户需求分析竞争背景及客户需求分析项目定位项目定位物业主题定位物业主题定位总平规划建议总平规划建议核心卖点体系核心卖点体系四四川度假物业市场产品概况川度假物业市场产品概况一、竞争背景及客户需求分析 0909年峨眉山和青城山度假产品市场年峨眉山和青城山度假产品市场销售总量约销售总量约26002600套套产品同质化程度高产品同质化程度高,配套和服务缺乏10、是度假物业市场的通病配套和服务缺乏是度假物业市场的通病主力面积段主力面积段:套一套一40-5040-50;套二套二70-9070-90;联排联排90-16090-160 清水房、地面停车、容积率0.5左右是大多数项目的共性销售速度差异巨大销售速度差异巨大：大规划的项目畅销，小户型、低总价畅销四四川度假物业市场典型案例川度假物业市场典型案例 景区度假物业项目景区度假物业项目峨嵋半山 七里坪基础指标基础指标占地面积：15000亩（一期1200亩）建筑面积：150万物业形态：物业形态：度假公寓、多层洋房、双拼别墅、独栋别墅（以前两者为主）销售价格：销售价格：公寓洋房公寓洋房4800-5600元元/平11、米平米销售情况：销售情况：2009年6月开盘，7个月销售约个月销售约1100套，以套，以20-30万的套一为主万的套一为主。、物业形态物业形态套型套型主力面积主力面积备注（户型特点）备注（户型特点）备注度假公寓及洋房度假公寓及洋房套一套一39-47户型极紧凑，精装，多露台设计户型极紧凑，精装，多露台设计主力户型主力户型退台温泉洋房套三104-110大面积的赠送露台(超过户型面积50%以上)数量较少户型基本情况户型基本情况20092009年年6 6月开盘月开盘独栋独栋双拼双拼联排联排电梯洋房电梯洋房主力户型（平米）主力户型（平米）240-630240-630180180140-150140-1512、093-150推出套数推出套数247套1246套662套380套目前销售价格目前销售价格11.1万万60006500元元5000元元4500元元（含1000元精装）销售情况销售情况104104套套12461246套套467467套套200套套销售比例销售比例42%100%70%53基础指标基础指标占地面积：12000亩（前期4000亩）物业形态：物业形态：独栋、双拼、联排、电梯洋房销售情况：销售情况：7 7个月销售约个月销售约20002000套，以套，以100100万的双拼、万的双拼、7070万的联排为主万的联排为主四四川度假物业市场典型案例川度假物业市场典型案例 非景区度假物业项目非景区度假物业项目恒大 金碧天下