1、2011年09月15日化工片区城中村改造项目项目定位及商业规划建议个旧森源房地产个旧森源房地产第一部分案例借鉴第二部分项目现有规划利弊分析第三部分项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议研讨思路：研讨思路：研讨思路：研讨思路：个旧森源房地产3Page3Page案例借鉴广州中华广场案例1.项目总体概况 中华广场是广州最负盛名的大型商业地产项目之一。该项目位于广州传统商业区中山三路，商业氛围浓厚。经营面积逾17万平方米，中华广场以经营时尚产品为特色，规划有数码城、名店城等业态。中华广场底层接驳地铁，提高了项目的人气聚集速度。2.项目业态定位状况 中华2、广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念，并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆，潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。个旧森源房地产4Page4Page建筑功能规划广州中华广场建筑功能规划外部景观功能规划设计：中华广场东面设有全国唯一最长的户外观光电梯，直达七楼，顾客置身其中，便可尽览东山区美景。广场内部的装饰设计：结合了中西建筑的艺术精华，阳光透过呈菱形的中庭上方的铝合金光棚，使顾客的视野顿感开阔，配合精心摆设的花草植物，令环境更加舒适优雅、赏心悦目。内部交通配套规划设计：中华广场内的功能配套3、设施十分完善，包括：69部扶手电梯、10部垂直客梯、6部货梯，外设全国最长的户外观光梯和垂直观光电梯，顾客可以方便快捷地到达任何一个楼层、中华广场的负二至负四层被誉为全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大满足现时的停车需求。个旧森源房地产5Page5Page建筑功能规划广州中华广场建筑功能规划建筑风格规划中华广场的建筑通透、稳健隽永。华灯照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人顿生向住欣羡之情；商场宽敞明亮、线路流畅。活动广场中华广场门口的广场面积比较宽大，经常举办大型的表演活动，广场上吸引了众多的人驻足观看。以上的规划优势明显地表现出中华广场4、在硬件上的独特之处，给消费者感到新颖的吸引力。个旧森源房地产6Page6Page业态布局广州中华广场各楼层业态布局楼层业态负1层除负一层为主营品种繁多的摩托车配件、维修工具的大型摩托车汽配城外，负二、负三、负四层为被誉为全城最大的自动化停车场1层汇集了世界各大知名品牌，有广州白领所钟爱的佛罗伦、C00ZZI、阿桑娜等年轻一族喜爱的班尼路、E&U、CY、CottonShop等；除此还有各式潮流服饰、鞋、皮具等，这里的服饰各具特色，把各种潮流元素融汇得恰到好处2-3层二层、三层（部分）吉之岛百货公司1-4层南区一层至四层西南区：盛世中华百货1万平方米，主营中高档的家用电器、服装、运动旅游用品等，55、层中华数码城：云集了国内外顶尖级科技品牌，诺基亚开设了中国最大的概念店，摩托罗拉、爱立信、西门子、三星、广州视窗等，还有天龙，爱浪、CAV、丽声等多个顶级视听器材专门店。个旧森源房地产7Page7Page业态布局广州中华广场各楼层业态布局楼层业态5层中华现代家居城：集中了广州市最好的9个商家，包括最有气魄的“穗港”、最有创意的“高尚”、最豪华的“健威”、最有特点的“格调”，还有“国际”、“恒生”、“欧迪宝”、“创艺”、“华洋”等，这里的家私各具风格，或豪华典雅式、或怀旧精巧式，或简约前卫式。6层凤凰文化城、壹创书城：传统与现代相结合的陶瓷精品、古典家私、根雕、园艺、民族工艺品7层中华美食广场：6、有经营粤菜的华融宫酒家，有深受年轻一族喜爱的日本友和回转寿司店、有正宗的韩国料理店“笑味轩”。除此，还设有五十多个美食摊位，集各国菜式，异地风味之大全，可同时容纳一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食广场。8层中华广场电影城：中华广场电影城现拥有4个豪华放映厅，超大银幕概念设计，并于国内首度使用1.2米宽设计、固定式豪华座椅，是广州市最豪华的电影城，也是广州市内唯一可乘坐地铁到达的电影城。个旧森源房地产8Page8Page经营管理状况分析项目拥有高品质的物业管理与营销体系中华广场全权委托仲量联行为物业经营管理顾问。仲量联行是全球首屈一指的综合物业服务及投资管理公司，在美国、欧洲、澳洲都设有管理7、公司。其管理物业面积逾一千万平方米，已于九六年获得IS09002国际品质认可证书。这支最具专业水准的物业管理队伍将为中华广场内外客户提供一流的服务。在抓好物业管理的同时，中华广场还特别注重精神文化建设。通过每月一期的消费导报向顾客传递各种各样的商品信息，并按照不同商品的销售旺季，每月举行不同主题的推广活动，迎合人们多姿多彩的生活追求。例如：全程独家赞助全城热点“第八届美在花城”、大胆创新的“贴身、醉心内衣展缤纷”、青春飞扬的“夏日好想畅游”泳衣展、极具群众参与性的“广州市首届老年舞蹈大赛”、庆祝中国*80周年的“锣鼓喧天庆七一”大型广场民间艺术表演等，务求营造更好的商场文化气氛，吸引更多的顾客8、光临。建有自己的网站：www.china-个旧森源房地产9Page9Page案例启示广州中华广场成功启示多功能一体化功能定位准确：中华广场现推广的主题是“万千姿彩在中华”，商场的特色是集购物、娱乐休闲、饮食、旅游景点等多功能一体化的大型消费中心，将购物当作一种享受，而不仅仅是为了买东西；主题业态鲜明，经营业态紧贴市场需求而又有差异化：经营业态方面则选取了一些属于市场上需求量最大的，而又与周边商业形成一种差距的经营业态；贴近时代要求，引领潮流,商品国际化,把握核心客户时尚观；产权高度统一:产权统一是购物中心制胜关键，没有统一的产权、统一的经营、管理，便谈不上统一的市场运作、广告推广、品牌经营，便9、会陷入各立山头、混乱经营状态，也会因短视行为招致长期失败。个旧森源房地产第一部分案例借鉴第二部分项目现有规划利弊分析第三部分项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议研讨思路：研讨思路：研讨思路：研讨思路：个旧森源房地产11Page11Page项目区位一环边核心区域机场新机场项目位于城市一环边核心位置，环城东路与东风路的交叉口；在东风路侧紧临项目有地铁站出口，有强大的人流支撑；离机场有20多分钟的车程，有较强的商务便利性；离核心CBD5-10分钟的路程。个旧森源房地产12Page12Page车流动线利弊分析项目有较长的临街面，交通组织灵活项目交通优10、势明显，车流组织较灵活；人车分流：人流路线通达性强，避免了人车相互影响；货车与小车分流：项目可设入口和出口位置较多，能很好的做到货车与小车分流；小区车流与商业、写字楼的车流分开。机动车流货车非机动车流个旧森源房地产13Page13Page人流动线利弊分析人流线规划流畅，人流组织效率高项目人流节点明清晰，人流聚合与分离较通畅；人流流线清晰明了，通达性强，商业没有出现死角；住宅人流引导与管理难度较大，住宅的私密性、舒适性降低，商业与住宅出入口需分开；人流线写字楼住宅酒店个旧森源房地产14Page14Page功能分区利弊分析项目物业布局较合理，住宅私密性差项目写字楼与住宅分区明显，住宅靠项目内部，交11、通对住宅影响较小；商业与住宅设计过于紧密，动静难分区，商业对住宅造成一定的干扰；住宅对商业起到带动人流，增进人气的作用；写字楼紧靠东风路，交通便利，形象展示到位，有较高的商务价值。住宅写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅商业酒店个旧森源房地产15Page15Page项目SWOT分析项目在区域内有较强的优势优势（STRENGTH）l区位及规模优势明显；l展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；l昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）l项目区域形象较差，环境脏乱，需刷新项目形象；l受限于目前非商业因素，地块四至商业价值不一致，需要趋利避害。威胁点（THREATEN）l居12、民认可度较高的核心商业区威胁；l未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）l区域商业环境较差，给项目商业更大发展空间；l区域商圈不断演变，多中心商业格局逐渐形成。SWOT分析个旧森源房地产16Page16Page项目战略定位项目以差异化战略建立区域新的商业核心地位领导者挑战者p品牌知名度高p项目具有无可复制的资源p产品创新p局部或全面领先，市场亮点p垄断形象标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明13、确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者结合项目独具魅力的特色定位,打造城市区域新商业商务中心挑战者挑战者领导者追随者 补缺者 挑战区域固有商业形态，重新定义区域商业价值，创新打造难以复制的核心竞争力个旧森源房地产第一部分案例借鉴第二部分项目现有规划利弊分析第三部分项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议研讨思路：研讨思路：研讨思路：研讨思路：个旧森源房地产18Page18Page项目战略目标从三个方面思考项目战略目标城市发展层面：项目整体将打造成区域市场的标杆项目，成为城市区域发展的代表形象！项14、目开发层面：打造区域新的都市综合体，辐射区域市场；再造白塔路商圈商业核心，推进区域商业市场的更新换代！公司层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！个旧森源房地产19Page19Page项目战略目标项目打造多功能城市综合体19综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）-是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空15、间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游个旧森源房地产20Page20Page项目整体定位打造多功能综合体，成为区域城市的地标和象征综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力写字楼写字楼个旧森源房地产21Page21Page整体功能定位增强各物业之间功能聚合，促进项目整体价值提升项目是典型的城市综合体，以商业为核心，写字楼为形象展示，住宅为价值提升部分；其中商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。个旧森源房地产22Page22Page项目整体定位多功能聚合的城市综合体以新经济时代16、潮流，经营时尚产品为特色，规划有数码城、名店城、集饮食、购物、娱乐于一体的新概念综合购物商城。同时聚集高端写字楼、住宅、酒店功能商业商务中心。白塔商圈都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅一个充满城市意向的商业中心开放、活力的下沉广场情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范5A写字楼项目定位要素提炼个旧森源房地产第一部分案例借鉴第二部分项目现有规划利弊分析第三部分项目整体定位第四部分 项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议研讨思路：研讨思路：研讨思路：研讨思路：个旧森源房地产24Page24Page商业定位思考从四个角度思考项目商业定位 能够创造出新的城市价值增17、值区域，提升整体的商业价值，同时为城市发展注入新的活力，改变城市区域形象。重新整合区域商业资源，能够在商业形态、业态 功能以及服务环境上为区域打造全新的城市商业 地标，创造区域核心的顶峰价值。商业发展角度消费者角度 符合其消费特点及需求，营造全新购物消费体 验，不仅提供更为丰富功能的业态组合，同时能 够为其提供更具魅力的购物休闲娱乐场所。项目商业定位必须考虑适合销售以及长期稳定经 营要求，同时必须具备长远的竞争优势，符合未 来发展态势。项目开发角度城市发展角度个旧森源房地产25Page25Page目标市场定位从商圈三个辐射能级上界定目标市场消费商圈构成：主圈主圈 -65的顾客；次圈次圈 -2518、顾客；边圈边圈 -10顾客；商圈辐射范围：白塔路商圈商圈，中心商务区人群，东片区消费人群；消费商圈构成：主圈-大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈-大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈-大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。个旧森源房地产26Page26Page客户群体以年轻化的消费者为主体消费群体定位必须与所处区域功能相联；必须做好客源重叠分析和规划；消费群区域内办公写字楼、医院、拓东体育馆区域外人流；以70、80、90后年轻一族，以时尚潮流消费为主的消费人群；区域内小区客户群；投资群中产阶级群体；高级白领、金领、企业家、昆明本土投资客；19、商户群大连锁店或快餐集团；以年轻时尚的商家、电子数码、男女服饰、运动、美食、娱乐等业态；专业市场与零售市场中高端商家；个旧森源房地产27Page27Page项目商业定位组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物+休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业定位以休闲体验消费为主的商业定位个旧森源房地产28Page28Page商业档次定位以中高端为主的商业定位高高中中低低低低中中高高产品等级产品等级客户层面客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级 项目商业体量较大，不能区域当地占大多数的中低收入人群消费水平，但必须在建筑规划、主题特色以及购物环境上打造20、中高品质感的商业项目，同时规划一定比例的中高层次的品牌商家区域，以满足不同层次消费需求。个旧森源房地产29Page29Page经营模式定位多种模式结合统一招租将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际商家负责经营，获取经营收益。部分经营租赁加部分出售一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。个旧森源房地产30Page30Page形象定位项目塑造年轻、活力、时尚的形象YOHO是“YOUNG”与“HOME”的结合;著名媒体“YOHO”年轻人的城市；定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心。昆明YOHO21、广场个旧森源房地产第一部分案例借鉴第二部分项目现有规划利弊分析第三部分项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分 项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议研讨思路：研讨思路：研讨思路：研讨思路：个旧森源房地产32Page32Page业态规划思路根据项目战略目标与招商运营角度制定规划原则1、项目商业业态规划必须起到整合原有商业与区域商业资源的作用；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目规模较大，四周必须有主力店拉动人流；4、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。个旧森源房地产33Page33Page业态组合分析从项目定位角度分析业22、态组合零售业态商家组合分析零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、ktv等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等 项目商业定位于“生活购物中心”，辐射区域不同层次消费群，因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。个旧森源房地产34Page34Page业态组合分析从项目开发角度分析商业业态组合专业23、市场业态分析文化体育用品电子手机数码花鸟市场业态原有商业环境较为破旧，需要重新规划与整合原项目地主要以自然形成的街铺为主，较为分散，区域市场缺失项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。充分发挥其娱乐性与休闲性功能 项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，同时符合区域消费特点。个旧森源房地产35Page35Page核心业态主题分析项目周边百货云集，百货业态体量过大区域百货情况名称规模已有商业金格12000汇都国际62,950 在建商业南亚之门-工人文化宫-苏家村项目-建议本项24、目不引入百货百货百货百货作为主力店，综合性较强，在大型项目中发挥着中高端形象展示、增强扩张面以及拉动人流的重要作用；但区域内高端百货业态云集，市场已经饱和。个旧森源房地产36Page36Page核心业态主题分析四大超市聚集项目周边，超市没有发展空间建设本项目不引入超市超市超市超市已有一定的发展，仅项目周边就有四大品牌超市，项目引入超市必然面临较大的市场竞争；同时周边项目，不断要进行改造，超市供给过剩。规模已有沃尔玛超市24000好又多18000家乐福-大润发-个旧森源房地产37Page37Page核心业态主题分析引入时尚的名品店拔高整个项目的形象名品店名品店引入一定量的名品店，一方面提高整个项25、目的形象；同时在价格上以中高端为主，吸引大量年轻白领及追求时尚的人群；名品店业态以名表，香水、家居、化妆品、潮流服饰等为主的业态。个旧森源房地产38Page38Page核心业态主题分析引入以年轻人为主要消费人群的潮流前线品牌1、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等；3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。潮流前线潮流前线个旧森源房地产39Page39Page核心业态主题分析规划商务需求的中高端餐饮、休闲娱乐业态餐饮、休闲娱乐业态 26、项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右；项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临一定的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助其余商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。业态规模建议餐饮中偏低档：以美食街、美食广场为形态，主营特色小吃、地方料理、中西快餐等30,000-40,000 中偏高档：大型餐饮商家休闲娱乐休闲会所、KTV、酒吧美容美发、反斗城等个旧森源房地产40Page40Page核心业态主题分析规划以时尚数码品牌为主的专业数码城数码广场项目地本身已27、经形成以手机数码为主要业态的专业市场聚集地；项目建议规划手机数码、电子数码配件专业市场，将二者集中规划，形成规模优势，整合商家资源。规模建议为15,000-20,000。个旧森源房地产41Page41Page核心业态主题分析规划文化、体育、家电、家居为主的家庭消费业态功能商家业种规模建议家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、保健中心、家电家居等5000-8000文化体育业态项目紧靠拓东体育馆，东风东路周边已经形成一定规模的体育用品专卖业态；文体用品、儿童教育等家庭式消费业态能吸引不同消费层次水平的消费群体，经营能力较强且对增强项目商业辐射面有较大影响。个旧森源房地产42Page42Page核心业28、态主题分析规划以配套为主的农副产品的业态农副产品市场项目周边小区较多，自身住宅体量也较大；项目建议规划农副产品市场，不仅整合及扩大食品街商家资源，同时也为完善项目整体配套。农副产品批发市场规模建议为3,000-4,000。个旧森源房地产43Page43Page业态布局原则结合业态特点与承租能力合理布局业态业态特点布局原则主力店潮流前线付租能力较低，对展示面有一定的要求。适合规划在商业价值不高，但具有一定展示面的地块。次主力店电器卖场付租能力不强，对展示面、楼层、人流等要求不高。适合规划在商业价值不高的地块及相对较高的楼层。大型餐饮美食广场美容SPA儿童乐园运动健身桑拿足浴专营店服饰鞋帽付租能力29、较强，对展示面、楼层、人流等有较高的要求。可规划在商业价值较高、展示面良好、人流量大、相对较低楼层等。个人护理钟表珠宝银行服务风味美食地方菜系特色餐饮中西式快餐西餐咖啡数码通讯书店音像生活家居个旧森源房地产44Page44Page各楼层业态组合多楼层分布不同主力业态，档次分层，业态分区楼层主题业态层高面积负三层停车场4.52.2万负二层停车场农贸市场4.52.2万负一层生活馆花鸟市场、美食、潮流前线6.02.2万一层精品馆精品服饰、潮流前线、西餐、名品店、酒吧、餐饮6.81.5-2万二层时尚馆数码城、名品店、餐饮、娱乐5.51.5-2万三层潮流馆文化、体育、家居、数码城、娱乐城5.51.5-230、万四层体验馆大型餐饮、特色餐饮、美食广场、洗浴健身美容5.51.5-2万个旧森源房地产45Page45Page招商主力店项目分布多家主力店和次主力店商家名称商业类型面积层高、柱网、开间进深比、水、电、气等硬件要求楼层主力店潮流前线15000-20000苏宁电器150002500-20000平米、层高3.5米以上，柱间距7.5米以上负1层肯德基楼板到梁底高度，不得低于3米。；楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250kg/；1-2层次主力店大滇园15004层小肥羊20004层温莎30004层上岛咖啡5001层金满楼45004层屈臣氏15001层丝芙SEPHORA6001层个旧森31、源房地产46Page46Page负一层业态组合主要以潮流前线、餐饮为主的业态颜色业态面积（）花鸟市场4,000潮流前线、品牌服饰9,000食品、餐饮小吃、配套等7,000合计20000个旧森源房地产47Page47Page一层业态组合以娱乐、名品店与数码城为主的业态颜色业态面积（）名品店5,000数码城2,500潮流前线、品牌服饰3,000餐饮、酒吧、KTV、服饰、健身美容、配套9,000合计22500个旧森源房地产48Page48Page二层业态组合娱乐、数码城、精品为主的业态颜色业态面积（）潮流前线2,000名品店5,000数码城8,000餐饮、酒吧、KTV、服饰、健身美容、配套5,00032、合计23000个旧森源房地产49Page49Page三层业态组合以娱乐声码、数码城为主的业态颜色业态面积（）娱乐城3,000洗浴健身美容、配套2,000文化用品5,000数码城8,000合计18000个旧森源房地产50Page50Page四层业态组合以美食广场、文化用品为主要业态颜色业态面积（）文化用品城5,000洗浴健身美容、配套3,000美食广场、休闲娱乐等12,000合计2,0000个旧森源房地产51Page51Page沿街商铺建议沿街商业以集中商业为核心混搭精品店食品业态体肓用品为主的业态以手机、数码为主的业态，部分服装、饰品混合经营以小吃、美食、茶室等与吃有关的业态内街主要以服装、饰33、品、食品、精品店进行混搭，形成业态之间的互补。个旧森源房地产第一部分案例借鉴第二部分项目现有规划利弊分析第三部分项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分 项目写字楼定位及发展建议研讨思路：研讨思路：研讨思路：研讨思路：个旧森源房地产53Page53Page写字楼分析项目写字楼分析ABC总面积高度层数A60.623B98.426C167.4 43总计107523.6B、C栋可作为项目形象标杆建筑，对整个项目形象起到拉升作用。个旧森源房地产54Page54Page目标客户界定项目定位中高端为主的客户全球著名企业、海内大型企业的区域总部，以及业务增长迅速、成长预期良好的企业，34、涵盖金融、地产、外事服务、商业服务、IT、物流、贸易、创意设计、传媒等现代服务行业；区域内大型国有企业、中央企业进驻昆明的企业；省外进入昆明企业。个旧森源房地产55Page55Page写字楼定位大中小企业5星级服务型商务中心昆明中心区5星级服务型商务中心以昆明中心区域的配套与交通；健全的商业配套与服务；服务型：针对企业增加更多服务。个旧森源房地产56Page56Page写字楼配套标准仲量联行甲级写字楼配套标准顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性是否达到写字楼水平设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明35、）等软件方面是否达到星级酒店标准硬件方面位于主要商务区的核心区极佳的易接近性,临两条以上的主干路高质量的内外装修灵活的平面布局和高使用率（70%）较大的层面积（25003000平方米）宽敞的大堂和走廊高效中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化随时扩展电梯系统良好，客货梯分离充足停车位，个/250平方米现代化的服务配套设施国际知名物业管理公司管理知名专业房地产开发商开发国外知名公司的租户组合一般建筑面积不少于50000平方米评价细则（仲量联行）个旧森源房地产57Page57Page写字楼硬件配套三栋写字楼按照不同的标准进行配置A栋B栋C栋（5A）已扣除写字楼面积（m）避难层建筑高度（m）232643电梯配置电梯数量(部)4+2（裙楼）712配置电梯荷载1.35T1.35T1.6T电梯荷载服务面积(m/T)5,0373,8362,671电梯速度（m/s）32.5、3.53电梯品牌迅达三菱日本东芝大堂面积200240350层高7.2910塔楼标准层面积1,0701,2402,1002,500层高3.03.63.4净高2.72.72.4幕墙普通普通普通车位250360375空调VAV新风量(m/人/H)40物管CBRE