1、望海商住区望海商住区及大渔村及大渔村“城中村城中村”改造项目改造项目20 xx年年7月月一、用地情况一、用地情况1 1、用地现状、用地现状 项目用地北临成昆铁路、西至中劲地产江南春地块、南接昆安高速公路、东接大渔路，总用地约426亩，净用地约402亩，其中包括公司已持有用地和大渔村用地；江南春成昆铁路成昆铁路春春雨雨路路大渔路大渔路昆安高速昆安高速项目用地范围项目用地范围公司已持有用地公司已持有用地2 2、改造范围内土地及房屋情况、改造范围内土地及房屋情况土地情况土地情况 公司已经获取土地为公司已经获取土地为167亩，大渔村土地约亩，大渔村土地约260亩，净用地约亩，净用地约230亩。亩。需拆2、迁房屋情况需拆迁房屋情况 大渔村城中村需拆迁总面积约大渔村城中村需拆迁总面积约9.87万平米，其中万平米，其中4层层300平米以下约平米以下约8.83万平米，需补空气面积估计万平米，需补空气面积估计约约4万平米。万平米。二、规划设计方案二、规划设计方案1 1、整体经济指标、整体经济指标2、大渔村、大渔村“城中村城中村”改造地块经济指标改造地块经济指标3、望海商住区经济指标、望海商住区经济指标4.4.项目测算的拆迁补偿标准项目测算的拆迁补偿标准根据昆明市政府根据昆明市政府昆政办昆政办【20 xx20 xx】5353号号文规定，本项目拆迁补偿其它标准为：文规定，本项目拆迁补偿其它标准为：私人住房货3、币化补偿为四层（含四层）以下私人住房货币化补偿为四层（含四层）以下25002500元元/平米，四层以上房屋平米，四层以上房屋600600至至10001000元元/平米赔偿给各户。平米赔偿给各户。村集体的国有土地（包含清非土地与出让土地）及集体土地统一打包按全部面村集体的国有土地（包含清非土地与出让土地）及集体土地统一打包按全部面积积2525万元万元/亩补偿亩补偿;集体资产除商铺拆一还一外集体资产除商铺拆一还一外,其它建筑物按其它建筑物按600-1000600-1000元元/平米赔付平米赔付;搬迁过渡费按四层（含四层）以下搬迁过渡费按四层（含四层）以下1010元元/平米平米/月计算月计算原地回迁4、：原地回迁：300300平米四层内原地回迁。平米四层内原地回迁。三、项目经济测算三、项目经济测算大渔村改造项目（全回迁）大渔村改造项目（全回迁）1 1、拆迁安置成本估算（全部原地回迁）、拆迁安置成本估算（全部原地回迁）拆迁改造成本约拆迁改造成本约3.34亿元，亿元，其中以货币形式支付成本约其中以货币形式支付成本约1.48亿元，原地回迁安置房成亿元，原地回迁安置房成本约本约1.86亿元亿元;土地补偿费用，国有与集体土地补偿费用，国有与集体打包为打包为25万元万元/亩。亩。2 2、土地获取成本估算（全部原地回迁）、土地获取成本估算（全部原地回迁）土地获取成本预计为土地获取成本预计为3.453.455、亿元；亿元；获得可开发商品房毛用地约获得可开发商品房毛用地约223.77223.77亩（含道路及集中绿化用亩（含道路及集中绿化用地，单价为地，单价为154154万元万元/亩；亩；获得可开发商品房净用地约获得可开发商品房净用地约199.79199.79亩，单价为亩，单价为172.92172.92万元万元/亩；亩；楼面地价为楼面地价为708708元元/平米（容积平米（容积率率3.659)3.659)3 3、投资估算、投资估算 规划方案中总建筑面积规划方案中总建筑面积77.26万平米，地上建筑面积万平米，地上建筑面积57.57万平米，其中原地回迁万平米，其中原地回迁8.8万平米已在土地价格中计万平米6、已在土地价格中计算其建设成本。算其建设成本。可开发商品房土地（净用可开发商品房土地（净用地）地）199.79亩，容积率亩，容积率3.659，地上建筑面积约，地上建筑面积约68.4万平万平米，地下室面积米，地下室面积19.7万平米，万平米，总建筑面积约总建筑面积约68.43万平米。万平米。投资估算：项目总投资约投资估算：项目总投资约18.82亿元，其中土地成本约亿元，其中土地成本约3.45亿元。亿元。4 4、盈利能力预测、盈利能力预测 住宅按均价住宅按均价3700元元/平米平米,地上商业部分均价按地上商业部分均价按8000元元/平米平米,地下车地下车位按均价位按均价6万元万元/个，按全部实现销售7、测算。个，按全部实现销售测算。总收入为总收入为22.17亿元，税前利润估算约为亿元，税前利润估算约为1.67亿元亿元,税前全部投资收税前全部投资收益率约益率约8.88%，按约，按约4.6亿元项目资本金估算，资本金收益率约亿元项目资本金估算，资本金收益率约36.33%；税后利润估算为；税后利润估算为1.25亿元，税后全部投资收益率约亿元，税后全部投资收益率约6.66%，资本金，资本金收益率约收益率约27.25%。安置回迁后，住宅可销售面积为约安置回迁后，住宅可销售面积为约24.1724.17万平米，商业办公及公寓万平米，商业办公及公寓可销售面积为约可销售面积为约23.1223.12万平米，地上商8、业可销售面积为万平米，地上商业可销售面积为4 4万平米，地上万平米，地上部分可销售总面积约部分可销售总面积约47.2947.29万平米，地下车位可销售个数为万平米，地下车位可销售个数为49004900个。个。4、盈利能力预测5 5、价价格格敏敏感感性性分分析析四、项目经济测算望海商住区1 1、投资估算（望海湖商住区）、投资估算（望海湖商住区）可开发商品房土地（净用地）129.1亩，容积率2.81，地上建筑面积约31.15万平米，地下室面积13.1万平米，总建筑面积约44.26万平米。投资估算：项目总投资约12.17亿元，其中土地成本约1.96亿元。2 2、盈利能力预测、盈利能力预测 住宅按均价9、住宅按均价3700元元/平米平米,地上商业部分均价按地上商业部分均价按8000元元/平米平米,地下车地下车位按均价位按均价6万元万元/个，按全部实现销售测算。个，按全部实现销售测算。总收入为总收入为13.21亿元，税前利润估算约为亿元，税前利润估算约为445万元万元,税前全部投资收税前全部投资收益率约益率约0.37%，按约，按约3亿元项目资本金估算，资本金收益率约亿元项目资本金估算，资本金收益率约1.75%；税后利润估算为税后利润估算为333万元，税后全部投资收益率约万元，税后全部投资收益率约0.27%，资本金收益，资本金收益率约率约1.1%。住宅可销售面积为约住宅可销售面积为约31万平米，地10、上商业可销售面积为万平米，地上商业可销售面积为0.18万平米，万平米，地上部分可销售总面积约地上部分可销售总面积约31.16万平米，地下车位可销售个数为万平米，地下车位可销售个数为2675个。个。2 2、盈盈利利能能力力预预测测3 3、价价格格敏敏感感性性分分析析五、整体项目经济测算1 1、投资估算、投资估算 规划方案中总建筑面积121.5万平米，地上建筑面积88.72万平米，其中原地回迁8.8万平米已在土地价格中计算其建设成本。可开发商品房土地（净用地）367亩，综合容积率3.31，地上建筑面积约78.18万平米，地下室面积32.8万平米，总建筑面积约111万平米。投资估算：项目总投资约3011、.37亿元，其中土地成本约5.42亿元。2 2、盈利能力预测、盈利能力预测 住宅按均价住宅按均价37003700元元/平米平米,地上商业部分均价按地上商业部分均价按8000.8000.元元/平米平米,地地下车位按均价下车位按均价6 6万元万元/个，按全部实现销售测算。个，按全部实现销售测算。总收入为总收入为34.7534.75亿元，税前利润估算约为亿元，税前利润估算约为1.751.75亿元亿元,税前全部投资税前全部投资收益率约收益率约5.8%5.8%，按约，按约5.55.5亿元项目资本金估算，资本金收益率约亿元项目资本金估算，资本金收益率约16%16%；税后利润估算为税后利润估算为1.321.12、32亿元，税后全部投资收益率约亿元，税后全部投资收益率约4.34%4.34%，资本金收，资本金收益率约益率约24%24%。安置回迁后，住宅可销售面积为约安置回迁后，住宅可销售面积为约72.56万平米，地上商业可销售面万平米，地上商业可销售面积为积为4.18万平米，地上部分可销售总面积约万平米，地上部分可销售总面积约76.74 万平米，地下车位可万平米，地下车位可销售个数为销售个数为7600个。个。2 2、盈盈利利能能力力预预测测3 3、价价格格敏敏感感性性分分析析汇报结束！大渔项目调整策略及市场分析补充内容说明：调整思路及策划基本建立在前面的市场分析和经济测算的基础上，因为项目战略定位及开发理13、念变化，在开发策略和市场预期上有较大出入。1 1、方案调整原因、方案调整原因 原方案理论投资收益能力较低原方案理论投资收益能力较低l总投资总投资30.430.4亿亿,理论销售额为理论销售额为34.7534.75亿亿,税前利润估算约为税前利润估算约为1.751.75亿元亿元,税前全部投资收益税前全部投资收益率约率约5.8%5.8%，税后利润估算为，税后利润估算为1.321.32亿元，税后全部投资收益率约亿元，税后全部投资收益率约4.34%4.34%，l开发周期约开发周期约3-43-4年，税后投资收益率约年，税后投资收益率约4.3%,4.3%,基本上不具备房地产开发的正常盈利水平基本上不具备房地产14、开发的正常盈利水平(30-45%)(30-45%)。l考虑市场销售存在的不确定性考虑市场销售存在的不确定性,正常理论投资收益率应达到正常理论投资收益率应达到30%30%上的项目才具有可操作性上的项目才具有可操作性,在市场不景气的情况下的保守收益率应达到在市场不景气的情况下的保守收益率应达到15%15%以上以上.该规划方案对该片区土地价值未能充分挖掘，以纯住宅开发为方向，物业附加值该规划方案对该片区土地价值未能充分挖掘，以纯住宅开发为方向，物业附加值低。低。l便捷的区位优势和浓郁的商业氛围，是提升项目物业附加值的坚实基础。便捷的区位优势和浓郁的商业氛围，是提升项目物业附加值的坚实基础。该类产品片15、区市场抗性较大、片区短期市场预期较低。该类产品片区市场抗性较大、片区短期市场预期较低。l点式六户高层住宅点式六户高层住宅,在此区位抗性较大在此区位抗性较大,在片区环境短期不能迅速改善的情况下，预期价在片区环境短期不能迅速改善的情况下，预期价格可能会拉长销售周期，对现金流会有影响。格可能会拉长销售周期，对现金流会有影响。l本片区住宅宜以点式四户本片区住宅宜以点式四户*2,2,或者点式四户或者点式四户*3 3为主的形态规划为主的形态规划,保证保证“高容积率、高品质、高容积率、高品质、低密度低密度”之生态景观大盘的差异化产品定位之生态景观大盘的差异化产品定位.原方案总结原方案总结:缺 点1 1、方案16、调整原因、方案调整原因 原方案实际资本金要求较低原方案实际资本金要求较低l利用现有利用现有166166亩土地融资，基本可实现项目启动。亩土地融资，基本可实现项目启动。l村民全部回迁，征地费用现金支付部分应该不会超过村民全部回迁，征地费用现金支付部分应该不会超过1.21.2亿。亿。l利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定带动。带动。利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定带动。利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定带动。原方案总结原方案总结:优 点1 1、方17、案调整调整思路、方案调整调整思路 原方案实际资本金要求较低原方案实际资本金要求较低l利用现有利用现有166166亩土地融资，基本可实现项目启动。亩土地融资，基本可实现项目启动。l村民全部回迁，征地费用现金支付部分应该不会超过村民全部回迁，征地费用现金支付部分应该不会超过1.21.2亿。亿。l利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定带动。带动。利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定带动。利用自有土地开发一期，能有效缩短开发周期，会对片区后续项目有一定带动。重新审视项目片区重新审视项目片区:优 点