1、购物中心项目考察报告购物中心项目考察报告杭州银泰购物中心有限公司招商部杭州银泰购物中心有限公司招商部2012.02.25 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/添加Q 群3 4 0 1 8 0 6 5 4，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送目录目录u考察说明考察说明u考察项目分析考察项目分析u考察总结考察总结 考察说明考察说明此次赴香港、广州、深圳共考察10余个项目，下面将重点选择10个项目作为此次考察的标杆调研项目，对考察项目的基本信息、业态组合、内装设计、服务2、细节进行分析，作为城西项目的参考和借鉴。香港篇香港篇考察项目分析之考察项目分析之 尖沙咀尖沙咀中环区中环区铜锣湾铜锣湾香港的商业项目主要集中在这三个区域：中环、铜锣湾、尖沙咀，下面将从这三个区域选择标杆项目进行分析。银行、百货公司、书籍工艺品、戏院、时尚服装、健身、珠宝、餐饮等功能组合功能组合8万方，商业比例为18%商业面积商业面积总面积达43万6千平方米,分两期：国际金融中心一期：7.28万平方米；国际金融中心二期：88层，18.58万平方米建筑面积建筑面积2005年开业时间开业时间有两幢写字楼、四季酒店、IFC购物中心组成，其中二期写字楼为香港第一高楼。项目描述项目描述新鸿基地产、恒基兆业3、香港中华煤气及中银香港下属新中地产开发商开发商香港香港IFC项目名称项目名称一、香港国际金融中心（一、香港国际金融中心（IFC)外部交通外部交通 内部商业连接内部商业连接国金二期连廊国金二期连廊国金一期入口国金一期入口四季酒店入口四季酒店入口 业态布局业态布局1F主力店City Super苹苹果果店店一一带带二二 2F 3F&4F 品牌组合品牌组合1F 2F礼日本料理翡翠拉面小笼包 龙景轩香港唯一一家米其林三星级中餐厅利苑3F 4F 户外观景台 顶部蜂窝状设计很特别宽阔的公共区，机场快线的上下客点穹顶设计室内设计室内设计 商场细节商场细节IFC的导示系统很完善，每个楼层均设置了精美的导示系统4、,并在每个系统旁安置了一名固定的商场导示客服人员。风口细节处理自然流畅电梯等死角铺位也可作为多种经营点位某品牌的橱窗陈列 二、香港置地广场二、香港置地广场置地广场现址由多幢建筑物拆卸合并而成，原址包括告罗士打行，曾设有一家高级酒楼告罗士打酒楼，而告罗士打行的前身则是1867年兴建的香港大酒店。置地广场共设有两座办公室大厦、商场、及一家酒店。建筑物于1980年代落成,由在中环拥有多项物业的置地公司兴建。置地广场底层商场共有5层，是香港著名的名牌集中地，著名品牌专门店包括路易威登、Dior、Gucci等。商场大堂可举行各项如时装表演等宣传活动，商场设有行人天桥连接历山大厦及皇后大道中9号，亦设有地5、下通道连接中建大厦与地下铁路中环站。置地广场在2003年开始进行大型翻新工程，包括把商场重新装修，及增设一家超豪华五星级酒店-置地文华东方酒店。酒店于2005年9月正式开业。2005年12月8日，时装品牌路易威登在置地广场的香港旗舰店重新开幕,外观采用半透明设计，店铺由原本两层变成三层，面向毕打街，是全球四大路易威登店之一。均有天桥相连 亮点亮点全球四大LV旗舰店之一 中庭的广阔空间，奢侈品1带2布置，室内外立面震撼。做为此次香港出差目标考察品牌Fogal在置地广场的店铺形象及LED广告位 中庭喷泉中庭开放式咖啡厅立面很显眼镂空艺术橱窗 三、铜锣湾时代广场三、铜锣湾时代广场700个停车位停车位6、约15万人次日流量日流量10万方商业面积商业面积共21万方建筑面积建筑面积1994年开业时间开业时间铜锣湾的地标性建筑物，拥有香港唯一的四条螺旋型扶手电梯，其上盖为蚬壳大厦及苏格兰皇家银行大厦。项目描述项目描述九龙仓集团开发商开发商铜锣湾时代广场铜锣湾时代广场项目名称项目名称 交通状况交通状况邻近香港铜锣湾地铁，与地铁相连；多路巴士直达；人流动线分析人流动线分析以中庭为中心，向两边辐射；商业业态分析商业业态分析业态分布总体特点：采用开放式购物廊设计，所有消费及娱乐设施均划分为不同的区域，将同类形的商户集中在同一层内，使顾客在消费娱乐时倍感方便。业态分布概况如下：B2B2层：层：以个人护理为主，7、配以皮革、钟表、服装、速便餐饮；B1B1层：层：大型生活专门店，主力店：CITYsuper；GG层层-1F-1F：高端百货，主力店：连卡佛百货；2 2层层-3-3层：层：国际一、二线女装服饰为主，如：GUCCI、BURBERRY等；4 4层层-6-6层层：国际知名休闲、运动服饰品牌+化妆品综合店，主力店：玛莎百货、Marathon Sports等；7 7层层-9-9层层：时尚数码、电讯、影音+书店+音乐，主力店：国美电器、丰泽电器等；1010层层-13-13层层：国际餐饮汇集，主力店：阿里朗韩国餐厅、Bistro Delifrance、宝光素食、California Pizza Kitchen8、等；主力店形象 山葵山葵金满庭金满庭PAGEONE玉桃苑玉桃苑主力品牌形象 设计亮点设计亮点u扶梯设计是一大亮点，有弧线型，有直线型，电梯装饰等，根据不同的区域内装风格搭配不同种风格。商场细节商场细节中庭海报中庭天顶商场导示商演活动LED屏 四、海港城四、海港城2000个停车位停车位约15万人次日流量日流量19万方商业面积商业面积共120万方建筑面积建筑面积早的部分海运大厦于1966年落成，附设邮轮码头。整个建筑群则于1980年代成形。开业时间开业时间位于香港九龙尖沙咀，是香港最大面积的购物中心，也是西九龙区最大商场之一。项目描述项目描述九龙仓集团开发商开发商海港城海港城项目名称项目名称 区位9、交通区位交通海港城周边有：4个地铁站；两个码头，方便游客乘小轮到达；4条机场快速,一个巴士总站，有25条巴士线经过。购物区OT 海港城海运大厦海港城海运大厦包括各国名牌时装，有Hysteric Glamour、Ted Baker、Vivienne Westwood、Y-3等等。购物区HH 海港城马哥孛罗香港酒店商场占地6万5千平方呎，位于广东道的最新连卡佛旗舰店(Lane Crawford)已于2003年5月开业。店内荟集了各地潮流男女装品牌、家居时尚部。购物区OC 海港城海洋中心此区集合新潮及时尚服饰如巴宝莉(Burberry Boutique)及路易威登旗舰店(Louis Vuitton)10、影音器材Nakamichi 及奥林巴斯(Olympus)和珠宝手饰如三宝钟表珠宝(Elegant Watch&Jewellery)等。购物区GW 海港城港威商场汇聚最受欢迎的名牌时装店如杜嘉班纳(D&G)及普拉达(Prada)、设有四间迷你戏院的嘉禾港威电影城，以及多间著名食府麻布茶房、COVA Caff、Miso、rice paper French Vietnamese cuisine 及 UCC CofffeeShop等提供各国佳肴美食。区块划分区块划分 项目业态组合：项目业态组合：购物（四个购物区）+娱乐（影院及游乐中心）+餐饮（夜上海，八月居）+酒店（马哥孛罗香港酒店）+休闲会所（美11、术馆，海景长廊）+会展商演+办公楼；D&G，Prada，嘉禾港威电影城Burberry Boutique，Louis Vuitton 美术馆 无印良品连卡佛旗舰店，住好D，海运戏院玩具反斗城，Body Glove，LCX百货主力店餐饮美容SPA、餐饮、海景露台餐饮餐饮4美容护理，饰品,珠宝及手表，家庭布置及饰品，嘉禾影院，银行，餐饮皮鞋/手袋，美容护理，饰品，玛莎百货，珠宝，银行，电器数码产品，名表海运戏院,影音器材及家电，餐饮综合业态，LCX百货，影音器材及家电，临海餐饮、定期主题创作展览3男女服饰、饰品，皮具，美容，体育用品,珠宝及名表，餐饮男女服饰，皮鞋/手袋，美容护理，玛莎百货，多元主12、题海景美术馆、海景长廊、露天雅座运动及体育用品、化妆品、饰品、影音器材及家电，家居饰品2无国际一线男女服饰，1男女服饰、皮具、美容SPA，餐饮男女服饰，皮具，海景餐饮连卡佛旗舰店百货儿童游乐场，妇幼用品、儿童家具，家居饰品-1港威商场港威商场海洋中心海洋中心马哥孛罗酒店商场马哥孛罗酒店商场海运大厦海运大厦楼层楼层商业业态分析商业业态分析 FacesCitysuperLcx连卡佛玛莎玩具反斗城玩具反斗城主力店品牌主力店品牌 奢侈品 星巴克、翡翠拉面小笼GODIVA巧克力AGATHAPAGEONEWATSONSJOYCE 亮点亮点中庭天顶图案主题活动布置独具匠心 亮点亮点扶梯背面灯箱多种经营点位为13、儿童区设立的休息区此外海港城还提供免费WIFI、行李寄存等服务 五、圆方购物中心五、圆方购物中心圆方购物中心位于香港西九龙柯士甸道西1号，九龙站上盖Union Square之内，是香港一座大型购物商场，于2007年10月1日正式对外开放。商场开幕典礼在2007年11月16日举行。商场楼高4层，面积达10万平方米，由香港铁路有限公司旗下的Premier Management Services管理。商场设有戏院，命名为The Grand Cinema，提供12个影院1600座位的戏院，是本港最多院数的戏院，已于2007年10月中开始营业。发展商声称商场设有全香港最豪华的洗手间，10个洗手间共耗资114、000万兴建。商场也设有真雪溜冰场，收费为每分钟$0.60-$1港元，以八达通收费。W酒店环贸中心天玺连连翔翔道道擎天半岛漾日居佐敦道佐敦道柯士甸道西柯士甸道西君临天下凯旋门雅雅翔翔道道圆方圆方交通区位交通区位 圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题，商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、美食及娱乐设施，还包括8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式美食商铺。此外平台则设有公园，公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时装、30%为餐饮、10%为娱乐、10%为其他零售商店。该区域内，设有商场内最大的中庭。中庭附近设有多部扶手电梯前往环球贸易广场。此外15、，该区域内包括5间1楼及2楼相通的复式零售店铺，每间店铺均有独立楼梯，店铺包括Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及Tiffany&Co.。天台的演艺广场也设有8间复式餐饮。区域内其他店铺包括HMV、Gucci、Cartier、BALS Tokyo家居店、Fendi等。环球贸易广场基座有店铺预留区，为商场第二期，合共10万平方米，共有20间商铺金区金区 水水区区金属水柱、地板水晕花纹、连廊波纹是水区标志波纹水晕该区域内设有多间中高档的时装店及首饰店，包括A/X Armani Exchange、Anteprima、售卖牛仔裤的DIESEL、AGATHA首饰店及M.A.C.16、等。发展商更刻意将两大快速时装品牌(Zara及H&M)相邻而立在同一个主题区域。此外，商场一楼设有美食坊，进驻了数间中式及泰式食肆；二楼则开设占地1.3万方米的高级粤菜馆利苑酒家。木木区区木区整体内装均以木质材料为主该区域内设有时装、美容、化妆品店等，包括占地3.3万平方米的ThreeSixty超级市场、The Body Shop、Anna Sui、万宁等店铺，该区域也设有绿化园地，主要为游乐设施。区域只有一条扶手电梯来往一楼及二楼。木区和土区一样，没有设立中庭，只有一条商场通道。商场的设计师也刻意将该区域的雕塑品及座椅用木来制造，该区域内的食肆也是用木作为主调。火火区区该区域内设有多间茶座及17、咖啡店，包括Starbucks咖啡店、Haagen Dazs雪糕店及caffe HABITU，部份茶座更可以欣赏商场内的溜冰场。该区域也有不少首度进驻香港的名店，包括Kura Chika、来自菲律宾的Metro Books大型书店及运动品牌FILA等。火区标志为醒目的红色内装，经营业态多为青春运动系列。该区域是商场中最小的主题区域。设有一条男士街，包括首次进驻本港的Onitsuka Tiger 及 Lucky Band Jeans服装店。其他店铺包括dunhill、Cerruti 1881、LANCEL及Brooks Brothers。丰泽电器和百老汇的电器店也分布在该区域。土区建筑及区域品牌18、门头设计 圆方购物中心部分业态圆方购物中心部分业态ThreeSixty是亚洲首家以有机食品为主题的超市是亚洲首家以有机食品为主题的超市 =LOGO与酒店写字楼连接与酒店写字楼连接外立面外立面天棚天棚中庭中庭卫生间卫生间服务台服务台与地铁连接与地铁连接部分细节部分细节 其它其它亮点亮点别致的弧线型立面设计弧线型灯带百叶型门头设计帽子式花盆圆方是一个艺术气息浓厚的购物中心，每一个细节都独具匠心。首层与二层立面贯穿 科幻式风格电影院 六六、又一又一城城830个停车位停车位七层商业9.25万方商业面积商业面积1998年开业时间开业时间位于九龙的中心地带优质住宅区内，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城19、市大学及又一城，属于地铁上盖物业。项目描述项目描述香港太古地产及中信泰富开发开发商开发商又一城又一城项目名称项目名称 周边情况：九龙塘区域为高端住宅区域，开发相对城市中心区域较晚；香港城市大学位于项目西南方，西北部与公园相连；（类似于上海的大宁）人流情况：项目的主要人流来自周边居住的家庭居民、城市大学的师生、2条地铁的人流等；又一又一城区位城区位 又一城购物中心功能规划又一城购物中心功能规划u 购物功能购物功能u 休闲功能休闲功能u 娱乐功能娱乐功能u 商务功能商务功能u 餐饮餐饮功能功能u 旅游旅游功能功能u 文化文化功能功能又一又一城商业城商业功能功能A、商场内有超过200间店铺包括百货、20、超市、精品店、书店、家居店等。B、39间中西食肄，从早上7：00开始营业，为商场带来强大消费人流。C、占据香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，带来旅游消费人群。商商户户组合：满组合：满足一站式足一站式购物、购物、一站式生活一站式生活商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜冰场。其中：百货零售机构百货零售机构：TASTE超市、马莎百货等时尚服饰时尚服饰品牌：品牌：agnes b、Bally、Tommy、Aquascutum、Alfred Dunhill、FURLA、CK、it 等JEWELLERY&WATCHESJEWELLERY&WATCHES：万宝龙、周生生、时间廊、21、镇金店、世界珠宝、Madia、swatch等CHILDRENCHILDRENSFASHION&TOYSSFASHION&TOYS：鞋博士、玩具反斗城、KingKow等SPORTS WEAR&EQUIPMENT SPORTS WEAR&EQUIPMENT：阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等HOUSR%HOME/AUDIO VISUALHOUSR%HOME/AUDIO VISUAL：Broadway Francfranc、琉璃工房、香港唱片、丰泽电器等个个人人护理护理：万宁、屈臣氏、Biotherm christian Dior 等餐饮机构餐饮机构：又一泰、亚洲美食荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦22、当劳、肯德基、大家乐等娱乐机构娱乐机构：欢天雪地溜冰场、AMC电影院等业态组合业态组合品牌品牌档次：档次：中中高档高档,经营的经营的商品商品以大众档次以大众档次商品商品为主，主要依靠为主，主要依靠地地铁和九铁和九广广铁路及巴铁路及巴士士站站点点汇聚人汇聚人流流。业态组合业态组合与比例与比例业态：又一城网罗时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝。定位：周边主要人流为家庭居民、大学师生、地铁人流，所以又一城定位没有刻意去拔高，经营的商品以大众档次 商品为主，定位中档，偏向于年轻人和家庭居民的生活娱乐购物；TASTE WATSONS 屈臣屈臣士士MTR LEV23、ELBROADWAY 百老汇百老汇FORTRESS丰泽电器丰泽电器LG2PAGE ONE 叶壹堂叶壹堂MARKS&SPENCER玛莎玛莎LG1FrancfrancGAMC GLACIER欢天雪欢天雪地地溜冰溜冰场场UGH&M UNIQLOHONG KONG RECORDS 香港香港唱片唱片L1SALON ESPRITROYAL SPORTING HOUSE 皇家运动专门皇家运动专门店店TOYS“R”US 玩具反斗玩具反斗城城L2主力主力品牌品牌 MAJOR STORES 楼层楼层 Taste超市玛莎&丰泽冰场又一又一城部分业态城部分业态万宝龙FURLAFRANCfrancPAGEONE书店IP24、RIVATEI美发I.T 又一又一城设计亮点城设计亮点用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。层层退缩的中庭设计,让顾客的空间感受最佳化 交叉型扶梯；扶梯背面不锈钢镜面设计；流线型灯带；蓝色地砖神似一条蓝色河流 其它其它细节细节扶梯背角的咖啡外摆餐饮围绕冰场周围厕所残疾人士通道商场导示 七七、朗豪坊朗豪坊项目信息：项目信息：投资商：香港鹰君集团总建筑面积：97665平方米,购物中心面积近29716平方米位置：新界旺角亚皆老街8号开业时间：2004年停车位：地面及两层地下停车场，共提供1356个车位设计 师：日藉设计师Brian Honda负责商业设计顾问:美国捷得建筑师事务所（25、The Jerde Partnership）项目概述：项目概述：朗豪坊坐落于已发展多年、人烟稠密的旺角区，朗豪坊计划发展前的旧区更是香港知名的红灯区，色情事业如夜总会、卡拉OK伴唱、按摩馆等林立。鹰君集团曾表示希望能够把该处由较平民化的娱乐购物区改变成高品味和潮流的新购物区，并注入新活力。以往弥敦道西面的旺角区之商业发展一般较弥敦道东面的发展缓慢，而在朗豪坊启用后，这一个情况得以改善。区位交通区位交通 业态布局业态布局The OZoneThe OZone（12-1312-13楼）楼）The OZone 位于商场12楼及13楼，设有各类高级餐厅，以日式和东南亚风格为主。8-128-12楼楼Spi26、ral占地5层，采用螺旋购物廊设计，各层没有电梯连接，在商场落成初期由107间小型独立商店组成，概念是将旺角街边的本地品牌搬进商场内。2007年完成商户合并与组合，改为约50家商铺。现在改为影院和潮流服饰与餐饮。5/F5/F至至7/F7/F主打年轻服饰主打年轻服饰旺角是年轻人的世界，既然商场坐落在这里，当然要照顾年轻人的需要。五楼至七楼集中了很多年轻潮流名店，包括i.t及旗下的b+ab、Double Park、French Connection亦有走日式少女路 的Nice Claup、Super Lover等六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌Heroic Ren27、dezvous 4/F4/F美食广场美食广场Grand Atrium Grand Atrium 美食广场，这里有齐中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。1/F1/F至至3/F3/F时尚品牌汇聚时尚品牌汇聚一至三楼可谓名牌的集中地，多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺，当中包括Armarni Exchange、Miss Sixty、Shu Uemura、United Colors of Benetton等时尚衣饰，换季置装来这里就最适合不过了。个性化门头个性化门头设计设计 丰富的潮流主题丰富的潮流主题丰富的色彩，大胆的设计，符合年轻28、人的观念 超高挑高中庭；巨大的模型建筑；4-8楼、8-13楼两部超长电梯，快速送达客户至高区；大堂中央摆放的艺术品Metal Tree，内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。巨型天幕设计亮点设计亮点宛若天幕之下的街市 Spiral区的楼层呈螺旋形导示牌台阶盲道楼层标示 深圳深圳、广广州篇州篇考察项目分析之考察项目分析之 八八、深圳万象深圳万象城城深圳万象城深圳万象城开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年12月位置深圳罗湖区宝安南路1881号建筑面积总建筑面积550,000平方米投资40亿港币建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼商业面积180，000平方米，6层商用停车位4,000个市场定29、位集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群业态组合主力店：ReL时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol超级市场、“冰纷万象”滑冰场次主力店：NOVO、王子饭店国际一线品牌：LV、GUCCI、HERMES、PRADA 区位交通区位交通p项目位于深南路与宝安南路交叉区域，紧邻大剧院、地王大厦，对接地铁轨道出入口，周边商业、商务氛围浓厚，地理位置绝佳。室外国际室外国际精精品商业品商业街街26000平方米平方米三三栋高尚住宅栋高尚住宅103000平方米平方米酒店酒店式公寓式公寓,11000平方平方米米,屋顶花园屋顶花园,君悦君悦酒店酒店五星级五星级30、管理管理购物中心购物中心万象万象城城超超五星级君悦五星级君悦酒店酒店46000平方米平方米5A甲甲级级写字写字楼楼华润华润大大厦厦，42388平方米平方米 项目定位项目定位档次定位档次定位类型定位类型定位n 中高档定位；中高档定位；n 20%为高档，主要为国际一线商家、品牌；为高档，主要为国际一线商家、品牌；n 80%为中至中高档，主要包括国内一线品牌及国外二、三线商家为中至中高档，主要包括国内一线品牌及国外二、三线商家、品牌、品牌n 本地居民本地居民年轻未婚及年轻家庭为主；年轻未婚及年轻家庭为主；个人月收入个人月收入3000以上，家庭月以上，家庭月收入收入8000以上；以上；n 游客游客以香31、港人为主的海外游客和来自以香港人为主的海外游客和来自广东省为主的国内游客；广东省为主的国内游客；万 象 城 定 位万 象 城 定 位目标客户定位目标客户定位主题定位主题定位n 集零售、餐饮、文化、娱乐等集零售、餐饮、文化、娱乐等诸多功能为一体的大规模、现代诸多功能为一体的大规模、现代化、高品质、综合性的购物及娱化、高品质、综合性的购物及娱乐中心乐中心n 深圳最大、华深圳最大、华南南最最好好、中国最、中国最具示范效应具示范效应的的超超大型购物及娱乐中心大型购物及娱乐中心 主力租户主力租户p R el时尚生活百货首时尚生活百货首次次进进入中国内地，入中国内地，其其购物购物环境环境、商品、商品组组合32、和合和服务极具服务极具个性化；个性化；p华华润润Ol 超市将采取错超市将采取错位位经营方式经营方式，走时尚路走时尚路线，线，推特色推特色商品，商品，建设建设一个以一个以进口进口商品为商品为特色特色的的新新概念超市概念超市；p 共共1200座座的香港的香港嘉禾影嘉禾影城城所提出所提出的的超豪超豪华华贵宾厅概念贵宾厅概念在在国内国内是绝无仅有是绝无仅有的；的；p“缤纷缤纷万象万象”溜冰场则是溜冰场则是中国中国第第一个以一个以休闲休闲为主题的为主题的奥运奥运标标准真冰滑冰场准真冰滑冰场，同时成立滑冰学校同时成立滑冰学校，在在深圳深圳倡导倡导冰冰上上运动。运动。项目业态规划项目业态规划业态比例业态比例33、类型类型面积面积面积比率面积比率主力店主力店26,592 36.44%次次主力店主力店7,185 9.85%一般零售一般零售39,197 53.71%合计：合计：72,974 100.00%图：营业面积按照不同店铺类型划分9.85%36.44%53.71%主力店次主力店一般零售 -按照按照业态业态类型划类型划分分类型类型面积面积面积比率面积比率零售零售48,816 66.90%餐饮餐饮10,378 14.22%休闲娱乐休闲娱乐5,870 8.04%服务服务7,910 10.84%合计：合计：72,974 100.00%图：营业面积按照不同业态划分10.84%8.04%14.22%66.90%零34、售餐饮休闲娱乐服务 部分商户部分商户 建筑建筑亮点亮点购物中心与写字楼间的连廊下沉式广场拓宽了B1层的空间感，增设了部分外摆空间。结合88部错落配套的电扶梯与直梯纵横交错，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。将滑冰场四周设为食肆，极大的增加了商场的人气将滑冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，还增加了商场人气 奢奢侈侈品品旗旗舰舰店店外外立立面面 奢侈奢侈品品旗舰旗舰店店外立面外立面 室外步行街室外步行街 九九、KK MALL项目名称项目名称kk mall地地理理位置位置深圳市罗湖区深南东路5016号发发展展商商京基集团商业面积商业面积约42563万基础数据基础数据层层数数：地面4层，地下35、1层；层高：层高：约6m；过过道道：2-6m；扶梯扶梯：单层3组；直梯直梯：6个；中中庭庭：1个，停车位停车位约2000多品牌商品牌商家家bit超市、必胜客、星巴克、ARMANI、CK、HM、金钱豹、VERSACE、汉阳馆、3C4U交通交通状况状况双向四车道，道路较窄；周边公交线路较多开业时间开业时间2010年 区位交通区位交通KK MALL位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中路，无缝衔接深圳大剧院地铁站。广场广场及及交通交通：门前广场道路公交站牌停车场入口门前广场主要是为了引入购物者的一条通道，但是作为邻居的大剧院已配备了大型的休闲广场，这样也起到了带动和聚集人气的36、作用。交通方面，有地铁和多趟公交，只是车道较少，道路较窄。l定位国际时尚精品购物中心，内部装修大方得体灯光的映衬更显奢华，单层面积较大，结构清晰；l以BLT超市、NOVO、星际传奇、中航健身、UA影院为主力店带动，现整体经营状况较好。定定位位与与业态布局业态布局：B2：停车场B1：生活空间L1：精品空间L2：时尚空间L3：潮流空间L4：体验空间 主力主力店店l主力店可以更大程度的带动人气，突出购物中心的主题和档次。89零售类零售类该项目零售品牌定位为中端，与深圳益田假日广场进行合理的错位经营。场内云集众多潮流品牌，其中不少品牌均是首次进入深圳。包括izzue、MANGO、H&M、Paul&Jo37、e、7 For All Mankind、COCKTAIL、FratelliRossetti、H&B、TUMI、UM、LIUJO、INTERMEZZO、GCI COLLECTION、Map By BELLE等组成的品牌矩阵，全新演绎深圳新时尚、新潮流。90餐饮餐饮类类KK MALL为顾客呈现深圳最好和最高端的国际餐饮强势矩阵。每家餐厅都别具一格，处处彰显品位和特色。中西美馔、知名小吃、江南美食、日、韩、泰国料理，自助冰淇淋，还有精致甜品和咖啡品牌 业态名称经营面积（）占比（%）便利配套1530 4餐饮10630 25店中店23653 55休闲/文化/娱乐2630 6主力店4120 10合计42538、63 100业态规划业态规划：面积便利配套4%餐饮25%店中店55%休闲/文化/娱乐6%主力店10%便利配套餐饮店中店休闲/文化/娱乐主力店l 业态规划对比中可知，其主体是以百货为主，餐饮休闲类占经营面积的31%，无论是从其功能上看，还是根据购物中心的概念，都可定义为购物中心。设计亮点设计亮点KK MALL的外立面是以银白色的铝板铺装，在阳光的折射下煞是显眼。夜晚，在铝板的空隙间还会透出灯光，现代感很强，而且该外立面的设计以不规则的流线线条为主，设计生动时尚，200多米长的外立面LED灯光带，更显动感时尚。采光顶夜晚在灯光照射下显现出不同的颜色 94每一层的设计流线都有弧度，且为不规则错层设计39、，弱化了一眼望到尽头的弊端，有别于其他购物中心 95通道扶手采取向内倾斜设计，材质为铝合金、钢化玻璃以及木板。此种设计不仅美观，而且通过木板的突出设计可以减少玻璃承重。游客可以放置手袋，驻足休息。部分镂空设计使空间更显层次感洗手间及导示 97智智能停车能停车系统系统停车场还人性化的设计了斑马线，提示过往的车辆，注意行人绿灯显示该车位还是空置状态，红灯表示该车位已满，有这样的显示灯很方便，不用到处看是否有车位，只要在远处看灯即可获知车位信息 98车库的每一层出入口都会有电子显示牌，显示该层所剩余的车位数，顾客驶入即可获知哪个区域尚有停车位。每一层电梯口旁都预留人行通道，方便顾客在购买商品后，在此40、区域通行及等候车辆。十十、广广州州太古汇太古汇购物中心13.8万，写字楼16万酒店5.5万，酒店服务式住宅0.5万，文化中心5.2万，共40万方。总体总体量量项目名称项目名称广州太古汇地地理理位置位置广州天河区天河路383号发发展展商商太古地产、广州日报报业集团商业面积商业面积约13.8万停车位停车位860个品牌商品牌商家家OLE超市、SUNDAN、UNIR VOGUE、LV、DIOR、PRADA、FENDI、BUBERRY、UNIQLO、新元素、大食代、翡翠拉面小笼包、中艺、方所交通交通状况状况地铁3号线石牌桥站，周边公交线路较多开业时间开业时间2011年9月 交通区位交通区位 天河东路侧入41、口天河路正入口天河路外立面地下连地铁入口项目项目周边周边 M&MU:主力店超市、年轻休闲品牌、餐饮及生活配套类。如：OLE 超市、顺电、UNIR VOGUE 男士生活馆、方所、CK jeans、Uniqlo、大食代、面包新语、板长寿司、星巴克等1F&2F：国际品牌区。如：LV、DIOR、PRADA、FENDI、BUBERRY、BLGARI、IWC等3F：空中花园餐厅。如：小山日本料理、simplylife、AN-TICO等业态布局业态布局 M&MU部分品牌部分品牌 例外方所集服装、书店、咖啡、创意产品于一体 1F 部分品牌部分品牌 2F 部分品牌部分品牌 3F 空空中中花园及花园及部分部分餐饮42、餐饮 挑空挑空设计设计每每层层一一大大、六小挑空六小挑空，弥补太古弥补太古汇层高汇层高不足不足的的缺陷缺陷 通透式采光顶引入自然光，弥补场内光线不足，既节能又环保。B2层首层设计，营造内部空间感，从设计上营造类似地上首层的效果 电梯背部灯光连廊背部灯光让人仿佛置身于星光大道之上 内装风格：导示牌、吊灯、玻璃、扶栏都是弧形型设计 炮筒式空调风口检修口隐藏型消防卷帘 无门式厕所，通过弧形设计来外人阻挡视线 智能停车系统智能停车系统电子感应器 考察总结考察总结本次赴香港、深圳、广州出差，共考察了十余个项目，对项目的今后招商及设计方面有了很大的启发。业态组合上：购物中心中业态追求丰富多元化，不单纯购物，还注重娱乐、餐饮及配套的合理搭配组合。项目设计上：又一城、圆方、深圳万象城、深圳KKmall、广州太古汇是比较值得学习的项目，有许多细节设计很巧妙，值得学习借鉴。总之要把一个购物中心经营好，不单只追求品牌组合，更多的要从项目设计、服务细节这些方面去考虑，确切的说经营购物中心本身是一项经营空间的艺术。赢才网，专注房地产职业机会！w w w.5 1 w i n c a i.c o m注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！w w w.5 1 w i n c a i.c o m