1、房地产房地产E网网赤峰锦绣大地房地产开发有限公司赤峰锦绣大地房地产开发有限公司管理咨询项目第二阶段管理咨询项目第二阶段战略规划分析报告战略规划分析报告把握区域行业发展机遇，提高自身核心能力，实现三阶段跨越式扩张此报告仅供客户内部使用。未经新华信公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。机密赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网重要声明重要声明1.本报告是基于新华信项目组对赤峰锦绣大地房地产公司的内部访谈、管理问卷调查、对现有内部资料的审阅，以及对政府有关政策、规划的研究、外部行业资料的分析而提出的对赤峰锦绣大地管理诊断和内外部分析2、初步结论。2.这些初步结论是新华信进行后续工作的分析起点。在继续工作的过程中，新华信会不断修正这些初步的思路，并逐渐形成切实可行的适合赤峰锦绣大地的解决方案。3.本报告旨在分析问题，不针对任何部门和个人。4.除非特别说明，货币单位均为人民币。9/10/20242保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网1 报告内容报告内容:第二阶段项目进展回顾第二阶段项目进展回顾第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析经营计划分析赤峰锦绣大地融资战略分析赤峰锦3、绣大地融资战略分析第三阶段工作计划第三阶段工作计划9/10/20243保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在在赤峰锦绣大地房地产赤峰锦绣大地房地产公司通力配合和支持下，咨询项目按计划公司通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，顺利进行，顺利完成了第一阶段的工作内容顺利完成了第一阶段的工作内容第一阶段：第一阶段：内部管理诊断和外部环内部管理诊断和外部环境分析境分析第二阶段：第二阶段：战略规划的制定战略规划的制定第三阶段：第三阶段：管理模式和组织设计管理模式和组织设计第四阶段：第四阶段：人力资源规划人力资源规划计划中的工作4、计划中的工作实际完成工作实际完成工作超额完成任务超额完成任务 明晰锦绣大地发展战略和规划 明确锦绣大地的经营计划 对锦绣大地未来融资战略进行了深入研究 对 赤峰锦绣大地进行了企业文化研讨的培训对赤峰锦绣大地进行了会议管理技巧的培训 完成了赤峰锦绣大地发展战略和规划报告 完成了锦绣大地经营计划分析报告 完成了锦绣大地融资战略研究分析报告9/10/20244保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在制定各项方案的过程中，新华信项目组关注的重点是方案的科学在制定各项方案的过程中，新华信项目组关注的重点是方案的科学性和可操作性性和可5、操作性 资料收集资料收集内部访谈内部访谈调查问卷调查问卷外部分析外部分析 从内部重点收集公司原有的工作方案、各项规章制度等，使新方案在体现新从内部重点收集公司原有的工作方案、各项规章制度等，使新方案在体现新思想的同时，能够保持工作的延续性思想的同时，能够保持工作的延续性 对对大地基础大地基础和锦绣大地中高层管理人员和员工进行进一步访谈，与各层级共和锦绣大地中高层管理人员和员工进行进一步访谈，与各层级共同研讨新方案，确保方案有较强的可操作性同研讨新方案，确保方案有较强的可操作性 项目组针对公司战略、组织、人力资源、项目管理等方面的问卷结果进行分项目组针对公司战略、组织、人力资源、项目管理等方面的6、问卷结果进行分析，在方案制定过程中确保新方案具有较强的针对性析，在方案制定过程中确保新方案具有较强的针对性 对对国内房地产国内房地产市场市场和相关区域市场和相关区域市场的发展趋势和主要供求关系发展趋势进行的发展趋势和主要供求关系发展趋势进行分析，确保在战略规划过程中的客观性和科学性分析，确保在战略规划过程中的客观性和科学性9/10/20245保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网同时新华信认为，在制定方案的过程中同时新华信认为，在制定方案的过程中新华信的责任是新华信的责任是.与锦绣大地一起找出答案与锦绣大地一起找出答案经常7、向锦绣大地领导汇报项目进展，以获取及时经常向锦绣大地领导汇报项目进展，以获取及时指导和支持指导和支持帮助锦绣大地建立起解决问题的流程，并保证严帮助锦绣大地建立起解决问题的流程，并保证严格的标准格的标准及时地与各层级管理人员及员工保持沟通和交流，及时地与各层级管理人员及员工保持沟通和交流，交换各自意见和建议，共同完善新的方案交换各自意见和建议，共同完善新的方案提供外部观点和普遍适用的经验，使之与锦绣大提供外部观点和普遍适用的经验，使之与锦绣大地的需要相适应地的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法新华信的责任并不是新华信的责任并不是.将自己8、的答案直接告诉锦绣大地将自己的答案直接告诉锦绣大地到项目结束前才向锦绣大地领导递交报告到项目结束前才向锦绣大地领导递交报告替代锦绣大地人员来操作业务流程替代锦绣大地人员来操作业务流程要求锦绣大地的管理层创造奇迹要求锦绣大地的管理层创造奇迹无视锦绣大地的专业知识和经验，无视锦绣大无视锦绣大地的专业知识和经验，无视锦绣大地当前的客观条件和现实状况地当前的客观条件和现实状况采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法9/10/20246保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.1报告内容报告内容:9、赤峰锦绣大地战略核心观点汇总赤峰锦绣大地战略核心观点汇总第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析9/10/20247保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网宏观环境对房地产行业的四大影响宏观环境对房地产10、行业的四大影响q房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局q中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济发展前景广阔中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济发展前景广阔q京沪穗三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和社会发展京沪穗三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和社会发展的核心区域的核心区域q居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和住房需求出现升级居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和住房需求出现升级趋势趋势房地产行业现状房地产行业现状q 我国房地产业处于新一轮发展阶段，市场成11、熟度加强我国房地产业处于新一轮发展阶段，市场成熟度加强q 房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性q 当前房地产市场供需基本平衡，市场前景广阔当前房地产市场供需基本平衡，市场前景广阔9/10/20248保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网中国的房地产行业在未来将出现以下中国的房地产行业在未来将出现以下主要主要趋势趋势q 房地产行业整合加速，竞争更加激烈房地产行业整合加速，竞争更加激烈q 房地产企业竞争更趋向专业化运作房地产企业竞争更趋向专业化运作q 房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线12、市场房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场q 金融将继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化金融将继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化9/10/20249保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从当前锦绣大地的业务区域及资源基础来看，京津唐、辽宁、内从当前锦绣大地的业务区域及资源基础来看，京津唐、辽宁、内蒙三大城市圈是最主要的扩张备选区域蒙三大城市圈是最主要的扩张备选区域以沈阳为核心的辽宁城市圈，作为以沈阳为核心的辽宁城市圈，作为振兴东北老工业基地的龙头区域，振兴东北老工业基地的龙头区域，在老城区改造和新产业发展的双重在老城区13、改造和新产业发展的双重推动下，房地产开发开始腾飞，具推动下，房地产开发开始腾飞，具有很大的上升空间有很大的上升空间以以呼和浩特、包头为核心的内蒙呼和浩特、包头为核心的内蒙城市圈，在国家西部开发政策下城市圈，在国家西部开发政策下经济迅速增长，房价也稳步上升，经济迅速增长，房价也稳步上升，而且当地房地产竞争环境较为宽而且当地房地产竞争环境较为宽松，具有良好的开发前景松，具有良好的开发前景以以北京、天津为核心的京津唐城市北京、天津为核心的京津唐城市圈，一直是中国房地产的主要市场，圈，一直是中国房地产的主要市场，近年随着一线城市的不断扩张和环近年随着一线城市的不断扩张和环渤海经济圈的形成，二三线城市的14、渤海经济圈的形成，二三线城市的房地产开发开始起步，与一线城市房地产开发开始起步，与一线城市形成紧密的互动关系形成紧密的互动关系赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资9/10/202410保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网地区发展优势评价地区发展优势评价市场潜力市场潜力需求成长性需求成长性竞争状况竞争状况进入分析进入分析总体评总体评价价人口密人口密度度居民收居民收入入销售总销售总量量开发投开发投资资销售增销售增长长进入企进入企业业区域企区域企业业进入壁进入壁垒15、垒竞争程竞争程度度河北河北内蒙古内蒙古辽宁辽宁北京北京天津天津好好差差赤峰锦绣大地发展地区可进入度评价赤峰锦绣大地发展地区可进入度评价9/10/202411保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地在管理方面实施了一系列的改进，自身管理水平有赤峰锦绣大地在管理方面实施了一系列的改进，自身管理水平有所提高，但还不能应对快速扩张的需求所提高，但还不能应对快速扩张的需求政府政府关系关系资金资金实力实力人力人力资本资本企业企业文化文化资金资金管理管理成本成本控制控制经营经营效率效率管理管理机制机制战略战略管理管理良好良好中16、等中等较差较差赤峰锦绣大地内部资源与管理能力赤峰锦绣大地内部资源与管理能力评价评价注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认良好：能够对满足公司和项目对职能的要求，但不包括在区域扩张中的良好：能够对满足公司和项目对职能的要求，但不包括在区域扩张中的复制能力和集团运营能力复制能力和集团运营能力中等：基本达到公司正常运营要求，具有较大的提升的空间中等：基本达到公司正常运营要求，具有较大的提升的空间较差：公司经营中亟待提高，将对公司区域扩张带来较大的障碍较差：公司经营中亟待提高，将对公司区域扩张带来较大的障碍人力资源管理能力战略规划能力产品17、策划、设计、开发能力产品创新、管理创新能力资金保障、财务管理能力公司还需要增强的能力公司还需要增强的能力9/10/202412保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从赤峰锦绣大地在价值链各环节的竞争优势表现来看，公司在从赤峰锦绣大地在价值链各环节的竞争优势表现来看，公司在设设计理念上具有领先的优势，但各环节都需要加强投入计理念上具有领先的优势，但各环节都需要加强投入投资投资策划策划土地土地获取获取项目项目策划策划建筑设建筑设计计成本成本管理管理工程工程管理管理营营销销管理管理售后售后服务服务物业物业管理管理赤峰锦绣花园项目18、赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况弱强赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和营营销售管理这些对销售管理这些对利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。价值链的环节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。价值链的环节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。融资融资管理管理 项目项目运作管理运作管理项目策项目策划划建筑设建筑设计计成本成本管管理理工程管工程管理理销售管销售管理理土地获土地获取19、取投资策投资策划划售后服售后服务务物业管物业管理理9/10/202413保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网公司具有的市场资源分析公司具有的市场资源分析品牌品牌知名度知名度市场竞争市场竞争能力能力市场策划市场策划能力能力营销营销能力能力竞争对手竞争对手实力实力行业地位行业地位 北京北京跟随者跟随者赤峰赤峰引领者引领者呼和浩特呼和浩特挑战者挑战者赤峰锦绣大地的市场资源状况赤峰锦绣大地的市场资源状况弱强注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认目前，一级城市竞争激烈20、，竞争对手多而且实力强大，进入此市场对公司实力、项目经营专业性要求目前，一级城市竞争激烈，竞争对手多而且实力强大，进入此市场对公司实力、项目经营专业性要求较高。较高。二、三级城市竞争较少，对进入公司的要求较低，赤峰锦绣大地需抓住时机积累公司实力、项目运作二、三级城市竞争较少，对进入公司的要求较低，赤峰锦绣大地需抓住时机积累公司实力、项目运作的专业经验以及公司管理经验。的专业经验以及公司管理经验。9/10/202414保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网大地基础在近年将大力大地基础在近年将大力发展房地产业，并发展房地产业，21、并充分利用基础产业的融充分利用基础产业的融资能力为房地产业筹备资金，对二三线城市住宅开发，形成自身资能力为房地产业筹备资金，对二三线城市住宅开发，形成自身的独特模式，快速为持续发展积累实力和资金的独特模式，快速为持续发展积累实力和资金基础产业大地基础大地基础 总资产约30亿左右，净资产12亿左右 非金属产业房地产业提高管理，不再做过大投资。与基础产业并行，利用基础产业作融资平台，是最近五年重点打造的产业，加强盈利能力。稳定完善基础产业稳定完善基础产业大力发展房地产业大力发展房地产业积极培育非金属产业积极培育非金属产业利用赤峰附近是东北资源储备基地的资源优势，开发非金属产业。9/10/2024122、5保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网SWOT分析分析机会机会-OO1 房地产行业成长性好、收益率高O2 中国城市化进程加快，住房需求稳定增长O3 土地易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低 了异地开发成本O4 行业产业集中度低，普遍规模较小，进入壁垒低O5 二三线城市房地产竞争不太激烈，为新进入者提供了机遇O6 西部大开发及东北老工业基地的振兴促进了区域内的房地 产的快速发展优势优势-SS1 专业性强且团结进取的管理团队S2 先进的设计理念S3 良好的地方政府关系（项目开发地区）S4 丰富的住宅开发及销售经验23、S5 相对规范的管理体系S6 相对的品牌优势威胁威胁-TT1 行业、金融政策的调整加大了房地产企业融资的难度T2 一线城市竞争日趋激烈，进入壁垒大大提高T3 土地政策的调整，减少了土地的供应量、并提高了房地产公 司的土地成本T4 房地产业整合加速，将面临产业巨头的竞争T5 异地开发将面临较大的当地政策变动风险T6 各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战劣势劣势-WW1 公司成立时间短，规模较小，实力较弱W2 缺乏部分专业人才，人才配备、储备不足。没有有效的人 才获取平台W3 公司管理水平难以适应快速的区域扩展W4 缺乏良好的融资平台及有效的融资24、手段W5 未形成自身的核心文化W6 公司在投资规划、项目策划等环节的能力有待提高9/10/202416保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地愿景、使命以及价值观赤峰锦绣大地愿景、使命以及价值观愿景：成为中国最杰出的区域性城市塑造者愿景：成为中国最杰出的区域性城市塑造者经过经过5-10年的艰苦奋斗，将赤峰锦绣大地建设成为中国最杰出的区域性城市塑造者，年的艰苦奋斗，将赤峰锦绣大地建设成为中国最杰出的区域性城市塑造者，为国人提供超越想象的生活空间为国人提供超越想象的生活空间使命：为人们提供日趋完善的生活空间使命：为人25、们提供日趋完善的生活空间 核心价值观：存在，高于存在，永恒存在核心价值观：存在，高于存在，永恒存在满足需求满足需求超越需求超越需求创造需求创造需求在解决企业生存问题的同在解决企业生存问题的同时，实现员工个人价值时，实现员工个人价值在解决企业发展问题的同在解决企业发展问题的同时，实现企业价值时，实现企业价值在将企业打造成百年老店的在将企业打造成百年老店的同时，实现客户价值同时，实现客户价值9/10/202417保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地房地产公司的战略定位赤峰锦绣大地房地产公司的战略定位加大房地产投入26、，快速扩大规模加大房地产投入，快速扩大规模产业选择产业选择区域选择区域选择产品选择产品选择客户选择客户选择以二三线城市中高档住宅建设为核心业务，分阶段多区域快速发展以二三线城市中高档住宅建设为核心业务，分阶段多区域快速发展异地开发，进入二三线城市；基于自身资异地开发，进入二三线城市；基于自身资源，以内蒙、辽宁、京津冀三区域为主源，以内蒙、辽宁、京津冀三区域为主产品以中高档住宅为主产品以中高档住宅为主 以中高收入阶层为主要对象以中高收入阶层为主要对象 2 20 00 05 5-2 20 00 06 62 20 00 07 7-2 20 00 09 92 20 01 10 0-2 20 01 1427、 4充实提升充实提升期期区域扩展区域扩展期期战略布战略布局期局期1010年年战略战略规划规划发展发展的的三阶段三阶段2 2年年3 3年年5 5年年9/10/202418保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网总的来说，未来锦绣大地的发展可分为短期、中期和远期三个阶总的来说，未来锦绣大地的发展可分为短期、中期和远期三个阶段进行，每个阶段区域、产品、客户均有相应变化段进行，每个阶段区域、产品、客户均有相应变化时间安排时间安排价值价值短期短期（2005-20062005-2006）中期中期（2007-20092007-2009）远28、期远期（2010-20142010-2014）两年两年三年三年五年五年充实提升期充实提升期区域扩展期区域扩展期战略战略布局期布局期区区 域域产产 品品客客 户户赤峰、呼市，建立北京平台中高档住宅当地中高收入人群以北京为中心，向内蒙、河北、沈阳区域内二三线城市以中高档住宅为主，形成自身的精品品牌当地中高收入人群中高收入人群为主，根据区域特点调整以北京为核心，以多个城市为二级区域中心，多区域扩展发展形成自身的品牌体系，具备多业态开发能力9/10/202419保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网根据赤峰锦绣大地实力增长，进入区29、域不断进行扩展，逐步从局根据赤峰锦绣大地实力增长，进入区域不断进行扩展，逐步从局部扩展更大的范围，成为区域领先的核心房地产企业部扩展更大的范围，成为区域领先的核心房地产企业第一阶段进入区域第一阶段进入区域第二阶段进入区域第二阶段进入区域第三阶段进入区域第三阶段进入区域9/10/202420保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网根据锦绣大地发展根据锦绣大地发展阶段的不同，所采用的战略模式也会逐步变化阶段的不同，所采用的战略模式也会逐步变化区域撇脂模式区域撇脂模式区域复制模式区域复制模式区域扩张模式区域扩张模式时间安排时间安排30、价值价值两年（两年（2005-20062005-2006）三年三年（2007-20092007-2009）五年五年（2010-20142010-2014）F抢占市场高端，建立区域市场地位F快速积累资本，迅速壮大企业F建立良好的融资、人才平台F建立专业团队F形成高效的项目运作模式F成为区域市场的领先者，占有较大市场份额F建立以北京为核心的运作管理中心F形成在区域内具有相当知名度的品牌F形成有力的区域管控模式F成为区域细分市场的领导者，其他细分市场的有力竞争者F建立全国意义上的战略规划与投资中心F拥有数个区域营运中心，形成统分有序的全国战略布局F形成在全国具有相当知名度的核心品牌，建立相对完善的品31、牌体系主主要要内内容容9/10/202421保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网最终实现赤峰锦绣大地在综合实力上的三大跨跃，从项目策划走最终实现赤峰锦绣大地在综合实力上的三大跨跃，从项目策划走向企业战略管理，建立企业的核心竞争力向企业战略管理，建立企业的核心竞争力时间安排时间安排价值价值充实提升期充实提升期区域扩展期区域扩展期战略布局期战略布局期两年（两年（2004-20052004-2005）四年四年（2006-20092006-2009）五年五年（2010-20142010-2014）运作手段运作手段区域分布区域分布32、阶段目标阶段目标项目运作项目运作城市布局城市布局专业化专业化区域管理区域管理区域布局区域布局品牌化品牌化规模化规模化战略管理战略管理全国布局全国布局阶段特点阶段特点核心能力核心能力快快项目管理，项目策划，项目管理，项目策划，土地获取土地获取稳稳投资策划、风险管理、投资策划、风险管理、区域控制区域控制战略规划、融资能力战略规划、融资能力强强9/10/202422保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网区域城市定位区域城市定位市场需求分析市场需求分析企业实力评估企业实力评估经济现状分析经济现状分析经济区位分析经济区位分析竞争情况33、分析竞争情况分析市场结构分析市场结构分析供需状况分析供需状况分析融资实力评估融资实力评估公关能力评估公关能力评估人才储备实力评估人才储备实力评估区域房地产进入模型区域房地产进入模型区域房地产进入分析包括区域城市定位、市场需求分析和企业实区域房地产进入分析包括区域城市定位、市场需求分析和企业实力评估三个层面力评估三个层面对区域房地产情况进行评估，一是要判断该地区城市经济的未来走势，这是该地区未来房地产发展的基础；二是要判断该地区房地产市场的发展状况，进而确定该地区房地产市场进入的可能；其三则是结合当地状况对自身实力进行评估，以判定是否将该城市作为企业拓展的目标。目目标标区区域域选选择择可可能能性34、性分分析析运运作作方方案案选选择择9/10/202423保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网然后对企业自身资源的评估应与当地市场环境、政策环境和金融然后对企业自身资源的评估应与当地市场环境、政策环境和金融环境相结合，从而确定企业在该地区的进入方案环境相结合，从而确定企业在该地区的进入方案土地政策产业政策执行状况开发商贷款状况居民购房贷款状况执行状况政策环境金融环境人才储备评估融资实力评估公关能力评估融资创新能力自有资金状况企业融资能力项目运作人员能力政府资源状况公关人员能力设计人员能力工程管理人员能力市场结构供需状况竞争35、对手状况市场环境确定进入方案区域环境9/10/202424保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网结合赤峰锦绣大地战略规划，可以明确以下战略目标结合赤峰锦绣大地战略规划，可以明确以下战略目标长期长期中期中期短期短期管管理理目目标标市市场场目目标标财财务务目目标标 稳固在赤峰和呼市等地的市场占有率 品牌在现有区域消费者中具有较高知名度 在现有区域同行中处于领先地位 以北京为中心，向内蒙、河北、沈阳区域内二三线城市拓展，达到5-8个城市 形成区域内高知名度的品牌 成为区域内核心房地产企业 以北京为核心，以多个城市为二级区域中心，36、多区域扩展发展 形成在全国具有相当知名度的核心品牌，建立相对完善的品牌体系 进入全国房地产企业50强 完善现有组织结构，初步建立北京平台，发挥融资、人力资源平台作用 财务管理能力大幅提高，成本、现金流、预算管理加强 形成有效的项目运作能力，包括项目策划和项目管理能力等 完善人力资源管理，形成一定人力资源储备 建立简明的绩效考核 建立企业核心文化 初步建立总部+分部的集团管理模式 加强公司管理控制体系，提高运营效率，实现经营模式的异地复制 形成有效的投资规划能力 完善系统化的绩效考核 完善企业核心文化 完善总部+分部的集团管理模式 形成有效的战略规划能力 建立完善有效的资本运作能力 快速获取资源37、，以利润为核心 销售收入：5亿 净利润：1亿 年开发面积：20万平 快速扩张规模，维持稳定现金流 销售收入：15亿 净利润：2亿 年开发面积：50万平 收入稳定增长，加强资本运作 销售收入：40亿 净利润：3.5亿 年开发面积：120万平9/10/202425保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网为了达到上述战略目标，赤峰锦绣大地在各阶段应采取以下主要为了达到上述战略目标，赤峰锦绣大地在各阶段应采取以下主要战略措施战略措施（短期）（短期）以赤峰、呼市为核心开发区域，提高项目策划、管理能力快速抢占中高档住宅市场初步形成与薪酬38、挂钩的绩效考核体系、形成体现优胜劣汰的人才竞争机制建立并宣贯适合公司发展的统一的企业文化，促进公司文化融合加大成本控制和资金管理力度、在降低成本的同时保证现金流持续稳定完善人力资源管理，包括招聘、培训流程和人员配置，形成一定人力资源储备 短期战略措施短期战略措施完善现有组织结构，初步建立北京中心，发挥融资、人力资源平台作用1234569/10/202426保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网各阶段主要各阶段主要战略措施战略措施（中、长期）（中、长期）以区域复制为主进行跨区域开发，加强与目标二三线城市相关企业进行资源合作加39、强总部的管理控制体系，形成总部对各子公司的战略操作型管理模式加强战略规划能力增强投资规划及项目策划能力，在迅速实现规模扩张的同时降低投资风险实现大范围跨区经营12312中期战略措施中期战略措施长期战略措施长期战略措施提高资本运作水平29/10/202427保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大40、地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析9/10/202428保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤41、峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析SWOTSWOT分析分析外部竞争环境分析外部竞争环境分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求9/10/202429保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战42、略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析SWOTSWOT分析分析外部竞争环境分析外部竞争环境分析行业现状分析行业现状分析行业发展趋势分析行业发展趋势分析宏观环境分析宏观环境分析区域行业前景分析区域行业前景分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求9/10/202430保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地43、房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网宏观环境对房地产行业的四大影响宏观环境对房地产行业的四大影响q房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局q中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济发展前景广阔中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济发展前景广阔q京沪穗三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和京沪穗三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和社会发展的核心区域社会发展的核心区域q居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和住房需求居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和住房需44、求出现升级趋势出现升级趋势9/10/202431保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从宏观政策来看，财政政策、金融政策、产业政策和土地政策等从宏观政策来看，财政政策、金融政策、产业政策和土地政策等房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局积极财政政策逐步向温和财政政策过渡，投资方向上向西部和东北老工业基地进行倾斜人民银行进一步收紧货币政策，抓紧金融调控制度性建设，对货币信贷总量及结构进行调控增加普通商品住房供应，加强房地产贷款监管，完善市场监管制度是产业调整的45、主要方向财政政策财政政策金融政策金融政策产业政策产业政策土地协议出让制度出台，对地方开发区进行大力整顿，中央对土地一、二级市场的管控力度加大土地政策土地政策总体上国家建设投资降低，但区域上会有倾斜，使西部和东北地区面临较好的发展机遇金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右，房地产企业贷款难度加大房地产企业的资金压力加大，市场对外开放程度增加，竞争激烈土地供应总量减少，房地产商拿地难度加大，但总体市场趋于规范房地产企业资金压力增大，许多中小房地产公司面临淘汰，房地产金融产业脱颖而出房地产企业格局发生重大变化，房地产业逐步进入资本实力和品牌竞争的时代土地、资金、人才资源的再分配，资金将更多地流46、向效益好、有实力、讲信用的优秀企业二线城市的丰厚回报和快速变现成为对房地产开发商的强烈吸引9/10/202432保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网总体经济来看，目前中国总体经济来看，目前中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，居民消费结构和工业生产结构出现良性调整居民消费结构和工业生产结构出现良性调整经过经过20002000年至年至20012001年的盘整，年的盘整，20022002年年中国经济再次提速，新的增长态势中国经济再次提速，新的增长态势已经形成。当前我国经济处于新一已经形成47、。当前我国经济处于新一轮经济周期的增长阶段轮经济周期的增长阶段居民收入持续提高，投资和消费概念进入升级阶段固定资产投资整体发展良好，但局部有过热倾向物价在经历几年的下跌后开始复苏，在经济增长的强势推动下又面临通胀压力当前中国经济基本面良好，但有局部过热倾向当前中国经济基本面良好，但有局部过热倾向物价指数持续5年下跌后开始复苏9/10/202433保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在在区域上，区域上，长三角、珠三角和京津唐三大长三角、珠三角和京津唐三大都市圈构成了都市圈构成了当前我国当前我国经济增长的核心以及城市建设和社48、会发展的核心区域经济增长的核心以及城市建设和社会发展的核心区域长长三三角角都都市市圈圈珠珠三三角角都都市市圈圈京京津津唐唐都都市市圈圈以市场服务业中心及制造业高地为其发展目标，在科技发展方面，主要瞄准产业发展的系列技术创新突破为主。在市场服务业方面，主要建设和发展以金融和航运（资金流和物流）为主体的市场服务体系。结合区域内各方的优势，以创新、创业中心及高科技加工生产基地为其发展目标，尤其是以外向型经济为主要特征。产业发展向“轻（轻型产品）、新（新型产品）、外（外向型出口产品）”发展。在市场服务业方面，借助香港的优势。以政治、文化、科学中心为其发展目标，以环境营造为抓手，建设和发展与大国地位相适49、宜的首都景观和氛围。制造业功能适当减轻，并向周边地区、尤其是向天津转移和集聚。在科技发展方面，主要是以形成全国性的科研体系，组织科研项目，瞄准重大基础性技术突破为目标。长江三角洲都市圈长江三角洲都市圈珠江三角洲都市圈珠江三角洲都市圈京津唐都市圈京津唐都市圈9/10/202434保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从社会生活上来看，居民收入持续提高和城市化进程的加快使居从社会生活上来看，居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民民生活形态和需求内容出现升级趋势生活形态和需求内容出现升级趋势居民收入的增长对生活形态发生巨大影响50、，居民生活正由以吃饱为标志的温饱型生活，正在向以享受和发展为标志的小康型生活转变。9/10/202435保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及51、规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析SWOTSWOT分析分析外部竞争环境分析外部竞争环境分析行业现状分析行业现状分析行业发展趋势分析行业发展趋势分析宏观环境分析宏观环境分析区域行业前景分析区域行业前景分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求9/10/202436保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产行业现状房地产行业现状q 我国房地产业处于新一轮发展阶段，市场成熟度加强我国房地产业处于新一轮发展阶段，市场成熟度加强q 房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性房地产行业仍具52、有良好的成长性和盈利性q 当前房地产市场供需基本平衡，市场前景广阔当前房地产市场供需基本平衡，市场前景广阔9/10/202437保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前我国房地产业处于发展阶段，从目前我国房地产业处于发展阶段，从99年以来，房地产投资持续年以来，房地产投资持续增长，增长，2003年房地产建设继续保持较快的增长速度年房地产建设继续保持较快的增长速度在历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整阶段（1993-1998）后，1999年房地产业步入复苏阶段、近几年来增长迅速，持续维持较高增长53、速度。房地产市场发展波动幅度减小，市场成熟度日益加强1987-20011987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析9/10/202438保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势地位地位资料来源：新华信中国上市公司行业资料分析库信息技术信息技术房地产房地产金融金融新材料新材料食品食品家具家具贸易贸易商业商业医药医药运输仓储运输仓储家电家电0 02 24 46 54、68 81010121214140 05 5101015152020252530303535净利润率（净利润率（%）资资产产收收益益率率（%）平均净资产收益率8.8%平均净利润率17.2%9/10/202439保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从供给来看，自从供给来看，自97年以来，我国房地产总体施工、竣工面积一直年以来，我国房地产总体施工、竣工面积一直稳步持续增长，保持了良好的增长趋势稳步持续增长，保持了良好的增长趋势全国竣工面积销售面积空置面积平方米同比增长平方米同比增长平方米同比增长商品房3.95亿21.5%3.55、2亿29.1%1.28亿2.2%商品住宅3.22亿21.0%2.85亿28.9%8336万-2.1%2003年全国商品房供销总量基本平衡，销售面积增幅大于进攻面积增幅，空置面积减少，商品住宅空置面积出现负增长，全国房地产需求旺盛。9/10/202440保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从需求看，估计从需求看，估计2020年之前，国内住宅开发总需求将达到年之前，国内住宅开发总需求将达到159.1亿亿平方米，平均每年的住宅需求都保持在平方米，平均每年的住宅需求都保持在9.3亿平方米左右亿平方米左右需求原因需求原因现状现状人56、口计算数量人口计算数量经验目标经验目标预计贡献需求预计贡献需求平均年贡献需求平均年贡献需求居住条件改善，人均住房面积增加人均居住面积为13.6平方米目前城镇人口5.1亿人，按2020年前每人增加6平方米计算人均住房面积达到20平方米为提高居住水平需求新建住房30.6亿平方米需建住房1.8亿平方米城市化进程加快，住房需求稳定增长中国城市化水平为40%，城镇人口约5.1亿2020年城市化水平达到55%，城镇人口增至7.7亿人均建筑面积20平方米计算52亿平方米需建设住房3亿平方米拆迁改建增加的市场需求预计每年需拆除重建1亿平方米20年每年住房需求大约维持在45亿平方米9/10/202441保密文件57、 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前全国目前全国房地产的供给房地产的供给与与市场需求市场需求基本平衡，东部每年商品住宅基本平衡，东部每年商品住宅开发量占全国比例较高，开发量占全国比例较高，中西部地区商品住宅需求增长较快中西部地区商品住宅需求增长较快2003年东中西部住宅竣工面积比较（万平方米）年东中西部住宅竣工面积比较（万平方米）东部与中西部发展不平衡：东部与中西部发展不平衡：中西部则有待发展，东部沿海局部地区出现房地产过热的迹象：房地产业主要集中在东部沿海地区，我国房地产业的总投资以及销售额东部沿海12个省市占到了总量的758、2.5%和78.7%，而东部地区GDP总量不到全国的60%。中西部地区需求增长较快：中西部地区需求增长较快：中西部各省区近年来的房地产销售状况开始启动，增长率大都超过了40%，伴随着国家的政策倾斜有着较好的发展潜力。中西部需求增长率高于供给增长率：中西部需求增长率高于供给增长率：商品住宅销售，中西部地区在2003年中住宅销售增长率都超过了40%，均远高于投资增长率。2003年东中西部住宅销售增长率比较（年东中西部住宅销售增长率比较（%）9/10/202442保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰59、锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析SWOTSWOT分析分析外部竞争环境分析外部竞争环境分析行业现状分析行业现状分析行业发展趋势分析行业发展趋势分析宏观环境分析宏观环境分析区域行业前景分析区域60、行业前景分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求9/10/202443保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网中国的房地产行业在未来将出现以下中国的房地产行业在未来将出现以下主要主要趋势趋势q 房地产行业整合加速，竞争更加激烈房地产行业整合加速，竞争更加激烈q 房地产企业竞争更趋向专业化运作房地产企业竞争更趋向专业化运作q 房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场q 金融将继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化金融将继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化9/10/202444保密文件 61、版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从产业来看，房地产业的产业集中度低，主要技术已经成熟化，从产业来看，房地产业的产业集中度低，主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低行业进入壁垒低，2003年房地产百强销售额分布年房地产百强销售额分布房地产行业产业集中度较低，排位第一的万科的市场份额不超过市场总容量的0.5%，前10强的市场份额约为3.43%。行业调整政策出台，明确对大型企业予以扶持规规模模化化信贷规模的控制，房地产企业资金压力增大我国房地产企业数量为三万多家，普遍规模较小，竞争能力较弱，整体来看行业进入壁垒较低。土地招标拍卖制度实行62、，土地成本增加产业出现整合，企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模，提高自身的融资能力及抗风险能力百强企业的经营业绩来看，销售额超过亿元的有家，在亿元之间的有家，在亿元以下的百强企业有家。9/10/202445保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产企业竞争走向对项目运作及更高层次的战略管理的竞争，房地产企业竞争走向对项目运作及更高层次的战略管理的竞争，使房地产公司更趋向专业化运作使房地产公司更趋向专业化运作F政策的调整对企业操作水平和实力提出更高要求F竞争不完全是产品竞争，更多的表现在企业的操作能力、品牌、服务、63、信誉等综合实力上F房地产企业要规模化扩张，必须坚持专业化发展道路政府资源运作型政府资源运作型项目专业运作型项目专业运作型F过去房地产公司更多通过政府关系运作获取低成本土地资源来盈取暴利，实现快速扩张F在房地产运作过程中，更重要的是拿地，再通过土地的开发或转让获取超额利润，项目运作能力不是最核心的竞争能力9/10/202446保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从区域来看，房地产业的从区域来看，房地产业的地区地区集中度高，全国大型房地产公司主集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线城市，要业务集中于一线城市，二三线城64、市房地产竞争不太激烈二三线城市房地产竞争不太激烈从房地产的开发地区集中度上来看，在开发前十位的省市中，东部沿海占到8个，前10位占到全国总开发量的72.2%。企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中。西部地区不仅开发商数量相对较少，而且企业规模也普遍不大。北京、上海等少数地区房地产企业已初现规模化，市场进入壁垒较高。房地产开发投资完成额前十位示意房地产开发投资完成额前十位示意9/10/202447保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网进入二三线市场65、，跨区域化发展成为当前房地产企业发展的新热进入二三线市场，跨区域化发展成为当前房地产企业发展的新热点点中东部沿海地区局部过热，竞争更加激烈，市场利润率降低二三线城市房地产企业规模较小，水平不高进入不同区域市场发展的土地政策壁垒将被打破土地交易公开及各地政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本二三级城市住房需求的增加二三级城市人均可支配收入的增加二三级城市人均消费的增加在一级城市保持快速发展，竞争激烈的情况下，二三级城市需求增长，进入壁垒降低，在一级城市保持快速发展，竞争激烈的情况下，二三级城市需求增长，进入壁垒降低，为房地产企业的区域发展带来新的机会为房地产企业的区域发展带来新的机会从供66、给来看从供给来看从需求来看从需求来看从政策来看从政策来看一线城市房地产水平较高，项目运作能力要求高目标客户分散，销售费用较高从市场来看从市场来看9/10/202448保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产企业融资渠道多元化是当前金融紧缩势态下的必然选择房地产企业融资渠道多元化是当前金融紧缩势态下的必然选择F目前，我国2.5万家房地产企业仅有不到100家实现了证券市场融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。通过资本市场融资或再融资，成为缓解来自房地产项目资金需求方面的压力的好办法。F到2003年5月份，获准登记的信67、托公司有52家，已投向市场的有57支，其中投向房地产业的有19支，募资总额超过27亿元。房地产信托将成为除银行以外房地产业全新的融资平台，将会对房地产业的产业发展起到越来越大的作用。F房地产基金的出现及发展将会对房地产业的持续健康发展产生深远的影响。对房地产企业来说，可以通过获得房地产投资基金而大大拓宽融资渠道，解决资金瓶颈问题。而对于投资者来说，不仅可以从房地产基金中获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。上市融资上市融资房地产信托房地产信托房地产基金房地产基金金融紧缩政策的出台，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，出于行业整顿的目的，中央在规范房地产信贷的同时，将配合有68、关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。9/10/202449保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析69、战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析SWOTSWOT分析分析外部竞争环境分析外部竞争环境分析行业现状分析行业现状分析行业发展趋势分析行业发展趋势分析宏观环境分析宏观环境分析区域行业前景分析区域行业前景分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求9/10/202450保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从当前锦绣大地的业务区域及资源基础来看，京津唐、辽宁、内从当前锦绣大地的业务区域及资源基础来看，京津唐、辽宁、内蒙三大城市圈是最主要的扩张备选区域蒙三大城市圈是最主要的70、扩张备选区域以沈阳为核心的辽宁城市圈，作为以沈阳为核心的辽宁城市圈，作为振兴东北老工业基地的龙头区域，振兴东北老工业基地的龙头区域，在老城区改造和新产业发展的双重在老城区改造和新产业发展的双重推动下，房地产开发开始腾飞，具推动下，房地产开发开始腾飞，具有很大的上升空间有很大的上升空间以以呼和浩特、包头为核心的内蒙呼和浩特、包头为核心的内蒙城市圈，在国家西部开发政策下城市圈，在国家西部开发政策下经济迅速增长，房价也稳步上升，经济迅速增长，房价也稳步上升，而且当地房地产竞争环境较为宽而且当地房地产竞争环境较为宽松，具有良好的开发前景松，具有良好的开发前景以以北京、天津为核心的京津唐城市北京、天津为71、核心的京津唐城市圈，一直是中国房地产的主要市场，圈，一直是中国房地产的主要市场，近年随着一线城市的不断扩张和环近年随着一线城市的不断扩张和环渤海经济圈的形成，二三线城市的渤海经济圈的形成，二三线城市的房地产开发开始起步，与一线城市房地产开发开始起步，与一线城市形成紧密的互动关系形成紧密的互动关系赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资9/10/202451保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网河北、内蒙古、辽宁、北京和天津五个区域经济基础较好，具有河北、内蒙古、辽72、宁、北京和天津五个区域经济基础较好，具有较高的增长性较高的增长性GDGDP P总总额额固固定定资资产产投投资资增增长长率率单位：亿元单位：亿元单位：单位：%北京和天津作为直辖市具有很大的经济总量，辽宁和河北全国GDP排名中位居前列，内蒙虽然排名靠后，但近些年增长迅速，居全国之首数据来源：中国统计年鉴2003中国经济统计快报9/10/202452保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网国家、地区政府具有相关的政策发展地区经济，各个地区具有其国家、地区政府具有相关的政策发展地区经济，各个地区具有其不同的资源和产业优势，提高城市的73、持续发展能力不同的资源和产业优势，提高城市的持续发展能力河北省河北省内蒙古内蒙古辽宁省辽宁省北京市北京市天津市天津市河北几市也有一定的工业基础。唐山廊坊等城市，拥有低成本的土地、劳动力等生产要素，可根据自身的比较优势，承载北京等发展水平较高地区的产业转移，成为生产加工和产业配套基地。内蒙古被列入国家实施西部大开发战略的十二个省区，享有国家西部大开发的有关优惠政策。内蒙古具有丰富的农畜产品地和能源原材料的资源优势，培育出一批知名企业和驰名品牌,近年经济增长迅速,带动房地产业快速成长。“振兴东北老工业基地”国策的提出给辽宁的发展带来了良好的历史机遇；辽宁政府计划在2010年实现初步振兴，全省GDP74、达到11800亿元人民币，人均GDP达到27000元；城镇居民人均收入达12500元，农民人均收入达到5500元。北京市我国的政治、文化、经济中心，同时北京具有良好的亚太区域性商务中心职能，又是中国教育、科技最发达和人才最集中的地方，越来越多的企业选择在北京设立总部和企业研发中心。“大北京“方案，提出以北京、天津“双核”为主轴的规划模式，为天津的发展带来了机遇。天津是北方最大的工业基地，北京“总店”、天津“后厂”成为大企业集团的最成功的运营模式；天津港成为北京和河北货物进出的重要通道。9/10/202453保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产75、公司房地产房地产E网网地区房地产开发投资的增长较快，均超过地区房地产开发投资的增长较快，均超过20%，商品住宅的需求，商品住宅的需求增长幅度较大，高速增长的需求和供给，给房地产业带来了飞速增长幅度较大，高速增长的需求和供给，给房地产业带来了飞速发展的机会发展的机会20032003年地区房地产开发投资完成额、住宅销售情况年地区房地产开发投资完成额、住宅销售情况注：排名为全国范围的省区辽宁、北京、天津的住宅销售位于全国的第辽宁、北京、天津的住宅销售位于全国的第7 7位、第位、第2 2位和第位和第1010位，这些地区的住宅需求位，这些地区的住宅需求极其旺盛；而河北和内蒙古两个地区商品住宅的需求增长较76、快，分别排名第极其旺盛；而河北和内蒙古两个地区商品住宅的需求增长较快，分别排名第2 2位，第位，第1010位，位，具有较大的增长空间。具有较大的增长空间。9/10/202454保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网跨区域扩张是房地产企业规模化经营的一种有效途径，国内较大跨区域扩张是房地产企业规模化经营的一种有效途径，国内较大规模的房地产公司进入的主要目标为一线城市和二线城市规模的房地产公司进入的主要目标为一线城市和二线城市主要房地产公司主攻城市及拥有开发项目的城市情况统计主要房地产公司主攻城市及拥有开发项目的城市情况统计房77、地产企业进入城市房地产企业进入城市万科集团深圳、上海、北京、沈阳、天津、成都、武汉、长春、南京、南昌、大连、广州、中山大连万达大连、哈尔滨、吉林、长春、沈阳、青岛、北京、天津、济南、南京、上海、宁波、西安、武汉、成都、南昌、长沙、昆明、南宁中海地产深圳、北京、上海、广州、成都、西安、长春顺驰集团天津、北京、石家庄、武汉、上海、南京、苏州、无锡招商地产深圳、北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门阳光100北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林珠江合生广州、北京、天津、上海、西安、深圳北京城建北京、重庆、上海、大连、海口、珠海保利地产广州、北京、上海、武汉、哈尔滨复地集团上海、武汉78、南京金地集团深圳、北京、上海、武汉世茂集团上海、南京、福州、香港华润置地北京、上海、成都万通集团北京、西安绿地集团上海、南昌、合肥、长春大华集团上海、南京、武汉富力地产广州、北京注：数据来源企业网站9/10/202455保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网国内较大规模房地产公司跨区域发展，地区内、地区外房地产企国内较大规模房地产公司跨区域发展，地区内、地区外房地产企业共同形成地区的竞争格局业共同形成地区的竞争格局河北省河北省内蒙古内蒙古辽宁省辽宁省北京市北京市天津市天津市统计的17个房地产上中只有顺弛集团进入了省会石家79、庄，廊坊、保定、唐山、秦皇岛、张家口、承德、沧州城市还没有其他地产上进入没有国内跨地区的房地产上进入万科集团进入沈阳、大连和鞍山市场，大连万达集团已进入沈阳开展业务全国较大规模的地产商60-70%进入，房地产市场竞争激烈，产品理念、营销方式等领先国内其他地区统计的17家公司中万科集团、大连万达、顺驰集团、阳光100、珠江合生进入天津地区，市场进入激烈竞争阶段9/10/202456保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网地区发展优势评价地区发展优势评价市场潜力市场潜力需求成长性需求成长性竞争状况竞争状况进入分析进入分析总体评总80、体评价价人口密人口密度度居民收居民收入入销售总销售总量量开发投开发投资资销售增销售增长长进入企进入企业业区域企区域企业业进入壁进入壁垒垒竞争程竞争程度度河北河北内蒙古内蒙古辽宁辽宁北京北京天津天津好好差差赤峰锦绣大地发展地区可进入度评价赤峰锦绣大地发展地区可进入度评价9/10/202457保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划81、分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求外部竞争环境分析外部竞争环境分析SWOTSWOT分析分析9/10/202458保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网管理内部资源分析管理内部资源分析q 自身管理水平有所提高，但还不能应对快速扩张的需求自身管理水平有所提高82、，但还不能应对快速扩张的需求q 专业人力资源严重不足，没有有效的人力资源获取平台专业人力资源严重不足，没有有效的人力资源获取平台q 缺乏良好的融资平台及有效的融资手段缺乏良好的融资平台及有效的融资手段q 专业性强且团结进取的管理团队专业性强且团结进取的管理团队q 相对先进的设计理念、丰富的住宅开发及销售经验相对先进的设计理念、丰富的住宅开发及销售经验9/10/202459保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地在管理方面实施了一系列的改进，自身管理水平有赤峰锦绣大地在管理方面实施了一系列的改进，自身管理水平有所提83、高，但还不能应对快速扩张的需求所提高，但还不能应对快速扩张的需求政府政府关系关系资金资金实力实力人力人力资本资本企业企业文化文化资金资金管理管理成本成本控制控制经营经营效率效率管理管理机制机制战略战略管理管理良好良好中等中等较差较差赤峰锦绣大地内部资源与管理能力赤峰锦绣大地内部资源与管理能力评价评价注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认良好：能够对满足公司和项目对职能的要求，但不包括在区域扩张中的良好：能够对满足公司和项目对职能的要求，但不包括在区域扩张中的复制能力和集团运营能力复制能力和集团运营能力中等：基本达到公司正常运营要求84、，具有较大的提升的空间中等：基本达到公司正常运营要求，具有较大的提升的空间较差：公司经营中亟待提高，将对公司区域扩张带来较大的障碍较差：公司经营中亟待提高，将对公司区域扩张带来较大的障碍人力资源管理能力战略规划能力产品策划、设计、开发能力产品创新、管理创新能力资金保障、财务管理能力公司还需要增强的能力公司还需要增强的能力9/10/202460保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网当前公司专业人力资源不足，没有有效的人才获取平台，对下一当前公司专业人力资源不足，没有有效的人才获取平台，对下一阶段的地区扩张不利阶段的地区扩张不85、利赤峰锦绣大地要想赤峰锦绣大地要想进行区域扩张，需进行区域扩张，需要在人力资源方面要在人力资源方面加强专业人员的配加强专业人员的配备，增强企业的核备，增强企业的核心能力心能力项目策划部法律事务部部门缺失部门缺失设计部，由副总一人负责材料部，由工程部资料员兼任专职人员缺失专职人员缺失营销部人员配备不够，且专业能力不足人力资源职能，只有一人，无法承担人力资源的大部分管理工作人员不足人员不足9/10/202461保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前公司缺乏良好的融资平台及有效的融资手段，需要探索其他目前公司缺乏良好的融资平86、台及有效的融资手段，需要探索其他有效的融资渠道有效的融资渠道F提高项目的运作效率缩短项目周期，减轻对资金需求的压力F建立新的融资平台F积极寻找新的融资方式在区域扩张中需要采取相应的措施，在区域扩张中需要采取相应的措施，满足后续项目的资金需求满足后续项目的资金需求目前企业没有适当融资渠道赤峰的金融机构极度不发达房地产项目资本金要求提高，房地产企业对资金的需求增加企业跨区域开展新的项目需要相应的资金支持资金供给资金供给资金需求资金需求9/10/202462保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从赤峰锦绣大地在价值链各环节的竞争87、优势表现来看，公司在从赤峰锦绣大地在价值链各环节的竞争优势表现来看，公司在设设计理念上具有领先的优势，但各环节都需要加强投入计理念上具有领先的优势，但各环节都需要加强投入投资投资策划策划土地土地获取获取项目项目策划策划建筑设建筑设计计成本成本管理管理工程工程管理管理营营销销管理管理售后售后服务服务物业物业管理管理赤峰锦绣花园项目赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况弱强赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和营营销售管理这些对销售管理这些对利润和成本影响较大的环节必88、须要加强投入、加大管理力度。利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。价值链的环节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。价值链的环节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。融资融资管理管理 项目项目运作管理运作管理项目策项目策划划建筑设建筑设计计成本成本管管理理工程管工程管理理销售管销售管理理土地获土地获取取投资策投资策划划售后服售后服务务物业管物业管理理9/10/202463保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网公司具有的市场资源分析公司具有的市场资源分析品牌品牌知名度知名度市场竞争市场竞争能力能力89、市场策划市场策划能力能力营销营销能力能力竞争对手竞争对手实力实力行业地位行业地位 北京北京跟随者跟随者赤峰赤峰引领者引领者呼和浩特呼和浩特挑战者挑战者赤峰锦绣大地的市场资源状况赤峰锦绣大地的市场资源状况弱强注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认目前，一级城市竞争激烈，竞争对手多而且实力强大，进入此市场对公司实力、项目经营专业性要求目前，一级城市竞争激烈，竞争对手多而且实力强大，进入此市场对公司实力、项目经营专业性要求较高。较高。二、三级城市竞争较少，对进入公司的要求较低，赤峰锦绣大地需抓住时机积累公司实力、项目运作二、三级城市竞争90、较少，对进入公司的要求较低，赤峰锦绣大地需抓住时机积累公司实力、项目运作的专业经验以及公司管理经验。的专业经验以及公司管理经验。9/10/202464保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点91、汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求外部竞争环境分析外部竞争环境分析SWOTSWOT分析分析9/10/202465保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网大地基础在近年将大力大地基础在近年将大力发展房地产业，并发展房地产业，并充分利用基础产业的融充分利用基础产业的融资能力为房地产业筹备资金，两个行业齐头并进资能力为房地产业筹备资金，两个行业齐头并进基础产业大地基础大地基础 总资产约30亿左右，净92、资产12亿左右 非金属产业房地产业提高管理，不再做过大投资。与基础产业并行，利用基础产业作融资平台，是最近五年重点打造的产业，加强盈利能力。稳定完善基础产业稳定完善基础产业大力发展房地产业大力发展房地产业积极培育非金属产业积极培育非金属产业利用赤峰附近是东北资源储备基地的资源优势，开发非金属产业。9/10/202466保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网大地基础大地基础希望赤峰锦绣大地房地产能够通过对二三线城市住宅开希望赤峰锦绣大地房地产能够通过对二三线城市住宅开发，形成自身的独特模式，快速为持续发展积累实力和资金发，形93、成自身的独特模式，快速为持续发展积累实力和资金在北部地区的基础产业关系资源优势。原先行业与房地产相关性强，如对小区配套工程很熟悉。有其它房地产企业不具备的资金优势。（基础产业可提供融资平台）西部开发的相关政策优势，如国家对西部建设的相关扶持，在税收、资金支持上。优秀的房地产团队，丰富的房地产经验的专业人才。大地基础进入房地产的优势大地基础进入房地产的优势F北京作为人才中心、同时借助其信息优势。F在北京作为品牌传播中心，建立样板项目。F避实击虚，进入二三线城市。利用当地政府资源优势，与政府建立良好的合作关系。与当地有实力、有政府资源、有资金，但缺乏房地产经验的企业合作，提高拿地能力，同时降低资金94、压力，降低开发风险。区域安排上区域安排上发展模式上发展模式上异地运作上异地运作上扩大房地产规模，实现规模经济，降低成本。形成自身独特的房地产开发模式，并快速复制。9/10/202467保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析赤峰锦绣大地战略规划基础分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工95、作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析内部资源分析内部资源分析大地基础的战略要求大地基础的战略要求外部竞争环境分析外部竞争环境分析SWOTSWOT分析分析9/10/202468保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网SWOT分析分析机会机会-OO1 房地产行业成长性好、收益率高O2 中国城市化进程加快，住房需求稳定增长O3 土地易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低 了异地开发成本O4 行业产业集中度低，普遍规模96、较小，进入壁垒低O5 二三线城市房地产竞争不太激烈，为新进入者提供了机遇O6 西部大开发及东北老工业基地的振兴促进了区域内的房地 产的快速发展优势优势-SS1 专业性强且团结进取的管理团队S2 先进的设计理念S3 良好的地方政府关系（项目开发地区）S4 丰富的住宅开发及销售经验S5 相对规范的管理体系S6 相对的品牌优势威胁威胁-TT1 行业、金融政策的调整加大了房地产企业融资的难度T2 一线城市竞争日趋激烈，进入壁垒大大提高T3 土地政策的调整，减少了土地的供应量、并提高了房地产公 司的土地成本T4 房地产业整合加速，将面临产业巨头的竞争T5 异地开发将面临较大的当地政策变动风险T6 各地区97、的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战劣势劣势-WW1 公司成立时间短，规模较小，实力较弱W2 缺乏部分专业人才，人才配备、储备不足。没有有效的人 才获取平台W3 公司管理水平难以适应快速的区域扩展W4 缺乏良好的融资平台及有效的融资手段W5 未形成自身的核心文化W6 公司在投资规划、项目策划等环节的能力有待提高。9/10/202469保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.3报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略定位及规划分析赤峰锦绣大地战略定位及规划分析第第二二阶段项目进展回顾98、阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析战略定位及阶段分析战略定位及阶段分析阶段战略模式分析阶段战略模式分析新项目战略评估分析新项目战略评估分析愿景、使命及价值观愿景、使命及价值观9/10/202470保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房99、地产房地产E网网赤峰锦绣大地愿景赤峰锦绣大地愿景成为中国最杰出的区域性城市塑造者成为中国最杰出的区域性城市塑造者经过5-10年的艰苦奋斗，将赤峰锦绣大地建设成为中国最杰出的区域性城市塑造者，为国人提供超越想象的生活空间9/10/202471保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地使命赤峰锦绣大地使命满足需求满足需求超越需求超越需求创造需求创造需求为人们提供日趋完善的生活空间为人们提供日趋完善的生活空间 9/10/202472保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公100、司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地核心价值观赤峰锦绣大地核心价值观存在存在核心价值观核心价值观在解决企业生存问题的同时，在解决企业生存问题的同时，实现员工个人价值实现员工个人价值高于存在高于存在在解决企业发展问题的同时，在解决企业发展问题的同时，实现企业价值实现企业价值永恒存在永恒存在在将企业打造成百年老店的同时，在将企业打造成百年老店的同时，实现客户价值实现客户价值团结协作团结协作专注做事专注做事擅于执行擅于执行敢担责任敢担责任坚忍不拔坚忍不拔勇于创新勇于创新客户至上客户至上重信守诺重信守诺恪守品质恪守品质9/10/202473保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产101、公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地的行为准则赤峰锦绣大地的行为准则团结协作团结协作客户至上客户至上重信守诺重信守诺专注作事专注作事勇于创新勇于创新擅于执行擅于执行 敢担责任敢担责任恪守品质恪守品质坚忍不拔坚忍不拔融入团队合作，在实现企业价值中实现自我价值顾全大局，主动沟通，反对当面不说背后乱说；作好自己份内工作，同时充分配合其它部门工作不盲目分散资源，专注作好精品住宅，积累经验，建立核心能力专注作好自己的工作，建立良好的学习意识，专注中提高专业水平精神要充分领会，行动要迅速及时，细节要精心重视，执行要认真彻底按制度办事，反对敷衍了事，自由散漫，办事拖沓的工作作风在困难面前102、永不低头、迎难而上在问题面前不逃避、不退缩，做到早发现、早解决在企业取得一定成就时，做到不骄不躁、继续艰苦奋斗坚持专业水准，建设具有独特品质的精品住宅质量是企业的生存之本、发展之源，恪守品质就是占据了市场竞争的制高点坚持换位思考，反对本位主义对由自己而造成的失误，勇于承担责任；对自己不承担主要责任的失误，也要敢于自我批评，不推卸责任，不互相扯皮，改善合作气氛严格遵照合同和契约办事，做到对内对外一个样宁失千金、不毁一诺，努力塑造企业良好形象以产品品质和优秀服务赢得外部客户信赖对待公司内部其它部门，要象对购房者一样提供满意服务关注变化，不拘现状，积极求变，敢于否定自我，实现自我超越适应市场变化，抓103、住机会推陈出新，鼓励变革创新9/10/202474保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.3报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略定位及规划分析赤峰锦绣大地战略定位及规划分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目104、标及实施分析战略定位及阶段分析战略定位及阶段分析阶段战略模式分析阶段战略模式分析新项目战略评估分析新项目战略评估分析愿景、使命及价值观愿景、使命及价值观9/10/202475保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地房地产公司的战略定位赤峰锦绣大地房地产公司的战略定位加大房地产投入，快速扩大规模加大房地产投入，快速扩大规模产业选择产业选择区域选择区域选择产品选择产品选择客户选择客户选择以二三线城市中高档住宅建设为核心业务，分阶段多区域快速发展以二三线城市中高档住宅建设为核心业务，分阶段多区域快速发展异地开发，进入二105、三线城市；基于自身资异地开发，进入二三线城市；基于自身资源，以内蒙、辽宁、京津冀三区域为主源，以内蒙、辽宁、京津冀三区域为主产品以中高档住宅为主产品以中高档住宅为主 以中高收入阶层为主要对象以中高收入阶层为主要对象 2 20 00 05 5-2 20 00 06 62 20 00 07 7-2 20 00 09 92 20 01 10 0-2 20 01 14 4充实提升充实提升期期区域扩展区域扩展期期战略布战略布局期局期1010年年战略战略规划规划发展发展的的三阶段三阶段2 2年年3 3年年5 5年年9/10/202476保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司106、赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在区域选择上，目前在区域选择上，目前二三线城市已具备了相当的消费能力，而二三线城市已具备了相当的消费能力，而相相对薄弱的房地产市场竞争格局为锦绣大地进入提供了机遇对薄弱的房地产市场竞争格局为锦绣大地进入提供了机遇人人均均月月可可支支配配收收入入单位：元单位：元数据来源：中国统计年鉴2003众多二三线城市居民收入水平与一线城市相比虽有差距，但也达到了相对较好的水平，且发展较为平均。同一线城市不同，二三线城市同时面临着区域城市化和城市更新改造的双重压力，房地产市场需求很大市场竞争市场竞争中中强强弱弱强强一般一般弱弱市市场场需需求求一线城市一线城市二线城市二线107、城市四线城市四线城市三线城市三线城市二三线城市市场竞争相对较弱，一方面当地房地产企业规模较小，另一方面产品设计能力也较一线城市低。总的来看，二三线城市市场需求强劲，是具有一定独特优势的中小房地产企业快速进入发展壮大的上佳选择。9/10/202477保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网同时二三线城市同时二三线城市房地产开发尚处于起步或上升阶段，市场前景广房地产开发尚处于起步或上升阶段，市场前景广阔阔单位：单位：人人/平方公里平方公里单位：亿元单位：亿元市市区区人人口口密密度度房房地地产产开开发发投投资资完完成成额额数据来源108、：中国统计年鉴2003中国经济统计快报二三线城市在全国房地产市场的供需分布上呈现出巨大落差，许多地区房地产市场都呈现待开发和初步开发的状态，市场前景广阔。由于房地产开发与区域特点和地方政策密切相关，对锦绣大地进入区域选择应与自身资源相结合，以区域基础较好的城市为切入点，逐步开发，走区域渗透的道路9/10/202478保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在产品选择上，当前应充分发挥锦绣大地自身优势，以住宅为主，在产品选择上，当前应充分发挥锦绣大地自身优势，以住宅为主，并根据企业成长阶段并结合开发情况考虑多种业态开发并根据企109、业成长阶段并结合开发情况考虑多种业态开发当前绝大多数城市正处于城市化发展的高速阶段，大量居民有着购房置业和住房升级的需求，住宅在商品房市场中占绝对比重，住宅市场总量很大。当前锦绣大地最为熟悉的业务是在住宅市场上，且具有相对较为成熟的设计理念和运作经验，在进入新市场的初期，应从自身较为熟悉和具有优势的细分市场入手，根据市场状况考虑是否开发其他业态。从市场来看从市场来看从企业来看从企业来看20032003年全国商品房销售结构图年全国商品房销售结构图企业特长企业特长商铺商铺住宅住宅写字楼写字楼强强一般一般弱弱业业态态类类型型锦绣大地锦绣大地9/10/202479保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规110、划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在客户选择上，购买力较强，收益较高的中高端客户群将是公司在客户选择上，购买力较强，收益较高的中高端客户群将是公司当前的主要目标对象当前的主要目标对象中高端客户群购买能力较强，对产品的附加值比较关注，能够为企业带来较高的利润大量二三线城市房地产市场尚待开发，中高收入阶层购买力尚未释放提供中高端房地产产品有利于企业品牌建设，树立区域品牌形象当前锦绣大地的核心能力是在中高端房地产产品的设计和项目运作上从产品看从产品看从客户看从客户看从企业看从企业看从市场看从市场看当前仍应以中当前仍应以中高端客户为主高端客户为主要目标，深入要目标111、，深入发掘，扩大企发掘，扩大企业影响业影响9/10/202480保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网总的来说，未来锦绣大地的发展可分为短期、中期和远期三个阶总的来说，未来锦绣大地的发展可分为短期、中期和远期三个阶段进行，每个阶段区域、产品、客户均有相应变化段进行，每个阶段区域、产品、客户均有相应变化时间安排时间安排价值价值短期短期（2005-20062005-2006）中期中期（2007-20092007-2009）远期远期（2010-20142010-2014）两年两年三年三年五年五年充实提升期充实提升期区域扩展期区域112、扩展期战略战略布局期布局期区区 域域产产 品品客客 户户赤峰、呼市，建立北京平台中高档住宅当地中高收入人群以北京为中心，向内蒙、河北、沈阳区域内二三线城市以中高档住宅为主，形成自身的精品品牌当地中高收入人群中高收入人群为主，根据区域特点调整以北京为核心，以多个城市为二级区域中心，多区域扩展发展形成自身的品牌体系，具备多业态开发能力9/10/202481保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网根据赤峰锦绣大地实力增长，进入区域不断进行扩展，逐步从局根据赤峰锦绣大地实力增长，进入区域不断进行扩展，逐步从局部扩展更大的范围，成为区113、域领先的核心房地产企业部扩展更大的范围，成为区域领先的核心房地产企业第一阶段进入区域第一阶段进入区域第二阶段进入区域第二阶段进入区域第三阶段进入区域第三阶段进入区域9/10/202482保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在在锦绣大地锦绣大地由第一阶段向第二阶段发展的过程中，由第一阶段向第二阶段发展的过程中，有区域复制、有区域复制、产品拓展和城市开发三条途径可以选择产品拓展和城市开发三条途径可以选择路径一：路径一：区域区域复制复制路径二：路径二：产品产品拓展拓展利用当前二三线城市市场机遇较多，竞争企业实力不强的机会快速进114、入，形成进入早、项目快、质量高的发展模式，在不同区域间快速复制,实现迅速扩张结合地区市场状况，利用在项目建设中形成的团队、政府关系资源，进一步挖掘该地区房地产市场，在稳定住宅市场的前提下进入如教育房地产、写字楼、商铺等市场初步尝试进行多业态开发路径三：城市开发路径三：城市开发基于初期项目过程中形成的良好政府资源基础，适度参与到二三线城市城市化发展进程中去，充分借助城市改造，通过区域内各种业态滚动开发，获取丰厚利润赤峰，呼市中高档住宅以北京为中心，向内蒙、京津冀、沈阳区域内二三线城市拓展以中高档住宅为主，形成自身的精品品牌区域区域产品产品9/10/202483保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略115、规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网以区域复制为主，产品以区域复制为主，产品扩展和城市开发扩展和城市开发为辅的发展道路是锦绣大为辅的发展道路是锦绣大地在第二阶段相对较为合适的选择地在第二阶段相对较为合适的选择低高城市开发城市开发产品扩展产品扩展区域复制区域复制企业管企业管理挑战理挑战市场状市场状况要求况要求政府资政府资源基础源基础三种发展路径对企业能力三种发展路径对企业能力及外部资源的需求对比及外部资源的需求对比城市开发、产品扩展对企业的资金实力、设计施工及相关的销售能力均有较高的要求通过快速进入未开发的二三线城市市场，区域复制重点关注市场空当，而城市开发116、和产品扩展对市场结构和竞争状况要求较高由于同城市规划紧密结合，城市开发对政府资源的利用有很大需求，区域复制则更多关注区域项目的拿地能力，这也与政府资源紧密结合目前锦绣大地在目标区域已具有相对较为出色的设计能力和项目管理能力出色的设计能力和项目管理能力，在开发过程中也逐步培养起了同当地政府较为良好的关系，同当地政府较为良好的关系，从二三线城市的市场状况来看，市场结构不均匀，中高端消费阶层相对较小且购买力尚未释放，因此一方面应积极利用当前机会进入区域房地产市场，另一方面应积极利用当前机会进入区域房地产市场，另一方面应充分利用已形成的地方资源深入开发，进一步开发已进入市场。一方面应充分利用已形成的地117、方资源深入开发，进一步开发已进入市场。企业实企业实力要求力要求跨区域进行模式复制会涉及到多公司管理以及成本风险控制等多方面问题，对企业的能力提出很高要求9/10/202484保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在由第二阶段向第三阶段的发展过程中，区域内渗透、跨区域开在由第二阶段向第三阶段的发展过程中，区域内渗透、跨区域开发以及产品拓展都是可以考虑的道路发以及产品拓展都是可以考虑的道路以北京为中心，向内蒙、河北、沈阳区域内二三线城市拓展中高档住宅为主，形成自身的精品品牌以北京为核心，以多个城市为二级区域中心，多区域扩展发展118、形成自身的品牌体系，具备多业态开发能力区域区域产品产品路径一：路径一：区区域渗透域渗透路径二：跨区域扩展路径二：跨区域扩展在已进入地区选择几个发展较好的区域中心城市为核心，进一步向区域内二、三线城市扩展，走模式复制和品牌扩张的道路在巩固已有区域市场的情况下积极向区域外发展，以点带面，熟悉新的市场环境和区域特点，锻炼队伍，培养数个新的区域市场路径三：产品拓展路径三：产品拓展走品牌扩张的道路，因地制宜的向其他业态发展，深入挖掘区域内市场资源9/10/202485保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网随着锦绣大地实力的强大，随着119、锦绣大地实力的强大，对对于于不同道路的选择不同道路的选择可可依据依据企业区域企业区域竞争力竞争力状况以及目标市场潜力来确定状况以及目标市场潜力来确定暂缓进入暂缓进入快速进入快速进入获取利润获取利润全力扩展全力扩展深入发掘深入发掘试探进入试探进入逐步培养逐步培养目目标标市市场场潜潜力力企业竞争力企业竞争力 低低高高低低高高当现有区域市场市场潜力较大、企业实力较强时，可选择走滚动开发，产品拓展的道路。跨区域扩展是企业发展战略的重要选择，目标是为公司培育新的业务区域和利润增长点，对于市场潜力大的区域，应当试探进入，在项目中培育实力，熟悉区域特点，为进一步开发打下基础。当城市市场潜力不大时，应积极向其120、他区域内其他二三线城市进军，攫取市场高端利润，走区域渗透道路。9/10/202486保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.3.2报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略定位及规划分析赤峰锦绣大地战略定位及规划分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略121、定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施分析战略定位及阶段分析战略定位及阶段分析阶段战略模式分析阶段战略模式分析新项目战略评估分析新项目战略评估分析愿景、使命及价值观愿景、使命及价值观9/10/202487保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网根据锦绣大地发展根据锦绣大地发展阶段的不同，所采用的战略模式也会逐步变化阶段的不同，所采用的战略模式也会逐步变化区域撇脂模式区域撇脂模式区域复制模式区域复制模式区域扩张模式区域扩张模式时间安排时间安排价值价值两年（两年（2005-20062005-2006）三年三年（2007-122、20092007-2009）五年五年（2010-20142010-2014）F抢占市场高端，建立区域市场地位F快速积累资本，迅速壮大企业F建立良好的融资、人才平台F建立专业团队F形成高效的项目运作模式F成为区域市场的领先者，占有较大市场份额F建立以北京为核心的运作管理中心F形成在区域内具有相当知名度的品牌F形成有力的区域管控模式F成为区域细分市场的领导者，其他细分市场的有力竞争者F建立全国意义上的战略规划与投资中心F拥有数个区域营运中心，形成统分有序的全国战略布局F形成在全国具有相当知名度的核心品牌，建立相对完善的品牌体系主主要要内内容容9/10/202488保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战123、略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在锦绣大地发展初期可采用区域撇脂模式，在现有城市快速开发在锦绣大地发展初期可采用区域撇脂模式，在现有城市快速开发中攫取利润，锻炼队伍，增加经验中攫取利润，锻炼队伍，增加经验区域撇脂模式区域撇脂模式 区域复制模式区域复制模式 区域扩张模式区域扩张模式F抢占市场高端，建立市场地位F快速积累资本，迅速壮大企业F建立良好的融资、人才平台F建立专业团队F形成高效的项目运作模式主要内容主要内容F项目管理能力（成本控制能力）F项目策划能力（创新能力）F土地获取能力核心能力核心能力利用市场机会进入目标二三线城市，快速攫取超额利润。在相124、对宽松的竞争环境中培养自身的项目经验和员工能力，为下一步的区域扩张打下人才、技术和资本基础，形成一只专业化水准较高的技术队伍和一套相对比较完善的项目运作体系。9/10/202489保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣大地发展中期应采用区域复制模式，在跨区域发展中稳步提锦绣大地发展中期应采用区域复制模式，在跨区域发展中稳步提升，建设自身的品牌和企业文化升，建设自身的品牌和企业文化F成为区域市场的领导者，垄断细分市场，F建立自身的融资平台和人才储备平台F形成在区域内具有相当知名度的品牌F形成有力的区域管控模式主要内容主要125、内容F风险管理能力（市场评估能力，政府沟通能力）F投资策划能力F区域控制能力（母子公司运作能力，财务控制能力）核心能力核心能力利用第一阶段形成的经验和人、财、物储备走同类区域扩张的道路，在相同模式的复制中实现多区域运作能力的形成和整体管理水平的提升，降低企业扩张风险。并在区域扩张中逐步完成对企业文化的建设和企业品牌的塑造，通过一线城市发展完善自身的品牌形象和融资实力，搭建企业人才资源中心和研发中心，成为区域内具备相当知名度和运作实力的主要开发商。区域撇脂模式区域撇脂模式 区域复制区域复制模式模式 区域扩张模式区域扩张模式9/10/202490保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰126、锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网随着锦绣大地在区域内实力的壮大和品牌的提升，企业发展会向随着锦绣大地在区域内实力的壮大和品牌的提升，企业发展会向区域扩张模式过渡，完善战略投资体系，实现企业的全面扩张区域扩张模式过渡，完善战略投资体系，实现企业的全面扩张F区域市场的领导者，行业内的佼佼者；原有细分市场的垄断者，其他细分市场的有力竞争者F建立全国意义上的战略投资中心F拥有数个区域营运中心，形成统分有序的全国战略布局F形成在全国具有相当知名度的核心品牌，建立相对完善的品牌体系主要内容主要内容战略规划能力融资能力核心能力核心能力在前两阶段的发展基础上进行区域整合，形成以北京为127、大核心，数个城市为区域运营中心的战略格局，形成完善的战略投资规划能力和有力的融资保证能力，继续强化核心品牌的建设，为对原有区域市场的巩固发展和对新区域市场的进入开发提供保证，逐步实现锦绣大地由区域布局向全国布局的转变。区域撇脂模式区域撇脂模式 区域复制模式区域复制模式 区域扩张区域扩张模式模式9/10/202491保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网最终实现赤峰锦绣大地在综合实力上的三大跨跃，从项目策划走最终实现赤峰锦绣大地在综合实力上的三大跨跃，从项目策划走向企业战略管理，建立企业的核心竞争力向企业战略管理，建立企业的128、核心竞争力时间安排时间安排价值价值充实提升期充实提升期区域扩展期区域扩展期战略布局期战略布局期两年（两年（2005-20062005-2006）四年四年（20067-200920067-2009）五年五年（2010-20142010-2014）运作手段运作手段区域分布区域分布阶段目标阶段目标项目运作项目运作城市布局城市布局专业化专业化区域管理区域管理区域布局区域布局品牌化品牌化规模化规模化战略管理战略管理全国布局全国布局阶段特点阶段特点核心能力核心能力快快项目管理，项目策划，项目管理，项目策划，土地获取土地获取稳稳投资策划、风险管理、投资策划、风险管理、区域控制区域控制战略规划、融资能力战略规129、划、融资能力强强9/10/202492保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.3.3报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略定位及规划分析赤峰锦绣大地战略定位及规划分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第三阶段工作计划第三阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及实施130、分析战略定位及阶段分析战略定位及阶段分析阶段战略模式分析阶段战略模式分析新项目战略评估分析新项目战略评估分析愿景、使命及价值观愿景、使命及价值观9/10/202493保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网区域城市定位区域城市定位市场需求分析市场需求分析企业实力评估企业实力评估经济现状分析经济现状分析经济区位分析经济区位分析竞争情况分析竞争情况分析市场结构分析市场结构分析供需状况分析供需状况分析融资实力评估融资实力评估公关能力评估公关能力评估人才储备实力评估人才储备实力评估区域房地产进入模型区域房地产进入模型区域房地产进入模131、型包括区域城市定位、市场需求分析和企业实区域房地产进入模型包括区域城市定位、市场需求分析和企业实力评估三个层面力评估三个层面对区域房地产情况进行评估，一是要判断该地区城市经济的未来走势，这是该地区未来房地产发展的基础；二是要判断该地区房地产市场的发展状况，进而确定该地区房地产市场进入的可能；其三则是结合当地状况对自身实力进行评估，以判定是否将该城市作为企业拓展的目标。目目标标区区域域选选择择可可能能性性分分析析运运作作方方案案选选择择9/10/202494保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网通过对城市经济情况和发展趋势的132、分析确定初步需要考虑的目标通过对城市经济情况和发展趋势的分析确定初步需要考虑的目标城市城市区域城市定位区域城市定位市场需求分析市场需求分析居民购买能力城市发展前景竞争情况分析市场结构分析供需状况分析产品结构消费结构产业结构供需比较需求状况供给状况对手竞争力市场排斥度市场状况分析经济现状分析经济区位分析城市消费水平城市经济总体实力城市居民收入情况区域政治地位区域位置区域经济影响力城市状况分析差好重新寻找城市总体经济情况9/10/202495保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网进而通过市场状况评估确定当地房地产市场的进入可能133、，并结合进而通过市场状况评估确定当地房地产市场的进入可能，并结合当前企业实力确定具体的进入方案当前企业实力确定具体的进入方案进入可能评估市场需求分析市场需求分析企业实力评估企业实力评估人才储备评估融资实力评估公关能力评估融资创新能力自有资金状况企业融资能力项目运作人员能力政府资源状况公关人员能力设计人员能力工程管理人员能力企业实力评估当地需求偏好竞争情况分析市场结构分析供需状况分析产品结构消费结构产业结构供需比较需求状况供给状况对手竞争力市场排斥度市场状况分析房地产需求趋势细分市场结构竞争对手强弱市场容量重新寻找城市无可能有可能是否具备能力补充实力进入市场不具备具备9/10/202496保密文134、件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在区域城市定位上，主要从经济区位分析和经济现状分析入手，在区域城市定位上，主要从经济区位分析和经济现状分析入手，通过对目标城市的现有状况和发展趋势评估，确定城市未来走向通过对目标城市的现有状况和发展趋势评估，确定城市未来走向第一阶段：第一阶段：区域城市定位区域城市定位第二阶段：第二阶段：市场需求分析市场需求分析第三阶段：第三阶段：企业实力评估企业实力评估经济现状分析经济现状分析经济区位分析经济区位分析 城市经济总体实力：GDP，城市规划城市居民收入情况：人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格135、尔系数 城市消费水平：社会消费品零售总额，全市商业增加值，城乡居民储蓄存款余额 区域位置评估：地理区位，经济圈区位，产业带区位区域经济影响力分析：区域城市分布，交通体系状况，通行量，城市性质与功能区域政治地位分析：政治影响力，文化影响力9/10/202497保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网由于区域增长极在发育过程中会对周边地区产生不同影响，城市由于区域增长极在发育过程中会对周边地区产生不同影响，城市在不同经济辐射圈层中的级别定位也各不相同在不同经济辐射圈层中的级别定位也各不相同一线城市一线城市四线城市四线城市社会文化136、辐射力社会文化辐射力差差一般一般强强强强一一般般差差经经济济辐辐射射力力二线城市二线城市三线城市三线城市9/10/202498保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网根据城市区域影响力的不同，对我国县级以上城市可以划分为四根据城市区域影响力的不同，对我国县级以上城市可以划分为四大类大类城市类别城市类别一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市四线城市四线城市特性特性国家经济中心或政治中国家经济中心或政治中心心跨区域政治中心或经济跨区域政治中心或经济中心中心区域政治中心或经济中区域政治中心或经济中心心子区域政治中心或经济137、子区域政治中心或经济中心中心辐射区域辐射区域全国乃至国际所在省及周边地区所在区域城市周边区域经济经济发达，外向型为主较发达，具有一定的外向型较发达，区域性较强一般或较差，区域性很强产业产业有大量的全国性和国际性支柱产业有较多的地区性和全国性支柱产业有一定全国性支柱产业，地区性产业较多自给型社会生活社会生活生活水平高，生活方式与国际接轨且对国内有巨大影响生活水平高，对周边地区有很大影响生活水平较高，受核心城市影响较大生活水平一般，受外界影响较小文化文化有自身的代表文化，对周边地区影响强烈区域文化中心，对周边地区有较强影响区域文化中心，受周边核心城市文化影响受外界影响区域地位区域地位国家级核心增长138、极区域增长极子区域增长极从属增长对象代表城市代表城市深圳、广州、北京、上海天津、杭州、成都、沈阳、大连、青岛青海、呼和浩特及诸地级市县级市9/10/202499保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网城市区域影响力的判定应当从城市经济影响力、社会影响力和文城市区域影响力的判定应当从城市经济影响力、社会影响力和文化影响力三方面来进行化影响力三方面来进行指指标类标类型型考核考核对对象象选选用指用指标标经济经济影响影响力指力指标标综合经济实力国内生产总值固定资产投资总额城镇居民人均可支配收入对外经济联系度客运总量出口总值货运总量进139、口总值产业基础城乡居民年底储蓄余额城镇居民人均消费性支出三次产业比重企业景气指数城市就业水平平均每户就业人口平均每一就业者负担人数社会影响社会影响力指力指标标人口数年底总人口城市公共卫生情况卫生机构数城市基础设施情况基础设施质量基础设施完备程度法制环境社会治安状况刑事案件发生率政府管理水平办事效率市民满意度文化影响文化影响力指力指标标研究与试验发展（R&D）情况R&D经费内部支出文化事业发展情况文化艺术、文物事业单位数公共图书馆数新闻事业发展情况新闻出版事业机构和人员数书刊出版社数9/10/2024100保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公140、司房地产房地产E网网通过对城市经济、社会和文化三方面指标的评估及排序，可以得通过对城市经济、社会和文化三方面指标的评估及排序，可以得出不同城市在区域影响力上的散点分布出不同城市在区域影响力上的散点分布9/10/2024101保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网上海、北京和广州在我国处于一线城市地位，而其他各大中城市上海、北京和广州在我国处于一线城市地位，而其他各大中城市则分布在二三线城市的不同阶段则分布在二三线城市的不同阶段政治文化辐射力政治文化辐射力差差一般一般强强强强一一般般差差广广州州上上海海北北京京深深圳圳呼呼和141、和浩浩特特南南京京经经济济辐辐射射力力成成都都长长沙沙宁宁波波天天津津大大连连石石家家庄庄兰兰州州西西宁宁杭杭州州长长春春西西安安重重庆庆沈沈阳阳贵贵阳阳中小中小城市城市虽然呼市与石家庄属于省级中心城市，但经济总体实力相对较弱，当前处于三线城市的范围天津沈阳属于二线城市的范围9/10/2024102保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网由于城市在地理圈层和经济圈层所处的位置不同，各城市间的资由于城市在地理圈层和经济圈层所处的位置不同，各城市间的资源配置和经济流动各不相同源配置和经济流动各不相同边缘区边缘区辐射区辐射区核心核142、心区区F核心区往往是区域内的经济增核心区往往是区域内的经济增长中心和政治中心，对外围区长中心和政治中心，对外围区域有着极强的吸引力和辐射力域有着极强的吸引力和辐射力决定决定城市圈城市圈大小和布局的主要因素大小和布局的主要因素F经济总量和规模经济总量和规模F区域增长极分布区域增长极分布F区域区域交通状况交通状况F区域人口分布区域人口分布9/10/2024103保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在经济发展的不同阶段，核心城市对周边经济影响会逐渐由完全在经济发展的不同阶段，核心城市对周边经济影响会逐渐由完全极化向区域渗透过渡143、极化向区域渗透过渡边缘区边缘区辐射区辐射区 核心核心区区F随着经济实力的不断增强，核心区对辐随着经济实力的不断增强，核心区对辐射区的影响会逐渐由产业吸引向产业扩射区的影响会逐渐由产业吸引向产业扩散过渡，资源及产业出现区域分工，核散过渡，资源及产业出现区域分工，核心增长极和周边城市出现良性互动。心增长极和周边城市出现良性互动。F由于核心区域优越的产业条件和由于核心区域优越的产业条件和经营环境，大量的经济资源经过经营环境，大量的经济资源经过辐射区向核心区流动，外围城市辐射区向核心区流动，外围城市面临产业空心化困境。面临产业空心化困境。9/10/2024104保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划144、分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网因此处于不同经济圈层的城市发展状况会有很大不同，对城市产因此处于不同经济圈层的城市发展状况会有很大不同，对城市产业实力和消费能力有巨大影响业实力和消费能力有巨大影响核心区城市核心区城市辐射区城市辐射区城市边缘区城市边缘区城市以现代物流、金融、咨询等服务业为主，制造业向高精尖方向发展，成为区域产业分工的创新区 以核心城市配套产业为主，逐步消化中心城市转移出来的生产能力，充当大企业的加工基地 原先自有产业为主，许多城市产业受核心区影响而外迁，产业有空心化趋势人口高度密集，外来人口众多受核心区影响，部分人口向核心城市流动，但同时随145、着产业发展，也有大量边缘区外来人口进入人口外流情况严重，大量高素质人口流失市场高度发达，大量人口的进入和居民收入的提高使得市场购买力很强，但市场竞争也很激烈市场比较发达，居民购买力也较强，但存在结构化缺陷，部分市场尚待开发和培养市场停滞或趋于萎缩，且往往存在结构化问题产业发展产业发展人口流动人口流动市场发育市场发育9/10/2024105保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网市场需求分析主要包括市场结构分析、供需状况分析和市场需求分析主要包括市场结构分析、供需状况分析和竞争情况竞争情况分析三个层面，分析三个层面，第一阶段：146、第一阶段：区域城市定位区域城市定位第二阶段：第二阶段：市场需求分析市场需求分析第三阶段：第三阶段：企业实力评估企业实力评估市场结构分析市场结构分析供需状况分析供需状况分析消费结构：城镇居民家庭平均每人全年消费性支出 比例产业结构：国内生产总值构成，第 三 产 业 增 加 值 产品结构：市场产品定位（项目定位、品质定位、房型和面积定位、客源定位、价格定位），供应量需求状况：市区人口密度，年新增人口数，户住房间数及面积，年末实有房屋建筑面积，人均住房面积供给状况：征用土地面积，施工面积，竣工面积供需比较：市场有效需求与供给量比值（销售面积/（批准销售面积+竣工面积），产品积压度（住宅空置面积，空置147、率）对手竞争力：竞争对手实力市场排斥度：当地市场对外地厂商排斥强度竞争情况分析竞争情况分析9/10/2024106保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网不同经济区位的城市其市场结构会呈现不同的性质不同经济区位的城市其市场结构会呈现不同的性质高收入阶层高收入阶层中等收入阶层中等收入阶层贫贫 困困 阶阶 层层市场类型市场类型 市场特征市场特征 成长性成长性 发育型市场发育型市场 成长型市场成长型市场 分裂型市场分裂型市场稳定型市场稳定型市场 贫困阶层和中等收贫困阶层和中等收入阶层较多，高收入阶层较多，高收入阶层很少入阶层很少 148、中等收入阶层众多，中等收入阶层众多，高收入阶层和贫困高收入阶层和贫困阶层都较少阶层都较少社会两极分化，高社会两极分化，高收入阶层和贫困阶收入阶层和贫困阶层很多，中等收入层很多，中等收入阶级匮乏阶级匮乏 市场发达，中等市场发达，中等收入阶层和富裕收入阶层和富裕阶层人数众多阶层人数众多较好较好 好好 差差 好好 梨梨形形哑哑铃铃形形三三角角形形梯梯形形9/10/2024107保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网同时城市产业结构和经济状况也对市场需求的基础状况和未来成同时城市产业结构和经济状况也对市场需求的基础状况和未来成长性149、有巨大影响长性有巨大影响核心区城市核心区城市辐射区城市辐射区城市边缘区城市边缘区城市市场高度发达，大量人口的进入和居民收入的提高使得市场购买力很强，但市场竞争也很激烈市场比较发达，居民购买力也较强，但存在结构化缺陷，部分市场尚待开发和培养市场停滞或趋于萎缩，且往往存在结构化问题核心区和辐射区城市良好的产业基础和不断增长的居民总量决定了其中高端消费市场具有很好的成长性，在房地产开放过程中往往要采用持续滚动开发的模式。边缘区城市由于受核心城市的巨大影响，人才、物资和企业等各项资源外流，中高端市场的成长性很差。由于房地产市场规模相对较小，抢先进入，垄断高端市场是比较合适的选择。9/10/202410150、8保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网企业实力评估将从企业资金运作能力、政府公关能力和人才储备企业实力评估将从企业资金运作能力、政府公关能力和人才储备实力进行实力进行第一阶段：第一阶段：区域城市定位区域城市定位第二阶段：第二阶段：市场需求分析市场需求分析第三阶段：第三阶段：企业实力评估企业实力评估资金运作能力资金运作能力政府公关能力政府公关能力自有资金状况：现有资金量，流动比率，速动比率，现金周转率，银行授信状况企业融资能力：战略投资者引入，股东融资能力，上市公司增发融资创新能力：信托公司，基金公司，贴息委托贷款，信托贷151、款 政府资源状况：人员熟悉程度，高管或股东在当地所任名誉职位公关人员能力：政府关系，沟通能力项目运作人员能力设计人员能力工程管理人员能力人才储备实力人才储备实力9/10/2024109保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产开发具有极强的地域性，必须考虑到当地政策环境和金融房地产开发具有极强的地域性，必须考虑到当地政策环境和金融环境影响，最终确定是否进入区域市场的决策环境影响，最终确定是否进入区域市场的决策开发透明度：招标拍卖土地占土地交易量比重获得土地的成本高低：市场地价，地价占销售价比重土地政策土地政策产业扶持政策152、（支柱产业，经济增长点）：房地产投资额占固定资产投资额比重吸引投资政策（税收优惠）产业政策产业政策主管部门办公效率与服务意识：项目审批时间，审批流程，服务态度，廉洁情况执行状况执行状况政策政策环境环境分析分析开发商信用贷款获得难易：房地产信贷占房地产投资额的比例，外地发展商获得当地银行信贷的比例信用贷款使用程度及到位情况开发商贷款状况开发商贷款状况公积金与按揭贷款普及程度：公积金贷款与按揭贷款金额占销售金额比例，商品房销售总套数中公积金贷款与按揭贷款使用比例贷款成数与年限居民购房贷款状况居民购房贷款状况主管部门办公效率与服务意识：项目审批时间，审批流程，服务态度，廉洁情况执行状况执行状况金融金153、融环境环境分析分析9/10/2024110保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网因此对企业自身资源的评估应与当地市场环境、政策环境和金融因此对企业自身资源的评估应与当地市场环境、政策环境和金融环境相结合，从而确定企业在该地区的进入方案环境相结合，从而确定企业在该地区的进入方案土地政策产业政策执行状况开发商贷款状况居民购房贷款状况执行状况政策环境金融环境人才储备评估融资实力评估公关能力评估融资创新能力自有资金状况企业融资能力项目运作人员能力政府资源状况公关人员能力设计人员能力工程管理人员能力市场结构供需状况竞争对手状况市场环154、境确定进入方案区域环境9/10/2024111保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2.4报告内容报告内容:赤峰锦绣大地战略目标及实施分析赤峰锦绣大地战略目标及实施分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析报告经营计划分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告赤峰锦绣大地融资战略分析报告第第三三阶段工作计划阶段工作计划战略核心观点汇总战略核心观点汇总战略规划基础分析战略规划基础分析战略定位及规划分析战略定位及规划分析战略目标及实施分析战略目标及155、实施分析9/10/2024112保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网通过通过SWOT分析，我们初步得出锦绣大地未来的战略目标及措施分析，我们初步得出锦绣大地未来的战略目标及措施SWOTSWOT分析分析优势优势-S-S(相对二三线房地产开发商而言相对二三线房地产开发商而言)1.良好的地方政府关系（项目开发地区）2.专业性强且团结进取的管理团队3.先进的设计理念4.丰富的住宅开发及销售经验5.相对规范的管理体系6.相对的品牌优势劣势劣势-W-W1.公司成立时间短，规模较小，实力较弱2.缺乏部分专业人才，人才配备、储备不足。没156、有有效的人才获取平台3.公司管理水平难以适应快速的区域扩展4.缺乏良好的融资平台及有效的融资手段5.未形成自身的核心文化6.公司在投资规划、项目策划等环节的能力有待提高机会机会-O-O1.房地产业成长性好、收益率高2.土地交易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本3.行业产业集中度低，普遍规模较小，进入壁垒低4.西部大开发及东北老工业基地的振兴促进了区域内的房地产的快速发展5.二三线城市房地产竞争不太激烈，为新进入者提供了机遇6.中国城市化进程加快，住房需求稳定增长利用机会 发挥优势1.抓住产业机遇，加大房地产投入，快速扩张2.进行跨区域开发，进入二三线城市3.进入区域着157、重考虑发展潜力及政策扶持力度4.产品类别应以住宅为主打产品5.与城市规划相结合，实现区域房地产稳步开发6.发挥设计、经营和品牌优势快速抢占中高端住宅市场利用机会，规避劣势1.加强人力资源储备，建立人力平台，为快速扩张打好人力基础2.提升公司管理能力，以适应异地开发的管理需求3.建立企业核心文化，保障跨区域经营的成功率4.提高公司投资规划、项目策划能力，降低项目开发风险5.增强项目管理能力，加快资金周转，降低资金压力6.找准细分市场，利用行业机会快速积累实力威胁威胁-T-T1.行业、金融政策的调整加大了房地产企业融资难度2.一线城市竞争日趋激烈，进入壁垒大大提高3.土地政策的调整，减少了土地的供158、应量、并提高了房地产公司的土地成本4.房地产业整合加速，将面临产业巨头的竞争5.异地开发将面临较大的当地政策变动风险6.6.各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战利用优势，减免威胁1.客户导向的产品策略，提高产品区域竞争力2.避开竞争激烈的一线城市，以二线城市为主战场3.加强与区域政府关系，降低项目开发中的政策风险及相关成本4.抓住机遇，快速完成积累扩张，提升竞争实力规避劣势 减免威胁1.尽快建立良好的融资平台，为后续发展提供资金支持2.强化项目运作中的成本管理，提高利润率3.建立良好的学习培训机制，提高员工素质4.与相关设计、物业公司合作，弥159、补价值链弱项环节9/10/2024113保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网结合赤峰锦绣大地战略规划，可以明确以下战略目标结合赤峰锦绣大地战略规划，可以明确以下战略目标长期长期中期中期短期短期管管理理目目标标市市场场目目标标财财务务目目标标 稳固在赤峰和呼市等地的市场占有率 品牌在现有区域消费者中具有较高知名度 在现有区域同行中处于领先地位 以北京为中心，向内蒙、河北、沈阳区域内二三线城市拓展，达到5-8个城市 形成区域内高知名度的品牌 成为区域内核心房地产企业 以北京为核心，以多个城市为二级区域中心，多区域扩展发展 形160、成在全国具有相当知名度的核心品牌，建立相对完善的品牌体系 进入全国房地产企业50强 完善现有组织结构，初步建立北京平台，发挥融资、人力资源平台作用 财务管理能力大幅提高，成本、现金流、预算管理加强 形成有效的项目运作能力，包括项目策划和项目管理能力等 完善人力资源管理，形成一定人力资源储备 建立简明的绩效考核 建立企业核心文化 初步建立总部+分部的集团管理模式 加强公司管理控制体系，提高运营效率，实现经营模式的异地复制 形成有效的投资规划能力 完善系统化的绩效考核 完善企业核心文化 完善总部+分部的集团管理模式 形成有效的战略规划能力 建立完善有效的资本运作能力 快速获取资源，以利润为核心 销161、售收入：5亿 净利润：1亿 年开发面积：20万平 快速扩张规模，维持稳定现金流 销售收入：15亿 净利润：2亿 年开发面积：50万平 收入稳定增长，加强资本运作 销售收入：40亿 净利润：3.5亿 年开发面积：120万平9/10/2024114保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网为了达到上述战略目标，赤峰锦绣大地在各阶段应采取以下主要为了达到上述战略目标，赤峰锦绣大地在各阶段应采取以下主要战略措施战略措施（短期）（短期）以赤峰、呼市为核心开发区域，提高项目策划、管理能力快速抢占中高档住宅市场初步形成与薪酬挂钩的绩效考核体162、系、形成体现优胜劣汰的人才竞争机制建立并宣贯适合公司发展的统一的企业文化，促进公司文化融合加大成本控制和资金管理力度、在降低成本的同时保证现金流持续稳定完善人力资源管理，包括招聘、培训流程和人员配置，形成一定人力资源储备 短期战略措施短期战略措施完善现有组织结构，初步建立北京中心，发挥融资、人力资源平台作用1234569/10/2024115保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网各阶段主要各阶段主要战略措施战略措施（中、长期）（中、长期）以区域复制为主进行跨区域开发，加强与目标二三线城市相关企业进行资源合作加强总部的管理控163、制体系，形成总部对各子公司的战略操作型管理模式加强战略规划能力增强投资规划及项目策划能力，在迅速实现规模扩张的同时降低投资风险实现大范围跨区经营12312中期战略措施中期战略措施长期战略措施长期战略措施提高资本运作水平29/10/2024116保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网短期战略措施一：以赤峰、呼市为核心开发区域，提高快速抢占短期战略措施一：以赤峰、呼市为核心开发区域，提高快速抢占两地区的中高档住宅市场两地区的中高档住宅市场以以呼和浩特、赤峰的为核心开发呼和浩特、赤峰的为核心开发区域，充分利用当地政府资源及区域，164、充分利用当地政府资源及国家西部开发政策，利用设计及国家西部开发政策，利用设计及项目管理优势，抓住当地房地产项目管理优势，抓住当地房地产发展机会，快速抢占区域内中高发展机会，快速抢占区域内中高档住宅市场档住宅市场赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资9/10/2024117保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网要要实现上述目标，锦绣大地就必须发挥优势，改善不足，提高当实现上述目标，锦绣大地就必须发挥优势，改善不足，提高当前较弱的项目策划与营销策划能力，应对当地市场165、提出的挑战前较弱的项目策划与营销策划能力，应对当地市场提出的挑战投资投资策划策划土地土地获取获取项目项目策划策划建筑设建筑设计计成本成本管理管理工程工程管理管理营营销销管理管理售后售后服务服务物业物业管理管理赤峰锦绣花园项目赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况弱强赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和营营销管理这些对利销管理这些对利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。价值链的环节中公司在设计理念166、上具有领先的优势，需要保持。价值链的环节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。项目项目运作管理运作管理项目策划项目策划建筑设计建筑设计成本成本管理管理工程管理工程管理销售管理销售管理售后服务售后服务物业管理物业管理9/10/2024118保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网中高档住宅开发时，在市场细分和客户需求分析的基础上，须进行中高档住宅开发时，在市场细分和客户需求分析的基础上，须进行明确的项目定位，并要兼顾项目策划的功能性与人文性明确的项目定位，并要兼顾项目策划的功能性与人文性确定开发什么样的项目。这必须建立在167、了解客户需求的前提下，抓住市场空确定开发什么样的项目。这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位白点，准确地进行定位 项目定位项目定位确定整个项目应处于何种品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的品质。确定整个项目应处于何种品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的品质。品质定位品质定位制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件利润的一个重要条件价格定位价格定位中高档房产的面积一般在中高档房产的面积一般在100100平米以上，但针对不同的细分市场，他们对房型平米以上，但针168、对不同的细分市场，他们对房型和面积是有较大差别的和面积是有较大差别的房型和面积定位房型和面积定位功能性功能性户型户型设计设计施工质量施工质量物业物业管理管理硬件设施硬件设施文化性文化性品牌品牌吸引吸引环境营造环境营造增值服务增值服务人文关怀人文关怀9/10/2024119保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网鉴于锦绣大地人员不足及快速扩张的需要，在项目策划的市场调研鉴于锦绣大地人员不足及快速扩张的需要，在项目策划的市场调研与策划设计应加强与外部机构的合作，充分借助外包机构的力量，与策划设计应加强与外部机构的合作，充分借助外169、包机构的力量，搞项目策划的水平和效率搞项目策划的水平和效率能够与赤峰锦绣大地相关部门紧密合作，双方达能够与赤峰锦绣大地相关部门紧密合作，双方达成合作的默契并高效共同工作。成合作的默契并高效共同工作。项目策划属于高智力型的、科学与艺术相结合的项目策划属于高智力型的、科学与艺术相结合的工作；工作；项目策划机构应具备良好的房地产策划经验，具项目策划机构应具备良好的房地产策划经验，具备二三线城市项目规划经验者更佳、必须能够针备二三线城市项目规划经验者更佳、必须能够针对城市目标客户所作出可操作的，有效的项目策对城市目标客户所作出可操作的，有效的项目策划方案划方案项目策项目策划机构划机构选择选择规划、设计170、院选择规划、设计院选择大大的、著名的规划设计院；的、著名的规划设计院；不仅本项目的规划设计在它不仅本项目的规划设计在它的业务范围内，而且具有与的业务范围内，而且具有与项目相符合的资质等级证书；项目相符合的资质等级证书；有同类项目经验，在过去的有同类项目经验，在过去的项目中与业主合作良好，信项目中与业主合作良好，信誉好。誉好。在项目策划及规划设计阶段，赤峰锦绣大地要加强与外部机构的合作，在项目策划及规划设计阶段，赤峰锦绣大地要加强与外部机构的合作，才能在保证效率的基础上提高前期策划的水平和效率。才能在保证效率的基础上提高前期策划的水平和效率。9/10/2024120保密文件 版权所有 赤峰锦绣大171、地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣大地还必须充分借鉴锦绣大地还必须充分借鉴成熟市场的产品经验和做法方可在二三线成熟市场的产品经验和做法方可在二三线城市占据优势，并根据目标区域的客户需求特点作出针对的调整，城市占据优势，并根据目标区域的客户需求特点作出针对的调整，以达到当地客户的满意以达到当地客户的满意锦绣锦绣大地大地锦绣大地是一个中小型的房地产公司，面临着较锦绣大地是一个中小型的房地产公司，面临着较大的资金压力，在房产开发上不宜作过大的投资；大的资金压力，在房产开发上不宜作过大的投资；锦绣大地是一个中小型的房地产公司，不具备非锦绣大地是一个中小172、型的房地产公司，不具备非常高的房产开发人员，在项目策划上难以达到很常高的房产开发人员，在项目策划上难以达到很高的水准；高的水准；锦绣大地是一个中小型的房地产公司，宜采用市锦绣大地是一个中小型的房地产公司，宜采用市场跟进策略，运用成熟市场的产品经验和做法。场跟进策略，运用成熟市场的产品经验和做法。为了体现开发房产的特点为了体现开发房产的特点和个性，同时考虑到公司目前和个性，同时考虑到公司目前人员、资金的现状，尽量保持人员、资金的现状，尽量保持产品的低成本产品的低成本 主要解决目前赤峰和未来主要解决目前赤峰和未来呼市等房地产市场规划、设计呼市等房地产市场规划、设计中客户不满意的地方，如：居中客户不173、满意的地方，如：居民普遍反映的房屋面积、室内民普遍反映的房屋面积、室内的空间布局等问题。的空间布局等问题。9/10/2024121保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网重视开发质量，做精品住宅应当成为锦绣大地的市场特色，锦绣大重视开发质量，做精品住宅应当成为锦绣大地的市场特色，锦绣大地应继续关注项目开发质量的操作、管理和控制地应继续关注项目开发质量的操作、管理和控制提高项目开发质量提高项目开发质量项目前期开发方面项目前期开发方面开发的组织质量开发的组织质量拆迁安置的质量拆迁安置的质量项目施工建设方面项目施工建设方面其它方面174、其它方面可行性研究质量可行性研究质量规划质量规划质量单体设计质量单体设计质量工程本身的建筑质量工程本身的建筑质量配套施工及配套交用的质量配套施工及配套交用的质量环境建设的质量环境建设的质量新技术、工艺应用的质量新技术、工艺应用的质量物业管理质量物业管理质量招投标的质量招投标的质量小区综合验收的质量小区综合验收的质量信息反馈的质量信息反馈的质量9/10/2024122保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网同时赤峰锦绣大地还应打造以全程营销策划为核心的销售管理体同时赤峰锦绣大地还应打造以全程营销策划为核心的销售管理体系，以期在175、营销策划中作到本地化，提升销售能力系，以期在营销策划中作到本地化，提升销售能力公司将市场和客户的主要信息综合分析后，反馈公司将市场和客户的主要信息综合分析后，反馈到策划部作为策划和规划设计的重要依据，销售到策划部作为策划和规划设计的重要依据，销售公司对信息的准确性和真实性负责，可由相关部公司对信息的准确性和真实性负责，可由相关部门与外包公司合作完成门与外包公司合作完成独立完成销售过程独立完成销售过程市场分析市场分析营销策划营销策划房屋销售房屋销售在销售指标确定的前提下，建议销售公司有权根据市场在销售指标确定的前提下，建议销售公司有权根据市场状况及时调整销售政策或采用备用方案，但销售政策的状况及176、时调整销售政策或采用备用方案，但销售政策的制定过程应当与其他业务单位密切协商，不给其他单位制定过程应当与其他业务单位密切协商，不给其他单位造成后患造成后患在明确销售预算的前提下，建议以销售公司为主要推动单位，与专业策划公司进行系在明确销售预算的前提下，建议以销售公司为主要推动单位，与专业策划公司进行系统合作，进行全程策划工作，重点突出对项目定位的建议、规划设计的关键要素的建统合作，进行全程策划工作，重点突出对项目定位的建议、规划设计的关键要素的建议，以及对销售各阶段的媒体广告投放量、方式的方案，各阶段销售政策的制定等议，以及对销售各阶段的媒体广告投放量、方式的方案，各阶段销售政策的制定等项目预177、算项目预算项目策项目策划划建筑设建筑设计计招标管招标管理理工程管工程管理理销售管销售管理理售后服售后服务务物业管物业管理理土地获土地获取取投资策划投资策划市场营销能力市场营销能力9/10/2024123保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网短期战略措施二：短期战略措施二：加大成本管理力度、控制成本、保持现金流稳定加大成本管理力度、控制成本、保持现金流稳定资资金金管管理理成成本本支支付付管管理理成成本本支支付付管管理理土地成本管理土地成本管理建筑成本管理建筑成本管理施工成本管理施工成本管理销售成本管理销售成本管理物业成本管理178、物业成本管理工资福利工资福利办公费用办公费用财务费用财务费用其他费用其他费用维修费用土地出让金设计费用工程材料费监理费营销费过程控制阶段过程控制阶段成本费用的确定和审核应当完成在过程控制阶段，在这阶段对成本的控制是最有效的，70%的成本节省发生在这个重要环节审批控制阶段审批控制阶段审批环节体现的是权限分明，流程高效，对发生成本的控制作用很弱9/10/2024124保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在成本费用控制层面，要突出计划和预算的执行和考核在成本费用控制层面，要突出计划和预算的执行和考核1.依据公司提出的成本费用目179、标实行全面预算管理，落实成本费用的控制目标2.编制合理的公司财务预算和准确的工程开发成本费用的预算，落实预算执行的责任部门和责任人3.将项目开发和公司运营的成本费用严格控制在预算范围之内，对预算执行状况进行动态的分析，对超出预算的成本费用实行严格的审批制度4.对各部门和责任人预算执行的结果进行分析、评价和考核财务管理办法财务管理办法第*章 成本费用管理第*条 公司应制定成本费用及相关业务管理制度，全面加强成本费用控制。第*条 公司日常费用控制应按预算管理有关规定，严格实行费用预算并落实控制责任的管理办法。第*条 工程项目成本管理应遵循全员参与、全过程控制的全面成本控制原则，以规范、公开招标方式180、选择工程承包商、材料和劳务供应商，严格控制项目成本。原则正确，关键在于落实原则正确，关键在于落实9/10/2024125保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网完善项目预结算管理体系，是有效实现成本费用控制的关键环节完善项目预结算管理体系，是有效实现成本费用控制的关键环节项目估算建造成本预算成本控制目标设计方案资金需求计划设计、预算预算、工程、监理、物业各方会审技术性安全性周密性经济性经济性物管经济性目标成本体系动态成本核算调整控制执行合同成本设计变更记录按期结算按费用项目结算工程竣工总决算现场签证记录代购代垫费用目前动态成181、本核算和资金需求计划缺失目前动态成本核算和资金需求计划缺失9/10/2024126保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网短期战略措施三：短期战略措施三：完善现有组织结构，初步建立北京平台完善现有组织结构，初步建立北京平台总经理总经理总工程师总工程师常务副总常务副总副总副总经营管理部经营管理部董事会董事会董事会秘书董事会秘书财务部财务部行政部行政部设计部设计部材料部材料部工程部工程部营销部营销部成本部成本部总经理助理总经理助理精简人员，提供良好的服务后勤工作根据公司扩张尽快完善人员配备根据公司扩张尽快完善人员配备提高现有员工182、专业水平及行业经验，配备高素质的市场人员实现利润首先要完善现有组织结构和人员配置，精简管理链条，明确部门分工，为公司的战略性发展打好组织基础法律事务部法律事务部部门缺失，须部门缺失，须尽快建立尽快建立将战略发展部改为经营管理部，负责战略、人力资源、及项目报批等9/10/2024127保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网尽快在北京建立公司总部平台，实现从项目推动型向北京总部尽快在北京建立公司总部平台，实现从项目推动型向北京总部+分分部的集团管理型转变，充分发挥北京的融资、设计、人力、管理平部的集团管理型转变，充分发挥北京的183、融资、设计、人力、管理平台作用台作用锦绣大地锦绣大地经营管经营管理部理部成本成本部部工程工程部部管理部门管理部门运营部门运营部门锦绣大地锦绣大地设计中设计中心心财务部财务部战略发战略发展部展部人力资源人力资源部部战略投资部门战略投资部门运营部门运营部门赤峰分公司赤峰分公司呼市分公司呼市分公司充分利用北京良好的融资平台作用，拓宽融资渠道，关注融资手段，为公司的战略性发展投资作准备充分利用北京良好的人力资源平台作用，完善人员配置，提高人员素质，做好人员储备9/10/2024128保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网集团管理模184、式成功的关键在于实施主体、步骤和人员的选择，以集团管理模式成功的关键在于实施主体、步骤和人员的选择，以及对风险的控制及对风险的控制由公司总部制定统一的总部+分部管理实施规划，并交由相关部门（如战略发展部）执行公司总部建议先进行试点，然后再加以推广避免职能的重复采用试点修正后进行推广对总部相关职能也进行相应调整是一个中长期的实施方案，短期可能不会立即见效；在推广过程中涉及到管理的调整和变动，短期内可能会影响运营状况；执行的力度、到位情况和持续性将直接关系到模式的有效性和最终效果需要平衡短期效果和长期效果短期内可能无法找到足够的合格人员可以考虑在短期内先进行试点，同时加大内部培训和社会招聘的力度实185、施主体实施主体实施步骤实施步骤实施风险实施风险实施人员实施人员9/10/2024129保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网集团管理模式实施可以分三阶段进行集团管理模式实施可以分三阶段进行v 建立集团管理的模式，并先期在部分区域进行试点，以便总结逐步形成体系逐步形成体系区域推广落实区域推广落实建立标准模式建立标准模式v 模式推广后，将侧重于管理细化、措施落实、管理细化、措施落实、检查监督检查监督v 限期在所有区域推广落实，并根据各地情况，适当调整部分内容锦绣大地需要落实区域管理的实施步骤，首先确定模式，通过试点修正的锦绣大186、地需要落实区域管理的实施步骤，首先确定模式，通过试点修正的方法来寻找最适合锦绣大地发展状况的集团管理模式，并加以推广。方法来寻找最适合锦绣大地发展状况的集团管理模式，并加以推广。9/10/2024130保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网短期战略措施四：短期战略措施四：完善人力资源管理，包括招聘、培训流程和人完善人力资源管理，包括招聘、培训流程和人员配置，形成一定人力资源储备员配置，形成一定人力资源储备 当前人员不足的职位人力资源储备结构（未来可能不足）招聘及员工职业发展规划人力资源管理项目策划设计部营销部具有专业知识和187、管理潜质的人员具有专业才能和潜力的人员具有市场专业才能、潜力的人员优秀的工程技术人员由于公司发展规划的地区扩张特点，公司需着重招聘和培养符合公司的人力资源储备结构的人才人才储备结构：内部培养与外部招聘结合解决专业性强的管理人员项目规划设计人员市场策划营销人员优秀的工程技术人员人才结构性不足，需要通过招聘来快速弥补材料部以下为目前人力资源状况、人才储备、员工职业发展规划之间的关系，建立统一、有效的人才体系才能保障以下为目前人力资源状况、人才储备、员工职业发展规划之间的关系，建立统一、有效的人才体系才能保障企业战略顺利实施企业战略顺利实施9/10/2024131保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略188、规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣大地要实现发展战略，需要战略性人力资源管理，依托北京人才锦绣大地要实现发展战略，需要战略性人力资源管理，依托北京人才资源平台，以企业战略为导向，建立起具有前瞻性的人力资源管理体资源平台，以企业战略为导向，建立起具有前瞻性的人力资源管理体系系战略性人力战略性人力资源管理资源管理人才的战略性储备人才的战略性储备人才的符愿性配置人才的符愿性配置人才的考核与薪酬人才的考核与薪酬根据企业发展战略，预测并计划人才需求的数量、结构、岗位、进度，制定招聘、培训、考核、薪酬以及职业发展规划人才配置符合本人愿望，这是目前市场经济时代，能189、够真正控制人才的一个重要手段，提供舞台比提高薪酬更具吸引力准确而且有竞争力的考核与有吸引力的薪酬是紧密相连的，是管理员工业绩、提升员工效率、实现员工期望的通道9/10/2024132保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网短期战略措施五：短期战略措施五：初步形成与薪酬挂钩的绩效考核体系初步形成与薪酬挂钩的绩效考核体系实施计划实施计划20042004年年7 7月月20052005年年1 1月月20052005年年4 4月月20052005年年6 6月月开始着手建立开始着手建立考核体系考核体系考核体系建立基本考核体系建立基本完成190、，开始试运营完成，开始试运营 考核体系开始正式考核体系开始正式运营，但与薪酬适运营，但与薪酬适度挂钩度挂钩绩效考核体系调整绩效考核体系调整完善后，正式与薪完善后，正式与薪酬挂钩酬挂钩确定确定KPIKPI指标指标软硬指标评估软硬指标评估建立评估标准建立评估标准明确评估流程明确评估流程实施步骤实施步骤具体思路具体思路 确定工作职能和具体内容 通过各层级的沟通，确定职务工作的关键点，作为绩效评估中需要重点评估的内容 将各关键点所占的比例进行明确 对于硬指标要列明详细的计算公式，以便于评分人操作对于软指标应设计相应的表格，并明确表格数据来源、数据标准等将确定的KPI每个关键点的内容进行细化，最终确定获191、得每项获得满分的标准结果，并作出明确的解释明确每项指标从数据收集、数据整理、直到将大量数据整理为评估标准的一系列过程明确KPI指标原始数据来源、数据收集人指导原则：指导原则：-绩效考核（KPI）作为锦绣大地公司全员考核的主要方法和依据-绩效考核的出发点是通过岗位绩效评估对员工对企业的贡献作出客观衡量-绩效考核的原则是公平、公正、公开9/10/2024133保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网最终最终形成体现优胜劣汰的人才竞争机制形成体现优胜劣汰的人才竞争机制各类领军人才各类领军人才管理后备力量管理后备力量核心技术骨干核心192、技术骨干各类专业人员各类专业人员指导原则指导原则根据企业和项目发展的根据企业和项目发展的需求，按需制定人员发需求，按需制定人员发展计划展计划选好人才、用好人才、选好人才、用好人才、留住人才留住人才形成能者上、庸者下的形成能者上、庸者下的竞争机制竞争机制机会均等、公平、公机会均等、公平、公 正、公开正、公开所需人才所需人才获取获取/培养方式培养方式 内部培养选拔为主内部培养选拔为主 急需或严重缺失的从外部招聘急需或严重缺失的从外部招聘 采取竞聘上岗采取竞聘上岗 从年轻技术骨干中培养从年轻技术骨干中培养 与母公司或其他公司派送交流培养与母公司或其他公司派送交流培养 内部有潜力、素质较好的年轻员工中193、培养内部有潜力、素质较好的年轻员工中培养 根据公司发展和项目需求外部招聘根据公司发展和项目需求外部招聘 对关键岗位要采取竞聘上岗对关键岗位要采取竞聘上岗 对新员工一律采取社会公开招聘的形式对新员工一律采取社会公开招聘的形式 部分关键岗位采取竞聘上岗形式部分关键岗位采取竞聘上岗形式9/10/2024134保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网短期战略措施六：短期战略措施六：建立并宣贯适合公司发展的统一的企业文化建立并宣贯适合公司发展的统一的企业文化实施原则实施原则F全员参与原则全员参与原则：要发动企业员工参与企业文化的讨论及194、实施工作。F领导身体力行的原则：领导身体力行的原则：要充分发挥企业领导对企业文化的推动作用。F多样化系统化的原则：多样化系统化的原则：要采用多种方式来灌输企业文化。使其为广大员工耳濡目染，造成一个良好的接受氛围。F战略化原则：战略化原则：全面审视和完善企业战略、各项制度和企业组织结构。实施步骤实施步骤F组织公司员工剖析公司企业文化的现状F形成初步方案交高层讨论F建立组织及领导机构，进行组织及人员准备F制定实施计划。制定包括从领导到组织、人员的准备方案，制定详细的实施计划及时间安排，步骤及方法，检查考核手段等。F进行内部传播与员工教育F进行企业文化制度层的建设，拟订完善各项企业制度F对企业形象系195、统（企业文化器物层）进行设计F进行企业外部形象的宣传F根据实际情况对企业文化全方位审视，不断地总结提高（持续进行）9/10/2024135保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网企业文化实施主要方法与形式企业文化实施主要方法与形式 对内部员工宣传教育的主要方式对内部员工宣传教育的主要方式 更新员工手册 员工系统培训举行企业文化讨论论坛及研讨会，可选派员工或由其自发参加，剖析公司企业文化的现状，研讨对企业文化内容、实施的感想及相关建议；利用有关刊物如企业报纸连续以特刊形式进行宣贯、进行企业文化专题报道、开设专栏发表员工文章等；196、构建多种沟通渠道，加强各级沟通，提倡全体员工提出合理化建议；营造丰富多彩的企业文化宣传环境，开展知识竞赛、辩论等形式的活动，营造外在氛围 创造多种企业风俗及活动，形式多样，从根本上使企业文化深入人心尽快建立和完善计算机局域网。该网络按层级权限设置，包括：财务、人才、项目、信息管理、批文等系统，以提高办事效率、实现企业文化与现代知识经济的有机融合。对企业外部进行宣传的主要方式及手段对企业外部进行宣传的主要方式及手段1.把握好对外活动的指导方针及原则2.企业重大活动要制定宣传方案，做好活动策划3.重视企业公关，树立企业形象，公关重点如相关行业主管部门，行政部门，重要客户，新闻单位。4.方式如新闻发197、布会，参加电视台及报纸专题访谈节目，支持赞助公益事业等。9/10/2024136保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网中期战略措施一：中期战略措施一：以区域复制为主，产品扩展和城市开发为辅进以区域复制为主，产品扩展和城市开发为辅进行跨区域开发，进入多个二三线城市，加强与目标区域内相关企行跨区域开发，进入多个二三线城市，加强与目标区域内相关企业进行资源合作，实现稳步扩展业进行资源合作，实现稳步扩展第一阶段进入区域第一阶段进入区域第二阶段进入区域第二阶段进入区域9/10/2024137保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分198、析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网不断提升公司在项目管理等方面的能力，在扩张中形成自身的品不断提升公司在项目管理等方面的能力，在扩张中形成自身的品牌优势和核心企业文化牌优势和核心企业文化提高企业自身能力提高企业自身能力深入了解市场状况深入了解市场状况充分利用政府资源充分利用政府资源建议步骤建议步骤1.不断提升企业自身项目策划和项目管理能力2.确立进入早、扩张稳、质量高的发展模式3.深入了解目标区域市场状况，找准切入点4.结合区域特点复制发展模式，并作相应调整5.重视政府合作，注重政府资源的利用6.实现多区域运作能力的形成和整体管理水平的提升，降低企业扩张风险7199、.在区域扩张中逐步完成对企业文化的建设和企业品牌的塑造9/10/2024138保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网加强与目标区域内相关企业的合作，加强双方互补性的资源共享，加强与目标区域内相关企业的合作，加强双方互补性的资源共享，加快赤峰锦绣大地异地扩张步伐加快赤峰锦绣大地异地扩张步伐合作企业本身具备一定的资金实力，且不是以房合作企业本身具备一定的资金实力，且不是以房地产为主业的，并具有进入房地产行业的愿望，地产为主业的，并具有进入房地产行业的愿望，彼此之间有良好的合作互补基础。彼此之间有良好的合作互补基础。合作企业必须200、在当地具备良好的政府关系资源，合作企业必须在当地具备良好的政府关系资源，具备一定的公关及拿地能力；具备一定的公关及拿地能力；合作企业必须是在当地具有一定的实力及良好的合作企业必须是在当地具有一定的实力及良好的口碑，在当地的公众中具有良好的企业形象和一口碑，在当地的公众中具有良好的企业形象和一定的影响力；定的影响力；目标区目标区域内合域内合作企业作企业的选择的选择合作原则合作原则充分利用合作企业在本地的资源优充分利用合作企业在本地的资源优势和政府关系，以达到拿地和相关势和政府关系，以达到拿地和相关优惠政策的目的；优惠政策的目的；合作企业必须具有的诚信作风，是合作企业必须具有的诚信作风，是合作中达201、到双方共赢的基础；合作中达到双方共赢的基础；合作过程中锦绣大地应占合作过程中锦绣大地应占80%80%以上以上股份，并利用房地产开发经验牢牢股份，并利用房地产开发经验牢牢掌握项目的经营主导权。掌握项目的经营主导权。在异地扩张过程中，赤峰锦绣大地要加强与目标区域具有互补资源的企业合作，在异地扩张过程中，赤峰锦绣大地要加强与目标区域具有互补资源的企业合作，才能在保证高效率的实现稳步扩张，同时降低异地开发风险。才能在保证高效率的实现稳步扩张，同时降低异地开发风险。9/10/2024139保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网中期战202、略措施二：增强投资规划能力中期战略措施二：增强投资规划能力 ，规模扩张的同时降低风险，规模扩张的同时降低风险投资机会研究投资机会研究主要任务是对所要进入的城市及投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。主要内容主要内容解决的问题解决的问题为决策者提供投资机会的分析研究，解决能不能进入这个城市，相关地段是否能够开发的问题作用和意义作用和意义对整个公司和项目起到了指导作用，对利润的贡献很大，尤其是对降低公司异地扩张的风险起到至关重要的作用投资机会研究的全过程是一个非常全面和细致的投资机会研究的全过程是一个非常全面和细致的工作，要求整203、个公司的各相关部门通力协作，对工作，要求整个公司的各相关部门通力协作，对技术上和经验上的要求非常高技术上和经验上的要求非常高区域房地产投资策划分析区域房地产投资策划分析区域城市区域城市定位定位市场需求市场需求分析分析企业实力企业实力评估评估经济现状分经济现状分析析经济区位分经济区位分析析竞争情况分竞争情况分析析市场结构市场结构分析分析供需状况供需状况分析分析融资实力融资实力评估评估公关能力公关能力评估评估人才储备实力人才储备实力评估评估目目标标区区域域选选择择可可能能性性分分析析运运作作方方案案选选择择9/10/2024140保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公204、司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在核心能力的培养上，进入城市及地段的选择应从原先的机会模式在核心能力的培养上，进入城市及地段的选择应从原先的机会模式的的“能拿能拿”向稳定发展模式的向稳定发展模式的“会选会选”和和“速战速战”转变转变相地能力相地能力拿地能力拿地能力开发能力开发能力123核心能力培养方向核心能力培养方向即选择进入城市及相关地段购买前的投资策划能力通过相关资源获取土地的能力利用初期积累经验加强项目开发管理及营销能力9/10/2024141保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网对信息、项目定位和投资分析205、能力的培养，是提高进入城市选择以对信息、项目定位和投资分析能力的培养，是提高进入城市选择以及及“相地相地”能力的关键措施能力的关键措施关键要素关键要素关键措施关键措施相相地地能能力力 关注政府有关城市规划和地区改造的方案和计划 从土地储备公司获取有价值的土地信息 对一些交通、公共建设等方面规划和建设可能引发土地升值进行关注 信息信息项目定位项目定位投资分析投资分析 对目标土地周边地区进行环境调研分析，估算土地价值和可能的住房需求 通过土地现在价值和预估升值潜力，测算市场价值 结合市场需求状况确定目标客户，实现项目的定位 收集相关成本和市场价格信息 确定投资分析模型，按照预估的各种开发成本进行投206、资分析 对投资分析结果进行市场预售评价9/10/2024142保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在未来几年中，在未来几年中，“做大做强做大做强”不是锦绣大地大地的发展目标，适度不是锦绣大地大地的发展目标，适度的投资和合理的开发规模应成为项目投资的基本原则的投资和合理的开发规模应成为项目投资的基本原则战略选择战略选择主要特点主要特点关注指标关注指标稳定发展稳定发展机会投资机会投资做强做大做强做大 有较成功的规模开发项目和开发经验 有良好和稳定的社会资源 有很强的多渠道融资能力 有良好的专业技术和管理团队 有一定的项目开发207、经验有一定的项目开发经验 有较好的社会资源有较好的社会资源 融资能力一般，发展和融资能力紧密相关融资能力一般，发展和融资能力紧密相关 技术和管理团队仍有提升空间技术和管理团队仍有提升空间 开发能力和经验不十分成熟 社会资源不十分稳定 融资能力波动性大 技术和管理团队能力较弱 国房景气指数 市场占有率 投资回报率 品牌价值 投资回报率投资回报率 资金需求计划资金需求计划 目标客户需求变化目标客户需求变化 地区房地产市场分析地区房地产市场分析 投资回报率 资金需求计划9/10/2024143保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网208、网中期战略措施三：建立北京总部及分公司的战略操作型集团管理中期战略措施三：建立北京总部及分公司的战略操作型集团管理模式模式管理管理模式模式财务财务管理型管理型战略战略管理型管理型操作操作管理型管理型 集团公司对下属公司进行战略规划、人力资源、财务、审计的管理，协调整个公司的协同效益，集团公司最重要的功能是把握战略、实施战略。集中于几个领域的相关多元经营企业，通常采用这种模式。集团总部参与整个企业价值链的管理，包括研发、采购、工程、销售等等。集团企业集中于单一业务或仅限地某一地域的，可以选择这种模式。集团对下属公司的管理集中在财务指标的控制上，并主要关注利润，以财务与资产管理、投资监控、以及并购209、监管为主，保证投资回报和集团投资的安全性。集团多元化经营程度很高的，可以采用这种模式。9/10/2024144保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网管理模式一般可以分有三种，介于战略管理与操作管理是适用于锦管理模式一般可以分有三种，介于战略管理与操作管理是适用于锦绣大地未来总部与分公司之间管理模式绣大地未来总部与分公司之间管理模式财务管理型战略管理型操作管理型分权集权以财务指标进行管理和考核，总部无业务管理部门投资回报通过投资业务组合的结构优化 追求公司价值最大化财务控制法律企业并购多种不相关产业的投资运作以战略规划进行管210、理和考核，总部一般无具体业务部门公司组合的协调发展投资业务的战略优化和协调战略协同效应的培育财务控制战略规划与控制人力资源相关型或单一产业领域内的 发展通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理各子公司经营行为统一与优化公司整体协调成长对行业成功因素的集中控制与管理财务控制战略营销/销售网络/技术新业务开发人力资源单一产业领域内的运作，但有地域 局限性三种不同的管理模式对比三种不同的管理模式对比公司与下属分公司的关系发展目标管理手段应用方式9/10/2024145保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣大地在未211、来的发展过程中也应当根据公司的具体状况不断锦绣大地在未来的发展过程中也应当根据公司的具体状况不断调整或改变主要管理模式调整或改变主要管理模式对不同发展阶段和重要性的业务可以采用不同的管理模式，从而使系统高效运行对不同发展阶段和重要性的业务可以采用不同的管理模式，从而使系统高效运行锦绣大地锦绣大地财财务务管管理理模模式式战战略略管管理理模模式式操操作作管管理理模模式式新兴新兴成长成长成熟成熟分公司分公司分公司9/10/2024146保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网并适时调整集团总部对战略、财务、操作管理的比例，以适应并212、适时调整集团总部对战略、财务、操作管理的比例，以适应公司发展的变化带来的管理挑战公司发展的变化带来的管理挑战管理模式管理模式需要的管理职能需要的管理职能财务管理财务管理战略管理战略管理 组合战略/参股组合投资回报 财务管理/财务审计 参股管理/投资导向/投资审查 集团战略规划/控制 参股计划/兼并收购项目 协同效应管理/品牌与文化 业务单元计划的协调 人事基本问题/管理能力的发展操作管理操作管理 操作控制/预算管理 中央管理功能 产品发展的协调 经营的协调 采购的协调 信息的提供集团总部职能集团总部职能监 控 发 展服 务9/10/2024147保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告213、赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网明确总部机构改造后锦绣大地主要增值手段及设计原则，将更明确总部机构改造后锦绣大地主要增值手段及设计原则，将更加有效的实现总部对分公司的管理加有效的实现总部对分公司的管理主要增值手段1.兼并收购2.地理扩张3.资金管理4.企业资产重组5.改善企业业绩6.改善经营技能7.信息集散8.建立共享功能9.开发新产业q 集团总部的角色应集中于管理整个集团的业务组合、促进业务单元的业绩改进和最大程度利用集团资源投资发展；q 集团总部的职能部门应该高效、精简，并着力于发展由产业推动的战略、财务计划及人力资源管理的技能；q 总部应该通过对业务单元战略214、及经营计划的严格审查和考核，并通过提供有效的激励机制来指导业务单元的经营，而不是通过对日常运作的干预；q 集团总部应集中资金管理，实施集中融资；各业务单元的财务系统应归集团财务部的直接领导。为整个集团及下属企业的运作创造价值设计原则设计原则9/10/2024148保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网长期战略措施一：长期战略措施一：在原有业务范围的基础上扩展进入区域，逐步在原有业务范围的基础上扩展进入区域，逐步形成多个二级中心的，业务遍布中国北部的区域核心房地产公司形成多个二级中心的，业务遍布中国北部的区域核心房地产公司第215、一阶段进入区域第一阶段进入区域第二阶段进入区域第二阶段进入区域第三阶段进入区域第三阶段进入区域9/10/2024149保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网长期战略措施二：长期战略措施二：加强战略规划能力，实以精品住宅为核心产品加强战略规划能力，实以精品住宅为核心产品的同时根据区域特点进入相关教育房地产、商业房地产等领域的同时根据区域特点进入相关教育房地产、商业房地产等领域战略规划框架图战略规划框架图战略计划现有A区域项目分析现有A项目竞争力评价现有B区域项目分析现有B项目竞争力评价现有C区域项目分析现有C项目竞争力评价新216、项目D可行性分析新项目D匹配度评价新项目E可行性分析新项目E匹配度评价项目选择战略措施战略措施战略措施战略措施目目标标现有项目新项目区域吸引力项目竞争力战略匹配度职能战略1 1 现有项目现有项目/新项目的选择和定位新项目的选择和定位2 2 战略目标制定战略目标制定3 3 战略措施制定战略措施制定4 4 战略计划制定战略计划制定5 5 职能战略制定职能战略制定5个个关键步骤关键步骤1 1能否做？能否做？2 2是否做？是否做？3 3如何做？如何做？9/10/2024150保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从战略思路升级到战217、略规划，需要进行十种关键性的检核从战略思路升级到战略规划，需要进行十种关键性的检核一个科学的战略规划必须能够反应“战略四步曲”，即我在哪里、我将往何方、我如何去、如何走好，企业所制订的“战略思路”在这方面常常是内容不足和过程残缺，由于实务的需要，他们聚焦精力于“如何去”的问题，对其它方面都不甚清楚，这种偏重于行动的思考而不是偏重于过程的思考不仅使得战略毫无亮点，而且定向思维会导致其它可能存在的优秀战略得不到采纳。1 1、“战略四步曲战略四步曲”检核检核 战略必须能够体现“顾客价值”，不能创造顾客可感知比较优势价值的战略是“伪战略”，然而目前企业所制订的“战略思路”常常忽视或并不重视这一“战略的218、营销导向”。2 2、顾客价值检核、顾客价值检核 高明的战略只解决最关键急迫的问题，试图用有限的资源去解决无限的问题是大多数战略规划失败的原因之一，做一切有可能做的事情而不是做最可能成功的事情使得不可能把重点的资源瞄准重点的目标。3 3、资源重点检核、资源重点检核 优秀的战略必然讲求外部机遇威胁与内部优势劣势的匹配，有效的识别SWOT战略矩阵中的不明显或者潜层因素。4 4、匹配性检核、匹配性检核 9/10/2024151保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从战略思路升级到战略规划，需要进行十种关键性的检核（续）从战略思路升219、级到战略规划，需要进行十种关键性的检核（续）有价值的战略一定具备延伸性，也就是说假定进入多元化领域至少战略的核心层能够不经大的修改同样能适用。5 5、延伸性检核、延伸性检核战略之所以成其为战略，是因为其独特而不可复制，成功的战略需要在平衡的局部下看到潜藏着不平衡。6 6、独特性检核、独特性检核战略的目的之一在于塑造可持续的竞争优势，对优势最大的考验则在于竞争，它必须不会被竞争所抵消。由于竞争格局总是在快速变化的，过去的关键成功因素在现在总是显得不太有效，对这一点的忽视使得企业所制订的“战略思路”常常眼界狭小和可持续性不足，必须认真审视战略突破性和战略持续性两者的关系。7 7、可持续性检核、可持220、续性检核 9/10/2024152保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从战略思路升级到战略规划，需要进行十种关键性的检核（续）从战略思路升级到战略规划，需要进行十种关键性的检核（续）企业所制订的“战略思路”常常注重表面上的“可能”而忽视深层次的“可行”，企业战略的成功实现必须依靠具备组织、流程、绩效管理和企业文化等的配合8 8、配套性检核、配套性检核 未来不确定的程度绝对大于确定的程度，所以只有具备从一种战略向另一种战略转换的柔性才能降低风险。9 9、柔性检核、柔性检核 没有一种战略是普适的，任何战略都是特定情况下的产物221、，这就是战略风险。然而这正是企业所制订的“战略思路”的缺陷所在，过分乐观的情绪常常使得他们只重视勇往直前而忽视停下观察，只看到战略成功后的光辉而忽视战略失败的巨大风险，他们唯一为战略风险准备的只是一旦形势不利就终止执行战略，而这恰恰使得风险变得更大。1010、风险性检核、风险性检核 9/10/2024153保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网长期战略措施三：长期战略措施三：提高资本运作水平，根据企业战略三个阶段采提高资本运作水平，根据企业战略三个阶段采用不同方式来提高改善用不同方式来提高改善融资能力融资能力时间时间核心能222、力核心能力充实提升阶段充实提升阶段区域扩展阶段区域扩展阶段战略布局阶段战略布局阶段融资可分为三个阶段推行融资可分为三个阶段推行加强内部管理，改善财务状况，依靠企业内部资本集聚，争取母公司支持和银行贷款，同时建立北京融资平台，增强抗风险能力仍应充分利用企业留存收益和母公司支持，同时利用战略性私募、信托、基金等融资手段，筹措资金、改善资本结构建立股份制公司，实现直接或间接上市，同时运用一些融资新形式，如企业债券、土地证券化和融资租赁等扩大规模资本运营原则资本运营原则1.实现资本运营与生产经营的有机结合2.实现低成本扩张和资本收益的有机结合3.实现公司资源的优化配置和政府政策扶持的有机结合4.实现公223、司实力与品牌优势的有机结合二年二年（2005-20062005-2006）三年三年（2007-20092007-2009）五年五年（2010-20142010-2014）9/10/2024154保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网在不同阶段，应选择相对应的融资方式在不同阶段，应选择相对应的融资方式时间时间核心能力核心能力充实提升阶段充实提升阶段区域扩展阶段区域扩展阶段战略布局阶段战略布局阶段二年二年（2005-20062005-2006）三年三年（2007-20092007-2009）五年五年（2010-20142010224、-2014）融资方式决定融资方式决定了企业的资本了企业的资本结构，从而决结构，从而决定了企业的风定了企业的风险地位和总体险地位和总体筹资能力筹资能力原则原则决策依据决策依据筹资选择筹资选择 保守性的融资政策 偿债能力较弱，追求低风险 融资可获取渠道只有银行贷款、企业留存利益和母公司支持，但应尽量控制银行贷款额度，减轻负担 积极的融资政策 对资金的要求大大超过供给，已具备在资本市场融资的能力 仍应充分利用企业留存利益，同时通过信托、基金和战略性私募等融资手段，改善资本结构，降低风险 通过资本市场发行股票，同时运用一些融资新形式，如企业债券、土地证券化和融资租赁等方式积极筹措资金 激进的融资政策 225、企业已处于成熟阶段，经营较好，可充分利用财务杠杆作用9/10/2024155保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从长期看，锦绣大地总部应确立以实业运营为中心，以资本运营从长期看，锦绣大地总部应确立以实业运营为中心，以资本运营为辅助，以战略投资管理为导向的定位为辅助，以战略投资管理为导向的定位战略研究中战略研究中心心下级企业下级企业投资中心投资中心决策中心决策中心信息中心信息中心主要管理职能主要管理职能下级公司下级公司总部定位总部定位1.业务组合战略/参股组合投资回报2.财务管理/财务审计/预算监控3.集团战略计划/控制4226、.参股计划/收购兼并项目5.业务单元计划的协调6.核心骨干的培训/管理能力的发展7.操作控制/预算管理8.中央管理功能/系统9.产品发展的协调10.经营的协调11.大宗采购的协调12.信息的管理9/10/2024156保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网着眼于未来发展，锦绣大地应掌握五种核心能力，成为一流房地着眼于未来发展，锦绣大地应掌握五种核心能力，成为一流房地产企业产企业长远的战略眼光卓越的经营水平合理配置资源获取市场高额回报成为行业领头羊资本与产业融合选择投资市场打造核心能力打造核心能力有效的资本运作能力快速的市场227、反应优秀的人才组合利用项目管理、设计和品牌优势追求较高市场回报的经营理念。创造的高效运行机制和管理平台，快速把握商机吸引行业管理精英，形成优秀人才团队积累投融资、经营资本的经验，逐渐形成较系统的资本运作体系。立足于打造核心能力，追求较稳定的长期投资回报，不计较一时一地的得失9/10/2024157保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网为了达成未来不同发展阶段的战略目标，我们制定了短期、中期为了达成未来不同发展阶段的战略目标，我们制定了短期、中期和长期的主要战略措施和长期的主要战略措施A1.以赤峰、呼市为核心开发区域，提高项228、目策划、管理能力快速抢占中高档住宅市场。A2.加大成本控制和资金管理力度、在降低成本的同时保证现金流持续稳定。A3.完善现有组织结构，初步建立北京中心，发挥融资、人力资源平台作用。A4.完善人力资源管理，包括招聘、培训流程和人员配置，形成一定人力资源储备。A5.初步形成与薪酬挂钩的绩效考核体系、形成体现优胜劣汰的人才竞争机制。A6.建立并宣贯适合公司发展的统一的企业文化，促进公司文化融合。B1.以区域复制为主进行跨区域开发，加强与目标二三线城市相关企业进行资源合作。B2.增强投资规划及项目策划能力，在迅速实现规模扩张的同时降低投资风险。B3.加强总部的管理控制体系，形成总部对各子公司的战略操作229、型管理模式。C1.实现大范围跨区经营 C2.加强战略规划能力C3.提高资本运作水平短期短期2004-2006中期中期2007-2009长期长期2010-2014战略行动计划战略行动计划9/10/2024158保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地1010年战略规划措施具体实施计划时间表如下年战略规划措施具体实施计划时间表如下时间途径20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122230、012年年20132013年年20142014年年A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6A6B1B1B2B2B3B3C1C1C2C2C3C39/10/2024159保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网3 报告内容报告内容:赤峰锦绣大地经营计划分析赤峰锦绣大地经营计划分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析经营计划分析赤峰锦绣大地融资战略分析赤峰锦绣大地融资战略分析第第三三阶段工作计划阶段工作计划9/10/2024160保密文件 231、版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网3.1赤峰锦绣花园项目总体情况赤峰锦绣花园项目总体情况投资效益分析的基础数据和基本假设投资效益分析的基础数据和基本假设赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析项目运营时间计划项目运营时间计划项目开发类型分布项目开发类型分布赤峰锦绣花园项目总体情况赤峰锦绣花园项目总体情况9/10/2024161保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园项目三期的运232、营时间表赤峰锦绣花园项目三期的运营时间表注：由于竣工交付期不确定，图中只以一个月表示；这里工程周期中不包括竣工交付期和销售期。9/10/2024162保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园三期的项目周期和各分项内容时间分析赤峰锦绣花园三期的项目周期和各分项内容时间分析一期市场调研、产品规划用了3个月时间；在规划设计方面一期完成了三期总规划，多用了50天，共140天；二期由于季节原因，工程施工时间延长185天；三期在总工期低于前两期100天，所以项目的基准周期为450天左右。9/10/2024163保密文件 版权233、所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园三期项目的具体时间安排赤峰锦绣花园三期项目的具体时间安排9/10/2024164保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣花园项目三期开发总面积为锦绣花园项目三期开发总面积为183549.6平方米，以住宅、别墅平方米，以住宅、别墅为主，并建有商厅、车库等配套设施为主，并建有商厅、车库等配套设施单位：平方米9/10/2024165保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公234、司房地产房地产E网网3.2 赤峰锦绣花园项目投资效益分析的基础数据和基本假设赤峰锦绣花园项目投资效益分析的基础数据和基本假设投资效益分析的基础数据和基本假设投资效益分析的基础数据和基本假设赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析项目财务分析结构项目财务分析结构财务分析假设财务分析假设赤峰锦绣花园项目总体情况赤峰锦绣花园项目总体情况9/10/2024166保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园项目财务分析结构赤峰锦绣花园项目财务分析结构赤峰锦235、绣花园赤峰锦绣花园项目投资效益分析项目投资效益分析赤峰锦绣花园项目现金流分析赤峰锦绣花园项目投资效益分析 投资效益分析的基础数据和基本假设投资效益分析的基础数据和基本假设赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目资金需求、供给分析赤峰锦绣花园项目财务目标分析投资效益分析投资回报敏感性分析投资资金需求安排分析现金流量及资金需求周期分析赤峰锦绣花园项目实现财务目标关键因素分析赤峰锦绣花园赤峰锦绣花园项目项目财务财务分析分析项目开发成本分析9/10/2024167保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网236、网项目投资效益分析的基础数据来源和基本分析原则项目投资效益分析的基础数据来源和基本分析原则赤峰锦绣花园赤峰锦绣花园项目投资分析的基础数据是以项目投资分析的基础数据是以赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地提供的最新建筑设计方案制定，包括提供的最新建筑设计方案制定，包括项目不同项目不同种类种类建筑面积的建筑面积的统统计，同时在计，同时在成本、成本、销售收入的计算销售收入的计算按照以上的数据资料按照以上的数据资料；1项目开发成本的计算项目开发成本的计算根据成本根据成本部提供的部提供的数据，未发生数据根据年初预算数据，未发生数据根据年初预算；管理费用、销售费用；管理费用、销售费用按照年初预算，其中一期项目管理费为237、年管理费用的按照年初预算，其中一期项目管理费为年管理费用的1/1.61/1.6，销售费用则按面积进行三期分摊，销售费用则按面积进行三期分摊；企业免交所得税，所以税前与税后数值相同；企业免交所得税，所以税前与税后数值相同；2销售数据是按照销售部提供的销售预测，其中项目销售数据是按照销售部提供的销售预测，其中项目投资效益分析是建立在销售率达到投资效益分析是建立在销售率达到100%100%的基的基础之上的投资回报分析础之上的投资回报分析，并且没有考虑销售过程中的折扣优惠情况，并且没有考虑销售过程中的折扣优惠情况；3项目项目投资敏感性分析是测算在市场价格投资敏感性分析是测算在市场价格不变不变条件下，不238、同销售率的实现对项目投资收益率的影条件下，不同销售率的实现对项目投资收益率的影响，同时得出项目盈亏平衡点；响，同时得出项目盈亏平衡点；4在计算中，销售资金流量按照赤峰锦绣大地提供的数据，同时流转税按同数字；销售金额与按在计算中，销售资金流量按照赤峰锦绣大地提供的数据，同时流转税按同数字；销售金额与按面积单价计算的销售金额和按此流转税计算的成本略有不符。此数据只在资金流量的计算中使面积单价计算的销售金额和按此流转税计算的成本略有不符。此数据只在资金流量的计算中使用。用。59/10/2024168保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地239、产E网网3.3 赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目一期财务分析投资效益分析的基础数据和基本假设投资效益分析的基础数据和基本假设赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析项目投资效益分析项目投资效益分析项目资金需求分析项目资金需求分析赤峰锦绣花园项目总体情况赤峰锦绣花园项目总体情况9/10/2024169保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣花园项目一期投资开发总成本概算锦绣花园项目一期投资开发总成本概算基础数据来源：赤峰锦绣大地提供的基础数240、据，三期开发总面积按183549.58平方米项目开发总成本项目开发总成本总成本总成本(万元万元)单位面积成本（元）单位面积成本（元）备注备注一、土地出让金一、土地出让金1902.67318.66政府地价，拆迁补偿费，其中三期按面积分摊二二、前期费用、前期费用337.8356.58前期的报批费用，规划设计费，监理费四四、建安工程费、建安工程费4308.86685.00含不销售的德会所和辅助用房的建安成本五、五、基础设施费基础设施费562.6994.24供水、供暖、供电、煤气、通讯等基础设施费六、六、配套设施费配套设施费282.2447.27小区环境建设费七七、不可预见费、不可预见费83.5914241、.0014.00八八、管理费用、管理费用262.8144.02管理费用按2004年预算，并设定年完成1.6个项目计算九九、销售费用、销售费用102.9017.23根据三期总的销售费预算，并按面积均摊,总面积为18万平米，一期5.6万平米十十、流转税、流转税515.4986.33流转税占销售收入的5.5%开发成本总计开发成本总计8359.108359.101363.331363.33以上计算未发生的费用按照预算来计算9/10/2024170保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣花园项目一期投资效益分析锦绣花园项目一期投资242、效益分析总量总量（万元）（万元）单位面积单位面积（元）（元）项目开发成本项目开发成本8359.101399.98销售收入销售收入9372.451569.70利润利润1013.36169.72所得税所得税0.000.00税后利润税后利润1013.36169.72项目投资回报率项目投资回报率12.12%税后项目投资回报率税后项目投资回报率12.12%项目项目年年投资回报率投资回报率7.69%税后项目税后项目年年投资回报率投资回报率7.69%均价均价(元元)面积面积销售收入（万元）销售收入（万元）多层住宅多层住宅1600160054033.1254033.128645.2998645.299住宅底商243、住宅底商32003200914.69914.69292.7008292.7008独立车库独立车库20002000674.25674.25134.85134.85商品别墅商品别墅282328231061.241061.24300300合计合计56683.356683.39372.4559372.455面积单位：平方米一期销售收入列表一期销售收入列表9/10/2024171保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣花园项目一期投资回报敏感性分析锦绣花园项目一期投资回报敏感性分析100%100%销售率销售率可实现最大利润可实现最244、大利润95%95%销售率销售率可实现利润可实现利润90%90%销售率销售率可实现利润可实现利润盈亏盈亏平衡点平衡点项目开发成本项目开发成本8359.108328.188297.26销售率实现销售率实现88.42%，项目可实现盈亏项目可实现盈亏平衡平衡销售收入销售收入9372.458903.838435.21利润利润1013.36575.66137.95所得税所得税0.000.000.00税后利润税后利润1013.36575.66137.95项目投资回报率项目投资回报率12.12%6.91%1.66%税后项目投资回报率税后项目投资回报率12.12%6.91%1.66%单位：人民币万元9/10/2245、024172保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园项目一期资金需求分析（按照计划完成销售额赤峰锦绣花园项目一期资金需求分析（按照计划完成销售额）9/10/2024173保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网锦绣花园项目一期成本支出周期分析，资金需求周期分析。项目锦绣花园项目一期成本支出周期分析，资金需求周期分析。项目的收付款周期为的收付款周期为20个月，在个月，在2004年年6月资金最大缺口月资金最大缺口3084万元万元赤峰锦绣花园项目一期246、资金需求分析赤峰锦绣花园项目一期资金需求分析金额（万元）金额（万元）时间（月）时间（月）9/10/2024174保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网3.4 赤峰锦绣花园项目财务分析赤峰锦绣花园项目财务分析投资效益分析的基础数据和基本假设投资效益分析的基础数据和基本假设赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园项目一期财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析赤峰锦绣花园三期项目财务分析三期总投资回报分析三期总投资回报分析三期总资金需求分析三期总资金需求分析赤峰锦绣花园项目总体情况赤峰锦绣花园项目总体情况9/10/2024175保247、密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地三期项目开发投资效益分析，其中二期投资回报率赤峰锦绣大地三期项目开发投资效益分析，其中二期投资回报率最高，三期年投资回报率最高、最高，三期年投资回报率最高、开发总面积开发总面积180,000180,000平方米平方米项目一期项目一期项目二期项目二期项目三期项目三期总量（万元）总量（万元）单位面积单位面积（元）（元）总量（万元）总量（万元）单位面积单位面积（元）（元）总量（万元）总量（万元）单位面积单位面积（元）（元）项目开发成本项目开发成本8359.101399.989772248、.771491.898273.441418.26销售收入销售收入9372.451569.701491.892006.1610457.981792.74利润利润1013.36169.7213141.52514.272184.54374.48所得税所得税0.000.002006.160.000.000.00税后利润税后利润1013.36169.723368.75514.272184.54374.48项目投资回报率项目投资回报率12.12%34.47%26.40%税后项目投资回报率税后项目投资回报率12.12%34.47%26.40%项目年投资回报率项目年投资回报率7.69%21.11%21.66%249、税后项目年投资回报率税后项目年投资回报率7.69%21.11%21.66%9/10/2024176保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2004年至年至2006年赤峰锦绣花园项目三期资金需求年赤峰锦绣花园项目三期资金需求由于项目周期的可参照性，二期、三期项目成本根据一期推算9/10/2024177保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣大地三期项目开发年资金需求、资金供给分析赤峰锦绣大地三期项目开发年资金需求、资金供给分析项目投资资金需求结构分析250、项目投资资金需求结构分析2004年年2005年年2006年年总投资成本总投资成本9271.8310862.556307.31已摊销土地出让金已摊销土地出让金1759040902004年最高资金需求年最高资金需求-3268.78项目投资资金供给结构分析2004年2005年2006年项目回笼资金项目回笼资金9759.8221852.31353.699/10/2024178保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园三期项目财务目标分析，按基本目标赤峰锦绣花园三期项目财务目标分析，按基本目标赤峰锦绣花园赤峰锦绣花园项目三期251、项目三期投资效益投资效益目标目标项目年投资回报率：项目年投资回报率：7.69%销售收入：销售收入：9372.45利润：利润：1013.36开发投资总额：开发投资总额：8359.10项目投资回报率：项目投资回报率：12.12%注1：销售收入的目标按新开发项目最终实现95%的销售率计算项目年投资回报率：项目年投资回报率：21.11%销售收入：销售收入：13141.52利润：利润：3368.75开发投资总额：开发投资总额：9772.77项目投资回报率：项目投资回报率：34.47%项目年投资回报率：项目年投资回报率：21.66%销售收入：销售收入：10457.98利润：利润：2184.54开发投资总额252、：开发投资总额：8273.44项目投资回报率：项目投资回报率：26.40%第一期第一期第二期第二期第三期第三期单位：人民币万元9/10/2024179保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网赤峰锦绣花园实现财务目标的关健因素赤峰锦绣花园实现财务目标的关健因素赤峰锦绣赤峰锦绣花园花园项目资金需求总量项目资金需求总量2 2.6.6亿元亿元，20042004年资金共需年资金共需93009300万元，如能够完成销售计划，万元，如能够完成销售计划，三期三期项目的资金需求项目的资金需求在在20042004年年6 6月达到最高需求，将近月253、达到最高需求，将近30003000万元。万元。1 1财务目标的实现的重要保障是严格控制项目开发的成本及各项费用，加强对建安成本及各财务目标的实现的重要保障是严格控制项目开发的成本及各项费用，加强对建安成本及各项配套费用的预算管理，有效控制管理费用项配套费用的预算管理，有效控制管理费用。2 2加强加强对销售的推动，对销售的推动，完成销售计划，完成销售计划，确保确保资金的回笼和资金的回笼和项目投资回报目标的最后实现。项目投资回报目标的最后实现。3 39/10/2024180保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.1 报告内容254、报告内容:赤峰锦绣大地融资战略分析赤峰锦绣大地融资战略分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析经营计划分析赤峰锦绣大地融资战略分析赤峰锦绣大地融资战略分析第第三三阶段工作计划阶段工作计划融资方式分析融资方式分析融资战略规划融资战略规划资金需求分析资金需求分析9/10/2024181保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网货币货币金融政策金融政策:20042004年初，人民银行进一步收紧货币政策，抓紧金年初，人民银行进一步收紧货币政策，抓紧255、金融调控制度性建设，对货币信贷总量及结构进行调控融调控制度性建设，对货币信贷总量及结构进行调控2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%，金融机构将一次性减少可用资金金融机构将一次性减少可用资金11001100亿元左右，亿元左右，主要是为了防止货币信贷总量过快增长，保持国民经济平稳快速健康发展。存款准备金率存款准备金率 2004年3月25日起，人民银行实行再贷款浮息制度，小幅上调对金融机构的流动性再贷款利率,其中20天以内再贷款利率为3.33%，上调0.63个百分点；再贴现利率为3.24%，上调0.27个百分点。再贷款利率再贷款利率再贴现率256、再贴现率保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，促进国际收支平衡，3月底人民币汇率为1美元兑换8.2771元人民币，继续保持稳定。人民币汇率人民币汇率 加强对商业银行贷款的窗口指导，促进优化贷款结构。人民银行于1月18日下发通知，要求商业银行积极采取有效措施，严格控制对钢铁、电解铝、水泥等严格控制对钢铁、电解铝、水泥等“过过热热”行业的贷款，行业的贷款，建立健全对重点地区、重点行业和重要产业的信贷风险预警控制制度。优化贷款结构优化贷款结构 2004年3月25日起人民银行实行再贷款浮息制度。并将流动性再贷款的各档次再贷款利率，在现行再贷款基准利率基础上统一加0.63个百分点，再贴现利率在现行257、再贴现基准利率基础上统一加0.27个百分点。9/10/2024182保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网央央行当前所采取的适度从紧的货币政策主要原因是由于固定资产行当前所采取的适度从紧的货币政策主要原因是由于固定资产投资过热以及通货膨胀的风险增加投资过热以及通货膨胀的风险增加固定资产固定资产投资过热投资过热的风险的风险 2003年，我国全社会固定资产投资名义增长26.7%,扣除价格因素后实际增长24.5%，仅次于仅次于1992和和1993年经济过热时期全社会固定资产投资实际增长年经济过热时期全社会固定资产投资实际增长29258、.1%和和35.2%的水平的水平。今年一季度，我国全社会固定资产投资同比名义增长43%，比上年同期加快15.2个百分点；实际增长35.5%，比上年同期加快比上年同期加快8.5个百分点，表现出明个百分点，表现出明显的过热迹象。显的过热迹象。价格指数价格指数明显上升，明显上升，通货膨胀通货膨胀风险加大风险加大 2004年一季度，我国CPI累计同比上涨2.8%，比上年一季度高2.3个百分点，比上年四季度高0.1个百分点,核心价格指数稳中有升。3月份扣除食品的CPI比上年末提高1.1个百分点。3月份原材料购进价格和农业生产资料的价格上涨继续加快，达到8%左右。中国人民银行监测的企业商品价格变动情况也显259、示，3月份企业商品价格总月份企业商品价格总水平同比上涨水平同比上涨8.3%，已连续，已连续16个月上涨。个月上涨。9/10/2024183保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网由于由于03年、年、04年两次提高存款准备金，共减少金融机构可用资金年两次提高存款准备金，共减少金融机构可用资金近近3000亿元，银行贷款总额增长减慢亿元，银行贷款总额增长减慢F 2003年9月21日：存款准备金率由由6%6%调高至调高至7%7%。上调1个百分点的存款准备金率大体将冻结商业银行15001500多亿元多亿元的超额准备金F 2004年4月260、25日：实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.50.5个百分点，执行个百分点，执行7.5%7.5%的的存款准备金率，其他金融机构仍执行现行存款准备金率。金融机构将一次性减少可用资金11001100亿元亿元左右28.4034.3230.4640.9849.3020002001200220032004 2000-20042000-2004年一季度贷款额（万亿元）年一季度贷款额（万亿元）数据来源：中国统计年鉴2003中国经济统计快报9/10/2024184保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产261、E网网货币金融政策的收紧，严重影响了房地产相关贷款额，货币金融政策的收紧，严重影响了房地产相关贷款额，2004年一年一季度建筑业贷款额首先出次了负增长，对房地产发展影响巨大季度建筑业贷款额首先出次了负增长，对房地产发展影响巨大2000-20042000-2004年年一季度建筑业贷款额（亿元）一季度建筑业贷款额（亿元）2000200120022003200444875379.515731.588882.968761.45200120022003200419.9%6.5%55.0%-1.4%2000-20042000-2004年年一季度建筑业贷款额增长率一季度建筑业贷款额增长率数据来源：中国统计年262、鉴2003中国经济统计快报9/10/2024185保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网央行央行121文件的出台和国务院文件的出台和国务院4.27通知的发布大大增加了目前房地产通知的发布大大增加了目前房地产企业的资金压力企业的资金压力临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30限制开发商利用个人按揭资金滚动开发防止建筑施工企业为开发商垫资房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20及以上提高到35及以上 房地产开发企业资金紧张，融资难度增大商业银行只能对购263、买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款 无资金实力的企业开始寻求买主贡献利润空间换取资金来源 寻求多渠道融资公司出现重组经营方式变革放缓土地储备加快工程进度提高销售速度信托资金国外基金贴息委托贷款信托贷款股权融资9/10/2024186保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网所有政策出台的目的并不是整体打压和限制房地产业发展，而是降所有政策出台的目的并不是整体打压和限制房地产业发展，而是降低银行房贷风险，国家必将出台相关政策来改善房地产融资状况低银行房贷风险，国家必将出台相关264、政策来改善房地产融资状况企业经营业绩将更被看重企业经营业绩将更被看重行业内的“马太效应”愈加明显，新的市场环境下将带来土地、资金、人才资源的再分配，资金将更多地流向效益好、有实力、讲信用的优秀企业。在规范的土地市场和更加严格的贷款审查背景下，企业间竞争不完全是产品竞争，更多的表现在企业操作能力、品牌、服务、信誉等综合实力上。开发企业必须打破原来融资渠道绝大部分依靠银行的做法，实现快速发展。企业债券、信托产品、基金、上市直接融资等成为房地产金融热点。在企业内部对于资金的使用不再单单是解决流动性，而更多的是综合考虑资金的合理配置、收益最大化和提升企业获取土地的竞争力。贷款对企业操作水平和实贷款对企265、业操作水平和实力提出更高要求力提出更高要求房地产金融产业脱颖而出房地产金融产业脱颖而出房地产业企业在资本平台房地产业企业在资本平台上展开新一轮竞争上展开新一轮竞争9/10/2024187保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产行业是典型的资金密集型行业房地产行业是典型的资金密集型行业资金是企业经营活动的重要要素，对于房地产企业来说其重要性更显突出，资金实力的雄厚与否、资金是企业经营活动的重要要素，对于房地产企业来说其重要性更显突出，资金实力的雄厚与否、资金能否正常周转直接影响到企业的竞争力资金能否正常周转直接影响到企业266、的竞争力衡量企业资金结构是否合理的标准衡量企业资金结构是否合理的标准 综合的资金成本低，企业为筹资所花费的代价少1 筹集到手能供企业使用的资金充分，能确保企业长短期经营和发展的需要2 股票市价上升，股东财富大，企业总体价值大3 企业财务风险小，资产负债率低4优化资金结构的原则优化资金结构的原则1.企业的资金结构能够满足开发经营的需要；资金结构满足偿还债务的需要；资金结构做到物尽其能，财尽其用，确保资金效益运用最大化。2.注重资产的可流动性，在短期内变现能力较强。3.如果预计投资效益好,且房地产行业或产品处于上升时期,应适当提高负债比率,扩大房地产开发规模,利用财务杠杆利益；反之,如果预计生产经267、营及效益将要下滑,应适当减少负债,缩减开发规模,防止财务杠杆风险。4.在项目组合上，注意房地产项目与其它项目之间的关联性，通过知识共享降低开发成本，通过项目之间的衔接降低交易费用，扶持具有持续现金流收益项目。5.通过强势品牌建设与人才经营战略，提炼房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产经营获取更多现金收入，实现房地产企业经营方式的根本转变。9/10/2024188保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前，房地产企业资金链全线紧绷目前，房地产企业资金链全线紧绷房地产企业土地开发面积、完成投资、房屋竣工面积景气指数等268、纷纷下降房地产企业土地开发面积、完成投资、房屋竣工面积景气指数等纷纷下降,不仅新开发房地产项目明显减少不仅新开发房地产项目明显减少,资金紧张现象也日益突出资金紧张现象也日益突出 121文件出台后三个月内，我国信托基金数量增幅达500 尽管典当综合费用率较高（一般为银行贷款的四到五倍），武汉一些中小房产开发商，为解决短期资金缺口，求典当行贷款。由于银行收缩向房地产企业的贷款，浙江省一些中小房产开发商为了解决资金短缺问题，以高于银行五六倍的利息，将土地使用权或房产抵押给典当行，以获得大笔资金。2004年，北京CBD核心区首块土地（位于北京CBD核心区关东店四巷、编号为NW07-1的地块）招标遭致“269、冷场”，到6月1日截止投标时，仅有三家企业前往投标，SOHO中国有限公司中标，大批房地产企业出于资金压力而不敢参与土地竞标。12349/10/2024189保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网而赤峰锦绣大地快速扩张中而赤峰锦绣大地快速扩张中资金问题不可避免，但公司资金问题不可避免，但公司目前没有很目前没有很好的融资渠道，需要更好的融资平台与融资工具好的融资渠道，需要更好的融资平台与融资工具总公司总公司的支持的支持l 赤峰地区的融资手段比较少，没有其他金融工具，只有银行贷款方式融资手段少l 赤峰金融机构少，目前只有四家国有270、银行，中行、农行、工行、建行；其中农行不做房地产贷款等投资贷款，其他贷款严重超额度；建行目前没有贷款；有贷款业务的只有中行和工行两家银行金融机构少l 赤峰本地银行对员工激励措施不足，他们贷款积极性不高，加大了贷款难度积极性不高l 赤峰金融机构没有竞争意识，效率比较低效率低l 融资要求比较高，需要在楼盘拿到五证以后才可以申请贷款，但在申请到五证后，资金基本得到解决，在贷款时机方面，不能解决根本的资金问题；融资要求l 借助上市公司融资可能性小l 母公司的资金支持还需加强力度赤赤峰峰地地区区的的融融资资环环境境9/10/2024190保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产271、公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.2 报告内容报告内容:赤峰锦绣大地融资战略分析赤峰锦绣大地融资战略分析第第二二阶段项目进展回顾阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地战略规划报告战略规划报告赤峰锦绣大地赤峰锦绣大地经营计划分析经营计划分析赤峰锦绣大地融资战略分析赤峰锦绣大地融资战略分析第第三三阶段工作计划阶段工作计划融资方式分析融资方式分析融资战略规划融资战略规划资金需求分析资金需求分析9/10/2024191保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前国内主要融资方式目前国内主要融资方式主要方式主要方式含义272、含义银行贷款银行贷款主要是各种商业银行和抵押贷款银行向信誉卓著的房地产开发企业提供信用贷款，向一般的房地产开发企业提供抵押贷款。贷款的期限通常便是房地产开发的期限。房地产企业用开发项目出售所得归还银行的贷款本息，余下部分即为利润。信托信托指信托机构用吸收的信托贷款和自由资金对自行审定的房地产开发项目发放的贷款基金基金一般有一个负无限责任的经理合作人（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，以公募或私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。上市上市股票不是借贷资本，因而无需还本，只需按期支付股息和红利。用发行股票筹措资金开发的房地产项目，不必立即出售，一般可273、自己经营出租，所得租金可以支付股票的股息和红利，余下部分扣除费用，便是房地产开发公司的纯收益。战略性私募战略性私募企业通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的投资人融资新形式融资新形式如企业债券、土地证券化、融资租赁等9/10/2024192保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.2.1 报告内容报告内容:融资方式分析融资方式分析-贷款贷款融资方式分析融资方式分析贷款贷款信托信托 基金基金上市上市战略性私募战略性私募融资新形式融资新形式9/10/2024193保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地274、房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网尽管由于央行尽管由于央行121号文件的规定，银行贷款现阶段从紧，但是，对于号文件的规定，银行贷款现阶段从紧，但是，对于房地产企业而言，银行贷款有着挡不住的诱惑房地产企业而言，银行贷款有着挡不住的诱惑亿元亿元数据来源：中国统计年鉴2003中国房地产贷款总额中国房地产贷款总额2004年1-4月份，国内贷款1132.5亿元，比去年同期增涨19%9/10/2024194保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网由于银行贷款的自身优势，使其仍然是房界资金主力，这一点毋由于银行贷款的自身优275、势，使其仍然是房界资金主力，这一点毋庸置疑庸置疑在当今国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。优势优势1.便捷2.成本相对较低3.财务杠杆作用大劣势劣势1.还债压力较大，但是债可以通过调整长期债和短期债的负债结构加以规避目前房地产行业的融资对商业银行的依赖程度很大，银行信贷占到房地产开发资金的60以上，高者达80左右房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产，尽管央行发出过热信号，但在信贷五级分类和坏账率的压力下，在实际利益的诱惑下，商业276、银行的信贷热情仍保持高标9/10/2024195保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网任何房地产商想要求得发展，是离不开银行及其金融机构支持的任何房地产商想要求得发展，是离不开银行及其金融机构支持的银行提供贷款的决策银行提供贷款的决策1.开发商的实有资本2.开发商的信誉3.拟开发建设项目的情况4.商业房地产市场宏观及微观情况5.开发商在建工程情况6.开发商的诚实可信度开发商选择银行的考虑因素开发商选择银行的考虑因素1.受到政府和公众的信任2.有良好的服务质量和办事效率3.收费较合理4.便于资金调动和转移银行资金利用方式银行277、资金利用方式1.短期透支贷款2.存款抵押贷款3.房地产抵押贷款4.商铺按揭抵押贷款9/10/2024196保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.2.2 报告内容报告内容:融资方式分析融资方式分析-信托信托融资方式分析融资方式分析贷款贷款信托信托 基金基金上市上市战略性私募战略性私募融资新形式融资新形式9/10/2024197保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产信托基本情况介绍房地产信托基本情况介绍房地产信托房地产信托房地产信托贷款房地产信托278、贷款指信托机构接受委托，经营、管理或处理的财产为房地产及相关财务的信托关系指信托机构用吸收的信托贷款和自由资金对自行审定的房地产开发项目发放的贷款分类分类1.普通信托贷款一种定期性质的信托贷款，使存款单位将较长时间闲置的资金存到房地产信托投资公司或专业银行信托部，不具体指定其贷款的对象和用途，委托信托机构负责代为运用、发放房地产信托贷款的一种方式 2.特约信托贷款也叫委托存款，是各级财政部门、房地产企业主管部门或构建房地产的企事业单位将资金存入信托机构，委托信托机构负责代为运用、发放房地产信托贷款的一种方式 来源来源1.各级财政部门委托贷款或投资的信托资金2.房地产企业主管部门委托贷款或投资的279、信托资金3.房地产企业、房地产经营公司的信托资金4.机关、团体、企业购建住宅的信托资金5.城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金9/10/2024198保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网我国自信托投资公司重新登记以来，房地产信托一直是信托发行我国自信托投资公司重新登记以来，房地产信托一直是信托发行的热点的热点2002年底银行对房地产业的信贷紧缩使得房地产企业纷纷借道信托公司募资解急。我国第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，发售 5天之内即销售出70份。随后，金信信托、280、新华信托、北方信托、中煤信托、湖南信托、百瑞信托、深圳国投、伊斯兰国投等10多家信托公司纷纷推出针对地产投资的集合资金信托。从2002年9月份到2004年4月，国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划，总规模达到了60亿元左右，每个信托计划的平均规模为1.2亿元。国内目前的信托公司资产总量已经达到1150个亿。信托产品虽成为当前房地产金融的热点，但到2004年2月，国内重新注册的信托公司仅52家，而房地产开发企业则多达3万家，1：600的比例令大多数中小开发商面对信托融资只能是望梅止渴9/10/2024199保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦281、绣大地房地产公司房地产房地产E网网对于投资者而言，房地产信托是一件高收益、高风险的投资工具对于投资者而言，房地产信托是一件高收益、高风险的投资工具收益可观引来吹捧收益可观引来吹捧目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1-3年，预期年收益率普遍在4%-5%之间，有的甚至高达8%；而银行人民币存款利率3年期为2.52%，两年期只有2.25%；3年期国债年利率也只在2.3%左右，与银行存款、国债、企业债券等相比，信托的预期收益明显要高出一大截。如此可观的收益率吸引了众多中小投资者，同时也吸引了一些上市公司积极参与其间，不少上市公司都从替他人做委托贷款的过程中获利匪浅。赔偿风险赔偿风险央行发布的信托282、投资公司资金信托管理暂行办法规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。项目风险项目风险 虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会给出较高的预期收益率，但这些只是参考并不是承诺。房地产信托收益较高，但风险也很大，如果项目做得不好，将来销售就成问题，那么投资者的收益就得不到保障。操作风险操作风险信托公司的实际操作难度较大。要开发一个房地产项目，需要几亿甚至十几亿的投资。然而根据相关法律规定，信托计划“合同不超过合同不超过200份、份、认购起点不低于认购起点不低于5万元万元”。这对个人投资者而言，并不容易接受。283、自身风险自身风险房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。房产信托的四大风险房产信托的四大风险信托公司的信息披露并不透明，这导致投资者投资具有盲目性信托产品的流动性很差，缺少转让平台，也存在较大的流动性风险9/10/2024200保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网对于房地产开发商而言，对于房地产开发商而言，房地产房地产信托是项目融资的信托是项目融资的“过桥费过桥费”，应谨慎选择应谨慎选择这一融资这一融284、资工具工具房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险项目本身的风险，对于开发商来讲，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息，但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到追加融资追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。从某种意义上说，中国的房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司借用的过桥费过桥费。我国的信托融资模式，缺乏理论指导，将具有高利贷性质的短期资金长期运作，其实只是起了“过桥费”的作用，具有先天不足的毛病。房地产信托面临的主要问题是200份的问题份的问题，在人民银行“资金285、信托暂行管理办法”里规定，资金信托不得超过200份，每份合同的金额不能低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发的项目如果限定在200份，对于个人投资者来说门槛比较高，大的项目融资很难做到。9/10/2024201保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网由于房地产信托的独特优势，使其发展前途相当明朗，赤峰锦绣大由于房地产信托的独特优势，使其发展前途相当明朗，赤峰锦绣大地可以在区域扩展阶段尝试使用地可以在区域扩展阶段尝试使用 以长期持有为基本经营模式的商业、办公类公共建筑具备初期资金投入量大、商业培育期不宜分散出售产权等特征，适286、合采用信托、基金、债券等为主的年期的融资方式。但我国目前房地产业的金融工具十分欠缺，外汇融资、企业债券等受到严格限制，产业基金无法可依更无可能，惟独信托独具制度优势，创新空间独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，不一而足，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。这些都可以由信托投资公司进行制度安排、创新设计并实施。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的287、运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。与此同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决以及资产证券化的发展流动性问题的逐步解决以及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。1239/10/2024202保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网以单个或多个房地产项目为信托资金的投向，可以直接投资，也可以间接投资。信托机构进行直接投资，指信托机构组288、建项目公司进行房地产开发，建造和经营房地产并从中取得收益。直接投资要求信托机构本身具有房地产开发资质，且风险较大。间接投资属于股权投资信托，指信托机构投资房地产公司，即参股有实力的房地产公司，投资不同区域、类型的房地产企业，实现多地区经营、多元化经营，从而降低房地产行业的系统风险。信托资金作为房地产公司的资本金能起到资金杠杆作用，在未取得银行贷款的条件时，可先期获得信托资金再去获得银行贷款即可满足房地产投资的巨大资金需求。目前，我国可行的房地产信托主要有四种交易模式，使用较多的目前，我国可行的房地产信托主要有四种交易模式，使用较多的是房地产抵押信托投资，但是房地产抵押信托投资，但房地产产权信托289、房地产产权信托投资投资类似国外的产权信托投资，指直接投资并拥有房地产，以所持有的房地产的经营收入为主要收益来源。这一类房地产主要为写字楼、商场、仓库、住宅等有稳定现金流的收益性房地产，收益来源是租金收入和变卖房地产的增值收人。此类信托要求受托人有良好的物业管理和经营能力，或者聘请专业的物业管理机构进行管理。房地产产权信托投资是房地产信托投资的早期模式，收益稳定、持续、风险较低，可以通过多地区、多类型物业的投资组合来降低市场的系统风险，比较能为中小投资者所接受。房地产抵押信房地产抵押信托投资托投资 指将信托资金以金融中介的角色发放抵押贷款或者购买抵押贷款债权。收益来源主要是发放抵押贷款所收取的手290、续费和抵押贷款利息。随着我国抵押贷款证券化的发展，购买抵押贷款债权的投资模式还可以通过购买抵押贷款证券的方式实现。房地产抵押信托投资以金融中介为特点，国内绝大多数的信托投资公司都具有这方面的管理经营优势。不足之处是国内尚无利率市场化机制，无法获得高于一般风险项目贷款的利息收入，也无法通过持有抵押证券来分散风险。房地产项目信房地产项目信托投资托投资 混合型房地产混合型房地产信托投资信托投资 即以上几种投资模式的组合。混合型房地产信托投资是一种相当灵活的投资模式，它可以根据市场的实际情况搭配不同的收益率和风险，调整各种资金投向的比例。9/10/2024203保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划291、分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.2.3 报告内容报告内容:融资方式分析融资方式分析-基金基金融资方式分析融资方式分析贷款贷款信托信托 基金基金上市上市战略性私募战略性私募融资新形式融资新形式9/10/2024204保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产基金和信托都属于房地产证券化形式，但是基金对于专业房地产基金和信托都属于房地产证券化形式，但是基金对于专业化管理的要求更强化管理的要求更强区别区别房地产基金房地产基金房地产信托房地产信托定义定义 一般有一个负无限责任的经理合作人292、（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，以公募或私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。资金投向严格限定于与房地产有关的证券（包括房地产上市公司的股票、债券、住房抵押贷款债券等）、房地产开发项目、房地产的租赁与出售等方面 一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或收益拼争募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资运营模式运营模式 在这种合伙中，经理合作人负责经营，这要求他们具备专业知识和丰富的投资经验、经营技能，并承担基金债务的无限责任，有限合伙人只有所有权，并无经营权 通过委任或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。中小投资者通过房地293、产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。9/10/2024205保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前房地产业对于国内数量庞大的私募基金吸引力很强，同时海外目前房地产业对于国内数量庞大的私募基金吸引力很强，同时海外房地产基金也正加紧布局中国房地产基金也正加紧布局中国 据最新统计，北京中高档住宅的回报率高达30%-40%，而在欧美等国，房地产盈利率仅在5%左右。蓬勃发展的现状和高回报率都令海外投资者为之心动。2003年底，新加坡政府投资公司（GICRealEstate）成为首创置业第二大股东2294、004年初，摩根斯坦利（MorganStanley）房地产基金与上海复地（集团）股份有限公司合作投资5000万美金打造复地雅园。目前ING公司在北京投资开发的项目太平洋新城已经易名“长河汇景”，将于近期正式启动，同时还在北京积极寻找新的项目。据摩根斯坦利近日公布的有关海外基金投资中国房地产市场的研究结果显示，仅上海一地，在未来两至三年内，将有3亿美元至20亿美元的海外资金涌入该地房地产市场。央行的中国私募基金报告中指出，我国活跃在证券市场的以各种形式存在的私募基金总额大约有7000亿元左右。2003年中，中国第一支住宅产业基金-精瑞基金正式启动日前，首创集团与2001年全球500强排名第24位295、的荷兰国际集团(INGGROUP)共同合资成立了“中国房地产开发基金”，首创集团计划成立一个200亿元人民币的超大型房地产基金，为“求金若渴”的国内开发商提供融资渠道，解决资金不足问题。毫无疑问，房地产业对私募基金的吸引力是很强的。然而，有关产业基金法律的缺位，却是无人敢忽视的危险。这些资金只能借财务管理公司、投资公司等形式而存在，在具体运作上更是缺乏规范。9/10/2024206保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产基金的出现及发展将会对国内房地产业的持续健康发展产房地产基金的出现及发展将会对国内房地产业的持续健康296、发展产生深远影响生深远影响 房地产企业可以通过获得房地产投资基金而大大拓宽了融资渠道，解决了资金瓶颈的问题，降低了经营的风险。与基金同时或随后，会出现一些专业的基金管理人员，这些人具备较高的职业素质，有利于中国房地产信誉体系的建立；这些人也比较能够在投资过程中考虑到各种风险，并增加市场的透明度与公平性。因为房地产基金的资金规模巨大，这样持续的发展能力对降低项目风险会产生一些积极的影响，而对于由于发展商与银行的借贷关系产生的烂尾楼等一些问题，就有可能在市场化中被消化。因为资金的中长期目标可以避免市场上因为短期行为造成的项目烂尾等现象。12 由于房地产基金充足的资金实力，采用基金运作房地产项目就不297、会简单的以博取短期利益为目的，而是着眼中长期利益。这对于平抑上扬的房价、形成房地产市场的良性投资循环都会起到重要的作用。由于基金的介入，项目会朝着规模化的方向发展，规模效益就会体现。由于基金投资的前提是以风险的分散为原则，同一只基金有可能会同时运作多个项目，这样在整个成本控制方面要比一个单独的项目容易一些。34529/10/2024207保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网但是房地产基金同时面临三方面考验，给其发展带来了不利影响但是房地产基金同时面临三方面考验，给其发展带来了不利影响首先是来自现行政策法规的考验现行政策法298、规的考验。产业投资基金法未正式出台，给房地产基金的募集和运作蒙上了不确定的阴影。基金成功落地只是第一步，还要面对诸如资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准、收益要求、管理方式和汇率等问题。第二，来自投资者的考验投资者的考验。目前，资本市场和货币市场外囤积了大量的场外资金，但投资者却尚未找到规范、安全的通道进入房地产市场，第三，来自企业和市场的考验企业和市场的考验。中国房地产行业会计制度造成的严重不透明和信息披露的严重不对称，都使中国的房地产业在与基金、尤其是海外基金这一高度制度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。市场风险主要来自于国内地产市场信息的透明度不够。资金299、雄厚的开发商可以学习首创推出自己的基金以盈利；而对于小开发商来说，如果要想被基金相中，必须要有一块好地和一个有前途的好项目。“不是银行拒绝了你，基金就会拉你一把，这种想法会让小房企盲目乐观。”9/10/2024208保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网目前国内通常采用三种国际房地产基金模式，目前国内通常采用三种国际房地产基金模式，赤峰锦绣大地可以赤峰锦绣大地可以在区域扩展阶段尝试使用开发型基金模式在区域扩展阶段尝试使用开发型基金模式 开发型开发型：参与项目开发，从前期开始介入。新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（M300、organ Stanley）、德意志银行(Deutsche Bank)、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行（Macquarie Bank）。不良资产处置型不良资产处置型：通过收购不良资产将其证券化，打包处置，变现盈利。高盛(Gold man Sachs)、莱曼兄弟（Lehman Brother）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）。12 收租型收租型：购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，不介入前期开发。美国国际集团（AIG）、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金(Ascendas)。3220042004年投资倾向年投资倾向选择地点：上海、北京投资301、趋势：由商用物业转向住宅；由高档物业转向中档、中高档及中低档。发行ABS（Asset-backed Security），加速不良资产（Non-Performing Loan）处置速度。选择地点：首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，开始进入经济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型：有稳定租户的成熟商用物业房地产基金模式房地产基金模式9/10/2024209保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.2.4 报告内容报告内容:融资方式分析融资方式分析-上市上市融资方式分析融资方式分析贷款贷款信托信302、托 基金基金上市上市战略性私募战略性私募融资新形式融资新形式9/10/2024210保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网2003年，国内年，国内69家房地产上市公司总市值为家房地产上市公司总市值为2027亿元，主营业亿元，主营业务收入之和达务收入之和达298亿元，利润总额为亿元，利润总额为28亿元亿元综合实力排名综合实力排名企业企业主营业务收入主营业务收入（亿元）（亿元）销售毛利润率销售毛利润率%销售净利润率销售净利润率%1万科万科A63.827.288.502陆家嘴陆家嘴22.742.1329.313招商局招商局A48303、.414.486.834北京城建北京城建22.425.143.595中华企业中华企业18.935.619.306中国国贸中国国贸6.560.2732.667张江高科张江高科8.238.2521.398浦东金桥浦东金桥6.138.6320.829吉林亚泰吉林亚泰15.828.845.7110三木集团三木集团18.916.601.62数据来源：“中国房地产TOP10研究组”9/10/2024211保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网随着房企上市解禁，三大需求推动房企上市随着房企上市解禁，三大需求推动房企上市 融资的需求融资的304、需求:年的投资将首次突破万亿元，至少增幅会保持在以上。在这一轮房地产开发热潮中，许多其他行业的领军企业纷纷抢滩试水房地产行业。投资增长越快，开发商的融资需求越强烈，而银行收缩贷款，使开发商不得不寻找新的融资出路。品牌建设的需求品牌建设的需求：由于股市所具有的公众效应，上市后能对公司的品牌形成一个良好的宣传效果，提高公司的知名度，这将有助于全国性企业品牌的形成，同时还比较容易培养公众的认同感和形成较为稳定的消费群体。1 房企改制的需求房企改制的需求:从目前已上市的房地产开发企业来看，以上为国有房企。上市对于国有企业后续融资的贡献主要在于，可以降低企业资产的负债率，强化了盈利模式，这对于国有企业在305、发展过程中进行债务融资和资产重组等奠定了良好的基础。此外，已经上市的国有房企还可以根据实际情况通过配股、增发，或发行可转债进行再融资。32从1994年下半年开始，国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策。在配股方面，中国证监会于1995年明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店的配股申请不予审批；在新股发行方面，中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。2001年天鸿宝业上市，陆续有深圳金地集团、天津天房发展、南京栖霞建设及历史遗留问题公司东华实业等首发上市(IPO)总体来说新上市房地产企业数量相当少，说明证券监管306、部门对房地产企业IPO的审核是较严格的，政策面并不宽松，上市是有相当难度的。所谓“解禁”，实际上是国务院批准房地产企业进行上市试点，试点的成效将直接影响进一步对房地产企业上市的政策，资本市场的融资大门重新向房地产企业敞开。9/10/2024212保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从政策因素看，房企上市尚存在不小的障碍从政策因素看，房企上市尚存在不小的障碍中国证监会在关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体307、变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”第一，股份制改造一年以上，通过证监部门验收并运转良好建设部在推荐房地产企业上市时的基本条件建设部在推荐房地产企业上市时的基本条件第三，财务透明、公开第二，企业管理、运作规范 入选企业综合起来应该是以住宅建设为主，能代表行业形象、有规模、效益好、经营管理良好，有一定的土地储备，有发展实力及后劲的股份制企业。自2001年天鸿宝业那一批地产企业首发上市之后，鲜有地产类企业能够通过IPO融资，政策倾斜不足，使得地产企业308、大多只能通过“买壳”的方式间接上市，比较典型的例子是北京天创房地产公司通过与贵华旅业进行股权置换，将上市公司更名为天创置业。广州一些大型地产企业也在积极操作“买壳”事宜，有的甚至打算控制数家上市公司，为其房地产业的发展搭建融资平台。9/10/2024213保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网从企业自身因素看从企业自身因素看,房企上市也存在不小的困难房企上市也存在不小的困难,应从三个方面着应从三个方面着手准备手准备 解决盈利能力的不稳定性解决盈利能力的不稳定性:一是房地产行业景气程度受各种因素的影响而波动，属于系统性风险；309、二是由于项目竣工结算时间的变化而导致公司营业收入的起伏，盈利预测相当困难，属于非系统性风险。房地产企业之所以在相当长一段时间未能打开直接上市之门，对其经营模式所隐含的风险是证券监管机构所顾虑的主要原因。所以，房地产企业要做IPO，首首要解决的问题是如何给投资者一个持续稳定盈利的印象。要解决的问题是如何给投资者一个持续稳定盈利的印象。要做到这一点，房地产企业除了储备优质的项目和土地储备优质的项目和土地，以保证企业未来几年的盈利成长空间之外，最重要的一点，必须建立自身稳定的现金流基础，具备常年持有和经营物业的能力建立自身稳定的现金流基础，具备常年持有和经营物业的能力。只有这样，投资者才能对房地产企310、业的价值有一个基本的和较长期的判断，有助于股票定价和发行。直接上市以别的产业为突破口直接上市以别的产业为突破口：上市是一项艰巨复杂的系统工程，在集团改制重组过程中，可能会碰到意想不到的困难导致上市进程受阻。我们注意到房地产集团做到一定规模之后，往往会涉足其他相关产业，形成各项产业互惠发展的良好局面。可以考虑尝试先对其他已形成一定规模的产业作为上市目标培养可以考虑尝试先对其他已形成一定规模的产业作为上市目标培养，一是可以解决该产业的后续资金投入，以节约更多的资金投向房地产业务；二是达到投资增值和扩大集团知名度的目的；三是其他产业的发展壮大可以带动房地产业的更快发展。实际上，已有部分房地产企业正在311、作这方面的努力。1 如何重组设立股份公司如何重组设立股份公司:经过5年10年的发展，我国的房地产企业特别是民营房地产企业已渐成规模，其实际营销能力有的早已超过一般的上市公司水平。一些房地产集团还相继成立了控股公司，麾下包括涉足多种产业的子公司，且仅是房地产一项规模就很大，不便于整体上市，所以，一般的做法是将房地产集团中较为优质的资产整理出来，发起设立一个法一般的做法是将房地产集团中较为优质的资产整理出来，发起设立一个法律和财务都比较干净的股份公司。也可以考虑以原存续的房地产集团控股的有限责任公司为主体，整体变更设立股份有限公律和财务都比较干净的股份公司。也可以考虑以原存续的房地产集团控股的有限312、责任公司为主体，整体变更设立股份有限公司，这样可以解决三年连续业绩问题。司，这样可以解决三年连续业绩问题。在改制过程中，还要注意股份公司与集团的关联交易和同业竞争，关联交易必须定价合理，同业竞争要规避。房地产集团直接上市必须有一个规范、培养和辅导的过程，切不可奢望一蹴而就。从目前的证券市场形势来看，从股份公司设立到上市，一般需要2年左右时间；如果是民营房地产集团新发起设立一个股份公司，则需要3年以上的时间。对有志于IPO的房地产集团来说，改制上市是有成本的改制上市是有成本的，房地产集团要把眼光放长远一点，在更高的层次上来审视上市的必要性和可行性，一旦决定之后要全力以赴，切不可半途而废。329/313、10/2024214保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网选择不同的上市方式各有利弊，赤峰锦绣大地可以在不同发展阶选择不同的上市方式各有利弊，赤峰锦绣大地可以在不同发展阶段尝试使用不同方式段尝试使用不同方式类别类别定义定义优劣势分析优劣势分析境境内内上上市市主板主板A股股在我国国内发行，供国内居民和单位用人民币购买的普通股票 属针对大型成熟公司的市场 较境外上市融资成本低、发行风险小 行业垄断、地方利益、关联交易严重 赤峰锦绣大地可在具有相当规模时选择主板上市赤峰锦绣大地可在具有相当规模时选择主板上市B股股专供境外股民在境314、内以外币买卖的特种普通股票二板（创业板）二板（创业板）是针对中小型公司、新兴企业、尤其是高技术企业上市的市场 在直接融资市场上，给创新、风险企业留下一席之地 属于新开板块，对于股民和上市公司都存在较大风险；目前与主板并无实质性区别 赤峰锦绣大地可在发展中期视二板发展状况选择二板上市赤峰锦绣大地可在发展中期视二板发展状况选择二板上市境境外外上上市市直接直接上市上市H股股我国境内注册的公司在香港发行并在香港联合交易所上市的普通股票 境外资本市场资金充裕，能够满足巨额的融资需求 资本市场融资便捷、投资者成熟，国企大盘股易获得认可 境外资本市场监管规范严格，有利于企业的体制创新和国际化运作 海外融资成315、本高、风险大，IPO受挫的案例已不鲜见 赤峰锦绣大地可在发展中期选择直接或间接境外上市，但赤峰锦绣大地可在发展中期选择直接或间接境外上市，但要注意规避风险要注意规避风险N股股我国境内注册的公司在纽约发行并在纽约交易所上市的普通股票S股股我国境内注册的公司在新加坡发行并在新加坡交易所上市的普通股票间接间接上市上市买壳上市买壳上市其本质都是将国内资产注入壳公司，达到拿国内资产上市的目的造壳上市造壳上市其他其他存托凭证存托凭证往往是企业在境外已上市，再次融资时采用的方法可转换债券可转换债券9/10/2024215保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产316、公司房地产房地产E网网4.2.5 报告内容报告内容:融资方式分析融资方式分析-战略性私募战略性私募融资方式分析融资方式分析贷款贷款信托信托 基金基金上市上市战略性私募战略性私募融资新形式融资新形式9/10/2024216保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网战略性私募是指企业通过非公共市场的手段定向引入具有战略价战略性私募是指企业通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的投资人值的投资人 可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。无论是对于背负着沉重历史枷锁的国有企业还是对于背317、负着“原罪”的私有企业，这一点都至关重要。可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资银行的调研支持和投资者的追捧。1 可以帮助企业比较好的解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。32与上市比较战略性私募的意义与上市比较战略性私募的意义与普通私募比较战略性私募的意义与普通私募比较战略性私募的意义 战略投资人所携带的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助进行私募的企业更快地成长和成熟起来，赤峰锦绣大地应重点利用其在当地的政府关系、品牌知名度、营销渠道等资源 相比较而言，战略投资人更加着眼于未来市场的长期利益，而不象金融投资人那样往往寻求短期的投资回报。318、1 战略性私募更有可能产生立竿见影的协同效应，从而在比较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。329/10/2024217保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网企业在进行战略性私募的时候应该着重考虑有助于自身业务发展企业在进行战略性私募的时候应该着重考虑有助于自身业务发展的目标投资者的目标投资者同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应319、和多元化发展的角度它们外企业，从协同效应和多元化发展的角度它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。可能会对募集企业有相当大的兴趣。正在进行业务布局的国内大型民营企业集团正在进行业务布局的国内大型民营企业集团谨慎选择金融投资人谨慎选择金融投资人（保险公司（保险公司/资产管理公司等）资产管理公司等）不同的目标市场可能需要不同的战略投资人，反过来引入不同的战略投资人也可能会对未来公共市场的选择带来一定的限制。企业应该选择更加有助于自己业务发展的战略投资人，企业通过战略性私募让自己发展成为一家更具有规模和价值的企业才是最重要的。目标投资者目标投资者9/10/2024218保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战320、略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网战略性私募的过程通常包括四个阶段战略性私募的过程通常包括四个阶段前期准备前期准备尽职调查和谈判尽职调查和谈判公布股权出让公布股权出让法律文件签署和交法律文件签署和交割割整个过程一般需要整个过程一般需要3-63-6个月的时间个月的时间前两个阶段是可以按天控制进度的后两个阶段根据不同的投资人一般都会有一些伸缩性企业应该在计划融资的时候打出足够的提前量，以避免在私募完成前陷入山穷水尽的困境。企业应该在计划融资的时候打出足够的提前量，以避免在私募完成前陷入山穷水尽的困境。9/10/2024219保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地321、战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网同时，企业在进行战略性私募的时候应掌握四大原则，赤峰锦绣同时，企业在进行战略性私募的时候应掌握四大原则，赤峰锦绣大地应重点利用战略投资人的当地资源大地应重点利用战略投资人的当地资源靓女先嫁靓女先嫁企业从自身的利益出发应该把自己比较成熟的资产和业务拿出来做为私募的基础，再以融通到的资金发展相对来说不那么成熟的业务。这样做有利于最大限度地降低融资成本。量出为入量出为入融资不是越多越好，在降低金融风险和保证资金效率之间必须找到一个合适的平衡点。制造竞争制造竞争可以借助财务方面的顾问，通过一个高效的流程制造买方市场上的竞争利322、益重于价格利益重于价格虽然对任何卖方来说价格都是一个非常重要的考虑因素，但它不是唯一的因素，在价格之外还有很多其它的重要的有价值的东西需要全面考量，譬如投资人的声誉、产业资源、未来能够产生的协同效应等等。在现阶段战略性私募是中国企业改善股东结构、获取产业经验、增强资本实力、迅速形成规模的有效途径。在现阶段战略性私募是中国企业改善股东结构、获取产业经验、增强资本实力、迅速形成规模的有效途径。赤峰锦绣大地应重点利用战略投资人在当地的政府关系、品牌知名度、营销渠道等资源赤峰锦绣大地应重点利用战略投资人在当地的政府关系、品牌知名度、营销渠道等资源9/10/2024220保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地323、战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网4.2.6 报告内容报告内容:融资方式分析融资方式分析-融资新形式融资新形式融资方式分析融资方式分析贷款贷款信托信托 基金基金上市上市战略性私募战略性私募融资新形式融资新形式9/10/2024221保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网近年来房地产融资市场又出现了不少新的融资方式近年来房地产融资市场又出现了不少新的融资方式形式形式定义定义企业债券企业债券 债券是依法发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券。债券是一张债务凭证。按发行主体，债券分324、为国家债券、金融债券和企业债券。我们这里主要指房地产开发企业发行的企业债券。由于企业债券到期必须还本付息，因而房地产开发企业发行债券的期限通常就是房地产开发的期限。开发公司通过发行债券和其他渠道筹措到足够资金便开始项目开发，一旦项目完工，立即出售，所得价款用于偿付债券持有人的债券，余下部分再扣除费用便是利润。土地证券化土地证券化 土地证券化就是把土地（或者对土地的出租）能够得到的收益，作为担保（抵押品）发行证券，然后把这些证券卖掉。融资租赁融资租赁 融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权，是一种极具潜力的融资渠道。9/10/2024222保密文件325、 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网对于大多数房地产企业而言，企业债券好梦难圆对于大多数房地产企业而言，企业债券好梦难圆 根据公司法，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。1 我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。房地产企业债券一般都是长期债券，而长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。2大多数房地产企业发行债券好梦难圆大多数房地产326、企业发行债券好梦难圆发行价格发行价格企业债券融资应注意企业债券融资应注意偿还期限偿还期限票面利率票面利率收益率收益率2004年月发行的10亿元中国金茂债获得国家计委特批首次由商业银行提供担保，表明政府对企业发债收入的用途已经放松了限制9/10/2024223保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网土地证券化就是创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产土地证券化就是创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产土地证券化土地证券化旨在将价值量大的土地流动化、细分化，在不丧失土地产权的前提下，将其资产化，并利用证券市场旨在将价值量大的327、土地流动化、细分化，在不丧失土地产权的前提下，将其资产化，并利用证券市场的功能，使土地资本大众化和经营专业化。的功能，使土地资本大众化和经营专业化。移动、不可分割等特点，使移动、不可分割等特点，使得房地产的市场流动性很差得房地产的市场流动性很差土地证券化后，创造了一种与土地经济收益相同的金融资产在资本市场上流动，由于其信用级别较高，很容易被投资者接受，因此，流动性一般很好。促进房地产融资创新促进房地产融资创新土地证券化实现了将价值量大的土地细分化的目的，可以吸引小规模投资者，从是房而在短期内筹集到大量的资金，用于土地开发，解决资金不足的问题。拓宽房地产投资渠道拓宽房地产投资渠道土地作为一种风险328、较低而收益较高的投资工具，一直为投资者所青睐。在土地证券化以前，投资者主要采用实物建造和购买传统的房地产债券及股票等方式进行投资。土地证券化后，又多了一种独特的投资方式，即购买土地支撑证券。并且由于土地支撑证券一般由政府提供担保，信用级别较高，因此其风险较低而收益较高，适合于投资者投资。规范并增加土地收益规范并增加土地收益我国城市土地自实行有偿使用制以来，虽然已经取得了大量收益，但仍有大量收益在体外循环。土地证券化要求规范并集中使用土地收益，这样可以避免土地收益流失，并促进城市基建资金良性循环。通过规范化的广泛征收城市土地收益，可以使城市土地收益增加。分散开发商投资风险分散开发商投资风险土地证329、券化有两个优点：一是较低的投资成本易于迅速创立一种合理的多样化资产组合，以适应投资总体的分散与风险的规避；二是实物资产的投资风险借助证券化形式，可以克服其固有的缺点，而不受时间、空间的限制。从而使开发商既能从房地产投资集中化中获得规模经济效益，又能从房地产投资的分散化中得益，降低投资风险。9/10/2024224保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网土地证券化在国内主要有三种可运作模式土地证券化在国内主要有三种可运作模式该模式的运作过程为：特设信托中介机构SPV将土地使用权以证券形式对外公开发行，出售给投资者，以筹集资金，330、再委托一家土地开发企业负责土地的开发管理工作，所得利润扣除了各种费用及佣金后，全由债券持有人分享。当然SPV也必须经过资信评级机构和信用增级机构进行资信评级和增级。由于我国土地所有权属于国家所有，能够转让的只是土地的使用权，而不是所有权，所以信托的内容只能是土地使用。该模式适用于旧城的改造或小型项目的滚动式开发。基金式证券化模式基金式证券化模式该模式的运作过程为：为了开发特定成片土地和筹集大量土地开发资金组建土地基金；土地基金发起人以土地未来一定时期的现金流作抵押，并将这一未来收益出售给证券化特设机构（简称SPV）；SPV根据出售的土地收益总额、年限、每年的土地收益估算额等资料，并经过资信评级331、机构和信用增级机构进行资信评级和增级后，委托投资银行将其设计成一种与全国（或地区）的地价指数相关的土地债券，其偿还利息等于期间地价指数上升率与土地债券面值之积，然后在资本市场上发行；投资银行将土地证券出售给投资者，并将所得承销资金按协议转付给SPV，SPV再按购买土地收益的价款将资金支付给土地基金；土地基金组织开发企业使用和管理这些基金。土地债券持有者可以获得全国（或地区）地价上升的增值收益。基金式土地证券化模式适合于大型项目的投资开发，能在较短时间内聚集开发所需要的巨额资金，而且基金一般都有一定期限规定，从而减少了土地的转移次数，有利于地价稳定，促进土地开发。变值债券式证券化模式变值债券式证332、券化模式该模式的运作过程为：由当地财政部门设立城市基础设施建设基金，并组成土地证券化SPV；SPV委托投资银行发行债券，这种债券与全国（或地区）的地价指数相关，其偿还利息等于期间地价指数上升率与土地债券面值之积；筹得的资金作为城市基础设施建设的专项资金，并由专门机构保管。这种债券以当地可供开发和使用权可以转让的土地为抵押，面向海内外投资者筹措城市基础设施建设资金，政府可根据城市建设和资金的需求量，分期推出债券。经济发达、房地产市场发育良好的地区可以推出这种模式。这种模式有其灵活性，但实施范围有限，其运作过程与上述模式基本类似，只是由政府为其提供担保，所以基本上不需要信用增级。使用权信托式证券化333、模式使用权信托式证券化模式9/10/2024225保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地战略规划分析报告赤峰锦绣大地房地产公司赤峰锦绣大地房地产公司房地产房地产E网网房地产融资租赁主要有回租和回购两种形式房地产融资租赁主要有回租和回购两种形式回租回租回租就是开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。回购回购回购，即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来，是一种高比率的融资方式。通过回购，开发商不仅可以获得高比例的融资，而且，在贷款还清以后，便可以得到物业的产权。融资租赁通过建立抵押资产管理公司，主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等方式处置，从而，加速房地产业资金的迅速转移和回收。9/10/