1、l项目位置与区域的关系解读l区域写字楼市场分析l区域商业市场分析l区域规划定位及发展前景l区域未来土地供应产品量 第一部分 区域概况区域概况1.项目所在江北区的核心优势菜园坝火车站5公里，距龙头寺火车站8公里，距红旗河沟汽车北站3公里，距朝天门旅游码头8公里，距寸滩集装箱码头15公里，距重庆机场25公里，轻轨3号线、6号线、9号线从旁穿过，其交通极为便利。便利的交通提升了观音桥商圈的辐射能力。观音桥商圈近可辐射江北片区、北部新区、沙坪坝区以及南岸弹子石片区，这是除了解放碑商圈之外的其他商圈所不可比拟的。交通优势腹地优势与其他商圈相比观音桥片区地势开阔，可以向北、向西、向东扩展，不受地形限制。解2、放碑商圈已无可用之地，南坪、沙坪坝商圈受地形限制，同样缺乏扩展空间。杨家坪虽然有扩展空间，但相对分散。观音桥商圈紧邻重庆高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区、重庆出口加工区、江北港城工业园、以及北部新区其他6个工业园区和4个服务业聚集区。工业的高度聚集与发展必将促进商贸服务业的快速增长。1.项目所在江北区的核心优势产业优势场地优势 2.江北区的五大机遇江北发展机遇江北嘴CBD建设机遇重庆向北发展的战略意图明显，集众多优势于一身。与CBD毗邻，提出建构江北“大商圈”的概念。观音桥商圈“再造”机遇政府大力支持，规划做到高起点、高标准，打造全国一流商圈。两江新区战略机遇保税港区开发机遇重庆将成内陆3、开放高地，江北将成重庆的桥头堡。其中对江北区明确5大功能定位：重庆市的新兴金融中心、商贸中心、物流基地、现代制造业基地、总部基地。同时，明确提出对观音桥商圈进行“再提升”西永副中心CBD观音桥副中心i沙坪坝副中心南坪副中心杨家坪副中心茶园副中心巴南副中心大渡口副中心本案本案项目区位 位于重庆观音桥商圈，商业商务成熟度高。本项目位于重庆强势崛起的城市核心商业商务区观音桥城市副中心，经过6年的高速发展，区域商业氛围及居住氛围成熟，辐射能力进一步增强，是重庆房地产市场主要发展方向。项目位置 地处重庆观音桥商圈内，地段价值极高。项目地处重庆城市副中心观音桥商圈内，项目的建设将对观音桥商圈形象地位有着强4、有力的推动作用，将吸引更多的投资商和年青群体的进入极大的推进本区域的发展。商业商贸金融居住|商务周边环境 配套完善，居住、商业、商务氛围成熟。本地块的周边环境拥有较为完善的市政、商业、商务、景观、交通等配套以及较为成熟的高尚住宅区。如嘉陵公园、观音桥步行街、鸿恩寺公园、华新分流道、学校等。金鹏旺角朗情广场嘉年化苏宁电脑金源饭店北城天街新世纪赛博数码拓展大厦未来国际红鼎国际大容城绿云尚都观农贸五岳国际招商银行同聚远景渝北大厦阳光城协星中心星光68名品中国银行茂业百货欧式一条街富力海洋广场富力国际招商银行金英女人街海逸花园工商银行泰兴数码重庆银行新上海大厦黄金海岸中信大厦煌华国际光华观府国际江北一5、院家乐福金观音春森彼岸城市印象鸿恩寺公园松龙花园新城绿洲华立豪园商业商务区商业商务区步行街内步行街内商业商务区商业商务区步行街内步行街内交通状况 道路通达性强，交通便捷，路线丰富。根据观音桥商圈 三环十射的交通网络规划，多条主次干道交错，人流动线十分顺畅；紧邻城市重要干道，道路条件较好；数十条公交线路，通达主城各区域；轻轨线即将通车。项目结论提取不利因素 商业人气影响，老建筑使用功能局限，原住民动迁。1、本地块共享观音桥步行街的商业价值将受到商圈循环道分割，商气人气将受到严重影响。2、全部为老建筑改建，使用功能局限，硬件条件差对未来发展不利。3、原住民动迁极为复杂带来管理成本的提升，房屋返租成6、本较高。未来的潜力 观音桥商圈扩容，本案将是江北区政府确定的重点项目。1、在观音桥扩容发展的联动作用下，本案将是江北政府重点建设项目。2、本地块地处观音桥商圈内，与观音桥步行街一街之隔，可共享商圈带来的巨大人流。3、观音桥步行商业街正在逐步扩大范围，本地块发展将会进一步升级。4、本地块紧靠城市干道和环道，交通畅通便捷。本项目研究结论方向研判断根据项目属性分析，本项目的开发方向必将是：现状改造，逐步建设结论条件：本地块处于观音桥商圈内，周边商服配套完善，交通网络发达，商业价值高。本地块周边有较好的生活氛围，适宜于居住。随着观音桥商圈的扩容，本地块发展将进一步升级，项目地块发展潜力巨大。区域概览 7、观音桥商圈概览 本地块位于观音桥商圈核心区域的东端，观音桥商圈核心区域规划面积约6.8平方公里。目前商圈内云集了5大百货，2大购物中心，营业面积约345,000平方米。截至目前，观音桥商圈共有（5000平方米以上）商业设施面积约126万平方米，涵盖零售市场主要业态，区域竞争十分激烈。观音桥商圈预计2010年-2011年将新增营业面积288,559平方米。观音桥商圈土地储备607.02亩(旧城改造)，未来5年之内，预计将新建商业体量在500,000平方米左右。金鹏旺角朗情广场嘉年化苏宁电脑金源饭店北城天街新世纪赛博数码拓展大厦未来国际红鼎国际大容城绿云尚都观农贸五岳国际招商银行同聚远景渝北大厦阳8、光城协星中心星光68名品中国银行茂业百货欧式一条街富力海洋广场富力国际招商银行金英女人街海逸花园工商银行泰兴数码重庆银行新上海大厦黄金海岸中信大厦煌华国际光华观府国际江北一院家乐福金观音松龙花园新城绿洲商业商业商务商务金融金融商业商业商务商务金融金融商业商业酒店酒店金融金融会展会展酒店酒店贸易贸易文化休文化休闲闲主题商业规划区域商业结构根据我们的走访相关部门和现场调研的情况反馈，观音桥现状商业业态的汇总情况如下：根据左图数据分析观音桥商圈的商业态规模已达126万平方米，相应的业态比例结构不尽合理。百货、购物中心和专业市场的规模庞大，主要集中在步行街内，但经营的档次还有待于提升的空间。休闲/娱乐9、/餐饮类业态规模明显较小，主要集中在欧式一条街、金源不夜城和各大物中心，经营情况较好，但消费环境并不尽好，文化氛围相对相弱，且在档次结构上还有一定的提升空间。观音桥商圈内的商业经营情况良好，但面临的同质化较为严重。区域业态功能现状观音桥商圈总规模224.4万平方米，其中零售购物达115.9万平方米。区域规划定位观音桥商圈的规划及发展方向将是影响本项目可持续发展的重要因素，而观音桥商圈的规划及定位也将是本项目后期定位需考虑的基本要素之一。总体定位：总体定位：西部城市名片、消费天堂、服务高地，长江上游商贸中心。功能定位：功能定位：集购物、休闲、娱乐、商务、餐饮、观光、金融、创意、服务等功能于一体的10、重庆城市副中心。区域业态功能规划观音桥商圈总规模224.4万平方米，其中零售购物达115.9万平方米。调整后从上述对比情况来看，观音桥商圈的现状业态比例明显失调，规划调整后的业态结构较为合理。各种业态功能都有相应加强，同时可创造多个新型业态功能。本地块与观音桥商圈的行态绿地轴相交，其与商业中心区相连，由此其商圈功能将为本地块带来人流。区域业态功能结构一心：城市商业中心，以观音桥步行街和北城天街为主，展示商圈形象的主窗口。两核：生态绿核，以嘉陵公园和海洋公园为主的生态绿核，提升商圈品质。两轴：建新北路为主的城市发展主轴；连接嘉陵公园和海洋公园之间的步行空间为发展次轴。区域业态功能特征及问题根据我11、们的走访相关部门和现场调研的数据分析得知的特征及面临的问题如下：现状业态特征1、业态相对完备，涵盖现代商贸服务业中的大部分。2、商业购物、商务办公是其主要业态，其他业态比重较小。3、功能基本完善，购物、办公、餐饮、休闲、娱乐、住宿、金融等需求均能满足。现状业态问题1、商业购物基本趋于饱和状态，商场定位及商品结构同质化明显，特大型、高档次、引领型商业购物中心较少。2、高档次的商务办公及总部商务缺乏。3、星级酒店数量较少，缺乏集聚效应。4、创意研发、会展表演、信息咨询等服务业较少。5、各业态空间分异不明显，未形成专业聚集优势。根据以上分析，并结合项目实际情况，从市场角度和硬件条件两方面评估。本项目12、若以零售及办公为主题定位不具备任何优势和吸引力。要想成功打造本项目必须创新，探索一套行之有效的办法l建设目标l项目现状及改进l项目交通l主要人流交通l项目业态构成 第二部分 项目概念规划定位项目概念规划定位u 西南地区首个城中村改造示范项目u 西南首席青年创业示范基地u 安居乐业示范工程u 有艺术景观的生活社区u 用艺术维护旧城u 增加就业，带动当地居民收入u 促进项目所在地周边环境/提升建设目标浪漫金街时尚之都生态之城观音桥商圈将打造成为长江上游商贸中心创业梦工场项目现状及改造1、项目目前为围合式旧城居住小区；2、原住民众多，严重影响项目整体打造及日后管理；3、项目周边环境条件较差；4、硬件13、设施老化（公共空间、内部结构、停车场、配套设施等）；5、项目内外部交通动线不畅，导致车流、人流难以进入；6、项目主入口不具备引导作用，昭示性差；7、一期面积过小，难以形成规模效应。地下停车空间的组织：地下停车库统一规划，将周边就几个项目地下停车场和本项目贯通，并尽可能与地铁站点相互连通形成网络，实现相互的高效换乘。控制并合理布置出入口数量且减少地面出入口对动态交通产生影响。空间地下停车：设置在地下商业层以下，鉴于本项目的实际情况可考虑将停车场主入口设置在黄金海岸项目处并打通与千禧年酒店地下部分再与本项目连接，通过电梯直接进入地下层或地面。地下空间利用鉴于本项目的实际情况可考虑将停车场主入口设置14、在黄金海岸项目处并打通与千禧年酒店地下部分再与本项目连接，通过电梯直接进入地下层或地面。临时性开辟二期部分地面或地下停车位以解决停车难问题。停车场设计黄金海岸地下停车场修建地下通道用电梯将停车库和地面连接，方便人流出入千禧年地下停车场二期临时性停车场三期发展用地本项目现目前两个主入口部分形象较差，建议另设计和本项目主题定位相匹配的主入口牌本项目主题定位相匹配的主入口牌坊坊。能有效的引导外部人流进入，并打通部分临街门面和项目内部进行人流互通。主人口设置打通商铺的节点仿古式主入口设计交通动线及功能区平面分布红锦大道沿线政务办公区建新北路沿线商务办公区观音桥商圈商务集中发展区本项目定位分析：江北核心15、区商务发展主线本项目所在的观音桥商圈是江北区的中心所在，该区域内集中了较多的知名大型企业及商贸流通业，为该区域的商业商务发展提供了绝对的支撑。结合本项目特点，及现有市场状况，项目以微型企业为核心的定位才是本项目发展的出路。观音桥-红旗河沟-加州片区形成了一条商务密集的中轴线，商务体量超过100万方。潜在供应量将在2-3年后形成集中供应。“江北区微型企业创业孵化园江北区微型企业创业孵化园”基础薄弱，吸引力不强基础薄弱，吸引力不强竞争性大，支撑力不够竞争性大，支撑力不够定位分析定位分析微型企业存活率低微型企业存活率低形成品牌效应、获得长期效益形成品牌效应、获得长期效益大力引进知名机构，如：搜狐、新16、浪知名互联网媒体、中煤设计研究院、重大建筑学院、影视学院、美院等。原有定位在改变原有功能的基础上，此定位：各区争先投入可持续发展并壮大的核心要素支撑改变现有模式创新支持首先，本创意园区将引进专业的创业培训机构和创业培育的投资机构。为初次创业者提供全方位的创业平台，培育创新人才和新一代高附加值、高成长性、高技术企业。通过政府的号召力向重庆本地知名大型企业（房地产行业、高科技技术装备行业、制造业、上市公司等）发起“重庆明天创业基金”，通过该基金对早期创业者需求的资金、商业、技术、市场、人力、法律、培训等提供一揽子服务,帮助早期阶段的创业公司顺利启动和快速成长。同时帮助创业者开创出一批最有市场价值和17、商业潜力的产品。如何创新？核心阐述针对不同创业阶段的支持计划创业加速期针对有经验的，具备清晰的商业计划、产品模型和核心成员的创业团队创业助跑期基础/系统性的针对有商业创意、初次创业的年轻创业团队创业梦想家计划针对有丰富业界经验，希望开创自己新事业的高端人才如：针对性的创业培训计划，邀请各行业的成功人士加入培训讲师。下述这些培训都是创业者感兴趣获得归属感的秘密!“如何获取你的第一批用户;针对用户需求的研究方法、可用性测试;创业和投资经验;谈判技巧入门;创业失败经历分享;用户和数据管理;运营中的财务知识;商业计划书及创业公司资金募集;小团队创业建议;产品和用户之间的文化纽带;什么是硅谷VC所看重的18、.”园区如何营造创业氛围，留住人才重庆主城区“微型企业创业园”、“江北区人民政府重点扶持园区”、“微型企业对外交流示范窗口”、“世界500强企业定期技术交流支持”、“城中园区式办公，享受开放式交流空间”。项目主题形象定位项目主题形象定位有艺术景观的创业商务社区Artistic landscape of the entrepreneurial business community打造重庆地区首席以“创业”为主题的活力创业梦想商务区项目主题形象定位项目主题形象定位活力。人 才。技 术。资 金。管 理。推 广。产生巨大的经济效益和社会效益。根据以上概念定位思路，建议本项目的案名为：项目案名建议项目案19、名建议嘉陵三村万企锦绣创业梦工场以“创业园”为核心主题进行功能上的延伸，集办公、培训、旅游、文化、艺术、展览、创意产业、广告公司、动画制作公司、产品设计、建筑设计、休闲娱乐、餐饮、精品酒店、配套等于一体的多门类综合创业产业园。项目功能定位项目功能定位目标人群：目标人群：互联网开发、电子商务、计算机等从业人员；新建筑设计、城市规划、城市景观设计人员；时装、饰品、奢侈品设计、新潮消费品等时尚设计人员；工艺品、平面设计、3D设计、多媒体设计人员；绘画雕塑等艺术品创作、收藏、投资、拍卖、销售等关联产业人员；影视、图书、杂志、报纸出版、策划人员；工业产品新型专利设计人员。建议将项目打造成以“创业”为核心20、定位并集合信息产业、建筑设计、广告创意、旅游商品、文化艺术、展览展示于一体的西南首家微型企业创业产业园。主题业态定位主题业态定位A区特色旅游商品街微型企业创业园B区公共空间/展示微型企业创业园C区建筑设计创业工场D区信息产业创业工场B区C区D区A区一/二期平面功能分布一期业态垂直分布一一/二期，项目业态设置建议二期，项目业态设置建议以零售类的品牌形象店铺为主，增加休闲、文化、艺术性店铺通过逐步返租的方式将1-2楼打造成以零售、休闲观光、文化艺术为主题的街区。3楼以上部分均作为微型企业创业办公区返租。主题：资享生活主题：资享生活业态：业态：蛋糕店、饼屋、银行、便利店、音像店、鲜花、快餐、玩具店、21、洗衣店5-75-7号楼号楼主题：信息产业主题：信息产业业态：业态：一楼运动健身。楼上部分信息产业创业园。（微企）主题：特色旅游商品主题：特色旅游商品业态：业态：重庆本地特色商品：特色商品、礼品、工艺品、饰品、快餐、商务休闲咖啡吧。以大面积形象店铺展示为主。主题：精品酒店主题：精品酒店业态：业态：精品文化艺术酒店，文化艺术性强主题：主题：Opening Opening Live AREALive AREA业态：业态：画廊、咖啡屋、书店、艺术品工作室等主题：嘉陵三村社区主题：嘉陵三村社区文化展览及交流区文化展览及交流区业态：业态：文化艺术展览、阅览室、休闲等主题：建筑设计主题：建筑设计业态：业态：22、一楼个性化家居饰品、艺术工艺品、藏品、工作室、画廊等，楼上建筑设计微型企业办公空间。（微企）1期：临街部分商业门面：品牌形象店/旅游纪念品/工艺礼品/电 子数码产品/运动用品/化妆品/银行等；内圈：所有住宅1-2楼均建城可供出租经营的商铺，画廊/工作室/家居用品及形象展示店/商务中心/阅览室等。2期：微型企业园区、青年创业示范基地发展策略发展策略 通过对1期所有环境的改造，引进知名公司品牌进场经营，带动2期青年创业示范基地的成功招商。互补并提升该项目市场竞争力，打造优质创意产业园区。吸引更多有志青年进区进行创业，并由政府制定相关优惠和扶持，政府对入园企业进行帮扶。一期，客户跟进工作汇报一期，客23、户跟进工作汇报到目前为止，我司已跟进以上所列各类业态客户近200余家，其中对本项目有兴趣之客户达到60余家。该60余家客户均为我司对本项目定位下的同类性、同档次客户。包括：包括：主题：品牌旗舰店主题：品牌旗舰店业态：业态：服饰、化妆品、饰品、皮具、箱包、手机、数码、礼品等；主题：家居工作室主题：家居工作室业态：业态：个性化家居饰品、艺术工艺品、藏品、工作室、画廊等；主题：创意酒店主题：创意酒店业态：业态：个性化酒店、精品酒店、商务酒店等；主题：主题：Opening Live AREA业态：业态：画廊、咖啡屋、书店、艺术品工作室等。主题：嘉陵三村社区文化展览及交流区主题：嘉陵三村社区文化展览及交24、流区业态：业态：文化艺术展览、阅览室、休闲等 在嘉陵三村品味艺术，不一定要走进画廊，你甚至可以一边喝咖啡一边看，因为你欣赏的这件艺术品可能就是你手中的咖啡杯。打破传统的方式，除了只在室内展出外，还将艺术和文化进行更广的延展，融入到生活的各个方面，去营造一种无处不在的艺术氛围。因此，我们将寻找到这样一群艺术家、雕塑家和设计师来创造一系列的艺术作品，并将他们的作品安置在花园里、转角处、广场上一切你会经过的地方。Open public space公共空间概念嘉陵三村产业集群园区；各小型产业创意类企业聚集；分业态聚集于每栋楼宇中；而每栋楼宇都有它个性化的符号表达。在嘉陵三村产业园区内，您可以在优美的景25、观环境中小憩；可以在风格别致的建筑群里漫步；可以在街边的精致店铺里肆意消费；可以在幽雅的jazz吧中陶醉一番。随意闲适的街边，休闲、娱乐、购物、科技的场所一应俱全。公共开放空间公共开放空间改造效果示范项目改造空项目改造空间效果示范间效果示范项目改造案例参考项目改造案例参考北京方家胡同北京方家胡同4646号号红方剧场咖啡屋案例参考上苑案例参考上苑理想家园新开始案例参考上苑案例参考上苑理想家园新开始u内/外部交通；u停车系统；u硬件及整体环境改造；u项目整体策划；u时间要求；u管理/执行；具体负责人/配合人/执行人u招商；u优惠政策；u未回收之临街商铺；产权/使用权u原住民动迁或转移。园区目前面临主要问题：项目规划/设计/定位/经营 必须注意的要素：内外交通组织，停车位的配比；商业入口的安排，人流动线及客流疏导；商业的设计和安排；公共区域的装饰；商业规模和独特的商品供给；商业的特点和吸引力；商业的资源整合超前规划定位；