1、思想&概念沟通纲要 佳宏佳宏龙华山庄项目龙华山庄项目别墅，什么别墅？壹【属性】战略思考1/运营一个精品别墅,一种生活?还是一种人居模式?2/如何通过建树项目品牌高度从而实现企业品牌的新高度?3/如何实现项目社会价值,与社会文化格局/人居趋势融合与对接?长沙在售别墅项目一览表长沙在售别墅项目一览表项目名称项目名称 物业类型物业类型 占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）综合容综合容积率积率 均价（元均价（元/）开盘开盘时间时间 市府麓谷 长沙玫瑰园 独立、小高层 66.76 97.84 1.80 独立：6000 小高层：2900 06.10 山水英伦 独立、联排、小高层 39.2、96 24.16 0.60 独立：4200 联排：3500 05.3 卓越蔚蓝海岸 联排、洋房、小高层 45.00 52.56 1.60 联排：4500 06.7 麓南 星语林汀湘十里 独立、联排 55 35 0.65 联排：4200 独立：5800 07.1 香格里麓山别墅 独立、联排 86.58 8.3 0.36 独立：4600 联排：3800 06.2 中天山语林居 联排、洋房 4.24 4.39 0.99 07 下半年 北城 长泰豪园 联排 6.93 3.98 0.57 独立：5200 联排：4600 06.4 金鹰城 御景龙城 独立、联排、小高层 15.51 13.32 0.86 独3、立：5500 联排：3600 05.3 东城 水云间 联排、叠加 13.52 14.00 1.04 联排：7300 叠加：6300 06.5 新南城 保利阆峰云墅 独立 38 20 0.53 6500 06.12 托斯卡纳 联排、洋房 18 20 1.1 联排：5200 06.12 白竹水乡二期 独立、联排、洋房 67.52 18 0.27 独立：6000 联排；3600 06.4 星沙 威尼斯城 独立、联排、洋房 60 33 0.55 独立：6500 联排：4500 洋房：3600 06.10 幸福里 独立、联排、叠加、小高层 7.8 10 1.14 独立：4100 联排：3300 04.14、0 绿城青竹园/万科西街花园/美洲故事/托斯卡纳/碧桂园威尼斯/藏珑国际/星语林汀湘十里高端豪宅市场概况绿城绿城青竹园青竹园高尔夫别墅高尔夫别墅产品类型产品类型：纯独立别墅产品概况：产品概况：一期92套。主力户型600平米左右，庭园面积较大，一半单位庭园面积15002000的面积，楼王占地七亩，建面1300平米，庭院超过4000平米。一半单位不带地下室，其余带都有约200地下面积。产品价格产品价格：一批推货均价10000元平米(地下部分赠送)，二批推货预计12000元平米推货情况推货情况：一批推货19套已售罄，通过系列品牌宣传为二批推货蓄客。推广主线：提出推广主线：提出“绿城别墅营造专家绿城别5、墅营造专家”的概念的概念，利用绿城年别墅开发经验和在其它城市所打造的别墅进行借势宣传。走精准务实路线，经常举行小众圈层营销活动经常举行小众圈层营销活动。近期动态近期动态：月日，携手清华大学联合举办2007中华国学高峰论坛，近400名商界精英和绿城青竹园的客户共聚一堂，聆听EMBA新加坡国立大学商学院EMBA教授莫少昆先生关于易经与领导智慧的主题演讲。月日到日，参加“第二届中国国际高端物业展”，亮相顶级物业峰会，碧桂园碧桂园 威尼斯城威尼斯城产品类型产品类型：别墅、洋房产品概况产品概况：总占地100万平米，水都南桥独立别墅面积在183.22-584.24平米之间，带精装修和私家花园。产品价格：产6、品价格：独立别墅6500，部分豪宅已经上万,联排均价4300-4800，全新纯独立别墅水都南桥组团推出，共35套；预计价格7500左右。推货情况：一期总共980套单位，已推出916套左右，销售率80%。推广风格：推广风格：近期以碧桂园上市为契机以碧桂园上市为契机，结合水都南桥的推出，进行了相关宣传。近期动态：近期动态：碧桂园威尼斯中英文学校9月1日开学；首批业主交楼；威尼斯商业广场接受招商登记。藏珑藏珑湖上国际社区湖上国际社区 产品类型：产品类型：独立、双拼、洋房和高层住宅产品概况：产品概况：总占地面积约1500亩，首期开发500亩，将环湖双拼单位称作为“环湖别墅”，面积270 左右，月湖公园7、是其最大卖点。产品价格产品价格：独栋别墅内部消化，价格去到两万。双拼10500元平米，高层6500元平米（高层目前成交价格是5300）推货情况：推货情况：花园洋房和环湖别墅售罄，现推出高层空中宫殿，共对外推出300余套高层。推广主线：推广主线：“为城市树立领袖为城市树立领袖”的概念拔高了项目形象，其传播执行具有领袖气质。近期动态：近期动态：7 7月月2525日，日，藏珑湖上国际社区宫邸生活品鉴之夜在秋月湖畔盛大举行。“湖上升明月，长沙共此时”，本次活动特邀国内知名主持人陈鲁豫，并将将“鲁豫有约鲁豫有约”搬到搬到了节目现场了节目现场。同时展出了价值近五百万元的名车和名品展出了价值近五百万元的名车8、和名品。精美的水晶展也让来宾赞不绝口，并在当晚捐出捐出3030万元给湖南青少年基金会万元给湖南青少年基金会。此次活动是藏珑继上半年花园洋房和环湖别墅推出市场备受客户追捧之后，下半年高层空中宫殿即将推出市场之前的一次回馈业主和准客户的盛大联谊活动。托斯卡纳托斯卡纳产品类型：产品类型：联排、洋房产品概况：产品概况：位于雨花区政府以南，万家丽路与湘府东路交汇处。地段好。建筑为意大利风格，洋房及联排各做了样板房。产品价格：产品价格：目前联排均价7000多元/平方,新推产品预计地上部分9000左右,地下2500元左右。推货情况推货情况：首推部分已消化完毕，欲推售20多套联排。推广主线：推广主线：主题为“9、意大利手工城市别墅”，提出“习惯被仰望、全长沙向上看”的宣传语。以联排带动洋房，提升整个社区品质，实现最大溢价。近期动态：近期动态：因跟美洲故事为一家发展商，为避免同楼盘竞争，暂时无大的推广动作。美洲故事美洲故事产品类型：产品类型：联排、独栋产品概况：产品概况：位于雨花区政府以南，万家丽路与湘府东路交汇处。地段好。建筑为意大利风格，售楼部刚刚开放。产品价格：产品价格：新推产品40套左右,首推16套双拼,预计地上部分9000左右,地下2700元左右。推货情况推货情况：11月开盘推广主线：推广主线：主题为“一栋别墅在等一个家族”的宣传语。近期动态：近期动态：从8月起截至12月底，“美洲俱乐部”全球10、招募VIP会员，并推出百万积分奖励计划。万科西街花园万科西街花园产品类型：产品类型：洋房、联排产品概况：产品概况：人民东路产品价格：产品价格：新推产品50套左右,无地下室,预计价格12000元左右推货情况推货情况：11月开盘推广主线推广主线：庭院让生活更有想象最新动态最新动态：蓄客湘江一号湘江一号产品类型：产品类型：洋房、双拼、叠加、独栋产品概况：产品概况：鹅羊山公园产品价格：产品价格：一期占地283亩，涵盖35套独栋，面积500-740平米，花园面积600-1400平米；19栋双拼322-350平米；14栋叠加250-300平米，共有129套单位。凭借其独特的江景和山景优势，其独栋价格预计将11、在10000以上；推货情况推货情况：本月底推广风格：推广风格：依托鹅羊山生态公园，通过一系列硬广，制造市场悬念。“城市原生公园建别墅？实属罕见.鹅羊山生态公园除外”、“是怎样的别墅，一出世即已流传千年？”。最新动态：8月底湖南大剧院市内接待中心开放并开始接受vip卡认购产品类型产品类型：别墅产品概况：产品概况：星语林汀湘十里是一个集居住、旅游、商业、休闲、度假、酒店，为一体的复合型地产项目，一期373套。主力户型300平米左右，建筑特色集新中式、湖湘文化、亲水和江南景观，每栋别墅配车位 商业有专门地下车库（396个）。产品价格产品价格：一期推货均价4200元平米，最高价在5000元平米，总价在12、100200之间推货情况推货情况：一期已基本售罄，现在通过系列品牌宣传为二批推货蓄客。推广主线：提出：推广主线：提出：“天下不可无湖湘！得汀湘者得天下！天下不可无湖湘！得汀湘者得天下！利用这种传统湖湘文化打造的别墅进行借势宣传。走精准务实路线，经常举行传统文化展销活动。近期动态近期动态：蓄客星语林星语林汀湘十里汀湘十里从上半年的市场反应来看，别墅的价格与销售情况均比较乐观，市场上甚至出现了“惜售”现象。市场表现短期内的供大于求并不能改变由于国家政策所导致的今后一段时间内逐渐紧张的别墅供求关系。供求关系随着全国房价的稳步上涨，长沙曾一度成为近期全国房价增幅最大的城市之一。大势所趋预计下半年别墅市13、场价格较上半年平均涨幅在10左右，其中独立别墅涨幅预计在1015之间。按目前市场均价约为：独立别墅预计在9000元/以上，高端联排别墅在7500元/以上。来看看保利来看看保利阆峰云墅的营销小结阆峰云墅的营销小结1.来访客户区域区域区域芙蓉区芙蓉区天心区天心区雨花区雨花区开福区开福区岳麓区岳麓区市外市外省外省外人数185 4021 6 3 2424 比例61%13%7%2%1%8%8%从客户区域来说，芙蓉区的来访客户占了一半上，天心区次之；长株潭一体化使株洲、湘潭的客户对本项目也倍受关注；内地别墅的相对“低价”使得广州等沿海发达城市的客户将目光转向本项目，在以后的营销推广中可以考虑“异地营销”。14、来访客户分析来访客户分析2.年龄构成年龄年龄3030岁以下岁以下31-4031-40岁岁41-5041-50岁岁5151岁岁+人数6 173 1196比例2%57%39%2%从客户年龄构成来看，31-50岁的客户是本项目的主流成分；30岁以下的客户占一定的比较，但是从实际销售情况来看，基本上没有成交；50岁+的客户也有一定的比例，购房的出发点主要考虑到改善自己的生活，或为子女购置。3.认知途径途径途径潇湘晨报潇湘晨报长沙晚报长沙晚报朋友介绍朋友介绍户外广告户外广告网络、杂志网络、杂志分众传媒分众传媒其它其它人数64 2170 106 18 1212 比例21%7%23%35%6%4%4%从客户15、的认知途径分析来看，户外广告是本项目最大的推广渠道；圈层营销在高端项目的传播中起着至关重要的作用；开盘前一系报广的投入取得一定的成效。区域市内省内省外比例63%16%21%1.客户区域2.购房目的类别自用投资比例69%31%七成客户还是在自用为主，在来访客户统计中，投资客占有很大的比例，但实际购买的投资客只占了三成，但但投资客户对项目的传播、价投资客户对项目的传播、价格的提升起到较大的作用。格的提升起到较大的作用。从成交客户区域来看，市内客户还是占了63%以上的比例，省外客户占有一定的比例。在以后在以后的推广中尽量考虑一下的推广中尽量考虑一下异地营销。异地营销。成交客户分析成交客户分析总结：总16、结：1、客户区域性比较强，有待进一步引导，弱化区域概念。2、长沙周边地市和外地投资客户有待进一步开发，到访客户成交率比较高，对产品的价格因素和产品因素等不敏感。3、媒体广告的影响占主要部分，但随着业主的增多，土豆效应越发明显，圈层营销应加大力度。岳麓区楼盘均价对比图岳麓区楼盘均价对比图（单位：元（单位：元/平米）平米）山水天成/碧桂园 山湖城/东方明珠/大玺门/凝香华都宁乡微观市场概况水木天成水木天成产品类型：产品类型：双拼、叠加、独栋产品概况：产品概况：一环东路产品价格：产品价格：200栋，独栋面积240左右，叠加面积170左右，双拼200左右。凭借其独特的江景和地形优势，其独栋价格预计将在17、4000以上；推货情况推货情况：独栋别墅售完，叠加、双拼6080万，均价3400。推广风格：城市水景别墅推广风格：城市水景别墅，通过一系列硬广，制造市场悬念。“城市别墅？实属罕见.山生态公园除外”、“是怎样的别墅，一出世即已流传千年？”。最新动态：目前仅叠加和双拼在售。碧桂园碧桂园 山湖城山湖城产品类型：产品类型：双拼、叠加、独栋、酒店产品概况：二产品概况：二环东路（金洲大道）产品价格：产品价格：独栋面积260左右，叠加面积160左右，双拼180左右。凭借其强大品牌优势和实力，强势推销。其独栋价格在4400以上；推货情况推货情况：独栋别墅售完，叠加、双拼6080万，均价3400。推广风格：品牌18、大开发别墅推广风格：品牌大开发别墅，通过一系列硬广，制造市场悬念。“碧桂园造城”、“大长沙 大先导区别墅”。最新动态：目前在售房源不多。其它楼盘2200以上的楼盘湘核花园楚沩佳郡百宜华府昱盛东方明珠锦绣兰亭水晶郦城大玺门中源凝香华都新府名邸优雅翠园滨江新外滩香江国际玉龙国际花园嘉诚花园紫金公馆1.来访客户区域区域区域宁乡市宁乡市区区宁乡区宁乡区镇镇长沙长沙省外回省外回乡乡人数105 85111 30比例30%24%31%9%从客户区域来说，宁乡本地人占50%以上，主要而碧桂园山湖城对长沙和外省客户带动很大，占到了30%以上；宁乡到长沙30分钟的车程吸引了大批宁乡籍及河西高收入人来投资型收购。宁19、乡别墅的相对“低价”使得长沙城市的客户将目光转向本项目，在以后的营销推广中可以考虑“异地营销”。宁乡别墅客户分析宁乡别墅客户分析2.水木天成年龄构成年龄年龄3030岁以下岁以下31-4031-40岁岁41-5041-50岁岁5151岁岁+人数4 120 24058比例1%28.5%57%13.5%从客户年龄构成来看，31-50岁的客户是本项目的主流成分；30岁以下的客户占一定的比较，但是从实际销售情况来看，基本上没有成交；50岁+的客户也有一定的比例，购房的出发点主要考虑到改善自己的生活，或为子女购置。3.宁乡别墅消费认知途径（宁乡某项目一个季度数据）途径途径今日宁乡今日宁乡长沙报纸长沙报纸朋20、友介绍朋友介绍户外广告户外广告网络、杂志网络、杂志短信短信电视台电视台其它其它人数1448921438 4812 比例3%1%22%50%9%11%2%从客户的认知途径分析来看，户外广告是本项目最大的推广渠道；圈层营销在高端项目的传播中起着至关重要的作用；开盘前一系报广的投入取得一定的成效。宁乡高端市场总结：宁乡高端市场总结：1、宁乡别墅是一个大营销课题。2、长沙周边地市和外地投资客户潜力巨大，到访客户成交率比较高，对产品的价格因素和产品因素等不敏感。3、媒体广告的影响占主要部分，土豆效应越发明显，圈层活动营销效果明显。4、营销概念和产品细节民展示是关键，水木天城曾受了碧桂园巨大的压力，但仍以21、良好的地段和产品细节征服了消费者。东方，什么东方？贰【切入】随着中国社会经济持续快速的增长,中国城市人口急剧扩大,中国已步入城市化的“快进状态”,据相关权威数据显示,中国城市化速度远远高于世界同期城市化的速度,长株潭地区尤为明显与突出.在中国城市化进程中,大城市如北京/上海/香港/广州/深圳等城市起着不可忽略的带头作用.同时,随着城市化水平的提高,都市生活节奏日渐加快,工作压力日益加大,人类的社会属性社会属性被无限放大,甚至取代人类的自然属性自然属性而成为人类的第一性。时代背景透析：时代背景透析：但我们相信，越是喧嚣浮躁，充满压迫感的城市，越会衍生出与之相悖的心灵与情感皈依。我们相信，每一个城22、市人的心灵深处，都有一些关于生活最纯净而柔软的渴望，我们称之为重拾自然属性的真切企图。但我们相信，项目西至：项目西至：北至兴业路，南至东三环，西至部队，东至工业园。项目物业：独栋、双拼别墅项目规模：68400平方项目容积率：1.2绿地率：43%总户数：143（独15，双156）车位比：1：1.2龙华山庄透析：龙华山庄透析：本案水木优势优势2010年宁乡别墅竞争不充分，在售项目不多，房源稀少。楼市总体利好，通涨压力下高端物业仍是保值首选择浙江公司对产品的细节关注建筑和景观出彩劣势劣势别墅市场，已经有了二人标准：一是水木天城的城市别墅、二是碧桂园的品牌压力，宏佳公司在爱热闹的宁乡面前的品牌号如力不23、足项目隔壁的工业产房制约了项目的别墅价值。机会机会市场空白中，别墅产品特别是独栋产品受追捧宁乡的经济运行良好，消费热情高威胁威胁国内一线城市房价高涨不下，担心国家强制政策调控，影响购买心理市内高端住宅的竞争生活在别处生活在别处成为城市精英层的理想与行动指标,已不再仅仅是文化或摇滚乐手们的口头禅而已。精神的别墅作为终极的居住形态，居住的价值别墅的意义功能在功能价值之外，精神价值，驾驭着别墅购买的关键诱因。精神属性资源属性产品属性土地属性稀缺的、不可再生的山/湖/高尔夫青竹湖、富饶天下城市中心/未来之地/政策导向美洲故事、和记黄埔盈峰翠邸中式/西班牙/美式/现代汀湘十里，西山庭院，阆峰云墅，别墅精24、神属性的3大来源本案在土地和资源属性上的限制与非唯一，决定了以产品属性为出发的必然和唯一，土地和资源是这幅宏大蓝图的背景，产品则是一支彩笔。产品将让资源和土地，以及最终依附其上的生活方式，呈现出独特的、不可替代的色彩。这就是本案首先必须界定的精神走向。在别墅的精神之旅中，选择哪条分支的河流出发，决定了你沿途的所有风景。从中式人文出发，是第一步。本案不只是具备品类属性，更会在内涵和级别上走得更远不只是提供房子和界线，更提供完整的居住生态（房子自然人）不拘泥古今中外的风格，更重视风格背后、代表当代的居住精粹很多老外习惯把China、Korea、Japan等国的东西统视为Oriental（东方的），25、不会太刻意地区分。东方的他们感受到的是东方意境，而非单一的中国意象。是一种融合各因素的综合感受，更具备开放性和包容性，东方的精神价值观和西方别墅的功能性之间的融合意境的从城市中解放出来，到自然中去。近几年来，山水楼盘的热销、度假市场的火爆，便是新一代人居趋向最生动有力的注解及佐证。城市突围城市突围,社会人居迁移现象：社会人居迁移现象：每个阶层都有自己特有语言文本、文化取向和行动标签。针对消费群,宣扬一种独特的阶层生活,融文化与体验于一体引发共鸣。长宁/省内高端客户,跨城市成功人士客群平台客群平台本案目标客群分析本案目标客群分析 主体在3555岁之间，决定了其经历丰富，事业稳定，思维成熟，不易受26、人影响。因为曾经的学习、工作或生活经历，所以有着浓厚的“情结”，认同西部的自然与人文环境，因而这两项利益点不必再反复向他们强调。理性消费的行为占主导地位，从而追求较高的性价比，但同时，项目气质的品质感与尊贵感会使其获得巨大的心理满足（这也是差异化于山水天成及山湖城地区项目的一条出路）。消费者细分2：当代豪绅（宁乡本地）：当代豪绅（宁乡本地）：有钱有势有点文化的地方大族。包括地主和财主。本土主义和本位主义的捍卫者。清流者（长沙河西）：财富拥有后的文化提升。虽学识、品位尚缺功力，但乐于不断修为和学习，努力在财与才之间取得平衡。浊流者浊流者：财富拥有后的附庸风雅。对地位和品位有恐慌感，通过各种文化标27、签及符号来维护外界评价。共鸣补缺 他们享受充裕的物质，拥有（或自认为有）不凡的格调，容易接受文化和潮流的侵袭。是愿意消费文化和乐意接受品位追捧的一帮人。绝对多次置业，甚至自有村屋楼宇，再买房，是对人生的犒赏，需求新的生活方式和生活意趣，让自己的观念和意识有一个更好的载体和表达的平台。事业的巅峰和物质的极度满足，让他们更加渴望一个另外的空间，在“多”之外，期望“少”，在“加法”的人生后，渴望“减法”的生活。在名利之外，不惑之际，寻找一处让自己气定神闲，让身心宁静，让心间的世外桃源复苏的地方，一片形神皆静的天地。他们的共性：人群核心欲望：形神皆静事业的，生活的，内在的，外在的，物质的，精神的，渴望28、将城市的繁华和内心的昌盛，找一个地方，志存高远，过滤喧嚣，休养生息，构建心灵的江山。本案所提供给他们的是环境静谧和心灵宁静的共鸣世间桃源和万千繁华的共融于心精神品位和物理享受的境合于一从项目的视角看素与天地精神往来本项目 状态的高低17英里 世界的远近 卖“距离”第五园 文化的深浅 卖“中国”从万科的视角看卖“境界”关键切入 文化civilization实境“如在目前”：物理的环境、边界，场所精神与建筑气场。虚境“见于言外”：以实境为载体，升华实境，体现着实境创造的意向和目的。在生活方式上，成为融合物质意义之上的精神意向。人：人生的成就，作为的大小，追求的层次，自我实现的高低。万科：境界的本质29、特征是“生命律动”，即展示生命本身的美。自然的生命韵律，人的生命节奏，与万科“让建筑赞美生命”高度契合。当财力多寡已无法直接划分阶层时文化价值成为了衡量的另一个天平当标签在逐渐丧失威力时状态（境界）将成为高价购买的关键诱因文化，文化境界？叁【核心】竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界心驰神往的境界；喧嚣之外的境界；淡泊名利的境界境界世间功名利禄完成了生命的一种成全。天地自然造化完成了生命的另一种成全。东方的哲学语境里儒，授我以使命，教我在社会人格中自我实现，以身践行。道，假我以羽翼，教我在纷繁人世间自我超脱、心灵遨游。儒家教我们承担了重任，而道家让我们举重若轻。请自备心境，恭请入境。融合创造30、点所在：东魂西技从文化体系上讲：中国文化注重的是“象”西方文化注重的是“理”“象”是抽象的“理”是具象的“象”是意境的“理”是物性的“象”是内化，是包容“理”是开放，是精确 是一种境界融汇是别墅的王道融汇所谓完美，皆因融汇而来一句契合的项目物理属性的定位 超然于山林间的人文院落包容外物保持自我人文院落繁华之市归隐之野动静之间掌控现代的物质文明，同时享受宁静平和的山水生态环境。价值对应（天地与我并生，万物与我为一）（乘万物以游心）理念对应人生哲学东方富人的3重境界1、名成利就2、淡泊雍容3、磅礴万物丰盛的物质享受，实现了大众眼里的身份证言喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。与天地自然融通，开始31、万物皆可往来的自我实现。淡泊世间雍容亮相广告沟通的3个境界超然的境界磅礴万物于一心开盘持销宏佳龙华山庄品牌屋龙华推广品牌屋我们开始在颠覆！肆【诉求】物质打击精神打击接受邀请感受“礼”的形式与尺度体验阶层社区礼的规格物质表达“门”“墙”“天井”“古树”“园”“坛”“水”“砖”“台”产品特性怡人环境专业服务建筑在颠覆“成功人士的建筑表情”建筑会说话、建筑更能够进行生活的个性感应和沟通。建筑如此，园林也不甘示弱。园林也在颠覆 “一般项目的园林：会根据白居易、马致远、杜牧、张大千“小桥流水人家”、“斜风细雨不须归”文字巨匠们留下的江南意象和标记，其传播功能委婉全无刻意，却令人着迷了几千年，几千几百年过32、去后的今天，依然不能超越，“我们的别墅庄园不仅仅是一种意境的打造，更多的是人信的生态湿地公园、野趣园、知音湖、木栈道让人感觉到的是生活的乐趣、爱好、回忆，在中国意味之中，更在江南之外，在幽静之间，更在情趣之里。生活的奢侈我与森林的距离 零尺度！生活的外交邻里间优雅气息的濡染！生活的趣味林间的硕果 和我的人生经历一个道理！生活的哲理征服了整个世界 在这里却对山水言和！综上所述：建筑细节人群中国记忆居住归属园林空间人群中国情趣个性写照通过简欧建筑、庄园景观与别墅消费群搭建一个沟通的桥梁，既能体现实景的品质，又能符合人群的内心感受，共鸣在龙华山庄倾刻出现。关键词“个性关键：抛弃传统”*表现的这种精神33、生活是人对于生活至高点的看法，会被后人留传千古的生活方式，是因为别墅能够改变城市生活，感动生活之上，的优势在于提炼个性感受的生活态度！创 作 文 字 四季篇（形象）：惊蛰惊蛰三月。微凉春风与湖的对弈，更新万象。芒种芒种六月。仲夏夜与荷池的对视，一派生机。白露白露九月。深秋午后与栈桥的对饮，美景良辰。冬至冬至一月。隆冬雪花与缓坡的对峙，不迁命里。景观篇一曲水调歌头，一派水墨风光一曲水调歌头，一派水墨风光(缘水：亲近一片湖，遥望另一片湖的气度)一叶阅世界，一道读人生一叶阅世界，一道读人生(林道：四季如人生，归家路上阅尽春秋冬夏)一鼻芳菲，一身纳天地灵气一鼻芳菲，一身纳天地灵气(鲜氧：湿地的绿色，是34、天然的空气过滤器)一片童心，一粒果子的梦想一片童心，一粒果子的梦想(果趣：怀抱童心，采摘儿时的闲情逸致)生活篇生活篇父亲每天清晨都会去湿地公园散步。他告诉我：“你知道吗？那里的空气中能闻到故乡的味道”生日快到了，我问儿子想要什么？他兴奋的说：“我要野趣园里那棵大杏树的叶子标本！”朋友电话告诉我，最近100万的生意没了。我说：“来中国院子，这里能让你放下一切烦琐和压力”视 觉 创 意 12010项目如何攻击市场？伍【手段】事关地产营销史。中国房地产营销史上，营销共经历了3个阶段：从第1阶段的产品营销、第2阶段的情景营销，到2011年第3阶段的主题营销。主题营销将成为地产营销史上具有历史意义的质变35、点。事关主题营销。*主题营销是以年度主题为文脉，以主题文脉形 成贯穿一年的攻击项链，贯穿年度营销的各个 事件环节，从而形成主题无所不在的鲜明个 性，从而形成市场强大的杀伤力；龙华山庄子孙万代2010主题“一生一别墅-智者之选”2010年，我们需要讲客户的从容生活哲学。我们的客户完全不同于其他竞争对手的客户，我们的客户是长沙河西最内涵和宁乡见识最多的客户，其所担负的哲学观点同样不仅仅是居住，而是在从容生活中的感悟。龙华山庄子孙万代2010营销“颠峰从容的事件”2010年与客户身份相匹配的颠峰从容事件，成为整个中国院子的主题营销点，自然豪宅法则、中华豪宅论坛、趣味生活版图、旅游地产话题等等，都是中36、国院子“颠峰从容事件”。龙华山庄2010年主题营销2010 年6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1月 2月 3月 4月 5月 -第1战-品牌颠峰超越 -第2战-大趣生活攻击期 -第3战-大趣生活体验期 -第4战-大趣生活品牌期 龙华山庄“自然豪宅法则”。*6月是2010年的实质启动点，是整个年度的印象点，因而，对 于龙华山庄而言，是非常重要的控制点；户外路牌：一生一别墅；报纸广告：龙华山庄片区价值公示；宅院自然法则（通过 空气指数、树木花草等阐述自然）；因而，6月份我们一 定要抢先形成整个宁乡无独栋别墅的市场机会建立的关注点。龙华山庄“倒记时”。*9-10月份是房地产上37、半年最大的节点，因而，龙华山庄同样需要在10月份统治市场。山林缓坡性价比别墅已经成为整个长沙市场的稀缺，基本成为不可能的事件。因而，通过倒记时方式，“距龙华山庄最后26套山林盛宴还有20天”；“还有10天”；“还 有5天”；“还有1天”；一定需要把看山林户型的推出作为整个宁乡地产的事件；龙华山庄“趣味生活版图”。龙华山庄的野趣园、湿地公园非常不错，“当别人都在喝红酒时，我们在采摘自己的果实。”；龙华山庄的零距离野趣一般没有，“在别人远观山林时，在我这里是私家领地”；龙华山庄的建筑立面非常不错，“在别人是建筑，在我是家的艺术历程。”；龙华山庄现场已经有非常多与众不同的法则，而这些洽洽是龙华山庄的38、内涵魅力。龙华山庄“别墅与小城”中华豪宅论坛与中国文化礼仪*通过建立中国豪宅的标准、来阐释中国的别墅在尺度上、在空间利用上、在传统文化礼仪的要求上，如何打造中国成功人士的标准居住，树立一定的市场地位；龙华山庄“客户答谢会”。12月是是整个2010年龙华山庄年度的最高点，是整个龙华山庄历程的最高点，因而，我们需要龙华山庄的“美丽盛宴”作为2010年最高音：知音旅游的最高音、个性管家的最高音、人信地产会会员的最高音附:皇家豪宅,除了建筑,我们还要说什么?豪宅更多的展现不只是建筑园林生活趣味空间所带来的个性化生活,更多的是服务配套运动的生活场景上.建议:聘请中海物业做物业顾问,因为中海服务有指数标准39、(用手指擦地板没有灰尘游泳池的水可以喝等)建议：在会所多安排运动休闲的生活配套,一方面便于交流另一方面在于运动附:野趣园,如何启动更有意思?北京曾有这样的别墅,很多业主买来根本不只是住,更多的是培养个人兴趣爱好,在自家院子种小菜在果园里种果树在收获的季节采摘自己应有的硕果.建议在园内也可以让业主栽种果树小菜在野趣园里可以让人们发挥自己的主动性,成立业主农委会,让业主自己想方设法运作该园,而且促进更多业主个人兴趣爱好.附:异地客户的特定锁定 09年，深圳不经意间成了长沙楼市的第二大市场。长沙玫瑰园、奥园、东方明珠、盈峰翠邸等通过在深圳做项目推介，取得良好的业绩，改善了本土市场对地域局限和户型等抗性矛盾，支持了良好的售价涨溢。10年月：深圳：“故乡的山林院落”：故乡长沙艺术双年展，通过“故乡”的情感激发，引发深圳湖湘精英的关注，避免直接说产品的直接，也巧妙的回避第五园的及西街庭院的盯梢。围绕：“可以住的别墅”“性价比别墅之王”的低门槛营销文化营销，为开盘打下坚实的价格基础。工作流程工作流程签署合同进入小组体制服务客户AE创作设计根据需求布置工作内容全面负责与客户的协调和沟通执行总监完成所要求工作对项目整体推广的把控校对审核客户确认签字出品下达工作下达工作THANKS