1、龙凤梯田茅古斯村旅游总体策划Long Feng Titian Mao Gu Si Cun Overall Tourism Planning(终 稿)项目概况项目区位：龙凤梯田位于张家界永定区西北部罗水乡龙凤村 距教字垭镇15公里 距武陵源核心景区25公里 距城区38公里规划范围：总面积约12平方公里 南起罗水镇区北部柳树角，北至老桥梯田，西部紧连天泉山国家森林公园，沿村道展开张家界城区武陵源教字垭镇龙凤梯田柳树角天泉山国家森林公园老桥梯田规划面积：约12平方公里依托项目地良好的区位发展条件，抓住旅游政策契机，基于龙凤生态梯田资源，以市场需求为导向，融入当地特色茅古斯文化元素，原生态自然与原生态2、文化资源相结合，以梯田观光、文化体验、为核心功能，融入生态休闲、精致度假体验，打造高品质、体验佳、功能复合的梯田生态文化旅游目的地中国张家界项目愿景：总体定位为张家界新型休闲方式代言目录CONTENT分析大数据方向研判2direction全局张家界项目背景1background龙凤新战略项目定位3location龙凤新蓝图项目策划4scheme规划全系统项目实施5implementation投资与效益效益评估6benefit01 优势张家界02 审视项目地03 分析小结全局张家界区域背景1background优势张家界大湘西张家界湖南旅游发展极大湘西是湖南省重点打造的旅游王牌，而张家界被定位为3、这张王牌中的龙头，旅游站位至高无上张家界常德怀化湘西州邵阳长沙武陵源崀山凤凰古城洪江古城【世界自然遗产-张家界】【世界自然遗产-崀山】【国家历史文化名城-凤凰古城】【国家历史文化名城-洪江古城】奇山秀水，神秘大湘西优越的资源禀赋老司城大湘西生态文化旅游圈“一个龙头、两个中心、五大支撑城市、一条廊道、四条精品旅游带、六大旅游板块”的大湘西旅游空间发展新格局。怀化湘西州邵阳长沙重庆区位交通：大交通格局将全面形成。航空：荷花机场、铜仁凤凰机场、桃花源机场高铁：黔张常高铁、张吉怀高铁高速：张花高速、吉怀高速、长张高速、永吉高速张家界区位：大湘西的旅游集散地与目的地高铁、高速在此交汇，成为“十字枢纽”城4、市。张家界，“十字枢纽”城市，目的地与集散地的双身份巩固加强：黔张常高铁，张吉怀高铁建成后，张家界将成为高铁“十字枢纽”城市，大湘西大交通格局中，张家界目的地与集散地的双身份得到巩固加强。荷花机场凤凰机场桃花源机场常德优势张家界大交通张家界张家界国家森林公园 中国第一个国家森林公园 世界自然遗产名录 世界地质公园 国家AAAAA景区天门山国家森林公园 国家级森林公园 国家AAAAA景区优势张家界大资源张家界湖南西北部，澧水中上游，属武陵山区腹地。张家界因旅游建市，是中国最重要的旅游城市之一坐拥世界级旅游资源张家界与同属大湘西旅游圈、并与之接壤的湘西州及怀化市旅游线路联系紧密，三市2016年旅游5、接待人次总数达1.5亿人次。大湘西旅游线路：经典线路：张家界森林公园+天门山/大峡谷+凤凰古城34日游；新兴线路：张家界森林公园+天门山/大峡谷+凤凰古城+洪江古城45日游。优势张家界大市场背靠1.5亿人次年旅游接待量，坐拥超级旅游市场：大湘西张家界、怀化、湘西州三市，2016旅游接待量达1.5亿人次，游客基数庞大，形成超级旅游市场。怀化湘西州邵阳张家界武陵源崀山凤凰古城洪江古城优势张家界大趋势张家界市城区总面积4810公顷鹞子寨黄石寨金鞭溪杨家界天子山袁家界张家界国家森林公园森林公园占地4810公顷，各景点距离较远，绝版自然资源的观光为主要旅游体验，园内观景主要方式为步行，通常需1-2天左右6、时间游览。张家界国家森林公园独特的自然地质景观，与森林公园比肩的重要景点，观光为绝对主导的游览模式。天门山国家森林公园张家界处于全域旅游、休闲度假发展窗口期：强势的自然观光资源，形成以观光游为主导的低重游旅游模式，度假功能发育不充分，非核心景区发展空间受挤压，张家界旅游发展瓶颈显现，转型势在必行。优势张家界大趋势龙凤梯田所处西线是张家界全域旅游发展的重点板块：“三星拱月、月照三星、全域旅游”发展新格局，拉开张家界旅游二次创业的序幕，龙凤梯田所处西线是全域旅游发展的重点板块。旅游新格局：三星拱月，月照三星，全域旅游。南线：中心城区商务旅游及天门山观光旅游东线：慈利观光休闲商务旅游西线：永定区及桑7、植县生态人文旅游月亮：武陵源核心景区世界自然遗产游龙凤梯田武陵源核心景区世界自然遗产游南线中心城区商务旅游及天门山观光旅游东线慈利观光休闲商务旅游西线永定区及桑植县生态人文旅游优势张家界大政策旅行扶贫是国家精准扶贫的重要方式，龙凤梯田项目是罗水乡脱贫致富的重大的项目。湖南省：实施旅游扶贫，建设美丽湖南“十三五”期间湖南规划旅游扶贫41万人。根据规划纲要制定的目标，到2020年：建成串联罗霄山南岭、武陵山、雪峰山三大贫困区的13条文化生态旅游精品线路，实现51个贫困县全覆盖、528个旅游扶贫重点村全部脱贫致富。全省贫困地区要接待游客3亿人次，实现旅游总收入2700亿元，通过旅游直接和间接减少贫困8、人口累计100万人（约占全省贫困人口的20%）。张家界：大力推进旅游精准扶贫行动计划到2019年，张家界市实施“123”旅游精准扶贫行动计划全部实现。“1”是指创建1家5A级旅游区，建设10个旅游商品特色村、15个旅游风情镇、100家乡村旅游服务产品、100个乡村旅游服务基地，创造15000个旅游就业岗位；“2”是指重点建设21个旅游扶贫村，建成24条跨省市生态文化旅游精品线路和乡村旅游精品线路；“3”是指发展30个特色种养村和30个旅游特色村，创建3大新品牌即国家绿色旅游示范基地、国家全域旅游示范区、中国国际地质奇观旅游目的地），为全市416个贫困村17.44万人脱贫致富精准发力，多作贡献，9、打造全国旅游扶贫模范城市。张家界市全国乡村旅游扶贫重点村名单批 次责任单位行 政 村 名第一批桑植县小庄坪村、实竹坪村、苦竹河村慈利县双云村、罗潭村永定区龙凤村、石堰坪村第二批桑植县合群村、珠玑塔村、和平村、柳杨溪村、张家铺村、岔角溪村慈利县南坪村、新坪村、樟树村、金龙村永定区袁家村、余家山村、桐斗村、板坪村优势张家界大政策 将“旅游+休闲度假”定位工作重点之一，提出引进国际知名度假品牌与服务，优化旅游酒店建设，提升山地度假，打造复合型旅游产品，拓展休闲空间 加强旅游酒店提质升级工作，做出特色，延长游客停留时间，提质张家界，打造升级版 强力提升山地度假。优化旅游酒店建设，大力引进国际知名的度假10、品牌与服务，力争5年内新建5家高星级酒店，引进3家以上国际知名酒店品牌。继续扩大本土山地度假村或酒店规模，引导发展特色主题酒店。迎接张家界升级休闲度假产业的风口，抢占度假市场制高点西线旅游格局初现：政府提出打造“一轴五区多点”的西线旅游新格局，长期被忽视的众多西线优质资源，有望得到整合发展总体格局：一轴五区多点 一轴：以茅岩河为主轴；五区：以鸭坪、温塘小镇、苦竹寨、九天洞、元帅故里为5区；多点：和田居旅游小镇、天泉山国家森林公园旅游度假区等多个景点元帅故里九天洞温塘小镇苦竹寨鸭坪和田居旅游小镇天泉山森林公园龙凤梯田总体定位：打造世界知名山水文化度假休闲旅游目的地，整体开发建设国家级旅游度假区。11、审视项目地西线新格局审视项目地西线新交通桑植县温塘镇张家界市罗水乡天泉山国家森林公园张家界国家森林公园教字垭镇张家界西站桑植高铁站教字垭高铁站教字垭旅游服务接待镇，西线旅游集散中心 黔张常高铁在教字垭设站、张桑高速、教罗温公路建设，交通格局发生重大变化。距离武陵源杨家界门票站最近的交通枢纽，有机会分流及接待武陵源核心景区的游客，其在西线区位交通优势进一步凸显。龙凤梯田荷花机场教字垭单核无法承载西线集散综合服务功能。教字垭现状镇区空间较小，发展受限，难以独立承载旅游集散中心的接待及其它高端服务功能。教字垭及周边联动区域将成为西线旅游大集散服务中心：教字垭定位为西线旅游集散中心，但镇区空间小，发展12、受限，难以单独承载完备的集散服务中心功能，与其周边区域联动，共同形成西线大旅游集散服务中心是必然发展路径教字垭镇高速公路出口审视项目地双核集散地区位：距离教字垭镇仅15公里（约半小时）车程，靠近西线旅游集散，区位优越。交通：靠近教字垭高铁及张桑高速出口；教罗温公路升级改造后，交通条件更加便利，可进入性增强。永定区天泉山森林公园教字垭高铁站龙凤梯田15公里（半小时车程）罗水乡项目地可与教字垭镇共同构成西线旅游双核集散地：项目地既是距教字垭最近的旅游目的地，又能分担教字垭部分旅游集散服务功能，双镇联动发展，共筑西线旅游门户。审视项目地三区联动联动天泉山国家森林公园，融合唐家溪村梯田，资源互补合理发13、展，打造西线旅游目的地。联动发展：西联天泉山国家森林公园，北靠唐家溪村梯田，联动二者，合理发展。天泉山国家森林公园（国家级森林公园、天泉山旅游区）龙凤梯田（中国美丽田园）万亩梯田唐家溪村梯田（千亩梯田）审视项目地原生态自然资源万亩梯田梯田景观，与张家界传统森林公园资源有差异，有利于互补开发龙凤梯田张家界、温塘方向天泉山。茅岩河方向资源组合较好，梯田集中连片，规模较大，且无保护限制，开发可塑性较强龙凤梯田角色担当的自然资源维度：原生态的自然资源，规模大、环境佳，用地多，容量大，开发不受限制审视项目地原生态文化资源茅古斯文化 曾登上2008年北京奥运会开幕式；中国舞蹈及戏剧的最远源头和活化石；第一14、批国家级非物质文化遗产名录。茅古斯，土家语意为“祖先的故事”，茅古斯舞是土家祭祀舞蹈，实录了父系社会初期至五代时期的“酉溪人群”的渔猎、农耕的生产生活情况，以及湘西原始毛人的生存繁衍状况。龙凤梯田角色担当的文化资源维度：茅古斯舞发源地，再现了土家族古老文明的历史进程农耕生活场景祭祀场景六月六：傩面祭祖；晒龙袍；接龙气；泼龙水六月六狂欢节覃垕文化审视项目地原生态文化资源覃垕文化龙凤梯田角色担当的文化资源维度：土司王覃垕文化、及龙凤梯田流传已久的农耕文化，具有极好的旅游体验价值覃垕张家界茅岗土司王，土家人心中的“神”明朝初覃垕曾为湖广理问，后为土家民众而揭竿起义，在七年寨修筑工事、操兵练马与明君对15、战多年，周边包括龙凤梯田在内都为覃垕当年挖山种粮之地；明洪武四年六月初六被朱元璋杀害，为纪念覃垕，土家族人在每年六月初六有晒覃垕皮、晒龙袍等特有民俗。方圆1.5万亩的龙凤梯田，是千百年来龙凤人的耕耘者和守望者，多样的农器具，集中呈现了罗水的传统农耕文化石墨 明清时代，龙凤村曾出现三个进士，进士牌楼、进士官墓碑文、进士桥等遗址仍然保留至今水车木榨油农耕文化进士文化摆手舞花灯中国舞蹈的活化石打溜子审视项目地原生态文化资源非遗技艺咚咚喹竹编土家族竹雕精湛的非遗手工艺土家织锦“西兰卡普”丰富的非遗表演龙凤梯田角色担当的文化资源维度：罗水丰厚的土家文化底蕴，为土家人民留下了大量的非物质文化遗产审视项目地16、同类资源比较优势项目名称区位面积文化评价幺公坡乡茶场永定区西溪坪千亩梯田无文化遗存离市区仅15分钟车程，并未离开城市，且梯田规模小，度假氛围不强。唐家溪村梯田永定区桥头乡过万亩土家文化面积大，但较为分散，无成片性壮观景象，且紧邻龙凤梯田，可作为延展参观；抗金岩梯田武陵源区抗金岩村600亩左右土家文化离核心景区近，但不在主要旅游道路上，虽已有一定开发，但梯田面积小，资源及开发程度有限。龙凤梯田罗水乡龙凤村2万亩茅古斯文化 梯田资源虽未开发，但成片性强，拥有原生态的自然资源，场地干净，内部村落较少；且拥有土家老建筑，及原生态的土家文化、开发限制条件最少；交通区位即将凸显。龙凤梯田最能扛起张家界梯田17、旅游大旗：张家界综合条件最佳的梯田资源审视项目地西线资源比较优势项目名称区位资源评价鸭坪永定区鸭坪村山水观光资源普通缺乏吸引力温塘小镇永定区温塘镇温泉温泉资源条件好，但交通较差苦竹寨桑植县苦竹寨明清古寨交通条件差，单一的观光旅游，保护开发限制大元帅故里桑植县洪家关村红色旅游地处偏远，配套设施少，吸引力较差茅岩河澧水上游河流风光，漂流山水资源佳，但产品单一，交通及其他旅游配套较差天泉山森林公园永定区天泉山山水观光森林资源与头牌景区同质，吸引力有限龙凤梯田永定区罗水乡梯田景观区位优越，资源独特，开发限制小龙凤梯田，最易形成西线引爆点：龙凤梯田在西线资源中，竞争优势最为突出分析小结B全域旅游发展大趋18、势 市、区力推西线旅游发展，教字垭将成为西线旅游重要集散地C西线旅游大格局雏形初现 西线旅游资源开发进行中；禾田居、教字垭风情镇等项目争先落位D龙凤资源综合，利于旅游开发 规模成片的梯田资源，生态资源限制开发条件少，文化资源底蕴浓厚、多样丰富A旅游大交通区位即将凸显 高铁、高速、二级公路的建设，张家界交通格局改变在张家界从2.0到3.0的历史关口，本项目有机会成为西线旅游开发的门户，罗水乡脱贫致富的重大项目，张家界全域旅游的重大突破。E国家大政策支持 精准扶贫与旅游发展对接，旅游扶贫国家支持01 客源市场分析02 供给市场分析03 国内知名梯田分析04 市场发展趋势05 小结分析大数据方向研判19、2direction6143万人2857万人天（2016旅游接待人次）（2016过夜游客量）客源市场分析市场总量2.5%67.3%24.0%3.0%3.2%0%20%40%60%80%1天2-3天4-7天8-15天15天以上游客逗留天数 张家界过夜游客量2857万人天，平均逗留天数为3.8天，过夜游客总量746万，不过夜游客19万，合计765万张家界过夜游客量为2857万人天，万人天=过夜人次过夜天数；在张家界停留2-3天的游客的占比最多（67.3%），其次为4-7天游客占比24%，停留1天的游客占比最少张家界过夜游客人数：746万人次张家界一日游游客人数：746/97.5%*2.5%=19万20、人次张家界年游客总量=746万人+19万人次=765万人次剔除重复统计因素，张家界：年接待游客总量765万人次，其中过夜游客746万人次，一日游游客19万人次说明：折算后的游客人次，一年来一次张家界，折算为一个人次，一年来两次张家界折算为两个人次，以此类推，每个游客当次来张家界，无论游玩几个统计景点，游客量均认定为一次。数据来源：2016张家界国民统计公报；2016年张家界检测报告客源市场分析市场总量2.5%67.3%24.0%3.0%3.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%1天2-3天4-7天8-15天15天以上游客逗留天数本项目潜在观光市场总量上限约为400万人次 武陵21、源和天门山（或大峡谷）是来张家界的必游景点，平均游玩需2-3天 一般而言，在张家界停留2天，或3天以上游客，才更有可能游玩核心景区以外景点 根据调研数据，停留3天以上游客占在全部游客中占比约为30%，即230万 停留2-3天游客占全部游客67.3%，按1/3可能游玩两大核心景区外景点比例测算，游客量约170万“普遍游玩2-3天，通常路线为森林公园游玩1-2天，天门山或大峡谷游玩1天”；“3日游比2日游更多”。访谈调查游客旅游路线|张家界中国旅行社总经理游玩张家界核心景区外景点游客总量上限在400万人次，平均游玩时间仅1天本项目抢占现有核心景区外第二梯队的首选目的地地位至关重要按30%到访率，本22、项目年观光客群，有望达到120万人次数据来源：2016张家界国民统计公报；2016年张家界检测报告张家界游客平均停留时间为3.8天，扣除2-3天的刚性必游项目，剩余平均游玩时间仅1天客源市场分析市场总量“80-90%的游客为第1次来张家界，10%左右的人为陪伴别人再次来张家界的游客。”访谈调查游客重游率|张家界中国旅行社总经理张家界年潜在度假客群约为60万人次首次来张家界的游客多是纯粹观光客重游客群更可能是潜在度假客群张家界游客重游率在1020%左右，按15%中值测算，重游客群规模约为115万人次/年按50%重游游客具有明确度假目的推算，度假游客量约为60万左右张家界目前潜在度假客群数量约在623、0万左右，是本项目的重要目标客群之一重游游客对核心观光景点外的文化体验、休闲体验更感兴趣，按30%到访率，本项目年度假客群，有望达到20万人次80-90%首次来张家界的游客占比10-20%重游游客占比客源市场分析市场总量1485.05 14251698.31 2230.8285711.5%-4%19.2%31.4%28%201220132014201520162012-2016年张家界接待过夜游客统计表过夜游客（万人）增长率（%)数据来源：2016张家界国民统计公报 到2020年，项目观光游客市场规模将达到178万人，度假游客达30万人；到2025年，项目观光游客市场规模将达到343万人，度假24、游客达58万人。近五年张家界过夜游客复合增长率为14%，按照P=S（1+K）n的游客规模预测公式计算（按保守计算）：P：游客规模；K：平均增长率；S：基准年的游客规模；观光客市场规模：P2020=120*（1+14%）3178万人P2025=178*（1+14%）343万人度假客市场规模：P2020=20*（1+14%）330万人P2025=30*（1+14%）58万人复合增长率=(现有价值/基础价值)(1/年数)1张家界近五年过夜游客复合增长率：=（2857万人/1485万人）1/5-114%到2020年，本项目观光客市场规模可达178万人，度假客可达30万人，按观光客与度假客不重复理想计算25、，游客总量可达208万人；到2025年，游客总量可达401万人客源市场分析客源结构14.2%11.7%9.0%6.2%6.0%5.8%5.7%5.5%3.6%3.4%3.1%25.8%0%5%10%15%20%25%30%湖南广东湖北河南山东江苏广西浙江四川重庆江西其他各省 张家界以自然资源观光为吸引，度假游客少，客源市场分布较为均匀，湖南、广东和湖北三省为游客排名前三的省份湖南本省为游客占比最大的市场，达14.2%，其次为广东11.7%，湖北9%；其余各省游客较均匀，差距不大，根据休闲度假市场更偏向于近距离的特征，可见张家界是以自然资源观光为吸引的观光型目的地城市，来张家界的游客的周边市场度26、假游客少。根据张家界客源地域结构特点，建议本项目以湖南、广东、湖北为一级市场，河南、山东、江苏、广西、浙江、四川、重庆、江西为二级市场，国内外其他省份或地区为三级市场，重点针对一级市场开展营销推广工作。张家界国内客源市场结构数据来源：2015年张家界检测数据客源市场分析客源结构团散客比为3：7，团队游客占3成，散客占7成；访谈调查客源结构|永定区旅游局团散客比为7:3，团队游客占比为3，散客报团占比为4，散客自助占比为3，即：团队游客：散客报团：散客自助比为3:4:3；散客报团通常仅预定景区行程，酒店自订；访谈调查客源结构|张家界中国旅行社总经理34.2%1.2%11.6%48.7%4.3%027、%10%20%30%40%50%60%个人自助游会议旅游个人报团亲友一起报团其他游客参与旅游形式 来张游客景区游玩团散比为7:3，酒店住宿团散比为3:7，既70%的人会乘坐旅行团大巴前来，30%的人以旅行团预定入住团队酒店客房张家界游客团散比为团队游客：散客报团：散客自助=3:4:3，说明旅行社影响力较大，70%的游客通过旅行社预定景区行程，仅30%的游客自己预定景区；但通过旅行社预定酒店的游客只占30%（散客报团者自己订酒店），自己预定酒店的占70%，既来张游客景区参观团散比为7:3，酒店住宿团散比为3:7；团队游客占比2/3，个人自助游客占比1/3，亲友同行游客近50%。一半以上（亲友报团28、48.7%，个人报团11.6%，会议旅游，其他）的游客选择报团出行，自助游客占比超三成，比例不断增加；近50%的游客参与形式为亲友同行。数据来源：访谈调研；2015年张家界检测数据来张游客景区团散比为7:3，酒店团散比为3:7，本项目需重视与旅行社合作，建议根据2:1的团散比考虑停车设施，根据1：2的团散比考虑客房配置；同时，来张游客亲友同行占比近50%，本项目应重视家庭市场，配置家庭旅游项目客源市场分析游客行为43.7%19.2%12.4%21.6%3.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%火车飞机长途汽车自驾车其它户外旅游7%休闲接待43%景区观光50%201529、年1-9月永定区各类旅游消费占比来张家界游客出行方式（2015）数据来源：2015年张家界检测数据 出行特征：张家界游客以火车到达为主，教字垭站的建成是项目地吸引市场的重要机遇。来张家界旅行的游客中近50%的游客选择坐火车，选择自驾出行的游客比例不断增多，成为游客第二大旅游交通方式；教字垭火车站的建成，乘火车游客比例会进一步提升 消费特征：观光消费为主，休闲消费正在崛起。景区观光消费为永定区最为重要的旅游消费类型，但休闲接待消费占比已逾4成，游客来永定区休闲消费（酒店、餐饮、商业）占比大。建议设置本项目与教字垭站及杨家界大门的交通通勤设施，增加可进入性和游玩便利性，提升吸引力；顺应休闲需求增加30、的市场趋势，增加休闲消费项目的设置客源市场分析小结类别分类小结市场总量剔除重复统计因素，2016年张家界年接待游客量为765万人，本项目潜在观光客群市场可达120万人次，度假客群可达20万人次，到2020年游客总量有望达208万人次，潜力巨大；客源结构本项目一级市场为湖南、广东及湖北，营销工作应针对一级市场重点进行；来张游客景区团散比为7:3，酒店团散比为3:7，本项目设施及酒店客房设置需结合考虑，并应配置家庭旅游项目；游客行为来张游客以火车到达为主，教字垭站的建成是本项目的发展机遇，应设置与教字垭站的交通通勤设施；根据消费趋势，注重休闲消费项目的设置客源市场张家界游客市场基数庞大，本项目市场31、机遇大、游客量预测乐观，一级客源市场以周边省份的生态文化休闲市场为主；项目开发应重点考虑家庭亲子、文化体验、度假配套及休闲商业相关产品；酒店客房设置应以酒店住宿团散比为参考。供给市场分析观览休闲产品总体供给格局类型数量名称评价自然山水类9个张家界国家森林公园、天门山、大峡谷、宝峰湖、黄龙洞、老道湾、龙王洞、九天洞、茅岩河 以两大森林公园绝版资源为主的自然山水类景点是张家界旅游的核心吸引；观光游为绝对主导；民俗风情类3个土家风情园、袁家寨子、老院子 民俗风情类产品以文化的静态展示为主，互动型、体验类文化项目缺乏；文化演艺类8场天门狐仙、魅力湘西、梯玛神歌、印象张家界、烟雨张家界、梦幻张家界、西兰32、卡普 张家界演艺多达8场，以天门狐仙及魅力湘西最为成功，传统类、文化展示类演艺已饱和，演艺类项目需另辟蹊径商业休闲类3个溪布街、大庸府城、云顶会旅游文化吧 张家界本地居民及外来游客休闲消费逐渐上升，但旅游类休闲氛围为形成，商业仍然人气不足温泉体验类2个江垭温泉、万福温泉 温泉产品主要分布在慈利县，受本地居民市场欢迎，但产品单一，且缺少配套体验乡村休闲类3个马儿山养生度假园、石堰坪土家族村、长茂山乡村旅游处于初步发展阶段，缺少高品质、综合性的体验项目自然观光功能为绝对主导，文化演艺业态较发达，民俗风情项目尚未形成品牌，休闲度假产品处于起步阶段，但发展势头较快供给市场分析重点项目分析天门山国家森林33、公园AAAAA项目区位：距张家界火车站仅1公里，到荷花机场仅约10分钟车程；项目简介：天门山国家森林公园总面积96平方公里，天门山景区主峰海拔 1518.6米，虽自然地质资源不如武陵源核心景区奇绝，但基于其独特的穿山山洞景观，结合创意的产品及活动组织，已成为张家界旅游的第二张王牌，年游客量近400万人次。创新的产品体验创意的活动营销实际的经营策略“创新的产品体验+创意的活动营销+实际的经营策略”促成了天门山的成功，使其在张家界森林公园一统天下的张家界旅游格局下杀出重围，做出增量市场，成为第二张旅游王牌，值得本项目借鉴 天门山索道：全世界最长的观光客运索道，全长7455米，高差1279米；天门山34、盘山公路：99道湾“世界公路奇观”天门山玻璃栈道：2011年建设，国内最早建设玻璃栈道的景区之一；天门山穿山电梯：世界首个山体内自动扶梯；天门狐仙：第一个高山峡谷剧场 飞机穿越天门洞 极限高空走钢索 99道湾漂移争霸赛 环球小姐 F1飞车竞速“飞人大战”翼装飞行世锦赛 天梯速降赛 世界跑酷大赛 淡季门票政策 旺季旅游线路政策 与旅行社的灵活合作.供给市场分析重点项目分析魅力湘西剧场位置：武陵源区魅力湘西大剧院，距武陵源门票站及溪布街均为2公里；主要内容：歌舞表演展现湘西璀璨的民族文化；门票：VIP区398元，普通区268元，山顶区198元演艺数据：年接待游客量100万人左右,旅游收入2.5亿元35、左右天门狐仙剧场位置：永定区天门山脚天门狐仙峡谷大剧场；主要内容：舞蹈、民族音乐及民族场景元素结合，演绎湖湘传说故事；门票：238元、580元、880元三种票价演艺数据：投资1.2亿元人民币，开演当年就顺利实现盈利1个目的地只能承载1场重量级的秀场，天门狐仙依托天门山取得成功，魅力湘西依托武陵源核心景区获得成功；（武陵源其他5场秀分布在核心景区周边，竞争激烈，很难突破现有局面）教字垭之后将作为西线旅游集散地，可支撑一场夜间秀，但建议突破张家界演艺现有的文化演艺模式，依托自然，打造不一样的演艺形式市场供给分析重点项目分析以土家族建筑、习俗及舞蹈的展示为主要功能土家文化展览园土家建筑民风民俗展示民36、族风情表演土家风情园以老院子本身的历史及文物展示为主要功能，和土家风情园为“捆绑”景点。讲堂物件展示张家界老院子民俗文化类项目仅停留在文化展示方面，本项目应注重文化的体验性、参与性，并可采取文创手法，加强民俗文化的传播性市场供给分析重点项目分析 概况：占地100亩，建面7万平方米，复合型商业步行街。区位：张家界武陵源区，距张家界国家森林公园武陵源入口及黄龙洞景区均10分钟左右车程；游客量：2016接待47.4万人，旅游收入2526万元；主要业态：民俗购物、特色小吃、客栈及酒吧；店面租金：普通位置34万/年；优越店面78万/年；经营情况：普通淡季时间商业街人少，客栈经营状况良好，其它业态经营不佳37、；旺季夜间人数有所增加；实地调查访谈总结：多数店主认为商业街人气不佳的原因为张家界以观光为主的游览行为消耗体力且限制游览时间，游客夜间更愿意休息，而非游玩，因此夜间消费受影响；张家界旅游并未形成休闲消费氛围，休闲商业还有待发展。受游客行为影响，人气未达理想值：与核心景区分离，游客白天爬山，夜间较累，人气一般；本项目应注意将休闲商业功能与核心景区观览体验相结合，不建议大规模布置分离式商业业态。配套商业水上酒吧主题休闲客栈创意工坊溪岸清吧名特小吃供给市场分析酒店住宿产品总体供给格局桑植县永定区慈利县武陵源区阳光酒店京武铂尔曼大成山水张家界国际酒店华天酒店五号山谷碧桂园云顶会梓山漫居大庸府城禾田居度38、假酒店张家界现有的休闲度假类产品可细分为四类：休闲商业、城市酒店、精品酒店、度假地产东线旅游慈利县及西线旅游桑植县没有一家高星级和高端酒店。休闲度假城市酒店精品酒店度假地产供给市场分析重点项目分析 张家界旅游旺季为4月到10月，淡季为10月到3月；旺季除黄金周外，酒店平均入住率为70%，黄金周超过90%。淡季房价：大成山水：236-1288元/1晚；阳光酒店：309-1188元/1晚；华天酒店：406-1530元/1晚；入住率：淡季60%；旺季90%；淡季60%左右；旺季90%左右；淡季50%60%；旺季90%左右；星级酒店仅38家，加上现有10多家高端酒店占全市旅游接待床位数不到10%，全年39、平均出租率为50%，市场经营良好。大成、阳光、华天等出租率高的规模酒店均为旅行社提供较为优惠订房价格。数据来源：实际访谈及湖南红网http:/ 离武陵源核心景区黄龙洞仅2公里，紧靠龙王洞景区及张家界大峡谷景区禾田居山谷：位于禾田居酒店山顶，占地3000亩，是以农耕体验为主的休闲度假区，于2017年9月21日营业。双人帐篷：268元/1晚；集装箱标准间：468元/1晚；集装箱豪华间：568元/1晚。主要项目：骑马场、滑草场、射箭、农耕体验园、捉泥鳅、帐篷营地、集装箱客房等多项娱乐及住宿项目。供给市场分析重点项目分析五号山谷区位：位于张家界国家森林公园杨家界门票站两公里处规模：占地1080亩，客房40、总数44间。住宿价格：550元/晚3500元/1晚五号山谷具有旅游区位优势，建筑融合自然环境，是张家界度假民宿的代表，是中外高端度假客来张的首选地之一；但受场地及空间限制其配套活动及体验较少。骑行&徒步游泳钓鱼&摸鱼BBQ篝火晚会配套活动在建中的梓山漫居梓山漫居位于张家界国家森林公园梓木岗门票站入口，为国有林场环境整治项目，有一定开发限制条件；项目建造品质良好，但范围小、功能单一。张家界度假旅游正在崛起阶段：精品民宿受市场欢迎，在数量、质量及规模上均呈积极拓展的态势，度假旅游逐渐崛起供给市场分析重点项目分析 简介：张家界碧桂园位于张家界国家森林公园旁，占地70万方，建筑面积58万方，是张家界目41、前唯一拥有度假别墅的度假地产项目。规模：共有酒店客房1041间，度假式别墅酒店1000余套，多功能会议厅、宴会厅15个，室内外泳池、SPA、等功能齐全的配套设施。销售方式：1期为自住别墅，其余均为带租约（5年）托管模式进行销售，8%年固定收益投资。四期云海里苑10月初认筹开盘，11月初基本完成认筹；户型120-280m独栋别墅，约100套；15000元/m；购房者多为外地人5年托管，8%年固定收益（高于其他城市碧桂园）。张家界碧桂园酒店房价（年平均入住率高于50%）：酒店客房：4301000元/1 晚；独栋别墅2卧：1400元左右/1晚；独栋别墅3卧：1600元左右/1晚；带5年租约托管模式销42、售盈利计算：最小户型120m（2卧独栋别墅）：成交价：120m15000元/m=180万元前五年每年返利：180万元8%=14.4万元每年酒店收益（按50%入住率）：365天/2 1400元/1晚=25.5万元每年酒店收益（25.5万元）每年返利金额（14.4万元）230m（3卧独栋别墅）：成交价：345万元；前五年每年返利：27.6万元；每年酒店收益（按50%入住率）：29.2万元每年酒店收益（29.2万元）每年返利金额（27.6万元）张家界度假地产大有可为，返租模式受市场欢迎：碧桂园为张家界目前唯一的度假地产项目，销售火爆，度假地产在张家界市场大有可为，本项目建设旅游度假地产可为借鉴。1743、0-230m四卧户型为最佳销售户型国内知名梯田分析可依托市场资源状况区位旅游发展状况限制条件龙胜梯田哈尼梯田紫鹊界梯田客源市场特征 广西龙胜各族自治县龙脊镇平安村龙脊山 距县城22公里 距桂林市80公里桂林旅游市场，距桂林市80公里 占地66平方公里，拥有千年历史的农业梯田 壮、瑶少数民族村寨、风情为第二批中国重要农业文化遗产，开发受到限制国家AAAA级景区，以梯田稻作农耕文化为主体，融合自然景观与少数民族人文景观的观光型风景名胜区 游客接待：2015年龙胜全县接待游客320万人次，同比增长14%客源市场：以广西省内，特别是桂林各县及龙胜周边地区为主；部分为来桂游客 游客体验：徒步梯田观光、壮44、瑶少数民族文化观光、农耕文化观光体验中国重要农业文化遗产世界文化遗产 云南省元阳县的哀牢山南部 距昆明市200多公里 占地17万亩 地势陡，坡度在15度至75度之间，梯田最高级数达3000级，为罕见梯田景观 哈尼族民俗文化 游客接待：2015年元阳县接待游客159万人次，环比增长27%；客源市场：国内各省市 客源特征：大众观光、艺术创作类为主 游客体验：梯田观光、哈尼族文化观光、农耕文化观光体验国家AAAA级景区，由箐口哈尼民俗村及老虎嘴、坝达、多依树梯田四个景点构成，以梯田观光为主要吸引，哈尼族风俗展示体验为辅 湖南省娄底市新化县水车镇 距县城70公里 距娄底、怀化市均100公里 核心景区45、占地2万亩 苗、瑶民俗文化，紫鹊界背面有万亩金银花基地、及48座瑶人寨遗址国家自然与文化双遗产中国重要农业文化遗产、世界灌溉工程遗产国家AAAA级景区，以梯田观光为主，文化观光为辅 客源市场：湖南省内及周边客源为主 游客体验：梯田观光、人文景观观光、农耕、灌溉文化观光梯田旅游吸引力逐步上升，但目前梯田旅游景区多为传统保护性开发，仍以梯田及文化观光为主，梯田旅游处于开发形式单一、可体验不足的现状市场发展趋势主题游、体验游成为旅游发展热点随着旅游者旅游经历的日益丰富而多元，旅游消费观念的日益成熟，各种旅游主题百花齐放。如上海迪士尼度假区核心区开放23天，累计接待游客量96万人次，其中“五一”小长假46、客流峰值达11万人次。1生活走向生态和户外随着食品安全、健康养生、精神愉悦等方面的需求日益强烈，旅游开始回归自然，生态型产品和户外活动需求大，商务和娱乐都开始与生态自然相结合2家庭游、自驾游掀起旅游新热潮亲子活动、家庭陪伴日日渐成为热门话题，具有教育意义和体育锻炼的户外生态旅游受热捧。汽车保有量的连续增长、公路交通的日益发达，带来了自驾游的繁荣。3体验游、生态户外及家庭游需求强烈，成为新的旅游热点小结本项目应打造以“梯田观光+文化体验+度假旅游”相结合，主力以周边省份市场为主，发展全国游客市场的功能复合、高品质的体验型文化休闲旅游目的地客源市场分析客源基础庞大，游客量预测乐观家庭亲子、文化体验47、度假配套及休闲商业类产品需重点考虑供给市场分析观光为绝对主导，休闲处于发展阶段，体验旅游正在崛起，度假地产备受欢迎市场发展趋势体验游、生态户外游、家庭游成为旅游新热点；01 案例借鉴02 总体定位03 主题定位04 目标定位05 产品策略06 市场定位龙凤新战略项目定位3location案例选取条件案例筛选条件Case of the filter差异化体验突围区域旅游格局巴厘岛乌布村梯田休闲度假开发模式五渔村梯田案例链接巴厘岛乌布村龙凤梯田武陵源荷花机场天门山龙凤梯田巴厘岛乌布乌布库塔海滩巴厘岛国际机场旅游环境：资源条件：竞争环境：乌布：区别于海洋度假的山林、梯田及人文资源乌布：巴厘岛以典型48、的海滨自然风光闻名，是世界著名的海洋度假岛屿龙凤：张家界以典型的喀斯特地貌闻名世界，是国际知名观光旅游城市龙凤：区别于国家森林公园的峰林地貌的梯田、茅古斯文化及民俗资源龙凤：旨在以世界级自然观光为主导的张家界，开启龙凤特有的生态文化旅游新模式乌布：在以海洋度假闻名于世的巴厘岛，开启属于乌布的山林度假新篇章从最初的圣泉寺及乌布皇宫的遗址观光，通过对文化艺术及生态资源的充分发掘和利用，乌布已成为巴厘岛最具吸引力的综合型度假目的地巴厘岛乌布村乌布村资源人文历史山林梯田观光景点特色工艺热带山林梯田田园乌布乌布曾经只是座小村庄，现在它扩展到包围了它邻近的村庄Campuan、Penestanan、Pada49、ngtegal、Peliatan和Pengosekan都成了我们今天所看到的乌布的一部分巴厘岛乌布村生态体验梯田观光Campuhan山脊徒步漂流植物园百鸟园乌布依托山林及梯田等生态资源，打造轻质观光及体验项目，区别于巴厘岛传统海岛沙滩休闲，成为乌布对来巴厘岛游客的差异化吸引巴厘岛乌布村文化体验画家村木雕村蜡染村特色工艺：工艺品汇聚、集中售卖的民族工艺小镇 不同主题的艺术村落，提供工艺品制作体验“银器制作+创意”结合的 UC-sliver手工银饰卖场，提供从设计到制作一系列的参与体验乌布艺术市场UC-sliver博物馆、艺术馆也是乌布的特色之一，各式的博物馆成列与保存着巴厘岛及全球有关乌布的各类50、艺术作品。博物馆、艺术馆等“工艺小镇+艺术村落+创意工坊+博物馆、艺术馆”，四种形式的文化业态展示乌布特色文化，使其成为巴厘岛的文化艺术中心酒店名称客房数量空中花园酒店38间，30间豪华泳池别墅，6间全景别墅，2间家庭泳池别墅山妍四季酒店18间套房，42栋别墅科莫香巴拉酒店30间客房 巴厘岛乌布村度假体验Chapung Se Bali Resort and SpaAlaya Resort UbudAshoka Tree Resort UbudViceroy BaliUbud GreenPuri Sebali ResortAmori Villas:Luxury Ubud RetreatKupu 51、Kupu Barong VillasMandapa,A Ritz-Carlton ReserveHanging Gardens Ubud HotelMaya Ubud Resort and SpaKomaneka at Tanggayuda UbudAlila UbudThe Lokha Ubud ResortFour seasons Ubudamandari ubudThe kayon Resort UbudKamandalu Ubud北部27平方公里的范围内，以热带雨林山地及梯田为主，在此范围内5星级豪华高端度假酒店超过20家。乌布的高端度假酒店以自然生态为环境肌理及吸引，配套多样活动。酒52、店环境：自然中的生态度假环境配套活动：动静结合的多样度假配套世界知名的酒店及度假村入驻乌布村，为乌布融入了度佳功能，使乌布在原有的“生态观光+文化体验”为主要功能的基础上，增添了强有力的新兴吸引力，成功的留住了来此观光的游客，成为了巴厘岛中部的旅游度假胜地巴厘岛乌布村小结乌布从最初的海岛观光到全岛海滨度假，巴厘岛逐渐成为知名的海岛旅游地；乌布以“人文历史+梯田+山林度假”三张大牌的差异化吸引，直接成为巴厘岛最受欢迎的度假目的地之一，同时也使巴厘岛在众多海岛中拥有独特吸引力龙凤梯田拥有“茅古斯文化+生态梯田”两张资源底牌，可借鉴乌布充分利用文化资源及生态资源为核心吸引，融入特色度假功能的模式，在53、以世界级自然观光为主导的张家界，形成差异化吸引，开启龙凤特有的生态文化旅游新模式案例链接五渔村梯田五渔村 位于意大利利古里亚大区拉斯佩齐亚省海沿岸地区，是蒙特罗索、韦尔纳扎、科尔尼利亚、马纳罗拉及里奥马焦雷这五个悬崖边上的村镇的统称；以梯田为基底，休闲度假为主的慢生活、慢休闲的高人气旅游景点五渔村Cinque Terre五渔村梯田梯田基底五渔村以休闲度假为主要吸引，梯田作为其最重要的地形肌理，是五渔村最天然的景观背景，也是五渔村葡萄的产出地 五渔村只有面向大海的山脉，早期住民将大部分荒地改造成了梯田;梯田由6729公里的干燥石墙砌成，主要种植葡萄等藤类植物葡萄采摘马纳罗拉葡萄园五渔村梯田休闲体54、验 水上运动：利用滨海资源，打造海滨浴场、水上运动等多样的休闲配套活动游船徒步：徒步线路沿海岸而建串联五个村庄，可观梯田景观及海景，是世界上最美的徒步路线冲浪沙滩浴场婚庆蜜月：以梯田及大海为背景天然婚庆场所，成为新人婚庆蜜月的优选之地充分利用当地梯田及海岸资源，基于自身资源打造各类休闲度假配套，丰富游客体验徒步体验海滨休闲婚庆庆典“美食+美酒+休闲”是五渔村商业的最大特色，不仅展示及销售了五渔村最具特色的美食、美酒、美景资源，同时也为来五渔村的游客提供了区别于城市的休闲商业体验五渔村休闲商业特色美食 正宗的意大利特色美食披萨、意面、香蒜酱等；五渔村特产海鲜；休闲餐饮 五渔村大部分餐饮店位于山坡55、上、梯田旁、海之畔，为游客提供了最为休闲的餐饮环境葡萄酒吧 五渔村梯田种植的葡萄是欧洲白葡萄酒、夏克特拉等优质酒品的原料；五渔村葡萄业的种植带动当地酒吧业的盛行；美食品尝品味美酒惬意休闲五渔村住宿接待梯田缓坡酒店山丘之上的酒店意大利风情民宿“5家依山而建的高端精品酒店+1000多家充满意大利风情的特色民宿”，为前来度假的游客提供了独具特色的五渔村住宿体验本项目同样拥有梯田资源，可借鉴五渔村以梯田为基底景观，基于自然资源植入休闲度假活动，发展文化休闲商业的手法及特色住宿接待，将龙凤梯田打造成为独具梯田特色的生态文化休闲优选之地产品策略“梯田旅游+“模式依托生态本底条件，融合原始生态及原始文化，以56、“生态梯田+民俗文化+“的理念，以四大产品策略为原则，文化活态化活态化文化体验，对龙凤文化资源的活态化展示与体验景观创意化以保护为前提，运用创意景观打造手法，对龙凤生态梯田资源的景观创意化提升体验差异化梯田休闲产品植入，与张家界现有观光产品形成功能的互补及差异化的体验。成就一个复合发展的梯田文化休闲旅游目的地民俗文化+（原始文化）FOLK CULTURE生态梯田+（原始生态）ECOLOGICAL TERRACES常态化表演农事活动梯田造景梯田游乐原乡村落旅游俱乐部民俗节庆文化景观创意天街四季梯田生态保护化以原生态的保护为前提，对场地内梯田及生态山林进行保护性开发产品策略功能体系功能体系发展机制57、：梯田观光（看梯田）观赏梯田四季 体验创意景观 参与梯田活动主体功能功能拓展场域融合体验娱乐（玩梯田）文化创意体验梯田娱乐体验创意活动体验生态居养（住梯田）大型酒店精品酒店土家民宿功能延伸、体验拓展价值提升、消费驱动先导功能延伸功能价值引领旅游服务基础功能以梯田资源为核心基底，结合三大产品策略，打造四大功能体系以旅游服务为基础功能，为游客提供特色化、品质化服务。以梯田观光（看梯田）为主体功能，梯田资源为核心基底，突出资源差异化优势；以体验娱乐（玩梯田）为先导功能，梯田原始生态及原始文化资源为依托，强化文化参与性和体验性；以生态居养（住梯田）为延伸功能，生态梯田及山林为特色，构建生态休闲及度假产58、品；总体定位依托项目地良好的区位发展条件，抓住旅游政策契机，基于龙凤生态梯田资源，以梯田生态保护为根本原则，以市场需求为导向，融入当地特色茅古斯文化元素，原生态自然与原生态文化资源相结合，以梯田观光、文化体验为核心功能，融入生态休闲、精致度假体验，打造高品质、体验佳、功能复合的梯田生态文化旅游目的地为张家界新型休闲方式代言中国张家界龙凤梯田龙凤梯田茅古斯村：以原生态自然资源及原生态的文化资源直接命名，茅古斯村：以原生态自然资源及原生态的文化资源直接命名，突出项目资源特色，呈现项目核心吸引突出项目资源特色，呈现项目核心吸引主题定位一品龙凤梯田：以生态梯田为景观基底，展现龙凤梯田唯美田园风光及一品59、生态资源；一品龙凤梯田：以生态梯田为景观基底，展现龙凤梯田唯美田园风光及一品生态资源；千年巴普原乡：突出茅古斯文化特色，梯田观光融入多样文化体验，展现茅古斯原乡之貌。千年巴普原乡：突出茅古斯文化特色，梯田观光融入多样文化体验，展现茅古斯原乡之貌。备用建议：诗画梯田，自在龙凤梯田胜境，诗意龙凤巴普：土家语中意为茅古斯目标定位大湘西休闲旅游新亮点张家界文化休闲新标杆张家界西线旅游门户市场定位细分市场划分 休闲度假市场 梯田观光市场 家庭亲子市场 商务会议市场二级市场：河南、山东、江苏、广西、浙江、四川、重庆、江西一级市场：湖南、广东、湖北张家界湖北重庆贵州湖南江西三级市场：国内外其他省份和地区0160、 现状分析02 空间布局03 功能分区04 产品体系05 规划总平面图06 分区策划龙凤新蓝图项目策划4scheme三大场域：东南谷地入口区域西南坡地梯田村落北部盆地梯田风光西部坡地:半山梯田村落，景观视线绝佳，在原有村落的基础上，打造乡村休闲类项目。北部盆地:中低周高，西部山地俯瞰东部大美梯田，适合打造梯田观光游乐度假项目。东南谷地：入口狭长谷地，靠近罗水镇区，打造入口集散及入口景观。N现状分析场域分析用地分析视线分析 视线分析说明位处项目海拔低处，视线开阔。稻草披着碧绿、金黄的绸衫守候着寂静的村庄淳朴自然的村庄镶嵌于青葱欲滴的田野之间 视线分析说明位于山谷与梯田的围合空间。用地分析视线分析61、用地分析视线分析 视线分析说明处项目半坡之处，以周边山体、建筑、观景平台为视域视点，环山林、梯田景观。远处的峰峦像绿色的屏障，将城市的喧嚣与之隔离开来沿路而上，稻海茫茫 视线分析说明以山体视域视点，观看梯田用地分析视线分析层峦叠嶂的梯田是农耕文明积淀千年的人文极品在茫茫森林的掩映中，在漫漫云海的覆盖下，构成了神奇壮丽的景观 视线分析说明处项目制高地带，具有一定高程，视域相对丰富用地分析视线分析一座座青山紧紧相连，一片片梯田错落有致，一朵朵白云环绕山间用地现状：村庄整体分布较为分散，建议对规模较小，建设分散的村庄进行拆迁合并；农林用地肌理较为完整，尽量减少农林破坏，保持较高的景观生态经济价值。柳62、树角龙凤村部龙凤堰组粑粑塔抱儿岩罗水镇区村庄建设用地城市道路用地水域农林用地（耕地）农林用地（林地）规划界线图例场地以农林用地为主，土地性质较单一，保证核心梯田景观，合理利用周边林地和荒地现状分析土地利用现状城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积用地面积占城乡用地比例(%)大类中类小类公顷（ha）亩建设用地H1城乡居民点建设用地20.9313.51.7H11城市建设用地4.7 70.50.3 S1城市道路用地4.770.50.3H14村庄建设用地16.22431.1非建设用地E1水域3.6540.3E2农用地300.2450325.0E2林用地880.01320073.0城乡用地1204.7 63、18070.5100.00 现状分析现状道路分析规划范围线村道（车行道）村道（人行道）图例基地内道路以一条主要道路向东西方向延伸，内部路网发达，但未形成体系，不便于旅游开发。现有的道路车行道和人行道为主，有部分道路未硬化；道路分布较为零散，道路密度是北部比南部大，东部比西部大；道路宽度车行道主要是3-5米，人行道为1-1.5米。泥路水泥路砂石路木栈道龙凤村村部肖家台何家窑浣家塔柳树角花岭岗龙凤堰扁甲山要战娅刘家槐塔抱儿岩宋家垴粑粑塔现状分析国土规划现状分析国土规划用地现状：范围内规划的大部分以农林用地为主，林地为二级以下公益林，少部分村庄建设用地；基本农田，分布在东部、中西部，项目选址过程应避64、开基本农田。柳树角龙凤村部龙凤堰组粑粑塔抱儿岩罗水镇区基本农田保护区一般农地区允许建设地生态环境安全控制区林业用地区规划界线图例规划土地面积（公顷）占比（%）基本农田保护区245.720.42一般农地区68.65.57建设用地8.30.7生态环境安全控制区34.92.98林业用地区847.270.33总计1204.7100用地分析建设用地适宜性分析高程分析图例：单位（米）图例：单位（度）图例：图例：坡度分析坡向分析用地适宜性分析1120m312m适宜建设区域，坡度小于25采取工程建设区域，坡度为25-45基地高程由低至高的南北走向，最低点为312米，最高点为1120米，最大高差为808米，中心65、一带海拔低于四周，本项目区域整体呈盆地状态。坡度对建筑物的建设和植物生长均产生较大影响。小于25的用地适宜建设和利于植物生长,，本项目整体坡度小于25的区域面积较少,坡向较优越的坡向为偏南方向，利于植物及农作物的生长，本项目朝南方向的用地主要以带状及点状的形式散落在北部、东北及西南方向。偏南方向区域适宜建设用地区域最低点最高点建设难度较大区域，坡度大于45以上根据以上分析得出结论：其中坡度多为 45，朝南方向的位置较少，整体布局为片状及分散点状。用地分析综合土地价值分析国土规划分析现状利用分析用地适宜性分析本项目适宜建设区域主要集中在海拔较高的东北方向及海拔平缓由北向南的山谷中间一带，面域较小66、的的用地零散的分布在项目地，其中适宜建设用地与不适宜建设用地之间的比例为6.4:3.6。根据以上分析得出结论：图例：适宜建设区域，且坡度45不适宜建设区域，开发难度大，坡度45基本农田往罗水乡空间布局交通规划往天泉山国家森林公园P上下P图例P上下规划车行道规划步行道地轨缆车电瓶车停靠站停车场地轨缆车上站地轨缆车下站景区入口水域规划界线往唐家溪村梯田一纵南北贯穿；一环核心环绕；多种交通方式打造便捷交通体系往罗水乡空间布局村庄规划现状村庄建设规模：16.2ha/243亩规划村庄建设规模：16.3ha/244.5亩规划策略：为保证中心梯田景观完整性，针对现状较为分散的村庄采取“迁村并点，整体改造”的67、方式建设；针对核心区域建设“千年土家部落”。合并村庄（怀塔）合并村庄（贺家台）合并村庄（岩裂垭）合并村庄（龙凤村）合并村庄（浣家塔）合并村庄（柳树角）柳树角土上峪浣家塔贺家台米溪峪岩裂垭土栈峪龙凤村中岭岗龙凤堰怀塔翻岭岗腰栈娅往罗水乡空间布局梯田保护规划规划农业用地规模：297.9ha/4468.5亩规划策略：除入口区域占用部分基本农田，对整体基本农田采取基本不占用的原则；针对北部已成规模的梯田，在保护的基础上，设置部分田间轻质化乐园，不做大规模开发建设，保障其景观完整性；核心梯田往上区域，视线景观面较好，适宜建设区域较多，且不影响核心梯田景观，可作为重点建设区域。现状基本农田规模：300.268、ha/4503亩梦幻梯田谷天阶乐园四季梯田流水梯田往罗水乡空间布局旅游配套建设一类居住用地面积为804亩；商业用地面积为430.5亩。规划策略：在核心梯田山上区域，选取适宜建设区域作为旅游配套建设，形成“两街四酒店多片区”的配套布局；两大商业街位于入口区域的商业水街及位于北部山上的流水天街；为配合酒店开发及满足度假配套需求，采取“酒店+旅游地产”的布局形式，便于酒店开发及后期运营。游客服务中心入口商业街星空酒店俱乐部酒店梯田四季酒店土司堡酒店流水天街旅游地产云中部落悬崖酒店图例：适宜建设区域，且坡度45不适宜建设区域，开发难度大，坡度45农用地功能分区综合服务区精美梯田区核心观光区三大功能分区69、综合服务区（龙凤来迎）核心观光区（阶梯田园）精美梯田区（美乐天阶）天泉山国家森林公园唐家溪村梯田综合服务区1.生态停车场2.游客服务中心3.入口商业街4.梦幻梯田谷娱乐体验区1.流水梯田2.观光牵引车3.天阶乐园4.星空酒店5.千年土家部落6.俱乐部酒店7.悬崖酒店核心观光区1.阶梯观光平台2.悬空玻璃观景台3.四季梯田4.流水天街5.云中部落6.梯田四季酒店7.土司堡酒店8.旅游地产33214213541245678项目布局687产品体系三大主题之旅一个休闲小镇九大核心产品流水梯田四季梯田幻影凤凰天阶乐园千年土家部落流水天街云中部落土司堡酒店梯田四季酒店梯田观光之旅以风景观光为核心的“看梯田70、”之旅文化体验之旅以梯田农耕及当地特色茅古斯文化为体验的“玩梯田”之旅休闲度假之旅以生态梯田环境为基底的“住梯田”之旅主题线索以当地原有茅古斯及覃垕王文化为背景，结合场地调性，选取特色场景，以主要项目为串联，以生态观光为基调，结合文化体验，打造千年龙凤梯田中的特色文化生态体验之旅故事梗概：据载龙凤梯田始于春秋战国，发展于元末明初，由土司王覃垕领军在此屯田而大规模发展而来，为龙凤村留下农业及文化的财富，而为了纪念土司王覃垕，龙凤村至今仍然有着当年一样自然、淳朴的样子，仿若当今世上另一方世外桃源，吸引着外界的人们来一探这流传着土司王故事的“一品龙凤梯田，千年巴普原乡”夜幕来临，梯田夜色依然美丽，入71、住农家、覃垕王主题的酒店，感受独一无二的生态及文化文化、自然第五站夜宿梯田梯田夜色主题住宿以生态梯田环境为基底的“住梯田”之旅故事线索主题氛围体验元素慕名而来，入梦幻梯田谷，在桃花缤纷中开启梯田之旅自然、梦幻第一站进梯田游客集散情绪培养乘坐轨道车，到达玻璃观景台，旁边是能观梯田的土家流水天街，加入其中，和土家人一起赶场艺术、文化第二站观梯田土家赶场土家艺术悬崖上的天街中观看梯田一年四季的美景变化，也可以沿路而下，直入梯田感受历经千年的泥土芬芳生态、自然第三站入梯田梯田景观农耕文化以风景观光为核心的“看梯田”之旅这里有地道的土家美食，也有远古的茅古斯表演，覃垕王屯田时期留下的村子也在等待您的到来72、茅古斯、土家村落第四站土家部落茅古斯文化体验土家文化体验以茅古斯文化及覃垕文化为体验的“玩梯田”之旅梯田观光之旅：以梯田观光为核心的主题路线。梯田观光之旅梯田观光之旅旅游集散中心梦幻梯田谷云中部落四季梯田流水天街流水梯田旅游集散中心梦幻梯田谷云中部落四季梯田流水天街流水梯田体验线索：慕名而来的人们由桃花缤纷的梦幻梯田谷而进，梯田流水映入眼帘，坐上观光牵引车直入云中，历经千年耕耘而出的梯田美景呈现眼前，在云中部落的惊险尖叫声中观赏四季变换的梯田、抑或是在土家人的集市（流水天街）里尝试一次土家赶场？游客集散中心游客服务中心：游客问询 沙盘展示 票务预订 交通集散沙盘展示信息咨询生态停车场【用地规模73、】：游客中心占地面积7.05亩，建筑面积1500平方米。停车场占地面积51亩，可停小汽车500辆，大巴车200辆。入口商业街 车辆禁入，纯粹的商业氛围；可销售或持有物业，打造特有商业地产模式；梯田农产品打造文创农业纪念品，提升农业产品附加值。【用地规模】：占地面积60.3亩，建筑面积32160平方米。入口商业街 售卖当地农家自产时蔬；梯田农产品打造文创农业纪念品，提升农业产品附加值。时蔬售卖文创农产品梦幻梯田谷接驳车乘坐点游客于此处乘坐接驳车，进入核心景区龙凤来迎梦幻梯田谷梦幻梯田谷溪边步道观溪步道小桥沿溪设置步行木栈道，步行至核心景点内的游客可于此漫步前行，感受落英缤纷的浪漫与美景流水梯田（74、牵引车等候区）景观整理，梯田重塑，流水造景，打造梦幻般流水梯田景观现状意向观光牵引车 情绪培养：随车登高远眺梯田，移步换景，培养游客情绪 高保护性：依山就势打造而成，对梯田景观保护性好 高承载量：承载量大，节省游客排队等候时间 低成本：运营成本低，可实施性强Tourist trainTourist train【技术参数】：缆车型式：地轨式缆车线路水平距离：1000m线路高差：230m阶梯观光平台下牵引车后，沿梯田步行而上的阶梯，即是阶梯步道、也是观景平台【用地规模】：构筑物面积500平方米。抱耳岩下的悬空观景平台，打造惊险刺激体验Viewing deckViewing deck悬空观景平台俯瞰75、梯田美景【用地规模】：构筑物面积200平方米。抱耳岩观景台附近山崖上，布置多项惊险刺激的高空运动组合，为年轻客群在观景同时提供不一样的极限挑战，成为又一大吸引项目云中部落高空跨越悬空栈道高空秋千唯美梯田景观缓冲区域，圈层开发轻体验轻休闲在梯田保护的基础上，选取少量景观较差区域，适当进行部分轻度开发，在梯田的基础上融合部分轻质型体验活动。唯美梯田景观核心梯田，中心保护重生态重修复注重现状梯田资源的整理，对现状村庄及荒地进行拆迁及修复，重塑梯田景观完整性。按照核心梯田区域，划定三大圈层，提出三大建设原则，保证梯田景观资源完整性。外围区域，辐射发展重文化深发掘在梯田外围区域，在成片梯田景观的基础上，76、强调针对“茅古斯文化”的发掘，开发建设部分度假休闲产品，注重多维度的开发。唯美梯田景观基于梯田生态保护大原则，利用三大手法，保护龙凤梯田千年文化遗存，重塑四季美景3、四季美景打造，增添景观丰富性1、梯田资源整理，重塑梯田完整性2、统一耕种、统一收割，文化既景观唯美梯田景观梯田资源整理散点居民迁移植被景观整理12梯田资源整理，重塑梯田完整性唯美梯田景观统一收割、统一耕种统一收割、统一耕种，“开耕节、秋收节”让农耕景象成为景观展现龙凤梯田千年农耕文化唯美梯田景观梯田四季春春花油菜花唯美梯田景观梯田四季夏夏日稻田唯美梯田景观梯田四季秋在田埂种植颜色艳丽的花卉，点缀丰收之季唯美梯田景观梯田四季秋在田埂77、种植颜色艳丽的花卉，点缀丰收之季唯美梯田景观梯田四季冬别样的冰雪世界，独有的梦幻王国梯田栈道梯田木栈道梯田石板路根据梯田地形，打造木栈道+石板栈道，提供给游客深入梯田的不同步道体验流水天街风情文化 梯田观光 品质民宿非遗文化+民宿+表演最齐全最热闹最佳景观【用地规模】：占地面积76亩，建筑面积40560平方米。【文化元素】：土家赶场土家族生活习俗，五天一场，是山货、手工艺品等的交换机会，也是亲友聚会、表演聚集的场地；【策划理念】：土家族多才多艺，罗水乡是“中国民间文化艺术之乡”，依托当地丰富非遗资源，结合土家赶场文化，打造以非遗展示与传承为主的流水天街，打造独一无二的悬崖上的文化集市。流水天街78、非遗商业土家族非遗工艺品展示及售卖，展示与弘扬民族艺术之乡的非遗文化，同时塑造极具吸引力的文化购物蜡染店织锦店土家刺绣竹编包土家剪纸流水天街云中餐厅栈道中途，依山而建、立于崖畔打造云中餐厅，为游客提供休闲餐饮饮一杯好茶，看云卷云舒【用地规模】：占地面积15亩，建筑面积8080平方米。流水天街民宿客栈小桥流水梯田、土家新韵体验木质留香，土家风情流水天街节庆广场民族狂欢节大型节事活动举办场所元宵花灯会土家社巴节土家泼水节节庆体验【用地规模】：占地面积18.6亩，建筑面积9920平方米。流水天街节庆广场非遗表演常态化一年四季热闹不收场非遗表演常态化街区内景一年四季热闹不收场每每日日演演出出时时间间表79、表10:00-10:30土家对山歌11:00-11:30阿妹要出嫁11:45-12:15土家摊戏13:00-13:45大土司14:30-15:15鬼谷神功15:30-15:55土家哭嫁16:10-16:55土家摆手舞天阶乐园文化体验之旅文化体验之旅天阶乐园五大主题村落千年土家部落休闲体验之旅：以特有的茅古斯文化体验及覃垕王文化为核心的主题路线。千年土家部落竹编村西兰卡普村土司村银杏村进士村体验线索：来到千年土家部落，品尝热情好客的土家人早已准备好的最地道的土家美食，观看热闹又神圣的茅古斯舞，在土家人的带领下，进入层层叠叠的阶梯乐园，感受最自然、最文化的娱乐体验；还可以独自漫步前往散落于梯田中的80、主题村落，寻找关于覃垕王的故事传说 千年土家部落千年土家部落梯田新景观迁村并点，以土家茅古斯为主题，以原生态土家文化体验为吸引，打造千年土家部落。规模：占地67.5亩；建筑面积约为22500m2【文化元素】：茅古斯文化茅古斯被誉为“中国舞蹈及戏剧的最远源头和活化石”，罗水乡为土家茅古斯的发源地；【策划理念】：迁村并点后，以土家茅古斯文化为主题，结合生活、景观、表演等多种维度，打造提供原始茅古斯文化立体体验的千年土家部落。千年土家部落以稻草为装饰稻草主题田野旅游体验土家人农耕的生产生活情况农耕活动土家美食土家住宿土家人的祭祀舞蹈茅古斯表演文化要素千年土家部落土家迎宾礼土家拦门仪式吹土号拦门酒通过81、寨门，迎宾礼先行千年土家部落稻草田野以稻草为主要元素，在梯田中打造以生产生活为主题的创意稻草人，围绕于千年土家部落。汇聚最地道土家族美味，为游客提供美食享受蒿子粑粑葛根粉剁椒米豆腐千年土家部落土家美食土家腊肉千年土家部落农耕活动农事体验糊仓推石磨插秧打糍粑农耕节庆对千年土家部落的梯田耕作进行统一管理，结合农耕文化，打造一年四季的农事体验与农耕节庆活动糊仓千年土家部落土家茅古斯逢节假日上演土家茅古斯舞，让土家原始文化在热闹中继续传承千年土家部落土家民宿院子餐食住宿土家特色的院子，融合餐食、住宿功能，为大众游客提供食宿场所，体验最纯粹、原真的土家生活稻田稻田天阶乐园依托梯田原有本底农耕资源，划分为82、3个主题组团，创造欢乐的原乡梯田乐园体验梯田乐园梯田乐园（组团（组团1 1）绵羊乐园绵羊乐园（组团（组团3 3）田野乐园田野乐园（组团（组团2 2）基于龙凤梯田里稻草、植物等资源，以草垛为主题，打造适合低龄儿童参与的体验乐园梯田卡丁车梯田梯田稻田稻田动物动物以梯田里所拥有的泥土、稻草、果实等元素，进行功能延伸，打造亲近自然的田野亲子区草垛迷宫、泥巴乐园、攀爬部落当地畜养大量绵羊，结合动物认知、喂养以及动物互动表演，提高乐园人气吸引性绵羊乐园【文化元素】：茅古斯舞主要表现了土家先民农耕、生活、娱乐等的场景；【策划理念】：结合茅古斯文化中农耕及娱乐场景元素，打造以田间娱乐与农耕文化体验于一体的天阶83、乐园，感受茅古斯艺术所传达的远古文化天阶乐园梯田乐园（梯田卡丁车）依托梯田地形，打造惊险刺激卡丁车赛道，创造时尚的生态体验天阶乐园田野乐园选取较缓地势，利用梯田原有稻草、泥巴等元素，打造适合全家亲子的田野乐园草垛迷宫泥巴乐园农耕乐园攀爬部落融入自然，体验土家农耕文化天阶乐园绵羊乐园绵羊乐园依山就势，打造绵羊乐园，喂奶、拍照、小羊表演，乐趣无穷乡村振兴战略习近平总书记在党的十九大报告中，首次提出实施“乡村振兴战略”农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立84、健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。乡村振兴战略基本原则坚持党管农村工作，坚持农业农村优先发展，坚持农民主体地位，坚持乡村全面振兴，坚持城乡融合发展，坚持人与自然和谐共生，坚持因地制宜、循序渐进。乡村振兴战略目标任务到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。一是必须重塑城乡关系，走城乡融合发展之路。七大路径二是必须巩固和完善农村基本经营制度，走共同富裕之路。三是必须深化农业供给侧结构性改革，走质量兴农之路。四是必须坚持人与自然和85、谐共生，走乡村绿色发展之路。五是必须传承发展提升农耕文明，走乡村文化兴盛之路。六是必须创新乡村治理体系，走乡村善治之路。七是必须打好精准脱贫攻坚战，走中国特色减贫之路。2017年12月28日到29日，“中央农村工作会议”于北京举行，会议提出了实施乡村振兴战略的目标任务和基本原则。“乡村振兴战略”成为国家战略，“三农”问题是全党工作重中之重，本项目着眼实际、依托本底资源、紧跟国家战略，以旅游带动龙凤村经济发展，实现乡村振兴，助力罗水乡精准扶贫主题村庄进士文化土司王银杏西兰卡普竹编挖掘覃垕文化内涵，一村一主题，打造特色主题村庄，提供土家“文（进士文化）、武（土司文化）、艺（非遗技艺）”全面体验美丽86、乡村，社会主义新农村典范土司村民族首领领军作战村落故事：覃垕在此操兵练马，后领兵作战得战士及村民拥护，村民保留练武场地、建立土司祠纪念覃垕王1五大主题村庄领兵习文文武兼修进士村村落故事：覃垕王不仅重视习武，同时也要求士兵们学习文化，留下重文习俗，后来龙凤出现“一家三进士”的进士村2植树造林造福村民银杏村村落故事：覃垕王在龙凤屯田之时，也带领士兵在此广种银杏，用来遮掩良田，后世虽然所剩不多，但也成为靓丽风景3竹编置器重视生产竹编村村落故事：为满足生活需求，覃垕王就地取材，以竹为主要材料，编制各类生活用具，竹编器具一时兴盛4回归平静男耕女织西兰卡普村村落故事：覃垕王去世后，士兵在此定居，过上男耕女87、织的生活5深入挖掘覃垕文化内涵，融入罗水本土文化，以覃垕文化的各个方面为主题，打造五大主题村落土司村土司王覃垕土司王朝的最后传奇【文化元素】：覃垕王骁勇善战，是土家人心中的神，曾于这片土地修筑工事，操兵练马【策略理念】：挖掘覃垕王土司文化，打造以土司文化及武术体验为主题的土司村落土司村土司文化体验修建土司王覃垕祠堂，祭祀祖先打造土王广场，表演气功等武术，感受英勇能武的土司文化土王祠堂土王广场土司村土司马场初级骑行道泥路骑行山地骑行射箭练习打造小型射箭体验场，增加游玩乐趣根据土司王覃垕曾在此地操兵练马、射箭练习的历史，在土司村打造马场，提供骑马和射箭娱乐项目，让游客在娱乐中体验到土司士兵操防习武88、的场景多种难度选择，多种骑行道路，满足各类游客的骑行需求马背骑乘依托龙凤的进士文化，深入挖掘龙凤的翰墨之气，延伸进士文化，以教育为核心，打造进士文化主题村落，感受国学魅力进士村【文化元素】：龙凤村人杰地灵，人才辈出，曾有“一门三进士”的文化故事；【策划理念】：依托龙凤原有进士文化，结合覃垕文化，将其打造为覃垕带兵习文的国学教育主题村落。进士村国学天地传承传统文化，打造青少年中国传统文化体验教育基地，为青少年提供体验和学习中国传统文化的平台大学生教程：四书五经等中国古代典籍；小学生教程：三字经弟子规等。银杏观光+特色美食品尝+银杏创意纪念品，精致银杏主题村银杏村以银杏为主题的创意衍生产品书签水杯89、银杏蛋糕盐焗银杏果炒银杏【主题元素】：银杏既具观赏性、又具实用价值，龙凤梯田适合银杏生长，且原有银杏树木；【策划理念】：银杏即可观赏，亦可实用，在龙凤梯田多有生长，以龙凤银杏为主题，打造集观赏及文创为一体的银杏主题村落竹编村竹编售卖竹编制作体验竹编产品售卖+制作体验【主题元素】：竹编为土家传统手工艺，也是土家非遗的重要表现之一；【策划理念】：依托项目地竹林资源及罗水竹编技艺，打造竹编非遗体验村西兰卡普村西兰卡普产品售卖西兰卡普布袋西兰卡普布鞋西兰卡普制作体验【主题元素】：西兰卡普为土家传统手工艺，也是土家非遗的重要表现之一；【策划理念】：依托土家族非物质文化遗产西兰卡普，打造集文化体验、西兰卡90、普特色产品购买、制作体验为一体的西兰卡普之旅西兰卡普抱枕梯田度假配套梯田度假配套梯田四季酒店土司堡酒店星空酒店俱乐部酒店悬崖酒店梯田度假配套：基于梯田特色，为来梯田度假的游客，提供特色、生态、精品的住宿接待配套。梯田四季酒店俱乐部酒店星空酒店土司堡酒店悬崖酒店梯田四季酒店生态野奢，坐览梯田美景引入世界知名豪华酒店四季度假酒店，打造四季酒店中国第10 家酒店，以及四季酒店唯一一家梯田度假酒店，对每位客人尊崇备至、四季如一的尊尚享受。【用地规模】：占地面积69.4亩，建筑面积37040平方米。梯田四季酒店梯田SPA稻田泳池沐浴自然梯田四季酒店流水餐厅梯田流水食在自然梯田四季酒店户外配套结合梯田美景91、，提供梯田自行车休闲体验，丰富梯田趣味性土司堡酒店民族建筑文化之名风物体验极具土家特色的酒店建筑与自然完美融合，打造精致型文化体验酒店酒店融合当地风物展示与销售功能，提供特色文化住宿体验【用地规模】：占地面积94亩，建筑面积50320平方米。土司堡酒店风物客房以土家风物来装饰客房，将其打造成为土家非遗展示馆及销售平台，所有物件均有二维码及标价，方便游客购买，为游客打造及参观、购物于一体的住宿体验。竹编灯饰/300.00西兰卡普/688.00土家蜡染/300.00土家剪纸/300.00客房外观悬崖之上打造项目地地标酒店，坐览周边梯田全景悬崖酒店【用地规模】：建筑面积约5000平米。悬崖酒店无边际92、泳池悬崖边的无边际泳池，俯瞰周边梯田全景星空酒店星空之下，感受浪漫物语【用地规模】：占地面积45.75亩，建筑面积24400平米。俱乐部酒店健康动感，俱乐部式入住体验围绕茅古斯主题，以稻草及竹子等自然元素为建筑材料，打造原生态建筑外形的特色酒店占地面积81亩，建筑面积43680平米。俱乐部酒店地中海俱乐部模式ClubHOTEL梯田观光节庆表演户外运动梯田乐园云中餐厅一价全包理念：以酒店为核心，涵盖景区内一切配套休闲活动以及向外拓展的山地休闲活动1G O 引 导，一 对 一 的 山 林 拓 展 活 动理念：除了大本营内活动，游客可根据个人爱好参与度假村周边延伸的活动，并有专业人士引导2MINIG93、OLF配套地产星光梯田幻光森林龙凤剧场幻影凤凰梯田夜间体验梯田夜间体验梯田夜间体验：基于梯田生态，利用声光电技术扩大梯田特色的夜间光影景观及体验配套，打造“白+黑”不停歇的龙凤梯田观景体验。幻光森林星光梯田幻影凤凰龙凤剧场星光梯田秋夜秋收之后，选取部分梯田，引入世界级灯光艺术“Field of Light”，打造星光梯田中国第1个展出景区全球第12个展出景区幻光森林森林印象音乐会星空音符音乐会田园晨光音乐会 幻光森林：利用星空酒店附近的森林资源，采用高科技灯光效果，打造幻光森林，定期举办音乐会，“灯光+音乐”结合，体验梦幻般的度假生活。鸣动自然：搜集大自然的声效，聆听鸟鸣虫吟、花开叶落、流水潺94、潺、风雨雷电等最纯粹的自然天籁之声，用听觉来感受大自然的美妙旋律。流水天街龙凤剧场夜间大型文化表演，以覃垕文化为主题，讲述一代土司王覃垕的传奇故事及土家人对其的崇拜，为观众带来土家文化的视听盛宴龙凤剧场幻影凤凰当龙凤剧场表演完毕，灯光指引，田埂之上，呈现幻影凤凰，这是土司王覃垕的再现吗？在龙凤剧场面对梯田景观面，选取适量梯田，在田埂之上放置灯光，以凤凰为造型，打造梦幻唯美的幻影凤凰规划全系统项目实施5implementation1 土地利用规划2 交通系统规划图3 游线系统规划图4 旅游服务设施规划图5 规模预测6 分期建设规划图7 项目分期建议土地利用规划图天泉山国家森林公园唐家溪村梯田用地95、规划：规划总用地面积约为1204.7公顷（18071亩），其中建设用地约为115.9公顷（1738.5亩），占总用地面积的10%，非建设用地面积约为1088.6公顷，占总用地面积的90%。其中，一类居住用地面积为804亩，商业用地面积为430.5亩。用地统计表：参照城市用地分类与规划建设用地标准城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积占城市用地比例(%)ha亩建设用地H1城乡居民点建设用地115.91738.5H11城市建设用地99.61494100R1一类居住用地53.680453B1商业服务业设施用地28.7430.529B3娱乐康体用地1.2181S1城市道路用地10.615911S4交通96、场站用地5.0755G3广场用地0.57.51H14村庄建设用地16.3244.5非建设用地E1水域4.466E2农用地297.94468.5E2林用地786.511797.5城乡用地1204.718071交通系统规划图图例P上下规划6M车行道规划4M车行道规划步行道地轨缆车电瓶车停靠站停车场地轨缆车上站地轨缆车下站景区入口规划界线往天泉山国家森林公园P上下P往唐家溪村梯田 规划6M车行道为主要车行道，成纵向分布，路面材质主要为沥青；规划4米车行道为次要车行道，辅助主车行道分散分布，路面材质主要为水泥路；规划步行道主要是山林漫步道，辅助车行道成环状分布，主要形式有木栈道，石板路等；规划地轨缆车97、线路水平距离：1000m，线路高差：230m。游线系统规划图游客服务中心梦幻梯田谷流水梯田旅游配套俱乐部酒店星空酒店悬崖酒店梯田度假游线梯田观光游线游客服务中心梦幻梯田谷流水梯田绵羊乐园梯田乐园田野乐园梯田四季酒店童梦餐厅四季梯田文化体验游线游客服务中心梦幻梯田谷流水梯田千年土家部落观光牵引车阶梯观光平台悬空玻璃观景台云中部落流水天街土司堡酒店四季梯田童梦餐厅田野乐园绵羊乐园梯田乐园流水梯田梦幻梯田谷入口商业街游客服务中心生态停车场梯田四季酒店流水梯田梦幻梯田谷入口商业街游客服务中心生态停车场云中部落悬空玻璃观景台观光牵引车土司堡酒店阶梯观光平台千年土家部落流水天街旅游配套俱乐部酒店星空酒店流98、水梯田梦幻梯田谷入口商业街游客服务中心生态停车场悬崖酒店旅游服务设施规划图 一级服务中心主要在旅游区入口的旅游集散中心，提供旅游咨询、停车、门票出售等服务；二级服务中心位于千年土家部落区域，提供片区集散、信息查询、餐饮、住宿等服务；三级服务中心是主要位于旅游景点、交通便利区域的小型旅游服务点。规模预测游客量178万人次观光客市场规模度假客市场规模30万人次208万人次游客总量游客规模（到2020年）游客规模（到2025年）343万人次观光客市场规模58万人次401万人次度假客市场规模游客总量到2020年，游客总量可达208万人；到2025年，游客总量可达401万人到2020年，项目观光游客市场99、规模将达到178万人，度假游客达30万人；到2025年，项目观光游客市场规模将达到343万人，度假游客达58万人。测算方式：近五年张家界过夜游客复合增长率为14%，按照P=S（1+K）n的游客规模预测公式计算（按保守计算）：P：游客规模；K：平均增长率；S：基准年的游客规模；观光客市场规模：P2020=120*（1+14%）3178万人P2025=178*（1+14%）343万人度假客市场规模：P2020=20*（1+14%）330万人P2025=30*（1+14%）58万人规模预测住宿规模通过测算，项目地住宿需求，2020年需总客房数675个，2025年需总客房数2900个规划年份规划年份2100、020年年2025年年全年度假人数全年度假人数30万人58万人留宿系数留宿系数0.60.8平均留夜天数12年有效旅游天数年有效旅游天数300300床位利用率床位利用率50%60%床位数床位数12005156规划2020年，所需床位数为1200个；2025年，所需床位数为5156个。规划年份规划年份2020年年2025年年床位总数1200人5156客房总客房总数数6752900床位数年旅游天数*床位利用率度假游客总人数*留宿系数注：10%为自然单间所占比例，2.5%为自然单间重复数比例。客房数=床位总数/2+床位总数/2*10%-床位总数/2*2.5%规模预测停车场规模通过测算，项目地停车场需求101、面积，2020年需11880，2025年需22920 入口集散停车场面积为50.85亩（约33900），满足项目停车需要。年份年份年年年年计算公式计算公式预计年接待游客（万人次/年）208401已经预测出的游客量其中团队游客（万人次/年）70%145.670%280.7根据市场比重判断散客（万人次/年）30%62.430%120.3根据市场比重判断团队游客日常所需停车场预测因子平均载人数（人）4545基本空间标准平均每天周转率22经验值平均每辆车占地面积（）7070基本空间标准所需停车位（个）53104145.6*10000/(45*2*300)=53280.7*10000/(45*2*300102、)=104所需停车场37107280自驾游客日常所需停车场预测因子平均载人数（人）3.53.5基本空间标准平均每天周转率1.51.5经验值平均每辆车占地面积（）3030基本空间标准所需停车位（个）39676462.4*10000/(3.5*1.5*300)=742120.3*10000/(3.5*1.5*300)=1432所需停车场（）所需停车场（）分期建设规划图以龙凤梯田为核心，基础设施先行，先旅游后配套，分期滚动开发，整体联动，持续发展。开发分期主要项目一期（20182020）打名气：梯田观光设施先行，满足基本开园条件。集散中心、入口商业水街、梦幻梯田谷、流水梯田、观光牵引车、阶梯观光台、103、玻璃观景台、四季梯田、园区道路建设二期（20212022）聚人气：开发文化体验及梯田休闲度假配套。流水天街、节庆广场、云中部落、土司堡酒店、天阶乐园、千年土家部落、五大主题村落、梯田四季酒店、旅游配套三期（2023-2025）塑品牌完善度假配套，提升项目价值俱乐部酒店、悬崖酒店、星空酒店、旅游配套集散中心入口商业水街梦幻梯田谷观光牵引车流水梯田阶梯观光台玻璃景观台四季梯田梯田四季酒店流水天街节庆广场云中部落土司堡酒店天阶乐园千年土家部落旅游配套星空酒店俱乐部酒店悬崖酒店旅游配套竹编村西兰卡普村土司村银杏村进士村项目分期建议序号项目总面积一期开发面积二期开发面积三期开发面积占地（ha)建筑(m)104、占地（ha)建筑(m)占地（ha)建筑(m)占地（ha)建筑(m)1综合服务区31.963606031.963606000001.1生态停车场3.3903.39000001.2集散广场0.479400.4794000001.3游客服务中心0.2217600.22176000001.4商业水街4.02321604.023216000001.5电瓶车换乘中心10.6012000.6120000001.6梦幻梯田谷26.65026.65000002核心观光区336.94467700269.73704029.69920541437.5412252462.1流水天街5.0740560005.074056105、0002.2节庆广场1.249920001.249920002.3云中部落1.018080001.018080002.4阶梯观光平台000000002.5悬空玻璃观景平台000000002.6四季梯田265.070265.07000002.7土司堡酒店6.2950320006.2950320002.8梯田四季酒店4.63370404.633704000002.9附属旅游配套53.633217800016.0899653437.5412252463精美梯田区19.79918804.6213009.71469005.46436803.1流水梯田3.9703.9703.2观光牵引车0.122400.106、122403.3电瓶车换乘中心20.5310600.5310603.4天阶乐园2.1602.1603.5千年土家部落4.50225004.5225003.6悬崖酒店0.0000.0003.7星空酒店3.05244003.05244003.8俱乐部酒店5.46436805.46436801 运营管理2 服务设施规模预测3 投资分析投资与效益效益评估6benefit运营管理组织构架战略投资方一期项目公司二期项目公司旅游发展公司负责对项目公司的投融资和建设、经营管理未来地产不可售部分应整体转让给旅游发展公司，地产项目彻底退出，使得股东投资得到回报，其它公司则永续经营。.地产开发公司物业管理公司酒店运107、营公司娱乐运营公司梯田开发公司景区运营公司其他投资方其他投资方开发主体交通运营公司龙凤梯田旅游发展公司运营管理运营安全科学的安全管理体系，包括必要的组织结构，安全政策、问责机制、程序及措施等。一个有效的安全管理体系，必须包括完成必要的活动的职责及权力；员工遵守的程序；对组织管理活动和监督活动的控制；对过程及结果的考核；明确岗位职责及相互关系；明确运营人与外包方、供应方、游客及其他有业务往来的单位间重要的相互关系和联系。现代安全管理和安全监督活动日益倾向于注重过程控制的系统方法，而不是仅仅对最终结果展开检查和补救措施，要实现安全运营，可从安全管理及安全文化入手。安全运营体系构建安全防护安全生产目108、标：公共安全目标：控制风险直接抽样（如监察等）目标：满足客户要求投资开发有限公司的安全监督管理景区运营方的安全管理体系景区运营过程输出：旅游产品与服务景区运营方的安全管理体系审定、批准、审计输入内部风险保证风险管理安全促进运营管理服务提升质量提升全员行动计划景区管理方服务商一线员工游客加快规章制度的建设，规范员工与朋务商的朋务理念；形成良好形成良好的管理制度，积极协调各方利益；培育以游客及业主为导向的企业文化；完善旅游基础设施，加强旅游公分服务；制定旅游服务质量提升计划。招商品牌企业，提供高品质的产品和旅游服务；低碳、环保、绿色产品的开发与能源利用；积极发展休闲度假旅游产品、特色旅游产品与专项109、旅游产品；提升自律能力建立多渠道协调机制。结合岗位要求定期不定期的进行专业知识、技能培训，提高队伍素质；加强实时监控，完善考核机制；加强职业资格认证与技能标准化建设。编制旅游指南或手册，引导游客行为；加强教育与宣传引导游客文明消费；鼓励游客积极提出意见或者建议，及时信息反馈与服务改善。运营管理管理模式分区项目名称运营模式主要盈利渠道综合服务区生态停车场自建自营景区基础建设，不产生直接收益集散广场自建自营景区基础建设，不产生直接收益游客服务中心自建自营租金收入+经营收入商业水街招商/自建自营经营收入+产权转让电瓶车换乘中心1自建自营经营收入梦幻梯田谷自建自营景区基础建设，不产生直接收益核心观光区110、流水天街招商/自建自营租金收入+经营收入+产权转让节庆广场招商/自建自营租金收入+经营收入云中部落招商/自建自营经营收入阶梯观光平台自建自营景区基础建设，不产生直接收益悬空玻璃观景平台自建自营景区吸引力之一，不产生直接收益四季梯田自建自营景区吸引力之一，不产生直接收益土司堡酒店招商/自建自营经营收入+产权转让梯田四季酒店招商/自建自营经营收入+产权转让旅游度假配套招商/自建自营租金收入+经营收入精美梯田区流水梯田自建自营景区吸引力之一，不产生直接收益观光牵引车自建自营经营收入电瓶车换乘中心2自建自营景区基础建设，不产生直接收益天阶乐园招商/自建自营租金收入+经营收入千年土家部落招商/自建自营租111、金收入+经营收入悬崖酒店招商/自建自营经营收入+产权转让星空酒店招商/自建自营经营收入+产权转让俱乐部酒店招商/自建自营经营收入+产权转让“封闭式景区+酒店+旅游地产”：旅游区整体采用收取门票方式，在单个项目方面可采取多种模式，可根据具体情况单独收取门票或通过餐饮、住宿获取收益。分区项目项目占地面积占地面积（公顷）（公顷）建筑面积（平方建筑面积（平方米）米）单价单价（元（元/平方米）平方米）总价总价（万元）（万元）备注备注综合服务区生态停车场3.390150509本地造价集散广场0.47940300141本地造价游客服务中心0.2217605000880本地造价商业水街4.0232160300112、09648本地造价电瓶车换乘中心10.60120015090本地造价梦幻梯田谷26.650501333本地造价小计小计35.3535.3536060360601260012600核心观光区流水天街5.0740560300012168本地造价节庆广场1.24992025002480本地造价云中部落1.01808025002020设备询价阶梯观光平台00100060行业经验悬空玻璃观景平台003500105行业经验四季梯田265.0705013254本地造价土司堡酒店6.29503201000050320本地造价梯田四季酒店4.63370401000037040本地造价旅游度假配套53.63321113、780300096534本地造价小计小计336.94336.94467700467700213981213981精美梯田区流水梯田3.97050199使用标准观光牵引车0.12240150600设备询价电瓶车换乘中心20.53106015080本地造价天阶乐园2.16050108本地造价千年土家部落4.502250025005625本地造价悬崖酒店0.00070003500本地造价星空酒店3.05244001000024400本地造价俱乐部酒店5.46436801000043680本地造价小计小计19.7919.7991880918807819178191其他道路10.603003180本地造114、价水系4.40000五大主题村庄11.8059000200011800本地造价山林786.48000小计小计813.28813.2859000590001498014980基础配套费用2558025580以上总价的8%前期费用1726717267以上总价的5%不可预见费用1813018130以上总价的5%合计合计1205.361205.36654640654640380728380728项目总占地约为1205公顷（18075亩），总建筑面积65万平米，总投资约为38亿元。投资分析项目总投资片区投资比例注：以上不含土地成本综合服务区3%核心观光区56%精美梯田区21%其他4%基础配套费用8%前期115、费用4%不可预见费用5%综合服务区核心观光区精美梯田区其他基础配套费用前期费用投资分析投资分期分期投资比例项目总共分三期建设，其中一期投资约9.7亿元，二期投资约14.5亿元，三期投资约9亿元注：以上不含土地成本分期分期占地面积（公顷）占地面积（公顷）建筑面积（平米）建筑面积（平米）投资额（万元）投资额（万元）一期1111.15 7440097173二期40.58 311314145555三期53.63268926138000合计1205.36 654640380728一期一期26%二期二期38%三期三期36%一期二期三期投资分析投资回报综合一二三期的投资回报率及利润率，本项目投资回收期为5.116、1年注：以上不含土地成本分期项目占地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资额（万元）年均收入（万元）年均净利润（万元）地产销售收入（万元）地产销售净利润（万元）收入利润率投资回报率回收期（年）备注一期梯田旅游295.6901495024960 10671 00 43%71%3.3 梦幻梯田谷、阶梯观光台、玻璃观景台、流水梯田、四季梯田,208万游客量，门票120商业（销售）1.6081286438590 0 77181318 17%34%2.3 入口商业水街（40%销售），6000元/平商业（出租）2.412192965789810 148 00 18%3%15.2 入口商业水街（60%出租），3117、5元/月/平米酒店4.6337040370405678 1166 00 21%3%14.3 梯田四季酒店,入住率为70%，均价600观光牵引车0.122406001456 605 00 42%101%2.9 收费10元/人,70%的游客乘坐公共配套806.69 4960349360 0 00 0%0%0.0 停车场、游客服务中心、电瓶车站、集散广场道路、前期费小计1111.15744009717332905 12590 7718.41318 38%13%7.5 二期旅游19.47 895801955324960 10499 00 42%54%3.7 云中部落、千年土家部落、主题村落、天阶乐园，118、208万游客量，门票120商业（销售）2.5242019258590 0 121152188 18%37%2.4 流水天街（40%销售），6000元/平商业（出租）3.7863028887891272 238 00 19%3%15.0 流水天街（60%出租），30元/月/平米酒店9.3 747207472011455 2353 00 21%3%14.3 土司堡酒店、星空酒店入住率为70%，均价600旅游地产16.08996534289600 0 9653428135 29%97%1.8 公共配套76740 0 00 0%0%基础设施小计51.209311314145555 37687 1308119、9 108649.2 30323 35%9%4.4 三期酒店5.46 43680471807463 1589 21%3%16.7 俱乐部酒店、悬崖酒店旅游地产37.541225246675740 0 22524665648 29%97%1.8 别墅，销售均价10000元/平米公共配套232460 0 00 0%0%0.0 基础设施、不可预见费用小计37.541225246908200 0 22524665648 29%72%2.5 合计1199.90 610960 333548 70591 25679 341613.6 97288 36%29%5.1 投资分析投资回报汇总一期二期三期总投资（亿120、元）9.714.69.1房地产项目投资（亿元）0.02.96.8旅游项目投资（亿元）1.62.00.0房地产总利润（亿元）0.02.86.6房地产利润扣除旅游项目投资(亿元）0.00.96.6旅游项目年营业额(亿元）2.62.50.0旅游项目平均利润率71%54%0%旅游项目年现金流(亿元）1.21.10.0旅游项目投资回收期(年）3.33.70.0旅游项目内部收益率63%47%0%综合效益上亿元年税收大幅度优化财政税收结构，提高张家界财政收入。上百万客流量提升张家界旅游影响力及接待能力，开创当地旅游新市场、新品牌。上万个就业岗位为社会提供上万个就业岗位，提高区域就业率，助力罗水乡脱贫致富。1121、张城市名片为张家界打造一张生态文化旅游新名片。1个旅游品牌为张家界打造一个全新的生态文化旅游品牌。38亿元投资将龙凤梯田打造为集“生态、旅游、文化、娱乐旅游目的地，带动区域经济发展。项目建成将产生积极而巨大的经济和社会效益，助推张家界西线旅游发展，为张家界打造一个新的城市名片。营销策划总体思路总体思路围绕1个中心：以“一品龙凤梯田，千年巴普原乡”为品牌核心进行营销推广依据2大轴线：品牌传播轴：品牌上，传播“茅古斯村”核心价值；活动传播轴：活动上，围绕“龙头梯田”延展，形成季节性卖点实施2大策略：围绕3步运作阶段：品牌传播策略活动营销策略近期 炒作先行，品牌导入中远期 活动立市、品牌轰炸未来 巩122、固推广，品牌维护公关营销广告营销推拉式组合策略实施5大营销：【区域联合借势托举】联合区域其他景区天泉山打造特色主题旅游线路【节事会展全年驱动】“看梯田玩梯田住梯田”为主题线索，全年节庆，旅游消费驱动。【针对主要市场落地营销】针对不同级别市场量身定制客源地营销方案针对梯田观光、养生度假、自驾车等专项市场定制营销方案【网络快速强势推动】宣传借力多媒体化 营销内容多语种化 旅游特色图片化 服务谷歌地图化 旅游虚拟实景化【核心品牌打造】一大核心品牌：一品龙凤梯田，千年巴普原乡营销策划营销推广策略拉引策略推动策略塑造卖点“拉引”大众有趣的常态活动可销售的产品有选择的市场可操作利益机制渠道搭建“推动”专项123、活动+卖点+节事，以极具卖点的“拉力”撬动大众市场产品+分市场+创利益，利用渠道的“推力”推动专项市场以针对性强的“推拉式营销”组合拳，在实现品牌重塑的同时，有效推进产品销售有量的主题卖点有力的品牌节事营销策划客源地定向营销龙凤梯田项目的客群来自梯田观光、休闲度假、旅游置业三个方面，针对不同客源地进行旅游产品定向营销。国内中、远程目标市场：营销策略：以商务会议、梯田度假，土家文化体验游为重点，依托高铁通行城市，形成点对点的城市群辐射。主要营销地：珠三角、长三角、以及沿海高铁连接的大中城市分销渠道：网络营销、旅行社主推产品：梯田四季酒店、土司堡酒店、千年土家部落、梯田度假物业。国内近程目标市场：124、营销策略：以短途家庭游，梯田观光、生态度假、休闲消费业态为重点，赢得大湘西区域市场认知度，进而影响拓展市场与机会市场的客群选择。主要营销地：大湘西，长株潭，武汉城市圈，以张家界为目的地的空港、海港客群分销渠道：直接销售、网络营销、旅行社、俱乐部或者协会主推产品：四季梯田、流水梯田、观景平台、天阶乐园、流水天街、土家主题村落等营销策划总体目标与分阶段实施重点第三阶段：巩固发展期（2024-2025）2018201920202021202220232024第二阶段：市场攻坚期（2021-2023第一阶段：品牌初创期（2018-2020）不同市场不同策略，立足本地市场，拓展大湘西市场，制造全年活动热125、点吸引大众市场；启动大规模节庆、品牌运动。品牌影响力逐步提升，拓展区域市场，打造大湘西休闲旅游新亮点。产品建设初期“炒作先行，品牌导入”立足“一品龙凤梯田，千年巴普原乡”的主题，先行市场炒作，提升对“龙凤梯田”的认知。产品建设持续“活动立市、品牌轰炸”根据产品入市时间启动不同的节庆活动，以轰炸式品牌营销占领市场产品建设完成“巩固推广，品牌维护”，品牌知名度建立，旅游营销成熟，营销体系完善、维护品牌，提升美誉度。立足张家界及湖南本土市场，针对大众以软性公关传播为主要手段“植入式营销”；针对专项市场，逐步启动渠道开发，建立分销渠道系统。2025营销策划活动计划根据龙凤梯田各大项目的季节性看点与市场126、需求，提炼季度卖点，季季有主题，季季有卖点，并形成可销售的线路产品及卖点，有针对性的面向周边市场进行促销依托龙凤梯田项目点，植入操作简单、参与性强的软性活动，平日常设，增强项目的互动体验感，活化全域，增强重游率。以“一品龙凤梯田，千年巴普原乡”为卖点，策划品牌性节庆及相关的系列事件，形成轰动性效应，助推本项目品牌地位的树立。造势品牌节事提亮主题季活域常态活动以主打项目为吸引，结合当地特色文化，打造全年精彩不断的旅游节庆活动，持续造势元宵花灯会春意踏春节绘画艺术节土家社巴节土家泼水节龙凤花火节金秋摄影节梯田运动节稻草艺术节梦幻灯光节冬季养生节梯田跨年庆营销策划节庆活动营销策划旅游商品营销以龙凤梯127、田及茅古斯文化为主题，开发推广“茅古斯礼物”旅游商品，着力打造“覃垕王”主题IP形象。旅游纪念品旅游工艺品陶瓷工艺品、仿古工艺品、“一景一物”纪念品、竹篾、覃垕王ip纪念品等创意商品商务办公用品、装饰用品、首饰用品、工艺摆件、收藏品等文化硬品手绘图、明信片、梯田画册、土家文化书籍、进士书画、旅游音像制品等旅游日用品服饰类土家服饰、西兰卡普、蜡染、织锦等家居类杯垫、靠垫、枕头、包包户外装备类户外运动用品等名贵药材类银杏、厚朴等药材旅游食品土特农副产品龙凤有机稻米、茅岩莓茶、天然蜂蜜、岩耳、葛根、蕨粉名酒茗茶龙凤酒、覃垕王蜂蜜酒营销策划招商业态建议传统的土家建筑与新业态的交融，形成独特的土家风情商128、业氛围，演绎龙头梯田别样的度假生活片区类别业态内容吸引力表现综合服务区旅游商品类龙凤土特产、土家饰品、工艺品、文创商品主题装修+特色商品+服务方式餐饮类轻便餐饮、休闲食品-服务配套票务、药店、超市、ATM-核心观光区旅游商品类织锦店、土家刺绣、蜡染、竹编包、文创商品主题装修+特色商品+服务方式餐饮类小吃、土家特色餐饮、酒吧、咖啡厅、茶吧、冷品店土家餐饮+土家风情表演休闲娱乐类足浴、按摩店、健身房、SPA馆、影院、土家民俗活动-住宿接待特色民宿、酒店、青年客栈特色+主题演艺茅古斯舞、非遗表演特色+参与方式+白天+夜间服务配套超市、ATM-精美梯田区旅游商品类土家饰品、工艺品主题装修+特色商品+服129、务方式餐饮类特色餐饮、咖啡厅、-休闲娱乐类土家民俗活动-住宿接待酒店、特色民宿特色+主题服务配套超市、ATM-营销策划渠道建议通过直接渠道与中间商渠道的搭建，保证营销工作顺利进行旅游营销渠道系统直接渠道学校、教育、培训机构企事业单位俱乐部&协会中间商渠道旅行社线下旅行社线上OTA旅行商其他旅游企业酒店旅游集散中心景区专营店针对不同渠道，不同目的，提供不同的推广利益点，执行不同的渠道开发策略：公关强化地位：学校、教育培训机构、企事业单位、俱乐部、主流媒体等通过关系营销搭建渠道，共同举办公关活动提升品牌影响力；利益拓展市场：旅行社、电子商务旅行商、集散中心、景区专营店等通过优惠返利等形式拓展渠道，130、产品上线，共同举办主题旅游活动，直接拉动销售。营销策划媒体传播运用媒体公关技巧以针对性强的“智慧营销+新媒体+自媒体”营销组合拳广泛植入旅游资源及产品信息，在实现品牌巩固的同时，有效推进产品销售有量的主题卖点有力的品牌节事智慧营销 基于大数据营销分析，通过对旅游信息的大数据营销分析，做到精准营销执行，实现营销的有的放矢。新媒体营销 营销方式：利用数字技术、网络技术，通过互联网、宽带局域网、无线通信网、卫星等渠道，以及电脑、手机、数字电视机等终端，向用户提供本项目的旅游信息和娱乐服务的传播；营销主体：公共媒体表达与公众舆论传播；营销平台：门户、搜索引擎、微博、SNS、博客、播客、BBS、RSS、WIKI、手机、移动设备、APP等。自媒体营销 营销方式：策划“带着微博去旅行”、“微自拍”等活动，利用私人化、平民化、普泛化、自主化的大众传播者,以现代化、电子化的手段，向不特定的大多数或者特定的单个人传递本项目的旅游信息；营销主体：普通大众；营销平台：博客、微博、微信、百度官方贴吧、论坛/BBS等的个人门户类数字平台。