1、沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计concept design of CR Land Bridgestone projectPt.A前期分析01 项目概况华润置地与 DC 愿望用地条件解析基地退界线解析建筑间距规范Pt.A Pre-analysis前期分析A.01沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析01 项目概况华润置地与 DC 愿望华润置地致力于中高端项目，普利司通项目的目标是打造大品牌、高品质、高价值、高销售的产品，以完善配套与设计发掘项目最大价值与个性。DC 国际目标是使方案能从现有的开发产品中脱颖而出，在区域建立一个以其背2、景和对未来市场定位量身定制的规划与设计方案。沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析01 项目概况用地条件解析代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站43.68沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口公园用地 50M10M0100M25MN50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：783、028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.8760M30M30M60M一期 1-1#地块用地面积：164661.89 建筑面积：362256.158商业面积 36225.61容积率 2.2 商业 10%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 建筑面积：237308.784商业面积 23730.87容积率 2.4 商业 10%二期 2#地块用地面积：52018.99建筑面积：78028.485商业面积 3121 容积率 1.5 商业 4%沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析01 项目概4、况基地退界线解析50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.8750M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积5、23730.8750M10M0100M25MN50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.8760M6M8M10M15M4M6M8M4M8M 15M30M沈阳市建筑工程退让规定（试行）:道路宽 L 30 米，H 24 米，建筑退让道路 6 米（面向道路无出入口）8 米（面向道路有出入口）沈阳市建筑工程退让规定（试行）:道路宽 L 30 米，H 26、4 米，建筑退让道路 6 米（面向道路无出入口）8 米（面向道路有出入口）沈阳市建筑工程退让规定（试行）:道路宽 L 30 米大型商业建筑(建筑面积 15000 )15 米沈阳市建筑工程退让规定（试行）:界外为居住用地24 H 100 米 建筑退界距离 8 米（主要朝向）6 米（次要朝向）且居住建筑间距的 50%沈阳市建筑工程退让规定（试行）:界外为居住用地24 H 100 米 建筑退界距离 15 米（主要朝向）8 米（次要朝向）且居住建筑间距的 50%沈阳市建筑工程退让规定（试行）:界外为养老院用地满足其日照间距其他退让按居住用地控制沈阳市建筑工程退让规定（试行）:界外为学校用地满足其日照间7、距其他退让按居住用地控制沈阳市建筑工程退让规定（试行）:道路宽 L 30 米24 H 100 米 建筑退让道路 10 米沈阳市建筑工程退让规定（试行）:道路宽 L 30 米，地下建筑 6 米沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析01 项目概况建筑间距规范多层：洋房高度 18M，间距计算有利本案将以建筑面宽计算间距多层间距规定：高层间距规定：本案间距推算：本案产品间距：【1】若产品面宽做至极限 60M，H（极限）=B*1.2=72M，限高未能用足【2】若将用足航空限高 79-91M，H/B 1.2，限高可用足高层：不建议做大面宽产品，对高度限制较8、大根据沈阳市城市规划管理技术规定（政府令 64 号）中规定：多层建筑遮挡（H 24M）遮挡住宅遮挡幼儿园、养老院、学校H 18MD 1.5H 且 9MD 2.0H18M H 24MD 1.7M注：H 为建筑高度，D 为建筑间距。洋房（H=16.2M，B=22.8M）遮挡住宅D=1.5H（且 D 9M）24.3M遮挡幼儿园、养老院、学校D=2.0H32.4M高层面宽B28M42M56M高度H=B*1.233.6M50.4M67.2M遮挡住宅D=B*1.439.2M58.8M78.4M遮挡幼儿园、养老院、学校D=B*1.644.8M67.2M89.6M根据沈阳市城市规划管理技术规定（政府令 64 9、号）中规定：建筑面宽要求H 40MB 80MH 40MB 60M本案中航空限高为 79-91M，选取第二种用足限高根据沈阳市城市规划管理技术规定（政府令 64 号）中规定：高层建筑遮挡（H 24M）遮挡住宅遮挡幼儿园、养老院、学校H/B 1.2H 24MD 1.7HD 2.0HH/B 1.224M H 40MD 1.3B 且 D 30MD 1.6BH 40MD 1.4B 且 D 40M注：H 为建筑高度，D 为建筑间距，B 为建筑宽度。02 设计条件城市与区域概况项目区位说明上位规划解析周边配套航空限高说明周边不利因素SWOTPt.A Pre-analysis前期分析A.0202 设计条件沈阳10、市概况沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析上海北京广州Latitude:41.8N123.4E 辽宁沈阳沈阳是中国最重要的以装备制造业为主的重工业基地，是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区东三省最大的综合枢纽城市。沈阳市沈阳铁西区新民市康平县法库县辽中县沈阳经济技术开发区与老工业基地铁西区合署办公成立铁西新区，并实施“东搬西建”和“壮二兴三”的发展策略，并以中德产业园落地经济开发区推动发展，快速实现经济的重振。沈阳铁西02 设计条件沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析区位与交通分析项目位11、于铁西区（2-3 环间），隶属于沈阳经济技术开发区。附近有绕城高速路，距离沈阳于洪机场 4.5KM，沈阳火车站 8.5KM，区位相对便利。项目区位沈彰高速沈山铁路沈吉高速二环三环高速一环京沈高速沈哈高速沈大高速长大铁路沈丹高速铁西区桃仙机场沈阳火车站22KM8.5KM项目位置于洪机场4.5KM02 设计条件沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析上位规划分析现状：位于区域核心段周边以工厂、企业为主规划：区域“东搬西建”后周边以商品住宅为主保留建筑商业用地待收储工厂住宅用地基地区域教育用地SITE02 设计条件沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体12、方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析周边配套分析沧海路松花湖街云海路沈辽路燕塞湖街沈新西路昆明湖街张士地铁站四号街地铁站世纪大道地铁站 开发区人民医院 开发区规划局 华润万家 勋望中学 杏坛中学 三隆商场 华润万家项目配套：商业、教育、办公、医疗及交通等配套条件较齐全，并能通过本案得到进一步完善。商业：华润万家超市、三隆商场等区级商业中心，满足居民的日常需求；教育：勋望小学（分校）、北侧“杏坛中学”落地，区域教育资源将大幅改善；医院：距“第一人民医院”仅 500 米；交通：基地西南角为 1 号线张士地铁站，周边公交系统完善，交通便利，出行方便。商业 教育 办公 医疗1.0KMSI13、TE02 设计条件沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析航空限高分析沧海路（双向八车道）昆明湖街（双向四车道）燕塞湖街（双向六车道）云海路（双向四车道）建筑高度88M建筑高度79M建筑高度87M建筑高度82M建筑高度97M项目限高：本案基地受制于“于洪机场”，项目整体建筑高度限制在 79-97米。南侧沧海路场景西侧昆明湖街场景东侧燕塞湖街场景北侧云海路场景02 设计条件沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析周边不利因素说明一期 1-2#地块代建学校用地（我司用地红线外，政府划拨）不利因素：高压塔14、不利因素：高压塔不利因素：变电站养老院（政府改建项目，建设中）1-1#,1-2#,2#地块为我司用地红线,其中一期（1-1#地块，1-2#地块）同时获取，2#地块明年获取沧海路（双向八车道）昆明湖街（双向四车道）燕塞湖街（双向六车道）云海路（双向四车道）周边不利因素：噪音污水及高压塔等不利条件对本案基地的影响程度有限及可控。中宇-锅炉：噪音已进行封闭处理，影响程度降低；污水池：影响半径有限，对基地无影响；高压线：项目北、西、东侧沿路均存在高压线；中宇-供热锅炉（噪声）东药-污水池 50 米退线变电站与高压塔锅炉房噪声与空气污染污水池退线 50 米高压塔物流公司02 设计条件沈阳华润普利司通项目15、一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析SWOTS优势：项目所在区域为经济开发区核心区域，地域优势明显；配套趋于完善；周边可提供大量潜在客群；基地西南侧临着地铁出入口与公交车站，交通便利。W劣势：项目位于工业区；北侧有变电站与养老院，且路对面有三个烟囱，西北东侧均有沿街排布的高压线，沿沧海路与燕塞湖街暂未规划公交车站。O机遇：因铁西区“东搬西建”，区域将成为未来发展重点；紧邻地铁 1 号线张士站，具有发展潜力；中德产业园将落地经济开发区。T威胁：工业区带来的整体环境因素有待考量；收储、拆迁等不利因素仍在进行中，时间价值大；周边配套仍需要一定时间进行完善。03 住宅竞16、品住宅产品竞品分析竞品楼盘总结本案楼盘定位Pt.A Pre-analysis前期分析A.0303 住宅竞品周边竞品楼盘沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析沧海路松花湖街云海路沈辽路燕塞湖街沈新西路昆明湖街36511234564万科公园大道恒大绿洲金地铁西檀府2其仕和颂依云首府金沙美丽都竞品楼盘：金地铁西檀府依云首府万科公园大道其仕和颂恒大绿洲金沙美丽都1.5KM1.5KM1.0KM3.5KM1.3KM1.1KM2.2KMSITE周边竞品楼盘高层、小高层主力面积段大致为 60-90 及 90-120 03 住宅竞品周边竞品楼盘沈阳华润普利司通项17、目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析1.金地铁西檀府（直接竞品楼盘）项目位置 沈阳铁西沈辽路燕塞湖街三隆春天酒店北行 200 米开发商沈阳金地至胜房地产开发有限公司占地面积18.5建筑面积49.8容积率2.7绿化率30%建筑类别高层、洋房、商业产品面积高层面积为 90-110 洋房面积 110-170 住宅售价板式高层：6200洋房：8500-10000周边配套综合商场：三隆商圈、兴隆大家庭商圈、华润万家商圈、沈新商圈、西站商圈医疗配套：康民医院、开发区人民医院教育配套：小哈津幼儿园、华城小学、52 中学、兴华实 验中学、育民中学、重工五校、崇文中学103 住18、宅竞品周边竞品楼盘沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析高层两室两厅一卫 90 高层三室两厅两卫 108 高层三室两厅两卫 113 金地铁西檀府高层户型为两开间产品03 住宅竞品周边竞品楼盘沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析洋房三室两厅两卫 125 洋房三室两厅两卫 140 洋房四室两厅三卫 168 金地铁西檀府洋房户型为三开间产品03 住宅竞品周边竞品楼盘沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析占地 17.4 万建面 54.5 万容积率 3.19、17主要产品为高层在售面积 120-180 大面积产品占地 17 万建面 41 万容积率 2.4主要产品为小高层在售面积 65-138 占地 6.4 万建面 13.5 万容积率 2.1主要产品为高层在售面积 76-118 大面积产品2342.依云首府3.万科公园大道4.其仕和颂占地 60 万建面 230 万主要产品为高层目前在售面积 80-120 55.恒大绿洲6占地 10 万建面 20 万容积率 2主要产品为高层、多层在售产品以高层为主6.金沙美丽都03 住宅竞品沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析竞品楼盘总结竞品楼盘总结1）随着金地檀府的20、进入，项目板块楼盘品质得到部分提升；2）周边高层楼盘均为常规产品，质量与生活品质不高；3）洋房产品虽去化快，但本楼盘如要有较大的竞争优势需要对产品进行升级；4）周边项目风格以新古典、现代风格为主，风格不够标识性。客户定位以本区域客户为主，并吸引周边辐射范围内的购房客户群。产品形态通过容积率与指标限制，住宅产品形态定位为高层与洋房。03 住宅竞品沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析本案楼盘定位刚需型产品“走量”产品严控面积控制总价结合规划布局，利用价值较高位置进行景观溢价增加可变户型提高产品市场适应性进行产品升级提升溢价通过套房、交通模式、面宽21、总图位置，景观资源等手法，提升产品档次改善型产品豪宅型产品本案03 住宅竞品沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析本案楼盘定位基于客户精准定位及周边竞品项目我们需要打造特征明显的高性价比产品以及具有更高升值空间的精品综合性楼盘04 商业市场商业市场分析商业市场总结本案商业定位Pt.A Pre-analysis前期分析A.0404 商业市场商业市场竞争沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析123.0KM1.0KM2.5KM6.0KM5.0KM沧海路松花湖街云海路沈辽路燕塞湖街沈新西路昆明湖街竞争22、商业分析：项目处于集中商业和街区商业的双竞争边缘区域，区域当前商业氛围不足，商业竞争关系较弱。1234碧桂园银河城阳光 100 凤凰街兴隆大天地新玛特34兴隆大天地新玛特碧桂园银河城阳光 100 凤凰街SITE兴隆大天地04 商业市场商业市场竞争沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析1.碧桂园银行商业广场商业建面 50000 开业时间2015 年 4 月商业定位社区型购物中心主力商铺永辉超市、横店影视、茉莉幻想2.阳光 100 凤凰城商业建面30 万开业时间预计 2016 年商业定位引领消费升级的城市客厅与生活中心主力商户大地影院、High L23、ife 超市、美食广场5.金地琥珀天地商业建面55531 开业时间2014 年 12 月商业定位社区生活体验式购物中心主力商户华润万家、CGV 影院、必胜客等可类比的周边商业项目：04 商业市场沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析商业市场总结商业市场总结1）周边当前商业氛围较差，商业竞争关系较弱；2）项目处于集中商业和街区商业的双竞争边缘区域；3）可类比的街区商业项目均为“自持+销售”的模式；客户定位以本区域客户为主，并吸引周边辐射范围内的社区居民；产品形态社区商业中心的定位，商业街及沿街商铺形态为主；持有商业持有物业可以凸显品牌实力，提升项24、目形象，提供项目配套，提供项目溢价。04 商业市场沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析本案商业定位基于周边商业市场氛围不足，无法达到社区需求量我们需要打造极具商业气息与体验感受的区域辐射型超社区商业购物中心提升本案商业吸引力系数与竞争指数05 设计策略价值面分析设计生成分析设计策略分析Pt.A Pre-analysis前期分析A.0505 设计策略价值面分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%25、一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.26、485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口商业价值分析南面西面东面中部北面南侧：临近沧海路，展示性最好，且临近地铁站，作为项目主展示街；西侧：昆明湖街，临近地铁和公交站，但项目与道路间有市政绿化带，影响部分商业形象；东侧：燕塞湖街，对面有小区，有一定的商业氛围，但缺少公交等设施；北侧：为养老院和学校，对面为厂区，商业氛围呈现断续状态，形象不佳，商业界面不良27、。住宅价值分析中部南西面东北面中部：内部环境最安静，容易营造住区氛围；南侧：西南角有城市公园，南面为小区，环境较好；西侧：西南角有城市公园，临近地铁与公交，但对面为工厂；东北侧：对面为厂区，居住氛围较一般。高低05 设计策略沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析设计生成分析设计生成社区出入口布置考虑不同的开发周期与设计组团在基地四周可按需要放置出入口南侧：临近沧海路，且临近地铁站，作为项目主出入口；西侧：昆明湖街，临近地铁和公交站，作为项目主出入口；北侧：云海街，临近中学，作为项目次出入口；东侧：燕塞湖街，作为项目次出入口。50M10M010028、M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口05 设计策略沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析设计生成分析设计生成商业置29、入主要沿南西东三面沿街布置商业结合地铁与公交站设置商业入口最大化引入人流南侧：沧海路为城市主干道，为项目主要展示面；西、东侧：临城市干道，为项目次要展示面；北侧设置部分商业配套。50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 30、公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口周边人流周边人流商业05 设计策略沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析设计生成分析设计生成洋房与高层置入洋房放置最优区位西南部高层营造组团景观东北部中部：内部环境最安静，容易营造住区氛围；北侧：考虑日照、视线遮挡等，高层宜放置于北面；50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔31、 建筑面积：237308.784商业面积23730.87代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口高层洋房05 设计策略沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析商业设计策略商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商业价值高商业价值高集中商业模式集中商业模式低层商业模式商业价值由强到弱商业价值由强到弱商业价值中商业价值中商业价值低商业价值低城 市 道 路城 市 道 路4F4F2F2F2F2F集中商业低层商32、铺低层商铺低层商铺低层商铺集中商业城 市 道 路单流线商业内街 最大化低层商铺价值高 好销售 我们的策略是选择更有价值的单流线商业模式！我们的策略是内街设置较多的低层商铺沿街部分设置多层商铺，并以高吸引力的业态拉动人流！商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺单流线商业模式商铺商铺商铺商铺商铺城 市 道 路商 业 内 街 05 设计策略沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析住宅布局策略不分组团布局模式分组团布局模式提供不同的高层与洋房规划布局模式以生成不同布局方案 高层洋房分区，居住体验较好，方便管理，场地利用高高层洋房不分区，会影响居住体验，但布局灵33、活，形态丰富高层高层高层高层高层绿化绿化高层高层高层高层高层高层高层高层洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房05 设计策略沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析配套策略分析街区式邻里中心集中式邻里中心街区式的邻里中心 注重空间 强化体验 普通的邻里中心空间单一，只满足功能需求而缺乏对使用者体验的考虑我们的策略是将邻里中心布置在街区中营造更多的交流与分享空间。绿化绿化活动活动商铺商铺商铺社区服务商铺商铺商铺特色社区服务特色绿化绿化绿化绿化绿化活动06 强排方案强排方案分析分析总结主题定位Pt.A Pre-ana34、lysis前期分析A.0606 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87代建学校用地 在建养老院 高压塔高压变电站沧海路昆街湖明文海路云路海燕街塞湖高压电线塔 污水处理厂供热厂烟囱 烟囱 烟囱 公交车站 公交车站 公交车站 地铁出入35、口地铁出入口地铁出入口高层洋房商业强排研究分析基于一期 1-1#地块 2.2，1-2#地块 2.4 及二期地块 1.5 的容积率，并根据上篇章策略布局方式将功能置入场地，分别从住宅、商业两部分进行布局分析，从中选择价值最大化、布局最优的方向深入。1住宅分析2商业分析06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析本项目从产品出发，采用罗列组合法，通过不用的组合模式生成不同布局方案，力求在其中找到高层和洋房产品货值与品质最优的规划布局形式。本项目产品线以适应沈阳地区的高端户型为基础，结合周边最具竞争力项目【金地铁西檀府】，作为本次36、规划研究的出发点。高层产品洋房产品本案研究本案研究竞品对比竞品对比两开间13.3 面宽(3+1 开间)13.3 面宽(3 开间)11.4 面宽(3 开间)正南北朝向正南北朝向三开间正南北与东偏南约 44结合布局正南北与东偏南约 44结合布局两开间东偏南约 44为主，局部正南北东偏南约 44为主，局部正南北产品面宽/开间产品朝向06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析 高层为南向三开间，产品价值较高 洋房为南向 11.4M 面宽，较之 13.3M 面宽产品，产品数量可相应增加 高层和洋房均为正南北朝向，产品价值较高 高层为37、南向三开间，产品价值较高 洋房为南向 11.4M 面宽，较之 13.3M 面宽产品，产品数量可相应增加 洋房为南偏东 44朝向，亦可增加洋房产品数量 容积率无法做足 容积率无法做足南向面宽13.3M两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数主要朝向模式一洋房产品南向面宽13.3M两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数主要朝向高层产品高层产品洋房产品SSWW方向一 以高层三开间产品为基础，罗列可实现的组合模式模式二方向一 模式一方向一 模式二OUTOUT基础选项组合选项06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A P38、re-analysis前期分析 高层为南向三开间，产品价值较高 洋房为正南向&13.3M 面宽产品，产品价值较高 高层为南偏东 44朝向，一定程度上释放日照压力，有利于增加面积 高层产品朝向均为南偏东 44，影响售价南向面宽13.3M两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数产品朝向高层产品洋房产品SW所占比例1-1#74%26%1-2#88%67%12%33%2#高层产品洋房产品 高层若采用南向三面宽产品，则需出现大量产品朝向为南偏东 44，方可满足容积率，一定程度上影响小区整体居住品质。模式三方向一 以高层三开间产品为基础，罗列可实现的组合模式方向一 模式三基础选项组合39、选项06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析 洋房为南向 13.3M 面宽（3+1 开间），产品价值较高 高层和洋房主要朝向均为正南北，产品价值较高 洋房为南向 13.3M 面宽（3+1 开间），产品价值较高 洋房为南偏东 44朝向，可增加洋房产品数量南向面宽所占比例所占比例13.3M1-1#1-1#74%71%26%29%1-2#1-2#85%82%45%45%15%18%55%基础选项组合选项55%2#2#两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数产品朝向高层产品高层产品高层产品洋房产品洋房产品洋40、房产品南向面宽13.3M两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数产品朝向高层产品洋房产品SS模式一模式二方向二 以高层两开间产品为基础，罗列可实现的组合模式方向二 模式一方向二 模式二06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析 洋房为南向 11.4M 面宽，较之 13.3M 面宽产品，产品数量可相应增加 高层和洋房均为正南北朝向，产品价值较高 洋房为南向 11.4M 面宽，较之 13.3M 面宽产品，产品数量可相应增加 高层为正南北朝向，产品价值较高 洋房为南偏东 44朝向，可增加洋房产品数量南向面宽41、所占比例所占比例13.3M1-1#1-1#70%68%30%32%1-2#1-2#80%79%42%40%20%21%58%60%2#2#两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数产品朝向高层产品高层产品高层产品洋房产品洋房产品洋房产品南向面宽13.3M两开间 三开间 正南北复合朝向南偏东 4411.4M南向开间数产品朝向高层产品洋房产品SS模式三模式四方向二 以高层两开间产品为基础，罗列可实现的组合模式方向二 模式三方向二 模式四基础选项组合选项06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析 高层若采用三42、面宽产品，则大量产品朝向须为南偏东 44，方可满足容积率。高层若采用两面宽产品：加之 13.3M 面宽洋房，且正南北朝向的布局形式，使产品价值达到最高；加之 11.4M 面宽洋房+偏转 44朝向的布局形式，则使洋房产品的数量达到最多。高层三开间高层两开间洋房面宽13.3M洋房面宽13.3M洋房面宽11.4M洋房面宽11.4M正南北朝向正南北朝向高层三开间，洋房面宽大，住宅朝向好洋房面宽大,朝向好，产品价值高洋房产品数量过少洋房产品数量过少高层两开间,洋房数量较少高层三开间,洋房面宽大洋房面宽大洋房数量少,住宅均偏转朝向高层两开间,洋房偏转朝向高层三开间,住宅朝向好洋房数量较多,且朝向好高层两开43、间,洋房面宽较小高层三开间洋房产品数量最多洋房面宽较小，数量少,住宅均偏转向高层两开间,洋房面宽较小且偏转朝向正南北朝向正南北朝向南偏东 44朝向南偏东 44朝向南偏东 44朝向南偏东 44朝向OUTOUTSW06 强排方案强排方案分析沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析商业布局模式基于商业价值分析，沿开发大道商业价值最高，针对640M长的街道界面如何设计商业形式，能用足界面以及实现价值最大化。沿街商业满铺街区式商业复合型商业【风情商业街】完整利用沿街商业界面内部可设置车行或人行商业内街塑造商业氛围可打造意境味十足的“风情商业街”【街区式商业44、】商业渗透至社区各组团，有效增加其辐射半径社区升级为复合型小区，生活体验较为丰富，可设置多个商业节点，有效增加商业展示面，提高商业价值融入社区，扩大服务范围【复合型商业】M-Street充分利用地铁出入口至社区出入口之间 300M 人行舒适距离，打造适宜步行的商业内街地铁口及社区出入口两个人流聚集点设置集中商业，有效带动中间位置商业气氛各节点设置不同主题商业广场，营造商业氛围300M300M340M640M06 强排方案沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.A Pre-analysis前期分析分析总结高层产品：南向两开间，主要朝向正南北洋房产品：南向 11.4M 面宽产品，朝向正45、南北及南偏东45商业形式：复合型商业【M-Street】高层产品：南向两开间，主要朝向正南北洋房产品：南向 13.3M 面宽产品，朝向正南北商业形式：复合型商业【M-Street】高层产品：南向两开间，主要朝向正南北洋房产品：南向 11.4M 面宽产品，主要朝向南偏东 45商业形式：【风情商业街】高层产品：南向两开间，朝向正南北及南偏东 45洋房产品：南向 11.4M 面宽产品，朝向正南北及南偏东45商业形式：街区式商业方案一方案三方案二方案四方案一：经典褐石主题方案三：时尚品质主题方案二：时代复兴主题方案四：大都会主题Pt.B【方案一】方案一设计愿景方案展示总体规划与分析商业设计示范区设计P46、t.B Master Plan规划方案B.01Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计【第十区】纯正褐石的文化基因！Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计沈阳与著名的褐石城市波士顿纬度极其相近，建筑适应度高，以褐石风格再现纯正血统和经典形象！沈阳N41 48 11.75波士顿N52 58 00【第十区】波士顿纽约COBBE HILL 卵石山PARK SLOPE 公园坡希曼斯公馆格林威治BACK BAY 后湾世界著名褐石城市与街区 具有哪些共同特点？Pt.B Master P47、lan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计中产阶层浪漫情怀小资情调褐石风格极受讲求细致与品味中产阶层的追捧，褐石街区浓缩了褐石风潮的文化与艺术，在光影与岁月的打磨中，体现更多的品位与人文涵养。追源溯流 探寻褐石时光典藏的人文涵养Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计褐石街区以人为本，道路密而不宽，配以半私密社区与开放街区的设置，让步行者享受城市。追源溯流 探寻褐石经典理想的街区尺度街区间尺度街区内尺度Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计重48、现历史和文化的积淀，汲取经典元素灵感，从精致细节彰显出厚重质朴的立面风情，以创新精神，在不同国界，演绎同样经典。追源溯流 探寻褐石知趣风情的立面细节丰富色彩多样细节经典立面Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计庭院、街区等灰空间的使用，开放的情感姿态，其间纵横贯穿的社区小街、随意穿行的双向对街、内凹的临街小院，聚合各种生活场景，滋生各种美妙邂逅。追源溯流 探寻褐石交流开放的生活场景休憩购物交流Pt.B Master Plan规划方案方案一方案展示总体规划与分析商业设计示范区设计设计愿景B.02Pt.B Master Plan规划方案49、方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计aPt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计BPt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计C方案一总体规划与分析商业设计示范区设计设计愿景方案展示Pt.B Master Plan规划方案B.03总平面Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计经济技术指标1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m164661.8998878.66520150、8.992.202.401.50362256.16237308.7878028.49总建筑面积449830.53291383.4587310.31362256.16237308.7878028.49居住建筑面积326030.54213577.9174907.35高层住宅247847.00175973.7649841.3136225.62m23730.88m#3121.14m洋房76380.0036400.0024700.00其中住宅底商4400.00m其中住宅底商8900.00m其中沿街商业3121.14m住宅配套1803.541204.15366.03自持商业31825.62m自持商业10651、30.88m商业建筑面积36225.6223730.883121.14住宅底商4400.008900.003121.14自持商业31825.6210630.880.003680.00m16980.00m0.00m地下商业0.004200.000.00商业比例10%10%4%3680.0016980.000.00（幼儿园）（幼儿园+初级中学）83894.3759094.6721581.835100.00m2200.00m高层区地库41294.3737094.679281.83洋房区地库17600.008700.005300.00洋房地下室19900.0011100.007000.00商业区地库552、100.002200.000.0029632120675地面11858482702963辆2120辆675辆地下1778127240530272200694847661601943居住户数居住人数机动车停车位规划净用地面积计容建筑面积（含地下商业）容积率计容建筑面积（含地下商业）计容建筑面积（含地下商业）方案一沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标地下不计容建筑面积地上不计容建筑面积Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计经济技术指标1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m164661.8998878.6652018.9944953、830.53m291383.45m87310.31m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m其中326030.54m总建筑面积449830.53291383.4587310.31其中住宅建筑面积324227.00m其中住宅建筑面积212373.76m其中住宅建筑面积74541.31m362256.16237308.7878028.49配套建筑面积1803.54m配套建筑面积1204.15m配套建筑面积366.03m高层住宅247847.00175973.7649841.3136225.62m23730.88m#3121.14m洋房76380.0036454、00.0024700.00其中住宅底商4400.00m其中住宅底商8900.00m其中沿街商业3121.14m住宅配套1803.541204.15366.03自持商业31825.62m自持商业10630.88m36225.6223730.883121.14地下商业0.00m地下超市4200.00m自持商业31825.6210630.880.003680.00m地下商业0.004200.000.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%10%4%15000.00m83894.37m3680.0016980.000.00其中41294.37m#其中37094.67m其55、中9281.83m#（幼儿园）（幼儿园+初级中学）17600.00m8700.00m#5300.00m19900.00m83894.3759094.6721581.835100.00m商业区地库5100.002200.000.00容积率2.20容积率2.40容积率1.50建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数3027户居住人数8476人居住人数6160人居住人数1943人29632120675地面11858482702963辆2120辆675辆其中住宅2811辆配套商业145辆0.40车位/10030272200694幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1185辆其中地56、面停车848辆其中地面停车270辆地下停车1778辆地下停车1272辆地下停车405辆面积段个数住宅层数单元面积栋面积 数量面积合计户数面积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数面积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数#228.5495929918114#22844801448056#21118042360844#228.56669213338114#22862721627256#21124202484044#2274698314094162#226.54240625440318#22642641426452#2276318318954162#126.52570.56154257、3159#22657201572052#2274698628188324#126.52968617808159#2111804000#1273024618144162#228448028960112#2112640000#1273159618954162#12827162543256#2264264312792156#2274698418792216#12833602672056#2266240318720156#1273024412096108#4278640217280216车位数#1273429413716108#2276480212960108#425870000#425.58160258、16320204#225585000#225.55712211424102#428974419744112#426.58480216960212#22865521655256#226.55936211872106#425870018700100#22558501585050#4289744219488224#2286552213104112#428.5991819918114#228.572391723957小计246789#小计177351#小计499445041585776380456158283640022415819247001521525701141522805615219038小计59、76380570小计36400280小计24700190合计323169#合计213751#合计74644694差值-1058.00差值1377.24差值102.69高层#高层175973.76高层49841.31产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数85#48%136656%0.8109385#51%111858%0.8894.485#41%25250%0.8201.6105#12%27011%1.0270105#12%21511%1.021510500%00%1.00115#31%65627%1.0656115#26%60、42322%1.0423115#21%9619%1.096125#9%1657%1.0165125#11%1649%1.0164125#38%15631%1.0156比例#100%2457100%2184比例#100%1920100%1696比例#100%504100%453.6100-1504561.0456100-1502241.0224100-1501521.01521501141.5171150561.584150381.557小计570627小计280308小计190209合计30272811合计22002004合计694662.6人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数#61、8.5生/百户257.301.53.861481.96总户数#8.5生/百户187.001.52.81889.91总人数#30座/千人254.27位/100师 3.811779.88总人数#30座/千人184.80位/100师 2.771293.60类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务#15/百户社区服务#15/百户社区服务#15/百户物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理#0.003总建筑面积（150）合计#合计#合计#托幼#1816.260/百户1.54206.30托幼#132062、60/百户1.52103.15托幼0060/百户1.5合计#车位/100师生合计#车位/100师生合计#车位/100师生11.4面宽5115+85*2+115#2.8人/户配套指标配套指标配套指标T4（拼）#115+85*4+115洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标115+85*4+115115+85*4+115（首层商业）125+85*4+125T6高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+1300洋房洋房11.4面宽5110+125+135+145+1340#T6125+85*4+125110+125+135+145+#125+63、85*2+105#产品产品产品115+85*2+115115+85*2+115#115+85*2+105125+85*2+105115+85*2+115#T4T4T4125+85*2+125#T4（拼）115+85*2+105977960%60%60%居住户数机动车停车位机动车停车位机动车停车位居住人数40%40%40%36高层区地库洋房区地库洋房地下室12300机动车停车位49200.002.8人/户1147商业区地库地下不计容建筑面积洋房区地库洋房地下室37500幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积地下不计容建筑面积36地下不计容建筑面积规划净用地面积总建筑面积商业建筑面积10%商业建筑面积10%64、计容建筑面积（含地下商业居住建筑面积90%居住建筑面积90%居住建筑面积96%容积率计容建筑面积（含地下商业）计容建筑面积（含地下商业）方案一沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积地上计容建筑面积地下不计容建筑面积地上不计容建筑面积36地上不计容建筑面积高层区地库1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m164661.8998878.6652018.99449830.53m291383.45m87310.31m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m其中265、13577.91m总建筑面积449830.53291383.4587310.31其中住宅建筑面积324227.00m其中住宅建筑面积212373.76m其中住宅建筑面积74541.31m362256.16237308.7878028.49配套建筑面积1803.54m配套建筑面积1204.15m配套建筑面积366.03m高层住宅247847.00175973.7649841.3136225.62m23730.88m#3121.14m洋房76380.0036400.0024700.00其中住宅底商4400.00m其中住宅底商8900.00m其中沿街商业3121.14m住宅配套1803.54120466、.15366.03自持商业31825.62m自持商业10630.88m36225.6223730.883121.14地下商业0.00m地下超市4200.00m自持商业31825.6210630.880.003680.00m16980.00m地下商业0.004200.000.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%10%4%15000.00m59094.67m3680.0016980.000.00其中41294.37m#其中37094.67m其中9281.83m#（幼儿园）（幼儿园+初级中学）17600.00m8700.00m#5300.00mm11100.00m67、83894.3759094.6721581.835100.00m2200.00m商业区地库5100.002200.000.00容积率2.20容积率2.40容积率1.50建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数2200户居住人数6160人居住人数1943人29632120675地面11858482702963辆2120辆675辆其中住宅2004辆配套商业112辆0.40车位/10030272200694幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1185辆其中地面停车848辆其中地面停车270辆地下停车1272辆地下停车405辆面积段个数住宅层数单元面积栋面积 数量面积合计户数面积68、个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数面积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数#228.5495929918114#22844801448056#21118042360844#228.56669213338114#22862721627256#21124202484044#2274698314094162#226.54240625440318#22642641426452#2276318318954162#126.52570.5615423159#22657201572052#2274698628188324#126.52968617808159#2111804000#12769、3024618144162#228448028960112#2112640000#1273159618954162#12827162543256#2264264312792156#2274698418792216#12833602672056#2266240318720156#1273024412096108#4278640217280216车位数#1273429413716108#2276480212960108#425870000#425.58160216320204#225585000#225.55712211424102#428974419744112#426.58480216960270、12#22865521655256#226.55936211872106#425870018700100#22558501585050#4289744219488224#2286552213104112#428.5991819918114#228.572391723957小计246789#小计177351#小计499445041585776380456158283640022415819247001521525701141522805615219038小计76380570小计36400280小计24700190合计323169#合计213751#合计74644694差值-1058.00差值1371、77.24差值102.69高层#高层175973.76高层49841.31产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数85#48%136656%0.8109385#51%111858%0.8894.485#41%25250%0.8201.6105#12%27011%1.0270105#12%21511%1.021510500%00%1.00115#31%65627%1.0656115#26%42322%1.0423115#21%9619%1.096125#9%1657%1.0165125#11%1649%1.0164125#3872、%15631%1.0156比例#100%2457100%2184比例#100%1920100%1696比例#100%504100%453.6100-1504561.0456100-1502241.0224100-1501521.01521501141.5171150561.584150381.557小计570627小计280308小计190209合计30272811合计22002004合计694662.6人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数#8.5生/百户257.301.53.861481.96总户数#8.5生/百户187.001.52.81889.91总人数#30座/千人25473、.27位/100师 3.811779.88总人数#30座/千人184.80位/100师 2.771293.60类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务#15/百户社区服务#15/百户社区服务#15/百户物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理#0.003总建筑面积（150）合计#合计#合计#托幼#1816.260/百户1.54206.30托幼#132060/百户1.52103.15托幼0060/百户1.5合计#车位/100师生合计#车位/100师生合计#车位/100师生11.4面宽511574、+85*2+115#2.8人/户配套指标配套指标配套指标T4（拼）#115+85*4+115洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标115+85*4+115115+85*4+115（首层商业）125+85*4+125T6高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+1300洋房洋房11.4面宽5110+125+135+145+1340#T6125+85*4+125110+125+135+145+#125+85*2+105#产品产品产品115+85*2+115115+85*2+115#115+85*2+105125+85*2+105115+8575、*2+115#T4T4T4125+85*2+125#T4（拼）115+85*2+105977960%60%60%居住户数机动车停车位机动车停车位机动车停车位居住人数40%40%洋房区地库洋房地下室12300机动车停车位49200.0028000.002.8人/户商业区地库11500.001147商业区地库洋房区地库幼儿园建筑面积高层区地库初级中学建筑面积地下不计容建筑面积洋房区地库洋房地下室37500幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积地下不计容建筑面积36地下不计容建筑面积规划净用地面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积商业建筑面积10%商业建筑面积10%居住建筑面积90%居住建筑面积96%容积率计容建76、筑面积（含地下商业）计容建筑面积（含地下商业）1-2#地块 经济技术指标2#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积地上计容建筑面积地下不计容建筑面积地上不计容建筑面积361030258商业建筑面积4%地上不计容建筑面积地上不计容建筑面积洋房地下室198001-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m164661.8998878.6652018.99449830.53m291383.45m87310.31m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m其中74907.35m总建筑面积44983077、.53291383.4587310.31其中住宅建筑面积324227.00m其中住宅建筑面积212373.76m其中住宅建筑面积74541.31m362256.16237308.7878028.49配套建筑面积1803.54m配套建筑面积1204.15m配套建筑面积366.03m高层住宅247847.00175973.7649841.3136225.62m23730.88m#3121.14m洋房76380.0036400.0024700.00其中住宅底商4400.00m其中住宅底商8900.00m其中沿街商业3121.14m自持商业31825.6210630.880.003680.00m16978、80.00m0.00m地下商业0.004200.000.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m21581.83m3680.0016980.000.00其中41294.37m#其中37094.67m其中9281.83m#（幼儿园）（幼儿园+初级中学）17600.00m8700.00m#5300.00mm11100.00m7000.00m商业区地库5100.002200.000.00容积率2.20容积率2.40容积率1.50建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数694户居住人数1943人地面11858482702963辆2120辆675辆其中住宅663辆配套商79、业12辆0.40车位/100幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1185辆其中地面停车848辆其中地面停车270辆地下停车405辆2.8人/户配套指标配套指标配套指标T4（拼）#115+85*4+115洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标115+85*4+115115+85*4+115（首层商业）125+85*4+125T6高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+1300洋房洋房11.4面宽5110+125+135+145+1340#T6125+85*4+125110+125+135+145+#125+85*2+105#产品产80、品产品115+85*2+115115+85*2+115#115+85*2+105125+85*2+105115+85*2+115#T4T4T4125+85*2+125#T4（拼）115+85*2+105977960%60%60%机动车停车位40%36高层区地库洋房地下室1230011500.00洋房区地库幼儿园建筑面积地下不计容建筑面积总建筑面积居住建筑面积96%2#地块 经济技术指标规划净用地面积地上计容建筑面积258商业建筑面积4%地上不计容建筑面积Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计总平面（无二期）Pt.B Master Plan规81、划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计规划结构分析洋房组团波士顿 Boston纽约 New York格林威治 Greenwich费城 Philadelphia组团轴线中心节点高层组团卵石山 Cobble Hill 后湾 Back Bay公园坡 Park Slope以著名褐石城市与街区进行组团名，形成 9 个组团的褐石风情社区结构及 1 个百老汇商业街区。Park Slope公园坡Back Bay后湾Back Bay后湾卵石山Cobble Hill卵石山Cobble HillGreenwich格林尼治Philadelphia费城Boston波士顿New York纽约Broad82、way Street百老汇大街Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计户型分布85 户型户数：总面积：户数占比：105 户型户数：总面积：户数占比：115 户型户数：总面积：户数占比：125 户型户数：总面积：户数占比：商业中学幼儿园社区大堂/会所洋房：110+125+135+145+155 户数：总面积：户数占比：Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计交通流线分析人行流线人车有意识的分流，形成安全而便利的社区流线。车库出入口高层组团流线洋房组团流线车行流线人行流线中学出入口幼儿园出入口车83、行出入口人行出入口车行流线洋房组团流线幼儿园出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口中学出入口高层组团流线Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计社区景观分析风情轴景观轴景观轴以十字景观主轴串联整个社区结构，配以商业风情轴与节点控制，营造良好景观视线。商业轴线商业景观节点高层主轴高层景观节点洋房主轴洋房景观节点Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计分区管理分析高层管理区社区管理组团管理洋房管理区社区管理组84、团管理入户管理以三个层次的管理模式对社区进行分区管理，营造良好的社区气息。高层管理区洋房管理区Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计消防流线分析城市道路消防登高场地消防流线消防车出入口消防车出入口消防车出入口Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计车库与停车分析车库出入口1-1#地块地下停车：1778 辆1-2#地块地下停车：1272 辆2#地块地下停车：405 辆地面生态停车高层地下车库洋房地下车库洋房地下室高层地下车库面积：37094.67 高层地下车库面积：43421.93 高层地下85、车库面积：9281.83 洋房地库面积：17600 洋房地库面积：8700 洋房地库面积：5300 洋房地下室面积：19900 洋房地下室面积：11100 洋房地下室面积：7000 商业地库面积：7300 Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计日照分析根据沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定（沈阳市人民政府令 64 号），第二十五条，新建高层住宅或高层与多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日 1 小时。6 小时4 小时2 小时5 小时3 小时1 小时根据托儿所、幼儿园建筑设计规范 JGJ39-87（试行）第 3.1.7 条，托86、儿所、幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于 3 小时要求。1-1 期地块幼儿园1-2 期地块幼儿园方案一商业设计示范区设计设计愿景方案展示总体规划与分析Pt.B Master Plan规划方案B.04“百老汇大道”开放的主题步行商业街以开放的姿态，改变城市的面貌，给区域带来了活力；以丰富的空间，成为区域最夺目的风景。Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计透视图入口广场 Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计透视图沿街商业面 Pt.B Master Pl87、an规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计喷泉广场透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计雕塑广场透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计宜人街区感受透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计多元空间节点透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计街区休闲空间透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方88、案设计沿街商业入口透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计沿街商业与社区主入口透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计沿街商业面透视图Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略设计关键词：均好性、单动线、双首层：创造价值最大化。商业价值最大化01高效的交通组织02丰富的业态规划挖掘广告与营销价值0304特色的主题空间营造05前沿网络终端应用06商业模式的兼容性空间句法应用分析0708Pt.B Master Plan规划方案89、方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略A：充分利用沿街价值，提高商业建筑密度；B：呼应地铁出与公交车站，设置商业街区主入口；C：考虑人行 300M-400M 范围进行设置街区，保证商业价值。01 商业价值最大化商业基底面积1-1 地块 16600 商业基底面积1-1 地块 11300 300M400M底层商业价值最大LESTLESSMOST PROFITABLEPt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略A：出入口设置有效引入地铁与公交人流；B：沿街出入口设置标识性吸引城市人流；C：主次出入口间距控制90、在 60-80M 间，商业开放化吸引人流。02 高效的交通组织地 铁 出 入 口公交站有效引入地铁人流商业入口商业主入口货运出入口高效引入城市人流未来若有站台利于人流引入标识性主入口吸引人流公交站沿街商业流线商业内街流线商业出入口地铁公交出口货运出入口商业节点人行内街示意60M60M80M80M80M控制出入口距离商业主入口商业入口Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略A：地铁周边出入口设置开放广场将人流引上；B：设置地铁与室内垂直连接系统，将人流引至上层。02 有效的公共系统衔接地铁 1 号线地 铁 出 入 口公交站地 下 超 市91、地下商业流线商业内街流线地铁 1 号线地下通道地铁站出入口将地铁人流引至地面Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略A：将餐饮与零售配套等分布街区，形成复合业态环境；B：利用体验与娱乐性的业态放于街区尽端拉动人流。03 丰富的业态规划餐饮类：主题餐饮、休闲餐饮配套类：便利店、美容美发零售类：主力店、大众零售娱乐类：KTV、电影院等零售类：地下超市体验类：儿童教育培训、乐园Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略A：结合步行街主题空间与业态设置广告位；B：结合褐石建筑立面，充分92、考虑广告位设置。04 丰富的业态规划IMAX特色餐饮广告位A.D.for Special Restaurant餐饮展示面A.D.for Restaurant儿童产业展示面A.D.for Childrens 商业零售展示面A.D.for Commercial&RetailIMAX 广告位A.D.for IMAX主力店为主零售主题为主零售主题为主儿童主题为主电影主题为主餐饮为主Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略A：赋予空间主题，加强记忆点；根据业态与空间，分别以乐、香、味、色、音为主题定位节点05 特色的主题空间营造百味汇百93、色汇百香汇百乐汇100-120M20-30M60M百音汇Pt.B Master Plan规划方案方案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计WE-i-STREET 是一个多系统叠加而成的新型街区模式，既充分利用移动网络技术增加了生活便捷性，也提倡健康的生活模式，鼓励人们走出房间，增加人与人、人与社会的联系，同时具有无限迭代的可持续发展潜力。06 前沿网络终端应用引入商务休闲类型业态创造多样的室内外交流空间，利用屋顶退台，提供供人休憩的创意家具、促进交流。引入创意类型业态，为艺术家提供创意场所，增添街区的艺术气息，鼓励艺术家们自由发挥创造，提升区形象。引入休闲餐饮、咖啡、精品商业94、等休闲业态，结合外摆区与城市公园产生积极互动，让人们感受自然的气息。WE CREATEWE RELAXWE TALKWi-Fi 场内覆盖STARBUCKS展览Kiosks 互动查看优惠活动移动支付创意集市创意讲堂视觉艺术交流空间Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略中远期可进行销售自持业态销售业态A：持有物业短期内聚集人气，中远期可进行销售；B：商业街可开启封闭满足对北方气候的兼容性。营造-20室外、0-10內廊、20室内的三级空间。07 商业模式的兼容性开启时候封闭时候Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通95、项目一期概念规划及单体方案设计商业策略08 空间句法应用分析什么是空间句法空间句法与伦敦城市发展空间句法公司于 1989 年诞生，前身为英国伦敦大学学院的空间句法实验室。英国环境、交通与区域部的 CABE 委员会在 2000 年编的通过设计一书中，把空间句法分析方法定义为在城市空间分析人的运动从而预测公共活动模式的方法。在英国得到广泛认可，参与了最重要的城市设计与规划项目，通过对空间网络作用的深入理解与调整，创造价值。空间句法对于城市咨询特色：基于实证调研的软件模拟。Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略Spatial Access96、ibilityHighLow伦敦计算模型伦敦奥运会开幕式空间在伦敦城市的联系Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略空间句法的原理城市空间布局将会塑造人流；塑造人流进一步影响土地利用分布、价值、活力、品质和安全性；Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略空间句法的原理由空间塑造的人流是城市的活力来源。空间网络能塑造人类运动，研究表明 60-80%的交通受到网络结构影响，可采用空间可达性来度量；01234567801234567y=.784x+2.147,R-squared:.97、589Spatial accessibilityPedestrian movementSpatial accessibility-1012345678901234567y=1.235x+1.048,R-squared:.702Vehicle movement Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略空间句法的运用：沙特吉达城市规划应用整体可达性分析局部可达性分析ExistingFormer planNew plan bySpace Syntax直观&弹性动态&预测Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概98、念规划及单体方案设计商业策略当前空间结构：基地周边吸引力不足，城市活力明显不够。城市属性评价基于物质层面的复合性、可达性、多样性与精神层面的体验性、安全性、标识性进行城市活力评估空间句法在本案中的运用Spatial AccessibilityHighLowPt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略本案空间句法评分原理基于城市活力评估方式，我们将从四个维度的不同城市活力属性进行综合评分，对比普通商业设计与本案商业设计模式，得出运用空间句法计算后吸引力指数增长与人流量增长数值。入口设置动线组织业态规划四维评分界面品质标识性可达性多样性可达性99、标识性安全性标识性 复合性体验性 可达性安全性 多样性复合性多样性体验性Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业策略普通设计模型本案设计模型四维评分普通设计模式本案设计模式出入口设置-（1）+（5）动线组织-（2）+（5）业态规划-（2）+（5）界面品质0（3）+（5）吸引力指数0.31.15人流量增长5%49%本案经过合理的设计，四维的评分得出吸引力指数和人流量增长分值较高Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业平面商业一层平面商业二层平面Pt.B Master Plan规划方案方100、案一设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业三层平面商业四层平面Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计商业平面商业负一层平面方案一示范区设计设计愿景方案展示总体规划与分析商业设计Pt.B Master Plan规划方案B.05Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计纯正褐石，沉淀百年的建筑经典Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计若项目一期建设 1-1#地块，则示范区选址于 A 区域；若项目一期建设101、 1-2#地块，则示范区选址于 B 区域。我们建议一期建设 1-1#地块，示范区选址昆明湖路与沧海路交叉口，具有以下优势：1、昭示性和便捷性：示范区近地铁站、公交站，方便主要区域客户到达；2、景观资源：示范区南侧为公园用地，提供较好的景观环境；3、循环使用：结合商业街永久性的建设，可供整个项目销售周期内循环使用；4、不干扰施工：示范区区域内无地下室设计，在很大程度上加快施工进度；5、循环使用：结合商业街永久性的建设，可供整个项目销售周期内循环使用；6、不影响施工：示范区相对独立，不影响后期施工；7、市政管线：该区域内市政管线情况较好，易整实；8、实体样板房：临近洋房区域，可用洋房做实体样板房；102、50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87AB1-1#地块1-2#地块2#地块公交车站张士地铁站Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计主题广场风情商业街时尚商业街入口广场空间轴情感轴生态轴入口广场Courtyard landscapeCentral landscapeEntra103、nce squareEntrance squareSpace AxisEmotion AxisEcological AxisFashion Commercial StreetStyle commercial streetTheme square院落景观中心景观空间轴Space Axis生态轴Ecological Axis情感轴Emotion AxisPt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计洋房实体样板房entity model room临时停车区咖啡厅coffee销售中心Sales center便利店Convenience鲜果店fr104、uit有机蔬菜vegetable景观示范区 demonstration area风情商业街Style street高层临时样板房t e m p o r a r y model room示范区围挡标段范围标段范围宠物用品美容体验杂 货 铺先锋书店时 装 店有机蔬菜咖 啡儿童娱乐鲜 花 店便 利 店销售中心时尚商业街风情商业街标段功能配套杂 货 铺有机蔬菜咖 啡儿童娱乐鲜 花 店便 利 店销售中心风情商业街标段功能配套时尚商业街Fashion Street咖啡厅coffee面包店bakery餐饮Restaurant宠物用品Pet Supplies西餐厅Western 美容体验Cosmetology105、 先锋书店BookstorePt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计地铁出入口地铁出入口公交车站临时停车区458791011121314631215161 临时停车区4 入口广场4 入口广场5 商业街6 时尚商业街7 商业主题广场8 销售中心9 风情商业街10 社区入口广场11 社区大堂12 中心景观13 景观节点14 院落景观15 洋房样板房16 高层样板房2 地铁出入口3 公交车站1 临时停车区4 入口广场5 商业街7 商业主题广场8 销售中心9 风情商业街10 社区入口广场11 社区大堂12 中心景观13 景观节点14 院落景106、观15 洋房样板房16 高层样板房2 地铁出入口标段流线标段流线14Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master107、 Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.B Master Plan规划方案方案一示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计21345场景营造14523主题展板：注重整体氛围的提前展示销售道旗：结合道路展示道路局部改造：接引客户前区道路绿化界面：整合道路景观公交站台改造：营造褐石场景氛围Pt.B Master Plan规划方案方案一沈阳108、华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计示范区设计方案一示范区平面Pt.B【方 案 一 视 频 展 示 】Pt.C【方案二】方案二设计愿景方案展示总体规划与分析商业设计示范区设计Pt.C Master Plan规划方案C.01【时代大道】呼唤街区的人文复兴，城市更替中的社区构想提升尊贵生活品质方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案复兴街区文化方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案探寻场所精神文化方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Mas109、ter Plan规划方案方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二方案展示总体规划与分析商业设计示范区设计设计愿景Pt.C Master Plan规划方案C.02aBC方案二总体规划与分析商业设计示范区设计设计愿景方案展示Pt.C Master Plan规划方案C.03总平面方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m9887110、8.66m52018.99m164661.8998878.6652018.99456765.97m289477.37m88019.59m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m362256.16237308.7878028.49总建筑面积456765.97289477.3788019.59其中住宅建筑面积324195.24m其中住宅建筑面积212400.92m其中住宅建筑面积74538.89m362256.16237308.7878028.49居住建筑面积326030.54213577.9174907.35高层住宅233535.24181140.925111、3098.8936225.62m23730.88m3121.14m洋房90660.0031260.0021440.00其中住宅底商7800.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业3121.14m住宅配套1835.301176.98368.46自持商业28425.62m自持商业16530.88m商业建筑面积36225.6223730.883121.14住宅底商7800.007200.003121.143680.00m16980.00m0.00m自持商业28425.6216530.880.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%10%4%15000.00m3112、680.0016980.000.0090829.81m51188.59m20591.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）46129.81m35188.59m9991.11m90829.8151188.5920591.11高层区地库46129.8135188.599991.11洋房区地库19450.007500.004500.00洋房地下室25250.008500.006100.0030361976671地面12147912683036辆1976辆671辆地下18221186403其中住宅2884辆其中住宅1877辆其中住宅658辆31002057696868057601949计容建筑面积机动车113、停车位居住户数居住人数地下不计容建筑面积地上不计容建筑面积规划净用地面积容积率计容建筑面积计容建筑面积方案二沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m456765.97m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m其中326030.54m其中213577.91m其中74907.35m总建筑面积456765.97289477.3788019.59其中住宅建筑面积324195.114、24m其中住宅建筑面积212400.92m其中住宅建筑面积74538.89m配套建筑面积1835.30m高层住宅233535.24181140.9253098.8936225.62m23730.88m3121.14m洋房90660.0031260.0021440.00其中住宅底商7800.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业3121.14m住宅配套1835.301176.98368.46自持商业28425.62m自持商业16530.88m36225.6223730.883121.14m住宅底商7800.007200.003121.143680.00m自持商业28425.6216530115、.880.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%10%4%15000.00m3680.0016980.000.0090829.81m51188.59m20591.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）46129.81m35188.59m9991.11m19450.00m7500.00m4500.00m25250.00m#8500.00m6100.00m#90829.8151188.5920591.11#容积率2.20容积率2.40容积率1.50洋房区地库19450.007500.004500.00建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22洋房地下室2525116、0.008500.006100.00居住户数3100户居住户数2057户居住户数696户居住人数8680人居住人数5760人居住人数1949人地面12147912683036辆1976辆671辆地下18221186403其中住宅2884辆其中住宅1877辆其中住宅658辆配套商业145辆0.40车位/10031002057696幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1214辆地下停车1822辆地下停车1186辆地下停车403辆面积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数#22643681117、436852#22746982939610821524302486060#22659801598052#227631821263610821533602672060#22745361453654#2284816148165622642121421252#22762101621054#2287000170005622658241582452#2284704000#22644728357764162152430000#2286440000#12627308218402082153630000#2294872000#12630428243362082264212312636156#229667000118、0#22644720002266292318876156#226436828736104#1262730000#12627302546052#1263250000#12629902598052#4279288218576216#228470429408112#2276750213500108#12829402588056#428963219632112#12835002700056#22870001700056#229487229744116#427.5946019460110#12930452609058#227.564351643555#12936252725058#42584001840119、0100#22557501575050#427.69273.6546368552#227.66348531740276#427.5924019240110#227.563251632555#428.5957619576114#228.565551655557#22745361453654#22767501675054#22847041470456#22870001700056小计2335862410小计1804031817小计531285361586992460552158243216019218162144012815269-180013815224-90048121632小计9066069120、0小计31260240小计21440160合计324246#合计211663#合计74568696差值50.76差值-737.92差值29.11高层233535.24高层181140.92高层53098.89产品面积 比例户数比例车位系数 车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数85#52%142459%0.8113985#48%101856%0.8814.48541%26850%0.8214.4105#7%1667%1.0166105#12%20811%1.02081050%00%1.00115#29%59625%1.0596115#24%37120121、%1.037111523%11221%1.0112125#12%2249%1.0224125#15%22012%1.022012535%15629%1.0156比例#100%2410100%2125比例#100%1817100%1613比例100%536100%482.4100-1505521.0552100-1501921.0192100-1501281.01281501381.5207150481.572150321.548小计690759小计240264小计160176合计31002884合计20571877合计696658.4人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数#8.5生122、/百户263.501.53.951481.96总户数#8.5生/百户174.851.52.62889.91总人数#30座/千人260.40位/100师3.911822.80总人数#30座/千人172.79位/100师2.591209.52类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务#15/百户社区服务#15/百户社区服务15/百户物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）合计#合计#合计托幼#186060/百户1.54206.30托幼#1234.260/百户1.52123、103.15合计#车位/100师生合计#车位/100师生10%商业建筑面积居住建筑面积90%居住建筑面积90%居住建筑面积96%4%计容建筑面积总建筑面积方案二沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标1-2#地块 经济技术指标2#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积总建筑面积总建筑面积容积率计容建筑面积计容建筑面积#115+85*2+105125+85*2+105#地上不计容建筑面积初级中学建筑面积地下不计容建筑面积36幼儿园建筑面积60%机动车停车位机动车停车位机动车停车位#110+125+135+145+15#高层住宅高层住宅124、高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+151340洋房洋房11.4面宽5110+125+135+145+151340125+85*4+125T6#115+85*4+115T4（拼）#配套指标配套指标配套指标T4115+85*2+115洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标11.4面宽#T4（拼）5115+85*4+115（首层商业）#2.8人/户2.8人/户洋房地下室40%地上不计容建筑面积10600地下不计容建筑面积49200.00高层区地库1281洋房区地库洋房区地库洋房区地库T6T4115+85*2+105125+85*2+105计容建筑面积125、机动车停车位居住户数居住人数洋房地下室地上不计容建筑面积2.8人/户商业建筑面积10%1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m289477.37m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m其中326030.54m其中213577.91m其中74907.35m总建筑面积456765.97289477.3788019.59其中住宅建筑面积324195.24m其中住宅建筑面积212400.92m其中住宅建筑面积74538.89m配套建筑面积1176.98m高层住宅233535.24181140.9253098.8126、936225.62m23730.88m3121.14m洋房90660.0031260.0021440.00其中住宅底商7800.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业3121.14m住宅配套1835.301176.98368.46自持商业28425.62m自持商业16530.88m36225.6223730.883121.14m住宅底商7800.007200.003121.143680.00m16980.00m自持商业28425.6216530.880.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%10%4%15000.00m3680.0016980.000.127、0090829.81m51188.59m20591.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）46129.81m35188.59m9991.11mm7500.00m4500.00mm#8500.00m6100.00m#90829.8151188.5920591.11#容积率2.40容积率1.50洋房区地库19450.007500.004500.00建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22洋房地下室25250.008500.006100.00居住户数3100户居住户数2057户居住户数696户居住人数8680人居住人数5760人居住人数1949人地面12147912683036辆1976辆67128、1辆地下18221186403其中住宅2884辆其中住宅1877辆其中住宅658辆配套商业95辆0.40车位/10031002057696幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车791辆地下停车1822辆地下停车1186辆地下停车403辆10%商业建筑面积居住建筑面积90%居住建筑面积90%居住建筑面积96%4%计容建筑面积总建筑面积方案二沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标1-2#地块 经济技术指标2#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积总建筑面积总建筑面积计容建筑面积#115+85*2+105125+85*2+105#地129、上不计容建筑面积初级中学建筑面积977地下不计容建筑面积高层区地库36地下不计容建筑面积36高层区地库幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积40%40%60%60%60%机动车停车位机动车停车位机动车停车位#110+125+135+145+15#高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+151340洋房洋房11.4面宽5110+125+135+145+151340125+85*4+125T6#115+85*4+115T4（拼）#配套指标配套指标配套指标T4115+85*2+115洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标11.4面宽#T4（拼）511130、5+85*4+115（首层商业）#2.8人/户2.8人/户洋房地下室#115+85*2+115125+85*2+125T4T4#125+85*2+125#产品产品产品115+85*2+115#40%地上不计容建筑面积10600地下不计容建筑面积49200.0028000.0016000高层区地库1281洋房地下室洋房区地库洋房区地库洋房区地库T6T4115+85*2+105125+85*2+105计容建筑面积机动车停车位居住户数居住人数洋房地下室地上不计容建筑面积商业建筑面积1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m88019.59m2.202.4131、01.50362256.16m237308.78m78028.49m其中326030.54m其中213577.91m其中74907.35m总建筑面积456765.97289477.3788019.59其中住宅建筑面积324195.24m其中住宅建筑面积212400.92m其中住宅建筑面积74538.89m配套建筑面积368.46m高层住宅233535.24181140.9253098.8936225.62m23730.88m3121.14m洋房90660.0031260.0021440.00其中住宅底商7800.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业3121.14m36225.6223132、730.883121.14m住宅底商7800.007200.003121.143680.00m16980.00m0.00m自持商业28425.6216530.880.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m3680.0016980.000.0090829.81m51188.59m20591.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）46129.81m35188.59m9991.11mm7500.00m4500.00mm#8500.00m6100.00m#90829.8151188.5920591.11#容积率1.50洋房区地库19450.007500.004500.00建筑密度0.133、30建筑密度0.28建筑密度0.22洋房地下室25250.008500.006100.00居住户数3100户居住户数2057户居住户数696户居住人数8680人居住人数5760人居住人数1949人地面12147912683036辆1976辆671辆地下18221186403其中住宅2884辆其中住宅1877辆其中住宅658辆配套商业12辆0.40车位/100幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车268辆地下停车1822辆地下停车1186辆地下停车403辆面积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面134、积合计户数#22643681436852#22746982939610821524302486060#22659801598052#227631821263610821533602672060#22745361453654#2284816148165622642121421252#22762101621054#2287000170005622658241582452#2284704000#22644728357764162152430000#2286440000#12627308218402082153630000#2294872000#1263042824336208226421231263135、6156#2296670000#22644720002266292318876156#226436828736104#1262730000#12627302546052#1263250000#12629902598052#4279288218576216#228470429408112#2276750213500108#12829402588056#428963219632112#12835002700056#22870001700056#229487229744116#427.5946019460110#12930452609058#227.564351643555#129362527250136、58#425840018400100#22557501575050#427.69273.6546368552#227.66348531740276#427.5924019240110#227.563251632555#428.5957619576114#228.565551655557#22745361453654#22767501675054#22847041470456#22870001700056小计2335862410小计1804031817小计531285361586992460552158243216019218162144012815269-180013815224-900481137、21632小计90660690小计31260240小计21440160合计324246#合计211663#合计74568696差值50.76差值-737.92差值29.11高层233535.24高层181140.92高层53098.89产品面积 比例户数比例车位系数 车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数85#52%142459%0.8113985#48%101856%0.8814.48541%26850%0.8214.4105#7%1667%1.0166105#12%20811%1.02081050%00%1.00115#29%59625%1.05138、96115#24%37120%1.037111523%11221%1.0112125#12%2249%1.0224125#15%22012%1.022012535%15629%1.0156比例#100%2410100%2125比例#100%1817100%1613比例100%536100%482.4100-1505521.0552100-1501921.0192100-1501281.01281501381.5207150481.572150321.548小计690759小计240264小计160176合计31002884合计20571877合计696658.4人数车位系数 车位用地人数车位系139、数 车位用地总户数#8.5生/百户263.501.53.951481.96总户数#8.5生/百户174.851.52.62889.91总人数#30座/千人260.40位/100师3.911822.80总人数#30座/千人172.79位/100师2.591209.52类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务#15/百户社区服务#15/百户社区服务15/百户物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）合计#合计#合计托幼#186060/百户1.54206.30托幼#1140、234.260/百户1.52103.15合计#车位/100师生合计#车位/100师生10%商业建筑面积居住建筑面积96%4%计容建筑面积总建筑面积方案二沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标1-2#地块 经济技术指标2#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积总建筑面积总建筑面积容积率计容建筑面积计容建筑面积#115+85*2+105125+85*2+105#地上不计容建筑面积初级中学建筑面积地下不计容建筑面积36977278地下不计容建筑面积36高层区地库幼儿园建筑面积40%60%机动车停车位#110+125+135+145+15141、#高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+151340洋房洋房11.4面宽5110+125+135+145+151340125+85*4+125T6#115+85*4+115T4（拼）#配套指标配套指标配套指标T4115+85*2+115洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标11.4面宽#T4（拼）5115+85*4+115（首层商业）#2.8人/户2.8人/户洋房地下室#115+85*2+115125+85*2+125T4T4#125+85*2+125#产品产品产品115+85*2+115#40%地上不计容建筑面积106001150142、0.00洋房地下室洋房区地库方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案总平面（无二期）方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案规划结构分析洋房组团春 Spring夏 Summer秋 Autumn冬 Winter组团轴线中心节点高层组团起 Qi升 Sheng绕 Rao胧 Long回 Hui以曲径通幽的感受为高层组团进行命名，洋房以春夏秋冬进行组团命名，形成 9 个组团的褐石风情社区结构及1 个商业街区。起Qi绕Rao冬Winter春Spring夏Summer秋Autumn胧Long回HuiBro143、adway Street升Sheng方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案户型分布商业中学幼儿园社区大堂/会所110-155 洋房85 户型户数：户数占比：1-1#141252%1-1#1667%1-1#59629%1-1#22412%1-2#101848%1-2#20812%1-2#37125%1-2#22015%2#26841%2#00%2#11224%2#15635%105 户型总面积：户数占比：115 户型总面积：户数占比：125 户型总面积：户数占比：方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Pl144、an规划方案交通流线分析洋房组团流线车行流线人行出入口车行出入口幼儿园出入口中学出入口人行流线车行流线洋房组团流线高层组团流线车库出入口人行出入口人行出入口人行出入口车行出入口车行出入口人行出入口幼儿园出入口人行出入口人行出入口中学出入口高层组团流线地库出入口地库出入口方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案景观分析景观轴景观轴风情轴洋房景观节点高层景观节点商业景观节点洋房主轴高层主轴商业轴线以垂直与曲折景观主轴串联整个社区结构，配以商业风情轴与节点控制，营造良好景观视线。方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Mast145、er Plan规划方案视线分析景观轴viewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewview高层景观节点高层住宅高层主轴景观视线方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案配套分析社区服务用房物业管理用房养老院社区大堂/会所配套商业中学幼儿园方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案分区管理分析洋房管146、理区高层管理区社区管理组团管理入户管理以三个层次的管理模式对社区进行分区管理，营造良好的社区气息。组团管理洋房管理区高层管理区社区管理方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案消防分析消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防登高场地消防流线城市道路车行出入口方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案车库与停车分析洋房地下室地面生态停车洋房地下车库高层地下车库车库出入口地面车行流线高层地下车库面积：35188.59 高层地下车库面积：9991.11 高层地下车库面积：461147、29.81 洋房地库面积：19450 洋房地库面积：7500 洋房地库面积：4500 洋房地下室面积：25250 洋房地下室面积：8500 洋房地下室面积：6100 1-1#地块地下停车：1822 辆1-2#地块地下停车：1186 辆2#地块地下停车：403 辆方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案日照分析根据沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定（沈阳市人民政府令 64 号），第二十五条，新建高层住宅或高层与多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日 1 小时。6 小时4 小时2 小时5 小时3 小时1 小时1-1 期地块幼儿园1148、-2 期地块幼儿园根据托儿所、幼儿园建筑设计规范 JGJ39-87（试行）第 3.1.7 条，托儿所、幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于 3 小时要求。方案二商业设计示范区设计设计愿景方案展示总体规划与分析Pt.C Master Plan规划方案C.04“香榭丽舍”营造慢生活情调人文商业街以人文的气息注入安逸的感受，以主题的引爆成为区域核心商业；方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案透视图浓重商业人文气息 方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Pla149、n规划方案透视图活跃的街区体验 方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案标识性的商业出入口 透视图方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案透视图车行街区的空间体验 方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案透视图喷泉广场方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案透视图趣味的灰空间体验方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Maste150、r Plan规划方案透视图标志性的广场文化方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案透视图商业与社区主入口方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业策略商业价值最大化01复合的人车流线组织02特色的业态规划03挖掘广告与营销价值04街区的节奏与复兴05空间句法应用分析06设计关键词：均好性、单动线、双首层：创造价值最大化。方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业策略商业基底面积1-1 地块 15600 商业基底面积1-1151、 地块 13000 A：充分利用沿街价值，提高商业建筑密度；B：呼应地铁出与公交车站，设置商业街区主入口；C：设置车行动线，以提高商业街可达性，保证商业活力。01 商业价值最大化300M640M方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业策略地 铁 出 入 口公交站商业主入口车行流线人行流线商业主入口车行出入口车行出入口商业入口公交站02 高效的交通组织有效引入地铁人流高效引入城市人流未来若有站台利于人流引入标识性主入口吸引人流货运出入口40M60M80M60M60M控制出入口距离沿街商业流线内街人行流线内街车行流线商业出入口地铁公交出口商业152、节点车行内街示意A：出入口设置有效引入地铁与公交人流；B：街区尺度较大，营造适宜车行空间；C：主次出入口间距控制在 60-80M 间，多口部的设置使商业开放化吸引人流。方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业策略A：将餐饮与零售配套等分布街区，形成复合业态环境；B：利用体验与娱乐性的业态放于街区尽端拉动人流。03 丰富的业态规划餐饮类：主题餐饮、休闲餐饮配套类：便利店、美容美发零售类：主力店、大众零售娱乐类：KTV、电影院等体验类：儿童教育培训、乐园方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方153、案商业策略特色餐饮广告位A.D.for Special Restaurant餐饮展示面A.D.for Restaurant儿童产业展示面A.D.for Childrens 商业零售展示面A.D.for Commercial&RetailIMAX 广告位A.D.for IMAXA：结合步行街主题空间与业态设置广告位；B：结合现代褐石建筑立面，充分考虑广告位设置。04 广告位设置主力店为主零售主题为主零售主题为主儿童主题为主电影主题为主餐饮为主方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业策略A：考虑人行流线设置节点距离，避免疲劳；B：结合车行调整154、街区尺度与空间。05 街区的节奏控制40M80M60M80M60M80M80M260M340M80M40M活力丰富开放休闲方案二沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业策略A：前期以持有+销售，中后期持有可以进行销售。自持商业前期提升人气自持商业中后期可进行分割为小商铺06 商业运营模式说明中远期可进行销售自持业态销售业态方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案06 空间句法本案应用商业策略普通设计模型本案合理设计模型四维评分普通设计模式本案设计模式出入口设置-（1）+（5）动线组织-155、（2）+（5）业态规划-（2）+（5）界面品质0（3）+（5）吸引力指数0.31.09人流量增长5%40%本案经过合理的设计，四维的评分得出吸引力指数和人流量增长分值较高方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业一层平面商业二层平面方案二设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案商业四层平面商业三层平面方案二示范区设计设计愿景方案展示总体规划与分析商业设计Pt.C Master Plan规划方案C.05Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期156、概念规划及单体方案设计褐石与现代结合，复兴人文社区Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计若项目一期建设 1-1#地块，则示范区选址于 A 区域；若项目一期建设 1-2#地块，则示范区选址于 B 区域。我们建议一期建设 1-1#地块，示范区选址昆明湖路与沧海路交叉口，具有以下优势：1、昭示性和便捷性：示范区近地铁站、公交站，方便主要区域客户到达；2、景观资源：示范区南侧为公园用地，提供较好的景观环境；3、循环使用：结合商业街永久性的建设，可供整个项目销售周期内循环使用；4、不干扰施工：示范区区域内无地下室设计，在很大程度上加快施工进157、度；5、循环使用：结合商业街永久性的建设，可供整个项目销售周期内循环使用；6、不影响施工：示范区相对独立，不影响后期施工；7、市政管线：该区域内市政管线情况较好，易整实；8、实体样板房：临近洋房区域，可用洋房做实体样板房；1-1#地块1-2#地块2#地块公交车站B张士地铁站A50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87Pt.C Master 158、Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计主题广场风情商业街时尚商业街入口广场空间轴情感轴生态轴入口广场Courtyard landscapeCentral landscapeEntrance squareEntrance squareSpace AxisEmotion AxisEcological AxisFashion Commercial StreetStyle commercial streetTheme square院落景观中心景观空间轴Space Axis生态轴Ecological Axis情感轴Emotion AxisPt.C Master P159、lan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计示范区围挡标段范围标段范围宠物用品美容体验杂 货 铺先锋书店时 装 店有机蔬菜咖 啡儿童娱乐鲜 花 店便 利 店销售中心时尚商业街风情商业街标段功能配套杂 货 铺有机蔬菜咖 啡儿童娱乐鲜 花 店便 利 店销售中心风情商业街标段功能配套洋房实体样板房entity model room高层临时样板房t e m p o r a r y model room有机蔬菜vegetable西餐厅Western 先锋书店Bookstore美容体验Cosmetology 便利店Convenience儿童娱乐entertainment销售160、中心Sales center餐饮Restaurant咖啡厅coffee面包店bakery临时停车区临时停车临时停车Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计地铁出入口地铁出入口公交车站1 临时停车区4 入口广场4 入口广场5 商业街6 时尚商业街7 销售中心8 商业主题广场8 商业主题广场7 销售中心9 风情商业街10 社区入口广场11 社区大堂12 中心景观13 景观节点14 院落景观15 洋房样板房16 高层样板房2 地铁出入口3 公交车站1 临时停车区4 入口广场5 商业街7 销售中心8 商业主题广场9 风情商业街10 社区入口161、广场11 社区大堂12 中心景观13 景观节点14 院落景观15 洋房样板房16 高层样板房2 地铁出入口标段流线标段流线临时停车区134456879101112131415162Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C M162、aster Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计21345场景营造14523主题展板：注重整体氛围的提前展示销售道旗：结合道路展示道路局部改造：接引客163、户前区道路绿化界面：整合道路景观公交站台改造：营造褐石场景氛围Pt.C Master Plan规划方案方案二示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计方案二示范区平面Pt.C【方 案 二 视 频 展 示 】【方案三】Pt.D方案三设计愿景方案展示总体规划与分析商业设计示范区设计Pt.D Master Plan规划方案D.01【MSTREET】时尚与品质社区 什么是“MSTREET”？秩序与灵活的共生架构交流的空间结构秩序灵活【MSTREET】品质与时尚的共融营造独特魅力品质时尚【MSTREET】购物中心与商业街的混合开启商业购物新体验购物中心商业街【MSTREET】人文与生态的复164、合把握时代文化新主张人文生态【MSTREET】方案三方案展示总体规划与分析商业设计示范区设计设计愿景Pt.D Master Plan规划方案D.02aBC方案三总体规划与分析商业设计示范区设计设计愿景方案展示Pt.D Master Plan规划方案D.03总平面方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案技术指标1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m164661.8998878.6652018.99439377.41m298514.38m97206.79m2.202.401.50362256.16165、m237308.78m78028.49m362256.16237308.7878028.49总建筑面积439377.41298514.3897206.79其中住宅建筑面积324253.11m其中住宅建筑面积217045.24m其中住宅建筑面积74515.83m362256.16237308.7878028.49居住建筑面积326030.54218258.7874907.35高层住宅271053.11190445.2456315.8336225.62m19050.00m3121.14m洋房53200.0026600.0018200.00其中住宅底商3000.00m其中住宅底商10100.00m其166、中沿街商业3121.14m住宅配套1777.431213.54391.52商业建筑面积36225.6219050.003121.14住宅底商3000.0010100.003121.14自持商业23825.628950.000.003680.00m16980.00m0.00m地下商业9400.000.000.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%8%4%15000.00m3680.0016980.000.0073441.25m44225.60m19178.31m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中42741.25m#其中30925.60m#其中9978.31m#7167、3441.2544225.6019178.31高层区地库42741.2530925.609978.315000.00m0.00m0.00m洋房区地库11000.005600.003800.00洋房地下室14700.007700.005400.000.00m商业区地库5000.000.000.000.00m27201691638地面10886762552720辆1691辆638辆地下1632101538330622120666857459361865规划净用地面积容积率计容建筑面积（含地下商业）计容建筑面积方案三沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标地上不计容建筑面积计容建筑面积（含地下商业）168、机动车停车位居住户数居住人数地下不计容建筑面积方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案技术指标1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m439377.41m2.202.401.50362256.16m其中326030.54m其中218258.78m其中74907.35m总建筑面积439377.41298514.3897206.79其中住宅建筑面积324253.11m其中住宅建筑面积217045.24m其中住宅建筑面积74515.83m配套建筑面积1777.43m配套建筑面积1213.54m配套建筑169、面积391.52m居住建筑面积高层住宅271053.11190445.2456315.8336225.62m19050.00m3121.14m洋房53200.0026600.0018200.00其中住宅底商3000.00m其中住宅底商10100.00m其中沿街商业3121.14m自持商业23825.62m36225.6219050.003121.14地下商业9400.00m地下商业0.00m地下商业0.00m3680.00m其中3680.00m商业比例10%8%4%15000.00m3680.0016980.000.0073441.25m44225.60m19178.31m（幼儿园）（幼儿园+170、初级中学）其中42741.25m#其中30925.60m#其中9978.31m#11000.00m14700.00m7700.00m5400.00m高层区地库42741.2530925.609978.315000.00m0.00m0.00m洋房地下室14700.007700.005400.000.00m商业区地库5000.000.000.000.00m容积率2.20建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数3062户居住人数8574人居住人数5936人居住人数1865人地面10886762552720辆1691辆638辆其中住宅2530辆配套商业183辆0.40车位/100306171、22120666幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1088辆其中地面停车676辆其中地面停车255辆地下停车1632辆地下停车1015辆地下停车383辆积个数住宅层数单元面积栋面积 数量面积合计户数积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积栋面积数量面积合计户数425.58874217748204227459031377016221526402528060225.55865211730102227621031863016221535102702060227469831409416222847600002264576145765222762103186301172、622286440000226608416084522284872629232336227459029180108215261000022864406386403362276750213500108215378000022949882997611622847601476056226452431357215622966702133401162287000170005622666043198121562274644000226442041768020822767500002265980423920208228481629632112227.54675146755522870002140001122173、27.563251632555229498829976116428952019520112229725021450011622864401644056227.54730000428952019520112227.5632500022870001700056228.549024196082282264420417680208228.565554262202281262730410920104229.550742101481181262990411960104229.56785213570118小计271044#小计192480#小计56344536158385320030415819266001174、521813182001041523807615219038121326小计53200380小计26600190小计18200130合计324244#合计219080#合计74544666差值-9.11差值2034.76差值28.17高层271053.11高层190445.24高层56315.83产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数8544%123052%0.89848545%102153%0.8816.8816.88541%26850%0.8214.410500%00%1.001056%1045%1.0104105175、0%00%1.0011544%90038%1.090011535%58530%1.058558511523%11221%1.011212512%22810%1.022812514%22011%1.022012535%15629%1.0156比例100%2358100%2112比例100%1930100%17261401.8比例100%536100%482.4100-1503041.0304100-1501521.0152152100-1501041.0104150761.5114150381.55757150261.539小计380418小计190209209小计130143合计2738253176、0合计212019351610.8合计666625.4人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数8.5生/百户260.271.53.901481.96总户数8.5生/百户180.201.52.70889.91总人数30座/千人257.21位/100师 3.861800.46总人数30座/千人178.08位/100师 2.671246.56类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务15/百户社区服务15/百户社区服务15/百户物业管理0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（1177、50）合计合计合计托幼1837.260/百户1.54206.30托幼127260/百户1.52103.15托幼060/百户1.5合计车位/100师生合计车位/100师生合计车位/100师生商业区地库洋房地下室9200规划净用地面积总建筑面积居住建筑面积90%居住建筑面积92%居住建筑面积96%容积率计容建筑面积（含地下商业）计容建筑面积方案三沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标规划净用地面积商业建筑面积10%幼儿园建筑面积2.8人/户2.8人/户2.8人/户地上不计容建筑面积初级中学建筑面积地下建筑面积36洋房区地库洋房地下室25700洋房区地库洋房区地库产品#T178、440%60%60%60%机动车停车位机动车停车位125+85*2+1256390#11128115+85*2+115615010660#110+125+135+145+151400高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+151400洋房洋房11.4面宽57101400#125+85*2+125T4T411.4面宽5T4（拼）#115+85*2+115125+85*2+125#115+85*2+115（底商）115+85*4+115T6T4配套指标配套指标配套指标T6115+85*4+115#洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标#1179、25+85*4+115115+85*2+105#T4115+85*2+115（首层商业）#高层区地库地上不计容建筑面积49200.0028000.00洋房地下室13300商业区地库115+85*2+115产品产品机动车停车位高层区地库1187商业区地库1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m298514.38m2.202.401.50362256.16m237308.78m其中326030.54m其中218258.78m其中74907.35m总建筑面积439377.41298514.3897206.79其中住宅建筑面积324253.11m其中住宅180、建筑面积217045.24m其中住宅建筑面积74515.83m配套建筑面积1213.54m配套建筑面积391.52m居住建筑面积高层住宅271053.11190445.2456315.8336225.62m19050.00m3121.14m洋房53200.0026600.0018200.00其中住宅底商3000.00m其中住宅底商10100.00m其中沿街商业3121.14m自持商业8950.00m36225.6219050.003121.14地下商业9400.00m地下商业0.00m地下商业0.00m16980.00m其中1980.00m商业比例10%8%4%15000.00m3680.00181、16980.000.0073441.25m44225.60m19178.31m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中42741.25m#其中30925.60m#其中9978.31m#5600.00m7700.00m5400.00m高层区地库42741.2530925.609978.315000.00m0.00m0.00m洋房地下室14700.007700.005400.000.00m商业区地库5000.000.000.000.00m容积率2.40建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数2120户居住人数8574人居住人数5936人居住人数1865人地面10886762552720辆182、1691辆638辆其中住宅1611辆配套商业76辆0.40车位/10030622120666幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1088辆其中地面停车676辆其中地面停车255辆地下停车1632辆地下停车1015辆地下停车383辆积个数住宅层数单元面积栋面积 数量面积合计户数积个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积栋面积数量面积合计户数425.58874217748204227459031377016221526402528060225.558652117301022276210318630162215351027020602274698314094162183、228476000022645761457652227621031863016222864400002266084160845222848726292323362274590291801082152610000228644063864033622767502135001082153780000229498829976116228476014760562264524313572156229667021334011622870001700056226660431981215622746440002264420417680208227675000022659804239202082284816296184、32112227.5467514675552287000214000112227.563251632555229498829976116428952019520112229725021450011622864401644056227.54730000428952019520112227.5632500022870001700056228.549024196082282264420417680208228.565554262202281262730410920104229.550742101481181262990411960104229.56785213570118小计271044#小计192185、480#小计56344536158385320030415819266001521813182001041523807615219038121326小计53200380小计26600190小计18200130合计324244#合计219080#合计74544666差值-9.11差值2034.76差值28.17高层271053.11高层190445.24高层56315.83产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数8544%123052%0.89848545%102153%0.8816.8816.88541%26850%0.186、8214.410500%00%1.001056%1045%1.01041050%00%1.0011544%90038%1.090011535%58530%1.058558511523%11221%1.011212512%22810%1.022812514%22011%1.022012535%15629%1.0156比例100%2358100%2112比例100%1930100%17261401.8比例100%536100%482.4100-1503041.0304100-1501521.0152152100-1501041.0104150761.5114150381.55757150261.5187、39小计380418小计190209209小计130143合计27382530合计212019351610.8合计666625.4人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数8.5生/百户260.271.53.901481.96总户数8.5生/百户180.201.52.70889.91总人数30座/千人257.21位/100师 3.861800.46总人数30座/千人178.08位/100师 2.671246.56类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务15/百户社区服务15/百户社区服务15/百户物业管理0.003总建筑面积（1188、50）物业管理0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）合计合计合计托幼1837.260/百户1.54206.30托幼127260/百户1.52103.15托幼060/百户1.5合计车位/100师生合计车位/100师生合计车位/100师生商业区地库洋房地下室9200规划净用地面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积居住建筑面积90%居住建筑面积92%居住建筑面积96%容积率计容建筑面积（含地下商业）计容建筑面积1-2#地块 经济技术指标2#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积规划净用地面积商业建筑面积10%商业建筑面积8%商业建筑面积4%地上不计容建筑面积幼儿园建189、筑面积幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积地上计容建筑面积11500.002.8人/户2.8人/户2.8人/户地上不计容建筑面积初级中学建筑面积地下建筑面积36地下建筑面积36高层区地库277商业地库地下商业洋房区地库洋房地下室25700洋房区地库洋房区地库产品#T440%40%40%60%60%机动车停车位机动车停车位125+85*2+1256390#11128115+85*2+115615010660#110+125+135+145+151400高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+151400洋房洋房11.4面宽57101400#125+85*2+125T4T190、411.4面宽5T4（拼）#115+85*2+115125+85*2+125#115+85*2+115（底商）115+85*4+115T6T4配套指标配套指标配套指标T6115+85*4+115#洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标#125+85*4+115115+85*2+105#T4115+85*2+115（首层商业）#高层区地库地上不计容建筑面积85928000.00洋房地下室13300商业区地库115+85*2+115产品产品机动车停车位计容建筑面积（含地下商业机动车停车位居住户数居住人数高层区地库1187商业区地库地下不计容建筑面积1-1#地块1-2#地块191、2#地块164661.89m98878.66m52018.99m97206.79m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m其中326030.54m其中218258.78m其中74907.35m总建筑面积439377.41298514.3897206.79其中住宅建筑面积324253.11m其中住宅建筑面积217045.24m其中住宅建筑面积74515.83m配套建筑面积391.52m高层住宅271053.11190445.2456315.8336225.62m19050.00m3121.14m洋房53200.0026600.0018200.00其中住宅192、底商3000.00m其中住宅底商10100.00m其中沿街商业3121.14m自持商业0.00m36225.6219050.003121.14地下商业9400.00m地下商业0.00m地下商业0.00m0.00m其中0.00m3680.0016980.000.0073441.25m44225.60m19178.31m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中42741.25m#其中30925.60m#其中9978.31m#3800.00m5400.00m高层区地库42741.2530925.609978.315000.00m0.00m0.00m洋房地下室14700.007700.005400.000.193、00m商业区地库5000.000.000.000.00m容积率1.50建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数666户居住人数8574人居住人数5936人居住人数1865人地面10886762552720辆1691辆638辆其中住宅625辆配套商业12辆0.40车位/100幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1088辆其中地面停车676辆其中地面停车255辆地下停车1632辆地下停车1015辆地下停车383辆商业区地库洋房地下室9200总建筑面积居住建筑面积96%2#地块 经济技术指标规划净用地面积商业建筑面积4%地上不计容建筑面积幼儿园建筑面积地上计容建筑面积11500194、.002.8人/户地下建筑面积36高层区地库277商业地库地下商业洋房区地库产品#T440%40%40%60%机动车停车位125+85*2+1256390#11128115+85*2+115615010660#110+125+135+145+151400高层住宅高层住宅高层住宅洋房11.4面宽5110+125+135+145+151400洋房洋房11.4面宽57101400#125+85*2+125T4T411.4面宽5T4（拼）#115+85*2+115125+85*2+125#115+85*2+115（底商）115+85*4+115T6T4配套指标配套指标配套指标T6115+85*4+11195、5#洋房洋房洋房幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标#125+85*4+115115+85*2+105#T4115+85*2+115（首层商业）#高层区地库地上不计容建筑面积地上不计容建筑面积85949200.0028000.00洋房地下室13300商业区地库115+85*2+115产品产品机动车停车位计容建筑面积（含地下商业机动车停车位居住户数居住人数高层区地库1187商业区地库地下不计容建筑面积方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案总平面（无二期）方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master196、 Plan规划方案规划结构分析以不同的组团命名，形成 3 个组团的住宅结构与商业组团的社区结构。洋房组团牡丹园 Peony Garden月季园 Rose Garden组团轴线中心节点高层组团郁金香园 Tulip Garden杜鹃园 Azalea Garden玫瑰园 Rose Garden郁金香园Tulip Garden杜鹃园Azalea Garden玫瑰园Rose GardenBroadway Street百老汇大街牡丹园Peony Garden月季园Rose Garden方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案功能与户型分布商业中学幼儿园社197、区大堂/会所洋房：110+125+135+145+155 85 户型1-1#户数：户数占比：1-1#123044%1-2#102145%2#26841%105 户型1-1#户数：户数占比：1-1#00%1-2#1046%2#00%115 户型1-1#户数：户数占比：1-1#90044%1-2#58535%2#11223%125 户型1-1#户数：户数占比：1-1#22812%1-2#22014%2#15635%方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案交通流线分析人行流线洋房组团流线高层组团流线人车有意识的分流，形成安全而便利的社区流线。车库出198、入口高层组团流线洋房组团流线车行流线人行流线中学出入口幼儿园出入口车行出入口人行出入口幼儿园出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口中学出入口车行流线地库出入口方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案社区景观分析以十字景观主轴串联整个社区结构，配以商业风情轴与节点控制，营造良好景观视线。商业轴线商业景观节点高层主轴高层景观节点洋房主轴洋房景观节点风情轴景观轴景观轴方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案分区管理分析洋房管理区高199、层管理区高层管理区社区管理组团管理洋房管理区社区管理组团管理入户管理以三个层次的管理模式对社区进行分区管理，营造良好的社区气息。方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案消防流线分析城市道路消防登高场地消防流线消防车出入口消防车出入口消防车出入口方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案车库与停车分析车库出入口地面生态停车高层地下车库洋房地下车库洋房地下室高层地下车库面积：42741.25 高层地下车库面积：30925.60 高层地下车库面积：9978.31 洋房地库面积：11000 洋房地库面200、积：5600 洋房地库面积：3800 洋房地下室面积：14700 洋房地下室面积：7700 洋房地下室面积：5400 1-1#地块地下停车：1632 辆1-2#地块地下停车：1015 辆2#地块地下停车：383 辆商业地库面积：5000 方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案视线分析viewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewvie201、wviewviewviewviewviewviewviewview高层景观节点高层住宅高层主轴景观视线方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案配套分析社区服务用房物业管理用房养老院社区大堂/会所配套商业中学幼儿园方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案日照分析根据沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定（沈阳市人民政府令 64 号），第二十五条，新建高层住宅或高层与多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日 1 小时。6 小时4 小时2 小时5 小时3 小时1 小时1-1 期地块幼儿园202、1-2 期地块幼儿园根据托儿所、幼儿园建筑设计规范 JGJ39-87（试行）第 3.1.7 条，托儿所、幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于 3 小时要求。方案三商业设计示范区设计设计愿景方案展示总体规划与分析Pt.D Master Plan规划方案D.04“时尚公园”开放的城市景观商业街以公园的景色，成为区域最夺目的风景。方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受入口标志性空间方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受沿街商业203、及入口方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受商业公园广场方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受社区入口与商业入口方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受公园商业界面方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受丰富的商业内街情景方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受内街展览主题广场方案三沈阳华润普利204、司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业感受漫步公园商业区方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业策略商业价值最大化01高效的流线组织02丰富的业态规划03增加商业延伸空间04商业兼容性分析05空间句法应用分析06挖掘广告与营销价值04设计关键词：均好性、单动线、双首层：创造价值最大化。方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业策略A：充分利用沿街价值，提高商业建筑密度；B：形体变化形成丰富延伸空间，增加溢价；B：呼应地铁出与公交车205、站，设置商业街区主入口；C：考虑人行 300M 范围进行设置街区，保证商业价值。01 商业价值最大化商业基底面积1-1 地块 16500 商业基底面积1-1 地块 11300 300M400M底层商业价值最大LESTLESSMOST PROFITABLE方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案有效引入地铁人流货运出入口高效引入城市人流未来若有站台利于人流引入标识性主入口吸引人流商业策略沿街商业流线商业内街流线商业出入口地铁公交出口货运出入口商业节点A：出入口设置有效引入地铁与公交人流；B：沿街出入口设置标识性吸引城市人流；C：主次出入206、口间距控制在 60-80M 间，商业开放化吸引人流。02 高效的交通组织人行内街示意60M60M80M80M80M控制出入口距离地 铁 出 入 口公交站商业入口商业主入口商业入口商业入口公交站商业主入口方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业策略A：地铁周边出入口设置开放广场将人流引上；B：设置地铁与室内垂直连接系统，将人流引至上层。02 有效的公共系统衔接地铁 1 号线地 铁 出 入 口公交站地 下 超 市地下商业流线商业内街流线地铁 1 号线地下通道地铁站出入口将地铁人流引至地面方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt207、.D Master Plan规划方案商业策略A：将餐饮与零售配套等分布街区，形成复合业态环境；B：利用体验与娱乐性的业态放于街区尽端拉动人流。03 丰富的业态规划餐饮类：时尚文化餐饮配套类：便利店、美容美发零售类：主力店、大众零售娱乐类：KTV、电影院等体验类：儿童教育培训、乐园方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业策略A：结合步行街主题空间与业态设置广告位；B：结合褐石建筑立面，充分考虑广告位设置。04 丰富的业态规划特色餐饮广告位A.D.for Special Restaurant餐饮展示面A.D.for Restaurant儿童产208、业展示面A.D.for Childrens 商业零售展示面A.D.for Commercial&RetailIMAX 广告位A.D.for IMAXIMAX主力店为主零售主题为主零售主题为主儿童主题为主电影主题为主餐饮为主方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业策略A：开放的姿态面对城市人流，营造公园般的空间，带给消费人群舒适的购物体验；B：设置多的平台空间和延伸空间，增加商业溢价。05 增加商业延伸空间屋顶步道屋顶餐厅林荫步道屋顶步道屋顶餐厅林荫步道方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Pl209、an规划方案商业策略销售业态中远期可进行销售自持业态A：持有物业短期内聚集人气，中远期可进行销售；B：商业街可开启封闭满足对北方气候的兼容性。营造-20室外、0-10內廊、20室内的三级空间。06 商业模式的兼容性开启时候封闭时候方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案07 空间句法本案应用分析商业策略普通设计模型本案合理设计模型四维评分普通设计模式本案设计模式出入口设置-（1）+（5）动线组织-（2）+（5）业态规划-（2）+（5）界面品质0（3）+（5）吸引力指数0.31.23人流量增长5%51%本案经过合理的设计，四维的评分得出210、吸引力指数和人流量增长分值较高方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业二层平面商业一层平面方案三设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业四层平面商业三层平面方案三沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.D Master Plan规划方案商业平面商业四层平面方案三示范区设计设计愿景方案展示总体规划与分析商业设计Pt.D Master Plan规划方案D.05Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计新古典211、，复古和潮流的完美结合Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计50M10M0100M25MN代建学校用地 养老院用地面积：52018.99 容积率1.5 商业4%一期 1-2#地块用地面积：98878.66 容积率2.4 商业10%地块划分示意图：建筑面积：78028.485商业面积3121变电站 高压塔 建筑面积：237308.784商业面积23730.87若项目一期建设 1-1#地块，则示范区选址于 A 区域；若项目一期建设 1-2#地块，则示范区选址于 B 区域。我们建议一期建设 1-1#地块，示范区选址昆明湖路与沧海路交叉口212、，具有以下优势：1、昭示性和便捷性：示范区近地铁站、公交站，方便主要区域客户到达；2、景观资源：示范区南侧为公园用地，提供较好的景观环境；3、循环使用：结合商业街永久性的建设，可供整个项目销售周期内循环使用；4、不干扰施工：示范区区域内无地下室设计，在很大程度上加快施工进度；5、循环使用：结合商业街永久性的建设，可供整个项目销售周期内循环使用；6、不影响施工：示范区相对独立，不影响后期施工；7、市政管线：该区域内市政管线情况较好，易整实；8、实体样板房：临近洋房区域，可用洋房做实体样板房；AB1-1#地块1-2#地块2#地块公交车站张士地铁站Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区213、设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计主题广场风情商业街时尚商业街入口广场空间轴情感轴生态轴入口广场Courtyard landscapeCentral landscapeEntrance squareEntrance squareSpace AxisEmotion AxisEcological AxisFashion Commercial StreetStyle commercial streetTheme square院落景观中心景观空间轴Space Axis生态轴Ecological Axis情感轴Emotion AxisPt.E Master Plan规划方案方案三示范区设214、计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计咖啡厅coffee儿童娱乐Entertainment便利店Convenience鲜果店fruit有机蔬菜vegetable景观示范区 demonstration area风情商业街Style street示范区围挡标段范围标段范围宠物用品美容体验杂 货 铺先锋书店时 装 店有机蔬菜咖 啡儿童娱乐鲜 花 店便 利 店销售中心时尚商业街风情商业街标段功能配套杂 货 铺有机蔬菜咖 啡儿童娱乐鲜 花 店便 利 店销售中心风情商业街标段功能配套时尚商业街Fashion Street西餐厅Western 美容体验Cosmetology 先锋书店Booksto215、re高层临时样板房洋房实体样板房餐饮餐饮临时停车区临时停车洋房实体样板房entity model room高层临时样板房t e m p o r a r y model room销售中心Sales center餐饮Restaurant餐饮RestaurantPt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计地铁出入口地铁出入口公交车站1 临时停车区4 入口广场4 入口广场5 商业街6 时尚商业街7 销售中心8 商业主题广场9 风情商业街10 社区入口广场11 社区大堂12 中心景观13 景观节点14 院落景观15 洋房样板房16 高层样板房2 216、地铁出入口3 公交车站1 临时停车区4 入口广场5 商业街7 销售中心8 商业主题广场9 风情商业街10 社区入口广场11 社区大堂12 中心景观13 景观节点14 院落景观15 洋房样板房16 高层样板房2 地铁出入口标段流线标段流线1487临时停车区临时停车临时停车3456910111213141415162Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概217、念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司218、通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计21345场景营造14523主题展板：注重整体氛围的提前展示销售道旗：结合道路展示道路局部改造：接引客户前区道路绿化界面：整合道路景观前区广场：提升示范区品质Pt.E Master Plan规划方案方案三示范区设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计方案三示范区平面【方 案 三 视 频 展 示 】Pt.DPt.E【方案四】方案四设计愿景方案展示总体规划与分析Pt.E Master Plan规划方案E.01【大都会】后现代古典街区营造后现代古典主义主张重219、新恢复被遗忘的古典主义传统立足于古典传统，吸收古典主义要素用古典传统的符号来装饰现代建筑，并用现代的方法组合传统的部件1.装饰主义：应用古典的元素和符号对建筑进行装饰，借鉴历史遗产作为新建筑设计的参考；应用传统的古罗马拱卷和古罗马搭司干柱式2.隐喻主义：用象征主义的手法暗示建筑的内容或表达某种艺术意境；古罗马传统庭院：“没有屋顶的客厅”3.文脉主义：建筑要求与环境有机结合，要成为建筑群中的一个有机组成部分，并具有当地居民的生活气息融合当地居民生活愿景打造后现代古典主义富有人情味的有机社区方案四方案展示总体规划与分析设计愿景Pt.E Master Plan规划方案E.02方案四沈阳华润普利司通项220、目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案方案展示a方案四总体规划与分析设计愿景方案展示Pt.E Master Plan规划方案E.03总平面方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案经济技术指标1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m164661.8998878.6652018.99438007.97m302837.05m98243.59m2.202.401.50362256.16m237308.78m78028.49m362256.16237308.7878028.4221、9总建筑面积438007.97302837.0598243.59其中住宅建筑面积324289.02m其中住宅建筑面积212360.69m其中住宅建筑面积74506.71m地上计容建筑面积362256.16237308.7878028.49居住建筑面积326030.54213577.9174907.35高层住宅221339.02182880.6949806.7136225.62m23730.88m3121.14m洋房102950.0029480.0024700.00其中住宅底商3500.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业0.00m住宅配套1741.521217.21400.63自持商222、业32725.62m自持商业16530.88m集中商业0.00m商业建筑面积36225.6223730.883121.14住宅底商3500.007200.000.003680.00m16980.00m0.00m自持商业32725.6216530.880.00其中3680.00m其中1980.00m其中0.00m商业比例10%10%4%15000.00m3680.0016980.000.00（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中46371.81m#其中35248.27m#其中11015.11m#72071.8148548.2720215.110.00m0.00m0.00m高层区地库46371.813223、5248.2711015.11洋房区地库11000.005600.003800.00容积率2.20容积率2.40容积率1.50洋房地下室14700.007700.005400.00建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.2226561891686地面1062756274地下15941135412其中住宅2504辆其中住宅1792辆其中住宅673辆28502058706798057621977规划净用地面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积方案四沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标容积率地上不计容建筑面积地下建筑面积机动车停车位居住户数居住人数方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案224、设计Pt.E Master Plan规划方案经济技术指标1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m438007.97m362256.16m237308.78m78028.49m其中326030.54m其中213577.91m其中74907.35m其中住宅建筑面积324289.02m配套建筑面积1741.52m配套建筑面积1217.21m配套建筑面积400.63m居住建筑面积高层住宅221339.02182880.6949806.7136225.62m23730.88m3121.14m洋房102950.0029480.0024700.00其中住宅底商225、3500.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业0.00m住宅配套1741.521217.21400.63自持商业32725.62m自持商业16530.88m集中商业0.00m住宅底商3500.007200.000.003680.00m自持商业32725.6216530.880.00其中3680.00m其中商业比例10%10%4%15000.00m3680.0016980.000.0072071.81m48548.27m20215.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中46371.81m#其中35248.27m#其中11015.11m#11000.00m5600.00m3800.00226、m14700.00m0.00m0.00m0.00m0.00m容积率2.20洋房地下室14700.007700.005400.00建筑密度0.30居住户数2850户居住户数2058户居住户数706户居住人数7980人居住人数5762人居住人数1977人地面10627562742656辆1891辆686辆其中住宅2504辆配套商业145辆0.40车位/10028502058706幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1062辆其中地面停车756辆其中地面停车274辆地下停车1594辆地下停车1135辆地下停车412辆60%60%60%产品产品产品居住户数居住人数40%40%40%机动车停车位机227、动车停车位49200.002.8人/户商业地库商业地库商业地库地下建筑面积地下商业洋房地下室25700洋房区地库高层区地库1288高层区地库979高层区地库306初级中学建筑面积地上不计容建筑面积地下建筑面积36地上不计容建筑面积幼儿园建筑面积商业建筑面积10%居住建筑面积90%居住建筑面积90%居住建筑面积96%容积率地上计容建筑面积地上计容建筑面积地上计容建筑面积规划净用地面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积方案四沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标规划净用地面积1-1#地块1-2#地块2#地块164661.89m98878.66m52018.99m302837228、.05m237308.78m78028.49m其中326030.54m其中213577.91m其中74907.35m其中住宅建筑面积212360.69m配套建筑面积1217.21m配套建筑面积400.63m居住建筑面积高层住宅221339.02182880.6949806.7136225.62m23730.88m3121.14m洋房102950.0029480.0024700.00其中住宅底商3500.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业0.00m住宅配套1741.521217.21400.63自持商业32725.62m自持商业16530.88m集中商业0.00m住宅底商3500.0229、07200.000.003680.00m16980.00mm其中1980.00m其中商业比例10%10%4%15000.00m3680.0016980.000.0072071.81m48548.27m20215.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中46371.81m#其中35248.27m#其中11015.11m#m5600.00m3800.00m7700.00mm0.00m0.00m0.00m0.00m容积率2.40洋房地下室14700.007700.005400.00建筑密度0.30建筑密度0.28居住户数2850户居住户数2058户居住户数706户居住人数7980人居住人数5762人230、居住人数1977人地面10627562742656辆1891辆686辆其中住宅1792辆配套商业95辆0.40车位/10028502058706幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1062辆其中地面停车756辆其中地面停车274辆地下停车1594辆地下停车1135辆地下停车412辆积个数住宅层数单元面积栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数#4269152327456312227459062754032421117602352044#22660843182521562276210637260324211231、24202484044#226457629152104228476062856033622641601416052#2266084212168104228644063864033622657201572052#22849287344963922284760002111760000#22865527458643922287000002112640000#2295104002284760002274320312960162#2296786002287000002276480319440162#4279504000225.543351433551#2276858000225.558651586551232、#228.55130420520228226.5450500#228.57239428956228226.5609500#2285040210080112227.5467500#2287112214224112227.5632500#227.5484000427.5935000#227.5643500227.5632500#228.55016002264420417680208#228.56669001262730410920104#229.55192001262990411960104#229.5690300小计221168#小计182760#小计5064051615871102950568233、1822294801761819247001521527101421222044121938小计102950710小计29480220小计24700190合计324118#合计212240#合计75340706差值-171.02差值-120.69差值833.29高层221339.02高层182880.69高层49806.71产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数85#46%104454%0.8835.28543%91950%0.8735.2735.28541%25850%0.8206.410500%00%1.0010234、56%1046%1.01041050%00%1.00115#32%54828%1.054811551%81544%1.081581511521%9619%1.096125#22%34018%1.03401250%00%1.0012538%16231%1.0162比例#100%1932100%1723比例100%1838100%16541550.2比例100%516100%464.4100-1505681.0568100-1501761.0176176100-1501521.01521501421.5213150441.56666150381.557小计710781小计220242242小计19235、0209合计26422504合计205818961792.2合计706673人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数#8.5生/百户242.251.53.631481.96总户数8.5生/百户174.931.52.62889.91总人数#30座/千人239.40位/100师 3.591675.80总人数30座/千人172.87位/100师 2.591210.10类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务#15/百户社区服务15/百户社区服务15/百户物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）物236、业管理0.003总建筑面积（150）合计#合计合计托幼#171060/百户1.54206.30托幼1234.860/百户1.52103.15托幼060/百户1.5合计#车位/100师生合计车位/100师生合计车位/100师生T4115+85*4+115（首层商业）#T6115+85*4+115配套指标配套指标配套指标幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标#T4（拼）115+85*2+105#1300高层住宅高层住宅高层住宅洋房洋房洋房110+125+135+145+151340洋房11.4面宽5110+125+135+145+15洋房11.4面宽57101450洋房11.4面宽5237、#115+85*2+115（拼）#T4115+85*2+1154180#T4115+85*2+115#9880#125+85*2+125T6115+85*4+115#T4115+85*2+115#125+85*4+125125+85*2+125T6T4125+85*2+1254400#60%60%60%产品产品产品居住户数居住人数40%40%40%机动车停车位机动车停车位机动车停车位机动车停车位49200.0028000.0011500.002.8人/户2.8人/户2.8人/户商业地库商业地库商业地库地下建筑面积地下商业地下商业地下商业洋房地下室25700洋房地下室13300洋房地下室9200238、洋房区地库洋房区地库洋房区地库高层区地库1288高层区地库979初级中学建筑面积地下建筑面积36地下建筑面积36地上不计容建筑面积地上不计容建筑面积地上不计容建筑面积幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积商业建筑面积10%商业建筑面积10%商业建筑面积4%居住建筑面积90%居住建筑面积90%居住建筑面积96%容积率地上计容建筑面积地上计容建筑面积地上计容建筑面积规划净用地面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积方案四沈阳华润 普利司通项目 整体经济技术指标1-1#地块 经济技术指标1-2#地块 经济技术指标2#地块 经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积1-1#地块1-2#地块2#地块1646239、61.89m98878.66m52018.99m98243.59m78028.49m其中326030.54m其中213577.91m其中74907.35m其中住宅建筑面积74506.71m配套建筑面积400.63m高层住宅221339.02182880.6949806.7136225.62m23730.88m3121.14m洋房102950.0029480.0024700.00其中住宅底商3500.00m其中住宅底商7200.00m其中沿街商业0.00m住宅配套1741.521217.21400.63自持商业32725.62m自持商业16530.88m集中商业0.00m住宅底商3500.007240、200.000.003680.00m16980.00m0.00mm其中0.00m3680.0016980.000.0072071.81m48548.27m20215.11m（幼儿园）（幼儿园+初级中学）其中46371.81m#其中35248.27m#其中11015.11m#m5600.00m3800.00m5400.00mm0.00m0.00m0.00m容积率1.50洋房地下室14700.007700.005400.00建筑密度0.30建筑密度0.28建筑密度0.22居住户数2850户居住户数2058户居住户数706户居住人数7980人居住人数5762人居住人数1977人地面106275627241、42656辆1891辆686辆其中住宅673辆配套商业12辆0.40车位/100幼儿园7辆幼儿园4辆幼儿园0辆其中地面停车1062辆其中地面停车756辆其中地面停车274辆地下停车1594辆地下停车1135辆地下停车412辆积个数住宅层数单元面积栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数积 个数住宅层数单元面积 栋面积 数量面积合计户数#4269152327456312227459062754032421117602352044#2266084318252156227621063726032421124202484044#22645762915210422847242、6062856033622641601416052#2266084212168104228644063864033622657201572052#22849287344963922284760002111760000#22865527458643922287000002112640000#2295104002284760002274320312960162#2296786002287000002276480319440162#4279504000225.543351433551#2276858000225.558651586551#228.55130420520228226.5450500#2243、28.57239428956228226.5609500#2285040210080112227.5467500#2287112214224112227.5632500#227.5484000427.5935000#227.5643500227.5632500#228.55016002264420417680208#228.56669001262730410920104#229.55192001262990411960104#229.5690300小计221168#小计182760#小计506405161587110295056818222948017618192470015215271014244、21222044121938小计102950710小计29480220小计24700190合计324118#合计212240#合计75340706差值-171.02差值-120.69差值833.29高层221339.02高层182880.69高层49806.71产品面积 比例户数比例车位系数车位数产品面积 比例户数比例车位系数 车位数车位数产品面积 比例户数比例车位系数车位数85#46%104454%0.8835.28543%91950%0.8735.2735.28541%25850%0.8206.410500%00%1.001056%1046%1.01041050%00%1.00115#32245、%54828%1.054811551%81544%1.081581511521%9619%1.096125#22%34018%1.03401250%00%1.0012538%16231%1.0162比例#100%1932100%1723比例100%1838100%16541550.2比例100%516100%464.4100-1505681.0568100-1501761.0176176100-1501521.01521501421.5213150441.56666150381.557小计710781小计220242242小计190209合计26422504合计205818961792.2合计246、706673人数车位系数 车位用地人数车位系数 车位用地总户数#8.5生/百户242.251.53.631481.96总户数8.5生/百户174.931.52.62889.91总人数#30座/千人239.40位/100师 3.591675.80总人数30座/千人172.87位/100师 2.591210.10类别面积指标单位车位系数 人数车位类别面积指标单位车位系数车位类别面积指标单位车位系数车位社区服务#15/百户社区服务15/百户社区服务15/百户物业管理#0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）物业管理0.003总建筑面积（150）合计#合计合计托幼#1710247、60/百户1.54206.30托幼1234.860/百户1.52103.15托幼060/百户1.5合计#车位/100师生合计车位/100师生合计车位/100师生T4115+85*4+115（首层商业）#T6115+85*4+115配套指标配套指标配套指标幼儿园指标住宅指标千人指标幼儿园指标住宅指标千人指标#T4（拼）115+85*2+105#1300高层住宅高层住宅高层住宅洋房洋房洋房110+125+135+145+151340洋房11.4面宽5110+125+135+145+15洋房11.4面宽57101450洋房11.4面宽5#115+85*2+115（拼）#T4115+85*2+1154248、180#T4115+85*2+115#9880#125+85*2+125T6115+85*4+115#T4115+85*2+115#125+85*4+125125+85*2+125T6T4125+85*2+1254400#60%60%60%产品产品产品居住户数居住人数40%40%40%机动车停车位11500.002.8人/户商业地库地下商业洋房地下室9200洋房区地库高层区地库306地下建筑面积36地上不计容建筑面积幼儿园建筑面积商业建筑面积4%居住建筑面积96%地上计容建筑面积总建筑面积2#地块 经济技术指标规划净用地面积方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Mast249、er Plan规划方案总平面（无二期）方案四设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案规划结构分析社区组团上北区 Up-North上西区Up-West中央西区 Central-West下西区 Down-West南西区 South-West南区 South南东区 South-East中央东区 Central-East上东区 Up-East组团轴线中心节点以全球六大板块为社区组团进行命名，洋房以春夏秋冬进行组团命名，形成 6 个组团的褐石风情社区结构及1 个商业街区。中央西区Central-West下西区Down-West南西区South-Wes250、t上西区Up-West上北区Up-North中央东区Central-East上东区Up-East下北区Down-South南东区South-East南区SouthCentral Street方案四设计愿景沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案商业中学幼儿园社区大堂/会所85 户型户数：户数占比：1-1#104446%1-1#00%1-1#54832%1-1#34022%1-2#91943%1-2#1046%1-2#81551%1-2#00%2#25841%2#00%2#9621%2#16238%105 户型总面积：户数占比：115 户型总面积：户251、数占比：125 户型总面积：户数占比：110-155 洋房方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案交通流线分析人行出入口车行出入口幼儿园出入口中学出入口人行流线车行流线组团流线人行出入口人行出入口人行出入口车行出入口车行出入口车行出入口人行出入口幼儿园出入口人行出入口人行出入口车行出入口车行出入口人行出入口组团流线方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案社区景观分析景观节点商业景观节点景观轴线商业轴线以垂直与曲折景观主轴串联整个社区结构，配以商业风情轴与节点控制，营造良好景观视线。景观轴景观252、轴风情轴方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案视线分析景观节点高层住宅景观主轴景观视线景观轴景观轴viewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewviewview方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案配套分析社区服务用房物业管理用房养老院社区大253、堂/会所配套商业中学幼儿园方案四沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.E Master Plan规划方案日照分析根据沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定（沈阳市人民政府令 64 号），第二十五条，新建高层住宅或高层与多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日 1 小时。6 小时4 小时2 小时5 小时3 小时1 小时1-1 期地块幼儿园1-2 期地块幼儿园根据 托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87（试行）第 3.1.7 条，托儿所、幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于 3 小时要求。Pt.E【方 案 四 视 频 展 示 】B-E254、方案回顾方案方案一【第十区】方案二【时代大道】方案三【MSTREET】方案四【大都会】总图主题经典褐石风格现代褐石风格新古典风格后现代古典风格特点高层南向两开间，主要朝向正南北南向两开间，主要朝向正南北南向两开间，主要朝向正南北南向两开间，朝向正南北及南偏东 44洋房南向 11.4M 面宽产品，朝向正南北及南偏东 44南向 11.4M 面宽产品，主要朝向南偏东 44南向 13.3M 面宽产品，朝向正南北南向 11.4M 面宽产品，朝向正南北及南偏东 44商业复合型商业【M-Street】沿街商业【风情商业街】复合型商业【M-Street】街区式商业指标高层建筑面积473662.07 46777255、5.05 517814.18 454026.42 洋房建筑面积137480 143360 98000 157130 商业建筑面积63077.64（其中自持 46656.5，销售 16421.14）63077.64（其中自持 44956.5 ,销售 18121.14）58396.76（其中自持 42175.62 ,销售 16221.14）63077.64（其中自持 49256.5 ,销售 13821.14）配套建筑面积3373.72 3380.74 3382.49 3359.36 Pt.F专项设计Pt.F Special Design专项设计01 社区营造篇空间层次社区生活F.01Pt.F Sp256、ecial Design专项设计01 社区营造专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计空间层次空间序列空间序列空间序列空间序列住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅公共空间公共空间公共空间公共空间半私密空间私密空间私密空间私密空间私密空间私密空间半私密空间公共空间公共-半私密-私密的空间层次从社区到家门，打造精致的空间序列注重公共到私密的各层级空间体验（以方案一为例）空间序列空间序列Pt.F Special Design专项设计01 社区营造专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计空间层次社区入口营造：精细化景观处理，合理处理人车流线，体现安全、尊贵的体验。社区大堂设计：城市和社257、区的第一界面。尊贵的社区大堂，彰显整个社区的格调。公共空间特色入口营造 加深第一印象 Pt.F Special Design专项设计01 社区营造专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计空间层次社区中心景观：将400米带状空间序列打造成满足不同活动的情境场所。半私密空间引入组团理念 社区即是大家 标示性组团景观：设计个性化入口标识，人性化空间尺度，提升业主心理认同。Pt.F Special Design专项设计01 社区营造专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计空间层次高层入户大堂：入户空间作为业主居住生活的一部分，强调品质感与亲切感。洋房入户庭院：庭院可以承载私密性活动258、与开放性活动的空间，强调舒适感。私密空间标示组团景观 入户精细设计 Pt.F Special Design专项设计01 社区营造专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计社区生活清幽淡雅，在学府风的诗意廊桥读书.亲朋相聚，在独特的会所里面娱乐.归家来往，在尊贵的社区入口穿行.外出相约在街区化的商业街.Pt.F Special Design专项设计02 风格选择篇风格意向风格选择F.02Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计褐石风格：浓郁的历史及人文气息，融合美国都市生活的集萃与经典，邂逅经典建筑的时尚与浪漫259、，自诞生之初，即已定位城市的中产阶级与富裕人士的置业趋向。Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计褐石风格：拥有人文熏陶、敏锐新知、乐于交流、自由随性的气质；褐石作为时光中历久弥新的经典，跨越百年的岁月长河，唤醒新一轮的人本需求。Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计新古典风格：古典简约 怀古浪漫 华贵典雅 时尚现代Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Art260、 Deco 风格：纵向构图 强调对称 高贵优雅 高耸挺拔Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计新亚洲风格：东西兼容 混搭风格 张弛有度 地域特色Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计当代芝加哥风格：简洁大方 强调竖向 现代美学 时尚前卫（右二图：合肥华润凯旋门实景照）Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计后现代古典（大都会）风格：精致典雅 装饰细部 历史厚重261、 空间意境 Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计法式风格：形体厚重 细部复杂 贵族气息 气势恢宏Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇风格意向沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计现代风格：时尚潮流 造型简洁 崇尚合理 时代简约Pt.F Special Design专项设计02 风格选择专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计风格选择基于客户对于风格的要求及考虑周边项目沈阳是一个历史悠久的城市也是一个时代紧紧相连的城市我们选择传统褐石风格、现代褐石风格新古典风格、后现代262、古典风格四种风格加以贴切的风格主题与建筑营造成为沈阳铁西区独树一帜的项目！03 地下室空间设计地库层高设计地库柱网设计地库细节营造地库大堂设计Pt.F Special Design专项设计F.0303 地下空间设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计地库层高设计地库层高设计：03 地下空间设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计地库柱网选择地库柱网选择：03 地下空间设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计地库柱网选择地库柱网选263、择：03 地下空间设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计地库细节营造车库入口设计：车库入口的空间感受及行车方向的指示清晰明确。03 地下空间设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计地库大堂设计双大堂设计：除了地面建筑的入户大堂外，地下车库的入户大堂温馨的光线、明亮的环境以及智能入户系统同样成为住户回家体验过程中的重要环节。04 成本控制篇住宅形态成本控制立面成本控制场地成本控制景观节能设计绿色节能控制Pt.F Special Design专项设计F.0404 成本控制专篇地库成本控264、制沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计住宅形态控制04 成本控制专篇地库成本控制沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计立面成本控制04 成本控制专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计立面成本控制高层标准层立面采用仿石漆材料，节约成本洋房立面采用红色面砖和真石漆，即彰显品质又节约成本立面造型打造高品味产品，减少线脚的使用以及对材料的控制，体现简约大气的气质。我们考虑从立面控制手法，在不影响建筑品质的前提下，通过方案设计和经验指导来265、控制成本。04 成本控制专篇地库成本控制沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计场地成本控制地下室处理SUNSHINE普通地下室做法挖土方量大，成本高，无法就地平衡场地抬高做法阳光地下室土方可以就地平衡，丰富地形，别墅区视野开阔，提高整个小区品质。我们选择!设计将住宅地块比商业抬高 1.5米，减少土方开挖量，可大幅降低成本的同时，削弱干扰，开阔了视线，从而保证住宅区居住的品质。场地抬高我们考虑从调高建筑场地的手法，在不影响建筑品质的前提下，通过方案设计和经验指导来控制成本。04 成本控制专篇地库成本控制沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方266、案设计Pt.F Special Design专项设计景观成本控制04 成本控制专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计绿色节能设计屋顶绿化 屋顶绿化不但降温隔热效果优良，而且能美化环境、净化空气、改善局部小气候，还能丰富城市的俯仰景观，能补偿建筑物占用的绿化地面，大大提高了城市的绿化覆盖率泛会所通过建设不同功能与服务内容、规模、特色的集中性公共服务空间，减少污染排放其他方面选用节能，环保，高效的材料遮阳通过建筑遮阳手段，避免室内因阳光直射导致的室内过热现象，有效节能排水处理引入中水系统，对水资源进行合理的开发及使用，避免浪费绿色节能设计通267、过屋顶绿化，遮阳，污水处理等手段最大限度的节能，节水，节地，节材，保护环境和减少资源，为人们提供健康，舒适，高效的使用空间。05 配套篇中学设计幼儿园设计Pt.F Special Design专项设计F.0505 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计雕塑感设计概念：人文红砖 大景观中学05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计a05 配套专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计中学设计05 配268、套专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计中学设计“我们的学校”云海路燕塞湖街高年级教室操 场行政风雨操场辅助办公门厅连廊实 验 教 室图 书 馆音乐室食 堂核心筒低年级教室05 配套专篇沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计中学设计云海路燕塞湖街“我们的学校”学校入口学生流线车行流线教师流线05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计气氛营造设计概念：简洁现代 童趣幼儿园05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项269、目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计a“12 班幼儿园”05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计“12 班幼儿园”教室教室门厅辅助辅助会议室食堂活动场地幼儿园入口云海路入口流线水平流线活动场地垂直流线05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计a“6 班幼儿园”05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利270、司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计05 配套专篇幼儿园设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计“6 班幼儿园”教室教室会议办公及辅助门厅及连廊活动场地沧海路商业内街入口流线垂直流线活动场地活动场地06 住宅产品产品设计Pt.F Special Design专项设计F.06Pt.F Special Design专项设计06 住宅产品专篇住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计超越竞品提高产品的溢价铁西都市的“轻奢”让“家”成为城市中的港湾06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一271、期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型产品意向06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型高层户型组合特点特点：1.布局紧凑，减少面积浪费2.前室分别设置，适应性强3.套型南北通透4.形体系数较低，有利于节能一梯四户（包括拼接套）一梯六户高层户型11511585858585115105858512512585858585858512512506 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型高层户型优势更大更长的入户272、玄关具有储藏空间的观景阳台85 套型高层户型本案产品主要竞品06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型115 套型卫生间干湿分离，增加卧室到客厅的过渡玄关具有储藏空间的观景阳台本案产品主要竞品高层户型亮点06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型高层户型105 套型卫生间干湿分离，增加卧室到客厅的过渡玄关增加卧室到客厅的过渡玄关具有储藏空间的观景阳台高层户型亮点本案产品主要竞品06 住宅产品设计产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案273、设计Pt.F Special Design专项设计125 套型一梯四户一梯六户一梯四户拼接高层户型亮点本案特别产品卫生间干湿分离，增加卧室到客厅的过渡玄关增加卧室到客厅的过渡玄关主卧配有宽敞的衣帽间具有储藏空间的观景阳台端头的观景阳台06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型1.增加产品区间差异性2.形成景观退台，普通洋房2.不同的入户方式和赠送方式 1、方式二、125125125135135135135135135135135145155155155155145145145115115115洋房户型提升溢价的策略12274、513514514515515511506 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型 产品策略多种面宽区间的选择11.4M 开间13.3M 开间13.3M11.4M06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型洋房优势分析宽客厅可以改造为多功能客厅增加储藏室本案产品主要竞品06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案275、设计Pt.F Special Design专项设计高层户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计高层户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划276、及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面06 住宅产品设计沈阳华润普利司通项目一期概念规划及单体方案设计Pt.F Special Design专项设计洋房户型平面THE END .THANKS!