1、前言尊敬的业主：欢迎你入住水晶郦城！谨此，浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司的全体同仁，向你表示最诚挚的敬意，并向你郑重承诺:我们将重视你的每一个需求，重视你的每一项投诉，随时欢迎你对我们的服务提出宝贵意见和建议！尊敬的 业主，为了给你提供高效、便捷、舒适、温馨的 酒店式前台服务和管家式物业服务相结合的舒适服务，我们编写了这本业主手册，希望能对你有所帮助。通过本手册，你可以更清晰地知晓你所拥有的物业特性和服务内容，了解水晶郦城物业的使用方法和注意事项，明晰你所拥有的权利和义务。本手册以水晶郦城业主临时公约、前期物业管理服务协议及相关的法律、法规为依据，敬请所有业主共同遵守。本手册中的 内容如与2、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约及相关法律、法规相抵触，则以商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约及相关的法律、法规为准。尊敬的业主，“真诚、善意、精致、完美”是每一位绿城人追奉的工作信条，水晶郦城舒适的环境不但需要我们绿城员工全力营造，更离不开你的悉心呵护。我们期待与你一起共同努力，营造高品位的办公、居住氛围。如果你有任何疑问或需要，均可致电24小时服务热线：总服务台热线：安防服务热线：我们将竭诚为你服务。在此，感谢你的理解、支持和配合！浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司二零零八年六月目录服务单位简介第一部分 辖区服务指南酒店式服务管家式服务基础服务成本价服务第3、二部分 物业服务指南公共服务项目公共服务相关事项周边配套设施公交线路常用电话号码相关费用的缴纳及缴费方式第三部分 物业使用守则定义共有部位、公共区域、共有设施设备使用须知专有部位、专有设施设备使用须知其他注意事项第四部分 紧急事件及预防措施火警停电水盗窃防风地震受伤第五部分中华人民共和国物业管理条例结束语服务单位简介浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年，隶属于绿城控股集团，为浙江省家具有国家一级资质的物管企业，中国物业管理协会常务理事单位、杭州市物业管理协会副会长单位，1999年公司通过ISO9002质量绍兴、嘉兴、舟山等地设有34个分子公司，下辖电梯、咨询等7家专4、业公司、公司接管、咨询楼盘面积达3000万平方米。浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司成立于2004年，现有员工400余人，公司设有综合管理部、企业发展部、质量管理部、工程管理部等部门。目前管理和顾问咨询的物业建设面积已超过100万平方米，管理的物业类型有：高档公寓、商务楼、别墅等，同时向多个高档物业提供专业化服务；顾问咨询服务已拓展到株洲、益阳、怀化、宁乡等市县。公司受开发商委托，将按照前期物业管理服务协议、业主临时公约（以下简称公约）和相关法律法规的规定为你提供高品质的物业服务。水晶郦城物业服务中心水晶郦城物业服务中心（以下简称服务中心）为浙江绿城物业管理有5、限公司湖南分公司在 水晶郦城派驻的物业服务机构。服务中心积聚了一批具有多年公寓、写字楼服务经验及酒店管理经验的优秀人才，将秉承“真诚、善意、精致、完美”的理念，为你提供尊贵、体贴、周到、舒适的物业服务，并具体承担公共安全、维修、保洁、绿化等物业服务职能。我们乐意在工作中接受你的批评和监督，真诚采纳有利于水晶郦城管理服务的各项合理化建议。辖区服务指南水晶郦城的物业服务，致力于提供高端服务，我们将建立由酒店式前台服务和管家式物业服务相融合的“舒适工作、生活物业服务体系”，突出完善、细腻、贴心的服务，彰显高档产品的尊崇。通过设立总服务台、片区管家、商务中心，为业主和使用人（以下简称住户）提供接待、菜6、单式房屋清洁、秘书、邮政、代收代缴、票务预定等诸项服务，水晶郦城将让你全面感受星级酒店式服务的尊荣和贴心照顾的舒适。酒店式服务高贵典雅的接待前厅，式全体住户尊贵身份的体现，总服务台工作人员的热情迎接，给你以入住辖区的尊贵和温馨，并为你提供菜单式房屋清洁、商务服务等诸项服务，满足你的个性需求，彰显你的尊贵气质。水晶郦城接待前厅设有服务处，为你无偿提供以下服务：出租车代叫服务为你提供出租车叫服务。鲜花、植物租摆服务为你联系专业公司提供鲜花、植物租摆服务。留言服务电话及访客留言转告。水电费代收代缴服务你可在每月的规定期限内委托服务中心代缴水电费。雨伞借用服务总服务台备有雨伞，供你临时借用。失物招领服7、务总服务台对公共区域的遗失物品，统一登记管理。常用电话查询服务火车、汽车、飞机时刻表查询为你提供火车、汽车、飞机时刻表的查询。邮政签收为你提供邮件、快递等委托签收服务。总服务台亦为你有偿提供以下服务：菜单式房屋清洁服务你可以根据需求选择室内清洁服务。户内设备维修服务为你提供各类户类部分设备的维修服务。送水服务为你提供品牌桶装水送水服务。商务服务为你提供收发传真、打字、复印等商务服务。管家式服务一位哲人曾经说过：家是三毛？家是婴儿的摇篮，青年的婚床，老人的躺椅。是的，无论时代如何发展，历史怎样演绎，家总式温馨、亲情和美好的象征。希望在你的支持下，通过我们的努力，水晶郦城能够成为你理想的工作、生活8、场所，成为你生命中一道洵丽的风景。在你外出或房屋空光时，服务中心可接受你的委托代管房屋，亦可视你的需求联系专业公司代为办理房屋的租赁、转让等诸项手续，还可以提供你的需要代你接待来访人员，让你从琐事中解脱出来，更好地享受生活。房屋代管服务在你外出或房屋空关时，你可以委托服务中心管家代为照看房屋，服务中心将提供你的需求提供定时巡查、定期通风、清洁维护等服务。代理房屋租赁在你的授权下，服务中心管家可以为你联系专业公司打理房屋租赁事宜，包括租赁协议、收租及租赁期间租户提出的需要你解决的事宜。代理房屋转让在你的授权下，服务中心管家可以为你联系专业公司打理房屋转让事宜，为你打理转让协议、房屋过户、按揭手续9、房款缴纳、交房等相关事宜。访客接待在你外出或工作时，你可以委托服务中心管家根据访客人数、国籍、接待规格代为接待你的来访人员。小区文化活动组织与服务根据项目住户的需求，结合小区实际组织展开小区文化活动例如：组织举办各种主题的沙龙或聚会；组织有针对性或专题的旅游活动；组织各种庆典活动。基础服务代收代缴有线电视收视费、电话费等代办电话开通受理业务代订送生日蛋糕和花篮代办报刊订阅和收发代办暂住证代联系白蚁防治所进行白蚁防治（防治费用由业主支付）代为业主联系购买灭火器代订饮用水物业咨询服务成本价服务住户专有部位、专有设备的维修和安装更换灯管、灯泡维修、更换门锁空调清洁维修及零部件更换住户专有部位下水道10、疏通服务小型热水器、抽油烟机拆装音响线路布置室内供电线路维修维修更换水表挂镜、相框更换玻璃玻璃开孔维修、安装自来水管、水阀及软管维修、安装水盆、水箱配件维修、安装浴缸维修、安装晾衣架安装窗帘、纱窗物业服务指南物业管理是业主（前期为开发商）通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按物业管理服务协议约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据水晶郦城前期物业管理服务协议，我们提请您关注以下物业服务内容和管理要求：公共服务项目安全保卫服务协助公安部门维护物业服务区域内的公共秩序，进行安全防范；物业服务区域内24小时巡逻执勤；义务消防；物定服11、务区域内车辆交通管理服务；消防设施、设备定期检查及维护；重点部位24小时安保监控。保洁绿化服务共有设施、共有部位保洁；生活垃圾收集和清运；消灭“四害”；确保共有雨、污水排放管道及公共雨、污水井处于正常的可排放状态；公共绿地养护、共的部位绿化保养更换服务。共有部位、共有设施设备的使用管理和维修、养护服务对共有部位、共有设施设备进行日常管理和维修养护；及时维修或更新损坏的共有部位、共有设施设备；确保项目内正常供电、供水（水电部门因故暂停供应除外）；确保共有设施设备。如：水泵、电梯等能按规定的时间正常运行；提供大厦报警系统服务。物业装饰、装修管理按照装饰装修有关规定和公约的有关要求，进行装饰装修管理12、。物业档案资料管理建立业主档案、共有设施设备档案、工程技术资料挡案等必要的物业档案。公共服务相关事项安全服务范围协助服务中心根据物业服务的有关规定和物业服务协议约定提供保安服务，以维护水晶郦城正常的工作、生活秩序，该服务仅才水晶郦城共有部位、公共区域进行防范性巡视、值守。注意公共安全请勿从事容易危及他人人身和财产安全的行为。如因此而造成他人人身伤害或财产损失，须由行为人承担责任。对无行为能力或限制行为能力人的保护住户应对其所监护的无行为能力或限制行为能力人，尤其中学龄前的儿童实施保护，不宜让其独自留守户内或在公共区域、共有部位玩耍，以免发生意外。意外、偷盗、可疑可件等到的防范如目击上述任何事件13、发生或发现水晶郦城内有任何可能影响公众安全的情况，请立即告知服务中心。长期离开住所住户如长期离开住所，请到服务中心登记，留下通讯地址和联络方法，以便服务中心送达有关通知、函件等。同时关闭户内门窗，水，电总阀，确保安全。紧急联络方式业主在办理入伙手续时，请认真填妥业主资料登记表上的各项内容，并提供2个24小时开通的联络方式，以便发生紧急情况及时取得联系。如通讯号码发生变更，须及时通知服务中心，如因通讯不畅而造成的后果，服务中心将不予承担。非业主住户同此办理手续。保洁服务范围水晶郦城共有部位，共有设施的清洁由服务中心负责完成。户内专有部位的清洁由住户自行负责。如有需要，服务中心可提供菜单式房屋清洁14、服务。生活垃圾的处理项目内配备生活垃圾桶，请住户自觉将生活垃圾放到垃圾桶内。特别提醒；请不要将火种投入垃圾桶内，以免发生火情。大件废弃物的处理服务中心可代为处理大件的废弃物，请勿将之随意丢弃于共有部位。否则由此发生的额外清运费由相关住户承担。公共告示服务中心在水晶郦城指定地点设立公告栏，用于发布通知、告示等管理服务信息，谨请关注！书面通知、函件、单据服务中心向业主或物业使用人发出的书面通知、函件、单据等，将通过挂号信、邮件或专人送达。若需要采用其他通讯方式或通讯地址，请及时以书面形式告知服务中心。服务中心员工中心广场服务中心工作人员受聘于浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司。为了保障服务水准及管15、理效能，敬请各业主或物业使用人合作，避免未经服务中心许可而差使工作人员进行私人服务。服务中心禁止所有工作人员私自收受任何钱物。【周边配套设施】类别 单位 地址 服务热线酒店餐饮商业金融通讯邮政医疗美容休闲娱乐教育【公交线路】站点 线路 起止站点蔡锷路口（水晶郦城）【常用电话号码】火警： 119 宁乡自来水公司匪警： 110 宁乡房管局救护： 120 市民热线电话查询： 114 中国移动业务服务 10086电话故障： 112 中国联通业务服务 1001邮编查询： 184 中国工商银行 95588交通事故报警电话： 122 招商银行 95555汽车救助中心： 中国银行 95566工商管理局：中国农16、业银行95599物价管理： 中国建设银行 95533民政管理： 供电热线 95598供电管理： 长沙市黄花机场问询 4449500供水管理： 长沙市火车站问询 2296421城市管理： 长途汽车问询 环保管理： 东站：供电急修电话： 南站：宁乡县煤气公司： 老站：有线电视服务热线：以上信息的确认日期为2008年5月，如有变动，恕不另行通知。【相关费用的缴纳及缴费方式】缴付费用之责任根据您与我们签字的前期物业管理服务协议，您应按时足额支付物业服务费、共有设施设备能耗费及其它按规定需缴付之费用。相关费用标准物业服务费：物业服务费包括共有设施设备能耗费用。其他服务项目收费标准详见总服务台价目表。缴费17、方式物业服务费自开发商书面通知办理入伙手续之日的 次月起计算。为了您缴费方便，敬请您每6个月预缴一次。请您于第一个月的上旬通过到服务中心缴纳现金或存入服务中心指定银行账号的方式缴纳。缴费账号公司名称：浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司开户银行：工行五一路支行账号：1901001009201077461PART3物业使用守则为保障全体业主在水晶郦城的共同利益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全哈合理使用，我们根据业主临时公约和相关法律法规制定了本守则，所有住户须自觉遵守，共同营造温馨、舒适、和谐的居住环境。【定义】专有部位指一套房屋内部，由房屋产权人专有的室内办公区、卧室、客厅、厨房、卫生间、阳18、台及室内墙面等部位。专有设施设备指一套房屋内部，由房屋的房屋产权人专有的门窗、卫生洁具、家具用品、家电以及通向总水管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。共有部位、公共区域指物业服务区域内属全体业主、使用人共同使用的公共绿化、行车道、行人道、公共停车位、设备机房等部位。共有设施设备指物业服务区域内属全体业主共同使用的给排水系统、变配系统、公共照明系统、消防系统、安全监控系统、门禁系统等设施设备。【共有部位、公共区域、公有设施设备使用须知】屋面管理规定楼宇的屋面属该栋楼宇的公共部位，也是楼宇主体结构的组成部分。业主、住户不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，亦不可以私自占用屋面，堆放各类物品、安装独立19、设施或太阳能热水器等。为了安全起见，未经服务中心同意，任何住户请勿爬上楼宇屋面（屋顶花园除外）。外立面管理规定房屋外立面属整栋楼宇的公共部位，业主、住户不能私用或改变其形状、颜色，不得拆移或改造物业之任何外墙（包括墙体本身、外墙面装修、门窗及空调洞口等）。为了确保小区整体外观整齐美观，请勿在房屋外墙、外墙玻璃内外侧上安装晾衣架、花架、遮阳蓬、遮光帘、防盗栅栏、空调外机（开发商预留机位除外）以及广告标识等构筑物。 不得以重物碰撞或震动铝合金门窗引起窗周塞缝开裂和脱落。特别是写字楼及行政公馆北向幕墙窗，当窗户或窗周墙体及窗台板任一部位受到震动或冲击时，窗户四周塞缝可能开裂脱落，甚至窗户整体变形，其20、抗渗能力必然大幅度消弱。国际公寓阳台使用为确保国际公寓建筑外立面美观统一，切勿封闭阳台；禁止在阳台上架设独立天线和设置广告、招牌等。 阳台内不宜堆放过多物品，不得堆放垃圾废弃物。住户应经常清扫阳台，防止垃圾赌塞阳台地漏（一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以及因室内进水而带来的财产受损）。高空坠物极为危险，因此严禁住户向室外丢垃圾等任何物品。阳台、窗台等部位不要随意摆放盆景等物品，以免坠落。房屋结构的管理房屋承重墙、柱、梁、楼板、屋面等均严禁拆除或改动，不得颤自开窗、开洞或进行嵌入式装修。水、电、燃气计量表的管理所有业主未经许可，请勿颤自拆卸、改装、移动水、电燃气表具。若违反规定引21、发损害事故及造成损失，违规业主（住户）须承担相应的赔偿责任。特别提醒：因管道燃气安装在国际公寓各业主室内，请业主（住户）在进行室内装修时，在表具周围留出足够的空间以便今后的维护或更换，不得封闭燃气管道，以免发生安全事故。国际公寓可视对讲系统的使用和保护在物业交付时，为避免可视对讲室内装修时受损，暂不安装，在业主装修好入住时与物业公司联系，由服务中心给予安装调试。空调等大型设施的管理为确保产品品质不受影响，配合业主室内装修，业主在装修方案确定后，由物业管理单位审核后方可进行施工。特别提醒：国际公寓已预留空调室外机位的，请在购置空调前预先测量室外空调机位大小，在配置空调时应根据机位尺寸选择合适的机22、型，以免尺寸不合引致不必要的麻烦。 共有部位、公共区域占用写字楼、行政公馆、国际公寓公共部位（如大堂、公共走廊、楼梯、门厅等部位）已由开发商统一装修。为保持各物业的美观统一，业主住户在进行二次装修时不得拆改原有装修。特别提醒：请住户不要在公共部位私自堆放杂物、停放车辆、摆放家具或晾晒衣物，阻塞通道。若发生上述行为，管理人员有权将该类物品清除，由此而产生的费用须由该住户承担。庆典或祭祀活动住户若需在共有部位、公共区域开展任何庆典或祭祀活动，应事先征得服务中心的书面同意；不得在项目公共部位、公共设施等地方设立神位或燃烛燃纸、燃放鞭炮等。交通管理所有进入小区的车辆需听从门岗安保人员的指引直接进入地下23、车库。为保障小区停车的安全通畅，车库内已设置了交通标志，行驶时应严格遵守交通标志有关规定，以免发生交通事故。机动车辆停放机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃。非机动车辆停放业主的非机动车辆请停入物业服务中心指定的集中停放区域内，并有秩序地停放整齐。非机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃。为维护小区整体形象，请勿在小区非指定地点随意停放非机动车。公共环境维护业主在小区内请勿随地吐痰，乱扔果皮、纸屑、杂物。严禁向窗外乱扔果皮、饮料瓶、烟蒂和其它杂物，以免影响公共环境卫生及因高空坠物造成危险。请勿在建筑物、构建物、树木及其它公共设施和共用部位乱张贴、乱涂写、刻画，如有上述行为，物业服务中心有权要求行为人24、及时清除污迹，并承担相应的赔偿。业主使用音响设备、乐器或开展室内娱乐活动时，应采取有效措施控制音量，请勿影响相邻业主的正常生活。家长要监督好未成年人进行危险的活动。严禁使用各种器械或人体撞击公共大堂部位及室内的玻璃等易碎品，以免发生意外。绿化维护业主有义务配合物业服务中心维护绿化的整洁。不准攀爬树木和公共构筑物。行人或车辆请勿践踏或穿越绿地或利用树木做各种运动。由于以上活动而引起的损失和责任由当事者（或监护人）负责。无行为能力人或限制行为能力人应在监护人陪同下方可进入屋顶花园，以免发生意外。【专有部位、专有设施设备使用须知】房屋装修业主在对房屋进行装修前，请仔细阅读装修管理办法，并填写装修申请25、，办理相关手续，方可进行施工。水、电、燃气管线保护业主在装修时，请注意房屋中已预埋水管、电线管道的位置与走向以及地漏位置。装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与物业服务中心联系。在装修过程中应尽量避免墙体开洞而损伤管线，不得颤自拆除设有暗敷专业管线（有插座或开关的墙面必有走向管线）的隔墙。如因装修需要墙体开凿的，请提前与物业服务中心进行联系，以便得到一定的技术支持。因自行改动管道或线路，引起的质量问题或导致的损失均由业主自行承担。电力使用规定业主或物业使用人用电总量不得超出所配备的用电额定容量，具体要求请参阅水晶郦城物业使用说明书。业主或物业使用人需注意用电安全，禁止随意更改配电箱电源的26、容量。业主或物业使用人如需使用大功率电器，须事先报服务中心审核后方可使用。专有部位、专有设施设备维修专有部位、专有设施设备在保修期内出现质量问题由开发商根据相关约定负责维修处理。保修期外及业主或物业使用人自行装修造成的工程质量问题，如结构、管道、电路等问题，由业主或物业使用人自行负责或咨询服务中心。相关保修事项请参阅质量保证书。业主房屋出租水晶郦城业主若出租所购物业，须遵守长沙市房屋租赁条例以及政府其他法规、政策的相关规定。在租赁协议签订后，须携带相关资料证明，到服务中心备案。在租赁协议到期前一周内，租赁人/承租人须到服务中心确认是否续租；若租约终止，承租人须持有业主（租赁人）的书面证明，方可27、搬离。房屋转让业主在出让所属物业时，应以书面形式通知服务中心，并须在物业转让前移交业主临时公约、前期物业服务协议、质量保证书和水晶郦城物业使用说明书，并结清各项费用。保险服务中心已为水晶郦城的共有部位、公共区域及共有设施设备购买了财产险和机器损坏险，但此保险并不包括业主或物业使用人专有部位内的财产保险。服务中心建议业主或物业使用人自行购买。【其它注意事项】业主/物业使用人、访客、外来工作人员出入限制业主物业使用人及访客等，敬请遵守服务中心关于辖区内的出入限制的规定，否则保安有权阻止进入。快递、送货、家政等外来工作人员进入项目内部须办理登记手续。危险品不得在水晶郦城的任何区域存放易燃易爆、有毒及28、其它危险品，若因此而造成对他人的伤害或触犯法律，将由责任人承担全部责任。烟花爆竹燃放规定燃放烟花爆竹须遵守长沙市公安局消防部门燃放烟花的有关规定，在服务中心指定的区域燃放。禁止擅自在共有部位和公共区域燃放，以免危机他人人身和财产安全；禁止在绿化区域或水景边燃放，以免毁坏绿化或污染水景。如果因燃放烟花爆竹不当而造成共有设施及他人人身伤害或财产损失，须由行为人承担责任。宠物饲养饲养宠物应自觉遵守政府的有关规定，辖区内禁止无证饲养宠物。饲养宠物应注意维护公共环境的清洁，自觉清理宠物排泄物。如因饲养宠物影响他人正常生活或引起其他业主物业使用人的合理投诉，其主人应采取有效措施予以改进并对此承担一切责任。29、大件物品带出为保证业主或物业使用人的财产安全，所有携带大件物品离开的辖区人员，须在服务中心办理相关手续。推销水晶郦城内禁止推销人员上门进行推销、分发传单或物品等活动，业主或物业使用人如遇到此类情况，请立即告知服务中心。询问配合水晶郦城主要的出入口及公共区域，皆有工作人员24小时值守工作人员会对陌生人询问身份，出于职责要求，工作人员可能会多次向您询问身份，由此给您带来的不辨，敬请谅解。业主意见的处理水晶郦城的所有管理制度都是为了维护广大业主和物业使用人的共同利益，如业主或物业使用人对某些管理规定有疑义，在业主委员会成立前，服务中心将以业主临时公约为依据进行处理；业主委员会成立后，则以业主大会的决30、议为准，敬请广大业主理解、支持和配合。告知义务各位业主或物业使用人除本人手册各项规定外，还应督促家人、同事、租户、代理人及访客共同遵守。PART4紧急事件及预防措施公共安全和私家生命、财产安全隐患防范是维系全体业主和物业使用人利益的大事，遇有自然灾害、火险、盗抢等紧急事件，服务中心将启动紧急预案，配合相关部门采取紧急措施，敬请认真阅读、了解有关紧急事件及预防措施，并按要求防范。【火警】防火须知为有效地防止火灾的发生，请您牢记有关防火须知事项：离开所属物业前，请关闭所有电器的电源，包括空调、灯具、电热器具、按摩椅、洗衣机及电脑、各类充电器等；应使用符合安全标准的电源插座，不应使用有多插口的万能插31、座，以免加重用电负载；切勿自行更改户内的电气线路及装置；切勿自行维修失效的电器用品；切勿在户内储存易燃物品，如：汽油、煤油、油漆、烟花爆竹等；切勿将未完全熄灭的烟蒂弃于垃圾桶内；切勿直接用电线连接墙上的插座或接线板，应使用配套的插头连接；切勿阻塞消防通道；须熟悉各消防指定逃生路线；请各业主和物业使用人在户内配备一定数量的有效灭火器，并尽可能地熟悉灭火器的基本使用方法，以备急用。火警指令当您目睹火灾发生时，请保持镇定，同时请立即采取以下措施：立即通知服务中心或监控中心；拨打119；向周围大声呼救，告知有火灾发生；如遇电气引起的火灾，切勿使用消防栓灭火，而应切断总电源，采用干粉灭火器扑救；必须确保32、自身安全，如火势漫延无法控制时，应立即撤离至安全地带，等候消防人员救援。疏散指令当您获悉火情，收到紧急疏散指令时：离开房屋前，锁上门窗；关掉所有电器设备电源；不要携带笨重物品；如有浓烟或有毒气体可用水打湿毛巾、衣服之类的棉织品捂住口鼻，以隔绝有毒气体对呼吸器官的侵害，然后迅速撤离，请勿拥挤；服从在场工作人员或消防人员的指挥。非火警情况下，严禁擅自动用各种消防设施、设备。【停电】发生停电事故，敬请立即告知服务中心故障地点，并采取以下措施：保持镇静，尽量避免使用明火照明；建议业主和物业使用人准备手电、应急灯登应急照明工具放置于户内，已备不时之需。【水浸】遇水浸时业主和物业使用人若发现水浸情况，应立33、即告知服务中心事发位置以便安排及时抢修；如水浸地点在相邻位置，应采取预防措施，不要触及电器设备，通过绝然体切断受浸部位电器的电源；提防通电的电线；尽快离开水浸区域。水浸之后检查财务以确定损失；迅速抽去积水，以减少对房屋和各类物品造成的更大损失；清除户内、家具及其他地方的积水；安排电工对相关电路进行检查，防止因电路短路、漏电而引发事故。【盗窃】立即向当地派出所报告情况，并通知服务中心和保护现场；尽可能准确详细地记录事件，告知服务人员您的姓名及联系电话，向公安人员及保安人员详述事件发生或发现经过。用电话报案时，须提供以下信息，待对方确定了以上信息后，方可挂断电话：报案人的姓名，联系电话；紧急事故的34、位置；房屋地址、编号；人员受伤与否；财务受损情况。【防风】 当风暴来临时，应采取下列防风措施，以保障个人人身安全及财务安全： 缚紧容易被风吹倒的物件；扣紧门窗，以免被强风吹开；切勿在玻璃门、窗附近停留；台风或风暴过后，若有玻璃破裂，须立即通知服务中心进行维修更换。【地震】 保持镇定；躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件；准备应付接连更多次的余震；如建筑结构及设施设备受到损失，请立即通知服务中心。【受伤/急诊】 尝试尽可能获取有关此次损失的资料；使伤者处于温暖及舒适的状况，并加以安慰；拨打电话要求急救医疗救护服务；通知服务中心，详述意外情况，包括所属房屋的编号、地点35、姓名、电话号码和目击者等；在任何情况下，应尽量保持镇定。PART5中华人民共和国物业管理条例物业管理条例（2007修订）现公布国务院关于修改的决定，自2007年10月1日起施行。 总理 温家宝 二00七年八月二十六日【物业管理条例】第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞36、争机制选择物业服务企业。第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（一） 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二） 提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议；（三） 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四） 参加业主大会会议，行使投票权；（五） 选举业主委员会成员，并享有被选举权；（37、六） 监督业主委员会的工作；（七） 监督物业服务企业履行物业服务合同；（八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九） 监督物业共用部位共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十） 法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一） 遵守管理规约、业主大会议事规则；（二） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五） 按时交纳物业服务费用；（六） 法律、法38、规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条 下列事项由业主共同决定：（39、一） 制定和修改业主大会议事规则；（二） 制定和修改管理规约；（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四） 选聘和解聘物业服务企业；（五） 筹集和使用专项维修资金；（六） 改建、重建建筑物及附属设施；（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占40、建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一） 召集业主大会会议，报告41、物业管理的实施情况；（二） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四） 监督管理规约的实施；（五） 业主大会赋予的其他职责。 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员成员中推选产生。第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项42、依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会43、治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章 前期物业管理 第二十一条 在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，建议单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人44、的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前45、期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向服务企业移交下列资料：（一） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四） 物业管理所必需的其他资料。物业服务企46、业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章 物业管理服务第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条 业主委员会应当与大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业47、管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例48、第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从事其约定，业主49、负责连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门50、报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条 物业服务企业应当协助做好管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担责任。第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行51、政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五章 物业的使用与维护第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路52、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用53、于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条 利用物业共用部位共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第六章 法律责任 第五十七条 违反本条例的规定，54、住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 第55、六十条 违反本条例的规定未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条例第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 第六十一条 违反本条例的规定物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地56、方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第六十四条 违反本57、条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条58、第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一） 擅自改变物业管理区域内规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二） 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三） 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的；业主委员会应当督促其限期交纳； 逾期仍不交纳的，物业服务企业向人民法院起诉。 第六十八条 业主以业主大会59、或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收到他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章 附则第七十条 本条例自2007年10月1日起施行。【结束语】感谢您在百忙之中阅读本手册。我们希望本手册能帮助您了解水晶郦城，了解您所拥有的和我们所能提供给您的服务项目。我们知道一本手册不能涵盖水晶郦城在城市、建筑、社会、环境、身份、人际等诸多方面的功能和意义，但我们相信，只要内心始终怀有真诚，只要付出心血与汗水，同时拥有您的支持和理解，那么，我们就会共同构筑起一个理想的工作、生活空间。本手册的内容将根据法律、法规的调整和业主的需求变化而不断完善，届时服务中心将会通过告示、发函、通知等形式予以告知，请您关注。如您对本手册的相关内容有疑义，敬请告知服务中心，由服务中心负责解释并统一协调。本手册的最终解释权归浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司所有。 长沙湘润房地产开发有限公司 浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司 二00八年六月