1、关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告 二五年七月二日目 录1.0 前言2.0 总论3.0 宏观经济与政策面分析4.0 项目环境分析5.0 开发地块分析6.0 市场调研分析7.0 昆明房地产业竞争态势比较分析8.0 客户分析9.0 市场定位思考10.0 风险分析11.0 结论和建议 第一章 前言1.1项目名称：昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区。项目拟定名为“春城绿谷”。1.2项目建设单位：昆明同升科技开发有限公司（以下简称开发公司）。1.3项目委托依据:根据开发有限公司的委托，本项目组对昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假2、区开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本项目组进行该项研究的主要依据是：1.3.1由开发公司提供的昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区项目建议书(以下简称项目建议书)；1.3.2昆明市官渡区国土管理局批准的用地规划；1.3.3官渡区大板桥镇提供的，并由昆明市规划局批准的昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区规划。1.4范围和限制:根据开发公司的委托，我项目组主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%30%。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料数据3、处理定性、定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。从2005年5月底开始，项目组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到大板桥镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、滇中地区经济发展趋势、昆明地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。第二章 总论2.1项目概况根据开发公司提供的项目建议书，昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开发项目，位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中的花箐旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为2500亩，计划分两期开发:4、第一期开发以休闲旅游、生态观光农业、居住项目为主,用地约1300亩。建筑容积率0.3,建筑密度15%，绿化率50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与花箐自然风貌相协调，预计投资3亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。整个开发项目定位于“昆明地区规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级休闲度假区”。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用花箐优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假5、医院、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为5.5亿元左右，预计在2006年动工，2010年竣工。2.2对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析，我们认为:2.2.1我国宏观经济形势在今后5年内，仍将继续以78%的速度持续、稳定增长，我国的旅游业和房地产业也将同步稳定增长；2.2.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的5年中，本项目将成为6、昆明地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势；2.2.3昆明市是西南地区经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均国内生产总值已接近1790美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。另外，在昆明市20公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以2500亩巨幅面积，并建在山水森林之中的首推花箐度假区，而且项目又位于昆明航空新城附近，实不可多得。只要规划合理、定位正确、价位适当，随着现代新昆明城市建设的快速推进，周边地区（大板桥航空新城、呈贡新区、横山工业区）的建设完善，民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优7、势，并取得较高的投资回报。2.2.4另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进昆明市现代城市建设、改善投资环境，特别是对于加快官渡区大板桥镇的农村城市化、以及对于昆明航空新城旅游休闲项目的开发也具有重要的意义。2.3根据以上总体评价，我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进一步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进一步完善。在以后的进一步论证中建议注意：2.3.1由于该项目规模较大,而市场需求目前还有一个逐步拓展的8、过程,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。2.3.2研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。2.3.3 花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。在项目建设过程应注意保护环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。这是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。第三章 宏观经济与政策面分析3.1我国宏观经济将持续、快速、稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面，国民经济发展趋9、势决定着旅游业和房地产业发展的速度，另一方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。“九五”以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长.，并呈现良好的发展势头。2004年，全国GDP达到值136515亿元，比上年增长9.5%。国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，2004年，房地产开发投资绝对数达13158亿元,比上年增长28.1%，快于全社会固定资产投资增长16%的比例；2004年入境旅游人数9790万人次，国际旅游外汇收入205亿美元；国内旅游人数8.8亿人次，国内旅游收入3900亿元。对于10、我国国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经济工作会议精神、权威政府部门及许多著名学者、专家的预测，今后5年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是：3.1.1这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之一。十六大报告指出：“本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平”。3.1.2制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进一步加速发展；3.1.3积极和稳健的宏观政策（包括积极的财政政策、稳定的货币政策等）将保持连续性，这是经11、济适度快速增长的保证；3.1.4入世的积极效应将会进一步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲（其出口额已占全国出口总额的50%以上）；3.1.5一些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车、旅游、住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。3.1.6我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。当然，在国民经济发展中，也存在着一些困难，如固定资产投12、资继续保持高速增长会有一定难度；今后两年还会继续面临通货紧缩的压力；全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的：中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来5年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业的发展，住宅的建设、开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。3.2国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括:继续努力保持房地13、产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。3.2.1继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,一些中央高层领导一再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出:“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。” 这一论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。3.214、.2加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收、金融、行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等不同程度的过热、虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台一些相关调控政策。3.3上述政策走向对本项目的影响我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性：一方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发；另一方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是：3.3.1经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资15、源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。据预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。今后国内住宅开发消费市场将形成三级：第一级：经济适用房和廉租房。目标客户：低收入家庭；土地供给方式：无偿划拨土地；开发单位：国有独资房地产公司。市场特点：国有垄断，价低，销售好，收益微利。第二级：多层、小高层、高层商住楼目标客户：公务员、效益好的企事业单位、中等收入家庭；土地供给方式：招拍挂获得；开发单位：一般性房地产公司。市场特点：公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。收益较强，但风险较大。第三级：别墅、高档公寓。目标客户：外商16、私企老板、高收入家庭；土地供给方式：招拍挂获得；开发单位：大型房地产公司。市场特点：项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。收益大，但风险一般。3.3.2本项目的创意是“旅游休闲度假区开发项目”，较好地回避了禁令“红线”，禁令对项目的影响程度将大为降低。3.3.3由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的“含金量”将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。第四章 项目环境分析4.1昆明国民经济概况4.1.1云南省省会昆明是一个有着得天独厚优势的城市，地处低纬度高原，气候宜人、区位优越、素以“春城”闻名于世。集云南省政治、经济、文化中心为一体，17、在整个云南经济地位独一无二。现已发展成为主城面积180平方公里，人口245万人的大型城市。是全国首批其10个重点旅游城之一。2003年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合实力继续增强。全年实现生产总值(GDP)812亿元，比上年增长10.3。人均生产总值达16308元，比上年增长8.8。三次产业共同推动经济发展。第一产业完成增加值59.07亿元，增长4.3；第二产业完成增加值376.66亿元，增长11.0；第三产业完成增加值376.27亿元，增长10.6。一、二、三产业增加值比重为7.346.446.3。生产总值占全省的33.0，拉动全省经济增长3.2个百分点，对全省经济18、增长的贡献率达36.8。4.1.2 农业和农村经济2003年昆明市进一步强化农业基础地位，采取强有力的措施，增加农业投入，突出重点，分类指导，努力调整农业结构，以花卉、蔬菜生产为主的特色产业保持持续增长，畜牧业继续稳步发展。全市农业和农村经济继续稳定发展，全年实现农业增加值59.07亿元，比上年增长4.3。2003年植树造林工作取得新进展，退耕还林成效显著。全年完成造林面积31.46万亩，比上年减少25.0；零星植树1344万株，增长29.2；新增育苗面积96公顷，减少28.9；年末实有封山育林面积234.09万亩，其中当年新增面积17.25万亩；四旁义务植树1597.85万株。截止年末，全市19、农业有效灌溉面积达137.77千公顷；拥有机械总动力2.27亿瓦特，比上年增长3.7；全年农用化肥施用量(折纯)144597吨，增长3.2；农村用电量71463万千瓦小时，增长7.3。4.1.3 工业和建筑业工业生产快速增长，经济跃上新台阶。2003年，全市完成工业增加值294.5亿元，比上年增长10.1。规模以上工业企业实现增加值214.9亿元，增长10.9；实现销售收入559.6亿元，增长17.3，实现利税122.5亿元，增长30.0；产销衔接状况继续改善，产品销售率99.05；综合经济效益指数达146.4，比上年同期提高17.8个百分点。工业经济效益创历史新高，工业结构进一步得到调整，技20、术含量高、附加值大的高新技术产业快速发展。2003年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要的支撑作用。昆明市烟草、医药、化工、机电、电力、冶金六大支柱产业的工业增加值均保持了快速增长，共创造了工业增加值19074亿元，占规模以上工业增加值的887，同比增长125，快于全市工业平均增速24个百分点。大中型企业仍是昆明市工业经济的骨干力量，特别是昆明卷烟厂产值首次突破100亿元大关，改写了昆明市无百亿元产值企业的历史。在固定资产投资快速增长的带动下，全市建筑业总产值达到215亿元，比上年增长7.8。实现增加值82.12亿元，比上年增长15.1。4.1.4固定资产投资在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩21、大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，全年全社会固定资产投资总额达360亿元，比上年增长23.3，超过1998年迎接世博会投资高峰的水平。按管理渠道划分，基本建设投资124亿元，增长18.1；更新改造投资70.4亿元，增长16.7；房地产开发投资68亿元；其他投资19亿元；农村集体、农村私人、工矿区私人建房及个私经济投资78.6亿元。2003年昆明市商品房需求旺盛，房地产开发后劲较强。去年，昆明商品房市场一直较热，商品房销售均保持两位数的增长幅度。10月份举办的昆明房交会吸引了大量外地购房者，进一步推动了昆明 商品房市场。112月，昆明市房地产开发企22、业商品房销售面积2835万平方米，销售金额628亿元，分别比去年同期增长222和248。由于商品房市场较热，加之中国东盟自由贸易区的建立，现代新昆明的建设，使昆明的发展步伐加快，房地产商对昆明房地产开发预期看好，信心增强。112月，房地产新开工面积达到2957万平方米，同比增长498，房地产开发后劲较足。4.1.5交通运输和邮电通信业交通运输、邮电通信业保持较好的发展势头。全市各种运输工具运输量完成情况如下：2003年全年完成货运周转量154.61亿吨公里，铁路完成105.62亿吨公里，公路完成47.51亿吨公里，航空完成1.48亿吨公里；旅客周转量95.80亿人公里，铁路完成15.67亿人公23、里，公路完成38.97亿人公里，航空完成41.16亿人公里。邮电通信事业快速发展，服务领域不断拓展。2003年，全市邮电业务总量54亿元。年末全市固定电话交换机总容量216.98万门。4.1.6国内贸易2003年，消费品市场继续保持增长态势。全年实现社会消费品零售总额328.4亿元，比上年增长12.1。按所有制结构看：公有制经济实现72.5亿元，占全市比重的22.1；非公有制经济实现255.9亿元，占全市比重的77.9，其中个体经济占全市比重的56.5。随着经济结构调整步伐的加快，流通体制改革不断深化，非公有制经济迅速发展。2003年部分商品呈现热销态势，从限额以上批发、零售贸易企业销售情况看24、，通讯产品以手机较为畅销，比去年同期增长12.9倍；电视机、音响、摄像机、影碟机等家电产品的销量均好于去年，分别比去年增长0.9倍、1.0倍、3.0倍、0.8倍；计算机、轿车销售继续升高，同比增长81.6、1.1倍；人民生活水平逐步提高，消费品市场的发展前景看好。4.1.7对外经济贸易及旅游2003年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开拓。全年新批外商投资企业57户，实际利用外资5148万美元，比上年增长39.0。全年海关进出口总额17.8亿美元，比上年增长20.1，其中出口10.1亿美元，比上年增长1225、.4；进口7.7亿美元，比上年增长31.8。旅游业受非典影响，有所回落。全年共接待海内外游客1592万人次，其中国内游客1549万人次，旅游收入109.0亿元；海外游客43万人次，旅游外汇收入1.13亿美元。旅游总收入118.5亿元。4.1.8财政、金融财政收入增长较快。全年财政总收入完成135.1亿元，比上年增长12.8。地方财政收入完成62.9亿元，比上年增长11.8；地方财政支出80.7亿元，比上年增长5.9。金融机构存贷款余额持续稳定增长，金融业务扩大。2003年末，金融机构存款余额1770.26亿元，比年初增长19.3，其中：企业存款714.05亿元，储蓄存款708.53亿元，分别增26、长18.4和18.7。金融机构贷款余额1261.24亿元，比年初增长18.8。4.1.9科技、教育、文化和卫生体育全面实施科教兴市和可持续发展战略。积极推进科技交流，产学研合作进一步密切。组织实施科技计划项目56项，一批先进实用技术得到推广应用。市级应用型科研机构转制工作稳步推进。以实施素质教育为核心，“两基”成果继续巩固和加强，教育事业在改革调整中稳步发展。普通高等院校在校学生13.56万人，比上年增长24.4；普通中等专业学校在校学生7.4万人，比上年增长15.6；普通中学在校学生24.69万人，比上年增长1.7；普通小学在校学生42.75万人，比上年增长1.3。文化事业蓬勃发展。文艺创作27、又出精品，小河淌水等文艺精品获得多项全国大奖。卫生事业健康发展。制定并实施了昆明市突发公共卫生事件应急办法，城乡医疗卫生服务和药品监管得到加强。4.1.10人口、人民生活、环境保护和社会保障年末全市总人口(户籍人口)达500.8万人，比上年末增加5.99万人，增长1.2，自然增长率为6.9。城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入达7979元，增长8.1。农民人均纯收入达2581元，增长5.7。提高了城市居民最低生活保障标准。对口帮扶，部门挂钩，异地开发等扶贫工作取得新成绩。环境保护事业不断发展。积极推进创建“国家环保模范城市”活动，加强滇池流域水污染防治工作。环保投资不28、断增加，全市环保投资指数达2.7。社会保障体系建设继续加强。各类保险覆盖面进一步扩大。全面落实“两个确保”工作。城镇登记失业率控制在3.3以内。4.2现代新昆明建设特大型城市的构想4.2.1现代新昆明的定位：(1)在云南全省的定位：保持昆明市作为云南政治、经济和文化中心的“中心地位”，作为全省经济发展中重要的增长极发动机。(2)在全国的定位：中国西南地区重要的商贸、旅游中心之一；西部大开发的带动型城市；中国最适宜人居住、西部投资环境最佳的城市之一。(3)在参与经济全球化进程中的定位：建成中国面向东南亚、南亚的现代开放城市。我国与东南亚、南亚重要的贸易、金融、旅游、进出口加工中心和交通信息枢纽。29、4.2.2新昆明未来15年的发展目标按照新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的578万发展到800万人，城镇人口由245万发展到650万人，城镇化率由52提高到81。其中，主城区从现在的180万平方公里发展到“一湖四环”现代新昆明城市区的460万平方公里，城市空间得到较大扩展，生态环境得到明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2002年翻2.96番，人均GDP30、达7340美元。迅速扩大的城市化建设对昆明经济有什么样的拉动？多大规模的拉动？我们通过对比北京、上海的发展来看：总体经济比较对比项目北 京上 海国内生产总值3130亿元5408.76亿元与上年相比10.210.9非公有经济比重46.531.9非公有经济增长速度25.923.9第一二三产业增长速度5 8.8 11.43 12.1 10第三产业占总值比率61351固定资产投资1814.3亿元2158.41亿元住宅投资586.7亿元562.73亿元城镇居民人均可支配收入12463.92元13250元与上年相比增长15.511.5人均居住面积18.2平方米13.1平方米增加值0.5806平方米人口比较31、对比项目北 京上 海总人口1381.9万人1673.77万人城镇人口1071.6万人未公布城镇人口比重77.5未公布家庭户数417.6万户529.91万户家庭人口占总人口比重87.988.34平均家庭人口2.9人2.8人文化程度（高等教育与中等教育人数比）232.8 ：319.9万人17.5 ：24.1179.5 ：337.67万人11.4 ：23.8114岁的人口比重187.8万人 13.6204.2万人 12.21564岁的人口比重1078.6万人 78.01277.1万人 76.3外来流动人口未公布387.11万人通过上述分析我们可以看到，2020年的新昆明无论在GDP的总量，还是在总人32、口数和城镇化率方面都与2002年的北京比较相似。4.2.3新昆明的建设构想新昆明的建设将围绕“一湖四环”、“一湖四片”来开展。“一湖四环”，指环湖公路，环湖截污，环湖生态，环湖新城。环湖新城，即以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城区。规划人口450万人，用地220平方公里。北城区即目前的昆明主城。主要功能：我省重要的金融商贸旅游服务和行政中心，城市主要居住区。规模：规划人口控制在220万人，用地约220平方公里。近期内，在发展滇池盆地东城等新城区的同时，北城(主城)将继续保持作为全省第三产业发展和行政中心的活力，并进一步提升昆明作为我国中西部现代化大都市的形象，突出深厚历史文化内涵和山水33、交融的特色。东城，即呈贡新城区，按接近大城市规模进行总体规划。主要功能：昆明市域城镇体系新城区，滇池盆地主要城市，将建成我省的主要铁路口岸、现代城市物流中心、高校园区、科技工业园区和以花卉产业为特色的生物产业基地。规模：规划人口约100万人左右，规划用地约107平方公里。南城，即晋城新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口约75万人左右，规划用地约80平方公里。西城，由昆阳、海口构成，为市域城镇体系中的中等城市。主要功能：综合工业城市。城市规划：规划人口约60万人，规划用地约60平方公里。以规划建设“一湖四片”为龙头，促进安宁、嵩明、宜良三个卫星城市和其他县城及小城镇的建设发展。三个34、卫星城市的功能分别为：安宁是科技工业城，嵩明拟考虑为国际航空港经济区，宜良是现代农业和新兴旅游度假城。其他县城将建成各具产业特色的现代化城市。这样，就在全市21万多平方公里的范围内，形成一个以“一湖四片”为核心，以卫星城市、县城、小城镇、相环绕，良性互动，协调发展的昆明市域城镇体系。4.2.4新昆明建设将优先重点启动呈贡新城区呈贡新城是昆明市推动现代新昆明战略实施的重要着力点和建设主战场，全市上下都在不遗余力地推进新城建设。按照城市规划蓝图，呈贡新城将划分为八大片区，规划面积为107平方公里，规划人口为100万。其中，斗南片区规划控制用地16.87平方公里，规划人口15万；乌龙片区规划控制用地35、13.74平方公里，规划人口10万；大渔片区规划控制用地13.87平方公里，规划人口10万；大冲片区规划面积18.45平方公里，人口5万；洛阳片区面积15.7平方公里，规划人口5万；吴家营片区是呈贡新城的中心片区，也是新城的行政中心，同时也是文化及商务中心，面积13.87平方公里，人口10万；雨花片区是新城的高校片区，控制范围43.15平方公里，人口20万；环湖湿地片区总面积为8.1平方公里，作为新城重要的湿地生态区，将严格控制开发项目。今年以来，昆明市明显加快了新城的开发建设力度，将用力争一流的气魄，把呈贡新城打造成国内独具特色的山水园林城市。4.3昆明新机场建设昆明新国际机场是国家民航总局36、“十一五”期间惟一批准新建的干线机场，其定位为“我国面向东南亚、南亚国际中转枢纽机场”。机场选址在昆明市官渡区大板桥镇。昆明空港经济区将定位为中国面向东南亚、南亚的新型工业区，中国面向东南亚、南亚的客流和物流枢纽，云南省重要的高端产业发展区，现代新昆明的新城区。据初步估算，空港每年将有万人次以上的人流量。昆明空港经济区将重点发展十大产业，这十大产业为：一、建筑、建材业。围绕机场建设项目工程，机场周边地区的道路建设，空港经济区的市政设施和房地产建设。二、房地产业。发展航空新城居住商品房、休闲度假别墅等。三、东盟风情博览村。发展东南亚国家的风情建筑、工艺特产、特色餐饮、特色文化、保健休闲、旅游超市37、等。四、教育园区。发展中、高级职业培训，少数民族产品制作技艺、技能和文化表演等培训，以及相关的物流专业培训。五、现代农业及农产品交易。主要发展花卉种植及新品种开发，绿色蔬菜、鲜果以及鲜活水产品，农副产品集散交易等。六、民族医药及健康产业。发展民族药物的开发，民族药物的前期简单加工，开发民族健康保健药物等。七、现代休闲度假产业。主要发展综合休闲度假、集团机构休闲度假，运动休闲和专业化商品展示等。八、电子产品加工业。发展电子元器件、医疗保健电子产品、电子玩具等。九、五金加工业。主要发展农业机械、工业，标准零配件和金属工艺品等。十、仓储物流产业。发展机场建设、空港经济区建设所需物资的储运、简单加工，38、农产品、工业产品仓储、航空保税业和与航运有关的商务服务业等。 配套设施：优先保证路水电气昆明市已经确立了市场化运作的开发思路。为此，市国土资源部门和市土地投资公司已组织力量对空港专用高速公路、供排水、供电、通信、燃气等工程项目进行了可行性研究，为国际国内资本进入提供了基础条件。以空港专用高速公路建设开发为例，按照国际国内空港建设的经验，在空港与城市间有一定距离的情况下，空港与城市间一般都会设计快速交通方式进行连接。有的城市选用快速列车系统，有的是高速公路，还有的是两者兼备。这些快速交通系统每年有固定的车流量，会形成相对稳定的经济收益，因而成为一些投资人看好的项目。4.4昆明主城畅通工程方案主要39、内容4.4.1建立现代交通管理系统建设以智能交通技术为支撑的现代交通管理系统。硬件上建立基于（智能交通）技术的交通管理系统（现代交通指挥中心，各种交通诱导和信息系统等）；软件上实施交通需求管理对策、完善政策法规体系。 4.4.2三大交通圈构想昆明城市交通发展战略目标：建立三大交通圈，即15分钟主城交通圈、45分钟环滇城市群交通圈、60分钟大昆明交通圈（主城内快速路平均行使车速按5060公里小时计；主城外高速公路按8090公里小时计）。15分钟主城交通圈：从主城进入高快路网，15分钟内可到达主城边缘，范围东至大石坝，西至碧鸡关，南至王家营（东城北缘），北至松华坝。45分钟环滇城市群交通圈：从主城40、进入高快路网，45分钟贯通环湖城市群，抵达东城、南城、西城，以及安宁、富民和昆明新机场。60分钟大昆明交通圈：从主城进入高快路网，60分钟内可到达新昆明周边的次级城市（嵩明、宜良）和禄劝、石林、寻甸、澄江等县城。4.4.3“16375”主城路网系统建成主城路网系统，实施“16375”工程形成“一枢纽、六出口、三个环路、七联通、五通道”的骨干大路网构架，同时完善中心区主、次干道和支路体系。一枢纽：“”字形高速过境交通枢纽，由昆玉公路、昆曲公路、北绕城线、安晋公路和南绕城线形成的“”字形高速公路，实现大区域交通的快速过境、转向和与城市交通系统的衔接。线路全长213公里，双向六车道高速公路。六出口：41、建设昆玉高速、昆石高速、昆安高速、昆禄高速、昆曲高速和机场高速六大出入口，实现对外和大区域交通的快速出入。规划为68车道高速公路。三个环路：在外围城区新建主城三环路，近期分离城市交通与过境交通，中远期作为主城外围主干环路和片区之间的交通走廊；三环全长约50公里，双向68车道，城市一级主干道。全面改造提升二环路，形成主城快速内环路，其首要功能是快速迂回和分流穿城交通，其次是主城与对外交通高速系统进行联结的枢纽环路；二环全长265公里，6至8车道快速路，采用高标准立交和进出匝道，全环无红灯；同时形成6至10个慢速车道。一环规划为内核主干环路，对几个重要的交叉口实施环向或放射向的高跨或下穿，提高环线42、通行能力，疏解穿越市中心的交通；一环全长14公里，4至6车道。七联通：建设七条快速联络干线（昆石高速公路、人民东路延长线、昆曲高速公路、昆禄公路、昆畹公路、昆安公路、春城路延长线），将二环、三环和大“”字高速系统联结成一个高效整体路网。“七联通”全长共63公里，68车道城市快速路或高速公路。五通道：形成5条连续交通的放射主干道（东郊路、官南路、滇池路、昆畹路、龙泉路），联通一环和二环快速系统，并向外通达周边大路网，形成一体化系统。规划为46车道主干道，采取路中封闭或局部高架。中心区主次干道和支路系统：在继续完善主干道的基础上，重点整治和建设次干道、支路系统，达到国家规范对路网的技术要求，形成合43、理结构，提升中心区路网容量和通行效率。3.4.4 地铁、轻轨、公交专用道三管齐下轨道交通和系统。实施都市区“一环两轴”轨道交通工程，主城区“十字双线”轨道交通工程和“方格状”快速工程。一环：利用和改造昆明铁路枢纽中的南环线，形成环滇池都市区内连接东城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地区）的快速轨道交通系统。商业营运速度5080公里小时，运力3万人次小时。环湖轨道交通线全长130余公里，目前仅有40公里未建设联通。两轴：利用国铁成昆线，建设主城至昆明新机场的轨道交通线（东北轴线），线路全长46公里，商业营运速度5080公里小时，运力3万人次小时；利用现有米轨，建设主城至呈贡新城（东城）的客运城44、铁线（东南轴线），线路全长32公里，商业营运速度3050公里小时，运力153万人次小时。十字：主城区的“十”字形地铁系统，全长33公里。南北线：银河片区至南市区，16公里；东西线：铁路西站至铁路东站，17公里。商业营运速度3060公里小时，运力58万人次小时。双线：主城区高架轻轨西线和东线，全长28公里。西线，普吉中心区海埂旅游度假区，18公里；东线，世博园中心区机场，10公里。商业营运速度3050公里小时，运力2万人次小时。：建成全长73公里的方格放射状公交专用道，服务主城并放射至东城。提升形成系统后，运力可达152万人次小时，营运速度达2035公里小时或更高，相当于轻轨的运力和服务水平。445、.4.5 三项改造工程有望年内开工计划今年内尽快开工改造二环城市快速系统、新建近日公园东风路下穿工程和东三环工程。发挥二环快速环路功能现状：二环系统效率低下，迫切需要改造。现有二环路在设计及建设时所采用的技术标准较低，近几年来交通量剧增，交通服务水平迅速下降，特别是东二环、西二环已严重超负荷运转，二环已不能发挥快速环路应有的功能。意义：二环快速系统工程建成后，将形成昆明快速路网核心枢纽环。在昆明主城骨干路网规划中，二环路具有重要的地位和作用，通过立交和匝道联结二环周边和一环区域地面路网系统，向外通过条快速交通走廊联结城市三环并通达外围高速公路网，是昆明快速交通系统建设中最重要和最关键的路环。将46、显著疏解核心区交通。根据国内快速环路建设的经验，在主城核心区外围形成一条快速大容量的交通走廊后，通过实现绕行时间明显短于穿城时间，能把城区主干道上的穿城交通吸引分流到二环快速通过，进而大大减少核心区的交通负荷。可明显提升出入城交通效率。大量二环外区域到核心区的往返交通，可通过二环系统快速迂回到目的地附近，再进入地面路网系统，既可提高交通效率，又可避免长时间、长距离占用地面路网。解决方案：昆明市交通综合整治指挥部委托广州市市政设计院（该单位设计了国内最成功的广州内环快速路），在市有关部门的配合下，开展了昆明二环快速系统的初步规划设计，提出了以下两个方案。8666车道方案：快速系统东二环车道，南、47、西、北二环采用车道，工程重点放在保证良好的封闭性和尽量实现立交的高标准（如福海等关键性立交）。工程总拆迁建筑面积413万平方米，投资框算42亿元，其中直接工程费252亿元，其他工程费和拆迁费167亿元。全线车道方案：二环快速系统改造为全线车道，工程总拆迁建筑面积：123万平方米，投资框算57亿元，其中直接工程费334亿元，其他工程费用和拆迁费236亿元。4.4.6 近日公园路段人车分流东风路近日公园段下穿工程将连通“文明街片区正义路威远街片区金马碧鸡广场东西寺塔片区”，形成昆明市最大的中心商业、休闲步行街区，强化和丰富昆明市传统中轴线，提高城市品位。近日公园路段下穿后，将实现人车分流，实现交通48、和商业双赢。4.4.7 东三环建成城市一级主干东三环是城市三环路的重要组成部分，连接人民东路延长线、昆石公路、东城中干道等城市高快速道路，其建设有利于完善主城干道路网系统，促进城市和交通向外疏解和发展；东三环建成后，将分离东二环的过境交通使东二环不再承载过境交通功能，成为专职的城市交通快速环路；为主城外围北、东、南片区之间提供便捷的交通走廊（不穿越中心区）。据了解，东三环起于白云路世博圆盘，止于石安公路朱家村，城市一级主干道，全长93公里，道路宽度50米，设计车速60公里小时，8车道城市一级主干道，工程总投资估算约10亿元。4.5项目所在地官渡区的发展构想官渡区在新昆明的建设中要建设昆明“浦东49、”。官渡区位于滇池东岸，是昆明市承东启西、贯通南北的交通枢纽。昆明国际航空港、昆明火车客货站坐落境内；贵昆、成昆、昆河铁路和昆洛、石安等主要公路干线越境而过；昆明市二环路东、南、北段及春城路等10余条城市主干道纵横交错，官渡区作为全市乃至全省重要的科研、教育和工业基地，荟萃了数十所科研院所和大中专院校；相对集中分布了冶金、电子、机械、烟草、建筑、化工等一大批大中型企业。改革开放以来，官渡区紧紧抓住经济发展的良好机遇，充分发挥和利用得天独厚的区位、科技、交通、信息、人才优势，走以农业为基础，乡镇企业为支柱，市场为导向，第三产业为龙头，依托城市，服务城市，富裕农村的经济发展路子，把一个传统的城郊农50、业区建设成了以二、三产业为主体，城乡兼容的新城区，成为全省经济发展最具活力的地区之一。被列为云南省县（区）农村经济实力百强乡镇行列。由1981年仅有的8273万元，到2003年突破百亿元大关，20多年间平均增长速度在25以上，与改革开放前年平均的增长速度相比，提高了近22个百分点，全区提前九年实现了生产总值比1980年翻三番的目标，提前三年率先进入小康。到2003年底，第一产业增加值由4859万元增加到10.6亿元，年均增长约17；第二产业增加值由1999万元增加到33亿元，年均增长27；第三产业增加值由1415万元增加到56.4亿元，年均增长33，全区经济持续快速增长，整体经济实力明显增强。51、区划调整以后，官渡又成了“现代新昆明”的“桥头堡”：“昆明”东移，官渡居首。官渡位居主城与东城之间，在“一湖四片”这个环带中，在城区、城郊、郊区之间，官渡不仅将起到牵线搭桥的作用，更蕴含着“神龙”首尾的巨大爆发力。两大战略打造昆明精品城区推进城市化战略。昆明市官渡区将用建设管理城市的理念谋划全区各项工作，按照高起点规划、高标准建设、高质量经营、高水平管理的要求，提高城市建成区的运行质量，推进南部地区尽快城市化、东部地区加快城市化，努力打造现代新昆明精品城区。实施工业强区战略。按照新型工业化的要求，着力推进工业东移，提升改造传统工业，大力培育新型工业，积极发展都市型工业，注重发展技术与劳动密集型52、产业，整合中小企业，扶持骨干企业，引导全区工业向园区化、集群化方向发展，建立具有官渡特色的工业体系。三大片区昂首齐发展主城中心区：以区划调整后昆明市官渡区的城市建城区为主体，含关上、金马、太和、东站4个街道办事处以及福海、前卫保留部分。以改造城市形象、完善城市功能、美化人居环境为目标，大力推进交通环境整治、旧城旧村改造、绿化亮化美化等工程，提高经营城市水平，依托昆明国际会展中心、昆明火车南站、昆明国际机场等，积极发展会展、广告及与中心城区相适应的中介服务、金融、信息、咨询、城市物流业等产业，改造提升传统商贸区，将其建成辐射力强、环境优美、城市经济发达的现代中心区。南部新城区：包括以小板桥、官渡53、矣六、六甲4个乡镇。该区域是现代新昆明建设规划主城与东城的结合部，是近期昆明城市拓展的重点地区。官渡将加快这个区的城市化发展，将其逐步建设成为环境优美、布局科学、设施先行、功能完善、适应投资创业和生活居住的城市新区。东部工业区包括阿拉、大板桥、小哨3个乡镇：根据昆明国际空港概念性规划，将规划大板桥115.07平方公里，定位为综合工业区和高端产业研发区。空港建成后，年客流量将达到3000万人次，成为中国第六大国际枢纽机场。立足于高起点、高标准、新理念，以新兴工业城市的标准进行规划建设，加强道路、水、电为重点的基础设施建设，加大宣传包装力度，大力引进工业项目，形成在新型工业为核心竞争力、城市与山54、水融为一体的现代化工业城。第五章 开发地块分析花箐旅游休闲度假区的地理位置，位于云南省昆明市官渡区的大板桥镇，大板桥镇地处昆明市市区的东北部，东接宜良县，南邻呈贡县，西与双龙乡、金马镇、阿拉乡交界，北连小哨乡。南北长20.4 公里，东西宽21.8公里，总面积263平方公里。大板桥镇镇政府距离昆明市中心（三市街）18km，。大板桥镇的地理位置处在昆明主城、呈贡新城区和昆明新机场的几何中心。花箐旅游休闲度假区地块位于大板桥镇的北侧，其东侧为规划的昆明航空新城。5.1地域交通状况：荡口镇对外交通主要通过公路与无锡、苏州和常熟联系。公路等级为二级公路。在无锡市境内道路状况较好，与无锡市联系的锡甘路设计55、车速可达到60km/h。在苏州境内，与无锡接壤的部分道路路况较差，设计车速只有40km/h左右。因此根据现状道路状况，由鹅湖度假区至无锡、苏州和常熟的行车时间大约在半个小时以内。5.1.1航空港:无锡硕放机场距荡口镇12km，现有至北京、广东、福建、山东的四个国内航班。荡口镇距上海虹桥机场130km。规划的无锡新机场距荡口镇9km，有关无锡新机场的建设问题，江苏省政府已开始进行前期调研工作。5.1.2铁路:沪宁铁路的无锡站、苏州站至荡口的火车时间均在半个小时以内。拟建中的京沪高速铁路将在2004年启动建设。5.1.3高速公路:沪宁高速公路的硕放出入口距荡口镇8.5km。规划中的无锡东干线为一级56、公路标准，设计车速80km/小时，在荡口镇西侧通过，距鹅湖度假区6km，计划在今年开工建设。在苏州境内规划的苏州至张家港的一级公路也将在近期进行建设，距荡口镇7km。通过以上对荡口镇地域交通的分析，可以看出:鹅湖度假区现状的对外交通至主要客源地无锡、苏州、常熟三市的车行时间均在半小时以内，这是居住地至工作地较好的车行距离，客户是可以接受的。在近二、三年内随着大交通工程的建设和镇区道路等级的提高，出行时间将会缩短八分钟左右，也就是出行时间将会在20分钟左右，这是十分理想的出行时间。（参见附件3 鹅湖度假村交通示意图）5.2 地区规划建设情况荡口镇属无锡市锡山区的中心镇，距无锡市中心城边缘12km57、。规划拟将甘露镇与荡口镇合并，重点建设荡口镇。市区与荡口镇联系的锡甘路改造、城市供电、供水均由无锡市区统一建设。因此，荡口镇的建设不是按一般农村乡镇标准进行建设，而是按照市区特大城市的统一规划、统一标准进行建设，以有利于荡口镇的城市化进程。现在荡口镇总体规划编制已基本完成，经专家论证即将报无锡市人民政府审批。按照该总体规划确定的原则，荡口镇是江苏省历史文化名镇。无锡市旅游局已将该镇列为江南历史文化名镇旅游景点之一。今年，荡口镇人民政府已按总体规划布局进行道路和基础设施建设，在鹅湖度假区西侧的滨湖大道将作为重点工程进行建设，该路向北可接通常熟，向南可连接苏州，为鹅湖度假区地块的开发建设创造了良好58、的外部建设条件。5.3 用地现状分析本项目地块位于荡口镇区以东鹅真荡畔，距镇区中心1km，按规划该用地性质为旅游休闲居住用地。该用地现状由鱼池（河流）、村民居住用地和农田三部分组成。鱼池（河流）约占总用地的38，村民居住用地占20，农田占42。平均标高4.5m（吴淞高程系），地势较低。根据现状用地所处的位置及地形、地貌状况分析，该地是进行旅游休闲和低层别墅居住建筑整体开发建设的优良地块，湖滨别墅有良好的临水景观，可提高别墅的商业价值。地块内部的鱼池河网可进行整理，扩大水面，使每幢别墅都有临水的景观可借，这种地形可以规划建设具有水环境特色的高尚别墅区。环湖（河）地段结合50M20M绿化带应进行防59、洪堤岸的建设。防洪堤岸应按最高洪水位5.6M标准（吴淞高程）来确定堤岸标高（5.6M1.2M）。这样，湖边堤岸较高，故内部别墅标高也应相应抬高，所以，内部用地应进行整治河流和鱼池,并适当扩大水面，以趋土石方平衡，这在今后规划设计方案阶段必须加以注意。另外，在雨季，当鹅真湖水位较高时，该地块需进行机械排水。5.4 地块开发建设资源分析5.4.1 地块自然资源。鹅湖度假区千亩以上的土地在历史文化名镇和鹅真荡畔，实不可多得：众所周知，无锡适宜建高尚别墅区的土地以五里湖畔、大浮、十八湾和马山地区为佳，然而上述地区受城市规划控制和国家宏观政策导向，在近期均难以审批一块近千亩建别墅的土地。在无锡市20km60、半径之内的其他适宜建别墅的地块中，处在湖泊之滨的已首推鹅湖度假区。且不说该地批租的价格较廉，就目前国家在宏观上严格控制别墅区的大政策而言，鹅湖度假区的这块土地就显得特别宝贵，因此适时地发挥这块土地的市场作用，就显得特别紧迫。水资源:水是鹅湖度假区地块特有的珍贵资源。地块东和东南部的鹅真荡是江南地区特有的秀美小湖泊，该荡连通望虞河，北接长江，南连太湖。是太湖调节水量的重要通道，因其活水、水体污染较小，水质在级以上，具有良好的生态环境。地块内部的河道和鱼池也为创造一个独具特色的度假区而具有得天独厚的水环境。5.4.2人文资源荡口镇是江苏省历史文化名镇，是无锡地区文物古迹最多、保存最好、最有古镇开发61、价值的乡镇。早在晋代,荡口就形成了集镇，明代华氏家族迁徙至此后，荡口逐步发展成为一个江南闻名的商埠。这里，历代名人辈出，古代曾出进士37人，近代科学、文化名人更是灿若群星，荡口还是“锡绣”的发源地。现在，义盛河两侧，北仑河沿岸及人民路老街地区均保留了大量的历史名人故居和具有典型江南水乡特色建筑风貌的街区。全镇现有县级以上文保单位10多处，其中义庄文化和华氏古建筑群可以与无锡地区著名的惠山古祠堂群相媲美。这些具有特色的历史文化街区，使荡口镇具有丰富的历史文化底蕴。鉴于此，最近经过东南大学专家论证，无锡有关部门已经决定，推荐荡口镇申报“全国历史文化名镇”，申报材料即将上报江苏省建设厅，经审定后统一62、上报国家建设部。鹅湖度假区建在这样富有丰富历史文化氛围的环境中,既会给荡口镇的人文景观增添新的一页，也将大大提高鹅湖度假区的文化价值，并带动该区物业的商业价值有较大幅度的升值。5.4.3交通资源以上地域大交通的分析表明，鹅湖度假区不仅与荡口镇镇区中心有便捷的道路交通联系，而且与无锡、苏州、常熟三市均有较好的快速道路联系，随着镇区的滨湖大道、无锡市域内的东干线、苏州市域的西干线以及锡甘路改造的相继建设，将会大大缩短度假区与三市的空间距离，方便度假区客流的出行。5.4.4 建设资源供水:根据无锡市规划，2003年无锡市太湖水厂将对荡口镇供应自来水。在污水处理方面，锡山区已经计划在荡口镇建设一个区域63、性污水处理厂。供电:根据荡口镇总体规划，该镇将形成以110KV变电所为中心，以380KV变电所为辅，自成体系的10KV供电网。供气:鹅湖度假区邻近梅村热电厂,该厂已经允诺愿意为度假区24小时提供供热、供冷，其蒸汽管道将铺至项目地块的规划红线处。建设软环境:无锡市、锡山区、荡口镇三级政府都已将城镇建设列入重要的议事日程，放到了重要位置，配备了强有力的领导班子，把城市建设列入了率先基本实现现代化的重要战略部署。各级政府都将城市基础设施的建设、环境建设以及住宅建设等作为城市各项建设的重点。因此，鹅湖度假区处在这样的建设环境中，将得到地方各级政府的关注和支持,这必将加快其建设速度。综上所述，鹅湖度假区64、地块的开发建设资源是优厚的，外部的各项建设条件也趋于完善。更为重要的是,可以预计,在今后的开发建设过程中，政府与开发商之间将不会出现互相不协调的现象，基本上可以做到同步实施。6.0 市场调研分析6.1 近五年来无锡房地产市场的热点演变从1998年至今，无锡房地产市场在五个方面发生了显著变化，对市场供求产生了明显影响。一是住房制度改革、房地产交易政策的变化，激活了市场需求。已购公房和经济适用房允许上市交易、住房货币补贴以及金融信贷政策的调整实施，增强了住房一级市场的购买支付能力，促使市场潜在需求向有效需求转化；房地产交易程序简化和税费下调，降低了交易成本。二是土地供应方式的变化，提高了市场透明度65、和公平性。2001年开始，土地供给全面采用招标拍卖方式，使一些上市公司、国内外知名的房地产大公司有机会抢滩锡城房地产市场，同时对房地产产品价格构成也产生了较大影响。三是国有房地产企业改革全面推行，企业性质发生改变，开发主体的管理水平、运营模式、竞争实力等方面变化较大，产销分离的理念已被广泛接受，企划、广告、营销代理、经纪等中介行业迅速发展。四是产品结构多元化，满足了不同的购房需求。无论是房型、户型、建筑风格、景观设计、配套设施、装修标准，还是物业管理等方面都比以往更加优化，并呈现出多元发展态势，购房者有了更多的选择余地。五是城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整，产生了四大供求热点66、区域：其一为市中心区和副中心区，商服用房和高档公寓热销；其二为城市西南近湖亲水地区，因新城建设和水环境治理，土地升值较快，需求看好；其三为东亭开发区和无锡市新区周边，因外资企业和高新技术企业高度集中与该区域,(注意:本开发项目在地理上紧邻新区)并已形成成熟社区，价格优势也较明显；其四为城市西北惠山森林公园周边地区，环境较好，适宜居住，供求量较大。六是住房公积金贷款制度的完善和户籍制度改革，也对房地产市场发生较大促进作用。最近,无锡市住房制度改革办公室和市住房公积金管理中心，已经下发了关于进一步加大住房公积金放贷力度的实施意见，根据该意见，公积金贷款的“门槛”大为降低：扩大了住房公积金放贷范围，67、除原有的对现房发放贷款外，将增设期房、自建住房、大修住房贷款；贷款限额提高，不仅取消了面积限制，贷款的额度也由原来按照房价的70%，提高为80%；贷款期限延长，商品房、二手房贷款可延长至30年；此外还降低了期房贷款的保证金，购房者在办理了商业贷款后，业可以转换为公积金贷款。相信这一政策的实行，必将有力促进住房的消费。早在2001年，国务院就以国发20016号文件，发出国务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见，同年，江苏省政府办公厅也批转了省公安厅关于进一步推进城市和小城镇户籍管理制度改革意见的通知。随着这一改革的全面推进，将更便于农村和外地业主进入无锡地区城镇购买住房，从而进一步激68、活城市地产市场。6.2 无锡市20002002年度房地产市场供需状况2000年以来无锡房地产市场呈现出快速发展的态势：房地产开发投资快速增长，市场供需两旺，房屋销售量价齐升，商品房空置面积进一步减少，消费者购房越来越理性，开发主体综合实力不断增强，产品质量不断提高.6.2.1 市场供给增加，开发建设节奏加快。土地供应方面，2001年，无锡市区出让土地9幅，除三个“退二进三”项目土地采用协议方式出让外，其余均以拍卖或招标方式出让，土地出让总量为53万平方米。2002年市区共组织了8个批次，38幅土地公开招标挂牌出让，出让土地总面积245万平方米，成交金额41.2亿元。按照规划允许的容积率测算，这69、些土地可建房屋面积427万平方米。房地产开发投资方面，2000年，市区完成房地产开发投资25.99亿元，房屋竣工面积68.95万平方米，其中住宅51.32万平方米；2001年，市区完成房地产开发投资35.68亿元，房屋竣工面积136.03万平方米，其中住宅108.51万平方米；2002年，市区完成房地产开发投资55.55亿元，房屋竣工面积176.32万平方米，其中住宅153.17万平方米。至2002年底，无锡市区可供预销售商品房总面积122.54万平方米，其中往年空置房面积为44.6万平方米。6.2.2市场需求旺盛，成交量有效放大。2000年，无锡市区商品房销售面积147.41万平方米，成交金70、额30.26亿元，其中经济适用房成交39.23万平方米；2001年，市区商品房销售面积118.81万平方米，扣除经济适用房因素，实际增长10%，成交总额27.82亿元； 2002年，市区商品房销售面积162.96万平方米，同比增长38%，成交总额42.38亿元，同比增长52%，2002年市区二手住宅成交89.71万平方米，同比增长71%，成交总额11.15亿元，同比增长149%，市场需求旺盛程度由此可见。 表4无锡市区20002002年商品房开发与销售情况统计 项目完成投资额竣工面积 销售 销售住宅 面积住宅 金额住宅200025.9968.9551.32147.41140.0930.262771、.07200135.68136.03108.51118.81111.8227.8224.58200255.55176.32153.17162.96149.5742.3835.22数据来源：2000、2001、2002年无锡房地产市场报告(以上所称无锡市区为无锡市建成区，不含锡山、惠山、滨湖、新区所辖建制镇及乡区)。6.3 无锡房地产供求一般预测无锡市区到2000年底，共有住房2286.14万平方米，共有家庭76.2万户，人均住房使用面积15.3平方米。根据无锡市房地产籍数据库统计分析，住房建筑面积在45平方米以下的，共有8.71万户，建筑面积在4565平方米之间的共有12.77万户，二项共计272、1.48万户。随着产业结构调整，困难企业“退二进三”项目建成了居住小区，但未能带动周围改造，又出现了新的环境不协调、新的配套不齐等矛盾。假定五年内基本完成城市低洼地区、危旧房成片改造和老居民新村治理改造任务，五年内市区人均使用面积达到20平方米左右，以2005年150万人的城市规模，“十五”期间，无锡市区对住宅的潜在需求总量将在1500万平方米至2000万平方米之间，由此可见无锡房地产业的发展空间十分巨大。6.4 无锡市低密度高档住宅需求预测低密度高档住宅的消费对象主要是外商以及国内高收入群体。6.4.1无锡市本市居民低密度住宅的潜在市场需求 随着无锡市及周边地区经济的快速发展，城乡居民的可支73、配收入正在迅速增长，与之相适应，高收入户的收入也在同步迅速增加。这可以从以下数据资料看出：表5 无锡市国内生产总值与居民可支配收入增长(简表) 年份GDP亿元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入户10%增幅%最高收入户10%增幅%20021601.717.761086014.915881.286.9130917.2135.9120011360.1113.3394549.9314854.428.7822748.5411.2420001200.175.4686038.6213654.9317.5620449.2826.819991138.018.17792010.3411615.5519.871674、127.6511.519981052.019.5871783.59689.79-1.0814464.150.631997960.0110.3469356.699795.7716.1214373.9930.41996870.0114.31650012.798435.9514.6611023.275.331995761.1125.34576314.037357.69.7210465.8319.131994607.2437.595054526705.663.038785.3162.571993441.4145.17332539.064113.0137.485404.0147.511992304.0675、64.52239119.132991.7722.643663.4624.041991184.8215.220079.492439.43-3.172953.4812.221990160.4410.62183312.82519.4230.12631.8310.161989145.048.47162511.761936.597.652389.12-11988133.7229.06145412.81798.9819.72413.1732.131987103.6116.4128918.471502.8719.091826.3720.53198689.0110881272.631515.26年均增长16.76、3913.0717.1520.74根据上表数据,通过作一元回归分析表明,居民可支配收入与GDP增长呈强正相关关系,强度系数为0.86。根据以上所列2002年数据，按平均每户2.79人计算,无锡市区高收入户每户可支配收入为44308元,最高收入户每户的年收入为86258元。我们依照以上数据，根据19912002年GDP增长与居民可支配收入的相关系数进行预测，到2007年，无锡市GDP总量将达到2122.26亿元,高收入户人均年收入相应将增长为21810.9元,最高收入户人均年收入将达36798元，即到2007年，市区高收入户平均每户的年收入将达6.08万元；最高收入户每户平均收入将达10.2万元77、。按2002年无锡市区76.2万户计算，无锡市共有高收入户76000户，最高收入户76000户，共计152000户。表6 2002年无锡居民可支配收入水平分组表最低收入户%低收入户%中等收入户%高收入户%最高收入户%占10占10占60占10占10资料来源：2003年无锡统计局城调队此外,还必须注意到，改革开放以来,无锡市乡镇企业蓬勃发展,近五年来,民(私)营经济迅速发展,特别市原为集体企业的乡镇企业已经大部分改制为民(私)营经济,2001年,无锡全市民(私)营企业已达38739家,注册资本249.5亿元,其中市区24651家,注册资本134亿元。全市私营企业投资者人数为84588人，雇工32.78、3万人,其中市区51338人,雇工18.5万人。无锡市城乡人民的富裕还表现在汽车拥有量上，无锡城乡已经拥有私家车总数达4万辆，2002年日增私家车80余辆。抽样调查1:据我所2001年对全市20万户农户进行的就业和经济收入调查，户均年收入在5万元以上的占20%以上，户均年收入在510万元以上的占6.8%,户均年收入在10万元以上的占2.1%,户均年收入在30万元以上的户数达1064户。根据这一调查数据测算，全市农村74.7万户家庭中,户均可支配收入在5万元以上有148000户，其中510万元的50320户,10万元以上的达15687户。抽样调查2: 据去年6月进行的一次对无锡市区近600户年收79、入在4万元以上的高收入户家庭的住房意向问卷调查（据无锡市城调队提供的统计数据，家庭年收入在4万元以上的家庭约占总户数的20%，约有15.2万户），有购房意向的占53.3%。其中打算3 年内购房的为总数的27.5%；3年以上的为25.8%。有购房意向的人中，年龄偏轻，其中：2535岁占40.7%，3645岁占26.3%，4655岁占22.4%，56岁以上的占10.6%。有购房意向者的收入状况为：家庭年收入46万的占53.2%，68万的占31.7%，810万的占8%，10万以上的7.1%。有意向购房者购买时间布为：马上买为14.4%，一年后购买为17.3%，两年后购买为19.9%，三年后购买为4880、.4%。购房原因分析：现有住房太小的占26.3%居住环境和物业管理不满的占21.8%，地段不满意为14.4%，朝向和户型不满意的占14.3%，楼层不满意的占12.3%，用于投资的占11%。购买面积分析：（平方米）80100的占20.9%，101120的占34.4%，121150的占29.3%，151180的占5.8%，180以上的占6.4%。购房总价选择分布：（万元）20-25的占24.4%，2630的占32.1%，3135的占16.7%，3640的占11.2%，4145的占5.4%，4650的占7.1%，50以上的占3.2%。购房者对层次的需求的选择：多层的占52.6%，小高层的占27.4%81、，高层的占10.8%，联排别墅的占9.2%。对停车位的选择：已经有车的为16.8%，有计划购买的15.0%，目前既无车又无计划的占68.2%，购房时需要停车位的占57.5%，其中想购买停车位的占70.2%，只想租用的占29.8%。抽样调查3: 去年底,无锡市房地产市场曾对2000户家庭作问卷调查，据该项调查统计,有3.55%的家庭有购买别墅的需求,另有2.64%的家庭对4室以上的高档住宅有购买需求。所调查的对象中，70%为个私营企业业主和转制后的乡镇企业业主，其余人员为高收入部门中的中高级管理人员。综合以上分析预测:预测1:按照抽样调查2的数据分析。据表5所列,市区年收入达4万元以上的高收入户82、有15.2万户,以53.3%的比例推算,在近三年中有购房意向的将达8.05万户；其中有购买联排别墅的将达7486户。在农村，据抽样调查1的数据推算，无锡农村年收入在5万元以上的有14.8万户，如按上述购房意向及购买别墅的比例推算,近三年中有购买别墅意向的将有7257户,城乡合计,近三年中有购买别墅意向的为14743户。预测2:按照抽样调查3的数据分析。如按照3.55%的比例推算,市区15.2万户高收入户中有购买别墅意向的为5396户；农村14.8万户高收入户中有购买别墅需求的家庭为5254户，城乡合计达10650户。综合以上两种预测,无锡城乡本地居民在近三年中,有购买别墅意向的大约在1000083、14000户左右，这是相当大的市场需求。6.4.2外商及外地顾客对低密度高档住宅的需求预测近10年来,无锡外向型经济发展迅速,特别是近5年来,外商投资企业急剧增加,到2002年底,无锡全市累计已经批准外商投资企业6800多家,实际利用外资114.78亿美元。在锡外商业主,及在外资企业和港澳台企业中工作的外籍及港澳台籍高级经理人员已达13000多人，据无锡市外经局、无锡市公安局等部门掌握的情况，现在常住无锡的外商（包括购房、租房和住于外企自有公寓中）约有50006000人左右。另外，据无锡市房地产交易市场统计，到2002年底,在锡直接购买高级住宅的有260户,其中香港、台湾客商占45%，日商占284、9%，其余为欧美客商。另有1068户在锡租房居住（包括租赁高级公寓）。这里需要说明的是，外商在锡购买住房有的并不直接购买，相当多的外商往往以公司或中方员工的名义购买，租赁居住的情况也是如此。所以，外商在锡购买住宅以及租赁居住的实际数量将远远大于上述在房地产市场登记的数量。其中相当数量的人员将有在锡购买低密度高档住宅的需求，而且，随着无锡市外资企业的持续增加，在锡购买低密度高档住宅的外商也将逐年增加。综合以上6.4.1-6.4.2的分析，无锡市确实存在着较大的低密度高档住宅的潜在市场，比较留有余地的估计,在近三年中,无锡地区总需求约在1200015000户左右。6.4.3 鹅湖度假区吸引购买低密85、度高档住宅的区位优势：荡口镇邻近无锡新区和锡山区，据统计：2002年底无锡新区有外商投资企业680家，锡山区有460多家，合计1140家。无锡市规模较大的外资企业大多集中于此，世界500家最大跨国公司中在锡投资的30多家公司基本集中于无锡新区。另外，由于鹅湖旅游度假区处于无锡市中心、苏州市区西片以及常熟市等边三角形的几何中心，本项目还将能吸引苏州西片、常熟市南片的外商和港澳台企业以及这些地区的高收入户购买低密度高档住宅需求（参见以下表78）。以上情况说明，鹅湖旅游度假区由于其处于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入户(包括无锡地区及苏州部分地区的外商和高收入户)购买别墅方面将具有较大的优势。表786、 2001年苏州市区及与荡口镇邻近地区经济情况指标市区常熟昆山太仓注册资金(亿元)GDP（亿元）618.56303.00230.80157.98第一产业(亿元)24.8915.4411.4914.40第二产业(亿元)358.05165.94138.8083.96第三产业(亿元)235.61121.6180.5059.61人均GDP（元）29693281833863535169私营企业（个）16963644548462819296.24其中工业8635452623371942168.16批零餐饮54211402158459473.91个体劳动（户）5108044660175151368739.287、5表8 苏州市区及与荡口镇邻近地区利用外资情况01年:批准外商投资项目合同(个)市区常熟昆山吴江太仓本年批准企业数529101343128156本年批准外资(万美元)317808602381597165931159192本年实际利用外资11848230726750392119324734累计实际利用外资944233210961504601107869165026年末已开业的外资企业数11206081070592782从以上表7-8的统计数据可以看出,邻近荡口镇的苏州市有关片区中也有相当多的潜在购买本项目中低密度高档住宅的潜在客户。7.0 苏、锡、常地区房地产业竞争态势比较分析7.1 区域房地产88、业发展的一般竞争状况苏、锡、常市房地产业的发展基本上是同时起步的，在1992年之前，无锡、常州的房地产业发展状况明显好于苏州。1992年以后，苏州确立了以上海(浦东)为依托、城乡并举、分层次、全方位的大经贸发展战略，特别是新加坡工业园区和高新区的设立，使苏州的开放开发从点、线向面、网聚合。市区的面积也随着两区的开发扩大了近一倍，“东园西区、古城居中、一体两翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的规划给苏州的房地产业带来了发展的先机。而与此同时，无锡、常州的老城区过度开发，城市扩张缓慢，规划滞后，房地产业发展水平未有大的提高。2001年锡山市并入无锡市区，2002年武进市并入常州市区，两89、市房地产业才发展提速，市场不断繁荣。下面比较20002002年苏、锡、常三市房地产业发展状况：表9 苏锡常三市房地产业发展情况 年份2000年2001年2002年苏锡常苏锡常苏锡常房地产开发投资完成额61.244.73068.649.332.2107.377.041房地产开发用地总面积1299112415910047123170房地产开发施工总面积7624574078505214881467748526其中：住宅施工面积6253693446914053981238658440房屋竣工总面积445237204467248193558290269其中：住宅竣工面积3761971613862051790、0465254227市区房屋竣工总面积19091151235136160235176237其中：住宅竣工面积16272115195109140199153198商品房销售总面积373218149480202173540235249其中：住宅销售面积330197134432183170480219224市区商品房销售面积151147112259131143259162213其中：住宅销售面积13614099235112135239150193市区商品房销售金额33.230.319.752.737.825.663.242.441.4其中：住宅销售金额26.427.117.644.324.625.191、54.535.234.9空置商品房面积2221367819293701275851其中：市区空置面积1218266121555963.74541市区二手房成交面积59242105202299124168市区二手房成交金额5.0818.89.4512.043.819.412.8市区商品住房均价1932177221151863243525451812市区二手住房均价125092111721300154715201550房地产开发企业总数539197124554219125593228127市区房地产开发企业数1881191071951401082051541067.2 苏、锡、常地区低密度物业基准92、竞争分析苏、锡、常地区低密度物业市场是1992年以后开始形成的，两三年的时间内，各市在环太湖地区，零星开发了一些别墅群，由于规划滞后、基础设施不配套、物业管理不到位，市场需求不旺，长期处于低水平竞争发展状态。2000年以来，随着社会上“白领阶层、老板阶层”的不断涌现以及外向型经济的加快发展，对别墅、高档住宅的需求量上升较快，苏州市7个别墅区全面旺销，平均售价在每平方米5000至7000元之间，而金鸡湖、太湖之滨的别墅等低密度物业售价超过了7000元/平米。在无锡，威尼斯、太湖世家、虹桥花园、兰宝苑、翠湖苑等9个低密度物业小区近20万平方米别墅和联排别墅除太湖山庄属烂尾楼需二次开发以外，其余均已93、基本售完，售价在每平米3000元至10000元之间（详见表10）。而常州市也有6、7个低密度楼盘，每个小区30至40套独立或联排别墅，价格在每套60万元至150万元之间，行情看涨，销售形势很好。表10 20002003年无锡市部分别墅基本行情项目名称总建筑面积建设年份销售情况单价变动情况（元/平米）威尼斯8万平米1994基本售完开盘六七千,现5000左右 兰宝苑2万平米1994基本售完平均3800，最低3500太湖世家3.5万平米1999基本售完平均3000，最高10000百合园1万平米1994基本售完30005200鑫博花园1.4万平米200335%开盘2000，现3100蠡景花园1.9万平94、米200285%20002500虹桥花园1.8万平米2003基本订完60009000，平均7000绿岛家园0.6万平米2002基本售完300040007.3 典型个案研究无锡市已经形成或准备开发的低密度（容积率小于0.5）物业形态主要为独立别墅和联排别墅居住区，比较集中分布在两大区域：一个是蠡湖地区，主要有太湖虹桥花园、太湖明珠苑及种禽场地块（土地面积69023平方米，容积率小于0.3）、泰德新城、威尼斯花园（占地39万平方米，一期已开发20万平方米）等大型别墅项目；另一个是马山地区，主要有檀溪村地块（占地1200亩，容积率小于0.2）和碧波二路南（占地19万平方米，容积率小于0.35）两个大95、项目，目前建设方案还没有确定。上面提到的蠡湖地区四个项目中，太湖虹桥花园和太湖明珠苑以及种禽场项目，就在湖边，周边有鼋头渚、影视城、蠡园等风景名胜，地理位置得天独厚；对泰德新城而言，蠡湖地区规划调整令该区块增色不少，而威尼斯花园的综合优势最大：第一，作为无锡地区最早的高档别墅区，威尼斯花园的品牌和社会美誉度比较高；第二，威尼斯花园一期140多栋别墅和几十套公寓已经全部入住，业主来自20多个国家和地区，人气较旺；第三，比较新开发的别墅区，威尼斯花园内的景观已经很具规模，树木成荫，四季鸟语花香；第四，蠡湖大桥的建设、大学城以及未来滨湖新城的启动，将对威尼斯花园的交通条件和周边环境产生有利影响。威尼96、斯花园二期将建造148幢联体别墅、57幢独立别墅和224套低层公寓，预计售价联体别墅每平方米将在6000元左右，独立别墅则会达到每平方米10000元左右，而公寓售价也将在3000元以上。8.0 客户分析为了准确把握本地区对低密度高档物业的需求状况，我们获取了无锡市房地产市场2002年11月份所做的市场需求调查报告，并对无锡兰宝苑、威尼斯花园、苏州太湖之星等别墅区的开发商或代理商以及苏锡常房地产市场的管理人员进行了访谈，得出了以下分析结果。8.1客户来源分析从无锡房地产市场对2000户家庭的问卷调查结果看，无锡地区有3.55%的家庭有购买别墅的需求，苏州、常熟、涨家港等市对这类物业的需求比例也在97、46%之间。这些家庭将是未来本地区低密度物业的重要客户来源。被调查对象中，家庭人口平均3.52人，户主年龄在35至45周岁之间居多，70%为个私企业主和转制后的乡镇企业、民营企业的老板以及董事会成员，其他还有律师、会计师、海归创业人员以及税务、金融和电信等高收入部门的中高级管理人员，这些家庭的月均收入平均在3万元以上，最低的也在2万元以上。从现有的低密度物业市场来看，购买和租用低密度高档物业的主要有三类客户：首先是大公司的老板、CEO和一些高级管理者，其中以外资企业比较多，占到租购总量的60%左右。这些人的特点是人换位置不变，总有这样身份的一群人有此需求；其次是一些个体工商户、小私营业主和一些98、演艺界人士以及律师、会计师等名人，占购房比例的30%，但由于收入不稳定，他们是豪宅消费群体中变化最大的一族；还有一些客户则是因贵而富的阶层，这些人多半不愿意抛头露面，习惯于隐而不宣的生活。8.2 客户要求描述低密度高档物业的目标客户购房目的并非是解决居住困难，所以他们对产品的要求也比较苛刻。在产品类型方面，客户的需求主要有六类：一是居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求；二是度假型物业，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，五天在市区，两天在郊区，这种居住与生活方式对联体型别墅需求量较大；三是出租型别墅，很多外国公司的高级主管和外方员工，他们一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他99、们有能力租住别墅；四是旅游型物业，就是在旅游风景区或度假区建造的,带有经营性质的别墅和配套物业；五是办公型物业，一般是一个大公司把一栋楼买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所；六是投资型别墅和高档公寓，由于这类物业能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，有较大的市场需求量。在产品风格方面，目标客户需要的是强调邻里间的沟通、人与自然的融合、精雕细琢的园林和常在景观中的房子。调查结果显示，在环境风格方面，58.96%的客户喜欢江南园林式、16.59%的客户喜欢水岸住宅,11.95%的客户喜欢欧陆风情,6.64%的客户喜欢北方庭院，5.86%的客户喜欢其他风格的小区。在户型100、面积配比方面，绝大部分客户需求的是复式结构和越层结构房屋，联排别墅面积在160250平方米之间，独立别墅面积在200400平方米之间。9.0 市场定位思考9.1 目标客户的导入目前无锡东部尚未有大型低密度高档住宅区和旅游度假区，鹅湖旅游度假区项目的实施，将弥补这一空白，从而对无锡市区东部、高新技术开发区、东亭开发区、锡山区梅村、厚桥、鸿声、荡口等镇，苏州市区、高新区、太仓、吴江、常熟市的目标客户群产生巨大的吸引力。目标客户导入时，可以对无锡高新技术开发区、东亭开发区、苏州高新区以及常熟、吴江、太仓等市的外资企业高层管理人员、外方工作人员重点导入，确定为本项目第一梯次目标客户群；对锡山区梅村、厚101、桥、鸿声、甘露、荡口等镇、太仓、苏州市区西片、常熟市有关乡镇的私营企业主、改制后的乡镇企业经营集团成员积极引导，确定为第二梯次目标客户群；而对于苏州、无锡、常熟、太仓、苏州市区西片，以及张家港、昆山、上海等地乃至境外地区的其他目标客户加强宣传，确定为第三目标客户群。9.2 市场定位的确定做旅游度假区开发项目的四大支撑条件是旅游资源、交通、环境和周围的就业支持。本项目所处的荡口镇是无锡地区文物古迹最多、保存最好、最有古镇开发价值的乡镇，被同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三等专家誉为“无锡后花园”，有“无锡乌镇”之称，旅游资源丰富。而与本项目相关的交通、环境等因素都在朝着优化的方向发展。本102、项目所需的基础条件完全具备。据上海别墅指数办公室公布的数据,目前上海市的别墅较多集中在100万200万元的价格段，占到了供应量的45.5%；其次是总价在200万300万元的中高档别墅，占总量的17.5%；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。 结合本项目的区位优势，根据以上对无锡地区客户对别墅购买力的分析,并针对以上分析的三个梯次的目标客户群，考虑本项目的土地价格以及相关的开发成本因素，可以将本项目定位为无锡东南片最佳的旅游度假休闲胜地和最适宜居住的大型低密度高档社区，物业售价在45008000元/平方米之间,并参照上海地区的价格段分布的特点,103、合理确定本案的别墅价格段构成。10.0风险分析10.1市场供求变化风险10.1.1供给方面鹅湖旅游度假区项目占地1800亩，是本地区（苏、锡、常）最大的单体项目，总量规模较大。虽然国土资源部为加强土地资源调控，已经在2003年2月份发出了紧急通知，要求各地方一律停止别墅类用地的供应，但由于近两三年来本地区低密度高档物业行情较好，已经批出去的项目总量较大，无锡市在蠡湖和马山两个地区已批准的项目占地达到近2000亩（其中马山1500亩，蠡湖周边500亩），而苏州市在金鸡湖、太湖东岸以及狮子山、天平山周边已经批准的低密度项目总占地面积也超过了1000亩，而常熟的虞山、阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，104、供给方面的竞争压力较大。10.1.2 需求方面从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅的需求将呈持续上升的态势，而对其他类型的低层高档物业需求，受外向型经济的发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。以上分析表明本项目推出后,由于近期内供求上的不确定性,将在产品销售、资金回笼方面产生较大风险。10.2价格波动风险在一个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正的价值，泡沫才会出现。总体而言，目前105、本地区房地产市场价格水平与地区的经济发展水平是相适应的，随着地区经济的发展，房价将呈持续上升的态势。对于具体区域，则要看项目的具体情况。相对其他项目而言，鹅湖旅游度假区的价格竞争优势最为明显（马山地区毛地价25万元/亩左右，蠡湖地区毛地价85万元/亩以上）。但由于本项目所处的鹅湖边，受防洪因素的影响，开发时可能需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业的售价将产生影响。如果本项目成本控制在4000/平方米以下,售价能维持在5000元/平方米以上，相信能够取得较高的投资回报。反之,将具有一定的价格风险。10.3政策变动风险政策风险包括政策不稳定、政策不配套以及政策执行不规范所造成的经106、济风险。近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济的持续较快发展。但这一系列宏观政策扩展空间有限，政策的力度和效应也有递减的趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达30006000亿元，去年年末国债余额超过15000亿元。从1995年到2000年，国债余额相当于全国财政收入的比重从52.9提高到102.1，大大超过国际公认的政府正常负债限度，蕴含着一定的债务风险。加上国有企业改革成本支付、养老金债务积累、外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。而积极的财政政策一旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，107、从多个方面影响经济的快速增长。“九五”以来，国家住房制度改革的实施，各地鼓励住房消费政策的贯彻，带动了居民消费结构的升级和消费水平的提高，也促进了城市房地产开发的快速发展。但是，这一系列政策的能量已经得到释放，国家对房地产业的政策主导面，正从积极引导、放开搞活，转向适度控制、防止泡沫风险。在理论界、舆论界议论蜂起的情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取某些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。今后一个时期，与优化开发结构、整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应的同时，还通过税收、金融、加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。历史经验表明，高档住宅房、度假别墅等，往108、往是调控监管的首选目标。从这一点看,本项目也可能遇到意外的政策风险,为项目带来重大损失。10.4融资和利率风险为了拉动内需、刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率、优化信贷结构、扩大消费信贷等一系列金融政策。但是，以利率杠杆为主的金融政策的实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。自1996年月日至1999年月10日，年间银行利率连续次下调。以年期存款为例，利率由10.8下调为2.7，下降75.4，下调8.1个百分点。与此同时，贷款平均利率下降6.5个百分点。这一措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。但现在要进一步调低利率已没有多少空间。相反，因为近期流通中货109、币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场、房地产市场相互挤压，可能导致某些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在的通货紧缩有转为通货膨胀的可能性。在这种情况下，银行存贷款利率将出现反弹回升,特别是如果项目筹集资金使用一定的民间资金,利率将会更高。这就可能从约束融资、增加融资成本两个方面，给房地产开发带来一系列不确定因素，造成投资风险。目前，国有商业银行资本金普遍不充足，贷款结构不合理，对于房地产企业抵押贷款以及贷款中的相互担保、多头抵押、超值抵押，银行心理反应脆弱。如果项目开发立足于高比例的负债经营，对银行贷款和收取预售款依赖过多，有可能遇到较大的融资困难，背上利息偿付包袱，发生由融资问题带来的110、财务风险。根据以上分析，我们认为，本项目的投资、开发和经营面临一定的潜在风险，但风险度属于中等。只要开发的整体思路正确，采取恰当的市场经营策略，完全有可能化解、缓解风险，将风险转化为实际成效和收益。11.0 结论和建议11.1 结论通过以上对本开发项目作全面的定量、定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际的结论：11.1.1展望我国宏观经济发展趋势，在今后5年内，国民经济仍将继续以78%的速度持续、稳定增长，而房地产开发将继续成为新的增长点之一，这就为本项目的实施提供了良好的宏观投资环境；11.1.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行111、严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长。这就为本项目的开发提供了相当大的市场空间。特别是在国家严格限制低密度高档住宅建设的条件下，本项目以无锡地区唯一具有较大规模、环境优美、档次较高、管理优良的低密度高档住宅片区推向市场，本案将具有较强竞争力，并取得较好投资回报；11.1.3我们认为,无锡鹅湖度假区开发有限公司关于将低密度高档住宅群与旅游项目相结合,以更好发挥荡口镇自然和人文历史资源的规划设计构想基本上是可行的。这对于推进无锡市特大城市建设、改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化、以及对于无锡的吴文化历史风情旅112、游片区的建设也具有重要的意义。11.1.4我们的研究还表明，在无锡市20公里半径之内适宜于建别墅的各地块中，能以2500亩面积，并建在湖泊之滨的将首推鹅湖度假区，而且它又位于荡口这一历史文化名镇，该地块实不可多得。只要该开发项目规划合理、定位正确、价位适当，随着无锡特大城市建设的快速推进，周边地区（无锡新区、苏州西片、常熟市）各开发园区的建设、民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场竞争优势，并具有较高的投资回报率。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有可行性，可以进行进一步详细的经济技术论证及具体规划设计。但是必须指出，该项目仍然存在投资风险，风险度属于中113、等,主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变、市场供求的不确定性以及地块开发成本控制上。11.2几点建议在以后的进一步论证以及完善规划建设构想中建议注意：11.2.1由于该项目规模较大,属于长线项目,而市场需求尚有许多不确定因素,低密度高档住宅的市场销售可能会有一定的时间差,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。11.2.2研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，在别墅档次的定位上应该体现多层次的要求,既注意以中高档别墅为主,又同时开发一定数量价格段在100万元左右的经济型别墅。11.2.3东西方文化具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素。根据客户导入对象,如外籍客114、户居多,在设计中就必须考虑西式风格别墅为主,反之就必须考虑以中国庭院式风格的产品为主。在规划上，不管导入客户对象如何，在建筑群总体规划设计时，都必须兼顾与吴文化古镇的文化底蕴相融合。在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。11.2.4鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低，为从根本上避免可能的洪灾，防洪堤岸应按最高洪水位5.6M(吴淞高程)来确定堤岸标高(5.6+1.2M)。这样，因湖边堤岸较高,低密度高档住宅标高也需相应提高。另外,当鹅湖水位较高时,该地块还需要进行机械排水,这必将提高造价和以后的管理运行成本, 为此在整个项目的开发过程中，必须严格控制开发成本，这些都是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑的问题。38