1、第三篇 专项规划篇第八章 菩提山中国长寿文化城旅游产品及线路策划一、旅游产品开发（一）开发思路长寿文化旅游区产品开发的总体思路是：为适应旅游业、宗教、文化产业的发展，充分发掘特色宗教文化旅游资源，调整旅游产品结构，开发旅游主导产品和旅游精品，充实旅游产品的文化内涵，提高其品位。即通过“重点驱动，热点带动，新品促动、整体联动”，建立旅游产品体系，提升旅游产品竞争力，促进长寿文化城旅游区的全面发展。上述开发思路，具体体现在以下方面： 1、完善观光旅游产品，丰富旅游内容，通过提供更多专项化、主题化的旅游产品促进观光游内容的多样化，增强旅游吸引力。2、以长寿文化和宗教旅游资源为核心，促进旅游产品的结构2、转型和升级，积极发展休闲、养生、度假和生态旅游产品。3、实施旅游精品工程，重点开发长寿文化旅游区，宗教文化朝觐及精品旅游节庆活动，创造长寿文化旅游区品牌。4、阶段性推进旅游产品。长寿文化城旅游项目目前处于规划策划阶段，在开发初期，应以观光产品为主，强化休闲观光旅游产品形象，使之成为吸引外地游客的重要品牌。此后通过深度开发，逐步创立观光朝拜，观光生态（休闲），观光养生，观光康体，观光会议，观光专项等复合型产品。(二) 产品开发 在产品设计“文化、生态、时代”的前提下，有效整合旅游资源，重视“市场-资源-产品”的有机结合，创新性开发旅游产品，突出康体养生、休闲度假、宗教朝觐等产品特色，积极开发高品3、位、高效益的旅游产品。 （三）活动策划每年举办以“中华长寿文化论坛”，为长寿本地的、中国的乃至世界的长寿文化的保护和传播提供交流平台；举办“百岁老人齐贺寿”、“长寿老人庆金婚”等活动，与景区主题吻合，又可在全国造成轰动；定期主题为“中华寿城、休闲养生”的当地民俗文化节，如舞狮节、美食节、服饰节；在佛教节日举办“菩提圣灯、守护心灵”“菩提圣灯、感悟人生”众人点燃圣灯，放飞心灵，祈福长寿活动；针对长寿区的巴寡妇清的历史文化典故，举办“国际女杰论坛大会”、“中国女杰高峰论坛”“国际女企业家高层论坛”活动，既聚集景区人气，又提高长寿区的知名度。二、旅游商品开发（一）旅游商品开发目标20XX20XX年 4、着手建设长寿旅游商品品牌，重点启动土特产品、特色长寿产品等系列旅游商品的开发。20XX20XX年 重点开发长寿文化城主题旅游商品，丰富旅游商品的种类，提高知名度，并形成较大的、品种较全的具有地方特色而又体现养生长寿主题的旅游购物中心，完善旅游商品的销售网络。（二）旅游商品详细策划特色食品类：长寿血豆腐、长寿薄脆、长寿鱼干系列、长寿沙田柚、夏橙、长寿河水豆花、长寿鱼面、长寿糕、高科技农产品等饮品类：长寿仙杯酒、长寿茶、长寿酒等保健类：“寿牌”药材系列、何首乌、灵芝、野黄荆等具有长寿特色的养生益智类食品等纪念品类：微缩寿星雕像、生肖与长寿挂件饰物（如长寿龟、长寿花等）、微缩长寿画卷、长寿故事集、长5、寿竹制品、寿章、书画百寿图（国内的百寿图、长寿本土百寿图）影视类：文星拜寿星的传说舞台剧、巴国美人（巴寡妇清的传说舞台剧或电视连续剧）、周总理到长寿（音乐情景剧）、川剧御河桥（片段）、海棠特色唢呐、寿仙佬的传说舞台剧、义和特色锣鼓书籍类：长寿文化书、长寿养生书、长寿风景名胜揽要、长寿文化漫谈、名人与长寿、长寿民俗文化等。三、长寿文化特色旅游线路组织（一）策划原则1、多样性原则当今旅游者的旅游行为已经与个人的个性相结合，成为一个展现个性的活动。因此，应该结合长寿文化城旅游区自身产品布局，组织丰富多彩的旅游线路，给旅游者有根据自己的需求选择的机会。2、时间性原则在注重时间比的原则中设计旅游路线，使6、得游客在路上的时间占据较小比例，而在文化城旅游区中游玩的时间相对较长，增强旅游者的旅游感知度，并且路线设计切忌重复迂回。3、组织管理原则旅游路线的开发与组织应该符合旅游管理部门实际，以便于其组织、经营和管理 。4、突出特色原则特色是旅游的生命线，在旅游路线设计的时候应突出旅游区自身特色，这样才能吸引旅游者，产生稳定的旅游市场，从而发展本区旅游业。5、注意节奏和韵律原则旅游观赏的本质是一种美的享受。因此，旅游路线和活动内容的组织必须符合统一协调和节奏韵律的美学法则。各参观景点活动的安排组织要做到张弛、动静和观光参与的合理组合，使旅游活动具有节奏感、韵律感，使旅游者在保持兴趣的同时获得身心满足。（7、二）菩提山中国长寿文化城项目内部游线设计1、核心游览线路经典一日游：u 主入口入口游客接待中心百年坊滨水休闲商业街长寿文化长廊世界长寿博览园长寿圣殿观音文化园菩提寺彩虹花田“中华小神笔”漫画创作基地潮人小街次入口经典二日游：u 主入口入口游客接待中心三生缘婚庆基地九鼎菩提山长寿老人生态村观音文化园千年演艺广场菩提寺华夏第一祈寿苑玄光仙境彩虹花田异想天开茶吧逃离“塞拉利昂”创意园康寿休闲广场“中华小神笔”漫画创作基地潮人小街圣山缘养生酒店世界长寿文化墙长寿文化长廊岁月纪念林长寿嘉年华世界长寿博览园寻找何首乌正宗绝味第一锅百年坊滨水休闲商业街主入口图8-1 菩提山中国长寿文化城内部游线图2、主题游8、览线路u 深度文化体验之旅：世界长寿博览园世界长寿文化墙长寿文化生态长廊岁月纪念林玄光仙境华夏第一祈寿苑观音文化园菩提寺逃离“塞拉利昂”创意园u 健康长寿养生之旅：百年坊滨水休闲商业街中华第一养生庄园怡情养生苑长寿嘉年华乐活音乐运动广场乐寿林步步寿健身大道寻找何首乌u 宗教朝觐祈福之旅：菩提寺千年演艺广场观音文化园华夏第一祈寿苑玄光仙境世界长寿博览园世界长寿文化墙u 购物美食享受之旅： 百年坊滨水休闲商业街正宗绝味第一锅世界长寿博览园长寿圣殿潮人小街 图8-2 菩提山中国长寿文化城内部特色游线图1 图8-3 菩提山中国长寿文化城内部特色游线图2（三）长寿区旅游线路组织 1、一日游u 长寿文化城9、长寿湖u 凤城长寿文化城u 长寿文化城大洪湖u 楠木院长寿文化城2、二日游u 长寿湖楠木院长寿文化城u 大洪湖长寿文化城（四）区域旅游线路组织 长寿区应注重与周边地区协作、建设并推出区域协作旅游产品。区域旅游线路组织u 长寿重庆涪陵彭水贵州（乌江旅游线）u 长寿重庆涪陵武隆丰都u 长寿重庆涪陵武隆南川万盛u 长寿重庆张关水溶洞u 重庆长寿涪陵丰都云阳奉节巫山宜昌（长江三峡旅游线）图8-4 菩提山中国长寿文化城区域游线组织图第九章 项目基础设施规划一、道路交通规划（一）交通发展目标全面建成适应菩提山中国长寿文化城旅游发展需要，满足不断增长和变化的旅游交通需求，以先进的交通设施和全方位交通信息化与10、智能化运行管理为依托，构筑公共运输和旅游专用车相结合的旅游交通运输体系，为游客提供安全、高效、便捷、舒适和环保的人性化交通服务，为旅游业的可持续发展提供交通保障。满足项目区内各种旅游活动的需要，保证项目区对外和对内交通的便捷。（二）交通发展策略保护项目区的自然环境，尽量减少道路工程所造成的对环境的破坏。道路交通建设不要破坏景区的景观视觉效果，应保持与景区环境的协调。各级道路的组织要结合地形和景点的分布，要使游览线路避免重复，力争线路设计的科学化与人性化。道路的建设，应该以满足旅游者观光的需要和当地居民是生活、生产为基础，彻底体现以人为本的思想。1、对外与区域交通发展为建设发达的旅游交通体系，加11、强与长寿区区域内其它旅游休闲度假场所之间的交通联系，促进区域旅游的协作，需通盘考虑区域交通设施的规划、建设和运营，建立统一高效的旅游交通运输服务体系。2、交通运输一体化发展以人为本，构建多方式和多层次的“一体化出行服务体系”，通过改善旅游专用交通、公共客运交通、自行车交通、步行交通与私人小汽车交通等多种交通运输方式接驳换乘条件，达到不同交通方式之间的便利换乘、无缝衔接，实现客运交通一体化。3、交通与区域旅游空间协调发展支持旅游的空间发展模式，构建旅游区域之间以及区内各景区、景段之间多通道、多模式的复合交通走廊，实现旅游区域之间与区内各景区、景段之间的交通设施的协调发展。（三）道路网规划原则1、12、道路网络布局要综合考虑区域交通的特征和区域空间发展，并与区域交通网络良好衔接。 2、旅游道路网络布局要促进城乡大型交通基础设施的共享，建立与交通基础设施服务区域一致的交通网络。3、旅游道路网络系统与城乡用地发展和功能布局相协调，道路功能与道路沿线土地利用相协调。（四）旅游交通布局建立一个既满足交通需求和组织，又满足生态和景观要求的绿色廊道网络系统。第一个层次是外部交通，即项目区与长寿区的交通连接，特别是与周边旅游客源地的铁路、公路、航空等交通运输系统的连接。第二个层次是内部交通，即项目区内各景点之间的公路交通运输。1、步行与车行由于旅游区所在地区地形多样，故区内交通分为“周边主要道路、景区主要13、道路、环湖山地自行车赛道、景区次要道路”四种。周边主要道路：车道基本宽度为8米，主要是通达项目区主入口的菩提南路及通达项目区次入口的菩提东路，白色或黑色路面。供旅游环保机动车使用。景区主要道路：连接次入口，并通达菩提山顶，下延和环湖山地自行车道相连接，根据需求可宽可窄，道路基本宽度3米左右，可选用砖、石、木等不同材质。环湖山地自行车赛道：沿山脊等高线及金凤湖的车道，南与进入主路连接，东、北与景区主要道路连接，这样环绕金凤湖形成一条环路。景区次要道路：道路基本宽度1.52米左右，土石铺路，路缘整齐。尊重步行者的权利，部分路段步行者优先，结合景观要求，入口处开辟步行空间。道路设计结合地形，避免通直14、单调景观，通过步行与车行的合理组织以及横向景观道路的切入，使得道路富于变化，弯曲流畅。既便于游客沿途慢速观赏各处景色，又可充分保证游客安全，控制旅游区内部环境的噪声。2、停车场建设种类类：外部机动车公共停车场2个。以建设生态停车场为主，50个泊位左右，500平方米。类：内部环保车辆公共停车场，也可做旺季临时停车场使用。40个泊位左右，400平方米。建设要点停车场地面材料应采用透水，透气及绿化的材料，以减小硬化地面对局部小环境造成的影响。并考虑与绿化结合，设计成林荫停车场。3、无障碍环境设计在旅游区所有入口通道、广场空间及步行区域内，凡有高差的地方均应合理设计方便步行或轮椅车行走的坡道，阶梯每级15、高度不得随意设计。根据人体舒适感需求，结合步行空间的设计在适当的地方设置带座椅的休息场所。公共设施的设计，需考虑为残疾人和儿童专用的设备。4、特色交通内部：使用自行车及电瓶车。外部：备有豪华巴士、小车与各机团、单位、旅行社联系，直接接送游客，实现“门对门、户对户”服务。 图9-1 道路系统规划图二、住宿规划总目标：建立规模适度、布局合理，结构适宜、管理科学、服务优良、个性鲜明、效益显著旅游住宿业体系，全面提高住宿业的经营水平，提高核心竞争力。（一）项目区住宿设施规模预测旅游住宿设施的规模应该与适应旅游市场的发展，并可适度超前。根据第四章对项目区未来旅游市场的预测，考虑游客平均停留天数、景区每年16、可游览天数、饭店平均客房出租率等相关情况，可以对项目区旅游住宿设施的规模进行预测。其计算方法为：其中： C住宿游客床位数 R全年住宿游客人数 N游客平均过夜天数T全年可以游览的天数 K平均客房出租率考虑到整个长寿区旅游业发展的总体趋势、结合项目区未来旅游发展的现状和前景以及长寿区和项目地良好的社会经济基础和优越的地理位置。估计到20XX年住宿客人约为1620万人次；20XX年住宿客人约为2430万人次；20XX年住宿客人约为3040万人次。预计20XX年来菩提山的国内旅游者平均逗留天数为1.6天；20XX年为2.2天，20XX年为2.5天。每年长寿区可游览的天数为270天计（据长寿区的气象资料17、和旅游资源特点确定），客房平均出租率为55%。据此，项目区到20XX年旅游住宿设施的规模预测如表91： 表9-1 项目区未来住宿设施需求预测表 预测年份预测规模 20XX年20XX年20XX年预计接待住宿人数（万人）162024303040需要床位数（张）172421543556444650506734折算成客房数（间）90010001700240026003400（二）住宿设施的规划原则1、硬件设施的配套（1）控制规模，优化结构住宿设施的规模必须与市场发展的规模相对应，可以适当超前。根据长寿市场发展情况及菩提山的发展方向，对旅游住宿设施数量进行有效控制，优化接待设施空间布局，和长寿区内其它接18、待场所形成互动，重点建设度假型酒店；在依托长寿深厚的人文资源，建设度假型和会议型酒店。同时要建立合理的等级结构，高档场所、中档酒店、低档宾馆近期可按2:5:3的比例建设，中远期按1.5:4:4.5的比例建设。在控制旅游住宿设施规模和数量的同时，为了提高菩提山中国长寿文化城旅游接待的整体水平，以及树立良好的市场形象，吸引高消费人群，满足高消费的商务客人的需求，在近五年发展期内，可建设1家五星级酒店和12家四星级酒店。并可按比例增建一些低星级的饭店，使得菩提山中国长寿文化城的住宿设施形成合理的结构。（2）营造特色，强化个性在酒店建设上要有个性特色及鲜明的主题。针对菩提山中国长寿文化城旅游产品以宗教19、休闲度假和养生保健为主的特点，以及旅游客源市场的特点，旅游住宿设施应该在数量上满足市场需求的同时，走特色经营的道路。建设特色鲜明、卫生服务质量较好的酒店，如长寿主题度假村、绿色饭店、青年旅馆、现代客栈、分时度假别墅、家庭旅馆等等，这些特色饭店应考虑与项目区环境协调一致，实行清洁生产，保护项目区的生态环境。2、软件的完善（1）实行科学管理，提高服务质量长寿区的饭店在提高硬件设备的同时，应该积极地吸取和借鉴国内外同行先进的管理经验和管理思维，提高管理水平；实施创新战略，注重产品创新、特色创新，并且注重酒店品牌的树立和文化建设；加强酒店管理，规范酒店市场的企业行为，提高信用度，完善价格体系，抑制恶20、性价格竞争，保证菩提山中国长寿文化城内酒店行业的整体利益；建立酒店协作网络，酒店之间加强协作，采用时权互换经营，共享客源，淡旺季价格明示，形成菩提山中国长寿文化城旅游住宿的统一大市场。在强调规范服务的同时，开展特色服务；广泛地应用网络技术来提高酒店的服务效率和服务质量，提高宾客的满意度，应用网络技术来提高饭店的营销水平和酒店的效益。（2）加强同重庆市和长寿区的旅游社的联系，拓宽接待市场为了更好地适应未来竞争的需要，特别是为了应对当前的金融危机，菩提山中国长寿文化城接待场所的发展应走品牌化、集团化发展之路。应采取以下一些措施：注重提升接待场所的文化内涵。接待场所发展的深层次是文化，文化是根，发展21、是叶，没有文化的接待场所将缺乏竞争力。品牌树立的关键在于文化的建设。菩提山中国长寿文化城接待场所在大举发展文化的大旗时，要走具有丰富浓郁的长寿地方特色、情调独特的民族风格、友谊至上的道德风尚、强烈鲜明的时代风格、热情周到的优质服务和团结奋斗的员工精神等特征的文化之路。在保证接待场所传统产品同时，度假酒店的经营要结合自己的长处，选准市场上的空缺，树立自己独特、鲜明、新颖的特殊形象。建立完善的市场机制、适应旅游发展新形式的经营体制。应鼓励通过产权置换、市场融资、管理合同、饭店联号、特许经营等多种形式走集团化发展之路。强化市场经济观念和现代企业制度意识，在产权明晰的基础上建立科学有效的企业治理结构，22、倡导酒店集团化发展道路，并通过“品牌、市场网络、资本”的集团化发展，提升菩提山中国长寿文化城旅游住宿业的竞争力和经营管理水平，形成具有品牌效应的酒店集团，培育核心与骨干企业。提高服务质量，实施服务创新，培养忠诚顾客。饭店应建立定制化服务保障体系，主要包括：服务信息网络化、组织结构柔性化、管理方式人本化、重要岗位人员职业化、服务效果评估满意化等五个方面。（3）加强接待场所人力资源管理水平接待场所的经营应以人为本，员工是兴衰成败的关键，要运用科学的方法在精心挑选员工的基础上，尊重员工，善待员工，对员工进行有效利用、管理、挖掘和激励，重视人才的引进和对员工的业务水平和外语水平的培训，养用并举，最大限23、度地发挥员工的积极性和创造性。（三）菩提山中国长寿文化城住宿设施详细规划参照上述菩提山中国长寿文化城住宿规划，依据游客估算量和过夜游客数量，及项目发展需要，规划至20XX年，项目区内住宿场所如下表：表9-2 20XX年项目区住宿场所规划表功能区项目名项目等级房间等级合计(房间/床位)高级客房（房间/床位）中级客房（房间/床位）普通客房（房间/床位）宗教文化朝觐区玄光仙境普通0/09/1850/10059/118长寿文化游览区长寿老人生态村普通0/010/2060/12070/140滨水养生度假区圣山缘养生主题酒店中端8/1260/1205/1073/142中华第一养生庄园高端50/806/1224、0/056/92怡情养生苑中端10/2040/8050/100100/200未来生态人居区夕阳红老年公寓中端13/1850/1005/1068/128丹凤小镇高端40/6030/600/070/120合计(房间/床位)121/190205/410170/340496/940三、餐饮设施规划总目标：提高菩提山中国长寿文化城餐饮服务与经营管理水平，合理分布餐饮网点，满足不同档次、不同类型游客的饮食需求，提高游客的满意度；将长寿区特色餐饮发展成为具有较强旅游吸引力旅游产品，成为菩提山中国长寿文化城旅游文化的重要组成部分，培育具有菩提山中国长寿文化城饮食特色、知名的餐饮品牌和饮食集团，提高社会和经济效25、益。（一）餐饮设施配套餐饮设施的建设要以菩提山中国长寿文化城旅游发展的客源预测为基础，可以适当超前，但不宜投资过多，导致经营不善和恶性竞争。实施菩提山中国长寿文化城美食专项旅游系统工程，弘扬传统的食品制作工艺，开发具有菩提山中国长寿文化城特色和重庆风味特色的、包容全国其它菜系的餐饮系列，注重宗教菜品和长寿食品的开发，同时加强管理和规划，最终形成兼有酒店餐饮、社会餐饮、特色餐饮，融餐饮、娱乐、文化休闲于一体的旅游餐饮服务体系。1、饭店（酒店）餐饮（1）饭店餐饮业应多样化经营、多层次化消费进一步扩大服务层面，即：设计不同档次、规格的餐饮标准，使饭店餐饮只面对少数住店客人的状况得到改变。向社会餐饮学26、习，在保证饭店用餐的同时，应以当地的顾客为主要对象。一是加强对地方饮食文化的挖掘，各种专营性餐馆应对重庆地区的火锅文化、传统菜肴和特色菜肴进行发掘和弘扬，维持现有的餐饮名品，再创餐饮精品，开办适合本地游客用餐口味的多种小餐厅，以鲜明的特色赢得更多的店外客人，重视火锅品牌餐饮产品的开发和推广。（2）转变经营观念，积极采取灵活的经营方式举办美食节、开展大型活动、招徕喜庆宴会等，以增强规模效益，扩大营业收入。在主要旅游地发展一批具有长菩提山中国长寿文化城特色的定点风味餐厅。充分挖掘宗教菜品和长寿食谱的开发潜力，针对不同年龄层次游客，开发相应的保健膳食系列，使其成为菩提山中国长寿文化城餐饮中又一精品。27、对长寿的特色传统美食如血豆腐、薄脆、沙田柚、夏橙、河水豆花、青杠豆腐、长寿湖生态鱼、屁巴虫、笋子虫、灌灌菜煮鱼、梅千张、口水回锅肉、梓潼麻糖、泡糖、长寿酒、长寿鱼面等传统小吃名点，要精心开发、塑造品牌并进一步推向市场。要积极扶持老字号餐馆，形成老字号系列，并加强对外宣传和促销，提高市场知名度。对其中的某些特色食品可以加工成便于携带、方便食用、包装精美的旅游食品或旅游纪念食品，成为宣传菩提山中国长寿文化城旅游的一种特有的传播形式。2、社会餐饮依照旅游规划的要求，在保证有一定中、低档餐厅的同时，适当留出中、高档餐饮场所的空间。在项目区内，建设美食一条街和特色小吃街，建设适当规模的火锅城，向游客提供28、长寿的传统美食、特色菜肴以及全国主要的风味美食。定期举办特色美食节，既让游客领略菩提山中国长寿文化城的饮食文化，又满足不同口味和饮食习惯的客人要求，进一步丰富游客的晚间生活，同时也满足本地居民的餐饮需求。尤其要以火锅、宗教菜品和长寿食品为重点，组织专人专力，开发系列产品，并通过举办宗教菜品文化节和长寿食品文化节等系列促销活动推向市场。3、绿色餐厅的开发及推广绿色餐厅的建筑风格要突出顺应自然、保护环境的主题并尽量反映当地的民族建筑特色。结合有关宗教、长寿、生态、度假、观光等旅游项目，推出一到两个绿色餐厅，专门烹饪、提供富有长寿特色的绿色食品，如全部食用无公害蔬菜、开发各类食用野菜、保健餐饮、农家29、土菜和长寿药膳等。加强对绿色产品的开发和推广，使绿色餐厅的理念深入人心，从而为菩提山中国长寿文化城餐饮业赢得良好的口碑。（二）餐饮经营策略1、推进菜肴与长寿文化、宗教文化的结合，创造具有一定享誉的菩提山中国长寿文化城菜肴名牌继承与改革并进，发扬重庆菜系中最具有特色的精华部分，同时随着时代的变化和菩提山中国长寿文化城旅游项目的需求，不断吸收外来要素，博采众家所长，在传统的基础上加以开发和创新。注重与宗教文化、长寿文化的结合，创造一批品牌创新菜。注重地方风味小吃的开发与创新，有计划、定期开展名优小吃评比活动，提高地方小吃的质量，提高菩提山中国长寿文化城特色风味小吃的知名度。2、以特色餐饮产品为载体30、，宣传宗教旅游、长寿旅游、宣传长寿文化特色餐饮产品是旅游推介与宣传的最好载体，一方面它具有可感知性，另一方面它具有可移动性，因而好的、具有鲜明特色的餐饮产品是旅游推介的载体。可以通过厨师团队走出的形式到旅游客源地宣传长寿旅游，也可通过举办美食节的方式吸引游客来旅游。3、将特色餐饮食品转化为旅游吸引物对有特色的餐饮食品通过工业食品加工，转化为旅游商品，一方面增加餐饮食品的经济附加值，另一方面宣传旅游目的地的旅游形象和增加旅游地吸引力。4、推进餐饮产品的绿色化和科学化走向自然、平衡膳食、营养卫生、安全健康、绿色环保、实现可持续发展，是当今国际餐饮业发展的趋势。从温饱进入小康社会的中国人，由于不健康31、不科学不文明的饮食习惯造成的现代病、富贵病日益增多，因此，健康美食、绿色餐饮，已成为我国餐饮业的重要选择。5、推进餐饮业的文明化经营提高餐饮业的饮食文化品位，增加饮食文化附加值，已成为我国餐饮业竞争的一个重要趋势。人们对物质的需求是有限的，而对文化的需求是无限的。随着人们生活质量的不断提高，越来越追求精神文化享受，越来越追求饮食文化的亲和力，因而餐饮业越来越注重提高餐饮业的文化建设。6、全面推进餐饮业的产业化发展餐饮业的产业化是指通过资源整合，逐步建立集餐饮设备、餐饮产品开发、餐饮经营、餐饮建筑装饰和餐饮原材料供应等一体化的较完整的产业链，发挥餐饮业对种植业、养殖业、加工业、建筑业等相关产业的32、带动作用。随着行业规模的不断扩大和餐饮社会化的不断深入，开拓经营、延伸经营与连锁配送、烹饪工业化等趋势日益明显。7、优化营销网络，推进管理向数字化、智能化转变菩提山中国长寿文化城餐饮应充分利用现代互联网创新网络营销产品，提高经营方式和服务技术，推动管理从经验型管理向数字化、智能化转变，以提高效率、降低成本、增加经济效益。（三）特色餐饮规划菩提山中国长寿文化城特色餐饮主要围绕长寿和宗教两个品牌来进行。依据不同年龄段、不同职业、不同地区、不同生活习惯开发与之对应的长寿餐饮。依据不同宗教，开发与之对应的宗教餐饮。如依据世界卫生组织提供的资料，对食品进行分类排行：1、 健康食品分类 最佳的蔬菜茄子，芹33、菜，卷心菜，花椰菜，地瓜，胡萝卜，芥兰菜，金针菇，雪里蕻，大白菜。 最佳水果木瓜，草莓，桔子，柑子，猕猴桃，芒果，杏子，柿子，西瓜。 最佳肉类鹅，鸭肉的化学结构最接近于橄榄油，有利于心脏，鸡肉被称为蛋白质的最佳来源。 最佳实用油玉米油，玉糠油，芝麻油等，植物油与动物油按1：0.51的比例调配食用最佳。 最佳汤类鸡汤最优，特别是母鸡汤有防止感冒和治疗支气管炎的功效，尤其适用于秋冬食用。 最佳护脑食品菠菜，韭菜，南瓜，葱，花椰菜，菜椒，芹菜，西红柿，胡萝卜，蒜苗，核桃，花生，开心果，腰果，松子，杏仁，大豆等颗粒食品。 图9-2 长寿食物2、 长寿地区特色美食 水果：长寿地区特产沙田抽和脐橙，可做为34、重点推荐水果大餐，健康美食。长寿沙田柚，以其多汁味浓，酣甜如蜜、嫩脆化渣、营养丰富和状如芦笋的美观外形，而闻名遐迩，享誉华夏。长寿沙田柚曾被测定，含糖酸0.29%、维生素C69.65毫克，风味纯正且耐储藏，为一般柚类所不及。长寿地区是全国三大夏橙产区之一，长寿脐橙品质优良，产量颇丰，已走出国门，远销新加坡等地。 长寿血豆腐：不仅味美可口，甚具特色，而且产自清代，历史悠久，迄今已有100多年的历史。长寿血豆腐多为民间手工生产，制作特殊而考究。形色美观、咸麻适口、回味浓郁。 长寿薄脆：其历史悠久，香脆味香，独具特色，是长寿地区的名、优、特产品。其他地方特色美食：长寿河水豆花、长寿湖生态鱼、梅千张、35、长寿酒、长寿鱼面等。（四）餐饮场所设置表9-3 项目区餐饮场所规划表功能区项目名项目等级宗教文化朝觐区华夏第一祈寿苑普通长寿文化游览区中华百草园普通养生健康食品交易中心普通长寿圣殿普通滨水养生度假区圣山缘养生主题酒店中高端中华第一养生庄园高端怡情养生苑中高端正宗绝味第一锅中高端主题创意产业区康寿休闲广场普通四、给排水规划（一）给水规划因为整个项目区面积大，地形条件复杂，支线长，管线铺设困难。因宜采用分散取水，分片供应，自成系统的供水方式。规划各用水点均就近选取水源，根据地势自流供水。近出水口区域采用水口水源，经净化后，由二级泵房分级供水；山谷、山林中则采用地下水作为水源或修建高位水池蓄和给水。36、为保护旅游区自然环境，各项供水设施应采取隐蔽工程，采用地下暗管、密封高位水池等方式。（二）排水规划采用雨污分流系统排放。雨水以地表自然排水为主，雨水管渠的布置原则是就近排入排洪渠自然排放。在接待设施集中区设雨水暗沟，集中排放，其余按自然地形就地排放。另外，修建并维护好公路与游步道的边沟，确保其排水坡度，防止雨水冲毁路基，损坏路面。对被开挖地块进行植被复种，防治水土流失。旅游区内各用水处除绿化、蒸发、喷洒等处的水经使用后排入排水系统，污水全部为生活污水，包括粪便污水和洗涤废水等，无毒性。由于各处分散，各区相对集中设置化粪池。其它生活污水经过沉淀过滤池处理，再经过自氧池处理后排入渗水井，从而将达到37、国家二级水质标准，能够直接排入水库，或用于植被灌溉。五、供电系统规划（一）现状目前，项目区供电系统初步形成，但从项目区以后发展的角度来看，还亟需稳定的电力供应保障，随着项目的不断发展深入，用电量将有较大幅度的增加，必须提前考虑，提出相应的电力系统规划要求。（二）规划原则与目标1、规划应具备前瞻性，完善旅游区供电系统，为旅游区各项事业发展提供电力保障。2、应加强电力系统的可靠性，供电能力应留有余地。3、电力设施建设应注意与旅游区环境协调。（三）规划内容1、供电负荷按住宿游客量计算。平均每个住宿游客提供800W的供电负荷。2、根据旅游区的用电特点，旅游区内用点比较分散，各用电点用电量较少。根据这一38、特点，旅游区宜中低压输电，因地制宜设置多处变电所。3、近远期综合考虑。确保电力供应近期有富余，为旅游区跨越式发展提供条件，远期电力供应保证满足需求。4、旅游区的供电线路的架设，应避免影响景观的观赏效果。5、为确保项目区电力供应的可靠性，部分电网应在主要用电点间形成环状电网。六、景观系统策划景观是旅游的载体，景观系统策划的目的是能够充分体现菩提山历史文化底蕴和特色，协调处理各种景观资源，追求空间格局的协调统一。（一）建筑景观及策划1、策划要点项目区的各类新建筑，应服从菩提山环境的整体需求，不得与之冲突，在人工与自然协调融合的基础上，创造建筑景观。应维护一切有价值的原有建筑及其环境，严格保护文物类39、建筑，恢复特色建筑原有的风貌；建筑布局应因地制宜，充分顺应和利用原有地形，尽量减少对原有地物与环境的损伤；项目区内的建筑风格要延续地方建筑文化的脉络，各类建筑应采用协调的色调和风格；各类建筑物应根据其功能和性质进行整体设计，追求人工景观与自然景观的完美结合。2、具体实施建筑风貌上抽取传统建筑的符号，景观营造要围绕宗教和长寿，突出休闲和度假。保持建筑的文化性，才能保证其个性和项目内涵得以统一。建筑的体量、高度、色调和形式，尤其是新建筑都必须和谐融入周围的景观环境中，力求做到和周围山体相协调。（二）夜景观策划1、策划要点科学规划夜间游赏项目，控制夜间游客的数量，保证夜间游览都安全；保护项目区的夜间40、景观，夜间灯火设施布局要合理。2、具体实施夜间的菩提山将呈现完全不同于白天的休闲风情。夜景观由道路照明灯、建筑外饰灯或灯笼组成，加之当地夜文化，在古镇闪烁的独特夜景下，突出休闲，给游客另一番韵味和体验。（三）绿化景观策划1、策划要点因境制宜地恢复、提高植被覆盖率，以适地适树的原则扩大林地，发挥植物的多种功能优势，美化项目区的生态环境；绿化、亮化要体现山体风貌、协调一致。绿化品种选择要突出菩提山本地特色，植物景观分布应同其他内容的规划分区相互协调，在旅游设施和居民社会用地范围内，应保持一定比例的高绿地率或高覆盖率控制区；规划区内及通往项目区都公路与步道绿化应有别于一般公路绿化，要求达到成荫、防尘41、与观赏兼备的效果，植物搭配要形成高低错落、景中有景的不规则而意境深远的风景林带。2、具体实施完善项目内绿化系统，加强公共绿地、街坊绿地、庭院绿地等多层次绿化建设，加强沿路绿化带的建设管理，并与块状绿地搭配，做到点、线、面结合，使绿化系统层次丰富多变。提高现有沿路绿地的环境品质，利用现有空地、公共开放空间或拆除的建筑空地形成小型绿地。七、标识解说系统策划（一）解说系统1、向导式解说亦称导游解说，以具有能动性的专门导游人员向旅游者进行主动的、动态的信息传导为主要表达方式，形成游客与工作人员之间的双向沟通，实现因人而异的个性化服务。要求：培养最好掌握一门外语（英语、法语、德语、日语等），形象好，素质42、高的专职讲解员；邀请一些专家或长寿文化的探究者，选择特殊的节日或针对重要宾客诠释长寿文化；实施形象代言活动，邀请具有代表性的个人成为菩提山中国长寿文化城旅游的明星讲解。2、导式解说系统由书面材料、标准图形符号、语音等无生命设施、设备向游客提供静态的、被动的信息服务。旅游者获取自导式解说系统提供的信息，没有时间上的限制，他们可以根据自己的爱好、兴趣和体力自由决定获取信息的时间长短和进入深度。要求：提供自动语音解说服务进行自助式讲解，并能运用多媒体技术手段丰富解说内容；制作一部菩提山中国长寿文化城旅游专题VCD，收录长寿区和菩提山风景片及主要景点介绍；与邮政部门合作，发行以菩提山中国长寿文化城长寿43、文化和宗教文化为主题的明信片和邮票，公开发售，提高菩提山中国长寿文化城旅游的知名度。3、互动式解说系统互动式的解说（可以是非语言的，让游客贴近最真实的事物，讲求体验）将作为一种创新性的解说方式给游客带来新意。（二）指示系统1、全景标牌指示地点：菩提山中国长寿文化城主入口停车场、次入口停车场等处。描述：平面图与概要的文字介绍，以菩提山中国长寿文化城特色产品为主要形象。2、道路标牌指示地点：长寿城区至菩提山中国长寿文化城沿路路口、高速公路出口处等。描述：清晰标示前方道路方向、名称、距离。3、景点标牌指示地点：景点前的较醒目处，宜设置在入口处和主要节点入口处。描述：富有地方特色的标牌，多种文字和语言44、。4、警示标牌指示地点：道路、景点各处的危险地段和节点处。描述：告知游客各种安全注意事项，预防游客在旅游过程中的不安全行为和不文明行为。5、服务标牌指示地点：厕所、餐饮、购物地点、休憩地点。描述：简洁、直观、美观、大方的生态牌示。八、安全规划v 安全是项目区长久健康发展的保证，建立安全体系是可持续发展的基本保障。v 安全管理实行“安全第一、预防为主”的方针，对项目区内各景点及设施的治安、防火、防洪等以外事故等责任做出明确、具体的规定。v 认真执行国家和重庆市、长寿区的相关安全法规等。v 建立灵敏可靠的救援系统，包括建立医疗呼救及服务、保险、咨询、紧急信息传递等业务，并逐步推行实施保险制度。v 45、加强防火措施，设置一定数量的消防通道；设置紧急火灾报警系统，防止森林火灾。v 游憩内容的安排及设施的布置必须确保游人的安全，对滨湖步道、栈道、和一些危险地段加强护栏建设和检修，确保牢固，并增加提醒标志。v 项目区保护与建设时，应考虑紧急状况时避险场地的设置。九、环境保护规划（一）环境保护的必要性旅游开发与建设在促进经济与社会发展的同时可能会对生态环境产生一定的不利影响。这些不利影响主要有：一是开发旅游过程中对资源和生态环境的破坏；二是引起资源与环境的退化；三是产生与环境的不协调，如“三废”排放与旅游环境的不协调、商业化与旅游环境不协调、旅游者行为与旅游环境不协调、人造景观与旅游环境不协调等。这46、些潜在的问题均需要在规划中事先予以考虑，以便尽量的把对资源和生态环境的负面作用降到最低程度。（二）保护措施建筑与设施要注重生态化、本土化；道路及交通设施建设要自然化；建设时尽量不破坏已成林木，特别是严禁破坏胸径15CM以上的林木资源；绿化要“见缝插针”，注意植物的色相、季相、味相的协调，同时加强背景山林的养护。要严格遵守国家和重庆市各类环境保护条例、法规及方针政策，并建立健全内部的各种环境保护规章制度。加强区内环境卫生、进出车辆、游人活动等的管理。在区内布设卫生、环保、清洁设施，避免各类废弃物、排放物污染。区内生产、生活污水及各种废弃物要有相应的处理设施，并做到达标处理。个别项目在开发建设中不47、得已要破坏的植被，应及时高质量的恢复。对区内的旅游资源和涉及到环境质量的各类资源进行认真的调查、评价，确定合理的生态容量，以便针对开展旅游活动所带来的环境损害进行足够的准备，并提出相应的对策。如在旅游旺季时，可以通过适当方式，将旅游人数控制在适当的范围，以确保游客的旅游质量，实现资源的持续利用。对游客和员工要加强环境保护的宣传教育。对开发者进行教育，并做出相应的规定，防止各种短视性、掠夺性的旅游开发和经营；对旅游从业人员加强教育，使他们成为生态环境保护的积极宣传者；对旅游者要通过多种形式和手段，加强生态环境保护意识的宣传，引导他们自觉的旅游行为。第十章 旅游营销策划旅游营销的总体思路为“细分市48、场、锁定目标群体，集中有限资源，运用差异化竞争战略，实现领域或区域第一。”一、品牌营销策略引爆巴渝地区旅游的原子弹对于长寿文化城，旅游营销的灵魂是其文化内涵。打造长寿旅游核心品牌，运用差异化竞争，突出重庆长寿本地的、全国的、世界的长寿文化和菩提山的宗教文化，体现巴渝历史民俗风情、传统文化。建设中华寿城品牌形象系统，设计鲜明独特的品牌标识系统。品牌塑造和包装内外兼修，每年积极参与全国举行的旅游推介会，使中华寿城的品牌形象被越来越多的人、越来越广泛的区域所熟知和接受。创作与长寿有关的影视产品进行品牌促销：u 文星拜寿星的传说舞台剧u 巴国美人（巴寡妇清的传说舞台剧或电视连续剧）u 周总理到长寿（音49、乐情景剧）u 川剧御河桥（片段）u 海棠特色唢呐u 义和特色锣鼓u 寿仙佬的传说舞台剧二、旅游形象策略张扬个性化的魅力和自我旅游形象是人们对旅游景区及其所在地的总体、抽象、概括的认识和评价，是对旅游地的历史影响、现实感知和未来信念的一种理性综合。旅游景区所在地的旅游形象是吸引游客的基础，也是该区域旅游业发展的精神动力，因此对长寿地区的个性及魅力的凸显和形象的树立关重要。旅游者头脑中对一个景区或地区的想象会限定于一个专门的词汇或者是口号，因此形象宣传口号的响亮和经典是树立和推广城镇旅游形象的要点。一旦良好而深刻的中华寿城的旅游形象深入人心，就可以产生美好愿望和消费冲动，从而可以降低宣传成本，获得50、更多的潜在游客和现实游客。营销渠道：（1）电视广告：1分钟以内的长寿文化城形象广告片；3分钟的长寿文化城形象专题片；重庆及中央电视台；报纸书刊等。（2）广告：以介绍长寿区旅游、历史人文资源及长寿文化城为主要内容的感性宣传为主；当地广播媒介、覆盖较广的广播等。三、近期推广策略轮番轰炸目标客源市场近期主要还是开拓一级、二级市场，远期目标开拓国外市场。通过市场细分，准确定位目标市场，分阶段制定营销主题。充分利用多种推广策略，包括媒体公关策略，形象广告策略等，运用铺天盖地的各种媒介进行宣传。可以采用电视、广播，旅游宣传广告等，甚至还邀请著名歌手演唱谱写项目区宣传歌曲，编制长寿主题影视剧等，这些都是具有51、广泛效应的传播手段，声情并茂，印象深刻。还有利用本地市民、游客口碑传播途径扩大宣传，人际传播的口碑效应具有强大的作用。加强长寿区当地的旅游精神文明建设，提高服务意识，只有整体水平增强了，素质提高了，精神面貌改变了才能给游客留下良好而深刻的印象，形成良好的口碑。四、网络营销策略广泛撒网网罗各界潜在游客网络时代的到来也很大程度上改变了人们的生活习惯，网民绝大多数是中青年，而他们是具有旅游能力的主体和潜在旅游消费者，也是决定家庭旅游包括老人及孩童的决策人，建设旅游网络营销至关重要。及时注册长寿网站域名，利用网络推行和展示旅游产品、通过网络调查进行旅游产品开发，宣传各类节庆活动等。在权威旅游网站上进行52、宣传与促销，以网络营销为基础，进行全面、综合、个体化的服务，使得营销成本大大减少，形成低廉的成本优势。制作充满韵味、主题特色鲜明、动感的旅游网站，将大大刺激潜在游客的旅游愿望，并提供全方位的旅游服务信息，吸引和方便更多旅游者前来长寿旅游。五、整合营销策略“合”文化打造核动力借助重庆市旅游宣传和旅游形象之力，推出长寿旅游产品和品牌，树立长寿文化城的旅游形象，加强与旅行社的联系。区域内抱团促销和联合营销，采取区域联手对外营销，与长寿湖、大洪湖景区等进行捆绑，推出长寿区的整体旅游宣传口号和宣传片，采用借助已开发出的具有一定影响力景区的知名度推销长寿文化城旅游产品的策略。一加一大于二的原理，长寿文化城53、应着力加入长江三峡黄金旅游线路，成为重要节点，还可与四川彭祖山、大足石刻等联手整合成为宗教、长寿、养生的黄金旅游线路，也可与重庆都市圈的各景点联手整合营销。六、体验营销策略亲身感受才能永久难忘加大宣传力度，开展旅游体验营销。感官体验，关注游客的感官体验，迎合旅游者的视觉、听觉、味觉、嗅觉和听觉。实现游客在景区中亲临其境、亲身体验、亲口品尝、亲手制作等参与活动，让游客直接获得旅游体验，从而深刻难忘。同时注重游客的情感体验，刺激游客的某种情绪而产生情感体验，受到感染。如激发游客对圣灯、菩提寺的向往，找到心理的归宿地，获得游客心理的高度认同。经常举办地方民俗节日和表演，与长寿主题相关的各种论坛和活动54、，可招来大量的游客同时也能丰富当地居民的文化生活。让游客得到真正的旅游体验和长久的记忆回味。对长寿文化、宗教文化、民俗文化、饮食文化等与各种旅游活动和体验相结合，引起消费者与当地的历史和长寿文化的共振，使游客的旅游需求得以满足。七、节庆营销策略给品牌的老虎添上双翼“生命在于运动，旅游在于活动”，定期定时不定主题的举办各类节庆和活动，让中华寿城“活”起来。在景区内动静结合，白天夜晚都精彩。白天观光游览，夜晚可观看表演，可享受长寿独特的休闲、养生活动。如果品牌营销是老虎，那么节庆营销就是为老虎添翼。节庆营销必须服从于品牌营销、服务于品牌营销。进一步强化节会营销意识，举办各类与长寿、养生主题有关的节55、事、论坛、活动，既聚集人气、推广品牌也丰富当地居民的生活，带动当地社会的发展。举办以“中华长寿文化论坛”，为长寿本地的、中国的乃至世界的长寿文化的保护和传播提供交流平台；举办“百岁老人齐贺寿”、“长寿老人庆金婚”等活动，与项目区主题吻合，又可在全国造成轰动；举办主题为“中华寿城、休闲养生”的当地古韵文化节和民俗文化节；在佛教节日举办“菩提圣灯、守护心灵”众人点燃圣灯，放飞心灵，祈福长寿活动；针对长寿区的巴寡妇清的历史文化典故，举办“国际女杰论坛大会”、“中国女杰高峰论坛”、“国际女企业家高层论坛”活动，既聚集项目区人气，又提高长寿区的知名度。第十一章 项目投资与效益分析一、项目投资下表所列为主56、要项目投资估算,不含前期的规划设计费用及拆迁安置和土地费用。项目总投资为429,000万元，其中近期投资为124,850万元，中期投资为140,150万元，远期投资164,000万元。 表11-1 菩提山中国长寿文化城主要项目分期建设与投资一览表 功能分区开发项目建设分期与投资估算（单位：万元）近期中期远期合计入口综合服务区“中华寿城”主入口城门1,200 500 100 1,800 入口集散广场1,800 1,200 1,000 4,000 游客接待中心5,000 4,000 2,000 11,000 生态停车场1,200 800 800 2,800 次入口综合服务区1,000 800 8057、0 2,600 宗教文化朝觐区菩提寺2,000 2,500 3,000 7,500 观音文化园6,000 8,000 6,000 20,000 千年演艺广场2,300 3,000 3,000 8,300 华夏第一祈寿苑3,000 5,000 5,000 13,000 玄光仙境1,000 1,200 2,000 4,200 长寿文化游览区长寿圣殿2,500 3,000 4,000 9,500 菩提九鼎山5,000 8,000 10,000 23,000 世界长寿博览园3,000 4,500 5,000 12,500 长寿文化长廊1,500 1,000 1,200 3,700 世界长寿文化墙1,458、00 1,200 1,200 3,800 长寿老人生态村800 1,000 1,200 3,000 中华长寿园婚庆基地800 1,100 1,500 3,400 岁月纪念林500 400 500 1,400 滨水养生度假区圣山缘养生主题酒店8,000 4,500 5,000 17,500 中华第一养生庄园8,000 9,000 4,000 21,000 百年坊滨水休闲商业街6,000 8,000 10,000 24,000 环湖生态自行车赛道2,000 1,500 1,000 4,500 怡情养生苑2,400 1,200 500 4,100 VIP舒理康复中心5,000 3,000 2,00059、 10,000 正宗绝味第一锅800 400 500 1,700 金凤湖5,000 4,500 6,000 15,500 烟雨垂钓园1,200 800 800 2,800 长寿仙露天营地800 1,000 1,200 3,000 休闲游憩体验区健身大道750 800 1,000 2,550 长寿嘉年华800 800 500 2,100 乐寿林500 600 600 1,700 森林氧吧500 800 800 2,100 乐活运动场800 750 500 2,050 主题创意产业区彩虹花田200 500 800 1,500 逃离“塞拉利昂”创意园5,000 6,000 8,000 19,000 60、“中华小神笔”漫画创作基地1,100 1,000 800 2,900 鹤寿休闲广场800 1,000 1,200 3,000 异想天开茶吧800 900 1,000 2,700 潮人小街1,300 2,000 3,000 6,300 未来生态人居区夕阳红老年公寓5,600 6,000 8,000 19,600 怡情养心疗养院5,000 6,500 15,000 26,500 丹凤小镇5,000 6,000 20,000 31,000 总裁会所3,000 5,000 10,000 18,000 水电路，环卫、绿化等基础设施10,000 15,000 8,000 33,000 旅游促销2,000 61、3,000 3,000 8,000 人力资源开发500 400 500 1,400 不可预见费2,000 2,000 2,000 6,000 合计124,850 140,150 164,000 429,000 表11-2 分期项目建设时序功能分区开发项目分期项目建设表近期中期远期入口综合服务区“中华寿城”主入口城门入口集散广场游客接待中心无水生态厕所生态停车场次入口综合服务区宗教文化朝觐区菩提寺观音文化园菩提演艺广场华夏第一祈寿苑玄光仙境长寿文化游览区世界长寿博览园长寿圣殿长寿文化生态长廊菩提九鼎山世界长寿文化墙长寿老人生态村中华长寿园婚庆基地岁月纪念林滨水养生度假区圣山缘养生主题酒店中华第一62、养生庄园百年坊滨水休闲商业街环湖生态自行车赛道怡情养生苑VIP舒理康复中心正宗绝味第一锅金凤湖烟雨垂钓园长寿仙露天营地休闲游憩体验区健身大道长寿嘉年华乐寿林寻找何首乌乐活音乐运动场主题创意产业区彩虹花田逃离“塞拉利昂”创意园“中华小神笔”漫画创作基地康寿休闲广场异想天开茶吧潮人小街未来生态人居区夕阳红老年公寓Townhouse怡情养心疗养院总裁会所丹凤小镇水电路，环卫、绿化等基础设施旅游促销人力资源开发（注：代表近期建设项目；代表中期建设项目；代表远期建设项目）二、效益分析（一）经济效益分析通过对项目区进行总体策划以及建设项目的落实，旅游设施的建设、旅游线路的科学设计以及旅游服务水平的提高，综63、合菩提山中国长寿文化城周边景点年接待游客人次，类比国内相似旅游项目的年接待游客人次，预计到20XX年约为80120万人次，20XX年约为120150万人次；20XX年项目区游客接待量约为150200万人次，50%的游客将在餐饮区就餐（按30元/人），15%游客预计会购买旅游纪念品（按40元/人计），10%的游客会在项目区内住宿（按80元/人），5%会参与娱乐活动等（按200元/人）。详细经济效益见下表：表11-3 菩提山中国长寿文化城经济效益一览表（二）社会效益分析本项目的开发将进一步丰富重庆市及长寿区的旅游产品体系，全面提升长寿区旅游形象和核心竞争力，极大的促进长寿旅游业发展；对促进长寿的城64、市建设，调整与优化产业结构，创造就业机会，提高居民收入，改善地区投资环境，提高长寿区的知名度，促进了对外交流，都将起到极大的推动作用。旅游业的兴起也将使得当地居民对家乡的热爱，提高自身的自豪感。基础设施的不断完善和补充.将带动项目区所在地其他产业的发展和对外交流的能力。（三）环境效益分析本项目的开发将有利于保护菩提山，也有利于保护和改善自然环境，合理开发利用菩提山资源、历史文化资源，促进人与自然的协调发展。伴随着菩提山中国长寿文化城的发展和旅游业的发展，当地居民的生存环境将得到一定更好的改善。第十二章 近期实施计划与融资计划一、近期实施计划1、积极同政府部门协调旅游业是一个综合产业，长寿区确立65、了把旅游业培育成为国民经济社会发展的新增长点和第三产业的龙头，因此实施政府主导型、部门协作的发展战略。基于长寿区政府对旅游发展工作的重视，而长寿文化城又是长寿区旅游发展的重点项目之一，因此在建设过程中应积极同政府相关部门协调，积极履行政府产业和旅游发展政策，争取政府对项目开发的支持。2、加强区域协作旅游区域合作是旅游业发展的大趋势，可以共同应对风险，共同开发市场。由于全球经济一体化、市场的日渐细分与规范化，旅游市场的竞争日趋激烈，发展的趋势已从瓜分利益大饼转向共创利益大饼上来，因而，加强区域合作、加强行业间合作将是旅游业进一步快速发展之必需。长寿文化城在经营中应开展多方面的合作，如联合促销，合66、作组织客源等，以共同经营市场，达到市场开放、资源共享、客源互送、优势互补、多方共赢。3、旅游开发的土地控制在长寿文化城开发过程中，必须加强对项目区土地使用的控制，严格限制旅游区的土地开发强度，在保证旅游区土地资源不被浪费和资源环境不被破坏的前提下获取最大利益。部分设施集中建造区域的土地使用要重点控制，主要包括文化游览中心、接待中心、未来人居区等地块，对这些地块的土地控制必须做到在最广泛的程度上提供严格的环境控制。4、分期建设，滚动发展 争取国家省市加大扶持“跑钱”方案 加强与金融机构的合作“借钱”方案 加大对外招商引资力度“引钱”方案 充分利用资本市场融资“融钱”方案 创新模式盘活民居资产“兑67、钱”方案 挖掘当地群众投资能力“汇钱”方案 引导工农业等转向旅游“转钱”方案 设长寿文化旅游发展基金“募钱”方案 加大本级政府投资力度“挤钱”方案 融资方式-多元融资 九龙治水长寿文化城基础设施薄弱，开发建设周期长，为此应在总体规划指导下，根据市场预测，结合实际状况，分阶段进行。近期，应着重编制长寿文化城近期开发景区（点）控制性详细规划和长寿文化城重点项目（或设施）的修建性详细规划，加强对区内的旅游资源保护，进一步改善环境面貌；同时，应对关键节点和项目进行首期开发，使长寿文化城迅速形成较好的景观风貌和接待条件，聚集旅游人气，形成全方位的旅游产业体系，为整体开发打下坚实基础，保证开发计划能稳步实68、施。中远期，根据近期旅游区建设发展状况，并结合区域旅游业和经济发展趋势，调整、充实、提高原有项目，完成区内各功能区和景点建设；在重点建设区做到区内旅游设施完备，基础设施配套，生态环境健全，内外交通便捷，旅游项目布局合理，形成有序的滚动发展模式。5、切实为当地居民谋利益勿庸置疑，项目区附近居民的支持程度对项目的发展具有重要而直接的影响，如何激发当地居民的积极性，使之成为长寿文化城发展的重要推动力是要解决的重要问题。这一问题的根源就在于如何在开发和后续经营过程分配中合理客观地考虑当地居民的现实利益。当地居民可以土地入股的方式参与到长寿文化城的发展中。经济效益的分配同居民参与旅游的程度有关，因此，在69、旅游发展过程中应该做好当地居民的思想工作，树立舍小家、顾大家的大局观念，倡导和支持当地居民主动参与旅游的开发，通过技术培训、优先聘用、鼓励个体经营等多种方式吸引当地居民参与到度假村的发展，以得到更多的、实实在在的实惠和利益。二、融资计划本项目既可以由重庆长寿开发投资集团自行投资开发，也可按照旅游资源所有权、管理权与经营权分离的原则，以特许、转让、承包、租赁等方式，大力吸引社会资金参与旅游项目的开发与建设。还可以采取三位一体的融资模式，即货币资源知识产权三位一体的旅游资本的整合：以投资方控股，资源地以资源入股，旅游项目研发机构以项目策划或规划设计等知识产权入股，形成开发合力和共同利益，实现政府、70、企业、个人利益同享，社会、经济、环境效益共存，以此推进旅游项目的高层次开发。或采取项目融资方式。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。”其中可以采用BOT等多种模式，也可合资开发、转让项目开发经营权等。项目融资一直以来主要应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型自然资源开发和基础建设项目。景区投资与这类投资一样具有数额大、周期长、风险大的特点，采取传统的融资方式，景区开商往71、往无法筹集到足够的资金。而且一旦项目失败，将会对其产生毁灭性的打击。而采取项目融资，可以很好的化解这一风险。因此，景区开发使用项目融资的主要优点是：1、风险隔离。即由于有限追索权的存在，景区开发的风险与开发商其他资产是相分离的，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，因而化解了投资风险。2、表外融资。开发商为项目公司举债，是通过项目公司的名义，该项债务并不会在开发商的资产负债表中反应。这样就不会影响开发商的信用地位和筹资能力。3、资金来源多样化。项目融资的资金来源有多种渠道。典型的有国际商业贷款、出口信贷、融资租赁、产品支付、远期购买、证券融资、全球存托凭证等。但采用项目融资方式的借款利息往往较高，而且这一制度非常精巧、复杂，整个项目需要由律师和会计师等专业人士进行策划，由此要支付很大一笔咨询费、顾问费，因而项目融资的成本是比较高的，在采用这一方式之前需要进行精确的成本收益合算。