1、新都市综合体武汉K11艺术购物中心调研项目背景介绍项目背景介绍1.K11的开发商是新世界集团。的开发商是新世界集团。2.K11的创办人是新世界执行董事郑志刚，他是新世界创始的创办人是新世界执行董事郑志刚，他是新世界创始人郑裕彤人郑裕彤(鲨胆彤鲨胆彤)的长孙的长孙;3.“K11”本身没有特定含义。小道消息说本身没有特定含义。小道消息说“K”=“kingdom”,而而“K”在字母表里排序在字母表里排序11。4.K11第一个项目于第一个项目于09年年12月在香港九龙揭幕。总投资月在香港九龙揭幕。总投资30亿港元。亿港元。5.K11进军内地第一站就是武汉。进军内地第一站就是武汉。Contents一、区2、位介绍一、区位介绍二、项目定位二、项目定位三、建筑规划三、建筑规划四、商业动线设计四、商业动线设计五、业态布局与品牌落位五、业态布局与品牌落位六、商业配套亮点（立体停车库）六、商业配套亮点（立体停车库）七、包装与活动七、包装与活动八、回顾与思考八、回顾与思考u武汉目前有武汉目前有6 6大市级商圈，江汉路商圈、武广商圈、汉正街商圈、街道口商圈、大市级商圈，江汉路商圈、武广商圈、汉正街商圈、街道口商圈、中南路商圈、徐东商圈。另有一些区域型商圈和正在形成中的商圈。中南路商圈、徐东商圈。另有一些区域型商圈和正在形成中的商圈。一、区位一、区位武汉商圈武汉商圈西北湖金融商圈二七商圈（暂未形成）鲁巷商圈王家3、湾商圈武广商圈江汉路商圈街道口商圈中南路商圈汉正街商圈徐东商圈uK11K11项目位于解放大道与武胜路交汇处，占据武汉最繁华、最高端项目位于解放大道与武胜路交汇处，占据武汉最繁华、最高端的商圈的商圈“武广商圈武广商圈”核心。核心。一、区位一、区位项目区位项目区位二、项目定位二、项目定位u概念定位。概念定位。K11是全球首个購物藝術中心，集艺术馆和购物商场的功能于一身，率先把艺术、人文及自然三大核心元素融合把艺术、人文及自然三大核心元素融合，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化、以及购物休闲融为一体。u市场定位。市场定位。“K11”定位于25岁至50岁追求现代生活的社会消费群体。“K11”的艺术立足于当4、地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。但并非一味追求“高端”、“高档”。三、建筑规划三、建筑规划布局布局酒店、写字楼百货住宅K11新食艺uK11实际上是新世界中心的一部分，位于地块的西北角。新世界中心包含酒店、写字楼、百货、住宅等多种功能，是典型的城市综合体。步行街三、建筑规划三、建筑规划布局布局uK11是对综合体一种全新的诠释。而受地块限制（用地仅4500），新建部分与原有街区衔接共同构成武汉的K11项目。K11新食艺立体车库地面区域地下区域商业车库K11大道大道艺展中心艺展中心解放大道解放大道武胜路武胜路K11项目主要规划指标指标指标面积面积规划用地面积445、48建筑总占地面积2146总建筑面积地上商业面积5319地上车库面积7581地下总建筑面积7151合计：合计：20051停车位车库内149个车库外29个合计：合计：178个三、建筑规划三、建筑规划指标指标u武汉K11由“新食艺”、“艺术展览中心”、“都市农庄”“K11大道”四部分组成。其中“都市农庄”是利用裙楼露台改建而成，不计建筑指标，“艺展中心”目前暂未对外开放。新食艺都市农庄24-9月-2410四、动线设计四、动线设计u客流、车流分开，车库出入口、商业出入口、消防出入口分设。五、业态布局五、业态布局品牌落位品牌落位uK11新食艺地上5层，地下两层。除负二层为停车场外，其他楼层均以餐饮为主6、。地下一层是美食广场，约2000。麦当劳飞天面工房金津咖喱食通天美食广场Yumistation地下一层平面图uK11新食艺一层约1000，临街面品牌较多，有享誉盛名的满记甜品、一茶一坐、DQ、面包新语、琥珀、COSTA COFFEE等等。五、业态布局五、业态布局品牌落位品牌落位DQ满记面包新语一茶一坐COSTA琥珀uK11新食艺二层至五层每层约1000，分别整层租给“大捞家”、“权金城”韩国烧烤、“彩云轩”、“香颂”L5:La ChansonL4:彩云轩L2:大捞家五、业态布局五、业态布局品牌落位品牌落位L3:权金城六、商业配套六、商业配套立体车库立体车库u立体停车库是本项目的特色和亮点，与K7、11新食艺背靠背建设。共7层7600149个车位。地下一层层高4.8米，二层4米，其余的3.4米七、包装与活动七、包装与活动外立面外立面u整体风格：用简洁明快的现代建筑的处理手法，采用简洁的构架、流畅的线条、组合成丰富的立面造型。基本采用精细、前卫的材料、跳跃出明亮的音色构架，给人亲切又活泼的时代感。大面采用玻璃幕墙及光面外墙局部用铝板及木材做装点。立面造型采用冷暖两色相互渗透的手法，使整个构架轻盈飘逸又有亲和力。u立面：每一层均采用全景落地玻璃窗，满足餐饮业特殊需求的同时增加室内采光。u广告位：楼顶设置LED电子屏做动态广告。除“新食艺”店招外，楼体上再无其他广告位。此举有利于达到整体协调统8、一的视觉效果，不利于内部商家经营。七、商业包装七、商业包装u消费导示：以引导消费为目的。导示导示u便利导示：以方便顾客，服务人群为目的。24-9月-24七、商业包装七、商业包装uK11在其项目内及延伸区域布置了大量的景观小品、雕塑、绘画、其他艺术品。尽可能地在各个节点营造商业氛围，留住客流。u从下图“K11大道”左下方入口开始，分别设置“有机厨房”“品牌客厅”“艺术工厂”“开心农场”“美食列车”“东非之旅”“艺术空间”“私密花园”“都市农庄”等多个节点，有观赏型、互动型、消费型并借助时下最为流行的“开心农场”元素吸引眼球。活动节点布置活动节点布置K11K11大道节点布置大道节点布置1、有机厨房9、；2、品牌客厅；3、艺术工坊；4、开心农场；5、美食列车；6、东非之旅；A、私密花园；B、都市农庄；C、K11微空间A A A AB B B BC C C C1231456AB6AC七、商业包装七、商业包装u制服：保安的制服统一为黑色，保洁人员服装统一为柠檬黄，商管人员制服为纯白。区别于其他项目。u道具：服务人员使用的道具均与项目主色调一致或相协调。u服务：为配合商业氛围或特定活动，提供一些特别的服务。例如天气转热，新世界商场内提供免费流动茶水站，并由专人服务。软性包装软性包装八、回顾与思考八、回顾与思考提出正确的问题，往往等于解决了问题的大半。提出正确的问题，往往等于解决了问题的大半。海森堡10、（量子力学之父）海森堡（量子力学之父）？八、回顾与思考八、回顾与思考1、新世界做了什么？提出一种概念购物艺术中心塑造一个品牌K11砸钱10亿美元=7个内地项目 新世界发展执行董事郑志刚表示，拟于未来5至7年内，在大陆开设7个“K11”为品牌的购物中心，总投资达10亿美元，期望回本期约8-10年，内部回报率(IRR)可达15%以上。据了解，“K11”为新世界发展旗下以购物艺术馆为概念的购物商场，首家于09年底在香港开幕。郑志刚表示，预计国内预计国内7个商场总楼面面积约个商场总楼面面积约100万平方米，分布于上万平方米，分布于上海、广州、武汉、成都、北京、天津及沈阳海、广州、武汉、成都、北京、天津11、及沈阳，有关的土地将从集团在内地持有的3000万平方米土地中拨出。八、回顾与思考八、回顾与思考2、K11是什么？它什么都是，又什么都不是。它仅仅是个名字、一个符号、一种象征。l 艺术馆与购物商场的无缝完整结合l 市中心地段，吸收当地艺术文化精华l 每个城市的K11艺术商场均为独一无二，反映当地的文化艺术l 建筑形态及空间与周围自然环境融合，建筑作为城市公共艺术l 大型装置艺术和各种艺术作品穿插整个商场空间l 以整个商场空间作为艺术馆，定期策划各种类型当代艺术展览l 非大众的零售及餐饮品牌八、回顾与思考八、回顾与思考3、什么是购物艺术中心？八、回顾与思考八、回顾与思考3、为什么不提新世界？l 品12、牌意识。品牌意识。刻意弱化新世界这个标签，意欲打造独立的金字招牌。让人们记住“K11”，而不是新世界或者周大福。八、回顾与思考八、回顾与思考4、我们能学到什么？l K11所做的绿色、环保？艺术？其实都是在改变购物环境；l 消费模式的转变引起商业地产开发的变化。消费模式的转变引起商业地产开发的变化。例如有车族较10年前大幅增加，驱车购物消费已成普遍现象，而有的项目仍在用10多年前的商业配套标准来做，于是停车位不够成了新的“硬伤”。l购物环境强调可“逛”性，舒适性，逛街的乐趣不再仅仅是商品的琳琅满目。随着时间推移，人们对“逛街”这回事越来越在乎，购物环境已经越来越重要。在物资匮乏的年代，不会有人在13、乎供销社大楼是否漂亮；在社会经济发展的年代，我们的注意力又被极度膨胀的商品种类所吸引；而当步行街、购物中心、大型百货遍地开花的时候，我们又开始追求什么？两个重点：两个重点：商业的精神层面（品牌文化）客户消费习惯和需求重心的转变商品有无经济实用、货比三家品牌、形象购物环境、服务、愉悦的购物体验每个商业体都要有做百年老店的战略规划，而要做到这一点，没有自己独特的文化内涵是难以被消费群识别的。八、回顾与思考八、回顾与思考 武汉K11项目是遵循香港K11理念，结合本地实际情况的一个不完全COPY。K11的出现，给我们带来新的思考。u武汉K11项目是通过与新世界中心的有机结合，作为整个新世界中心的一部分出现的。目的是为了提升整个项目的形象，改变人们的消费习惯，引领新的消费潮流。u在这种高度商业化的繁华都市氛围之中，如何能够把商业服务通过创新能力打造得更加新颖和别致，从而能够获得投资回报最大化以及创建商业平台新品牌，才是该模式的真正目标。uK11模式出现有其特有的条件，例如地段必须是一类商圈，长期自持物业的做法需要雄厚的资金做支持。uK11模式仍需要时间的验证。她将成为商业发展新方向？还是昙花一现？我们拭目以待。总结总结24-9月-2428