1、为新城中心镶一颗明珠信达银泰松江国际生态商务区15-2号地块物业发展建议沟通报告这是一个品牌竞争的时代欢迎亮出你的大牌大鳄必争之地 必将华丽蜕变n上海n宁波n嘉兴n舟山n台州n昆山1、信达地产城市布局战略理解立足上海是信达地产的发展根本 是实现行业领先目标的品牌基础企业的视角n太仓n南京n合肥长三角其他城市n长春n沈阳n青岛n海南海口n成都n新疆乌鲁木齐n信达郡庭n银桥大厦n银泰花园n长阳新苑n玉兰苑n西上海阳光花园2、上海信达盈泰品牌布局上海其他城市n南京长阳花苑n太仓银泰花园n嘉善银泰花园n昆山银泰花园n舟山碧海莲缘n成都银泰花园n长春春天花园企业的视角战略理解坚持稳健的开发策略，保证资金2、安全 同时以持续品牌建设实现行业领先目标上海信达银泰置业有限公司，是经建设银行总行和上海市体改办批准，于1993年1月在上海市工商主管部门登记设立的。2002年8月1日经财政主管部门批准，信达银泰公司作为资本金实体划转给中国信达资产管理公司。2003年9月经上海市体改主管部门批准，公司进行了股权工商变更。现隶属于上市公司信达地产股份有限公司。秉承“建筑传递梦想”的企业愿景，以“诚信 专业 高效 创新”的态度，推动企业发展，争做房地产开发行业领先者。信达地产股份有限公司是中国信达旗下的房地产开发上市公司，由信达投资有限公司控股。中国信达资产管理公司是经国务院批准，由财政部独家发起成立；12年，引3、入全国社会保障基金理事会、UBS AG、中信资本金融控股有限公司和Standard Chartered Financial Holdings四家战略投资者以中高端市场切入是树立/提升品牌形象，同时又能保证安全去化的最有效手段！已开发中高端项目信达郡庭，首置/再改客户为主，中高端产品形象。总建面：35959 体量规模小，市场影响力有一定不足容积率：1.2多层+小高层+叠加+大平层，围合街区型排布价格：多层51一房/69-73二房/89三房，小高层89三房/120三房/159-165四房，价格：17000元/信达郡庭松江国际生态商务区15-2号地块用地面积：50871 总建面：127177 容积率4、：2.5 建筑密度：25%成交价：8.93亿元 楼板价：约7022元/地价成本较高成本，对最终产品的价格/价值实现要求较高，且需注意去化风险的控制！企业的视角项目战略目标价格/价值实现要求，以及品牌战略和风险控制追求，亟需以中高端市场角度切入松江地块5-城市的视角松江新城作为上海最新启动开发的新城，各项商业生活配套完善成熟，人文教育资源优越商业生活配套：商业购物：万达广场、开元地中海、世纪联华开元店、松江新城完善商业配套商务设施：区政府、各类市政机构、开元地中海等休闲配套：松江中央公园、广富林遗址公园、上海辰山植物园、图书馆、青少年活动中心等教育配套：高校：东华大学、华东政法大学、上海视觉艺术5、学院、上海外国语大学、上海对外贸易学院等中小学：华实高中、华东师大松江实验中学松江区绿洲艺术幼儿园等医疗配套：上海市第一医院南院、阳光康复中心等行政区域开元地中海商圈新城中心商圈三湘四季花城商业街松江新城早期导入的大量居住人口，存在明显的品质更换和改善升级的置业需求城市的视角三湘四季花城御上海保利西子湾周边项目开盘时间交付时间保利西子湾07年09年-10年交付御上海07年09年三湘四季花城05年06年-09年莱顿小城（怡林花园一期）04年小一期06、小二期07年中山文化苑一期06年一期09年星辰园04年06年松云水苑04年05年安琪花苑05年本案地块n13年，本案入市时，周边社区房龄基本都在76、年以上n保利西子湾、御上海、三湘四季花城等次新房房龄基本在4年以上，且供应以50-70平米一房、80-110平米二房为主，业主有明显更换升级需求城市的视角280万方国际生态商务规划，万达广场已先期启动，将为区域导入中高端商务居住人群，区域价值快速提升u松江新城国际生态商务区，总用地面积4.14平方公里，开发建设各类商务办公、商业金融、文化娱乐等公共设施160万平方米，住宅120万平方米，规划容纳4.5万人的居住生活空间。依托新城优越的文化、交通、生态和第二产业资源，国际生态商务区以“生态与低碳”为关键词，融文化娱乐、产业服务、生活居住于一体，发展成为以“生态商务”为主导功能，融文化娱乐、商业服7、务、生活居住等功能于一体的复合型综合城区。松江万达广场：万达集团在沪的第五个项目，规划有有办公/类住宅（4栋19层）、商业步行街、百货、娱乐、酒店等综合商业设施，为城市大型综合体；占地9.3万方，总建31.67万方，容积率2.5目前商铺已启动预约，首轮预约面对万达内部客户！类住宅产品预计明年推出，50-60平米SOHO为主（带1500元/平米装修）！管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来8、自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 项目占位策略企业品牌发展战略品牌蜕变及突破需要，应以中高端产品切入，可有效兼顾开发风险和品牌形象逐步提升项目开发策略信达郡庭市场影响力不足，需新的项目承担企业品牌升级的需要；同时地块成本压力需要高价值产品保证回报区域/市场基础配套完善/人文教育氛围好周边存在大量改善升级客户国际生态商务区及万达广场开发将导入中高端置业客本项目占位基于三点出发：1.企业发展战略要求，项目需具备中高端形象，逐步实现品牌升华2.中高端占位可创造更大溢价3.多年区域建设和品牌开发商开发，片区客户资源优越，置换需求及万达广场开发推动改善客户进场本项目将占位区域中高端梯队，吸纳新城改9、善型客群核心问题界定从外部发展趋势和内部竞争扫描两个纬度对项目进行分析市场强手如林，众多强势品牌贴身肉搏，信达银泰如何从竞争中突围？高地价背景下，如何打造产品以实现快速去化？外部发展趋势西区公寓热点成熟板块，配套完善，距离市中心较近，但开发近尾声，未来新增可售公寓房源不多九亭泗泾佘山洞泾 前期大力建设新城阶段，以常规型的普通公寓产品为主，各项目产品及价格差异性小，可售余量不多；随着品牌开发商的相继进驻，板块开发逐步高端化，但目前仍以刚需产品为主，高品质项目较少除菲诗艾伦、米兰诺贵都外，其他在售项目多为低品质，满足区域性需求为主，未来主力供应项目主要为三水四季城2-5期公寓开发较少；未来开发以动10、迁房为主松江新城松江大学城洞泾佘山泗泾九亭松江新城西区外环以外重点公寓板块：九亭、泗泾、松江新城公寓市场项目分布主要在售楼盘分布主要将售楼盘分布本案新虹桥首府中大九里德摩卡小城贝尚湾绿庭尚城象屿都城同润菲诗艾伦誉品谷水湾山水四季城3-5期龙湖佘山公馆怡林花园二期东鼎名人府邸万科金色华亭同济城市雅筑米兰诺贵都辰弘佳苑外部发展趋势l供应结构来看，11年、12年九亭板块主力供应项目为贝尚湾、象屿都城及绿庭尚城三个项目，主力供应户型集中在80-90的二房、90-110的“2+1”房和小三房、110-130的三房产品；l12年成交结构来看，目前九亭板块主力成交户型集中在90-110户型，主力成交项目为象11、屿都城的”2+1“房；次主力需求面积段为80-90的常规二房和110-130的三房产品；l价格水平来看，目前九亭板块整体成交均价为17388元/，其中标杆项目贝尚湾成交均价为23950元/；整体价格水平较去年有所下滑。九亭90-110的“2+1”房/小三房及110-130的三房需求旺盛，供求比高于其他面积产品板块均价在17388元/九亭板块市场需求特征外部发展趋势面积段2011年2012年至今供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价60-70724663.44775152.741.07 19438946261.26271819.72012、.29 2109370-802143.42251932.6112.50 17919171295.831501980-9051545514.1250644760.30.98 1966021818977.4512310831.40.56 2060590-110272440.53837762.073.07 1802032229247.4632329402.81.00 16008110-13014017061.4710613070.70.76 1820211012671.814416827.91.31 16565130-150527008.72445918.320.85 19246243328.68513、57558.462.29 20593150-170162570.0719115243956.88274347.291.13 15781170-2001198.03201694773.2815590200以上61448.73196304860.416754合计80876831.786482813.61.07 1917779274443.572473717.10.91 17388项目名称容积率总建面（万方）物业类型主力户型面积（）装修情况（元/）12年成交价格已推量（万方）已推可售量+未推量（万方）可售量合计（万方）贝尚湾二期1.4318.7小高层公寓、别墅、商业1R：652R：87-903R：114、393500239506.741523.3象屿都城0.9929.5小高层公寓、别墅“2+1”R：903R：110-130150016066全部推出0.2中大九里德0.923小高层公寓、别墅2R：903R：125-135毛坯19851公寓全部推出2绿庭尚城1.9948.6小高层、高层公寓“2+1”R：88-90“3+1”R：110-130200017636全部推出2新虹桥首府0.88.3小高层公寓、别墅大平层：250-260毛坯147363.991.1摩卡小城1.318小高层公寓2R：90-1003R：130毛坯11.583l目前九亭板块公寓开发已接近尾声，未来主力供应项目为贝尚湾，其他项目未来15、可售量有限；l目前九亭公寓可售量为23.3万方，参考九亭板块年均去化量，预计1-1.5年即可全部去化完毕，且后续基本无供应；l加上未来主力供应项目贝尚湾价格水平高，供应匮乏+价格挤压下，未来九亭板块需求将显著外溢。九亭板块公寓开发已接近尾声，目前可售量仅23万，1-1.5年内即可去化完毕，后续无供应差异竞争/溢价追求推动，装修趋势明显，客户反馈良好九亭板块未来竞争外部发展趋势主要在售公寓项目l供应结构来看，11年、12年泗泾板块主力供应项目为同润菲诗艾伦和米兰诺贵都，主力供应户型基本为90左右的二房和“2+1”房；l成交结构来看，泗泾板块目前主力成交户型基本为90左右的二房/“2+1”房产品；16、l价格水平来看，目前泗泾板块整体成交均价在14907元/，其中米兰诺贵都均价15159元/，同润菲诗艾伦均价14469元/。泗泾板块目前主力供求户型基本为90左右的二房，主要项目为同润同润菲诗艾伦和米兰诺贵都板块成交均价在14907元/泗泾板块市场需求特征外部发展趋势面积段2011年2012年至今供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价60-704255.535324.051.25 142278502.753189.10.38 1505670-8010774.468621.810.80 149574293.248616.22.00 117、473480-9073164916.843138282.10.59 1463056049674.1147241923.690.84 1467890-11015313984.9216214735.91.06 14172635765.79484411.690.76 13986110-130172071.35263179.791.53 13839354259.684486.310.11 13779130-150233159.89364876.781.57 12809405467.583403.550.08 14581200以上9831407.22113460.640.11 41671289278.018、32618.750.07 38320合计103611657067965481.10.66 1577973875241.254048649.30.73 14907主要在售公寓项目项目名称容积率总建面（万方）物业类型主力户型面积（）装修情况（元/）12年成交价格已推量（万方）已推可售量+未推量（万方）可售量合计（万方）同润菲诗艾伦1.538小高层公寓“2+1”R：87-90“3+1”R：123-133毛坯（少量精装）1446923.41194.4米兰诺贵都1.5717小高层公寓、别墅“2+1”R：90毛坯151598.2510山水四季城2期（待售）1.9825.9小高层2R：80-904R：22019、-2505R：190-240毛坯25.9山水四季城3-5期（待售）1.1747.5高层公寓、别墅2R：80-90“2+1”R：90-1003R：130-140“3+1”R：150-160毛坯47.5l目前泗泾板块公寓项目开发主要集中在少数个案，主要为同润菲诗艾伦、米兰诺贵都及星狮旗下的山水四季城2-5期项目；l目前板块内公寓总可售量近95万方，未来供应量大，即使按照09年市场最好时期板块近20万方的年去化量，也需要3-4年时间；l目前主力在售的同润菲诗艾伦和米兰诺贵都整体品质一般，其他项目多为低品质项目，且板块规划有大型居住区，形象较差，板块内品质型需求无法得到满足，未来板块内品质型需求外溢突20、出。泗泾板块公寓未来供应量大，公寓未来供应涵盖刚需、首改、再改客户，但品质一般板块内仍以毛坯为主，装修房源少泗泾板块未来竞争外部发展趋势主要在售公寓项目l供应结构来看，松江新城板块12年供应量少，现有存量主要来自于11年市场供应，主力供应户型为80-90二房、90-110小三房及110-130常规三房；另外170以上大平层产品也有一定供应，主要来源于龙湖佘山公馆；l成交结构来看，目前松江新城板块主力成交面积段集中在80-90二房和90-110小三房产品，110-130常规三房需求开始有明显下降趋势；l价格水平来看，目前松江板块整体成交价格在14492元/。松江新城板块目前供应较少，主力需求户型21、为80-90二房、90-110小三房和110-130三房板块均价水平为14492元/主要在售公寓项目松江新城板块市场需求特征外部发展趋势面积段2011年2012年至今供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价50-60201113.76402247.932.00 132129530.621273860-70926128.85614114.080.66 14878312158.73593987.011.90 1523370-80221644.15241766.371.09 12492382696.19382737.251.00 1468022、80-9071962497.5234429794.20.48 14666433641.8937132353.38.63 1385290-11051748218.7950346262.60.97 14486746710.519518109.12.64 14416110-13030536742.122526740.40.74 13853718542.0112715235.41.79 14448130-15013719683.114921413.31.09 145941137.75395408.2839.00 15620150-170304770.34426673.471.40 133551160.23、07111756.1511.00 14596170-20019637858.611922892.40.61 157942388.486211988.231.00 14986200以上13231043.8610124584.10.77 13554266636.97122792.70.46 18060合计217024970116081864890.74 1436828731072.6923948983.22 14492主要在售公寓项目项目名称容积率总建面（万方）物业类型主力户型面积（）装修情况（元/）12年成交价格已推量（万方）已推可售量+未推量（万方）可售量合计（万方）龙湖佘山公馆1.614.824、4高层公寓、合院别墅小复式：80-90大平层：145-200毛坯14631公寓全部推出0.539.2东鼎名人府邸4.015高层公寓、酒店小户型：80-90二房大平层：186-200三房和230-240四房大平层部分装修，标准500015029公寓全部推出，9.735.7怡林花园二期1.632小高层公寓2R：86-883R：90-96毛坯13425剩余最后4栋未推5辰弘佳苑0.812小高层、多层公寓，别墅2R：105-1123R：123毛坯124611.658上房誉品谷水湾（待售）1.623.6高层公寓、别墅预计：120二房165-185三房20l目前新城板块内公寓可售余量39.2万方，按11年25、19万方的年去化量，预计2年内即可全部消化完；l随着绿地、龙湖、上房、万达等品牌开发商相继进驻，目前松江新城板块公寓开发正逐步高端化，新开发项目多以舒适型产品为主，品质中高端化，板块中高端品质形象正逐步确立；l未来主力供应项目为上房旗下誉品谷水湾，该案定位高端化，户型设置以165-185舒适大面积产品为主。松江新城板块开始进入中高端项目开发时代，龙湖佘山公馆、东鼎名人府邸、上房誉品谷水湾陆续出现但区域供应两级分化严重，90平米以下刚需和160平米以上大户型产品占据绝对主力装修价值未充分利用，区域绝大多数项目以毛坯销售，标杆项目缺失主要在售公寓项目松江新城板块未来竞争外部发展趋势主要在售公寓项目26、外部发展趋势总结区域品质标杆项目缺失，可针对客户升级需求设置小三房/三房产品，利用装修及品质实现溢价 C、客户逐步升级，首改需求明显 B、缺少品质标杆项目，户型两极分化 A、价格差距小，可利用装修溢价松江新城、泗泾、九亭毛坯价格接近，价格上升动力不足，毛坯价格均为14000-15000，九亭依托装修溢价突破17000九亭未来无供应，松江新城/泗泾缺少标杆性品质项目，未来中高端项目户型设置两极分化，大多为毛坯销售，整体品质一般九亭、松江新城90-110平米小三房/2+1R、110-30平米三房需求旺盛；松江新城未来供应相对缺乏市场发展特征同济城市雅筑怡林花园二期万科金色华亭龙湖佘山公馆东鼎名人府27、邸内部竞争扫描松江新城板块主要在售公寓项目分布上房誉品谷水湾东鼎名人府邸项目地址松江滨湖路310弄占地面积79251平米容积率3.85建筑规模15万方绿化率35%立面风格Art Deco风格，材质进口纯铝板+石材物业类型高层公寓、酒店、商业最早开盘时间2010年11月30日主力在售户型2R：80-90；大平层：186-246三四房公寓报价毛坯17000，装修25000装修情况小户型及三房毛坯，四房装修，2000元/交房时间2012年12月物业管理公司东鼎物业物业费2.9元/平米/月成交情况项目累计成交324套，均价18818元/；其中12年至今累计成交69套，成交均价15029元/最新营销动态28、一次性付款95折客户概况客户基本以松江本地客户为主，早期有少量杭州、宁波投资客户，本地客户购买基本用来自住松江新城西区在售大平层项目，景观资源优越，整体定位高端但产品品质一般，客户以松江本地客户为主，刚需及改善客户兼有未推量：高层公寓已全部推出，目前可售量约5.7万方。会所配套位于酒店内部（共享配套），不低于2000平米。小户型层高3米，大平层层高3.1米。一期第二批一期第一批5831015413141611129217666万方中央公园商业配套酒店p1,2,9,10,15,16为东鼎名人府邸大平层公寓，总建面为5.22万方。均价为25000元/；p5,6,7,8为小户型的东鼎馨城丽都（分案名29、），主力户型为82的一房和89-91的两房，总建面为4.5万方；均价为17000元/。效果图l东鼎名人府邸于2010年11月30日推出248套大平层公寓产品，2011年5月28日加推378套房源，包括286套小户型产品（分案名东鼎馨城丽都），92套大平层。小户型产品主力供应户型为80一房和90二房，大平层产品主力供应户型为186-201三房和230-240四房；l开盘至今项目累计去化324套房源，整体成交均价18818元/；其中2012年至今累计成交69套，均价15029元/，成交房源主要为小户型毛坯产品（成交53套，均价14200元/）；l项目80-90小户型去化表现较佳，累计成交达230套30、，去化率8成；大平层产品去化缓慢。80-90小户型依托价格优势（12年均价仅14200元/），去化表现优异，累计去化已超8成；大平层面积设置偏大，单总价水平较高，去化表现较差数据截止日期：20120805东鼎名人府邸案名房型面积段（）供应套数供应面积（）成交套数成交面积（）成交均价（元/）去化率东鼎馨城丽都1R81-83907380.6725908.221667780.00%2R89-9119617633.115814220.121664180.61%东鼎名人府邸2R143-15881203.96000.00%3R186-20117232700.7438097.271865225.00%4R231、30-24015637259.015112080.672253932.69%复式230-33041134.26000.00%合计62697311.6332440306.281881851.76%三室二厅 187二室二厅 91龙湖佘山公馆项目地址松江人民北路2908弄占地面积92733容积率1.6建筑规模148373绿化率38%立面风格Art Deco风格物业类型高层公寓、合院别墅最早开盘时间2011年9月30日主力在售户型116-195大平层公寓报价15500元/装修情况毛坯交房时间2013年1月物业管理公司龙湖物业物业费2.6元/平米/月成交情况项目累计成交645套，成交均价14843元/；32、12年至今累计成交341套，均价14634元/最新营销动态目前仅剩195平大平层在售，剩余房源有限客户概况客户基本以松江本地客户为主，部分轨交导入客户，客户购买基本用于自住，兼有少量投资客户普遍关注价格、龙湖品牌及龙湖物业，龙湖抢收华东，采取变相降价策略是促进客户成交的主要因素之一龙湖品牌打造的公寓别墅混合型社区，公寓基本以大平层产品为主整体品质较高；松江本地首改再改客户为主别墅区公寓区未推量：高层公寓已全部推出，后续无供应。层高3米。会所面积暂无具体数据，功能包括健身房和游泳池等。l项目于2011年9月底首次开盘，目前累计推出686套公寓房源，主力供应户型以145-196大平层产品为主，另有33、部分70-120的较小面积青年公寓产品；l项目目前累计成交645套，去化率达94%，均价14843元/，去化表现优异；l该案打造经济型大平层概念，开盘前果断调整销售策略，由精装改为毛坯，单价由预期的精装24000直接降为毛坯15000，以价换量取得良好效果。精装改毛坯，降低单总价水平，以价换量效果良好，均价14843元/整体去化已超94%，其中145-160平米去化率达100%数据截止日期：20120805龙湖佘山公馆房型面积段（）供应套数供应面积（）成交套数成交面积（）成交均价（元/）去化率1R69-721087549.35996916.21443491.67%2R116-11712140034、.55111283.81473791.67%3R145-16013219502.421321948815106100.00%4R193-19614628507.7612925186.51528688.36%复式81-9118015871.4817014982.31435994.44%118-12210812938.110412453.41433296.30%合计68685769.6664580310.21484394.02%怡林花园二期项目地址松江辰花路839弄占地面积20万方容积率1.6建筑规模32万方绿化率63%立面风格现代简约风格，材质为面砖+涂料物业类型11-18F小高层公寓最早开盘时35、间2011年5月18日主力在售户型2R：86-88；3R：90-96公寓报价14000元/装修情况毛坯交房时间2013年3月物业管理公司上海世江物业物业费1.4元/平米/月成交情况项目累计成交478套，均价13213元/；其中12年至今累计成交281套，成交均价13432元/最新营销动态现购房有600元/的优惠，另赠送地下产权车位客户概况客户基本以区域客户为主，约占7-8成，新上海人居多；轨交导入客户较少（离地铁较远）；首置客户为主，基本用于自住；客户多关注项目离万达的区位优势（目前为离万达最近的在售住宅项目），及项目本身的性价比优势紧邻本地块，纯小高层公寓社区，整体品质较差，目前售价140036、0元/客户以本地新上海人为主，受供应影响，首置占据主力未推量：目前剩余最后4栋小高层在建，体量约4.5万方。已交房入住在建，未推基本售罄l项目于2011年5月18日首次开盘，累计推出528套房源，主力供应户型为79-90二房和87-96小三房；l开盘至今项目累计去化478套房源，整体成交均价13210元/，其中2012年至今累计成交281套，均价13432元/，整体去化表现较佳；l其中87-96的小三房产品已全部去化完毕，均价12920元/，79-90二房去化84%，均价13470元/；l项目赠送地下产权车位，折算后实际成交价格更低，综合性价比优势显著。总价优势显著，去化表现较佳，整体去化超937、成，均价13210元/小三房去化表现优于二房数据截止日期：20120805怡林花园二期房型面积段（）供应套数供应面积（）成交套数成交面积（）套均总价（W）成交均价（元/）去化率二室一厅79-9031027127.6826022781.75118.02 1347083.87%三室一厅87-9621819885.2421819885.24117.85 12920100.00%合计52847012.9247842666.991321090.53%90 三房一厅一卫万科金色华亭二期待售售罄售罄售罄售罄在售在售在售在售在售在售自带2万方商业配套项目地址松江乐都西路1558弄占地面积70000平米容积率138、.6建筑规模13万方绿化率35%立面风格新古典主义风格，材质为涂料物业类型全部为11层小高层公寓+2万方商业梯户比1T2H最早开盘时间2012年1月得房率82%主力在售户型“2+1”房90；三房112/115公寓报价15000元/装修情况3G精装，1500元/交房时间2013年3月31日物业管理公司上海万科物业物业费3元/平米/月成交情况12年至今累计成交487套，成交均价14190元/，剩余房源多为三房产品，二房仅剩顶楼房源最新营销动态部分房源可享受最高10万的优惠，二期预计今年10月份开盘售楼处万科松江1号作品，纯小高层精装公寓社区，自带2万方商业配套新古典主义风格，仿石涂料，装修交付，整39、体品质较高一期在售房型分布：一期两边8栋楼全部为90平米“2+1”房，中间两栋位置较好的楼栋为112/115的三房未推量：二期剩余6栋楼未推，共计18个单元，396套房源，体量约4万方。万科金色华亭房型面积段（）供应套数供应面积（）成交套数成交面积（）套均总价（W）成交均价（元/）去化率“2+1”R9044039444.2442438011.79126.11406596.36%3R111-116869781.82637167.81168.971485173.26%合计52649226.0648745179.61419092.59%l项目于2012年元旦首次开盘，目前累计推出一期所有的526套房40、源，主力供应户型为90的“2+1”房，另推出部分111-116的三房；l开盘至今项目累计成交424套房源，去化率达93%，整体成交均价为14190元/；l其中90的“2+1”房去化速度较快，累计去化达424套，去化率超96%，均价14065元/；111-116的三房由于房源位置较佳，单总价较高，整体去化速度稍缓，累计成交63套，去化率73%，均价14851元/。整体去化表现优异，累计去化93%，均价14190元/；2+1”R由于总价优势，去化速度更优3R产品面积设置尴尬，总价偏高，但舒适性未能有效保证数据截止日期：20120805万科金色华亭90 “2+1”房112 三房二厅一卫116 三房二41、厅一卫户型较方正，所有户型均南北通透，2R两个功能间朝南，3R三个功能间朝南；附加值赠送较多：每个卧室赠送飘窗、客厅赠送南向大阳台，部分赠送“+1”空间。l客户区域来看，客户主要以松江老城区域客户为主，约占7成，部分松江新城过来的客户，约占3成，由于项目离地铁较远，基本无轨交导入客户；l客户类型来看，松江本地客户约占4成，外地在松江工作和生活的新松江人占6成以上；l客户置业目的来看，客户购买基本用于自住，首次置业客户为主，大部分做婚房用途，部分是为了与老人分开居住或首次改善型居住客户；l客户关注点来看，客户普遍关注万科品牌、精装修、价格及物业等，部分客户关注学区（小区边有松江实验小学）；l客户42、抗性来看，项目位置较偏，但由于客户基本为松江区域客，客户对小区位抗性不大，但对小区目前周边配套有一定抗性。客户概况：区域型客户为主，新松江人及松江本地客构成两类主要购房人群，客户购买基本用于自住，对于周边配套存在一定抗性同济城市雅筑项目地址松江环城路860号（近方塔北路）占地面积60019平米容积率1.6建筑规模114200平米绿化率35%立面风格现代简约风格，材质为面砖物业类型多层、小高层、商铺梯户比多层1T2H，小高层2T3H最早开盘时间2011年7月23日得房率小高层82%主力在售户型2R：81-93；3R：110-134；4R：146-155公寓报价17000元/装修情况在售房源为毛坯43、，后期房源装修未定交房时间2012年12月物业管理公司上海同科物业物业费1.7元/平米/月成交情况项目累计成交159套，均价16504元/；其中12年至今累计成交56套，成交均价16140元/最新营销动态现购房二房可享总价优惠32000元，3-4房可享总价优惠47000元松江老城区中心区位，周边配套较齐全，目前报价17000元/现代风格，面砖材质，局部堆坡景观，整体品质一般未推量：目前剩余4栋小高层及3栋多层未推，体量约6万方。在售房源未推房源l项目于2011年7月23日首次开盘，累计推出306套房源，主力供应户型为81-93二房，110-134三房及少量146-155四房产品；l开盘至今项目44、累计去化159套房源，整体成交均价16504元/，其中2012年至今累计仅成交56套，均价16140元/；l其中81-93的二房产品由于相对的总价优势去化表现最佳，累计成交127套，去化率近6成，均价16493元/，大面积的三、四房产品由于总价较高，去化较缓慢。由于单总价水平偏高，整体去化表现一般，累计仅去化一半，均价16504元/，其中81-93二房小户型产品去化明显较快同济城市雅筑房型面积段（）供应套数供应面积（）成交套数成交面积（）套均总价（W）成交均价（元/）去化率2R81-9321618677.3712711077.6143.86 1649358.80%3R110-12542483145、.25171922.25183.25 1620740.48%132-134243188.02101327.26225.26 1697241.67%4R146-155243564.395749.04248.64 1659720.83%合计30630261.0315915076.151650451.96%数据截止日期：2012080589 二房二厅一卫125 三房二厅二卫146 四房二厅二卫常规户型设计，户型较方正；附加值赠送：赠送阳台、飘窗，附加值一般，无“+1”空间l客户区域来看，客户主要以松江老城区域客户为主，约占6-7成，部分松江新城过来的客户，不到2成，少量因工作原因过来的轨交导入客户，46、约占15%，但最远只到泗泾；九亭及市区客户基本没有。l客户类型来看，松江本地客户及外地在松江工作和生活的新松江人约各占一半左右；l客户置业目的来看，客户购买基本用于自住，二房客户基本为首置客户，婚房及分户居多，三房、四房客户基本为首改客户；l客户关注点来看，客户普遍关注价格及周边配套；客户对于品质关注一般，只要价格到位，品质要求可适当降低；l客户抗性来看，单总价是本案客户最大抗性，部分客户甚至由于本案总价偏高，转而选择周边二手房。客户概况：区域型首置/首改客户为主，客户购买基本用于自住，普遍对单总价敏感，抗性较大同济城市雅筑上房品牌打造的公寓+别墅的混合型社区，整体定位较高端新古典主义立面，石47、材+真石漆，标杆品质立面；内部局部天然水系景观，1200平米地下会所，局部装修交付，项目整体品质较高誉品谷水湾u项目占地面积：147586平米u容积率：1.60u项目总建筑面积：359215平米u地上计容总建筑面积：236139平米u物业类型：类独栋/双拼、大平层、17层高层公寓u高层公寓建筑体量：185047平米u多层大平层建筑体量：19511平米u公寓立面风格/材质：新古典主义风格，基底石材+真石漆u主力户型设置：165-185三房u会所配套：1200平米地下会所内部竞争扫描未来主要竞争项目将分为三大梯队，客群档次及覆盖面均有明显区别，中高端项目客群打击面更广，将实现明显溢价及去化速度的提48、升怡林花园地段景观资源万科、同济1.3-1.4万元/平米1.4万元/平米以上1.5万元/平米以上1.8万元/平米第一梯队：东鼎主要客群：松江品质客群，客群打击面广置业驱动：地段追求低密度+品质东鼎龙湖、上房普通公寓普通公寓第二梯队：龙湖、上房主要客群：松江品质客群，首改、再改为主，部分首置客户，客户面广置业驱动：品质追求第三梯队：新城/老城项目主要客群：本地首置、首改置业驱动：价格、配套本案与上房、龙湖共同位于第二梯队，并将依托品质优势挑战东鼎吸纳松江新城改善型客群和品质首置客群项目机会点项目名称项目名称地段产品本体资源城市资源品牌客户渠道本项目竞争力概括国际生态商务区塑造特色河景+市政景观万49、达广场尚未落地尚未建立上房誉品谷水湾 竞争力概括距新城中心更近立面、低密度河景+局部山景自身+三湘配套尚未落地尚未建立东鼎名人府邸竞争力概括新城中心区品质一般中央公园中心配套美誉度弱渠道不力项目竞争力模型项目机会分析龙湖后续无供应地段、资源：弱于东鼎，与上房相差不大产品：塑造机会大，需做到特色亮点及差异化形象、品牌：足够品质支撑下，存在提升空间项目核心战略信达松江项目，制胜产品策略要借势，也要立势产品为本，主题为核项目三大策略Action 1 品质标杆占位，立足区域第二梯队挑战第一梯队充分享用区域大环境改善的利好，产品档次提升，步调一致的树立项目形象。Action 2 产品差异化实现与核心项目50、的客户错位跳脱区域同质竞争，合理确定主力产品与明星产品，紧扣中高端客户基本诉求，建立明确的局部比较优势。Action 3 核心产品力打造以“一点特色”实现项目亮点产品精细化打造构建项目口碑以及对品质客群的吸引，形成明确的项目特色，为客户提供差异化的选择，保留话语权。我们的思路在这样一个暗流汹涌的时代我们可以预判发展轨迹我们也可以推测市场大局而最重要的是回到价值原点客户价值高于一切！客户定位差异化的客户定位，细分中高端市场 中 产 型 工薪 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型500300100以上万元/年50100万元/年 50万元以下 购买力客户类型家庭结构客户类型客户分类模型三代同堂儿女立家51、中大学3口之家幼小3口之家已婚丁客新婚族单身E族本案目标客群客户定位追求品质生活的成长型客群基础客群重要客群偶得客群 基础客群本地客户及产业客户客群特征：品质首改、功能改善为主，首置为辅置业特点：看好未来前景，良好的居住环境，便捷的交通契合物业：功能型三房，紧凑型三房价格敏感：对总价有一定敏感，注重品质及配套万达及商务区导入客户：品质首置和品质首改本地及周边产业客户：品质首改为主，首置为辅轨交导入客户：品质首置客户，少量首改客户重要客群万达及商务区导入客户客群特征：品质首置和品质首改置业特点：强调居住的舒适性，良好的居住环境，看好未来前景契合物业：功能二房，紧凑三房，功能三房价格敏感：对总价相52、对不敏感，看重生活便利及区域未来发展偶得客群轨交9号线导入客户客群特征：品质首置为主，少量首改置业特点：看好未来前景、便捷的交通契合物业：功能二房，紧凑三房价格敏感：对总价敏感度低，看重区域发展前景陈小姐 新上海人年龄：26职业：漕河泾开发区 部门主管背景：年收入15-20万；目前租住在漕河泾附近老公房，想买一套80到90左右的二房客户置业心声：客户定位轨交导入客户交通配套/未来发展前期孙先生 松江本地人年龄：30职业：装饰公司 项目经理背景：工业区内上班，年收入20-30万；老婆也在工业区内一家广告公司做设计，年收入10-15万，需求100左右三房客户置业心声：客户定位万达导入客户产品品质/53、未来发展/升值空间张先生 松江本地人年龄：40岁职业：政府公务员背景：三口之家，目前住三湘的90平二房，房龄较大，现考虑购买130左右的三房，改善居住品质客户置业心声：区域客户产品品质/交通便捷/区域未来发展客户定位房型需求面积需求（平米）面积比例二房80-8520%功能型三房90-100约40%舒适型三房130-140约40%客户-产品定位需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案；我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素；我们的报告所解决的问题是从市场到产品的对接；打造并提升核心竞争力 本项目物业发展建议的最根本目的物业发展建议的出发点一切基于CVA Competition Value Ad54、ded即竞争价值增加物业发展建议总用地面积50870.7 用地性质住宅容积率2.5四至东至:茸梅路,南至:中黄路,西至:光星路,北至:中温路总建筑面积127177建筑密度25%成交总金额8.93亿元楼板价7022元/地块规划限制无偿提供5%配套经适房，90平米以下中小套型不低于开发量的20%地块经济指标分析物业发展建议从地块经济指标中可以看出，本案规划限制条件较多：无偿提供5%配套经适房，约6359；剔除配套经适房后，实际可售住宅体量为120818平米；90平米以下中小套型不低于开发量的20%，约25435；物业组合思考物业发展建议2.50容积率之下，本案可能出现的物业组合有以下几种：方案一方55、案二高层+低密度产品纯高层考虑到：1、本案容积率较高，实际能规划出的低密度产品体量非常有限，不足以产生足够利润，同时会降低高层产品居住舒适度；2、本案地处国际生态商务区内，毗邻万达广场，周边缺乏低密度居住氛围，实际导客存在一定难度。考虑到：1、本案容积率2.50，规划纯高层公寓较适宜，同时可通过规划设计打造优势型的中央/组团景观。综合考虑，建议本案采用方案二，打造纯高层公寓社区物业发展建议本案万达广场地块景观价值点分析：本案除西边光星路已建成通车外，其余三条路均在规划中；本案西边为宽30米左右的通波塘，本案高层部分可享受一定河景资源；本案南边为宽5米左右的黄渡河，但河道形象较差，后期需重点改造56、可做景观资源。光星路物业排布建议原则：考虑到景观最大化原则，尽量使优质户型沿地块西侧及南侧排布，房型稍次的沿北侧及东侧排布，并尽量打造中轴景观带及中央/组团景观；考虑到地块西侧光星路已建成通车，地块东侧临近商务区核心位置，建议主入口设置在光星路和茸梅路上，人车入口，入口处实现人车分流；考虑到地块南侧毗邻万达广场，建议次入口设置在中黄路上，人行入口；黄渡河通波塘中黄路茸梅路中温路光星路物业发展建议西上海西上海 国际生态品质住区国际生态品质住区地段、资源之外，客户渴望的是基于产品之上的品质生活观契合国际生态商务区的规划建设，客户对于品牌、时尚、视野、居住理念、新意话题的触动愈发明显客户追逐的正是信57、达银泰松江项目所要倡导的全新的品质居住理念项目形象定位国际生态品质住区国际生态品质住区四大生活理念四大生活理念国际生活的尺度国际生活的态度国际生活的精致国际生活的服务物业构想及实现52-仪式入口大气围墙人车分流宽大车位震撼层高金品户型【国际生活的尺度】53-仪式入口入口打造仪式感，形成高端品质社区、尊贵感印象入口处围墙结合标识性设计，提升项目形象调性有的墙分的是内外，这堵墙分的是高低。大气围墙p 建议将围墙做高，5米左右，营造地域感和尊贵感p 建议采用大理石+铁艺栏杆组合，与本案建筑风格相匹配5米高围墙p 建议小区实现全人车分流；地下一层整体开挖，可通过地下大堂直接入户；p 建议车库打造采光天58、井，或结合景观打造采光空间，提高社区品质；p六米宽双向双车道，为大型车辆进出方便设计。人车分流人车分流、阳光地下车库、宽大车道设计 每户保证一个车位，大车位设计宽大车位别墅的尺度：3.1米层高、超大享受空间 同时可保障装修空间品质区域公寓常规层高：3米以下，上房局部层高3.08米，东鼎层高3米/3.1米（装修后层高2.8米），龙湖层高3米震撼层高金品户型80-85平米两房金品户型90-100平米三房金品户型130-140平米三房p 南北通透p 三开间朝南p 大客厅设计p 主卧套设计p 双阳台设计p 双卫生间设计p 卧室飘窗设计p 入户玄关设计p 储藏空间经典立面生态绿地自然景观优雅小品【国际生59、活的态度】62-经典立面运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。永不过时的经典ART DECO风格基座石材+真石漆立面生态绿地周界外围，市政申请，堆坡造景光星路坡地景观可使景观更有层次感，同时可降低泸定路主干道车辆噪音对社区的影响p 叠水设计在社区中央大面积主题景观塑造上，借助周边自然水系，运用叠石理水理念塑造有视觉冲击力的景观，提升项目品质感；建议中央叠水景观开挖至地下一层，与下沉式会所结合打造景观，为会所品质感营造增添亮色自然景观中央叠水景观，溪水60、上的花园秀美、自然、生态优雅小品p 通过灯饰、雕塑等景观小品，局部细节打造，完美呈现社区景观风情，增加景观观赏情趣及人文内涵精享装修智能科技【国际生活的精致】67-1.为树立区域品质标杆形象，打造项目竞争优势，建议设置装修标准1500-2000元/平米目前区域内装修项目少；东鼎名人府邸装修2000元/，但品质一般；本案可通过方案设计和成本控制，可以1500元/平米标准配置，且装修品质优于竞品，在细节处理上凸显品质感2.结合客户需求和实际销售考虑，建议合理装修标准1500元/平米同策在松江新城和九亭实际销售中，发现客户对于装修品质均有较高要求，但对于硬装标准的接受范围不宜过高，一般在1500元/61、左右。我司建议，硬装标准1500元/精享装修基 础 材 料 配 置 标 准 部 位区 域墙 面顶 面地 面玄 关墙纸或乳胶漆，品牌多乐士或立邦或其它同等档次品牌局部轻钢龙骨石膏板吊顶，装饰石膏角线，乳胶漆饰面天然大理石过 道客餐厅玻化砖（大理石围边），品牌诺贝尔或博德或其它同等档次品牌主 卧15mm多层实木地板，厂家定制书 房次 卧主 卫玻化砖，品牌诺贝尔或博德或其它同等档次品牌轻钢龙骨硅酸钙板吊顶，局部石膏线，防潮乳胶漆饰面天然大理石次 卫厨 房仿古砖，品牌诺贝尔或博德或其它同等档次品牌仿古砖，品牌诺贝尔或博德或其它同等档次品牌阳 台外墙防水涂料第一部分：硬装配置标准第一部分：硬装配置标准 62、精享装修69-厨 房 配 置 标 准名 称材 质整体橱柜实木柜门，品牌厂家定制台 面人造石，品牌杜邦或其它同等档次品牌五金配件不锈钢，品牌BLUM百隆或其它同等档次品牌油 烟 机SIEMENS、伊莱克斯或同类品牌燃 气 灶水 槽弗兰卡或同类品牌龙 头Blanco或同类品牌第一部分：硬装配置标准第一部分：硬装配置标准 精享装修70-卫 生 间 配 置 标 准 主、次 卫 品 牌配 件 名 称主 卫次 卫洁 具台盆KOHLER或TOTO或其它同等档次品牌座厕浴缸KOHLER或TOTO或其它同等档次品牌龙 头台盆龙头Grohe（高仪）或同类品牌浴缸龙头Grohe（高仪）或同类品牌淋浴龙头Grohe（63、高仪）或同类品牌淋 浴 房德立或阿波罗或其它同等档次品牌浴 霸松下或其它同等档次品牌卫浴挂件银晶或斯力高或其它同等档次品牌整体卫柜工厂化定制实木柜门整体镜柜工厂化定制镜面柜第一部分：硬装配置标准第一部分：硬装配置标准 精享装修71-其 他 部 品 配 置 标 准项 目 名 称材 质进 户 门实木复合防火防盗门，国际品牌智能感应门锁，自动闭门器 户 内 门实木饰面油漆门，厂家定制衣 柜厂家定制踢 脚 线实木线条，厂家定制壁柜/鞋柜实木柜门，厂家定制筒灯、射灯、吸顶灯、日光灯管雷士或三雄极光或其它同等档次品牌开关插座面板松下或西门子或其它同等档次品牌窗台石及门槛石天然大理石成品拖把池陶瓷空 调大金64、VRV智能化中央空调系统，含新风系统窗户玻璃北卧或书房为三层玻璃阳台铺设玻化砖工作阳台预留电源插座等晒衣架：铝合金活动衣架（以上无须品牌要求）第一部分：硬装配置标准第一部分：硬装配置标准 精享装修72-名 称配置标准外遮阳系统电动铝合金卷帘外遮阳楼 板 隔 音隔音垫第二部分：设备配置标准第二部分：设备配置标准第二部分：设备配置标准精享装修73-主卫生间双台盆设计/科勒洁具/高仪龙头/大理石材质重点包装部位示意重点包装部位示意精享装修中央新风中央空调外遮阳红外线收纳空间灯带设置大理石勾边一体化天花起居空间重点包装部位示意重点包装部位示意精享装修装修效果示意装修效果示意客厅、餐厅精享装修装修效果示65、意装修效果示意卧室精享装修装修效果示意装修效果示意卫生间精享装修装修效果示意装修效果示意厨房精享装修装修效果示意装修效果示意书房精享装修外遮阳系统、中央新风系统（弱化周边工业区的空气污染抗性）、中央空调系统外遮阳系统中央空调系统/中央新风系统智能科技会所社交尊享服务【国际生活的服务】社区内部利用地下空间，设置健身主题会所，满足业主常规会所功能和社区交际平台需求引入专业管理品牌全面管理运用，建议亚历山大、名流会或同等档次品牌健身会所地下一层设置，主要功能：恒温泳池、健身中心（含瑜伽房/小型桑拿等）、棋牌室等地上一层设置接待大堂；结合主题景观，设计采光方式会所社交引入五大行进行顾问管理，加强软性服务体系，彰显项目国际性和高端性尊享服务尊享服务五星金钥匙物业服务A套餐五星管家（无偿服务）环境绿化与保洁服务安全服务公共设施设备维护保养室内维修服务24小时大堂经理，提供双语服务每幢楼单独保安服务、引领服务、专门配套设计的物业管理平台、一卡通服务B套餐私人助理（有偿服务）“一对一私人助理”专属服务会所提供餐饮、健身、美容SPA、红酒雪茄吧等场所社区提供银行交费系统提供洗车、洗衣服务租赁管理C套餐专属顾问（有偿服务）专属服务团队为业主量身定制一站式服务享受俱乐部会员式服务昆山纳帕溪醍项目THE END，THANKS！同策愿与信达银泰携手同行 共创辉煌未来