1、星狮鼓浪路1号地块物业发展建议报告2024年9月24日同策思考路径上海城市发展泗泾发展规划泗泾发展现状项目产品初步定位泗泾板块形象定位2城市发展研究政策环境分析整体市场分析市场风险评估1市场环境研究结合项目开发策略和地块条件同策思考路径市场导向研究客户导向研究项目产品初步定位产品户型面积建议4产品深化研究产品价值研究产品去化研究可行性产品初步确定3产品可行性研究项目产品定位产品竞争研究分产品线匹配项目开发要求结合二期产品现状同策思考路径动态价格测算总销测算项目成本匡算项目产品初步定位6项目经济测算项目地脉分析产品建议5项目产品建议项目产品定位项目主题建议项目产品建议项目经济测算市场环境研究Pa2、rt 1 政策环境分析 整体市场分析这是一个风声鹤唳的年代。政策环境分析2011.1.28上海房产税试点，征收对象二套房；人均面积超过60；暂定税率6%。2011.2.9，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3%、6.06%2011.2.24存款准备金率上调，由15.5%上调至16%。2010.11.16存款准备金率上调，由13.5%上调至14%。2010.11.29存款准备金率上调，由14%上调至14.5%。2010.12.20存款准备金率上调，由14.5%上调至15%。2011.1.20存款准备金率上调，由15%上调至15.5%。2010.10.19央行加息，3、一年期存取款基准利率上调0.25%。2010.12.25，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。“4.17新政”首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍“9.29新政“首套不低于三成；二套五成1.1倍利率；暂停三套房及以上住房贷款2011.1.26新“国八条”二套房贷款首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，部分城市三套房停购2011.2.1”沪九条“限购限贷，三套房停购；非本市居民需提供2年内在本市累计缴纳个人所得税证明或社会保险证明；完善住房保障体系2010.10.7“上海细则“首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，4、非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明2011.3.25存款准备金率上调，由16%上调至16.5%。新国八条 第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收第四条：二套房首付比例提高第六条：全国范围内的限制购房套数第七条：约谈地方政府 第二条：加大保障房供应第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量 第一条：地方政府要确立房价控制目标第八条：加强舆论导向 需求抑制政策地方政府约束政策 供应增加政策预期管理政策政策换时间！短期压制需求，中长期依靠保障房对冲商品房市场换届、维稳、保障房规模化时间需要等因5、素决定短期内政策难以退出政策环境分析收入用途免税面积税 率计算公式征收对象年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)新购住房单价(或核定的计税价格)70%税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2 倍(含2 倍)的，税率暂减为0.4%家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出本市居民家庭在6、本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房无法明显抑制需求，重在调节人们对于房价的预期与营业税、契税、增值税、中介费等叠加效应，中短期炒卖将无利可图，投机行为受压上 海 房 产 税 细 则政策环境分析央行抗通胀、收缩流动性决心坚定：信贷控制、存款准备金率屡创新高、加息周期正式开启！紧缩流动性，开发商资金链将趋于紧绷多次加息叠加效应，将增加购房成本，改变购房人的市场预期政策环境分析20092010户籍条件 具有上海市城镇常住户口连续满7年，且现户口在提出申请所在区连续满5年 在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）7、城镇常住户口连续满5年住房条件 人均住房建筑面积小于或等于15平方米人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）收入与财产条件申请家庭人均年可支配收入不超过2.76万元，家庭人均财产不超过7万元 3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于34800元、人均财产低于90000元；2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于38280元（含38280元）、人均财产低于99000元（含99000元）其他在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为（申请家庭成员之间住房赠与行为除外）5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外上海上海经济经济适用房申适用房申请请条件条件变变化化8、05001000150020002500商品住宅经济适用房廉租房动迁房未来五年上海未来五年住宅供地上海未来五年住宅供地计计划划广州：经济适用住房保障范围从家庭年人均可支配收入必须低于18287元调整至家庭年人均可支配收入必须低于22080元；经济适用房申购者家庭年收入标准从4万元调整为5万元北京、上海、青岛、武汉、杭州等许多城市都计划在2011年继续降低经济适用房申请标准新疆计划降低经济适用房售价随着经济适用房供应规模化、制度规划化的形成，未来经济适用房申请门槛将逐步降低，分流大部分低端商品住宅需求政策环境分析上海市商品住宅可售余量对比2009至2011上海市场同期无配套商品住宅供应对比n119、年至今各周上海商品住宅可售余量与去年同期相比都出现较大幅度上升，接近08年初水平。n销售速度逐步放缓。n上海近几周供应量同比去年大幅回落，开发商延后开盘现象普遍。政策持续调控，市场受压明显，供需双方观望情绪弥漫整体市场分析 80左右 5060 3040高端豪宅经济型别墅中端公寓不同层次商品住宅影响各异客户来访量备注：该统计结果基于同策公司上海44个销售案场来人数据的汇总分析。整体市场分析区域分化明显：一线和部分二线城市受政策和保障房双重挤压，量价同比去年出现结构性下降，至第四季度中期高端项目复苏时，市场才会有所缓和；大多数二线城市虽然受到强力调控，但是若是地方细则被弱化，那么整个冰冻期会缩短，10、大约在89月市场出现回暖；绝大部分三线城市将会承接外溢资金，量价有所上升。市场预测保障房压力LowMediumHigh限购令严格程度LowMediumHigh严厉程度由高到低青岛、成都等其他二线城市上海、北京、广州、深圳、杭州、南京等南宁,济南等非热点二线城市及部分三线城市主城区停购第3套严格控制需求甚至严于国八条限新房购买套数高端豪宅需求虽然萎缩，但由于产品慢售特性，料不会出现降价,若前三季度随着全市商品住宅均价受高端物业成交萎缩呈结构性下挫到位，以及中低价位保障性住房集中进入市场，供应量充足，供应结构趋于合理，政府或将放宽限购及信贷政策，高端物业有迎来复苏的机会。中档公寓定价过高将抑制项目11、成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。结合优良产品定位及合理定价的项目可以跑赢市场。低端产品低端项目需求伴随上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，逼迫开发商进行调价促销。中高端产品抗风险能力和市场成长性更好市场风险评估城市发展研究Part 2 上海城市发展 泗泾发展规划 泗泾发展现状崇明陈桥新城浦东高桥新城嘉定新城高桥新城宝山新城上海发展遇到四大瓶颈问题城市用地呈现外延式增长全市的建设用地已接近2020年规划用地的上限指标，其中，工业用地占到33%，远高于国际城市15%17%的正常比例，城市建设可利用的土地越来越有限城市空间结构亟待优化环线已形成510公里宽的连绵带，这一情况以宝山和闵12、行最为突出人口空间分布不尽合理中心城区人口达1000万产业经济转型压力大第三产业提升不明显上海大力发展十大郊区新城建设，通过产业和城市的融合，加快产业集聚和升级步伐。浦东临港新城松江新城（最早启动开发）金山新城川沙新城青浦新城上海城市外扩，中心向外发展，松江是重点建设的郊区之一上海城市发展从国际上看，随着城市规模的扩大，单中心城市逐渐暴露出市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降等问题。因此，伦敦、巴黎、东京、莫斯科等国际化大都市大多从“单中心”向“多中心”布局转变：上海五大城市副中心及服务区域：徐家汇西南区域（最早建设完善）五角场东北区域真如服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上 海西北地区的13、城市公共活动中心 三林和花木大浦东区域上海构建多心格局，徐家汇城市副中心的发展为西南片区提供大量居住需求上海城市发展n 本案距未来大虹本案距未来大虹桥CBD中心中心约13km，车程程15-20分分钟，将直接受其强大辐射;n根据规划，到2015年，虹桥商务区26.3平方公里核心功能区常住和就业人口达到20万人左右，其余区域约80万人左右。以10%计，未来五年年均居住需求人口超过1万。大虹桥枢纽的规划实施和9号线的通车带来更多高质客户n三横两纵三横：沪松公路、沪青平公路、泗陈公路；两纵：嘉松公路、方泗公路；经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。n轨道交通地14、铁9号线已投入使用，本案本案紧邻泗泗泾站站上海城市发展大虹桥规划区域赵巷板块徐泾别墅区赵巷别墅区泗泾别墅区佘山别墅区松江新城洞泾别墅区洞洞泾依托依托A5、A8及大虹及大虹桥规划形成的划形成的别墅区，墅区，处于起步于起步阶段段，配套，配套不完善，但交通便利，不完善，但交通便利，辐射面广，市射面广，市场接受度接受度较高，价格高，价格实现一般一般泗泗泾基基础性配套完善，性配套完善，北区北区经济型型别墅墅为主，品主，品质相相对较低，但低，但别墅墅居住氛居住氛围已形成，已形成，南区借靠大佘山的南区借靠大佘山的辐射，以品射，以品质相相对较高的千万高的千万级左右的左右的独独栋别墅墅产品品为主主赵巷巷800015、余余亩赵巷国巷国际社区基本建成社区基本建成，区域高端配套区域高端配套齐全，全，别墅物墅物业类型丰富型丰富徐徐泾全市最早全市最早发展的、距离市中心最近的成熟展的、距离市中心最近的成熟别墅区墅区，高端配套完善，高端配套完善，开开发近尾声，未来可售近尾声，未来可售项目不多。目不多。佘山佘山依托佘山山体依托佘山山体资源及高端配套，成源及高端配套，成为全市最全市最顶级资源型源型别墅区域墅区域，纯独独栋板板块，供，供应量充足，量充足，总价价2500万以上万以上松江新城松江新城区域型区域型别墅区，墅区，发展尚不成熟，展尚不成熟，低品低品质联排排别墅墅为主，但主，但随着招商、随着招商、龙湖、上房等品牌开湖、上16、房等品牌开发商的拿地开商的拿地开发，即将成即将成为西南片区中高端西南片区中高端别墅墅热点区域点区域大西南片区中高端住宅居住氛围渐趋成熟，市场认知广泛上海城市发展n一核两岸、一带两片：一核在通波塘两岸形成地区的公共服务核心，两岸通波塘两岸共同形成地区的特色景观区，一带在丁家浜泗泾塘沿线形成两片区的功能服务设施发展带，两片以通波塘北段为界，划分为两个居住片区；n用地规模：北至古楼路，东至沪松公路刘五公路，南至沈砖公路，西至嘉松南路，规划总用地面积469.83公顷，其中城市建设用地415.21公顷。n建筑规模：规划总建筑量约360万方，其中住宅建筑量约300万方，公共服务设施及社区配套设施总建筑量约17、60万方；n人口规模：地区居住人口约8.5万人，可提供商业服务的就业岗位约3万个；n中小套型设计，65左右的二室一厅占六成，小于50的一室一厅和小于80的三室一厅各占20%；n去年率先动工的包括60万方经济适用房和20万方动迁安置房。“一核两岸、一带两片”的规划结构 大型居住区建设双刃剑：高人气&完善配套&形象混杂泗泾发展规划n 上海市重点重点规划建划建设的中心的中心镇之一；n 松江新城与虹桥枢纽、中心城联系的结合部地区，规划区域面积24.24平方公里，结合对老镇区的改造，适当布置工业和总部经济用地，在沪松路以东、老镇以西两地布置经济适用房和中心城人口外迁基地；泗泾西区中心镇，承接市区人口转移18、的重要区域n 未来规划强调工业发展规模化、房产开发高档化、集镇建设功能化、农业发展都市化、城乡发展一体化，坚持持“稳二二进三三调一一”的的产业发展思路，重点以商展思路，重点以商业、住宅、旅游住宅、旅游规划划为主。主。泗泾发展规划3、上海泗泾私营经济开发区：自93年开始实质性启动，已形成富有特色的私营经济小区，现已招商2000多户，企业规模普遍较小。2、泗泾镇目前初步形成了6大市场：钢材城（首期已入驻企业860多家，二期工程完成时，可达1200多家）、五金城（一期已驻251家商户，总开发商铺3000余间）、闽台南北干货市场、新干线物流、铝材交易中心和天年华大卖场；仍在不断建设扩充中。钢材城五金城19、上海泗泾私营经济开发区1、坚持“稳二进三调一”的产业发展思路，调整产业结构，淘汰落后产能，依托轨道交通，重点发展现代服务业。中小私企/个体户经营发达，内部中高端产业居住需求众多泗泾发展现状别墅项目：泗泾颐景园 佘山银湖别墅 同润圣塔路斯 佘山东郡 长泰西郊别墅 合生国际花园品质型公寓项目：同润菲诗艾伦大平层项目：绿城洞泾项目 华润佘山九里（预计3.5-5万/）泗泾颐景园佘山银湖绿城洞泾项目华润佘山九里同润圣塔路斯同润菲诗艾伦佘山东郡长泰西郊别墅合生国际花园潜在需求挖掘&土地属性逐渐成熟，吸引品牌开发商进驻，推动区域价值升级泗泾发展现状西区公寓热点成熟板块，配套完善，距离市中心较近，但开发近尾声20、，未来新增可售公寓房源不多七宝九亭泗泾佘山洞泾 前期大力建设新城阶段,以常规型的普通公寓产品为主，各项目产品及价格差异性小，可售余量不多，后期以品牌开发商的高端舒适改善型公寓为主，预计板块价格将实现一次大飞跃除菲诗艾伦外，其他项目多为低品质，满足区域性需求为主公寓开发几乎空白,未来开发以动迁房为主松江新城松江大学城洞泾佘山泗泾九亭七宝泗泾将接棒七宝、九亭、松江新城，承接市中心品质型价格挤压需求松江新城泗泾发展现状 区域交通配套、教育配套、生活配套越来越成熟，人气和生活氛围越来越浓厚，泗泾从远郊区域向一个成熟的近郊品质社区转变 区域品质项目相继涌出，品牌开发商进驻，板块热度提升，华润低密度大平层21、预计3.5-5万，同润圣塔鲁斯逼近4万区域土地愈加成熟，区域价值升级12 中心城区的价格挤压、轨道交通的导入以及九亭板块的供应饱和，预示着市区品质型客户的进一步外溢3土地属性的成熟、高品质项目价格的预示、市区客户的外溢都成为了区域形象发生潜在改变的基础和信号区域规划、配套、品质、价格 助力泗泾区域形象重定位西上海新都市主义品质住区项目审视公司开发策略快速开发，快速销售，注重去化风险控制开发周期：3-4年销售周期：2-3年住宅面积约42万方年去化体量约14万方项目审视地块价值项目规模风险控制和环境资源考虑，不宜走过于高端产品路线，部分优质区块可出现低密度产品n占地40.6W方，容积率1.17，总22、建约47.5W方限高60米n项目配建15班幼儿园和38班中学各一所n周边主要配套：1轻轨9号线（泗泾站）2泗泾大型居住区3三湘商业广场（已引入运营大润发）4横泾港3124l 政策预期：低端商品住宅需求将被保障房严重分流l 市场影响：中高端产品抗风险能力和未来成长性更好l 城市发展：西上海都市品质住区形象，未来泗泾中高端品质型需求将大规模增加l 公司开发策略&地块价值：去化速度要求&先天条件&风险考虑，不宜过于高端本案适宜走中高端品质型公寓+低密度产品路线项目产品初步定位产品可行性研究Part 3分产品线进行：产品价值研究 产品竞争研究 产品去化研究赵巷板块松江新城佘山板块依据区域价值评估结论，23、本案所在区域是泛西区概念区域9号线沿线板块与泗泾板块存在分流竞争关系价值竞争板块：松江新城板块佘山板块赵巷板块徐泾板块泗泾板块九亭板块l价值竞争板块界定徐泾板块九亭板块泗泾板块（含洞泾）容积率1.17多元产品区域项目地块技术指标区域价值属性价值竞争产品：独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅低密度大平层产品花园洋房小高层/高层公寓l价值竞争产品界定研究方法n通过对西区竞争板块的去化速度、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！产品可行性研究l 独栋别墅l 双拼别墅l24、 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓项目分布独栋别墅市场独栋别墅分布泛西区化，顶级别墅板块佘山独栋产品最多赵巷板块泗泾板块松江新城板块佘山板块本案圣安德鲁斯庄园泗泾颐景园同润圣塔路斯佘山东郡佘山高尔夫别墅世贸佘山庄园紫都上海晶园中凯曼荼园 东紫园天马高尔夫别墅主要在售楼盘分布徐泾板块九亭板块佘山银湖别墅香水湾长泰西郊别墅大豪山林别墅大华圣地维拉御品园林虹桥首府华亭别墅板块项目名称主力面积段（）成交均价（元/）主力成交总价（万元）泗泾板块长泰西郊别墅一期341-510；二期三期218-280一期49967；二期三期42068一期1700-2500；二期三期925、50-1200佘山银湖别墅310/335/376/407466671450-1900同润圣塔路斯 268/315/34431465950-1100佘山东郡285/304/31932431950-1050泗泾颐景园272-34828308800-1000合计260-32036150950-11001450-2500徐泾板块御品园林300-400386471200-1600大华西郊别墅285-322468701200-1500大豪山林别墅五期270/310/380-410659171400-2700合计270-410436961200-1600赵巷板块香水湾300-350404161350-16026、0圣安德鲁斯400490395171600-2000合计300-350/400-490400001350-2000佘山板块佘山3号260-330450001200-1500上海晶园310-340800002400-2800天马花苑300-320454431200-1450上海紫园403-440630132500-3000佘山东紫园400-426700002800-3000中凯曼荼园321-380965003100-4000佘山高尔夫别墅700-8001100008000-10000合计中心区350-450；边缘260-320中心区81359；边缘45000中心区2000-3000；边缘120027、-1500松江新城板块华亭别墅301-311/398-489337991000-1650九亭板块虹桥首府530-655佘山中央独栋面积较大，主力350-450；其余受资源限制和佘山3号启发，均以260-350小独栋为主，主力总价区间为900-1100W和1200-1600W独栋别墅市场数据统计日期：2010.07.01-2011.02.15；下同。数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统，该系统数据源自官方机构上海房地产交易中心。板块泗泾板块徐泾板块赵巷板块佘山板块松江新城板块九亭板块年均复合增长率18.15%18.99%16.96%19.60%15.86%9.56%独栋别墅市场由于其28、独有的稀缺性价值，独栋别墅价格成长性极好，年均复合增长率基本在15%以上九亭在售独栋为早期开发的尾盘项目，受品质和优惠影响较大，价格成长稍弱。数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统，该系统数据源自官方机构上海房地产交易中心。板块项目名称容积率已推量（栋）已推未售量（栋）存量+未推量（栋）月均去化（栋/月）泗泾板块长泰西郊别墅一期0.24；二、三期0.38一期30栋、二期91栋；三期99栋一期22栋；二期4栋；三期62栋300栋左右（约10万）一期0.7栋；二、三期3.5佘山银湖别墅0.2628019栋153栋1.5同润圣塔路斯0.319350100栋左右0.15佘山东郡0.2910329、4570.25（二期尾盘在售，三期尚未推出）泗泾颐景园0.26157222.3合计1636138.4徐泾板块御品园林0.538302761大华西郊别墅0.3728611大豪山林别墅五期0.379751290.5合计1134662.5赵巷板块香水湾0.31151123圣安德鲁斯0.3642602.3合计71725.3佘山板块佘山3号0.4280772上海晶园0.188169272043.1天马花苑0.2614014140.7上海紫园0.280502381佘山东紫园0.182752132中凯曼荼园 0.194712462.7佘山高尔夫别墅0.0636668栋左右0.4合计12179012松江新城板30、块华亭别墅0.36963636（2011.1.28开盘）九亭板块虹桥首府0080尚未入市独栋别墅市场未来西区独栋热点板块为佘山和泗泾，除佘山外，其余板块均以260-350小独栋为主；未来可售套数2184套数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。独栋别墅可行性研究产品价值高n高价值产品，年均复合增长率15%以上n大独栋350-450，总价1600-10000万；小独栋260-350，总价900-1100、1200-1600万去化速度尚可n未来可售2184套，以260-350小独栋为主n高总价产品，月均去化速度3套以下规划受限制n独栋别墅规划限制严格，难以通过政府规31、划审批传统独栋别墅受限，但形象&价值高，建议少量突破设置产品可行性研究研究方法STEP 1：n通过对西区竞争板块的去化速度、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！STEP 2：n对具备一定可行性的产品，我们进一步对其客户需求规模和客户需求特性进行分析研究，同时基于市场竞争考虑，确定具体的可行性产品。l 独栋别墅l 双拼别墅l 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓赵巷板块泗泾板块佘山板块本案主要在售楼盘分布徐泾板块九亭板块松32、江新城板块凯迪澳澜湾龙湖滟澜山红墅1858绿地诺丁山双拼别墅市场西区双拼别墅项目较少，且多为尾盘销售项目分布板块名称项目名称总体量已推量存量+未推量（万）松江新城红墅18589万方（别墅222套，其中双拼116套，联排106套）双拼116套0.1绿地诺丁山10万方（其中独栋10栋，类独栋10套，双拼58套，联排44套）双拼56套1.1赵巷凯迪澳澜湾12万方5.8万方6.2龙湖滟澜山14.45万方14.45万方0.2合计7.6n 双拼别墅未来可售余量约为7.6万，主要来自赵巷板块的凯迪澳澜湾n 凯迪澳澜湾二期已基本售罄，三期尚在规划中，初步设定双拼形态的类独栋产品，未来市场可售体量将保持在较低水33、平。双拼别墅未来市场可售体量将持续位于低位，竞争压力小双拼别墅市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。板块名称项目名称容积率主力面积段（）成交均价（元/）主力总价（万）月均去化套数松江新城红墅18580.8213-22324429550-6000.6绿地诺丁山0.9260-28022061550-6001.9合计210-280225752.5赵巷龙湖滟澜山0.47260-29031880850-9000.3凯迪澳澜湾1.0250-27023848650-7502.5合计250-290247892.8板块名称年均复合增长率松江新城22.47%赵巷22.96%n34、 赵巷板块双拼别墅主力成交面积段集中在250-290，板块均价24789元/，月均去化2.8套，价格标杆项目龙湖滟澜山凭借其景观、品牌、产品等，溢价达28.6%，由于存量有限，去化较为平缓；n 松江新城双拼别墅主力成交面积段位210-280，板块均价22575元/，月均去化2.5套；n 双拼成交价格总体保持了较好的成长态势，各板块年均复合增长率均在22%以上；但相对联排溢价不高，赵巷同期联排项目龙湖均价31589元/，合生御廷23866元/。除龙湖凭借其独特的品牌和营销包装创造较高溢价之外，传统形态的双拼相对联排的溢价并不明显，单价2.2-2.5W，综合经济效益较低双拼别墅市场数据支持：同策D35、ATA REPORT数据研究系统。双拼别墅可行性研究产品价值一般n年均复合增长率20%以上，但相对联排的溢价并不明显，经济效益低于联排n单价2.2-2.5W，主力面积范围210-290去化压力小n未来可售约7.6万n目前在售个案基本都是尾盘销售，因此去化速度较慢，月均3套以下规划受限制n双拼别墅规划限制严格，难以通过政府规划审批传统双拼别墅不可行产品可行性研究研究方法STEP 1：n通过对西区竞争板块的去化速度、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！STEP36、 2：n对具备一定可行性的产品，我们进一步对其客户需求规模和客户需求特性进行分析研究，同时基于市场竞争考虑，确定具体的可行性产品。l 独栋别墅l 双拼别墅l 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓叠加别墅市场项目分布泗泾板块佘山板块本案徐泾板块九亭板块松江新城板块龙湖滟澜山万科锦源佘山珑原主要在售楼盘分布主要将售楼盘分布赵巷板块合生御庭板块项目名称主力成交面积（）成交均价（元/）主力成交总价（万元）月均去化速度（套/月）赵巷龙湖滟澜山175-18525440400-60026万科锦源175-19522243400-5508n龙湖滟澜山叠加别墅附加值较高，其景观37、打造和品牌包装也更胜一筹；万科锦源精装叠加产品附加值较高；n目前这两个楼盘叠加产品的成交单价已进高过周边联排别墅的价格，且实现了较好的去化速度，但是未来价格上升空间存疑。叠加价格成长性较好、去化快；但市场规模小，多满足于成熟别墅板块的多元衍生需求；常规叠加均价2.2W左右，总价400-500W板块名称年均复合增长率九亭16.29%徐泾23.19%赵巷13.98%松江新城6.52%叠加别墅市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。板块项目名称建筑面积（万）叠加体量（万）已推量（万）已推未售量（万）未推量（万）赵巷龙湖滟澜山149.289.281.420万科锦源4.60.670.67038、.120合生御廷三期0.833松江新城佘山珑原10.54.2004.2合计1.547.2n目前在售的叠加项目所剩余量均已不多；n 未来仅有合生御庭和佘山珑原有新增叠加供应，但供应量也不多。叠加未来竞争压力小叠加别墅市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。n西区叠加主要集中在松江新城，其他区域叠加产品极少，市场需求规模有限n09年、2010年的成交主要来自赵巷的龙湖滟澜山；龙湖滟澜山受70/90、规划条件限制和开发成本需要，被迫出现叠加产品，且龙湖的景观打造、现场体验独具特色，最终实现叠加的快速去化。叠加别墅作为经济型别墅的弥补产品，在西区传统别墅区域难成气候39、，需要花费较多成本培育市场、包装产品，与本案快速、安全去化的项目目标并不契合！叠加别墅市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。叠加别墅可行性研究产品价值一般n年均复合增长率6%-23%，受个案影响大，高低不一；n西区“小众”需求产品，目前仅赵巷和松江新城有售；n目前在售叠加主力单价2.2W，但受龙湖个案影响明显，不具普遍性去化压力较小n未来可售约7.2万n去化速度较快，强销期月均去化可达26套以上需求规模风险n市场需求规模有限，市场火热期+热点楼盘推动，成交量也不足20万，市场低迷期则不足10万，需求风险大叠加别墅有一定市场机会，但需求规模难以满足项目的开发要求产品可行性研究研究40、方法STEP 1：n通过对西区竞争板块的去化速度、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！STEP 2：n对具备一定可行性的产品，我们进一步对其客户需求规模和客户需求特性进行分析研究，同时基于市场竞争考虑，确定具体的可行性产品。l 独栋别墅l 双拼别墅l 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓赵巷板块泗泾板块佘山板块本案徐泾板块九亭板块松江新城板块金地天御绿城洞泾项目华润置地佘山九里金地天境万科锦源主要在售楼盘分布主要将售楼盘41、分布西区大平层分布广泛，均为品牌开发商开发的高端项目大平层市场项目分布板块项目名称主力成交面积（）成交均价（元/）主力成交总价（万元）月均去化速度（套/月）徐泾金地天御平层170-200平墅300-360平层29000（含6000元/装修）平墅40000（含8000元/装修）平层450-700平墅（1200-1700万）平层43平墅2.5赵巷万科锦源15022000（含1500元/装修）250-32014n金地天御2010年11月21日开盘，推出8层精装平层产品，附加值较高，月均去化43套，去化速度较快，平墅产品已于2010.12.30推出64套房源，截止当前成交5套。n万科锦源2010年1042、月开盘，推出叠加+平层产品，附加值较高，月均去化14套，现平层产品已基本售罄。注：金地天御楼板价5579元/。大平层市场徐泾依靠其成熟的别墅配套和氛围，小面积平层去化较好，实现价值也较高，大面积平层去化较慢；徐泾外板块价值实现及去化尚待验证数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。项目状态板块项目项目体量（万）项目进展单套面积（）未来供应量（万）预期售价（元/）在售泗泾万科锦源4.6万科锦源平层房源已售完，且无后续房源150三房三房022000在售徐泾金地天御10平层公寓基本推完平墅于2010.12.30推出64套房源平层：175-200平墅：300-360平层：1.27平墅：2.0643、平墅45000将售泗泾华润置地佘山九里12.17预计2011年4月开盘，目前售楼处装修中3F/4F：270、290、34012F：180、20011.19预计35000-50000赵巷金地天境35预计11年3月样板区开放、4月开盘245、345、495顶层：550、600、65020.94楼板价14499洞泾绿城洞泾项目16.20规划中13.77合计49.23大平层市场未来大平层品牌、品质竞争较为激烈，且供应量大、客户小众化，因此去化速度受限较多数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。大平层可行性研究产品价值较高n纯粹平层产品单价可达3W以上n未来西区将售大平层44、单价普遍在3.5W以上竞争压力大n未来可售体量约50W方，且均为品牌开发商开发的高端品质产品去化速度难保证n高总价产品，去化速度受限明显n西区创新小众产品，客户需求尚未得到可靠验证，市场风险大高价产品，但竞争威胁大，且去化风险高，大平层不可行产品可行性研究研究方法STEP 1：n通过对西区竞争板块的去化速度、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！STEP 2：n对具备一定可行性的产品，我们进一步对其客户需求规模和客户需求特性进行分析研究，同时基于市场竞争考虑45、，确定具体的可行性产品。l 独栋别墅l 双拼别墅l 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓赵巷板块泗泾板块佘山板块本案主要在售楼盘分布徐泾板块九亭板块松江新城板块上尚缘花园洋房市场项目分布板块项目名称主力成交面积（）成交均价（元/）主力成交总价（万元）月均去化速度（套/月）松江新城上尚缘160-18019000300-3706上尚缘一二期为洋房产品，三期为小高层公寓，当前一期在售；洋房主打老上海里弄石库门文化，产品品质感较强，附加值高，月均去化6套，去化速度较慢；该案洋房总价与区域经济型联排总价相当，对区域客户吸引力有限；目前购买客户多为带有怀旧情结的市区客户46、。板块项目名称项目总建面（）洋房已推量（）洋房存量（）洋房未推量可售量松江新城上尚缘18600056050（352套）16508（99套）约270套约370套花园洋房市场竞争度低，但是价格实现度低，且项目容积率贡献不高，综合价值低，不适用于本案花园洋房市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。产品可行性研究l 独栋别墅l 双拼别墅l 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓研究方法STEP 1：n通过对西区竞争板块的去化速度、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场47、价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！STEP 2：n对具备一定可行性的产品，我们进一步对其客户需求规模和客户需求特性进行分析研究，同时基于市场竞争考虑，确定具体的可行性产品。赵巷板块泗泾板块佘山板块本案主要在售楼盘分布徐泾板块九亭板块松江新城板块龙湖滟澜山合生御廷红墅1858绿地诺丁山主要将售楼盘分布佘山珑原北方城投龙湖地块合生地块上房项目祥和路地块中星项目观庭西区可售联排项目较少，未来供应集中在松江新城广福林周边区域联排别墅市场项目分布n 松江新城联排别墅主力面积段200-240；n 赵巷板块联排别墅主力成交面积段220-300，板块价格23539元/，尾48、盘销售，去化平和n 徐泾板块联排别墅主力成交面积段180-230，板块价格28925元/，月均去化7套，主力项目观庭，去化速度较快。板块名称项目名称容积率主力面积段（）成交均价（元/）主力总价（万）月均去化套数松江新城红墅18580.8174-18520000350-400无成交绿地诺丁山0.9230-24025000400-500无成交佘山珑原0.8220-240预计32000-35000预计700-900龙湖地块1.6200预计600-800祥和路地块1.0预计低密度别墅中星项目100预计30000预计300合生地块0.8预计低密度别墅上房项目1.6230-280预计30000预计600-49、800北方城投0.8纯联排合计100、200-240赵巷龙湖滟澜山1.0220-26031589650-7000.3，强销期16合生御廷0.8257-30223866500-6000.5，强销期15合计220-300235390.8徐泾观庭0.3180-23028925500-7507合计180-230289257板块名称年均复合增长率松江新城22.47%赵巷22.96%徐泾17.17%联排价格成长性好，且去化较稳定；随着松江新城品牌项目的陆续入市，未来西区联排价格普遍区间为2.5-3W联排别墅市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。板块名称项目名称总体量已50、推量存量+未推量（万）松江新城红墅1858别墅222套，其中双拼116套，联排106套222套1.05绿地诺丁山10万，其中独栋10栋，类独栋10套，双拼58套，联排44套联排44套0.3佘山珑原10.5万方约6.1龙湖地块148373约3.7合生地块75581约7.5上房项目23.6万方约2.5北方城投13.4万方约13.4，可能降容祥和路地块8.15万方约8中星项目约7万方约7赵巷龙湖滟澜山14.45万方14.45万方0.6徐泾观庭53923联排86套0.8合计50.95松江新城未来联排供应量大，约48万；受地价成本和开发预期影响，售价较高，其他区域存在明显性价比竞争机会联排别墅市场数据支51、持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。联排别墅可行性研究产品价值较高n年均复合增长率17%以上n单价2-2.5W，未来单价2.5-3Wn小联排170-180，舒适性联排220-300有较多竞争机会n未来可售量集中在松江新城约48万，单价基本3W以上n其他区域缺乏供应，高性价比联排缺失快销型价值产品n目前可售存量少，去化速度偏低，强销期月均去化可达15套以上联排别墅具有较高的市场机会和产品价值，且契合项目开发目标要求产品可行性研究l 独栋别墅l 双拼别墅l 联排别墅l 叠加别墅l 低密度大平层产品l 花园洋房l 小高层/高层公寓研究方法n通过对西区竞争板块的去化速度、52、成交价格判断该产品的市场价值；n通过对西区竞争板块的后续可售体量，判断该产品的未来竞争；基于该产品的市场价值和未来竞争，以及与本案开发策略的匹配度，对该产品可行性做出初步判断！赵巷板块泗泾板块佘山板块本案主要在售楼盘分布徐泾板块九亭板块松江新城板块主要将售楼盘分布龙湖地块上房项目万科锦园象屿都城中大九里德绿庭尚城新虹桥首府朗庭上郡苑贝尚湾摩卡小城同润菲诗艾伦润和欣苑绿波景园金地天御绿地蔷薇九里东鼎名人府邸铂领HOUSE西区外环传统公寓板块为九亭和松江新城板块公寓市场项目分布n 九亭板块公寓成交均价15842元/，2R总价集中于130-150万元,3R总价集中于180-190万元；n 泗泾板块主53、要成交项目为80-90的同润菲诗艾伦，成交均价14392元/，月均成交47套；n 徐泾板块主要成交项目为80-90的金地天御，成交均价27962元/，价格明显高于周边板块；n 赵巷板块主要成交项目为万科锦园，成交均价16971元/；n松江新城板主力成交项目为绿地蔷薇九里，成交均价13986元/，2R总价集中于110-120万元，3R总价集中于140-160万元。公寓价格成长性良好，各板块去化均衡，年均复合增长率均在19%以上；主力成交面积段为80-90的2房及110-130的3房，泗泾三房较稀缺；松江新城目前单总价较低，但未来将普遍突破2W板块项目名称主力面积段（）成交均价（元/）主力成交总价54、（万元）月均去化（套/月）九亭象屿都城2R:903R:110-130151532R:120-1303R:170-20088中大九里德2R:90-100167312R:140-16067绿庭尚城2R:90153062R:120-14047新虹桥首府2R:80-90167012R:150-16037朗庭上郡苑2R:90133232R:110-12031摩卡小城2R:90-1003R:130149592R:130-1503R:180-19021贝尚湾2R:80-90189372R:150-1600.6合计2R:90-1003R:110-130158422R:130-1503R:180-190291泗55、泾同润菲诗艾伦2R:80-90143922R:130-14047润和欣苑2R:90-100147872R:130-1506绿波景园3R:135130863R:160-1809.5合计2R:80-903R:135141302R:130-1403R:160-18062.5徐泾金地天御2R:80-90279622R:220-25053赵巷万科锦园3R:80-90169713R:135-15027松江新城绿地蔷薇九里2R:903R:110-130139862R:110-1203R:140-160160铂领HOUSE2R:903R:120118132R:100-1103R:14031东鼎名人府邸3R:156、80-19026269(带5000元装修)3R:480-5006上房项目3R:165-180预计2W以上龙湖项目预计2W以上合计2R:903R:110-130136092R:110-1203R:140-160197板块九亭板块泗泾板块徐泾板块赵巷板块松江新城板块年均复合增长率20.91%23.79%28.91%34.58%19.17%公寓市场数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。板块项目容积率（万平米）总体量（万平米）已推量（万平米）存量+未推量（万平米）九亭象屿都城0.9929.521.85.5中大九里德0.92319.53.2绿庭尚城1.9948.632.21.5新虹桥首府0.57、88.33.96朗庭上郡苑0.81312.10.9摩卡小城1.31812.13贝尚湾1.519.58.27.7合计28.1泗泾同润菲诗艾伦1.53914.220润和欣苑1.32.42.40.4绿波景园1.68137.75合计25.4徐泾金地天御1.21080.2赵巷万科锦园1.164.64.50.5松江新城绿地蔷薇九里1.3925.922.33铂领HOUSE0.83.42.90.5东鼎名人府邸4155.29上房项目1.623.6018.5龙湖项目1.614.809.5合计40.5九亭开发已经尾声，松江新城公寓进入高质高价时代，中高端品质型公寓产品存在较大市场机会公寓市场注：未包括本项目二期体量58、。数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。公寓可行性研究产品价值稳定n年均复合增长率19%以上n主力单价1.3-1.6W，未来松江新城将呈现2W级的单价格局n市场主力产品为80-90平米二房，110-130平米小三房和130-140平米三房市场机会明显n九亭区域开发进入尾声，后续供应越来越少n松江新城进入高质高价时代，中高端品质型公寓供应出现机会空白项目主力支撑n市场主力需求产品，需求稳定，资金回笼主力贡献n容积率贡献高，快速去化型产品，项目主力产品设置作为容积率贡献和资金回流主力产品，未来市场机会多产品可行性研究总结产品形态产品可行性研究结论独栋别墅传统独栋别59、墅受限，但形象&价值高，建议少量突破设置双拼别墅规划&价值受限，传统双拼别墅不可行联排别墅联排别墅具有较高的市场机会和产品价值，且契合项目开发目标要求叠加别墅叠加别墅有一定市场机会，但需求规模难以满足项目的开发要求花园洋房花园洋房市场竞争度低，但是价格实现度低，且项目容积率贡献不高，综合价值低，不适用于本案大平层高价产品，但竞争威胁大，且去化风险高，大平层不可行公寓作为容积率贡献和资金回流主力产品，未来市场机会多根据各产品线价值及未来竞争分析，结合项目开发要求，可行产品为：公寓+联排产品深化研究Part 4分产品线进行：市场导向研究 客户导向研究 产品户型面积建议联排别墅深化研究联排别墅深化研60、究联排别墅深化研究公寓产品深化研究联排别墅深化研究需求规模研究机会总价研究未来竞争研究市场导向研究客户深度访谈相似案例研究客户导向研究研判联排别墅总价和面积的机会空间洞察目标客户的需求特征结合市场机会和客户需求，确定本案联排别墅面积板块名称项目名称存量+未推量（万）松江新城佘山珑原约6.1龙湖地块约3.7合生地块约7.5上房项目约2.5北方城投约13.4，可能降容祥和路地块约8中星项目约7合计约48西区作为传统别墅区域，联排别墅需求旺盛，持续表现出供不应求的特征即使是淡市情况下，成交规模也有35万方左右，09年更是超过95万方；西区别墅供应进入萎缩期，未来供应主要集中2010年集中出地的松江新61、城广福林区域备注：广福林区域别墅项目开发周期基本在2-3年，每年供应量预计不足20万方，保守估计，每年供应缺口达15W以上。数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。2006-2010年西区联排别墅供求走势联排市场导向研究需求规模研究总价（万元）20062007200820092010200万以下22561909497746105200-3004858907442302357300-4001073173621135447400-50024478358431500-6003335138190600-70018164994700-8000711161800-9000131110900-1062、00001131000-1100000931100-1200000181200以上000727联排价格成长性较好，总价接受空间每年弹性上升100W市场接受度最高的总价区间为300-400、400-500W数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。联排市场导向研究机会总价研究未来西区联排主力总价集中于400-500万和600-800万，其中供应量最多的新增项目总价主要集中在600-800万板块项目名称 总建面()容积率物业类型联排主力面积()主力总价(万元)均价(元/)开发商赵巷合生御廷1200000.8公寓、联排257-302500-60023866合生龙湖滟澜山1445001叠加、联63、排220-260650-70031589龙湖徐泾观庭394370.3独栋、联排、双拼180-230500-75028925同进松江新城红墅1858936650.8双拼、联排174-185350-40020000上海安裕绿地诺丁山1200000.9公寓、独栋、双拼、联排230-240400-50025000上海振峰佘山珑原1000000.8联排、叠加、大平层220-240预计700-900预计32000-35000上海静园龙湖地块14.84万小于1.6合院联排200预计600-800龙湖合生地块1360040.8预计低密度别墅合生上房项目1361391.6公寓+联排230-280预计600-8064、0预计30000上房北方城投1340700.8纯联排城投祥和路地块815461预计低密度别墅晋程控股新桥板块四季御庭8.5万0.7独栋、联排、双拼214-224450-55022000晶苑英郡雷丁20万0.7叠加、联排、独栋210-230400-50022000南部投资集团达安圣芭芭17万0.54联排、独栋、双拼190-200350-400万19500达安泰豪置业沪闵路板块万顺水原墅1156910.61独栋、联排170-180400-50022000上海莘闵荣顺未来西区联排项目总价分析数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统&西区个案市场调查数据。联排市场导向研究机会总价研究泗泾板块本65、案赵巷板块徐泾板块佘山板块约0.6万约0.8万龙湖滟澜山观庭主要竞争项目主力面积段（）佘山珑原220-240龙湖地块200-250祥和路地块规划未定中星项目100合生地块规划未定，舒适联排方向上房项目230-280北方城投舒适性联排，200以上数据来源：同策DATA REPORT房产研究系统&市场调查数据。联排市场导向研究松江新城约48万龙湖好望山、佘山珑原、合生地块等西区未来供应主要集中在200平米以上舒适性联排和90墅产品，紧凑型联排产品稀缺未来竞争地图 西区联排需求明显，未来需求将至少出现15W的供应缺口联排市场导向研究 400-500W总价段市场认可度高，可行性强；600-800W总价66、段产品竞争较多，可结合地块条件、少量设置，存在品质突破机会 西区未来供应主要集中在200平米以上或者90墅，紧凑型联排产品稀缺123市场机会n定价方法：市场比较法n类比项目选取原则区域目前主要在售的，且与本案构成竞争的代表型项目n根据以上原则，本案类比项目为合生御廷项目层级与本案类似，故权重取30%红墅1858、绿地诺丁山临近本案，类似产品，但档次稍低，故权重各取25%龙湖滟澜山标杆项目，临近本案，权重取20%，赵巷板块泗泾板块佘山板块本案徐泾板块九亭板块松江新城板块龙湖滟澜山合生御廷红墅18581858绿地诺丁山联排市场导向研究基准价格定位类别细项标准权重合生御廷龙湖滟澜山红墅1858绿地诺67、丁山拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性区位价值51055.251055.25954.75954.75板块形象定位61106.61106.610061006交通条件4903.6903.6953.8953.8生活配套4953.8953.81104.41104.4基础设施4100410041054.21054.2环境资源71057.351057.351057.351057.35项目属性地块条件7956.65855.9510071007品牌效应51105.51155.75954.751055.25建筑体量4953.8903.6953.8953.8项目配套4953.68、8903.6953.81004景观61106.61156.91006955.7服务6955.71106.6955.7855.1产品属性建筑品质910091059.451009908.1立面910091059.451009908.1户型功能1010510.51101110010959.5附加值7956.651057.35956.65906.3科技运用3952.851053.151003902.7营销影响-25-33合计10098.65108.496.299.05合生御廷龙湖滟澜山红墅1858绿地诺丁山联排别墅均价（元/)23866315892000025000比较系数98.65%108.40%969、6.20%99.05%实际参考价格（元/)24193 29141 20790 25240 项目权重30%20%25%25%本案目前入市价格24593元/依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出：本案联排别墅目前合理入市价格约为：25000元/联排市场导向研究基准价格定位依据总价卡位法，建议本案主力联排产品面积约为：160-180主力联排总价400-500W少量联排总价600-800W可通过形态创新，提供更多的居住价值、品质突破，提升产品竞争力，实现更高总价依据总价卡位法，建议本案高端联排产品面积约为：280-300建议方向：四联类独栋成功参考案例：保利林语溪联排市场导向研究联70、排面积定位项项目地址目地址周康板块秀沿西路68弄建筑形建筑形态态别墅+小高层总总占地面占地面积积12万建筑密度建筑密度30%总总建筑面建筑面积积14.4 万容容积积率率整体1.2，别墅0.6公寓楼公寓楼层层14及18层别别墅形墅形态态类双拼+类独栋公寓主力面公寓主力面积积90别别墅主力面墅主力面积积250-300小高层与类独栋/双拼别墅的混合社区联排别墅通过对建筑形态的处理，实现了类独栋和双拼的产品感受；有英式和法式两种风格。保利林语溪项目概况联排市场导向研究创新联排案例284类独栋二层客厅二层挑空284类独栋一层增加花园面积增加采光面仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚71、，使户型布局设计更合理，私密性更强类独栋位置类独栋类独栋双拼通过卫生间的巧妙处理，实现独栋别墅居住体验保利林语溪创新方式联排市场导向研究创新联排案例262类双拼一层262类双拼二层262类双拼三层增加采光面客厅二层挑空增加花园面积仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变类双拼位置类双拼卫生间外墙相连，联排中间套实现双拼别墅居住效果保利林语溪创新方式联排市场导向研究创新联排案例形态创新的联排实现了较高溢价保利林语溪保利林语溪类独栋别墅成交均价29773元/，类双拼成交均价26382元/别墅整体均价27980元/；全年销售113套。周康板块周康板块同期联排成交均价19658元/整72、体溢价42.3%备注：保利林语溪主力销售周期为2009.1.1-2009.12.31，因此采用该时间段成交数据进行分析。保利林语溪溢价表现参考保利林语溪溢价水平，本案创新联排合理单价为35500元/总价约为800-1000万元联排市场导向研究创新联排案例为了更有针对性的指导本项目产品定位，在此通过对目标区域客户的实地访谈，进一步深入了解该客户群体的需求及关注，从而从客户角度指导本项目未来产品定位：通过访谈，我们发现客户对项目规划、建筑外观、功能空间和服务及配套有较为集中的关注和需求，让我们看到本案存在的机会点。主要关注和诉求 会所 商业配套 户型需求 功能布局及尺度 车位 建筑形态 立面风格 73、物业关注要素 社区景观打造项目规划建筑外观功能空间服务及配套联排别墅客户导向研究客户深度访谈重点样本客户特征受访人物受访人物年龄年龄身份背景身份背景家庭结构家庭结构现有居住条件现有居住条件孙先生40-45岁生物科技企业高管4三房，约150陈先生30-35岁广告公司合伙人3三房，约130范先生35-40岁个体经营者5三房，约140共采集有效样本客户23组联排别墅客户导向研究客户深度访谈本次访谈覆盖区域：泗泾钢材城/五金市场、九星市场、漕河泾开发区、徐家汇和同策汇别墅客户资源；共计实地访谈5天；别墅需求客户共计访谈41组，有效客户23组。孙先生：漕河泾开发区上海某生物园区副总经理，目前居住新闸路一74、套三居室，和儿子女儿同住，现在家里有点拥挤。对房地产投资不热衷，纯粹改善自住需求，周边几个朋友都买了别墅，自己也准备买一套，之前犹豫是买独栋还是先买个联排，现在限购了，所以准备直接买独栋，先看看政策，准备明年买，预算不是很高，最多不超过1000W，面积需求不大，看过林语溪之后，客户对类独栋接受也很高。别墅首置客户，对产品配置要求并不一味求高。客户需求关注：产品需求独栋或者类独栋不要太密，私有空间及花园面积不要太小即可；工作原因主要考虑闵行或者松江区价格参考总价预算800W左右，最多不能超过1000W；对别墅面积没有太大概念，几个朋友买的都是280-300左右的小独栋，孙先生觉得很好，要求有四个75、卧室立面风格对立面风格用材无所谓，稳重大气就可以，关键是跟景观的融合景观规划 与建筑风格匹配协调，要有私密感；做的精致点，植被密集，不太喜欢硬质景观，水景可以多一点联排别墅客户导向研究客户访谈实录其他要求 妻子身体不好，希望会所有一些做护理的地方，还有诊所和宠物医院；要有两个车位陈先生：徐家汇某广告公司合伙人、执行创意总监，目前居住于贝尚湾一套三居室，有一个一岁半的儿子。去年陪朋友看过青浦新城的富力桃园，很喜欢，自己计划近一两年也买一套。九亭的房子是自己第一套房子，住了快四年了，所以对松江很有感情，虽然现在九亭有点堵，还是想在附近买，意向是往松江新城方向看。客户属于准备比较充分那种，现在已经开76、始关注一些项目了。客户需求关注：产品需求联排别墅、三个卧室、主卧和书房在一起、一个车位、两个卫生间、180-200价格参考朋友买的是300W，考虑到价格上涨，预算400W左右，能力有限最多不超过500W；立面风格喜欢偏古典主义风格，尊贵，庄重；朋友买的那种英式的也很喜欢；不要用涂料，档次太低；颜色稍微深一点，暖一点，比如赭红、赭黄景观规划 别墅也有一个景观主题，比较关注与邻居的交流，希望能有交流空间；不喜欢太高的树木，矮一点的树、水景、小品多一点，隐私归隐私，但没必要太封闭联排别墅客户导向研究客户访谈实录其他要求 物业要提供一些代缴代叫代订服务，别墅多半比较偏，还有安全也很重要；平常喜欢壁球、77、篮球，会所有壁球馆篮球场最好，儿童娱乐和女性护理店也需要范先生：37岁，祖籍河南，来沪打拼10余年，妻子上海人，儿子6岁，居住于七宝万科花园小城140三房。在九星建材市场跟人合伙经营木材生意，年收入200万左右。儿子原来跟父母在老家，想让儿子在上海读书，今年把父母和孩子都接过来了，想换大一点的房子，170、180，周边朋友同行很多在前两年买了联排，当时200、300W，现在买不到了，怕以后买更贵，所以趁机准备换套联排，父母也不喜欢公寓。九星市场该类客户很多，钱少买公寓，有钱多半会买别墅。客户需求关注：产品需求联排别墅、三个卧室、一个卧室在一楼给父母住、一个车位、两个以上卫生间、170-180；78、关注附送，浦东一个做钢材的朋友买长泰东郊，送了100价格参考虽然现在钱挣得很多，但是流动资金并不多，生意都是做老客户的，垫付、拖欠情况很普遍，预算只有400、500W立面风格喜欢英式的风格；朋友买的长泰东郊很喜欢，可惜在浦东，太远；外墙不要用涂料，档次太差，石材也不要了，没必要，成本高，最后还是自己多付钱景观规划小区外围要有些高大树木遮挡，给人深宅大院的感觉，比较私密；里面就开阔点，喜欢水景，不喜欢硬质铺装，天天在市场看硬邦邦的东西，有点累联排别墅客户导向研究客户访谈实录其他要求 会所要有游泳池，周边要有洗桑拿的地方，还要些儿童娱乐场所，买菜要方便；一定要有银行，学校最好能有；物业管理安全最重79、要，还要就是能帮忙照顾老人联排别墅客户导向研究客户访谈总结1、别墅访谈客户对大平层不了解，对别墅的需求很明确，集中在联排和独栋，双拼和叠加需求动力不足2、从访谈结果来看，产业客对政策了解程度低，很多人有多套房产，属于限购群体，自己却不知道3、满足购买条件的客户，都是别墅首置客户，一类为独栋客户，这类客户对政策关注度较高，限购条件下的一步到位购置愿望很强烈，但是预算并不充裕，以小独栋和类独栋为主要购置对象4、购买联排别墅的客户流动资金并不充裕，且都是作为大户型公寓的升级产品来买的，所以多半关注紧凑型联排别墅；少数舒适性联排客户，总价预算都有一定弹性，对于类独栋产品兴趣非常高别墅主要诉求点项目规划80、物业关注要素社区景观关注要素主要集中于：社区规划、社区生活氛围、产品外观、户型规划、景观规划、物业服务、会所规划独栋/类独栋别墅客户：注重私密，喜欢密集的植被景观，可以有水景联排别墅客户：外围高大树木遮挡，社区内部设置主题景观，大多喜欢大面积水景，点缀景观小品；注重邻里交融空间联排别墅客户导向研究客户访谈总结建筑外观建筑形态立面风格独栋/类独栋别墅选择两层联排别墅客户对层数并不关注，普遍接受3层设计独栋/类独栋别墅客户：多接受欧式古典主义风格，感觉风格庄重，尊贵感、仪式感更强；约三分之一左右客户要求全石材，其余对用材无所谓，关键在于品质感联排别墅客户：多接受英式风格，不接受涂料立面，注重品质感81、偏深色系，能体现尊贵感，视觉效果也更好；色调以中暖色为主，如赭红色、赭黄色，不会太压抑还有部分对别墅和产品非常了解的客户，对立面风格色调没有明显的偏好，因为风格和用材不同，品质感和成本也不同，要看实际的品质和售价别墅主要诉求点联排别墅客户导向研究客户访谈总结功能空间户型需求车位独栋/类独栋：7组 250-260，14%280-300，57%300-320，29%联排：16组 150-160，12.5%160-180，31.25%180-200，37.5%200-220，6.25%220以上，12.5%独栋别墅：2个车位（100%）联排别墅：1个车位（81.25%）、两个车位（18.75%）别墅82、主要诉求点联排别墅客户导向研究客户访谈总结服务及配套物业管理配套会所 安全性关注度最高 聘请专业品牌物管公司、服务质量要有保证要能满足订票/订餐/家政服务等个性物业需求 基础的商业配套，如便利店、菜场 银行、护理店、诊所要求明显，桑拿房也有较多需求 部分客户要求附近有学校健身设施游泳池 儿童娱乐 SPA、水疗、美容美发 室内羽毛球/篮球馆壁球馆/乒乓球室/室内足球场/桌球房宠物店别墅主要诉求点联排别墅客户导向研究客户访谈总结核心需求特征总结联排别墅客户导向研究客户访谈总结n别墅首置客户为主力，视经济能力而定需求分化为联排和独栋产品n一类客户主力需求160-200平米联排，预算集中在400-5083、0Wn受限购影响，一类客户“一步到位需求明显”，关注小独栋或类独栋产品，主力需求面积280-300平米，少量250平米、300平米以上需求，预算800W左右居多，弹性上限为1000W左右n 客户来源泛西区化，主要是徐汇、长宁、闵行客户；有部分全市和全国客户；n 客户主要购为自用，大多为首次置业别墅；因此最关注总价，对面积需求相对不高，集中在180以下；n作为真正的中产阶层，客户自驾比例高。选取西区在售500W级联排项目观庭客户参考研究；观庭是由我司开发销售的西区热点别墅项目。500W级、180平米紧凑联排、首置自住客户，投资客少，受政策影响较小。数据支持：观庭项目业务统计报表。联排别墅客户导向84、研究客户访谈总结联排别墅面积建议别墅形态面积（）总价区间（万元）备注紧凑型联排别墅160-180400-500高附加设计，局部可少量设置200创新联排别墅280-300800-1000四联类独栋设计，局部可适量放大或压缩面积联排别墅深化研究联排别墅深化研究联排别墅深化研究公寓产品深化研究公寓产品深化研究需求规模研究需求产品研究未来竞争研究市场导向研究客户深度访谈相似案例研究客户导向研究从市场角度研判可行的公寓产品从客户角度挖掘可行的公寓产品结合市场机会和客户需求，确定本案公寓户型面积常规公寓酒店式公寓成交（万）20062007200820092010莘庄37.9533.6513.0715.0185、3.05七宝9.1918.736.8721.875.07九亭66.5692.9326.3265.4427.67泗泾4.7427.364.0219.565.63合计118.44172.6750.28121.8841.42松江新城39.590.6534.335328.38供应（万）20062007200820092010莘庄37.6726.6519.242.991.95七宝12.4521.3220.6616.444.91九亭73.8355.8644.5547.3925.9泗泾13.216.821.3824.093.07合计137.16110.6585.8390.9135.83松江新城41.814986、.5244.2940.0324.37n七宝、莘庄、九亭供应逐渐枯竭，市场需求外溢趋势明显；n即使是淡市情况下，九亭成交规模也有25-30万方，西区超过40万方；n泗泾板块公寓开发进度慢于其他板块，除09年外，供求规模极小，有很大的增长空间注：合计数据不含松江新城数据，下同数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求规模论证板块项目存量+未推量（万平米）九亭象屿都城5.5中大九里德3.2绿庭尚城1.5新虹桥首府6朗庭上郡苑0.9摩卡小城3贝尚湾7.7合计28.1松江新城绿地蔷薇九里3铂领HOUSE0.5东鼎名人府邸9上房项目18.5龙湖项目9.5合计40.5参考九亭87、板块的年去化量九亭板块可售体量去化周期约为1年后续基本无供应参考松江新城板块的年去化量松江新城板块可售体量去化周期约为1.5年且由于单价提升的挤压效应，外溢部分客户至泗泾板块七宝、莘庄后续基本无供应竞争板块供应匮乏，泗泾板块需求规模将明显增加公寓产品市场导向研究需求规模论证菲诗艾伦09年9个月成交近8万方，10年主要受供应影响，成交4万多方随着板块热度的提升和七宝/九亭客户的溢出，未来单盘成交可达10万方/年以上公寓产品市场导向研究需求规模论证西区公寓需求规模明显，泗泾板块未来增长空间大未来可实现单盘年度10W以上的成交规模公寓产品市场导向研究需求规模论证公寓产品市场导向研究需求产品研究常规公88、寓产品需求研究酒店式公寓产品需求研究20062007200820092010七宝板块公寓供求结构供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）504386.171900.2643%83.04124.56150%394332.1684%13197.8497.550%049.5350（含）-6016969.3613572.879%7082.837785.08109%3588.18629.9917%6068.094083.0867%0832.5460（含）-7033489、.7313841%486.96365.2775%0121.6910832.927496.2369%0070（含）-8010022.042821.6628%302.25447.33148%380.91678.94178%5287.97458.488%01440.0980（含）-906630.755247%0247.0513530.81658.3612%10292.688719.6684%089.9990（含）-11018071.5613124.372%41339.1235312.885%433625651.5813%57181.2559128.6103%33237.8225477.276%11090、（含）-13019244.2311047.157%13899.3520014.7143%42666.39012.621%37732.0643497.3115%12165.32297.1518%130（含）-15042351.1439127.592%65944.9863079.395%75323.426539.835%16412.2845966.9280%05840.75150（含）-1704529.315772.61127%17831.0917840.5100%11021.72858.325%5754.3310061.5174%03126.31170（含）-2003249.1772422%3291、996.5632120.297%23215.717713.976%5742.4513221.8230%06565.73200(含)以上03175.448552.479924.31116%14683.13468.8623%17378.3126010.4149%5063.894969.3998%n七宝板块随着板块的成熟、供应的减少、价格的上涨，客户需求愈发集中到中大户型、改善型产品；90-110、130-150两个面积段市场需求最旺盛，150-170需求也很稳定数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。备注：我们以年为时间单位，最小化规避个案的节点性供求对板块特征的影响，以便客观研究板块的92、供求衍变趋势特征。下同。公寓产品市场导向研究需求产品研究数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。成交供应占比分析图表：各产品成交占比=年度成交量/年度供应量比值越大，说明该产品需求越旺盛比值越小，说明该产品需求越疲软从左图可以看出，90-110、130-150、150-170需求稳定性最强，且近两年供求比基本在100%以上，处于供不应求的态势。公寓产品市场导向研究需求产品研究七宝板块90-110、130-150、150-170三个面积段产品价格成长性最好、最稳定数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求产品研究成交均价2006200720082009293、01050979282651210698911163950（含）-6099041169512965132961491260（含）-707855106661285301303970（含）-808468645011755150051252780（含）-9066271125215676105641847190（含）-1101072111431141602180414037110（含）-130937211379142622019815849130（含）-1501048911981152222170114548150（含）-1701184212181155732224014269170（含）-2007394、7112570157612147814973200(含)以上734910943180551890616033七宝板块公寓产品各面积段年度成交价格对比分析数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求产品研究20062007200820092010九亭板块公寓供求结构供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）5030481.3924537.480%2530.558541.35337%460.73121.4326%000050（含）-95、6011559.526122.2252%7351.6212797.5174%16640.3212661.876%5290.3610722.1202%02225.8560（含）-709776.318346.3785%26098.4334748.4133%13855.4914039101%27796.3228978104%8983.216826.2375%70（含）-8016991.0614185.683%15013.6120587137%10735.737989.0674%32454.8428917.789%7828.999593.21122%80（含）-9043121.3440115.693%96、38430.870869.4184%90280.5256559.962%155618.5156072100%98322.56118637120%90（含）-110223536.47244376109%213262.8285607133%121850.676799.663%132298.3182976138%60588.8369692.2115%110（含）-130242207.1118474876%108282.18269157248%98066.6841674.342%53282.13113149212%43526.2941607.495%130（含）-150107661.71162021097、7%86431.74162808188%66928.9537997.356%57324.99106919186%21719.1922513.9103%150（含）-17039265.5313232.333%2255.6739337.61743%9010.176283.869%9124.758584.9194%6875.682088.730%170（含）-20012470.337444.3259%7101.3412832.6180%25670.67200.5528%709.8111985.41688%579.99922.26159%200(含)以上28502.356243.321%8580.3398、12049.1140%29730.371869.656%5596.46141.55109%12411.112613.221%n九亭板块发展程度次于七宝，客户需求集中在常规二房和三房产品；80-90、90-110、130-150需求一直保持旺盛态势数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求产品研究数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。成交供应占比分析图表：各产品成交占比=年度成交量/年度供应量比值越大，说明该产品需求越旺盛比值越小，说明该产品需求越疲软从左图可以看出，80-90、90-110、130-150需求稳定性最强，供求比一直在100%以上，处于99、供不应求的态势。公寓产品市场导向研究需求产品研究n九亭板块80-90、90-110、130-150三个面积段产品成交最稳定；由于九亭有较多投资性小户型产品，因此常规公寓产品单价表现中性、价格成长稳定。数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求产品研究九亭板块公寓产品各面积段年度成交价格对比分析数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。成交均价200620072008200920105087459232104330050（含）-606935901011008148312061360（含）-70737087949893111521579670（含）-8072100、78763810398105391702780（含）-905805859210701102311549790（含）-110574768979020985514895110（含）-130594166718811925516011130（含）-15060146749105971069216466150（含）-170627367678697855219529170（含）-20064617198104061278720052200(含)以上75607524119751351517162公寓产品市场导向研究需求产品研究20062007200820092010九亭板块公寓供求结构供应成交成交占供应比重供应101、成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重供应成交成交占供应比重（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）（）（）（%）5043.1200%042.430040.5600%4509.7700%50（含）-6000059.5654.6700%31665.972172068%9151.865552.8760%60（含）-70247.2100%0247.21185.6100%4338.721244.2528%457.372962.94647%70（含）-8018831.2308.321%2358.0120933.8887%235.5600%542.44382.687102、0%69572.11229.670%80（含）-9012666.41934.087%014841.1501.39264.0252%68379.3750554.673%46762.623343071%90（含）-11046985.2722116.447%40395.76100015247%9826.9220317.8206%91651.0677616.484%62094.485703.889%110（含）-1309421.277925.184%1002.0551465.85136%3229.047558.33234%8117.499071.85111%3954.16725.3518%130（含）103、-15042688.1113898.532%24444.9651615.4211%271.276746.682487%36810.7432787.589%07435.12150（含）-1701729.48625.8836%03022.990169.25801.88497.5562%00170（含）-2004902.72769.9715%05678.920966.328217.9176.082%1175.9400%200(含)以上0858.651620.6225709.61586%818.064181.34511%31851.791506.74%49491.24241.960%n泗泾板块从成交规104、模和成交占比来看，泗泾板块主力需求面积区间为80-150，60-70也有一定成交，主要是因为板块市场规模小，供求结构受个案影响，变化较大数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求产品研究公寓产品市场导向研究需求产品研究n泗泾板块由于供求规模小，各面积段产品成交项目集中度高，因此成交价格和成长性差异均不大。200620072008200920100200040006000800010000120001400016000泗泾板块公寓各面积段成交价格走势泗泾板块公寓各面积段成交价格走势5050（含）-6060（含）-7070（含）-8080（含）-9090（含）-11105、0110（含）-130130（含）-150150（含）-170170（含）-200200(含)以上数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。成交均价2006200720082009201050660050（含）-606500109601368960（含）-704321114851420570（含）-805005474092451443280（含）-9049144520490385131389790（含）-110474154587264823714121110（含）-130447750265247783113427130（含）-150477854857715780313170150（含）106、-1704763557770008050170（含）-2005298613770966848200(含)以上591173937652770514828泗泾板块公寓产品各面积段年度成交价格对比分析公寓产品市场导向研究需求产品研究数据支持：同策DATA REPORT数据研究系统。公寓产品市场导向研究需求产品研究 80-90、90-110、130-150公寓产品客户需求最多、最稳定，150-170产品也有较明显需求 对比七宝、九亭、发现成熟板块受制于价格和供应稀缺，利润最大化取向，产品偏向中大户型设置，本案可适当放小，便于总价竞争12常规公寓产品:泗泾板块受制于目前市场规模较小，产品需求特征并不明显107、，各面积段产品价格表现和成长性并无差异3公寓产品市场导向研究需求产品研究常规公寓产品需求研究酒店式公寓产品需求研究贝尚湾1号上海九久青年城三湘青e+佘山假日半岛三湘财富广场同润菲诗艾伦公寓产品市场导向研究需求产品研究2008年2009年2010年2011年1260010000（首批开盘为精装房，后期成交房源为毛坯房）2007年上海九久青年城9号线沿线酒店式公寓发展历程贝尚湾1900022900三湘青e+1260012700三湘财富广场1400014100同润菲诗艾伦94001420007年底前，9号线尚未开通，区域配套也较欠缺，产品面积也较小，居住空间不足以满足自住需求该阶段酒店式公寓投资客户108、居多，代表项目上海九久青年城主力40-50平米，投资客60%，自住40%随着9号线开通和周边配套的逐步完善，以及产品面积的放大，区域自住客户比例逐步提高该阶段上海九久青年城主力面积50-60平米，基本都是自住客户09年之后随着价格的提升、酒店式公寓的价值包装，酒店式公寓自住客户比例逐渐压缩另一部分低价项目自住客仍较多该阶段代表项目贝尚湾1号，均价22000，装修标准3000元，投资客比例超过90%公寓产品市场导向研究需求产品研究随着价格的普遍上涨，自住需求愈发被挤压出酒店式公寓市场受政策调控影响，投资客已开始转移退市，住宅产权酒店式公寓成交陷入冰点总建面6014，共104套产品形态13层，1、109、2层商业，3-13层酒店式公寓，2梯13户户型配比51-55一房，78.85%75-85一房，21.85%开盘日期2009.11.28销售率88.46%（剩余12套）销售均价22043元/装修概况3000元/物业管理公司丰柏集团管理费3.5元/.月贝沙湾：位于沪亭北路338弄，距离9号线900米，虹桥交通枢纽8.8公里总建：50万容积率：1.5物业类型：服务式公寓、高层公寓、联排别墅、商业街江浙投资客看中轨道交通、虹桥交通枢纽及产品品质及提供酒店式服务西南片区投资客长宁区、徐汇区、闵行区及松江区企事业主及高级白领，主要看中轨道交通、虹桥交通枢纽所带来的投资前景，及服务式酒店所提供的资产管理及其110、他服务所带来的保值增值性周边自住客富二代为主，主要购买75-85一房，主要关注酒店式公寓提供的生活方式贝尚湾购买客户江浙投资客18.5%周边自住客8.7%西南片区投资客72.8%公寓产品市场导向研究需求产品研究数据来源：项目销售总结（该项目由项目代理销售）。项目地址松江泗泾镇古楼路1198号开发商同润土地用途住宅（70年产权）容积率1.5总建筑面积（）390000物业类型小高层、高层主力户型（）50-59（546套）开盘均价（元/）9400（含装修标准1800）主力总价（万元）50-60项目开盘时间2009.7交房时间2012.1项目状态酒店式公寓剩余约50套前期n面积较小，40-50，单总价111、都很低，50-60W，吸引了大量的年轻客户购买；n投资客40%、自住客60%；自住客主要以新上海人为主，此类客户经济实力较差，买不起二房以上产品，又要交通和区位要求。中期n产品面积增大，50-60，单价也有所提升，总价基本要60W以上，一些自住需求因为支付能力不足被挤压掉n投资客占50-60%，自住客户约占40-50%后期n限购影响，已经没有投资客了；n目前总价已经接近80W，二手的90W，很多自住客户都买不起了，能买得起的客户现有预算都可以买两房，首置+限购，对首套房很谨慎，基本都去买两房。客户描述公寓产品市场导向研究需求产品研究同润菲诗艾伦：数据来源：同策DATA REPORT数据和销售经112、理访谈。公寓产品市场导向研究需求产品研究 投资客受政策打压，基本撤出酒店式公寓市场 限购情况下，自住客户非常珍惜首置机会，且酒店式公寓单价高，总价与二房相差并不多，客户基本倾向购买功能性更强的二房12酒店式公寓产品:西区公寓未来公寓供应集中在80-90平米二房和160平米以上大户型产品，80-90平米“2+1”和90-100平米舒适二房也有较多供应；小三房产品稀缺G50G50（A9)A9)G15G15（A5A5）G60G60（A8A8）沪青平公路沪青平公路沪松公路沪松公路泗泾站泗泾站佘山站佘山站9 9号线号线嘉松公路嘉松公路沈砖沈砖/莘砖公路莘砖公路本案洞泾站洞泾站松江大学城站松江大学城站佘山113、板块松江新城站松江新城站九亭板块龙湖项目 上房项目 东鼎名人府邸泗泾板块新虹桥首府 贝尚湾 象屿都城 富顿街区 摩卡小城 中大九里德 同润菲诗艾伦 绿波景园 松江新城主力户型（平方米）项目存量（平方米）60-70一房新虹桥首府贝尚湾480-90二房贝尚湾新虹桥首府同润菲诗艾伦2980-902+1房象屿都城龙湖项目1590-100二房中大九里德富顿街区摩卡小城绿波景园17120-130三房摩卡小城1130-140三房中大九里德1140-150三房富顿街区3.5165-180三房上房项目18.5180-200大平层东鼎名人府邸9公寓产品市场导向研究未来竞争地图公寓产品市场导向研究未来竞争地图本案二114、期80-90平米二房和190平米以上大户型产品为主，140-150平米小四房也有较多供应，功能性三房缺少房型面积段（）套数占比2R80-9093643.66%3R140-150361.68%4R140-15026012.13%220341.59%240-25034015.86%5R190-2001888.77%210-22031614.74%230-240341.59%备注：不完全统计，与实际数据有一定误差，但对结论方向无影响。本案二期区域未来将建300万大型居住区户型配比为：50以下一室一厅20%65二室一厅60%80以下三室一厅20%公寓产品市场导向研究市场机会小户型产品未来去化风险大：投115、资客户受政策影响，投资小户型产品动力不足，未来不确定因素多、风险大；自住客户属于经济能力差的群体，容易被经济适用房分流公寓产品市场导向研究 七宝、九亭需求外溢明显，泗泾存在单盘成交10W以上的市场空间 80-90、90-110、130-150成交最稳定，可主力设置；150-170产品也有一定需求，酒店式公寓需求风险较大，尽量避免设置12市场机会 80-90两房和160平米以上大户型产品供应集中，应避免过多设置；小户型客户面对经适房分流，不建议设置；小三房和常规功能性三房稀缺3重点样本客户特征受访人物受访人物年龄年龄身份背景身份背景家庭结构家庭结构现有居住条件现有居住条件陶先生25-30岁证券分116、析师2租住一房连先生25-30岁个体经营1租住三房杨先生35-40岁贸易公司中级主管3二房，约85样本客户样本客户106106组组（本次共采集有效样本客户31组+前期75组访谈客户）；另外针对九亭和泗泾未来的换房需求，分别访谈案场销售经理、置业顾问、中介从业人员共案场销售经理、置业顾问、中介从业人员共1111人，小区业主人，小区业主7 7人人。客户深度访谈本次访谈覆盖区域：九亭、泗泾、泗泾钢材城/五金市场、九星市场、漕河泾开发区、徐家汇和同策汇别墅客户资源；共计实地访谈5天。公寓产品客户导向研究陶先生：29岁，证券分析师，在徐家汇上班，目前和女朋友租房住在漕河泾一房一厅中，主要活动区域集中在徐117、家汇生活圈；年纪也不小了，打算买套房子准备结婚。时尚意识强，比较关注自己的形象，对品质有明确追求，老公房绝对不买的，比较新的二手房会考虑，不过税费比较多，现在这个政策环境，中介的一些规避方法，自己不是很放，比较谨慎。客户需求关注：产品需求预算明确，120W-150W，了解行情，主要在看二房90平米左右、顺便看三房，能买最好，没有多余资金；倾向在七宝、九亭这一线买，泗泾也可以考虑购房关注点要有轨道交通到徐家汇；买来做婚房的，生活配套齐全；以后计划买车，要有一个车位；小区要有档次立面风格喜欢Art_Deco风格，很喜欢外滩那一线的感觉，不用全石材，景观规划大门要现代大气，绿化层次丰富的感觉，小区内118、要有丰富的绿化景观，集中的绿化要多、要密，要有些景观小品，当然水景能多些最好了客户访谈实录公寓产品客户导向研究连先生：25岁，福建人，跟人合伙在九星市场里经营木材生意，今年刚刚开业；父母在福建老家有企业，但不想依靠他们，合伙经商的事也没有告诉父母，家里人还以为在跟他堂兄一起做事。准备靠自己打拼买房买车后再告诉父母，计划年底或者明年买房买车，30W的大众CC或者40W的林荫大道。自主意识强，比较爱玩，因为生意需要，经常去一些娱乐场所；比较好面子，所以对小区的档次形象很看重。客户需求关注：产品需求现在一个人租的就是三房，130-150左右，准备买一个一样大小的，父母偶尔过来也方便，平时也经常有朋友119、来住；房子要有2个卧室朝南，一定要有阳台价格预算做的都是以前在堂兄那的老客户，今年估计能赚个200多W；预算比较充足，准备花150-200W来买房子立面风格用材无所谓，只要不是涂料就行，关键是品质感；喜欢那种下面做的很尊贵大气、上面简洁大气的风格，对展示的芝加哥风格比较喜欢景观规划一定要人车分流，现在住的小区很多车停在上面，很杂乱；绿化要好，水景要能够同绿化融合，要四季常绿，具体绿栽要求没有，要有个大的主题景观客户访谈实录公寓产品客户导向研究杨先生：36岁，闵行贸易公司中级主管，儿子3岁，夫妻两已有1套房屋，目前住于闵行区85的二房，夫妻双方每月缴纳公积金数额近万元，资金较充裕。之前就有改善居120、住的考虑，现在政策调控的比较厉害，趁机看看，有合适的机会就换购一套三房。客户需求关注：产品需求面积不要太大，保证舒适就可以了，三房130-140就差不多了，之前看了九亭的，基本都是120-130的，有点小。价格预算资金比较充裕的，自己那套二房也可以卖掉，200W左右都可以接受立面风格风格要稳重大气，现代、中式都不喜欢，欧式一点可能更好一点其他要求到闵行的距离要适中、要交通方便，至少要保证地铁通达。再一个就是户型最好双卧+客厅朝南，要有双阳台、小区内外部环境要好、最基本的生活配套要满足。客户访谈实录公寓产品客户导向研究社区规划社区入口社区景观车库大堂 富有现代气息，开敞大气，要有标志性感；尊贵、121、大气、仪式感强 有特点鲜明、震撼感的中央景观 整体社区景观主题性要强 对水景接受度和喜好度高，喜欢集中绿化，以草坪为主，树木为辅 局部设置景观小品 全地下车库，做到人车分流 对地下车库采光普遍不熟悉，但明显喜好，可作为价值亮点 约三分之一客户需求车库大堂客户访谈实录公寓产品客户导向研究公寓主要诉求点建筑外观建筑形态建筑风格建筑立面 小高层、高层均可，栋距采光有保障即可 普遍喜欢稳重大气的风格，对现代、中式接受度低，ATRDECO、新古典主义、芝加哥接受度最高，基本都喜欢，西班牙风格接受度也较高 品质感营造最重要，涂料接受度低，面砖和真石漆普遍都能接受，有局部石材要求 颜色以偏深色系为主，能体现122、尊贵感客户访谈实录公寓产品客户导向研究公寓主要诉求点功能空间功能布局及尺度大堂精装修交房标准层高：2.8米-3米 主卧套房面积：15-18（二房）；20-25（三房）客厅面宽：3.6-3.9米（二房），4.2-4.8米（三房）餐厅面积：15-20左右 卫生间数量：1个（2房）；2个（3房）厨房：封闭式，5-8 双大堂：入户大堂25左右；地下车库大堂，客户接受度高，部分客户明确要求 大堂挑空：对挑空无所谓，需求不强烈 精装大堂，体现高贵品质约74%客户有购买精装修房意向，约35%选择菜单式装修；具体装修标准选择跨度大，从1000-4000都有 室内收纳空间实用性强 较注重硬件配置的品牌和品质感 123、少量三房客户建议设置地暖，中央空调、新风普遍要求等 装修风格：现代简约、简欧为主客户访谈实录公寓产品客户导向研究公寓主要诉求点服务及配套物业管理商业配套会所 安全性关注度最高 聘请专业品牌物管公司 具备提供日常生活的便利性：银行、便利店、药房、干洗店等 中档及知名连锁餐饮品牌 健身设施 儿童娱乐设施 棋牌室等文化休闲场所客户访谈实录公寓产品客户导向研究公寓主要诉求点核心需求特征总结客户访谈总结n主力需求二房、三房，一房、四房及以上需求；n二房需求面积80-90平米，首置为主，经济能力不同分化为两类：一部分客户对首付比较敏感，明确购买90平米以下两房；另一部分客户主要考虑总价预算，预算内，能买三124、房尽量买三房；n三房需求130-140平米，满足功能需求的前提下保证舒适度；少量需求更大面积150平米左右公寓产品客户导向研究业内人士、已购业主访谈语录客户访谈总结n“买一房的客户都是经济比较困难的，一些以前看一房的客户现在都在关注经济适用房”；n“现在投资客抛盘的也不多，大家也还都在观望；自住的话还是买二房，现在着急买的都是刚需，钱也不多，基本都是80-90平米的两房，或者90-110平米的小三房”；n“现在政策出来之后，换房的客户很少了，我们现在主要靠租房来维持生意”；n“金港、绿波景园这边的很多本地人都有好几套房子了，现在换不了房子”；n“换三房、四房的有一点，不多，能买的话现在多半会买125、别墅，满足终极居住需求；二房换三房的有，不会买太多，主要还是因为有小孩了或者父母一起住，房间不够用了”。n同策操盘经验：上海改善居住需求的换房周期基本在3.5年以上。公寓产品客户导向研究政策对一房、四房影响较大：投资客退市；自住一房转移至经济适用房，四房转向别墅或被限购市场以90平米以下二房和小三房等刚性需求为主九亭板块中高端项目：象屿都城32万-多层、小高层主力在售88、128三房精装均价18500元/泗泾板块：润和欣苑2.41万-小高层主力在售90-1002房均价16000元/泗泾板块：同润菲诗艾伦39万-小高层、高层主力在售902房均价15000-16000元/选取九亭定位相似个案象屿都126、城泗泾板块在售个案润和欣苑、同润菲诗艾伦借鉴研究其客户特征九亭板块定位相似项目泗泾板块公寓项目公寓产品客户导向研究相似案例研究项目地址松江泗泾镇鼓浪路773号总建面（）24094已推量（）21084（225套）容积率1.3物业形态高层、商铺规划户数225户产品立面面砖+涂料主力面积90-1002房当前报价16000元/主力总价140-160万元销售概况2009年4月首次开盘，截至目前共推出225套房源，已售186套，剩余39套。剩余房源楼层位于16-18层间，该项目已进入尾盘销售阶段可售余量目前剩余约3698可售，约39户剩余房源剩余房源区域竞品研究润和欣苑公寓产品客户导向研究相似案例研究90127、 二房130 三房产品附加值较高，可根据客户自身需求设计个性空间二房南北通透、赠送面积较多三房主卧套房设计、自带阳台，房型正气，功能键排布合理客户概况：上海市区客约20-30%，其中来自于徐汇、虹桥较多（10-15%）；年龄约在35-50岁，市区房留给子女自己搬到泗泾居住，关注轨交及周边成熟配套；新上海人约30-40%，由九号线导入，工作在张江及徐汇，以购买2房为主，该类客户主要关注产品附加值及价格；本地客约30-40%，主要是周边钢材市场产业客为主（福建客户居多），他们主要购买3房，喜欢房型方正大气及舒适性；另外松江本地客约10%，主要是为子女买婚房（以泗泾客为主）区域内存在大量的三房改善型128、需求区域竞品研究润和欣苑资料来源：个案针对性市场调查数据。公寓产品客户导向研究相似案例研究项目地址松江泗泾镇古楼路1198号总建面（）390000已推量（）141508（1780套）容积率1.5物业形态小高层、高层、商业街、幼儿园规划户数3500户风格加州风格主力面积902房当前报价在售二期毛坯15000-16000元/装修前期部分房源有装修，标准1500元/，装修房源已售罄主力总价毛坯110-130万元销售概况2009年4月首次开盘，截至目前共推出1780套房源，已售1644套，剩余136套。最近一次推盘于2010年3月20日推出262套房源，目前剩余不多可售余量目前剩余约20万可售，约18129、56户同润圣塔路斯同润圣塔路斯同润菲诗艾伦同润菲诗艾伦区域竞品研究同润菲诗艾伦公寓产品客户导向研究相似案例研究加州风格、天然水系景观资源社区内配套设施60 一房90 二房130 三房产品户型设计上都是以“+1”为卖点，即附赠部分面积的入户花园及大露台等部分。用户可以根据自身的需要将入户花园设计成书房、卧室等个性化空间 客户概况：主要以新上海人为主40-50%，由轨交9号线导入，多数在徐家汇及漕河泾工作；市区客占20-30%，年龄约在35-45岁，主要是市区房留个子女或给子女做婚房，关注点产品附加值较高；少量松江客，主要是泗泾钢材个体户为主（福建客、温州客）他们比较中意大户型多以买3房为主，注重130、房型及功能间朝向，受该案供应结构影响，客户比例较少该案有较多舒适性三房需求未得到满足区域竞品研究同润菲诗艾伦资料来源：个案针对性市场调查数据。公寓产品客户导向研究相似案例研究客户三足鼎立：n新上海人9号线沿线，主要是徐家汇、漕河泾的中高级白领，约40%-50%，刚需首置为主；n泗泾及周边的私企业主，约20%-30%；长宁、徐汇、闵行的市区客约30%；改善型需求为主。泗泾板块目前客户特征资料来源：个案针对性市场调查数据。公寓产品客户导向研究相似案例研究注：我司代理楼盘，资料来自于业务统计报表和客户访谈（电话和现场访谈客户共75组）。项目地址沪亭南路299弄2号总建面（）290000（三期约8万方131、）已推量（）218346（三期6.8万方）容积率0.99物业形态多层、高层、独栋、商铺规划户数2265户风格新亚洲风格主力面积90二房、110-130三房当前报价18000元/装修标准1500元/主力总价二房:160万元三房:190-210万元销售概况三期2010年5月首次开盘，截至目前共推出726套房源，已售650套，剩余76套。目前三期共剩余115套房源可售余量目前剩余约5.5万可售，约563户基本售馨待售待售九亭相似项目研究象屿都城公寓产品客户导向研究相似案例研究n 九亭本地客户约占20%，主要是九星市场、钢材市场的私企业主、个体户；松江其他区域约5%；n七宝、莘庄各约8%；漕河泾、徐家132、汇各约5%；闵行、徐汇其他区域各约10%；n北新泾、古北、天山、虹桥约10%，长宁其他区域约10%；浦东约8%，普陀约2%；n改善居住环境为主力客户，占比35%，其次为婚房和投资兼自住客户，各占20%。主力客户：60%-70%来自长宁、闵行和徐汇；20%为自周边产业客辅助客户：普陀、浦东约10%，沿外环线或轻轨购房客户客户驾车比例51%，轻轨或公交出行比例35%公寓产品客户导向研究相似案例研究本案公寓客户定位：参考区域内目前客户特征，同时兼顾考虑未来客户升级客户类型所在区域特征价值点比例对应产品地缘性首次置业泗泾及周边、松江新城年龄在25-30岁之间关注价格5%80-90二房地缘性改善置业泗泾133、及周边产业客年龄在30-40岁之间，私企业主及生意人关注价格、居住品质和配套25%130-140三房150-160 四房外区域首次置业闵行、徐汇、长宁为主，卢湾、浦东等为辅年龄在25-30岁之间，公司中高级白领、小生意人关注价格、对品质有一定追求45%80-90二房90-110三房外区域改善置业闵行、徐汇、长宁为主，普陀、卢湾、浦东等为辅年龄在30-40岁之间，上海“原住民”关注价格、居住品质和配套20%130-140三房150-160 四房其他全市年龄在40-50之间，自住兼投资关注升值潜力、居住环境5%面积跨度大备注：客户定位基于客户访谈和泗泾板块、九亭板块成交客户特征研究得出。公寓产品客134、户导向研究机会客户特征房型面积（）面积配比2R80-9015-20%“2+1”R90-10030-35%3R130-14035-40%“3+1”R150-16010%基于未来客户需求和竞争考量，建议本案户型配比公寓产品户型面积建议l一房不考虑单独设置，考虑后期规划妥协，可少量出现，但比例需严格控制，建议不超过5%；l四房及以上产品不单独设置，客户需求由二期公寓和3-5期别墅满足。n定价方法：市场比较法n类比项目选取原则选取本区域目前主要在售的，与本案构成直接竞争的代表型项目选取九号线沿线，整体相似度高，对本案有借鉴意义的代表型项目n根据以上原则，本案类比项目为同润菲诗艾伦临近本案，区域品质标杆135、，权重取45%润和欣苑同板块早期项目，品质稍差，权重取30%象屿都城本案区域未来客户需求区域代表项目，权重取25%赵巷板块泗泾板块佘山板块本案徐泾板块九亭板块松江新城板块象屿都城同润菲诗艾伦润和欣苑基准价格定位公寓产品户型面积建议类别细项标准权重同润菲诗艾伦润和欣苑象屿都城拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性区位价值7100710071107.7板块形象定位5100510051055.25交通条件91009958.551059.45生活配套8957.61008.81108.8基础设施5954.7510051055.25环境资源41054.2953.81004项目属性地块条件136、61056.310061006品牌效应51105.5904.51105.5建筑体量61006905.4955.7项目配套7956.65957.71107.7景观51005.5904.51005服务41054.2903.61004产品属性建筑品质51055.25904.51055.25立面61056.3955.71156.9户型功能8958.810081008附加值71008.4956.65956.65科技运用3100310031053.15营销影响-2-50合计10098.3590.5104.3比较项目同润菲诗艾伦润和欣苑象屿都城公寓价格（元/)143921478715171比较系数98.35137、%90.50%104.30%实际参考价格（元/)14633 16339 14546 项目权重45%30%25%本案目前入市价格15123元/依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出：本案公寓目前合理入市价格为：15000元/基准价格定位公寓产品户型面积建议别墅形态面积（）单价（元/）总价区间（万元）备注紧凑型联排别墅160-18025000400-500高附加设计，局部可少量设置200创新联排别墅280-30035000800-1000四联类独栋设计，局部可适量放大或压缩面积公寓2R：80-90“2+1”R：90-1003R：130-140“3+1”R：150-1601500138、02R：120-135“2+1”R：135-1503R：190-210“3+1”R：220-240一房不考虑单独设置，居住规划妥协，可少量出现，但比例需严格控制，建议不超过5%；四房及以上产品不单独设置，客户需求由二期公寓和3-5期别墅满足。项目产品定位项目产品选型：高层公寓+常规联排+创新联排（四联类独栋）项目产品建议Part 5l地块条件周边条件1轻轨9号线（泗泾站）2泗泾大型居住区3三湘商业广场（已引入运营大润发）4横泾港（南侧为同润菲诗艾伦）8W体量商业-吵杂轻轨9号线-噪音震动干扰大泗泾大型居住区n地块东侧为集中性商业，北侧为轨交9号线，西侧为泗泾大型居住区，对项目形象和品质影响较大139、n地块内外部水景资源突出，应作为项目价值突破点，重点打造亲水主题景观。横泾港55山水四季城一期山语原墅项目一期山语原墅l地块条件自身条件横泾港-水景资源5n地块平整，地形较方正n内部水系资源多优点：n地块内部河流对地块整体性破坏较大，不较利于地块开发nC地块被主干道隔离，与项目整体呼应不足缺点：l地块属性解决方向n周边环境嘈杂优点：n地块分割较多，整体性差n建议以高层+公建配套做有效隔离；阻绝东西北三侧的干扰n商业可设置东侧，与外部集中性商业形成群聚效应n地块内部水道挖填，形成内部完整水系，同时提升地块的整体性n地块水资源丰富n地块内部平整，地块方正n充分利用地块内部水资源景观，中央景观以水景140、为主缺点：因地制宜，打造水景主题的品质风情社区景观差异化诉求景观差异化诉求景观差异化诉求独具特色水景冲击市场Text in hereText in here新的开发理念特色主题水景运动街区多元化社区多元化社区 滨水风情都市滨水风情都市品牌服务大型商业配套提升住宅价值强化项目形象住宅定位住宅定位商商业配套服配套服务舒适性、舒适性、亲水性、水性、运运动性、生性、生态性性商商业价价值挖掘、挖掘、提供生活便捷性提供生活便捷性契合目标客户需求和项目45W方级开发规模，以大型商业配套提升地段价值，以多元产品体系、产品品质和新颖特色景观提供销售支撑l项目主题定位l地块属性规划建议l外立面建议-高层公寓立面建141、议可采用：ART DECO建筑风格n保持欧式古典的精当比例和立面质感，简化繁琐的线角；n具有现代气质但不过于前卫，融合创新的细部设计。n材质选择石材+真石漆的组合。多元建筑风格形成城市的一道亮丽风景线芝加哥建筑风格n美国最早的建筑流派，是现代建筑在美国的奠基者，主张简洁的立面以符合时代工业化的精神。n强调高层建筑的风格各异，具有独特性，提倡的“形式服从功能”。n材质选择石材+真石漆的组合。l外立面建议-高层ART DECO建筑风格-装饰细部 ART DECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的142、图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。l外立面建议-高层芝加哥建筑风格-装饰细部芝加哥众多建筑都体现出早期高层建筑立面上的三段性个性，就是在约两三层楼左右高度的基座附近强调其精致细部与尊贵材料品质，中间的主要楼层部分则强调清晰简洁的风格，至于建筑的顶部，则必须呈现出繁茂丰美的天际线视觉效果。l外立面建议-别墅联排立面建议可采用：多元建筑风格形成城市的一道亮丽风景线类独栋立面建议可采用：英伦建筑风格n保持英国村庄特有风情，木、构架、砖砌底角等的主要特征。繁琐的造型，艺术感强烈，给人一种庄重，神秘，严肃的感觉。n强调以自然、优雅、含蓄、高贵为特点，体现绅士风度与贵族气质。n部分石材143、+红砖+涂料的组合法式建筑风格n建筑外形丰富而独特，形体厚重，围绕法式风格的理念进行精心设计的和谐理念，展示出法式建筑的多重魅力所在。n强调线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。并且崇尚冲突之美。n材质选择石材+真石漆的组合。l外立面建议-联排参考案例：招商依云郡底部好手工的砖砌墙，木质的屋顶板，圆顶角楼，多重人字形坡屋顶。一般外立面材质为暖色系，如砖红色;有木质白色条状饰条。或者石灰岩细节 一般有凸肚窗，一般有角塔，正立面不对称设计，有进深较大的入口和宽广的门廊。后来逐渐转变成多个分支，包括安妮女皇风格、乔治亚风格、辛格风格、都铎风格等。英伦建144、筑风格-装饰细部参考案例：保利林语溪l外立面建议-类独栋法式建筑风格-装饰细部法式风情风格的主要特征：1.线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气2.外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。3.屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。且椽口处有标识性细节。改变传统项目景观凸显项目景观特色明确景观核心价值遵循住宅的规律性p社区内部景观与水系景观融合，整体景观统一塑造，确立水景街区核心路线；p水景概念诉求上，大到空间打造，小到细节装饰，表达出最具影响力景观的特色；l景观建议l水景运用、运动、滨水休闲、生态l局部融入东南145、亚水景元素欧式主题水景园林水景运用：形成良好的整体效果，具备较强视觉水系冲击力，提升项目品质感p不但是静态的浅水，还运用叠石理水理念塑造有视觉冲击力的景观l景观建议运动景观：在社区添加漫步跑道，以及多处健身设备，提高社区运动感p社区充分添加健身及跑道等设备，更加利于整个社区充满健康运动感l景观建议l景观建议滨水景观：重点利用地块水景资源，并提前打造，为业主展现品质休闲生活情景n坡地景观可以使景观更具层次感，让人有移步换景的感官体验n起伏的地势 打破地形的局限弱化地形劣势n地势的抬高 视觉景观起伏性景观高低层次性坡地景观l景观建议公寓区中央景观n通过楼栋间集中绿化的打造塑造震撼视野；n保证项目整146、体景观的均好性，可打造不同的景观主题。l景观建议l景观建议联排组团内部水景n联排组团内部打造欧洲皇家园林中轴景观，建议中小型喷池，营造景中有景的景观社区概念；n部分组团营造环水而栖的感觉，不仅起到景观打造的概念，还能制造溢价。l景观建议类独栋组团景观nC地块（类独栋产品）河景建造光景露台，n摆放观景凉亭，打破滨水景观单一性，使整体景观更生动l景观建议 景观小品打造n通过景观小品，凉亭等局部细节打造，完美呈现社区景观风情，增加景观观赏情趣昭示性好、仪式感强的大气主入口n公寓入口设置富有现代都市气息的、开敞大气，人工痕迹强，对外形成项目标志性的视觉焦点；n入口打造仪式感形成品质社区印象。社区入口l147、景观建议外围堆坡绿化通过坡地绿化降低快速干道及学校对社区的影响道路/幼儿园大量绿色植被挖水填坡建筑内部景观l景观建议参考案例：保利林语溪l产品户型建议-类独栋参考案例：保利林语溪l产品户型建议-类独栋参考案例：保利林语溪l产品户型建议-类独栋也可通过停车位与下沉式庭园连接或者是建筑架构连接则别墅可完全保证独立性与私密性停车位与下沉式庭园连接两栋别墅l产品户型建议-类独栋地下室地下室 一一层层 二二层层 三三层层 建筑面建筑面积积190 以庭院与庭院的形式相连接，以联立的形式创造类双拼的产品，大大增加了边套户型的数量户型-附加值升级 充分利用别墅的垂直附加空间，设计多重挑空空间，还原后使用面积可148、达350平米参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排户型-附加值升级 参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排户型-附加值升级 参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排户型-附加值升级 参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排产品细节升级 入户门形式及用色更为大气沉稳，真正体现中式大宅院的风采 优化立面细节，如漏窗和“双皮脸”的设计，不再单纯以形式为设计追求，更多地考虑其实际空间效果及视线遮挡参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排通过高墙的半围合，使庭院的私密性更高，可记面积的专属领地更多参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排上海万科第五园(A-sd户型)180.00地上三层1室1卫地上二149、层2室2卫地上一层2厅1卫1厨地下一层参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排上海万科第五园A-nd户型180.00地上二层1室2卫地下一层地上一层1厅1卫1厨地上三层1室1卫参考案例：万科第五园l产品户型建议-联排90舒适型两房88平米参考案例：万科城花新园l产品户型建议-公寓95舒适型2+1房1603+1房参考案例：万科城花新园130三房l产品户型建议-公寓小区实现人车分流、组团布局n除类独栋组团外，小区实现完全人车分流；公寓组团地下一层整体开挖，别墅组团局部开挖在社区主入口处汽车即完全下地；n公寓通过地下大堂直接入户；n公寓组团车库采光天井的打造，提高社区品质；n六米宽双向双车道，为大型150、车辆进出方便设计。l人车分流建议天井车库入口l大堂建议品质入户大堂初期中后期提升方向入户大堂提升双大堂设计精装车库大堂+入户大堂入户大堂入户大堂车库大堂结合开发周期，逐步提升公共部位品质标准别墅社区会所：约2500，打造社区主题会所四大功能区健身房：瑜伽房、SPA社交餐饮：高级餐厅、咖啡厅私人会所：雪茄吧、红酒吧、VIP贵宾室24小时全配套服务：订票/订餐/家政服务l会所建议社区泛会所：设置于集中性商业三楼，约6000商业性质，可销售；前期建议自持，以满足项目营销包装需要壁球室儿童乐园羽毛球馆影音室跳操房阅览室教室l会所建议社区配套商业：约7000，以满足社区居民日常生活配套为主，如便利店、干151、洗店、银行、宠物店、甜品店等等l商业配套建议集中性商业：二层，约12000，与三湘商业广场共同形成区域商业中心商业业态建议：一层零售业态为主，规划设置小型内庭广场，便于商场内举办主题活动吸引人气l商业配套建议集中性商业：二层，约12000，与三湘商业广场共同形成区域商业中心商业业态建议：二层餐饮为主，主力引入数家家知名连锁餐饮品牌和快餐品牌，如辛香汇、味千拉面等等l商业配套建议首期公寓装修标准：2500元/（成本1500元/）n注重公共空间的品质感官渲染（此处装修费用不包含在住宅装修标准内）n品质感强与细节考虑n以全装修引导客户，但是提供毛坯、装修可选性，提高销售灵活性n提供定制化修改、菜单式152、选择，满足客户个性需求 在房间主要功能及厨卫布局不变的情况下，根据购房者的家庭结构和生活方式的实际需求对房型做较小的改动，装修也以套餐的形式来选择(如：整体封装阳台架设隔板以及内部扩充)。定制化修改厨卫等主材相对固定的前提下，可对颜色进行菜单式选择，针对客户对装修风格的不同要求，对于墙面颜色、地板颜色、门套等颜色可进行菜单式选择。菜单式选择l公寓精装修标准建议综合考量目标客户对装修的接受程度和项目开发体量，建议采取分阶段提升装修的策略：装修提升策略时间装修标准装修提升考量因素客户反馈需求项目价格成长需求未来竞品装修策略应对装修提升策略点：着重在厅、卫生间等”面子工程“（如餐客厅地面采用大理石、153、大户型主卧双台盆设计、卫浴品牌档次提升等）提升以及客户关注度较高的个性需求（如地暖、大理石电视墙、按摩浴缸等）和智能科技/家居安防系统方面提升。l公寓精装修标准建议基基 础础 材材 料料 配配 置置 标标 准准 部部 位位区区 域域墙墙 面面顶顶 面面地地 面面玄 关乳胶漆，品牌多乐士或立邦或其它同等档次品牌局部轻钢龙骨石膏板吊顶，装饰石膏角线，乳胶漆饰面15mm多层实木复合地板，厂家定制过 道客餐厅主 卧品牌墙纸书 房（若有）次 卧（若有）主 卫玻化砖，品牌诺贝尔或博德或其它同等档次品牌轻钢龙骨硅酸钙板吊顶，局部石膏线，防潮乳胶漆饰面大理石次 卫（若有）厨 房仿古砖，品牌诺贝尔或博德或其它同154、等档次品牌仿古砖，品牌诺贝尔或博德或其它同等档次品牌阳 台外墙防水涂料第一部分：硬装配置标准 l公寓精装修标准建议厨厨 房房 配配 置置 标标 准准名名 称称材材 质质整体橱柜实木柜门，品牌厂家定制台 面人造石，品牌杜邦或其它同等档次品牌五金配件不锈钢，品牌BLUM百隆或其它同等档次品牌油 烟 机SIEMENS、伊莱克斯或同类品牌燃 气 灶热水器“能率”热水器水 槽弗兰卡或同类品牌龙 头弗兰卡或同类品牌l公寓精装修标准建议卫卫 生生 间间 配配 置置 标标 准准 主、次主、次 卫卫 品品 牌牌配配 件件 名名 称称主主 卫卫次次 卫卫洁 具台盆KOHLER或TOTO或其它同等档次品牌座厕浴缸K155、OHLER或TOTO或其它同等档次品牌龙头花洒台盆龙头KOHLER或TOTO或其它同等档次品牌浴缸龙头KOHLER或TOTO或其它同等档次品牌淋浴花洒KOHLER或TOTO或其它同等档次品牌淋 浴 房德立或阿波罗或其它同等档次品牌浴 霸松下或其它同等档次品牌卫浴挂件银晶或斯力高或其它同等档次品牌整体卫柜工厂化定制实木柜门整体镜柜工厂化定制镜面柜l公寓精装修标准建议其其 他他 部部 品品 配配 置置 标标 准准项项 目目 名名 称称材材 质质进 户 门实木复合防火防盗门户 内 门实木饰面油漆门，厂家定制衣 柜厂家定制壁柜/鞋柜等户内家具定制成品收纳系统踢 脚 线实木线条，厂家定制筒灯、射灯、吸顶156、灯、日光灯管雷士或三雄极光或其它同等档次品牌开关插座面板松下或西门子或其它同等档次品牌窗台石及门槛石天然大理石成品拖把池陶瓷空 调大金VRV智能化中央空调系统，含新风系统窗户玻璃铝合金型材，静电粉末喷涂表面处理，双层中空玻璃；北卧或书房为三层玻璃阳台铺设玻化砖工作阳台预留电源插座等晒衣架：铝合金活动衣架（以上无须品牌要求）l公寓精装修标准建议名名 称称配置配置标标准准外遮阳系统电动铝合金卷帘外遮阳楼 板 隔 音隔音垫第二部分：设备配置标准l公寓精装修标准建议中央新风中央空调外遮阳红外线收纳空间灯带设置大理石勾边一体化天花重点包装部位示意l公寓精装修标准建议装修效果示意卧室l公寓精装修标准建议书157、房装修效果示意l公寓精装修标准建议卫生间装修效果示意l公寓精装修标准建议厨房装修效果示意l公寓精装修标准建议l产品价值创造项目具有低密度社区规划，自然景观，在大部分指标达到标准的情况下，建议后期通过继续提高品味和创新部分来提高产品空间产品价值树分析雅致配套及商业人车分流品位立面大堂会所精装风情景观公共部分创新人性化设计新技术物业管理及格线标准线标杆线科技设备户型规划项目经济测算Part 6动态价格测算各版块独栋年均复合增长率板块泗泾板块赵巷板块徐泾板块年均复合增长率18.15%16.96%18.99%类独栋别墅价格增长本案所处区域目前类独栋市场空白，年均复合增长率参考版块内及周边板块小独栋市场158、本案类独栋主要参考自身版块，故泗泾板块权重取50%，赵巷和徐泾板块各取25%本案类独栋年均复合增长率为18.06%联排别墅价格增长年均复合增长率参考本案所在板块及周边板块联排市场本案联排主要参考自身板块，故泗泾板块权重取50%，赵巷和松江新城板块各取25%本案联排年均复合增长率为19.1%本案年均复合增长率：类独栋别墅18.06%，联排别墅19.1%各版块联排年均复合增长率板块泗泾板块赵巷板块松江新城板块年均复合增长率15.48%22.96%22.47%项目价格成长动态价格测算公寓价格增长本案所处区域公寓项目较少，年均复合增长率参考本板块及整体相似度较高的九亭板块2010年价格攀升过快，呈非正159、常成长趋势；平衡考虑10年前后价格成长走势本案公寓年均复合增长率为16.72%各板块公寓年均复合增长率板块名称泗泾板块九亭板块06-10年均复合增长率23.79%20.91%06-09年均复合增长率15.76%13.92%本案年均复合增长率：公寓16.72%项目价格成长动态价格测算区域未来规划发展市场价格走势市场调整 大型居住区规划带来成熟生活配套和浓厚的居住氛围；大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化中高端客户；九亭板块客户外溢及松江新城未来价格的提升将给区域吸引更多客户。类独栋年均复合增长率18.06%；联排别墅年均复合增长率19.1%；公寓年均复合增长率16.72%。当前价格水平已呈160、较高水准，加上国家调控政策趋严，预计2011年价格将进入盘整阶段，整体呈滞涨态势。项目增值 5%2012年本案将以目前价格水平入市类独栋年均复合增长率 18.06%；联排年均复合增长率 19.1%；公寓年均复合增长率 16.72%.在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价项目价格成长动态价格测算物业类型目前入市价格201220132014类独栋（元/）23.06%35000350004368653760联排（元/）24.10%250002500031025 38502 公寓（元/）21.72%155001550018867 22964 备注均为毛坯售价，公寓全161、部为精装修，暂不考虑装修方案成本及效益项目动态价格测算经济测算项目总销测算经济测算分期2012年2013年2014年销售面积（）总销售额（万元)销售面积（）总销售额（万元)销售面积（）总销售额（万元)类独栋(元/)10000350001000043686500026880联排(元/)3000075000300009307530000115506公寓(元/)10000015500012000022640485000195194合计140000265000160000363165120000337580物业类型总销售面积（）总销售额（万元）销售均价（元/)类独栋(元/)25000105566422162、26联排(元/)9000028358131509公寓(元/)30500057659818905总计42000096574522994各类型物业动态销售面积与销售额各类型物业综合均价预计项目总销约96.57亿元（未考虑商业销售情况）项目成本匡算经济测算成本项目总成本（元）备注一、土地成本1、土地费用2、契税3、建设配套费二、开发成本合计1,639,225,120（一）前期费用75,207,489 1、招投标费709085.32、工程监理费50648953、可行性研究费10129794、勘测设计、规划费及审图费380311605、规划设计费30389370（二）建安工程费1,012,979,000163、 1、类独栋625000002、联排2250000003、公寓6100000004、商业437000005、公共配套建筑717790006、市政公用配套用房10000007、地下车位334800000（三）配套和总体费551,038,631 1、供电工程费68931477.52、供水工程费8319316.253、排水工程费8319316.254、电话通讯工程费5942368.755、燃气工程费11647042.756、人防工程建设费285233707、大配套费1521246408、绿化、道路2376947509、智能化系统2852337010、建设工程审价费1012979三、期间费用710,5164、85,010 1、管理费用2897235002、物业管理基金49176753.593、销售费用289723500未考虑商业销售4、不可预见费用81961255.995、财务费用暂不考虑财务费用开发成本合计2,349,810,129+土地成本+财务费用 预计项目开发成本约23.5亿元（未考虑土地成本、财务费用及税费）泗泾大型居住区规划附件一松江泗泾大型居住区相关研究泗泾配套商品房基地泗泾南拓展大型居住区泗泾配套商品房基地：本次规划的范围北到泗陈公路，东至刘五公路，南至泗泾塘泗凤路，西至嘉松公路，规划总用地面积135.62公顷;泗泾南拓展大型居住区：北至古楼路，东至沪松公路规划城中路刘五公路，南至165、沈砖公路，西至嘉松南路，总用地面积约4.70平方公里。泗泾配套商品房基地规划规划范围：本次规划的范围北到泗陈公路，东至刘五公路，南至泗泾塘泗凤路，西至嘉松公路，规划总用地面积135.62公顷;发展规模：用地规模：规划总用地面积135.62公顷，其中城市建设用地122.80公顷;建筑规模：规划总建筑量约115万平方米，其中住宅建筑量约95万平方米，公共服务设施及社区配套设施总建筑量约20万平方米;人口规模：地区居住人口约3.2万人，可提供商业服务的就业岗位约0.5万个;泗泾配套商品房基地规划土地使用规划：规划居住用地66.96公顷，占总建设用地的54.53%。其中住宅组团用地52.98公顷，配套166、社区级社会服务设施2.64公顷，配套基础教育设施11.34公顷；规划公共设施3.98公顷，占总建设用地的3.24%。规划公共绿地28.87公顷，占总建设用地的23.51%；规划市政公用设施用地2.42公顷，占总建设用地的1.97%；规划道路广场用地20.57公顷，占总建设用地的16.75。泗泾配套商品房基地规划已动工未动工目前西面配套商品房，部分房源已在06年交房，当时分配价格4000元/；近期有部分经济适用房推出，均价5000元/。主力户型为：一室二厅58、二室二厅78、三室二厅93；北至古楼路，东至沪松公路规划城中路刘五公路，南至沈砖公路，西至嘉松南路，总用地面积约4.70平方公里。南拓展167、大型居住区规划规划范围：发展规模：用地规模：规划总用地面积469.83公顷，其中城市建设用地415.21公顷；建筑规模：规划总建筑量约360万，其中住宅建筑量约300万（新增住宅建筑量约270万），公共服务设施及社区配套设施总建筑量约60万；人口规模：地区居住人口约8.5万人，可提供商业服务的就业岗位约3万个；户型设计：中小套型设计，65左右的二室一厅占六成，小于50的一室一厅和小于80的三室一厅各占20%。佘山站洞泾站南拓展大型居住区规划“一核两岸、一带两片”的规划结构“一核”在通波塘两岸形成地区的公共服务核心；“两岸”通波塘两岸共同形成地区的特色景观区；“一带”在丁家浜泗泾塘沿线形成两片区168、的功能服务设施发展带；“两片”以通波塘北段为界，划分为两个居住片区。形成以通波塘河道为主轴的生态景观绿廊，并与周边生态系统融为一体，生态绿廊在居住区内部均匀延伸，强调环境均好性；在通波塘两岸邻近城中路的地区形成景观核心区，打造极具特色的滨水景观地区。规划结构：绿化景观规划：南拓展大型居住区规划公共服务设施及社区配套设施总建筑量约60万；规划形成两级公共服务设施体系：地区级的公共活动中心位于通波塘两侧、紧邻规划城中路。主要设置文化、体育中心各一处，医疗设施一处（二级乙等医院）；社区级设施包括：行政设施（社区事务受理中心）1处；商业设施（菜场）4处；文化体育设施（社区文化体育中心）2处；医疗设施（169、社区医院）2处；福利设施（养老院）2处；治安设施（派出所）1处；基础教育设施包括：2所完中、2所初中、4所小学和8所幼儿园。公共服务设施规划：南拓展大型居住区规划据现状的道路情况，在几条主要骨架道路的基础上，加密支路网络，同时结合水系，形成“方格网自由式”的路网格局；区域道路分为3个等级：市级干路、区级干路和支路。市级干路：嘉松公路、沪松公路、沈砖公路；区级干路：鼓楼公路、刘五公路和规划城中路；其余为支路。规划同时结合滨水绿地构建地区的慢行道路系统。道路系统规划：经济适用房对公寓产品的影响分析附件二研究方法以经济适用房申请标准推算其购买群体的最大购买力分析上海市公寓总价结构，通过经济适用房客户170、购买力与公寓客户购买力的重叠比例，最大化推算影响规模经适房申请门槛申请条件：n申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。n申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。n3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额为34800元（相当于月均2900元）、人均财产限额为9万元。n申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。经济适用房购买流程：n申请受理：申请人代表或者单身申请人应当在规定的申请期限内，到户籍所在地的街道（乡、镇）社区事务受理服务中心办理申请手续。n摇号171、排序：通过计算机程序进行摇号排序，建立轮候名册，每个申请家庭各自取得一个轮候序号。n选房购房：轮候序号确定后，在正式选房前，申请家庭应向区（县）住房保障机构书面表达是否参加选房和购买何种房型的意愿。目前执行申请标准下的影响研究最大购买力推算按3人申请家庭的人均年可支配收入标准（此标准计算，可贷款额度最高），人均收入2900元/月，人均财产限额9万元，家庭月均收入8700元，家庭财产限额27万元（假定全部可做现金支付）；（1）家庭财产27万元，假定保留装修装饰、税费好和预留应急资金等约6万元，可支付首付金额21万元，以首付三成计算，需贷款49万（2）按30年期商业贷款方式计算：家庭月均还款最高限172、额：8700*40%=3480元 家庭年均还款能力：4950*12=4.176万元 30年还款总额：4.176*30=125.28万元 按30年期商贷利率6.6%计算家庭贷款总额：约54.5万元（3）按15年期公积金贷款计算：以人均收入倒算人均工资约3625元/月，公积金月缴存约254元 家庭可贷款公积金总额约20万元，月还款约1522元（家庭支付约761元）则3人家庭可贷款总额：54.5+20=74.5万元，满足49万贷款要求则3人家庭购买能力：21+49=70万元组合贷款：可贷款额度最高目前执行申请标准下的影响研究总价段（W）成交套数70万以下350170-80204480-9029409173、0-1003719100-1103868110-1205315120-1305513130-1405075140-1504411150-20013438200以上21221合计71045从2010年上海公寓市场成交总价段来看，经济适用房最多可分流5%的公寓客户。市场影响分析2010年上海公寓市场成交总价段分析目前执行申请标准下的影响研究总价段（W）成交套数70万以下18970-8037380-9058390-100295100-110229110-120935120-130756130-1401200140-150641150-2001154200以上918合计7273从2010年西区公寓市场174、成交总价段来看，经济适用房最多可分流3%的公寓客户。市场影响分析2010年西区公寓市场成交总价段分析目前执行申请标准下的影响研究注：选取九亭、泗泾、松江新城、七宝、莘庄板块经适房申请门槛申请条件（2011年3月2日新颁布标准，尚未执行）：n申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。n申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。n3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元（相当于月均3300元）、人均财产限额调整为12万元。2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配175、收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。n申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。经济适用房购买流程：n申请受理：申请人代表或者单身申请人应当在规定的申请期限内，到户籍所在地的街道（乡、镇）社区事务受理服务中心办理申请手续。n摇号排序：通过计算机程序进行摇号排序，建立轮候名册，每个申请家庭各自取得一个轮候序号。n选房购房：轮候序号确定后，在正式选房前，申请家庭应向区（县）住房保障机构书面表达是否参加选房和购买何种房型的意愿。新申请标准下的影响研究最大购买力测算按3人申请家庭的人均年可支配收入标准（此标准计算，可贷款额度最高）176、，人均收入3300元/月，人均财产限额12万元，家庭月均收入9900元，家庭财产限额36万元（假定全部可做现金支付）；（1）家庭财产36万元，假定保留装修装饰、税费和预留应急资金等约6万元，可支付首付金额30万元，以首付三成计算，需 贷款70万（2）按30年期商业贷款方式计算：家庭月均还款最高限额：9900*40%=3960元 家庭年均还款能力：3960*12=4.75万元 30年还款总额：4.75*30=142.56万元 按30年期商贷利率6.6%计算家庭贷款总额：约62万元（3）按15年期公积金贷款计算：以人均收入倒算人均工资约4167元/月，公积金月缴存约292元 家庭可贷款公积金总额约177、23万元，月还款约1736元（家庭支付868元）则3人家庭可贷款总额：62+23=85万元，满足70万贷款要求则3人家庭购买能力：30+70=100万元组合贷款：可贷款额度最高新申请标准下的影响研究总价段（W）成交套数100以下12204100-1103868110-1205315120-1305513130-1405075140-1504411150-20013438200以上21221合计71045市场影响分析2010年上海公寓市场成交总价段分析从2010年上海商品住宅市场成交总价段来看，经济适用房最多可分流17%的公寓客户。新申请标准下的影响研究考虑到100万级以下部分客户并不满足经济适178、用房的户籍申请标准，另外还有较多投资客存在，我们认为经济适用房实际分流公寓客户比例约为10%。总价段（W）成交套数100万以下1440100-110229110-120935120-130756130-1401200140-150641150-2001154200以上918合计7273从2010年西区公寓市场成交总价段来看，经济适用房最多可分流20%的公寓客户。市场影响分析2010年西区公寓市场成交总价段分析注：选取九亭、泗泾、松江新城、七宝、莘庄板块新申请标准下的影响研究考虑到100万级以下部分客户并不满足经济适用房的户籍申请标准，另外还有较多投资客存在，以及西区公寓的价格成长，我们认为经济179、适用房实际分流公寓客户比例约为10%。关于经济适用房的影响评估目前执行标准下：人均财产9万元，人均月可支配收入2900元/月我司认为：经济适用房最多可分流5%的公寓客户。新申请标准下：人均财产12万元，人均月可支配收入3300元/月我司认为：经济适用房实际分流公寓客户比例约为10%，最多分流比例不超过17%。九号线沿线酒店式公寓梳理附件三面积段（）面积段（）套数套数面积（）面积（）套数比套数比面积比面积比20-301534008.687.48%4.21%30-402047400.759.97%7.77%40-50109550987.0653.52%53.50%50-6056531145.162180、7.61%32.68%60-70291764.141.42%1.85%合计合计2046204695305.7595305.75100.00%100.00%100.00%100.00%项目地址项目地址沪松公路1519号（近九新公路）开发商开发商中新集团土地用途土地用途办公（50年产权）容积率容积率1.8总建筑面积（）总建筑面积（）214101 主力户型（）主力户型（）45-60首次开盘成交均价（元首次开盘成交均价（元/）12600主力总价（万元）主力总价（万元）50-70物业类型物业类型酒店式公寓层高（层高（mm）4.8项目开盘时间项目开盘时间2007.12交房时间交房时间2010.7项目状态项181、目状态已售罄客户概况：主要为9号线导入市区客户（徐汇、闵行为主），以年轻人为主，看中轨道交通以及低总价；本地客户占10%左右；投资客占了总客户的40%左右，其中上海投资客占22%，外地投资客18%。上海九久青年城上海九久青年城项目地址项目地址松江新城梅家浜路1500弄45-50号开发商开发商上海城光置业有限公司土地用途土地用途住宅（70年产权）容积率容积率1.65总建筑面积（）总建筑面积（）19136物业类型物业类型小高层主力户型（）主力户型（）50-70首次开盘成交均价（元首次开盘成交均价（元/）17000主力总价（万元）主力总价（万元）75-95项目开盘时间项目开盘时间2010年9月23日182、交房时间交房时间2012年项目状态项目状态在售，目前已去化90%客户概况客户概况松江本地客和九号线导入为主，投资客比例较大，约占60%面积段（）面积段（）套数套数套数占比套数占比面积（）面积（）面积占比面积占比50-609544.39%5466.3234.97%60-707434.58%4666.0229.85%104-1123817.76%4136.4626.47%190-20073.27%1361.128.71%合计214100.00%15629.92100.00%三湘财富广场三湘财富广场项目地址项目地址松江泗宝路86号、88号开发商开发商上海三湘祥腾湘麒投资有限公司土地用途土地用途办公（183、50年产权）容积率容积率1.2总建筑面积（）总建筑面积（）100000总套数总套数423主力户型（）主力户型（）40-50首次开盘成交均价（元首次开盘成交均价（元/）17200主力总价（万元）主力总价（万元）60-80物业类型物业类型19层高层层高（层高（mm）4.5项目开盘时间项目开盘时间2009.11交房时间交房时间2011.6均价（元均价（元/）13000项目状态项目状态已售罄客户概况客户概况九号线沿线导入客户为主，本地周边客户为辅；其中投资客户约占60-70%，自用客户比例30-40%。面积段（）面积段（）套数套数套数占比套数占比面积（）面积（）面积占比面积占比30-404811.35184、%1678.238.25%40-5028868.09%13270.7765.24%50-60378.75%2101.5610.33%60-705011.82%3291.716.18%合计423100.00%20342.26100.00%三湘青三湘青e+e+三湘青三湘青e+e+面积段（）面积段（）套数套数面积（）面积（）套数比套数比面积比面积比50-60824271.4978.85%71.02%70-7911838.1510.58%13.94%80-8911904.5810.58%15.04%合计合计1041046014.226014.22100.00%100.00%100.00%100.00%185、项目地址项目地址 松江区沪亭北路338弄开发商开发商上海总泉置业有限公司 土地用途土地用途住宅（70年产权）容积率容积率1.65总建筑面积（）总建筑面积（）500000物业类型物业类型公寓、联排、酒店式公寓主力户型（）主力户型（）50-60首次开盘成交均价（元首次开盘成交均价（元/）19000（含装修标准2000）主力总价（万元）主力总价（万元）100项目开盘时间项目开盘时间2009.11交房时间交房时间2010年上半年项目状态项目状态基本售馨酒店式公寓酒店式公寓贝尚湾贝尚湾项目地址项目地址松江泗泾镇古楼路1198号开发商开发商同润土地用途土地用途住宅（70年产权）容积率容积率1.5总建筑面积186、（）总建筑面积（）390000物业类型物业类型小高层、高层主力户型（）主力户型（）50-59开盘均价（元开盘均价（元/）9400（含装修标准1800）主力总价（万元）主力总价（万元）50-60项目开盘时间项目开盘时间2009.7交房时间交房时间2012.1项目状态项目状态酒店式公寓剩余约50套面积段（）面积段（）套数套数面积（）面积（）套数占比套数占比面积占比面积占比60-69885536.924.41%3.37%80-8931927678.6415.98%16.87%50-5954630467.7727.35%18.57%70-798608.880.40%0.37%100-10912312620.416.16%7.69%120-1292253.980.10%0.15%80-8958751982.6429.41%31.68%110-119171971.280.85%1.20%90-9919117654.299.57%10.76%110-1191118.080.05%0.07%140-1491139.850.05%0.09%120-1295642.410.25%0.39%130-13910814401.365.41%8.78%合计1996164076.5100.00%100.00%同润菲诗艾伦同润菲诗艾伦THANKS共铸成功，同创梦想品牌力策略力形象力