1、北京市土地一级开发工作操作流程示意图北京市土地一级开发企业招投标资格预审投标资格预审序号预审条件1近三年无违法、违纪、被责令停也、财产冻结、接管等情况2招标时没有拖欠政府土地地价款3招标时没有拖欠土地开发补偿款4若目前已有作为主体的一级开发项目，项目进度没有延滞情况5若近期已有作为主体的一级开发项目，项目没有开发甩项问题6近两年开发或建设中，无重大上访、安全责任等事件发生7有银行出具的企业自有资金证明8具备房地产开发资质且注册资本金不低于 万元9北京市土地一级开发企业招投标评标办法评分方法 综合打分法，满分100分 具体打分标准如下序号因素满分评标具体因素及标准分值备注1企业综合实力201、资2、金证明和银行授信2、财务方案3、房地产资质4、企业开发经验2投标报价303投入监管资金204实施方案251、总体方案2、成本控制3、进度控制4、风险控制5综合印象5土地一级开发可行性研究报告模板目录土地一级开发项目可行研究报告目录摘要编写说明一、项目总说明二、项目的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状态三、投资环境研究四、市场研究五、项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置3、方式与经营管理六、投资与成本费用估算七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定八、项目财务评价九、社会评价十、风险分析十一、 结论附表基本报表1 全部投资财务现金流量表基本报表2 资本金财务现金流量表基本报表3 投资者各方财务现金流量表基本报表4 资金来源与运用表 基本报表5 损益表 基本报表6 资产负债表 基本报表7 效益费用分析表 辅助报表1 项目总投资估算表 辅助报表2 开发建设投资估算表 辅助报表3 经营成本估算表 辅助报表4 土地取得费用估算表辅助报表5 前期工程费估算表 辅助报表6 基础设施建设费估算表 辅助报表7 公共服务设施建设费估算表 辅助报表8 其它费用估算表 辅助4、报表9 销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表10 出租收入及经营税金估算表 辅助报表11 投资计划与资金筹措表附图附件编制土地开发综合策划（规划、土地、运营.）主要内容：1. 项目概况,包括:项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。2. 项目开发建设的必要性分折,包括:项目开发与实施城市总体规划的关系;与调整城市产业结构的关系;与缓解中心区交通压力,改善城市环境的关系等。3. 项目开发的控制性详细规划方案,包括:项目总平面方案、功能布局、路网、市政管线、能源、配套设施、环境建设、地下空间综合利用、城市形态设计以及项目5、开发与城市大市政、能源、管网、交通、环境、城市安全的关系等。4. 项目交通影响分折,包括:公共交通、城铁、地铁、机动车、非机动车交通、步行系统、地下、地上交通组织、停车系统、标识系统、紧急事故处理系统。5. 项目环境影响分折,包括:项目车流、物流、人流、雨水、污水处理,中水回用,拉圾处理,园林绿化、水系、雕塑、小品,灯光、节日照明、节约能源等。6. 项目征地拆迁补偿方案,包括:项目红线内和项目代征土地的征用,项目地上地下现状物调查,单位、居民调查,拆迁方案,补偿方案,场地平整,三通一平等。7. 项目成本测算方案和项目效益分折,包括:前期成本、直接成本、间接成本、管理成本、资金财务成本、税金综合6、成本以及项目建成后的效益分折。8. 项目投融资方案,包括:一级土地开发主体直接投资,各功能地块招商、推广、招标回收土地开发费用,政府财政,政策性银行商业银行贷款,项目合作等。9. 项目开发的标准和品质要求,包括:项目实施各阶段、各专业、各系统的速度、品质、成本的控制目标和标准,能量化、能考核、能评价等。10. 项目进度与实施方案,包括:编制开发方案、获取一级土地开发权、组织拆迁补偿、场地平整、市政配套工程、招商推广、投融资等各阶段、各专业的进度网络图和实施方案,选择设计、施工、监理、材料设备供应商。11. 项目建设期和建成后的经营管理方案,包括:建设期一级开发主体对整个项目的规划管理、现场管理、安全管理全过程负责,将协调管理融合在为各开发地块的二级开发商服务中。同时,在一级开发过程研究并提出项目建成后的经营管理方案,包括:政府、业主委员会、物业管理的职能与管理,以及市政、交通、环境、公共配套、信息、广告、商务活动、餐饮、娱乐等服务与管理的方案。12. 项目团队组织方案,包括:组建团队,建立并不断完善项目管理制度,培训专业人员,形成各阶段、各专业、各系统的项目经理制和第一责任人制度等。