1、NotesSource:商业市场供需空间分析9/24/20241合肥商业发展概述商业发展格局演变1n 三孝口商圈：90年代初期，合肥商业物业在三孝口初具规模，以国有商业为主体，以红旗百货大楼等为代表，分布在现在的汇通大厦周边，商业规模不大，体量比较小；n 市府广场商圈：进入94年，合肥商业蓬勃发展，商业重心转移到四牌楼、乐普生、鼓楼一带。百货商店是商业物业的主要载体。n 高档商业开始显现：九十年代中后期，商之都的诞生标志着开始出现高档商业消费。但仍以传统百货商店业态的商业模式为主。n 各大商圈拔地而起：进入2000年，城市副中心商圈开始不断发展，如南七商圈、双岗商圈等。n 购物中心开始显现：22、004年中旬，元一时代广场开业，标志着合肥第一家shopping mall的诞生。n 大型综合超市成为构建购物中心、区域商业中心的主力店和主力业态：安徽国际购物广场引进零售业巨头家乐福（国购广场长江店，长江西路199号，2004年12月28日）；桐山国际购物广场引进易初莲花（2005年9月23日）；家乐福第二家分店进入马鞍山路新都会环球购物广场（马鞍山南路100号，2005年9月16日），引领马鞍山路商圈的进一步发展。家乐福第三家分店（恒丰店）凤阳路北侧、银屏路西恒丰大厦，2007年12月25日开业。2007年1月17日沃尔玛签约落户合肥新站区之后，2007年5月18日，沃尔玛南七商圈选址在合3、作化南路与望江路西交汇处的安高城市天地社区。2007年11月29日，麦德龙安徽合肥店在美菱大道90号开张，商场建筑面积一万余平方米。2007年5月，大润发进驻合肥南七商业圈。大润发合肥店位于合肥市合作化路与清溪路东南角，建筑面积约25000平方米。07年8月，乐购超市签约进驻合肥华府骏苑，预计08年内运营。该公司计划未来几年内将在合肥市建立56家门店，相关选址工作正在开展中。9/24/202421 双岗商圈2 胜利广场商圈3 高新区商圈4 三里庵商圈5 三孝口商圈6 市府广场商圈7 淮河路商圈8 南七商圈9 马鞍山路商圈10 大学城商圈11 明珠广场商圈12 天门湖商圈n合肥市商业集中在以老城4、区为中心的12个集聚区内；n典型的强中心型商业：以长江路为轴线的老城区及其东侧，形成市级中央商业区，且处于改造和提升过程中；主导零售业态以百货商店类为主；n区级商业中心多数发展不成熟：未能成为承担区级商业中心的角色，各区级商业中心发展成熟度差异明显，总体档次较低，且若干区级商圈尚在形成之中；大型综合超市构成区级商业中心的主力；n零售业态演变进程：（1）合肥零售业处在传统百货商店和大型综合超市（大卖场）并存的格局；（2）大型综合超市近年成为构造区级商业中心的主力业态；（3）现代大型购物中心项目处于发展起步阶段。n餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚未真正形成5、。合肥商业发展概述商业总体现状19/24/20243区域范围：以长江路为轴，东西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界；在约2平方公里范围内，集聚了合肥最主要的大型零售商场和商业街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商业步行街区域。主导业态：大型购物中心、百货商店、专卖店等。目标顾客：高端消费人群：瑞景名品中心、瑞景国际购物广场等；中高端消费人群：以百盛商场、百大鼓楼、百大CBD，合肥市百货大楼等为代表；低端的消费人群：如城隍庙市场等。合肥市商业网点最为密集区域，整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历史文化底韵浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整6、个合肥市仍至郊区三县。合肥商业发展概述市级商业中心19/24/202445合肥商业发展概述市级商业中心1淮河路步行街位置：东起环城路，西至宿州路长度：960米宽度：宽22米沿途景点：明教寺 李鸿章故居 宝莲寺主要物业：绿都商城、鼓楼大厦、天辰大厦、海亚商城、百盛主要经营业态及品牌：n服装类：苹果服饰，花花公子，SK，美特斯邦威，森玛，雅鹿,波司登，凡人服饰，阿里达斯，雅戈尔服饰，真维斯，唐狮，皮尔卡丹，耐克n鞋类：特步，361度，李宁，乔丹，耐克，贵人鸟，鸿星尔克，大头鞋业，百诚鞋业等n餐饮类：小尾羊连锁店，傣妹，KFC德克士，必胜客，梦城大酒店，不倒翁等n超市：合家福超市，百盛超市n手机大卖7、场：迪信通手机大卖场，协亨手机大卖场，中国移动手机大卖场n娱乐休闲：快乐老家等三所KTV、最美酒吧n建材：家饰家建材周边设施：苏宁电器、永乐电器、太阳城服装城、庐州烤鸭店等经营状况：以百盛为中心，西侧经营状况好，东侧较差。女人街基本位置：金寨路三孝口到人民巷长度：不足200米宽度：10米沿途景点：无主要商业构成：纪念日商店、麦登斯商店等主要经营业态及品牌：n服装饰品类：纪念日商店、麦登斯商店、百丽 纤纤妙语 石头记、大头鞋业等n餐饮类：玛雅饭店n超市：合家福超市n电器大卖场：五星电器n娱乐休闲：阿里巴巴KYV 周边设施：肯德基、茂昌眼镜店、李宁、茵宝、匡威专卖经营状况：1425岁女性集中地，生8、意好租金状况：100250元/平方米/月（一楼）淮河路商业步行街租金分析商户楼层营业面积（平方米）月租金（元）销售额（元/月）租金（元/平方米/天）商业坪效(万元）贵人鸟鞋业116150005000031.3 3.8 阿迪达斯1456000020000044.4 5.3 李宁专卖1352800012000026.7 4.1 最美酒吧31200450005400001.3 0.54 淮河路商业步行街：一楼零售类商铺租金25-45元/平方米/天，三楼酒吧租金仅为1.3元/平方米/天；女人街：一楼商铺租金3-8元/平方米/天9/24/20245范围：胜利广场商圈东部以安徽大市场，西部以轻工商城，南部9、以元一时代广场、家乐福恒丰店、温莎杰座的沃尔玛（待开业），北部以安徽国际汽车城，中部以白马服装城及沿站前路区域的轻纺、服装专业带。在不到一平方公里范围内，并排拥有沃尔玛、元一和家乐福。“洋”味十足的商业大排面构成“安徽第一洋商圈”。双岗商圈包括世纪联华为核心的周边区域。业态：购物中心、大型超市、专业店、专卖店。目标客户：周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从业人员。典型案例：元一时代广场 位置：位于胜利路与凤阳路交叉口建筑面积：16万平方米；业态组合：大型超市、百货商店、专卖店、文化娱乐、星级影院、金融、运动康体。目标客户：主要为新站区的居民为主；其娱乐、休闲功能同时也辐射全市的中高10、端人群。合肥商业发展概述区级商业中心19/24/20246n西部片区包括高新区商圈（3）和三里庵商圈（4）两个区级商业中心；n高新区商业目前正处于发展中，目前成熟商业项目仍欠缺；三里庵商圈发展已渐成熟，一定程度上弥补了高新区商业的不足；n三里庵商圈以安徽国购广场为核心，东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸。安徽国购广场业态：集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐饮和娱乐等为一体购物广场；建筑面积：7.7万平方米；商圈范围：包括高新区、蜀山行政区；目标客户：该商圈居民收入水平较高，但其定位为中低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。主要商户：家乐福超市、国美电器、家福特建材超市、屈11、臣氏、运动100、肯德基、电动车城、活力场、精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、金佰年、永和豆浆、禾味面馆、欢乐坊和夜阑山等。欢乐坊：现代厨房制造、金汉斯、味千拉面等餐饮店。夜阑山：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。停车位：500余个大型屋顶机动车停车场和3000个非机动车停车场。合肥商业发展概述区级商业中心19/24/202478 南七商圈范围：位于望江路与金寨路交叉口。以南七商业大厦、北京华联为龙头，南七小商品及农贸市场为辅的商业中心，无大型的购物中心。经营档次：商业档次普遍不高，以中低档为主，仅能满足客户的购物需求。目标客户：多属于中低端的消费群体。在南七一带，周边小12、区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主，居民收入有限，该商圈主要是满足当地居民平时的日常生活需求。主要商家：百大商业大厦、合家福超市、北京华联超市、国美电器、百诚鞋业、金江小商品市场、肯得基、快乐老家飚歌城、上岛咖啡、天地大浴场、光大药房、交通银行、招商银行、工商银行、徽商银行、新华书店等。9 马鞍山路商圈该区域目前以环球新都会及入驻的家乐福为主，连同周边的马鞍山路酒吧街、苏宁电器、苏果超市和正在建设的金地88街以及周谷堆农产品批发市场为载体形成一个商业中心。新都会环球广场：项目概况：屯溪路与马鞍山路交叉口，50000平方米；，交通方便。马鞍山路是市中心连接滨湖新区的一条主干道，商业不仅13、辐射到周边一公里的区域，还可辐射到滨湖新区。主要商户：家乐福超市、美食天地、国际品牌专卖店以及主题运动休闲区、城市先锋馆等主题商业；消费人群：中高端消费者，但周谷堆附近为中低端的消费人群；高端消费客户较少。合肥商业发展概述区级商业中心19/24/20248n合肥市2007年新增商业用地供应量超过280万方；n增长最多的为滨湖区，高达120万方，其次是蜀山区，近60万方；n经开区07年新增商业供应30万方，略高于与包河区和政务区；n庐阳区、瑶海区、新站区商业增量最低。n滨湖新区作为合肥市未来建设大合肥都市圈的重要空间拓展方向，07年政府加大了此区域的批租力度；n商业基础极为薄弱的蜀山区和经开区，14、07年新增商业面积，可算是过去政府重住宅等开发，而忽视商业配套的弥补。n通过07年商业用地批租情况看，合肥市未来商业发展的巨大空间将位于包括滨湖区、蜀山区、政务区等南部、西南和西部地区，这也反映了城市空间未来发展方向和居住空间的发展方向。合肥商业发展概述未来供应9/24/202499/24/202410Document number10n综合体项目未来供应量加快，如绿地海顿公馆之商业项目等；且各个区域均有建立supermall的想法，如北一环的信地国际广场，总体量超过25万方，西区的松之曼哈顿也是拥有大量商业物业的产品。n产权式商铺由于高风险和市场的不规范，难有较大发展。n社区商业小户型商铺争15、宠，大户型商铺难以去化。业 态商户（及数量）面积（万方）大型超市家乐福3家，易初莲花1家，世纪联华2家，北京华联6家，合家福连锁超市25家，日之惠超市7家，苏果超市，喜客多若干45.6大型商场商之都，百盛，瑞景名品购物中心，乐普生，鼓楼商厦，合肥百货大楼，合肥商业大厦，百大CBD购物中心，金色巴黎购物中心，太阳城，金太阳服饰，瑞景国际28.7大型电器大卖场苏宁电器4家，国美电器5家，五星电器4家，国生家电2家，永乐电器1家7.2大型批发市场长江批发市场，安徽大市场，城隍庙商业广场，城隍庙小商品批发市场75.7大型烟酒批发市场漕冲烟酒批发市场等12建材/五金大卖场美家居建材市场，红旗建材市场，百16、安居，五里庙建材市场，卫岗“金三角”建材市场，中州家具市场，金太阳，寰宇家具城，宝文装饰广场，家福特，安徽国强钢材交易中心38.8大型服装城白马服装城，中绿服饰广场，合肥光大国际服装城，安徽四季青女装批发市场，七浦服装批发市场51.2大型购物中心安徽国购广场（已除去家福特，家乐福超市，国美电器营业面积），元一时代广场购物中心（已除去北京华联超市面积，国美电器营业面积），新都会环球购物广场（已除去家乐福超市营业面积）25.5合肥商业业态特征基本概况29/24/2024109/24/202411Document number11项目名称元一时代购物广场安徽国际购物广场明珠广场新都会环球购物广场位置17、新站区胜利路与凤阳路交汇处西南长江西路三里庵经济开发区芙蓉路、合安路交汇处马鞍山路与屯溪路交汇处建筑面积16万方7.7万方4万方5万方停车位4005001.3万平方米地面停车场300主力商户时代百货、北京华联超市、国美电器、KFC、城市花园咖啡厅、翼飞音像图书、音乐皇廷视听中心、欢乐谷游乐场、欢乐频道KTV、四厅五星级的环球影、味来世界美食广场、招商银行家乐福、家福特建材超市、国美电器、屈臣式超市、KFC、精品名店城、Sport100、美食城、快了老家KTV、良子足浴、中国银行、招商银行ATM易初莲花超市、华莱士西式快餐、KFC、美国开心哈利冰淇淋连锁店、中国银行、养生堂足浴城家乐福超市、环球18、购物广场、KFC、麦当劳、美食街开发商元一集团安徽国购投资集团桐山实业新鸿意集团n合肥目前的大型购物中心主要以元一时代广场、安徽国购广场为代表，但与沿海城市相比，合肥大型购物中心还没形成规模，有待进一步的发展。n合肥新建大型购物中心在区位上均远离于老城区传统商业中心；n均建设有充足的停车位以满足消费者停车需求；n均以大型综合超市、大型专业化店为主力店，考虑到与传统商业中心的错位竞争，传统百货商店（尤其是高档百货）较少被作为主力店引入；n新建购物中心将休闲娱乐、美食被作为主力租户引入，以娱乐、餐饮美食及娱乐导向的购物越来越被重视。1 元一时代购物广场2 安徽国际购物广场3 新都会环球广场4 明珠19、广场合肥商业业态特征购物中心29/24/2024119/24/202412Document number12项目编号项目名称位置规模市场定位1百盛淮河路步行街东3.5万方年轻、收入中等以上，时尚为主产品2瑞景名品中心长江东路11040.56万方外企白领、商业成功人士、富人，讲究品位3瑞景国际寿春路108号1.5万方外企中青年白领，产品时尚且有一定品位4百大CBD广场长江中路三孝口3.55万方年轻、收入中等以上，时尚为主产品5商之都宿州路东、长江路南2.05万方本地公务员、效益较好的企业员工6鼓楼商厦宿州路东、长江路北约2.5万方一般合肥中年人及年轻人购物的主要场所7乐普生商厦市府广场东侧约1.20、5万方合肥郊区、三县农村青年人结婚购物主要场所，省内来肥出差人员8合肥百货大楼长江路北、市府广场东南侧约2.2万方本地中老年人及外地人n百货商业目前仍为合肥市最重要的零售业态之一。n从空间分布看，百货商店/准购物中心类业态商业多位于城市传统商业中心区内；n单体规模平均值为2万方；n经营商品以化妆品、首饰、服装鞋帽及箱包等为主，经营产品结构基本雷同。n各百货商店产品档次、市场定位差异化较明显。合肥商业业态特征百货商店29/24/2024129/24/202413Document number13n大型综合超市一般为国外大型零售商；n近期各国际知名大型综合超市零售商，如大润发、乐购、家乐福、沃尔玛21、等，均在合肥零售市场大规模迅速扩张；n本土超市见缝插针，大型综合超市如北京华联、世纪联华、合家福等；社区型超市有合家福、日之惠等；n省外国内零售商与省内本土零售商市场份额则基本相同。来源名称数量位置规模外资家乐福3安徽国际购物广场店新都会环球购物广场店恒丰店近6万方易初莲花1桐山国际购物广场店2.3万方沃尔玛3温莎杰座、安高城市天地店、长丰路68号约7.5万方（均建设中）沃尔玛&好又多2长江东路658号望江路59号1.2万方麦德龙1美菱大道90号；美菱大道与东流路交口1万多方 国内省外北京华联4元一购物广场店、百大CBD店、南七金寨路店、和平路店约6万方世纪联华2杏花公园店双岗星海世纪广场店322、.6万方省内本土合家福5沿河路店、马鞍山南路店、临泉路店、市府广场店、高新区店10余万方（含标准超市22家）日之惠2十五里河店、美菱大道店3万方（含标准超市8家)合肥商业业态特征大型综合超市29/24/2024139/24/202414Document number14餐馆名称盛臣凤凰楼塞纳河畔盛臣大富豪盛臣大富豪新店（即将开业）同庆楼最高台独一处海鲜城所属区域经济开发区经济开发区庐阳区高新区包河区新站区蜀山区位置乡村花园西侧明珠广场欧风街D-01梅山路18号长江西路和玉兰大道交叉口东南角马鞍山路皖能大厦北侧胜利路89号长江西路424号总建面积（m2）50003000500012000600023、100006000层数2366，地上5层，地下1层654每层面积250010008002000100020001500停车位数量5010050200，有地下车库1205050（沿路可停车）员工人数10050100未定120300150菜价水准高中高高高高高高容纳人数600400600130070010001200包厢数量303042100以上808551大厅容纳人数400500150500一层80、二层180200400日接待人数6008004007001000预计2000左右1000以上1300以上1100以上人均消费6020050-906020060150601506015080300日均24、营业额510万元24万元611万元815万元510万元713万元720万元餐馆名称韩都元禄回转寿司印度小厨土大力烧烤位置金寨路276号淮河路步行街长江东路古井假日酒店3楼长江东路三牌楼北20米层数2层 大厅35张，卡坐8间，包厢2间2层 一层圆桌20人，小桌3张；二层 方桌10人、小桌3张一层20张，包厢6间一层，大厅20张，卡坐10间人均菜价水准3050元5080元80100元3050元员工人数35人左右10人左右20人左右35人左右容纳人数250人左右50人左右160人左右300人左右日均营业额（元）2800012000-15000租金30万/月3万/月-25万/月特色餐饮n人居消费额在50元左右；n不同地段、不同品牌档次租金占营业额比重差异较大，著名品牌餐饮在租金方面往往有较高议价能力。合肥商业业态特征高档及特色餐饮29/24/202414