1、养老社区功能配置调研报告知名地产调研汇总万科高端养老地产研究3首创置业 养老地产还是地产养老5克尔瑞 养老地产专题研究27保利 养老地产项目规划42中原地产 养老地产专题研究58美国太阳城 养老项目设置69万科 高端养老地产研究 标杆分析 之“亲和源”老年公寓 基本情况：基本情况：落于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，总投资额近6亿元。软硬件条件软硬件条件：12幢高标准的无障碍化住宅楼，为老年人提供安全舒适的居住空间。寓设838套居室，可供1600位左右的老人享用。居室分为小套、中套、大套三种类型，实用面积由四十五到九十平方米不等，每幢楼层统一设计，统一布局，小巧精2、致，窗明几净。室内橱柜床椅、家用冰箱和洗衣机，有线电视、宽带网络、电话机，冷暖水二十四小时供应。内有专业护理医院和日常医疗设施、会所、配餐中心、公共活动室和商业街。社区建有智能化总控中心，分别为电视监控系统、无线求助定位系统、室内红外线监控系统、紧急呼叫按钮系统、智能“一卡通”系统、周界报警系统、楼宇自动化控制系统、企业资源计划管理系统等，社区内800多个摄像头和紧急呼叫按钮联网,全方位保障了会员的人身和财产安全。配有专职的服务团队：“生活管家”为老年人办理各种生活事务；“健康管家”的健康巡检、保健指导为老年人提供健康保障；“快乐管家”组织的各类文化娱乐活动，让老年人愉快地度过每一天。客户群体3、：客户群体：高端客户盈利收入：盈利收入：以会员制为主要形式。亲和源会员卡分别为：银杏卡(A卡)，一次性缴付卡费50万元永久使用并可继承、转让，然后每年支付2万5万元年费(根据房型大小)；银杏卡(B卡)，一次性缴付卡费35万65万元(根据房型大小)供个人终身使用，然后统一每年支付2万元年费，如果未住满15年，可以折算到月按比例退回部分入会费用。标杆分析 之“亲和源”老年公寓首创置地 我国老年住宅模式分类目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:政府政府收益收益型型政府政府福利福利型型企业企业赢利赢利型型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：汇晨老年公寓汇4、晨老年公寓主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院如：北京第一社会福利院北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施如：东方太阳城东方太阳城多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年社区老年社区老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起如：北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康5、城北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城本专题确定将企业盈利型的老年公本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作为案例研究对象寓和老年社区作为案例研究对象我国老年住宅模式分类企业型养老住宅按盈利模式分类如下：“销售销售+持有运营持有运营”的方式运作，“销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城采取会员制管理模式会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：上海亲和源老年社区只租不售，只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：燕达国际健康城以老年住宅概念，出售房屋产权出售房屋产权为主，区域级别配套并6、举典型案例：东方太阳城“全部出售全部出售”模式模式养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施“只租不售只租不售”模式模式医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理会员制管理”模式模式销售会籍销售会籍“销售销售+持有持有”模式模式养老概念住宅养老地产养老概念住宅养老地产“全部出售全部出售”北京东方太阳城针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备总建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米 主体配套建筑概况：主体配套建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体7、度假休闲等多种功能于一身。大型公共建筑群大型公共建筑群太阳城社区医院：太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。专业医师问诊专业医师问诊专业的医疗器械专业的医疗器械北京东方太阳城大型康体中心：大型康体中心：康体中心接近88、000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。社区农庄：社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.老年大学老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。开敞空间：开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园。看护健身中心看护健身中心农庄苗圃农庄苗圃老年大学老年大学健康步道健康步道北京东方太阳城针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：无障碍设9、计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行景观步道10、加宽以便通行宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入会所会所会所会所北京东方太阳城针对老年人打造多彩的精神文化生活精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.摒弃原来的养老方式：摒弃原来的养老方式：l l老有11、所学老有所学l l老有所养老有所养l l老有所乐老有所乐l l老有所为老有所为“销售销售+持有持有”模式模式 北京太阳城北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米;A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。银铃公寓收费标准采取会员制会员制（目前只针对健康老人包括会会员费员费+房费房费+服务费服务费），会费从2万到30万不等，会费在12、老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。北京太阳城主要配套服务设施分析北京太阳城北京太阳城建筑面积建筑面积（平米）（平米）比例比例公建公建公建公建医院医院医院医院148001480014800148004.4%4.4%4.4%4.4%国医堂国医堂国医堂国医堂18221822182218220.5%0.5%0.5%0.5%文化宫文化宫文化宫文化宫36963696369636961.1%1.1%1.1%1.1%银龄公寓银龄公寓银龄公寓银龄公寓287002870028700287008.4%8.4%8.4%8.4%健身娱乐中心健身娱乐中心健身娱乐中心健身娱乐中心92709270927092702.13、7%2.7%2.7%2.7%购物中心购物中心购物中心购物中心51075107510751071.5%1.5%1.5%1.5%水面及码头水面及码头水面及码头水面及码头200002000020000200005.9%5.9%5.9%5.9%主要配套设施面积指标主要配套设施面积指标医疗护理服务：医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂北京太阳城医院、国医堂北京太阳城医院、国医堂北京太阳城医院、国医堂文化娱乐设施：文化娱乐设施：文化宫文化宫文化宫文化宫休闲度假设施：休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆假日酒店、温泉会馆假日酒店、温泉会馆假日酒店、温泉会馆商业服务设施商业服务设施:购物中心购物中心购物中心购物中14、心其他设施：其他设施：家政服务中心（提供家政服务中心（提供家政服务中心（提供家政服务中心（提供9 9 9 9款款款款33333333项免费服务）项免费服务）项免费服务）项免费服务）“会员制管理”模式上海亲和源区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里占地面积：84000平方米建筑面积：100000平方米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住土地性质：公共建筑用地土地价格：50万元/亩已于2010年启动全国复制计划上海亲和源具有养老特色的功能构成与服务设备设施功能功能功能功能15、设施设施设施设施数量数量数量数量住宿住宿住宿住宿公寓公寓公寓公寓12121212幢幢幢幢838838838838套套套套全装修全配全装修全配全装修全配全装修全配置居室置居室置居室置居室精神生活精神生活精神生活精神生活（老年大学、老（老年大学、老（老年大学、老（老年大学、老年活动中心）年活动中心）年活动中心）年活动中心）多功能综合楼多功能综合楼多功能综合楼多功能综合楼一幢一幢一幢一幢餐饮餐饮餐饮餐饮配餐中心配餐中心配餐中心配餐中心一所一所一所一所休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐（品茗、座谈、（品茗、座谈、（品茗、座谈、（品茗、座谈、棋牌等活动）棋牌等活动）棋牌等活动）棋牌等活动）休闲茶栈休闲茶栈16、休闲茶栈休闲茶栈两处两处两处两处休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐（运动保健）（运动保健）（运动保健）（运动保健）游泳池、健身房、游泳池、健身房、游泳池、健身房、游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活水疗馆、楼会务活水疗馆、楼会务活水疗馆、楼会务活动中心动中心动中心动中心一座会所一座会所一座会所一座会所医疗护理医疗护理医疗护理医疗护理老年医院及护理院老年医院及护理院老年医院及护理院老年医院及护理院300300300300个床位个床位个床位个床位商业购物商业购物商业购物商业购物小超市、理发店、小超市、理发店、小超市、理发店、小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、洗衣店、鲜花店、洗衣店、鲜花店、洗衣店、鲜花店、17、老年用品商店等老年用品商店等老年用品商店等老年用品商店等服务内容：服务内容：服务内容：服务内容：n n每周预约上门一次家政服务每周预约上门一次家政服务每周预约上门一次家政服务每周预约上门一次家政服务n n每两周预约上门收集清洗床单被套一次；每两周预约上门收集清洗床单被套一次；每两周预约上门收集清洗床单被套一次；每两周预约上门收集清洗床单被套一次；n n物业管理费；物业管理费；物业管理费；物业管理费；n n每人每年一次全身医疗体检；每人每年一次全身医疗体检；每人每年一次全身医疗体检；每人每年一次全身医疗体检；n n每人购买一份意外保险；每人购买一份意外保险；每人购买一份意外保险；每人购买一份意外18、保险；n n公寓内所有家具家电的保养维修和更换；公寓内所有家具家电的保养维修和更换；公寓内所有家具家电的保养维修和更换；公寓内所有家具家电的保养维修和更换；n n社区内各类文体设施的使用；社区内各类文体设施的使用；社区内各类文体设施的使用；社区内各类文体设施的使用；n n管家部提供的其他类免费服务等管家部提供的其他类免费服务等管家部提供的其他类免费服务等管家部提供的其他类免费服务等 上海亲和源具有养老特色的建筑设计只租不售模式燕达国际健康城n宏观背景：宏观背景：我国成熟的、高水平的医院大多集中在大型城市的市中心，人流过于集中，医疗空间狭小，环境拥挤不堪n项目背景：项目背景：在燕郊设立燕达国际健19、康城是因为京东的几个县市中，缺乏大型、高水平的医院 n区位：区位：位于北京卫星城东燕郊，潮白河畔。地理位置优越，距天安门30公里，距首都国际机场25公里n规模：规模：占地面积50万平方米(不含附属用地)，总建筑面积106万平方米，总投资约70亿元人民币n项目运营方式项目运营方式以出租为主（土地性质为医疗用地）机场健康城燕达国际健康城通过高端配套产品的打造，在市场定位高端高端产品配套高端产品配套9洞高尔夫多功能街区配套设施高等级医院养护中心高规格接待（会议、医疗论坛等）高规格接待（会议、医疗论坛等）第五届世界养生大会前沿生物医学高峰论坛召开 美国Samaritan医疗集团和林本顿社区学院代表团及20、教育部官员来燕达集团参观访问 u客户定位：吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养老u采用“入门费月费”的收费方式：入门费为目前背景养老社区的最高水平：30100万，月费为420013000元/月运营模式研究核心价值体系一以贯之的“养老”理念为背书，打造项目的复合价值体系老年社区开发成功必须与休闲旅游、教育、产业等多种主题共同打造，才能使项目充满活力，造就不可复制的符合核心价值竞争力老年社区价值体系老年社区价值体系老年社区价值体系老年社区价值体系主题鲜明主题鲜明-使使“养老养老”成为社区开发的成为社区开发的核心支撑力核心支撑力；1 1主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，使得主题成21、为让消费者接受主题，使得主题成为项目标签项目标签；2 2主题先行主题先行-体现体现“养老养老”主题的硬件设施建设先行，主题的硬件设施建设先行，感受主题感受主题；3 3主题复合主题复合-老年社区主题宣传与多主题建设结合，老年社区主题宣传与多主题建设结合，复合型舒适社区复合型舒适社区。4 4老老老老年年年年社社社社区区区区开开开开发发发发融融融融入入入入到到到到整整整整个个个个大大大大盘盘盘盘主主主主题题题题中中中中，否否则则单单纯纯的的老老年年社社区区会会使消费者心理抗性大，因此必须走复合主题开发路线使消费者心理抗性大，因此必须走复合主题开发路线；根根根根据据据据老老老老年年年年人人人人生生生生22、活活活活、养养养养生生生生、娱娱娱娱乐乐乐乐、休休休休闲闲闲闲需需需需求求求求，完完完完善善善善各各各各种种种种功功功功能能能能配配配配套套套套，消除区域陌生感消除区域陌生感；具具具具有有有有震震震震撼撼撼撼力力力力的的的的鲜鲜鲜鲜明明明明主主主主题题题题捍捍捍捍卫卫卫卫项项项项目目目目的的的的号号号号召召召召力力力力，形形形形成成成成项项项项目目目目与与与与周周周周边边边边项项项项目鲜明差异；目鲜明差异；目鲜明差异；目鲜明差异；运营模式研究核心价值体系体现新一代的养老社区开发价值理念持续就业持续就业自主自理自主自理安全有障碍安全有障碍现代养老理念现代养老理念积极积极乐观乐观延长社会责任职能延23、长社会责任职能延续独立行为能力延续独立行为能力延缓身体机能衰退延缓身体机能衰退自主自主健康健康老有老有所为所为老有老有所乐所乐老有老有所盼所盼现代养老设区建设理念现代养老设区建设理念不仅老有所居，老有所养，还要老有所为，老有所乐。运营模式研究养老概念下的软硬件服务体系根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型需求需求设施设施功能功能居住功能居住功能医疗护理功能医疗护理功能生活休闲功能生活休闲功能文化沟通功能文化沟通功能u志愿者服务计划，满足自我志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉价值的实现，带来年轻感觉u完整的、可应对紧急情况医完整的、可应对紧急情况医疗服务系统疗服务系统u多元化、24、现代的住宅，关注多元化、现代的住宅，关注人性化的细节人性化的细节精神与价值诉求精神与价值诉求u丰富的、满足不同需求的运丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套动娱乐配套u方便学习交流的、跟上时代方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施节奏的环境和设施方便和安全方便和安全健康和独立健康和独立运动和娱乐运动和娱乐学习和交流学习和交流年轻和自我年轻和自我价值价值运营模式研究硬件服务体系基于老年住宅的专用化，完善针对老年社区配套服务设施由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上，如健健康康服服务务体体系系、日日常常服服务务体体系系、文文化化25、教教育育服服务务体体系系、增值服务体系等；增值服务体系等；而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。运营模式研究硬件服务体系合理安排节奏，使配套设施开发与住宅开发销售的节点相配合配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。时间时间价值价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发便利店、体检、保健便利店、体检、保健等基本生活配套设施等基本生活配套设施投入投入部分医疗保健设施投部分医疗保健设施26、投入，如针对老年病的入，如针对老年病的专科医院、康复保健专科医院、康复保健疗养院疗养院高级产业链条配套、高端养老、高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等学校、幼儿园等大量宜老娱乐休闲设施投入：大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场会所、俱乐部、室内外活动场所及设备所及设备运营模式研究软性服务体系物业管理模式的创新针对老年人需求提供不同等级的菜单式物业服务，并面向高端客群提供更为细致的个人订制化服务，提升老年社区附加值生活保障服务生活保障服务社区有大型老年购物中心内设副食品专柜社区有大型老年购物中心内设副食品专柜社区有大型27、老年购物中心内设副食品专柜社区有大型老年购物中心内设副食品专柜 老年用品专柜及电视老年用品专柜及电视老年用品专柜及电视老年用品专柜及电视 电话购物专柜电话购物专柜电话购物专柜电话购物专柜对老人实行免费导购对老人实行免费导购对老人实行免费导购对老人实行免费导购 物品搬运服务物品搬运服务物品搬运服务物品搬运服务对通过电视对通过电视对通过电视对通过电视 电话电话电话电话 网络预约购物的老年人网络预约购物的老年人网络预约购物的老年人网络预约购物的老年人,实行免费送货上门实行免费送货上门实行免费送货上门实行免费送货上门免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆28、等服务人员免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部免费乘坐社区与市区之间的往返巴士免费乘坐社区与市区之间的往返巴士免费乘坐社区与市区之间的往返巴士免费乘坐社区与市区之间的往返巴士娱乐文化服务娱乐文化服务在社区内的老年大学设立图书馆，老年在社区内的老年大学设立图书馆，老年在社区内的老年大学设立图书馆，老年在社区内的老年大学设立图书馆，老29、年 免费阅读，免费参加社区组织的讲座免费阅读，免费参加社区组织的讲座免费阅读，免费参加社区组织的讲座免费阅读，免费参加社区组织的讲座为老年人公益性的活动提供陪同为老年人公益性的活动提供陪同为老年人公益性的活动提供陪同为老年人公益性的活动提供陪同社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供30、免费服务在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务 组织老人外出旅游组织老人外出旅游组织老人外出旅游组织老人外出旅游医疗养生服务医疗养生服务社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费免费使用紧急呼叫系统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费使用紧急呼叫系31、统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费使用紧急呼叫系统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费使用紧急呼叫系统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座运营模式研究养老配套服务所衍生出新的项目赢利点老龄产业链所产生的新的项目盈利体系衍生出一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的赢利点而目前市场中老年人产品及32、服务体系开发薄弱，资源整合力度不够卫生保健卫生保健医疗卫生护理疾病防治保健养生产业服务产业服务老年日用品老年服饰老年文化品老年营养品老年体育品老年食品家政服务业家政服务业日见照料餐饮服务生活护理保洁清洁精神慰籍金融服务金融服务人寿保险投资理财老龄产业链教育培训教育培训老年护理老年服务与管理运营模式研究养老机构资源整合国际著名养老机构资源整合单位单位合作范围合作范围合作模式合作模式成功案例成功案例美国美国Leisure VillasLeisure Villas老年社区发老年社区发展公司展公司老年社区房老年社区房屋设计屋设计为养老社区提供房屋设计为养老社区提供房屋设计已在已在9 9个社区建立了个社33、区建立了650650个专为个专为5555岁以上人的住宅项目，每个社区设岁以上人的住宅项目，每个社区设有美丽的风景、安全围栏、带有游泳池的俱乐部会所、运动设施和有美丽的风景、安全围栏、带有游泳池的俱乐部会所、运动设施和剧院。已完工项目有乡村公园别墅、乔丹别墅、山谷别墅、猎人别剧院。已完工项目有乡村公园别墅、乔丹别墅、山谷别墅、猎人别墅、牧场公园别墅等。墅、牧场公园别墅等。日本日本KeiroKeiro养老品牌养老品牌专业护理专业护理在养老社区成立专业护理在养老社区成立专业护理中心中心9090年代年代KeiroKeiro在美国成立了两个以社区为基础的老年护理计划，一个在美国成立了两个以社区为基础的老34、年护理计划，一个在托伦，斯另一个在圣塔安娜。在托伦，斯另一个在圣塔安娜。20062006年年1111月建立了健康养老社区。月建立了健康养老社区。目前已建立了五家专业护理中心，分别在戈登那和洛杉矶。目前已建立了五家专业护理中心，分别在戈登那和洛杉矶。美国美国Aging Avenues Aging Avenues 养老咨询养老咨询公司公司养老产业咨养老产业咨询询提供养老产业咨询服务提供养老产业咨询服务拥有十多年的专业护理知识经验，为多家养老机构和社区提供过关拥有十多年的专业护理知识经验，为多家养老机构和社区提供过关于如何选择合适的护理种类、康复治疗、养老设施、老年社区、活于如何选择合适的护理种类、35、康复治疗、养老设施、老年社区、活动、老年公寓、社会服务、医学及轮椅输送等方面的信息以及指导动、老年公寓、社会服务、医学及轮椅输送等方面的信息以及指导美国美国Rees AssociatesRees Associates专业护理机专业护理机构的设计和构的设计和规划规划为养老社区提供包括持续为养老社区提供包括持续护理、退休校园、失忆症护理、退休校园、失忆症护理、独立生活、辅助生护理、独立生活、辅助生活等方面的设计。活等方面的设计。ReesRees、成立于、成立于19751975年，已在年，已在3434年中完成的项目遍布美国年中完成的项目遍布美国4242个州、个州、3 3个区域以及个区域以及3535个36、国家，已经设计了个国家，已经设计了75007500个独立居住单元、个独立居住单元、50005000个辅个辅助生活单元，助生活单元，60006000个专业护理床。在计划和设施规划的研究方法上个专业护理床。在计划和设施规划的研究方法上创立了创立了“设施商业规划设施商业规划“的专利。的专利。美国升阳养老院（美国升阳养老院（Sunrise Sunrise Senior LivingSenior Living）养老社区整养老社区整体运营体运营整体合作整体合作在美国、加拿大、英国和德国建立了在美国、加拿大、英国和德国建立了365365个社区，新加坡政府进军欧个社区，新加坡政府进军欧美养老市场的合作单位美养37、老市场的合作单位英国里士满老年村英国里士满老年村Richmond Richmond VillageVillage养老社区整养老社区整体运营体运营整体合作整体合作拥有拥有5 5个已建成的别墅社区，最新建成的莱科姆雷吉斯个已建成的别墅社区，最新建成的莱科姆雷吉斯Letcombe Letcombe RegisRegis老年别墅区位于南牛津郡老年别墅区位于南牛津郡新西兰新西兰 EnlivenEnliven养老社区整养老社区整体运营体运营整体合作整体合作已经在较低的北岛拥有已经在较低的北岛拥有1717家养老院家养老院运营模式研究养老机构资源整合国内著名养老机构及具有养老地产开发经验的企业资源整合开发商开38、发商上级公司上级公司相关信息相关信息北京东方太阳城房地产开发有北京东方太阳城房地产开发有限责任公司限责任公司中国希格玛有限公司，主营房中国希格玛有限公司，主营房地产开发经营、金融投资、高地产开发经营、金融投资、高新技术等新技术等已开发已开发北京东方太阳城项目北京东方太阳城项目，占地面积，占地面积6969万平方米万平方米北京太阳城房地产开发有限公北京太阳城房地产开发有限公司司已开发已开发北京太阳城项目北京太阳城项目，占地面积，占地面积3434万平方米万平方米北京长青国际老年公寓有限公北京长青国际老年公寓有限公司司已开发已开发北京曜阳国际老年公寓北京曜阳国际老年公寓项目，占地面积项目，占地面积1439、14万平方米万平方米北京怡海房地产开发有限公司北京怡海房地产开发有限公司怡海置业怡海置业开发过：北京怡海花园住宅小区、北京怡锦园住宅小区、广州国际大厦、开发过：北京怡海花园住宅小区、北京怡锦园住宅小区、广州国际大厦、深圳台湾花园、上海金鹰大厦深圳台湾花园、上海金鹰大厦北京世纪润通房地产开发有限北京世纪润通房地产开发有限公司公司已开发已开发澳洲康都澳洲康都“乐龄公寓乐龄公寓”项目项目泰康之家投资有限公司泰康之家投资有限公司泰康人寿泰康人寿未来未来4 4年左右时间内年左右时间内,将在北京郊区投入将在北京郊区投入4040亿元建成约亿元建成约1.51.5万张养老床位万张养老床位的的养老社区，养老社区，40、目前目前拟购置位于拟购置位于小汤山温泉乡的小汤山温泉乡的20002000亩地亩地，用于第一家，用于第一家“泰康之家泰康之家”养养老社区开发老社区开发并已在并已在上海、三亚取地用于建设上海、三亚取地用于建设天津滨海资产管理有限公司天津滨海资产管理有限公司天津市政建设集团天津市政建设集团已开发项目：已开发项目：津南农场老年公寓项目、宝坻老年公寓项目、团泊二期水津南农场老年公寓项目、宝坻老年公寓项目、团泊二期水城老年公寓项目城老年公寓项目 克尔瑞 专题研究养老地产 Part 1关于养老地产的思考/产品设计项目医疗文化娱乐生活休闲服务商业其他上海亲和源医院护理中心老年大学健康会所泛会所迷你高尔夫活动广41、场门球场舞蹈广场功能活动区护理服务物业管理商业街室外茶座度假酒店北京东方太阳城综合性医院太阳会所老年大学精品图书馆陶艺馆棋牌吧演艺舞台室内温泉泳池特色农场垂钓区室外自助烧烤室外运动场所医疗服务物业管理度假酒店咖啡馆KTV中、西餐厅幼儿园北京太申祥和山庄太医馆（中医）养老院养生保健会所书院室外垂钓区医疗服务物业管理度假酒店北京曜阳老年公寓基础医疗保障医疗护理紧急救护老年大学游泳、桑拿保健按摩阅览室书画室棋牌室室内运动馆室外运动场所医疗护理服务养老服务家政服务维修服务安保服务日常生活服务餐饮超市云南卧云仙居新健康疗养院养生会所野战基地原生态蔬菜大棚棋盘广场医疗保健服务物业管理星级酒店生态餐厅儿童游42、乐区国内典型养老地产项目配套设置一览：国内典型养老地产项目配套设置一览：Part 1关于养老地产的思考/产品设计项目医疗文化娱乐生活休闲服务商业其他绿地21城孝贤坊社区医院老年大学养生文化馆医疗服务物业管理星级酒店商业街大型生活广场幼儿园台湾长庚养生文化村社区医院阅览室桌球室棋牌室美术教室证券室交谊室、佛堂、礼拜堂电脑教室舞蹈教室健身房KTV门球场篮球场网球场园艺农场物业管理护理服务居家照顾服务餐厅美容理发室儿童游戏场总结：1.养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品43、牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。2.除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。3.一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。Part 1关于养老地产的思考/产品设计功能需求居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能服务功能商业功能其他功能注重空间的无障碍设计，满足入住44、老人基本的生活居住需要提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓套房别墅生态公园户外健身区棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办服务超市洗衣美发餐厅儿童托管中心通过对国内若干项目的分析，我们认为，一个完善的养老地产项目应包含以下功能：通过对国内若干项目的分析，我们认为，一个完善的养老地产项目应包45、含以下功能：中原地产 北京养老地产经营模式案例分析北京市场养老地产的经营模式案例北京市场养老地产的经营模式案例说明说明1.持有经营2.出售+出租太申祥和山庄3.出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城寿山福海将府庄园曜阳国际爱慕家爱慕家香山脚下海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号北京持有经营案例北京持有经营案例太申祥和太申祥和爱慕家爱慕家寿山福海寿山福海特点集综合养生集综合养生/会议会议/餐饮等业餐饮等业态为一体的度假村态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格机构，46、中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风47、格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点入住情况2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%北京持有经营案例经营要点分析北京持有经营案例经营要点分析太申祥和太申祥和爱慕家爱慕家寿山福海寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院48、：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。北京持有经营案例经营要点分析北京持有经营案例经营要点分析将府庄园朝阳区东49、北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河北京租售结合案例北京租售结合案例将府庄园将府庄园北京太阳城北京太阳城曜阳国际曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目 全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年使用权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期50、公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓入住情况一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销51、售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄北京租售结合案例经营要点分析北京租售结合案例经营要点分析将府庄园将府庄园北京太阳城北京太阳城曜阳国际曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，52、注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的赢利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等经营核心通过销售收回投资，通过运营获取长期资产以及稳定收益反按揭、置换反按揭、置换：目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。北京租售结合案例经营要53、点分析北京租售结合案例经营要点分析东方太阳城顺义区仁和镇潮白河板块万科幸福汇房山窦店镇镇政府北侧200米北京全部出售案例北京全部出售案例东方太阳城东方太阳城万科幸福汇万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓515层带电54、梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。北京全部出售案例经营要点分析北京全部出售案例经55、营要点分析东方太阳城东方太阳城万科幸福汇万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结 环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘后期针对老年人的服务配套并不完善项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品北京全部出售案例经营要点分析北京全部出售56、案例经营要点分析位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等北京案例特点总结北京案例特点总结出租、出售和租售结合的方式，通过出售快速收回投资，实现现金流平衡针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，而老年公寓特征不明显出租多采用会员制或缴纳押金的形式进行预交，按月收取月租费。多设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求均有餐饮服务、家政保洁服务、组织多种社团活动开发建设开发建设配套服务配套服务运营模式57、运营模式保利集团养老地产项目规划保利集团养老地产项目规划未来发展、建设方向未来发展、建设方向首先应该要实现多元化、现代的复合居住功能，单纯的老年人社区建设太多也不是特别的合适。比如崁入式养老社区。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。三要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。第四要有营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造。比如老年大学，老年学习交流平台。第58、五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。比如老年技术人才服务平台，老年管理人才服务平台。老年人居住产品类型和设计要点老年人居住产品类型和设计要点目前国内养老居住社区建设类型：按建设类型分：专门型-专门面向老年群体的老年社区。混合型-适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型-在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。从地段方面分：城区型-城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。郊区型-用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提供混合居住。景区型-景观环境好，以度假养生型59、养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型-利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。景区型是景观环境或者生态环境非常好，可以做度假养生的老人公寓，强调自然生态和休闲娱乐。规划可以包括老年大学、保健中心、泳池、篮球场、农场、果园、商业街等一系列完善的配套。养老地产不能做成和现在的养老院一样的东西，而是要包括养老、保健、医疗、旅游、度假等功能。让人家感觉你不是来养老，而是来享受生活。除了不同档次的老年公寓外，还有亲情社区，类似于酒店一样的产品，子女过来探望老人也是来旅游度假，可以住在一起，共享家庭亲情的。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海60、南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。具体建筑形式：在楼栋的底层专门做老年人户型。提供孤独老人或者是需要别人照顾的老人。因为进出比较方便，轮椅也可以很方便的进出，同时提供底层花园方便老人活动等。托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。老少户的单元设计。设计一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。可以使套型有灵活可变的可能。短外廊式61、的住宅。电梯对老人很重要，如果有一个短外廊连接两个单元，每个单元就有两个电梯，万一某个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。住宅里面卫生间对着短外廊，这样的户型老人出事的时候能够呼救。自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了。我们在设计单元式住宅时，我们要考虑在有这种需求的时候，可以让它变成了像护理单元，全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有公共的洗浴和卫生间，可以改造非常小就可以变为另外一种形式，适应老年人生活习惯的变化。类别墅的住宅。但是不是一家人住，是几位老人一起来住，他们平常自己在自己的房间里住着，通过62、公共空间使老人相互认识，相互帮助，相互学习。设计要点：地段选择：针对城区型、景区型还有气侯区域型养老住宅的不同定位，选择合适地方，关键要看与周边城市公共交通（高速铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便，与城市的公共配套资源联系是否方便（医院、学校、幼儿园、超市）。无障碍设计：要综合考虑老年人的自理能力差，力气小的特点，在交通，扶手，卫生器具等等方面周到设计。考虑老人视力障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、设备、家具方面周到设计。陪护：考虑行动障碍的老年人需要陪护人员照顾，建筑空间方面要留有余地。在陪护人员劳动时，视线能够照顾老年人。设计考虑要素独立、私密、个性化空间，无障碍设计。生理变化：残疾63、人住宿，尽可能提供机会锻炼、维持老年活力。感官变化通信系统、日光与人工照明、热控制与热舒适、避免过度到背景噪音、使用颜色与装饰等定向装置、墙上扶手、软硬地板。鼓励社会互动。提供活动选择来替换个人已被取代的角色。通过使用个人的或者配偶的家具与配饰，鼓励新旧生活的连续性。混合人口、户外活动、户内活动。设计考虑要素实施细节安全无障碍私人领域-单元设计建筑内部社区与邻里设计（行走距离，休息机会，社交机会）活动区域（到达-大型公共室、邮寄、管理部门。饮食服务-餐厅）医务中心、熟练护理专项活动（保健、游泳池、音乐、游戏、图书馆、园艺）养老地产主要的产品形态养老地产主要的产品形态按投资人划分：保险资金推出的64、升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅。政府民政部门推出有福利性质的养老设施。不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。企业赢利型养老地产企业赢利型养老地产养老服务嵌入式养老服务嵌入式的住宅小区的住宅小区综合型的养老社区综合型的养老社区 中原地产中原地产 企业赢利型企业赢利型养老地产开发现状养老地产开发现状目前，我们将我国企业赢利型养老地产开发的住宅小区，分成以下两种类型我国养老地产现状我国养老地产现状第一类第一类 养老服务嵌入式的住宅小区养老服务嵌入式的住宅小区n特征特65、征：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。n经营模式：经营模式：养老部分不以赢利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出n案例：案例：北京怡海花园我国养老地产现状我国养老地产现状北京怡海花园介绍北京怡海花园介绍n项目概况项目概况怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设；总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。n项目配套设施项目配套设施教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园66、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场我国养老地产现状我国养老地产现状n经营模式经营模式项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。n养老服务内容养老服务内容该项目的居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。北京怡海花园介绍北京怡海花园介绍我国养老地产现状我国养老地产现状第二类第二类 综合型的养老社区综合型的养老社区n特67、征特征：属于房地产开发项目；项目中的养老服务由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。n经营模式：经营模式：养老地产部分持有、部分销售n案例：案例：北京太阳城我国养老地产现状我国养老地产现状北京太阳城介绍北京太阳城介绍n项目概况项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。n项目配套设施项目配套设施购物中68、心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店我国养老地产现状我国养老地产现状n经营模式经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。n养老服务内容养老服务内容住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。银龄公寓B 栋：租住式老年公寓，主要接养身体69、健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。北京太阳城介绍北京太阳城介绍我国养老地产现状我国养老地产现状主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等经营方式：出售或出租，出租型物业仍以会员70、费+租金的形式较为常见运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发和运营分离市场反应：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键我国养老地产发展现状特点总结我国养老地产发展现状特点总结我国养老地产现状我国养老地产现状了解养老地产的六大发展趋势了解养老地产的六大发展趋势1.规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。2.郊71、区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。3.科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。4.建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。5.功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体6.社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化如何打造成功的养老地产如何打造成功的养老地产掌握养老地产打造的六大核72、心要素掌握养老地产打造的六大核心要素室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计色彩规划1.项目选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。2.规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。3.单体设计：单体设计主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，无论多层还是高层均以带电梯设计为主。4.色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。5.户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境。6.室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。如73、何打造成功的养老地产如何打造成功的养老地产赢利模式方面的建议赢利模式方面的建议收益模式：建议采用产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又 可取得长期稳定收益。经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或者跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。如何打造成功的养老地产如何打造成功的养老地产美国太阳城 太阳城倡导积极活跃的生活方式，74、调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁区位：临近海湾区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海佛罗里达西海岸岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国太阳城是美国增长速度最快的城市增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁75、以下的陪同人士一年居住不能超过30天。每一年的每一天，每一年的每一天，太阳城中心都会帮助它的居太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活民尽情享受自己梦想的生活年龄段年龄段0-180-1818-2418-2425-4425-4445-6445-646565以上以上比例比例0.40%0.40%0.20%0.20%1.30%1.30%15.10%15.10%83%83%太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式六大居住区六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理76、机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套生活配套各社区共同享用邮局、邮局、超市超市、医疗机构、银行和、医疗机构、银行和教堂教堂 货品齐全的购物所，餐购物所，餐厅和宗教服务厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗防火、防盗和医疗设施和服务和医疗设施和服务给人一种安全感。生活配套生活配套总体规划总体规划方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全住宅住宅无障碍设计无障碍设计住宅高度住宅高度门门卫生间、卫生间、厨房厨房面积加大，便于坐凳或坐轮面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用椅使用面积适当增大，77、地面平坦，便于轮椅通过面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，平房或者别墅，不用爬楼，4 4层以上配备电梯层以上配备电梯靠近卧室，并设长明灯靠近卧室，并设长明灯紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响室内地面平坦，不设门槛等障碍物室内地面平坦，不设门槛等障碍物改变方向和高矮的地方用了显眼色彩改变方向和高矮的地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑，并设扶手地面和浴池底部都防滑，并设扶手预留安装扶手的埋件预留安装扶手的埋件阳角抹圆，长柄门锁阳角抹圆，长柄门锁地面地面防滑处理防滑处理房间房间照明度提高照明度提高2 2倍以上倍以上煤气等各种开关上的78、字很大，以利老人辨识煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识楼梯道加宽，以便安装升降椅楼梯道加宽，以便安装升降椅无障碍步行道、无障碍防滑坡道无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座低按键、高插座健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求患有突发性危患有突发性危险疾病的老人，险疾病的老人，脖子上都佩戴脖子上都佩戴着一个项链一着一个项链一样的报警装置，样的报警装置，只要按一下只要按一下“项坠项坠”，救护，救护车就会立即赶车就会立即赶到。到。健康配套健康配套医医疗疗服服务务系系统统综合性医院综合性医院专业中心专业中心眼科中心眼科中心急救中心急救中心心脏病中心心脏病中心体检中心79、体检中心小型诊所小型诊所家庭看护家庭看护药房药房照顾中心照顾中心心理治疗心理治疗牙医牙医综合医院综合医院家庭看护家庭看护照顾中心照顾中心运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落休闲配套休闲配套运运动动和和娱娱乐乐设设施施高尔夫高尔夫保龄球、室外地滚球、网球保龄球、室外地滚球、网球乡村俱乐部乡村俱乐部剧场剧场康乐设施康乐设施MiniMini高尔夫高尔夫7 7个个1818洞高尔夫洞高尔夫高尔夫学校高尔夫学校三分之一的居三分之一的居民是活跃的高民是活跃的高尔夫球爱好者尔夫球爱好者全美草地保龄全美草地保龄球锦标赛球锦标赛墙球、台球墙球、台球室内、外泳池室内、外泳池推圆盘游戏80、场推圆盘游戏场健身房健身房手工房手工房电脑房电脑房活动的老人平活动的老人平均年龄均年龄72岁岁每年交每年交120美美元的活动费，元的活动费，就可以在任何就可以在任何活动中心活动。活动中心活动。高尔夫高尔夫健身房健身房学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现文化配套文化配套学学习习交交流流场场所所老年学校老年学校俱乐部俱乐部进修班进修班博物馆博物馆交流中心交流中心图书馆图书馆艺术室艺术室教堂教堂木工坊木工坊缝纫坊缝纫坊 烹饪班烹饪班美发沙龙美发沙龙画廊画廊舞会舞会亦教亦学亦教亦学交流舞会交流舞会图书馆图书馆你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就81、可以到木工坊去做自己喜欢的事情。太阳城中各种课程和组织活动超过8080种以种以上上，可以依照自己的兴趣选择参加年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围John:厨房里厨房里20个厨子个厨子18个个是志愿者，他们都觉得自己是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有性，只能让每个人每周都有一两次机会。一两次机会。精神关怀精神关怀志志愿愿者者之之城城各种管理各种管理城市治安维护城市治安维护老年大学老年大学照料工作照料工作公共场地维护公共场地维护厨师厨师开高尔夫82、球车开高尔夫球车医院医院商店商店担任教师担任教师服务设施服务设施Micheal：年轻时就想当警察，：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。是，当回警察过把瘾。Marry:74岁的她在一家岁的她在一家疗养院义务帮忙达疗养院义务帮忙达12年之年之久，先后长期照顾过久，先后长期照顾过3个个行动不便的老人。行动不便的老人。Donald：太阳城限速：太阳城限速30英英里，高尔夫球车是居民合法里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接候在此用83、高尔夫球车免费接送人送人根据老年人需求打造的功能体系和设施案例案例启示启示需求需求设施设施功能功能居住功能居住功能医疗护理功能医疗护理功能生活休闲功能生活休闲功能文化沟通功能文化沟通功能u志愿者服务计划，满足自我志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉价值的实现，带来年轻感觉u完整的、可应对紧急情况医完整的、可应对紧急情况医疗服务系统疗服务系统u多元化、现代的住宅，关注多元化、现代的住宅，关注人性化的细节人性化的细节精神与价值诉求精神与价值诉求u丰富的、满足不同需求的运丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套动娱乐配套u方便学习交流的、跟上时代方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施节奏的环84、境和设施方便和安全方便和安全健康和独立健康和独立运动和娱乐运动和娱乐学习和交流学习和交流年轻和自我年轻和自我价值价值养老地产项目配套设置广义养老地产内涵广义养老地产内涵养老地产项目设置养老地产项目设置国内典型养老地产项目配套设置一览国内典型养老地产项目配套设置一览养老地产项目规划及建筑设计养老地产项目规划及建筑设计广义养老地产与几广义养老地产与几大大产业之间产业之间的关系的关系休闲产业及旅游产业之间相互交叉、相互结合、相互弥补，实现休闲与度假、休闲与旅游、旅游与度假的共存，完善养生养老地产的休闲、娱乐、旅游及度假方面的功能；文化产业与休闲产业之间同样相互交叉相互弥补，丰富休闲与文化产业之间的功85、能，使得休闲具有文化性，同时文化的东西同样具有休闲性，共同结合形成独特的文化休闲养生养老地产的功能；健康产业与休闲产业之间也存在相互交叉相互弥补，实现健康产业的休闲性，休闲产业的健康性，共同结合丰富养生养老地产的综合性功能；养老产业则是以衣食住行为基础，兼容休闲产业、旅游产业、文化产业及健康产业，通过养生的理念和方法，在房地产开发运营下形成独特的养生养老地产模式。养生的起源养生的起源养生”一词，最早见于先秦、战国时期的黄帝内经灵枢本神：“故智者之养生也，必顺四时而适寒署，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔，如是则僻邪不至，长生久视。”生产生于上古先民为抗御严酷的自然环境，调整体力，抗御疾病，防治疾86、病的需要而产生的。养生是中华民族的瑰宝，养生是中华民族传统文化的一个有机组成部分，养生是我们的先民在长期的生活实践中认真总结生命经验的结果。“养生”的起源一、要顺应春夏秋冬的变化，与所处的节气和谐，始终保持融入自然的的状态。这部分占了养生的十分之七，所谓“三分调七分养”之七二、保持和谐的心态随遇而安，保持健康的心理。这部分占了养生的十分之二，即“三分调”的个人调养部分三、及时调理身体失衡之处，使人体在变化的时空中处于平衡状态。这部分占了十分之一“养生”的理论养生的理念养生的理念养生又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世的意思等。所谓生，就是生命、生存、生长的意思；所谓养，即保养、调养、补养的意87、思。养生就是将疾病消灭在萌芽阶段，达到内经所说的“治未病”的境界。养生就是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。环境养生医疗保健养生六大核心理念营养养生运动养生文化艺术养生科学知识养生养生六大核心理念养生六大核心理念九大养生的方法九大养生的方法运动养生游乐养生居住养生生态养生美食养生医疗养生养生方法环境养生生理美容养生文化养生两大养生养老地产模式养生养老地产模式城区模式郊区模式城区模式城区模式城市地产项目养生养老地产项目社区配套社区服务特殊设计健身、娱乐配套医疗配套休闲配套城市公园城市广场疗养院专科医院综合医院运动设施健身中心老年大学文化宫无障碍88、设计子母房设计老年公寓设计社区公园社区广场社区会所物管服务家政服务托管服务在充分利用城市配套设施的基础上，发挥项目作为养生养老社区的功能，同时保证项目作为城市居住社区的需要。城市配套项目配套郊区模式郊区模式郊区地产项目养生养老地产项目旅游配套休闲配套特殊设计度假配套生活配套健康配套运动设施康复疗养商业购物超市餐饮酒店、会所会议中心老年大学健身中心无障碍设计子母房设计老年公寓设计风景区体验区游乐场温泉、洗浴茶馆垂钓、马术充分利用良好的自然资源及便利的交通条件基础上，大力打造旅游、休闲娱乐、健康、生活、度假、商务及社区配套功能，为养生养老提供优越的条件，同时能够满足短期及长期居住的需要。娱乐配套拓89、展设施酒吧KTV社区服务物管服务家政服务托管服务项目配套四大主题养生养老地产模式四大主题养生养老地产模式旅游主题休闲主题文化主题健康主题养生养老地产+主题型养生养老地产允许同时出现多种主题，也可以只有一个主题为核心，兼容其他功能出现。常见的主题型养生养老地产模式养生养老地产模式温泉养生养老地产中医养生养老地产农业休闲养生养老地产度假区养生养老地产旅游区养生养老地产养生养老地产八大功能养生养老地产八大功能居住居住康复康复交流交流亲子亲子旅游休闲娱乐娱乐教育教育休闲休闲投资投资Part 1关于养老地产的思考/产品设计项目医疗文化娱乐生活休闲服务商业其他上海亲和源医院护理中心老年大学健康会所泛会所迷90、你高尔夫活动广场门球场舞蹈广场功能活动区护理服务物业管理商业街室外茶座度假酒店北京东方太阳城综合性医院太阳会所老年大学精品图书馆陶艺馆棋牌吧演艺舞台室内温泉泳池特色农场垂钓区室外自助烧烤室外运动场所医疗服务物业管理度假酒店咖啡馆KTV中、西餐厅幼儿园北京太申祥和山庄太医馆（中医）养老院养生保健会所书院室外垂钓区医疗服务物业管理度假酒店北京曜阳老年公寓基础医疗保障医疗护理紧急救护老年大学游泳、桑拿保健按摩阅览室书画室棋牌室室内运动馆室外运动场所医疗护理服务养老服务家政服务维修服务安保服务日常生活服务餐饮超市云南卧云仙居新健康疗养院养生会所野战基地原生态蔬菜大棚棋盘广场医疗保健服务物业管理星级酒店91、生态餐厅儿童游乐区国内典型养老地产项目配套设置一览：国内典型养老地产项目配套设置一览：Part 1关于养老地产的思考/产品设计项目医疗文化娱乐生活休闲服务商业其他绿地21城孝贤坊社区医院老年大学养生文化馆医疗服务物业管理星级酒店商业街大型生活广场幼儿园台湾长庚养生文化村社区医院阅览室桌球室棋牌室美术教室证券室交谊室、佛堂、礼拜堂电脑教室舞蹈教室健身房KTV门球场篮球场网球场园艺农场物业管理护理服务居家照顾服务餐厅美容理发室儿童游戏场总结：1.养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源92、）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。2.除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。3.一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。Part 1关于养老地产的思考/产品设计功能需求居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能服务功能商业功能其他功能注重空间的无障碍93、设计，满足入住老人基本的生活居住需要提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓套房别墅生态公园户外健身区棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办服务超市洗衣美发餐厅儿童托管中心通过对国内若干项目的分析，我们认为，一个完善的养老地产项目应包含以下功能：通过对国内若干项目的分析，我们认为，一个完善的养94、老地产项目应包含以下功能：运营模式研究核心价值体系一以贯之的“养老”理念为背书，打造项目的复合价值体系老年社区开发成功必须与休闲旅游、教育、产业等多种主题共同打造，才能使项目充满活力，造就不可复制的符合核心价值竞争力老年社区价值体系老年社区价值体系老年社区价值体系老年社区价值体系主题鲜明主题鲜明-使使“养老养老”成为社区开发的成为社区开发的核心支撑力核心支撑力；1 1主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，使得主题成为让消费者接受主题，使得主题成为项目标签项目标签；2 2主题先行主题先行-体现体现“养老养老”主题的硬件设施建设先行，主题的硬件设施建设先行，感受主题感受主题；3 3主题复合主题复合-95、老年社区主题宣传与多主题建设结合，老年社区主题宣传与多主题建设结合，复合型舒适社区复合型舒适社区。4 4老老老老年年年年社社社社区区区区开开开开发发发发融融融融入入入入到到到到整整整整个个个个大大大大盘盘盘盘主主主主题题题题中中中中，否否则则单单纯纯的的老老年年社社区区会会使消费者心理抗性大，因此必须走复合主题开发路线使消费者心理抗性大，因此必须走复合主题开发路线；根根根根据据据据老老老老年年年年人人人人生生生生活活活活、养养养养生生生生、娱娱娱娱乐乐乐乐、休休休休闲闲闲闲需需需需求求求求，完完完完善善善善各各各各种种种种功功功功能能能能配配配配套套套套，消除区域陌生感消除区域陌生感；具具具具96、有有有有震震震震撼撼撼撼力力力力的的的的鲜鲜鲜鲜明明明明主主主主题题题题捍捍捍捍卫卫卫卫项项项项目目目目的的的的号号号号召召召召力力力力，形形形形成成成成项项项项目目目目与与与与周周周周边边边边项项项项目鲜明差异；目鲜明差异；目鲜明差异；目鲜明差异；运营模式研究核心价值体系体现新一代的养老社区开发价值理念持续就业持续就业自主自理自主自理安全有障碍安全有障碍现代养老理念现代养老理念积极积极乐观乐观延长社会责任职能延长社会责任职能延续独立行为能力延续独立行为能力延缓身体机能衰退延缓身体机能衰退自主自主健康健康老有老有所为所为老有老有所乐所乐老有老有所盼所盼现代养老设区建设理念现代养老设区建设理念不97、仅老有所居，老有所养，还要老有所为，老有所乐。运营模式研究养老概念下的软硬件服务体系根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型需求需求设施设施功能功能居住功能居住功能医疗护理功能医疗护理功能生活休闲功能生活休闲功能文化沟通功能文化沟通功能u志愿者服务计划，满足自我志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉价值的实现，带来年轻感觉u完整的、可应对紧急情况医完整的、可应对紧急情况医疗服务系统疗服务系统u多元化、现代的住宅，关注多元化、现代的住宅，关注人性化的细节人性化的细节精神与价值诉求精神与价值诉求u丰富的、满足不同需求的运丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套动娱乐配套u方便学习交流的、跟上98、时代方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施节奏的环境和设施方便和安全方便和安全健康和独立健康和独立运动和娱乐运动和娱乐学习和交流学习和交流年轻和自我年轻和自我价值价值运营模式研究硬件服务体系基于老年住宅的专用化，完善针对老年社区配套服务设施由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上，如健健康康服服务务体体系系、日日常常服服务务体体系系、文文化化教教育育服服务务体体系系、增值服务体系等；增值服务体系等；而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、99、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。运营模式研究硬件服务体系合理安排节奏，使配套设施开发与住宅开发销售的节点相配合配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。时间时间价值价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发便利店、体检、保健便利店、体检、保健等基本生活配套设施等基本生活配套设施投入投入部分医疗保健设施投部分医疗保健设施投入，如针对老年病的入，如针对老年病的专科医院、康复保健专科医院、康复保健疗养院疗养院高级产业链条配套、高端养老、高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际休闲设施投入：100、老年大学、国际学校、幼儿园等学校、幼儿园等大量宜老娱乐休闲设施投入：大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场会所、俱乐部、室内外活动场所及设备所及设备运营模式研究软性服务体系物业管理模式的创新针对老年人需求提供不同等级的菜单式物业服务，并面向高端客群提供更为细致的个人订制化服务，提升老年社区附加值生活保障服务生活保障服务社区有大型老年购物中心内设副食品专柜社区有大型老年购物中心内设副食品专柜社区有大型老年购物中心内设副食品专柜社区有大型老年购物中心内设副食品专柜 老年用品专柜及电视老年用品专柜及电视老年用品专柜及电视老年用品专柜及电视 电话购物专柜电话购物专柜电话购物专柜电话购物专101、柜对老人实行免费导购对老人实行免费导购对老人实行免费导购对老人实行免费导购 物品搬运服务物品搬运服务物品搬运服务物品搬运服务对通过电视对通过电视对通过电视对通过电视 电话电话电话电话 网络预约购物的老年人网络预约购物的老年人网络预约购物的老年人网络预约购物的老年人,实行免费送货上门实行免费送货上门实行免费送货上门实行免费送货上门免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部社区实行封闭型管理，实行免102、费乘坐电瓶车往来于社区内部社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部免费乘坐社区与市区之间的往返巴士免费乘坐社区与市区之间的往返巴士免费乘坐社区与市区之间的往返巴士免费乘坐社区与市区之间的往返巴士娱乐文化服务娱乐文化服务在社区内的老年大学设立图书馆，老年在社区内的老年大学设立图书馆，老年在社区内的老年大学设立图书馆，老年在社区内的老年大学设立图书馆，老年 免费阅读，免费参加社区组织的讲座免费阅读，免费参加社区组织的讲座免费阅读，免费参加社区组织的讲座免费阅读，免费参加社区组织的讲座为老年人公益性的活动提供陪同为老年人公益性的活动提供103、陪同为老年人公益性的活动提供陪同为老年人公益性的活动提供陪同社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务 组织老人外出旅游组织老人外出旅游组织老人外出旅游组织老人外出旅游医疗养生服务医疗养生服务社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立104、健康档案社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费社区医院提供送医、送药上门，免收出诊费免费使用紧急呼叫系统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费使用紧急呼叫系统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费使用紧急呼叫系统，社区医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费使用紧急呼叫系统，社区105、医院与急救中心建立急救站，对老年人在社区内的紧急救护，免费服务免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座免费参加社区医院举办的健康咨询和健康教育讲座1 1、养生养老地产、养生养老地产规划设计规划设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他106、设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。住宅与场地设计原则住宅与场地设计原则容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备容积率容积率老年住宅应当配备的基础设施明细表老年住宅应当配备的基础设施明细表护理型、自理型养老设施面积配置标准护理型、自理型养老设施面积配置标准配套功能配套功能功能类别服务内容居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将107、棋类、卡拉、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它108、服务养老社区功能设置养老社区功能设置2、养生养老地产建筑设计模式总体设计原则总体设计原则便利 关爱 低碳居住生活特征：老年人的身体功能（运动能力、骨骼关节等）、感觉功能（视觉、听觉、嗅觉、触觉、平衡感等）都发生了变化，社区生活的便利性尤为重要心理情感需求：老年人在心理上更容易产生孤独感，从产品设计上注重细节处理，以便于老年人进行情感交流；低碳环保是国际趋势，在老年社区更应该率先示范，包括太阳能利用、生态环保、低耗材料使用、倡导健康绿色的生活方式等。空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造109、性。建筑设计原则建筑设计原则设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带及减速条。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。坡道无障碍设计坡道无障碍设计设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排110、水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。坡道无障碍设计留足轮椅可转身的空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按111、钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。楼厅和电梯的设计楼厅和电梯的设计设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。公用走廊设计公用走廊设计易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改112、变台阶的颜色和材质，可便于识别。设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。公用楼梯设计公用楼梯设计防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，113、注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。院落设计院落设计1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。细部空间设计要点细部空间设计要点2.2114、.1门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆住宅室内空间的设计要点住宅室内空间的设计要点易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。扶手的设置为了方便换115、鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。门厅的设计要点门厅的设计要点连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬116、的材料。宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。室内走廊的设计要点室内走廊的设计要点楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区；扶手半径以3040mm为宜，扶手与墙之间应有4050mm的空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）楼梯的设计要点楼梯的设计要点宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲117、。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。楼梯的设计要点无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间设计要点卫生间设计要点开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。118、门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm50cm。浴室设计要点浴室设计要点使用方便的操作台设计合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作，内凹式橱柜。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭119、或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。吊柜内设升降装置，方便老人使用。方便使用的开关安装便于操作的大面板开关操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。厨房设计要点厨房设计要点冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。设置户式新风系统，提高室内空气120、质量。安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料地面应铺设防滑材料。使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。居室设计要点居室设计要点从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升121、降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。轮椅使用设计轮椅使用设计庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。庭院与室内的关系庭院与室外的关系老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时122、速25km汽车上观看的标志尺寸相同。老年人室外活动场所的细部设计要点老年人室外活动场所的细部设计要点室内采暖、热水及空调降温及新风系统设备的设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。室内物理环境室内物理环境地段选择设计要点：地段选择：针对城区型、景区型还有气侯区域型养老住宅的不同定位，选择合适地方，关键要看与周边城市公共交通（高速铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便，与城市的公共配套资源联系是否方便（医院、学校、幼儿园、超市）。老年人无障碍设置及陪护无障碍123、设计：要综合考虑老年人的自理能力差，力气小的特点，在交通，扶手，卫生器具等等方面周到设计。考虑老人视力障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、设备、家具方面周到设计。陪护：考虑行动障碍的老年人需要陪护人员照顾，建筑空间方面要留有余地。在陪护人员劳动时，视线能够照顾老年人。设计考虑要素独立、私密、个性化空间，无障碍设计。生理变化：残疾人住宿，尽可能提供机会锻炼、维持老年活力。感官变化通信系统、日光与人工照明、热控制与热舒适、避免过度到背景噪音、使用颜色与装饰等定向装置、墙上扶手、软硬地板。鼓励社会互动。提供活动选择来替换个人已被取代的角色。通过使用个人的或者配偶的家具与配饰，鼓励新旧生活的连续性。124、混合人口、户外活动、户内活动。设计考虑要素实施细节安全无障碍私人领域-单元设计建筑内部社区与邻里设计（行走距离，休息机会，社交机会）活动区域（到达-大型公共室、邮寄、管理部门。饮食服务-餐厅）医务中心、熟练护理专项活动（保健、游泳池、音乐、游戏、图书馆、园艺）老年住宅整体规划设计要求u住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；u建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；u居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；u设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；u处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；u基本的125、生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；u设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。老年住宅公共交往空间在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散126、步道等室外公共空间。老年公寓建筑单体设计要求单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。楼层端头设置景观活动室，以便老人交流及欣赏园区景致。健康型老人住宅 疗养型老人住宅康复型老年住宅监护型老人住宅护理型老人住宅集合式老人住宅通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。老年公寓外立127、面洁净清爽的外立面，较好的映衬了周围的景致，且营造出安逸、私密的生活状态。老年公寓室内设计要求电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：u住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；u厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；u老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；u开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。u,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；u提高房间照128、明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍；u老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；u厕所宜用推拉门，不用平开门；u厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；u老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。独立的生活空间，增加了生活的便利性与独立性。老年公寓户型老年公寓阳光户型众美阳光汇户型一室一室一室一室37373737 两室两室两室两室56565656 三室三室三室三室71717171感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。老年公寓内饰可升降橱柜，抽拉水龙头，内凹灶台、洗菜池。老年厨房设置随处可见的扶手设计。129、老年公寓扶手老年公寓环境老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；一般老年公寓的绿化面积要求较高约为45%以上，高层项目可适当降低。老年公寓环境电梯道路运动场通过配套设施的建设，扩大老人生活空间。老年公寓相关配套设施老人更多的参与社会活动一方面丰富了业余生活130、；另一方面增加了归属感。老年公寓社区娱乐老年公寓楼宇智能设计在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。应急按钮智能防盗门老人出现异常体征时自动向医疗中心报警远程智能控制：可控制家中空调、冰箱、洗衣机、微波炉、窗帘、照明等当需要时，老人可以允许子女远程查看室内情况子女可随时通过社区网络查看老人健康档案综131、合GPS定位、紧急呼救、体征监护的便携式移动终端设置于厨房、客厅的可视化终端：可以预约餐饮指导、健康咨询、社区上门服务、物业服务等。健康腕带：可以提醒佩戴者每天所要完成的健身目标，并且可以专业地追踪佩戴者的各种健身数据，包括运动距离、运动步数以及所消耗的卡路里等。此外，这款腕带还兼容ANT+心率带功能，可以随时监测佩戴者的身体状况。数据库主机内网互动主机外网互动主机数据处理主机室内、室外信息采集器公共空间、室外信息采集器通过无线互通可显示老人基本信息及健康状况的服务终端社区网络平台之一的公告卫生服务信息系统可采用数据线来接读取写入信息智能安防系统智能家居系统老人出现异常体征时短信通知子女出现险情时自动报警出现低于设定的体征值时自动呼叫医疗救护设置于卧室、客厅、卫生间固定式呼叫系统，并配置拉绳及便携式分机