1、大平层专题研究成全机构 研发中心整理研究2012-02特别声明特别声明：成全机构研发中心整理分析的大平层专题研究2.0见“大平层”,易居中国平层大宅专题研究和成全机者基础上进行进一步分析研究，整合加工而得。特此声明。（2012年2月）报告，重点参考策源“别墅”遇机构2010年度中国房地产创新产品研究，并在三大平层2011年，上海一批高端大平层项目如金地佘山天等集体亮相成为豪宅市场的大焦点似乎宣告豪宅等集体亮相，成为豪宅市场的一大焦点，似乎宣告豪宅对别墅用地的供应和审批，别墅用地产品越来越稀缺端置业者居住理念从传统市中心郊区别墅化端置业者居住理念从“传统市中心郊区别墅化中心成熟的居住区，高端市场2、的变化预示着未来高端市同时大多数高端客户在置业时，都会考虑三点:第戴银；第二，要求低碳舒适，居住中的方便、环保、生戴银；第二，要求低碳舒适，居住中的方便、环保、生豪宅生存的根本与客户选择的标准.层时代天境、绿城玉兰花园、凯德茂名公馆、华润佘山九里宅市场正进入个“大平层”时代而随着国家叫停宅市场正进入一个大平层时代。而随着国家叫停，低容积率的建筑产品成为市场的“珍品”，迫使高城中心大平层近郊大平层转归城市城中心大平层近郊大平层”，转而回归城市市场的趋势应该是稀缺的地块对应稀缺的产品。第一，质量到位，产品注重细节，而不是表面的贴金生态；第三，保值增值的潜力。这些足够成为未来生态；第三，保值增值的潜3、力。这些足够成为未来目 录大平层定义与特点大平层演变及发展大平层演变及发展大平层的价值分析大平层与别墅对比大平层与别墅对比大平层的未来趋势大平层定义与特点大平层定义与特点大平层定义与特点各开发商对于其理解的深度有所差异，更多的质、市场竞争力和产品溢价能力，因此我们对于大大平层大平层即大面积平层住宅，从产品上来看产品属性或部分楼面，以面积大、功能完善一户至两户为主，大面宽、全景观和建筑密度都比较低，在一定程度别墅”或“平墅”别墅或平墅。社区特征当前的大平层产品多出现容积率1面积特征大平层户型单套面积至少170平米600平米面积特征600平米。产品打造特征注重社区景观营造和室内空间的舒装修，且以国4、际一线品牌为主，整端路线端路线。区位环境特征大平层住宅通常位于城市核心区或生活便捷度高。总结：大平层在市场上的兴起集中于2008年后，在对于其自身产品本身的解读与理解。的是在于如何利用好大平层产品的创新提升项目品大平层的定义主要基于对于产品特性的总结归纳。层定义层特点看属豪宅公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢善为主要特征。它突破普通公寓产品设计理念，以一层观、全套房的空间布局。由于多层住宅的大平层容积率度上达到了“别墅式居住体验”，业内称其为“扁平化.0及以上的社区。米以上，当前200-350平米较为常见，部分达到500-舒适性、尺度感得塑造，卧室基本全套房形式，多为精整体品质领先于市场5、水平，达到较高的标准，定位走高或拥有稀缺外部资源的城市区位，周边城市配套齐全，目前对于其定义及界定比较模糊，更多的是体现大平层演变及发展大平层演变及发展大平层产品的源起大平层产品短期内在国内的全面崛起必有其背平层崛起的原由平层崛起的原由。主动面壹同区域内居住需求升级,对于住宅尺度的要求放例如上海新天地板块从开始的锦麟天地、华府天地到翠湖天地整个产品尺度逐渐升级放大以满天地到翠湖天地，整个产品尺度逐渐升级放大以满足需求的升级。贰购买力的提升，公寓豪宅化，满足高端人群例如陆家嘴滨江板块，仁恒、世茂等楼盘。总结：大平层的源起是城市、经济、房地产市场等的成为现阶段城市发展与高端住宅需求之间的媒介的成为6、现阶段城市发展与高端住宅需求之间的媒介背后的推动力，我们从主动和被动两个层面分析大被动面放大府满高地价、高容积率下的产品突破例如上海金地天御在别墅社区因为地价、容积率等原因若要创造足够的竞争力必须在产品上形满率等原因，若要创造足够的竞争力必须在产品上形成突破。土地供应的郊区化，群在与市区项目的竞争中必须有产品突破例如绿城玉兰花园，与市区核心区域的项目无地段竞争优势的情况下必须在产品层面上有所突破。等综合因素发展到一定阶段的产物，它能够很好介为整个的房地产市场发展做出积极的贡献介，为整个的房地产市场发展做出积极的贡献。大平层的演变历程大平层的出现，更多是为了实现1.0容积率以套的基础上拥有与别墅7、竞争的产品力。多层公寓典型的城市中心公寓产品，拥有比高层公寓更的舒适度与得房率，并加入电梯设计。多层公寓产品的升级其中增设加大了凸窗花园洋房多层公寓产品的升级，其中增设、加大了凸窗阳台、露台、底层花园、地下室等功能空间运增强了产品的舒适度与利用率。公寓产品别墅化实现了城市居住便利与别墅叠加别墅公寓产品别墅化，实现了城市居住便利与别墅住体验的融合，通过地下室、花园、顶层露台户外私有空间的设计利用完成居住品质提升。大公寓产品的扩展衍生增加了多重功能空间的大平层公寓产品的扩展衍生，增加了多重功能空间的造，追求大尺度、全景观、高科技等设计，完了高端人群对于尊贵感、舒适感的居住需求。大平层产品的延伸将别8、墅户型中的高贵奢平墅大平层产品的延伸，将别墅户型中的高贵、奢独享私人空间等加之改进融入到了大平层空间计中，更多的体现在概念的提升而非产品。总结：大平层产品的诞生更多是居住需求发展到一集合满足高端人群对于居住中舒适度、便利度、尊以上的顶级物业打造，使之拥有较为完善的城市配更好窗窗、运用墅居多层公寓花园洋房墅居台等。的打公寓叠加别墅的打完善。奢华别墅奢华、间设大平层平墅一定程度的产物，它通过将公寓与别墅产品优点尊贵感、私密性的综合实现。国外大平层的发展20、30年代2002年起源巴黎中国引入当时在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构式有柱子而不是墙来格局是在有大建筑的居入式有柱子而不是墙来格局，是在9、有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上的七席位平层产品占据了榜上的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点。总结：大平层产品在国外出现较早，且当前已经发展到一定阶段，高端生活居住需求与稀缺居住资源奢侈的代名词。欧美流行已久，当前美国最为流行2005年2009年开始试探开始盛行发展较为成熟，目前看来大平层的出现是城市发源占有之间碰撞的产物，大平层更多成为是一种国内大平层的发展2002年20092005年国内引入概念引入年年开山之作杭州九树2005年20092008年上海引入汤臣一品浦东星河湾中粮海新华路新华路总结大平层产品在国内的10、兴起主要集中于经济较总结：大平层产品在国内的兴起主要集中于经济较起广泛的被复制建造，且多定义为城市顶级豪宅产的冲击。9年09-11年中国开始风行杭州、深圳、北京等多地出现大平层产品，但是从全国的范围来看上海大平层最为盛行。年年年9年2011年2010年九龙仓玺园金地天御金地佘山天境华润佘山九里海景1号集中爆发金地天御华润佘山九里绿城玉兰花园1号爆发较为发达的线城市其中2009年以来快速的兴较为发达的一线城市，其中2009年以来快速的兴产品，在市场中引起了共鸣，对别墅形成了一定国内项目代表案列关注点基本情况平层平层大宅概念约在2002 位于西湖风景区西南部五云 当国内层大宅开山杭州九树年进入内地11、，萌发初期引发市场关注较大，而2005年九树作为杭州首个平层大宅项目，可以山，开发商将九树定位为“非经验住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400，整个住宅只限尔了应山之作树看为中国平层大宅的开山之作。有60套，其尾盘时均价为5万/。杭都占地2多万方总建面达对国内平汤臣一品汤臣一品是中国平层大宅市场上最耀眼的明星，也是天价豪宅的开创者，被人称为中国最贵占地2多万方，总建面达11.5万方。地处上海浦东陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦环球金融中心并对栋单价13上海平层大宅崛品被人称为中国最贵的楼盘。金茂大厦、环球金融中心并肩而立。1312项目东至锦绣路南至12、浪水崛起之都浦东星河浦东星河湾同样是上海平层大宅的代表作之一2009年8月8日项目创下了6小时卖出40亿元的项目东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。整体分三期规划，占地20多万平方米，其中期住宅建筑面积约一户层次都河湾了6小时卖出40亿元的销售奇迹。其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米。次入其他图示当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫奇普菲尔德进行设计，在杭州市场引进了平层大宅概念。推出后市场反应很好，赢得了好的口碑，其后，杭州许多项目如留庄、西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。对外公开的是ABC三栋A对外公开的是A、B、C三栋：A栋为一层一户，360度全览13、上海，单套面积约为597平方米。价格走势：05年11万/、06年3万/09年18万/10年3万/、09年18万/、10年2月30万/。一期由8栋10-15层的小高层组成，户型面积为220600平方米的平层大宅。浦东星河湾的热销，再次表明上海平层大宅市场已经进次表明上海平层大宅市场已经进入热销时代。大平层的价值分析大平层的价值分析举世2010年3月由中国商人以3320万美元天价拍得世界排名单最贵叫价高达特朗普国际酒店大厦香港注目单价第一贵达70万/平方米蝉联沪上最贵豪宅头衔数年单价由最早约11万涨至30万/平方米港天玺上海汤臣一品大平层选址与取地项目地址项目地址杭州九树西湖风景区金地佘山天境佘山14、板块海怡半岛广州市中心华润佘山九里佘山板块绿城玉兰花园唐镇板块绿城玉兰花园唐镇板块浦东星河湾世纪公园北京御园颐和园附近汤臣品陆家嘴汤臣一品陆家嘴仁恒怡庭新江湾板块金地天御大虹桥板块1、大平层项目例如上海核桥例如海核2、多数项目拿例如金地、总结：大平层项目的选址以城市核心区和成熟的市条件下发挥自身的产品特色，地段、项目土地性质佘山：金地佘山天境新江湾：仁恒怡庭陆家嘴：汤臣一品心目选址多为市区核心地段或城市外围成熟高端板块核心地段的汤臣一品，成熟佘山板块的金地天境核心地段的汤品，成熟佘山板块的金地天境拿地成本较高，必须寻求产品层面突破带动价格突破、绿城拿地都基本为当时地王或接近地王市郊高端住宅区为15、主，在借助外部较为有利的资源质的选择成为大平层项目吸引高端人群的第一要素。大平层的整体规划项目容积率杭州九树1.2金地佘山天境1 0金地佘山天境1.0海怡半岛3.1华润佘山九里0.78绿城玉兰花园1.5浦东星河湾1.72北京御园0 68北京御园0.68汤臣一品5.97仁恒怡庭1.21、纯大平层项目容积率主要集中于1.0左右，便于产品塑2、注重公共空间的布局与打造，如金地天境，公共与私人1.0：金地佘山金地天御1.02、注重公共空间的布局与打造，如金地天境，公共与私人3、追求视野上的通透感与冲击力，力求全方位的展示景观4、大气宏伟，追求尺度感、仪式感，例如绿城、华润营造5、布局讲究中央对称，以中16、轴线为基准，精准排列建筑与总结：大平层项目的规划布局着重于整体布局的考为大气的欧洲宫廷规划设计作为蓝本并辅以 独特的1.5：绿城玉兰花园0.78：华润佘山九里塑造及景观打造人空间比为6:40.68：北京御园山天境人空间比为6:4观与建筑的融合造出欧洲宫廷式的规划布局特征，彰显大气与园林，多采用行列式布局，注重各小组团的营造北京御园考量大于各建筑单体，因此大平层项目更多的以较的区域特色形成整体感强、视野通透的规划格局。大平层的建筑风格金地天御金地天御“现代典雅”新古古典主义，融入现代元素华润佘山九里大平层的建筑风格华润佘山九里法式原原石宫殿建筑大平层的建筑风格绿城玉兰花园绿城玉兰花园新古典主义义17、，融入法式宫廷杭州九树大平层的建筑风格杭州九树西方现现代极简主义大平层的建筑风格项目建筑风格1、金地天御现代典雅法式2、华润佘山九里法式原石宫殿建筑3、北京御园新古典主义4、绿城玉兰花园新古典主义融入法式宫廷西方现代5、杭州九树西方现代极简主义6金地佘山天境新古典主义6、金地佘山天境融入现代元素7、北京玺园新古典主义建筑风格1、建筑风格以法式、新古典主义为蓝本，并加入不同流派以2、建筑风格延续整体规划，追求大气、高贵，突出质感表现总结：起源于欧洲的大平层延续了传统的欧式宫廷的感强、大气、沉稳的新古典主义风格，势必将古代的2351467以修饰现的高贵、奢华、典雅，在建筑表现手法上多选择品质的建筑18、脉络与现代的人文精神较好的融合于建筑。1景观打造以欧式古典皇家园林为蓝本并赋予部分中国古大平层的园林景观1、景观打造以欧式古典皇家园林为蓝本并赋予部分中国古重中轴景观的设计，强调景观营造的仪式感与尊贵感，追求大气度，形成磅礴的气势2、注重公共空间景观打造，景观设计能够使环境与建筑形互补参透；注重植被景观，突出高绿化率，形成与建筑合璧4、最大化每户居住者的室外景观打造，凸显大平层视野的总结：大平层的景观打造突出表现于将园林空间总结：大平层的景观打造突出表现于将园林、空间尊贵感、品质感的社区环境，同时利用大平层良好效果。古典园林元素注古典园林元素，注求园林的大尺度、形成空间的交融、璧生色的开阔间道19、路建筑有机的融合形成具有强烈仪式感间、道路、建筑有机的融合，形成具有强烈仪式感、的通透感和视野感塑造出有别于别墅和公寓的景观大平层的户型设计常规户型常规户型华润佘山九里380绿城玉兰1尺度感增强客厅餐厅卧室设计拥有别墅的尺1、尺度感增强，客厅、餐厅、卧室设计拥有别墅的尺2、私密性增强，全套房设计成为标配，保证高端人群3、舒适性增强，丰富的功能空间、大尺度、人性化的4尊贵感增强挑高高层高设计拥有别墅的仪式感4、尊贵感增强，挑高、高层高设计拥有别墅的仪式感不足：内部交通动线，及功能分区上的布置，也是大要改良优化的方面。总结：大平层的户型设计对于尺度、层高、功能空指标的改善突出居住空间的舒适度、私密20、性、尊贵感星河湾486兰花园398尺度空间尺度空间群居住便捷的户型设计感与奢华感汤臣一品597感与奢华感大平层户型需空间等都有明显的改善和突破，通过一系列刚性的感，使之拥有别墅的居住体验与享受。大平层的户型设计创新户型创新户型金地御的平墅创新别立体空1、金地天御的“平墅”创新：别墅立体空间的平面化将别墅的院落、地下室、空中花园等元素在平面空间内实现18米空中花园等元素在平面空间内实现。18米面宽、3.6米层高拥有超越别墅的尺度感大平层的户型设计创新户型2、金地佘山天境6米挑空私家景观，一年四季的“空中阳四季泳池设计巧妙绝对私密实现在大平层感受别墅创新户型四季泳池，设计巧妙，绝对私密，实现在大平21、层感受别墅总结360总结：大平层的户型的创新一是增加大平层在高端客户眼球，紧贴高端客户需求，激发高端客户的购买阳光泳池”创新：天境平墅开创性打造6米调高的空中私家墅居住的生活体验墅居住的生活体验500端产品之中的竞争力，二是通过创新在淡市中吸引买冲动，三是树立行业品牌，引领大平层产品开发。大平层的配套设施项目内部外部杭州九树会所西湖景金地佘山天境会所、酒店佘山、赵海怡半岛会所、酒店广州中华润佘山九里会所泗泾佘华润佘山九里会所泗泾、佘绿城玉兰花园会所塘镇浦东星河湾会所、酒店世纪公北京御园会所颐和汤臣一品会所陆家嘴金地天御会所徐泾、大1、内部-配备高端私人会所，满足高端人士日常社交、2外部 借助成22、熟的城市配套资源轻易拥有较好的生金地天御会所徐泾、大总结：大平层社区的选址决定了项目外部配套较为2、外部-借助成熟的城市配套资源，轻易拥有较好的生了大平层社区的一大亮点，既可以满足高端人群的社求，功能丰富。部景区赵巷中心佘山佘山镇公园金地佘山天境私人住区酒店园嘴大虹桥、生活需要生活便利度大虹桥为成熟，而作为高端社区最主要的会所设置，成为生活便利度外部城市配套社交需求，显得高贵、有档次，又可以满足生活需项目会所大平层的物业服务项目会所杭州九树公园复兴物管一站式服务金地佘山天境亚历山大戴德梁金地佘山天境亚历山大戴德梁海怡半岛五星级金钥华润佘山九里华润物业绿城玉兰花园绿城物业绿城玉兰花园绿城物业浦东23、星河湾五星级金钥北京御园高力国际全权管理汤臣一品台湾晶华大金地天御亚历山大戴德梁1服务的细致化精细化注重安全性私密性1、服务的细致化、精细化，注重安全性、私密性大平层项目物管从接待、保洁、保安、维修、后台等所体现出的热常清晰和专业，同时对于社区安全和业主隐私非常重视。2、服务的个性化、定制化多数大平层项目推出个性化、定制化的服务，为高端人群提供商务服务，如星河湾金钥匙，提供医疗、度假等服务。3、酒店服务的品牌化拥有酒店配置的项目多选择国际一线的酒店管理公司，提供最顶级总结：当服务成为一种标签，大平层项目作为又一夫，以此满足高端人群工作、生活需求，通过服务力物业物业务梁行、金地物业梁行、金地物业24、钥匙酒店管理钥匙酒店管理大峰物业梁行、金地物业热情、细致，分工非务、生活等全方位的级的酒店服务。专属物业管理团队一高端物业的代名词，自然会在社区服务上下足功力求得到更多高端人士的认同，加大项目品牌推广。大平层的科技运用1、国内外住房最新科技的全面运用楼板降噪系统、净水系统、地板水暖系统、管线夹层系统、同层排污系统、门窗系统、新风系统、软水系统、中央空调系统、地下室系统、门锁安全系统、收纳系统、幕墙系统、梯控系统.2结合区域特点的多重技术创新：2、结合区域特点的多重技术创新：一、双层外墙设计；地下室的外墙均为内外两层，通过空心层中的进入，既保持干燥还保温。二全成品精装；地下空间与地上空间按同样的25、精装标准来打造二、全成品精装；地下空间与地上空间按同样的精装标准来打造，冷的上海，通过恒温地暖带来舒适的地下空间。三、专业除湿系统；仅靠地暖仍然无法完全解决潮湿问题，为此引终于将地下室的舒适度提高到了令人满意的标准。总结：大平层项目引领了住宅最前端的科技运用，“科技筑家”目的，同时通过全方位的高科技 的运排水系统、地下排室防潮系统、除湿空气隔绝湿气的配备地暖在湿配备地暖，在湿入专业除湿系统，通过高科技的运用增 加住宅的科技含量，实现运用加大项目在于高端市场的竞争力。大平层的成品精装Hh 巨无霸花洒SWAROVSKI水晶龙头特点一：精装电器品牌的“大牌”Hansgrohe巨无霸花洒SWAROVS26、KI水晶龙头市面上大平层项目几乎全部为精装修产品，且装修品牌多位国际一质；如美诺MIELE电器、LAUFEN劳芬洁具、Villerey&Boch维宝洁GROHE高仪等国际一线品牌。特点二：精装的人性化与舒适度装修越来越贴近生活，越来越注重人性化与舒适度，总有给人意想特点三：装修材质的奢华天然大理石、黑檀木等较为贵重的石材、木材成为装修的必须品和总结：大平层项目的高站位直接决定了室内装修与品牌的考究成为大平层项目“大气场”的必然选择Nobelesse防弹雕花铜门指纹密码入户门锁Nobelesse防弹雕花铜门指纹密码入户门锁一线，以此突出项目的高品洁具、HANSA汉莎、想不到的细节处理。和标签。与27、室外打造必须遥相呼应，也正如此精装的奢华与，而纵观目前在售的项目装修标准都过万。大平层的价值总结价值总结突出选择现有土地价值较高地块不需做环选址突出选择现有土地价值较高地块，不需做环培育规划营造出大平层的大视野、大空间格局，追求尺度大气度的宏伟之作规划尺度、大气度的宏伟之作建筑多选择世界高端住宅的风格经典新古典义景观大尺度的空间仪式感与组团间的造景塑园展尊贵与精细户型舒适与创新成为大平层户型最大的特点户型舒适与创新，成为大平层户型最大的特点科技世界住宅科技的集合，集领先技术于一身精装奢华与舒适同在，尊贵与个性共存精装奢华与舒适同在，尊贵与个性共存环境环境求大典主展现大平层与别墅对比大平层与别墅28、对比“权贵”之争“权”身份别墅体现了居住极致资源的占有自我空间的塑造同时更多的体现了身属性定义自我空间的塑造，同时更多的体现了身位的尊崇与生活的奢华属性别墅界定第二居所选址市郊，城市外围规划最大化于单体价值建筑风格多样化建筑风格多样化景观私有大于公共户型传统传统配套自建配套为主科技主要运用于建筑本身大平层的出现对于别不同的产品，不同的诉求，限购大环别墅 VS 大平层“贵”，倡导身份地大平层解决了城市生活便利与居住资源占有之间的矛盾追求居住的 舒适度与奢华的特征身份地有之间的矛盾，追求居住的 舒适度与奢华的融合特征大平层第一居所城市中心或外围核心区注重社区整体气势气度多为新古典法式建筑多为新古典29、法式建筑公共大于私有创新，追求大尺度新，求大尺度依靠城市配套与自建建筑与室内装潢别墅的冲击显而易见境下到底谁更能赢得高端客户的芳心整体空间规划大平层与别墅对比整体空间规划别墅别墅理念注重与外部资源融合，重视单体的资源占布局不同建筑类型，形成不同空间布局道路系统双拼联排合院别墅人车分离，独栋多为人道路系统双拼联排合院别墅人车分离，独栋多为人组团不同的建筑类型与资源条件形成不同建筑小结别墅社区的整体空间规划相对自由、独立不同建筑类型间的组团规划，对于内部配有较高的要求。总结：从空间规划看，别墅与大平层在追求整体的体之下更重视个体的资源占有与价值的树立而大体之下更重视个体的资源占有与价值的树立，而30、大占有不足的弱点。大平层大平层占有注重自身空间打造，公共空间成为社区的亮点行列式成为主流，注重多重公共空间的设置人车合一社区完全实现人车分离人车合社区完全实现人车分离筑组团不同产品类型形成不同组团，但整体统一和谐立，注重配套设置大平层社区的整体空间规划注重整体打造，讲究统一、和谐，通过整体、公共环境的营造规避个体资源占有力度与别墅相比有限的弱势。的风格统一的基础上侧重点有所差异，别墅在整大平层则希望通过整体的规划塑造规避个体资源大平层则希望通过整体的规划塑造规避个体资源建筑与景观的打造大平层与别墅对比建筑与景观的打造别墅别墅建筑风格的多样化，不同的区域、资源打的建筑风格。建筑多展现建筑单体的个31、性化、标签化、品质大平层项目对于大平层项目对于注重私有的庭院、宅间景观打造，大面积景观塑造较少。景观结合内外部资源，根据地块内部造景较为大平层注重公共景观总结：建筑与景观在大平层与别墅中根据不同的地大平层注重公共景观，特点在品质塑造上优于别墅，景观打造大平层突出的庭院与宅间景观。大平层大平层打造不同建筑风格比较单一，目前市面大平层多以法式、新古典为蓝本加之部分其他元素。质化。以宫殿建筑群为基础追求大气度、突出品质感和尊贵感。于建筑品质的诉求大于别墅社区于建筑品质的诉求大于别墅社区积的公共受产品限制注重公共景观的塑造，讲究景观营造的仪式感、场景化。为常见。高绿化率，突出植被景观讲究景观的四季变化32、。别墅注重私人小景塑造各有侧重地块特点各有侧重点，大平层带有宫殿建筑群的，别墅注重私人小景塑造，各有侧重出“集中化”的公共景观，别墅侧重“私有化”内部功能空间大平层与别墅对比内部功能空间别墅别墅空间功能功能空间立体化、生活空间私密化“毛坯为主”内部配置讲究个性化面积随着小独栋、类独栋、合院等别墅项目的别墅面积段从主流的500-300平米下降到200-300平米面积明显减小面积200 300平米，面积明显减小。别墅面积趋“小户型讲究户型设计的紧凑，功能空间相对独立面积少。别墅户型“紧凑”总结：不同的客户对于功能空间的需求不同，但大别墅户型“紧凑”，总结：不同的客户对于功能空间的需求不同，但大“家33、庭化不强”等弱点，同时通过精装修免去了以失去了个性化。大平层大平层化化功能空间扁平化、生活空间家庭化内部配置讲究精装化的出现，现在随着大平层的发展，面积从最初的近200平米到目前主流的300平米，部分最大的500-600平米整体的大平层面积段呈放大趋势平米，整体的大平层面积段呈放大趋势。小”化，大平层面积趋“大”化大平层户型不是简单的把公寓户型放大在面立，浪费大平层户型不是简单的把公寓户型放大，在面积越来越大的趋势下，户型设计中的布局和动线的设置成为了多数项目突破的难点。大平层户型讲究“布局动线”大平层很好的规避了别墅居住中“上下楼繁琐”，大平层户型讲究“布局、动线”大平层很好的规避了别墅居住34、中上下楼繁琐以往装修的烦恼，但也造成了硬装的过度统一，生活方式诉求大平层与别墅对比生活方式诉求别墅追求有天有地的居住体验资源占有的尊生活方式追求有天有地的居住体验，资源占有的尊私有奢华的生活享受。住种生方式理念居住是一种生活方式小花园、游泳池、大露台、画室、活动室选择别墅就是选择一种生活方式，他远离心拥有自己的片宁静的天地享受着心，拥有自己的一片宁静的天地，享受着自己的那份惬意和潇洒。总结：别墅与大平层，高端物业的不同表现形式却平层的繁绕，别墅的独赏与大平层的共乐都形成了诠释了生活的多样化正诠释了生活的多样化。大平层尊贵感受享受城市生活的便捷空间别墅化后的舒适高尊贵感受，享受城市生活的便捷，空35、间别墅化后的舒适高贵，大气豪华的社区环境。室、.离城市中着只属于回归城市的繁绕、享受都市的便捷告别了郊区的偏远，回归城市的繁绕，不同的是不再需要来回的奔波享受的还是那份惬意着只属于是不再需要来回的奔波，享受的还是那份惬意舒适和高于平常的尊贵。却是完全不同的生活方式选择，别墅的宁静与大了鲜明对比，不同的人选择不同的生活方式，也总结大平层与别墅对比总结别墅别墅土地价值土地的稀缺生活价值追求有天有地的生活生活价值追求有天有地的生活居住价值居住的私有化，独门独户景观价值私有小花园空间价值私密化的个人空间空间价值私密化的个人空间服务价值定制化的个性需求优势土地的稀缺价值，有天有地的独享空间，的建筑产品，36、生活的私密性。多为偏远城郊配套条件有限交流空间劣势多为偏远城郊，配套条件有限，交流空间立体空间的行动/互动不便。大平层大平层地段的稀缺追求便捷舒适与奢华追求便捷、舒适与奢华宫廷化的高贵居住体验无遮挡的公共、自然景观家庭化的核心诉求家庭化的核心诉求现代化的服务创新个性化城市地段价值，成熟的配套价值，尊贵大气的社区环境，高端社交圈层的便捷，户型舒适度。间的局限土地价值占有有限生活私密性弱产品个性间的局限，土地价值占有有限，生活私密性弱，产品个性化需求满足有限。大平层的未来趋势大平层的未来趋势大平层的未来趋势大平层将面临哪些产品类型面地段资独栋别墅土地供应稀缺产品类型面地段资土地供应逐渐向独栋别墅土37、地供应越来越少，势必日后独栋别墅的供应也将成为非主流路线。偏离城市中心，也或未成熟板块的情以什么作为优势载哪些将是可能面临的竞争对手凭借什么继续被双拼别墅？联排别墅？菜单精装？一叠加别墅？花园洋房？叠加公寓？其它?顶尖科技？高社区配套？其些竞争对手？！资源面客户需求面资源面客户需求面向城市外围扩展大平层产品供应不断增加也非城郊核心区域，情况下，大平层将载体。越来越多的开发商开拓着大平层产品市场，供应量的递增，如何保证大平层产品在市场上的影响力。被高端市场认可能否保持以往新鲜感与冲击力一线品牌？户型创新？迎合需求？高端物业？其它?品牌价值？媒体宣传？地位象征？其它?大平层的未来趋势当独栋别墅成为38、收藏之物当独栋别墅成为收藏之物除大平层之外的高端产品系列都所有外在价值：地段品质地当所有外在价值：地段、品质、地都在不断创新升级地位象征需求满足等都几近相似的情况下地位象征、需求满足等，都几近相似的情况下快乐者上海总部：闸北区灵石路695号珠江创意中心1805上海总部：闸北区灵石路695号珠江创意中心1805北京公司：朝阳区东四环中路82号金长安大厦A座1苏南公司：苏州市工业园区苏绣路新天翔广场A座2天津公司天津市南开区红旗路218号慧谷大厦712天津公司：天津市南开区红旗路218号慧谷大厦712成全THANKS者 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