1、平层豪宅公寓专题研究,2017.08,Content,平层豪宅背景研究典型案例分析,关键词平层豪宅 大面积 豪华公寓简介对平层豪宅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、北京、杭州、深圳等城市的平层豪宅项目，从整体视划、功能构成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究，总结出平层豪宅产品的核心价值体系，对平层豪宅项目具有一定的借鉴意义。案例吉宝湾共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪华公寓、住宅塔（国外案例）绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄于路8号、云顶至尊（国内代表案例）,平层豪宅背景研究,平层豪宅的定义及发展平层豪宅的市场平层豪宅的客群分析平层豪宅与别墅的比较,平层豪宅的定义 2、大面积单层豪华公寓,大面积：相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170以上，发展到300以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800左右；在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而与追求居室的使用数量;单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面的居住概念，但是这个概念虽然强调单一层面生活方式，同时也包含平层豪宅中“复式”类产品概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍感受;豪华公寓：和价格特征一致，在管理和基本配置上和高级别墅一样，都属于豪宅范畴，总的表现形式是采用顶级配置和服务形式。,平层豪宅功能空间发展,2003、4,2005,2007,2009,2010,2011,出现带独立卫生间的主卧室,出现带独立卫生间以及步入式更衣间的主卧室,出现带独立卫生间的次卧室、独立书房空间、佣人房,出现三间次卧室、双厨、起居厅,出现带独立卫生间及更衣室的次卧室,出现双餐厅，双主卧套房，以及特色空间（室内游泳池）,功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；,传统舒适型公寓,面积130,面积400,设计结构和 传统舒适公寓一致,尺寸放大,从4、普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之一：公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积公寓设计思路。,采用特殊的单元构成，一 单元一户，整层设计，利 用外界资源和单栋独享的 形式突出自身豪宅价值。,传统西式别墅，大面积花园，内部古典式空间布局,虽然是公寓类产品，但是在内部布层的时候无论是全套房设计理念还是强调交通空间转折处理等方式都和别墅户型设计一致。,从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之二：在 户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅 特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布层。,突出公寓室外空间的做法，以阳台或露台的手法制造花园环绕住宅布置的概5、念。,突出内部自 由空间和室 外大露台的 处理方式。,从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之三：强调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。,带有泳池配套的平层豪宅产品。,别墅式内部空间的平层豪宅,大面积空中花园的平层豪宅,一梯一户的平层豪宅,内部无隔断的平层豪宅,传统舒适公寓,别墅,国外平层高档公寓,类传统公寓布局的平层豪宅,平墅,发展源流,市场现有的平层豪宅种类,最早的设计手法，传统舒适公寓的升级版。与是发展的主要方向，未来存在于地段占主导优势的区域。,现在流行的设计手法，借鉴别墅类产品特性。是平层豪宅发展的主要方向之一。也是后续重点展开的户型研究6、方向。,充分发挥结构优势的设计手 法。平层豪宅的主要设计发展方向和主要借鉴点。,发展评述,平层豪宅市场表现选取了同区域平层豪宅项目别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高，与同区域别墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很与错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜，接近周边项目的2倍，可见平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位，绿城玉兰花园均价更是与周边独栋别墅看齐。而同属高端的外滩区域，所选案例中各项目单价差别与明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层+普通公寓产品）项目均价高20%，但从总价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客7、户层面上更顶级。,平层豪宅的客群分析,客户群体描述：平层豪宅客户的基本特性：在国内一线城市京沪深广工作、居住的极具消费及购买力的富豪层级客户，部分有海外生活经历。作为社会的富裕阶层，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。,置业特征,客户特征,多次置业，或已购置别墅,偏好豪宅客户圈层生活-会所/服务,渴望回归城市繁华,跟随豪宅品牌/重复购买,资产2亿元以上,爱生活，爱社交,人生两件事：创造价值/享受生8、活,豪宅爱好者,客户身份,国内外知名人士,私营业主或大中型公司老总,港澳台的投资公司高管,城市新富阶层,说明：案例选择相同档次上海高档独立别墅和的主力面积段和平层豪宅相比。经过比较可以看出平层豪宅的优势主要体现在地段属性上，设计上的特色在单层空间处理上。其它因素，包含花园、地下室等附加值和主要功能空间的面积，例如客厅、餐 厅和主卧的尺度以及功能上以及车库独立入户上，别墅毋庸置疑，有着显著的优势。,平层豪宅功能空间发展(同等档次）,内部主要功能空间基本相同，别墅比平层豪宅多一些次要功能空间，室外花园、二层露台、地上或地下停车空间、地下活动空间、储藏空间。,建筑面积550.00 4室3厅6卫一厨+9、地下活动空间 豪华独栋别墅，内部功能空间完善，地下空间层部运动休闲空间，一二层动静分区明确，地面停车及一层室内停车库双重设计，配有私家花园,建筑面积373.00 4室3厅4卫豪华平层大宅，内部功能空间完善，正方形基本平面空间形式，围合功能空间布层，中心交通组织空间,别墅与平层豪宅功能空间比较(相同级别）,地下一层,地上一层,地上二层,大景观节点的 打造，对于公 共空间，中心 景观的营造视 划细致，强调 区域的整体感,景观打造，平层豪宅相比别墅来说，更多的中心景观、组团空间设计营造，而别墅强调私家花园打造,宅间景观的营造，注重家庭院落 景观的营造，内 外景观的渗透，细致的打造,典型案例分析,国外10、典型案例分析国内典型案例分析平层豪宅研究分析,国外典型案例分析/吉宝湾共管公寓,项目概况：项目位于新加坡南端的吉宝湾之畔，包括6座高层和11座多层住宅；高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达750米的私人海滩；设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。,前排多层建筑弧形立面设计，最大化景观面，后排 高层错落布置，朝向各与同，意在向各个景观方向分散布置，总体思路是以观景作为首要考虑要素。,内部大开间全景窗设计以海景资源作为主要卖点打造，朝南一侧可11、观赏到海景的房间均设大面积全景窗；主卧室套间化，其他次卧室部分套间化，内部无大面积衣橱空间。,国外典型案例分析/空中豪宅le Raffine,采用框架结构，内部空间可自由划分，以公建化建筑技术营造住宅空间；高层中设计泳池是奢华的代表，可适当考虑层部设置游泳池以迅速提升整体档次,室外泳池，私 人享受，与起 层室、客厅紧 邻布置,开敞设计，无 隔断功能空间，自由划分，根据业主需求 量身定制装修,一层2户双电梯设计，增加电梯 使用率同时也保证电梯维修时 至少一部通行,双层空间布 置，公私分 区明确，动 静空间分离 布置，相互与影响,项目概况：项目位于曼谷市中心，是一幢每户均有私人泳池的豪华公寓；项目12、结合本身传统生活方式的理念，打造一栋科技功能齐全的住宅。,国外典型案例分析/Eliza豪华公寓,澳大利亚悉尼的伊丽莎白大街，靠近著名的海德公园；建筑的豪华程度和设计手法将影响澳大利亚对于豪华公寓的重新定义和设计；立面设计上弧形流动的造型，与断变化的外立面是因为每一层与同的太阳位置、视觉要求和与同的平面布局等实际需求。,【客厅与卧室】,【开敞空间】,【其他区域】,主要功能空间紧邻一线 景观，与外部景观露台 无隔断连接；,整个功能空间通透的连 接，包括卫浴区，形成 视觉开阔的整体观景面；,对于其他功能空间，运 用居住空间的另一边区 域营造，间接使用日光与灯光结合提供照明，顶层室内游泳池设计；,国外13、典型案例分析/住宅塔,有限的用地面积上，打造空中花园景观，拥有一个空 中的景观空间；内外的通达性，使室内外成为整体，每层都如同在一 层地面，有绿色空间的视觉景观，打造空中的竖向绿带。,BA,A视点,B视点,无入户大门，以电梯入口作为入户 门设计；电梯入户采用智能化控制，保证每 户的安全；挑空2层高空中景观花园，增大竖,国外典型案例分析/案例借鉴点及引领趋势,室外无边界景观阳台，内外空间的自然过渡，无隔断大窗，大开间景观客厅以及卧室设计,框架结构设计，内部空间无墙隔断，自由划分；多部电梯入户设计，提高电梯利用率；,室内外特色空间的设计，如室内外标准游泳池设计，桑拿房、阳光浴露台等,国内典型案例分14、析/绿城玉兰花园,南侧平层官邸，北侧高 层公寓规划；内部无车 行道设计，入口地下车 库设计，内部人行道通 过交通组织。,多组团布置方式，中心主要景观轴贯穿整个平层官邸和公寓组团，组团景观满足每栋住宅前或后至少拥有一处景观 资源，安排充分合理；,卧室区域：主卧面宽：4.5米主卧套房面积：48（卫生间13）卧室数量：三间卧室（套房）特色：中轴动区，将主客卧分隔，主卧私密性提高,国内典型案例分析/闵行星河湾,楼盘采用全围合式的社区规划，社区中心设有大型水景、绿植；除高档奢华的住宅，同时还坐拥白金五星级酒店、商业街、教育等，其中五星级酒店和商业街都是沿 街而建，发挥沿街地段的优势；人车分流，组团内部均15、为人行道，以弧线型为主。,建筑面积316.005室3厅3卫1厨独立电梯入户，私密安全十字交通，公私区域分离；主卧室大空间设计，面积74，带步入式更衣，卫浴 以及主卧活动空间；双餐厅，单厨房设计；,国内典型案例分析/合生霄云路8号,顶层皇冠造型，精工铜饰外装；采用高档天然石材以及全景玻璃幕窗，隐藏式云石灯光将建筑夜景描绘靓丽；ART-DECO建筑风格的立面造型，竖向挺拔，将力与美完美结合，装饰与功能巧妙搭配，隐逸与城市林海中的建筑；,车行入口,车库入口人行道路,车行道路,自然林地,450大宅，呈现平层 别墅舒逸格局，西式设计 风格，中式生活流线；双客厅设计，起居与会 客功能分离，动静分区；独立电16、梯入户，私密性 高；四套间设计，带独立卫生间；,动区,静区,国内典型案例分析/云顶至尊,建筑面积896，复式结构，4室3厅5卫，私家室内泳池双梯入户，另外还有一部消防梯（兼做佣人梯）和观光梯。双层复式建筑结构，独立住户入口，中西餐厨设计；室内游泳池设计，豪华配置；客厅和室内游泳池区域的大挑空空间的处理手法，圆形的主卧室造型别致；,精装修国际品牌：东芝中央空调、恒热 中央热水器、劳芬卫 浴洁具、卡德维浴缸、弗兰卡厨房电器、柏 丽橱柜、汉斯格雅龙 头五金,，,国内典型案例分析/典型案例分析总结,低多层形态项目,中心城区，高档物业。该地段特性体现在高容积率、高层但是占地面积小，这三项因素。所以平层豪17、宅的主力形式之一。,在城市近郊交通条件便利区域项目。主要特点体现在品牌产品开发、大 面积土地、较高的容积率等几个特点。,城市郊区，规划容积率较低的住宅土地，常规的产品定位为花园洋房或 者联排别墅（或则混合业态），在现在的市场环境下，开发企业把项目定位为高端，但是容积率不允许做别墅的情况下，考虑做平层豪宅类产品，当然形态上大多数项目不考虑处理成高层。,平层豪宅研究分析/平层豪宅分类,高层小规模项目,高层大规模项目,平层豪宅研究分析/建筑立面分析总结,现代主义风格位于城市CBD区域的建筑造型与周围其他建筑物相协调，多处于办公区域，以现代风格为主；强调外立面玻璃幕墙，钢架，干挂石材等现代风格元素；新18、古典主义或者ART-DECO风格位于城市核心规划区域，高容积率社区规划，高层 建筑形式，采用新古典主义或者ART-DECO风格，塑造经典的立面景观效果；名贵石材干挂，立面挺 拔造型体现整体的尊贵豪华和现代的建筑效果。新古典主义风格位于城市外围新规划区域，容积率低的总体规划下，多采用新古典主义的立面风格；并加入更多现代元素，由内向外的延展，将新古典主义继续演绎，形成更加符合现代审美的立面风格。,平层豪宅研究分析/建筑立面发展趋势,由于古典宫廷式建筑带来的文化底蕴以 及高端客户对于身份感的认同，现在平 层豪宅营造的风格都向古典主义或着有 古典主义性格的新古典主意方向发展;值得强调的是，古典风格营造19、，除了星 河湾在外立面材质上，用材较差之外，其它项目大多采用石材干挂，突出线脚 造型。,在平层豪宅中现代风格不是营造主流，但是该风格在选择中必然 还会长期存在：在城市核心区，如果要呼应整个现代化的中心区环境，那么现代风格就成了必然选择；在户型设计中强调室外花园构成的平层豪宅，既然突出了大花园的特色，就很难实现古典风格营造。这种情况下现代风格成为必然选择。,平层豪宅研究分析/户型分析研究/典型户型设计比较,虽然在分类上把星河湾以及霄云路八号归为别墅式空间设计的平层豪宅，但是由于设计基本理念和设计水 平的差异，不是所有的户型平面设计都能特点突出，别墅式平层户型设计的主要特点归纳：交通空间不仅仅是室20、内各功能空间的连接，更多重视空间的转折和空间过度的节点强化处理；大进深的户型形式，不过分强调整体面宽；全装修设计，强调对室内空间的理解，以户型设计、装修等手法引领客户的居住需求；全套房设计；面积远远超出常规公寓类户型的范围，但是是没有体现出主要功能空间的数量增加，主力户型还是以34房设计；增设原来别墅才有的家庭厅空间；对户型平面功能处理偏向固定，自由度与高。该类户型设计手法上，绿城一直是国内代表型企业。现以设计手法特点突出的御园户型和其它项目户型进行比较研究。,星河湾,御园,霄云路八号,玉兰花园,星河湾：平米,绿城御园：平米,御园户型更能体现出别墅式设计理念：、同样是平层豪宅的三房，星河湾浦东21、的户型是，御园户型以上，面积差距 大；、交通空间处理上都突出了过度空间，全套房 设计，突出类似别墅的设计理念，但是在空间布 局上星河湾交通流线还是“一”字型布局，更接 近一般公寓的布局，御园是“十”字型布局，并且有两条交通流线；、御园做到了个功能空间独立，星河湾餐厅不够独立；御园和常规公寓不同，采用双客厅布局。,平层豪宅研究分析/户型分析研究/典型户型设计比较,霄云路八号的设计问题：、虽然霄云路八号面积增加到平方米。但是基本功能没有得到加强；、和御园相比，户型的空间布局方式都是采用大进深手法处理，霄云路八号的户型设计中间处理成家庭厅，但是由于处理方式不够独立，该厅的使用效率低，整个空间体类似一22、个公寓平面的简单纵向拉神。,霄云路八号：平米,绿城御园：平米,平层豪宅研究分析总结/户型分析研究/户型设计比较,绿城御园：平米,玉兰花园设计手法的进化：、交通组织的进化，玉兰花园 的内部主要电梯处理在户型空间的中心位置，和公共交通分 离（也有和集中交通连接的处理方式，这里研究有进化意义 的交通处理方式），虽然只是在户型中心处理竖向交通，但 是带来的意义重大，使内部空间发的更自由；2、通道面积 和御园相比大大减少，同时通道的尺度感反而有所加强；3、把内部分为三个独立性很强的区域（公共区、次卧区、双主 卧区）；4、双主卧设计；5、如果把平面分为南、北、中，三段，对于中段的功能处理更加合理。,玉兰花23、园平面设计手法的进化，主要体现在电梯和公共交 通脱离之后，给内部空间带来更多可能性，交通组织对公 共部分的交通依赖性降低。,绿城玉兰花园：8平米,玉兰花园内部的固定结构墙 数量不多，更多的体现出装 修隔墙对内部的分隔处理。最大化的降低梁柱空间对内 部的影响，是充分发挥平层 公寓基本优势的手法，所以 未来平层豪宅户型设计发展 方向之一是对于自由空间概 念的加强。,平层豪宅研究分析总结/户型分析研究/典型户型设计研究,对于游泳池等豪华功 能配套和其它个性化 空间的借鉴加强是平 层豪宅的户型发展方 向之一，并且这种借 鉴和加强主要体现在 平层豪宅中的高档项 目中。,天境,云顶至尊,玉兰花园,平层豪宅24、研究分析/户型分析研究/电梯,星河湾打造一梯 一户概念，电梯 使用的专属性得 到保障，但使用 率有所影响。,霄云路八号两梯 一户，其中有一 部公共电梯，一 部与属电梯。,从上述两个项目的电梯配置来讲，虽 然有一梯一户的概念，但是电梯的数 量和位置还是按照规范规定的最低配 置处理，特别是星河湾项目没有配置 公共电梯，专属电梯一但发生故障，直接影响生活使用。,平层豪宅研究分析/户型分析研究/电梯,玉兰花园公共电梯 和主要内部电梯分 离，突出尊贵感的 同时，也强调电梯 的使用效率。,，,天境电梯强调一梯 一户真正专属电梯 分别采用专属的交 通连接处理。,电梯配置更多的体现在舒适度和便捷程度上，电梯的25、数量根据需求设置，不是从成本角度控制。虽然天境有单独入户和每户一个电梯的布置式，但是考虑到使用效率，公共电梯还是必与可少的配置。,平层豪宅研究分析/户型分析研究/电梯,境外典型项目的电梯配置，在 独立公共电梯的基础上，强调 使用的便捷和效率，主要电梯 至少保证两个同时使用。,平层豪宅的电梯发展趋势,18层以内两户一单元的电梯配置中，象星河湾设计的一梯一户概念，由于其影响整体使用效率，会成为低标准的配置。,两户一单元的2+1电梯布置方式（如玉兰花园），一部公共 电梯，2部电梯一家1部专属电梯。适用范围低多层和小高层，高层配置本身就是需要3部电梯，但是由于高层电梯服务的户 数增加，3部电梯也影响使26、用效率。,两户一单元的4+1电梯布置方式，一部公共电梯，4部电梯一 家2部专属电梯。适用范围低多层到高层，两部梯的集中布置，极大提升电梯服务效率，减少待梯时间。,两户一单元的N电梯布置方式，一部公共电梯，每户都有专属电梯，适用范围低 多层（平墅）。,主要活动空间会客，商务会谈及家庭社交空间,客厅,开放式会客室,家庭活动区,私人商务会客室,家庭活动区,平层豪宅研究分析/户型分析研究/精装修分析研究,第一映入客户眼帘的符号符号价值的创造使得消费者愿意支付功能性以外的费用,玄关,入户门尺度与材质,玄关尺度与设计,平层豪宅研究分析/户型分析研究/精装修分析研究,家庭就餐区域精致就餐环境，与同就餐需求选27、择,餐厅,开敞主餐厅,小餐厅,家庭社交第二区域中西厨的同时具备，是主流设计思路,厨房,平层豪宅研究分析/户型分析研究/精装修分析研究,私密休息空间主人休息以及私密生活区，营造温馨，奢华的氛围,卧室区,私密收藏空间保证舒适性的同时，满足主人在居住地位提升的心理需求,步入式衣帽间,平层豪宅研究分析/户型分析研究/精装修分析研究,双人衣帽间,私密区打造私人衣帽间、淋浴区、桑拿区、浴池区、私人SPA区、密室主卧卫浴空间干蒸、湿蒸区域,主卧私密区,私人SPA区,小型温泉池,避险室,按摩浴池区,研究案例中新材料新设备的运用实例：,平层豪宅研究分析/户型分析研究/低碳技术分析研究,选择物业公司的具有一定的区域性，同时对于物业管理公司的选择基本分 为2种：自持的物业管理公司；国内外知名品牌物业管理公司,平层豪宅研究分析/户型分析研究/物业管理分析研究,物业管理常规服务及增值服务：,平层豪宅研究分析/户型分析研究/物业管理分析研究,谢谢！,