1、福清房地产开发城市进驻报告2018.072018.07嘉论营销-2018研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Code of this report|2 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销PART1.城市宏观空间PART2.市场整体研究PAR2、T3.板块对比研究PART4.客户分析PART5.项目及产品空间PART6.重点房企策略研究Code of this report|3 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.城市定位与格局PART1.城市宏观空间4.城市人口研究5.重点园区发展现状2.城市经济基础3.城市产业研究Code of this re3、port|4 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营4、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市历史福清置县已有1300多年历史，自古良港密布，千帆竞渡，不少乡镇因百泊云集、水陆衔接而形成，如东张、高山、海口、上迳等镇，因海上丝路而繁荣数百年。福清，有座山因翠竹满山与奇石嶙峋而得名，形成独特的“以道为主，兼容释、儒”的文化景观，素有“中华祈梦第一山”之美誉，叫石竹山。在福清，有一座桥与龙海江东桥、泉州洛阳桥、晋江安平桥合称福建省古代四大桥梁，更与赵州桥、安平桥等一起名列“中国十大古桥”，叫龙江桥。福清市，别称玉融，简称融，因县城正南有座玉融山而得名。福清置县，至福清市，别称玉融，简称融，因县城正南有座玉融山而得名。福清置县，至20182018年历年历13195、1319年，除一度升州外，虽屡年，除一度升州外，虽屡易县名，却一直保留着县级单位的制度。易县名，却一直保留着县级单位的制度。19901990年年1212月月2626日，经国务院批准撤县建市。日，经国务院批准撤县建市。Code of this report|5 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市区位“多组团6、”：核心区的三江口组团、闽江口组团、滨海新城组团；南翼的福清湾组团、江阴湾组团、福清城区组团；北翼的罗源湾北岸组团、罗源湾南岸组团、连江城区组团。“两轴”：即沿江综合发展轴和沿海蓝色经济轴。其中，沿江综合发展轴为福州中心城区经三江口连接滨海新城的城市发展轴线，重点承担综合服务、区域商贸、总部经济、高端科技研发等职能；沿海蓝色经济轴北接宁德、南联莆田，由北至南串联起福州新区内罗源、连江、长乐、福清等沿海地区。“两翼”：即新区南翼发展区和北翼发展区。其中，南翼发展区是以福清为重点的综合发展区，依托闽台蓝色产业园、江阴经济开发区、融侨经济技术开发区等，重点发展海洋经济、临港重化、电子信息等产业；北翼7、发展区是以环罗源湾为主的产业发展区，推动临港产业发展，打造以能源、冶金、机械制造业为主的产业发展区。福清城市定位基于大福州新区的总体规划背景下，实现两翼、两轴、福清城市定位基于大福州新区的总体规划背景下，实现两翼、两轴、多组团的发展方向；多组团的发展方向；Code of this report|6 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销8、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1、福清拥有福莆宁地区最好的港深、岸线条件，近年来江阴港快速发展，江阴港区是福州“沿江向海”发展的重要战略节点，马尾港的集装箱职能正在逐步向江阴港整合，江阴港未来将建设成为支撑福莆宁产业发展，联动海外、辐射内陆的重要设施枢纽。2、福清是福州外围重要的产业高地，其境内融侨开发区的工业总产值9、位列福州各类开发区的首位，同时境内还有元洪投资区、江阴工业集中区、龙田工业园、镜洋工业园等多处国家、省级开发区，工业基础雄厚。3、福建省特有的“八山一水一分田”的地理特征，凸显出了可建设用地资源的稀缺性，而福清在这方面的优势也很明显，是福州市范围内存量建设用地最为丰富的地区，具备福州最强的空间承载力，再加之依托港口、临近平潭，是福州再工业化、实现产业集聚发展的最佳空间选择。未来完全有条件承担更为重要的产业发展职能，承载福州中心城区、平潭实验区的职能外溢和产业转移。4、福州市委市政府多次提出建设“海上福州”的战略构想，力争将福州建设成为海峡蓝色经济试验区的核心区、海洋自主研发和高端产业的集聚区、10、海洋生态环境保护的示范区。城市区位福清独有的地缘优势和资源优势，使其与大陆和台湾、平潭和福州的全面繁荣捆绑在一起，将成为平潭效应最大化福清独有的地缘优势和资源优势，使其与大陆和台湾、平潭和福州的全面繁荣捆绑在一起，将成为平潭效应最大化释放、福州跨越式发展和大福州地区紧密合作共赢的重要纽带。释放、福州跨越式发展和大福州地区紧密合作共赢的重要纽带。Code of this report|7 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营11、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市区位-交通2017年9月7日，福州新区城市综合交通规划（2015-2030年）通过专家评审。根据初步规划，福州新区将形成“双中心、十字+放射”的交通走廊格局，引导空港、海港向国际化枢纽转变，还将12、开辟福州港至海上丝绸之路沿线主要港口的航线。区域级绿道将按“两横三纵”打造，是新区绿道系统的框架性生态廊道。一横：依托滨海新城长乐福州城区发展轴带，由滨海新城北部向西至长乐城区，经三江口沿闽江北岸贯穿福州城区，形成贯穿新区东西向休闲出行的区域性风景绿道骨干线。二横：依托滨海新城长乐福州城区发展轴带，由滨海新城南部向西至长乐城区，经三江口沿乌龙江南岸进入城区南部，并沿江向西与周边区域绿道对接，形成贯穿新区东西向休闲出行的区域性风景绿道骨干线。一纵：依托滨海路，自北向南，从罗源湾，经连江、马尾，过琅岐，进入长乐直至福清，与周边区域绿道系统对接。沿途以海滩、海岛等著名海景为主，形成贯穿新区南北部的区13、域性风景绿道骨干线。二纵：依托209国道及长乐、福清等内部城市道路，连接长乐与福清城区，途经董奉山、九龙山、石竹山等景区，是贯穿新区南部片区的区域性风景绿道骨干线。三纵：依托534国道，从福州城区途经滨海新城、灵石山等景区，到江阴港，并与周边区域绿道系统对接，沿途以山峦景色为主，形成服务福州城区南部休闲出行的风景绿道骨干线。新区将全面构筑“中心城区新区将全面构筑“中心城区滨海新城、闽江口滨海新城、闽江口江阴湾”十字形、网络化交通格局，江阴湾”十字形、网络化交通格局，形成以福州新区为核心，“1+1（一日经济圈、一小时通勤圈）”的综合交通体系。Code of this report|8 Copyr14、ight JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市发展格局本次规划立足于区域视野，提出了“两轴、两带、三板块”的市域空间结构，是对总体规划纲要“一城、两湾、三圈”空间结构的诠释和重要补充。“两轴、两带”联动区域、整合市区“两轴”具体指：“龙江综合服务轴”：是中心城区未来空间的拓展骨架，是福清未来实现服务提升和品质再造的主体轴线。“15、渔平产业集聚轴”：主要依托渔平高速及第四上岛通道，是福清战略对接平潭产业发展的重要支撑，重点体现区域新格局下产业发展的创新思维。“两带”具体指：“福厦高端制造产业带”：依托沈海高速和国道G305依托港口的带动效应和现有产业基础，体现产业升级的理念。“环福清湾特色经济带”：依次联系元洪投资区、中心城区海口休闲区和龙高半岛东岸地区，是应对大区域沿江向海发展趋势的重要空间响应，重构新的产业发展带，强调特色化发展路径，建设环湾交通廊道，重点发展旅游休闲、会议服务、农示范、农副产品深加工、新能源等生态经济。20122012年福清规划方向进行调整，重点打造两轴、两带、三板块，龙江综合服务轴体现中心城区扩容16、升级，渔平、福年福清规划方向进行调整，重点打造两轴、两带、三板块，龙江综合服务轴体现中心城区扩容升级，渔平、福厦、环福清湾体现产业集聚发展，对接外围联动开发。厦、环福清湾体现产业集聚发展，对接外围联动开发。Code of this report|9 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市空间格局福清市战略空间17、示意图从福清市战略空间示意，政府近期快速启动龙江入海口区域，从福清市战略空间示意，政府近期快速启动龙江入海口区域，以服务居住为导向对接主城以服务居住为导向对接主城，江阴、新厝、鱼溪、上，江阴、新厝、鱼溪、上迳等主要一提升产业发展。迳等主要一提升产业发展。组团优势劣势适合功能建设要点和时间A龙江入海口靠近福平主轴环境优美村庄少地势低洼工程造价高对接平潭的区域性服务中心迎合区域发展新趋势，快速启动，支持并服务平潭B鱼溪+上迳+江阴区域交通枢纽滩涂、围垦区与中心城联系不便对接平潭的高技术产业构建链接主城通道，近中期启动C江阴+新厝毗邻涵江设施健全产业基础和势头服务配套设施不足临港装备制造生活服务填海18、造地，岸线分工，近期启动D牛头尾天然良港远离中心城靠近核电海水养殖区大型装备制造集装箱物流优先江阴、战略储备、中远期启动E城头福平主轴毗邻空港、海港产业基础薄填海造地对接平潭长乐的先进制造业依托第二上岛通道，当前严格把控项目，中期启动Code of this report|10 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论19、营销福清站沈海高速20min到福州1.5h到厦门3h到厦门1h到福州城市空间格局-对外交通交通现状VS未来交通福清通过高速可1小时达到福州，1.5小时到达莆田，2小时达到泉州，3小时到达厦门。福清目前通过高铁可20分钟到达福州，1.5小时到达厦门。铁路福厦高铁福厦高铁已全面动工，福清西站也已开工建设，设计时速350km/h，预计2022年全线通车。通车后，从福清直达厦门时间将缩短至1小时，福厦莆宁将形成1小时交通圈。高速长福高速长福高速是由长乐古槐镇前塘村通往福清市江阴镇庄前村全长40多公里的高速公路，预计2020年通车，通车后福清到长乐车程将至少缩短20分钟。福清未来对外交通依托福厦高铁和长20、福高速，将大幅缩短与福州、厦门的对接时间；预计福清对外交通格局在福清未来对外交通依托福厦高铁和长福高速，将大幅缩短与福州、厦门的对接时间；预计福清对外交通格局在20202020年将发生大幅变化；年将发生大幅变化；Code of this report|11 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市空间格局-对内21、交通福清市区主要道路交通规划图“繁荣昌盛、政通人和”四横一围交通规划：环城路：是环绕福清全程的重要一条道路交通，为闭合型环城公路，环绕城区东、西、南、北的快速通道，总长约20.4公里，宽40-55米，其中包括公路隧道、立交桥以及跨江大桥等项目。从2012年5月开始，福清斥资约35亿总长28公里的福清环城路应声开建，历时五年，目前仅东部未形成闭环，其他南北环线均已通车；清繁大道：道路西起宏路高速口，东至玉屏山，为福清北侧最重要的交通道路；清荣大道：道路横跨福清西区、老城区、东部片区，为连接福清新城的重要交通道路；清昌大道：西起宏路，东至福清东部新城，为福清重要交通道路之一；清盛大道：道路沿江而造22、，横跨西区片区，西区通往观音埔交通要道。福清市中心城区由“繁荣昌盛”四条重要道路交通组成。环城路目前南段与北段道路已通车，该道路建成对缓解福清市中心城区由“繁荣昌盛”四条重要道路交通组成。环城路目前南段与北段道路已通车，该道路建成对缓解市区交通拥挤已产生了明显的作用。后期道路规划以旧城道路拓宽为主。市区交通拥挤已产生了明显的作用。后期道路规划以旧城道路拓宽为主。清荣大道万达拥堵区老城区拥堵区中环广场拥堵区福人拥堵区Code of this report|12 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论23、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市空间格局-配套XX东XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX西XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX南内环街XX街晋阳街十里长桥府东/西街坞城南路小牛线新城南大街XX公路北中环建设路兴华街滨河西路西中环路南中环街XX绕城高速XX西街XX大街文华街南内环东延太旧高速公路XX绕城高速金桥西街柴化线南内环东街XX东街京昆线环城东路初观 音 埔 大 桥X176G32424、中东塘大道中中中中中中中医院公园小学中学高校中政府大型商超区域小学中学大学医院大型商超 政府机构公园西区片区71016180东区片区7200000西洋片区6201010宏路片区631100老城片区64022193元洪片区4300000水南片区4615033观音埔片区3401014虎溪片区2100001洪宽片区2101003石井片区2402021北区片区1000000石竹片区0300003总计503421484418城市发展方向整体向西。政务、医疗、高校等城市城市发展方向整体向西。政务、医疗、高校等城市资源逐步完成向西区搬迁，其中大型商超、政务布资源逐步完成向西区搬迁，其中大型商超、政务布局集中25、在中西部，北部资源较少。局集中在中西部，北部资源较少。Code of this report|13 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销26、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市规划发展小结福清福州平潭城市发展对外：福州新区临港产业崛起的主战场平潭岛一体化发展的先行区海西创新型城市，沿海枢纽型港口城市，滨海生态侨乡。城市发展对内：交通体系逐步完善、城市基础建设不断推进，目前已形成“一中心五组团”的城市发展框架，城市沿江向海发展，建设东部新城。近期目标加快城市沿江向海发展，建设东部新城，完善城市框架；远期目标将福清城区建设成为一个带状组团式、宜居宜业宜游的现代化“海湾城市”；城乡一体化规划城乡一体化用地布局基础建设公共服务生态建设产业发展Code of t27、his report|14 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.城市定位与格局PART1.城市宏观空间4.城市人口研究5.重点园区发展现状2.城市经济基础3.城市产业研究Code of this report|15 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销28、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2017年福清与类比城市GDP总量横向比较2017年福清与类比城市常住人口横向比较210.3148.29128.95100.8599.972.170.3569.2768.55050100150200250晋江市南安市福清市安溪县惠安县长乐区闽侯县龙海市石狮市1981.5996.61977.38949.31772.65747.1563.98518.56515.330529、001000150020002500晋江市福清市南安市惠安县石狮市长乐区闽侯县龙海市安溪县福建百强县占位20172017年福清市位于全国百强县第年福清市位于全国百强县第2222位，福清城市位，福清城市GDPGDP位居第二位，约占首位的晋江位居第二位，约占首位的晋江GDPGDP总值的总值的1/21/2，常住人口数位，常住人口数位居第三，属于全国强县；居第三，属于全国强县；Code of this report|16 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉30、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市名称GDP总量（亿元）常住人口（万人）全体居民人均可支配收入（元）城镇化率（%）占地规模（平方公里）城市特点福清市996.6129.02958749.32430.0新兴现代化港口工业城市，全国著名侨乡长乐区747.172.12952250.0658.0著名侨乡，钢铁业发达划入福州新区闽侯县564.070.42687554.32136.0福州主城边缘区域，融入福州城市发展连江县432.458.22274344.94280.0旅游温泉资源开发平潭县23031、.843.52268046.4陆371.91海6064对台贸易，旅游业发展政区合一管理体制罗源县224.620.91989644.31081.2深水港口，经济发展缓慢闽清县166.223.81819639.21468.8经济发展缓慢永泰县165.925.21813440.12243.4建筑、李果之乡，旅游资源开发2017年福州八县各经济指标分析：从八县占位来看，福清经济排位第一，占地规模第二，但城镇化率仅为第三位，城市化率仅为从八县占位来看，福清经济排位第一，占地规模第二，但城镇化率仅为第三位，城市化率仅为49.3%49.3%，仍有较大的，仍有较大的发展空间，仍属于快速发展阶段。发展空间，仍属32、于快速发展阶段。八县经济占位Code of this report|17 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销29635240241147755960766872978385899713%13%13%7%14%12%11%11%10%9%9%10%0%2%4%6%8%10%12%14%16%020040060033、80010001200200620072008200920102011201220132014201520162017GDP总量（亿元）增速20062006年年-20172017年福清市年福清市GDPGDP总量变化走势图总量变化走势图近近1010年福清市一般财政收入走势图年福清市一般财政收入走势图4351718710511074818910022%19%39%23%20%5%16%10%9%13%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0204060801001202008200920102011201220132014201520162017一般公共财政收入（万元）增速城市G34、DP/财政收入近年福清市近年福清市GDPGDP总量增长迅速，较十年前比，增量翻了近三倍，总体年均增速在总量增长迅速，较十年前比，增量翻了近三倍，总体年均增速在1010-13%13%，近，近3 3年增速放缓；一般年增速放缓；一般财政收入，近财政收入，近1010年福清市呈波动式增长趋势，年福清市呈波动式增长趋势，20132013年收入增加量最大，年收入增加量最大，20142014年开始呈回落式增长模式；年开始呈回落式增长模式；Code of this report|18 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论35、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销房地产投资额截止截止20162016年年底，福清市固定资产投资额达年年底，福清市固定资产投资额达10101010亿元，增速高达亿元，增速高达16%16%，20172017年属于快速增长阶段；房地产开发投资年属于快速增长阶段；房地产开发投资增速经过增速经过20142014-20162016年的缓和期，年的缓和期，20172017年增速高达年增速高达36%36%，实现，实现164164亿元的投资额，占固定36、资产投资的亿元的投资额，占固定资产投资的16%16%；固定资产投资：近10年福清市固定资产投资额不断增加，2017年达1010亿元，较上年增长到16%，投资力度不断加大；房地产开发投资：近10年福清市房地产开发投资增长迅速，2017年投资比重30%，较上年增长了23%，占固定资产投资比重的16%，房地产行业的地位越来越重要；1842533494024755666437658681010-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200400600800100012002008200920102011201220132014201520162017固定资产投资总额（37、亿元）增速21304553639510710712016411%12%13%13%13%17%17%14%14%16%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200400600800100012002008200920102011201220132014201520162017房地产开发投资额增速房产占比近近1010年福清市房地产开发投资占固定资产投资比重走势图年福清市房地产开发投资占固定资产投资比重走势图单位：亿元单位：%Code of this report|19 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销38、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销20082008年年-20162016年福清市农村居民人均可支配收入年福清市农村居民人均可支配收入/支出走势图支出走势图20082008年年-20162016年福清市城镇居民人均可支配收入年福清市城镇居民人均可支配收入/支出走势图支出走势图福清市农村人口可支配收入19230元，基本维持了8%的年增速；农村居民人均消费16005元，占年增速的6%；187782068039、229552638029704322793234834959380771390814106158491825820330213342330724478203560%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0500010000150002000025000300003500040000200820092010201120122013201420152016城镇人均可支配收入（元）城镇人均消费支出（元）收入增速消费增速福清市城镇人口可支配收入38077元，基本维持了9%的年增速；人均消费支出20356元，占年增速的7%；86319269101471191313500150611643440、17844192305586604865227468850796831392615082160050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0500010000150002000025000200820092010201120122013201420152016农村居民人均可支配收入（元）农村居民人均消费支出（元）收入增速消费增速人均可支配收入截止截止20162016年年底，福清市城镇居民人均可支配收入年年底，福清市城镇居民人均可支配收入3.83.8万元，位于八县第二位，仅次于长乐区域；农村可支配收入万元，位于八县第二位，仅次于长乐区域；农村可支配收入为为1.921.92万元，整41、体增速基本维持在万元，整体增速基本维持在8 8-9%9%的年均增速；的年均增速；2016年城镇人口可支配收入：长乐39231元、福清市38077元、闽侯县35531元，平潭县33296元，连江30942元，罗源28120元Code of this report|20 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.城市42、定位与格局PART1.城市宏观空间4.城市人口研究5.重点园区发展现状2.城市经济基础3.城市产业研究Code of this report|21 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销批发和零售业20%信息传输、软件和信息技术服务业14%金融业11%房地产业13%交通运输、仓储和邮政业9%盈利性服务业5%非营利43、性服务业28%电子信息(20.4%)传统优势产业食品加工(13.45%)主导成熟产业塑胶管材(8.5%)传统成熟产业化工新材料(7.9%)主导待升级产业电力能源(4.3%)主导成熟产业玻璃(3.4%)主导成熟产业纺织(3.2%)主导待升级产业医药(1.6%)主导成熟产业2012-2017年福清三产结构0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2012年2013年2014年2015年2016年电子信息塑胶管材食品加工玻璃纺织化工新材料电力能源医药2012-2016年福清第二产业结构13.40%13.20%144、2%11.60%12%10.61%50.40%51.20%52%50.30%49.10%49.71%36.20%35.60%36%38.10%38.90%39.68%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2012年2013年2014年2015年2016年2017年第一产业第二产业第三产业2016年福清第三产业结构非盈利性服务业（28%）传统三产批发和零售业（20%）传统三产信息传输、软件和信息技术服务业（14%）城市特色房地产业（13%）城市特色金融业（11%）传统金融盈利性服务业（5%）传统三产产业45、结构福清产业结构，三产比重偏低，以工业为主，电子、化工、玻璃、塑胶、食品、医药、电力、纺织等八大主导产业持续壮大。Code of this report|22 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销产业布局产业向五大园区聚集，发挥主作用。产业向五大园区聚集，发挥主作用。产业园产业价值产业链领军企业产业潜力江阴工业46、区江阴港城规划建设用地120.2平方公里；16年完成工业总产值162.6亿元，规模以上产值完成161.92亿元1.化工产业链；2.煤化工产业链；3.盐化工产业链；4.石油化工产业链；1.天辰耀隆2.东南电化3.中景化工2006年经国家发改委核准为省级经济开发区，已成为全省十大经济新增长区域之一；中国（福建）自贸区福州片区的重要组成部分；是国建建设“一带一路”的重要枢纽港融侨经济技术开发区2016年135家规模以上企业，实现843.21亿元，完成规模以上工业税收11.52亿元（不含棉抵调）1.电子信息产业链；2.汽车整车及部件产业链；3.光学产业链1.显示科技企业：捷联电子、京东方；2.汽车配套47、：福耀玻璃；3.食品：福建海壹4.东旭光电、冠城瑞闽新能源、福光光学产业园等9大企业国家级开发区；国家显示器产业园、国家新型工业化产业示范基地国家平板显示新技术产业化基地；元洪投资区规划面积60平方公里，已开发8.6平方公里2016年完成工业总产值134.37亿元，规模以上工业产值131.53亿元“元洪国际食品园”为主，完善食品（水产品、肉类）加工储运产业链1.坤彩精化有限公司2.新福兴玻璃3.元洪面粉食品4.三邦硅材料5.新世源石化开发等2005年9月国务院正式核准为国家级工业园区；2010年获批首家“福建省标准话示范园区“自贸区福清片区A区新厝镇，面积2.95平方公里，B区江阴镇，6.3148、平方公里，2016年区内进出口贸易额51.37亿元，集装箱吞吐量126.7万标箱1.先进制造业2.保税仓储3.融资租赁4.国际航运物流整车5.零配件进出口贸易/自贸试验区、国际级新区、两岸经济合作示范区、21世纪海上丝绸之路核心区及海关特殊监管区等“五区”政策闽台（福州）蓝色经济产业园65平方公里1.铝精深加工2.核电装备制造3.临海精密仪器制造4.新能源装备制造5.物流6.轻型海工装备7.海洋新材料8.海洋生物1.中铝公司处于国家级福州新区范围内“五区一叠加、一区毗邻”政策优势5.1万3.2万2.7万东瀚沙埔高山江阴三山港头江镜龙田上迳渔溪东张一都镜洋音西石竹玉屏阳下龙山城头龙江宏路海口南岭49、新厝产业优势产业劣势图 例电子信息电子信息电子信息电子信息融侨经济开发区融侨经济开发区（国家级经济开发区）（国家级经济开发区）电子信息、汽车整车及部件产业、光学产业江阴工业区江阴工业区先进制造业、临港化工、港口运输与现代物流业、现代服务业闽台（蓝色）经济区闽台（蓝色）经济区制造业、海祥业自贸区福清区自贸区福清区制造业、租赁业、运输业、进口贸易元洪投资区元洪投资区（国家级工业园区）（国家级工业园区）国际食品园、冷链物流、滨海旅游镜洋工业区镜洋工业区电子信息及汽车配套相关行业福清核电福清核电水产品水产品农业产业园、农业产业园、对台贸易对台贸易鳗鱼出口鳗鱼出口Code of this report|50、23 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销产业市场占位/典型企业现代农业鳗鱼出口全国第一，约占日本市场的五分之一电子信息产业冠捷电子：显示器产量世界第一，京东方：第8.5代新型半导体显示器件生产线玻璃产业福耀玻璃：占了全国市场的60%,美国市场的20%,日本市场的10%,澳大利亚市场的20%,欧盟市场的15%塑51、胶管材产业冠威塑料工业有限公司，全国生产规模最大的再生LDPE塑料企业。福清市首家在美国纳斯达克主板上市公司。纺织产业祥兴集团，中国最大亚麻纺织企业食品加工业元洪国际食品产业园，逐步形成全国乃至世界最大的食品加工、采购销售基地电力能源产业福建三峡海上风电国际产业园，由三峡集团与福州市政府共同投资建设福清核电站，位于福清市三山镇前薛村，由中核集团福建福清核电有限公司投资建设化工新材料产业形成千亿化工新材料产业集群。中景石化科技园引进全球最先进技术世界500强荷兰利安德巴塞尔工业公司的生产技术，总投资50亿元，年产150万吨、年产值180亿元支柱产业福清作为全国百强县（市）之一，传统的福清作为全国52、百强县（市）之一，传统的8 8大支柱产业，各领头企业在全国乃至世界，在同行业中占有一席之位，为房地产发展大支柱产业，各领头企业在全国乃至世界，在同行业中占有一席之位，为房地产发展提供经济保障。提供经济保障。Code of this report|24 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销近三年复合增长率近三年复53、合增长率注：根据第二产业增加值的三年复合增长率平均值推导注：根据第二产业增加值的三年复合增长率平均值推导数据来源：福清统计年鉴重点产业门类分析年份2014年2015年2016年产业类型项目产值占比产值占比产值占比传统成熟产业电子信息318.422.74%325.321.88%327.420.42%塑胶管材226.316.16%241.116.21%135.58.45%544.7566.4103.98%462.981.73%主导成熟产业食品加工199.614.26%206.413.88%215.113.42%电力能源32.82.34%543.63%69.74.35%玻璃48.23.44%52.454、3.52%54.63.41%医药25.71.84%26.31.77%26.41.65%306.3339.1110.71%365.8107.87%主导待升级产业化工新材料62.44.46%80.55.41%1277.92%纺织44.13.15%45.13.03%51.63.22%106.5125.6117.93%178.6142.20%其他其他442.631.61%455.830.65%595.937.17%合计1400.1100%1486.9100%1603.2100%Code of this report|25 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论55、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销数据来源：福州市统计年鉴近三年复合增长率近三年复合增长率注：根据第三产业增加值的三年复合增长率平均值推导注：根据第三产业增加值的三年复合增长率平均值推导重点产业门类分析年份2014年2015年2016年项目产值占比产值占比产值占比批发和零售业59.4122.91%61.4720.89%65.8419.97%交通运输、仓储和邮政业25.899.99%29.56、510.03%30.839.35%住宿和餐饮业7.823.02%8.072.74%8.732.65%信息传输、软件和信息技术服务业35.9713.87%43.514.78%46.3114.05%金融业30.1811.64%33.0111.22%36.911.19%房地产业30.6811.83%36.4112.37%43.3213.14%租赁和商务服务业3.651.41%4.771.62%6.171.87%科学研究和技术服务业0.160.06%0.190.06%0.210.06%水利、环境和公共设施管理业0.780.30%0.990.34%1.160.35%居民服务和其他服务业29.8611.557、2%36.0812.26%46.1914.01%教育10.614.09%11.713.98%12.93.91%卫生和社会工作9.193.54%10.83.67%11.883.60%文化、体育和娱乐业5.642.18%7.142.43%7.452.26%公共管理和社会组织9.443.64%10.593.60%11.793.58%合计259.28294.23113%329.68112%Code of this report|26 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营58、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销主要产业典型企业房地产融汇集团、冠城集团、融侨集团（2017年全国总销金额520亿元）、利嘉实业、金辉集团（2017年全国总销金额450亿元）、汇诚地产、中联等铝业印尼金锋集团：东南亚铝业大王矿产资源山西巨能投资公司（煤矿）、山西孝义晋邦煤业有限公司（煤矿）融森集团（薛经官）珠宝周大生珠宝有限公司（2017年营业收入38.05亿元）、深圳信德缘珠宝首饰有限公司：全国店面分布逾2000多家生物能源古杉集团：中国最大的生物能源制造商旅游业福建龙昇59、旅游开发集团有限公司纺织业阿尔戈.曼努卡尔集团，该集团成为印尼纺织厂及服装企业最大的原料供应商金融投资上海璞盈投资管理有限公司，资产管理规模从3000多万元上升至30多亿元建筑业湖北武荆高速公路发展有限公司湖北华坤投资集团有限公司2016年底，全国福清异地商会总数22家：三明、永安、郑州、建宁、武汉、厦门、沙县、襄阳、昆明、宁德（福清平潭）、西安、龙岩、漳州、深圳、南平、广东、长沙、宁德（福清）武夷山、甘蔗、新疆、四川。市工商联直属商（协）会7家：福清浙江、上海福清商会、福清市服装协会、福清是沙滩鞋行业协会、福清市电子商务协会、金融同业协会、福清市餐饮烹饪协会。福清人在外产业基础雄厚，为福清回60、乡高端置业提供基础。福清人在外产业基础雄厚，为福清回乡高端置业提供基础。福清人在外产业Code of this report|27 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福耀集团成立于福清，扎根于福清，面向世界，成为全球规模最大的汽车玻璃专业供应商。福耀集团成立于福清，扎根于福清，面向世界，成为全球规模最大的汽车61、玻璃专业供应商。115.01129.28135.73166.21187.1605010015020020132014201520162017企业年收入（亿元）企业年收入（亿元）193342115721833261092618105000100001500020000250003000020132014201520162017企业员工（人）企业员工（人）福耀集团简介：福耀集团，1987年成立于中国福州，是专注于汽车安全玻璃和工业技术玻璃领域的大型跨国集团。如今，福耀集团已成为全球规模最大的汽车玻璃专业供应商（全球市场占有率23%，销售70个国家，总资产317亿元），产品得到全球顶级汽车制造企业及62、主要汽车厂商的认证和选用，包括宾利、奔驰、宝马、奥迪、通用、丰田、大众、福特、克莱斯勒等，为其提供全球OEM配套服务和汽车玻璃全套解决方案，并被各大汽车制造企业评为“全球优秀供应商”。福耀集团主要产品为汽车玻璃和浮法玻璃，其中汽车玻璃为其主要业务，17年，汽车玻璃收入占总收入的98%福清福耀：作为福耀的发源地，福清为福耀母公司所在地，不但同时拥有着汽车玻璃和浮法玻璃的生产线，而且还设有自己的研发中心。福清福耀还在福清2016年十大纳税企业中，排名榜首。重点产业分析福耀玻璃Code of this report|28 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉63、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销冠捷科技作为引入企业，在福清发展中起到了重要作用，现期在福清设有福建捷联电子有限公司和捷星显示科技有限公司。冠捷科技作为引入企业，在福清发展中起到了重要作用，现期在福清设有福建捷联电子有限公司和捷星显示科技有限公司。冠捷科技简介：冠捷科技集团是驰誉全球的大型高科技跨国企业，产品包括彩色显示器（CRT monitor）、液晶显示器（LCD monitor64、）、液晶电视（LCD-TV）与等离子电视（PDP）。作为中国率先从事电脑显示器产销业务的制造商，冠捷在中国市场的占有份额遥遥领先，成为国内外多家著名电脑品牌的 OEM 生产伙伴。据有关部门统计，以产量计算，冠捷不仅在中国显示器市场占据多数份额，同样也是全球最大的显示器制造商之一。捷联电子：福建捷联电子有限公司是一家驰誉全球的大型高科技企业，主要从事液晶显示设备的研究开发、生产制造和销售推广业务，主要产品为：液晶显示器(LCD MONITOR)、液晶电视(LCD TV)和电脑一体机(AIO)。2015年，企业总产值逾200亿元人民币，总销售量近2600万台，直接出口20亿美元。2016年在福清265、016年十大纳税企业中，排名第4。119.73116.81110.6298.0895.8502040608010012014020132014201520162017企业年收入（亿元）企业年收入（亿元）捷星显示科技：捷星显示科技系LG集团与冠捷科技集团投资设立的合资公司。公司于2010年5月正式投入生产。公司主要从事开发、设计、生产、销售平板显示屏、显示屏材料，液晶显示屏、液晶显示器、液晶监视器、液晶电视、电脑显示器一体机、电脑电视一体机等显示产品及其部件。2016年在福清2016年十大纳税企业中，排名第7。2017年6月累计产量突破7000万台。重点产业分析冠捷科技Code of this 66、report|29 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清京东方于福清京东方于20172017年正式投产，产能为每月年正式投产，产能为每月1212万片玻璃基板，将有效填补我国万片玻璃基板，将有效填补我国4040英寸段面板的供给缺口。英寸段面板的供给缺口。京东方简介：京东方科技集团股份有限公司（BOE）创立于167、993年4月，是一家为信息交互和人类健康提供智慧端口产品和专业服务的物联网公司。核心事业包括显示和传感器件、智慧系统、健康服务。显示和传感器件产品广泛应用于手机、平板电脑、笔记本电脑、显示器、电视、车载、可穿戴设备等领域；智慧系统为新零售、车载、金融、教育、艺术、医疗等细分行业领域，提供物联网整体解决方案；健康服务事业与医学、生命科技相结合，发展移动健康、数字医院、再生医学，整合健康园区资源。福清京东方：京东方于2015年10月正式在福清办厂，建立其8.5代TFT-LCD生产线，该生产线于2017年2月首次试生产，并于当月向三星、LGE、TPV、长虹、康佳、创维、海信、海尔等客户实现首批产品交68、付。该产线主要生产高分辨率、窄边框电视及桌面显示器等液晶显示产品，设计产能为每月12万片玻璃基板（尺寸为2500mm2200mm），集成了MMG套切技术、铜工艺技术、COA技术、光配向技术、氧化物技术等显示技术，可更好地满足日益升级的高端显示需求。福州8.5代线的投产运营，将带动中国大陆液晶电视面板出货量及市占率的进一步提升，有效填补40英寸段面板的供给缺口，有助于满足市场对于大尺寸超高清、超窄边框等高端显示产品的消费需求。337.74368.16486.24688.969380100200300400500600700800900100020132014201520162017企业年收入（亿69、元）企业年收入（亿元）重点产业分析京东方企业20162017涨跌幅乐金显示器5294050854-36.9%京东方43639438060.4%群创41725417990.2%三星显示器4679939598-15.4%华星光电330903863916.8%友达2722427208-0.1%其他149962192646.2%全球电视面板出货排名：Code of this report|30 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营70、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清市区大型酒店共计福清市区大型酒店共计1111个，其中五星级以上酒店数量达个，其中五星级以上酒店数量达4 4个，其中有个，其中有3 3个待开业星级酒店，主要分布在西区；个待开业星级酒店，主要分布在西区；重点产业分析酒店状态区域项目名称价格（元）星级营业中西区创元千禧大酒店508五星西区福清融侨大酒店409四星西区冠发君悦大酒店339四星西区福清瑞鑫大酒店310四星西区卡瑞登.花园酒店268/西区金鹰戴斯酒店288/老城区福清天河大酒店271/宏路福清比尔佳酒店176/待开业西区利71、嘉中心洲际华邑酒店/超五星观音埔嘉元温德姆至尊豪庭大酒店/超五星西区喜来登酒店/五星Code of this report|31 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销美国对中国征税领域中国美国拟中止减税领域9日，特朗普签署关税发令，对进口铝铁分别征收25%和10%的关税。22日，美国政府计划对至少500亿美元的72、中国进口商品征收25%的关税。4日，美国政府发布了加征关税的商品清单，将对输出美国的1333项商品加征25%的关税。5日，特朗普要求额外对1000亿美元中国商品加征关税。17日，美国宣布对中国的钢制产品进行双反调查。美国白宫宣布将对从中国进口的含有“重要工业技术”的500亿美元商品征收25%的关税。其中包括与“中国制造2025”计划相关的商品。最终的进口商品清单将于15日公布，并很快对这些进口产品征收关税。15日，美国政府发布了加征关税的商品清单，将对从中国进口的约500亿美元商品加征25%的关税，其中对约340亿美元商品自2018年7月6日起实施加征关税措施，同时对约160亿美元商品加征关税73、开始征求公众意见。3月4月23日，商务部发布针对美国进口商品的中止减让产品清单，拟对自美进口部分产品加征关税。2日，中国对原产于美国的128项进口商品中止关税减让义务。17日，商务部发布2018年第38号公告，裁定原产于美国的进口高粱存在倾销，并决定实施反倾销措施。19/20日，公布对原产于美国的橡胶和浆泊实施反倾销措施。18日，商务部公告2018年第44号，关于终止原产于美国的进口高粱反倾销反补贴的公告。对原产于美国的659项约500亿美元进口商品加征25%的关税，其中对农产品、汽车、水产品等545项约340亿美元商品自2018年7月6日起实施加征关税，对其余商品加征关税的实施时间另行公告。74、3月4月5月6月5月6月中美贸易战现阶段对福清重点企业出口美国的影响仍较小；对捷联电子显示器、福耀玻璃、水产等影响不大，中美贸易战现阶段对福清重点企业出口美国的影响仍较小；对捷联电子显示器、福耀玻璃、水产等影响不大，但大豆、汽车等物品的进口成本提高，对本地制造业、贸易业影响较大；整体外贸持续向好压力较大；但大豆、汽车等物品的进口成本提高，对本地制造业、贸易业影响较大；整体外贸持续向好压力较大；中美贸易战对福清的影响Code of this report|32 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论75、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.城市定位与格局PART1.城市宏观空间4.城市人口研究5.重点园区发展现状2.城市经济基础3.城市产业研究Code of this report|33 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论76、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论77、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市人口规模截止截止20162016年年底，福清市常住人口约年年底，福清市常住人口约129.3129.3万，相较其它类比城市，人口规模处于上层水平；城市人口呈流出走势，万，相较其它类比城市，人口规模处于上层水平；城市人口呈流出走势，近六年年均增长约近六年年均增长约1 1万人，近五年复合增长率万人，近五年复合增长率0.77%0.77%；福清户籍人口多外出工作；福清户籍人口多外出工作/经商；经商；128.23129.37131.87133.52134.42135.87124.2125.3126.3127.5128.6129.341.20%43.00%4578、.00%47.30%48.50%49.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%115120125130135140201120122013201420152016户籍人口常住人口（万人）城镇率化20112011-20162016年福清人口及城镇率化年福清人口及城镇率化0.71.111.21.10.70.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%00.20.40.60.811.21.4201120122013201420152016较上年增长（万人）增长率20112011-20162016年福清常住人口增长走势年福清常住人口增长走势201620179、6年常住人口类比城市对比年常住人口类比城市对比129.372.170.568.8209.2148.975.1101.2050100150200250福清市长乐区闽侯县石狮市晋江市南安市惠安县安溪县0.77%0.91%1.06%1.29%0.87%0.82%0.80%0.59%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%福清市长乐区闽侯县石狮市晋江市南安市惠安县安溪县近五年常住人口复合增长率近五年常住人口复合增长率Code of this report|34 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉80、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉81、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销受人口结构影响，城市在受人口结构影响，城市在1111-1515年增加，而年增加，而1616年小学生增长下滑，增长率出现负值。年小学生增长下滑，增长率出现负值。1111-1515年城市出生人口稳定增加年城市出生人口稳定增加中，中，20152015年出生率达年出生率达13.83%13.83%，近年来的最高值，近年来的最高值，1616年出生人口有所减少。年出生人口有所减少。9.6410.0810.421182、.0911.5111.374.50%4.50%3.30%6.50%3.80%-1.20%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.509.009.5010.0010.5011.0011.5012.00201120122013201420152016在校小学生增长率20112011-20162016年在校小学生走势年在校小学生走势1.341.451.551.561.861.7110.57%11.24%11.85%11.76%13.83%12.48%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.0083、%16.00%00.511.52201120122013201420152016出生人口出生率20112011-20162016年出生人口及出生率年出生人口及出生率城市人口增速Code of this report|35 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营84、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销20162016年福清乡镇年福清乡镇/街道常住人口分布街道常住人口分布城市发展85、整体不平衡，目前中心区人口群聚老城区城市发展整体不平衡，目前中心区人口群聚老城区玉屏街道玉屏街道1515万万+，主城区外扩需求明显，外围乡镇江阴、龙田，主城区外扩需求明显，外围乡镇江阴、龙田等受产业发展、就业导向下的大批外来务工人员，人口体量较大等受产业发展、就业导向下的大批外来务工人员，人口体量较大1010-1111万万+。15万6.7万0.8万6.2万7.9万5.7万10.4万1.4万2.7万3.8万3.3万10.2万13.2万15万11.6万8.5万11.5万7.3万4.3万5.2万5.1万3.2万2.7万行政区户籍人口常住人口规模人口密度流动人口中心城区玉屏街道7.04157.32.086、57.96石竹街道1.6311.515.40.759.87音西街道5.661551.10.299.34龙江街道3.893.8031.10.122.91宏路街道3.533.3636.60.092.93龙山街道5.755.70340.17-0.05阳下街道4.326.74690.102.42乡镇港头镇8.558.5450.19-0.05高山镇7.187.340.50.180.12江镜镇10.2910.256.70.18-0.09海口镇7.827.9452.640.150.12江阴镇8.9910.4269.750.151.43沙埔镇5.245.2400.13-0.04龙田镇13.8213.2109.87、40.12-0.62三山镇12.4511.61100.11-0.85城头镇6.316.1570.50.09-0.16镜洋镇2.692.6788.60.032.98上迳镇3.363.3452.530.06-0.02东瀚镇4.394.3740.06-0.09渔溪镇5.115.08115.30.04-0.03新厝镇2.712.7273.650.040.01东张镇3.163.22128.50.030.06南岭镇0.770.76340.02-0.01一都镇1.191.441080.010.253.4万城市人口分布Code of this report|36 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉88、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉89、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销华侨人口5270839001020304050607080901001992年2003年2008年2016年侨胞人数（万人）侨胞人数（万人）目前，福清侨胞人数近目前，福清侨胞人数近9090万人，福清籍海外华侨总资产万人，福清籍海外华侨总资产800800亿元，且华侨在福清总投资超亿元，且华侨在福清总投资超100100亿元，可看出，华侨亿元，可看出90、，华侨的回乡意愿及资产都为福清的房地产需求提供条件。的回乡意愿及资产都为福清的房地产需求提供条件。60%,40%侨资企业其他侨资企业占比侨资企业占比2016年，在产在建的600家三资企业19世纪20世纪初，新加坡与马来西亚为第一侨居，19世纪末，出国日本兴起，民国时期，印尼占63%，新加坡占31%；1958年福清人开始赴美国，1978年后、日本、印尼、新加坡、美国及阿根廷为主要侨居地。2004年，日本侨居地第一。而截止目前纽约福清人近30万+，占比33%以上，日本其次。日本英国阿根廷南非美国澳大利亚加拿大Code of this report|37 Copyright JAVELIN 嘉论营销91、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.城市定位与格局PART1.城市宏观空间4.城市人口研究5.重点园区发展现状2.城市经济基础3.城市产业研究Code of this report|38 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销92、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.4.3.2【重点产业园分析】融侨经济技术开发产业发展情况分析融侨经济技术开发区是国家级开发区融侨经济技术开发区是国家级开发区，福清产业园区之一福清产业园区之一，1616年产值年产值843843亿元亿元，2 2个省级龙头企业个省级龙头企业，福清市产销福清市产销/纳纳税十大企业占税十大企业占3 3位位。福清融侨经济技术开发区创办于1987年，1992年经国务院批准为全国第19个国家级开发区，园区核准面积9.19平方公里，规划面积48.693、2平方公里，已开发面积30.58平方公里，是国家显示器产业园、国家新型工业化产业示范基地（电子信息显示器）和国家平板显示高新技术产业化基地。园区规模以上企业135家。园区名企：天邦电讯（福建）有限公司、诚丰家具（中国）有限公司、南方铝业（中国）有限公司、福建华冠光电有限公司、明达工业（福建有限公司）、捷星显示科技福建有限公司、冠捷科技、捷联电子、福耀集团、京东方、东旭光电、冠城瑞闽新能源、福光光学产业园市场占位：2016年园区实现产值843亿元，涌现出产值超亿元企业81家，其中超5亿元企业23家。出口中国排名第四捷联电子全球显示产品单一规模最大的生产和研发基地冠捷显示器产量世界第一福耀玻璃占了94、全国市场的60%，美国市场的20%，日本市场的10%，澳大利亚市场的20%，欧盟市场的15%福耀玻璃、捷联电子、捷星显示科技2016年福清十大纳税企业融侨经济开发区总体规划：Code of this report|39 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.4.3.3【重点产业园分析】江阴港城经济区产业发展情95、况分析江阴港城经济区产业坐拥福清江阴港区江阴港城经济区产业坐拥福清江阴港区，1616年产值年产值162162.6 6亿元亿元，7 7个省级龙头企业个省级龙头企业，福清市十大纳税企业占福清市十大纳税企业占2 2位位。江阴经济开发区创办于1994年，位于福清市南部的江阴半岛，居我国海岸线的中间区段，东邻台湾海峡，西接江西、湖南等省，南北承接珠三角与长三角两大经济圈，具有临港邻台的独特区位优势，总规划面积158.29平方公里，现已开发25.9平方公里。形成港口运输、现代物流、化工新材料、电力能源、装备制造等产业集聚区。江阴半岛汇集了福州保税港区和海峡两岸唯一的汽车整车进口口岸以及中国（福建）自贸区福96、州片区的重要组成部分，是国家建设“一带一路”核心区的重要枢纽港。园区名企：福建福兴玻璃、福建江阴港银河国际汽车园、福建中景石化、福建天辰耀隆新材料、福建省中江石化、福建美得石化、福建天汇石化物流、福州耀隆化工集团、福建省福抗药业股份等市场占位：7大省级龙头企业、2大福清16年产销企业江阴港城经济区总体规划：2016年园区实现工业总产值162.60亿元其中规模以上产值161.92亿元。Code of this report|40 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论97、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.4.3.4【重点产业园分析】元洪投资区产业发展情况分析元洪投资区国家级产业园区元洪投资区国家级产业园区，1616年产值年产值134134.3737亿元亿元，整处于产业链完善发展中整处于产业链完善发展中，园区内园区内1 1个省级龙头企业个省级龙头企业。元洪投资区是1991年时任福州市委主要领导率团出访印尼与三林集团签订的开发项目，2005年9月由国务院授权国家发改委正式核准为国家级工业园区。园区规划面积60平方公里，已建成8.5平方公里。98、依托码头建设，园区初期带动了项目聚集落地，形成了以元洪面粉、印福油脂等林氏企业为骨干的粮油饲料、食品加工产业基地。围绕粮油食品、能源精化、纺织化纤、轻工机械四大产业布局，发挥坤彩精化、经纬新纤等龙头企业的带动作用，不断延伸产业链。园区名企：福建坤彩材料科技股份、福建福硕线缆、福建经纬新纤科技实业、福州坤彩精化、源华能源科技（福建）、福建顺味食品、安尼康（福建）环保设备有限公司等市场占位：福建经纬新纤科技实业省级龙头企业2016年完成工业总产值134.37亿元，规模以上工业产值131.53亿元Code of this report|41 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营99、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清全国著名侨乡，全国百强县22位，八县经济首位，经济稳步发展，五大产业区过千亿产值，工业基础雄厚，且产业结构正面临升级；城市新的空间格局正在逐步形成，城市骨架拉大，城市空间扩容；1300年的历史积淀，华侨经济的助力，滨海港湾优势；影响分析：福清有着良好的产业基础，并且在政府积极主导推进城市扩容的背景下，先天的华侨和产业员工的支撑下100、，为福清房地产市场发展提供先天助力；Code of this report|42 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of this report|43 Copyright JAVELI101、N 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销政策影响力：政策影响力：20172017年，福清除年，福清除“限购”政策外，限价销售等政策紧跟福州，整体政策环境趋紧，短时期内楼市调控“限购”政策外，限价销售等政策紧跟福州，整体政策环境趋紧，短时期内楼市调控政策仍面临“严峻”风险。政策仍面临“严峻”风险。2017年7月严禁楼盘“价外加价，捆绑销售”2017102、年2月至央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点2017年9月关于进一步加强房地产市场调控的八条措施2017年12月要求房地产企业不得拒绝公积金贷款购房自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。凡在福清市购买新建商品住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；严禁楼盘“价外加价，捆绑销售”加强商品房预售监管、完善土地出让方式控制楼面地价上涨、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完103、成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定开竣工、严厉打击房地产市场违法违规行为等八条措施2月，住建部和福建省也相继出台政策，要求房地产企业不得拒绝公积金贷款购房；公积金主管部门适当缩短审批时限等等政策16年上半年“去库存”，下半年“限购限价”福清偏居一隅，楼市如火如荼！1、-福清公积金购房额度提高至80万；降准：下调人民币存款筹备金率0.5个百分点；2、-降准：下调人民币存款筹备金率0.5个百分点；3、-加强土地监管；福清再次补贴政策，每平米300元/平米；4、-降首付：首套房首付比例最低降至20%2017年福清重点新政福清政策规定Code of this report|44 Copyrig104、ht JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销分类主要内容土地获取土地获取土地拍卖政策土地拍卖政策招拍挂，2017年下半年首场土拍开始采用限地价，竞配建面积的模式（当土地溢价率超过拍卖起价的80%，竞买人报价不超过最高限价的，按价高者原则确定竞得人）；规划环节规划环节日照日照各类建筑在有效日照时间带（大寒日816 时或冬至日915 时105、）内的日照时间要求应符合以下规定：受遮挡的建筑每套至少有一个居室（居室是指卧室、起居室）的满窗日照时间应满足大寒日3小时。老年人居住建筑的居室冬至日满窗日照不低于2小时；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但一般不低于大寒日2小时开发环节开发环节施工条件施工条件取得施工许可证即可预售政策预售政策完成建筑物主体工程五分之一以上并已经确定施工进度和竣工交付日期等六项条件具备，同时以政府指导价格为备案价格才能申请销售环节销售环节限购政策限购政策无限购政策无限购政策限价政策限价政策新建商品住宅项目首次开盘申请价格备案按照同区域、同品质、同类型备案均价确定首次备案价格限签政策限签政策确保我市20106、17年每月商品住房网签备案均价不高于2016年10月份商品住房价格水平。限售政策限售政策凡在我市购买新建商品住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。信贷政策信贷政策首套房首套房20%20%首付，二套房首付，二套房30%30%首付，首付，房贷利率普遍上浮房贷利率普遍上浮10%10%-20%20%公积金政策公积金政策贷款额度（双职工家庭80万，单职工50万）；二套房公积金利息升为1.1倍；三套房停止发放。房企不得阻扰拒绝公积金贷款购房。福清政策规定福清地方政府政策面总体较严，基本与福州市区一致，但无限购政策，福清地方政府政策面总体较严，基本与福州市区一致，但无限购政策107、，20172017年价格跳涨趋势明显，福清实现限价年价格跳涨趋势明显，福清实现限价政策，实现整体网签价格不高于政策，实现整体网签价格不高于20162016年年1010月份房价水平；月份房价水平；Code of this report|45 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清政策规定福清地方政府政策面总体较108、严，基本与福州市区一致，但无限购政策，福清地方政府政策面总体较严，基本与福州市区一致，但无限购政策，20172017年价格跳涨趋势明显，福清实行限价年价格跳涨趋势明显，福清实行限价政策，实现整体网签价格不高于政策，实现整体网签价格不高于20162016年年1010月份房价水平；月份房价水平；根据2017年2月15日，由福清市人民政府办公室发布的融政办201716号福清市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知房地产开发企业商品住房销售价格要按规定向市发改局（物价局）进行报备，按照“一房一价”和明码标价的原则，对商品住房销售价格进行公示。同一批次房源应当在批准商品房预售许可后15天内一109、次性全部公示销售价格，并公开对外销售；同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。对于之前未有备案的在售楼盘，以2016年10月、11月和12月等三个月的商品住房成交均价作为上一批次的备案价格。新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。项目名称恒大城中联名城世茂璀璨天城名城紫金轩金辉城市广场销售单价1200013000（不观江）160001600015500备案价900010000130001300013000加价模式加精装合同收取现金加精装合同收取现金收取现金差价30003000300030002500C110、ode of this report|46 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销111、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销人才政策住房保障政策（一）新引进（新录用）的第二至五类人才，与用人单位签订不低于5年劳动合同，在我市城区范围内本人及配偶名下没有商品住房且未曾享受过我市有关住房奖励、优惠政策，同时其所在用人单位在我市未获批建设员工公寓的，经认定后，可享受相应住房保障政策。112、（二）住房保障政策分为两种：1可享受购置我市普通商品住房的购房补贴。高层次人才经认定后，在我市新购置普通商品住房的（产权必须是个人完全所有或夫妻双方各占一半），购房补贴自购房合同生效之日起，按每年三分之一的比例，分别于第2、3、4年发放；2可获得房租补贴。高层次人才经认定后，开始按相应标准计算房租补贴，每年度的房租补贴于下一年度一次性发放；（三）享受住房保障政策购置的普通商品住房，在住房交付使用（以房产证为准）满两年后方可上市交易。层次购房补贴（万元）房租补贴（万元/年）第二类人才6010第三类人才308第四类人才154第五类人才102备注：上述两种政策不能同时享受，其中：在享受购房补贴后不能113、变更为房租补贴；在享受房租补贴后可申请变更为购房补贴，但已享受的房租补贴将予以扣除；高层次人才在享受上述两种政策之一后，如用人单位在我市获批建设员工公寓的，自市政府研究决定划拨土地之日起，不再享受相应政策。福清地方政府福清地方政府20172017年年2 2月份实施人才引进住房保障政策，签订月份实施人才引进住房保障政策，签订5 5年以上劳动合同的人才，根据不同类别可以领取到年以上劳动合同的人才，根据不同类别可以领取到最高最高6060万元不等的购房补贴；万元不等的购房补贴；Code of this report|47 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论114、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清房地产政策紧紧跟随福州地产政策变化；全国大政策环境下，依旧强调房产居住属性，并多次提到今年房地产政策不放松，约谈了全国政策有所松动的城市；后期福州市将会有新的政策加码，政策持续紧缩；影响分析：福清的房地产政策将会持续从严，预计至19年上半年不会有所放松；Code of this report|48 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销115、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of this report|49 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉116、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销洪宽片区北区片区东区片区石井片区虎溪片区老城区片区西区片区观音埔片区宏路片区石竹片区水南片区元洪片区沈海高速永昌路观音山璞岩山钟山西洋片区福清市区板块分布Code of this report|50 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营117、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清乡镇板块分布5.1万3.2万2.7万东瀚沙埔高山江阴三山港头江镜龙田上迳渔溪东张一都镜洋音西石竹玉屏阳下龙山城头龙江宏路海口南岭新厝2005年末，福清市中心城区行政区划调整，撤销音西、阳下、宏路、融城等3镇1街，析出海口镇8个村委会，整合设立玉屏、龙山、龙江、音西、宏路、石竹、阳下7个街道办事处及17个乡镇。重点乡镇：渔溪、江阴、龙田、三山、高山乡镇面积渔溪位于福清西南部。古称虞阳。面积115.31平方千米。辖20个行政村、1个居委会。江阴面积69.75平方千米。辖23个行政村。龙田位于福清市龙高半岛。面积8118、8平方千米。辖有40个行政村、2个居委会。三山面积102.5平方千米。辖35个行政村。高山面积40.5平方千米，海岸线19千米。辖23个行政村、1个居委会。Code of this report|51 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市119、场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of this report|52 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论120、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销20112012201320142015201620172018.1-6供应量（亩）636812234012561063115912081553成交量（亩）410705189611124939489561792供121、应幅数1415332217121914成交幅数101627201010171505101520253035050010001500200025002011-2018年6月福清市（含乡镇）住宅、商住、商服供求走势年份供应面积（亩）供应幅数流拍面积（亩）流拍幅数流拍率（流拍幅数/供应幅数）201163614226536%20128121510700%2013234033444618%2014125622144314%2015106317570741%2016115912211217%201712081925215%2018.1-6155314-23900%福清土地市场供求分析 近几年整体供求量较大122、，供过于求，2013-2017年，年均供应1454亩；2015年市场遇冷，多幅土地流拍，其中东区流拍2幅，观音埔流拍2幅，以及西区和新厝、东瀚镇各流拍1幅；2017年房企外溢，福清市场升温，房企拿地意愿强烈，供小于求，其中宗地2018拍-01号于2017年11月供应，2018年1月成交；福清依托八县之首，在房企外溢的背景下，进一步刺激了土地市场，表现在：福清依托八县之首，在房企外溢的背景下，进一步刺激了土地市场，表现在：1 1、供小于求；、供小于求；2 2、供求体量大；、供求体量大；注：均不含安置房和竞配建住宅Code of this report|53 Copyright JAVELIN 嘉123、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉124、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销020040060080010001200140020112012201320142015201620172018.1-62011-2018年6月福清商住用地供应分析（亩）02004006008001000120020112012201320142015201620172018.1-62011-2018年6月福清商服用地供应分析(亩）海125、口,37%江阴,23%元洪,22%6%4%3%3%2%0%2011-2018年6月福清商服用地供应分析（万）海口江阴元洪观音埔龙田渔溪其他西区观音埔,16%西区,17%宏路,12%8%9%7%6%4%3%3%3%2%3%3%2%1%1%0%2011-2018年6月福清商住用地供应分析（万）观音埔西区宏路北区东区三山其他洪宽福清土地市场供应分析商住用地：福清城区以商住为主导，往东和往北发展，年度供应量有所下滑；商住用地：福清城区以商住为主导，往东和往北发展，年度供应量有所下滑；商服用地：集中乡镇，间断性的供应，商服用地：集中乡镇，间断性的供应，1313年和年和1818年出现高峰，江阴、海口、元洪126、是主力乡镇；年出现高峰，江阴、海口、元洪是主力乡镇；观音埔西区宏路北区东区江阴海口元洪注：均不含安置房和竞配建住宅Code of this report|54 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论127、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清土地市场供应分析安置房/竞配建/回购情况安置房2015年宗地位置出让面积（亩）计容建面（）楼面价（元/）竞得人2015拍08号玉屏街道石128、井村39.00 654281250 福清市侨乡建设投资有限公司2015拍16号宏路街道溪下村、龙江街道观音埔村98.991979941874福清侨乡建设投资有限公司2015拍17号音西街道珠山村50.3871861847福清市侨乡建设投资有限公司2015拍18号阳下街道北林村54.80 1169221463福清市侨乡建设投资有限公司20112012201320142015201620172018.6安置房（万）000046.8000竞配建/回购住宅（万）00000014.619.8不可售商业0000000.013.1不可售其他0000000.060.3010203040502011-2018.129、6 安置房/竞配建/回购情况安置房（万）竞配建/回购住宅（万）不可售商业不可售其他年份宗地竞得人竞配建住宅（）回购住宅（）20172017-01号世茂12375-2017-03号世茂21125-2017-04号华城250-2017-05号张峰（个人）-住宅1700、商业1202017-12号中庚26375-2017-13号名城&永鸿-264432017-14号名城&永鸿-113152017-15号金辉&碧桂园-314032017-16号碧桂园15345-2018年2018-01号个人-商业200002018-13号融侨49805-2018-14号融侨42895 商业108862018-15号世130、茂105565 20152015年年4 4幅安置房用地，幅安置房用地，46.846.8万方，占当年商住用地成交的万方，占当年商住用地成交的19%19%；1717-1818年年6 6月竞配建月竞配建/回购回购37.637.6万方，占万方，占2 2年成交量的年成交量的9%9%，低占比；，低占比；Code of this report|55 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉131、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉132、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清土地市场成交分析020040060080010001200140020112012201320142015201620172018.1-62011-2018年6月福清商住用地成交分析（亩）02004006008001000120020112012201320142015201620172018.1-62011-2018年6月福清商服用地成交分析（亩）西区,21%观音埔,17%宏路,14%8%8%5%4%4%4%4%3%3%1%1%1%1%0%2011-2018年6月福清商住用地成交分析（万）西区观音埔宏路东区北区其他虎溪水南海口,38%元洪,22%江阴133、,22%6%4%4%2%2%0%2011-2018年6月福清商服用地成交分析（万）海口元洪江阴观音埔龙田渔溪其他西区观音埔宏路北区东区江阴海口元洪商住用地：供过于求，随着城市往东和往北发展，东区和北区成交量渐长；商住用地：供过于求，随着城市往东和往北发展，东区和北区成交量渐长；商服用地：江阴、海口乡镇集中成交以及元洪投资区；商服用地：江阴、海口乡镇集中成交以及元洪投资区；注：均不含安置房和竞配建住宅Code of this report|56 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论134、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论135、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销成交楼面价分析22112761176820973728294350195489010002000300040005000600020112012201320142015201620172018.1-62011-2018年6月福清商住用地成交楼面价分析楼面价（元/）310243798107000104148602004006008001000120020112012201320142015201620172018.1-62011-2018年6月福清商136、服用地成交楼面价分析楼面价（元/）2301123247251811430007230112324525181180007488101041561247191523537742525522873000435201000200030004000500060007000051015202530354045北区东区观音埔虎溪老城区乡镇石井水南西区元洪宏路石竹洪宽西洋2017年福清各片区商品房用地供求量价供应建筑面积（万）成交建筑面积（万）楼面价（元/）商住用地楼面价稳步提升，2017年随着外来房企的抢滩，土拍愈演愈烈，楼面价出现跳涨；商办用地楼面价波动较大，14年海口多幅汽车服务用地，达到历史高位，1137、7年又一次高位，成交的商服用地位于市区，故成交价较高；2017年各片区供地成交较为平均，楼面价格基本都在5000元/左右 2017年元洪片区供地多为商办用地，余下供地量也于2018年成交。商住用地楼面价稳步提升，商服用地受需求影响价格波动大，商住用地楼面价稳步提升，商服用地受需求影响价格波动大，1717年市区各板块商住楼面价整体上浮；年市区各板块商住楼面价整体上浮；注：均不含安置房和竞配建住宅Code of this report|57 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉138、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2017年各板块供应求情况商住洪宽片区北区片区东区片区石井片区虎溪片区老城区西区片区观音埔片区宏路片区石竹片区水南片区元洪片区观音山璞岩山钟山西洋片区水南：供应：17.9万成交：17.9万楼面价：4260元/元洪：供应：7.8万成交：7.8万楼面价：873元/老城区：供应：19.1万成交：19.1万楼面价：5501元/石井：供应：22.7万成交：22.7万楼面价：6101元/虎溪：供应：22.8万成交：22.8万楼面价：5612元139、/洪宽：供应：0万成交：0万楼面价：0元/观音埔：供应：0万成交：0万楼面价：0元/西区：供应：7.7万成交：7.7万楼面价：6957元/石竹：供应：0万成交：0万楼面价：0元/宏路：供应：0万成交：0万楼面价：0元/西洋：供应：5.1万成交：5.1万楼面价：5182元/北区：供应：20.1万成交：20.1万楼面价：5784元/东区：供应：0万成交：0万楼面价：0元/Code of this report|58 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论140、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销洪宽片区北区片区东区片区石井片区虎溪片区老城区西区片区观音埔片区宏路片区石竹片区水南片区元洪片区观音山璞岩山钟山西洋片区水南：供应：0万成交：0万楼面价：0元/元洪：供应：35万（2018.1成交）成交：0万楼面价：0元/老城区：供应：0万成交：0万楼面价：0元/石井：供应：0万成交：0万楼面价：0元/虎溪：供应：0万成交：0万楼面价：0元/洪宽：供应：0万成交：0万楼面价：0元/观音埔：供应：11.3万成交：11.3万楼面价：1041元/西区：供应：0万141、成交：0万楼面价：0元/石竹：供应：0万成交：0万楼面价：0元/宏路：供应：0万成交：0万楼面价：0元/西洋：供应：0万成交：0万楼面价：0元/北区：供应：0万成交：0万楼面价：0元/东区：供应：0万成交：0万楼面价：0元/2017年各板块供应求情况商服Code of this report|59 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销142、嘉论营销嘉论营销嘉论营销容积率变化趋势分析幅数（幅）容积率年份1.5-22-2.52.5-333+20110162120122005420131111242014214252015334832016026402017011032201802510合计811462719说明：1/1.5容积率的归入1.5-2档位中，同理2归入2-2.5,容积率2.5归入2.5-3，2/住宅未供应1.5以下容积率的土地，3/商住用地包含住宅用地和商住用地。近年来政府供应的商住用地容积率基本在2.5-3.2015年之前，政府供应的商住土地的以容积率2.5以上的为主，容积率2.5以下的商住土地少量供应。2016年之后，143、主要供应商住用地容积率以2-3为主（不含3），容积率3及以上的土地放量减少，同时未供应容积率2以下的土地。Code of this report|60 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论144、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销土地市场土地性质分析如果按照：商住中，商业商办占比8%的经验值推测31%4%7%28%20%0%11%52%82%54%59%80%100%82%1145、7%14%37%13%0%0%0%0%0%2%0%0%0%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011201220132014201520162017福清市福清市2011年年-2017年成交土地性质分析年成交土地性质分析住宅商住商服商办福清土地市场成交以商住用地为主，纯住宅用地较少；商住用地中，商住比例基本维持在8%/92%8%/92%，推算住宅成交的比重基本为80%80%-90%90%。78%79%57%82%94%92%86%22%21%43%18%6%8%14%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20112012201320146、14201520162017住宅商办Code of this report|61 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2017年招拍挂高溢价地块成交及分布地块名称成交时间竞得者楼板价（元/）溢价率与周边在售项目价格关系地块信息汇成世纪地块10月汇成世纪5765141%11000-13000元/占地：2.14万容147、积率：2.5总建面：5.36万恒大御府10月恒大5467136%11000-13000元/占地：3.78万容积率：2.5总建面：9.44万中庚香滙新时代10月中庚&旺福5432128%11000-13000元/占地：3.62万容积率：2.2总建面：7.97万中庚香滙新时代中庚香滙新时代恒大御府恒大御府中庚香滙融江汇成世纪地块汇成世纪地块北环城路北环城路Code of this report|62 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论148、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清高周转地块分析福清土拍均是以地块现状交地，地块内有需要拆迁的可能。不论本土房企还是外来房企，在土地为净地的情况下，一般都可实现高周转，快速入市。碧桂园为收购项目，迅速开盘，但由于地块内还有拆迁问题，导致项目停滞，销售周期拉长。地块编号取地时间总建面（万）楼面价（元/）交地方式地块情况竞得人项目名开盘时间启动周期总库存（万）备注2016拍-02号2016年4月29.12066按现状交地地块内无需拆迁恒大恒大城2016年9月5个月9.322016拍-03、04号2016年149、6月47.61622按现状交地地块内无需拆迁中庚中庚香滙融江2017年1月7个月6.52016拍-06号2017年4月（收购）37.1-按现状交地地块内存在未拆迁建筑碧桂园碧桂园华榕世纪城2017年5月1个月12由于拆迁问题导致项目无法继续，已推部分售罄。2017-03号2017年6月13.85055按现状交地地块内无需拆迁世茂世茂璀璨天城2017年12月6个月5.5Code of this report|64 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论150、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销拆迁补偿标准土地补偿费40%安置补助费60%青苗补偿费地上附着物补偿费7个街道区片17个镇区片征地补偿费：农民70%即12040元/亩25800元/亩农民70%即10570元/亩22650元/亩1695元/亩1490元/亩交付农村集体经济组织17200元/亩17200元/亩融政综2015186号文件融政综201765号文件融政综2012101号文件7个街镇区片：玉屏街道、龙山街道、龙江街道、音西街道、宏路街道、石竹街道、阳下街道17个镇区片：沙埔镇、东瀚镇151、高山镇、三山镇、港头镇、江镜镇、龙田镇、城头镇、南岭镇、海口镇、新厝镇、江阴镇、上迳镇、渔溪镇、东张镇、一都镇、镜洋镇Code of this report|65 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营152、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销注：数据来源2017年重点项目征迁工作总结暨2018年第一期重点项目征迁工作动员部署会。2018年福清市第一期重点项目征迁组别责任区域153、征迁征地坟墓总任务数总任务数总任务数座数（座）面积（）面积（亩）台数（台）第一指挥部观溪片区8703140001285.010第二指挥部霞盛片区1183221400246.90第三指挥部东桥片区、音埔片区12122470005000第四指挥部高铁17340019.31588.76501龙山街道自加任务龙山酒厂及周边711093406.75117合计3445833512.34027.42618未来土地供应-2018年第一期征迁城改土地：城改土地：20182018年福清市第一期征迁共征迁房屋年福清市第一期征迁共征迁房屋34453445座，征迁面积座，征迁面积83.3583.35万，征地万，征地40154、004000余亩，目前已完成房屋征余亩，目前已完成房屋征迁迁33623362座，合计面积座，合计面积79.7979.79万，征地万，征地885.3885.3亩。亩。Code of this report|66 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉155、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2018年福清市第二期重点项目征迁征迁范围征迁目标征地面积（亩）征迁面积（）征迁户数征迁人156、数蓝园江华大道以南、滨海大道以北，包括湖滨大道、闽台大道、海洋大道、江华东延伸段、海洋研发中心、东华水库、蓝谷产业综合体、荣德铵家墙材等重点项目及周边区域江镜华侨农场（丰华区、新华区、联华区、二工区、东华区）3650310002941142港头镇821合计4471310002941142未来土地供应-2018年第二期征迁于于7 7月月1 1日举行二期征迁动员大会，共计征地日举行二期征迁动员大会，共计征地44714471亩，征迁亩，征迁3.13.1万；万；Code of this report|67 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论157、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清2018年供地计划2018年度福清市国有建设用地供应土地性质供应量（万）供应量（亩）商服用地56.67850.05工矿仓储用地169.432541.5住宅用地889.481342.24公共管理与公共服务用地93.4991402.33交通运输用地155.642334.6水域及水利设施用地7.81117.05合计1372.5199587.77阳下街道龙江街道宏路街道石竹158、街道音西街道龙山街道土地供应面积2631亩观溪新区、高铁片区用地土地供应面积1659亩元洪开发区食品产业园城头镇土地供应面积782亩东部新城土地供应面积684亩城北组团、京东方土地供应面积656亩音埔片区、霞盛片区、东桥片区观溪东桥霞盛音埔Code of this report|68 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营159、销嘉论营销商住用地供应计划分布12序号编号位置占地（亩）12017-054号（原宏路商业储备（三）、2016-028南侧地块）2018-14号宏路街道76.8052017-55号（原政府储备地2016-028北侧地块）宏路街道39.84222013-011号宏路街道溪下村74.152013-012号宏路街道溪下村94.432013-005号宏路街道溪下村247.872013-006号（2018-15号地块）宏路街道溪下村149.97玉融国际创业小镇二期2013-015号宏路街道溪下村247.6232017-015号音西街道西楼村84.66452010-038A音西街道洋浦村16.912010-160、038C音西街道洋浦村17.842017-013号 2018-13号音西街道音西村63.2622017-039号（原2017-004号）音西街道音西村39.7652017-018号阳下街道油搂村、奎岭村52.682017-041实验小学第二校区北侧用地阳下街道油搂村36.6662010-044A整合地块龙山街道玉塘村65.562015-014号龙山街道86.75852017-047号（福泽山水项目）龙山街道北店村142.52017-048号（福泽山水项目）龙山街道北店村156.62017-049号（福泽山水项目）龙山街道隆中村、坊里村104.72013-042号龙山街道东刘村39.621201161、5-025龙山玉峰村、东刘村73.9572010-004号B地块龙江街道苍霞、松峰村17.552010-004号C地块龙江街道苍霞、松峰村24.52010-004号D地块龙江街道苍霞、松峰村10.862011-082号（东南村预留地）龙江街道东南村12.732010-005及周边龙江街道苍霞142.7182011-069号龙田镇上薛村、上一村、下一村51.82652011-070号龙田镇下一村22.94852011-071号龙田镇东营村、下一村56.432011-072号龙田镇东营村34.38452011-074号龙田镇东营村、下一村61.357592017-056号江阴镇田头、沾泽、门口村8162、.3234578891、宏路街道-116.65亩2、宏路溪下村-814.04亩3、音西街道-119.375亩4、音西村-103.02亩5、阳下街道-89.34亩6、龙山街道-669.69亩7、龙江街道-208.35亩8、龙田街道-226.95亩9、江阴镇-8.32亩Code of this report|69 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论163、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论164、营销嘉论营销0102030405060708020112012201320142015201620172018.62011-2018.5重点乡镇土地供应情况（万方）江阴渔溪龙田高山三山海口0102030405060708020112012201320142015201620172018.62011-2018.5重点乡镇土地成交情况（万方）江阴渔溪龙田高山三山海口-100001000200030004000500020112012201320142015201620172018.62011-2018.5重点乡镇土地成交楼面价（元/）江阴渔溪龙田高山三山海口2013年伴随着市区的商住用地供应的高峰165、期，乡镇商住用地也随之上行；2013年三山2幅宗地2013挂-28号、2013挂-29号商住用地供应，73.2万，均以流拍告终；2012年宗地2012拍06号，计容总建11.8万，由融鼎投资有限公司竞得，并以3839元/成交；2018年上半年乡镇商住土地成交16.6万平米，约占上半年全市商住成交16%。2018年土地供应计划中，乡镇用地占比约10%重点乡镇土地供求情况商住20132013年土地供应高峰期，随着市区热度的不断升温，乡镇土地供应逐渐弱化，近年土地供应高峰期，随着市区热度的不断升温，乡镇土地供应逐渐弱化，近2 2年乡镇供地有所回升的年乡镇供地有所回升的趋势；趋势；Code of th166、is report|70 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉167、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销重点乡镇土地供求情况商服02040608010020112012201320142015201620172018.62011-2018.5重点乡镇土地供应情况（万方）江阴渔溪龙田高山三山海口020406080100201120122013201420152016201720168、18.62011-2018.5重点乡镇土地成交情况（万方）江阴渔溪龙田高山三山海口-500050010001500200020112012201320142015201620172018.62011-2018.5重点乡镇土地成交楼面价（元/）江阴渔溪龙田高山三山海口2012年龙田镇海滨村宗地2012挂-02号A地块和B地块，由龙昇旅游竞得，；2013年江阴宗地2013挂-01号2013挂-08号，8幅商服用地，以350-500元/，均被福建江阴港银河国际汽车园有限公司竞得；2014年宗地2014拍-06号由天华置业有限公司竞得，即为现期的天华御景湾B地块；2018年海口宗地2018拍-06号、169、2018拍-07号，高达89.6万方的批发零售用地成交，由亚崎置业竞得；商办土地供应主要集中龙田、江阴以及渔溪，商办土地供应主要集中龙田、江阴以及渔溪，20182018年仅海口镇出现高供求，并由亚崎置业竞得；年仅海口镇出现高供求，并由亚崎置业竞得；Code of this report|71 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营170、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销61%171、80%62%62%90%98%96%53%39%20%38%38%10%2%4%47%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20112012201320142015201620172018.6福清市福清市2011年年-2017年城乡供应土地占比分析年城乡供应土地占比分析（%）城区乡镇55%76%50%65%97%97%96%59%45%24%50%35%3%3%4%41%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20112012201320142015201620172018.6福清市福清市2011年年-2017年城乡成交土地占比分析年城乡成172、交土地占比分析（%）城区乡镇乡镇土地市场土地性质分析1818年城区国有建设建设用地计划供应量：年城区国有建设建设用地计划供应量：13421342亩，目前已供应亩，目前已供应802802亩，实现亩，实现60%60%；其余各乡镇、街道国有建设用地计划供应量：其余各乡镇、街道国有建设用地计划供应量：21752175亩，目前已供应亩，目前已供应751751亩，实现亩，实现35%35%；注：可售建面占比Code of this report|72 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉173、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉174、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销乡镇土地市场土地性质分析66%89%50%70%90%98%96%82%34%11%50%30%10%2%4%18%0%20%40%60%80%100%20112012201320142015201620172018.62011-2018.6 商住土地供应占比商住土地供应占比城区乡镇63%87%73%75%97%97%96%82%37%13%27%25%3%3%4%18%0%20%40%60%80%100%201120122013201420152016175、20172018.62011-2018.6 商住土地成交占比商住土地成交占比城区乡镇0%0%14%3%0%0%95%31%100%100%86%97%0%0%5%69%0%20%40%60%80%100%20112012201320142015201620172018.62011-2018.6 商服土地供应占比商服土地供应占比城区乡镇0%0%14%3%0%0%100%45%100%100%86%97%0%0%0%55%0%20%40%60%80%100%20112012201320142015201620172018.62011-2018.6 商服土地成交占比商服土地成交占比城区乡镇商住土地：176、主力供求集中在城区，乡镇比重维持在商住土地：主力供求集中在城区，乡镇比重维持在20%20%以下；以下；商服土地：乡镇高占比，近商服土地：乡镇高占比，近2 2年城区受元洪商服土地供求影响，有所增加；年城区受元洪商服土地供求影响，有所增加；Code of this report|73 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉177、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销乡镇土地市场土地性178、质分析在江阴、渔溪较高供应的同时，海口镇凭借港口优势，商住和商服用地供求显著提升；在江阴、渔溪较高供应的同时，海口镇凭借港口优势，商住和商服用地供求显著提升；高山海口渔溪江阴龙田供应量（万）5.07.25.63.80成交量（万）57.25.63.80楼面价（元/）1523196730622237005001000150020002500300035000.01.02.03.04.05.06.07.08.02017-2018.6 乡镇商住用地供求分析供应量（万）成交量（万）楼面价（元/）高山海口渔溪江阴龙田供应量（万）089.602.10成交量（万）0.089.6000楼面价（元/）055800179、0010020030040050060001020304050607080901002017-2018.6 乡镇商服用地供求分析供应量（万）成交量（万）楼面价（元/）Code of this report|74 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销乡镇土地项目存量分析东壁岛旅游度假村融鼎新天地银河国际汽车园高华180、国际广场凯景又一城鼎辉财富广场亿锦豪园天华御景湾盛世庄园泰禾华侨城征云公馆凯景地块待售售罄尾盘状态项目可售建面（万）待售建面（万）待售凯景地块5.65.6亿锦豪园3.83.8征云公馆5.05.0尾盘天华御景湾10.33.1盛世庄园4.20.2凯景又一城29.24.1鼎辉财富广场9.51.0售罄银河国际汽车园75.10泰禾华侨城25.30融鼎新天地11.80东壁岛旅游度假村14.10高华国际广场16.00Code of this report|75 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销181、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销182、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2017年福清土地成交分布图2017年福清土地供应19幅，供应量约1207亩，成交17幅地块，其中包含16幅商住用地和1幅商办用地，成交量约954亩，成交集中东北片区，开发商拿地意愿房，竞拍激烈，溢价高。2017拍-6号 征云公馆可售楼面价：1523元/可售总建：4.98万高山2017拍-14号 名城&永鸿可售楼面价：6894元/可售总建：2.13万2017挂-03号 泽融投资发展可售楼面价：1041元/可售总建：11.25万2017拍-16号183、 碧桂园融府可售楼面价：5182元/可售总建：6.6万2017拍-09号 中庚香汇新时代可售楼面价：5680元/可售总建：7.97万2017拍-08号 恒大御府可售楼面价：5467元/可售总建：9.44万2017拍-13号 名城&永鸿可售楼面价：6982元/可售总建：5.52万2017拍-05号 个人可售楼面价：3692元/可售总建：0.58万2017拍-12号 中庚香澜可售楼面价：5784元/可售总建：20万2017拍-10号 金辉碧桂园铂悦府可售楼面价：5980元/可售总建：10.42万2017拍-03号 世茂璀璨天城可售楼面价：6329元/可售总建：11.5万2017拍-01号 世茂集团184、可售楼面价：6294元/可售总建：8.97万2017拍-15号 金辉优步书院可售楼面价：4801元/可售总建：10.15万2017拍-07号 汇成世纪可售楼面价：5765元/可售总建：5.36万2017拍-11号 凯景集团可售楼面价：4124元/可售总建：14.89万2017拍-04号 华诚房地产可售楼面价：4948元/可售总建：2.96万2017拍-02号 亚琦置业可售楼面价：873元/可售总建：7.8万商住商办Code of this report|76 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论185、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论186、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2018年至今福清土地供应14幅，供应量约1552亩，成交15幅地块，其中包含12幅商住用地和3幅商办用地，成交量约1791亩，乡镇拿地较多，开发商拿地意愿强，竞拍激烈，溢价高。（备注：01号地为2017年供地）2018年(1-5月)福清土地成交分布图2018拍-14号 融侨集团可售楼面价：6542元/可售总建：11万2018拍-15号 世茂地产可售楼面价：5205元/可售总建：19.44万2018拍-13号 融侨集团可售楼面价：8187、374元/可售总建：8.94万2018拍-02号 正荣府可售楼面价：6438元/可售总建：15.66万2018拍-03号 正荣府可售楼面价：6045元/可售总建：14.89万2018拍-04号 三福龙景可售楼面价：5017元/可售总建：7.7万2018拍-06号 亚崎置业可售楼面价：826元/可售总建：33.8万2018拍-07号 亚崎置业可售楼面价：396元/可售总建：55.8万2018拍-12号 个人可售楼面价：1967元/可售总建：7.24万2018拍-05号亚崎置业可售楼面价：331元/可售总建：40.2万2018拍-01号 个人可售楼面价：454元/可售总建：34.99万2018拍-188、10号 凯景地产可售楼面价：3081元/可售总建：2.56万2018拍-11号 凯景地产可售楼面价：3048元/可售总建：3.22万2018拍-08号 实亿地产可售楼面价：2057元/可售总建：1.9万2018拍-09号 实亿地产可售楼面价：2409元/可售总建：2.02万江阴渔溪商住商办Code of this report|77 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论189、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论190、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清未开发土地分布图2017年至今福清土地未开发可售量约为166.38万2017拍-04号 华诚房地产可售楼面价：4948元/可售总建：2.96万2018拍-05号亚崎置业可售楼面价：331元/可售总建：40.2万2018拍-14号 融侨集团可售楼面价：6542元/可售总建：11万2018拍-13号 融侨集团可售楼面价：8374元/可售总建：8.94万2017拍-05号 个人可售楼面价：3692元/可售总建：0.58万2017拍-07号 汇成世纪可售楼面价：5765元/可售总建：5.36万2018拍-15号 世茂地产可售楼面价：5205元/可售总建：19.4191、4万2017挂-03号 泽融投资发展可售楼面价：1041元/可售总建：11.25万2017拍-11号 凯景集团可售楼面价：4124元/可售总建：14.89万2017拍-02号 亚琦置业可售楼面价：873元/可售总建：7.8万2017拍-01号 世茂集团可售楼面价：6294元/可售总建：8.97万2018拍-01号 个人可售楼面价：454元/可售总建：34.99万商住商办Code of this report|78 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉192、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销土地综述1、根据供应计划，年度供应实现近半，18下半年集中供应，城区、乡镇双管齐下；2、供应：城区土地供应继续维稳，商住用地为主导；乡镇土地供应持续上行，商服先行，商住相辅；3、成交：知名房企抢滩，土拍激烈，成交量抬升，伴随竞配建的产生，但低占比，无大碍；4、价格：17年以来城区价格跳涨，优质地块仍是房企首选，市区地块均价在4800-5800元/；城区：高供应计划背景下，土地市场热度依旧，城市扩容所需，知名房企伺机抢滩，地价上涨优势明显，逐步呈现“面粉带193、动面包”现象；乡镇：江阴、渔溪、龙田乡镇优先发展，但由于土地规模较小，对主城区市场份额影响有限。Code of this report|79 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of t194、his report|80 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销第一阶段：第一阶段：萌芽期萌芽期第二阶段：第二阶段：大盘跑量大盘跑量+综合体开花综合体开花2006-2017年福清市商品房市场供应、成交、价格关系第三阶段：第三阶段：房企混战房企混战+品质领衔品质领衔49.4870.832.789.4982.497195、7.3779.64118.3263.7976.61101.1186.22293237013914449262669018968910578949110520858187800200040006000800010000120000501001502002502006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年全市商品房供应面积全市商品房销售面积期房均价福清房地产市场发展，整体分为福清房地产市场发展，整体分为3 3阶段，阶段，20092009年进入快速发展阶段，年进入快速发展阶段，20162016年碧桂园、恒大、中庚率先入场，领衔196、福清年碧桂园、恒大、中庚率先入场，领衔福清楼市进入房企战；楼市进入房企战；市场发展阶段数据来源：福清市统计年鉴Code of this report|81 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销020004000600080001000012000051015202530354017011702170317041197、705170617071708170917101711171218011802180318041805供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）05000100001500020000250003000035000051015202530354017011702170317041705170617071708170917101711171218011802180318041805供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）020004000600080001000012000140001600005101520253035401701170217031704170517061707170817091198、7101711171218011802180318041805供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）商品住宅备案：月均成交10万方5月底取证存量121.7万方存销比12个月情报：月均成交14.8万方5月底取证存量8.4万方存销比1个月商业月均成交0.7万方5月底取证存量34万方存销比49个月办公月均成交0.5万方5月底取证存量1.97万方存销比4个月商品房市场福清目前商品住宅呈现稳步上升趋势，福清目前商品住宅呈现稳步上升趋势，20182018年限签的影响，成交量小幅下滑，目前存量周期在年限签的影响，成交量小幅下滑，目前存量周期在1212个月；商业整体库个月；商业整体库存量较大，主要受单盘福清199、商贸城影响，去化周期在存量较大，主要受单盘福清商贸城影响，去化周期在4949个月，办公市场存量小，去化缓慢，价格呈现下滑；个月，办公市场存量小，去化缓慢，价格呈现下滑；数据来源：福清市网签备案数据Code of this report|82 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销在 售待 售尾 盘凯景悦蓝山均价：200、1.2万元/中庚香滙融江均价：1.1万元/中庚香澜世茂璀璨天城均价：1.5-1.6万元/碧桂园金辉铂悦府均价：1.15万元/三福龙景均价：1万元/恒大城均价：1.2万元/金辉优步书院均价：1.3万元/东方印象均价：1.1万元/碧桂园融府预计价格：1.3万元/碧桂园华榕世纪城均价：0.98万元/融侨观邸均价：1.3万元/名城紫金轩均价：1.6-1.7万元/华润中央公园均价：1.3万元/时代公馆均价：1万元/金辉城市广场均价：1.55万元/中联名城均价：1.4-1.7万元/学府公馆均价：0.93万元/锦绣御龙湾均价：0.96万元/御 园均价：2万元/凯景悦江山永鸿国际城均价：0.8万元/正荣府中庚201、香滙新时代恒大御府楼市地图福清楼市在售与待售项目分布较为集中，在售楼盘主要分布在西区，待售楼盘主要分布在东区与北区；福清楼市在售与待售项目分布较为集中，在售楼盘主要分布在西区，待售楼盘主要分布在东区与北区；Code of this report|83 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销4%4%6%13%27%202、36%2%4%2%0%0%2%2%2%5%11%23%41%15%2%0%2%0%0%0%0%0%11%13%21%44%10%0%0%0%0%0%0%0%0%8%12%18%36%22%1%2%0%0%0%0%0%070-070-90090-110110-125125-144144-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300+2012-2015年2016年2017年2018年福清市场主流成交面积段主要集中在福清市场主流成交面积段主要集中在125125-144144；但；但20182018年产品结构呈现调整，少体量大面积产品入市，年产品结构203、呈现调整，少体量大面积产品入市，144144-180180产品比重上升，其他产品线保持平稳小幅波动；产品比重上升，其他产品线保持平稳小幅波动；福清普通住宅面积段年度变化占比图普通住宅市场-产品线供应平稳平稳平稳平稳先升后降逐年递减逐年递增增长递减递减递减递减先升后降144-180均为2018年西区供应，1复式折算实际面积2成熟区价值支撑Code of this report|84 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论204、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销3%3%3%37%11%20%19%1%3%0%5%3%49%15%22%4%1%2%1%0%10%39%24%24%1%1%0%4%0%11%33%7%40%2%1%2%一房两房两房半三房三房半四房四房半五房五房半2012-2015年2016年2017年2018年福清市场主流成交房型为福清市场主流成交房型为3 3房产品，随着单价的上涨，客户一步到位的置业需求凸显，房产品，随着单价的上涨，客户一步到位的置业需求凸显，4 4房比重大幅上涨，房比重大幅上涨，三房半比重下调；三房半比重下调；普205、通住宅市场-房型供应福清普通住宅房型年度变化占比图Code of this report|85 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2012-2015年福清市面积段与房型交叉表房型面积段00一房01两房02两房半03三房04三房半05四房06四房半07五房08五房半顶底总计070-2.8%0.7%0.0%0.0206、%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%3.5%070-900.0%1.8%1.8%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%3.6%090-1100.0%0.7%1.6%3.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%5.9%110-1250.0%0.0%0.0%8.3%0.7%3.8%0.0%0.0%0.0%0.1%12.9%125-1440.0%0.0%0.0%15.0%4.4%6.0%0.0%1.0%0.0%0.2%26.6%144-1800.0%0.0%0.0%9.2%5.6%8.1%13.1%0.0%0.0%0.2%36.2%180-2000.0%0207、.0%0.0%0.0%0.0%1.3%0.0%0.0%0.0%0.2%1.5%200-2200.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.9%0.3%2.4%0.4%3.9%220-2400.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.9%0.0%0.3%0.4%1.6%240-2600.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%260-2800.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.2%0.0%0.0%0.1%0.3%280-3000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.6%0.0%0.0%0.1%1.7%300+0.208、0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.6%0.0%0.2%0.1%2.0%总计2.8%3.2%3.4%36.0%10.6%19.5%18.3%1.4%2.9%1.8%100.0%普通住宅市场-供应面积房型交叉分析随着价格的上涨，福清市普通住宅的主力产品由随着价格的上涨，福清市普通住宅的主力产品由20152015年以前的大三房、大四房产品转变为年以前的大三房、大四房产品转变为125125-144144的四的四房产品；主力产品线依旧保持在房产品；主力产品线依旧保持在125125-144144；注：面积段为实际使用面积Code of this report|86 Copyright JAV209、ELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销普通住宅市场-供应面积房型交叉分析随着价格的上涨，福清市普通住宅的主力产品由随着价格的上涨，福清市普通住宅的主力产品由20152015年年以前的以前的144144-180180大四房大四房/四房半产品四房半产品转变为转变为125125-144144的三房的三房-三房半三房半-四房产品；控面积是整体趋势210、，四房略大于三房是主流需求；四房产品；控面积是整体趋势，四房略大于三房是主流需求；2016-2018年福清市面积段与房型交叉表房型面积段00一房01两房02两房半03三房04三房半05四房06四房半07五房08五房半顶底总计070-0.0%0.5%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.6%070-900.0%1.8%5.8%1.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%9.3%090-1100.0%0.0%1.9%9.1%0.5%0.5%0.0%0.0%0.0%0.3%12.2%110-1250.0%0.0%0.2%18.0%1.9%0.5%0.0%0.211、0%0.0%0.4%20.9%125-1440.0%0.0%0.0%11.0%16.5%13.2%0.6%0.0%0.0%0.8%42.0%144-1800.0%0.0%0.0%0.0%0.0%10.7%0.8%0.8%0.0%0.8%13.1%180-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.4%0.4%0.1%0.0%0.0%0.9%200-2200.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.2%0.5%220-2400.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.4%0.0%0.4%240-2600.0%0.0%0.0%0.0%0212、.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%260-2800.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%280-3000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%300+0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%总计0.0%2.3%7.9%39.7%18.8%25.2%1.7%1.0%0.7%2.7%100.0%注：面积段为实际使用面积Code of this report|87 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营213、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营214、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清市区商品住宅成交区域结构来看，北区板块、西区板块是成交主力；由于福清市区商品住宅成交区域结构来看，北区板块、西区板块是成交主力；由于20172017年土拍项目相继面市，又暂未开年土拍项目相继面市，又暂未开盘，目前各区域情报库存数量较大，去化周期在盘，目前各区域情报库存数量较大，去化周期在1 1年左右。但目前在售项目库存告急。年左右。但目前在售项目库存告急。北区东区观音215、埔宏路洪宽虎溪老城区石井石竹水南西区西洋元洪供应（万）41.919.4312.7521.0509.473.4717.58016.9354.472.190成交（万）45.728.819.2321.54017.057.1617.012.042168.842.190010203040506070802017-2018.5福清市区普通住宅各板块供销情况分析北区板块东区板块观音埔片区宏路片区虎溪片区老城区石井片区石竹山片区水南片区西区板块西洋片区洪宽片区元洪片区在售库存（万）5.566.463.9922.950.6907.0108.6834.18000在售存销比（月）24418107078000入市库存216、（万）25.6544.7466.726.6514.0220.3618.26035.4462.215.08082.97存销比（月）10265921144818029153900板块库存分析2017-2018年年福清市各板块普通住宅库存分析：Code of this report|88 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销217、嘉论营销住宅总库存313万81万8.4万402万未开发土地存量未开发土地存量（截止2018年5月）（商品住宅体量）（不含乡镇）已开发待推量已开发待推量（截止2018年5月）（商品住宅体量）（不含乡镇）已开发在售存量已开发在售存量（截止2018年5月-情报库存）（商品住宅体量）（不含乡镇）2017年福清商品住宅成交成交177177万方万方福清商品住宅库存库存库存402402万方万方库存去化周期：2.32.3年年2727个月个月Code of this report|89 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉218、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉219、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销各板块住宅总库存福清住宅总存量约为福清住宅总存量约为402.08402.08万，各板块中，元洪、西区、观音埔三个板块存量较大，均超过了万，各板块中，元洪、西区、观音埔三个板块存量较大，均超过了6060万。万。005.0813.3311.2520.3620.093.726.7638.2828.0362.7182.9700006.0604.5622.857.235.63313.7900000.690.95010.11.450.220、833.180.200102030405060708090洪宽石竹西洋虎溪石井老城区北区宏路水南东区西区观音埔元洪福清各板块普住住宅存量土地库存（万）待推库存（万）已推库存（万）82.9766.7062.2144.7435.4426.6525.6520.3618.2614.025.0800Code of this report|90 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论221、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of this report|91 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销锦绣御珑湾香溪美地虎溪大庄园三福龙景御园融侨大公馆融侨222、锦江诺希科技园别墅市场-项目分布目前福清在售别墅项目较少，多数为早前项目，主要以虎溪景观轴分布，福清土地容积率主力集中在目前福清在售别墅项目较少，多数为早前项目，主要以虎溪景观轴分布，福清土地容积率主力集中在2.52.5-3.03.0范围，范围，高低配产品较少；高低配产品较少；福清别墅在售项目分布：项目名称推售套数产品面积销售均价（元/）余货三福龙景52300-50015000-21000售罄香溪美地30236-39723000售罄融侨大公馆59305-55615000-2000010套虎溪大庄园17574-7792500010套融侨锦江255134-16413000售罄锦绣御珑湾72144-223、21416000售罄御园150367-65914000-15000105套诺希科技园25369-26314000-15000售罄Code of this report|92 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2014-2018年5月别墅产品线构成面积段独栋双拼联排叠拼总计90-1251111125-14411224、2112144-16054134188160-1806666180-200279200-25030649103250-3001313300-4005222928309400-5005127583500+3791395总计32123893859892014-2018年5月别墅产品供应套数年份叠拼独栋联排双拼总计2014年5956701852015年39109511992016年208148854412017年793766164总计38533892129892017-2018年5月别墅总价段成交结构分析总价段叠拼独栋联排双拼总计占比100-1503582%150-2009039324%200-25225、0602829024%250-3005106216%300-400311314512%400-500253287%500-6004245339%600-800518153810%800+6388257%总计1761415239381100%占比46.2%3.7%39.9%10.2%100.0%0%2017-2018年5月别墅面积段成交结构分析面积段叠拼独栋联排双拼总计占比125-14463279024%144-160868623%160-180772%180-200110%200-250115164%250-3006172%300-4001011901312433%400-5002141329226、8%500+3513216%总计1761415239381100%占比46.2%3.7%39.9%10.2%100.0%0%别墅市场-供销表现供应供应：年供应在：年供应在200200套以内，产品以联排、叠拼为主，产套以内，产品以联排、叠拼为主，产品线集中在联排品线集中在联排300300-400400，叠拼，叠拼140140-160160；成交成交：月均成交：月均成交2222套，主力总价段集中在套，主力总价段集中在150150-250250万元，产万元，产品以叠拼为主，联排产品在品以叠拼为主，联排产品在300300万元以上总价；万元以上总价；数据来源：福清市网签备案数据Code of this 227、report|93 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销别墅市场成交表现福清市场，高层为住宅市场绝对主力；洋房与别墅产品稀缺；别墅中叠拼福清市场，高层为住宅市场绝对主力；洋房与别墅产品稀缺；别墅中叠拼1.51.5倍溢价，联排倍溢价，联排1.81.8倍溢价表现，双拼倍溢价表现，双拼2.52.5倍溢价，独栋倍溢价，228、独栋2.42.4倍溢价。倍溢价。福清市区2014-2017年高层、洋房、别墅产品比例区域2014-2015均价（元/）2016-2017均价（元/）价格涨幅（%）存量（万方）存销比（月）高层97638977-8%107.79洋房09496/别墅1645514300-13%14.44398%99%97%95%0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年别墅洋房住宅福清市区2014-2017年高层、洋房、别墅产品比例项目名称物业类型高层洋房别墅双拼联排独栋叠拼融侨锦江产品98-1412.5-3.5房134-163成交单价13000-1400020000融侨新城泷郡产229、品89-1692-4.5房305-550成交单价650016000锦绣御珑湾产品98-1303房-4房144-214成交单价900016000华泰中天熙岸产品78-1412-4房430-780成交单价1100026000御园产品120-149 383-659 367-659成交单价80002000020000汇总溢价表现2.51.82.41.5数据来源：福清市网签备案数据Code of this report|94 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销230、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of this report|95 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉231、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销商圈分布一级商圈红星美凯龙新华都购物中心裕荣汇万达广场二级商圈中环广场成龙步行街环球商业中心三级商圈福清市商圈主要分布在清昌大道沿线，区域级商圈主要集中分布于老城去，随着城市板块的发展于扩张，西区出现福清市商圈主要分布在清昌大道沿线，区域级商圈主要集中分布于老城去，随着城市板块的发展于扩张，西区出现了一级商圈；了一级商圈；Code of this report|96 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论232、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销商业市场福清楼市商业在售与待售项目分布较为分散，大型商办综合体主要集中在西区片区，随着城市发展以及供应计划的福清楼市商业在售与待售项目分布较为分散，大型商办综合体主要集中在西区片区，随着城市发展以及供应计划的影响，未来项目将由西向东发展，但西区仍有项目底商推售。影响，未来项目将由西向东发展，但西区仍有项目底商推售。时代广场碧桂园华榕世纪城融侨观邸恒大城中联天城福清万达广场2014年开业裕荣汇2014年开业红星美凯龙2014年开业融商大厦2013年开业在售商铺待售商铺尾盘商233、铺综合体名城紫金轩中庚香滙融江东方印象凯景悦蓝山华润中央公园天鑫海华美域利嘉中心2016年开售天御财富广场富创世纪城2011年开售福清国际物流商贸城Code of this report|97 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销0.30.20.30.10.10.30.00.20.31.30.20.90.61.234、20.10.118.00.30.20.10.30.20.70.30.36.00.20.50.30.11.10.10.40.2215201236322337165662090722427244672189264332103623172299562643024452251541925223092050001000015000200002500030000350000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.01701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 235、1805供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）福清市区商业市场：月均供应量福清市区商业市场：月均供应量1.41.4万，成交量万，成交量0.70.7万方，库存量约万方，库存量约3434万方，去化周期万方，去化周期8 8年以上；由于市场以底商为年以上；由于市场以底商为主，但整体去化速度缓慢，价格波动，均价在主，但整体去化速度缓慢，价格波动，均价在2300023000元元/；商业市场2017-2018年5月商业产品月度供销量价走势图项目板块成交面积（万）成交金额（亿元）成交套数成交均价（元/）库存面积（万）库存周期西区板块2.456.22409253586.3344宏路片区0.901.696818236、6731.0715观音浦片区0.781.69170215442.6447北区板块0.451.1876261271.5514老城区0.360.6336173330.6018东区板块0.350.9372265971.5339水南片区0.270.51541916618.9639石竹片区0.120.1714148120.154虎溪片区0.010.021196840.3637总计5.7013.049002288734.03101注：2018年5月供应大幅上涨，主要我福清物流商贸城单盘拿证；2017-2018年5月商业产品各板块成交情况2017-2018年5月商业成交面积排行前十项目名称成交面积（万）成交237、金额（亿元）成交套数成交均价（元/）中联天玺0.962.3416224294盘昇新港花园0.770.49766317中联名城0.651.4314421855凯景又一城0.631.139617894碧桂园华榕世纪城0.531.103920849中联城0.521.429927301东方瑞亭商业街0.360.633617333中庚香匯融江0.361.016628336侨荣城0.340.793623432恒大城0.340.907126813目前，福清商业主要以住宅底商为主，整体市场成交缓慢，2017年9月市场主力为西区板块商铺集中签约，成交量大幅上涨；数据来源：福清市网签备案数据Code of thi238、s report|98 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销办公市场时代广场时代广场20172017年开售年开售金辉城市广场金辉城市广场20172017年开售年开售融商大厦融商大厦20132013年开售年开售福清万达广场福清万达广场20132013年开售年开售红星美凯龙红星美凯龙在售办公在售办公尾盘办公尾盘办公239、综合体综合体利嘉中心利嘉中心20162016年开售年开售天御财富广场天御财富广场裕荣汇裕荣汇20142014年开售年开售富创世纪城富创世纪城20112011年开售年开售 2010年3月，福清市首座大型城市综合体项目福清富创世纪城开工，标志着福清市进入城市综合体的发展阶段。从2011年开始到2014年，海峡商品交易中心、融鼎新天地、裕荣汇欧尚百货、福清万达广场、红星美凯龙、利嘉中心等一批大型城市综合体项目先后动建或投产运营，福清市城市综合体进入了加速发展时期。福清富创世纪城总投资近9亿元融鼎新天地总投资8.3亿元福清万达广场总投资45亿元红星美凯龙总投资12亿元裕荣汇欧尚百货总投资20亿元海峡商240、品交易中心总投资30亿元利嘉中心总投资逾60亿元，福清目前最大的综合体20102010年起步，年起步，20142014年扎堆开发进入快速发展，主力以城市综合体为主，但受同质化和扎堆开发模式的影响，市场表年扎堆开发进入快速发展，主力以城市综合体为主，但受同质化和扎堆开发模式的影响，市场表现一般，目前在售办公项目较少；现一般，目前在售办公项目较少；Code of this report|99 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论241、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销230462087318980199952120 1912 4140 1388142511959165331345213139351376713757134191252510814118391271211726935102000400060008000100001200014000160000500010000150002000025000供应量（）成交量（）成交均价（元/）2017-2018年5月办公产品月度供销量价走势图项目板块成交面积（万）成交金额（亿元）成交套数成交均价（242、元/）库存面积（万）库存周期观音浦片区0.540.58105108281.366宏路片区1.391.923061387600水南片区1.531.78251116580.575西区板块1.842.422971313000总计5.296.71959126661.9342017-2018年5月办公产品各板块成交情况目前，福清办公市场正处于断档期后的重新兴起阶段；由于供应少，库存合理；观音铺、水南片区及西区板块办公市场供应，西区板块属于福清主要的商圈范围，区域金辉城市广场单盘在售，性价比高，市场销售良好；福清市区办公市场：月均供应量福清市区办公市场：月均供应量0.630.63万，成交量万，成交量0.5243、30.53万方，库存量约万方，库存量约1.931.93万方，去化周期万方，去化周期4 4个月；由于市场在售项目个月；由于市场在售项目少，去化周期合理；少，去化周期合理；办公市场2017-2018年5月办公成交项目排行项目名称成交面积（万）成交金额（亿元）成交套数成交均价（元/）金辉城市广场2.243.1253913912时代广场1.531.7825111658裕荣汇0.81.066113308诺希科技园0.540.5810510828融商大厦0.180.1638437总计5.296.7195912666数据来源：福清市网签备案数据Code of this report|100 Copyrigh244、t JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销板块供应个数供应面积（）成交个数成交面积（）成交金额（亿元）成交均价（元/个)去化周期（月）主力项目北区板块3958107815480128946491135223123香匯融江（442个、13.8万/个）东区板块488151962748172368313440013三福龙景（272个）观音245、浦片区143436540101025675151111496107中联名城（620个、14.9万/个）宏路片区/591453704119261/锦绣御珑湾（59个）虎溪片区/16840652756164064/中恒首府（167个、16.4万/个）老城区12063353813841982275164885132东方印象（99个、17.9万/个）石井片区12663432832310441471014582650中粮天城（249个、14.7万/个）水南片区79221813219555120389305944冠宜国际（175个、8.6万/个）滨海嘉苑（12万/个）西区板块368297060203252246、4073625417841414观邸（464个、21万/个）中联城（388个、15万/个）总计1282634629047031248577402115739229/2017-2018年5月商业产品各板块成交情况：车位市场福清市区车位市场：市场整体去化速度慢，价格福清市区车位市场：市场整体去化速度慢，价格13.513.5-16.516.5万万/个为主流；西区板块价格担当，价格个为主流；西区板块价格担当，价格1818万万/个左右；虎个左右；虎溪与老城区溪与老城区16.516.5万万/个左右；水南片区价格低洼，仅个左右；水南片区价格低洼，仅9.59.5万万/个左右；个左右；数据来源：福清市网签备案数247、据Code of this report|101 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.政策背景PART2.整体市场研究4.住宅市场2.城市板块分布3.土地市场6.商办市场5.别墅市场7.市场排行占位Code of this report|102 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉248、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销房企成交排行福清房企竞争态势来看，集中度非常高，前十五名房企市场占有率达福清房企竞争态势来看，集中度非常高，前十五名房企市场占有率达94%94%；融侨集团领军房产市场；其次，中庚集；融侨集团领军房产市场；其次，中庚集团与金辉地产以商住为主占领市场；团与金辉地产以商住为主占领市场；2017年福清各房企商品房成交TOP 15(按销售额)排名249、企业名称销售额(亿元)市场份额销售面积(万)商住比销售均价(元/)1融侨集团32.619.46%26.592/100123022中庚集团31.018.50%34.399/10090383金辉地产17.010.15%13.856/100123194中联置业13.48.00%13.176/100102375祥兴集团10.96.51%14.394/10076106利嘉实业8.85.25%10.768/10082537恒大地产8.55.07%8.193/100105398高华地产7.94.72%11.297/10070619碧桂园集团6.33.76%6.792/100946510名城地产5.83.47250、%5.387/1001089911华泰房地产5.02.98%5.9纯住859112新东方置业3.62.15%4.383/100848713清荣房产3.52.09%2.777/1001291714锦绣置业3.21.91%3.393/100953715中恒置业1.81.07%1.553/10011600TOP 15合计159.3395.11%161.7491/1009924其他企业合计8.24.89%95/1009058市场合计167.53100%170.7486/1009785数据来源：福清市网签备案数据Code of this report|103 Copyright JAVELIN 嘉论营销251、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销商办市场发展不成熟，住宅市场处于快速发展阶段，政府控房价保去化，整体市场库存压力小，价格涨幅受限平稳上涨，成交上本地房企集约度高；供销表现：2017年销售增速，年普通住宅去化146万，实现均价8463元/，量升价跌，其中乡镇成交15万，近九成集中在市区；成交价格：目前成交价格受限价影响，8952元/；2016年之前主力252、成交集中在西区，均价约为9763元/，目前福清成交格局多点开花；存量表现：目前福清市普通住宅在售未签约存量约113万，但实际在售存量为8.4万，项目去化速度快，在售库存量少；产品线表现：100-140为主力去化产品；商办市场：2013年一波西区综合体开发热潮后，整体商办市场进入冷淡期，销售缓慢，办公市场需求低，商铺以街铺为主；房企排行：融侨、中庚、中联集团排名前三的本土房企，市场份额占48.1%；Code of this report|104 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论253、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.重点板块选择研究PART3.板块对比研究2.板块说明Code of this report|105 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销254、评价依据：在板块市场深度研究基础之上，依据板块测评两大维度8大因素进行评价；本次评测针对13个细分板块进行，以考评板块素质为目标，结合可能的供地机会，做最终的板块推荐；6、市场存量（当前市场存量去化周期）8、地价房价比（2016年地价/房价）5、成交量（近3年普住年均成交量）板块价值市场风险7、潜在供应量（潜在供应量去化周期）2、基础条件（综合交通、商业、教育等资源条件）4、板块人口（各板块人口吸纳能力及客户层级）1、房价水平（近1年房价、近5年房价涨幅、未来房价）3、发展利好（板块发展引擎及重大利好）权重15%权重30%权重5%权重10%权重10%权重10%权重10%权重10%权重60%权重255、40%板块分析及筛选-评价依据Code of this report|106 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销板块价值房价水平近1年房价1600014000-1600012000-1400010000-1200020%16%-20%13%-16%10-13%1800016000-1800014000-160256、0012000-1400048万42-48万36-42万30-36万24-30万18-24万12-18万6-12万1-6万1万评分10987654321存量去化周期存量去化周期18个月评分10987654321潜在供应去化周期潜在供应去化周期32个月评分10987654321地价房价比地价房价比70%评分10987654321板块分析及筛选-评价标准Code of this report|126 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论257、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销一、市场风险：年均去化量/存量去化周期/潜在供应去化周期/地价房价比板块分析及筛选-评价标准板块年均成交量评分库存量去化周期评分潜在供应量潜在去化周期评分地价房价地房价比评分总分石井板块41.7687.0121011.2531059801500040%735西区板块69.481034.186828.0351083741600052%533北区板块41.1885.5621020.0961057841100053%533水南板块26.2868.684926.761284124258、800052%528东区板块28.0266.463938.2816764381200054%527西洋板块6.57300105.089951821000052%527虎溪板块15.4240.6911013.3310957651000058%427老城区9.183001020.3627352891400038%824观音埔板块2353.9921062.7133152051400037%824宏路板块21522.951343.72105182950055%423元洪板块0100182.9701873600015%1013洪宽板块01001001873800011%1013石竹板块1.4420010259、0141241000041%711Code of this report|127 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清板块价值属性板块分析及筛选-土地聚类价值成熟城市化产业依附生态资源价值成熟型：高建成度，交通条件好、配套成熟、拥有较好资源禀赋的复合型城市“熟”地城市化型：具有高度城市规划及区域改造导向，交260、通、配套、资源处快速完善阶段的复合型城市“半熟地”生态资源型：拥有大型城市级生态湿地/公园、进行河堤治理的开阔自然流域、优良山地景观等突出资源禀赋的土地产业依附型：产业规划（IT/高新科技、装备制造、商贸、文教及创新等）核心导向，住宅依附于产业人口扩张的产业配套价值的土地2、类别说明Code of this report|128 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销261、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销板块1、当前房价评级2.1、商服评级2.2、机动车便利性评级2.3、公交便捷评级2.4、教育评级2.5、医疗评级2.6、景观评级3、规划利好评级4、板块人口评级5、年均成交评级6、存量出清周期评级7、潜在压力评级8、房地价比评级合计综合待推土地（亩）西区板块1155543237108105785103观音埔板块1213151551051018674931石井板块111313232581010766487西洋板块91524313731095624119水南板块3124443376985593208老城区8344423043103856366262、东区板块11111401376975563517虎溪板块5141203354109451389北区板块11031100018101055020宏路板块314242004541044320石竹板块100312044621174110洪宽板块301221202111102610元洪板块311230003111102610首选板块-成熟区域以西区、观音埔、石井、西洋有地都可以抢也建议积极参与合作或并购重点推荐板块-发展中区域、老城区板块配套相对不成熟，但市场安全性较高建议土拍市场积极跟进机会关注板块配套成熟度或安全性有明显不足不建议板块分析及筛选Code of this report|129 Cop263、yright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清市板块价格近郊 城市化产业Code of this report|130 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销264、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1.重点板块选择研究PART3.板块对比研究2.板块说明Code of this report|131 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老265、城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块主城价值成熟区主城价值成熟区西区发展主要围绕清昌大道商办主轴，“两馆一中心”及沿江景观轴展开规划；西区目前整体处于成熟发展并继续提升阶段，近期无重大规划利好项；区域发展整体上依托着旧城改造与城市中心来发展；市妇幼保健院万达广场市图书馆新馆西区规划Code of this report|132 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉266、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销分析因子细项指标西区板块教育小学福清百合小学、崇文小学、滨江小学等7所小学（其中以上3所为重点小学）综合评分 交通公交通达性85个公交站点道路清荣大道、清昌大道、清盛大道等主干道路综合评分 医疗配套医院（级别）福清市妇幼保健医院（二级甲等专科医院）综合评分 行政资源行政机关市财政局、市人民法院、国土资源局等18个政府机构综合评分 商务资源商业配套万达广场、裕荣汇、红星美凯龙、中环广场、新华都购物中心、国际商展中心综合评分 景观资源山/海/湖无市政公园无综合评分0西区板块：西区板块属于主城价值成熟区，商业、交通佳，兼具267、配套和景观；西区板块：西区板块属于主城价值成熟区，商业、交通佳，兼具配套和景观；小学医疗政府政府小学小学商业商业商业城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|133 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销268、西区板块重大利好规划：福清一中新校区（规划）西区板块重大利好规划：福清一中新校区（规划）中学根据初步规划，至2019年，福清市重点中学福清一中新校区将建成并投入使用；城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|134 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营269、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销区域西区（高层）年份2017年上半年2017年下半年2018年1-5月供应(万）5.3431.497.07销售(万）19.278.427.02均价（元/）118481029712740供销比0.33.71.0存销比3.624.629.6板块西区产品结构（高层）产品线丰富，主流90-144首改、160-200再改2017-2018.5月西区普通住宅产品成交量价32236303195396628860309271641712320129824345316253532103362835300729408712127799116091129211989270、11825121371237312042115679290907612236103871202612034130751191312746020004000600080001000012000140000100002000030000400005000060000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805成交量（）成交均价（元/）855017320511198524915971899005001000150070-70-9090-110271、110-125 125-144 144-160 160-180 180-200 200-220 220-240240+西区普通住宅市场：区域月均供应量西区普通住宅市场：区域月均供应量2.582.58万，成交量万，成交量2.042.04万，城市中心，配套完善，且政府“向西”发展格万，城市中心，配套完善，且政府“向西”发展格局，重点板块；区域以局，重点板块；区域以125125-144144首改产品为主；首改产品为主；城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|135 Copyright JA272、VELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销西区住宅市场：西区住宅市场：4 4个在售项目、高层均价个在售项目、高层均价1.31.3-1.71.7万元万元/；已推库存；已推库存3.183.18万，潜在供应万，潜在供应3131万；万；板块项目名称类型总建（万）首次开盘时间主力产品均价水平政府限价加价模式已推存量（万）待推量（万）西区金辉城市广场高273、层18.92017/8119-165其中主力125-14415500元/13000元/加收现金25000.274.83名城紫金轩高层182018/3117-170其中主力110-12516000-17000元/13200元/加收现金30001.1113.92融侨观邸高层302016/5100-180其中130-14013000元/13000元/1.420华润中央公园高层272017/12复式90-110平层125-13013000元/13000元/0.3812.25名城紫金轩华润中央公园融侨观邸金辉城市广场城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块274、洪宽板块元洪板块西洋板块均价元/平方米2015年11000现期16000近四年价格涨幅13%预计18年18129板块对比价格建议18000利嘉中心在售售罄金辉尊域金府壹号苑金辉华府侨荣城融侨锦江中联城板块价格平台建议Code of this report|136 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块275、 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块00一房01两房02两房半03三房04三房半05四房06四房半07五房08五房半顶底复总计070-36590455070-906066126090-11042210104356110-12566908164125-144416242115684845144-1801182378563131163440180-20011214126200-2201124231134499220-240393675240-2600260-280286337280-30020812220300+212303245总计276、36519227617687107901871116380120658800一房01两房02两房半03三房04三房半05四房06四房半07五房08五房半顶底复总计070-4040070-903232090-1109520424323110-1251680170791929125-144957133017861564229144-1801615212232662125180-200788030188200-22014045185220-24080787240-2600260-2800280-30022300+22总计00952841150034792922622204539142面积段占比建议房277、型90-1105%两房半110-12520%三房125-14450%三房-四房144-18025%四房西区以两馆一中心及万达周边为代表的上一轮开发，产品以舒适改善140-1803房及4房半为绝对主力；近年项目，在面积段上明显收缩，控制在125-144，房型以4房为主，占比50%；根据供地计划，近年新增地块主要分布在音西村周边，城市界面新，配套成熟，档次仍以中高端改善为主。板块建议户型2012-2015板块产品线房型交叉分析2016-2018板块产品线房型交叉分析注：面积段为实际使用面积Code of this report|137 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉278、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销西区住宅市场：潜在供应西区住宅市场：潜在供应2828万；万；项目名称类型占地(万）总建(万）住宅总建（万）住宅存量（万）主力产品预计上市时间未上市名城永鸿地块高层3.8211.8（8.1可售）8.18.1/2018年9月2018-13融侨地块/4.213.9（8.9可售）8.98.9/2018-14融侨地块/5.116.4（11可售）1279、111/名城永鸿地块2018-13融侨地块2018-14融侨地块城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|138 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销客户描述：板块内客户主要以改善客户为主，刚需为辅；片280、区内客户出价能力高；随着西区价格上涨，客户来源客户描述：板块内客户主要以改善客户为主，刚需为辅；片区内客户出价能力高；随着西区价格上涨，客户来源结构中，城关地缘客比例略有下降，由结构中，城关地缘客比例略有下降，由70%70%下降至下降至60%60%，具有一定出价能力的乡镇客户比例提高；，具有一定出价能力的乡镇客户比例提高；刚需客改善客主力需求面积及房型复式90，3房平层100-120，3房-3房半125-180，3房-4房需求总价（以2018年5月各板块情报价为标准）117-186万160-290万人群结构30-35岁为主，主要私企企业员工、政府部门人员35-50岁为主，主要为私企高层管理者和281、私营业主区域来源市区市区、经济强镇购房主要考虑因素交通、配套、价格产品、配套、交通城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块板块内客源来源占比60%35%5%市区乡镇其他Code of this report|139 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论282、营销嘉论营销西区：西区：主城价值成熟区主城价值成熟区，商业、交通佳，兼具配套和景观；后期潜在住宅供应，商业、交通佳，兼具配套和景观；后期潜在住宅供应2828万；万；主城价值成熟板块去化：住宅年均供需量在68.84万（情报修正）结构：高层125-144 为主库存：住宅已推库存34.18万竞争：住宅潜在供应28万客户：以改善客户为主存销情况板块属性面积段占比建议房型090-1105%两房半110-12520%三房125-14450%三房-四房144-18025%四房板块建议户型均价元/平方米2015年11000现期16000近四年价格涨幅13%预计18年18129板块对比价格建议18000板块价格283、平台建议板块内客源来源占比60%35%5%市区乡镇其他Code of this report|140 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销主城主城 城市化板块城市化板块+产业依附型板块产业依附型板块观音埔板块现期是一种生态主导型宜居住宅区；随着东大路所属的二环线通车，观音埔板块将被完全纳入主城区域；后期随着玉融284、小镇的开发，板块内的商业配套驱动、教育配套的增强，板块内部价值将进一步提升；板块将发展为迎接中心城区需求外溢的主城辐射居住组团；其对于龙高客户的纳入能力将极大提升；玉融小镇城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块观音埔规划Code of this report|141 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营285、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销分析因子细项指标观音埔板块教育小学溪下小学、溪南小学（皆为普通小学）综合评分 交通公交通达性5个公交站点道路清盛大道、天宝路、纬一路、东大路共8条交通线路综合评分 医疗配套医院（级别）无综合评分0行政资源政府机构市园林管理处综合评分商务资源商业配套无综合评分0景观资源山/海/湖观音浦湿地公园、龙江生态文化园市政公园龙江公园，林则徐公园综合评分 观音埔板块：观音埔板块以自然资源为优，目前基础配套设施较为缺乏；观音埔板块：观音埔板块以自然资源为优，目前基础配套设施较为缺乏；小学小学公园公园公园政府城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎286、溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|142 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销观音浦板块观音浦板块重大利好规划：龙江南路、福通大道等交通道路，玉融创业国际小镇（动工）、福清一中分校、滨江重大利好规划：龙江南路、福通大道等交通道路，287、玉融创业国际小镇（动工）、福清一中分校、滨江小学第二、第三校区（规划）；小学第二、第三校区（规划）；玉融学学学根据初步方案，至2020年，规划区内福清市一中分校、滨江小学第二、第三分校将建成并投入使用；规划，龙江南路、福通大道、经一路、经二路、经三路、经四路的且规划有多条交通干道，形成观音浦片区两纵三横的交通路网；国际玉融小镇一期总征地已完成，总征迁面积是4700平方米，该项目拟规划“一核、三区、多组团”，其中一期总工程征地面积161亩，房屋征迁12户18幢4779平方米，征迁工作全部完成。在项目南侧，拟结合现有山体规划建设约20平方公里左右的市级中央公园，并逐步启动中央公园建设工作。城区西区288、板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|143 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销区域观音浦（高层）年份2017年上半年2017年下半年2018年1-5月供应(万）11.1501.60销售(万）10.261289、.120.74均价（元/）982099549999供销比1.10.02.2存销比4.434.459.1板块观音浦产品结构（高层）首置、首改、再改；110-144为主2017-2018.5月观音浦普通住宅产品成交量价1570622567307941048016351674369212883140159111946241140316872605147799949495938795261057611108976610305108458325879710532916997991035210040985002000400060008000100001200005000100001500020000250290、003000035000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805成交量（）成交均价（元/）149124295319130441122010020030040070-70-9090-110110-125 125-144 144-160 160-180 180-200 200-220 220-240240+观音埔普通住宅市场：区域月均供应量观音埔普通住宅市场：区域月均供应量0.750.75万，成交量万，成交量0.710.71万，目前中联291、名城、世茂等开发商进驻，热度提万，目前中联、名城、世茂等开发商进驻，热度提升中；区域以升中；区域以110110-144144首置首改产品为主；首置首改产品为主；城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|144 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉292、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销观音埔住宅市场：观音埔住宅市场：1 1个在售项目、高层均价个在售项目、高层均价1.41.4-1.61.6万元万元/；已推库存；已推库存0.20.2万，潜在供应万，潜在供应3.793.79万；万；板块项目名称类型总建（万）首次开盘时间主力产品均价水平政府限价加价模式已推存量（万）待推量（万）观音埔中联名城高层872015/1270-16014000-16000元/10000元/加收现金4000-6000元/0.23.79中联名城城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块壹品江山融侨293、锦江龙江一号在售售罄均价元/平方米2015年9300现期14000近四年价格涨幅15%预计18年16045板块对比价格建议16000板块价格平台建议Code of this report|145 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块294、石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块2012-2015板块产品线房型交叉分析2016-2018板块产品线房型交叉分析观音埔以观音埔大桥周边为代表的上一轮开发，以改善型125-1803房至4房半产品为主力；近年项目，在面积段上明显收缩，控制在110-144，房型以3房及4房为主，占比70%；根据供地计划，近年新增地块主要分布在沿龙江区域，景观资源稀缺性明显，档次将向中高端改善为主改变。板块建议户型面积段占比建议房型090-11015%三房110-12535%三房125-14435%三房-四房144-18015%四房01两房03三房05四房06四房半07五房顶底复总计070-0070-900090-1295、10125125110-1251281129125-144433328761144-180193352545180-20022200-22011240-2602828260-2800总计068654935204159101两房03三房05四房06四房半07五房顶底复总计070-22070-909696090-110358358110-125788788125-144581258839144-1802162964309180-2000220-24011240-26022260-28011总计981727474296442396注：面积段为实际使用面积Code of this report|146296、 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销观音埔板块住宅市场：潜在供应观音埔板块住宅市场：潜在供应51.451.4万；万；项目名称类型占地(万）总建(万）住宅总建（万）住宅存量（万）主力产品预计上市时间未上市中联名城三期高层12.8323232/2018-15世茂地块/1030（可售19.4）19.419.4/中联297、名城三期2018-15世茂地块城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|147 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销客户描述：板块内客户刚需和改善客户为主；主力购买客群主要来源于市区，乡镇客户以江阴渔溪298、区域为主；客户描述：板块内客户刚需和改善客户为主；主力购买客群主要来源于市区，乡镇客户以江阴渔溪区域为主；刚需客改善客投资客主力需求面积及房型平层70-110，2房-3房平层125-160，3房-4房70-90，2房需求总价（以2018年5月各板块情报价为标准）90-140万160-250万90-120万人群结构25-35岁为主，主要企业员工、公务员35-50岁为主，主要私营业主35-50岁为主，主要为私营业主。区域来源市区客户、地缘性客户、乡镇客户市区客户、乡镇客户市区、乡镇客户购房主要考虑因素价格、配套、交通价格、景观、配套、交通价格、地段、升值潜力城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板299、块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块70%25%5%市区乡镇其他板块内客源来源占比Code of this report|148 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销观音埔：随着二环线的贯通，商业教育配套的逐步完善，板块将转变为产业依附型城市区域；观音埔：随着二环线的贯通，商300、业教育配套的逐步完善，板块将转变为产业依附型城市区域；主城城市化板块产业依附型板块去化：住宅年均供需量在19.23万（情报修正）结构：高层110-144 为主库存：住宅已推库存3.99万竞争：住宅潜在供应51.4万客户：以刚需刚改客户为主存销情况板块属性板块建议户型均价元/平方米2015年9300现期14000近四年价格涨幅15%预计18年16045板块对比价格建议16000板块价格平台建议板块内客源来源占比面积段占比建议房型090-11015%三房110-12535%三房125-14435%三房-四房144-18015%四房70%25%5%市区乡镇其他Code of this report|301、149 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销主城主城 价值成熟价值成熟+生态资源板块生态资源板块板块依托二环沿线商业发展，发挥承接老城自然向外延伸的功能，规划发展为以生活居住为支撑的主城成熟片区；板块预打造集居住、休闲、娱乐等功能为一体，具有高水准的宜居新区；规划结构:“一心”：街道服务中心；“一轴”：联系玉屏302、山公园、龙山公园和火炖尾山的城市绿廊；“三片区”：分属玉屏街道、龙山街道的三个社区。城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块石井规划Code of this report|150 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销分析因子细项指标石井板块303、教育小学玉屏中心小学、龙东小学(其中有一所为重点小学)综合评分 交通公交通达性5个公交站点道路清荣大道、融宽环路、瑞亭街综合评分 医疗配套医院（级别）市疾控中心，福清市惠和医院综合评分 行政资源政府机构环境监理所、人民法院司法警察大队综合评分 商务资源商业配套无综合评分0景观资源山/海/湖千面山市政公园绿化带公园、龙山公园综合评分 石井板块：石井板块位于环城路内侧，老城区相隔一条清荣大道，交通便利；东有千面山，板块内公园较多，石井板块：石井板块位于环城路内侧，老城区相隔一条清荣大道，交通便利；东有千面山，板块内公园较多，环境资源丰富；基础设施较为齐全；环境资源丰富；基础设施较为齐全；小学小学公304、园医疗政府城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|151 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销 根据初步规划，至 2020年，规划区内规划有大型商业广场用地，将形成“七横三纵”的方格交通路网；规划道路305、等级分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级。东环路与融宽环路由桥底环道连接。石井板块石井板块重大利好规划：重大利好规划：“七横三纵”的方格“七横三纵”的方格交通交通路网路网；规划道路等级分为快速路、主干路、次干路、支路四个规划道路等级分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级。东环路与融宽环路由桥底环道连接等级。东环路与融宽环路由桥底环道连接；城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|152 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉306、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销区域石井（高层）年份2017年上半年2017年下半年2018年1-5月供应(万）2.1211.545.40销售(万）4.805.002.73均价（元/）755586409835供销比0.42.32.0存销比1.59.322.8板块石井产品结构（高层）首置、首改；主流90-1442017-2018.5月石井普通住宅产品成交量价5021120941064649691170307、3357812865624443820728815131493732647836627426602180197351800778717016757782757693868386458957939694798909105859687107770200040006000800010000120000500010000150002000025000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201803201804201805成交量（）成交均价（元/）6629315448821308、894020040060070-9090-110110-125125-144160-180180-200200-220220-240240+石井普通住宅市场：区域月均供应量石井普通住宅市场：区域月均供应量1.121.12万，成交量万，成交量0.740.74万，区域配套相对完善，且随着世茂等房企的进入，万，区域配套相对完善，且随着世茂等房企的进入，热度增强中；区域以热度增强中；区域以9090-144144首置首改产品为主；首置首改产品为主；城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块Code of this report|153309、 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块石井住宅市场：石井住宅市场：3 3个在售项目、高层均价个在售项目、高层均价1.21.2-1.51.5万元万元/；已推库存；已推库存4.384.38万，潜在供应万，310、潜在供应11.5311.53万；万；板块项目名称类型总建（万）首次开盘时间主力产品均价水平政府限价加价模式已推存量（万）待推量（万）石井世茂璀璨天城高层13.82017/12复式99-120平层95-12015000元/13000元/精装20000.582.08凯景悦蓝山高层7.92017/1290-14012000元/12000元/0.373.98金辉碧桂园铂悦府高层&别墅10.42018/6复式89、平层12111500元/3.435.47世茂璀璨天城凯景悦蓝山均价元/平方米2017年13000现期15000近两年价格涨幅7%预计16113板块对比价格建议16000在售板块价格平台建议碧桂311、园金辉铂悦府Code of this report|154 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块2016-2018板块产品线房型交叉分析石井板块近年才逐步有商品房开发，面积段上以125-1444房改善312、型产品为主；后期供地预计以沿环城路西侧空地为主，将打造成为生态宜居新区，档次将以中端产品为主。板块建议户型面积段占比建议房型090-11035%两房半110-12520%三房125-14445%四房02两房半03三房04三房半05四房顶底复总计070-906868090-110288506828434110-125148108938357125-1442793692812144-180120120总计288293201973361791注：面积段为实际使用面积Code of this report|155 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论313、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销客户描述：板块内客户主要以刚需客户为主，改善为辅；由于世茂璀璨天城项目，导致客户对于社区规划、产品客户描述：板块内客户主要以刚需客户为主，改善为辅；由于世茂璀璨天城项目，导致客户对于社区规划、产品等关注点关注度升高；等关注点关注度升高；刚需客改善客投资客主力需求面积及房型复式90-110，3房半-4房平层90-120，3房-3房半复式120，4房平层120-14314、0，4房90-110，3房半-4房需求总价（以2018年5月各板块情报价为标准）110-160万150-180万135-160万人群结构25-35岁为主，主要企业员工、公务员35-45岁为主，主要私营业主35-50岁为主，主要为私营业主、政府官员。区域来源市区客户、地缘性客户、城头等乡镇客户地缘性客户市区购房主要考虑因素价格、产品、社区规划、交通交通、价格、面积、社区规划交通、价格、升值潜力城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块65%33%2%市区乡镇其他板块内客源来源占比Code of this report|156 315、Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销石井：沿二环线发展的老城自然延伸区域；石井：沿二环线发展的老城自然延伸区域；主城成熟板块存销情况板块属性板块建议户型均价元/平方米2017年13000现期15000近两年价格涨幅7%预计16113板块对比价格建议16000板块价格平台建议板块内客源来源占比面积段占比建议房型0316、90-11035%两房半110-12520%三房125-14445%四房65%33%2%市区乡镇其他去化：住宅年均供需量在17.01万（情报修正）结构：高层90-144 为主库存：住宅已推库存15.91万客户：以刚需客户为主，改善客户为辅Code of this report|157 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营317、销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块根据初步规划，西洋板块西部片区拟规划为高新产业示范园区，在片区中心布局教育、文化、医疗设施等用地，打造生态、开敞、功能混合型的城市核心区。总体布局形成“一心、一带、两轴、两片”的规划空间结构;主城主城 城市化板块城市化板块市医院新院西洋规划Code of this report|158 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉318、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块分析因子细项指标西洋板块教育小学音西瑶峰小学、福清文光小学、西楼小学、康辉小学、前亭小学（皆为普通小学）综合评分 交通公交通达性25个公交站点道路环城路、清荣大道、永福路、福玉路等多条交通干线综合评分 医疗配套医院（级别）福清医院新院（综合性二级甲等医院）综合评分 行政资源政府机构福清出入境检验检疫局综合评分 商务资源商业配套无综合评分0景观资源山/海319、/湖无市政公园下洋埔老人活动中心综合评分 西洋板块：西洋板块地处环城路内侧，紧邻西区板块，交通便利；分布有医疗、教育资源；西洋板块：西洋板块地处环城路内侧，紧邻西区板块，交通便利；分布有医疗、教育资源；小学小学小学医疗政府公园Code of this report|159 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城320、区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块小学 根据初步规划，至 2020年年初，福清二中新校区预计建成并投入使用；西洋板块西洋板块重大利好规划：福清二中（规划中）重大利好规划：福清二中（规划中）Code of this report|160 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论321、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块均价元/平方米2007年5700现期12000近11年价格涨幅7%预计12840板块对比价格建议16000板块价格平台建议西洋片区长期无项目开发，其城市面较差，但其优越的地理位置及完善的配套设施，为地产开发提供了优良的基础；价格上仅早期凯景新天地项目可供参考，年涨幅7%，预计19年价格在1.3万元/左右；建议参考观音埔及北区产品规划，以110-1253房及125-1443房半 4房产品为主力产品；将打造成为生态宜居新区，档次将以中端产品为主；客群主322、要以主城区外溢客户为主，乡镇客户为辅。面积段占比建议房型110-12555%三房125-14445%三房半-四房板块建议户型板块内客源来源占比70%28%2%市区乡镇其他Code of this report|161 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东323、区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块西洋板块住宅市场：潜在供应西洋板块住宅市场：潜在供应5.15.1万；万；项目名称类型占地(万）总建(万）住宅总建（万）住宅存量（万）主力产品预计上市时间未上市碧桂园融府高层、别墅2.16.65.15.189-1122018年9月碧桂园融府Code of this report|162 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销324、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销西洋板块：紧邻城市中心，配套完善；后期潜在住宅供应西洋板块：紧邻城市中心，配套完善；后期潜在住宅供应5.15.1万；万；主城城市化板块存销情况板块属性去化：西洋片区近年无新项目在售库存：目前无在售库存竞争：住宅潜在供应5.1万板块价格平台建议面积段占比建议房型110-12555%三房125-14445%三房半-四房板块建议户型板块内客源来源占比70%28%2%市区乡镇其他均价元/平方米2007年5700现期12000近11年价格涨幅7%预计12840板块对比价格建议16000Code of this report|163 Copy325、right JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块虎溪规划主城主城 生态资源生态资源+城市化板块城市化板块 板块依托内部商业规划，以虎溪，玉屏山为生态资源，规划发展承接主城外溢需求的生态城市化价值区；近期暂无重大规划利好项326、；Code of this report|164 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块分析因子细项指标虎溪板块教育小学奎岭小学、红博小学（皆为普通小学）综合评分 交通公交通达性5个公交站点道路清荣大道327、环城路、福俱路、洪宽大道、等主要交通干线综合评分 医疗配套医院（级别）无综合评分0行政资源文艺中心无综合评分0商务资源商业配套无综合评分0景观资源山/海/湖虎溪市政公园虎溪公园综合评分 虎溪板块：虎溪板块位于环城路内环，交通便利，虎溪流经，环境资源优越；配套设施较少，但靠近老城、西虎溪板块：虎溪板块位于环城路内环，交通便利，虎溪流经，环境资源优越；配套设施较少，但靠近老城、西区等繁华板块，资源共享性较好；区等繁华板块，资源共享性较好；小学小学公园Code of this report|165 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销328、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块虎溪板块虎溪板块重大利好规划：实验小学（规划）；重大利好规划：实验小学（规划）；小学 根据初步规划，至2020年，规划内重点实验小学将投入使用；Code of this report|166 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论329、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块区域虎溪（高层）年份2017年上半年2017年下半年2018年1-5月供应(万）3.1700销售(万）5.790.590.30均价（元/）863993899681供销比0.50.00.0存销比1.26.26.2板块虎溪产品结构（高层）首330、置、首改，110-144主流2017-2018.5月虎溪普通住宅产品成交量价2161106435592146471536095141149791152314416113704581666624278896085948561874985688608908289048986945110575108371020498279066932602000400060008000100001200005000100001500020000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711201712201801201802201331、803201804201805成交量（）成交均价（元/）321615026124510111010020030070-9090-110110-125125-144144-160160-180180-200200-220220-240虎溪普通住宅市场：目前区域断档期，去库存；存销比虎溪普通住宅市场：目前区域断档期，去库存；存销比6.26.2；区域以；区域以110110-144144首改产品为主；首改产品为主；Code of this report|167 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉332、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块虎溪住宅市场：虎溪住宅市场：1 1个在售项目、别墅均价个在售项目、别墅均价2.52.5万元万元/；已推库存；已推库存0.60.6万，潜在供应万，潜在供应0 0万；万；板块项目名称类型总建（万）首次开盘时间主力产品均价水平政府限价加价模式已推存量（万）待推量（万）虎溪虎溪大庄园别墅192014/9574-7333、7925000元/0.60虎溪大庄园均价元/平方米2007年8800现期10000近11年价格涨幅3%预计10325板块对比价格建议16000中恒首府售罄在售中联天城香溪美地板块价格平台建议Code of this report|168 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城区西区板块 观音埔板块 石井板块虎溪板块水南板块老城区东区板块北区板块宏路板块石竹板块洪宽板块元洪板块西洋板块面积段占比建议房型110-12545%三房125-14455%三房-四房虎溪板块的上一轮开发，产品以125-180舒适型3房及