1、成都万达项目城市综合体项目地位及营销案第一篇：市场分析篇第二篇:项目定位篇 第三篇:业态规划篇 第四篇:建筑规划篇 第五篇:交通规划篇 第六篇:招商规划篇 第七篇:经或管理篇 第八篇:营销企划篇 第九篇:项目发展篇第一篇：市场分析篇第二篇:项目定位篇 第三篇:业态规划篇 第四篇:建筑规划篇 第五篇:交通规划篇 第六篇:招商规划篇 第七篇:经或管理篇 第八篇:营销企划篇 第九篇:项目发展篇第一篇：市场分析篇第一篇：市场分析篇人口及人口结构人均GDP及人均可支配收入产业结构及城市性质城市远景发展规划及城市商贸流通业情况及分析目标消费者消费行为及分析项目SWOT分析人口及人口结构人均GDP及人均可支2、配收入产业结构及城市性质城市远景发展规划及城市商贸流通业情况及分析目标消费者消费行为及分析项目SWOT分析1、人口及区域人口结构：2006年末成都市人口总数734万。其中非农业人口257.6万，城市中心区人口310.2万左 右。表1：成都市历年来人口及变动情况表（单位：万人）从表1数据可以看出成都市人口情况变动有如下几个变化趋势：人口自然增长率自2000年以来逐年下降。成都男女比例更趋于平衡。随着城市化的进程加快，非农业人口急剧增加。1、人口及区域人口结构：2006年末成都市人口总数734万。其中非农业人口257.6万，城市中心区人口310.2万左 右。表1：成都市历年来人口及变动情况表（单位3、：万人）从表1数据可以看出成都市人口情况变动有如下几个变化趋势：人口自然增长率自2000年以来逐年下降。成都男女比例更趋于平衡。随着城市化的进程加快，非农业人口急剧增加。年份年份年末人口年末人口其中其中非农业人口非农业人口年人口自然增长率年人口自然增长率男男女女2004703.2338.36364.84252.93.82005716375.9340.1257.63.52006734385.35348.65266.43.32、人均GDP及人均可支配收入：2006年成都城乡居民收入增长较快，全年城镇居民人均可支配收入达13135元，比上年 增长14.6%；城镇职工人均工资15024元，比上年增长14、1.8%。农民人均纯收入达4183 元，增长15.2%。城乡居民人均储蓄12611元，比上年增加800元。住房、交通、通信和 旅游、保健等消费不断升温。表2：成都市居民历年收入水平变化情况表（单位：元）据初步统计2006年成都市在保持了05年国民经济高开高走、快速增长的良好势头基础 上，全年完成生产总值亿元，增长15.7%。2、人均GDP及人均可支配收入：2006年成都城乡居民收入增长较快，全年城镇居民人均可支配收入达13135元，比上年 增长14.6%；城镇职工人均工资15024元，比上年增长11.8%。农民人均纯收入达4183 元，增长15.2%。城乡居民人均储蓄12611元，比上年增加85、00元。住房、交通、通信和 旅游、保健等消费不断升温。表2：成都市居民历年收入水平变化情况表（单位：元）据初步统计2006年成都市在保持了05年国民经济高开高走、快速增长的良好势头基础 上，全年完成生产总值亿元，增长15.7%。3、产业结构及城市性质：在产业结构方面，由2000年第一、二、三产业的 结构比例上调为3、产业结构及城市性质：在产业结构方面，由2000年第一、二、三产业的 结构比例上调为4.4：4.4：52.9：42.7。其中服务业增 加值达到705.2亿 成都市的产业定位为全国先进的制造业、现代服 务业和现代化农业产业化基地。将成都建设为现 代汽车城、食品城、铝工业城、服装城、高科6、技 产业城等；另一方面把河南省最先进的产业、企 业和制造业吸引集中到成都；提高成都第三产业 的规模和层次，建立全国重要的现代物流中心、商贸金融中心、现代文化旅游会展中心、高等教 育基地、科技创新基地；52.9：42.7。其中服务业增 加值达到705.2亿 成都市的产业定位为全国先进的制造业、现代服 务业和现代化农业产业化基地。将成都建设为现 代汽车城、食品城、铝工业城、服装城、高科技 产业城等；另一方面把河南省最先进的产业、企 业和制造业吸引集中到成都；提高成都第三产业 的规模和层次，建立全国重要的现代物流中心、商贸金融中心、现代文化旅游会展中心、高等教 育基地、科技创新基地；4、城市发展规划7、：成都市规划将在2020年发展成为一个南北宽20公里、东西长70公里的带状城市。4-1成都都市圈的个发展主轴：向东：沿“郑汴一体化”轴发展，向西：沿“郑洛工业走廊”发展，向南：沿“成都许昌一体化”轴发展，向西南：沿“成都新密市登封市”轴发展 向北：跨越黄河发展。4-2、城镇体系：成都市根据城镇等级规模和职能分为三个层次：一级：成都市中心城区；二级：巩义、荣阳、新密、新郑、登封5市、上街区和中牟县城；三级：共66个建制镇。主要沿陇海、京广铁路两大经济走廊线分布。4-3、交通体系4、城市发展规划：成都市规划将在2020年发展成为一个南北宽20公里、东西长70公里的带状城市。4-1成都都市圈的个发展8、主轴：向东：沿“郑汴一体化”轴发展，向西：沿“郑洛工业走廊”发展，向南：沿“成都许昌一体化”轴发展，向西南：沿“成都新密市登封市”轴发展 向北：跨越黄河发展。4-2、城镇体系：成都市根据城镇等级规模和职能分为三个层次：一级：成都市中心城区；二级：巩义、荣阳、新密、新郑、登封5市、上街区和中牟县城；三级：共66个建制镇。主要沿陇海、京广铁路两大经济走廊线分布。4-3、交通体系5、城市商贸流通业现状：2006年成都市完成社会消费品零售总额822.2亿元，同比增长16.4%。成都市2006年消费品市场运行情况：市区商品零售额576.8亿元，增长17.0%；市以下 商品零售额171.2亿元，增长14.9、9%，低于全市增长幅度。按行业情况分析，批发零售 贸易业零售总额达到667.2亿元，比上年增长16.0%；餐饮业零售额实现130.2亿元，比 2005年增长19.3%。5、城市商贸流通业现状：2006年成都市完成社会消费品零售总额822.2亿元，同比增长16.4%。成都市2006年消费品市场运行情况：市区商品零售额576.8亿元，增长17.0%；市以下 商品零售额171.2亿元，增长14.9%，低于全市增长幅度。按行业情况分析，批发零售 贸易业零售总额达到667.2亿元，比上年增长16.0%；餐饮业零售额实现130.2亿元，比 2005年增长19.3%。年份年份200420042005200510、20062006社会消费品零售总额558.7706.7822.2按销售地区分：1.市的零售额387.5493.1576.82.县及以下的零售额171.2213.6245.4按行业分：1.批发零售贸易业459.9583.8667.22.住宿餐饮业80.2109.2130.23.其他行业18.613.714.85-1、百货业现状及分析：丹尼斯、金博大、北京华联、正道花园商厦是其中较有代表性的大型商场。他们在一 定程度上代表了成都现代大型商业设施的整体经营管理水平。整体可以概括为以下特 点：1、成都百货多以单店形式出现，辅助业种自然附生在百货公司周边，5-1、百货业现状及分析：丹尼斯、金博大、北京华11、联、正道花园商厦是其中较有代表性的大型商场。他们在一 定程度上代表了成都现代大型商业设施的整体经营管理水平。整体可以概括为以下特 点：1、成都百货多以单店形式出现，辅助业种自然附生在百货公司周边，百货与辅助业种 联系不紧密，互相促进作用力小百货与辅助业种 联系不紧密，互相促进作用力小；2、成都百货业多；2、成都百货业多就市成商就市成商，在建筑形体、辅助设施等方面因简就陋在建筑形体、辅助设施等方面因简就陋，针对目标顾客 层面的亲和力不够，对顾客吸引力度不大；3、成都百货业商品，针对目标顾客 层面的亲和力不够，对顾客吸引力度不大；3、成都百货业商品品类相对杂乱品类相对杂乱，品类涉及面广，没有真正细12、分市场下的专业百货公 司，或在细分市场下，做好了市场实际需求的供应，忽视了市场引导层面的供应，品 牌入驻方面还有很大空间；4、成都百货业目前，品类涉及面广，没有真正细分市场下的专业百货公 司，或在细分市场下，做好了市场实际需求的供应，忽视了市场引导层面的供应，品 牌入驻方面还有很大空间；4、成都百货业目前服务水平服务水平相比国内一线城市，尚欠精耕细作，操作潜力巨大；5、成都百货业目前相比国内一线城市，尚欠精耕细作，操作潜力巨大；5、成都百货业目前针对性营销方式针对性营销方式上略显落后，提升空间较大。上略显落后，提升空间较大。5-2商业地产及购物中心现状及分析：成都商业地产尚处于初级阶段，的关键13、时期。1.商业地产的5-2商业地产及购物中心现状及分析：成都商业地产尚处于初级阶段，的关键时期。1.商业地产的同质化严重同质化严重，项目缺少前期市场调查 和策划，造成商业供应总量过剩，但结构失调，存在结 构性缺口。2.缺乏集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型购 物中心。现有商业项目功能普遍比较单一，项目缺少前期市场调查 和策划，造成商业供应总量过剩，但结构失调，存在结 构性缺口。2.缺乏集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型购 物中心。现有商业项目功能普遍比较单一，注重购物，但忽视综合功能注重购物，但忽视综合功能的开发。3.具有的开发。3.具有城市代表意义的主题商业街城市代表意义的主题商业街还未14、形成。文化 的，才具有生命力，一个商业项目所蕴含的文化价值，就是这个商业项目最为核心的竞争力。4.还未形成。文化 的，才具有生命力，一个商业项目所蕴含的文化价值，就是这个商业项目最为核心的竞争力。4.发展商重开发而轻经营，经营方式落后发展商重开发而轻经营，经营方式落后。5.。5.缺乏专业的商业管理，商场服务体系欠完善缺乏专业的商业管理，商场服务体系欠完善。初级阶段问题重重商业地产问题的根本原因是：1、供求失衡：商业地产问题的根本原因是：1、供求失衡：2、商圈中的各项目互补性差 3、附合性的项目多，创造性的项目少 2、商圈中的各项目互补性差 3、附合性的项目多，创造性的项目少 故本项目在定位之初15、，首要是确定 自己的商圈，并定位好项目在商圈中的 位置，本项目从本质而论，应确立为地 区型中心型高档购物中心，商圈覆盖范 围应为整个河南省，核心商圈为成都市。故而与本商圈中的具体商场在目标顾客 层面上有一定程度的重合，所以要做好 商品品类及商品档次差异化的战略准备。故本项目在定位之初，首要是确定 自己的商圈，并定位好项目在商圈中的 位置，本项目从本质而论，应确立为地 区型中心型高档购物中心，商圈覆盖范 围应为整个河南省，核心商圈为成都市。故而与本商圈中的具体商场在目标顾客 层面上有一定程度的重合，所以要做好 商品品类及商品档次差异化的战略准备。商业地产集中分析：商业地产集中分析：1人均商业地产16、面积在安全线以内：1人均商业地产面积在安全线以内：目前成都人均商业面积为0.7平方米左右，而发达 国家或地区人均一般为1.2平方米，（上海人均商业地产面积为1平方米，厦门人均商 业地产面积为1.28平方米，深圳人均商业地产面积为0.96平方米，北京人均商业地产 面积为0.7平方米）目前成都人均商业面积为0.7平方米左右，而发达 国家或地区人均一般为1.2平方米，（上海人均商业地产面积为1平方米，厦门人均商 业地产面积为1.28平方米，深圳人均商业地产面积为0.96平方米，北京人均商业地产 面积为0.7平方米）2、新建项目合围本项目：2、新建项目合围本项目：集中在道路交通便捷，三环附近的地点，对17、城中央项目形 成交通体系上的合围之势，集中体现了“方便商业”的选址特点，为后市的汽车经济 埋下了一记伏笔。集中在道路交通便捷，三环附近的地点，对城中央项目形 成交通体系上的合围之势，集中体现了“方便商业”的选址特点，为后市的汽车经济 埋下了一记伏笔。3、从成熟商圈向新兴商圈延伸的布局特征：3、从成熟商圈向新兴商圈延伸的布局特征：具有代表性的有：宝龙城市广场。同时近 2年来成都商业地产开发量偏大，竞争压力增强。丹尼斯与大商针锋相对，竭力扩张精 品百货业；家乐福、世纪联华等超商也是蓄势待发。具有代表性的有：宝龙城市广场。同时近 2年来成都商业地产开发量偏大，竞争压力增强。丹尼斯与大商针锋相对，竭力18、扩张精 品百货业；家乐福、世纪联华等超商也是蓄势待发。4、商业地产基础仍比较薄弱：4、商业地产基础仍比较薄弱：正处在从传统的百货业向成熟的商业业态发展的过渡 期。传统的商业模式渐将打破，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型复合 商业项目悄然兴起。如成都国贸中心、方圆创世。注重主题化、个性化、体验式的商 业楼盘将是近23年成都商铺市场的主流。正处在从传统的百货业向成熟的商业业态发展的过渡 期。传统的商业模式渐将打破，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型复合 商业项目悄然兴起。如成都国贸中心、方圆创世。注重主题化、个性化、体验式的商 业楼盘将是近23年成都商铺市场的主流。5-4、餐饮现19、状及分析：5-4、餐饮现状及分析：1、排名较高：1、排名较高：2005年全国各省市餐饮业排名中以零售额 497.5亿元位居全国第六位。成都作为河南省首府，则以增 长率22.7位居全国城市排名第三位。随着消费者口味趋于 多元化，成都形成包含传统豫菜、中国各大菜系、快餐、西餐在内各类饮食结构。2005年全国各省市餐饮业排名中以零售额 497.5亿元位居全国第六位。成都作为河南省首府，则以增 长率22.7位居全国城市排名第三位。随着消费者口味趋于 多元化，成都形成包含传统豫菜、中国各大菜系、快餐、西餐在内各类饮食结构。2、两极分化严重，2、两极分化严重，也就是高档餐厅的消费和大排档或路面 小街铺的消20、费等两种方式居多，也就是高档餐厅的消费和大排档或路面 小街铺的消费等两种方式居多，3、客单价较低：3、客单价较低：由于成都餐饮消费的两极分化现象较普 遍，所以在人均消费的价格上也必然是两极分化，大多数 人在外就餐主要是以烩面+烤饼的快餐形式，且人均消费基 本保持在8-10元以内，而对于有一定讲究的正规餐馆其价 位明显要高，人均消费基本保持在30-50元左右（未含高档 海鲜酒楼）由于成都餐饮消费的两极分化现象较普 遍，所以在人均消费的价格上也必然是两极分化，大多数 人在外就餐主要是以烩面+烤饼的快餐形式，且人均消费基 本保持在8-10元以内，而对于有一定讲究的正规餐馆其价 位明显要高，人均消费基21、本保持在30-50元左右（未含高档 海鲜酒楼）一、引进连锁餐饮企业应向、协同品牌餐饮经营 二、向特色、便捷、快餐化、高档化同时发展 三、充分发挥优势，进一步弘扬和发展国粹名菜，集八方之名菜做大做强 四、举行各类饮食业营销活动：每年要举办一系列 有声势、有影响力的饮食经贸活动。一、引进连锁餐饮企业应向、协同品牌餐饮经营 二、向特色、便捷、快餐化、高档化同时发展 三、充分发挥优势，进一步弘扬和发展国粹名菜，集八方之名菜做大做强 四、举行各类饮食业营销活动：每年要举办一系列 有声势、有影响力的饮食经贸活动。本项目 餐饮态 注重点本项目 餐饮态 注重点6、目标消费者消费行为分析：1）时间容忍度分析：222、）受访者经常去的购物场所分析：3）20-30岁男女性购买服饰类的消费分布情况分析 4）30-40岁男女性购买服饰类的消费分布情况分析6、目标消费者消费行为分析：1）时间容忍度分析：2）受访者经常去的购物场所分析：3）20-30岁男女性购买服饰类的消费分布情况分析 4）30-40岁男女性购买服饰类的消费分布情况分析5、购物场所喜好分析：选择丹尼斯的占32.90%，选择金博大的占23.36%，选择百盛的占 12.53%，选择北京华联的占8.07%，选择正宏国际的占7.01%，选择 裕达国贸的占6.79%，选择正道花园商厦的占5.10%，选择去紫金山 百货的占3.16%，选择中环百货的占1.08%。23、受访者认为选择购物场所时考虑的第一重要因素情况：受访者选择 交通方便的占22.4%,选择购物环境的占17.1%,选择品牌知名度高的 占14.3%，选择距离近的占12.9%，选择附近多功能的占10.1%,选择 货色齐全的占8.4%，选择品质好的占6.2%，选择服务好的占6.3%，选择价格公道的占2.3%。5、购物场所喜好分析：选择丹尼斯的占32.90%，选择金博大的占23.36%，选择百盛的占 12.53%，选择北京华联的占8.07%，选择正宏国际的占7.01%，选择 裕达国贸的占6.79%，选择正道花园商厦的占5.10%，选择去紫金山 百货的占3.16%，选择中环百货的占1.08%。受访者认为24、选择购物场所时考虑的第一重要因素情况：受访者选择 交通方便的占22.4%,选择购物环境的占17.1%,选择品牌知名度高的 占14.3%，选择距离近的占12.9%，选择附近多功能的占10.1%,选择 货色齐全的占8.4%，选择品质好的占6.2%，选择服务好的占6.3%，选择价格公道的占2.3%。由于外部交通环境在本项目选址时已经确定，属于不可克服之原 因，本方案中在交通规划环节具体涉及内部交通动线规划。而购物 环境是可以创造并优化的。由于外部交通环境在本项目选址时已经确定，属于不可克服之原 因，本方案中在交通规划环节具体涉及内部交通动线规划。而购物 环境是可以创造并优化的。消费者对零售商业存在四25、种期待：消费者对零售商业存在四种期待：商品期待商品期待希望在零售商那里能买到所需要的商 品；希望在零售商那里能买到所需要的商 品；价格期待价格期待希望在零售商那里能买到买得起的商 品；希望在零售商那里能买到买得起的商 品；环境期待环境期待希望店堂华丽，光线明亮，有较好的 购物环境和较便利的交通位置；希望店堂华丽，光线明亮，有较好的 购物环境和较便利的交通位置；服务期待服务期待希望获得销售人员的微笑、导购、参 谋、挑选、包装和送货等一系列好的服务。希望获得销售人员的微笑、导购、参 谋、挑选、包装和送货等一系列好的服务。未加密版下载地址:http:/ 易物到集市贸易，摆摊设点，开店入室再到后来的购26、物中 心，超级市场，综合市场，专业商场，购物空间越来越重要。人、商品、购物空间三者的关系是一个动态的交互关系，它 们是构成购物空间的三要素。人和物是移动的、相对动态的，而且变化相对活跃。环境是相对静态的。它的变化，首先是商家直接为追求商业 利润为消费者建造和美化的。反映在商业环境设计层面上，是注意选址、规划布局、空间的组合设计、外观与形象的设 计。从建筑的特点出发，结合商场的类型和商品的特点以及 环境、投资额等因素，对目前的状况、商品和环境的可调整 性以及相当一段时间内的适应性等特点做出正确分析、创造 出使消费者流连忘返的、满足社会需要的特色空间。就是在商品交换中发展起来的，从原始的以物 易物27、到集市贸易，摆摊设点，开店入室再到后来的购物中 心，超级市场，综合市场，专业商场，购物空间越来越重要。人、商品、购物空间三者的关系是一个动态的交互关系，它 们是构成购物空间的三要素。人和物是移动的、相对动态的，而且变化相对活跃。环境是相对静态的。它的变化，首先是商家直接为追求商业 利润为消费者建造和美化的。反映在商业环境设计层面上，是注意选址、规划布局、空间的组合设计、外观与形象的设 计。从建筑的特点出发，结合商场的类型和商品的特点以及 环境、投资额等因素，对目前的状况、商品和环境的可调整 性以及相当一段时间内的适应性等特点做出正确分析、创造 出使消费者流连忘返的、满足社会需要的特色空间。未加28、密版下载地址:http:/ 购物环境 主要包括平面区域规划、交通动线设计、特色设计、商品陈列与空间运用、公共设施的 运用以及购物空间的美化。如何满足顾客需求并且引导顾客消费，成为购物中心项目在定位之初就要深思熟虑的重 要议题，包括要考良到购物中心的各个筹备及营运层面。主要包括平面区域规划、交通动线设计、特色设计、商品陈列与空间运用、公共设施的 运用以及购物空间的美化。如何满足顾客需求并且引导顾客消费，成为购物中心项目在定位之初就要深思熟虑的重 要议题，包括要考良到购物中心的各个筹备及营运层面。未加密版下载地址:http:/ 7-1项目优势 区位优势明显 区位优势明显 项目所在地城市成都市是河南29、省省会，是整个河南省的政治、经济文化中心，是 中部崛起的核心城市之一。商业辐射力强 项目所在地城市成都市是河南省省会，是整个河南省的政治、经济文化中心，是 中部崛起的核心城市之一。商业辐射力强 项目位置优越 项目位置优越 项目所在地地处成都市紫荆山路与商城路交叉处这一城市中心地带，交通方便。，项 目地200米内有易初莲花超市、4A级写字楼金城国贸、高档公寓阳光明座等物业。项 目地周围正在逐渐形成办公、住宿与购物的良好商业共生环境环境。项目所在地地处成都市紫荆山路与商城路交叉处这一城市中心地带，交通方便。，项 目地200米内有易初莲花超市、4A级写字楼金城国贸、高档公寓阳光明座等物业。项 目地周30、围正在逐渐形成办公、住宿与购物的良好商业共生环境环境。项目业态丰富：项目业态丰富：本项目是集商业、酒店式公寓、办公楼等一体的综合项目，本项目定位为购物中心与 酒店式公寓相结合的，多形态组合型商业物业，可满足消费者办公、住宿、购物、休 闲、娱乐等多种需求。本项目是集商业、酒店式公寓、办公楼等一体的综合项目，本项目定位为购物中心与 酒店式公寓相结合的，多形态组合型商业物业，可满足消费者办公、住宿、购物、休 闲、娱乐等多种需求。项目地标性强：项目地标性强：本项目位置优越，建筑规划及量体设置上都具备相当的标志性，对目 标顾客的吸引力巨大。本项目位置优越，建筑规划及量体设置上都具备相当的标志性，对目 标31、顾客的吸引力巨大。项目SWOT分析项目SWOT分析未加密版下载地址:http:/ 7-2项目劣势 项目位置并非重要商圈核心 项目位置并非重要商圈核心 项目地地处成都最重要的传统商圈二七商圈的核心地带，同时距离紫荆商圈核心 区也有一定距离，商业氛围并不浓厚，需要培养商业环境。项目地地处成都最重要的传统商圈二七商圈的核心地带，同时距离紫荆商圈核心 区也有一定距离，商业氛围并不浓厚，需要培养商业环境。消费者对于酒店式公寓的认知不足 消费者对于酒店式公寓的认知不足 酒店式公寓在成都尚属于新兴物业形态，消费者对酒店式公寓的概念尚不清晰，对其 自用与投资价值认识尚不到位，需要借助多种推广手段提升消费者对酒32、店式公寓的认 知水准。酒店式公寓在成都尚属于新兴物业形态，消费者对酒店式公寓的概念尚不清晰，对其 自用与投资价值认识尚不到位，需要借助多种推广手段提升消费者对酒店式公寓的认 知水准。配套设施少 配套设施少 缺少大规模停车位置本项目地处市区相对繁华地带，项目所在地又存在购物、住宿、办公、休闲、娱乐等多种形态，体量较大的物业设施，加之四周无大型专业停车场 所，因此在建设本项目之初必须充分考虑人流、车流的动线，以及停车位数量问题，解决好商业客流与办公住宿客流停车位的协调问题。缺少大规模停车位置本项目地处市区相对繁华地带，项目所在地又存在购物、住宿、办公、休闲、娱乐等多种形态，体量较大的物业设施，加之33、四周无大型专业停车场 所，因此在建设本项目之初必须充分考虑人流、车流的动线，以及停车位数量问题，解决好商业客流与办公住宿客流停车位的协调问题。项目SWOT分析项目SWOT分析未加密版下载地址:http:/ 7-3项目机会 高端定位，避免同质化竞争 树立酒店式公寓标准 高端定位，避免同质化竞争 树立酒店式公寓标准 成都市消费者对于酒店式公寓的概念，酒店式 公寓服务的特点认识不足，正如酒店式公寓面 对尚未形成标准，将对于开发商而言正是将劣 势转化为机遇，建立酒店式公寓的标准。成都市消费者对于酒店式公寓的概念，酒店式 公寓服务的特点认识不足，正如酒店式公寓面 对尚未形成标准，将对于开发商而言正是将劣34、 势转化为机遇，建立酒店式公寓的标准。通过树立商业标秆，提升地产价值。通过树立商业标秆，提升地产价值。项目SWOT分析项目SWOT分析未加密版下载地址:http:/ 四、项目威胁 区域版块竞争危胁 众多以城市为商圈的购物中心在建或招商之中 区域版块竞争危胁 众多以城市为商圈的购物中心在建或招商之中 如成都国贸中心、宝龙城市广场等项目，这些项目集 中体现了成都未来商业地产的基本方向，以快捷的城 市公共交通为依托，大量体的商业物业，品类全，适 应多种生活层次的需求。如成都国贸中心、宝龙城市广场等项目，这些项目集 中体现了成都未来商业地产的基本方向，以快捷的城 市公共交通为依托，大量体的商业物业，品35、类全，适 应多种生活层次的需求。二七商圈自我更新升级换代中：二七商圈自我更新升级换代中：二七商圈在市场发展的引导下，通过各种形式一直在 进行商业的升级换代，其多年积淀的商业品牌，已深 入河南甚至全国的消费者心目中，因此，项目要避免 与二七商圈正面冲突，而是要协同发展，互补双赢。二七商圈在市场发展的引导下，通过各种形式一直在 进行商业的升级换代，其多年积淀的商业品牌，已深 入河南甚至全国的消费者心目中，因此，项目要避免 与二七商圈正面冲突，而是要协同发展，互补双赢。项目SWOT分析项目SWOT分析未加密版下载地址:http:/ 第二篇：项目定位篇 1、项目立地条件及分析 2、选址的可创造性 3、36、摩尔街：项目总体定位建议1、项目立地条件及分析 2、选址的可创造性 3、摩尔街：项目总体定位建议未加密版下载地址:http:/ 1、项目定位条件及分析 本项目是一个集购物中心、酒店式公寓于一体的综 合项目，地处成都市紫荆山路东侧，南北长236 米，东西长120米，占地面积26600平米。本项目属于成都核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的 结合部。通过成都商业地产市场充分的认识及深入的分析，为尽量避免同质化竞争格局的出现，对于本项目的 主力消费群的定位，一定要具备前瞻性的目光，因 为主力消费群的定位决定商业整体档次：本项目是一个集购物中心、酒店式公寓于一体的综 合项目，地处成都市紫荆山路东侧，南北长237、36 米，东西长120米，占地面积26600平米。本项目属于成都核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的 结合部。通过成都商业地产市场充分的认识及深入的分析，为尽量避免同质化竞争格局的出现，对于本项目的 主力消费群的定位，一定要具备前瞻性的目光，因 为主力消费群的定位决定商业整体档次：未加密版下载地址:http:/ 同的档次消费，深圳东门茂业百货属中等偏低定位，瞄准 的消费群体为追求时尚、潮流的青少年，以及 一般蓝领、白领阶层人士；而上海港汇则属中高档定位，瞄准的消费群体 为白领、金领及中产阶层；上海中信泰富、恒隆广场、深圳华润万象 城等瞄准的消费群体为高收入阶层、国内外旅 游人士和外籍高消费水平人士，38、从功能上注重 满足“一站式”购物乐趣与消费体验。抓住核心消费群，吸引周边准消费群体，是商业定位的首要问题。不同的消费群体有不 同的档次消费，深圳东门茂业百货属中等偏低定位，瞄准 的消费群体为追求时尚、潮流的青少年，以及 一般蓝领、白领阶层人士；而上海港汇则属中高档定位，瞄准的消费群体 为白领、金领及中产阶层；上海中信泰富、恒隆广场、深圳华润万象 城等瞄准的消费群体为高收入阶层、国内外旅 游人士和外籍高消费水平人士，从功能上注重 满足“一站式”购物乐趣与消费体验。未加密版下载地址:http:/ 商业经营主题满足不同的细分市场消费需求 经营主题是商业特色的重要体现要素，也是营造商业核心竞争优势的关39、键。不同的经营主题能满足不同性别、不同年龄人群的选择性消费需求，或适应 特定消费群体的个性化消费需求。这也是我们常说的彰显特色的差异化经营 或错位经营。如深圳华强北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分别满足 深圳不同阶层的少年女性、青年女性以及中年女士追求时尚、潮流的个性化 消费需求。本项目从地理位置上处于成都核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的 结合部，从商业属性上来分析，定位一定要协同周边已存在的商业项目，并 且在周边项目已形成的档次基础上，打造成更高档、更有品牌说服力的购物 圣地。所以在这一过程中，要注重与与商圈其它项目共生互补，在立意上不 要止于创造商城，而是要创造商圈。经营主题是商业特色的40、重要体现要素，也是营造商业核心竞争优势的关键。不同的经营主题能满足不同性别、不同年龄人群的选择性消费需求，或适应 特定消费群体的个性化消费需求。这也是我们常说的彰显特色的差异化经营 或错位经营。如深圳华强北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分别满足 深圳不同阶层的少年女性、青年女性以及中年女士追求时尚、潮流的个性化 消费需求。本项目从地理位置上处于成都核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的 结合部，从商业属性上来分析，定位一定要协同周边已存在的商业项目，并 且在周边项目已形成的档次基础上，打造成更高档、更有品牌说服力的购物 圣地。所以在这一过程中，要注重与与商圈其它项目共生互补，在立意上不 要止于创造41、商城，而是要创造商圈。不造商城造商圈未加密版下载地址:http:/ 合性上，作为一个零售项目，它的密集性在于它是商业地产，物业管理、旅游管理资本 运作，综合以后的管理。很少人在前期注意到。更多人愿意注重前期的工作，把选址的 重要性扩大化，正因为没有真正营运过购物中心项目，所以无法联想到后期营运对于创 造地址的重要性。业界流行的商业成功的原则是：第一是选址，第二是选址，第三还是选址。这种 概念有一定的说服力与受众。但是优良的商业地址是可以创造的，尤其在中国经济高速 发展，人口众多、市场广阔的情况下，这个地址是可以创造出来的。比如广州的“天河 城”这个地址就是创造出来的，不仅仅是选址出来的。中山的42、大信新都汇这个地址也不 是选出来的，也是创造出来的，包括太平洋徐汇店，开店之初，也是在商业的荒原上建 立起来的。购物中心不仅仅是资金密集地，而且它还是一个技术密集地的行业，技术密集其综 合性上，作为一个零售项目，它的密集性在于它是商业地产，物业管理、旅游管理资本 运作，综合以后的管理。很少人在前期注意到。更多人愿意注重前期的工作，把选址的 重要性扩大化，正因为没有真正营运过购物中心项目，所以无法联想到后期营运对于创 造地址的重要性。业界流行的商业成功的原则是：第一是选址，第二是选址，第三还是选址。这种 概念有一定的说服力与受众。但是优良的商业地址是可以创造的，尤其在中国经济高速 发展，人口众多43、市场广阔的情况下，这个地址是可以创造出来的。比如广州的“天河 城”这个地址就是创造出来的，不仅仅是选址出来的。中山的大信新都汇这个地址也不 是选出来的，也是创造出来的，包括太平洋徐汇店，开店之初，也是在商业的荒原上建 立起来的。商业是做出来的商业是做出来的未加密版下载地址:http:/ 3、摩尔街-项目总体定位建议 street Mall（摩尔街），是商业形态的最高级，Street Mall（摩尔街），让女人真正有街可逛，男人也能找到属于自己的地方。步行街赋予你一种街头漫步的感觉，整个商业街区由不同风格的“街道”立体 串联，超大面积的室内中庭，几个时尚青年正踩着滑板大玩极限运动。也许你会选择44、 到楼上的数码影院看一场电影，消磨两个小时；也许，你只想快快去地下高档超市采 购完毕，然后在最靠近大门的露天咖啡吧喝杯热咖啡就离开。当然，如果你仅仅是一 位观光客，在大多数情况下你都用不着担心夜宿的问题，周围 500米之内一定能找到一家你满意的星级酒店。（真正体现商圈共生的优点）你可以从正午闲逛至夜晚，在漫游的过程中，时间仿佛被施了魔法，光阴流逝，而你 一无所知那个宛若用神奇魔法创造出来的灯火辉煌的所在，就是我们所说的 Street Mall（摩尔街）。street Mall（摩尔街），是商业形态的最高级，Street Mall（摩尔街），让女人真正有街可逛，男人也能找到属于自己的地方。步行街45、赋予你一种街头漫步的感觉，整个商业街区由不同风格的“街道”立体 串联，超大面积的室内中庭，几个时尚青年正踩着滑板大玩极限运动。也许你会选择 到楼上的数码影院看一场电影，消磨两个小时；也许，你只想快快去地下高档超市采 购完毕，然后在最靠近大门的露天咖啡吧喝杯热咖啡就离开。当然，如果你仅仅是一 位观光客，在大多数情况下你都用不着担心夜宿的问题，周围 500米之内一定能找到一家你满意的星级酒店。（真正体现商圈共生的优点）你可以从正午闲逛至夜晚，在漫游的过程中，时间仿佛被施了魔法，光阴流逝，而你 一无所知那个宛若用神奇魔法创造出来的灯火辉煌的所在，就是我们所说的 Street Mall（摩尔街）。未加46、密版下载地址:http:/ Mall（摩尔街）？什么是Street Mall（摩尔街）？Street Mall（摩尔街）在英文中的原意指的是 购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受 雨雪风霜之苦的购物乐趣。Street Mall（摩尔街），意为“中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业 业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中 心、shopping mall之后在商业流通领域兴起的最新业 态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务 等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各 类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐 饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包 罗47、万有的一站式休闲服务，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。Street Mall（摩尔街）在英文中的原意指的是 购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受 雨雪风霜之苦的购物乐趣。Street Mall（摩尔街），意为“中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业 业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中 心、shopping mall之后在商业流通领域兴起的最新业 态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务 等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各 类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐 饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包 罗万有的一站式休闲服务，在建筑上48、兼有长廊、广场、庭院的特点。未加密版下载地址:http:/ 1、在起始形态上 Street Mall（摩尔街）大多伴随着城市复兴运动应运而生，以改造旧城商业区为目的，不背离当地的传统文化，沿袭其一贯的人文气息。Street Mall（摩尔街）大多伴随着城市复兴运动应运而生，以改造旧城商业区为目的，不背离当地的传统文化，沿袭其一贯的人文气息。2、在地理位置上 2、在地理位置上 Street Mall（摩尔街）大多集中在人流极大的地区，如市区中心、港口码头等，而 Shopping mall一般可以选址郊区，对地理位置的要求不高。Street Mall（摩尔街）大多集中在人流极大的地区，如市区中心、49、港口码头等，而 Shopping mall一般可以选址郊区，对地理位置的要求不高。3、在规模形式上 3、在规模形式上 Street Mall（摩尔街）是开放式的，而非封闭的，其位置较为紧密，形成一个大的商业 街区。Street Mall（摩尔街）是开放式的，而非封闭的，其位置较为紧密，形成一个大的商业 街区。4、在城市角色上 4、在城市角色上 Street Mall（摩尔街）通常在一个城市中只会出现一至两个，某种意义上是一个城市的 标志，扮演着城市名片的角色，成为外地游客旅游观光的必经地。而Shopping mall可以 人为打造多处，没有显著的旅游特征。Street Mall（摩尔街）通常在50、一个城市中只会出现一至两个，某种意义上是一个城市的 标志，扮演着城市名片的角色，成为外地游客旅游观光的必经地。而Shopping mall可以 人为打造多处，没有显著的旅游特征。Street Mall（摩尔街）Street Mall（摩尔街）shopping mallshopping mall未加密版下载地址:http:/ 5、在提供的功能上 Street Mall（摩尔街）由许多立体交叉的街区构成。除了包含 shopping mall的购物、休闲等功能，还要具备较大面积的餐饮、娱乐空间，其项目中还涵盖商住楼、写字楼、酒店等建筑单 体，乃至银行、邮局、书店、电影院、医院、博物馆等等，并 以步行51、街为纽带连接。Street Mall（摩尔街）由许多立体交叉的街区构成。除了包含 shopping mall的购物、休闲等功能，还要具备较大面积的餐饮、娱乐空间，其项目中还涵盖商住楼、写字楼、酒店等建筑单 体，乃至银行、邮局、书店、电影院、医院、博物馆等等，并 以步行街为纽带连接。6、在吸引人流上 6、在吸引人流上 Street Mall（摩尔街）形成了一个很大的人流共享资源。除了shopping mall的大量购物人流以外，还会有很多以其它目 的进入商业街区的人流，如酒店的住客、写字楼的办公人群等。Street Mall（摩尔街）形成了一个很大的人流共享资源。除了shopping mall的52、大量购物人流以外，还会有很多以其它目 的进入商业街区的人流，如酒店的住客、写字楼的办公人群等。Street Mall（摩尔街）Street Mall（摩尔街）shopping mallshopping mall未加密版下载地址:http:/ 标的最好办法 就是逛街！未加密版下载地址:http:/ 其主，所以在管理上要有清晰定位：细分成商场化管 理与市场化管理二个层次。才能厘清关系，并且互相 促进。根据摩尔街的总体定位理念，摩尔街诸多零售、娱乐、商务、宾馆元素集合于一体，其经济主体各属 其主，所以在管理上要有清晰定位：细分成商场化管 理与市场化管理二个层次。才能厘清关系，并且互相 促进。未加密版53、下载地址:http:/ 的价位是要在目标顾客群所购买的价位，否则就会 有价无市。第二各类型的商品销售比例是以吸引目标顾客，滞留在购物中心最长时间为目标。餐饮类租户需多元化、多选择，价位一定在顾客群购买力之内。娱乐休闲设施以 吸引目标顾客前来及留连在购物中心最长时间为目标。区域、楼层出户综合，以各租户的相容性为主导，同比性强的商品，租户要有 一定数量，令购物者多作选择；注意潮流、品牌的兴衰、地域性的偏好。因此建立一 个能够满足目标顾客需求的租户组合，从而达到112的目的。首先要明确项目的目标顾客以及商场市场定位，因为整个事物要围绕着目标客户去想。商品或服务 的价位是要在目标顾客群所购买的价位，否54、则就会 有价无市。第二各类型的商品销售比例是以吸引目标顾客，滞留在购物中心最长时间为目标。餐饮类租户需多元化、多选择，价位一定在顾客群购买力之内。娱乐休闲设施以 吸引目标顾客前来及留连在购物中心最长时间为目标。区域、楼层出户综合，以各租户的相容性为主导，同比性强的商品，租户要有 一定数量，令购物者多作选择；注意潮流、品牌的兴衰、地域性的偏好。因此建立一 个能够满足目标顾客需求的租户组合，从而达到112的目的。1+12未加密版下载地址:http:/ 大于求的市场经济进代，一些消费得到了基本满足之后，消费者绝大部分属于冲动性 的，或者随即性的购物。所以一个零售场所，首先要给大家创造吸引人来逛的一个55、理 由，因些文化、娱乐占的比例会越来越大。比如说东方广场的“索尼看报”就是一个很 好的例子，从开业的时候门口冷冷清清，到现在的热热闹闹，而且一开始吸引的是一些 中学生，现在到成年人，越来越多的人去感受、探索梦幻一般的乐趣。文化娱乐的占比问题：在供小于求的时代，消费者都是目的性购物很强，但在供 大于求的市场经济进代，一些消费得到了基本满足之后，消费者绝大部分属于冲动性 的，或者随即性的购物。所以一个零售场所，首先要给大家创造吸引人来逛的一个理 由，因些文化、娱乐占的比例会越来越大。比如说东方广场的“索尼看报”就是一个很 好的例子，从开业的时候门口冷冷清清，到现在的热热闹闹，而且一开始吸引的是一些56、 中学生，现在到成年人，越来越多的人去感受、探索梦幻一般的乐趣。给逛街一个理由未加密版下载地址:http:/ 店，以及国内品牌和国际其它品牌招商的不同特点，确立 了先主力店，再次主力店这样一个策略。在这样一个策略 的指导下，首先确定了其中的瑞欧时尚百货、嘉德影城、缤纷万象、滑冰场这四个主力店，还有六个次主力店，然 后再带动整个销售。而他的次主力店都比较有特点，二期 工程建成以后，是东南亚地区最大的一个工程。另外他的 滑冰场也是按照奥运标准做的，应该说在华南地区是举足 轻重的。其中有三分之一的品牌都是首次进入中国大陆，或者是深圳市场。很多品牌还要开设分店，比如说新巴克 会把在中国最大的店开到里面57、。深圳万象城在开发的时候就考虑到主力店、次主力 店，以及国内品牌和国际其它品牌招商的不同特点，确立 了先主力店，再次主力店这样一个策略。在这样一个策略 的指导下，首先确定了其中的瑞欧时尚百货、嘉德影城、缤纷万象、滑冰场这四个主力店，还有六个次主力店，然 后再带动整个销售。而他的次主力店都比较有特点，二期 工程建成以后，是东南亚地区最大的一个工程。另外他的 滑冰场也是按照奥运标准做的，应该说在华南地区是举足 轻重的。其中有三分之一的品牌都是首次进入中国大陆，或者是深圳市场。很多品牌还要开设分店，比如说新巴克 会把在中国最大的店开到里面。主力店：先大后小未加密版下载地址:http:/ 类上突出服饰58、类的品牌，在服饰品 类上领先成都市场。面积约12000 平方米，北侧入口及主入口均可到 达，从1F到3F，层面积约占4000平 方米（对比业种：上海港汇、南京 德基广场、深圳金光华）；主营高档百货，经营品 类上突出服饰类的品牌，在服饰品 类上领先成都市场。面积约12000 平方米，北侧入口及主入口均可到 达，从1F到3F，层面积约占4000平 方米（对比业种：上海港汇、南京 德基广场、深圳金光华）；未加密版下载地址:http:/ 括流行服饰折扣中心，美甲美容美发，品牌饰品、流行数码、妇婴用品；从1F到3F，约15000平方米，位于项目后部，以街铺的形式经营，经营内容包 括流行服饰折扣中心，美甲59、美容美发，品牌饰品、流行数码、妇婴用品；未加密版下载地址:http:/ 10000平方米，集中经营世 界各地美食；食尚美食街：4F及B1F，约 10000平方米，集中经营世 界各地美食；国际餐饮商务餐饮休闲餐饮特色餐饮打造紫荆山路商圈“五星级”美食天地未加密版下载地址:http:/ 层精品百货下部，经营精致、进口 超市食品、用品、生鲜等；精品超市:约4000平方米，位于B1 层精品百货下部，经营精致、进口 超市食品、用品、生鲜等；未加密版下载地址:http:/ 500平方米，共约2500平方米。楼层安 排上穿插进行；休闲咖啡及独立店铺餐饮：如麦当劳、星巴克等，数码影院等,约5个，每个约 50060、平方米，共约2500平方米。楼层安 排上穿插进行；未加密版下载地址:http:/ 示展览、家用电器、各类 培训等；包括图书、音像等文化类、家居用品、儿童游乐、展 示展览、家用电器、各类 培训等；未加密版下载地址:http:/ 文化约为：60：25：15零售：餐饮：休闲及 文化约为：60：25：1560%25%15%未加密版下载地址:http:/ 1、超前规划：2、科学规划：3、整体规划：4、兼容规划：5、规划建议：第四篇：建筑规划篇 1、超前规划：2、科学规划：3、整体规划：4、兼容规划：5、规划建议：未加密版下载地址:http:/ 期，在规划定位上，项目必须成为一 个中长期的项目。因此在规划61、设计上 要牺牲了一些短期利益，如立体停车 场，既满足购物、娱乐需要，又要满 足酒店式公寓的停车需要。又比如在 空间高度的设计上，最好设计成兼容 性的高度，把眼光放得更长远些。同 时在各主要入口均建有直达顶层的直 梯梯，强调了交通的直达性。可以大 幅提高较高楼层的客流量，防止高层 客流减少。规划超前性就涉及到到项目的生命周 期，在规划定位上，项目必须成为一 个中长期的项目。因此在规划设计上 要牺牲了一些短期利益，如立体停车 场，既满足购物、娱乐需要，又要满 足酒店式公寓的停车需要。又比如在 空间高度的设计上，最好设计成兼容 性的高度，把眼光放得更长远些。同 时在各主要入口均建有直达顶层的直 梯梯62、，强调了交通的直达性。可以大 幅提高较高楼层的客流量，防止高层 客流减少。未加密版下载地址:http:/ 中之重的第一个就是顾客动线，。第二就是商铺的可视性与通透，每一个楼层都有一个很明显的路线，商场没有死角，顾客不会迷路，还有玻璃封顶，可以让顾客一年四季的享受天然环境。第二停车与商场，隔有一道玻璃门。在层高上还有一个特点，层高比较高，有些达到 5.6米，甚至有些达到了5.8米。第三就是使用率比较高，整个店铺使用率超过了60。第四为残疾人提供了方便。也特别关爱女性，比如洗手间里的设施已经超过了国家标 准的两倍。第五就是业态实现了无缝链接科学设计规划的重点包括规划方案的设计、建筑设计、配套工程的63、设计等等。但是重 中之重的第一个就是顾客动线，。第二就是商铺的可视性与通透，每一个楼层都有一个很明显的路线，商场没有死角，顾客不会迷路，还有玻璃封顶，可以让顾客一年四季的享受天然环境。第二停车与商场，隔有一道玻璃门。在层高上还有一个特点，层高比较高，有些达到 5.6米，甚至有些达到了5.8米。第三就是使用率比较高，整个店铺使用率超过了60。第四为残疾人提供了方便。也特别关爱女性，比如洗手间里的设施已经超过了国家标 准的两倍。第五就是业态实现了无缝链接未加密版下载地址:http:/ 商业地产。第三、因地制宜，因“市”制宜 第四、只有搞好整体的商业规划，才能规避商业地产开发风险。第一，国内商业地产64、开发现状：第二、如何立足整体观念规划开发 商业地产。第三、因地制宜，因“市”制宜 第四、只有搞好整体的商业规划，才能规避商业地产开发风险。未加密版下载地址:http:/ 而进入营运过程后，商业地产的风险维系在各个业态的经营上。因为各业态的生命力 的不均衡性，购物中心的商户汰弱留强是一个根本原则，所以，租户及厂商流动性较 大，但不同的租户或厂商对建筑量体、机电设备要求不是同一标准的，而购物中心一 旦建成就成为不动产，很难作出调整。因而，在规划之初，就要注重建筑量体、机电设备的兼容性，最大限度规避后期 经营上大的调整，带来资金、成本上的损失。兼容性包括项目内部各种业态的兼容以及项目整体与城市及商圈65、兼容二个方面：商业地产是一种经营各种业态的商业营运，其根本基础在于各业态的生命力，因 而进入营运过程后，商业地产的风险维系在各个业态的经营上。因为各业态的生命力 的不均衡性，购物中心的商户汰弱留强是一个根本原则，所以，租户及厂商流动性较 大，但不同的租户或厂商对建筑量体、机电设备要求不是同一标准的，而购物中心一 旦建成就成为不动产，很难作出调整。因而，在规划之初，就要注重建筑量体、机电设备的兼容性，最大限度规避后期 经营上大的调整，带来资金、成本上的损失。未加密版下载地址:http:/ 情趣；利用接紫荆山路街对面的地下通道，开设人群相对集中的业种，形成“双首层”的建 筑格局，使项目的前期销售及66、后期经营利益最大化；建筑外观：时尚高档，概念超前，便于物业管理；夜间效果：照度充分，温馨新颖；空间规划：楼层高度6米左右；双回路供电；双路供水；管道煤气管线到位；中央空调或VRV空调；设置入口广场；开设中央式中庭，垂直动线基本集中在中庭，确保垂直动线简便、有效；整体建筑规划在一个盒子中利用廊桥互连，促进内部动线灵动有效，同时富有逛街的 情趣；利用接紫荆山路街对面的地下通道，开设人群相对集中的业种，形成“双首层”的建 筑格局，使项目的前期销售及后期经营利益最大化；建筑外观：时尚高档，概念超前，便于物业管理；夜间效果：照度充分，温馨新颖；空间规划：楼层高度6米左右；双回路供电；双路供水；管道煤气管67、线到位；中央空调或VRV空调；设置入口广场；未加密版下载地址:http:/ 第五篇：交通规划篇 1、交通动线规划理念；2、交通动线规划建议；1、交通动线规划理念；2、交通动线规划建议；未加密版下载地址:http:/ 消费的目标，其交通动线的设计是非常重要的，商业中心的动线设计规划主要包括以下 五个部分：1）商业外部动线规划设计、2）入口及大堂动线设计、3）中庭动线设计、4）楼层水平动线设计、5）楼层垂直动线设计。外部动线的规划设计 商业中心的动线设计必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚集人流的目的。联系外部动线主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统和货车动线系 统一个商业特别68、是大型百货及购物中心业态，为了实现消费者容易接近且在其内进行 消费的目标，其交通动线的设计是非常重要的，商业中心的动线设计规划主要包括以下 五个部分：1）商业外部动线规划设计、2）入口及大堂动线设计、3）中庭动线设计、4）楼层水平动线设计、5）楼层垂直动线设计。外部动线的规划设计 商业中心的动线设计必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚集人流的目的。联系外部动线主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统和货车动线系 统未加密版下载地址:http:/ 联道路是动线系统中很重要的一项，在规划外联道路系统的时候，应考虑到该项目周 边的道路交通情况，主大门及广场可面向的主道（主道是指应有大69、量的人流、车流通 过，本项目主大门是城市快速道，车流非常大，带来一定的问题，如何把项目变成这 一条路上的目的地，而不仅仅是一个路标，是交通规划的重要课题）。所以本项目要设计侧门引导各种采用不同交通工具到达项目现场的人群。这样才 能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其它的外联道路，外联道路应做到 可以很方便迅速接上地区性主要干道或快速路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其 对周边道路的交通影响减至最少，联络道路与完善的交通运输网联结，能扩大裕鸿国 际的辐射范围，扩大其商圈，能最大限度地方便购物者到达及货物运输裕鸿国际的户外道路是可循环的，城市内部易达性较好。因此，对于商业中心的外 联道路是70、动线系统中很重要的一项，在规划外联道路系统的时候，应考虑到该项目周 边的道路交通情况，主大门及广场可面向的主道（主道是指应有大量的人流、车流通 过，本项目主大门是城市快速道，车流非常大，带来一定的问题，如何把项目变成这 一条路上的目的地，而不仅仅是一个路标，是交通规划的重要课题）。所以本项目要设计侧门引导各种采用不同交通工具到达项目现场的人群。这样才 能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其它的外联道路，外联道路应做到 可以很方便迅速接上地区性主要干道或快速路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其 对周边道路的交通影响减至最少，联络道路与完善的交通运输网联结，能扩大裕鸿国 际的辐射范围，扩大71、其商圈，能最大限度地方便购物者到达及货物运输。未加密版下载地址:http:/ 2、停车场的交通动线 裕鸿国际的车位多数在地下二三层，需要满足办公及公寓居住人口的固定需要，又要 满足商业人流的变化的需要，这样就需要一个连贯停车管理的体系，停车场进出口的 位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效 率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。所以裕鸿国际规划停车场进出 口时，要注重以下几个事项：（1）出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的 道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出（2）裕鸿国际的车位多数在地下二三层，需要72、满足办公及公寓居住人口的固定需要，又要 满足商业人流的变化的需要，这样就需要一个连贯停车管理的体系，停车场进出口的 位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效 率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。所以裕鸿国际规划停车场进出 口时，要注重以下几个事项：（1）出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的 道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出（2）应配合道路的车行方向以双进双出，以方便不同方向的顾客进入本项目应配合道路的车行方向以双进双出，以方便不同方向的顾客进入本项目；（3）采用效率较高的收费系统以节省车辆基础时间73、，收费点尽量不要设在斜坡上，以避免司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开（4）结合考量到学校、医院或消防通道出入口20米范围内，车道的十字路口、穿越 斑马线、过街天桥、地下通道口起8米以内，公共汽车站、铁路平交道口起10米内不 宜设置停车出入口。；（3）采用效率较高的收费系统以节省车辆基础时间，收费点尽量不要设在斜坡上，以避免司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开（4）结合考量到学校、医院或消防通道出入口20米范围内，车道的十字路口、穿越 斑马线、过街天桥、地下通道口起8米以内，公共汽车站、铁路平交道口起10米内不 宜设置停车出入口。未加密版下载地址:http:/ 3、行人动线系统 1）设置方便的74、垂直交通，往来于地下停车场到各楼楼层；2）通过中庭这一人流集散枢纽，合理调配人流；3）对接项目周边已形成的主要人流方向，设置相适应的入口；4）对接项目规划的主要人流方向，设置相适应入口；5）垂直交通动线集中在中庭，方便简单直观；6）设置直通项目街对面的地下通道，从本项目的B1层直接联通街对面地下通道，这种 人流动线引导，解决了以下几个问题：一是紫荆山路车多速度快，行人不容易通过，立交式地下通道可以很好地避免这一问题；二是这一地下通道的相当于把本项目的触 觉伸向街对面的易初莲花以及二七商圈，与这些商业量体互补共赢，共享客流。三是 通过设置地下通道二侧的商铺，延长了负一层的步行街的长度，使之更接近75、七百米左 右的标准步行街，让逛街的目标顾客觉得有得逛，有得买，有情趣。1）设置方便的垂直交通，往来于地下停车场到各楼楼层；2）通过中庭这一人流集散枢纽，合理调配人流；3）对接项目周边已形成的主要人流方向，设置相适应的入口；4）对接项目规划的主要人流方向，设置相适应入口；5）垂直交通动线集中在中庭，方便简单直观；6）设置直通项目街对面的地下通道，从本项目的B1层直接联通街对面地下通道，这种 人流动线引导，解决了以下几个问题：一是紫荆山路车多速度快，行人不容易通过，立交式地下通道可以很好地避免这一问题；二是这一地下通道的相当于把本项目的触 觉伸向街对面的易初莲花以及二七商圈，与这些商业量体互补共赢76、，共享客流。三是 通过设置地下通道二侧的商铺，延长了负一层的步行街的长度，使之更接近七百米左 右的标准步行街，让逛街的目标顾客觉得有得逛，有得买，有情趣。未加密版下载地址:http:/ 4、货车动线系统 购物中心大宗商品进出需要货车，对于货车形式的路线应尽量于一般消费者的 汽车及行人的通道分开，避免相互干扰，并设置足够的离街货场供货车卸货使用。货车动线的设计要注意利用建筑物比较偏僻的地方或行人较少达到的地方，尽量减 少对顾客的干扰，同时，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上 进行时间上的分隔。同时还要关注货场地面的载荷和商场货梯的配套等。购物中心大宗商品进出需要货车，对于货车形式77、的路线应尽量于一般消费者的 汽车及行人的通道分开，避免相互干扰，并设置足够的离街货场供货车卸货使用。货车动线的设计要注意利用建筑物比较偏僻的地方或行人较少达到的地方，尽量减 少对顾客的干扰，同时，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上 进行时间上的分隔。同时还要关注货场地面的载荷和商场货梯的配套等。因此，本项目大货车动线宜安排在项目北面，并通过货梯设置达到项目各个楼层，根据项目营业时间的高峰期，合理安排大货车上货时间；小型货车送货装卸点宜安排在B1层，通过货梯设置，货物到达项目各个楼层。因此，本项目大货车动线宜安排在项目北面，并通过货梯设置达到项目各个楼层，根据项目营业时间的高峰期78、，合理安排大货车上货时间；小型货车送货装卸点宜安排在B1层，通过货梯设置，货物到达项目各个楼层。未加密版下载地址:http:/ 易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案 标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境 而言，购物中心的人口应大而显著。入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显 易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案 标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境 而言，购物中心的人口应大而显著。2、类骑楼设计：2、类骑楼设计：同时在购79、物中心的入口外部设置类似骑楼性质的遮篷有很多的好 处，最重要的一点就是它能够将人行步道拉近，使行人停留，在炎炎夏日可以遮阳，在下雨天可以躲雨，同时也是一个广告以说明入口所在，人流在此聚集在进入购物中 心就变得比较自然了，动线设计中要考虑这点。同时在购物中心的入口外部设置类似骑楼性质的遮篷有很多的好 处，最重要的一点就是它能够将人行步道拉近，使行人停留，在炎炎夏日可以遮阳，在下雨天可以躲雨，同时也是一个广告以说明入口所在，人流在此聚集在进入购物中 心就变得比较自然了，动线设计中要考虑这点。3、空间动线指示：3、空间动线指示：明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地 图集中放在购物中80、心各入口大堂处便是最有效的动线指导与商业广告。像广州百货大 楼、天河城百货、韩国乐天百货就在入口大堂处设有明显的指引，国际国内一些著名 的购物中心大堂除设有指引及印有商店名称的简单平面图外，还在大堂设有服务台，进一步加入了人性元素，提升了服务档次。明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地 图集中放在购物中心各入口大堂处便是最有效的动线指导与商业广告。像广州百货大 楼、天河城百货、韩国乐天百货就在入口大堂处设有明显的指引，国际国内一些著名 的购物中心大堂除设有指引及印有商店名称的简单平面图外，还在大堂设有服务台，进一步加入了人性元素，提升了服务档次。未加密版下载地址:http:/ 81、点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物 以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一 方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明 及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象 焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的 视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有 良好的推动力。象中山大信新都汇的中庭就很好地 表现了这一特点，在此即使是商品展示的舞台有事 公共活动及休息的场所，中庭挑空直达屋顶，人们 在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好 的体现了动线交汇点的特征。在盒子式的购物中心内，中庭是购物中心的焦 点，中庭广场多位于各个道路形82、成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物 以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一 方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明 及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象 焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的 视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有 良好的推动力。象中山大信新都汇的中庭就很好地 表现了这一特点，在此即使是商品展示的舞台有事 公共活动及休息的场所，中庭挑空直达屋顶，人们 在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好 的体现了动线交汇点的特征。未加密版下载地址:http:/ 四、楼层水平动线规划 1、楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各83、个店铺在空间上得到充分的展示；2、根据购物者的人数的定位，空间应勿过窄以至于感觉太过拥挤，人行主通道根据 其重要性，设置48米宽比较合适，3、为了使消费者轻松到达，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系 通道动线要宽，要大于同层次的通道，水平各层次的通道动线设计的表现形式也要有 多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使 消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。要做好这一点也是不容易的，需要经营者不断 努力并根据需要在时间中持续改进。4、可以用景点的营造拉动人流水平动线，消除人流的盲84、区。1、楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各个店铺在空间上得到充分的展示；2、根据购物者的人数的定位，空间应勿过窄以至于感觉太过拥挤，人行主通道根据 其重要性，设置48米宽比较合适，3、为了使消费者轻松到达，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系 通道动线要宽，要大于同层次的通道，水平各层次的通道动线设计的表现形式也要有 多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使 消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。要做好这一点也是不容易的，需要经营者不断 努力并根据需要在时间中持续改进。485、可以用景点的营造拉动人流水平动线，消除人流的盲区。未加密版下载地址:http:/ 心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯，使顾客浏览购物中心内外的美景，激发购物和 消费的热情，许多旧购物中心的改造这是主要增加的内容；在中庭两边配置循环连续上 楼的电动手扶梯，有利于消费者的上下，又并增强立体感；在配置循环连续攀爬手扶梯 时要注意创造出消费者在每层的停留路线和时间，在手扶梯或主道旁要设置的商铺位置 和通道的平面图展示。整体垂直动线规划要方便目标消费者容易到达项目的每一个商业点，要通过动线 规划及商业点的区域规划，消除动线上的盲点.同时也要方便无消费目标的漫游者移步 移景，新鲜不断。无商业上的任何断点86、或不紧凑性。在垂直动线设计中，手扶梯和电梯及其它设备搭配要合理，分布要均匀，在购物中 心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯，使顾客浏览购物中心内外的美景，激发购物和 消费的热情，许多旧购物中心的改造这是主要增加的内容；在中庭两边配置循环连续上 楼的电动手扶梯，有利于消费者的上下，又并增强立体感；在配置循环连续攀爬手扶梯 时要注意创造出消费者在每层的停留路线和时间，在手扶梯或主道旁要设置的商铺位置 和通道的平面图展示。整体垂直动线规划要方便目标消费者容易到达项目的每一个商业点，要通过动线 规划及商业点的区域规划，消除动线上的盲点.同时也要方便无消费目标的漫游者移步 移景，新鲜不断。无商业上的任何断87、点或不紧凑性。未加密版下载地址:http:/ 第六篇：招商规划篇 1、业种及品牌定位建议；2、主力店及次主力店招商步 骤；3、招商条件与规划设计、施工 及管理相关事项 4、人员组合及招商工作计划1、业种及品牌定位建议；2、主力店及次主力店招商步 骤；3、招商条件与规划设计、施工 及管理相关事项 4、人员组合及招商工作计划未加密版下载地址:http:/ 街、流行前线、大食代、大馔食、食尚美食城。名店：屈臣氏、星巴克、哈根达斯、必胜客、麦当劳、自 然美SPA生活馆、佰草集、巴黎春天婚纱、思妍丽、三星影 光娱乐、俏江南、东来顺、汤姆熊、金山城、数码影院、索尼生活广场。业种及品牌定位建议：主力店：地区88、性中心型百货（建议自营）、韩国品牌折扣 街、流行前线、大食代、大馔食、食尚美食城。名店：屈臣氏、星巴克、哈根达斯、必胜客、麦当劳、自 然美SPA生活馆、佰草集、巴黎春天婚纱、思妍丽、三星影 光娱乐、俏江南、东来顺、汤姆熊、金山城、数码影院、索尼生活广场。未加密版下载地址:http:/ BOSS、杰尼亚、PULL&SHARK、纪 梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、ESCADA、ST DUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMA89、RO、保时捷、宝姿、菲杰、珂罗蒂亚、蒙迪爱尔、NEWYORK、卡尔丹顿、赫门、斯卡图、奥德臣、都本、LEO、施瓦洛世奇、巴 黎凡尔赛、WHY、喜丽、沙驰、巴黎世 家HUGO BOSS、杰尼亚、PULL&SHARK、纪 梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、ESCADA、ST DUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMARO、保时捷、宝姿、菲杰、珂罗蒂亚、蒙迪爱尔、NEWYORK、卡尔丹顿、赫门、斯卡图、奥德臣、都本、LEO、施瓦90、洛世奇、巴 黎凡尔赛、WHY、喜丽、沙驰、巴黎世 家未加密版下载地址:http:/ 彩十八、EV、淑女屋、爱乐芬、纳帕佳、东方名剪、欧莱雅、季诺咖啡、Shes、依蕙达、暇步士、马克 华菲、汤尼威尔、TrUk&Travel、顺美、庄吉、万 宝路、诺帝卡、金狐狸、布莱恩、朗维高、皮尔卡丹、花花公子、法国、ucla、G2000、LIVS、第五街牛 仔真美诗、美丽宝、林宝坚尼、都彭、ESPRIT、ONLY、百图、艾格、KOOKAI、佛罗伦、诗（Moiselle）、MISSK、艾碧素/杰西卡慕、哥弟、摩根(Morgan)、odbo、伊芙心悦、阿桑娜、JORYA、色 彩十八、EV、淑女屋、爱乐芬、纳帕佳、91、东方名剪、欧莱雅、季诺咖啡、Shes、依蕙达、暇步士、马克 华菲、汤尼威尔、TrUk&Travel、顺美、庄吉、万 宝路、诺帝卡、金狐狸、布莱恩、朗维高、皮尔卡丹、花花公子、法国、ucla、G2000、LIVS、第五街牛 仔自营地区性中心百货品牌：自营地区性中心百货品牌：未加密版下载地址:http:/ 工房、世界名品眼镜店、柯达数码店、烟斗雪茄店、派克、英皇表行、东方表行、欧米加、雷达、帝鸵、劳力士、万宝龙、浪琴、天梭、时间廊、周大福、谢瑞麟、六福、琉璃 工房、世界名品眼镜店、柯达数码店、烟斗雪茄店、派克、皮具箱包：皮具箱包：新秀丽、爱步、其乐、圣伽步、GOEX、暇步士、百丽、哈森、接吻猫、莱92、尔斯 丹等。新秀丽、爱步、其乐、圣伽步、GOEX、暇步士、百丽、哈森、接吻猫、莱尔斯 丹等。自营地区性中心百货品牌：自营地区性中心百货品牌：未加密版下载地址:http:/ 宝、李宁、美津农、安踏、奥索卡、日高、探路者、乐 斯菲斯、安博哥、青鸟、浩 沙、英派斯。NIKE、阿迪达斯、锐步、茵 宝、李宁、美津农、安踏、奥索卡、日高、探路者、乐 斯菲斯、安博哥、青鸟、浩 沙、英派斯。未加密版下载地址:http:/ 工作目标：通过专题市场调研，确定主力店及次主力店的目标品牌，制作相关招 商资料，对参与招商的人员进行专题培训，为招商谈判各项工作的全面展开，做好主 力店及次主力店招商的一切准备工作。第二阶段93、：信息发布 工作目标：通过各种方式（如通信、通讯、面谈等）与目标品牌主力店及次主力 店取得联系，传递本项目的相关招商信息、资料，使其了解购物中心的基本情况。第三阶段：初步接触 工作目标：通过电话、面谈等方式与品牌主力店及次主力店取得初步接触，争取 主力店及次主力店厂家能作现场考察。第一阶段：基础工作 工作目标：通过专题市场调研，确定主力店及次主力店的目标品牌，制作相关招 商资料，对参与招商的人员进行专题培训，为招商谈判各项工作的全面展开，做好主 力店及次主力店招商的一切准备工作。第二阶段：信息发布 工作目标：通过各种方式（如通信、通讯、面谈等）与目标品牌主力店及次主力 店取得联系，传递本项目的94、相关招商信息、资料，使其了解购物中心的基本情况。第三阶段：初步接触 工作目标：通过电话、面谈等方式与品牌主力店及次主力店取得初步接触，争取 主力店及次主力店厂家能作现场考察。未加密版下载地址:http:/ 工作目标：通过此阶段的谈判，确定初步意向。第五阶段：主攻品牌意向谈判 工作目标：对意向性较强的主力店及次主力店进行重点跟踪、深入谈判。明确双方合 作意向、合作条件、基本需求。第六阶段：签定意向 工作目标：签定合作意向书或合作意向框架协议。第四阶段：意向谈判 工作目标：通过此阶段的谈判，确定初步意向。第五阶段：主攻品牌意向谈判 工作目标：对意向性较强的主力店及次主力店进行重点跟踪、深入谈判。明95、确双方合 作意向、合作条件、基本需求。第六阶段：签定意向 工作目标：签定合作意向书或合作意向框架协议。未加密版下载地址:http:/ 工作目标：在合作意向书的基础上，与目标品牌洽谈具体的合作条件及合作方 式，达成一致意见。第八阶段：签订合约 工作目标：通过签约仪式的隆重举行，进一步提高购物中心的知名度、美誉度、影响力和号召力，基于以上招商流程，招商工作应按一定周期来衡量其成果，是集中 式签约，而不是陆续签约。第九阶段：开业筹备阶段 工作目标：主力店及次主力店开展筹备工作，开发商做好物业设施的安装及其它 配合工作。第十阶段：主力店及次主力店开业第七阶段：签约谈判 工作目标：在合作意向书的基础上，96、与目标品牌洽谈具体的合作条件及合作方 式，达成一致意见。第八阶段：签订合约 工作目标：通过签约仪式的隆重举行，进一步提高购物中心的知名度、美誉度、影响力和号召力，基于以上招商流程，招商工作应按一定周期来衡量其成果，是集中 式签约，而不是陆续签约。第九阶段：开业筹备阶段 工作目标：主力店及次主力店开展筹备工作，开发商做好物业设施的安装及其它 配合工作。第十阶段：主力店及次主力店开业未加密版下载地址:http:/ 与发展的关系，在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店及次主力店谈判的过程中灵 活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能的扩大购物中心的有效收益。谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈97、判留出余地，确保谈判过程中 的主动局面。合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：在主力店及次主力店招商过程中起决定因素，我们应运用发展的思路，合理把握效益 与发展的关系，在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店及次主力店谈判的过程中灵 活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能的扩大购物中心的有效收益。谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中 的主动局面。合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：第一：固定租金、联营 第二：基本租金+超额销售提成 第三：基本租金+递增租金 第四：低基本租金+高递增租金第一：固定租金、联营 第二：基本租金+超额销售提成 第三：基本租金+98、递增租金 第四：低基本租金+高递增租金未加密版下载地址:http:/ 力店就是配角，另外还有内部项目管理的整合，接下去是布景的设计和搭建，包括 室内的设计。在整个的主力店规划过程里，需要哑铃式布局法，就是需要用两间以上的主力 店，在重要的部分来吸引的客户，用主力店来吸引更大范围商机的客户，来带动中 间的这些小商店冲动型的购买行为，才能使得整个项目有一个生气。如本项目列入 主力店的有自营百货及韩国折扣街。对于百货商场内部的布局，他们是不只一个哑铃形状的，这里有很多的部分，其实比较简单的说，就像包饺子一样，饺子皮不是我们吃的重点，但是主力店能把 所需要吸引的散户包在中间，这样才能成为一个饺子。另外99、在中心点都会有一些美 食广场，给消费者有一个休息的地方，这些都是大的规划，都是以两层为主的建筑。如果说购物中心是一个剧本，由太平洋来规划、设计，主力店就是男女主角，次主 力店就是配角，另外还有内部项目管理的整合，接下去是布景的设计和搭建，包括 室内的设计。在整个的主力店规划过程里，需要哑铃式布局法，就是需要用两间以上的主力 店，在重要的部分来吸引的客户，用主力店来吸引更大范围商机的客户，来带动中 间的这些小商店冲动型的购买行为，才能使得整个项目有一个生气。如本项目列入 主力店的有自营百货及韩国折扣街。对于百货商场内部的布局，他们是不只一个哑铃形状的，这里有很多的部分，其实比较简单的说，就像包饺100、子一样，饺子皮不是我们吃的重点，但是主力店能把 所需要吸引的散户包在中间，这样才能成为一个饺子。另外在中心点都会有一些美 食广场，给消费者有一个休息的地方，这些都是大的规划，都是以两层为主的建筑。未加密版下载地址:http:/ 招商条件与规划设计、施工及管理相关事项 招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可 能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。（1）、是否需要特殊用电？独立电表？（2）、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑)（3）、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管101、线的泄水坡度是否足够?)（4）、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题)招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可 能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。（1）、是否需要特殊用电？独立电表？（2）、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑)（3）、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?)（4）、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题)未加密版下载地址:http:/ 线均需检讨)（7）、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管102、 法令问题及整体景观问题)（8）、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高)（9）、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店)（10）、是否需专用仓库进卸货空间？（5）、是否需要专用播音系统？（6）、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动 线均需检讨)（7）、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管 法令问题及整体景观问题)（8）、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高)（9）、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店)（10）、是否需专用仓库进卸货空间？未加密版下载地址:http:/ 殊高度及柱跨距？103、(影城、量贩店、生活亲子馆)（14）、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨 房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？（15）、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构 与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业)（16）、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要 考虑保全、厕所使用、停车、进出动线等)以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需 求，因此建立有效、经济的管理系统，是本项目顺利运营的前提。（11）、是否会104、制造大量废弃物？（12）、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店)（13）、是否需要特 殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆)（14）、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨 房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？（15）、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构 与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业)（16）、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要 考虑保全、厕所使用、停车、进出动线等)以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型105、或特殊店，势必造成更新的管理问题与需 求，因此建立有效、经济的管理系统，是本项目顺利运营的前提。未加密版下载地址:http:/ 四、人员组合及招商工作计划 购物中心的主力店及次主力店招商工作不同于一般品牌的招商，主力店及次主力 店的招商周期长，招商过程复杂，招商环节多，所面临的困难大，主力店及次主力店 的招商引进绝不是一蹴而就的，需要成立专门的招商队伍负责此项工作：1、由太平洋与开发商成立专业管理的招商机构牵头，成立主力店及次主力店招商 工作小组。2、招商工作小组可分为招商领导小组及执行小组，领导小组由开发商、专业管理 机构的主要领导组成，执行小组由富有专业招商经验、招商能力强、责任心强的成员106、 组成。3、招商工作小组必须在开展主力店及次主力店招商工作之前，制定详细的、切实 可行的主力店及次主力店招商工作计划及考核目标，将责任落实到每个招商人员，使 招商人员根据计划开展主力店及次主力店的招商，避免工作杂乱无序，打乱仗。主力 店及次主力店招商的日常工作、基础性工作由专业管理机构招商人员负责，开发公司 招商人员作相应的配合工作。购物中心的主力店及次主力店招商工作不同于一般品牌的招商，主力店及次主力 店的招商周期长，招商过程复杂，招商环节多，所面临的困难大，主力店及次主力店 的招商引进绝不是一蹴而就的，需要成立专门的招商队伍负责此项工作：1、由太平洋与开发商成立专业管理的招商机构牵头，成立107、主力店及次主力店招商 工作小组。2、招商工作小组可分为招商领导小组及执行小组，领导小组由开发商、专业管理 机构的主要领导组成，执行小组由富有专业招商经验、招商能力强、责任心强的成员 组成。3、招商工作小组必须在开展主力店及次主力店招商工作之前，制定详细的、切实 可行的主力店及次主力店招商工作计划及考核目标，将责任落实到每个招商人员，使 招商人员根据计划开展主力店及次主力店的招商，避免工作杂乱无序，打乱仗。主力 店及次主力店招商的日常工作、基础性工作由专业管理机构招商人员负责，开发公司 招商人员作相应的配合工作。未加密版下载地址:http:/ 资 管 理 制 度4、前台服务管理5、办公费用的管理108、6、通讯费管理7、复印机管理8、办公文具用品管理制度未加密版下载地址:http:/ A、建物硬件与设备管理（1、市场化管理工作的分类 A、建物硬件与设备管理（1）、建物管理：）、建物管理：装修工程管理装修工程管理(公共空间改装公共空间改装)建材定期维护、保养和更新建材定期维护、保养和更新建物防水设施定期检验建物防水设施定期检验外 墙、主要隔间墙的使用管理外 墙、主要隔间墙的使用管理紧急逃生通道与逃生梯维持畅通（紧急逃生通道与逃生梯维持畅通（2）、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练）、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练 空调设备空调设备(冷却水塔、管线109、系统等项目冷却水塔、管线系统等项目)运输设备运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道 等电梯、货梯、扶梯、电动步道 等)消防设备消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)机械停车设备与管理监 控设机械停车设备与管理监 控设照明设备照明设备(一般照明与特殊照明一般照明与特殊照明)安全监控安全监控广播系统广播系统(含紧急播音系统含紧急播音系统)电讯系电讯系电 气设备电 气设备紧急发电机、紧急排烟机等紧急发电机、紧急排烟机等给排水管线系统给排水管线系统污废水处理设备污废水处理设备电子显示版、电 视墙、招牌 电子显示版、电 视墙、招牌 其它特殊用途的设备其110、它特殊用途的设备未加密版下载地址:http:/ 管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实 际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可 能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！2、市场化管理费计算需考虑的计价项目 管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实 际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可 能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！A、公共用电（、公共用电（1）、基本用电）、基本用电(契约容量契约容量)（2）、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔（）、空调用电：空调主机、风车、111、冷却水塔（3）、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯（）、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯（4）、公共照明用电）、公共照明用电 楼梯间、电梯间照明楼梯间、电梯间照明公共厕所、走道、服务区公共厕所、走道、服务区美食区公共座位区美食区公共座位区公共停车场照 明公共停车场照 明室外广场照明室外广场照明外墙照明外墙照明公共招牌照明公共招牌照明室外景观照明室外景观照明未加密版下载地址:http:/ 停车管理监控系统及通风用电 停车管理监控系统及通风用电 保全监控系统用电 保全监控系统用电 公共广播系统用电 公共广播系统用电 电气系统用电 电气系统用电 美食区共用厨房排烟用电 112、美食区共用厨房排烟用电 给水、抽水马达 给水、抽水马达 污水处理设备用电 污水处理设备用电 水池喷泉用电 水池喷泉用电 每日清洁器具用电 每日清洁器具用电 举办活动的临时用电举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电可能有大量的照明、音响用电)未加密版下载地址:http:/ 所用水（）、厕 所用水（3）、景观维护用水）、景观维护用水(植物浇灌植物浇灌)（）、冷却水塔用水 C、清洁费（）、冷却水塔用水 C、清洁费（1）、清洁设备及用品购置费（）、清洁设备及用品购置费（2）、公共区域清洁费（）、公共区域清洁费（3）、美食区清洁费（）、美食区清洁费（4）、停车场清洁费（）、停车场清洁费（5）、废113、弃物处理清运费（）、废弃物处理清运费（6）、污废水处理费（）、污废水处理费（7）、特殊清洁费）、特殊清洁费 水塔、蓄水池清洗水塔、蓄水池清洗(每年每年2次次)外墙清洗外墙清洗(每年每年1-2次次)消毒费消毒费(每年每年3-4次次)高空灯 具、金属建材清洁高空灯 具、金属建材清洁(每年每年 1-2次次)采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁(每年每年1-2次次)未加密版下载地址:http:/ 地坪维护更新 E、建物维修费 地坪维护更新 厕所设施 厕所设施 墙面墙面(内、外墙内、外墙)楼梯及扶手 楼梯及扶手 屋顶防水 屋顶防水 各类门窗保养维修 F、景观设施维护 水池、水景 各类114、门窗保养维修 F、景观设施维护 水池、水景 树木、植栽、草坪 树木、植栽、草坪 指引标示设施 指引标示设施 公共座椅 公共座椅 艺术陈列品 艺术陈列品 公用圾垃桶公用圾垃桶未加密版下载地址:http:/ 行政管理人事费 G、人事费用 行政管理人事费 保全人事费 保全人事费 设备设施保养人事费 设备设施保养人事费 会计服务人事费 会计服务人事费 楼管人事费 楼管人事费 清洁人事费 H、停车场管理费清洁人事费 H、停车场管理费未加密版下载地址:http:/ 一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略 设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目115、以供参 考：3、管理费的项目 一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略 设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参 考：A、需定期专人维护保养的设备项目如下：、需定期专人维护保养的设备项目如下：空调设备空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤)电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查 电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查 消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查 消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需116、定期更换，并接受主管单位检查 POS系统的维修频率非常高系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当主要因人为操作不当)照明设备的灯泡更新 照明设备的灯泡更新 高空灯具的清洁维修费用较高 高空灯具的清洁维修费用较高 机械停车设备 机械停车设备 停车监控管理设备 停车监控管理设备 美食区的排烟设备油污清除 美食区的排烟设备油污清除 广播系统与电讯系统 广播系统与电讯系统 景观设施、维护景观设施、维护未加密版下载地址:http:/ 项目年限：空调设备B、需大型修缮或更新的项目与年限 项目年限：空调设备 15-20年 升降机设备 约年 升降机设备 约15年 电器设备年 电器设备 10-15年 消防、给排117、水等管道年 消防、给排水等管道 10-15年 电动卷门类 约年 电动卷门类 约10年 停车设备年 停车设备 8-10年 屋顶防水更新年 屋顶防水更新 5-10年 外墙重新油漆修饰年 外墙重新油漆修饰 510年 消防系统更年 消防系统更 3年 店铺隔阀年 店铺隔阀 3年 铁件油漆年 铁件油漆 2-3年年未加密版下载地址:http:/ 电脑电器贩卖业 糕点、面包烘焙店（糕点、面包烘焙店（5）、需特殊照明、音响的表演活动（）、需特殊照明、音响的表演活动（6）、专用电梯、电扶梯使用费（）、专用电梯、电扶梯使用费（7）、独立仓库租（）、独立仓库租（8）、单店独立保全费）、单店独立保全费(设备另计设备另计118、)（9）、公共空间临时租借费）、公共空间临时租借费未加密版下载地址:http:/ 理二个方面，为裕鸿国际商业广场对租户管理定位为市场化管理，体现在租户的物业管理与租户的经营管 理二个方面，为,租户管理系统，这是整个系统的核心。它包括六个方面的内容：商铺管理、租约管理、销售管理、费用管理、投诉与奖励、培训与服务。商铺管理其实它的目的是让管理者掌握商铺的地理分布和业态分析，最起码管理者可以通 过一个信息系统，了解到全部的商铺在整个购物中心里有哪些商铺已经被租用，已经被租 用的都是什么样的业态，整个购物中心的空置率是什么样子，哪些楼层是空置的，为什么 空置。以及哪些地段最容易租出去的。租户管理系统，119、这是整个系统的核心。它包括六个方面的内容：商铺管理、租约管理、销售管理、费用管理、投诉与奖励、培训与服务。商铺管理其实它的目的是让管理者掌握商铺的地理分布和业态分析，最起码管理者可以通 过一个信息系统，了解到全部的商铺在整个购物中心里有哪些商铺已经被租用，已经被租 用的都是什么样的业态，整个购物中心的空置率是什么样子，哪些楼层是空置的，为什么 空置。以及哪些地段最容易租出去的。未加密版下载地址:http:/ 米，那这么大的购物中心面积，所拥有的租户至少也要万平 米，那这么大的购物中心面积，所拥有的租户至少也要100家左右，多则要几百家左 右，靠我们的一双肉眼和一双手是很难进行很好管理的。还有就120、是管理者可以通过租 约掌握了解跟这个租户谈判的进程，租户何时开始算租，何时开始装修，何时进行经 营。因为少的租户数量还可以用手工去计算，但是几百家租户就很难去预算租金，并 且能在最及时的时间内，将租户的通知单送到租户手上，这些都需要信息系统来发协 助管理者完成。第三是租户的销售管理，这也是整个租户的核心内容。其实顾名思义，就是要管理租 户的销售状况，管理者通过了解整个购物中心，哪些租户是日营业额最高的，哪些商 品是最弱卖的，这些数据都可以帮助管理者去调整租户整合，以达到最佳的运营效果。销售管理有三个步骤，第一数据采集，第二数据分析，第三为各种决策提供依据。数 据采集最好的办法是设置统一的收银设121、备。还可以进行非会员和会员的消费分析。有 了这些数据之后，管理者才可以知道租户应该怎么调整。综观整座大楼里面，给购物 中心带来最多销售额和流水的到底是什么业态，促销的活动应该如何制定，租金的水 平是否定得合理，管理者都要从这些数据中去分析出结果，进行合适的调整。家左右，多则要几百家左 右，靠我们的一双肉眼和一双手是很难进行很好管理的。还有就是管理者可以通过租 约掌握了解跟这个租户谈判的进程，租户何时开始算租，何时开始装修，何时进行经 营。因为少的租户数量还可以用手工去计算，但是几百家租户就很难去预算租金，并 且能在最及时的时间内，将租户的通知单送到租户手上，这些都需要信息系统来发协 助管理者完122、成。第三是租户的销售管理，这也是整个租户的核心内容。其实顾名思义，就是要管理租 户的销售状况，管理者通过了解整个购物中心，哪些租户是日营业额最高的，哪些商 品是最弱卖的，这些数据都可以帮助管理者去调整租户整合，以达到最佳的运营效果。销售管理有三个步骤，第一数据采集，第二数据分析，第三为各种决策提供依据。数 据采集最好的办法是设置统一的收银设备。还可以进行非会员和会员的消费分析。有 了这些数据之后，管理者才可以知道租户应该怎么调整。综观整座大楼里面，给购物 中心带来最多销售额和流水的到底是什么业态，促销的活动应该如何制定，租金的水 平是否定得合理，管理者都要从这些数据中去分析出结果，进行合适的调123、整。未加密版下载地址:http:/ 管理信息化，给管理者带来的最大好处就是每个月的时候，或者说每个季度，管理者可 以非常准确的、非常准时的将各种费用的通知单送达正确的租户手上。还可以帮助管理 者来跟踪哪些租户的信誉非常好，哪些租户三个月中都不缴租金的黑名单，然后将这些 黑名单自动通知到推广促销及招商部门，来确定这个租户是否还要继续留，还是应该有 更新更好的租户进来弥补。第五部分是租户的投诉和奖励管理。这是重要的客户化的需求，是重视终端的有力的管 理措施，主要对于综合素质比较好的租户，做了一个非常漂亮的奖牌挂在租户非常显 眼的位置，让消费者来光顾的时候，知道哪些店是明星店，事实上也帮助租户提高消124、费 的途径。另外还有关于一些投诉的处理，也是可以帮助租户提高整体的服务质量的。第四部分是租户的费用问题，这一部分是整个财务方面所关心的问题。其实将租户费用 管理信息化，给管理者带来的最大好处就是每个月的时候，或者说每个季度，管理者可 以非常准确的、非常准时的将各种费用的通知单送达正确的租户手上。还可以帮助管理 者来跟踪哪些租户的信誉非常好，哪些租户三个月中都不缴租金的黑名单，然后将这些 黑名单自动通知到推广促销及招商部门，来确定这个租户是否还要继续留，还是应该有 更新更好的租户进来弥补。第五部分是租户的投诉和奖励管理。这是重要的客户化的需求，是重视终端的有力的管 理措施，主要对于综合素质比较好125、的租户，做了一个非常漂亮的奖牌挂在租户非常显 眼的位置，让消费者来光顾的时候，知道哪些店是明星店，事实上也帮助租户提高消费 的途径。另外还有关于一些投诉的处理，也是可以帮助租户提高整体的服务质量的。未加密版下载地址:http:/ 正站到租户的角度去帮助租户提高销售，提高租户的销售，比如说组织租户销售技巧培 训，定期为租户提供各类商品的销售排名，让租户了解在整个购物中心里，租户在同类的 业态中究竟处于什么样的排名，还有同价位的商品中销售额情况，都有助于租户分析自己 的销售行为。也可以帮助租户熟练掌握各种各样的收银设备，包括教他识别假的信用卡等 等。另外，购物中心应该有两个辅助系统来帮助管理者完善126、租户管理，这两个系统就是促销管 理系统和会员管理系统。租户经营的产品，或者他提供的服务毛利是不一样的，很难用统 一的标准去要求他怎么样促销。但是，通过一个主题，为特定的租户，为特定的业态进行 促销活动，为特定的租户吸引他应该吸引的客流。还有一个非常重要的系统就是会员系统。在购物中心，初建和最初经营的时候，会员系统 是很难体现它的优势的，但是会员系统真的像一棵摇钱树一样，如果把会员系统做好的，购物中心才能长久发展下去。有的购物中心销售额有最后是对租户的培训和服务。首先是要达成购物中心和租户是共赢、共存亡的目的，你真 正站到租户的角度去帮助租户提高销售，提高租户的销售，比如说组织租户销售技巧培 训127、，定期为租户提供各类商品的销售排名，让租户了解在整个购物中心里，租户在同类的 业态中究竟处于什么样的排名，还有同价位的商品中销售额情况，都有助于租户分析自己 的销售行为。也可以帮助租户熟练掌握各种各样的收银设备，包括教他识别假的信用卡等 等。另外，购物中心应该有两个辅助系统来帮助管理者完善租户管理，这两个系统就是促销管 理系统和会员管理系统。租户经营的产品，或者他提供的服务毛利是不一样的，很难用统 一的标准去要求他怎么样促销。但是，通过一个主题，为特定的租户，为特定的业态进行 促销活动，为特定的租户吸引他应该吸引的客流。还有一个非常重要的系统就是会员系统。在购物中心，初建和最初经营的时候，会员128、系统 是很难体现它的优势的，但是会员系统真的像一棵摇钱树一样，如果把会员系统做好的，购物中心才能长久发展下去。有的购物中心销售额有40到到50来自会员。这个也是来自会员。这个也是80、20销售原则的集中体现。销售原则的集中体现。未加密版下载地址:http:/ 456.0 456.0 456.0 2280人员工资福利572.0 600.6 630.6 662.2 695.3 3160.7 支出广告推广费用200200180150150880办公设备设施2424242424120差旅费业务费用6060606060300经营税费448.8 583.4 758.5 986.0 1281.8 4058.129、5 小计1760.81924.0 1653.1 2338.2 2667.1 10799.2 营业收入1200015600202802636434273.2108517.2毛利率0.220.220.220.220.22收入毛利额264034324461.65800.08 7540.10423873.784营业外收入50507070100340小计269034824531.65870.08 7640.10424213.784利润929.2 1558.0 2878.5 3531.9 4973.0 13414.6 一、自营百货部分：前五年经营效益预测（单位：万元）类项内容第一年第二年第三年第四年第五年130、合计物业管理费456456.0 456.0 456.0 456.0 2280人员工资福利572.0 600.6 630.6 662.2 695.3 3160.7 支出广告推广费用200200180150150880办公设备设施2424242424120差旅费业务费用6060606060300经营税费448.8 583.4 758.5 986.0 1281.8 4058.5 小计1760.81924.0 1653.1 2338.2 2667.1 10799.2 营业收入1200015600202802636434273.2108517.2毛利率0.220.220.220.220.22收入毛利额2131、64034324461.65800.08 7540.10423873.784营业外收入50507070100340小计269034824531.65870.08 7640.10424213.784利润929.2 1558.0 2878.5 3531.9 4973.0 13414.6 未加密版下载地址:http:/ 300.0 315.0 330.8 347.3 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金1944.0 2160.0 2268.0 2381.4 2500.5 11253.9 万元二楼出租部分收益情况（面积132、：6000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金150.0 150.0 157.5 165.4 173.6 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金972.0 1080.0 1134.0 1190.7 1250.2 5626.9 万元未加密版下载地址:http:/ 100.0 105.0 110.3 115.8 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3133、751.3 万元四楼出租部分收益情况（面积：10000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金60.0 60.0 63.0 66.2 69.5 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 万元三楼出租部分收益情况（面积：6000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金100.0 100.0 105.0 110.3 115.8 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.134、9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 万元四楼出租部分收益情况（面积：10000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金60.0 60.0 63.0 66.2 69.5 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 万元未加密版下载地址:http:/ 80.0 84.0 88.2 92.6 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1135、.05 出租率0.8 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金921.6 1152.0 1209.6 1270.1 1333.6 5886.9 万元项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注五年租金总收益5133.6 5832.0 6123.6 6429.8 6751.3 30270.2 万元B1楼出租部分收益情况（面积：12000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金80.0 80.0 84.0 88.2 92.6 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.8 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金921.6 1152.0 1209.136、6 1270.1 1333.6 5886.9 万元项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注五年租金总收益5133.6 5832.0 6123.6 6429.8 6751.3 30270.2 万元未加密版下载地址:http:/ 第八篇：宣传推广篇 1、存在什么问题-项目不足分析 2、解决什么问题-营销目标任务 3、如何解决问题-营销方法列举1、存在什么问题-项目不足分析 2、解决什么问题-营销目标任务 3、如何解决问题-营销方法列举未加密版下载地址:http:/ 性；商圈具有目的性，竞争缺乏先进 性；未加密版下载地址:http:/ 后期的销售现场包装 经常性的厂商广告协助 内外部指示系统 标价137、系统 内部广播系统 各类营销活动 各类公关活动 创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及SP活动深入人心 强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造河南“商业之芯”；主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象，前期招商现场包装 后期的销售现场包装 经常性的厂商广告协助 内外部指示系统 标价系统 内部广播系统 各类营销活动 各类公关活动 创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及SP活动深入人心 强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；138、创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。未加密版下载地址:http:/ 效手段，不仅可以创造出社会效 益，而且可以对业务经营起到推波 助澜的促进作用，间接地产生经济 效益。形象宣传作为企业运营中的一个有 效手段，不仅可以创造出社会效 益，而且可以对业务经营起到推波 助澜的促进作用，间接地产生经济 效益。所以，对营销宣传应该给予高度重 视。合理运用各种媒介、途径进行 宣传，不断提高企业知名度和美誉 度，从而达到有效促进业务开展、打造品牌的目的所以，对营销宣传应该给予高度重 视。合理运用各种媒介、途径进行 宣传，不断139、提高企业知名度和美誉 度，从而达到有效促进业务开展、打造品牌的目的。未加密版下载地址:http:/ 1、系统性1、系统性 2、统一性2、统一性 3、时效性3、时效性 4、新颖性4、新颖性 5、渐进性5、渐进性未加密版下载地址:http:/ 媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒 介，即在宣传实施中应关注经营业务所需 要关注的受众；传播媒介的选择要与所要 传播信息的特点、要求相适应。3、各种媒介从作用上相互补充。选择媒介要和公司承受力一致；注意利用 媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒 介，即在宣传实施中应关注经营业务所需 要关注的受众；传播媒介的选择要与所要 传播信息的特点、要求相适应。未加密版140、下载地址:http:/ 2、一本招商手册；3、一本时尚杂志；1、一套外部指示系统 2、一本招商手册；3、一本时尚杂志；4、一张联名卡；、一张联名卡；5、一个广播频道、一个广播频道 6、一个购物网站；、一个购物网站；7一个时尚电视节目。一个时尚电视节目。未加密版下载地址:http:/ 2、现场包装：物业管理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训 3、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会 4、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作 5、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌 6、厂商广告协助：建筑外墙广告、DM广告、橱窗广告等1、VI设计：基础部分、应用部分、设计发包 2、现场包装：物业管141、理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训 3、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会 4、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作 5、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌 6、厂商广告协助：建筑外墙广告、DM广告、橱窗广告等开业前的企划工作：开业前的企划工作：未加密版下载地址:http:/ 4、开业营销活动：联名卡激活礼、水上时装秀（夜场）、人鱼内衣秀（日场）5、开业庆典礼活动：邀请信、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、礼品准备开业DM：DM（内容为业种介绍、邀请及超值商品）2、时尚杂志：开业宣传媒介：动力广告滑翔伞、电视广告、电台广告、报纸广告 4、开业营销活动：联名卡激活礼142、水上时装秀（夜场）、人鱼内衣秀（日场）5、开业庆典礼活动：邀请信、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、礼品准备未加密版下载地址:http:/ 项目发展收益分析：培育购物中心的核心竞争力：实现整体效益的建议：第九篇：项目发展篇 项目发展收益分析：培育购物中心的核心竞争力：实现整体效益的建议：未加密版下载地址:http:/ 资源增值、政策增值、边际增值、品牌增值。前两个部分是土地资源的增值，这是地产的特点，政策增值是 指城市规划，以及产业政策调整带来增值。政策增值是指这块 用于做购物中心，而不是干别的，品牌增值是指购物中心，品 牌增值是指购物中心是“裕鸿国际商业广场”，而不是别的项目，这一143、点非常重要的。未加密版下载地址:http:/ 竞争力不是先天的，是可以培养形成的，培育购物中心核心的竞争力有五个要素，其 中第一个要素就是团队的优势，团队优势是核心竞争力的根本所在。其中具有长期经 营管理购物中心经验的团队，在购物中心开发和经营的全过程，应该是居于主导地位。那么在全过程，对市场和企业的资源进行整合。我们讲人才是核心竞争力，这是不对 的，人才很需要，但是单一的人才不是核心竞争力。应该说在一定时期之内，团队可 以称为核心竞争力。第二个核心竞争力就是品牌的优势。比如说天河城在与虎门项目谈判时，虎门和全国 的保险公司有一个基金，已经达成了初步的意向，但是这个基金要求就是，只要天河 城进144、来，就签合约，基金全部购买。这个就是品牌的优势。同样，太平洋在深圳中心 城也是同一个问题，怡景中心与德国基金之间一个重要条件就是：太平洋必须是经营 一方，而且要全面主持中心百货的经营。这就是核心品牌优势的具体体现3、培育购物中心的核心竞争力：在物业达到商业基本要求的前提下，要努力培育购物中心的核心竞争力。购物中心的 竞争力不是先天的，是可以培养形成的，培育购物中心核心的竞争力有五个要素，其 中第一个要素就是团队的优势，团队优势是核心竞争力的根本所在。其中具有长期经 营管理购物中心经验的团队，在购物中心开发和经营的全过程，应该是居于主导地位。那么在全过程，对市场和企业的资源进行整合。我们讲人才是145、核心竞争力，这是不对 的，人才很需要，但是单一的人才不是核心竞争力。应该说在一定时期之内，团队可 以称为核心竞争力。第二个核心竞争力就是品牌的优势。比如说天河城在与虎门项目谈判时，虎门和全国 的保险公司有一个基金，已经达成了初步的意向，但是这个基金要求就是，只要天河 城进来，就签合约，基金全部购买。这个就是品牌的优势。同样，太平洋在深圳中心 城也是同一个问题，怡景中心与德国基金之间一个重要条件就是：太平洋必须是经营 一方，而且要全面主持中心百货的经营。这就是核心品牌优势的具体体现。未加密版下载地址:http:/ 体，包括功能环境的营造，包括商品的组合、业态的组合、经营户的服务、产品的质 量、购146、物中心的整体管理，这是一种综合的因素形成了消费者的一种综合体验。产品 的差异性，首先就是建筑设计规划的差异性，但是购物中心一旦建成，整体的建筑风 格是无法更改的，所以真正的差异最主要的还是在服务以及在商品业态组合和产品服 务上差异。应该来说做购物中心和百货既有联系又有区别，相互之间有很多很好的经 验。像太平洋百货，为什么人家愿意去，而且大家愿意买东西，有一个细节就是太平 洋在购物空间中放置柠檬水，而且是天然的，这种柠檬香的味道能够刺激人购买的欲 望。太平洋卖场内的音乐根据不同的时段做了不同的音乐，这种音乐会让人非常安 静，他想走的时候不愿意走，还愿意去转。第三个要素是产品的优势，所谓产品，是指147、顾客获得的服务和消费的综合体现。构成这个要素就很多了，包括实 体，包括功能环境的营造，包括商品的组合、业态的组合、经营户的服务、产品的质 量、购物中心的整体管理，这是一种综合的因素形成了消费者的一种综合体验。产品 的差异性，首先就是建筑设计规划的差异性，但是购物中心一旦建成，整体的建筑风 格是无法更改的，所以真正的差异最主要的还是在服务以及在商品业态组合和产品服 务上差异。应该来说做购物中心和百货既有联系又有区别，相互之间有很多很好的经 验。像太平洋百货，为什么人家愿意去，而且大家愿意买东西，有一个细节就是太平 洋在购物空间中放置柠檬水，而且是天然的，这种柠檬香的味道能够刺激人购买的欲 望。太148、平洋卖场内的音乐根据不同的时段做了不同的音乐，这种音乐会让人非常安 静，他想走的时候不愿意走，还愿意去转。未加密版下载地址:http:/ 觉及嗅觉对人的感受，下意识的那种感受对消费者的行为能产生非常大的影响，消费者 很多时候是不自觉的去购买商品。广州的天河城最近也做了一些改变，如部分装修，装 饰调整，对于消费者来说，可能感受不到的。但是实际上不知不觉的就购买商品顾客越 来越多，顾客觉得来到这儿很舒适，很愿意呆在这儿。第四就是成本，购物中心的成本分为三大块，主要是开发的成本，它包括前期的运营等。第二个是运营成本，第三维护成本。开发成本与运营成本几乎是一个恒定的数字。但是 维护成本差异性非常大，一149、个20万平方米的购物中心，管得好和管得坏的话，每年正常 运营起来可能会差上千万。如果前期投入全是好设备、质量高并且全面，控制方式也，后期的维护成本肯定会降低，运营成本也肯定会降低。反之后期成本将会远远大于开发 成本。所以顾客的直观感受，事实上仅仅占了视觉30，实际上70在于听觉与嗅觉。这种听 觉及嗅觉对人的感受，下意识的那种感受对消费者的行为能产生非常大的影响，消费者 很多时候是不自觉的去购买商品。广州的天河城最近也做了一些改变，如部分装修，装 饰调整，对于消费者来说，可能感受不到的。但是实际上不知不觉的就购买商品顾客越 来越多，顾客觉得来到这儿很舒适，很愿意呆在这儿。第四就是成本，购物中心的150、成本分为三大块，主要是开发的成本，它包括前期的运营等。第二个是运营成本，第三维护成本。开发成本与运营成本几乎是一个恒定的数字。但是 维护成本差异性非常大，一个20万平方米的购物中心，管得好和管得坏的话，每年正常 运营起来可能会差上千万。如果前期投入全是好设备、质量高并且全面，控制方式也，后期的维护成本肯定会降低，运营成本也肯定会降低。反之后期成本将会远远大于开发 成本。未加密版下载地址:http:/ 有一个就是从经营从管理上不可拆，必须要有一个统一的机构或者组织来进行统一的 操作。那么由于这些特点，任何一个环节出现偏差，对收益和运营成本都会产生非常 深远的影响。，购物中心需要娱乐业、餐饮、超市151、百货，还有和设计规划、成套设 备进行合作，运营之后还要和众多的供应商合作，需要具有丰富开业运营经验的和评 价操作标准的团队，结合企业内部情况进行统一的整合。那么在整合的过程中，要有 实际操盘运营管理的经验，在整合过程中非常重要。不断通过对项目商业环境调查了 解，影响到整体的策略，比如租户的策略，管理上的策略，服务方式的改变等等。3）运营团队和实际操作上的核心竞争力。第二个问题就是核心竞争力和资源整合。购物中心它有一个特点，投资大、回收期长、物业不能拆、运营成本高，那这个不可拆的性能，购物中心的不可拆性有两个含义，第一个含义是在硬件方面，指的是主体的设计、主体建筑、设计系统是不可拆的。还 有一152、个就是从经营从管理上不可拆，必须要有一个统一的机构或者组织来进行统一的 操作。那么由于这些特点，任何一个环节出现偏差，对收益和运营成本都会产生非常 深远的影响。，购物中心需要娱乐业、餐饮、超市、百货，还有和设计规划、成套设 备进行合作，运营之后还要和众多的供应商合作，需要具有丰富开业运营经验的和评 价操作标准的团队，结合企业内部情况进行统一的整合。那么在整合的过程中，要有 实际操盘运营管理的经验，在整合过程中非常重要。不断通过对项目商业环境调查了 解，影响到整体的策略，比如租户的策略，管理上的策略，服务方式的改变等等。3）运营团队和实际操作上的核心竞争力。未加密版下载地址:http:/ 一部分），以便于产权销售。3、实现整体效益的建议：1）基于物业的融资。2）基金整体购卖或入股。3）市场化经营部分产权分拆出售。4）经营层面的连锁化。5）物业及经营层面的连锁化。6）物业及机电上分割成二部分（韩国城为一部分，其它为 一部分），以便于产权销售。3 3未加密版下载地址:http:/