1、福清市东部新城核心区内 446 亩地块总体规划设计MASTER PLAN OF 446MU BLOCK IN EAST NEW CITY CORE AREA,FUQING2017.10(正本)鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图主题商业中心鸟瞰图示范区入口透视图目录01 设计愿景03 开发策略02 项目概况04 总体规划策略05 分项设计 城市资源完善整合 主题产业植入“连续”、“碎化”的规划结构改善商业布局调整高点分布调整社区入口修正地块边界调整道路等级项目背景 上位规划结构区位分析市场分析中心广场 小镇街道居住社区自然水岸 城市水岸 结构分析 交通分析 产品分布 景观分析 日照分析 开发时序演绎社区活力带社2、区入口绿轴小尺度住宅区入口景观道活力商业街慢跑步道城市级景观居住区级景观组团级景观启动期发展期成熟期 商业专篇 住宅专篇 立面专篇 成本控制专篇住宅策略住宅产品风格一 欧式风格风格二 现代亚洲风格别墅车库策略抬高场地策略阳光地库策略制定模块化产品立面成本控制景观控制投资估算表设计愿景DESIGN PROSPECTS01设计愿景DESIGN PROSPECTS1人们眼中的水岸小镇 WHATS IN RIVERSIDE TOWN?打造福清市“水岸小镇”，我们首先需要知道设计愿景DESIGN PROSPECTS1一部罗马假日将罗马的广场深深地铭刻在人们的印象中，奥黛丽赫本坐在广场的大台阶上优雅地舔着3、冰淇淋的形象，已经成为了意式浪漫的经典一幕。将欧洲闻名于世的风情时尚产业植入欧洲的广场，让现代时尚与复古经典交相辉映，共同谱写一曲新欧式风情。中心广场有风情时尚的商业设计愿景DESIGN PROSPECTS1步行街道在小镇中蜿蜒穿行，不断地为小镇生活输入新鲜的血液。以小镇街道为背景，一幕幕丰富多样的的活动在街道的舞台上不断地上演，叙述着平实生活中熟悉却动人的故事。小镇街道有活力多样的街道设计愿景DESIGN PROSPECTS1适宜的建筑尺度，丰富的步行道，积极的交往空间，丰富的街头绿地，传统的居住社区，各个元素共同构筑出了丰富多彩的生活社区。居住社区有和谐高雅的生活社区设计愿景DESIGN 4、PROSPECTS1再造欧洲小镇的绚丽水景，沿湖观景，赏恬淡宁静的自然风光，溯流而行，观商业漫布的城市水岸。在桥上驻足观看，仿佛来到威尼斯，一艘艘贡多拉小船，既是游客的水上巴士，又是水面上的一道风景。自然水岸 城市水岸有恬淡宁静的自然风光设计愿景DESIGN PROSPECTS1我们将打造主题鲜明的水岸小镇，拥有风情时尚的商业，活力多样的街区，和谐高雅的生活社区，以及恬淡宁静的自然风光。愿景项目概况GENERAL SITUATION2项目概况GENETAL SITUATION02项目概况GENERAL SITUATION2项目背景BACKGROUND 中国 福建省福建省福清市福清市新城区新城区5、 项目基地中国、福建、福清、东部新城福清简称“融”，雅称玉融，是一座古老而又年轻的城市，是全国首批综合改革试点县市，全国村镇建设试点县市，是全国著名侨乡，历史悠久，素有“海滨邹鲁，文献名邦”之美誉。项目概况GENERAL SITUATION2上位规划结构LOCATION ANALYSIS 福清老城区福清西城区福清北城区东部新城区分区单元服务中心城市公共服务中心城市路网城市片区城市空间轴线滨水休闲绿化带项目位于福清市东部新城核心区内，南邻龙江，地处老城区与规划市级现代综合服务中心之间，面积约 446 亩。一心 即东部新城核心区，位于东部新城中部里美洋地块，位处东部新城人文景观轴的节点上。是东部新6、城的核心及福清市级现代综合服务中心。一轴即东部新城空间发展轴，南起烟寨山、北至火炖尾山。打造火炖尾山至烟寨山的城市人文景观轴线。一带以龙江为依托，于龙江两岸布局大型商务商贸等公共配套设施及滨江城市公园，打造福清中心城的滨江发展带。六区结合总体空间结构，同时结合城市功能分区，以规划城市道路划分形成 6 个规模相当的居住片区。项目概况GENERAL SITUATION2火炖尾山龙山玉屏山瑞岩山钟山龙江site烟寨山松下疏港铁路 SONGXIASHUGANG RAILWAY宁漳高速铁路 NINGZHANG RAILWAY福厦铁路 FUXIA RAILWAY清荣大道 QINGRONG ROAD清胜大道7、清昌大道 QINGCHANG ROADQINGSHENG ROAD324 国道 G324福泉高速 FUQUAN HIGHWAYFUMIN ROAD福民大道201 省道 S201至机场 55 公里至火车站 5 公里区位分析 LOCATION ANALYSIS 地块北靠火炖尾山，南临龙江，依山旁水，地理 位置优越，景观资源丰富。周边交通便利，距火车站 5 公里车程，距机场约 55 公里，更有高速国道环绕，出行方便。本地块地理位置优越，交通便利，景观资源丰富。板块分析：城西和老城已经逐步合并成为目前福清的核心区，北区基本成为别墅区，东部目前属于新兴发展区域 项目概况GENERAL SITUATION8、2 1.板块格局 THE STRUCTURE OF FUQING 福清最早的城市化地区目前福清大力发展的区域，已逐渐成为福清目前的核心区，也是最近几年房地产企业抢占的重点区域，以高层产品为主目前有向别墅区发展的趋势，多为高低配社区最新的东部新城规划已经出炉，我们将对其差异化设计，使之成为继西区后下一个大力发展的区域北城区西城区老城区东城区市场分析MARKET ANALYSISsite福清低水平的城镇化率，未来会带来大量潜在乡镇居民进城置业，蕴含着巨大的房地 产潜力，未来的目标客户群主要有两类：项目概况GENERAL SITUATION2 2.主流与潜在消费群体 THE CONSUMERS由此我9、们将打造主题鲜明的水岸小镇，他将拥有时尚的国际社区配套，并且贯穿整个社区。这也是提升土地价值的核心内容。1、为财富保值增值、改善留守家眷生活水平及未来自身需求的 返乡人群 需求高品质生活环境 需求高品质社区配套2、为希望在配套成熟、生活更加舒适的新城区置业的乡镇人群市场分析MARKET ANALYSIS项目概况GENERAL SITUATION2市场分析MARKET ANALYSISsite2.5KM5KM建成商业规划商业城市级商业社区级商业地块位于福清市东部新城，场地东南部有规划中的市级商业区，西部五公里范内有万达广场，成龙步行街等市级商业区。本地块内商业需与周边商业差异化设计，注入以婚庆产10、业为主题的区域级商业，结合我们的水岸小镇，让社区特征鲜明唯一。不仅仅商业、住宅价值得到提升，区域价值也将大幅提升。site 3.商业产品定位 ORIENTATION OF COMMERCIAL PRODUCTS商业定位万达广场成龙步行街CHENGLONG STREETWANDA PLAZA项目概况GENERAL SITUATION2高层住区别墅区产品形式：高层住宅户型：主力户型 130-150 平方米三房容积率：3.0 产品形式：高层住宅、别墅户型：130-160 平方米四房容积率：2.6 产品形式：超高层住宅为主户型：户型为 140-160 平方米三房、四房容积率：3.5 site中联天御中11、联城中恒首府中联天御中恒首府中联城 4.住宅产品定位 ORIENTATION OF RESIDENTIAL PRODUCTS1、别墅区主要集中于北城区，产品主要以类独栋，联排为主，面积段为 260-500 平米。2、别墅的价格为高层产品的 2 倍，但项目多为高低配社区，无独立别墅社区。3、市场别墅供应量少，整体区划效果不错，但走量相对于高层较慢。市场现状：别墅产品高层产品1、主流产品以舒适三房、四房为主：市场主力产品以 130-160 平米三房、四房为主，去化速度快。2、80 平米以下户型及 180 平米以上大户型去化率低于 40%，去化速度慢。3、市场格局东、西部成分水岭：西部是目前房地产开12、发热点，均价已达 1.11.2万/平米，东部新区属市场价格洼地，均价约 7000 元/平米。由此既要提高去化速度又需提升产品溢价，就必须保证全期开发产品的丰富度，并在核心位置打造独立的别墅社区市场分析MARKET ANALYSIS住宅定位 打造多元的生活社区+高品质独立的别墅社区开发策略DEVELOPING STRATEGY03 安全的开发节奏 土地价值最大化 区域价值全面提升目标 TARGET开发目标DEVELOPING TARGET开发策略DEVELOPING STRATEGY3 城市资源完善与整合 主题产业植入“连续“、”碎化“的规划结构策略STRATEGY开发策略DEVELOPING 13、STRATEGY开发策略DEVELOPING STRATEGY3开发策略DEVELOPING STRATEGY3 1.改善商业布局，商业与住宅互溶 由于原商业用地容量过大，较难定位与销售，我们将其容积率调整至 1.2 以下，其余容量打散分布贯穿整个社区，融入每个地块，并与东部新城核心行政商业中心相连，形成连续的商业带。这样既丰富了其他地块的配套资源，又将商业单体缩减至最适合快速销售的尺度。商业用地”完整“”碎化“”连续“123456789123456789城市资源完善与整合COMBINATION OF URBAN RESOURCES城市级行政商业中心区域级商业中心开发策略DEVELOPING 14、STRATEGY3 2.调整高点分布，江景利用最大化 高低123456789结合多元化产品，争取最大化利用外部资源以提升土地价值，在不违背控规原则的前提下我们在 5、6 号地块北侧、8 号地块西侧增加了80 米高度的点式高层。这样的调整还丰富了沿江天际线的层次。城市资源完善与整合COMBINATION OF URBAN RESOURCES开发策略DEVELOPING STRATEGY3 3.调整社区入口，强化入口特征 商业特征社区入口文体特征社区入口清荣大道新增道路 2新增道路 1删减道路6781234591.我们希望整个大社区的入口不仅交通便捷而且个性鲜明，所以我们在 3 号地块东侧开设了一15、条 12 米宽的入口道路，依托于商业，与东侧玉峰溪绿化公园形成了具有商业特征的社区入口。2.我们将融达路东移，结合城市绿化带与学校区域形成了具有文体特征的社区入口。玉峰溪公园入口 1主题商业入口 2学校城市中心绿地城市资源完善与整合COMBINATION OF URBAN RESOURCES开发策略DEVELOPING STRATEGY3 4.修正地块边界，达到最佳开发状态 123456789 我们需要每个地块的景观生态资源是完整、充沛的，所以我们将 8号地块东侧的泵站调整至玉峰溪东侧，与城市绿化用地合并，在 5、8、9 号地块间结合商业形成公共滨水绿地原有水泵站位置调整后，水泵站融入城市绿地16、和商业建筑中城市资源完善与整合COMBINATION OF URBAN RESOURCES开发策略DEVELOPING STRATEGY3 5.调整道路等级 123456789 1.我们需要整个社区的街道都是尺度宜人，阡陌交织的林荫大道，所以我们加宽融飞路 绿化带的宽度，将其从四车道变为两车道。2.同时我们将减少融大路上的车行出入口，打造一条连接东西商业节点的活力街区。融飞路等级调整：融飞路融飞路意向图融飞路意向图融大路意向图融大路人行道人行道非机动车道非机动车道机动车道3.54.015.030.04.03.5人行道人行道非机动车道非机动车道绿化带绿化带机动车道3.54.07.03.53.5317、0.04.03.5城市资源完善与整合COMBINATION OF URBAN RESOURCES开发策略DEVELOPING STRATEGY3主题产业植入IMPLANT OF THEME PRODUCT 123456789 在我们的商业区内植入个性的婚庆产业，结合我们打造的水岸小镇，能让我们的社区特征鲜明、唯一。不仅仅商业、住宅价值得到提升，区域价值也将大幅提升。开发策略DEVELOPING STRATEGY3主题产业能提升城市的知名度与美誉度主题产业能为城市带来一定的经济创收主题产业能提升城市的竞争力主题产业能促进城市的基础设施建设 主题产业自发展伊始就与城市结下不解之缘，它深刻地改变着一18、个城市的面貌与命运 主题产业植入IMPLANT OF THEME PRODUCT 开发策略DEVELOPING STRATEGY3 主题产业对于一个城市来讲，是城市发展的综合推动力主题产业商业旅游零售保险房地产生产物流金融通信建筑交通运输主题产业能提升地区形象，制造吸引力点，产业带动可以为公建地块增加溢价空间，不仅提升产业价值，更能提升区域地块的价值主题产业植入IMPLANT OF THEME PRODUCT 开发策略DEVELOPING STRATEGY3婚庆主题商业沿街零售商业城市行政商务中心沿街零售商业主题产业植入IMPLANT OF THEME PRODUCT 开发策略DEVELOPI19、NG STRATEGY3住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅150M150M连续 的 商业带碎化 的 住宅区 连续、碎化 的规划结构URBAN STRUCTURE CONTINUITY&FRAGMENT 连续、碎化 的规划结构URBAN STRUCTURE CONTINUITY&FRAGMENT 连续 的 商业带“连续“的是我们的主题商业带，横向的商业带贯穿整个社区，串联起每一个地块，同时与东部新城核心行政商业中心相连纵向的商业带由西部的商20、业中心发散而出，与沿线的水景相结合，形成特色鲜明的景观商业带应该怎么做开发策略DEVELOPING STRATEGY3碎化 的 住宅区”碎化“的是我们的住宅区，每个住宅地块以150 米*150 米为一个组团尺度切分，从而形成一个个尺度宜人的可识别、可防御、有归属感的组团空间，开放的社区由一系列规模为 58 万人的封闭组团组成，每个组团独立管理，同时又可以独立开发。我们把大地块碎化成大小均质的小组团，便于分期开发，独立管理，营造小镇生活。1+2+3300M456789 连续、碎化 的规划结构URBAN STRUCTURE CONTINUITY&FRAGMENT 300M150M150M150M121、50M150M150M150M150M150M150M150M开发策略DEVELOPING STRATEGY3总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN04总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4总平面图MASTER PLAN总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4经济技术指标ECONOMIC&TECHNICAL NORMS各地块经济技术指标总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4土地分级LAND CLASSIFICATION一线江景，有极佳的景观优势，适合开发高端纯别墅区基地土地价值主要受三方面因素影响：我们通过对周边资源的整合，实现土地价22、值的升级。现状土地价值分析：我们的目标：1.铁路噪音2.沿龙江景观带3.沿玉峰溪景观带濒临玉峰溪，区内景观较好，适合开发别墅及小高层产品拥有二线江景资源，适合开发舒适的小高层产品受到铁路干扰，有噪音影响，适合开发经济型的高层刚需产品 居住用地土地价值分析价值高价值低级级级级级级级级级级级城市级行政商业中心级级级区域级商业中心123总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4商业中心，活力系带临江资源，水系景观绿化轴线，两轴并行ELEMENTS方案推导PROGRAM ADVANCE总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN412345绿轴社区活力带商业中心商业中心一带：沿规划23、路打造一条贯穿整个社区的社区活力带两心：在社区活力带的两端布置集中式商业中心两轴：结合两个社区入口打造景观绿轴五片区：沿社区活力带布置五个居住片区一带、两心、两轴、五片区结构分析图STRUCTURE ANALYSIS123总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4由西部主题商业中心发散出一条婚庆主题商业带，沿着玉峰溪绵延至龙江沿岸。融大路的沿街零售商业，将西部主题商业中心与东部行政商业中心相连，形成横穿东西的社区活力带。结构分析图STRUCTURE ANALYSIS社区活力带123总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4我们将融飞路延长至清荣大道，依托于主题商业中心，24、打造具有商业特征的社区入口。我们将融达路东移，结合城市绿化带与学校区域形成了具有文体特征的社区入口。结构分析图STRUCTURE ANALYSIS社区入口绿轴123123总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4碎化 的 住宅区”碎化“的是我们的住宅区，每个住宅地块以 150 米为一个组团尺度切分，从而形成一个个尺度宜人的小镇空间，每个组团独立管理，并且可以独立开发。小尺度住宅区结构分析图STRUCTURE ANALYSIS传统社区防卫型组团住宅住宅150M150M150M150M150M150M150M150M住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅小区车行入口小区人行入口总体规划设计G25、ENERAL URBAN DESIGN4中心广场交通分析图TRANSPORTATION ANALYSISPENTRANCE社区住宅主入口ENTRANCE社区商业主入口PPPPPPPPPPPPPPPP五级道路系统：1、一级道路：连接城市快速路的清容大道、北滨江路，作为接纳主城区方向人流的主要车行道路2、二级道路：融飞路，融达路，两条分别具有商业特征及文体特征的入口景观大道3、三级道路：融大路，是连接区内主题商业及东部核心行政商业的活力次街，沿此路尽量设置人行入口，降低道路等级4、四级道路：东塘大道、融腾路、中央大道作为区内的服务辅道5、五级道路：区内绿轴及地块内部景观道路构成慢行系统。慢跑步道一26、级道路二级道路三级道路四级道路五级道路城市道路入口景观大道商业次街服务辅道融 大 路江路滨北清 荣 大 道融 达 路中 央 大 道融 飞 路东 塘 大 道融 腾 路总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4123456789入口景观道交通分析图TRANSPORTATION ANALYSIS12走到社区入口处，首先被一片水景吸引，一座高耸的教堂矗立在水边，具有明确的符号性和标志性，成为小镇的中心建筑。1212345678934总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4交通分析图TRANSPORTATION ANALYSIS活力商业动线 步入连片的商业区，这里既有浪漫的水岸27、风情，又有浓郁的商业气息，是茶余饭后休闲散步的好去处。121258总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4慢跑步道交通分析图TRANSPORTATION ANALYSIS伴着清晨的阳光，人们可以在被树木环抱的慢跑步道上运动健身，家长可以带着孩子们在水岸绿地欢乐嬉戏，老人们可以沿着蜿蜒葱郁的江堤步道上悠闲散步，美好的周末生活开始了。123456789总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4产品分布原则LAND CLASSIFICATION6 号地块全高层9 号地块低层+高层 此方案 9 号地块为高低配社区，无独立别墅区，6 号地块为全高层，无溢价空间。6 号地块全高层28、9 号地块全低层此方案 9 号地块为独立别墅区，品质有较大的提升，但 6 号地块为全高层，无溢价空间。6 号地块高层+小高层9 号地块全低层此方案 9 号地块为独立别墅区，品质有大幅提升，同时 6号地块呈高度阶梯递增，既丰富了产品线，又最大化地利用了江景资源，溢价空间高。123456789总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4产品分布LAND CLASSIFICATION90m 经济型大高层风情商业幼儿园140m 舒适型大高层学校160m 舒适型小洋房配套设施180m 豪华型大高层250m 联排别墅300m 双拼别墅300m 双拼别墅一线江景，私家花园，布置溢价最高的双拼产品129、80m 豪华型大高层点式住宅，远眺江景，丰富城市天际线160m 舒适型小洋房坐拥二线景观资源，布置舒适型房型140m 改善型大高层打造生活景观轴，利用区内景观资源，布置舒适型产品90m 经济型大高层沿城市道路，有噪音影响，布置经济型房型产品250m 联排别墅利用滨水河岸，增添情趣生活氛围，布置豪华联排产品总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4景观打造LAND CLASSIFICATION城市级绿化组团级绿化居住区级绿化组团级绿化为不同组团间的居民交流提供场所居住区级绿化整个居住区的交往中心，提升生活品质城市级绿化龙江滨水绿化带、新城中心绿化等城市绿化资源都延伸至居住区中，成为不30、可复制的景观优势景观打造LAND CLASSIFICATION城市级景观总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4城市级绿化景观界面景观界面沿江景观带亲水平台江堤步道江堤步道江堤步道江边绿地游艇俱乐部渔人码头沿江景观带景观打造LAND CLASSIFICATION总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面公园礼堂水岸公园水岸绿堤休憩广场沿河绿地景观打造LAND CLASSIFICATION居住区级绿化总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN31、4景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面景观界面组团绿化轴组团绿化轴休憩场所休憩绿地停留广场停留广场组团入口组团入口景观打造LAND CLASSIFICATION组团级绿化总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4NOWFUTURE部分资金回笼项目立势人气聚拢配套成形主要价值回笼区域价值提升社区成熟地产品溢价启动期发展期成熟期开发时序演绎DEVELOPING ORDER总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4定位：景观32、大道+湿地公园+部分商业+独立的低密度社区1、一期先行开发 4、5 地块，通过低密度产品来树立品牌形象，提升社区品质，且低密度产品建造快，去化快，资金回笼快。2、调整小区主要出入口，结合入口公园景观，打造一条情景化的林荫大道，丰富回家的体验，提升品牌形象。3、一期亦可打造3地块的部分商业，先期作为售楼处使用，树立品牌形象。开发思路：一条林荫大道一个标志性建筑一段风情生活街区一个高端别墅社区4 号 地块用地面积：18716 m建筑面积：14500m其中 住宅：13500m 商业：1000m 容积率：0.8规模：5 号地块用地面积：24887m建筑面积：82900m 其中 高层住宅：42600m 33、小高层住宅：38700m 配套面积：1600m容积率：3.3123456789一期（启动期）：树立品牌形象，部分资金回笼开发时序演绎DEVELOPING ORDER总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4开发时序演绎DEVELOPING ORDER调整后道路、售楼处售楼处调整一期（启动期）：树立品牌形象，部分资金回笼展厅现状照片原有道路、售楼处 停车场礼堂施工挡墙售 楼 处 现状道路、展厅二期商业开发调整后道路、展厅示范区范围我们希望的社区入口不仅交通便捷而且个性鲜明，所以我们将新增一条道路，结合示范区打造入口林荫大道。一期示范区结合入口公园一起打造，先期启动四栋一组的联排产品及34、高层临时样板房，标志性建筑可作为先期的售楼处。二期再开发主题商业。原有的展厅与示范区距离较远，与我们的开发节奏不一致，会影响二期的商业开发，无法作为售楼处使用，我们将沿入口道路设置新的展厅，作为售楼处使用。在二期商业开发过程中，原有展厅亦可以改造成商业建筑，与二期主题商业融为一体。社区道路调整，打造 一条景观林荫大道，将人流引入，增添回家的归属感。1.前区景观引导公园礼堂，最为精品的标志性建筑，作为社区的精神堡垒，有利于树立社区的高品质形象2.树立精品形象水岸公园的打造，标志性建筑的树立，在这里成为了楼盘的重要卖点，避免了楼盘的同质化，对楼盘品质的提升有重要的作用3.导入特色概念别墅实景展示区35、与景观示范区相连，可以让消费者充分体验到社区的设计与氛围4.提供实景展示总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4示范区打造开发时序演绎DEVELOPING ORDER选取 4 号地块作为示范区。示范区结合水岸公园打造，将样板房的步行入口也设置在公园中。公园景观中布置高层临时板房展示区，而别墅的样板区采用实景展示区，先期启动四栋一组的联排产品，避让地库，同时可开发部分的主题商业，作为一期的售楼处。前期：打造一条景观林荫入口大道，将人流引入，于售楼处附近设置停车区，结合水岸绿地营造滨水公园，其中将公园礼堂作为精神堡垒，是示范区的标志性建筑。高层临时样板房隐于公园之中。参观路线在公园绿36、化中穿梭，带来多重体验。后期：将林荫大道延续，成为社区的主要商业特征入口；水岸公园成为人们的休闲空间；停车区亦是庆典广场，人们的交往空间；售楼处后期可作为会所使用。一期（启动期）：树立品牌形象，部分资金回笼停 车 场售 楼 处总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4示范区打造一期（启动期）：树立品牌形象，部分资金回笼开发时序演绎DEVELOPING ORDER1234567林荫大道来访流线主要人流施工挡墙看房流线景观节点停车场临时样板房前区广场会所联排实景展示landscape nodesenTRance sTeeTpaRking loT TempoRaRy example Ro37、om fRonT squaRecluB houses live showmain sTReam of people consTRucTion BaRRicade sTReams of people walkingsTReams of people visiTingenTRance主入口z226777715223444停 车 场售 楼 处会 所总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4定位：大尺度景观空间的高层社区+低密度的风情商业街区7 号地块土地价值略低，所以通过 90m 左右小面积段的刚需高层产品来聚集人气，同时小面积段产品亦控制总价，去化快，便于资金回笼。将社区规模拆分到 538、-8W 的小尺度组团规模，组团入口至最远楼栋步行半径为 150 米。小组团的分割便于分期灵活开发，增加邻里之间的交往与亲切感。打造 1、2 号地块的核心商业，完善生活配套，成为社区中心区域。降低 1号地块的容积率，使之平衡到其他地块，商业的展开面延续，价值提升，且低密度的商业易于打造风情街区，去化快，资金回笼快。开发思路：7 号 地块用地面积：73332 m建筑面积：258530m其中 高层面积：250830m 配套面积：7700m 容积率：3.5规模：1、2、3 号地块用地面积：42655m建筑面积：46400m容积率：1.1传统社区防卫型组团适宜规模：58 万开放社区，封闭组团12345639、789二期（发展期）：资金回笼，核心配套成形，人气聚集开发时序演绎DEVELOPING ORDER123456789总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4定位：改善型社区+主题商业1、8 号地块用绿化将地块分割成适宜尺度的小组团中高层区域+独立低密度区域，通过对一期产品的升级，推出 120m 左右的 2T4 户大高层产品及 160m左右的 1T2 户 11 层小高层产品，并同时推出 250m的联排产品，丰富产品线，满足不同客户的需求。3、婚庆产业的导入，是对 1 号地块的商业延续，将商业的展开面无限延长，由“面”变成“带”，提升商业价值，同时又能更好的结合水岸，打造风情的水街商40、业。2、8 号地块住宅价值较高，为二线江景区域，观景视线无遮挡，所以高层产品又做升级，采用 180m左右的 1T2 户大面积段高层+160m 左右的 1T2 户11 层小高层产品，产品差异化设计，提升溢价。开发思路：8 号 地块 用地面积：92888m建筑面积：163650m 其中 27F 大高层：47700m 11F 小高层：56300m 3F 别墅 ：36000m 配套面积 ：23650m容积率：1.8规模：123456789三期（发展期）：资金回笼，价值提升开发时序演绎DEVELOPING ORDER总体规划设计GENERAL URBAN DESIGN4定位：改善型社区+独立的低密度社区41、9 号地块为住宅价值最高区域，最后开发，打造纯低密度社区，提升产品溢价，并带动整个区域的土地价值提升。6 号地块是对 5 号地块产品的延续，采用180m 左右的 1T2 户大面积段高层+160m 左右的1T2 户 11 层小高层产品，位居二线江景，观景视线无遮挡。开发思路：9 号地块用地面积：41668m建筑面积：29700m 其中 联排：23700m 双拼：6000m 容积率：0.7规模：6 号地块用地面积：30766m建筑面积：101300m其中 27F 大高层：44700m 11F 小高层：53600m配套面积：3000m容积率：3.3四期（成熟期）：产品溢价，区域土地价值提升开发时序演42、绎DEVELOPING ORDER123456789分项设计SUBITEM PRESENTATION05分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业专篇COMMERCIAL AREA商业专篇COMMERCIAL商业专篇COMMERCIAL AREA分项设计SUBITEM PRESENTATION5滨 江 景 观一带两轴两心商业片区城市生活带生活组团公共活动核心节点绿化景观轴打造活力街区COMMERCIAL ZONE活力商业带景观通轴精品商业心景观通轴风情商业中心城 市 生 活 带分项设计SUBITEM PRESENTATION5 在我们的商业区内植入个性的婚庆产业，结合我们打造的水岸43、小镇，能让我们社区特征鲜明唯一。不仅仅商业、住宅价值得到提升，区域价值也将大幅提升，打造集聚人气的活力街。主题公园婚庆主题商业街区酒店公寓集中商业 150运用自然，为了自然而设计的延龄草工程项目类型：开放空间项目地点：西雅图西雅图公园和娱乐管理部门希望建立一个约46.5平方米的小型本土植物园，查尔斯 安德森景观设计公司接受了这项任务，并且在赛沃德公园服务部门的帮助下根据实地考察提出了设计方案，在征得了所有人的同意之后，设计工程在几个月后动工。鉴于该园林的成功设计和良好的公众反响，该工程后来扩建，占地约4047平方米。这个曾经狭小的实验园如今成了占地12.1公顷、拥有西雅图三个原始森林之一的赛沃44、德公园的入口。从一开始，该工程就面临了一大难题：本土植物的种类和可用数量有限。针对市政府机构和公众对本土植物养植的浓厚兴趣，设计公司为本土植物分类和设计制作了名为太平洋西北岸城市本土植物群落手册的小册子。自赛沃德公园第一个园林建成，具有实用性的本土植物数量激增，许多本土植物成了太平洋西北部设计师们的主选。然而，其中有些植物由于太受欢迎而再次成为稀缺物种。赛沃德公园迎来了五个新的项目，它们体现了相同的目标，即创建一个新的都市生态环境，使自然和城市相融相合。这个工程被称作“延龄草项目”，来源于本土植物群落中最具吸引力的植物之一延龄草。该项目的六个部分构成一个景观网络，有利于环境教育，并和谐地展现了45、从林地到水岸延续的自然生态，这六个部分包括赛沃德公园的本土植物园、格纳斯草地、探索园、罗克斯公园、普利查德海滩公园和考尔曼公园。延龄草项目将美学与设计融合在一起，同时又十分重视城市自然科学。该项目对那些将生态与人类活动相剥离的都市修复理念提出了质疑，这种理念认为城市是为了景观的精巧体现而产生的。由于本土植物在都市环境网中所起的作用各异，诞生了新型的可持续性的植物群落，在这个群落里不同的植物和野生生物为人类和环境发挥着别样的功效。运用本土植物的景观建设和维持所需资源较少，因此可以说，延龄草项目不仅仅是运用自然，更是为了自然而进行的设计。这些项目有许多受益人。不仅西雅图的学校乐于将延龄草公园作为户46、外教室进行环境教育，当地的公共和私立机构也常常在此举行公益活动。作为植物、野生生物和人类共同成长的园地，延龄草公园演绎着一个又一个生动的社区故事。主题产业植入IMPLANT OF THEME PRODUCT 风情街浪漫主题区水岸公园分项设计SUBITEM PRESENTATION5 1、2、3 商 业 地 块 建 设 用 地 面 积 为42655.61，建筑密度为30%，容积率为2.0，目标建筑面积为 85310，建筑平均层数需做到 6.7F。这种布局方式既丰富了其他地块的配套资源，又使得商业和住宅有了更好的互动，同时也满足了容量要求。1、2、3 商业地块容积率为 1.1，建筑面积为 464047、0 ,平均层数为 3F。分给社区配套商业和住宅的建筑面积为38910。PART1PART2平均 6.7F平均 3F 由于原商业用地容量过大，较难定位与销售，我们将其容积率调整至 1.0-1.2，其余容量打散分布于其他地块，这样既丰富其他地块的配套资源，又将商业单体缩减至最适合快速销售的尺度。改善商业布局，商业与住宅互溶IMPROVE THE COMMERCIAL LAYOUT,MAKE COMMERCIAL AND RESIDENTIAL MISCIBLE分项设计SUBITEM PRESENTATION5风情街主题公园ENTRANCE客源方向婚庆主题商业街区酒店公寓集中商业浪漫主题区社区配套商48、业1.婚庆主题商业街区 （婚礼策划，婚纱摄影，婚纱礼服）2.酒店公寓 （可出售也可返租作为主题酒店）3.集中商业 （小型超市）4.风情街 （社区配套服务）5.浪漫主题区 （水岸会所，风情餐厅，浪漫酒吧，生态酒庄等）社区配套商业水岸公园ENTRANCE客源方向酒店公寓集中商业婚庆策划婚纱摄影婚纱礼服风情街休闲娱乐婚礼教堂组团商业组团商业组团商业ENTRANCE客源方向1234512354功能分析FUNCTION ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATION5要结婚啦，咱们去婚庆广场看看吧正好去酒店把宴席定了吧这个酒店公寓看起来真气派在这里举行婚宴够档次我想在这举行草坪婚礼，去49、看看啦今天这么开心去对面喝点酒吧逛累了，咱们去会所休息一会吧一切搞定，回去准备做个幸福的新娘吧咱们去坐快艇感受一下威尼斯风情吧婚礼策划终于搞定啦，我们去吃饭吧婚 礼 教 堂 WEDDING CHAPEL草 坪 婚 礼 LAWN WEDDING婚 礼 策 划 W E D D I N G P L A N N I N G婚 宴 酒 店 W E D D I N G H O T E L游 轮 码 头 M A R I N A咦，这里有个蜜月策划，我们去看看吧水 街 小 景 WATER STREET商业流线分析BUSINESS SCENARIO ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATIO50、N5ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口Jiulong River 九龙江空间节点及构架水街广场 中心广场滨水空间ENTRANCE客源方向空间分析SPACE ANALYSISPointPointPointPointPointPointPanel PointPanel Point 空间节点：园林艺术的指导思想“巧于因借，精在体宜。”游走，强调的是“移步换景、步移景异”，是动线，一条“陆线”，一条“水线”之间若即若离的关系。蜿蜒多变的动线结合建筑与环境暗示了无数的场景片断，共同叙述着跌宕起伏的故事情节。空间构架：建51、筑外部空间的连续性和时间性是实现其序列的必要条件和客观依据，人们在观赏建筑的时候，不仅涉及到空间变化的因素，还要涉及到时间变化的因索，组织空间序列的任务就是要把空间的排列和时间的先后这两种因素有机地统一起来，只有这样，才能使人不单在静止的条件下能够获得良好的观赏效果。而且在运动的情况下也能获得良好的观赏效果，特别是当沿着一定的路线看完全过程后，能够使人感到既协调一致又充满变化，且具有时起时伏的节奏感，从而留下完整深刻的印象。SPACE NODES分项设计SUBITEM PRESENTATION5 145 自然水岸公园：结合原有河道，我们设计了带形水岸公园。长长的绿带形成社区的天然绿色边界，同时52、也为周边社区和商业创造了良好的视觉景观。原有河道与新开发的景观水系的不同在于其突出与自然环境的协调，通过小尺度的道路和码头来连接整个景观系统，形成一条宜人自然的河滨漫步道路，同时通过高密度的种植林在给人更多绿色的同时对自然河道也起到了保护作用。人工水街：在商业内部我们开发了一条新水体，并与周边水系相连，构成一个生态水循环系统。河道的东岸是面对城市开放的公共广场区域，滨水商业的河道在曲线部分，河岸延伸到水边，有一定的亲水性，直线部分距离水面大约一米，岸边做了防护栏，既在满足亲水的同时也保障了安全，同时整个沿河面的建筑立面与水体也更容易连成一体。滨水空间水岸公园RIVER BANK GARDEN水53、岸公园人工水街人工水街ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口Jiulong River 九龙江YACHT CLUB游艇码头GONDOLA CLUB水街码头GONDOLA CLUB水街码头原有水系新开发水系水街码头游轮码头管理区域水街流线PRESENT WATERNEW WATERGONDOLA WHARFYACHT WHARFMANAGE LINEGDL.CIRCULATIONNON-SAIL ZONE亲水活动（非通航区域）ENTRANCE客源方向水岸分析WATER ANALYSIS分项设54、计SUBITEM PRESENTATION5水岸分析WATER ANALYSIS处理方式一处理方式二处理方式三处理方式四滨水台阶滨水出挑滨水草坡滨水平台（木栈道）滨水空间岸线处理SHORELINE PROCESSING分项设计SUBITEM PRESENTATION5酒店公寓The Inn Boutique标志塔Symbol tower公园景观Park Landscape公园景观Park Landscape标志塔Symbol tower标志塔Symbol tower1.某建筑物或“景”与周围其他景物的关系，从视觉上讲就是一种互为看与被看的关系。2.在建筑群体中特别是园林中的建筑都应同时满足看与55、被看这两方面要求，但这两者并非等量齐观体现在每一幢建筑之中。针对不同的建筑特点，有可能有所侧重。Jiulong River 九龙江视线分析VIEW ANALYSIS景观观景 SCENERY分项设计SUBITEM PRESENTATION5ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向Jiulong River 九龙江广场草地景观绿化滨水平台桥塔SQURAEGRASS SLOPELANDSCAPE GRASSWATERFRONT BRIDGETOWER 沿岸水街：再造欧洲小镇的绚丽水景，沿湖观景，赏恬淡宁静的自然风光，溯流而行，观商业漫布的城市水岸。在桥上驻足观看，仿佛56、来到威尼斯，一艘艘贡多拉小船，既是游客的水上巴士，又是水面上的一道风景。街巷小道：步行街道在小镇中蜿蜒穿行，不断地为小镇生活输入新鲜的血液。以小镇街道为背景，一幕幕丰富多样的的活动在街道的舞台上不断地上演，叙述着平实生活中熟悉却动人的故事。适宜的建筑尺度，丰富的步行道，积极的交往空间，丰富的街头绿地，传统的居住社区，各个元素共同构筑出了丰富多彩的生活社区。公共广场：建筑围合成了多个半开放的公共广场，重塑欧洲小镇的宜人尺度，创造自由开放活动空间，带您领略不一样的风光。东方欧洲小镇公共广场街巷小道沿岸水街ENTRANCE客源方向景观分析/意境LANDSCAPE ANALYSISYACHT CLUB57、游艇码头GONDOLA CLUB水街码头CENTER SQUARE公共广场COASTAL WATER STREET沿岸水街STREET TRAIL街巷小道EASTERN EUROPEAN TOWN分项设计SUBITEM PRESENTATION5景观分析/细部SPACE ANALYSIS 景观铺地：提取欧洲城市铺地肌理与质感，选用代表沉稳隽永的石材，通过围合、拼贴、连接等方式创造丰富多变的铺地图案与肌理关系，二次划分空间，重现具有历史感的欧洲小镇街道，带给人们别样的风景。滨水平台：利用水与岸的材料与高差的不同，打造充满活力和创意的岸线空间，为人们的活动创造更多的可能性。活跃商业氛围的同时为喧嚣58、的环境带来一丝宁静休闲。空中栈道：空中栈道连接水街与游艇码头，营造出层次丰富的活动空间，将人行商业流线与城市景观融合，为城市创造出更为活力多变的空间体验。东方欧洲小镇EASTERN EUROPEAN TOWN铺 地滨 水码 头桥栈 道 庭 院分项设计SUBITEM PRESENTATION5 标志墙：在转角空间等人行节点位置设置标识墙，有效提高商业可识别度，起到加强品牌效应，引导人群流向的作用。且景观墙体的尺度接近人们平视时视线可达处，可增加空间层次，丰富节点空间的观赏性，达到一定的广告效应。标志塔：在不同尺度的广场放置相应的标志塔，强调商业地块的组团性，具有聚集人气，引导视线的作用。且不同高59、度标志塔的运用可形成欧洲小镇优美的天际线，为高层住宅使用人群 创造别样的景观体验。标志灯：在基地东北侧水面设置标志灯塔，为建筑物与水体自然形成了过渡，创造了景观焦点。标识系统的整体营造IDENTIFICATION SYSTEM标识分析MARK ANALYSISENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向ENTRANCE客源方向Jiulong River 九龙江标志墙标志塔标志灯地雕广场LOGO WALLLOGO TOWERLOGO LAMPGROUND SCULPTURE SQUARE标志灯标志塔标志墙ENTRANCE客源方向分项设计SUBITEM PRESENTATION5 单动线商业模60、式：动线是商业项目建筑设计中非常重要的板块，好的动线流畅、明了而丰富，不好的动线则容易让人不知所措、找不到北。单流线商业模式可聚集人气形成较好的商业氛围，充分利用土地资源，达到成本和产出双赢的效果。BLOCK 商业模式：动线是综合一切之后理性分析的结果，与地块大小、招商定位、周边环境等等息息相关，但很多动线不佳的项目却流于感性、主观，为了让顾客体验感变得更有趣，往往将动线设计得过于复杂，反而使体验感降低。商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商业价值高单流线商业模式BLOCK商业模式商业价值由强到弱商业价值中商业价值低商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺城 市 道61、 路城 市 道 路商 业 内 街 商 业 内 街 我们的策略是选择更高效的单动线商业模式！商业模式研究COMMERCIAL MODEL STUDY商业模式研究COMMERCIAL MODEL STUDY分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业价值高集中商业模式低层商业模式商业价值由强到弱商业价值中商业价值低城 市 道 路城 市 道 路6F6F3F3F3F3F集中商业低层商铺低层商铺低层商铺低层商铺集中商业我们的策略是最大化高价值的底层商铺！集中商业模式：节约用地，但建造成本较高，且前期招商销售压力较大，资金回笼慢，顶层商铺价值较低。底层商业模式：可创造较为舒适怡人的临街界面，建造62、成本较低，为后续开发留有余地，招商销售压力较小。低层商铺对顾客有较高的吸引力，易于创造活力开放的商业氛围，顾客易产生较强的体验感。3F3F3F3F3F3F3F商业模式研究COMMERCIAL MODEL STUDY商业模式研究COMMERCIAL MODEL STUDY分项设计SUBITEM PRESENTATION5多种停车模式，创造合理便利的停车体验ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口ENTRANCE车库入口方案一：地面停车+地下停车方63、案二：地面停车+地下停车+屋顶停车方案三：地面停车+地下停车+商业三四层停车优点：利用地下空间停车，不占用商业空间缺点：开挖量大，建设成本高地 面 停 车 数:39 辆地 下 停 车 数：473 辆地下停车面积：11825 地 面 停 车 数:39 辆屋 顶 停 车 数：50 辆地 下 停 车 数：423 辆地下停车面积：10575 地 面 停 车 数:39 辆屋 顶 停 车 数：50 辆三四层停车数：90 辆地 下 停 车 数：333 辆地下停车面积：8325 优点：利用地下和屋顶空间停车，不占用商业空间缺点：开挖量大，建设成本高，屋顶停车的坡道会占用部分商业空间优点：开挖量比方案一方案二小64、；三四层的商业价值小，利用三四层空间停车，节省空间，同时也节约了建设成本。本方案停车方式选用方案三地面景观停车接驳临时停车屋顶停车局部地下停车三四层停车LANDSCAPE PARKINGTEMPORARY STOPROOF PARKINGUNDERGROUND PARKINGTHREE OR FOUR STORY PARKING 停车分析PARKING ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATION5大尺度屏蔽左侧铁路的噪音，建筑展开面大，城市景观好Large Scale中尺度形成半开放广场，亦张亦合，张弛有度Middle Scale小尺度亲水性强，使得建筑和水体融为一体Sm65、all ScaleLMS创造三种不同 尺度 的场景体验尺度分析SCALE ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATION5long River 龙江街道式的城市开放空间，使商业界面连续，创造多种商业体验DONGTANG ROAD东塘路QINGRONG ROAD清荣大道YUFENG RIVER玉峰溪分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业界面骑楼商业界面邻水商业界面滨水活动界面Bussiness InterfaceArcade Bussiness InterfaceWaterside Bussiness InterfaceWaterfront Bussiness 66、Interface商业界面分析BUSINESS INTERFACE ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业界面Business Interface骑楼商业界面Arcade Business Interface骑楼商业界面剖面示意12商业界面分析BUSINESS INTERFACE ANALYSIS1-1 剖面1-1 Section2-2 剖面2-2 Section分项设计SUBITEM PRESENTATION53A-3A 剖面3A-3A Section3B-3B 剖面3B-3B Section邻街商业界面Business Interface3B3A商业界面分析67、BUSINESS INTERFACE ANALYSIS临街商业界面剖面示意滨水商业活动界面剖面示意4-4 剖面4-4 Section滨水商业界面Waterfront Business Interface4分项设计SUBITEM PRESENTATION55A-5A 剖面5A-5A Section邻水商业界面Waterside Business Interface5B-5B 剖面5B-5B Section滨水商业界面剖面示意5B5A商业界面分析BUSINESS INTERFACE ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业模式一Business models one采68、用的是单面商铺和顶层小型超市或工作室相结合的模式。即建筑的一、二层为商铺一拖二，顶层为小型超市或工作室。一层商铺放大图二层商铺放大图根据不同的尺度置入不同模式的店铺商业模式二Business models two采用的是双面商铺一拖二的模式。一层商铺放大图二层商铺放大图店铺模式分析STORE MODE ANALYSIS分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业平面BUSINESS PLAN567891011121234178910234561112酒店公寓标志钟塔集中商业中心广场水街广场水街码头婚礼策划婚礼教堂婚纱摄影草坪婚礼婚纱礼服入口广场标志钟塔中心广场水街广场分项设计SUBI69、TEM PRESENTATION5商业平面BUSINESS PLAN16723458910珠宝馆水岸会所名车馆生态酒庄风情街配套商业蜜月策划浪漫酒吧风情餐厅生态长廊水岸会所浪漫酒吧风情餐厅13452678910融融大腾路路分项设计SUBITEM PRESENTATION5住宅专篇RESIDENTIAL分项设计SUBITEM PRESENTATION5场所的感染力尺度的生动性配套的完善性产品的优越性INFECTIVITY OF SPACESUPERIORITY OF PRODUCTSCOMPLETENESS OF FACILITIESVITALITY OF SCALE分项设计SUBITEM PR70、ESENTATION5场所的感染力APPEAL OF THE SITE不可复制的水岸景观 龙江是贯穿福清市的主要河流，蕴含了丰富的景观资源潜力，是不可复制的稀缺资源，通过打造一个自然与婚庆产业共存的绿色湿地公园，可以为居民提供别具风味的水上餐厅，如梦如幻的水幕电影，高端大气的游艇俱乐部，以及蜿蜒于绿色长廊的慢跑步道。龙江分项设计SUBITEM PRESENTATION5场所的感染力APPEAL OF THE SITE社区广场 小镇公共生活的核心 社区广场为居民提供了很好的交流共享空间，是决定社区品质的重要元素之一，我们的居住区中，不但有位于社区入口处的商业广场，分布于组团之间的次级广场，还有位71、于组团内部的生活性广场。保证了居民高品质的文体与社交生活。分项设计SUBITEM PRESENTATION5庭院 把自然带回家 入户花园为人们提供了一个从城市到建筑内部的过度空间，同时也是家庭生活的趣味空间。高品质的庭院更能满足国际化社区中人们对自然的向往和天伦之乐，激发更健康的生活方式。场所的感染力APPEAL OF THE SITE分项设计SUBITEM PRESENTATION5尺度的生动性VITALITY OF THE SIZE尺度的生动性 邻里的回归 布局新形式 空间体验群 生活新形态围合式布局邻里型生活“家庭之间”通过围合式布局在社区内营造出多块活动场地，让家庭之间 体验邻里生活的72、回归！布局新形式空间体验群生活新形态围合式布局“家庭之间”邻里型生活通过围合式布局在社区内营造出多块活动场地，让家庭之间体验邻里生活的回归！布局新形式空间体验群生活新形态围合式布局“家庭之间”邻里型生活通过围合式布局在社区内营造出多块活动场地，让家庭之间体验邻里生活的回归！分项设计SUBITEM PRESENTATION5 围合式布局公共式的居住、共享式的景观、慢生活的理念围合式的布局在近年住宅市场非常受欢迎，在总图布局中能带来诸多的便利。这种布局模式在品质上具有可以实现大规模的中心大花园，住户可以得到更好的日照条件，交通上便于实现人车分流等优势，可以很好的提升整个社区的居住质量和生活体验。尺73、度的生动性VITALITY OF THE SIZE分项设计SUBITEM PRESENTATION5 邻里型生活尺度的生动性VITALITY OF THE SIZE重塑传统的邻里关系，体验社区的“大家庭”邻里型的生活模式基于总平的围合式布局，与传统商品房的布局模式相比，多了社区居民的交流和活动空间，增加了生活的丰富感受。重塑邻里的重要途径是做好中心共享的大景观带，并在中心景观置入社区活动场地，形成便捷、生态、健康的社区生活圈。居住者在社区中有更好的互动交流场所，架起了人与人之间的桥梁，重温曾经的邻里氛围。Design Concept 概念阐述02回归的邻里邻里型的生活模式基于总平的围合式布局，74、比传统商品房的布局模式，多了社区居民的交流和活动空间，增加了生活的幸福感受。重塑邻里的重要途径是做好中心共享的大景观带，并植入社区活动场地在中心景观，形成便捷、生态、健康的社区生活圈。居住者在社区中有更好的互动交流场所，架起了人与人之间的桥梁，重温曾近的邻里氛围。邻里型生活 重塑传统的邻里关系，体验社区的“大家庭”分项设计SUBITEM PRESENTATION5“交往”“健身”“休闲”“美食”“购物”尺度的生动性VITALITY OF THE SIZE 布局分析围合式布局回归生活本源的遵循城市肌理的封闭组团组团内资源共享开放社区组团间资源共享邻里型生活创造舒适宜居的生活体验 湖岸乐Love 75、社区 Approaching Easy Life Style 泛大堂概念：四级入户系统从社区客厅、风雨长廊和建筑大堂、电梯入户门厅四个空间序列逐级过渡。四級入戶系統 分项设计SUBITEM PRESENTATION5传统二级物管：只有小区大门和住宅单体两级门禁，存在安全隐患，也容易造成认同感缺失，“老死不相往来”的邻里关系。第一级 社区大堂第二级 组团入口第三级 风雨长廊第四级 入户门厅创新四级物管：增加次街入口和组团入口两道管理，不仅提高社区安全感，更提升管理的效率和品质。尺度的生动性VITALITY OF THE SIZE尺度的生动性VITALITY OF THE SIZE尺度的生动性VI76、TALITY OF THE SIZE 布局分析泛大堂概念：四级入户系统从社区客厅、组团入口、风雨长廊和电梯入户门厅四个空间序列逐级过度。12334分项设计SUBITEM PRESENTATION5商业商业商业社区医院小学小学幼儿园幼儿园社区医院配套的完善性PERFECTION OF THE SUPPORTING配套的完善 打造高品质的生活分项设计SUBITEM PRESENTATION5措施：1.双大堂设计2.一层享受花园洋房品质3.空中别墅4.增加户型面宽，提升居住品质产品的优越性ADVANTAGE OF THE RESIDENTIAL PRODUCTS产品的优越性 营造产品附加值问题：1.77、如何将原本不利于销售的一层与顶层进行开发，提高产品的特性？2.如何在标准层户型中增加附加值？分项设计SUBITEM PRESENTATION5问题：1.公摊面积2.停车场地3.活动空间4.良好的绿化环境需要组织的要素:1.单元入口2.地下车库出入口3.景观环境 一层门厅尽量缩小，减少公摊面积 将一层进行架空处理，与下沉花园构成立体景观，“景观泛大堂”的形成，使回家的路程成为一种感官的极大享受，一幕幕人与人的生动故事在这里上演。措施：一层架空+下沉庭院=景观泛大堂 入口空间双大堂设计产品的优越性ADVANTAGE OF THE RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PR78、ESENTATION5 下沉庭院与一层架空空间形成立体景观，扩大大堂景观感受。地下一层拥有了充足的阳光和景观，由车库入户的路程也成为充满阳光和花香的“旅途”。庭院生活将人与人的距离自然拉近，高层住宅同样充满了温情。一层平面地下一层平面入口及下沉庭院的研究 入口空间双大堂设计产品的优越性ADVANTAGE OF THE RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5底层住宅拥有类似于花园洋房的私有庭院，下沉庭院及私有庭院构成立体空间，为低层住户创造良好的景观效果，并营造足够的私密性。一层享受花园洋房品质产品的优越性ADVANTAGE OF THE RE79、SIDENTIAL PRODUCTS复式下层平面复式上层平面分项设计SUBITEM PRESENTATION5 通过阳台、设备平台来增加附加值 通过飘窗来增加附加值顶层复式，通过客厅挑空来增加附加值复式下层平面图改造前改造前改造后改造后复式上层平面图 空中别墅+赠送面积产品的优越性ADVANTAGE OF THE RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5两面宽三面宽三面宽三面宽三面宽两面宽两面宽两面宽其他空间其他空间其他空间交通空间交通空间其他空间其他空间其他空间其他空间其他空间卧室卧室卧室卧室卧室卧室客厅客厅客厅客厅客厅客厅客厅客厅卧室卧室卧80、室卧室卧室卧室我们的策略是用三面宽户型提升住宅产品的溢价！紧凑型户型舒适型户型容积率紧张时可节省场地容积率易达时可提升溢价 增加户型面宽，提升居住品质产品的优越性ADVANTAGE OF THE RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5A-1A-2A-2A-3A-1A-2A-2A-3A 户型标准层平面图(改造前）A 户型标准层平面图(改造后）大高层房型一房型特点：1、福清市规范规定：高层住宅建筑最大连续面宽的投影不应大于 60M，故两拼板式住宅选用 2T4 户小开间的产品。2、2T4 户做出 1T2 户的品质3、集中式景观通廊，资源利用最大化481、中间户产品南北通透，品质提升5、两开间朝南6、面积段：80-125 平米7、此房型布置于 7 号地块，沿城市道路，有噪音干扰，所以布置两开间朝南的经济型小房型产品户型编号户型描述套内面积公摊面积总面积得房率A-12+1室二厅一卫109.2116.00125.21A-21+1室二厅一卫77.8211.4089.22A-32+1室二厅一卫82.8212.1394.9587.22%住宅产品RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5大高层房型二房型特点1、2T4 户大高层产品做出 1T2 户的品质2、集中式景观通廊，资源利用最大化3、端户侧厅，享有 282、70 度景观资源4、中间户产品南北通透，品质提升5、产品升级，中间户三开间朝南6、面积段：90-140 平米7、此房型布置于 7 号地块中心景观轴两侧及 8 号地块沿路，点式建筑，产品升级，最大化利用区内景观资源。户型编号户型描述套内面积公摊面积总面积得房率B-1三室二厅二卫117.9821.34139.32B-2二室二厅一卫80.3814.5494.92B-3三室二厅二卫89.6716.22105.8984.68%B-1B-2B-2B-3住宅产品RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5大高层房型三房型特点1、1T2 户大高层产品，两个电梯，独83、立玄关入户，尊享高品质生活2、三开间朝南，拥有无敌观景阳台3、面积段：160 平米以上4、此房型为80M点式住宅，布置于5、6号地北侧，不但最大化的利用了二线景观资源，还丰富了城市天际线。C-1C-1C 户型标准层平面图户型编号户型描述套内面积公摊面积总面积得房率C-1三室二厅二卫193.6626.32219.9888.04%住宅产品RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5D-1 下D-2 上D-2 上D-2 下D-1 上D-1 上D-1 下D-1 下D 户型奇数层平面图改造前改造前改造后改造后D 户型偶数层平面图小高层房型一房型特点1、1T284、 户小高层产品，两个电梯，独立玄关入户，尊享高品质生活2、创新复式产品，节约用地，最大化的享有二线景观资源3、一层享有花园洋房品质4、五开间朝南5、面积段：130-160 平米6、此房型布置于 5、6、8 号地块，对内享有花园景观，对外最大化的利用了二线景观资源。户型编号户型描述套内面积公摊面积总面积得房率D-11+3室二厅二卫121.6631.49153.15D-21+3室二厅一卫131.4334.02165.4579.44%住宅产品RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5E-1E-1E 户型标准层平面图小高层房型二房型特点1、1T2 户小高85、层产品，一个电梯，独立玄关入户，尊享高品质生活2、一层享有花园洋房品质3、三开间朝南4、一套房设计6、面积段：120-160 平米7、此房型布置于 5、6、8 号地块，对内享有花园景观，对外最大化的利用了二线景观资源。户型编号户型描述套内面积公摊面积总面积得房率E-1三室二厅二卫142.5317.57160.1089.03%住宅产品RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5联排房型1、拥有一线江景资源及滨水资源，布置在 4、8、9 号地块2、有天有第，拥有私家花园3、面积段：250-300 平米F-1F 户型一层平面图F 户型二层平面图F 户型三86、层平面图户型编号户型描述建筑面积一层面积二层面积三层面积F-1六室二厅四卫245.1099.9683.4061.74住宅产品RESIDENTIAL PRODUCTS分项设计SUBITEM PRESENTATION5双拼房型1、该房型可以改造成独栋别墅1、坐拥一线江景资源，布置在土地价值最高的 9 号地块2、拥有 400 平米私家花园3、全套间设计4、面积段：300-500 平米G-1G-1G 户型一层平面图G 户型二层平面图G 户型三层平面图户型编号户型描述建筑面积一层面积二层面积三层面积G-1四室二厅五卫300.69132.2985.1983.21住宅产品RESIDENTIAL PRODUC87、TS分项设计SUBITEM PRESENTATION5 立面设计专篇 FACADE DESIGN 分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN33 层点式大高层风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN33 层板式大高层风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN3 层双拼别墅风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN3 层联排别墅风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRE88、SENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格一欧式风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN大高层风格二 现代亚洲风格分项设89、计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN小高层风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN小高层风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN3 层双拼别墅风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN3 层联排别墅风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5新亚洲风格立面设计专篇FACADE DESIGN3 层联排别墅风格二 现代亚洲风格分90、项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇FACADE DESIGN风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面设计专篇91、FACADE DESIGN风格二 现代亚洲风格分项设计SUBITEM PRESENTATION5 成本控制专篇 COST CONTROL分项设计SUBITEM PRESENTATION5我们将通过设计控制各个环节经济性高效性。1、别墅车库策略：别墅地库局部开挖，控制土方。抬高地库减少开挖；控制单车面积小于 30 平米，选择 7.9*5.5 柱网减小车库层高。2、抬高场地策略：将区内场地正负零抬高一定高度，减少开挖土方量，可大幅降低成本，同时创造丰富有趣的社区空间。3、阳光地库策略：设置采光井地下室自然排烟；控制人防面积等。4、制定模数化产品：分解公寓模块组合：大堂+核心筒+户型单元，标准化公共92、空间（大堂。核心筒）的功能、空间布局与装修形式。5、立面成本控制：住宅外立面是项目中给予购房者最直接感受的部分，同时在项目成本中占有较大比例。6、景观：保护并利用地块现有的冠型漂亮的大型乔木，利用项目分期用地建设临时苗圃。7、结构：合理选择基础形式、桩型。采用合理的结构形式，地下车库优先考虑无梁楼盖结构形式，减少地下车库层高。优化钢筋混凝土主材选用，控制结构含钢量、含砼量，按建筑不同特性部位选着砌体、填充材料及其用量，减少自重。合理分配成本降低设计品质增加造价提高客户满意成本控制专篇COST CONTROL住区品质提升与节约策略在房地产开发利润降低的今天，我们和开发商共同打造的项目如何在尽可能93、节省成本的同时保证项目质量，得到消费者认可，达到好的销售业绩是项目开发的新课程。分项设计SUBITEM PRESENTATION5组团开挖组团开挖不开挖别墅别墅别墅别墅局部抬高别墅别墅别墅高层开挖开挖不开挖1.5M备注：别墅区与高层区的原场地标高相差 1M别墅车库：别墅地库局部开挖，控制土方。抬高地库减少开挖；控制单车面积小于 30m2；选择 7.9*5.5 柱网减小车库层高 1.别墅车库策略成本控制专篇COST CONTROL 2.抬高场地策略将区内场地正负零抬高一定高度，减少开挖土方量，可大幅降低成本，同时创造丰富有趣的社区空间。地下室抬高做法1.挖方量小，土方可以就地平衡2.丰富地形，与94、地块南侧差异化设计，提升小区品质。将普通地下室做法挖方量大，土方无法就地平衡分项设计SUBITEM PRESENTATION5成本控制专篇COST CONTROL策略三：阳光地库 3.阳光地库策略分项设计SUBITEM PRESENTATION5成本控制专篇COST CONTROL方法一：通过车库侧壁开孔形成阳光地库，景观渗透进车库，形成有趣味的空间，同时也丰富了景观的空间层次。方法二：地面设计下沉广场与车库局部形成共享空间，提高 空间层次感、归属感、趣味性及使用率。地库尽量只设一层，地下室埋深尽量减少，节约地库造价。车库为景观车库，自然采光，减少了地库设备成本及后期运营维护成本，同时行车时可95、以看到天井透过的自然光线以及绿化，增添了整个居住区的生活情趣。4.制定模块化产品分项设计SUBITEM PRESENTATION5合理制定模块化的产品系列分解公寓模块组合：大堂+核心筒+户型单元标准化公共空间（大堂、核心筒）的功能、空间布局与装修形式。一：固化核心筒形式选择经济的核心筒形式，提高整体得房率。标准化电梯等产品型号，节约造价。开敞的景观连廊，入户关系良好。建筑形体规整，减少建筑自身遮挡。成本控制专篇COST CONTROL 4.制定模块化产品分项设计SUBITEM PRESENTATION5高层核心筒比较研究：核心筒一-核心筒面积视觉通廊 视觉通廊 高层核心筒比较研究：核心筒一-核96、心筒面积，占北向面宽较大-核心筒集中式布置能形成两处视觉通廊，但开口面宽不大，视觉舒适度一般-交通流线过长对内天井方向布置的居室空间干扰较大 视觉通廊 视觉通廊 核心筒三-核心筒集中式布置能形成两处视觉通廊，开口面宽相对较大，视觉舒适度良好-交通流线对内天井方向布置的居室空间有一定干扰 视觉通廊 视觉通廊 核心筒二-核心筒面积视觉通廊，占北向面宽较大-核心筒集中式布置能形成两处视觉通廊，但开口面宽不大，视觉舒适度一般-交通流线过长对内天井方向布置的居室空间干扰较大 视觉通廊 视觉通廊 核心筒三-视觉通廊 视觉通廊 核心筒比较研究：核心筒一核心筒二核心筒三核心筒面积 66.86 平方米，占北向面97、宽大核心筒集中式布置能形成两处视觉通廊，但开口面宽不大，视觉舒适度一般交通流线过长对内天井方向布置的居室空间干扰较大核心筒面积 69.01 平方米，核心筒集中式布置能形成两处视觉通廊，开口面宽相对较大，视觉舒适度良好交通流线对内天井方向布置的居室空间干扰较大核心筒面积 68.89 平方米，占北向面宽小核心筒分散式布置能形成较宽的内天井，视觉通畅度高交通流线合理，对内天井方向布置的居室空间干扰最小成本控制专篇COST CONTROL 4.制定模块化产品分项设计SUBITEM PRESENTATION590 90 90 90 75 75 90 90 90 90 120 120 135 135 9098、 90 75 75 75 75 户型模块化 根据不同产品产品需求采用不同户型单元拼接,在市场需求变化时可随时调整产品配比。与核心筒的界面统一 户型间交接面简单化 75 90 120 135 90 提升策略：房型 二：户型模块化根据不同产品需求采用不同户型单元拼接，在市场需求变化时随时调整产品配比。与核心筒的界面统一户型间交界面简单化合理制定模块化的产品系列 90 90 90 90 75 75 90 90 90 90 120 120 135 135 90 90 75 75 75 75 户型模块化 根据不同产品产品需求采用不同户型单元拼接,在市场需求变化时可随时调整产品配比。与核心筒的界面统一 户99、型间交接面简单化 75 90 120 135 90 提升策略：房型 成本控制专篇COST CONTROL 5.立面成本控制分项设计SUBITEM PRESENTATION5立面成本控制 住宅外立面是项目中给予购房者最直接感受的一块，同时在项目成本中占有较大比例。建议通过三个方面的努力，兼顾立面效果与造价控制：根据客户的关注点进行成本倾斜；立面材料选择兼顾建成效果与造价；简化立面装饰的构造做法，节约工程造价。立面成本控制 住宅外立面是项目中给予购房者最直接感受的一块，同时在项目成本中占有较大比例。建议通过三个方面的努力，兼顾立面效果与造价控制：根据客户的关注点进行成本倾斜；立面材料选择兼顾建成效100、果与造价；简化立面装饰的构造做法，节约工程造价。集约开发：立面 住宅外立面是项目中给予购房者最直接感受的部分，同时在项目成本中占有较大比例。建议通过三个方面的努力，兼顾立面效果与造价控制：1、根据客户的关注点进行成本倾斜2、立面材料选择根据建筑建成效果与造价3、简化立面装饰的构造做法，节约工程造价成本控制专篇COST CONTROL 5.立面成本控制分项设计SUBITEM PRESENTATION5成本控制专篇COST CONTROL控制材料成本 保障立面品质控制成本降低品质沿街商铺沿街商铺沿街商铺沿街商铺高层住宅高层住宅住宅下部高层住宅成本较低，不失品质易出效果，性价比高风情红砖真石漆或涂料101、 5.立面成本控制分项设计SUBITEM PRESENTATION5全石材 石材大线脚 7.94万 石材门头 8.34万 铝板 2.30万 石材墙面 35.31万总计 53.89万 全面砖 石材大线脚 7.94万 石材门头 8.34万 面砖墙面 7.03万 总计 23.31万 全仿石涂料 石材门头 8.34万 仿石涂料墙面 13.23万 总计 21.57万 面砖+石材 石材大线脚 7.94万 石材门头 8.34万 石材门窗套 2.07万 石材墙面 13.22万 面砖墙面 4.68万 总计 36.25万 立面材料选择实例比较分析控制成本降低品质成本控制专篇COST CONTROL 6.景观控制分102、项设计SUBITEM PRESENTATION5：座椅、路灯等采用标准化产品，节约成本并使小区形象统一和谐。提升策略：景观 采用标准化构建：座椅、路灯等采用标准化产品，节约成本并使小区形象统一和谐。提升策略：景观 成本控制专篇COST CONTROL重点景观部位着重打造比如入口区域，进行成本投入倾斜，对非重点区域可用绿化植被来营造氛围。严格控制硬景和软景的面积比在选材及用量区别对待，非重点区域选用替代产品。控制软景大型乔木及特色树的数量采用标准化构造绿化苗选用中小规格，分期开发时可在闲置用地上暂时种植苗木，增加灌木和草坪的面积。座椅、路灯等采用标准化产品，节约成本并使小区形象和谐统一分项设计SUBITEM PRESENTATION5分项设计SUBITEM PRESENTATION5分项设计SUBITEM PRESENTATION5