1、城市磁材厂三旧地块改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月107可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论3一、项目概况3二、项目业主简介3三、研究内容4四、报告编制依据4五、简要结论5第二章 项目建设背景和必要性7一、项目建设的背景7二、项目建2、设的必要性10第三章 房地产发展环境及项目市场调查分析与预测12一、房地产宏观调控政策12二、XX市“三旧”改造产业发展政策16三、市场调查分析19四、XX市社会经济发展预测28五、XX区社会经济发展预测31六、XX市人口预测32七、目前房地产市场发展的趋势32第四章 项目建设条件分析34一、地块基本情况34二、项目地块SWOT分析38第五章 建设内容、规模及建设方案42一、建设内容42二、建设规模43三、建设方案45第六章 项目投资估算56一、土地的地块开发成本计算56二、开发成本汇总60第七章 财务预测63一、项目各种财务数据的确定63二、总成本费用估算65三、财务评价报表67四、项目技术3、经济指标表71第八章 环境保护72一、环境现状72二、项目建设与运营对环境影响72三、环境保护措施73四、环境影响评价结论75第九章 劳动安全、卫生防护76一、劳动安全76二、卫生防护措施77第十章 消 防78一、编制原则78二、编制依据78三、消防措施78第十一章 项目实施进度84一、建设工期84二、实施进度安排84第十二章 社会评价85一、项目对社会影响分析85二、社会风险分析85三、社会评价结论86第十三章风险分析87一、项目主要风险识别87二、项目风险程度分析88三、项目风险防范与降低89四、风险对策89五、不确定性分析90第十四章 结论与建议92一、研究结论92二、有关说明与建议924、 第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目（二）建设地址：XX省XX市星岩四路51号（三）项目业主：XXXX硫铁矿集团有限公司（四）企业性质：国有法人独资有限责任公司（五）法人代表：XX（六）业主地址：XX省XX市星岩四路51号二、项目业主简介XXXX硫铁矿是国家“六五”计划重点建设项目之一，于1979年开始大规模兴建，1988年1月建成投产，是我国最大的硫铁矿矿山，素有“东方硫都”之美誉。2010年3月，经XX省国资委同意，整体改制为国有法人独资有限责任公司XXXX硫铁矿集团有限公司，是XX省XX资产经营有限公司旗下一级企业。矿产开发XX矿区探5、明硫铁矿储量为2.08亿吨，居世界前列，矿石平均含硫31.04%，是生产硫酸的优质化工原料。多年来，XX集团坚持走“矿化结合、硫铁并举、综合开发、综合利用”的循环经济发展道路，利用资源优势，积极发展硫化工产业，是国家第二批循环经济试点单位，目前形成年产原矿300万吨、硫酸近60万吨、磷肥20万吨的生产规模。“XX”商标为XX省著名商标，“XX牌”硫铁矿、过磷酸钙、无机酸制造产品为XX省名牌产品。发展目标XX集团“十二五”发展规划目标是“建设百亿XX，打造百年XX”。“十二五”期间拟投资建设项目22个，投资额约70亿元。通过实施规划，到“十二五”末，把XX集团建设成以资源开发和加工为主导，上下游6、一体化为特征，资源价值链完整，产品链延伸，主业形成黑色金属矿业资源系统、有色金属矿业资源系统、磷矿矿业资源系统、硫铁矿矿业资源系统和资源综合利用五大板块，年销售收入超100亿元、年利润超10亿元的综合性大型矿业集团。业务范围公司的业务包括产品产销、机械加工、选矿设备制造、物资供销、进出口贸易、建筑安装施工、房地产开发、工程监理、物业管理等。下设矿业、化工、新材料、磁性材料、机械、建筑、贸易等十多个分（子）公司。主要产品：硫（精）矿（XX省名牌产品）、硫酸、磷肥（XX省名牌产品）、铁红、预烧料、磁制品、铁精矿、聚合硫酸铁（新型水处理剂）等。三、研究内容本项目研究内容主要包括如下：（一）项目建设的7、必要性分析；（二）项目建设的充分性分析；（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；财务预测和方案推荐；（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议；可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、报告编制依据1、项目立项及其批复文件；2、国家及XX市颁8、布的相关法律、法规、政策；3、XX市城区住房建设规划；4、XX国土资试点发2011175号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知 ；5、XX市城市总体规划（2008-2020）；6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；7、XX市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告；8、编制报告的委托合同；9、XX市中心城区“三旧”改造专项规划（20102014）；10、XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法（XX区政府2009年9号文）；11、XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则（XX区政府2009年32号文）；12、中心城区市政综合开发建设征地拆迁9、补偿办法补充规定（XX区政府2010年3号文）；13、业主提供的其他有关依据资料；14、XX市住房城乡建设信息网；15、全国统一建筑安装工程工期定额（2010）；16、XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目建议书；17、XX市2012年政府工作报告；18、国家发改委办公厅计办投资200215号文颁发投资项目可行性研究指南；19、国家发改委、建设部联合制定的建设项目经济评价方法和参数（第三版）；20、投资项目可行性研究方法与案例应用手册。五、简要结论（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，XX市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好；（二）目标客户：XX区周边乡镇的中高层消10、费群；（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为4800元/平方米，商业部分均价为10000元/平方米，车位为13万元/个；（四）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小；（五）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，配套学校，提高项目的市场渗透力和吸引力。第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设的背景1、XX市简介XX，是XX最年轻的地级市。XX地处XX中部，依傍XX，东接XX，与XX市、XX市交界，南与XX市、XX市相邻，西靠XX东南，北临XX，与XX市的XX县、XX县隔江相望。市区距XX60公里，距XX160公里，水路距XX177海里，上溯XX60海里。是富11、饶的XX经济区与广袤的XX腹地之间的交通枢纽和商品集散地。“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”是XX的特色。全市总面积7779平方公里。总人口295.5万。XX市管辖XX区、XX县、XX县、XX县、XX市等5个行政区域。XX区是XX市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心。2、XX市总体发展战略（1）集聚优势战略引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。（2）特色主导战略选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培12、植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。（3）中心崛起战略壮大中心城区规模，推进XX、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸引力和辐射力。（4）城乡统筹战略推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。3、“三旧”改造背景我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促13、进节约集约用地，走一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。(国务院关于促进节约集约用地的通知，2008年1月3日)。由于XX改革发展和经济社会转型走在全国前面，人多地少，土地供需矛盾比较突出。人均耕地只有0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。土地利用方式粗放，产出效率有待于进一步的提高。如：历史问题需要解决，改革开放以来东莞、佛山等村镇工业区是建设在农用地的基础上，没有合法的用地手续，不完善用地手续无法实现改造，土地使用效率难以提高、土地使用用14、途难于改变、产业结构和城市功能难于调整。2008年3月7日，温总理参与第十一届全国人大XX代表团的讨论，在听取了XX省国土厅厅长有关国土资源管理的意见后，说：“希望XX在这一方面做出新的成绩，积累新的经验，真正使XX不仅经济发达，而且生态优美，成为节约集约利用土地的示范省。”2008年12月20日，XX省建设节约集约用地示范省启动仪式，省部合作共同推进示范省建设。4、项目提出背景为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局，XX市政府提出城区三旧改造工作计划。城中村、城中小型加工石材厂现象在XX市区非常突出，己成为困扰城市良性发展的一大问题。随着XX市建设“XX富15、庶文明大西关”的战略的实施和建设“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”城市目标的提出，城中村、城中厂改造已经成为当前城市建设不可回避的一项任务。根据XX市中心城区三旧改造专项规划(2010-2014)，XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块被列为40个近期重点改造项目之一，这使XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块迎来了良好的改造机遇： (1)天时改造的良好政策机遇2009年，XX省出台关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府【2009】78号)，市政府也出台了XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知(XX府办【2009】 95 号)，为XX城区“三旧”改造提供了良好的政16、策环境。2010年11月，XX市政府出具了关于印发XX市城区三旧改造工作若干意见的通知，要求加快推进城区“三旧”改造工作，并结合实际提出了组织机构、改造模式、改造主体、运作方式和土地处置方法等意见。 (2) 地利地处市过境公路两侧，市场改造时机的成熟XX的城市建设在早期主要是以拉开城市框架为主。2006年之后，XX市房地产价格快速上升，市区土地经济价值逐步得到体现，城中厂改造迎来良好的市场机会。对于XXXX路XX磁材厂“三旧”地块而言，位于环市路两侧，潜在的土地经济价值较高，改造具有良好的市场机会。5、XX市中心城区“三旧”改造专项规划根据省委省政府作出的“加快城乡建设，推进城市化进程” 的重17、大决策部署以及城市化发展目标、方针和政策措施，XX市全面加快了城乡建设步伐，围绕建设“XX富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，并采取了一系列行之有效的措施，努力完善城镇功能，改善城乡环境，提高人民生活质量。近年来，XX市采取节约集约用地的重要举措，以城中旧厂房改造作为重要抓手，努力拓展城市建设空间，提升城市功能，建设宜居城市，推进”三旧”改造工作。XX市中心城区三旧用地规模：中心城区“三旧”总用地共约883.5公顷（13252.5亩），其中旧城镇用地约111公顷（1665亩），旧厂房用地面积约339.5公顷（5092.5亩）旧村庄用地面积约433公顷（6495亩）。在18、不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。目前，XX市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造正在全市范围内逐步铺开，XX建安公司旧厂房改造、罗定市的阳光美域、郁南县的新永光大酒店等一批项目正在抓紧推进，一个又一个曾经垃圾成堆，污水横流的典型“脏、乱、差”地方华丽变身为干净整洁的小区，城市品位进一步提升。根据XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）的会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策19、和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在2012年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到2014年底，完成“三旧”改造总面积431.1公顷，重点项目40个，进一步优化我市城市空间和功能分区。二、项目建设的必要性1、项目建设是促使节约集约城市土地我国人多地少、耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用率高的符合我国国情的土地利用新路子20、，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。项目建设是为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局而进行的城市旧村改造，促进节约集约城市土地建设。2、项目建设是盘活土地资源、利用区位优势促进集体经济再发展本项目拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目的建设，依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城郊土地，对大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值具有重大意义。同时土21、地价值的迅速提升，市场发展动力充足，给集体经济发展带来良好机遇。3、项目建设是提升城市形象的需要、促进城市经济效益XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目位于324国道旁，是XX市中心城区东扩的主要地段，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。该地块上的建筑物是我司属下XX磁材厂厂房及办公用地，XX磁材厂产品因市场原因早已停产，目前厂房空置，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，阻碍城市发展。本项目通过拆迁改造，根据发展规划、重新科学合理构建，使整个地块面焕然一新，融入新城区的风格之中，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造22、城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使XX城区走上可持续发展的道路。在城市加快结构整合、功能提升的过程中，XX所拥有的区位优越的土地资源成为城市宝贵的财富，从而促使XX通过用地功能和布局调整达到充分利用土地价值，创造更高城市经济效益的目的。因此，该项目建设必要性明显。第三章 房地产发展环境及项目市场调查分析与预测一、房地产宏观调控政策2009年国内房地产市场在拉动内需克服金融危机，和实现国内GDP增长保八目标的总体背景下，得益于2009年中央四万亿投资拉动和全年9059亿元天量信贷所形成的宽松货币政策，以及一系列有利于房地产投资政策的共同作用下，2009年我国房地产行业出现了一次井喷式的高23、速发展，已经积累了一定的泡沫风险。据国家统计局公布的相关调查后发现，20l0年1月份，全国70个大中城市房价同比大幅上涨，同比涨幅创下2008年5月份以来的21个月新高，远远超过了同期国内GDP的增福。面对高房价，2010年1-9月间，政府先后19次出台政策，抑制高房价和房价过快增长。从2010年1月7日“国十一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策：2010年1月1 0日国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点；2010年2月24、20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途；20l0年3月10日，国土部发通知：1)加快住房建设用地供应计划编制；2)促进住房建设用地有效供应；3)切实加强房地产用地监管；4)建立健全信息公开制度；5)开展房地产用地突出问题专项检查；2010年3月18日，国资委要求78家非地产业的央企15天出退出方案，要求这些国企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务；2010年4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率25、水平，加大差别化信贷政策执行力度；20l0年4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨；2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；2010年4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金；2010年4月21日，银监会银行业监管部解读二套房以住房套数界定不再以贷款为准，以家庭为单位；2010年5月2日26、，央行年内第三次上调存款准备金率O5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调；2010年5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款；2010年5月22日，广州、重庆出台新政，加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，坚决抑制不合理住房需求；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量；2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借27、款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；2010年6月12日，住建部等七部门发文加快发展公租房等等；2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部再次发文，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。在经过号称房地产“史上最严厉调控年”的2011年已临近尾声，结合各地情况来看，“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下大中城市房地产市场的真实写照。另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的粗放的GDP增长方式，促进产28、业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。从政府高层释放的信号来看，2012年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作；一是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求；二是，允许地方政府自行发债。此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化；三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策29、，跟中央步调保持一致。面对政策较长时间内的不可逆转，2012年楼市将依然严峻。不过，相对于今年下半年，2012年的房地产市场也有利好的信号。首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前11月，土地财政的降幅高达30%，“十二五”地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在政策执行上会有所放松；第二，2012年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策趋紧的情况下，持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清，为了增加财政收入，预计2012年，地方政府或将加大土地供应量，以刺激房企的拿地热情；第三，货币政策释放松动信号，2012年通货30、膨胀较2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在2012年持续放松，至6月18日，央行已经二次下调存款准备金率，二次降低存贷款利息，同时各地提高住房公积金比例。预计到明年三月份，或将迎来房地产市场的一个小阳春，刚需或将入市，带动成交量回暖，三、四线城市的房地产业将迎来相当大的发展空间。同时在第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在40%-70%期间，进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多的是迎来了城市的功能升级31、。在这种城市功能的升级过程中，建筑综合体起到了核心作用。再者XX市“三旧”改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。因此，XX市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。新国五条实施：2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容：（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工32、作的考核问责制度；（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围；（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应；（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保33、障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。二、XX市“三旧”改造产业发展政策为促进节约集约用地，推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法和XX省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（X34、X200978号）、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（XX2009122号）等政策法规的规定，XX市人民政府于2009年12月8日制定并颁布实施了XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法。 实施原则该办法指出，实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则。 制定实施计划该办法要求各县（市、区）人民政府和有条件的镇（街），应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划。“三旧”改造规35、划逐级上报市人民政府批准实施，年度实施计划由县（市、区）人民政府批准后实施。 “三旧”改造范围该办法还明确了“三旧”改造的范围：（一）城市市区“退二进三”产业用地；（二）城乡规划确定不作为工业用途的厂房（厂区）用地；（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；（六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 实施方式（一）市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县（市、区）人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使36、用权收购的具体程序、价格确定，由市、县（市、区）人民政府依法制定实施办法；（二）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理；（三）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县（市、区）土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续37、。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理；（四）旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐；（五）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县（市、区）、镇（街）人民政府根据“三旧”改造规划和年度实施计划分别组织实施。其中，确定为农村38、集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设；（六）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县（市、区）人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。 建设用地改变用途纳入“三旧”改造规划的旧村庄改造，农村集体经济组织要求将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，在符合下列条件的前提下可以向市、县（市、区）土地行政主管部门提出申请：（一）该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划；39、（二）土地权属清楚，无争议；（三）经本集体经济组织村民大会（或村民代表大会）2/3以上人数同意；（四）纳入“三旧”改造年度实施计划。村庄建设用地改变为国有建设用地的申请由市、县（市、区）土地行政主管部门审查后报同级人民政府审核，并由土地行政主管部门逐级上报省国土资源厅。 “三旧”改造资金市、县（市、区）人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由市、县（市、区）人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高40、于50%的比例，按照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县（市、区）人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于50%比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。积极探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式41、确定土地使用权人。三、市场调查分析2011年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕“建设XX富庶文明大西关，争当全省农村改革发展试验区”为目标，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，积极探索科学发展新模式，将保持经济平稳较快增长、加快结构调整步伐、转变经济增长方式、推动和谐社会建设作为经济社会发展的主线，实现了“十二五”计划的良好开局。（一）、综合初步核算，2011年全市生产总值（GDP）492.09亿元，比上年增长14.3%。其中，第一产业增加值122.19亿元，增长5.8%，对GDP增长的贡献率为10.2%；第二产业增加值218.52亿元，42、增长26.1%，对GDP增长的贡献率为75.1%；第三产业增加值151.38亿元，增长6.3%，对GDP增长的贡献率为14.7%。三次产业结构为24.8：44.4：30.8。在第三产业中，批发和零售业增长7.3%，住宿和餐饮业增长2.7%，金融业增长5.3%,房地产业增长6.1%。民营经济增加值317.75亿元，增长15.2%。表1：2011年地区生产总值全年居民消费价格指数为105.6%，高于上年2.4个百分点。表2：2010-2011年居民消费价格指数（单位：%）扎实推进就业和再就业工作，年末全市城镇新增就业3.47万人，增长4.3%；全年城镇失业人员再就业0.99万人，增长0.4%；安置43、就业困难人员再就业0.23万人，增长1.5%；城镇登记失业率为2.8%。推进农村劳动力有序化技能化规模化转移就业，新增转移农业劳动力6.96万人，增长19.2%；农村劳动力参加职业技能培训4.06万人，增长14.4%。（二）、农业2011年，全市粮食作物播种面积11.89万公顷，与上年持平。稻谷种植面积9.11万公顷，下降0.8%；油料种植面积1.78万公顷，增长1.7%；蔬菜种植面积2.28万公顷，增长8.9%。表3：2011年主要农副产品产量全年粮食产量68.84万吨，增长3.4%。稻谷产量58.27万吨，增长3.9%。油料产量4.66万吨，增长3.4%。蔬菜产量44.71万吨，增长11.44、7%。水果产量66.45万吨，增长7.4%。茶叶产量0.31万吨，增长2.7%。全年肉类总产量29.35万吨，下降1.2%。其中猪肉产量9.49万吨，下降1.5%；牛肉产量0.33万吨，增长6.8%；禽肉产量18.56万吨，下降1.6%。全年水产品产量9.82万吨，增长4.1%。（三）、工业和建筑业2011年，规模以上工业增加值190.35亿元，增长37.2%。在规模以上工业中，按经济类型分：国有企业增加值21.08亿元，增长41.6%；集体企业增加值1.05亿元，下降8.9%；股份制企业增加值84.04亿元，增长36.1%；外商及港澳台商投资企业增加值74.67亿元，增长38.6%；国有控股45、企业增加值25.53亿元，增长38.3%；民营企业增加值68.02亿元，增长41.7%。按轻重工业分：全年完成轻工业增加值75.33亿元，增长36.4%；重工业增加值115.02亿元，增长37.8%。表4：2011年主要工业产品产量2011年1-11月规模以上工业企业经济效益综合指数234.8%，同比提高48.1个百分点；资产贡献率14.8%，同比提高1.8个百分点；资本保值增值率140.8%，同比提高19.4个百分点；资产负债率56.1%，同比下降3.5个百分点；流动资产周转次数3.3次，同比提高0.4次数；成本费用利润率4.8%，同比下降0.4个百分点；全员劳动生产率18.52万元/人年，46、同比增长54.0%；产品销售率97.0%，同比下降0.1个百分点；实现工业企业利润总额22.52亿元,同比增长40.1%。其中民营工业企业利润总额10.85亿元,同比增长36.5%。2011年，全市资质等级以上建筑企业44个。完成房屋建筑施工面积209.64万平方米,同比增长9.8%；房屋竣工面积89.52万平方米,同比增长13.7%。全年完成建筑业增加值23.11亿元，比上年增长16.6%；以建筑企业产值计算的劳动生产率11.68万元/人。（四）、固定资产投资2011年，全市完成固定资产投资353.4亿元，比上年增长26.5%。其中城镇投资241.02亿元，增长37.6%；农村投资112.347、8亿元，增长7.9%；在城镇投资中完成房地产开发投资28.96亿元，增长46.7%。全年商品房销售额27.63亿元，增长22.7%；商品房销售面积72.25万平方米，增长12.7%。从投资主体看，全年国有经济投资94.64亿元，下降17.6%，非国有经济投资258.76亿元，增长57.4%。从三次产业看，第一产业投资7.47亿元，增长71.8%；第二产业投资201.7亿元，增长48.7%。其中工业投资198.38亿元，增长47.0%;第三产业投资144.23亿元，增长3.5%。全年基础设施建设完成投资89.37亿元，下降22.8%。其中交通运输、仓储和邮政业完成投资57.25亿元，下降23.448、%；电力、燃气及水的生产和供应业投资16.55亿元，下降32.5%；水利、环境和公共设施管理投资12.68亿元，下降6.9%。（五）、交通、邮电和旅游2011年，全市交通运输、仓储和邮电通信业实现增加值11.07亿元，比上年增长4.9%。2011年，全市各种运输方式完成货物周转量43.85亿吨公里，比上年增长19.1%。其中公路27.92亿吨公里，增长14.1%；水运15.93亿吨公里，增长29%。全年公路运输方式完成旅客周转量31.92亿人公里，增长9.3%。2011年，全市年末全市民用汽车保有量达到8.57万辆，比上年增长24.7%。其中，私人汽车7.22万辆，增长28.7%；新注册私人汽49、车1.13万辆，比上年下降4.2%。2011年，全市完成邮电业务总量17.0亿元，增长16.5%。其中邮政业务总量1.24亿元，增长28.4%；电信业务总量15.76亿元，增长15.6%。2011年，全市旅游总人数801.4万人次，增长32.1%。其中:住宿设施接待过夜游客603.39万人次，增长32.4%。按国内外分，其中入境游客9.36万人次，增长31.3%；国内游客594.03万人次，增长32.4%。旅行社组团国内游3.94万人次，增长9.7；出境游865人次，增长19.0%。全年旅游总收入86.44亿元，增长77.6%。其中旅游外汇收入2563.24万美元，增长2.6%。（六）、国内贸50、易2011年,全年社会消费品零售总额167.58亿元，比上年增长17.8%。按销售单位所在地分：城镇消费品零售额157.96亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额9.62亿元，增长12.3%。按行业分：批发和零售业零售额150.7亿元，增长18.1%，其中限额以上企业完成41.49亿元，增长34.5%；住宿和餐饮业零售额16.89亿元，增长15.4%，其中限额以上企业完成4.38亿元，增长24.7%。在限额以上批发和零售业零售额中，洗涤用品类零售额比上年增长55.1%，化妆品类增长6.6%，体育、娱乐用品类增长57.1%，家用电器和音像器材类增长24.2%，粮油类零售额比上年增长63.8%，文51、化办公用品类下降13%，汽车类增长11.1%，肉禽蛋类增长70.1%，服装类下降7.1%，通讯器材类增长85.8%，家具类增长107.3%，西药类增长60.6%。（七）、对外经济全年进出口总额13.47亿美元，同比增长41.7%。其中出口额8.13亿美元，同比增长32.1%；进口额5.34亿美元，同比增长59.3%。实现贸易顺差2.79亿美元，同比减0.02亿美元。从贸易方式看，全年一般贸易出口3.01亿美元，增长15.4%；加工贸易出口5.84亿美元，增长5.5%。从经营主体看，国有企业出口0.09亿美元，下降6.4%；外商投资企业出口7.18亿美元，增长5.4%；民营企业出口1.58亿美元52、，增长28.1%。从出口商品看，全市机电产品出口5.93亿美元（主要以不锈钢制品和电子产品为主），同比增长12.4%。大宗出口商品主要是：不锈钢制品类出口3.02亿美元，同比增长5.1%；电机、电气类出口2.48亿美元，同比增长21.9%；服装类出口0.72亿美元，同比下降8.8%;石材类出口0.84亿美元，同比增长12.0%;冰鲜肉类出口0.72亿美元，同比增长9.7%。从出口市场看，香港2.57亿美元，同比增长26.3%；美国1.21亿美元，同比下降7.6%；德国0.64亿美元，同比下降6%；英国0.52亿美元，同比增长107.9%；法国0.43亿美元，同比增长139.1%。对以上5个国家53、(地区)合计出口5.37亿美元，占全市出口比重60.7%。全年新批设立外商直接投资项目31个；合同外资金额2.07亿美元，同比增长50.0%；实际吸收外商直接投资0.92亿美元，同比增长15.5%。（八）、财政、金融和保险业2011年，全市实现地方一般预算收入29.80亿元，比上年同期增收6.26亿元，增长26.6%。其中：税收收入完成17.22亿元，比上年同期增收1.62亿元，增长10.4%；非税收入完成12.58亿元，比上年同期增收4.64亿元，增长58.4%。年末全市金融机构本外币各项存款余额为581.65亿元，比年初增加94.73亿元，增长19.5%；其中，单位存款余额160.58亿元54、，比年初增加33.43亿元，增长26.3%；储蓄存款余额达396.41亿元，比年初增加52.5亿元，增长15.3%。全市金融机构本外币贷款余额333.17亿元，比年初增加54.83亿元，增长19.7%。其中，短期贷款余额90.97亿元，比年初增加5.49亿元，增长6.4%；中长期贷款余额240.93亿元，比年初增加49.21亿元，增长25.7%。全年各类保险业总保费收入11.50亿元，同比增长33.9%。其中，寿险保费收入7.69亿元，占总保费66.8%，同比增长38.1%；财产险保费收入3.82亿元，占总保费33.2%，同比增长22.5%。全市共赔付1.7亿元，共给付0.63亿元。其中，寿险55、保险赔付1121万元，给付6343万元；财产险赔付1.59亿元，赔付率41.6%，其中车险赔付1.16亿元,赔付率41.7%。（九）、教育和科学技术2011年中等职业教育招生1.85万人，增长10.8%，在校生4.16万人，毕业生0.73万人。全市普通高中招生2.00万人，在校生5.80万人，毕业生1.63万人。全市初中招生4.13万人，在校生14.00万人，毕业生5.36万人。全市小学招生3.23万人，在校生18.53万人。普通中学专任教师1.18万人。其中：初中0.83万人,高中0.35万人。小学专任教师1.16万人。小学适龄儿童入学率99.51%。幼儿园在园幼儿7.57万人。初中适龄儿童56、入学率97.71%。地方财政中的教育支出18.66亿元，增长27.6%。2011年，全市国家级高新技术企业2家，省级工程技术研究开发中心1家，市级工程技术研究开发中心2家，省级健康农业示范基地2个，省级民营科技园1个，省级民营科技企业43家。申报省级以上各类科技项目200项。全市获省科技进步奖项目3项，获市科技进步奖项目30项。全市共申请专利351件，其中，发明专利58件；授权专利235件，其中，发明专利授权量12件；签订技术合同6项，技术合同成交金额283万元；累计认定高新技术企业17家。全市有XX省知识产权优势企业8家、省知识产权示范企业1家、省中小学知识产权教育试点学校1所、省中小学知识57、产权教育示范学校1所、省区域知识产权发展计划5项；组织实施省专利技术计划项目17项。全市专利技术实施产值78.3亿元。（十）、文化、卫生和体育2011年,全市共有各类专业艺术表演团体1个，文化馆6个，县级及以上公共图书馆5个，博物馆5个，公共图书馆总藏量73.36万册。全市有广播电台4座，电视台5座。广播综合人口覆盖率和电视综合人口覆盖率分别达99.99%和99.98%。有线电视用户达36.3万户。2011年,全市共有各类卫生机构1319个（含村卫生室），其中医院、卫生院71个，社区卫生服务中心（站）12个，疾病预防控制中心（防疫站）5个，专科疾病防治院（所、站）4个，妇幼保健机构5个。拥有医58、院、卫生院床位数6160张，各类卫生技术人员8683人。其中执业医师和执业助理医师3787人，注册护士2712人，疾病预防控制中心（防疫站）卫生技术人员201人，卫生监督检验机构卫生技术人员44人。农村自来水改造受益人口269万人，新型农村合作医疗参合率99.87%,新农合医疗基金累计支出3.18亿元。（十一）、安全、资源与环境2011年,全市共发生各类生产安全事故462宗，比去年同期下降6.29%；造成死亡120人，比上年同期下降10.45%；造成受伤529人，比上年同期下降0.94%；造成直接经济损失327.28万元,比上年上升18.42%。在各类生产安全事故中,发生工矿商贸企事故2宗,死59、亡2人，造成直接经济损失72.31万元,比上年增长8.9%;发生道路交通事故428宗,死亡118人，造成直接经济损失165.4万元,比上年增长38.2%;发生火灾事故32宗,受伤2人，造成直接经济损失89.57万元,比上年下降0.73%。2011年完成荒山荒地造林面积4882.1公顷，增长38.2%。其中六大林业重点工程荒山荒地造林面积1437.8公顷，下降8.2%；完成更新造林面积5654.5公顷，增长481%；完成低产低效林改造面积913.7公顷，增长87.7%。其中六大林业重点工程低产低效林改造面积913.7公顷，增长87.7%；全市森林覆盖率67%，自然保护区10个，自然保护区面积3160、650公顷。2011年，全市拥有各级环境监测站5个;建成了5个环境噪声达标区，面积达56.4平方公里；全市各县（市、区）城区空气环境质量保持在国家二级标准以上，市城区空气质量良好以上级别天数达到365天，占全年的100%。城区降尘量年均值为4.26吨，优于省的标准（8吨），没有出现酸雨现象。西江XX段水质保持在类，是省内水质最好江段之一。南山河、南江河、新兴江等主要河流水质均达到功能要求。集中式饮用水源水质达标率和省控断面水质达标率为100%。（十二）、人口、人民生活和社会保障年末全市户籍总人口为286.12万人，比上年末增加3.36万人。其中,男性人口为150.11万人,女性人口为136.061、1万人。按非农和农业分，非农业人口为104.19万人，占全市人口数的36.4%；农业人口为181.93万人，占全市人口数的63.6%。按当年出生和死亡计算，出生人口为4.21万人，死亡人口为1.49万人。全市政策生育率达97.57%。年末全市参加职工基本养老保险人数(含离退休)30.33万人，增长33.7%。其中：企业职工人数22.72万人，增长49.6%；农民参加社会养老保险人数96.1万人，增长249.0%；参加城镇基本医疗保险人数36.59万人，增长5.7%；参加失业保险人数14.58万人，增长5.9%；参加工伤保险人数15.67万人，增长24.1%；参加生育保险人数为11.22万人，增62、长22.6%。年末全市福利类收养性单位拥有床位510张，收养413人。建立城镇各种社区服务设施532个。全市城镇居民得到政府最低生活保障0.58万人。全市销售社会福利彩票18195万元，筹集社会福利资金1809万元，直接接收社会捐赠资金3053.78万元。据抽样调查，城镇居民人均年可支配收入16090元，比上年同口径增长10.1%；农村居民人均纯收入达8147元，比上年增长20.8%。人均居民储蓄存款达16800元，比上年增长19.5%。(XX市2011年国民经济和社会发展统计公报)。四、XX市社会经济发展预测（一）、总体发展定位强化“全省农村改革发展试验区、循环经济和人居建设示范市、XX富庶63、文明的大西关”的定位要求，综合确定XX的城市性质为：XX市的政治、经济、文化中心，宜业的现代化加工制造业基地，富有岭南特色的生态宜居城市和XX富庶文明的大西关。（二）、战略定位XX“争当全省农村改革发展的试验区”、“建设具有影响力、凝聚力的区域中心城市”。（三）、发展策略为实现上述发展目标，把XX建设成为“值得作为故乡的城市”，工作重心是“强化服务功能、改善城市环境”，“做优、做精”XX。（1）产业发展策略：自身特色产业和转移产业并重发展；（2）空间发展策略：XX、六都同城发展，城市空间向滨江延伸；（3）交通发展策略：构建网状快速路网，打造半小时交通圈；（4）生态发展策略：构建“青山环城、绿廊64、相楔、绿心点缀”的生态结构；（5）设施配建策略：构建开放性的分级公共服务体系。（四）、产业规划旅游业：充分利用六祖文化、山水生态、温泉度假以及工农业旅游资源优势，突出XX旅游产品特色，树立独特的区域旅游形象，形成以XX为中心，以新兴为重点，辐射各县（市、区）及至周边地区的多条旅游热线。加快全市星级饭店建设，推进旅游景区评A工作，壮大县域旅游经济规模，积极创建中国优秀旅游城市，争取旅游业成为我市新兴的支柱产业。房地产业：坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的方针，严禁在县城以上城区自建私房或搞变相非法房地产经营业务，鼓励建设规模较大、设计新颖、智能化、生态型现代住宅小区，以规模化开发推动城市化65、发展。积极引导和吸引外来人口和农民进城购房置业。项目的影响区XX市、邻近的肇庆市均属于粤西北欠发达地区，大部分受珠三角地区的直接辐射，并为新一轮西江流域经济开发热潮的中心地带。包括“十一五”在内的今后相当长一段时期，XX在经济发展计划上将倾斜于粤东、西两翼，从而大力推动全省经济的协调发展。在当前和今后一段时期，XX市大力实施“集聚优势、特色主导、中心崛起、城乡统筹”四大战略，努力打造“特色XX、创业之城；魅力XX、精品之城；生态XX、宜居之城；详和XX、幸福之城”，把XX建设成为XX富庶文明的大西关。XX富庶文明的大西关，不仅是珠三角沟通大西南的通道，而且是XX现代经济体系中富有活力和特色的重66、要经济板块，是粤西北具有魅力的城市，更是展现XX改革开放风貌和科学发展排头兵形象的窗口。根据XX市历年国内生产总值、总入口等社会经济指标，首先利用线性回归、灰色预测、指数平滑等预测模型对其发展趋势进行定量预测，再结合XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）、XX市域城镇体系规划（20032020年）提出的经济发展目标、XX市周边地区社会经济增长率及我国社会经济长远发展趋势进行定性分析，定性与定量结合，最终确定XX市规划特征年社会经济指标预测结果如表所示。XX市规划特征年社会经济指标预测结果 人口年份线性回归灰色预测指数平滑综合预测GDP人口GDP人口GDP人口GDP人口20083067、7.67269.60316.47269.82291.62269.12304.58269.512010382.57271.21393.29271.42357.38270.71377.75271.112015628.18273.74638.56273.95589.51273.65618.75273.782020974.64275.03984.39275.24928.01275.24962.35275.1720251463.34275.681472.04275.881406.34276.061447.24275.8720302152.69276.012159.66276.212081.14276.468、72131.16276.23年均增长率2008201011.87%0.30%11.48%0.30%10.70%0.29%11.36%0.30%2010201510.43%0.19%10.18%0.19%10.53%0.22%10.37%0.20%201620209.18%0.09%9.04%0.09%9.50%0.12%9.24%0.10%202120258.47%0.05%8.38%0.05%8.67%0.06%8.50%0.05%202620308.03%0.02%7.97%0.02%8.15%0.03%8.05%0.03%注：表中GDP、人口的单位分别为亿元、万人。五、XX区社会经济发展69、预测XX区作为XX市中心城区和珠三角的“大郊区”，有着优越的区位优势，近年来，XX区切实加大了以公路交通，产业园区和生态文明村建设为重点的基础设施建设力度，进一步完善了全区的投资环境，同时不断加大招商引资力度，强化对工业的指导协调服务工作。全区社会经济出现了快速增长势头。在未来新一轮经济发展中，XX区将紧紧围绕构建“实力XX、生态XX、和谐XX”的目标要求，站在全局的高度，谋求新一轮大发展。结合XX市社会经济发展预测结果及XX区社会经济发展特点，采用定量与定性分析相结合办法，确定XX市XX区规划特征年社会经济指标预测值如下表所示。XX区规划特征年社会经济指标预测结果线性回归灰色预测指数平滑综合70、预测GDP人口GDP人口GDP人口GDP人口200842.3529.0943.1529.1937.8728.8741.1329.05201053.0829.5953.8529.6947.7629.3151.5729.53201587.2730.3887.9330.4879.3630.3984.8530.422020135.3330.78135.7730.89126.5230.94132.5430.872025202.930.98202.9831.09193.0231.22199.6331.12030297.8931.09297.3731.19286.5231.36293.9231.21年均增长71、率2008201011.95%0.0111.71%0.85%12.31%0.77%11.98%0.83%2010201510.46%0.53%10.30%0.53%10.69%0.72%10.47%0.59%201620209.17%0.26%9.04%0.26%9.78%0.36%9.33%0.29%202120258.44%0.13%8.37%0.13%8.82%0.18%8.54%0.15%202620307.98%0.07%7.94%0.07%8.22%0.09%8.04%0.07%注：表中GDP、人口的单位分别为亿元、万人。由表可知，规划特征年2020年、2030年XX市人均GDP分72、别为34964元/人、77085元/人，在2020年达到全面小康水平的指标要求。六、XX市人口预测XX市和XX区人口预测年份20102011201220132014XX市人口（万人）275.17277.44280.68285.52289.83XX区人口（万人）30.8931.0831.4431.9832.46注：此表出自国家统计局XX调查队资料。可以看出，随着XX区生产总值的不断提高和人口数量的不断增加，对于一个能提供商业、娱乐和休闲和住房需求也会不断上升。本项目能很好的适应市场的需要。七、目前房地产市场发展的趋势中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中提出，商业银行对房地产开发企73、业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则。房地产开发企业申请银行贷款，起自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。国内外经济回升，随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。第四章 项目建设条件分析一、地块基本情况(一)、地块地理位置分析项目建设地址位于XX市XX区XXXX路，东北、东南向面临自然山体，西北、74、西南向为村庄，中间被324国道分割为两块，西北面和东南面为城市规划路，南面为平坦的农田。以下为地块的环境现状：（二）建设条件分析1、地质环境条件地形、地貌以及不良地质现象XX市地势西南高，东北低，市内主要河流：丘陵是XX市的主要地貌，多沿山地边缘发育，高丘陵海拔250米450米之间，低丘陵海拔100米250米之间。低丘陵坡度平缓，多为15度20度2、气候条件XX地处亚热带，横跨北回归线，年平均温度22，极端最低温度0，最高温度39.1，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一。XX属南亚热带季风气侯，由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。全年水热同期，雨量充沛，利于植物75、生长，为四季常绿、花团锦簇的“花城”XX提供了极好的条件。年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为68%。全年中，4至6月为雨季，8至9月天气炎热，多台风，10至12月气温适中，是旅游的最佳季节。3、交通条件XX是面向XXXX的重要枢纽，是XX城市。水路，公路，铁路完备。水运西江黄金水道贯穿全境，XX新港位于XX水系“黄金水道”的XX中游南岸XX县XX镇河段，上距XX108公里，下距XX65公里，距XX210公里，距XX177海里。XX新港是XX水系规划中的地区重要港口，是XX水系最具发展潜力和竞争能力的口岸，同时也是地方经济发展的龙头项目。XX新港是XX内河第一大港。铁路XX高速铁路: 76、国家高速铁路网规划中“五纵六横八连线”中的一横沪南线：上海-宁波-台州-温州-福鼎-宁德-福州-浦田-泉州-厦门（同安）-漳州南-云宵-汕头-汕尾-惠州-广州-肇庆-XX-郁南-梧州-桂平东-贵港-南宁。全线按以上节点只设23个停车站,站点之间直连。 南广铁路跨桂、粤两省区，为双线电气化国家I级铁路。时速达到250公里，日开行客车110对，满足开行双层集装箱列车运输的要求，2008年11月开工建设。XX东站是XX地区的客货一体的站点，位于XX都杨，是客运为主货运兼顾的国家一级铁路。建成后XX到广州只需要30分钟，到香港只需要1小时。三茂铁路：途经XX区腰古站，新兴车岗站，另有XX支线、罗阳铁路77、和罗岑铁路。公路广州昆明高速公路(G80)，XX到达广州只需要1小时40分钟。 江门XX高速公路；江门鹤山到XX罗定。 XX岑溪高速公路；XX双凤到罗定，岑溪。 XX阳江高速公路；XX双凤到阳江。 湛江汕头高速公路，途径清远，四会，XX都杨，新兴。 新兴高明高速公路；新兴接广明高速公路。 XX茂名高速公路；途径罗定，信宜，高州，化州。轻轨珠三角规划城际轨道建设，广佛肇轻轨将延伸到XX。时速200公里的广佛肇轻轨正在动工建设，预计2012年肇云段将动工建设。轻轨站初步设计在思劳镇，都杨镇和XX城区。4、施工条件项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好78、，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件较为有利。5、环境保护条件项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套非常良好。二、项目地块SWOT分析区位优势项目开发时机成熟发展潜力大项目辐射区域有限n 政府调控云浮房地产大势看好“30分钟生活圈” “79、15分钟设施服务圈”良好影响城市化进程加速未来市场供应量较大n 需求旺盛,大势看好n 良好的经济环境(一）项目优势分析（Strength）区位优势本项目位于XX市XX区XXXX路，与XX市中心仅2公里路程，距G80高速公路只有5分钟的路程，交通便利。相邻大型商业广场东方时代广场完工将会使该区位商业气氛活跃，另外，项目地块距XX市“三甲”医院XX市人民医院仅公里，对区域房价上升有一定的刺激作用，市场前景广阔。项目建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美精品住宅，并且与周边的建筑环境协调统一。作为商住一体综合性项目，还利用项目地块地势的有利条件，在注80、重人文景观、视野开阔的前提下，设计成一个集别墅、商业、住宅于一体的园林般社区，让人进入就有一种“绿意沁满心园，自然环境绕身边”的感觉。项目开发时机成熟XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目成为XX市“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该地块是XX集团建立初期所起建筑，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，对该地块改造有着迫切的需要，为了充分利用原有资源，提高土地使用效率，解决城市发展建设用地。该地块符合土地利用总体规划及城市规划，已纳入XX市城市建设总体规划范围，并已编制及批准控制性详细规划。这时XXXX硫铁矿提出对其进行“81、三旧”改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。发展潜力大XX作为XX省最年轻的地级市，尤其是升级为地级市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建设、人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。特别是牧羊区域作为XX市中心城区东扩的主要地段，已纳入XX市城区总体详细控制规划，该项目地处XX市最具发展潜力的地段，周边环境在不久将来将成为新的最佳商住区域。地块规划优势地块规划容积率为2.5，建筑密度为24%，绿化率35%。因此，建筑物间距较大，绿化率高，园林景观环境优美。（二）项目劣势分析（Weakness）项目辐射区域有限本项目属于牧羊生活区范围内，不利于开放市场82、，对项目的市场定位造成影响。如果项目市场定位不好、开发不科学，则会引起市场风险。政府调控目前政府部门出台了一系列的新政，比如提高首付比例、提高贷款利等。首付比例的提高会增加顾客的购房难度，而提高贷款利率政策的实施会在一定程度上提高本项目的开发成本。（三）项目机会分析（Opportunity）XX房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外，XX市出台关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见，共制定16条措施，务求在当前国际金融危机背景下，进一步鼓励商品住房消费，优化房地产业投资83、发展环境，优化行政管理服务环境，加快推进住房建设。实施意见规定，凡在市区或县城（镇）购买新建商品住房的，公安部门可凭房地产权证办理其本人及其直系亲属按规定迁入住房所在地城镇户口手续。在住房公积金方面，XX市放宽住房公积金贷款条件，在外市(地)缴存住房公积金，在本市购买商品房的，可申请住房公积金贷款。另外，还放宽住房公积金提取条件，职工本人或其配偶、直系亲属在购买住房时，可同时提取上述人员个人账户的住房公积金，提取总额合计不得超过购买住房总价款；职工在偿还住房贷款时，可同时提取本人及其配偶个人账户的住房公积金，提取住房公积金额合计不得超过当期还款的总额。另外，住房公积金贷款上限由20万元提高到384、5万元，住房公积金最长贷款期限由原来20年延长到30年。按月偿还住房公积金贷款的，由每周年提取一次缩短为每半年提取一次。申请人购买住房的，最高贷款比例为总房价的80%，但最高贷款额不得超过35万元。“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”发展新格局带动当地经济发展，带给项目带来良好的经济环境XX市委市政府提出的围绕建设“XX富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，加快实现做优做大城市的“中心崛起”战略，实施“美化环境与和谐社会共同缔造”行动，有序推进和有效引导全市旧城更新改造，切实改善人民群众生活环境和居住条件，促进土地高效节约集约利用和城市功能提升的发展新格局，是极富85、有特色的城乡统筹发展新路子。全力打造“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”。XX实行中心崛起和城乡统筹战略，给项目带来较多的潜在客户XX市城区人口发展目标为60万人，现在城市人口逐年增加，且私营、民营等企业不断扩大规模，收入水平也不断增加，加之云安同城化、都杨工业园区的快速发展，必然会带动中心城区的发展速度。（四）项目威胁分析（Threats）未来市场供应量较大XX城区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区域城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争激烈。为此，开发时应注重项目建设本身的设计，以加强竞争力。国家新出台的房地产调控“新国五条”细则对未来房产需86、求的影响较大房地产调控“新国五条”细则出台， 改善型换房族成本大增，造成短期内销售数量和价格都有不利的影响。第五章 建设内容、规模及建设方案一、建设内容拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、学校、大型商业和公共配套（包括广场、道路、公共活动场所）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：项目区域内旧房拆迁：项目区域内的场地平整；（二）基础工程；（三）房屋主体工程；（四）安装工程；（五）项目区域内的道路建设；（六）项目区域内的管网建设；（七）项目区域内的环境和绿化建设。二、建设规模（一）拆迁规模本项目拆迁面积如下：拟“三旧改造”地87、上建筑物面积地块区域序号房产名称建筑面积（M2）XX磁材厂1办公楼15272礼堂1129.583集体宿舍1幢710.64集体宿舍2幢710.65集体宿舍3幢710.66锻工房114.397仓库127.278仓库258.599值班室57.4910冲凉房299.9811柴房228.412锅炉房241.3713停车库503.7514车库1177.215粉末仓库271.6816发动机车间60517配件车间1489.618大修车间3474.8319电镀车间60520小计13942.93（二）新建规模本项目规划以商铺、小学、幼儿园、住宅为一体综合性社区项目，其主要功能包括商业和住宅，交通流线设计需综合考虑88、人、车流的合理组织。社区景观设计综合考虑城市周边环境和项目规划采用“以水为体，以景为点，以动为线，以情为结，以人为本”的独到的处理手法，把建筑、景观、自然、文化融在一起，构筑环境优美的人居空间。经XX市规划审批委员会批准容积率2.5，建筑密度30%，限高90米，故确定建筑经济指标如下：容积率为2.5时的经济指标表(磁材厂)序号类 别单位面 积备 注1总用地面积M2116176.92总建筑面积M2380442.253计容建筑面积M2290442.25住宅M2250080.53商业M222421.08幼儿园M22903.19学校M210000.0会所M25037.455不计容建筑面积M29000089、6地下室面积M2900007建筑占地面积M221724.338建筑密度%24容积率2.59绿化率%3510停车位个341211户数户2860三、建设方案（一）、项目用地及现状概况磁材厂地块位于XX市的牧羊区，地块面积为116176.9平方米，净用地面积为90518.04平方米。用地现有现状建筑：磁材厂厂房等等。现有建筑较为陈旧。整个项目用地高差较大，最高处和最低处的高差接近16米。地块的北边临80米环市东路（324国道），东面临24米规划路及山体，西面临40米的规划路，南边为村落。80米的环市东路把地块分成南北两块，北边地块面积为17300.38,净用地面积为13187.34平方米。北边地块的90、北面为山体。（二）、规划设计内容及目标本次规划的内容为：南部地块设计中高档的住宅小区，北面地块设计24班的小学教育区。规划的目标为：改造旧有厂房区，打造新的城市面貌和景观。（三）、规划原则1、以人为本的规划设计原则。2、合理充分利用自然地形。3、优先考虑城市景观。（四）、规划结构本项目的规划设计综合考虑了用地的区域环境、人文习俗，充分结合地块特点，构筑“一轴一核、一面、一环”四元规划格局。一轴为西南到东北的主要规划轴线，根据用地的特点，设计这主要的规划轴线。一环为南部地块沿着规划路及用地边界的住宅小区边界，小区的边界构成城市的界面和景观。一核南部地块住宅的内庭建筑群落。一面为北面地块沿着环市东91、路展开的24班的小学教育区。（五）、功能组团本次规划设计总共设计两个功能组团。第一个功能组团为南部地块的中高档住宅小区，第二个功能组团为北部地块的教育区。充分体现以人为本的规划原则。（六）、城市界面设计沿着规划路设计住宅小区及教育区的界面，沿路界面和规划路平行，构建完整的整齐的城市界面。充分体现优先考虑城市景观的规划原则。（七）、朝向设计住宅小区的朝向基本以正南北朝向，东南朝向，西南朝向为主，满足地域特点和日照要求。（八）、竖向设计本规划设计的场地高差较大，充分利用场地高差，减少土方的开发量，尊重现有的场地条件，尽可能减少对地形地貌的破坏。充分体现合理充分利用自然地形的规划原则。（十）、城市天92、际线沿着规划路布置22到24层的住宅，5层的学校教育建筑，控制城市界面的建筑高度，并且让其富有变化。（十一）、住宅群体的布置为了配合不同的开发策略，住宅采用组团式布置，各个组团自成院落，独立管理，可以灵活适应不同的分期开发策略。（十二）、交通系统组织住宅小区及教育区交通系统实现人车分流，使得人流车流各不干扰，各行其道。实现交通系统的安全、效率及秩序。提高住宅小区和教育区的环境质量。（十三）、绿化系统住宅小区构建多层次的绿化系统。通过设计两个大的公共绿化空间和若干个组团绿化空间，实现公共绿化系统和私密绿化系统相结合，并且在住宅的首层设置架空层半室内的绿化空间，为住区的居民提供各不同规模的绿化空间93、，满足人们不同层次的交往活动需求。（十四）、消防系统住宅小区及教育区设置环形的消防车道，环绕建筑建筑的步道和绿地做硬质处理，在紧急时可以形成环形的消防车道，满足消防要求。满足现行消防规范对于高层建筑登高面的要求。（十五）、停车系统机动车的停泊主要通过地下车库解决，地下车库的设置充分满足满足停车的要求。（十六）、绿化景观绿化景观以地面铺装及植物为主。地面铺装选用透水砖，植物以耐热、耐耐旱、耐湿、耐阴、抗污染、耐剪、易移植、对儿童没有伤害、经济、低维护为选用标准，达到四季常绿、四季常香的环境效果。（十七）、道路、排水本项目道路分为车行道及人行步道。车行道采用双向坡道排水，边沟式雨水口收集排放雨水。94、人行步道利用透水砖渗水，利用地下室顶板作输水板收集排放雨水。绿地也利用水渗透收集排放雨水。（十八）、建筑立面设计建筑立面的设计采用现代和岭南建筑相结合设计手法和设计元素，突出新岭南建筑的风格，突出“传统韵味、挺拔，简约、比例均衡”的性格特征，展现建筑自身新古典形式之美，提高识别性 和标志性。（十九）、建筑节能建筑群体通过采用合理节能建筑设计，增强建筑围护结构隔热、保温性能和提高空调、采暖设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境的前提下，与未采取节能措施前相比，全年空调和采暖总能耗应减少50。第六章 项目投资估算一、土地的地块开发成本计算（1）土地费用经估算，本项目土地成本为18074.2295、万元，具体见土地成本计算表。表6-1 土地取得成本计算表序号费用项目计算标准单价 （元/m2）面积 （m2）金额 （万元）备注一购买土地及补缴出让金1+2+3-41,017116,176.9011,815.191工业用地市场评估价900现状基本条件进行评估，评估值为800-950元/m2，本地块900元/m22补缴出让金1*20%180市场评估价（或市场成交价）的20%补缴出让金3相关税费1*3%27按市场评估价的3%计算4政策优惠2*50%90按实际入库50%的标准，用于区基础设施建设二改变土地用途的补缴土地价款3+4-5230116,176.902,672.071工业用地市场评估价900296、商住用地市场评估价1,625按建筑密度24%、容积率2.5的基本条件进行评估，评估值为1500-1700元/m2，本地块取1625元/m23补缴地价款（2-1）*50%362.5按照改变用途后土地使用权的市场评估价价差的50%补交地价款4相关税费2*3%48.75按市场价评估的3%计算5政策优惠3*50%181.25按实际入库50%的标准，用于区基础设施建设三将土地交付给开发商308.75116,176.903,586.96全部用于房地产开发1土地评估价市场评估价1,625按商住用途评估2税费1*19%308.75土地评估价19%合计一+二+三1,556116,176.9018,074.22 97、（2）拆迁安置费项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a、房屋拆除费： XX磁材厂“三旧改造”地上建筑物面积拆除费地块区域序号房产名称建筑面积（M2）拆除费用(万元)XX磁材厂1办公楼152745.81 2礼堂1129.5833.89 3集体宿舍1幢710.621.32 4集体宿舍2幢710.621.32 5集体宿舍3幢710.621.32 6锻工房114.393.43 7仓库127.270.82 8仓库258.591.76 9值班室57.491.72 10冲凉房299.989.00 11柴房228.46.85 12锅炉房241.377.24 13停车库503.7515.11 14车库1198、77.235.32 15粉末仓库271.688.15 16发动机车间60518.15 17配件车间1489.644.69 18大修车间3474.83104.24 19电镀车间60518.15 20小计13942.93418.29 b、XX磁材厂原有厂房拆迁异地建设补偿费为2000万元。C、其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述a+b之和2%计算。根据资料计算为48.37万元。拆迁安置补偿费为a+b+c=2466.66万元。（3）前期费用估算前期工程费主要指包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费 。前期工程费用表 序号项 目金额(万元)备注1项目可行性研究费8499、4.58 建安费用1%2规划设计费1689.16 建安费用2%3地质勘察测绘费1689.16 建安费用2%4场地准备费2533.75 建安费用3%5筹建开办费1689.16 建安费用2%6工程报建费用304.35 200元/m26合计8750.17 （4）建安工程费、基础配套设施费、公共配套设施费建安工程费包括建筑工程费用、安装工程费用等。基础配套设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实际工程量进行估算。公共配套设施建设费是指居住内为居民服务配套100、建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、公共厕所、公共活动场所、停车场等。根据XX市建筑行业经济指标估算，建安工程费、基础配套设施费、公共配套设施费的费用。XX磁材厂建安工程费估算表单位：元 序号项目名称单位住宅、商业、地下室幼儿园、学校会所工程量单方造价投资估算工程量单方造价投资估算工程量单方造价投资估算建安费建安费建安费一工程费736603272 33483778 14658980 (一)建筑工程费638727837 29999917 13298868 1基础工程130500580 3612893 1410486 1.1桩基础m2362501.61 3101、60 130500580 12903.19 280 3612893 5037.45 280 1410486 2结构及砌筑工程362501.61 421226871 12903.19 14258025 5037.45 5591570 2.1结构工程m2362501.61 355251578 12903.19 11870935 5037.45 4634454 结构m2362501.61 980 355251578 12903.19 920 11870935 5037.45 920 4634454 2.2砌筑工程m2362501.61 182 65975293 12903.19 185 238709102、0 5037.45 190 957116 3装修工程m2362501.61 87000386 12903.19 12128999 5037.45 6296813 3.1内装饰m2362501.61 12903.19 700 9032233 5037.45 1000 5037450 3.2外装修m2362501.61 240 87000386 12903.19 240 3096766 5037.45 250 1259363 (二)安装工程362501.61 97875435 12903.19 3483861 5037.45 1360112 1强电工程m2362501.61 78 28275126103、 12903.19 78 1006449 5037.45 78 392921 2弱电工程m2362501.61 40 14500064 12903.19 40 516128 5037.45 40 201498 3给排水工程m2362501.61 70 25375113 12903.19 70 903223 5037.45 70 352622 4消防工程m2362501.61 50 18125081 12903.19 50 645160 5037.45 50 251873 5电梯工程m2362501.61 32 11600052 12903.19 32 412902 5037.45 32 161104、198 二基础配套设施费m2362501.61 93 33748900 12903.19 118 1522576 5037.45 118 596434 三公共配套费m2362501.61 63 22837601 12903.19 63 812901 5037.45 63 317359 小计793189772.84 35819255.44 15572772.93 合计844581801.21 （5）不可预见费：包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。按上述(1)-(4)之和的%计算为5687.46万元。二、开发成本汇总1、105、开发成本容积率为2.5时开发成本一览表序号项 目总投资（单位：万元）备 注1土地使用费用18074.222拆迁安置补偿费2466.663前期工程费8750.17包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费等4建安工程费84458.18包括基础设施、公共设施配套费用5不可预见费5687.466合 计119436.692、开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。（1）、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，按销售收入的2%计为3860.19万元。（2）、财务费用 估算投资106、总额约14亿元，扣除不动产后，预计需要资金分三年投入，贷款总额按6亿元（需要资金减去部分销售收入，部分资金由施工方垫付），按8%年利率计息，采用等额偿还法进行偿还，同时偿还每年发生的利息。容积率为2.5时借款还本付息表（单位：万元）序号项目计算期12345合计1贷款1.1期初本息总额31200.00 54496.00 42997.33 21498.67 1.2本期贷款本金30000.00 20000.00 10000.00 0.00 60000.00 1.3本期应计利息1200.00 3296.00 4759.68 3439.79 1719.89 14415.36 计入建设期1200.00 3107、296.00 4759.68 3439.79 1719.89 14415.36 计入期间费用0.00 0.00 1.4本期还本付息0.00 0.00 21498.67 21498.67 21498.67 64496.00 其中：归还本金0.00 21498.67 21498.67 21498.67 64496.00 偿付利息0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5期末本息余额31200.00 54496.00 42997.33 21498.67 0.00 0.00 3、销售费用 指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，按销108、售收入的2%计取。序号项 目总投资备 注1管理费用3860.19销售收入的2%2销售费用5790.28销售收入的3%3财务费用14415.364合 计24065.82销售费用一览表第七章 财务预测一、项目各种财务数据的确定（一）项目销售收入的确定(1)销售单价确定经调查XX市区房价如下：项目位置均价（元/）投资商备注金辉煌名苑云峰路与绿屏路交汇处6200（毛坯房）XX市金辉煌房地产开发有限公司三期F、K幢已封顶，93套，建筑面积1.4万臻汇园XX西花岗至城北过境公路一带6000（毛坯房）XX市臻汇园房地产有限公司2012年计划10幢782套已基本建成。城市花园河南东路6000（毛坯房）XX市嘉109、信实业发展有限公司2012年计划350套已基本建成。恒辉苑世纪大道侧6000（毛坯房）XX市XX房地产开发有限公司共130套，A、B幢54套已基本售罄，C、G幢已于元旦开盘，D、E、H幢正在收尾。蟠龙山水豪庭XX区高峰新桂区侧5600（毛坯房）广州荣威房地产开发有限公司D8D11幢已建成收尾，2013年D4D7幢176套计划上市。碧桂园环市中路324国道旁6000（带装修）XX碧桂园房地产开发有限公司共700套，已办理预售484套，约5.6万平方米。预计2013年7月全部完工。恒大城环市西路5500（带装修）恒大地产集团XX有限公司共15幢，792套。1-3#，6-7#楼已交楼；4-5#、8-110、12#，18-19#楼已封顶；13-15#，20-23#楼正在建设地下室；16-17#楼正在施工结合本项目的实际情况，估算定价为：1）住宅销售单价的确定经实际调研建议本项目住宅均价(按建筑面积计算)估算为：高层建筑4800元/平方米。2）商铺单价的确定根据实际调研建议本项目商铺均价(按建筑面积计算)为：10000元/平方米。3）车位销售的单价通过对类比项目的停车位的价格调查，预定本项目车库单价为13万元/个。）幼儿园、学校单价的确定参照本项目住宅单价，按4800元/平方米计算。建设尾期即2018年一次性收回销售价款。收入预测本项目按照计划将于2014年进入销售阶段，计划住宅、商铺、车位2015111、年完成总销售数量的10%，当年收回销售价款；2016-2018每年完成总销售数量的20%，当年收回销售价款；2019年完成总销售数量的30%，当年收回销售价款。其中幼儿园和学校也可考虑不采用出售方式，采用建成后整体出租方式，估算按建筑面积20元/月.平方米，每月租金258063.8元，20年租金为258063.81220=6193.53万元。即20年可收回全部销售款。下面分两方案计算销售收入及财务评价：A、幼儿园和学校出售方案,B、幼儿园和学校出租方案。A销售收入预测表（单位：万元）序号项目合计201520162017201820191销售进度（%）10.00%20.00%20.00%20.0112、0%30.00%2住宅收入120038.65 12003.87 24007.73 24007.73 24007.73 36011.60 3商铺收入22421.08 2242.11 4484.22 4484.22 4484.22 6726.32 4车位收入44356.00 4435.60 8871.20 8871.20 8871.20 13306.80 5幼儿园1393.53 1393.53 6学校4800.00 4800.00 7销售总收入193009.27 18681.57 37363.15 37363.15 37363.15 62238.25 B 销售收入预测表（单位：万元）序号项目合计2113、01420152016201720181销售进度（%）10.00%20.00%20.00%20.00%30.00%2住宅收入120038.65 12003.87 24007.73 24007.73 24007.73 36011.60 3商铺收入22421.08 2242.11 4484.22 4484.22 4484.22 6726.32 4车位收入44356.00 4435.60 8871.20 8871.20 8871.20 13306.80 5幼儿园0.00 0.00 6学校0.00 0.00 7销售总收入186815.73 18681.57 37363.15 37363.15 3736114、3.15 56044.72 （二）税费计算 A 销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目合计201420152016201720181销售收入193009.26618681.57 37363.15 37363.15 37363.15 62238.25 2销售税金及附加11580.56 1120.89 2241.79 2241.79 2241.79 3734.30 3净收入181428.71 17560.68 35121.36 35121.36 35121.36 58503.96 B 销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目合计201420152016201720181销售收入186815.115、73418681.57 37363.15 37363.15 37363.15 56044.72 2销售税金及附加11208.94 1120.89 2241.79 2241.79 2241.79 3362.68 3净收入175606.79 17560.68 35121.36 35121.36 35121.36 52682.04 二、总成本费用估算A 容积率为2.5时成本费用估算表序号项 目总投资开发投资(元/m)1开发成本119436.69 3139.42 1.1土地使用权出让金18074.22 475.08 1.2拆迁安置补偿费2466.66 64.84 1.3前期工程费8750.17 230116、.00 1.4建安工程费84458.18 2220.00 1.5基础配套设施费含于1.4内含于1.4内1.6公共配套设施费含于1.4内含于1.4内1.7不可预见费5687.46 149.50 2开发费用24065.82 632.57 2.1管理费用3860.19 101.47 2.2销售费用5790.28 152.20 2.3财务费用14415.36 378.91 合计总成本143502.51 3771.99 B 容积率为2.5时成本费用估算表序号项 目总投资开发投资(元/m)1开发成本119436.69 3139.42 1.1土地使用权出让金18074.22 475.08 1.2拆迁安置补偿117、费2466.66 64.84 1.3前期工程费8750.17 230.00 1.4建安工程费84458.18 2220.00 1.5基础配套设施费含于1.4内含于1.4内1.6公共配套设施费含于1.4内含于1.4内1.7不可预见费5687.46 149.50 2开发费用23756.15 624.44 2.1管理费用3736.31 98.21 2.2销售费用5604.47 147.31 2.3财务费用14415.36 378.91 合计总成本143192.84 3763.85 三、财务评价报表1、利润额及所得税A 损益及利润分配表序号项目名称计算依据建设经营期 合计1 2 3 4 5 1销售收入118、18681.57 37363.15 37363.15 37363.15 62238.25 193009.27 2总成本费用52133.34 22842.29 22842.29 22842.29 22842.29 143502.51 3销售税金及附加1120.89 2241.79 2241.79 2241.79 3734.30 11580.56 4利润总额(1)-(2)-(3)-34572.67 12279.07 12279.07 12279.07 35661.66 37926.20 5应纳所得税利润额0.00 0.00 2264.53 35661.66 37926.20 6所得税（5）*25%119、0.00 0.00 0.00 566.13 8915.42 9481.55 7税后利润（4）-（6）-34572.67 12279.07 12279.07 11712.93 26746.25 28444.65 8弥补以前年度亏损后利润-34572.67 -22293.60 -10014.53 1698.40 26746.25 9提取法定盈余公积金（8）*10%0.00 0.00 169.84 2674.62 2844.46 10可供分配利润（8）-（9）0.00 0.00 1528.56 24071.62 25600.18 经济指标全部投资净利润率19.82%自有资金投资利润率34.06%全部120、投资利税率26.43%注：1、法定盈余公益金取税后利润的10%B 损益及利润分配表序号项目名称计算依据建设经营期 合计1 2 3 4 5 1销售收入18681.57 37363.15 37363.15 37363.15 56044.72 186815.73 2总成本费用52071.41 22780.36 22780.36 22780.36 22780.36 143192.84 3销售税金及附加1120.89 2241.79 2241.79 2241.79 3362.68 11208.94 4利润总额(1)-(2)-(3)-34510.73 12341.00 12341.00 12341.00 121、29901.68 32413.95 5应纳所得税利润额0.00 0.00 2512.27 29901.68 32413.95 6所得税（5）*25%0.00 0.00 0.00 628.07 7475.42 8103.49 7税后利润（4）-（6）-34510.73 12341.00 12341.00 11712.93 22426.26 24310.46 8弥补以前年度亏损后利润-34510.73 -22169.73 -9828.73 1884.20 22426.26 9提取法定盈余公积金（8）*10%0.00 0.00 188.42 2242.63 2431.05 10可供分配利润（8）-（122、9）0.00 0.00 1695.78 20183.63 21879.42 经济指标全部投资净利润率16.98%自有资金投资利润率29.22%全部投资利税率22.64% 注：1、法定盈余公益金取税后利润的10%2、现金流量分析A 全部投资现金流量表序号项目名称建设经营期合计123451现金流入18681.5737363.1537363.1537363.1562238.25193009.271.1销售收入18681.5737363.1537363.1537363.1562238.25193009.272现金流出53254.2425084.0825084.0825650.2135492.00164123、564.622.1全部费用52133.3422842.2922842.2922842.2922842.29143502.512.2销售税金及附加1120.892241.792241.792241.793734.3011580.562.3所得税0.000.00566.138915.4169481.553所得税后净现金流量（1）-（2）-34572.6712279.0712279.0711712.9326746.2528444.654所得税后累计净现金流量-34572.67-22293.60-10014.531698.4028444.6528444.655折现系数（i=10）0.910.830.7124、50.680.625折现后净现金流量-31426.5510191.629209.307964.7917635.6813574.856折现的累计净现金流量-31426.55-21234.93-12025.63-4060.8313574.85经济指标财务净现值（FNPV）13574.85静态投资回收期（pt）3.85动态投资回收期（pt）4.51 B 全部投资现金流量表序号项目名称建设经营期合计123451现金流入18681.57 37363.15 37363.15 37363.15 56044.72 186815.73 1.1销售收入18681.57 37363.15 37363.15 3736125、3.15 56044.72 186815.73 2现金流出53192.30 25022.15 25022.15 25650.21 33618.46 162505.27 2.1全部费用52071.41 22780.36 22780.36 22780.36 22780.36 143192.84 2.2销售税金及附加1120.89 2241.79 2241.79 2241.79 3362.68 11208.94 2.3所得税0.00 0.00 628.07 7475.4199648103.49 3所得税后净现金流量（1）-（2）-34510.73 12341.00 12341.00 11712.93126、 22426.26 24310.46 4所得税后累计净现金流量-34510.73 -22169.73 -9828.73 1884.20 24310.46 24310.46 5折现系数（i=10）0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 5折现后净现金流量-31370.25 10243.03 9255.75 7964.79 15072.49 11165.81 6折现的累计净现金流量-31370.25 -21127.22 -11871.47 -3906.68 11165.81 经济指标财务净现值（FNPV）11165.81静态投资回收期（pt）3.84动态投资回收期（pt）4.49四、项目127、技术经济指标表A 项目技术经济指标表序号名称单位数据I项目经济数据1项目总投资(含利息)万元143502.51 2资金筹措万元143502.51 3销售收入万元193009.27 4销售税金及附加万元11580.56 5总成本费用万元143502.51 6利润总额万元37926.20 7所得税万元9481.55 8税后利润万元28444.65 II财务评价指标1投资利润率%26.43%2投资净利润率%19.82%B 项目技术经济指标表序号名称单位数据I项目经济数据1项目总投资(含利息)万元143192.84 2资金筹措万元143192.84 3销售收入万元186815.73 4销售税金及附加万128、元11208.94 5总成本费用万元143192.84 6利润总额万元32413.95 7所得税万元8103.49 8税后利润万元24310.46 II财务评价指标1投资利润率%22.64%2投资净利润率%16.98%第八章 环境保护一、环境现状本项目场址位于XX市XX区XXXX路，建设项目周边道路硬化和空地绿化已基本定型，项目场地较为平整，起伏不大，且属于自主开发，不存在外单位搬迁问题，适合本项目建设。二、项目建设与运营对环境影响本建设项目为学校、大型超市、写字楼和商业地产融为一体的综合性住宅工程项目。建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。（一）129、施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1原环境本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2噪声施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3扬尘项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4废水项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉130、淀处理后排至园区外排水管网。5固体废渣项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。（二）运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1噪声主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2污水主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3固体废弃物主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾4.8吨左右。4废气主要是居民厨房131、排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。三、环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。（一）项目实施阶段的环境保护措施1环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压132、机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等； （3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易133、起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容； （3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作； （4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土； （5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。（二）项目运行阶段的治理与保护措施1烟尘控制居住区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2垃圾与固体废物控制居住区运行后，人群相对集中，物业清洁人员定时上门收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3污水134、控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网。本项目产生的污废水不会对周围环境造成影响。4噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居民楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安静。创造安静的居住生活空间。5居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿，规划平均绿化率40%，可以形成宜于居住的城市生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。四、环境影响评135、价结论拟建项目符合国家政策、XX市XX区的功能区划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要拟建项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足居住环境功能，污染防治和环境建设措施可行，则从环境保护的角度分析评价，项目的建设是可行的。第九章 劳动安全、卫生防护一、劳动安全（一）概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。（136、二） 施工中主要安全措施1严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。（三）运行使用中主要安全措施1本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2严格按照国家137、的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3各种大型用电设备做接零保护。4各类设备机械转动部位设防护罩。5地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6建筑物顶设防雷保护装置。二、卫生防护措施1项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。第十章 消 防一、 编制原则本项目的建138、设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。二、编制依据1.高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95) （2005版）；2.自动喷水灭火系统设计规范(GB 50084-2001)；3.建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4.建筑灭火器配置规范(GB50140-2005)；5.建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；6.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；7.商店建筑设计JGJ 48-88；8.住宅建筑规范 GB 50368-2005；9.办公建筑设计规范JGJ67-200610.其它有关规范。三、消防措施（一139、）建筑专业消防设计1.耐火等级的设定住宅、办公楼、商业楼按多层民用建筑设计防火规范为二类建筑，耐火等级二级。2防火间距多层住宅与相邻高层建筑（耐火等级为一、二级）间距均大于13m，距相邻多层建筑间距大于9m，满足防火规范要求。3消防车道场地有两处与外部市政路的连接点，采用外环路加尽端式宅前路的道路系统。环路路面宽7m，宅前路路面宽4m，兼作消防车道。在建筑物的一长边设有消防车道，车道宽度大于4m，上空无障碍物，距建筑外墙的距离大于5m。沿建筑物的另一长边设有硬质绿地，消防时可供消防车通行。4建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95140、的要求进行。5各单体建筑执行相应的消防设计规范。（二）电气专业防火1强电消防本工程为二类建筑，因此，本建筑用电负荷按其性质可分为:二级负荷：二类建筑的消防设备（加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷: 除二级负荷的其他负荷。对于有二级负荷的建筑，由不同环网上的两台箱变各引1路电源。对于二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm，明敷或在吊顶内敷设时，应刷防火涂料。设置应急照明的场所：消防控制室、电梯机房、走廊、楼梯间等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指141、示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。2消防弱电本工程在学校、办公楼及商业楼内设有火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在弱电间管理室。本项目有部分高层办公楼，各高层住宅均需设消防电梯，设封闭楼梯间，消防电梯按二级负荷安装。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相142、关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵，启动消防设施。消防控制室可以对消火栓泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广143、播。防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。（三） 消防给水系统1消防水量：本项目消防系统设计统一考虑，由内设置的生活消防泵房提供消防用水。消防用水量为：室内消火栓用水 10 L/s 2 h 室外消火栓用水 15 L/s 2 h 自动喷淋水用水 30 L/s 1 h一次火灾室内外消防用水216m3，其中室内消防用水72 m3。2室外消防水系统由城市市政自来水管网，接入2根DN200给水管,提供住宅生活及消防用水。内给水管网成环状设置，管径DN200mm。在室外给水管144、网，根据规范消防要求，设置消火栓设施。3室内消防水系统（1）多层住宅建筑外设消火栓设施。（2）由消防泵房提供消防用水，主要设备及设施配置有：变频生活消防供水增压设备一套，供水能力为60200 m3/h，供水压力0.51.0 MPa，水泵设备采用自动变频控制方式，主泵一用一备，配稳压小泵及气压罐；消防喷淋水泵一套，供水能力为100 m3/h，供水压力1.01.25 MPa，水泵设备采用工频控制方式，主泵一用一备。设置一套DLC气体顶压应急消防气压给水设备，稳压泵2台，储气瓶40只，气压水罐容积V=18m3，稳压压力 1.01.1 Mpa，消防压力 1.0 MPa 。消防水池储水容积约250m3,145、满足一次消防水调节储备量。（3）住宅内，消防水专用管道原则设置为环状管网，部分区域可采用枝状管道系统。室内消防设施包括：消火栓箱，箱内配置有DN65mm消火栓；19mm直流水枪；DN65mm25m水龙带；消防水泵启动按钮；自救式消防卷盘（内径为19mm长度为25m的输水胶管；喷嘴口径为6mm的小口径水枪；卷盘等），消火栓箱下部配置3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（4）内设有消防水泵，每个住宅室外设消防水泵接合器1套。（5）消火栓箱内消防水泵启动按钮直接启动消防泵房内消防水泵设备。 4自动喷淋水消防系统（1）消防喷淋供水由消防泵房提供。（2）报警阀前的自动喷洒管道为环状布置。设二套报警阀，根据防146、火分区设水流指示器，报警阀上压力开关向消防控制室报警，并同时启动自动喷水泵，水流指示器向消防控制室报警。每套报警阀控制喷头数不超过800个。（4）喷头布置：喷头的布置应满足以下要求：同一根配水支管上，直立型、下垂型喷头的间距及相邻配水支管上的喷头的间距不宜小于2.40m。喷头距灯和风口的距离不宜小于0.4m。当粱.通风管道.排管.桥架等障碍物宽度大于1.2米时,其下方应增设喷头。自喷系统室外设消防水泵接合器2套。5管道材料消防水管采用热浸镀锌钢管；DN100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN100mm采用螺纹连接。(四)防排烟系统1部分住宅楼如不能满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室，设机械加压送147、风系统，合用前室的加压送风机设于屋顶上。2合用前室加压送风口为常闭电动（兼手动）多叶送风口，发生火灾时，消防控制室打开着火层及其相邻上下两层送风口，同时启动加压送风机。楼梯间加压送风口为常闭自垂百叶送风口。3空调、通风系统风管在穿越机房、防火分区处或重要的火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70防火阀；所有管道穿防火墙处均采用岩棉封堵。4管材：风管采用镀锌钢板，钢板厚度须满足相关规范要求。（五）火灾自动报警和联动控制系统本工程在住宅楼内设有火灾自动报警系统。消防区域报警控制器设在弱电间值班室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警148、部位及时发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消防水泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防149、电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播。消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。（六）消防教育和管理1要经常加强对物业管理人员及居民的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。2对内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。第十一章 项目实施进度一、建设工期本项目决定采取分期开发方式。学校、住宅分三期施工。依据(2010)，本项目工程计划自2013年12150、月开工，至2018年11月竣工，总工期5年。二、实施进度安排按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排：（一）项目前期准备：2013年8月2013年12月完成项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续；（二）会所、学校、幼儿园建安工程：2013年12月2016年11月完成土地平整、基础工程、主体工程、安装工程、装饰装修工程的建设；（三）商业住宅建安工程：一期约8万平方米2013年12月2014年11月完成基础工程、主体工程、安装工程的建设；二期约12万平方米2014年12月2016年11月完成基础工151、程、主体工程、安装工程的建设；三期约7.5万平方米2016年12月2018年11月完成基础工程、主体工程、安装工程的建设；（四）其他配套工程：2016年11月2018年11月完成道路、管网、环境、绿化等配套工程的建设。项目竣工验收。第十二章 社会评价一、项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本的建房目标就是要建造适合人们办152、公、娱乐、居住生活的良好环境。本的建设不但可以为大量XX居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本的将绿化面积达到35%，由于本地处距XX中学只有2公里，将会吸引大批学生家庭前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。在建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。建好以后，要想维护良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二、社会风险分析社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投153、资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。XX区XXXX路XX磁材厂 “三旧”地块改造项目处于XX东面，在与此地区城市发展规划同步的基础上进行建设开发，同时也符合XX地区的区域发展规划，再这两方面基本不存在风险。在规划之初就本着“建筑与环境、建筑与人文、建筑与生活、建筑与心灵”相和谐的设计理念，保证居民有一个良好、和谐的生活环境，同时也可尽量减少由于这方面原因给项目带来的社会风险。三、社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。表10-1项目建设对社会的影响及相关措施154、社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到的居住人员。提高人们的住房质量，提高了人民的生活水平对居民就业的影响对XX的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教155、育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展第十三章风险分析一、项目主要风险识别1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变156、化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来157、的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。二、项目风险程度分析158、1、自然风险本项目易受周围环境影响，需要注意防火、防洪。2、政策风险本项目建设期（五）年，销售期预计三年，时间跨度大，易受政策影响，有一定的政策风险。3、经济风险受金融调控的影响，我国最近一段时间经济发展速度放缓，XX地区也不例外，进而对居民消费水平以及消费态度产生较大影响，给本项目带来了较大的经济风险。4、技术风险现在相关方面的技术已经相当成熟，风险较小。5、社会风险自新世纪以来，XX市规划日渐完善，虽有不少改进的地方，但总体上已处于规划完毕等待逐步实施的阶段，而本项目紧跟相关部门的规划步骤，时刻把握相关政策的脉络，有较高的社会风险抗衡能力。6、内部决策和管理风险XX区XXXX路XX磁材厂 159、“三旧”地块改造项目经过各方反复论证研究，并进行了大量的，完备的相关调查，各方面决策尽量做到更好，具有良好的自我调整以及改进能力。三、项目风险防范与降低及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：（1）通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法常常为快速完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标160、的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。（2）通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。（3）通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以161、有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。四、风险对策1、基本对策处理方法通常包括损失自留和保险转嫁。针对本项目，部分可估的小风险可以通过事先预测来尽量避免，可以做算是自留处置；同时可以针对本项目进行保险投保，即通过把风险转嫁来降低可能的损失。2、风险对策的策略（1）合理选用技术方案，做好施工组织安排，从源头上堵截风险发生的可能性。（2）针对XX区XXXX路XX磁材厂 “三旧”地块改造项目进行工程投保。（3）本工程准备了适当的风险准备金。3、风险对策的重点（1）在工程开始前，对XX市的政治经济进行了充分的的考察与分析，同时本公司有大量了解相关知识的专业人士，如法律、施工技术人员等，162、以避免在项目开发过程中出现不可估量的风险损失发生。（2）在项目研究工程中详细研读了招投标的相关文件，采用可调总价的合同计价方式，争取通过公平合理的合同条款，以减少相应风险；上述风险预测和对策措施包括在项目计划中，对特别重大的风险提出了专门的分析报告。对做出的风险对策措施，充分考虑可能产生的风险，因为任何措施都可能带来新的问题。4、风险监控风险监控是工程项目实施阶段的一项重要工作。（1）风险监控的方法风险监控主要对工程费用、工程进度和工程质量进行监控。本工程将采用横道图法、赢得值分析法、表格分析法等方法。（2）风险监控纠正措施通过对风险进行跟踪监控，来把握项目风险的现状，了解工程项目风险对策措施163、的效果，并发现新的风险。五、不确定性分析1、敏感性分析考虑到项目事实过程中未知因素的变化，本报告就项目建设投资与销售单价在0%，+5%，-5%；+10%，-10%；+15%，-15%之间变化时，对该项目的盈利能力影响进行敏感性分析。敏感性分析表（单位：万元）项 目开发总成本销售收入销售税金息税前利润总投资净利润率（%）变动因素143502.51193009.2711580.5637926.2026.43销售单价-15%143502.51164057.889843.4710711.897.46-10%143502.51173708.3410422.5019783.3213.79-5%143502164、.51183358.8011001.5328854.7620.110143502.51193009.2711580.5637926.2026.435%143502.51202659.7312159.5846997.6332.7510%143502.51212310.1912738.6156069.0739.0715%143502.51221960.6614649.4063808.7444.47投资成本-15%121977.14193009.2711580.5659451.5748.74-10%129152.26193009.2711580.5652276.4540.48-5%136327.39165、193009.2711580.5645101.3233.080143502.51193009.2711580.5637926.2026.435%150677.64193009.2711580.5630751.0720.4110%157852.77193009.2711580.5623575.9414.9415%165027.89193009.2711580.5616400.829.94从上表可以看出：当投资增加15%的情况下，总投资净利润率仍可达到9.94%，当销售单价下降15%时，总投资净利润率仍可达到7.46%，表明本项目的抗风险能力强。2、盈亏平衡点分析盈亏平衡点总成本/（收入-销售税金166、及附加）*100%79.1%。盈亏平衡点为77.9%，表明本项目销售面积达到77.9%时，达到盈亏平衡点，可收回全部投资。第十四章 结论与建议一、研究结论本项目业主实力雄厚、房地产开发经验丰富，技术力量强、企业知名度高、品牌形象好，对本项目的成功建设奠定基础。项目选址在XX市XX区，地理位置优越、交通和配套条件完善，项目符合周边居民消费心理，市场销售前景好。项目建设规模合理、建筑方案优良、使用功能完善建设进度适宜。财务评价表明：该项目实施后大幅盈利，投资回收短，经敏感性分析，项目具有的抗风险能力强。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步；该项目的成功开发和167、运营对XX区同行能起到积极的示范作用；项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，推动XX区城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著、环境效益明显，因此该项目的建设是必要的和可行的。二、有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算，分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出以下建议：由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算均168、是初步的。（一）进一步深化设计，并满足规划和其他管理部门的规定要求。在设计中，应充分重视市场的变化，尽可能的保证项目的灵活性，以提高对市场消费趋势的应变能力；（二）本可研方案的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来XX的经济和人民生活水平的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除密切关注市场动态，选择合适的市场策略外，还应组织一支高素质，高水平的开发管理队伍。从设计、施工、营销到物业管理均达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标；（三）进一步深入市场调查研究，并提出可行的项目营销策略，对项目的设计工作提供市场方面的支持；（四）建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行招投招标，工程总承包等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现；（五）加强与社会、政府相关管理部门的沟通；（六）注重公共关系的建立，树立良好的企业和项目公众形象，为项目的建设和运营打下基础。