1、城市城中村改造地块回迁房项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月43可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录总 论 -1 第一章 项目概述-1 11 项目概况 -2 12 报告编制依据 -3 13 报告编制原则 -4 14 可行性研究工作范围 -4 15 项目申2、报单位概况-5 16 项目名称、建设地点、投资建设单位 -5 17 项目规划目标 -518 项目建设规模 -619 项目的主要建设条件 -7第二章 政策分析 第一节 发展规划分析- 72.1.1 项目的建设符合国家“十一五”发展规划 - 72.1.2 项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求 - 82.1.3 项目的建设符合XX市“十一五”发展规划 -92.1.4 项目的建设符合XX主城区2006-2010年住房建设规划 -10第二节 产业政策分析 - 11第三节 行业准入分析 - 12第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源利用方案 - 13第二节 资源节约措施 - 143.2.1 节3、约土地资源措施 3.2.2 节约建筑材料措施 第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 - 1541 项目建设地点 - 1542 项目土地权属类别 - 1543 占地面积 - 1544 土地利用合理性分析 - 1545 征地拆迁和安置补偿方案 - 161、重建改造指导原则： - 162、征地拆迁安置补偿主导思想：- 173、本项目的征地拆迁重建改造工作原则： 4、具体实施原则： - 17（一）、土地征购原则：（二）、房屋拆迁补偿原则（三）、房屋拆迁补偿原则：（四）、征地出让方式：第五章 节能方案分析 - 19 第一节 用能标准和节能规范 - 19第二节 节能措施和节能效果分析 - 205.2.4、1 建筑节能5.2.2 节电措施5.2.3 节水措施第六章 环境和生态影响分析 - 22第一节 环境和生态现状 第二节 生态环境影响分析 - 226.2.1 建设期间对环境的影响6.2.2 运营期间对环境的影响第三节 生态环境保护措施 - 246.3.1 相关政策法规要求6.3.2 环境保护措施1、建设期间环保措施2、运营期间环境保护措施6.3.3 环境管理计划第四节 地质灾害影响分析 - 28第五节 特殊环境影响 - 29第七章 经济影响分析 - 29第一节 经济费用效益分析 - 297.1.1 投资估算依据7.1.2 投资估算编制范围7.1.3 投资估算7.1.4 建设资金筹措7.1.5 5、预算销售价格7.1.6 项目经济效益第二节 行业影响分析 - 35第三节 区域经济影响分析 - 38第八章 社会影响分析 - 40第九章 结 论 - 41总 论XX云南省省会，全省政治、经济、文化、交通中心，中国十大重点旅游城市之一，发展中的国际化旅游城市。XX地处云贵高原，气候宜人，鲜花盛开，风景秀丽，誉为“春城”。XX拥有石林、滇池、大观楼、西山等著名旅游景点和国家级重点保护名胜古迹。XX自然资源极其丰富，矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、煤等，其中磷、盐储量丰富，位居全国第二。XX是多民族聚集的地方，丰富的少数民族文化和风俗，吸引着世界各国人民的喜爱和向往。XX交通发达，成昆、南昆、贵昆、昆6、河等铁路通达国内外，XX机场开通国际国内航线100多条，年旅客吞吐量达800多万人次。改革开放以来，特别是举办“99世界园艺博览会”以来，XX城市建设发生了巨大变化，正朝着现代化、国际化的城市迈进。为此，XX市委、市政府面对新形势和新任务，确立了建设现代新XX的发展战略，把市属盘龙、五华、官渡、西山四区内的“城中村”重建改造，列为城市建设的重要议事日程。为了认真贯彻落实市委、市政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造，特呈报项目可行性研究报告。第一章 项目概述11 项目概况该项目属于XX市西山区马街街道办事处张峰社区居委会48号地块（上峰7、片区）城中村改造项目。项目用地范围为东至云南冶炼厂专用铁路，南至成昆铁路XX西站货场，西至XX师范大学XX附属中学，北至兴苑路。地块内包含上峰村一组、二组、三组，中峰村一组、二组，下峰村一组、二组等共7个居民组和26家企业。由于历史原因，片区内建筑物高度密集，建设不规范，环境脏乱差，存在消防、火灾、治安等诸多隐患。市委、市政府和区委、区政府对48号地块的重建改造工作高度重视，将此列为XX市第二批“城中村”改造项目之一。根据XX主城55片分区控详规公告，该片区属“西苑分区”。规划功能定位为：主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，XX市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储8、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。 12 报告编制依据（一）、XX市“城中村”重建改造工作指导文件：1、2008年2月29日，昆通20087号关于加快XX市城中村改造推进“城中村”重建改造工作的指导意见2、2008年4月18日，昆城改领20081号XX市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见3、2008年4月18日，昆城改领20082号关于XX城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见4、2008年5月6日，昆城改领20083号关于印发XX市城中村改造项目管理办法的通知、XX市城中村改造项目管理办法5、2008年6月4日，昆政文200826号X9、X市城中村改造土地公开交易办法6、2008年6月5日，昆政文200825号XX市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法7、2008年6月30日，市城中村改造领导小组XX市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准（二）、西山区政府城中村改造相关指导文件1、2008年3月20日，西发200822号关于全面推进城中村重建改造工作的实施意见2、2008年3月21日，西政办通200849号关于转发（西山区城中村重建改造暂行办法）的通知13 报告编制原则根据XX市规划条例的要求和西山区48好片区控制性详细规划方案以及西山区48号地块专项规划指导意见，结合本项目的具体特点、改造范围、用地面积和发展要求，本项目将按照经10、济适用、功能齐全、规模适当的原则，确定项目功能、工程规模和投资规模。14 可行性研究工作范围根据项目可行性研究深度要求，本研究工作范围主要包括：项目建设的必要性、发展规划、产业政策和行业准入分析、项目建设规模、建设条件、建筑方案初步规划、建筑节能、环境影响评价、消防安全、投资估算与资金筹措、社会效益评价、研究结论及建议。15 项目申报单位概况项目申报单位名称：西山区“城中村”改造工作指挥部办公室单位地址：福海乡办事处西山区“城中村”改造工作指挥部办公室成立于2008年3月，是为了适应“城中村”重建改造而设立的专职领导机构。16 项目名称、建设地点、投资建设单位项目名称：西山区48号地块（上峰片11、区）“城中村”重建改造项目。建设地点：西山区马街街道办事处张峰社区居委会。投资建设单位：云南锦圣房地产开发有限公司。17 项目规划目标1999年国务院批复XX市城市总体规划（19962010），批复中对XX城市性质明确为：XX是云南省的省会，西南地区重要的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。按照这一明确的城市性质定位，XX市规划主管部门已经编制并审定、公示西山区48号片区控制性详细规划方案，与此同时，市规划局下达了西山区48号地块（上峰片区）专项规划指导意见，为本项目制定规划目标提供了原则依据。该项目位于XX市西山区马街街道办事处张峰社区居委会，四至范围是：东至中央储备粮12、XX直属粮库、XX冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至XX西站货场、XX师范大学XX附属中学，北至兴苑路。西山区48号地块（上峰片区）城中村重建改造项目的规划目标是：通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化片区在XX市西山区居住、金融、商业中心的优势地位，将其规划为以居住、商业为主要功能的城市综合商业地区。与此同时，通过“城中村”征地拆迁重建改造，改善居住环境、基础设施、城市交通、景观绿化，提高西城管理水平和综合竞争力，提升西市区整体形象。18 项目建设规模 本项目按照48号地块（上峰片区）专项规划指导意见编制专13、项规划，已经市规委第十六次全体会议审查通过，市规划局下达了昆规条件（2008）0290号建设项目规划条件，依据建设项目规划条件确定本项目的建设规模：一、规划总用地面积：317012（475亩）其中：净用面积207700（311.88亩），地上建筑面积744645平方米。二、技术指标：容积率3.6 建筑密度20.1% 绿地率58.8% 停车泊位：4500三、总建筑面积：908070其中：地上建筑面积744645 地下建筑面积163425 商业面积53707办公建筑面积10080 住宅建筑面积542538其它：2863019 项目的主要建设条件1、市、区政府高度重视“城中村”重建改造工作，制定了相14、应法规、政策，明确了实施办法与程序，为顺利实施重建改造工作奠定了基础。2、“城中村”重建改造工作，是功在当代，利在千秋的“民心工程”、“民生工程”，经过前期广泛的宣传教育，并与广大村民认真协商，得到广大村民的支持与配合，盼望项目早日付绪实施。3、本项目位于XX市西山区，具有较好的商业开发价值，项目建成后必将产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。4、投资开发商具有人才、资金、管理以及房地产开发经验，具备承担本项目开发建设的必备条件。第二章 政策分析第一节 发展规划分析2.1.1 项目的建设符合国家“十一五”发展规划国家“十一五”发展规划提出要调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房15、，严格控制大户型高档商品房；按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费；健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。本项目户型设计大部分为小户型住宅，项目的建设符合国家“十一五”规划提出的重点发展普通商品住房和经济适用房，严格控制大户型高档商品房的要求。2.1.2 项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求从2006年开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院及中央人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷、税收等方面。总体来说，在2006年全国房地产投资保持了比较平稳的发展16、态势，宏观调控各项措施取得成效，商品房销售价格快速上涨势头得到一定抑制。但是，商品住宅结构性矛盾没有得到根本性的解决，商品房销售价格上涨的压力仍然存在。此外，2006年5月末建设部、发改委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的调控措施，将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，自2006年以来奠定了房地产调控的“主线”，被称为“国十五条”。该政策的调控目标是发展满足当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。重点在以下几个方面：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，9017、平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段，强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。2007年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目18、的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。包括关于加强商业性房地产信贷管理的通知，又重申了对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定。总体来看，由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题依然突出，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，但保证中小户型普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，将在一段时间内保持不变。本项目住宅定位为中小户型普通商品住房，符合国家对房地产宏观调控政策的要求。2.1.3 项目的建设符合XX市“十一五”发展规划XX市国民经济社会发展第十一个五年计划提出“十一五”期间，强化规划对19、房地产业发展的调控作用，合理确定土地供应规模和结构，适度控制城市中心区房地产开发，引导房地产向新区发展。推进普通商品住房建设，合理安排和规范经济适用房建设，完善廉租住房制度，实现住房的梯度消费，建立面向大众的住房供给体系。完善居住区的配套设施和公共设施建设，改善居住环境。鼓励县（市）区积极发展房地产业，以满足人口转移和消费升级换代的多种住房需求。加强房地产市场管理，规范土地市场。政府控制一级市场的开发和供给，激活、管好二、三级市场，规范房地产交易市场，健全市场中介组织，完善交易规章，增强市场服务功能和管理水平。建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，促进房地产业健康发展。项目的建设符合XX市20、“十一五”发展规划提出的促进房地产业稳步发展的要求。2.1.4 项目的建设符合XX主城区2006-2010年住房建设规划随着建设现代新XX战略的实施和“住在XX”理念的推出，自2004年以来，XX市的住宅和房地产业迅速升温，房地产业规模在迅速扩大，房地产投资呈现出高速增长态势，在国民经济中的支柱地位日益突出。XX主城区2006-2010年住房建设规划提出，按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内，住房建设年度目标为：2009年，商品住房建设面积500万平方米，经济适用房住房建设4375套，建筑面积35万平方米；2010年，商品住房建设面积54221、万平方米，经济适用房建设2500套，建筑面积20万平方米。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型的普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；进一步促进房地产市场区域住房发展合理布局。依据XX主城近期建设规划2006-2010，至2010年，主城户籍居住人口规模为290万人（包括非户籍人口及居住半年以内的流动人口）。根据国家建设部宜居城市标准及我市不同收入水平家庭结构比例，到2010年，主城五年内应新增加各类住宅面积总量2400万平方米。本项目地处XX市西山区马街片区，项目建设符合XX主城区2006-2010年住22、房建设规划和XX市规划局有关用地规划条件的相关要求，项目目标与规划内容一直，其建设是按照XX主城建设规划的要求进行的，符合XX市城市总体规划详细规划的要求。第二节 产业政策分析根据国家统计局发布的相关数据，2007年上半年，我国消费、投资和出口三大需求继续保持强劲增长动力，消费结构升级引导投资结构、产业结构调整步伐加快，城乡居民收入、财政收入和企业利润增长较快，基本延续了近年来又好又快的发展态势。同时，从2007年开始，政府在医疗、教育、社会保障体系方面加大投入，提升财政支出比例，中央财政在社会保障方面的支出比2006年增加，一方面居民在相关领域的支出负担将会有所减缓，另一方面也有利于增强消费23、者信心、提高消费意愿以及减少预防性储蓄动机。这些政策措施，无疑将会为居民消费的增长提供最为基础的长期动力支持。与西方成熟市场消费占60%的GDP贡献度相比，消费对经济增长的贡献度仍不高，中国消费拉动经济增长的空间与潜力十分巨大。总的来说，整个社会经济持续健康的发展态势，在为各个行业特别是第三产业创造了比以往更好的条件的同时，也对其发展和完善提出了更高的要求。本项目规划目标是通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化马街片区在XX市西山区商务、商业中心的优势地位，将其规划为主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，X24、X市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。无疑，该项目是现阶段拉动内需刺激消费的好项目。第三节 行业准入分析本项目属房地产开发项目，根据中华人民共和国发展和改革委员会第40号令产业结构调整指导目录（2005年本），拟建项目不属于鼓励类，但符合国家有关房地产项目开发相关政策，应为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。同时，根据国家发改委和国土资源部发布的限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）等关于限用土地的要求，本项目未占用耕地，且不属于限制土地要求。因此，25、该项目是符合国家发改委和国土资源部相关政策要求的。48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目的规划方案及技术指标均符合XX市城中村改造指导意见，项目的建设执行XX市城市总体规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源利用方案48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目是房地产开发项目，利用的资源主要为土地和建筑材料等资源。土地资源是房地产业发展的命脉，但土地资源是有限的，不可再生的，土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，26、要按照可持续原则开发利用。土地资源的数量是有限的，其承载能力也是有限的，而人口的发展则是无限的，我们现在面临的情况是，一方面土地资源严重不足；另一方面浪费土地资源严重，因此，大力提倡节约集约用地，用有限的土地，盖出更多更好的房子，对于经济社会可持续发展，对于构建和谐社会、建设资源节约型社会，对于稳定房价都具有重要的意义。本项目的建设严格按照XX市土地资源开发管理办法、XX市城市规划管理技术规定以及XX市规划局批准的建设项目规划条件的要求，充分合理的利用有限的土地资源，提高土地的利用率，使该地块的土地资源发挥最大的效益。目前，我国住宅建设过程中，耗能达到总能耗的20%多，耗水占城市用水32%，城27、市用地中有30%用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。住宅建设物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%25%，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。因此，要按循环经济的要求指导住宅建设，按照减量化、再利用、资源化的原则，搞好资源综合利用，发展循环经济、建设资源节约型社会的重要领域，要通过住宅产业现代化的途径，大力发展“节能省地型”住宅，为调整经济结构和转变增长方式做出贡献。第二节 资源节约措施3.2.1 节约土地资源措施一是合理规划居住区，在保证住宅功能和舒适度的条件下，确定居住区的人口规模和住宅层数，提高单位住宅用地的住宅面积密度；二是通过设计的优28、化，改进建筑结构形式，增加可使用空间；充分利用地下空间，提高土地利用率；延长住宅寿命，减少重复建设；合理控制住宅体形，实现土地资源的集约有效利用；三是合理配置居住区的环境绿化用地；减少停车占地并向立体空间发展，以留出更多居住空间。3.2.2 节约建筑材料措施一是推广可循环利用的新型建筑体系（如钢结构等）；二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；三是因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；四是推行一次装修到位，减少耗材、耗能和环境污染。第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案41 项目建设地点西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目建设地点位于XX市西山区马29、街街道办事处，四至位置为：东至中央储备粮XX直属粮库、XX冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至XX西站货场、XX师范大学XX附属中学，北至兴苑路。42 项目土地权属类别本地块内土地使用权类型包括集体用地和国有出让土地两种。43 占地面积本项目规划用地性质为R2-二类居住用地，兼容C2-商业金融业用地。规划用地总面积为317012（475.28亩），项目选址对防洪排涝、航空、军事设施等无不利影响。为保证地块内原住村民尽早回迁安置，本项目计划分两期实施开发建设，五年内完成。44 土地利用合理性分析根据国家发改委和国土资源部发布的限制用地项目目录（2006）年本和禁止用地项目目录（2006）年本等关于30、限制用地的规定，本项目用地末涉及基本农田和耕地，并且不属于限制用地项目，符合国土资源部和国家发改委相关政策要求。土地是极其宝贵的不可再生资源，按照已公示的西山区48号片区控制性详细规划方案，依据节约、集约用地的原则，可适当提高建筑容积率和开发强度，充分发挥珍贵土地资源的社会效益、安置效益和经济效益。45 征地拆迁和安置补偿方案1、重建改造指导原则：（1）根据XX市有关“城中村”重建改造的各项文件规定及实施办法，在实施行为主体与操作方式上，采取以村民为主体，政府指导，市场化运作的综合开发模式。（2）通过整体规划，充分发挥该地块的区位优势，完善基础设施水平，引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地31、资源配置，强化上峰片区在XX市西山区政治、经济、文化、商业中心的优势地位。（3）提高城市整体形象，完善城市规划道路和基础设施，改善居住环境，提高使用功能，美化城市环境，从根本上消除地震、消防、社会治安等长期存在的隐患。（4）通过“城中村”的重建改造，实现村民满意、政府满意、投资开发商满意的目标，力求获得良好的社会效益、安置效益、环境效益和经济效益。2、征地拆迁安置补偿主导思想以政府主导为基础，配套政策为标准，通过与本项目涉及到的村民、企事业单位充分协商，得到其支持与配合，在投资开发商承受能力允许的前提下适度放宽，以保证被拆迁人的合法权益和基本利益，在原地回迁安置、货币补偿、拆迁过渡安置费用等方32、面，均得到真正落实，以保证征地拆迁重建改造的顺利实施。3、本项目的征地拆迁重建改造工作，遵循“政府主导、市场运作、企业参与、村民自愿”的原则，采取“整体盘活，整体规划，分期实施，优先安置”的方法进行开发建设。4、具体实施原则：（一）土地征购原则： （1）依法取得国有土地使用权证的，按批准土地用途进行评估后给予补偿；（2）通过协议方式使用土地的，按当年出让总价格递减使用年限后给予补偿；（3）依法办理手续，尚末取得国有土地使用权证的，按张峰社区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各种税费，凭原始收据、凭据按实补偿；（4）属于“831”清理完善用地手续的，虽手续补办齐全但末取得国有土地使用权证33、的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税凭原始收据据实补偿；（5）依法批准划拨的土地，每亩25万元计算给予补偿；（6）对非国有出让土地上未改制的企业或特困企业的土地，除按每亩25万元标准给予补偿外，另行协商安置方案；（7）集体经济组织建设用地土地征收补偿按每亩25万元给予补偿；（8）具体实施原则按照西山区政府批准的48号地块（上峰片区）重建改造拆迁安置补偿实施方案实施。（二）、房屋拆迁补偿原则（1）非住宅拆迁补偿：按相关法律、法规进行评估后，采取一次性货币补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权征载明的建筑面积和用34、途为准。违法建（构）筑物一律不补偿；（2）住宅拆迁补偿：拆迁具有合法产权的住宅，按照相关法律、法规进行评估后，采取产权调换（原地回迁）或一次性货币补偿两种方式进行拆迁补偿安置。被拆迁房屋用途以房屋所有权证载明的用途为准。其中：国有土地上的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，根据房地产市场评估价格确定；被拆迁人选择回迁安置的，按“拆一还一”的原则进行安置；集体土地上的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，按照昆政发（2006）24号文的有关规定及“一村一策”、“一片一策”的原则，参照同地段近期的补偿标准，由拆迁人与被拆迁人协商制定补偿标准报区领导小组批准后实施；被拆迁人选择回迁35、安置的，按照实际面积1：1进行安置；对超过“四层、300平方米”的无合法产权和无相关报批手续的房屋，按拆迁人与被拆迁人协商的补偿标准进行适当补偿；（三）房屋拆迁补偿原则：安置补助费支付办法及奖励原则等均按城改办（2008）1号文件西山区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见（暂行）规定执行。具体实施可按以下原则：（1）“四层、300平方米”按照拆一还一，进行原地回迁；（2）“四层不足300平方米”的，原地回迁按照实际房屋面积计算；（3）“四层以上，超过300平方米”的，按照实际面积减去300平方米，实行货币补偿（按照900、700、500元/平米补偿标准进行）；（4）房屋安置补偿均以每户进行补偿，36、不以户藉数进行计算；（5）最终以西山区政府批准的48号地块（上峰片区）重建改造拆迁安置补偿实施方案实施。（四）、征地出让方式：建议采用毛地招拍挂方式进行。第五章 节能方案分析第一节 用能标准和节能规范1、中华人民共和国节约能源法2、节能减排综合性工作方案3、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知4、云南省节能减排综合性工作方案5、民用建筑节能管理规定（建设部令143号）6、公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）7、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ1342001）8、“当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录”：“民用建筑节水措施”第二节 节能措施和节能效果分析5.2.1 建筑37、节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足：加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体（如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖）、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物：建筑室内采用双层玻璃窗；注重太阳能与建筑一体化的应用。5.2.2 节电措施本项目电能主要为生活、商业及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约38、用电。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。（1）高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。（2）较大场所采用照明分区控制开关。（3）采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。（4）充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，再利用其它辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。5.2.3 节水措施本工程建设方案执39、行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行中华人民共和国水法、城市供水条件（国务院158号令）、建设部城市节约用水管理办法，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆、小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。本工程建设方案执行国家现行节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。采用以上节能措施后，可以将能耗降低到最40、低。第六章 环境和生态影响分析第一节 环境和生态现状项目地块位于XX市西山区马街街道办事处。该区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达环境空气环境标准二级标准的要求，噪声达到城市区域噪声标准二级标准。项目所在区域海拔为18841889米；属低纬度高原山地季风气候，年均气温15.7度，极端最高气温28.3度，极端最低气温-1.8度，年温差为9.4度。年降雨量约866毫米，全年无霜期约247天，全年日照率为65%，相对湿度为70%。第二节 生态环境影响分析6.2.1 建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项41、污染是整个工程的高污染期。1、废气：在施工过程中，开挖土石方、钻孔等机械作业产生粉尘及NO2、CO等燃油烟气；施工期间，建筑材料的运输、堆放，部分混凝土在现场搅拌等过程均会产生粉尘和扬尘，这些污染物均无组织排放，且因施工期短，故排放量不多。施工运输车辆燃油将释放NO2、CO等燃油烟气，但排放量不大。2、废水：施工前期，在进行房屋基础工程施工期间，存在地下渗水、降雨积水、施工作业用水等形成的基坑废水；在房屋建设中存在混凝土拌和及混凝土浇筑养护产生的工程废水。上述施工废水悬浮物浓度较高，但量较小，需要沉淀池处理后才能排放。3、固体废物：施工中的固体废弃物主要是弃土（石）、废弃建筑材料和生活垃圾其中42、部分土石方可回填，多余土石方及废弃建筑材料设置临时堆放场，施工结束时及时进行清运。4、噪声：施工期间，由于使用挖掘机、推土机、电锯、电钻、吊车等施工机械以及施工材料运输车辆，将会产生一定的噪声污染。挖掘机、推土机噪声源强度约为90dB(A)；本工程施工使用的打桩机采用静压管桩方式，噪声源强度较低；电锯、电钻等施工机械的噪声源强度达到95dB(A)以上；大型施工运输车辆的噪声源强度也超过90dB(A)。施工噪声的特点是突发性和间歇性。5、水土流失：建设所引起的水土流失，主要是由于土石方开挖过程中产生的弃渣的流失，以及工程施工挖损破坏、占压地表，改变地形地貌而引起的降水冲刷侵蚀，属典型的人为加速侵43、蚀，具有流失面积集中、流失形式多样、流失量大等特点，并主要集中在工程施工期间。6.2.2 运营期间对环境的影响1、废气：废气主要来源于汽车尾气和异味（主要来自车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO2、CO等少量污染物）。2、固体废弃物：项目运营期间产生的固体废弃物主要为小区住户产生的生活垃圾。3、废水：废水主要为小区住户冲厕、盥洗和清洁过程中产生的废水。4、噪声：项目产生的噪声主要来源于车辆停放过程中产生的交通噪声和水泵、风机等产生的设备噪声。第三节 生态环境保护措施6.3.1 相关政策法规要求环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，44、有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准：（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护管理条例（国务院（1998）253号）（3）建设项目环境保护设计规定（国计字【1988】002号）（4）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环【1993】15号）（5）大气环境质量标准（GB3095-96）（6）地表水环境质量标准（GB3838-2002）（7）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）（8）污水综合排放标准（GB8987-1996）（9）建筑施工场地噪声标准（GB12523-90）6.3.2 环境保护措施1、建设期间环保措施（1）施工工艺：使用商品45、混凝土，不在工地上进行混凝土现场搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（2）施工废水：为了减少施工废水对周围环境的影响，施工方对施工前期基础开挖施工阶段产生的基坑废水采取加大水池容积的方式延长废水滞留时间，达到沉淀泥沙和悬浮物的作用，并只抽、排沉清后的表层水；对于混凝土加工、浇注和养护等施工废水，可以采取设置小水塘（池）的方式沉淀泥沙悬浮物后再向周围排水沟道进行排放；并且在水质满足工程用水的条件下，处理后的废水尽量用于混凝土搅拌和场地洒水等工序，以减少污水排放量，并节约水资源。对生活废水通过沉淀池和移动公厕收集处理。通过上述措施可使施工废水对周围水环境的影响减弱，保持在可以接46、受的程度。（3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对滇池及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。（4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）规定，尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。（5）固体废弃物：施工期产生的固体废弃物主要为施工过程中建筑垃圾和生活垃圾。对于建筑垃圾应按照建设部令139号城市建筑垃圾管理规定、XX市人民政府令第547、8号XX市城市垃圾管理办法和XX市建筑材料、渣土运送及处置管理办法加强管理，工程完工后，要及时收集，统一填埋。生活垃圾集中收集运往指定的地点，与其它城市垃圾统一处置，因此施工期产生的固体废弃物处置得当，不会对当地的环境造成不良影响。（6）施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产48、生水土流失。2、运营期间环境保护措施（1）废气：汽车尾气和异味：汽车尾气主要来自车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO2、CO等少量污染物，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。（2）固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的工程废旧材料予以充分回收利用，进行垃圾分类，根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，推动城市垃圾的分类、收集、清理。（3）废水：按照XX市城市基础设施建设工程的规范要求，主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟（管49、）排入地表水体，废水经过相应处理达到三级标准后排入市政水管网，对地表水环境影响不大。6.3.3 环境管理计划在项目实施及运营过程中，需要重点关注的问题：1、项目排水系统应实行“雨污分流”制度，限设一个具有明显标志的规范化排污口。项目废水经处理应达到GB8978-1996污水综合排放标准表4三级标准（即CODcr.500mg/L，SS400mg/L,动植物油100mg/L）和CJ3082-1999污水排入城市下水道水质标准（即氨氮35mg/L，磷酸盐（以磷计）8mg/L）后排入城市污水排水管网，经城市污水处理厂处理后外排。2、项目产生噪声的设施应合理布局，并作相应的隔声降噪处理，外排噪声应符合G50、B12348-1999工业企业厂界噪声标准类区标准，即：昼间60dB(A)、夜间59dB(A)。3、易产生异味的设施应采取有效措施，使外界臭氧浓度符合GB14554-93恶臭污染物排放标准二级标准，即：无组织排放周界臭气浓度20（无量纲）。4、项目化粪池应定期清掏，每半年至少清掏一次。固体废弃物应建立分类收集制度，可回收垃圾应分类收集后回收利用；其它垃圾应委托环卫部门及时清运。固废处置率应达到100%。5、禁止使用燃煤、一次性不可降解泡沫塑料餐饮具及含磷洗涤用品。应采取措施搞好绿化、美化和生态恢复工作。根据环境噪声污染防治法第二十九条有关规定，在工程开工十五日前到XX市西山区环境保护局监察科办51、理建筑噪声的排污申报手续。如因特殊情况需要夜间连续作业时，持有关部门证明向环境保护局登记备案，于连续施工之日1天前公告附件居民和单位。项目建设期间，严格遵守建设项目环境保护条例的有关规定并自觉接受环境检查人员的监督检查。项目竣工后，向XX市西山区环境保护局申请试运行，并按建设项目竣工环境保护验收管理办法申请环境保护验收，验收合格后投入使用。第四节 地质灾害影响分析项目区域无地质灾害，项目建设和使用过程中不存在加剧、遭遇已有地质灾害危害问题：场地内存在特殊土（填土、饱和沙土、软土）且地下水位浅，是影响工程建设的主要环境地质问题。基坑开挖可能诱发坑壁坍塌，地面加载和在强烈地震影响一下，可能产生地基52、不均匀沉降和沙土液化，是工程建设可能诱发的主要地质灾害。地质灾害发生的可能性小，危险性小。地质灾害以防为主，预防工作难度不大。第五节 特殊环境影响为了加强建设工程文物保护工作，维护国家利益和建设单位、考古发掘单位等当事人的合法权益，根据中华人民共和国文物保护法及其实施条例的有关规定，建设单位应当将编制的项目申请报告或者项目建议书抄报省文物行政部门，省文物行政部门应当向建设单位提供该建设工程预定范围内已知的文物分布和保护情况。项目在办理施工许可证之前，应向省文物行政部门提出文物考古调查、勘探申请，文物行政部门应当听取建设单位的意见并组织考古发掘单位对该建设工程范围内有可能埋藏文物的地方进行文物考53、古调查，必要时进行文物考古勘探，在完成考察论证审核后，向建设单位出具建设工程文物保护意见书。在建设工程范围内，对不可移动文物实施原址保护的，保护措施按照法定程序报县级以上文物行政部门批准；实施迁移异地保护的，由省文物行政部门提出意见，按照法定程序报上级行政机关批准。第七章 经济影响分析第一节 经济效益分析7.1.1 投资估算依据1、建筑工程及装饰工程按照2003云南省建筑工程、建筑装饰装修工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。2、安装工程按照2003云南省安装工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。3、市政、园林绿化工程按照2003云南市政工程、园林绿化工程消耗量定额并参照类54、似工程的造价指标进行估算。4、材料及设备价格根据云南省建设厅、云南省统计局主办的2008年182期云南省工程建设材料设备价格信息及当地询价进行计算。5、计价格200210号文、计价格20031047号文或云咨询2003号文、财建2002394号文、云计价格2002370号文、云建建200319号文、云计价格2002382号文、云建标2007535号文；其他费用根据国家有关规定进行计算。6、根据工作深度（含设计变更及本材料涨价等费用），预备费按一、二部两部分之和的13%计算。7、根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。7.1.2 投资估算编制范围本估算编制范围包括：建筑工程、55、安装工程、给排水及消防工程、自动水喷淋系统、电气工程、火灾自动报警系统、室外及附属工程。将建设投资（不含建设期利息）的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分分别估算。工程费用又分为建筑工程费用、安装工程费用和设备工器具购置费用三个部分。工程建设其他费用又分为征地及拆迁补偿费、建设单位管理费、前期工作费、勘察设计费、工程质量监督费、工程监理费、招标代理费等。7.1.3 投资估算本项目预计开发直接费（包括拆迁安置费用、土地征用费用、建筑安装费用、公共配套设施费用及政府规费等）19.519613亿元，间接开发费（管理费用、销售费用、贷款利息）3.602292亿元，税费约2.6913亿元，56、建设总投资额估算23.12亿元。7.1.4 建设资金筹措本项目建设规模大，预计建设总投资高达23亿元，为了确保村民早日回迁和项目开发建设的顺利实施，项目开发计划分两期进行，其中一期投资为14.02亿元，二期投资为9.1亿元。项目一期开发建设的资金筹措由三个部分解决：一是项目开发投资商自筹资金；二是向商业银行申请贷款 ；三是其余资金通过房屋预售获得。二期项目建设资金采取同样办法筹措。7.1.5 预算销售价格本项目初步预算销售价格分别为：住宅4700元，商铺8000元，地下车库车位60000元个（以上均为均价），具体销售价格在项目具备预售条件后根据市场价格进行确定。7.1.6 项目经济效益（一）、57、经济技术指标：依据二00八年十一月十二日市规划局下达的昆规条件（2008）0290号建设项目规划条件。 规划技术经济总指标总用地面积317012平方米 475.28亩净用地面积207700平方米 311.4亩地上建筑面积744645平方米其中：住宅建筑面积542538平方米商业建筑面积53707平方米五星级酒店建筑面积46806平方米产权式酒店建筑面积72964平方米其他28630平方米容积率3.6建筑密度20.1%绿地率58.8%其中一期用地规划技术经济指标总用地面积178756平方米 268亩净用地面积99700平方米 149亩地上建筑面积448954平方米其中：住宅建筑面积276771平58、方米商业建筑面积36277平方米五星级酒店建筑面积46806平方米产权式酒店建筑面积72964平方米办公建筑面积10080平方米容积率4.5建筑密度20.6%绿地率56.9%二期用地规划技术经济指标总用地面积138256平方米 207.28亩净用地面积108000平方米 162亩地上建筑面积301691平方米其中：住宅建筑面积265767平方米商业建筑面积23430平方米容积率2.8建筑密度19.6%绿地率60.5%（二）投资成本：开发直接费：1、土地征用费：按25万/亩+社保基金3万元/亩计 475.28亩28万=13307.84万元2、拆迁安置补偿费用：（1）拆迁住宅超300m货币补偿： 59、38671.30 m700元=2706.99万元（2）拆迁安置补偿费用（按24个月计）： a ：290户（300 m以上）300m10元24个月=2088万元 b ：69355.21 m（300 m以下面积）10元24个月=1664.53万元 a+b=3752.53万元（3）拆迁企业货币补偿（按砖混）：24726.8 m700元/ m=1730.88万元（4）拆迁企业给予一次性三个月停产停业补偿，每个平方按40元计24726.8 m40元3个月=296.72万元（5）搬家费： 515户1000元=51.5万元（6）拆一还一面积（建房费）：515户300 m2260元/ m=34917万元（7）60、已签约的土地款：4750.9万元（8）动迁费：154500平米20元/平米=309万元（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）=48515.52万元土地征用费与拆迁安置补偿费用合计：61823.36万元3、土地及拆迁成本每亩计： 61823.36万元744645平米=830元/平米（每亩土地计130万元）4、建设工程成本：（1）前期工程费：（规划设计费、地质勘测费、监理费、前期工程费）按每平米100元计：744645 m154500 m（建安置房面积已在拆迁成本中）=590145 m590145 m100元=5901.45万元（2）建安工程费：（其中土建工程1600元/ 61、m；水电工程150元/ m；消防70元/ m；电梯110元/ m；累计建安工程费1930元/ m）590145 m1930元=113897.99万元（3）基础设施配套费：（道路、管网50元/ m；景观绿化35元/ m；有线电视网络20元/ m；煤气工程30元/ m；智能监控25元/ m；供水、供电工程70元/ m）累计基础设施配套费230元/ m590145 m230元=13573.33万元建设工程成本合计：133372.77万元（4）每平米建筑成本费：133372.77万元590145 m=2260元/平米（5）开发直接费合计：61823.36万元（土地及拆迁）+133372.77万元（建设62、成本）=195196.13万元销售收入：（1）商铺：53707m8000元/ m=42965.6万元（2）办公：10080平米4700平米=4737.6万元（3）五星级酒店：46806平米5000元/平米=23403万元（4）产权式酒店：72964 m4700元/平米=34293.08万元（5）住宅：542538 m154500 m（回迁安置面积）=388038 m 388038 m4700元=182377.86万元（6）车位：4500个60000元=27000万元销售收入合计：314777.14万元开发间接费：1、销售费、管理费按6000万元计 2、贷款利息：（为开发直接费30%计提贷款额）63、人行年利率为5.31% 195196.13万元30%=58558.84万元 58558.84万元5.31%=3109.47万元3、税费：（营业税及教育费附加、土地增值税、企业所得税按8.55%计） 314777.14万元8.55%=26913.45（每平米470元）4、开发间接费合计：36022.92万元 税后利润：314777.14195196.13（直接费）36022.92（间接费）=83558.09万元年投资回报率： 83558.09231219.05100%5=7.2%第二节 行业影响分析通过48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目的建设，在业态组合上，将对西城区现有的业态进行提升64、，通过采用项目自身内部业态类型的互补共生；项目功能上与城市商业需求的有机结合；旧有商业活力元素与项目经营的延展和提升；城市历史文脉传承与现代新都会时尚文化相结合；通过对项目整体经营，可以确保48号片区经济的健康、可持续发展。伴随着XX未来几年城市总体规划的呈现，该片区的多重优势也逐步呈现出来：一是交通便捷，四通八达。北上人民西路，南下昆楚昆石高速，东通西二环，西达春雨路。是目前地处XX交通最便捷的区域，乘车10余分钟便可抵达城市繁华核心区。年内将完成的西三环建设更使这一地区交通发达，畅通无阻。二是随着XX市政府对XX西城基础配套设施的不断完善，西市区背靠西山森林公园，南临滇池，旁依大观楼公园，65、并与数十座各类大中小学咫尺相望，优秀的生态、人文环境。良好的教育资源等为西城提供了得天独厚的宜居条件。三是西山区政府已确立引资10个亿把北师大附中打造成西山区最好的中学，而紧邻北师大附中的48号片区价值、品位都将有较大的提升。四是作为XX主城区可开发利用的土地已屈指可数，作为主城西部次中心，其靠近西山，面临滇池的优秀地理环境，更是不可多得的宜居佳壤。随着XX市委、市政府对滇池及入滇河道的强势治理，48号片区的生态环境优势将逐渐显现，升值空间也会越来越大。五是在XX南、北、东片区居住空间已达极限，呈贡新区未成气候的情况下，起点相对较低的西城已经成为唯一的最具潜力和上升空间的价值洼地。半径一公里内66、教育配套XX师范大学XX附属中学XX市西山区持恒学校XX市西山区职业高级中学云南省大学数学学院张峰小学西山图书馆XX有线电视吉安福星残疾人免费培训站千禧龙庭幼儿园云南省铁路设计中心欧文电脑学校西南实验学校西山区第一中学云南经济管理职业学院(梁源路校区)XX叶青寄宿学校云南新华计算机中等专业学校(人民西路校区)云南新华学院云南新华电脑专修学院(人民西路校区)半径一公里内商业配套鑫鑫茶坊唯怡茶庄西部石材城(积善北路店)三江世纪购物中心海源庄二社农贸市场顺意饭店(梁源路店)旺隆饭店便民平价超市(梁源路店)佳缘小厨房XX滇宝海源综合市场竹荪山药鸡饭店(梁源路店)小军商店安丽服饰味之源海源综合商城武定壮67、鸡馆(人民西路店)澜沧江酒店现代文具(人民西路店)奇遇网吧勐巴拉娜西云南西苑水果商城金阳凯利俱乐部春夏秋冬温泉沐浴会所武陵山珍云南龙润普洱茶海天招待所(西山区店)重庆三块石头锅彝家仁饭店荣盛轩版纳傣家风味园(丽苑路店)益佰便利店(秀苑路店)五十年老XX(秀苑路店)丰积盈兄弟鞋店天禧酒楼嘉华饼屋(丽苑路店)电脑网络世界滇菌园饭店秀媛亭茶馆吉月茶楼XX市烟草专卖稽查服务中心西山区分中心一路有你咖啡馆时代新天购物广场重庆小天鹅(兴苑路店)锦绣人家聚茗阁益友饭店(时代店)临沧风味晓秋园晓利园童装精品屋(秀苑路店)正宗安徽担担饺重庆火锅(秀苑路店)富滇阁酒楼巍山风味茶餐厅陆方铜字厂直销处月宫旅社卧龙轩云68、达农贸市场九九超市(西城枫景店)琴缘茶坊重庆鱼府海棠春饭店聚友茶庄(兴苑路店)闲古茶屋石器时代金实平价超市江川三道菜(兴苑路店)吉祥川味饭店(丽苑路店)兴盛副食商店民兴玻璃农家乐饭店易欣超市铁锅香锡荣园饭店德宏风味馆(丽苑路店)现代人服装中心聚友茶庄(染源路店)顶好生鲜超市超越连锁店花溪清汤鹅德让家具店中康园饭店金鹿福沙地农贸综合批发市场城西老家滇禧园饭店(兴苑路店)鲜鱼饭店(西苑路店)龙盛园饭店贵州鼎罐城龙门书店云顺源按摩院胖胖百货伊天园(丽苑路店)兴隆村综合市场小卖部(兴苑店)XX醉美时尚餐厅兴迎园(梁源路店)东升平价超市(兴苑店)一品滇(兴苑路店)东圆茶馆顺鑫招待所碧云海足浴休闲中心稻香69、渔村海源饭庄小村农家乐聚点茶庄彝园农家菜雅庭轩缘茗园国光餐厅老历庄鑫雨阁云南中山武术院易林宫东风招待所富贵金桦夜总会豪赛玻璃商城顺风招待所西苑保健品商城XX勋业玻璃贸易城聚贤饭店江光玻璃双星(沙沟店)林丽饭庄半径一公里内医疗配套鸿成药业云南科汇医药发展有限公司云南新弘华药品有限公司科汇药品批发中心韦兰芬诊所梁源康发药店云南吉鸿麟医药器械有限公司端康药店福林堂(西菱国药店)佳和诊所XX康禾医药有限公司XX庆余药业有限公司西山区兴苑卫生服务中心正先诊所新发卫生所沪昆诊所陈钢综合诊所寄草堂西苑医院云南天瑞金钟药业有限公司保元堂药铺XX同仁堂XX平康药业有限公司明成诊所仁爱医馆丽苑诊所丽康缘合诊所健之70、佳健康药房(兴苑路分店)三九济民药店(兴苑路分店)爱心医院云南天开药业有限责任公司梁源社区卫生服务站健之佳健康药房(丽苑路分店)众康诊所云南林庄药业有限责任公司XX志强药业有限公司云南康太药业有限公司鸿翔药业鸿翔药业一心堂(人民西路连锁店)云南博联药业有限公司第三节 区域经济影响分析本项目是以居住为核心，辅以商业、金融、教育等，实现区域产业辐射带动。2006年，XX市5区8县常驻人口总数为608.57万人。其中城区户籍人口352.64万人，居住半年以上的外来人口约130万，流动人口约为150万人。XX城市实际居住人超过400万人。2005年末统计XX中心商业区的人口密度达到每平方公里5万人,超71、过了上海。XX市人口密度2002年末为每平方公里225人。XX已成为我国人口密度最大、人口最集中的城市之一。从西部范围看，XX属于新锐城市，发展十分迅速，各项主要成长指标居西部地区前列，居民消费意识相对西部其他地区更趋开放，消费市场正呈现多元化。 2008年8月全国平均和XX市房屋价格指数增幅对比2008年18月购买商品房住房者属地图示XX市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而XX市四季如春的气候特点和良好的自然生态环境，特别是现代新XX建设的宏伟目标，把XX建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到XX购房置业呈现上升趋势。XX的很大部分购房群体主要还72、是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占，投资性购房比例在以内 。XX市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的以上，居民私有住房的比例已达到以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，年市域外购房者约占，外地消费者已经成为XX房地产市场增长的重要力量。XX楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场。综上所述，XX房地产目前正处于：市场阶段性盘整期，行业大势处于理性回归期，内外需求拉动处于观望期，未来供应潜力大，市场发展空间大。第八章 社会影响分析本项目以XX市“城中村”改造为契机，是提升改造西城区的重要项目之一。通过项目的建设可以提高投资商73、的信心，展示未来西城城市发展前景，提升城市形象和区域商业价值。同时能进一步改善片区的居住品质和环境质量，完善配套功能，提升48号片区商业业态，保持品牌优势和影响力，把上峰片区打造成为XX西山区次中心、使之成为XX市西山区政治、经济、商业、居住中心，从而增加市民就业机会，增加税收，达到多方共赢的目的。本项目定位为主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，XX市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目建成后，将以统一的建筑主题，鲜明的建筑风格，展现出独74、特的居住、休闲、购物环境，形成XX市西城区一片特色鲜明，具有生态园林感的建筑群落。第九章 结 论西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目，是为了认真落实市委、市政府和区委、区政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快现代新XX城市建设，提升城市整体功能，改善人民群众居住环境的“民生工程”、“民心工程”，被列为XX市2008年“城中村”第二批重点建设项目之一。上峰片区通过整体规划，完善基础设施，发挥地块的区位优势，发掘潜在价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化片区在XX市西山区居住、商业、经济、政治中的优势地位，改善人民群众的居住条件，美化城市环境75、，从根本上消除地震、消防、治安等长期存在的隐患，具有现实意义和历史意义。通过近半年来的宣传动员工作，得到了广大村民和地块内企事业单位的广泛支持与配合，在此基础上，按照市规划局下达的西山区48号地块（上峰片区）专项规划指导意见编制专项规划，并经市规委第十六次全体会议审查通过，下达了建设项目规划条件，为本项目的开发建设奠定了基础。项目投资开发商，具有人才、资金、管理等优势和项目开发经验，经过前期认真细致的项目可行性研究，本项目各项开发条件已经基本具备，可以预期项目的开发建设必将取得良好的社会效益、环境效益和经济效益。相信在各级政府的关怀和支持下，通过努力工作，一定能将本项目建设成为政府满意、人民群众满意、投资开发商满意的“三满意”工程，为XX城市现代化建设和经济发展做出贡献。