1、遗址保护区山泉综合利用与旅游一体化开发项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月遗址保护区山泉综合利用与旅游一体化开发项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 概况71.1项目名称7工程地址：xxxxxx遗址保护区71. 2项目所在地概况71. 3项目建设背景7第二章 项目现2、状和建设的必要性、可行性82.1项目现状82.2建设的必要性、可行性92.3项目市场分析112.3.1、矿泉水市场122.3.2、休闲旅游市场12第三章 项目建设内容及规模143.1 建设内容及规模14（详见：xx山泉综合利用与旅游一体化开发项目布局图）143.1.1一期工程153.1.2二期工程183.2建筑结构、基础设施与环保消防223.2.1建筑结构223.2.2基础设施233.2.3环境保障26采取的措施：293.2.4消防技术防范工程29第四章 市场运营策略304.1矿泉水厂投资控制304.1.1矿泉水（松桂古桂花酒坊）厂房设备控制指标30m230m230%304.1.2矿泉水厂投入3、总资金及效益情况31（详见投入总资金及效益情况控制表） 单位：万元324.1.2.1 财务核算中基础数据的确定325gal桶装水为10元桶；33350ml瓶装水为0.80元/瓶、500ml/瓶装水为1.20元/瓶；33（3）销售收入与生产及运输成本33（4）税金及税后利润334.1.2.2计算期与生产负荷334.1.3、投资收益与结论334.2矿泉水市场运营策略344.2.1行业环境344.2.2产品定位374.2.3营销策略384.3旅游项目投资控制404.3.1旅游及配套设施建筑控制指标404.3.2旅游及配套设施投入总资金及效益情况414.3.2.1建设投资估算41（详见建设投资估算控制4、表） 单位：万元414.3.2.2投入总资金及效益情况414.3.2.3财务核算中基础数据的确定42（1）、人均消费与年接待人数43（2）销售收入与经营成本43（3）税金及税后利润444.3.3投资收益与结论444.4旅游项目市场运营策略444.4.1项目定位444.4.2客源市场444.4.3运营战略45第五章 劳动定员和项目实施465.1 组织结构465.1.1组织结构构成465.2劳动定员465.2.1生产班制465.2.2人员来源465.2.3工作日及定员475.2.4人员培训475.3项目管理505.3.1建设周期505.3.2实施方案505.3.3工程建设管理505.3.4工程招标5、515.3.5工程施工监理515.3.6合同档案管理51第六章 效益评价与结论536.1 综合评价536.2社会效益536.3经济效益546.4生态效益556.5结论55 第一章 概况 1.1项目名称 项目名称：xx山泉综合利用与旅游一体化开发 工程地址：xxxxxx遗址保护区 建设单位：湖北xx开发有限公司（暂定名） 1. 2项目所在地概况 xx山泉综合利用与旅游一体化开发项目，工程建设地址在宜城市xx镇xx河谷xxxx遗址保护区内。 宜城位于湖北省西北部、地处xx河谷，东经11157-11245、北纬3126-3154，中华腹地、承南启北、连东接西，水、陆、空交通便利，到广州、北京、成都、6、上海等地可朝发夕至，宜城东界随州、枣阳，南接钟祥、荆门，西邻南漳，北抵襄阳。总面积2115平方公里，辖xx镇、王集镇、流水镇、小河镇、郑集镇、孔湾镇、刘猴镇、雷河镇8个镇，鄢城街道办事处、南营街道办事处和宜城经济开发区、大雁工业园区。总人口56.45万，1994年6月经国务院批准，撤销宜城县设（县级）宜城市，由襄阳市代管。1. 3项目建设背景宜城历史悠久，公元前192年（汉惠帝三年）设宜城县。据襄阳府志载：xx在县东七十里，正统（明英宗睿皇帝朱祁镇年号）八年（1443）建，后由于战争等原因被毁。出露于xxxx遗址保护区内的xx矿泉是含偏硅酸、锶、溴、氟、硒的重碳酸硫酸至钙镁型矿泉水，日自然溢出7、量达2200吨，系1987年国家首批公布的八大优质天然矿泉水之一。 xx是根据xx经命名的，xx经取自龙宫圣水泉，所有的场景在xxxxxx遗址保护区都真实存在了，这就是应世因缘。而我们在科技发达的今天，大自然赐予了我们这样好的资源，不能很好的开发和利用大自然赐予的资源，真是愧对这方土地上生存的祖辈和子孙，也是在这样的背景下诞生了要进行xx山泉综合利用与旅游一体化开发的想法和行动。第二章 项目现状和建设的必要性、可行性2.1项目现状xx遗址和山泉位于宜城市xx镇xx村，卫星地图显示位置标注xx。从麻安高速板桥口下来、延S306省道（xx镇）西行1公里、转板（桥）黄（冲）路南行3公里就到了xx，现8、址上首先看到的是xx山泉，已经简单砌筑了保护井和保护水池，但水源周边环境只能用脏乱差来形容，水源东侧上水头有一自流河渠朝北侧下水头流向，不妥善处理会对水源造成污染；水源南侧上水头有道路入村，道路入村后两侧有居民生活，居民生活和家畜养殖产生的粪便、垃圾会由上水头渗入水源周边，对水源造成污染。项目启动后需要对以上两方面的污染源进行有效处理，才能避免对水源造成污染。入村后东西两侧各有一座小山，两山之间是一条不足百米宽的南北向平川，平川向南蔓延通向大（小）刘家冲，平川入口道路两侧建有民居。东侧小山上有树木、农民自开垦半坡地和坟丘，山坡上有小路通陶家畈。西侧小山北头有小路能通往山间平坦的裸露空地，此山名9、关挡，关挡北侧对面的小山就是凤凰山，据说原来的xx就建于凤凰山南坡上，xx香火延绵不断、几经兴衰，后由于战争等原因被彻底损毁。2.2建设的必要性、可行性 楚国发展到楚文王时，从初封疆域不过百里的嬴弱小国建成了一个“蛮夷皆率服”的强盛国家，楚要发展就必须走出“辟在荆山”的丹阳，于是楚武王死后，楚文王即位当年(公元前689年)就将国都由丹阳迁到了宜城，其具体的位置就在今宜城市南郑集镇的楚皇城古遗址，史称“文王始都郢”，楚郢都在楚国的发展史上占据着非常重要的地位。屈原是战国末期（公元前339-278）楚国人，他在东皇太一中写到：“蕙肴蒸兮兰籍，奠桂酒兮椒浆”，是说楚人在祭祀天神时，献上了最好的桂花酒10、。那么楚人在哪里祭祀天神、最好的桂花酒又是从哪里来的呢？毛泽东诗词蝶恋花答李淑一中有“问讯吴刚何所有，吴刚捧出桂花酒”，吴刚是汉朝西河人，他曾跟随仙人修道，得道成仙后犯了错误，天帝令他在月宫伐桂树，告诉他“你砍倒桂树，可再获仙术。”吴刚每砍一斧桂树流液桂花落、味美甘醇，斧起而树伤又愈合，吴刚伐桂的愿望终未达成，有唐李白诗“欲斫月中桂，持为寒者薪”为证。楚国在汉代之前，所以桂花酒起源于汉代重庆北碚的说法并不准确。据传楚人在郢都(楚皇城)东七十里凤凰山松桂寺祭祀天神，松桂寺名是因凤凰山上长满松树、山下长满桂花树而得名，桂花树间有圣水泉，桂花落入圣水池塘自然发酵而得味美甘醇之浆，这就是屈原东皇太一中11、“桂酒”的由来。 很多人也许会说，松桂寺是现在的松林寺吧？从唐赵嘏重游楚国寺“池塘风暖雁寻去，松桂寺高人独来”中可以看出，松桂寺有圣水池塘，这和现xx遗址山泉是吻合的。而松林寺古往今来一直都是严重缺水，2014年7月，现任宜城市委书记李诗在民情走访时，了解到当地群众饮水难，后经湖北省地质局第八地质队地质专家地调、勘探、测绘认定：讴乐社区地层为古老的泥质页岩（厚度达到1000米以上）层、该地层基本不含水、属严重的缺水地区。在松林寺附近探测到的地下水量很小，通过打出深井采水，但每小时出水量也仅能达到近30吨。据此，可以确定楚国松桂寺是在现在xx遗址、而不是在现在的松林寺。这在唐赵嘏重游楚国寺“池塘12、风暖雁寻去，松桂寺高人独来”中也能得到验证。xx山泉在楚国时期就已存在，当时叫“松桂寺”，至明英宗睿皇帝朱祁镇正统八年（1443），在松桂寺原址复建xx，故xx重建后，拟定名“楚xx”。从楚国松桂寺初建算起，距今已有2700余年历史，较佛教的“祖庭”洛阳白马寺（公元68年、暨东汉永平十一年建，为中国第一古刹，距今已有1900多年的历史）早800年；较我国历史上最早以xx经命名的寺院河南新密xx、建于隋开皇二年（公元582年）早1290余年，较xx宗祖庭西安xx早1400余年，是全国最早的佛教寺院和xx宗道场。较咸宁市通城县塘湖镇黄袍山来佛寺（兰若寺、建于公元前118-105年间，距今已有21013、0年历史）早600年。历史上松桂-xx香火延绵不断、几经兴衰，后由于战争等原因，寺院后被彻底损毁。 近年来，随着中国经济持续升温，人类社会快速发展，人们有了放松身心、休闲养性，朝圣礼佛的需求，旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业、区域经济平衡发展及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。佛教文化在人类文化发展和进步中，具有不可估量的意义和作用，“不为自己求安乐，但愿众生得离苦”是大乘菩萨的行愿，也是佛教事业的宗旨精神。重建xx，恢复松桂、xx昔日荣光，既可充分体现我党宗教信仰自由的政策，满足广大信众的需求，促进地区社会和谐稳定和14、宗教文化事业健康发展，又能将特色旅游开发、地方经济发展和农民群众脱贫致富相结合，其社会效益和经济效益十分巨大。xx山泉地理位置得天独厚，凤凰山自然生态环境较好，环境清幽，气候宜人，是诚心礼佛净心、休闲养性、观光旅游的好去处。重建xx将遵循顺应自然、合理布局、以绿色生态为根本、因地制宜的原则，把xx打造为“天人合一、人天感应”的佛门圣地。xx山泉自楚国时就已存在、具有广泛的社会基础，可以争取和利用国家文化建设专项投资和民间资本、社会捐助，推进宜城文化旅游业发展，项目建成后不仅可使xx山泉资源得到最好的开发和利用，也能够为楚国寺院文化和xx宗佛教文化研究提供详实的资料，对于加强对宜城楚都文化宣传和15、节假日休闲旅游，具有显著效益，因此该项目是可行的。2.3项目市场分析2.3.1、矿泉水市场人类需要矿物质，但本身不能制造矿物质，只有通过饮水、食物来获得，以维持正常的生理功能。如果这种获得关系失调，就会出现病态。补充矿物质，就能恢复健康。我们曾对我国有代表性的十几种矿泉水进行过动物抑瘤试验，结果发现这些矿泉水都有不同的抑瘤效果，一些流行病学的调查资料也说明矿泉水对促进肌体健康、延年益寿确有很大作用。人的体重约50%-70%是水分。含水量随年龄、性别、肌肉发达程度以及体质情况而异。体内的水分主要与蛋白质、脂类或碳水化物相结合，形成胶体状态。人体总水量中约50%是细胞内液，其余50%为细胞外液包括16、细胞间液、血浆，维持着身体内环境水和电解质的平衡。矿泉水中的钾、钠、钙、镁是维持人体正常生理功能所必需的。重碳酸盐对促进胃肠道疾患的康复有良好的效果。硫酸盐、氯化物能促进胃肠蠕动，能治疗便秘。偏硅酸有助于骨的钙化，促进生长发育。硅还能保护动脉结构的完整性，降低人类冠心病发病率。这都给该项目产品提供了极其良好的市场条件。 xx矿泉水为偏硅酸及锶的重碳酸钙镁型低温热矿泉，四季恒温30-30.5度，含有锌、锶、碘、钼、钒等多种对人体健康有益的微量元素，日自然溢出量2400吨。1987年9月9日人民日报头版公布该矿泉水为全国八大优势珍贵矿泉水之一，为项目矿泉水生产提供了优质资源保证。2.3.2、休闲旅17、游市场从湖北的旅游状况来看，近年来国内旅游出现了迅速发展的趋势，旅游者数量成倍增长。2014年襄阳旅游总人数3357.3万人次,旅游总收入221.4亿元，同比增长增长22.4%。从宜城辖区内旅行社经营国内旅游和景点接待的情况看，旅行社自组团人数初具规模，外出多日游的城市居民较多，而近途一日游的居民组团旅游却较少，大部分为自主旅游，据不完全统计，年旅游人数可达230万人次。仅就通过旅行社出游的情况来看，居民的出游较远目的地一般集中在沿海城市，如北京、上海、广州、青岛、大连等大都市，在外滞留时间也多在一周左右。大多数旅游者并不通过旅行社出游，旅游目的地一般为近距离旅游景点，出行周期随节假日变化较大18、，消费重点主要集中在饮食、娱乐等方面，把握住这部分旅游者是激活本地旅游市场的关键。同时，宜城市是国内水果、蔬菜的重要集散地，每年都有大批来宜城市的客商，这也是我们的潜在客源。近年来，宜城市旅游行业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式为散客与团队并重，逗留天数为0.51天，旅游动机以休闲、娱乐、朝圣、度假、观光、考察等为主。从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。2015年十一黄金周期间湖北旅游总收入165.9亿元、接待游客3517.05万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择目标。省内市民在区内19、的消遣游览活动属于休闲市场的一部分，将区内居民旅游消费截流于境内，在某种意义上可以起到等同于旅游创收的作用，因为它可以起到减少资金外流的作用，从而提高旅游经济效益。据不完全统计，宜城及周边县市本地客源能够占旅游者总量的50%以上,本建议书超保守估值按零头30万计算、年总人次达15万人,这在宜城旅游市场中占一定的比重，作为一日游的客源市场潜力很大。 第三章 项目建设内容及规模3.1 建设内容及规模xx山泉综合利用与旅游一体化开发项目建设拟分两期进行，项目区整体外形轮廓像个“如意”。一期改扩建xx矿泉水厂工程；二期重建xx寺院、松桂苑、楼台、天王殿、凤凰坛工程，停车场和住宿区拆迁及改扩建工程，新建20、xx圣水温泉、新建宋玉锦鲤钓场工程。 （详见：xx山泉综合利用与旅游一体化开发项目布局图）3.1.1一期工程一期改扩建xx矿泉水厂工程，具体内容和涉及的情况： （一）、向宜城市国土资源局申请xx矿泉水采矿权（10年）有偿使用，向河北圃缘餐饮管理有限公司申请受让32类水、饮品“一江”商标占股无偿使用；向原xx矿泉水厂主陈正明申请一次性受让xx矿泉水厂房、设备及宗地（要求属性国有）。（二）、如果原xx矿泉水厂主陈正明一次性受让严寺矿泉水厂房、设备及宗地（要求属性国有）要价过高，则与宜城市国土资源局沟通不受让严寺矿泉水厂房、设备及宗地的情况下，申请xx矿泉水采矿权（10年）有偿使用，对原xx矿泉水厂21、主陈正明所做的水源保护设施给予适当补偿。 （三）、xx山泉综合利用与旅游一体化开发项目，既能体现我党宗教信仰自由的政策，促进地区社会和谐稳定和宗教文化事业健康发展，又能将特色旅游开发、地方经济发展和农民群众脱贫致富相结合，对加强宜城文化宣传等社会效益和经济效益十分显著，希望能够得到宜城市有关部门的大力支持。采矿权（10年）有偿使用可以考虑申请分期支付，申请分期支付的理由如下： （1）、财政部、国土资源部关于深化探矿权采矿权有偿取得制度改革有关问题的通知（财建2006694号）第四条规定：对以资金方式一次性缴纳探矿权、采矿权价款确有困难的，经探矿权、采矿权审批登记管理机关批准，可在探矿权、采矿权22、有效期内分期缴纳。其中探矿权价款最多可分2年缴纳，第一年缴纳比例不应低于60%；采矿权价款最多可分10年缴纳，第一年缴纳比例不应低于20%。分期缴纳价款的探矿权、采矿权人应承担不低于同期银行贷款利率水平的资金占用费。 （2）、根据2014年7月9日国务院第54次常务会议“国务院关于修改部分行政法规的决定”对1998年2月12日国务院令第241号发布矿产资源开采登记管理办法修订，修订后的新管理办法第十条规定：申请国家出资勘查并已经探明矿产地的采矿权的，采矿权申请人除依照本办法第九条的规定缴纳采矿权使用费（标准为每平方公里每年元）外，还应当缴纳国家出资勘查形成的采矿权价款；采矿权价款按照国家有关规23、定，可以一次缴纳，也可以分期缴纳。 （四）、考虑水源周边环境脏乱差，水源东侧上水头有一自流河渠朝北侧下水头流向，不妥善处理会对水源造成污染；水源南侧上水头有道路入村，道路入村后两侧有居民生活，居民生活和家畜养殖产生的粪便、垃圾会由上水头渗入水源周边，对水源造成污染。 一期工程在出村道路转弯处向东的自流河渠上新建一座桥梁，再沿东侧田间道路扩宽硬化引路至下挡角接板（桥）黄（冲）公路，改建道路可以和政府申请纳入村村通工程；改建道路后，在一期界限位置用素土筑堤，防止水源上水头居民生活和家畜养殖产生的粪便、垃圾会渗入水源周边；自新建桥梁北侧起对自流渠沟槽两侧进行砌筑，上面加盖钢筋混凝土盖板，使自流渠在项24、目控制区范围内变成暗渠通过；再对水源保护池周边进行垫土平整，然后进行绿化美化处理，满足饮用矿泉水水源地保护标准要求。 （五）、改扩建原xx山泉饮用矿泉水厂，总占地面积设计约40000平米、其中厂房占地面积设计约15000平米，生产工艺和设备路径基本如下：原水经原水泵进入机械过滤器，通过机械过滤器后进入活性炭过滤器，再进入5um精密过滤器和1um保安过滤器，然后通过中控超滤装置进入臭氧杀菌机和无菌水箱，经纯水泵再进入紫外线杀菌机，通过紫外线杀菌机后流出饮用矿泉水。（详见饮用矿泉水工艺流程图） 根据市场需求，结合生产情况、改建厂资金、原辅材料供应等各种因素，本项目建设年产天然矿泉水系列产品20万吨25、（日用原水1200吨），其中：桶装水12万吨、瓶装水8万吨。 3.1.2二期工程二期重建xx寺院、松桂苑、楼台、天王殿、凤凰坛工程，停车场和住宿区拆迁及改扩建工程，新建xx圣水温泉、新建宋玉锦鲤钓场工程，具体内容和涉及的情况： （一）、向宜城市宗教局申请批复重建xx；向xx镇申请xx遗址保护区内9户居民搬迁；居民搬迁补偿参考xx镇现行标准：建筑950元/平米、院落34000元/亩、设施搬运费酌情补偿，搬迁补偿款一次性发放。 （二）、xx遗址保护区内居民搬迁后，根据重建xx用地的属性属于宗教公益用地，向宜城市政府及国土资源局申请土地划拨出让。 （三）、xx重建选址在关档北凤凰山上，建筑面积30526、50平米，主要建筑物包括：xx、山门、接待处、公测、僧舍、罗汉堂、普光明殿、钟楼、鼓楼、弥陀殿、药师殿、大雄宝殿、祖师殿、方丈室、藏经阁、观音殿、地藏殿、佛祖殿、文殊殿、普贤殿及院落围墙、配套设施、绿化、装修等。 （详见：重建xx殿堂规划布局图） （四）、xx遗址保护区居民搬迁后，将原民居改建成xx住宿区，改扩建面积5000平米，供香客宋玉锦鲤钓场、xx圣水温泉客人购物、饮食、居住使用。 （五）、xx圣水温泉选址在水源保护池西下水头北侧合适距离处，建筑面积15625平米，主要建筑物包括：接待处、消毒池、中心温泉、儿童戏水池、景观瀑布、鱼疗池、特色汤屋、服务中心、设备机房及院落围墙、配套设施、绿27、化、装修等。建设时依据实地情况考虑是否按佛教先沐浴净身再进入寺院上香的礼制规划布局。（详见：xx圣水温泉规划布局图） 除xx重建和圣水温泉工程，还要建凤凰坛、规划建筑面积3850平米，天王殿、规划建筑面积2360平米，松桂苑、规划建筑面积4568平米，楼台、规划建筑面积825平米. （六）、宋玉锦鲤钓场选址在水源保护池西下水头南侧合适距离处，锦鲤钓场的设计源自宋玉的钓赋，宋玉所推崇的尧舜汤禹之钓：“以贤圣对竿，道德为纶，仁义为钓，禄利为饵，四海为池，万民为鱼。”究其用意，是劝谏襄王，要任用圣贤之人，修明自身道德，施仁用义，兴利除害，为万民设想，以国家为事，具有统一四海的宏伟志向，重振楚国大业。28、这篇赋无论其艺术，还是其思想性，都可以算得上宋玉赋的上乘之作。传说中在楚国东南有一座凤凰山，山上有一只神鸟叫凤凰，一年妖魔乌龙连降三个月雨，楚国成了水乡泽国，水灾使百姓无法生活，楚国君设坛祭日，火凤凰前去除魔，最终燃烧了自己和乌龙同时化为灰烬，天地间重现光明，水乡泽国遍地锦鲤，楚国成了富饶之邦。楚国百姓为了纪念凤凰，在凤凰山上修了一座火凤凰坛。 锦鲤是凤凰浴火重生的恩赐，有“水中活宝石”和“会游泳的艺术品”美称，食杂物、性温和、易饲养，对水温适应性强、生活于5-30环境，最佳生长水温21-27。可观赏和食用，入药能治疾病，有开脾健胃、利尿消肿、止咳镇喘及发乳滋补之功效；肉可治疗门静脉肝硬化、慢29、性肾炎、咳嗽哮喘、产妇缺奶、女月经血崩等症；血可治口眼歪斜；胆汁能治赤眼痛肿和耳炎化脓。锦鲤有“锦绣前程、鲤跃龙门”的寓意，钓得锦鲤者可高升中举。 宋玉锦鲤钓场规划建筑面积8835平米，主要建筑物包括：锦鲤池、钓位、宋玉钓赋景观墙、采光棚及院落围墙、配套设施、绿化、装修等。 （详见：宋玉锦鲤钓场规划布局图） 3.2建筑结构、基础设施与环保消防3.2.1建筑结构该项目采用仿古式建筑和现代建筑模式相结合的模式，建筑物地面、墙体、屋顶、门窗要达到仿古式建筑物理防范的性能，达到安全、环保、节能、便于维护、节约成本、满足使用功能的要求。墙地面主结构采用钢筋混凝土结构、寺院建筑用古饰木装修，屋顶采用钢代木30、结构、屋顶要保温、隔热。所用材料要符合国家节能环保标准要求。 3.2.2基础设施由于项目区规划建设范围较大，基础设施投入占景区的总投资额比重较高，前期建设规划必须将基础设施投入考虑周全。首先要解决的是旅游道路基础设施和旅游配套设施建设，从而带活项目区资源价值升值，用资源撬动资本运作，提高投资收益回报。（1）、道路基础设施旅游道路设施规划主要是对外交通、游步道、停车场建设等：规划围绕景区的环线车行道，联系各主要景点，并兼顾车行和人行，引导游人游览旅游区，为旅游区建设、管理提供便利的交通运输条件。游步道充分体现生态发展原则，保护环境和景观，力求交通步道尽显景区的景观特色。主步行道指主要游览人行道，31、要求能够通达景区内的所有设施和景点，营造一个流畅的绿色通道系统，步行道纵坡宜小于15%的路段，路面铺设宜采用石板、卵石、砾石或木栈道修筑。规划1-2个停车场，设置100个车位。 （2）绿地系统从生态系统的连续性、开放性和多样性的特点来确定绿化规划的原则，建立点、线、面结合的绿化系统，形成人、建筑、自然形态相依，文脉相通，相互交融的景区绿化系统。生态保育和植树造林兼顾，保持植被的多样性，因地制宜地对现有植被进行调整改造，形成完整的植物生态系统和景观富于变化的植物群落体系。严格尊重植物的生态要求，采用乡土植物品种，充分利用现有的野生植物品种，形成可自然演替和可持续的生态系统。恢复楚国松桂寺松树和桂32、花树种植林带，为旅游者提供丰富的空间体验。在绿地布局上，讲求以成片的植被景观为基础，以小片的种植为点缀，并考虑季相、林相的变化，注重与色叶林的协调与搭配，使四季有不同的植被观赏景观，以形成优美的观赏林。 （3）水、电、电讯、空调配套设施依据国家相关规定及规范（给水排水工程构筑物结构设计规范GB50069-2002、城市工程管线综合规划规范GB50289-98、风景名胜区规划规范GB50298-1999）标准，确定给排水、电讯、空调、管线综合布局。给水范围为整个规划区内的生产区、餐饮住宿区、办公场所、厕所等等需水单位。给水水源由景区水源地建供水管线供给。供水管线主要沿主要道路边缘布管。根据建筑群33、体规划布局，消防用水与生活供水管道相结合，在供水管道上设置室外消火栓。120米设置一个室外消火栓。根据具体情况，也可直接采用天然水（经初步净化后建蓄水池）作为消防和灌溉与绿化用水。配水管道除在管道交叉口处设置闸门以外，在接户管和消火栓等处亦需设置给水闸门。排水系统系统采用“因地制宜、就近分散排放”的原则，旅游区内雨水、污水实行分流排放。雨水工程规划原则是就近排入自然水体，以减小雨水管渠断面、长度及埋深。雨水管渠沿规划道路铺设，收集雨水排入水体。由于xx流域雨水量大，故管径也大，为减少管道埋深，可以采用盖板边沟，以减少管道埋深。污水排放根据具体情况采取了分块布管、分散处理、就近排放的污水规划方案34、，分别设置小型生活污水净化装置，污水净化后分别就近排入水体或用于景观灌溉用水和农业综合利用。污水管道一般采用混凝土管，雨水干管DN600，支管 DN300-400，雨水管道的设计重现期为1年，生活污水管为DN400。污水管道结合地形沿规划道路敷设，靠重力自流排放，受地形限制不能靠重力自流排放的污水，设置污水提升泵站排入污水管，管道需设置检查井，除在管道交叉、变径、变坡等处设置检查井以外，在管道直线段亦需设置检查井。 电力系统以景区主干道为主线引入供电线，并配置总开关和分段控制开关，景区内供电电缆采用地下敷设，可敷设在道路人行道下或路旁绿地内。路灯和广场照明，采用专线供电、分段控制，必要时，可设35、置室外箱式变电所，路灯线路采用套管埋地敷设，采用手动和时间控制两种方式，按照不同的照明种类、用途分别控制。 通讯系统各景区采用交接箱、主干市话线用电缆管道，配支线用市话电缆直埋地下。旅游区内通信线路采用全塑通讯电缆，穿厚壁难燃PVC管埋地暗敷。空调系统通风主要是满足生产区产品特殊性及防霉防虫要求，通风机选用DZ-13No7B低噪声管道式轴流通风机，风口选用单层百叶回风口均匀分布在房间内，风管为0.75mm厚镀锌钢板制风管，控制采用集中电动、手动控制。空调机组选用水冷螺杆冷水机组，空调末端选用卡式四向风机盘管。冷冻水为开式机械循环，冷水机组产生的冷冻水由冷冻水泵送入建筑物内的水管路，调节分配进入36、各个房间内的空调末端，冷冻回水回流入冷水机组，每个房间内风机盘管的水量通过房间内的温控器控制调节。 管线综合布局按有关规定和当地情况，当各种管线交叉碰撞时，设计和施工必须遵守以下避让原则：管径小的让管径大的；压力管让自流管；可弯曲的让不可弯曲的或难弯曲的；施工工程量小的让工程量大的；电源线与电话线交叉时，电源线在下。3.2.3环境保障 本项目严格执行国家最新“三废”排放标准，在生产过程中会产生少量生活废水，无灰尘、废渣和噪声，废水来源于矿泉水厂冲瓶废水及设备清洗和温泉生产生活废水，工程设计中采取了有效的治理防范措施，且这些废水没受到严重污染、可直接排放，对周边环境没不会产生影响,工程施工过程将37、对环境带来一定的影响。3.2.2.1、噪音影响分析及应采取的措施施工期主要噪音为施工高噪音、机械运行所产生的空气动力性噪音和机械噪音，以及交通运输车辆的汽车噪声。其对周围环境的不利采取的环保措施：（1）本着从保护人民群众身心健康出发，在施工期间所用施工机械采用具有除尘、消声、隔音处理及减振装置的设备，禁止噪音超标机械进入施工现场。同时合理安排施工进度时间，加强对施工场地的监督管理，对高噪音设备应采取相应的限时作业，避免施工噪声对周围环境敏感点的影响，尽量不在夜间进行施工。（2）优先选择性能良好的高效低噪施工设备。日常应注意对施工设备的维修保养，使各种施工机械保持良好的运行状态，以减少噪声的产生38、。（3）为保护施工人员的健康，应合理安排施工人员的作业时间、作业方式，减少接触高噪音的时间，对距离噪音源较近的人员，除采取必要的个人保护措施外，应适当缩短劳动作业时间。（4）合理疏导进入施工区的车辆，减少汽车回车时的鸣笛噪音。（5）施工期各种机械对声环境的影响见下表主要施工机械对声环境的影响 单位：分贝 距离（米）1550100200300400混凝土搅拌机817165595552振捣机74645852电锯827266605653卡车827266605653由上表可见，使用推混凝土搅拌机、电锯和卡车时对声环境影响较大，昼间超标范围约300m，夜间超标范围大于400m。其它机械昼间使用时超标范围39、约200m，夜间使用时超标范围也大于400m。本建设项目用地沿线主要活动人群以村民为主，因此施工期间应适当控制施工时间，尽量不在休息时间作业，村民集中区域范围夜间（23：006：00）严禁使用大型施工机械。3.2.2.2、施工期对环境的其他影响及应采取的措施建设施工中由于大量土方、石料的运输、水泥和沙石的拌和，会产生大量尘土飞扬，加之施工机械燃烧的柴、汽油所产生的废气会给周围空气环境造成不利影响。污染物主要有一氧化碳、氮氧化物、总悬浮颗粒物等。采取措施：（1）施工机械必须采用除尘装置，严格加强管理。（2）水泥和沙石混合料应在集中厂站搅拌，搅拌场站应设在当地主导风向的下风向，距敏感点不宜小于3040、0m。石灰、粉媒灰等粉状材料的运输和堆放应有遮盖，其混合料有条件时应集中拌合，防止污染大气环境。（3）建议在道路施工路段，可适当使用撒水车洒水以减少施工的降尘量，以保证空气质量不因施工而显著降低。3.2.2.3、弃土、弃渣、生产污水的影响及应采取的措施工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中产生的废气排放，以及工程拆迁产生的废弃建筑渣料、废弃木材、塑料、金属、生活垃圾等固体废弃物等，都会对空气环境质量和局部地区的水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将随41、着工程施工的完成而消除。在施工过程中因挖方填土、借土弃土、场地平整，施工队伍入场等因素将会造成地表植被破坏，恶化生物栖息环境，增加水土流失，同时产生部分弃土、弃渣、生产污水，若对此处理不当，将会影响周围的自然风貌。采取的措施：施工场地周围应按规定设置隔离护栏，机具、材料应摆放整齐，建筑垃圾随产随清，施工期间废水、泥浆不得流出场外侵漫其它区域合堵塞管道。运输车辆的车轮不得带泥行驶，以防污染路面。至于有毒有害废弃物，应严格按照有关规定处置。3.2.4消防技术防范工程本着“预防为主、防消结合”的方针，采用先进的防火技术，以保障生产安全。根据建筑设计防火规范规定，公共建筑按二级耐火等级设计。各类建筑内42、部采用非燃体材料装饰，符合国家标准建筑内部装修防火规范GB50222的相关规定。各防火分区采用防火门、防火卷帘分离。同时设立消防联动系统，包括：防排烟系统、电动防火卷帘和防火门、应急照明和电源控制、专用通讯和广播系统、火灾灭火报警系统。消防给水及灭火设施包括：消防水池、室外消火栓、室内消火栓、干粉灭火器。本项目一次性灭火时间设计为2小时，用水量设计为288吨，室外建一座300m3消防水池，室内消防给水采用低压（不小于10米水柱）给水系统。在消防控制室按程序统一控制消防栓及自动喷水或气体灭火系统等。每个防火分区应至少设置一个手动火灾报警按钮，确保从防火区内任何位置到邻近的火灾报警按钮距离不大于343、0cm，手动火灾报警按钮设置有明显标志，距地高度宜在1.3-1.5米，消防设施和器材定期检验、维修，确保消防设施和器材的完好有效。第四章 市场运营策略 4.1矿泉水厂投资控制 4.1.1矿泉水（松桂古桂花酒坊）厂房设备控制指标 一期改扩建原xx山泉饮用矿泉水厂，总占地面积设计约40000平米，厂房占地面积设计约15000平米、其中利用原来厂房6000平米、后期根据生产需要扩建厂房9000平米。（详见平面布置控制指标表）序号指标名称单位数量备注1厂区总占地面积m2400002建构筑物占地m2150653堆场操作场占地m25004道路占地面积m250005厂区绿化面积m260006厂区围墙m74044、正向钢栏7建筑系数%37.668利用系数%66.419绿化系数%15生产工艺基本如下：原水经机械过滤器、活性炭过滤器，进入5um精密过滤器、1um保安过滤器、中控超滤装置，再进入臭氧杀菌机、紫外线杀菌机，产出饮用矿泉水。原xx矿泉水厂旧设备，能矿泉水生产指标要求的进行改造利用，不能满足矿泉水生产指标要求的进行淘汰更换。（详见主要设备控制表）序号名 称规 格单 位数 量备 注1制瓶设备套1.1烘料箱台21.2混料机台21.3注塑成型机台21.4三段式电热箱台21.5吹瓶机台21.6空压机11.7空瓶运输机套21.8瓶模套82水处理设备2.1 机械过滤器套12.2活性炭过滤器套12.3精密过滤器545、m套12.4 精密过滤器1m套12.5中空超滤装置套12.6氧化混合塔套12.7泉水输送泵台2.8铁芯过滤器套3灌装设备套3.1洗灌封一体机台33.2 输瓶机台33.3帖标机台33.4 喷射打印机台33.5装箱机台34制盖生产线条15检验、化验设备套1 4.1.2矿泉水厂投入总资金及效益情况 矿泉水厂总投资为1200.00万元，其中建设投资为809.78万元，流动资金为390.22万元。项目建设内容包括工艺设备、基础土建、配套设施、各种管道和线路工程等。工艺设备购置费按现行市场价格和设备生产厂或代理商的供货价格估算；基础土建工程费按当地建筑同类结构建筑物造价估算；安装工程费按轻工业工程设计概算46、编制办法计取；工程建设其他费用包括建设单位管理费、培训费、试车费、勘察设计费、基本预备费等,各项费用估算如下：（a）建设单位管理费按工程费用2%计取、(b）培训费按每人500元20人计算、（c）试车费按15万元计取、（d）勘察设计费按国家规定1.86%计取、（e）基本预备费按工程费用与其他费用之和的10%计取。（详见投入总资金及效益情况控制表） 单位：万元序号项目或费用名称金额序号项目或费用名称金额1工程投入总资金 1200.007建设投资估算809.782流动资金总额 390.228新增设备购置安装费443.153平均年销售收入25184.009新建建筑工程费270.804年产生利润总额 647、873.5210基本预备费 44.155上缴国家税款 4709.4111工程建设其他费用 27.586平均年税后利润 2164.1112其它投资 24.10 4.1.2.1 财务核算中基础数据的确定 （1）、产能与产成品的数字关系 桶装水：1吨水=264.20gal=53桶（5gal），12万吨水=636万桶 瓶装水：1吨水=100万ml，为方便计算、将350ml/瓶和500ml/瓶的两种规格产品包装计量综合按425ml/瓶计，1吨水=2353瓶、8万吨水=18824万瓶（425ml/瓶）。 （2）出厂价格5gal桶装水为10元桶；350ml瓶装水为0.80元/瓶、500ml/瓶装水为1.2048、元/瓶； （3）销售收入与生产及运输成本桶装水：12万吨水=636万桶（5gal），12万吨水总销售收入6360万元，其中生产成本3元/桶、运输成本3元/桶，生产及运输总成本3816万元。瓶装水：8万吨水=18824万瓶（425ml/瓶），为方便计算、将350ml/瓶和500ml/瓶的两种规格产品销售价格综合按1.00元/瓶计，8万吨水总销售价格为18824万元，其中生产成本15.9元/箱（24瓶）、运输成本2.5元/箱（24瓶），生产及运输总成本14494.48万元。 （4）税金及税后利润矿泉水加工增值税税率为17%，年销售总收入25184.00万元，应上缴增值税4281.28万元。城建税、49、教育费附加税分别为增值税税额的7%、3%，应上缴城市建设维护税、教育费附加税428.13万元。企业所得税按实际情况另外计取（暂不考虑）。平均年税后利润（暂未考虑企业所得税）为2164.11万元。 4.1.2.2计算期与生产负荷矿泉水厂生产计算期为16年，其中建设期限近1年，生产期限15年，投产后第一年生产负荷为60%、第二年为70%，第三年为80%、第四年为90%、第五年起为100%，以后均为满负荷生产。4.1.3、投资收益与结论投资收益按投产后第一年生产负荷60%计算，当年利润总值能到到1298.47万元，可以收回矿泉水厂总投资(1200.00万元)。项目建成投产后，各项经济指标均较好，借贷50、偿还期和投资回收期较短。目前低价位、薄利润成为矿泉水行业特点，虽然也有一定的风险，但综合上述情况，本项目在财务上是可行的。4.2矿泉水市场运营策略4.2.1行业环境无论是矿泉水还是纯净水市场发展都离不开一个大的社会环境，桶装水市场主要竞争障碍有三个方面： （1）、国产“桶装水抽检不合格”的新闻时常见诸报端，最突出的是菌落总数、酵母菌、霉菌等微生物指标超标严重，曾被众多专家誉为“最安全健康的饮水”却遭遇信任危机，桶装水是不是已经到该退出江湖的时候了？长期以来全国各地桶装水市场抽检合格率一直徘徊在60%左右，原因何在？北京桶装水销售协会给出了答案，有一个现象在全国普遍存在，桶装水市场正规水站仅占551、0%-60%、40%-50%是自己灌装水的黑水站。有些厂家为了提高企业产品市场占有率，甚至不主动打假、默许黑水站自己灌装的桶装水假冒自己品牌。2013年05月5月，北京桶装水销售协会就曾因农夫山泉桶装水抽检不合格，建议北京市场下架农夫山泉桶装水，农夫山泉桶装水退出了北京市场。 （2）、为什么在科学上早有定论断对人体健康没有益处的纯净水仍然有着巨大的市场空间呢？这与地方税收和政府保护等因素有关，一旦失去了政府保护会很快从市场上消失。南京宁水饮用水有限公司曾占南京60%桶装水市场，2014年9月15日决定解散，作为地方桶装水巨头为何火速退出？公司办公室人士解释说，选择退出的主要原因是，由于人工费用52、生产成本大幅提升，纯净水市场占比严重下滑，由于利润太薄，企业陷入了窘境。 （3）、近年来，净水设备在国内的普及率很高，无锡的使用率已经达到15%，居于全国前列，这意味着净水设备“新水源”正在改变市民的饮水方式。在无锡市纯净水协会一项调查中，受访者中选择饮用自来水的市民占到了68%，多数市民表示自来水各项指数都能达标的话，还是自来水好，方便实惠。2014年11月18日，乐百氏发布公告，宣布因净水设备普及率高、桶装水市场占有率下降退出无锡桶装水市场。市场的消费是瓶装水产业发展的直接源动力，消费者对提高生活品质的要求非常迫切，由消费升级带动瓶装水产品升级，我国瓶装水市场从无到有、从小到大，其发展速53、度令西方同业者感到震惊，其原因有以下几个方面： （1）、庞大的消费人口基数是我国瓶装水消费市场的最大潜力，以矿泉水为例，我国的人均年消费矿泉水仅有1.5升、是世界上矿泉水消费量最低的国家之一，相当于意大利人均消费水平的1%，若人均消费增加1升，矿泉水产量将比目前增加三分之二， 矿泉水消费市场将继续扩大。 （2）、人们生活观念的转化，促进了瓶装水、特别是矿泉水消费，含量丰富成为人们首选饮品之一，符合人们追求纯净、有益健康的饮水要求，矿泉水以其自身品质的优越性，必然会在饮品行业中占据重要地位。 （3）、我国很多品牌的瓶装水，价格长期在2元以下的区间徘徊，甚至有些产品有越做越低的趋势，这种企业将低价54、作为占领市场份额的手段，令业内人士对此现象一直表示担忧。长远来说对提高产品品质和树立企业核心竞争力是没有好处的。目前我国瓶装水经过前些年的快速发展，已经形成了十大品牌:农夫山泉(成立于1996年，系养生堂旗下控股公司，中国驰名商标,十大饮用水品牌)、娃哈哈(创建于1987年，全球第五食品饮料生产企业，中国驰名商标,行业著名品牌)、康师傅(始于1958年,国际大型饮食企业,两大控股股东为顶新控股有限公司和日本三洋食品株式会社，行业著名品牌)、恒大冰泉(创建于2013年，中国驰名商标,行业著名品牌，也是中国矿泉水第一次出口全球企业)、乐百氏(创办于1989年,全国的大型食品饮料企业，全国驰名商标，55、法国达能集团旗下企业)、益力-依云(创建于1966年,世界500强,欧洲三大食品集团之一,法国达能集团旗下企业)、景田百岁山(始建于1992年，中国最具影响力品牌之一,行业著名品牌)、怡宝(1985年成立，华润集团旗下企业，中国驰名商标,饮用纯净水国家标准的主要发起和起草单位之一)、昆仑山(是世界上海拔最高的矿泉水工厂，加多宝集团旗下企业，行业著名品牌)、5100西藏冰川(2005年10月成立，西藏中稷佳华公司旗下企业，中国驰名商标,国家地理标志产品保护品牌）。 4.2.2产品定位xx矿泉是含偏硅酸、锶、溴、氟、硒的重碳酸硫酸至钙镁型矿泉水，系1987年国家首批公布的八大优质天然矿泉水之一。那56、么我们就应该利用偏硅酸、锶、溴、氟、硒的重碳酸硫酸至钙镁型水质的特点，开发有特色矿泉水产品。目前我国市场上的矿泉水产品绝大部分是硅、锶、或锶硅复合型无汽矿泉水，含 CO2 气的矿泉水产品极少，开发含气CO2气的矿泉水应该能为我们的矿泉水产品市场带来新的商机。 我们都知道，可乐是由美国约翰彭伯顿药剂师发明的，他期望创造出一种能提神、解乏、治头痛的药用混合饮料，起初”可卡可拉”(可乐)是不含气体的，1886年5月8日下午，一个酒鬼来到彭伯顿店里，要来一杯能治疗头痛可卡可拉，跌跌撞撞不小心把苏打水弄到了可卡可拉里，酒鬼喝了觉得特别好喝，这一次偶然意外，使可乐变成了碳酸饮料。人民喜欢喝可乐，是因为 C57、O2气爽口、提神，但可乐中的糖分又会让人发胖。那有没有一种即有CO2气爽口、提神，有不会发胖的矿泉水饮料呢？有，在德国和很多西方国家，含 CO2气的气化水矿泉水占 80%以上。也许有人会说不就是苏打水吗？这样理解也没有错、但也不完全正确，苏打水是碳酸氢钠的水溶液，可以天然形成或者用弱碱泡腾片、苏打泡腾片以及机器人工生成，市面上出售的苏打水大部分是在经过纯化的饮用水中压入二氧化碳，并添加甜味剂和香料的人工合成碳酸饮料。我们要开发的是天然苏打矿泉水，除含有碳酸氢钠外、还含有多种微量元素成分，因此也是上好的饮品，医学上也可外用消毒杀菌。目前世界上只有法、俄、德等少数国家出产这样天然苏打矿泉水，我国也58、有很少地区亦有产天然苏打矿泉水。天然苏打矿泉水有以下基本特点：（a）、天然苏打矿泉水属于弱碱性水，可以天然形成，也可以通过机器或者用弱碱泡腾片、苏打泡腾片快速溶解而成。（b）、天然苏打矿泉水有利于养胃，因为苏打弱碱水能中和胃酸。（c）、天然苏打矿泉水有助于缓解消化不良和便秘症状。（d）、天然苏打矿泉水有抗氧化作用，有助于增进食欲、预防皮肤老化、美容养颜。 4.2.3营销策略 4.2.3.1桶装水营销策略桶装水市场具有一定的地域性，一般不宜超过500公里服务半径，服务半径确定在300公里以内为最佳。（详见xx桶装矿泉水服务区域图）通过上图可以可出：以宜城市为圆心，服务半径确定在300公里可以覆盖59、河南的南阳、信阳和湖北省襄阳、十堰、宜昌、荆门、荆州、随州孝感市9个地级市和潜江、仙桃、天门、神农架4个省直管市区和武汉市的东西湖、蔡甸、汉南3个区。从矿泉水厂到周边市区的地形和交通情况复杂，平原、山区、丘陵并存，为规避道路运输中可能发生的交通事故，运输采用服务外包较理想。终端送水站最好采取和当地物业公司合作的方式组建。 4.2.3.2瓶装水营销策略不知大家是否还记得农夫山泉“一分钱公益活动”，2001年农夫山泉策划退出了“一分钱一个心愿、一份力量”支持北京申奥活动，其品牌知名度迅速提高。瓶装水可以公益营销与异业结盟的形式，在前面我们提到要向河北圃缘餐饮管理有限公司申请受让32类水、饮品“一江60、”商标，“一江”瓶装水经营理念是“健康、环保”，可以和中华环保联合会、中国食品报、央视等单位和南水北调中线沿线城市环保、食药监部门、公共饮食场所合作，策划推出“同饮一江水”大型公益主题活动，以公益活动为营销手段可以以企业力量推动政治力量、以公益性推动商业性、快速提升了企业品牌影响力和美誉度。异业结盟也不是拉郎配，要看双方是否有合理的合作理由和在双方互利基础，只有找到合适的切入点、使得双方的资源得以互补、各自获得相应的利益、这是结盟成功的基础。比如夏季防暑期可以和各地交通广播电台、汽车4S店、汽修厂、加油站、影院、商场等结盟合作，为消费者赠送瓶装矿泉水。 （详见同饮一江水-南水北调中线公益活动路61、线图） 4.3旅游项目投资控制 4.3.1旅游及配套设施建筑控制指标 二期重建xx寺院、松桂苑、楼台、天王殿、凤凰坛工程，停车场和住宿区拆迁及改扩建工程，新建xx圣水温泉、新建宋玉锦鲤钓场工程。（详见旅游及配套设施建筑控制指标表） 单位：平米序号建筑名称建筑面积序号建筑名称建筑面积1xx重建305505凤凰坛33802xx圣水温泉156256天王殿15603宋玉锦鲤钓场88357松桂苑45684改建住宿区50008楼台 8254.3.2旅游及配套设施投入总资金及效益情况4.3.2.1建设投资估算旅游及配套设施总投资为15458.40万元，其中建筑工程投资为9683.80万元，设备购置费为35962、3.50万元，其他费用2181.10万元。项目建设内容包括主要构建物和配套给排水、供热、供电、道路、绿化等工程费用。本项目通用费的确定是按有关规定并结合实施单位实际情况而确定。建设单位管理费按直接费的0.8%计取，设计费用按投资的2%计取，工程监理、质监费按投资的3.8%计取，勘察、环保、技术服务按投资的3%计取，预备费按工程费用与其他费用之和的10%计取。（详见建设投资估算控制表） 单位：万元序号工程及费用建 安工程费设 备购置费其 他费 用合计一建筑工程9683.803593.5013277.301基础构建物9157.003522.5010679.502泵房、拉运水车 1.60 21.0063、 22.603消防池、蓄水湖 144.00 144.004变配电室 3.20 10.00 13.205锅炉房（4T） 8.00 40.00 48.006道路及停车场 336.00 336.007供排水管线 24.00 24.008供电线路 10.00 10.00二其他费用2181.10 2181.101建设单位管理费 68.00 68.002勘察、环保设计服务费 246.10 246.103工程监理、质监费 187.00 187.004办公及生活家具购置费 60.00 60.0三预备费1300.00 1300.00四建设期利息 320.00 320.00五总投资9683.803593.502164、81.1015458.40占总投资比例62.6%23.2%14.2%100% 4.3.2.2投入总资金及效益情况 旅游及配套设施项目总投资为15485.4万元，按15年计算经营收入、年均经营收入可达13706.14万元，年均经营总成本5482.46万元，年均经营税收904.61万元、其中年均增值税为822.37万元，寺院旅游为公益事业、暂不计企业所得税，年均企业税后利润为7319.07万元。 （详见本项目的主要经济指标汇控制表）序号项目名称单位数量备注1项目总投资万元15458.42其中：预备费万元1300建设期利息万元3203其他费用万元2181.14预备费、利息和其他费用万元3801.1费65、息金占总投资的比例%24.585中长期借款万元11657.36经营收入万元13706.14年平均7经营税费万元904.1年平均8总成本费用万元5482.46年平均9利润总额万元8223.68年平均10增值税万元822.37年平均11税后利润万元7319.07年平均12投资回收期税后年7.11含建设期5年税前年6.88含建设期5年4.3.2.3财务核算中基础数据的确定（1）、人均消费与年接待人数 根据宜城市旅游市场条件及资源特点，旅游食宿、朝圣礼佛、温泉沐浴、雅趣垂钓项目人均消费按200元计算。本案预测年为1-5年为建设期；6-10年为投产期，初始年旅游接待人次按本建议书超保守估值按零头30万计66、算、到访率按60%、游客年增长率按25%计算；11-15年为投产期，游客年增长率按15%计算；15-20年为投产期，游客年增长率按5%计算。 （详见年接待人数预测控制表）年份增长率数13345678910建设期投产期 25%游客人数(万人)18.0022.5028.1336.1645.20年份增长率数11121314151617181920 投产期 15% 投产期 5%游客人数(万人)51.9859.7868.7579.0690.9295.47100.24105.25110.51116.04 （2）销售收入与经营成本人均消费按200元计算，投产期首年销售收入最低、为3600万元，投产期末年销售67、收入最高、为23200万元，投产期（15年）平均年销售收入为13706.14万元。根据寺院维护和旅游业（酒店）成本构成指数，年运营成本约占年销售收入的40%，经营费用占销售收入的20%-30%、管理费用占销售收入的8%-10%左右。其中：工资占10%-15%、燃料费占2%-4%、水电费占8%-10%、低值易耗品摊销占0.1%-0.2%、物料消耗占的2%-4%、招待费占0.5%-0.8%、电话费占0.5%-2%、宣传广告费占3%-5%左右。投产期首年运营成本为1440万元，投产期末年运营成本为9280万元，投产期（15年）平均年运营成本收入为5482.46万元。 （3）税金及税后利润旅游（酒店）68、业增值税税率为6%，年销售总收入13706.14万元，应上缴增值税822.37万元。城建税、教育费附加税分别为增值税税额的7%、3%，应上缴城市建设维护税、教育费附加税82.24万元。寺院属于宗教公益事业、企业所得税按实际情况免计征（暂不考虑）。平均年税后利润（暂未考虑企业所得税）为7319.07万元。 4.3.3投资收益与结论投资回收期（含5年建设期）税后为7.11年，可以判定投资回收指标均较好，借贷偿还期和投资回收期较短。综合上述情况，本项目在财务上是可行的。4.4旅游项目市场运营策略 4.4.1项目定位 (1)、国内外的旅游产业发展经验证明，寺院、温泉、垂钓旅游是一种重复性、成瘾性、本地69、性消费很强的休闲旅游和健康养生业态。本项目力求做到二次消费、反复消费情况普遍，多次消费的关键因素在于产品能否给予消费者永恒的价值和不断追求的惊喜与感动；（2）、本项目既能突出宜城楚国文化，又要做到多种文化兼容并蓄、巧妙融合。区别于临近地区（大洪山西游记公园、古隆中凤凰温泉）大型水乐园式的温泉项目，本项目推崇净身礼佛、静态休闲养为主基调，同时辅以楚国祭天、楚寺佛教、风赐锦鲤文化元素。 4.4.2客源市场（1） 、一级客源市场：车程1小时范围内市场，包括临近的襄阳、荆门、随州市的一部分，约占总客源的70%，此为本项目最重要的本地市场和基础市场。（2） 、二级客源市场：车程12小时范围内，主要包括河70、南安阳、信阳和湖北省内大部分地区等，约占总客源的 20%。；（4）、机会市场：其他省市及国际客商来宜城商务、旅游形成的市场，约占10%。 4.4.3运营战略（1） 、礼佛养生：以礼佛养生、休闲旅游为主的产品，强调健康养生。（2） 、楚都文化：以楚国文化为为主的产品，如松桂苑、楚都xx、凤凰坛、宋玉锦鲤钓场等，制造文化话题性引起关注。（3）、事件营销：每年全国各地都有各种各样的活动，可以把活动操作成吸引游客的重要事件，如xx法会、凤凰坛祭天都可以成为重要的营销手段。（4）、宣传赛事：如举办宋玉楚辞赛事，宣传楚国松桂寺是我国最早的寺院等扩大项目影响，迅速提高项目知名度；（5）、丰富产品：丰富服务产71、品，促进消费、拉动经营业绩。第五章 劳动定员和项目实施 5.1 组织结构 5.1.1组织结构构成本项目建成后实行董事会领导下的总经理负责制，由总经理负责组建经营管理机构，按有限责任公司的有关规定运行，从组织机构和人、财、物管理上为项目的良好运行奠定基础，本着机构精干、注重效率、各负其责、协调运转的原则，建立高效的组织机构和管理团队，组织结构如下：董事长总经理董事长董事长财务结算税收统计策划创新品质监控行政办公人力资源市场开发物流储运饮品生产旅游经营 5.2劳动定员 5.2.1生产班制根据项目经营需要，班次为三班二运转制，部分岗位实行二班，管理机构按一班设置。 5.2.2人员来源本项目主要技术及72、管理人员从社会上招聘，不足部分从社会上安排下岗职工，解决宜城市及xx镇的下岗职工再就业问题。 5.2.3工作日及定员本项目全年计划工作日为250天，本项目总定员169人：序号岗位每班人数班次总人数备注事项1董事长111111其中：管理人员7人，生产人员92人。2总经理1111113副总经理25 1254市场运行部110 11105采购供应部28 1 86行政办公室66 1667人力资源部12 1228财务结算部3411349生产技术部24122810质检员12121411饮品生产3202264012旅游经营2302246013供电22122414供热 2 2 415供排水循环水3212341673、水处理22224417机电仪修22122421合计1031169 5.2.4人员培训本项目是一项专业性较强的行业，由于食品、旅游、宗教业在整个生产和流通过程中均要严格执行国家监督部门制定的各类管理规定，所有岗位人员必须经过专业培训，以保证所有产品质量安全、可靠，确保人民群众的生命安全。 5.2.4.1培训的重要性通过培训能够提高员工的专业知识、工作技能、职业道德，以获得足够能力履行岗位工作职责，有利于将工作中的差错降到最低和让职工真正溶于企业文化之中。 5.2.4.2培训原则 5.2.4.2.1战略原则人员培训是企业抵抗特有风险所做的人力资本储备方式，服务于企业发展的战略目标，它的回报不仅是日74、常经营中的经济效益，而且是为企业的长远发展奠定了核心能力。 5.2.4.2.2多层级原则团队在组织结构中有其具体的分工，一个企业的有效运作需要不同层次的人员组成，只有通过有针对性的多层次分级的培训才能实现造就高效团队、适应工作要求。 5.2.4.2.3学以致用原则企业培训最大的特点在于强调针对性和实践性，脱离了实际进行理论的学习探讨在企业发展中是没有意义的，学以致用才是进行培训的最大的目的之一。 5.2.4.3培训要求通过对各环节人员的培训提高职工素质，应根据企业情况制定职工的培训计划，成立专门的培训机构对职工进行有针对性的培训。 （1）、对高管人员的要求要求高管人员要掌握企业发展战略、宏观环75、境以及国家有关食品、旅游、宗教、管理、法律、法规、规章和所生产、经营知识。 （2）、对企业管理机构负责人的要求要求企业管理机构负责人掌握如何控制和管理各种具体的事务和协调各组织部门在具体项目操作中各自的具体职责。 （3）对质量管理人员的要求质量是企业的核心竞争力，要求质量管理人员掌握进行各种化验、检验、保养、计量、等相关知识。 （4）对设备操作人员的要求要求设备操作人员掌握如何安全、快捷地进行设备。 （5）对营销人员的要求营销人员直接面对顾客，要求营销人员掌握对业务的熟悉、把握顾客的心理以及如何改善服务质量。 5.2.4.4培训实施根据各项具体要求，建立职工教育培训机制，对实施过程的学习内容、76、学时、参加人员、考试成绩等的记录应装订归档，对新招工和转岗职工应组织岗前培训，持证上岗，对在岗职工也应进行定期的专业培训，对专业技术人员，每年进行继续教育培训，以提高企业整体专业素质，对培训对象进行实践跟踪考核。 5.3项目管理 5.3.1建设周期按照国家基本建设有关规定，项目建设周期自项目正式立项之日起，该工程实施周期确定为5年（60个月），如政策环境、资金到位情况良好，预计可以提前1年完成项目建设。 5.3.2实施方案本项目的主要参与方是政府部门、项目单位、设备供应商、工程承包商、市政公用设施运营商。从项目参与方的工程理论定位来说，这些部门同时也是主要利害关系人，不同的参与方对项目的要求和77、期望是不同的，项目管理者要有正确理解、妥善处理各类复杂问题，才能确保按照预定目标圆满完成项目建设。因此建议项目单位成立工程建设领导小组，领导小组组长由项目单位负责人担任，领导小组成员由相关单位和部门的负责人组成，负责处理项目筹划、资金申报、项目实施管理等日常工作。 5.3.3工程建设管理 本项目严格按照国家发改委、财政部、住建设部以及湖北省有关工程建设管理部门，相关规定要求进行工程建设管理，并接受国家、地方有关部门的监督、审计、稽查等。该项目建设单位依法制定项目建设管理办法，管理办法中应充分体现法人责任制，管理办法对项目的计划、准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结方面评价等方面做78、出明确的规定，以保证项目工作规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。为使项目顺利进行，主要应加强以下几方面的管理工作：（1.）项目计划管理制订项目年度建设计划：安排协调项目资金，检查督促计划实施。（2）.财务管理设立独立的基建账户，山于该项目建设资金运用较大，必须按照国家规定，制定规范的项目财务、会计和报账管理制度，检查监督项目资金到位和使用情况，配合接受审计。 5.3.4工程招标从目前初步的资金筹措方案来看，本项目的资金构成中有企业自筹资金、公益性善款捐赠、争取政府支持资金，按照中华人民共和国招标投标法第一章第三条中“全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目”必须进行招标的规定，本项目工程79、和设备采购必须进行招标，由项目建设单位委托有招标代理资质的单位依照法定程序进行招标。5.3.5工程施工监理本项目在建设过程中要按照建筑法及国家工程建设监理的有关规定，实行工程监理招标，由有能力、有信誉、具有工程建设监理资质的工程监理机构，依照法律法规及技术标准、设计文件和工程承包设备采购合同，代表建设单位对项目建设进行全过程监理，实现对建设项目的进度、质量、投资“三大控制”目标。5.3.6合同档案管理本项目建设过程中，项目单位会与施工单位、监理单位依法订立合同，在项目施工合同中明确建设标准和技术要求、工程进度等，明确双方的责、权、利。承担项目施工的单位必须具备与建设任务相适应的资质，技术人员必80、须具有相应的建设工程资格证书，并在监理工程师监督下完成合同规定的建设任务。项目单位要严格按照国家档案管理的有关规定，及时收集、整理从项目申报到竣工验收各个环节的文件资料，建立健全项目档案制度，资料档案管理要落实到人，要确保项目建设信息的准确、及时、客观、全面和可追溯性，便于管理部门监督核查。第六章 效益评价与结论6.1 综合评价本项目建成后，不仅对xx山泉进行了有效的保护和开发，而且提升了宜城市楚都文化、宗教文化的知名度，通过挖掘规划楚国松桂寺（苑）、楼台、xx重建区、凤凰坛、天王殿、宋玉锦鲤钓场等景点，可吸引各地人士来宜城市考察古文化、旅游投资，因此具有较好的社会经济效益。同时项目建设对宜城81、市文化旅游业及社会经济的发展具有较强的拉动作用。项目建设场址具有良好的区位优势，为项目建设提供了有利的建设条件。项目建设具有良好的社会效益和生态效益，对当地社会经济发展具有重要的积极作用。 6.2社会效益xx山泉综合利用与旅游一体化开发工程是宜城市文化旅游业发展中的一项公益性项目，它对宣传、提升宜城文化旅游产业的发展会起到重要的作用： （1）、为宜城乃至襄阳市历史文化名城又增添一大景观，将我国佛教寺院建院史又向前提了800年（松桂寺具有2700年历史，较中国第一座寺院洛阳白马寺还早800年），再现宜城楚都文化雄风，对研究古文化，荆楚佛教文化具有重要的历史价值。对加强地域文化交流，繁荣文化市场，82、扩大宜城市影响力，提高宜城的知名度创造了更好的条件，使宜城市对外开放和招商引资领域和渠道不断扩展。 （2）、吸引更多的游客来宜城市旅游观光，从而带产业发展，旅游业是一个关联度大、带动力强、受益面广的产业，涵盖吃、住、行、游、购、娱等方面，又属于典型的劳动密集型产业,就业门类多、容量大、门槛低、包容性强，对不同层次的劳动力都有需求，能够提供多样化的就业机会。（3）、旅游业是一个文化性很强的经济产业，是物质文明和精神文明的结合点。大批游客的到来，本地居民、服务人员和游客的接触和交流，有利于树立文明意识、市场意识、开放意识和卫生意识，促进精神文明建设和社会的进步。（4）、xx山泉一体化开发项目，作为83、以佛教文化为主题的旅游景点景区，有利于推动全市文化旅游产业的发展，加强社会稳定，进一步推动社会各项事业的全面进步，为构建和谐社会和经济社会又好又快发展奠定良好的环境。 项目建设开发了宜城市化旅游资源，对促进项目区经济快速发展具有重要作用，项目的建设与发展对地方社会稳定、经济发展和社会主义新农村的建设以及地区公民素质的提高与和谐社会的建设都具有深远的意义，社会效益十分显著，因此该项目建设是可行的。 6.3经济效益 xx山泉一体化开发项目，作为以佛教文化为主题的旅游景点景区,属社会公用设施建设、公益性性项目，不做经济效益分析。对于项目建成后运营和建设的可行性，在本建议书第四章中已做论述，项目建成后84、的经济收益来源于饮品经营、门票收入、善款捐赠、旅游接待等，能够满足项目正常运营需求，因此本项目经济方案是可行的。6.4生态效益 人类发展过程中的环境问题是一个困扰世界的难题，过度利用自然资源，造成水源污染、土地荒漠化，严重影响着人类的进一步发展。通过项目建设和资金投入保护自然环境，实现可持续发展是世界各国发展的共同主题。本项目在开发的同时，注重周边生态环境的规划建设与维护，尤其通过特色动园林景观的规划建设，创造了一个人与自然和谐共生的良好环境，生态效益显著。6.5结论本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期社会效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，项目建设方案切实可行。本项目社会效益和经济效益较好，产业符合国家有关产业政策，该项目的实施有利于优化宜城市文化旅游资源布局，有利于促进产业结构调整、带动相关产业经济发展。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。