1、小区住宅楼及配套基础设施新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论1一、建设单位概况1二、项目概况2三、项目综合评价3四、项目编制依据3五、项目编制原则4第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景62、二、项目建设必要性6第三章 市场供求分析及预测9一、市场发展现状与前景分析9二、市场需求分析10第四章 项目建设地点及建设条件11一、项目建设地点11二、项目建设条件11第五章 规划设计16一、项目概况16二、主要经济技术指标16三、建设期限17四、项目建设进度计划17五、项目管理17六、项目建设方案22第六章 环保、消防、安全影响评价42一、环境保护42二、消防44三、安全46第七章 组织管理与运行48一、组织机构48二、经营管理模式49第八章 节能51一、编制依据51二、节能措施51第九章 招标方案52一、招标范围及招标内容52二、招标形式52三、招标方式53四、评标专家来源53五、招标程3、序和招标基本情况表54第十二章 风险分析56一、政策风险分析56二、市场风险分析57三、信贷风险分析59第十三章 项目社会效益与可行性评价61一、经济效益61二、社会效益61三、环境效益62四、结论62五、建议62第一章 总 论一、建设单位概况XX市XX房地产开发有限公司成立于1998年，该公司是内蒙古XX集团属下的房地产开发企业，系中华人民共和国建设部核准的房地产开发一级企业。企业法定代表人兼董事长：。企业现地址：XX市东胜区吉劳庆北路。企业法人营业执照注册号为：公司拥有注册资金8075万元，现有职工500多人，其中：高级职称22人，中级职称85人，大专以上学历人员208人。公司下设财务部、4、营销部、开发部、工程部及综合业务部等职能部门。公司自成立以来，本着“诚信立企、质量兴企、顾客至上”的经营理念；坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的开发服务准则。几年来，公司在做大、做强、做精、做细产业的同时，继续发扬了“自强诚信、务实创新、以质取胜、敢于争先”的企业精神；坚持“高起点规划、高质量、高标准建设、高效益服务”的三大准则。即：坚持高起点规划，全力为市民营造绿色生态家园；坚持高质量、高标准建设，全力为客户建造满意放心房；坚持高效益服务，全力为消费者提供优质高效、便捷、周到的售前、售中、售后服务的房地产开发建设方针。XX公司立足今天，憧憬未来，抓住机遇，奋发图强。继续发扬“诚信、5、奉献、敬业、创新”的企业精神，坚持以人为本，造福社会为最高宗旨，在各级党组织和政府的领导支持下为XX城市改造建设做出更大的贡献。二、项目概况（一）项目名称：XX住宅小区。（二）项目建设单位：内蒙古XX集团XX房地产开发有限责任公司。（三）项目建设地点：XX东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H3-1地块。（四）项目法人：。（四）项目负责人：。（五）建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括住宅楼及配套基础设施。2建设期：2年3建设规模：本项目占地43000平方米，土建工程总建筑面积56000平方米，包括7栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅和1栋六层公建楼，地下一层6、为汽车库。 （六）投资总额及资金来源本项目新增资产投资28097.5万元，全部自筹资金解决。三、项目综合评价XX住宅小区项目的建成将对东胜区以及整个XX市商品住宅的发展起到重要示范作用，有利于带动和促进地区经济的进一步发展。本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会、经济效益。四、项目编制依据（一）国家计委建设项目经济评价方法与参数。（二）中华人民共和国建筑法。（三）城7、市居住区规划设计规范GB5018093（四）城市道路和建筑物无障碍设汁规范JGJ50-2001（五）住宅设计规范GB50961999（六）民用建筑设计通则GB503522005（七）公共建筑节能设计标准GB501892005（八）建筑设计防火规范GBJl6-87（九）建筑物抗震设计规范GB5019193。（十）其他相关的国家及地方法令法规（十一）建设项目选址意见书（十二）市政条件：市政供暖管线由天骄路方向接入，宽带网线由天骄路方向接入，强电配电箱所处位置为小区东部靠近天骄路方向，电路管线由天骄路接入。五、项目编制原则（一）统筹规划，科学设计，合理布局的原则，结合XX市城市总体规划目标。建筑应符8、合城建规划红线的要求，使整个建筑群组成一组，形成良好的景观效应。（二）生态性原则，坚持资源充分综合利用和节能降耗，合理确定各个功能布局，实现各个功能分区的完美结合。注重人工开发与自然环境的完美结合，创造良好的生态景观和特色鲜明的城市空间。（三）贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则。（四）坚持统一规划原则，确定合理的发展目标和规模。在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。（五）适度超前、高标准、现代化建设原则，高标准规划建设现代化的基础设施，并保证充足的绿化用地，确保城市系统的良性运行。（六）以人为本原则，体现以人为本的设计理念，注重社会效益、环境效益和经济效益的有机结合，实现人与自9、然的和谐统一。（七）可操作性原则，结合本地的自然条件及经济状况，保证规划设计具备科学性和可操作性。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景“十五”以来，XX经济总量不断扩大，人民生活水平大幅提高。2007年，全市城镇居民人均可支配收入达到17000元，农牧民人均纯收入达到6500元。全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了住宅、汽车、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加，对住房品质的需求也逐步提升。二、项目建设必要性（一）汇能集团解决职工住房的现实需求随着全市经济的快速发展，铁西新区的建设日新月异，汇10、能集团在这种良好的发展环境中业务蒸蒸日上，职工各方面的诉求不断提升。事实上，汇能集团自创建以来，不断建立企业管理长效机制，尤其是近年来，集团公司在进一步规范股本结构和法人治理结构的基础上，更深入地完善了属于自己的指导思想和管理理念。即以组织建设、思想建设、制度建设为切入点，充分运用市场经济管理手段强化内部管理，以人为本，树立正确的思想定位和长远发展的理念，形成科学的治企标准，最大限度地挖掘人的潜力，从根本上全面推进集团公司在科学化、规范化的轨道上向纵深发展。一是加强企业领导班子建设，建设一个适应市场、懂经济、精管理、不断学习、不断完善、永远战胜自我的企业领导班子；二是实行管理科学化、用人专业化11、解决问题直接化的用人机制；三是实行董事会集体决策、员工积极参与的领导模式，树立敏感、果断、准确的企业决策机制，决策一经确定，坚决落实到位；四是实行一个项目一套领导班子，充分调动各班子的工作积极性、主动性、创造性，形成强有力的向心力和凝聚力；五是用经济手段推进企业发展。利用经济手段充分激发企业管理者的自主性，运用经济杠杆，让人在企业中发挥更大的作用；六是建立目标管理体系，全面推行承包经营责任制管理。通过不断的努力，汇能集团迅速发展壮大，这得益于公司全体员工的辛勤工作，更得益于各级政府和有关部门及社会各界的大力支持和帮助。在这种背景下，XX住宅小区致力于改善和提高全市居民和汇能企业职工的居住条件12、和居住品味既是以人为本理念的现实贯彻，也是为全市经济建设大局继续贡献力量的积极行动。（二）加速推动东胜城市化进程XX市与呼市、包头形成内蒙古的“金三角”，但是东胜作为XX市的中心城市，与呼、包二市相比，其规模档次、品位、城市化率均有明显的差距，对生产要素的吸附能力无法与呼、包二市相比，如不能迅速改变，不仅城市化进程会受到影响，而且必然会影响到全市经济发展的后劲。东胜铁西新区是东胜城区的拓展部分，是东胜加大对外开放、招商引资、拉动经济增长的新亮点，对未来东胜及乃至XX市经济的整体发展具有举足轻重的作用。未来经济的发展，需要有产业集聚、功能齐全、基础设施完善、环境优美的区域中心城市来支撑和带动。示13、范性地建设商品化职工住宅，对于减轻城市交通、就业、住房压力，提升服务功能和加快经济一体化建设有重要的现实意义，有利于东胜的健康、快速发展。第三章 市场供求分析及预测一、市场发展现状与前景分析（一）XX市房地产市场的发展现状 近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了XX市经济的快速发展。 房地产开发企业不断增长。随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底,全市共有房地产开发企业202家,其中二级资质20家,三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。房地产开发投14、资增长迅猛。2006年，全市房地产完成投资40.6亿元，同比增长137.4，全市房地产投资增长最快的是2005和2006年，增长速度都超过了100%，分别达到169.8%和137.4%,并且投资都超过了10亿以上。房地产开发规模不断扩大。2006年，全市房地产开发规模达到498.3万平方米，同比增长70，全市房地产开发最快的是2005和2006年，分别比上一年增加了152.5万平方米和168.1万平方米。房地产竣工面积不断增加。2006年，全市房地产竣工面积达到177.37万平方米，同比增长149.1，随着我市2005年和2006年大规模的开发，未来几年的房地产竣工面积会较快增长。房地产销售面15、积不断增加。2006年全市销售面积达到239万平方米，增长最快的2005年和2006年，销售面积都超过了100万平方米。房地产价格稳步增长。由于我市房地产市场相当火爆，几乎开发出来楼盘都已售出，所以价格增长较快，尤其是2005年和2006年。目前东胜区市内的平均价格达到3400元，比2004年的平均价格翻了一番。二、市场需求分析（一）需求分析目前，东胜区房地产市场需求旺盛，主要表现在：一是我市城镇居民收入的增加，需要改善现有的住宅质量。二是随着城镇化和工业化步伐的不断加快，越来越多的农民转移到城镇中和工业园区来。三是随着我市经济的发展，吸引了大量外来人口来我市投资和工作。四是随着房价的不断上涨16、，人们都有买涨不买跌的心态。五是由于银行利息比较低，房地产的价格增长幅度比较大，人们认为选择房地产投资是回报率很高的行业。第四章 项目建设地点及建设条件一、项目建设地点XX东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H3-1地块。二、项目建设条件东胜是XX市政治、经济、文化、科技、交通和信息中心，区域总面积2530平方公里，辖6镇1乡，6个街道办事处，1个经济技术开发区，总人口40万，蒙、汉、满、回等21个民族和睦相处。（一）自然条件东胜区地势西高东低。最高点在西部巴音傲包厢布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低点在东部塔拉壕乡红泥塔村，海拔1269米。东胜区属于温带大陆性气候，大陆度617、5.770.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。（二）历史条件东胜历史悠久，民族文化源远流长。东胜不仅是世界蒙古民族文化保留最为完整的地区之一，也是中国草原文化与黄河文化相互交融最为完全的地区之一，这里拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址，有世界级保护湿地和国家级自然保护区泊江海子遗鸥自然保护区，是旅游度假、考古探奇的绝佳之地。东胜资源富集，区位优势明显。东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的XX盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙18、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大。东胜区位优势明显，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路、东康快速通道、包府公路，包神、东乌铁路贯穿市区，网通、电信、联通几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。资源和区位优势为东胜扩大开放水平，提高招商引资能力，加快经济社会跨越式发展提供了重要保障。东胜城市建设日新月异，经济社会协调发展。遵循“抓城市建设就是抓经济建设”的思想，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，东胜不断加大城市建设力度，努力营造良好的人居环境、生产环境和发展环境。近年来，投资130多亿元用于城市建设，城区面积从15.6平方公里扩展到36平19、方公里，累计新建和改建道路80多条，人均公共绿地面积从6.1平方米增加到6.4平方米，人均道路面积从6.8平方米增加到16.4平方米，人均居住面积从15平方米增加到25.5平方米，城市日供水能力从1.2万吨增长到5.5万吨，城市积聚效应明显显现，城市人口迅速增加，城镇化率达到了92。按照“城乡统筹，三化互动”的发展思路，东胜积极推进城市化、工业化和农牧业产业化进程，目前已形成了以绒纺为主导，煤炭、高新材料、生物制药、酿造、林产品加工为主体的工业体系，第三产业发展迅猛，三产增加值占到了经济总量的50以上，一批新型农牧业产业化龙头企业正在崛起。2006年东胜区国民生产总值位187亿元，财政收入突破20、50亿元；城镇居民人均可支配收入14836元、农民人均纯收入5430元。全区生态建设取得显著成效，社会事业得到整体推进，人与自然实现和谐发展，经济社会呈现出了全面、协调、可持续发展的良好态势。先后荣获了全国星火西进示范县、全国百家科技工作试点县、全国民族团结先进集体，自治区科技先进市、自治区十佳星级文明城市等多项殊荣，2004年荣获西部开发贡献奖，同时被评为“西部投资环境最佳区”。2005年7月，又以全新的面貌通过了自治区七星级文明城市验收。面对全国上下竞相发展的新形势，按照自治区党委、政府提出的“有条件地区率先实现跨越式发展”的要求和市委、政府对东胜发展的期望，东胜区审时度势，超前构筑，提出21、了“四个领先、两个率先”的奋斗目标，在今后一个时期，东胜区将继续以科学发展观为指导，团结动员全区各级干部群众，积极投身东胜发展的具体实践，努力形成推进跨越式发展的巨大合力，全力构建“文明东胜、和谐东胜、平安东胜”。（三） 基础设施条件1交通运输截止目前全区公路通车总里程达到1088公里，其中国道189公里，省道23公里，县乡村道路852公里（其中县道209公里，油路78公里）公路密度达到22公里/百平方公里，高于自治区和全市平均密度。已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连的城市立体交通网。2邮电通信东胜区经过多年的建设，在邮政、22、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3电力本项目区电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。（四）市政条件1给水工程本项目主要为日常生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由自来水公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。 2污水附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，学校内污水收集后，经沼气池处理排入市政污水管网。3雨水市政雨水管线基本建成，接口管23、径为DN400，建设后可满足项目需求。4供电当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源，分别接入内设置的10kV /630kVA箱式变电站。5供暖该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130,回水温度70。6通信及有线电视通信及有线电视信号已具备接入条件。从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。第五章 规划设计一、项目概况本项目规划用地43000平方米，总建筑面积为56195平方米。其中，社区道路建设用地5200平方米，绿化用地5600平方米。本项目工程拟建724、栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅，共计18栋多层住宅楼和1栋配套公建楼，地下一层为汽车库。项目总投资人民币28097.5万元。以现代手法进行建筑造型设计，力求创造典雅、明快、简洁、阳光的小区形象。墙面以白色涂料与浅黄色面砖和石材为主，局部以浅咖啡色面砖加以点缀。窗采用低窗台设计，局部采用幕墙形式，配以深色金属窗框，尽可能将小区优美环境引入室内，又使建筑更显精致。二、主要经济技术指标总用地面积43000总建筑面积56195地上建筑面积38165地下建筑面积18030住宅建筑面积35921公共建筑面积2244建筑密度%22容积率0.89住宅毛密度/公顷8354居住户数户86户均人口人/户6居25、住人口人516人口毛密度人/公顷120绿化率%35每户停车位辆/户2.63三、建设期限本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程，2010年建成投入使用。四、项目建设进度计划按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：项目准备阶段：项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；项目实施阶段：折迁、勘察、设计、工程招投标、设备采购、绿化建设；项目完成阶段：竣工验收。五、项目管理（一）建设期管理为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根措国家有关部门政策，本项目实施项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督26、管理制、项目环境监督管理制等制度的建设和建设项目的前期工作。成立项目管理小组，负责本项目内一切建设、运营和管理事务。内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持27、设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。（二）社区环境管理1本项目位于XX市铁西区，交通便利，易达性好。2社区按主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。3按照电力公司安装设计部门建议，社区未来的供电将由原变电站直接提供，同时在社区设立若干变电房，能够满足社区未来住户和商业的用电需要。4按照燃气公司设计部门建议，社区未来的天然气将直接由规划道路两侧的供气干管接入，同时在社区内部设立若干调压房，能够满足社区未来住户和商业的燃气需要。5在综合分析市政统一供暖、独立燃气锅炉采暖，电热膜和地下温泉采暖的优劣、成本和条件的基础上，初步确定使用社区内部设立的28、热转换站向社区的住户提供统一的热水采取热源。6社区的纯净水将直接由规划道路两侧的市政供水干管提供，并在社区内部设立若干管理用房，同时为了提高社区住户的生活质量，考虑采用净水设备，在中央绿地四周布置能供直接饮用的饮水器，吸引人们走出户外，增进交流，营造一种“亲水、亲树、亲人”的和谐氛围。7社区的排水将通过市政地下污水管线排入就近的污术处理厂。8社区内设有专用机动车停车场，停车场面积满足住户需要。9社区内清洁卫生，未有影响环境的污染源。10本项目的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ 48建筑设计规范的要求设计建设。11社区内的建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求29、坚固、平整、清洁、防滑。12建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ 48-88中3.2.8的规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。13配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在项目区设垃圾桶。14社区内设立医务室，以方便社区的居民为己任，为社区内的居民提供医疗服务。15社区内设立便民超市，为居民提供方便。16社区内设立社区花园，美化环境，为社区内的住户提供休闲娱乐的场所。17社区内设物业公司，为社区内的居民提供全方位的物业服务。18社区内设立幼儿园，为居住户提供方便。（三）消防安全管理1本项目的建筑严格按照GBJ l6建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。2严格30、按照GB l5630消防安全标志设置要求。配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。3根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。4对社区内的经营人员、管理人员、工作人员(包括家政服务员)定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。5对消防设施进行定期检查记录。6在消防通道、疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。7按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。8设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。9施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。10严禁将易燃性、易爆性物品带进31、入社区。11电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。12定期检查并维护电路、用电没施，做好检查记录。13建立健全保安防范组织、制度。14设立社区治安和消防值班室，并配备专人24小时值班，避免意外事故发生。15设立对社区内的电子监控设施，保证住户的生命财产安全。16配备专职保安人员。17对保安人员进行专业培训，持证上岗。18配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。19配备应急照明设施。20配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。21严格按照多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进行堆放。22配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。（四）物业服务管理1服务性收费符合国家价格管理的有关32、规定。2社区内的物业工作管理人员佩带胸卡，统一着装。3设立物业服务台，为住户提供咨询和物业服务。4各功能区标识清晰醒目，使用汉字要用简体字，设计制作规范。5设立信息台、信息展示板或广播，公示气候、交通信息，为住户提供方便。6建立住户投诉制度，并设立专门的投诉接待处理部门，处理消费者投诉意见和交易纠纷，并记录备案。7公示投诉处理结果。8配备电子显示屏幕，随时发布有关信息。9建立本社区的网站，利用网页提供供求信息、价格信息服务。六、项目建设方案（一）社区道路工程1设计采用规范（1）诚市道路设计规范（CJJ 37-90）；（2）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ 50-88）；（3）城33、市道路交通规划设计规范（GB 560220-95）；（4）公路路基设汁规范（JTJ 013-95）；（5）公路工程抗震设计规范(JTJ 004-89)；（6）道路交通标志和标线（GB 5768-1999）；（7）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ 75-97）；（8）城市道路照明设计标准（CJJ 45-91）。2设计概要（1）主要技术标准道路红线宽度：24m；计算行车速度：15km/h30km/h；最大纵坡：1.5；路面结构类型：沥青混凝土路面；设计年限：10年。（2）道路标准横断面道路名称红线宽度横断面形式园区其他道路24m一块板人行道+车行道+人行道4.5+15+4.520m一块板人行道+34、车行道+人行道5.5+9+5.514m一块板人行道+车行道+人行道2.5+9+2.5（3）道路平面设计设计道路平面线形为直线，硫定道路中心线的位置，设计起点。工程设计路中线遵照规划路中线，即由规划桩控制。（4）纵断面设计本工程连接点高程按相关控制性详细规划确定。（5）路基设计道路设计标高为道路中心线路面标高，路基施工标高为设计标高减去原地面标高。填方路基边坡按1：1.5施工，挖方路基边坡按1：1施工，以后施工道路红线外5m绿化带时，放缓边坡与街坊顺接。路基压实采用重型击实标准，路基压实度要求：挖方：0 30cm 压实度95%填方：0 80cm 压实度95% 80cm以下 压实度95%（6）路面35、设计根据道路等等级、性质、交通量，结合本地自然条件、施工条件等因素，道路路面可以分为沥青混凝土路面和水泥路面，二者比较如下：项目内容结构组成优点缺点水泥混凝土路面20cm硂面层15cm（6%）水泥稳定级配砂砾层15cm灰土基础1 强度高2 稳定性好3 耐久性好，使用年限长（20-30年）4 养护费用少，经济效益高；5 有利于夜间行车；6 抗水浸、油浸性能好。1 对水泥和水的需要量大；2 有纵横接缝，施工工艺较复杂，行车平稳性、舒适度较差；3 开放交通较迟，工期长；4 路面破损后不易修复。沥青混凝土路面5cm中粒式沥青硂8cm粗粒式沥青硂20cm（6%）水泥稳定级配砂砾层20cm（12%）石灰土36、基础。1 表面平整、无接缝；2 行车平稳舒适；3 震动小、噪音低；4 施工期短；5 养护维修简便，适宜于分期修复；6 路间破损后易修复。1 抗弯强度低；2 低温状态，需设防冻层；3 温度高时，易产生波浪、拥包；4 使用年限较短，15年以下。以上两个方案经济比较上差不多，水泥路面略高，因此，主要进行技术比较选择。技术比较结果，沥青路面优于水泥路面。故本可研选择沥青路面作为推荐方案。机动车道：3cm厚细粒式沥青硂 7cm厚粗粒式沥青硂18cm厚水泥稳定级配碎石 18cm厚石灰粉煤灰沙砾 18cm厚石灰土 路面结构总厚度为64cm 非机动车道：3cm中粒式沥青混凝土 5cm粗粒式沥青混凝土 20cm37、水混稳定沙砾 30cm天然沙砾 路面结构总厚度为58cm 人 行 道：5cmC30混凝土预制彩砖 2cmM7.5水泥砂浆 15cm12石灰土 （7）施工注意事项 施工前应彻底清除道路基底杂物、垃圾，并在填筑前进行压实。道路红线距两侧建筑物距离较近，施工时应注意以下适宜： 道路工程施工时应注意采取措施，尽可能减少对居民的影响；路堑段应注意过街市政管线的妥善处理及建筑物基础的保护问题，发现问题及时提出；上面层细粒式沥青混凝土必须采用级密级配沥青混凝土；水泥石灰综合稳定沙砾基层上必须浇晒透层沥青，初估用为0.9升/平方米，施工用量应该试晒后确定；施工中应严格按照相关规范进行施工，注意道路结构变化路的38、施工；施工时若发生未预计情况，请及时与设计地方及监理方联系，建设方或监理方主持共同协商解决。（8）施工验收及质量评定标准沥青路面施工及验收规范（GB50092-96）；城市道路路基工程施工及验收规范（CJJ4487）；城市道路工程质量检验评估标准（CJJl90）；（二）给水网络工程1给水管道设计原则（1）给水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际给水量的增加。（2）给水量按其服务面积及比流量确定，给水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，使其敷设在冰冻线以下，并尽量避免穿越障碍物。（4）管网计算，根据设区规划供水情况，在各节点进39、行流量分配、根据管道流量选择管径，计算管道水头损失及摩阻。（5）管网规划和没计适当超前，并充分考虑远近期的结合。2给水管道的设计（1）给水量本工程设计最高日用水量为720 m3/d，最大时用水量450 m3/h，设计给水管道主干管近期水量设计，按远期水量校核，以保证近期水量的最小流速。5 管道水力计算 QmaxQsk式中：Qmax给水管道设计流量（L/S）Qs给水管道平均流量（L/S）K给水总变化系数，近期k1.4，远期k1.3，给水管道设计流速V1.2ms，根据各节点流量利用确定各管道管径D，查水量计算表计算各管道水头损失及摩阻，从而校核给水起点水压是否满足最不利点服务水头的供水要求。给水管40、道流速在0.81.2ms之间按照城市规划的总体要求及消防用水规范要求确定最小给水管道。管径不小于DNl50mm。（3）给水管线竖向高程设计给水管线的竖向高程设计的原则是使本规划区域内的供水量的水量、水压要求最大限度的得到满足，且管道敷土厚度最小。根据实际情况，给水管道沿设计道路坡度敷设，且敷设在最大冻土深度1.8米以下。（4）给水管道管材的选用在给水工程中管道投资占工程投资的比重很大，且因管材选择不当造成事故或增加不必要的投资的实例较多，所以，在管材选择时，必须结合工程的实际情况，综合考虑管材的技术性能及主要特性，根据国内的生产、使用情况，洪水安全性、经济合理性、维护管理方便等因素进行分析确定41、。目前，国内使用较多且可适用于本工程的的几种管材为钢管、球星铸铁管、预应力钢筋砼管、PCCP管、玻璃钢夹砂管和高密度塑料管（UPVC）。根据供水工程的实际情况及本工程各管道压力计算结果，在保证供水安全的前提条件下，选用国家大力推广使用的新型、节能、综合造价低的管材即高密度的UPVC管，管材工作压力为0.6MPa级。UPVC管具有较好的水流条件，粗糙度小，相同管径条件下，过水能力大，重量轻。施工维修力便，综合造价低，使用寿命长等优点。（5）给水管道附属构筑物设计在主干道与次要支管交接时设置阀门，且阀门设置在支管上，并设阀门井。在输水管线的隆起处设置排气阀并设阀气阀井。在管线的最低点设置排水阀级阀42、井门。灭火栓设置的最大距离不超过120米，并设阀门井。（三）排污、排水管网系统工程本工程按XX市城市总体规划的污水管道总体布局确定。依据给排水设计规范有关规定进行设计。1污水管道没计原则（1）污水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际污水量的增长情况。（2）污水量按其服务面积及比流量确定，污水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，以减少埋深及泵的提升，并尽量避免穿越障碍物。（4）按地势划分区域，并与规划协调衔接。（5）污水管网的设置，尽量采取自流形式。（6）管网计算，应考虑是否有传输流量，并统筹安排污水主管和污水提升泵站的位置，43、做到干管距离最短。（7）管网规划和设计适当超前，并充分考虑远近期结合。2.污水收集管道设计 （1）污水量据预测规划区域内污水量约为700m2d，设计污水管道主干管按远期水量设计，按近期水量校核，以保证近期不淤流运的要求。（2）管道水力计算QmaxQsk式中：Qmax一一排水管道设计流量(Ls) Qs一一排水管道平均流量(Ls) K一一排水总变化系数，近期k1.42，远期k1.31，式中：V流速（m/s） 1水力坡降 R水力半径(m)：RA/P P湿周(m) N粗糙系数取0.013为了保证管道不淤、流速不小于0.06ms。（3）管道起点埋深污水干道的敷设要考虑支管接入的可能性，另根据当地冻土深度44、，地下水位情况，本设计确定管道起点覆土1.5m。（4）污水管线竖向高程设计污水管线竖问标高的确定原则为能将本流域范围内最远点的污水接入本工程项目管线内，污水管道在满足最小坡度要求前提下尽量沿地形坡度敷设，不同管径管道连接处，一般采用管底平接。（5）污水管道管材的选用排水管渠必须具有足够的强度，以承受外部的荷载和内部的水压，外部荷载包括土壤的重量静荷载，以及由于车辆运行所造成的动荷载，压力管及倒虹管一般要考虑内部水压。自流管道发生淤塞或污水管渠系统的检查井充水时，也可能引起内部水压。此外，为了保证排水管道在运输和施工中不致破裂，管道必须具有足够的强度。目前用于污水管道的管村有钢管、钢筋混凝土管、45、排水UPVC管、PE管和玻璃钢夹砂管，现就各种排水管材的优缺点比较如下：混凝土管和钢筋混凝土管混凝土管和钢筋混凝土管具有便于就地取材、制造方便（可在专门的工厂预制，也可在现场浇制)、价格低廉等优点、非常适合于用作排除城市污水和雨水。混凝土管和钢筋混凝土管虽具有抵抗酸、碱蚀性及抗渗性能稍差，管节短、接头多、施工相对复杂的缺点，但结合工程实际，该种管材的性能价格比优点更为突出。排水UPVC管排水UPVC管具有质量轻、运输方便、内壁光滑、输水量大，材质卫生、对水质无污染，耐腐蚀、使用寿命长，水密性好等优点。但该种管材抗冲击、振动能力较差（尤其管径较大时），价格也较混凝土管高，结合本地实际情况，该种管46、材不适合用作本工程的城市排水管道。PE管聚乙烯管具有柔顺性好，抗冲击、抗地震、抗磨损性能好，寿命长、抗腐蚀、卫生性能好、管壁光滑、输送能力大、重量轻、方便施工等优点，但造价较高。玻璃钢夹砂管玻璃钢夹砂管具有耐腐蚀、耐热、抗冻性好、轻质高强、摩阻力小、运输安装方便、寿命长等诸多优点，但单价高，尤其是大管径管道单价高于钢筋砼管几倍，常用作承压供水管道。经过管材的性能及价格因素的比较，混凝土管和钢筋混凝土管价格低廉、便于就地取材、加工制作方便，适合用作城市污水和雨水管道；为节省工程总投资，选用价格低廉的混凝上管和钢筋混凝土管较为适宜。在局部地质条件较差地段，或其他特殊情况下(如倒虹管)、可以考虑采用47、钢管或其他管材，以方便施工，延长管网的使用寿命。（四）热力工程1.设计依据（1）城市热力网设计规范CJJ3490；（2）城镇直埋供热管道工程技术规程；（3）管道规划给定管位。（4）供热参数及热负荷指标供热参数：供水温度：95 回水温度：70 设计压力：1.0MPa热负荷指标： 居住建筑：80Wm22供热设计原则(1)坚持热力规划的原则，以适应不同附段的不同项目的采暖需求。（2）注重供热集约化，提倡高温水供热，提高供热效益。（3）重视环境建设和工程的结合，实行发展建设与环境保护协调发展的原则。（4）注重结合其他基础设施建设，注重与之配套建设。（5）科学设计、合理布局节约用地和合理用地，提高其经济48、环境效益。3管线走向及敷设方式（1）管线走向：根据规划要求，结合热源及联网运行的特点布置（2）敷设方式：管网敷设方式原则上采取直埋敷设；网管补偿方式采用全埋防腐型直埋波纹补偿器；阀门检查井的设置按主干管平面长每相隔11.5km处设置一座，在主分干管及小区入口处设置关断阀井，根据地形及管网布置情况，接需要设置，大约相距500cm左右设置一座。4管网附件选择与设置（1）管材 管道公称直径200mm，采用螺旋缝焊接钢管，材质P235A。 管道公称直径200mm，采用无缝钢管，材质为30号钢（2） 管道附件 热水管网上的关断阀门，均采用公称压力1.6MPa，耐温150的金属硬密封三偏心蝶阀，阀门与管道49、采用焊接连接，直埋热水管道上的补偿器均采用全埋防腐型直埋波纹补偿器，以减少补偿器检查井的设置，节省占地和投资，管道的弯头、三通、变径管采用等材、等径的标准热压弯头和标准三通，弯头弯曲半径R2.5D，三通为加强三通。 5管道的防腐及保温 热水直埋管道全部采用夹克式预制直埋保温管，保温材料采 用聚氨酯，外护采用高密厦聚乙烯套管，并做到三位一体。 直埋式预制保温管较之传统的各类保温管材具有十分突出 的优点：(1)保温性能好，热损失仅传统管材的25，长期运行可 节约大量：能源。(2)具有很强的防水和耐腐蚀能力，不需敷设管沟，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，寿命期内综合造价低。(3)在低温条件下也具50、有良好的耐腐蚀和耐冲击性，可直接掩埋入冻土层。(4)正确的安装和使用可使管网的维修费用极低，使用寿命达30年。（五）燃气管道设计1.城镇燃气设计规范；2.道路规划图3设计概要(1)管网设计压力：0.4MPa(2)管网布置：采用支状管网供气，根据规划主干线DN350，每路分支管有DN350、DNl50。4管材及防腐(1)管材目前，我国天然气输送管线经常使用的材质有以下几种：螺旋双面缝埋弧焊接钢管、热镀锌水煤气钢管、铸铁管、PE管等，这几种管材在我国生产的历史比较长。使用范围广，具有一定的生产能力，而且价格适中。本工程结合管道的输送压力，经过比较，在保证工程质量的前提下，确定本工程所采用的管道材质51、为L360、中、低压燃气管道，管径DN200的管道采用螺旋双面埋弧焊接钢管材质为Q2 35B，管径DS200管道采用水煤气输送管道。(2)管道防腐目前作为埋地管道外防腐涂层主要有沥青、溶结环氧粉末，环氧煤沥青冷缠带，聚乙烯三层复合结构等几种形式。石油沥青玻璃布绝缘防腐机械物理性能比较差，使用寿命短，有毒作业，污染环境。溶结环氧粉末不耐运输中的磕碰，聚乙烯三层复合结构防腐涂层对钢管粘结力高、聚乙烯材料抗冲击性能好，使用寿命长，即使聚乙烯外层磨损，里层的溶接无氧粉末也能起到一定的防腐作用，但综合造价较贵。还氧煤沥青冷缠带为高性能防腐涂料，涂层光滑、致密、坚硬、粘结力强，刚盐碱，耐海水、耐土壤微生物52、腐蚀，防腐层性能较稳定，使用寿命长，现场异地施工方便，可以半机械化或手工施工，无污染，价格低廉。本工程综合考虑当地环境和土壤性质、防腐材料性能、使用寿命及工程投资等方面因素，选择环氧煤沥青冷缠带加强级防腐。（六）电力、照明、电信工程 1设计原则依据城市道路照明设计标准GJJ45 91，电缆敷设运行规程，设计采用新技术和新型电气材料使用电更安全可靠。2用电负荷及符合等级照明电源电压等级为380220伏三向四线制，用电总容量为l75KW，其中道路照明100KW，居民用电照明75KW。根据负荷性质分析，用电负荷为三类用电负荷。3电源 电源为双回路10KW或环网供电，由就近10KW开闭所引来，具体引入53、方式由当地供电部门负责。4变配电方案在每条道路中段道路外侧设一体化组合户外箱式变电站，变压器外壳与箱变为同一箱体，变压器采用自然风冷，散热片在箱体外，箱体结构紧凑，防腐防尘。高压侧采用转换式高压4位置负荷开关，双熔断器保护，并设避雷器保护，变压器高低压侧端子直接进高低压室，外引电缆采用肘形电缆插头，变压器低压设15个出口回路，每个出口设自动空气开关保护，路灯通过交流接触器启动。 计量采用高工低计，在箱变低压侧设电度表计量电能，并设电流和电压表，显示工作状态。 5社区照明社区平均照度为10LX均匀变0.5，照明电源为380220伏，三相四线制，每一回路采用三相间隔配电。社区路灯照明采用单杆双挑(54、灯杆高度为9米，灯具功率为250W+l 75W)，道路两侧对应布置，照明线路中心距道牙石0.8米，灯杆采用热镀锌钢灯杆，灯杆间距为35米左右。灯具控制采用单灯节能方式，每一灯具加装节能定时器(4小时)和专用节能镇流器，每晚开灯照明后经延时全光照明4小时后自动转入减压(190伏左右)减光照明阶段，路灯控制共设置3种方式供运行选择：手动主要用于调试和路灯检修时使用，智能钟控采用天文时钟根据所处地区经纬度和季节控制存储的日出日落时间自动设定并控制日出日落时间自动设定并控制路灯启停是主要控制方式，光电控制及接力运动以光电管检测天光的自然度为依据控制路灯启闭，因易受干扰和产品调试的离散性控制精度较低可做55、为辅助控制方式，远动接点可用于接力控制或微机远传信号接入。全夜灯和半夜灯的控制由智能钟控器作用于主回路的变频调压装置进行全路的减光节能操作，避免间隔关灯造成的斑马效应。6防雷与接地保护为保证变压器及高压设备免遭雷击，10KV电源进线处装设避雷器一组，做过电压保护。变压器为中性点直接接地系统7道路电力外线工程电力电缆线路设于道路东侧人行道下面，采用电缆沟敷设方式，电缆沟内孔尺寸为宽x深1 200x1000mm，电缆沟纵坡与道路纵坡一致，电缆沟敷土不小于300mm。电力敷设过路管采用钢管，管缝用中砂填充，直线段每隔100米左右，转弯，分支处设置入孔井。电缆沟中电缆支架为角钢支架，支架间距为800m56、m，电缆支架双侧布置。路灯配线采用VV221KV 5x 25mm2电力电缆。8道路电信工程本工程电信管线采用多孔水泥管，管道纵坡与道路纵坡一致，管道敷土不小于600mm，电信过路管采用钢管，管缝用中砂填充。直线段每隔100米左右，转弯，分支处设入孔井，通信管道穿越进出口应加保护。（七）绿化工程 1.设计原则坚持“方便、安全、整洁、环保”，从改善城市小气候，能充分发挥小区功能出发，通过建设高品位、高质量的绿化空间环境，创造一个舒适、美观、休闲、有益于身心健康、充满活力的城市人居生态景观。本项绿化设计对树种选择遵循“因地制宜、适地种树”的原则。2.社区绿化建设（1）绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪57、。现代化的住宅小区，植物群落是绿色空间环境的基础，植物景观是绿色的主体，因此，应以乔木、灌木、草本花卉、藤本植物来有机结合，根据它们的种类和习性的相似性组成层次丰富而不芜杂，适合该地自然环境条件的人工园林植物群落，以发挥最佳生态效益。从园林植物的改善环境功能和叶面积指数关系入手，换算出城市最佳生态效益结构为乔木+灌木+草(含地被、绿篱)，种植结构其比例为乔木：灌木：笋：绿地l：6：20：29，含义是29m2的绿地中，应有乔木l林，灌木(不合绿篱)6株，草(含地被植物、绿篱)20m2。这种种植结构可创造最佳生态效益，既节省土地，又在环境生态效益上产生最佳效果。（2）绿化布局的集中与分散。本项目注58、重居民的交流、运动和休息，围绕小区绿地这一共享空间，组织些有益的户外活动，丰富小区居民生活，密切人际关系，规划设计昨考虑集中的中心绿地。但过度集中的中心绿地环境难以安静，感觉空旷，人员往来也复杂，在实际生活管理也不甚方便，无形中同小区内大多住户之间拉开距离。为了解决这一矛盾，在绿地设计中还应考虑设计一些分散的团块绿地，形成一些相对安静的空间，利于小区住户休息和生活。5 绿化设计的实用性和艺术性。住宅小区绿化不同于公园设计，在住宅小区的设计中要注重实用功效和美学艺术。本项目以自然为主轴，体现人的情感与文化品位取向的生态化人居环境，因而在景观效果表达上结合人文内涵，创造出充满情趣的生活空间。在规划59、设计中，充分考虑居民要求，满足小孩嬉戏、老人活动、品茶、下棋以及居民体育锻练、健身等。第六章 环保、消防、安全影响评价一、环境保护（一）设计依据中华人民共和国环保法建设项目环保设计规定（87）国环字002号地面和环境质量标准（GB574995）污水综合排放标准（GB897895）（二）环境影响分析1.项目施工期对环境的主要影响项目施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和施工冲洗废水。项目施工期间将产生大量的废渣和施工队伍的生活垃圾，扬尘成为主要污染因素，由于施工面积大，在气候干燥、风力较大的季节，易尘土飞扬，污染空气，影响大气环境质量。施工噪声来源于各种60、施工机械，如施工常用挖掘机、搅拌机、振动棒等。上述因素将影响项目区周边的噪声环境和空气环境质量。因此在项目施工中应加强项目环境管理，加强对施工人员环保意识的宣传教育，注意文明施工，将各种对环境的负面影响降到最低程度。该项目开发建设对环境影响主要是施工噪声、扬尘、建筑垃圾对周围民众的干扰，虽然工期有限，同样会给环境带来一定影响。通过加强施工环境管理，使施工期的环境影响降到最少。2.项目运营期对环境的主要影响运营期对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾。废水排放主要为冲厕、下水道废水等生活污水，生活污水经化粪池处理后排入市政管网。生活垃圾主要以小区居民日常生活垃圾为主，要求对生活垃圾集中处理，并清运61、到东胜区环卫局指定的建筑固废倾倒场。（三）环境保护措施项目采用集中供热，不增加锅炉大气污染源。固体废物处理：包括建筑垃圾和生活垃圾，采取集中堆放及时清理，外运到东胜区环卫局指定的建筑固废倾倒场。废水处理：施工人员进入现场后，在建设临时设施后，设置沉淀池处理后排放池，临时厕所等处理设施。施工机械冲洗水经沉淀池处理后排放，生活污水等经沉淀后排入排水管网。噪音处理：噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪音。在设备选型时采用低噪音设备，并配减震装置，必要时采用隔音建筑材料。施工中的环境保护：施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。对粉尘拟采取喷水降尘，同时在周围种植花草和树木，从而减少空气污染和美化62、环境。此外,根据环境保护法的原则,在基建中遵守“三同时”的原则，使环境工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。项目开工前，应按环保部门要求完成环境评价审批手续。（四）环境影响评价 本项目建设通过独特建筑风格，与周边环境融为一体，因而产生十分积极有益的城市生态环境效益。本项目借助铁西区完善的供热、排水、垃圾处理外运设施，使项目运营后处于清洁生产的环境。工程施工中产生一系列的噪声、粉尘、固废污染，可以通过严格管理减轻危害程度，使附近居民、过往人员受到尽可能多的保护。该工程在建设和营运中严格按相应的治理措施进行治理和管理，可使本工程的建设对周围环境的影响控制在可接受的范围内，从环保角度看该项63、目是可行的。二、消防（一）设计依据中华人民共和国消防条件实施细则建筑设计防火规范BGJ16-97建筑防雷设计规范GBJ50057-94（二）消防系统本工程同一时间火灾次数按1次考虑，消防设计内容包括室内外消火栓系统、室内手提式灭火器的配置。所有消防给水水泵必须确保两路电源，本工程高低压变配电设备考虑为干式，其设备房按规范配置移动式灭火哭器。建筑装修材料耐火极限按规范要求选用，住宅顶棚、墙面选用BI级以上材料，其他可选用B2级以上材料。防火分区多层住宅楼按每个单元建筑面积2500平方米为一个防火分区。消防用水量室外消火栓（L/s）室内消火栓（L/s）自动喷水灭火系统合计（L/s）1520306564、（三）室外消火栓系统本工程室外设DN200给水环管，由市政给水管提供DN200管道进水，室外消火栓设在室外给水环管上，消火栓间距80m，当生活、消防用水量达到最大时，给水环管提供室外消火体灭火时用水量及不小于0.15MPa的水压。（四）室内消火栓系统本工程商业建筑设置室内消火栓，室内消火栓处应设能直接启动消防水泵的按钮。并保证室内消火栓最大静压不大于0.80MPa，灭火时最大动压不大于0.50NPa。本工程水泵接合器采用侧墙式，室内消火栓充实水柱不小于10m，室内消防箱下带灭火器箱，选用与灭火器箱一体化产品。（五）室内灭火器的配置本工程所有设置室内消火栓场所均需按建筑灭火器配置设计规范配置手提65、式灭火器，设计接A类火灾中危险级配置MAF4手提式箱灭火器，最大保护距离为20m，最大保护面积为15m2/A,室内设消火栓系统，相应减少灭火器计算数量的30%。灭火器设在消火栓箱的下部，选用与消火栓箱一体化产品，室内灭火箱，消火栓暗敷，室外变配电等设备房选用移动式灭火器。三、安全（一）劳动安全本项目在建设和今后运营中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员的身体健康，维护正常的工作秩序。（二）施工中主要安全措施严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。严格按照施工图66、组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。（三）运行使用中主要安全措施建成后一定要严格的组织有关单位进行竣工验收。各种大型用电设备做接零保护。各类设备机械转动部位设防护罩。地沟、地坑等均需加盖或设置栏杆，楼梯防护栏严格按有关规范标准设计、施工。建筑物顶设防雷保护装置。（四）卫生防护措施项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划67、，积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。第七章 组织管理与运行一、组织机构本项目由XX市XX房地产开发有限公司组织实施，所需人员在内部协调解决，在人员配置上应有一定数量的专业技术人员。（一）成立专门的管理机构。负责本项目前期准备、设计、施工、监理的招标及工程管理等一系列工作。（二）项目管理机构应指定专人及时和市发改委、城管、城建、国土等部门协调工作，确保工程的顺利实施。（三）在工程实施全过程中要严格管理，68、以确保每一环节的质量监控和承包全同的顺利实施。（四）工程完工后，应按照工程验收规程规范要求，作好工程验收的各项工作，并及时办理资产移交手续，交付使用，使其尽早发挥效益。工程建设指挥监理组财务组办公室工程组二、经营管理模式（一）工程管理为确保工程质量，控制工程投资，按期完工，在工程实施过程中，需进行如下方面的工程管理：成立专门的管理机构。负责本项目资金的筹措、设计、招标、监理人员的组织的培训、征地与拆迁合同管理等工程实施管理一系列准备工作。项目管理机构应指定专人及时和地方政府协调做好征地拆迁工作，并按政策做好补偿、安置工作，避免由于补偿、安置不当带来的社会问题，干扰工程的顺利进行。业主应选择有资69、格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承包者，并采用招标的方式选择工程单位，编制好招标文件。工程实施全过程中要推广优质管理经验，确保每一环节的质量监控和承包合同的顺利实施。搞好项目建设的监督检查和竣工验收。项目建设领导小组从立项、筹建和施工要层层把关，各执法执纪和质量监督部门要作好本质工作，并做到记录准确、资料齐全、搞好建档，严格按照上级批准的立项要求保质保量完成建设任务。（二）劳动定员和人员管理本项目由XX市XX房地产开发有限公司组织实施，所需人员在内部协调解决，在人员配置上应有一定数量的专业技术人员。为确保工程质量，控制工程投资，按期完工，在工程实施过程中，需进行如下方面的工程管理：成70、立专门的管理机构。负责本项目资金的筹措、设计、招标、监理人员的组织的培训、征地与拆迁合同管理等工程实施管理一系列准备工作。项目管理机构应指定专人及时和地方政府协调做好征地拆迁工作，并按政策做好补偿、安置工作，避免由于补偿、安置不当带来的社会问题，干扰工程的顺利进行。业主应选择有资格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承包者，并采用招标的方式选择工程单位，编制好招标文件。工程实施全过程中要推广优质管理经验，确保每一环节的质量监控和承包合同的顺利实施。第八章 节 能一、编制依据本可研编制从工程方案设计到建筑材料，设备选型等严格按照国家有关规定，采用国产产品，使总体能耗水平有效地降低，达到规定的71、标准。中华人民共和国节约能源法公共建筑节能设计标准民用建筑节能管理规定二、节能措施（一）建筑物造型和平面布置充分考虑采用自然光，又节省照明用电。（二）建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙采用节能保温的新型建筑材料，以利节能。（三）用电设备均采用高效节能产品，调频变速装置，高效节能照明电器，低压变电采用电容器自动补偿。（四）加强设备管理，注意节约能源，节约用电，采用节能灯具，声控灯具，节约用水，选用节水阀门，禁止使用螺旋升降式铸铁水咀，防止跑冒滴漏。第九章 招标方案为保证工程设计和施工质量，又控制好工程投资，本工程建设将根据国家有关法规，特制定招标方案如下：一、招标范围及招标内容（一）招标范围需公开招72、标项目为：工程勘察测量、工程设计、建筑工程、安装工程、工程监理及与工程建设有关的主要设备及材料的采购。（二）招标内容工程勘察测量：地块内1:500地形图和单项工程勘察测量；工程设计：XX小区规划设计及配套设施设计两部分；建筑工程：小区的建筑工程；安装工程：建筑内给排水、电气、自控仪表等专业的设备和工艺管线安装各种管道等；工程监理：工程设计及工程建设的全过程。二、招标形式根据国家有关规定，经研究勘察测量和工程设计拟采用邀请招标，其他工程将由建设单位委托有招标资格的单位代理公开招标。三、招标方式招标方式拟采用邀请招标和公开招标，通过招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及73、丰富经验的勘察测量单位、设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程质量和降低工程造价，并能提高工程项目的社会效益与影响。邀请招标，根据国家有关规定，本勘察测量和工程设计拟采用邀请招标方式，邀请具有勘察测量丙级资质(及以上)和具有建筑甲级资质的三家以上单位进行招标。公开招标及投标者资格，本工程的公开招标是委托有招标资质的公司代理；工程监理要求乙级(及以上)监理资质，二级项目总监(具有国家注册监理工程师资格)。建筑工程及安装工程要求二级(及以上)建筑施工和二级项目经理。四、评标专家来源评标委员会由建设单位代表和评标专家组成，负责根据招、投标文件对各投标者进行综合评定，出具评标报告，推荐合74、格的中标单位。评标委员会专家是在大项目办专家数据库根据专业需要由计算机抽取组成。五、招标程序和招标基本情况表招标程序，按照招标投标法招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议记录、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评比比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。投标基本情况表投标范围投标组织形式投标方法不采用投标方式全部投标部分投标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察测量工程设计建筑工程安装工程监理设备重要材75、料其他第十章 投资估算与资金筹措一、固定资产投资估算二、新增固定资产投资估算说明三、新增固定资产资金来源与筹措四、流动资金估算及资金来源第十一章 财务评价一、项目运营计划二、总成本测算三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配四、项目盈利能力五、经济效益第十二章 风险分析一、政策风险分析针对目前贷款资金的紧缩带来房地产企业的业绩的下降，以及房地产后续调控政策对企业估值和盈利的影响，作出分析如下：（一）价格调控分析调控是常态，房价不会下跌。调控拉长了房地产行业的周期，有利于行业的长期增长们的判断是前者，如果是后者，那就意味中国经济增速将大幅度放缓，这与我国控制经济过热的调子不符；经济快速增长和利76、率上升周期未改，房价不会下跌。（二）信贷调控分析信贷调控目的主要是抑制经济过热，但对房地产来说则是减少了供给。多数人认为减少了信贷则开发商低价甩卖房子，则房子下跌，这种想法并不现实，信贷紧缩下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使得他们只求生存不求发展，所以再继续紧缩，只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化；不管是哪一种情况，结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌，原因是目前供给远小于需求，单抑制需求不可能降房价；从另外一个角度来看，房地产行业的利润较高，资金成本可以提高到1520，估计其它行业的资金流向这个行业的动力很77、足。（三）后续政策分析后续政策主要方向是：1改善供应结构；2打击囤地；3税收抑制高端及投资需求。改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的；打击囤地是政府需要做的，但执行效果需要观察，且对供给增量的释放作用不大，因为新增土地供应量一直在减少；税收政策作用不容低估，但政府以稳定房价为目的，房价下跌对大家都没好处；推断政策将前紧后松将呈现的趋势。二、市场风险分析（一）房地产业总体投入过热一般来说，当年新开工面积、竣工面积和销售面积的对比关系，是判断房地产市场是否过热的重要指标。但从银行信贷结构来看，银行贷款投向的市郊城镇区的中低价楼盘动销较快，而中心城区高档78、的精装修房、高档别墅群、酒店式公寓虽有广告效应的支撑，媒体的炒作，但从房产商的销售进度表来看并不见好。由于多数房产商开发初期依赖银行贷款的支持，销售平滞必然带来利息负担的激增，房产商潜在的财务负担加重。而目前的问题在于，各房产商的普遍看法则对后市的销售仍持乐观的态度，认为摒一口气就过去了，导致经营风险加大。（二）销售客户群中投资比例过大据不完全统计，我国约有15%20%的人拥有第二套住房，其中除了改善住房条件、老人和子女分居、置业保值增值等因素外，有相当一部分是为了出租出借或估价转手，而随着市民普遍拥有租房养房的心态，可租房源的供应量增加租金价格走向理性化，导致出租收益率已降低至68%，一旦低79、于银行的按揭利率56%，可能直接带来零售按揭业务的违约风险。此外，由于开发商初期的大量贷款，企业贷款利率和零售按揭利率的差额，面对楼盘滞销的窘境，开发商便有利用内部人或关联企业、通过“假按揭”套现的冲动，由于我国的个人资信体系不够完善，个人收入证明等材料不真实的情况，对投机性质的商品房按揭业务，从体制上较难予以有效的防范。（三）房地产企业负债率偏高，对银行贷款的依赖性大近几年来，房地产企业遍地开花，仿佛一夜之间就冒出了众多大大小小的房地产公司，其中既有具有一定实力的集团，也有乘势而上的知名民营企业，但毋庸置疑，新办的房地产企业仍有鱼目混杂、一哄而上的现象。即使央行121号文已将房地产业的门有资80、金提高到30%，由于我国验资报告制度的缺陷，各家银行审贷部门对自有资金概念的判断差异，总体来看，这些企业的自有资金严重不足，资产负债率普遍较高，加上楼盘预售后银行按揭贷款的介入，整个开发过程中对银行贷款的信赖性过高。三、信贷风险分析房地产信贷风险与房地产信贷的产生、续存和消灭的过程相伴相随；宏观而言，房地产信贷风险与房地产信贷依赖的宏观环境如房地产信贷制度因素、宏观经济状况、法律环境等息息相关。（一）发放风险分析发放风险是在房地产信贷发放过程中间产生的风险，如由于信贷员的工作疏忽或受借款人利诱而审批不严，对不符合贷款条件的借款人发放贷款；又如，借款人（个人和房地产开发企业）向银行隐瞒自己的真实81、资信情况，获取房地产信贷。（二）利率风险分析利率风险是由于利率变化引起的房地产信贷本息不能完全收回。如对于固定利率的贷款，当利率上调的时候，借款人可能因为财务安排不善，引致贷款逾期；当利率下调时，借款人一般会要求提前归还贷款，从而带来银行收益风险。利率风险还存在于存贷款利率结构变化，导致已发放出去的长期房地产贷款利率与短期存款利率出现倒挂，带来银行收益风险。（三）抵押物贬值风险分析一般来说，房地产信贷无论是开发信贷还是消费信贷，通常要求有足额的不动产作为抵押物对贷款作担保，当由于各种原因比如由于抵押物周围环境的变化，导致抵押物本身价值下跌到担保债权价值之下，就产生不足额抵押风险。（四）借款人信82、用风险分析借款人信用风险主要是由于借款人自身财务状况恶化，导致难以按时归还贷款本息。如贷款个人由于失业、下岗原因，难以归还抵押贷款；又如房地产开发企业由于资金周转不善或经营状况不佳，导致不能按期归还贷款。第十三章 项目社会效益与可行性评价一、经济效益 本项目在选址上分别考虑到诸多有利条件，如：交通便利，人流集中，人文环境较优越和人民条件较好的地方，为入驻者打造了直观的发展前景，有巨大的吸引力，便于投资者选用适当的经营方式，保证投资按时回收。同时区内对入驻者的满足程度较高，劳作要求难度不大，基础设施先进合理，符合人们的基本要求，本项目目的是建设配合到位的交通、管网和环境绿化建设等便利的公用设施，83、改善居民的居住环境和居住条件，推动城市建设。本项目财务评价合理，企业的收益和还贷资金有保障。二、社会效益本项目伴随XX市日新月异的城市面貌和快速的经济增长速度，将引发东胜房地产市场的进一步变革，是建设和谐东胜的重大举措。东胜是全国高速发展的地区之一，其国民经济增长速度名列全国前茅。本项目以城市发展的客观需求为依托，紧跟现代房地产市场建设理念，致力于人民住房满意度的不断提高，将奠定东胜地区跨越式发展的基础，使其以最直接的方式、最快的速度、最好的效益发展经济，对于解决东胜地区居民住房困难问题，减轻政府的社会压力，安定城郊人民群众生活，改善城市服务功能，优化城市人文环境均有巨大现实意义。本项目实用性84、和操作性较强，示范带动作用大，它将给东胜房地产市场未来的发展方向起到一定的导向性作用，实现良好的社会效益。三、环境效益本项目努力营造社区良好的基础设施和建设环境，使其达到建设城市居民梦寐以求的理想住所、投资者的理想场所的目的。在那里除道路四通八达，管网全部配套，外围有宽阔的绿化带环绕，中间有充分的草、树、绿地、花园，符合城市居民崇尚绿色的追求。区内的排污通过总排污管道送入特定污水厂，使未来的小区将变得格外整洁。四、结论综上所述，我们认为，本项目对于改善东胜城区的自然环境、社会环境和人文环境都将起到重大推动作用。同时可以带动我市房地产市场进一步繁荣，实现城市建设与经济发展的区域协调。五、建议1.加强工程质量的监管，确保该工程能够保质保量顺利完工。2.及早落实资金，确保资金及时到位。3.请有关部门尽快批准本项目的建设实施。