1、置业居住小区商住房一期工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 申报单位及项目概况21.1 项目申报单位概况21.2 项目概况21.3、申请报告的编制依据31.4、项目背景51.5 研究过程131.6、项目申请报2、告的主要内容141.7、项目实施进度计划151.9 主要结论17第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析192.1XX市“十二五”发展规划分析192.2XX市房地产业发展规划分析222.3产业政策分析23第三章 资源开发及综合利用分析263.1 土地利用263.2 主要建设内容及资源消耗263.3 水资源配套消耗273.4 电资源配套消耗303.5、通讯系统313.6、防雷击及接地保护系统323.7、通风系统323.8、燃气消耗32第四章 节能方案分析344.1、镇江市能源供应条件344.2 能源供应344.3 能源结构354.4 用能标准和节能规范364.5、能耗状况和能耗指标分析384.63、节能措施和节能效果分析38第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析425.1、项目选址425.2 建址自然条件425.3 用地方案475.4 征地拆迁和移民安置规划方案485.5 土地利用合理性分析48第六章 环境和生态影响分析516.1 编制依据516.2评价标准516.3评价标准526.4、建设项目环境保护目标及主要内容536.5 施工期环境影响分析546.6 营运期环境影响分析546.7 环境保护治理措施55第七章 经济影响分析577.1销售预测577.2投资估算说明577.3 主要经济评价指标607.4、不确定性分析607.5、敏感性分析617.6、资金使用计划617.7、行业影响分4、析61第八章 社会影响分析648.1 项目实施符合房地产发展基本态势648.2 项目实施有效发挥拉动经济快速增长和扩大内需的功能668.3 项目符合XX市“一体两翼”的发展战略68第九章 结 论69第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况江苏省XX置业有限公司成立于2006年9月，是一家从事房地产开发经营的企业。注册资金6000万元，现有员工32人，其中高级职称4人，中级职称17人，初级职称2人。公司已具备三级房地产开发资质，实行董事会领导下的总经理负责制，公司内部机构设工程、财务、销售、企划等职能部门，各部门均设立了健全的岗位职责、工程质量管理体系和内部监督机制。1.2 项目概况15、.2.1、项目名称：XX置业居住小区一期工程1.2.2、建设单位：江苏省XX置业有限公司1.2.3、建设地址：XX市河滨南路与东昌路交叉口1.2.4、规划用地：25558.31.2.5、建筑面积：750001.2.6、建筑密度：多层35%；高层25%1.2.7、容积率：多层1.3；高层3.51.2.8、绿地率：30%1.2.9、建设内容：商品住宅及商业用房，小区物业管理用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施。1.2.10、投资规模：本项目总投资估算21761.369万元1.2.11、经济效益：本项目预计销售总收入46320万元，可上缴税金2593.92万元，可实现税后利润8937.831万元6、，投资利润率54.76%。1.2.12 资金筹措：江苏省XX置业有限公司拟通过自筹资本金7616.47万元，投资启动项目。其余建设资金拟通过融资及利用企业所有者权益解决，完全能满足项目建设需要。 1.3、申请报告的编制依据江苏XX建筑设计有限公司受江苏省XX置业有限公司委托，编制XX置业居住小区项目的可行性研究报告，本报告编制的依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。编制项目可行性研究报告的基础资料和数据来自以下几个方面：XX市有关部门及江苏省XX置业有限公司提供的或认可的资料、文件、函件及江苏XX建筑设计有限公司调查研究得到的资料和信息。项目可行性研究报告编制依据主要有：建设项7、目经济评价方法及参数（第三版）；建设项目经济评价案例；投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）；投资体制改革文件汇编（一）（江苏省发展和改革委员会）;中华人民共和国城市规划法；中央关于稳定住房价格工作的意见（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会）；江苏省城市规划管理技术规定；XX市城市总体规划（2002-2020）；XX市住房建设规划（2006-2010）；城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）;建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国消防法；控制性详细规划图；企业法人营业执照；挂牌竞买成交确认8、书；国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；项目建设单位提供的相关资料；编制过程中实际调查及收集的其他资料。1.4、项目背景1.4.1、XX概况XX市位于中国最富庶地区的江苏南部长江流域经济开发带，东连镇江、西靠南京，距上海200公里，紧依南京、上海及苏锡常等大城市（距南京只要40分钟车程，到上海也仅要2个半小时车程），是中国沿海和长江三角洲对外开放的重点区域。XX市总面积1385平方公里，人口60万，辖17个镇，1个省级经济开发区， 1个街道办事处，20个重点乡镇工业园区，15个国有农林场圃。XX市历史文化悠久，名胜古迹众多。于西汉朔元年（公元前128年）置县，迄今已有2000余年的历史（199、95年4月经国务院批准撤县设市）。境内气候温和，山水秀丽，人文荟萃，古迹众多，是中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、江苏省卫生城市、江苏省双拥模范城和江苏省文化工作先进市。市区东南座落着著名的道教圣地茅山。山峰峻峭，洞天争奇，素有道家“第一福地、第八洞天”之称，在东南亚地区享有盛名，为江南历史名胜，江苏省甲级风景区，国家AAAA级风景名胜区。市区西北有我国佛教“律宗第一名山”宝华山。其“林麓之美、峰峦之秀、洞壑之深、烟霞之胜”被视为四大奇景。独特的自然景观和人文景观，为XX发展旅游事业提供了得天独厚的条件。区位优势明显，基础设施完善。水陆空立体交通格局已经形成。水路：长江流经XX北部，拥有一10、座年吞吐量100万吨的港口。XX还紧靠镇江港和南京港。两港均属国际型长江大港。陆路：沪宁铁路横穿境内，沪宁高速、宁杭国道横贯东西南北。航空：西去南京禄口国际机场行程仅30公里，东到上海虹桥机场也仅2个半小时。XX电力事业发展迅速。现有变电所29座，变电容量59.9万KVA，最高负荷达10万千瓦，2001年用电量5.26亿千瓦时，初步形成安全、经济、灵活的供电网络。现有日供水能力10万吨水厂全天侯供水。XX已成为江苏省电话市，全市程控电话网络设备先进。城市规划和基础设施建设初具规模，市区规划范围扩大到22平方公里。一座现代化欧式风味的中等城市框架初步形成。经济蓬勃发展，开放势头强劲。改革开放以来11、，XX面貌巨变，取得了令人瞩目的成就。2010年，全市完成国内生产总值251.35亿元，同比增长14%，人均国内生产总值40870元，财政收入38亿元。XX已跨入中国综合实力百强县（市）之列。XX也是中国最早对外开放的地区之一。开放型经济、个体私营经济发展迅猛。据统计，到2010年底，全市完成社会固定资产投资162.5亿元，同比增长26%。XX坚持一、二、三产业协调发展和经济、社会、环境可持续发展，农业生产稳步提高，全年粮食总量稳定在40万吨的水平，已形成了茶叶、草莓、花卉、水蜜桃、葡萄、无花果等众多农副产品基地。工业经济运行良好，全市绝大部分企业成功地进行了改制，改制面达98%。建材、化工、12、机械、纺织等传统支柱行业改制逐步深化、规范，在规模扩张、优势聚合、效益增长上实现新的突破。自行车、微电子、新材料等新型产业蓬勃发展，特色行业工艺礼品出口量占全国很大比重。物产极其丰富，开发前景广阔。XX境内现已探明的矿藏有20多种。金属矿主要有钼、铜、金、银、铁、铝、锌，非金属矿主要有硫、磷、大理石、石灰石、膨润土、红柱石等。矿床点分布广，储量大，易开采，具有投资少、见效快等特点。其中膨润土矿品位高，储量达1.5亿吨，被列为全国第二大储区。优质石灰石储量达13亿吨，且含钙量高达55%以上。此外，还有储量可观的黄砂、红砂等。全市土地面积1100万亩，水域面积30万亩。大小水库67座，可供排灌、养13、鱼综合利用。到去年末有林面积达40万亩，木材蓄积量80万立方米。用材林有杉、松、棣等，经济林有油桐、板栗、青梅、葡萄、柿、桃等270多种，是江苏省林业生产重点市。中药材资源也十分丰富。目前已查明的有754种，其中被李时珍写入本草纲目的就有380种。茅山苍术名冠全国，宝华山的宝华玉兰是全国罕见的古老树种，被称之为活化石。茶叶、草莓、裘皮、四季鹅是XX的四大特产。草莓种植面积已逾万亩，是全国最大的草莓生产基地。“金山翠芽”获国家金奖，被列为全国十大名茶之一。XX山清水秀，人杰地灵，物产丰富，开发前景尤为广阔，是经营者的热土，实业家的宝地。良好的投资环境，一流的经济载体，优惠的投资政策，优质的服务队14、伍，XX你最明智的选择，你投资兴业的好去处。1.4.2、项目背景近年来，江苏房价和全国一样上涨较快。其中主要原因有：土地价格上涨较快，由于土地使用权的公开拍卖，土地本来的价值得以体现；水泥、钢材、沙石等主要建材价格涨幅较大；房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加；居住小区环境更加优美、配套改施更加完善，较大辐度增加了成本。城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。综上所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性。今年以来，全国各大中城市房产市场逐渐变冷，商品房价格涨幅大幅下降，商品房空置面积达1.3亿平方米，同比增长8.7%。今年下15、半年以来，中国大部分地区房地产市场已先后进入调整期和转型期，房地产市场已逐步由狂热转向理性，宏观调控控制房地产市场价格上涨过快的目标已经显现。全国商品房销售面积下降情况一览表（2010.2-2010.8）月份2345678下降幅度3.6%0.3%4.0%6.5%6.9%10.8%14.9%全国70个大中城市房屋销售价格情况一览表（2010.2-2010.8）月份12345678同比涨幅11.3%10.9%10.7%10.1%9.2%8.2%7.0%5.3%不过，在美国次贷危机、国内宏观经济步入调整期等因素影响下，中国房地产市场出现较快下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，政府稳定房地产16、市场的压力徒增。短短时间内，二十几个大中城市已着手“救市”，并且“救市”规模迅速扩大中小城市。截止十一月份，中央政府已出台多项措施着手“救市”（降低利率、放宽二套房买卖、降低首付等），而且还将追加一系列利好措施。综上所述，我国房地产市场在政府宏观调控下将走向稳定健康发展之路。改革开放以来，XX面貌巨变，取得了令人瞩目的成就。城市化进程不断加快。2010年，人口和用地规模分别为19万人、21.5平方公里；2020年其规划人口和用地规模分别为30万人、35.9平方公里。05年以来，XX房地产市场迅速发展，截至2010年底，全市房地产开发企业已增至70家，其中二级资质企业20家，三级资质企业48家，17、四级资质2家。房产企业开发理念也发生了重大变化，小区建筑风格和环境景观档次迅速提升，涌现了一批优秀小区，如领秀星城、哈佛星城、都市晴园、碧水铭苑、润景美邻苑、台湾小镇等。05-09年，XX房产市场发展相关数据：表一：20052009年国有土地挂牌成交量汇总表（城区）年份成交面积（亩）成交金额（万元）成交均价（万元/亩）200515964216626.422006150256612.6637.69200713503896.3328.862008935.93473737.12200972624015.233.08合计6109.9195594.16表二：20052009年国有土地挂牌成交量汇总表（乡18、镇）年 份成交面积（亩）成交金额（万元）成交均价（万元/亩）2005281372813.272006445267707.3415.2120075178043.515.562008943.4931306.361.0420091080166778154.42合计7243.49277563.14表三：20052009年上市土地开发建设情况一览表地点成交总量（亩）已开发建设量 （亩）留存土地量（亩）城区6109.94297.171812.73乡镇7243.493914.73328.79表四： 20052009年城区房地产规划报批情况一览表年份已报批建筑面积（万平方米）竣工验收面积（万平方米）2005119、7.1518.77200647.799.83200750.3732.81200850.7546.36200967.9759.95合计234.03167.72表五：20052009年商品房销售面积一览表年 份销售面积（万平方米）销售额（万元）20051717056.420064744287.620073766296.2200841101701.1200945161443.9合计187390785.2从上述数据可知：XX市五年来竣工验收面积和房屋销售情况都呈上升趋势从城区留存土地量估测（按容积率1.0估测），可开发住宅面积为120万平方米，已开发的待售面积为47万平方米，按五年来平均销售量及销售走20、势估测，四年内将全部售罄。同时，城区的可开发居住用地越来越少。因此，本项目的开发符合市场发展的需求。根据一般规律，房地产市场周期最长为78年，其中包括5年的发展期，2年的回落期，XX市房地产已经经历了5年来的增长期。今年，在国家宏观调控的大的背景下，市场已逐步进入调整期。现今，国家和地方都已出台或将出台一系列政策稳定市场，预计2011年市场将进入稳定、健康发展阶段。本项目的建设期刚好与市场低谷错开，而项目的销售期刚好迎来市场的快速发展，因此，本项目的开发前景看好。项目所在地，省级XX经济开发区行政区划面积26平方公里，起步区4.8平方公里。近年来，开发区建设规模迅速扩大，工业大项目不断引进，久21、正、九和、华叶等大项目落地生根，带动相关产业的发展，吸引了大批外来人口积聚。而工业区内现只有黄金花园、国际花园、领袖星城、台湾小镇、太阳星城等几个成规模的小区。现有建设居住规模还远远不能适应开发区发展的需求。而直接临近工业区的位置条件是XX置业居住小区一大优势。同时，本项目绝佳的人居环境在城市西部地区也是独一无二的优势。因此，XXXX置业居住小区的建设顺应了城市发展建设的需求，也将进一步推动城市的发展建设。树立新城市的形象。1.5 研究过程根据项目申请报告的编制要求，报告编制人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向土地、规划等相关部门进行了咨询。在搜集了第一手的地质地貌、交通、电气供给和给排水等22、资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、经济上的可行性、规划方案的科学性和工程实施过程中应注意的问题等进行了充分的论证，在此基础上形成本项目申请报告。1.6、项目申请报告的主要内容该项目可行性研究报告主要就项目实施的背景、项目实施的条件、项目建设内容、项目总投资及资金筹措方案等进行研究，具体包括：项目建设的背景；发展规划、产业政策、行业准入分析；项目选址；项目实施有利条件；项目实施内容；项目总投资估算；资源开发与综合利用；项目实施过程中可能存在的问题和建议。1.7、项目实施进度计划根据项目的初步设想以及工程实施客观规律，本项目主要工作拟实施进度计划见下表：时 间内 容2011年4月项目前期审23、批工作2011年4月5月项目施工图设计2011年5月2011年6月项目场地准备2011年6月-2012年7月项目工程建设2012年7月-2012年8月项目设备安装及内外装饰2012年8月项目竣工交付1.8 项目招投标管理根据国家现行建筑法、招标法及江苏省建设工程招标投标管理办法、镇江市建设工程招标投标有关规定，本项目设计、监理、施工单位选择应进行招标择优。1.8.1镇江市有关施工公开招标操作过程1、办理招标申请申请材料包括：招标申请表，项目报建登记表，立项批文,“绿色图章”许可证，抗震设防审查证书，施工图设计审查批准书，建设工程规划许可证。2、起草招标通告、招标文件并送招标办审查。3、发布招标24、通告，根据规定时间受理报名、资格预审及确定招标人。4、发放招标文件、图纸给招标人，批准投标文件。5、选择具备资格的单位编审标底。6、召开标前会议。7、开标前评委抽取。8、按规定时间进行投标、开标、评标、定标活动。9、交纳招投标管理费，填写中标通知书，经招标办审核后发给招投标双方。10、工程合同签订。镇江市建设工程施工招标文件内容主要包括：招标文件审查表，投标申请书，第一章投标需知，第二章合同主要条款，第三章技术规范，第四章图纸、技术资料及附件，第五章招标文件表式。项目委托方在项目建设的过程中将严格执行国家、江苏省、镇江市招标方面的有关规定，就有关招标的项目、范围、组织形式、方式及招标估算金额等25、方面有了初步计划。1.8.2项目招标基本情况1.8.2.1招标范围本项目招标主要为房屋建安、配套、绿化工程。1.8.2.2招标组织形式根据施工单位的具体情况，拟采用委托招标形式进行施工招标工作。1.8.2.3招标方式本项目由民营企业投资，故工程建设采用自主招标方式进行招标。1.8.2.4招标初步方案1、建设项目拟划分若干标段，具体拟按地块分标段。2、招标领导小组及评标机构由项目负责人组织。1.9 主要结论XX置业居住小区项目选址合理，布局合理，规划方案科学先进，有利于今后XX城区的进一步开发。项目的实施对合理利用城市建设用地、优化城市布局、美化市容市貌、树立城市形象都具有积极的意义。江苏省XX26、置业有限公司实施本项目可以实现优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同时，开发单位具有较强的技术力量和经济实力，可以确保本项目的顺利实施。 综合考虑各方面因素，本项目的实施是必要的，也是可行的。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1XX市“十二五”发展规划分析2.1.1城市性质南京都市圈最佳人居环境地区，长三角重要的生态、人文和休闲旅游城市，江苏省沿江地区以轻型工业为特色的制造业基地。2.1.2经济和社会发展战略2.1.2.1发展思路“十二五”时期是我市转型发展、跨越发展，加快实现富民强市目标的关键时期。根据党的十七届五中全会和省委十一届九次全会精神，立足基本市情和经济社会发展的27、客观要求，我市“十二五”规划的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“加速转型升级，全面跨越赶超”主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革开放和科技创新为动力，以保障和改善民生为目的，大力推进产业结构调整，全力打造生态宜居城市，为把XX建设成为经济快速发展、社会和谐稳定、科教文化繁荣、民主法制健全、生态环境优美的“南京副城”而努力奋斗，为率先实现基本现代化打下坚实基础。 2.1.2.2发展战略 一是同城同建战略。坚持以打造南京副城为目标，在发展理念、城市规划、通达能力、空间布局、建设标准、城市管理、产业结构、综合环境、文化品位等方面，全面实现与28、南京的对接，加快进入真正意义上的同城时代。 二是创新引领战略。把科技创新作为转变发展方式的重点和关键环节，大力引进创新型人才，积极引导企业提升核心竞争力，着力发展现代服务业，加快从投资驱动向创新驱动，从加工制造向研发创造，从资源依赖向科技依托的转变。努力培养一批具有核心竞争力的大企业大集团、一批专精特新的行业龙头企业、一批拥有自主知识产权和自主品牌的创新型产业。 三是城乡一体化战略。坚持加快新型工业化与发展现代农业相结合，推进城市化与建设新农村相结合，生产方式转变与生活方式转变相结合，加快破除城乡二元结构，形成城乡经济社会发展一体化新格局。 四是富民优先战略。以解决民生问题为着力点，充分发挥政29、府公共财政的作用，加大社会保障投入力度，优先保障和改善民生，健全社会保障体系、均等化的城乡公共服务体系。努力扩大就业，大力推进城乡居民收入六年倍增计划，千方百计增加城乡居民收入，让人民群众过上更加宽裕的小康生活，使全市人民共享改革发展成果，不断提高人民群众的幸福指数。 五是生态文明战略。发展绿色经济、低碳经济和循环经济，加强环境保护，加快建设资源节约型、环境友好型社会。依托丰富的旅游资源，坚持旅游发展与资源保护、生态环境建设相结合，打造环境优美、社会和谐、人民富裕的生态城市。2.1.3XX市“十二五”经济和社会发展总体目标综合考虑未来发展趋势和条件，今后五年我市经济社会发展的主要目标是： 经济30、实力大幅提升。地区生产总值年均增长13%以上；地方财政一般预算收入年均增长20%以上；全社会固定资产投资年均增长28%，其中工业性投资年均增长24%；社会消费品零售总额年均增长18%；综合实力在全国“百强县”中进档升位。 产业层次明显提高。二、三产业增加值占GDP比重超过95%，高效农业增加值占一产比重达到45%；工业经济质量更高，新兴产业实现销售占规模以上工业销售收入的比重达到50%；现代服务业加快发展，服务业增加值年均增长18%，占GDP比重每年提高1.5个百分点以上，比重超过45%以上，力争达48%； 创新能力显著增强。加快高新技术产业发展，国家级高新技术企业达到45家，高新技术产业产值31、占规模以上工业产值的比重达到40%，科技进步贡献率达到55%。 城乡发展更加协调。“三新”建设加速推进，建立起完善、高效的城乡一体化公共服务体系，城市化率达到60%以上。单位GDP能耗比“十一五”降低15%以上；城乡环境质量继续改善，建成区绿化覆盖率超过43%，人均绿地占有面积19平米以上，森林覆盖率达27%；环境质量综合指数达到87分；化学需氧量、二氧化硫在2010年排放总量基数上削减5-10%。 社会事业全面进步。教育、文化、卫生等事业加快发展，公共服务水平明显提高。城镇登记失业率控制在3%以内，城乡社会保障体系基本实现全覆盖。大力推进城乡居民收入六年倍增计划，到“十二五”末，城镇居民人均32、可支配收入达到40500元，年均增长12.25%；农民人均纯收入17500元，年均增长12.5%。本项目的实施将全面发挥地块的区位优势，加快推进城乡一体化进程，全力打造南京都市圈最佳人居环境，促进房地产业的又好又快的发展。项目建设对城市基础设施建设、国民经济发展、固定资产投资增加有贡献，项目建设有利于强化开发区与主城区的联动发展、密切交通联系，协调产业发展，做强做优旅游、居住等服务功能，在水、电等区域基础设施上与城市有机衔接。项目符合鼓励普通商品房开发政策指向，对增加XX城市居民人均住宅面积有帮助，对提高XX市城市居民生活水平大有益处。选址区域属城市规划建设范围。2.2XX市房地产业发展规划分33、析城市发展方向：以现状为依托呈团块状发展，主要向北、向西拓展城市建设用地。城市布局结构：围绕“口”字型城市中心，形成东南部生活、西北部生产的“单中心、团块状”布局结构。可概括为：“一河穿城、两轴拓展、三区协调、四角绿楔”。房地产业：根据不同的消费需求，建立合理的房地产供应体系，形成多层次、宽领域的房地产市场。注重发展普通商品住宅，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产。鼓励有实力的房地产企业通过兼并、收购等方式做大做强。推进房地产开发、销售与物业管理的分业经营，促进传统的住宅管理向社会化、专业化、市场化的物业管理转变。房地产业：重点开发中心城区，加34、快开发宝华、天王镇区、保护性、有选择地开发市域人居环境较好的地区。本项目所处地块区域人居环境条件较好，适合住宅项目开发，本项目符合城市发展方向，是加快开发城区的重要举措，符合房地产业规划中政策指向，项目建设定位于增加XX市城市内有效普通商品房供应，提高市场需求产品的供应量。2.3产业政策分析2.3.1行业主要法律法规1.中华人民共和国城市规划法自1990.4.1起施行2.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列自1990.5.19起施行3.中华人民共和国城市房产管理办法1995.1.1起施行4.中华人民共和国建筑法自1998.3.1起施行5.城市房地产开发经营管理条例自1998.7.20起施行6.35、中华人民共和国土地管理法自1999.1.1起施行7.商品房销售管理办法自2001.6.1起施行8.城市房屋拆迁管理条例自2001.11.1起施行9.物业管理条例自2003.9.1起施行2.3.2行业准入分析房地产业在我国是有管理的开发市场，进入房地产业主要有资金、专业技术人员及管理条件。受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇，系一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房产和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。对大部分实力不强的房地产企业一味着市场空间的收缩，而对实力强36、大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将是促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。江苏XX置业有限公司司成立于2006年9月，注册资金6000万元，拥有专业技术人员32人，公司的开发实力和水平及现有员工素质具备房地产开发三级资质，是一家从事房地产开发经营的企业。满足建设部关于房地产企业相关条件要求。本次江苏XX置业有限公司通过市场转让获得开发区地块开发项目开发权是企业经过市场调研后经过土地有形市场出让取得项目开发权。开发土地的取得符合国家省市有关经营性土地必须经拍卖、挂牌等竞争出价公37、开程序。项目地块选址经XX市规划局审批通过，控制性详细规划图已形成，符合XX市总体规划要求，项目规划准入已同意。本项目按基本建设有关要求办理了环境审查相关手续，项目环境审批表同意本项目建设。由于本项目作为增加普通商品房供应需求投资，单套面积及相关建设标准符合当前房地产宏观调控政策要求，项目建设将增加有效供给，缓和目前市场供应量，预期投资准入可行。第三章 资源开发及综合利用分析3.1 土地利用 本项目规划总用地为25558.3平方米 建筑密度为：多层35%；高层25% 容积率为：多层1.3；高层3.5 绿地率为：30% 总建筑面积为：75000 按建筑功能分：居住建筑面积：74700 物管用房：38、300 车库面积为：5000居住户数：500户 居住人口：1500人机动车位：4003.2 主要建设内容及资源消耗3.2.1 主要建设内容该项目建筑为多层商品住宅、11层小高层商品住宅及18层高层商品住宅，商业用房，小区物业管理用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施项目。本项目主要建设内容有：（1）住宅建设；（2）公共建设，包括办公、市政设施等；（3）商业设施建设；（4）配电房建设；（5）邮电、排水、燃气、CATV配套建设；（6）垃圾收集与污水处理、路灯设施、消防设施建设。3.3 水资源配套消耗3.3.1、设计依据 1、业主提供的用水要求及市政的给排水条件2、建筑给排水设计规范 【GBJ1539、-88】1997版3、高层民用建筑设计防火规范【GB50045-95】2001版4、建筑设计防火规范 【GBJ16-87】2001版5、自动喷水灭火系统设计规范 【GB50084-2001】6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 【GB50219-95】7、建筑灭火器配置设计规范 【GB50219-95】3.3.2、项目给水1、水源由通宁路引入DN100市政给水管，以供生活及消防用水量。2、生活用水量估算表项目用水标准使用单位使用时间小时变化系数最大小时用水量m/H最大日用水量m/日住宅150L/人日人242.50.49商业办公5L/日121.50.141.7绿化1.5L/次410.130.540、未预见10%0.0712.3合计0.723.5依据项目建设规模项目日均用水量计算为23.5m/D，时均用水量计算为0.7 /H，项目规划从崇明路引入一路DN100自来水供水管，沿项目场内道路布置环形供水管网和消防水泵接合器，每幢建筑由环形管网接入DN50供水管。3、给水管道工程管径DN100-DN50设计采用镀锌钢管，丝接（或焊接），平均埋深0.8米，采用直埋施工。消防栓为地上式DN100，直线距离60M以内设置一个。3.3.3、项目排水项目排水采用雨污分流方式排水。1、雨水项目规划雨水收集由集水口集水井雨水管XX市城市雨水管网。项目每幢建筑前道路由DN300管至院前道路DN600管至小区雨水41、管。雨水管道采用混凝土管级管或钢筋混凝土级管，管径D300、D600，设计采用120度混凝土基础。排水方式采用重力排水，平均埋深1.5米，采用钢丝网水泥砂浆 抹带接口。2、污水项目产生的污水主要为清洁污水和生活污水，根据镇江市生活污水排放有关规定，项目产生污水由处理池经过初步生物处理后排入污水管，由污水管集中进入城市污水收集系统，最终进入二级城市污水处理厂。污水管道设计管径300、600、800毫米，采用承插式钢筋混凝土管，O型橡胶圈接口。设计采用120度混凝土基础。平均埋深1.8米。3.3.4、消防3.3.4.1、消防设施1、本项目建筑属高层民用建筑，本建筑室外外消火栓用水量按高层民用建筑设42、计防火规范的规定设计。2、高层建筑每层设消火栓，消火栓设置在主要消防楼梯出入口等明显部位，消火栓的布置确保两股水柱能达到室内任何部分，室内消火栓系统为环状布置。屋顶消防水箱储备10分钟，灭火用水共18m3，（与自动喷水系统合用），并配增压装置，消防泵及消防水池设置在地下室内。室外设水泵接合器。室外市政管网上设室外消火栓，要求距高层建筑不大于40m。室外消火栓系统，在基地内沿高层建筑四周配置水泵接合器及室外消火栓。3、每只消防火栓箱内设两只手捏式磷酸铵盐干粉灭火器MFA3两具。4、各建筑都应满足相应的消防规范要求。3.3.4.2、消防设计1、建筑与周围建筑的最近距离防火间距应满足规范规定的最小防43、火间距要求。2、高层建筑周边需设置消防登高场地，高层建筑登高面满足大于1/4周长要求，消防车道转弯半径大于6米。3安全疏散高层住宅内设置防烟楼梯，楼梯间对外有直接的通风窗口。4、消防控制室设置高层住宅建筑设置相应的消防控制室，对外有直接的门。3.4 电资源配套消耗3.4.1、设计依据1、10KV及以下变电所设计规范 【GB50053-94】2、民用建筑电气设计规范 【JGJ/T16-92】3、供配电系统设计规范 【GB50052-95】4、低压配电设计规范 【GB50054-95】5、民用建筑照明设计标准 【GBJI33-90】6、高层民用建筑设计防火规范 【GB50045-95】7、建筑物防44、雷设计规范 【GB50097-94】8、有线电视系统工程设计规范 【GB50200-94】9、智能建筑设计标准 【GB/T50314-2000】10、火灾自动报警系统设计规范 【GB50116-98】11、防静电工程设计规范 【GBJ08-83-2000】12、建筑与建筑群综合布线设计规范 【GB/T50311-2000】3.4.2、项目供电一、供电系统项目工程设计总面积75000平方米，其中居住74700平方米，住宅按单项8KW/户计算，公共建筑按100-150W/平方米计算，项目工程总装接容量约200KW，其中住宅Pe=160KW,公共建筑Pe=40KW，配置系数Kp按住宅取0.6，公建取45、0.8.计算负荷Sj=128KVA。项目规划供电负荷128KVA，计划由XX市城市电网提供10KV电源，通过变配电系统提供项目所需电源，于负荷中心设置箱式变压器，项目区内供电线缆采用地下穿管直埋施工。3.5、通讯系统3.5.1、电话通讯项目电话系统设计遵循技术先进、经济合理、灵活畅通和确保质量，并符合市话通讯网进网条件及技术要求，该项目电话系统拟直接进户式布建，电话系统采用光缆穿管直埋形式。3.5.2、网络系统项目同期实施小区内部网路管理系统建设，网路主干网拟采用光纤布线，项目信息管理系统、信息传输系统、安保系统全部基于该网路布线。3.6、防雷击及接地保护系统1、低压配电接地保护形式采用TN-46、S系统，即受电设备的外露可导电部分通过接地保护线Pe线与电力系统的接地点连接。2、插座回路均设漏电断路器。装于消防控制设备上的热继和漏电断路器仅动作于发信号告警，而不跳闸。3、在弱电竖井内通长敷设一根辅助等电位连接线（TMY-440铜排），并与MEB良好电气连接。4、本项目建筑防雷按二类保护措施要求设计。6、本项目接地极利用结构片筏基础。工作接地、保护接地、弱电接地及防雷接地采用联合接地，要求接地电阻R1欧姆。3.7、通风系统本工程高层住宅建筑采用集中地下层通风及排烟系统，建筑防、排烟系统.3.8、燃气消耗天然气负荷主要有两部分组成：一、住宅用气；二公共建筑用气。住宅居民用气标准取60立方米/47、人a，工程总用气量为3600立方米a；公共建筑用气取居民生活用气2%，为72立方米a；合计为3672立方米a。项目燃气估算消耗量为11立方米/天，设计由文昌路低压天然气管供气。第四章 节能方案分析4.1、镇江市能源供应条件镇江是常规一次能源资源贫乏的城市，全市境内河流纵横，但总体上经济可供开发水能资源很少，区域内尚未发现可开发的油气田；煤炭资源主要分布在XX东昌到丹阳导墅一线及十里山、小黄山、雩山、湾山等地，其中小力山、伏牛山、东风、湾山、古洞等地质矿储量较多，但经多年开采，现已基本枯竭。另据气象资料，镇江市盛行东偏南向风，常年风速3.4米秒，风能资源可开发潜力小。镇江太阳能和生物质能相对比较48、丰富。镇江光照，夏至口可照时间为14.22时，冬至日9.98小时，全市年均日照时间2100小时，光热资源较为丰富。生物质能源主要包括农作物秸杆、养殖场畜禽粪便、工业有机废弃物、城市生活垃圾和能源植物等。镇江农业比较发达，年产农作物秸杆约100万吨，相当气于45万吨标准煤，理论上可满足2.5万千瓦发电厂燃料需求。4.2 能源供应 电力行业在镇江市的经济发展中一直发挥着重要作用，不但为其它行业的发展提供了能源支持，而且本身也是镇江市经济发展骨干行业，2005年，镇江全市发电总量为218.01亿千瓦时，比上年增长20.9，除本地区用电外，还向邻近的南京、常州、扬州供电，目前随着廉壁电厂和镇江电厂扩建49、工程的先后运行，镇江市已建成发电装机总容量4362.2MW。 “十五”期间，国家重点工程西气东输项目工程建成并投入使用，为镇江市利用清洁能源提供了新的途径，为充分利用天然气能源，镇江市加快了天然气输配系统建设，已形成37公里高压网，164公里A、B级管道，市区已有12.5万户居民使用上天然气。 近年来，随着市场需求和国家产业政策的鼓励，镇江市在太阳能光伏发电研究与开发等方面取得了实质性进展，太刚能光伏电池组件、单晶、多晶硅片等已具备产业化条件。4.3 能源结构 电力在镇江市能源产业发展中占绝大部分比例，目前全市各电厂都以燃煤发电为主，新能源开发利用程度不高，能源产业结构不尽合理，一方面电力生产50、需要大量的煤炭，而我省资源十分匮乏，所需煤炭要从外省调入，资源保障问题特殊。电力企业在煤炭消耗九成以上是原煤，由于大量直接或间接的燃烧使用，大气环境一直属于烟煤型污染，总悬浮颗粒或可吸入颗粒已成为影响镇江市城市空气质量主要污染物之一，同时，煤炭还是酸雨产生的重要因素，此外大气污染还来自石油的消耗，石化企业排放的废气和机动车尾气对人体的危害日益加深，燃油污染不断增大。2005年镇江全市规模以上工业企业综合能源总消费折合标准煤约604.1万吨，全社会电力消耗97.2亿千瓦时，目前电力、非金属矿物制品业、造纸、化工和石油加工炼焦业等行业已成为能源消费大户。 预计“十一五”期间，镇江市能源需求将保持增51、长态势，年均预计增长10左右，能源结构消费中仍将以煤炭为主，天然气和油品消费也将有大幅上扬，至2010年，全市规模以上工业综合能源消耗约为1000万吨标准煤，第三产业综合能源消耗折合约30万吨标准煤(不含交通)，居民生活总能耗在90万吨左右标准煤。4.4 用能标准和节能规范1、相关法律法规和规划中华人民共和国节约能源法中华人民共和国可再生能源法中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法中华人民共和国清洁生产促进法生产审核暂行办法(国家发展改革委、国家环保总用能单位节能管理办法(原国家经贸委令第7弓)民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)公路工程节能管理规定(试行)(交体法发1997840号52、)铁路实施节约能源法细则(铁道部1998年7月23日发布)文通行业实施节约能源法细则 (交通部2000年6月16日发布)节能中长期专项规划(发改环资20042505号)2、产业政策和准入条件等国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知(国发2005产业结构调整指导目录(2005年本) (国家发改委令第40号令)中国节能能技术政策大纲 (计交能1996905号)*国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术(国家发政委2005第65号)3、建筑类相关标准和规范公共建筑节能设计标准GB50189-2005绿色建筑评价标准GBT503782006绿色建筑技术导则(建科2005199号)夏热冬冷地区53、居住建筑节能设计标准JOJl34-2001夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JCJ752003民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JCJ2695采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003城市热力网设计规范CJJ34-2002通风与空调工程施工质量验收规范GB502432002外墙外保温工程技术规程JGJl44-2004地源热泵系统工程技术规范GB50366-2005民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005规范GB50176-93建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GBT 500332001城市道路照明设计标准GJJ4591城市供热管网工程质量检验54、评定标准CJJ3890城镇燃气设计规范GB50028采暖居住建筑节能检验标准地板辐射供暖技术规程JGJl42-2004民用建筑电气设计规范JGJT16-92宾馆、饭店合理用电GBT12455生活锅炉热效率及热工试验方法GBT10820-2002空调通风系统运行管理规范GB5036520054.5、能耗状况和能耗指标分析 1电能消耗环节主要为空调、照明、家电，电梯设备运行消耗。项目年耗电41.8万KWH。折合23万吨标准煤。 2燃气，消耗环节主要为厨房用天然气，年消耗量42840立方米a，折合约19.5吨标准煤。综上所述，项目年耗电能、燃气折合42.6吨标准煤。4.6、节能措施和节能效果分析1、55、建筑节能设计建筑节能设计要求 建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。 朝向宜南北朝向。宜为南偏西5度至南偏东30度之间。建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不应大于070。当窗(包括透明幕墙)墙面积比小于0.40 时，玻璃(或其他透明材料）的可见光透射比不应小于0.4。屋顶透明部分的面积小应大于屋顶总面积的20。外窗(包括透明幕墙)宜设置外部遮阳。外窗的可开启面积不应小于窗面积的30；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。采暖空调应符合江苏省民用建筑热环境与节能设计标准。空调设计遵循高效率、低能耗、无污染原则，避免直接用电能作为热源。 应积极推56、广节能新技术、新工艺、新材料、新产品。建筑热工设计外窗保温隔热措施南、北向：中空双层玻璃窗。东、南、西向：中空双层玻璃窗，尽可能加遮阳措施。屋面保温隔热措施在做防水过程中加做外墙保温系统。各方向墙体隔热保温措施东、南、西外墙粉20厚JNS保温砂浆。北外墙粉25厚JNS保温砂浆。冷桥除外墙粉20厚保温砂浆外，凡梁柱等易产生冷桥的混凝土构件与室内空气接触的部分粉保温砂浆。 门窗材料外窗窗玻为断热桥铝合金框中空玻璃窗，东、南、西侧外窗内侧装活动式软百叶窗：外门为断热桥铝合金框中空安全玻璃门；幕墙窗为中空安全玻璃幕墙窗；气密性不低于建筑幕墙物理性能分级GBT 15225规定的三级：外窗气密性不低于建筑57、气密性分级及其检测方法GB7107规定的四级。2、节能措施照明系统节能照明选用节能、高效灯具，使用高效发光光源代替原有的低效光源，在节电的同时提高照度、显色度，改善照明环境，从而给人们提供一个舒适、稳定的照明环境，既提高了效率亦保护了人体健康。如T8型36W一套(灯管+镇流器)的功率48W=36W+8W，用T5荧光灯代替只需32W=28W+4W，节电率达到25，且照度提高15。动力系统节能选用节能设备，设计上选用技术先进、安全可靠、高效低耗动力设备；选用电机的功率要与需要相匹配；配电房、泵房及空凋采用仪表自控系统，以节约能源、防止设备低效或无效运转；电机设备广泛应用变频技术，节电率般可达到2358、-40，并延长电机寿命24倍以上；提高功率因数，采用电容补偿器，减少电能损失。加强物业管理项目在采取节能设计和措施的基础上需加强物业管理，制定用电用水管理规章制度，建立节能奖励制度和浪费能源处罚制度，备齐水、电设计量器具，制定出合理的物耗和能耗指标，建立消耗台帐，有专人负责。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1、项目选址XX置业居住小区项目规划用地75000平方米（约112.5亩），位于XX市河滨南路与东昌路交叉口。处于城市东部片区的中心地段，地形较规整,地势平坦，自然水系景观条件好。选址符合XX市的总体规划要求。选址处于主要交通道路附近，交通便利，施工组织便利。 5.2 建址自然条59、件5.2.1、当地气象条件1998年2002年XX市气象累年资料项 目单 位数 值历年平均气压hPa1014历年平均气温oC15.2极端最高气温oC37.6极端最低气温oC-12历年平均相对湿度%78历年平均降水量mm1230.9历年一日最大降水量mm170.9年平均风速m/s2.8风向年主导风向为E风，其次为SE和NE风1954年2003年XX市五十年气象累年资料类别项 目极值单位出现日期气温夏季平均气温26.5oC冬季平均气温3.8oC夏季绝对最高气温40.9oC冬季绝对最低气温-12.0oC55年1月16日，69年2月5日和6日湿度最热月平均相对湿度82%7月最冷月平均相对湿度71%1月60、雨年平均降雨量1072.8毫米月最大降雨量618.1毫米69年7月日最大降雨量265.5毫米72年年7月2日22时35分3日21时一小时最大降雨量68.5毫米80年8月29日17时40分18时40分风极大风速32米/秒89年8月13日风荷载33.9千克力全年主导风向及频率东风频率9次冬季主导风向及频率东南偏南风频率9次夏季主导风向及频率东南偏东风频率9次雪最大积雪深度34厘米84年1月19日冰雹年冰雹最多日数2天1958年雷暴年雷暴最多日数48天1964年XX市是历史悠久的文化古城，据考古史料记载，早在商周时，即公元前1116世纪，人类已经大批在此定居，有文字记载的历史可以上溯至三千年以前。X61、X自然地理的主要特点是襟山带水、丘陵起伏、江河交织、名山迭出。5.2.2、地质地貌XX地区位于扬子准地台下扬子台褶带宁镇褶皱冲断带中（也称淮阳山字型构造宁镇反射弧东段）。地层分区属下扬子地层小区，上元古界震旦系新生界第四系发育较齐全，自震旦系后期，XX地区经历了几次大的构造运动，三迭纪晚期的印支运动导致了长江破碎带的形成。项目所在区地层属第四纪地层,地貌系丘陵岗地地貌，土壤主要为粘土、粉质粘土及中风化砂纸泥岩，历史上有震害记载，建筑物设防烈度为7度。项目所在地区地势平坦。区内无影响。项目建址没有采空区、崩塌、滑坡、泥石流、冻土等物殊地形、地貌。5.2.3、植被和动物该地区原生植物大多已不复存在62、，而由次生植被与栽培植被所取代，以栽培植被占绝对优势。栽培植物包括大田作物、蔬菜作物、经济林、荼果园及绿化等类型，主要树木为银杏、水杉、泡桐。该地区水产丰富，农产品品种多、产量较高。长江及众多河湖荡盛产鱼、虾、蟹、珍珠、荷藕等，物别的长江的刀鱼、鲥鱼、鲑鱼和螃蟹等，具有很高的经济价值，陆地野生动物基本上很少，主要以野生兔、黄鼠狼、刺猬、野鸡等小动物为主。5.2.4、水文本工程河段属感潮河段，潮型为非正规半日浅海潮，潮水每日两涨两落，半潮周期为12小时25分，水流既受长江东径流控制，又受海洋潮汐影响，长江汛期（510月）潮汐影响较小，枯水期（12月份3月份）潮汐影响较大。本工程采用上游18公里镇63、江北固山水文站资料推算。镇江水文站水位特征值（黄海高程基面）：历年最高水位 6.69米历年最低水位 -0.66米多年平均高水位 5.2米多年平均低水位 0.08米历年最大潮差 2.32米5.2.5、项目场地情况根据项目建设单位提供的有关相邻地质勘测报告分析，该场地地势平坦。5.2.5.1、地基土组成及其工程地质特征（1）杂填土：灰褐色，由粉质粘土等组成，加有大量碎石。场区普遍分布厚度：3.8-2.7M，土质不均，工程地质条件差。（2）粉质粘土:黄褐色，湿-饱和，稍密为主，局部中密，摇振反应中等，无光泽反应，低干强度，低韧性。夹粉质粘土薄层，灰色，可塑，场区普遍分布，厚度：8.5-6.7M，属中64、等压属性中等强度土，工程地质条件较好；（3）粘土：浅黄色，饱和，稍密，粉土摇振反应中等，无光泽反应，低干强度，低韧性。夹粉质粘土薄层，浅黄色，可塑，场区普遍分布，厚度：9.5-6.5M，属中等压缩性中等强度土，工程地质条件较好；（4）粉质粘土：黄褐色，饱和，中密为主，组成成份为云母、长石、石英等。场区普遍分布，厚度：7.90-5.4M,属中等压缩性中等强度土，工程地质条件较好；（5）粉质粘土夹软石：踪红色，饱和，中密-密实，组成成份为云母、长石、石英等。该层未穿透，厚度为42.1M，属中等压缩性中等强度土，工程地质条件较好。5.2.5.2、场地水文地质概况该区地下水属潜水型，水位主要受大气降水65、蒸发、季节变化等的影响而有所升降。勘察时测得地下水位为1.43M左右，水质无色无味，附近未发现明显污染源，根据区域水文地质条件结合邻近工程地质水质分析资料综合判别该区地下水及土等对砼等建筑材料无腐蚀性影响。5.2.5.3、地震烈度 本地区按建筑抗震设计规范确定XX地区地震烈度为七级，在抗震设计时采用地震加速度值为0.10g，本工程据此设防。5.3 用地方案5.3.1 场地利用情况项目用地属于国有出让土地，由江苏省XX置业有限公司市场竞拍所得，不涉及土地征用、拆迁安置与补偿。项目现场地为原状，处于自然平整状态，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地、林地等66、现象。5.3.2 防洪、防潮、排涝设施条件项目选址位于城市防洪区内，因此项目无防洪、防潮要求。由于项目场地高于周边水系最高水位，因此项目无需设置排涝设施。5.3.3 通航及军事设施限制项目选址不处于长江、运河航道控制范围，也远离国家骨干交通主干道，项目建设无通航条件限制。项目选址位于主城区，区域内无已建成军事设施，地下及空中也无军事通讯等设施，项目建设无需考虑军事设施限制。5.3.4 覆压矿藏和文物项目选址区经过资源勘测部门勘测，选址区无可供经济开采的矿藏。根据镇江市房屋建设相关要求，项目建设前文物部门将对场地进行勘察，在确定无覆压文物后本项目方可施工。5.4 征地拆迁和移民安置规划方案本项目67、主要法律依据为：中华人民共和国城市规划法、城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）、江苏省城市总体规划（20012010）、XX市城市总体规划、江苏省土地管理条例。项目建设无需进行土地征用工作，不涉及征地拆迁和移民安置。5.5 土地利用合理性分析5.5.1 项目设计依据本项目设计主要依据：1、江苏省城市规划管理条例；2、XX市规划部门提供的地块控制性地形图；3、提供的规划建设建筑设计构想；4、工程地质勘察报告；5、国标民用建筑设计通则；6、国标汽车库建筑设计规范7、现行建筑供电、给排水、消防、防雷、道路、交通规范。8、国家及地方机关技术规定、规范。5.5.2、一般设计原则项目选址符68、合XX市的城市规划布局要求，交通方便，面临主要交通道路，便于对外联系，远离污染源及易燃、易爆物品生产和贮存区。5.5.3、规划构想XX置业居住小区规划根据该地块详规和用地特征，建筑主体大都呈东西走向，使居住主朝向为南北向，充分利用南北方向的光照优势。项目采用点式住宅与板式住宅相结合的方式，充分运用道路与水系景观的分割，形成良好的水域广场景观与组团绿地景观环境，并且运用景观大道使之与七星公园、酒店建筑完美融合。点式住宅与广场互相辉映，相得益彰。其布局应稳重大方，景观透视性好。景观大道连通七星公园与小区中心广场，小区景观和交通有很好的补充作用。5.5.4、功能分区构想分析结合居住小区功能要求，将居69、住、景观、商业、公园等有机地结合起来，做到协调统一，分区明确。点式住宅围绕居住小区景观广场的周围设置。板式住宅均匀分布于小区内部其他地区。公建布置于小区内部公园周边，使之与住宅、景观有机协调。XX置业居住小区绿化系统模式是：河道景观带+景观通路+组团及边角绿化。该景观系统景观带通畅，中心景观区面积大，水陆景观资源丰富，与外部景观联系紧密。 项目出入口2个，2个车行出入口，2个人行出入口，分工明确。小区主要道路系统采用环形型道路+支路的模式，交通联系便捷。景观通路明确。5.5.5 市政公用设施供应情况本项目建设前期各项目工作目前正有条不紊进行，项目用地已取得，规划设计已得到认可，工程地质勘察已经70、进行，施工场地准备工作已经开始，施工用水、电已具备。项目地块内的水、电、通讯、有线电视、管道燃气、公共消防等公用配套设施已基本到位，为本项目的建设提供了良好的条件，可以保证本项目的顺利实施。项目场址周边路网骨架已经形成，各条道路不但连接市内道路，而且与外部交通相贯通，可确保施工设备和建筑材料的顺利运输。项目场址附近有变电站，电压等级均为10千伏，项目用电可从上述变电站接入。项目所在区域用水由XX市水厂提供，水源为长江水，可以满足本项目需求。项目场址外围道路已铺设有燃气管道，目前，西气东输工程进展顺利，本项目建成后可使用西气东输天然气。项目地块边界已由当地市政公司预留有线电视、网络、电话等通讯电71、缆端口，本项目可直接接入利用，并能满足项目需求。第六章 环境和生态影响分析6.1 编制依据1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国大气污染防治法实施细则；3、中华人民共和国水污染防治法实施细则；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法；6、关于印发（关于加强建设项目环境保护管理的若干规定）的通知 江苏环委会 苏环委981998.1.4;7、关于印发（江苏省排污口设置及规范化整治管理办法）的通知 江苏环保局 苏环控1997122号；8、江苏省排放污染物总量控制管理暂行规定 江苏省政府1993年38号令；9、环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-2.3）;10、环境影响评价技术导则（声环境）（72、HJ/T2.4-1996）6.2评价标准1、环境质量标准环境空气质量标准GB3095-1996二级；地表水环境质量标准GB3838-2002类；城市区域环境噪声标准GB3096-93中2类、4类。2、污染物排放标准大气污染物综合排放标准GB16297-1996二级；污水综合排放标准GB8978-96表4中三级、一级；工业企业厂界噪声标准GB12348-91中3类。6.3评价标准XX市历来十分重视环境保护与管理工作，坚持环境建设、经济建设、城市建设同步规划、同步实施、同步发展的环境管理工作方针，促进环境、经济和社会的可持续发展，项目区域环境现状见下表：空气环境质量情况指标SO2(mg/N立方米)73、NOX(mg/N立方米)TSP(mg/N立方米)GB3095-96二级标准0.150.100.15现状平均0.0410.0380.11地表水环境质量情况指标高锰酸盐指数（mgL）融解氧（mgL）GB2828-2002水质标准46现状平均值2.786.43声环境质量标准指标噪声等级（dB）GB3096-93类标准实测昼间平均6558夜间平均5546上述数据表明，XX市区的空气环境质量达到环境空气质量标准二级标准；地表水质量基本符合地表水环境质量标准水质标准；噪声达到了城市区域环境噪声标准类标准。6.4、建设项目环境保护目标及主要内容1、项目质量总目标实施可持续发展战略，坚持经济效益、社会效益、环74、境效益协调统一，使各类污染得到有效治理，环境污染和生态破坏得到有效控制，城市生态环境良性循环，把XX市建成环境优良的城市。2、各类环境目标大气环境质量空气环境质量达国家大气环境质量标准二级，烟尘控制区覆盖率为100%。水环境质量达到国家标准地面水环境质量标准（GB3838-2002）中规定的类标准。声环境质量声环境质量按各功能区达国家城市区域环境噪声标准，达标率100%，其中生活居住区噪声平均值不高于55dB（A），夜间不高于45dB（A），混合区噪声平均值昼间60-65dB（A），夜间不高于55dB（A）。固体废弃物城市垃圾、粪便清运率、无害化处理率达100%。城市污水生产、生活污水处理率达75、100%。项目开发工程内含污水收集系统，由规划统一考虑安排建设，通过城市污水处理厂进行服务区污水处理收集。6.5 施工期环境影响分析工程施工对环境影响以大气和噪声为主。对环境空气的影响主要来自于施工现场的地面扬尘，应确立现场管理计划，减少粉尘发生量，可将扬尘对环境的影响控制在200米范围内。噪声影响主要产生于打桩作业过程和混凝土搅拌过程。应禁止夜间进行高噪声作业，并加强施工机械的维修保养，使施工场界噪声满足建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。6.6 营运期环境影响分析1、废水项目排放的污水主要为生活污水、市政污水，经隔油池、化粪池处理后排入城市下水管网，进入污水 处理厂。经处理76、达标排入水体后，对水质影响不大，废水中各类污染物的浓度贡献值均低于纳污水体中本底浓度2-3个数量级以上，项目废水对项目周边河水环境质量影响不明显，与环境本底叠加后，项目周边河水水质将维持现有等级水平。2、噪声本项目对主要建设设备采取以下措施：主要高噪声设备布置在远离场界、敏感目标；将项目完全封闭建筑物的墙体采用隔声材料进行隔声；在高噪声设备附近的加设防护网，进一步降低噪声；采取以上措施以降低施工过程中产生的噪声。场界周围用高大树木绿化，设置声屏障。预测结果表明：项目生活噪声增加值与本底噪声叠加后，各个场界能满足生活区噪声标准（GB12348-90）类标准的要求，敏感点声环境质量仍能满足城市区域77、环境噪声标准（GB3096-93）类标准的要求，区域声环境质量维持现状水平。3、固体废弃物项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾，按照0.5公斤/日人估算，产生量为3.5吨/天，以上的垃圾可以运送垃圾填埋场卫生填埋。6.7 环境保护治理措施建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果。排放源污染物名称处理前产生浓度及生产量排放浓度及排放量大气污染物水污染生活污水（污水处理场接纳）PH值化学需氧量悬浮物6-9300MG/L250MG/L6-9100MG/L70MG/L电离辐射和电磁辐射固体废弃物生活垃圾3.5吨/天3.5吨/天噪声其他结论：项目排水实行雨污分流制，厨房、生活污水经处理达到三级标准后排入污水78、处理厂，厨房集中排烟，生活垃圾实行分类收集，及时清运并运送XX垃圾填埋场。项目建设严格执行“三同时”制度，在初步设计和施工图设计中认真落实各项环保要求，开工前15天办理施工申报手续，竣工后3个月内申请环保竣工验收，合格后方投入使用。项目建设会对建设地原有植被造成一定破坏，但项目业主在建设工程规划时，已充分考虑配套的绿化工程，以乔灌木及草地相结合的人工绿化率超过30%以上；人工生态环境良好；项目绿化系统建设是对区域内景观及生态环境的恢复和营造，该区域植被等自然生态环境不会受到严重破坏和影响。第七章 经济影响分析7.1销售预测依据项目周边普通商品房现售价考虑一定上涨幅度，本项目周边普通多层商品住宅79、售价6000元/平方米，预测本项目住宅售价为6000元/平方米，地下室3000元/平方米，建设期1年，销售期为4年，本项目建设及销售共计5年；商业用房估计为12000元/平方米。7.2投资估算说明7.2.1、投资估算编制说明：项目占地75000平方米，项目建设内容主要有以下部分组成；1、土建工程：住宅建筑、商业建筑，建筑面积为75000平方米。2、配套工程：道路、停车位、给排水、供配电、通讯、绿化、消防等。7.2.2、估算编制依据：1、项目规划方案及相邻建筑物资料。2、江苏省建筑工程预算定额（1997年）3、全国统一安装工程预算定额（2000年版）4、江苏省机械台班定额（2000年）5、镇江市80、工程建设概预算文件（1996-2001年）6、镇江市、XX市类似工程造价指标7.2.3、设备及材料价格1、设备价格如配电箱等价格按类似工程型号市场询价和委托方采购询价取得；2、材料价格按XX市建设行政主管部门提供的信息指导价取定。7.2.4、其他建设费用1、前期主要工作收费按委托方提供数据列入；2、工程勘察设计按现行收费标准计算；3、营销费用按房地产开发企业平均花费列入；4、土地费用按市场取得计算；5、给排水、路灯、电信、绿化、燃气根据市政公司报价；6、建筑物根据不同结构类型及用途采用类似工程计算；7、绿化按100元/平方米计算；8、基本预备费按总建筑面积30元/，价差预备费按0计算；9、固定81、资产投资方向调节税按0计算。7.2.5、固定资产投资估算序号费用名称单价面积费用金额(元)(平方米)(万元)1前期工程费用5471.3691.1土地费用1950750004983.8691.2政府规费3575000262.51.3勘察设计费1075000751.4三通一平费1075000751.5监理费1075000752建安工程费用120902.1土建工程费160075000120002.2设备安装费109幢903基础设施配套费39753.1道路130750009753.2下水道(雨污分流)30750002253.3绿化配套费100750007503.4其它配套费2707500020254基82、本预备费3075000225合计21761.369本项目建设投资为21761.369万元，通过测算本项目启动资金约为7616.47万元，江苏省XX置业有限公司拟通过自筹资本金7616.47万元，投资启动项目。其余建设资金拟通过融资及房屋预售解决，完全能满足项目建设需要。营业税金及附加：为了核算简便，建筑业的营业税全按5%计算。城建税与教育附加税按营业税的11%计算。借款利息按10%计算,年初借款,第二年年末还款。土地增值税土地增值税按住宅销售的1.5%预征。7.2.9管理费用与销售费用：管理费用按同行业水平，该楼盘估计固定管理费用为1500万元，销售费用按销售收入的4%估价7.3 主要经济评价83、指标依据上述数据项目计划建设期为1年，计划销售4年，计算期内项目总营业收入为46320万元，销售税金及附加为 2593.92万元，利润总额为11917.111万元，全部投资利润率为54.76%。计算期内项目全部投资现金流量内全部收益率为23.01%，财务净现值为2881.71万元（折现率为12%）。财务评价结论：项目普通住宅楼的初步定价在XX中等偏上收入家庭、南京及周围地区高收入人群所能接受的范围之内，投资利润率符合国家普通住宅开发建设的有关要求。7.4、不确定性分析（1）盈亏平衡分析以销售收入表示盈亏平衡点：设本项目利润为0的销售收入为x，则x=24147万元则项目处于保本点的销售收入24184、47万元。如房屋销售价格不变，则本项目要达到保本点，就必须完成销售面积的52.137%，保本点的销售面积为41548.76平方米，销售压力较轻。7.5、敏感性分析由单因素变动对目标利润敏感分析计算表、敏感分析图和敏感系数的计算可知，对目标利润影响由大到小依次为： 单方售价、投资额、单方变动成本、销售量、建筑面积、固定成本。 通过分析，在当前商品房销售市场竞争激烈的情况下，只有努力节约工程投资，加强工程建设的管理，缩短工程建设周期，采用最佳经济合理的建设方案，是取得良好效益的重要途径。7.6、资金使用计划项目建设资金投入根据项目建设进度计划平均投入。7.7、行业影响分析阐述行业现状的基本情况及企85、业在行业中所处地位，分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，并对是否可能导致垄断等进行论证。7.7.1、区域房地产市场分析2007年以来，XX市房地产业在调控中促发展，开发投资规模呈现稳步增长势头，房地产市场总体保持了平衡、理性的发展态势。16月全市累计完成房产地投资3.70亿元，比上年同期增长5.4。其中住宅投资3.16亿元，同比增长19.5；商业营业用房0.5亿元，同比增长 36.2。 2007年16月，全市房地产开发房屋施工面积134.4万平方米，同比增长 141.0。商品房销售面积28.7万平方米，同比增长 86.9。商品房销售额6.49亿元，同比增长117.1，全市房价比去年同期86、增长14.6%。XX市房地产开发持续升温，原因有以下几点：是住房制度改革和金融政策的扶持。XX市先后建立和完善住房制度改革和住房公积金制度，取消福利性分房，住房全部市场化，居民的住房商品化意识日益增强。2003年全市商品房销售额0.85亿元，其中个人购买商品房支出0.8亿元，占全部销售的94，在金融扶持政策上，XX市推出了公积金贷款和银行按揭贷款，使一大批工薪阶层提前圆了住房梦。是中等现代化城市建设步伐加快，带动了房地产的快速发展。近年来XX市城市建设日新月异，城市面貌焕然一新，城市区域面积不断扩大，城市建设投资规模空前，尤其是老城区拆迁改造，引发了房地产开发的高潮迭起。是投资环境的改善，政府87、服务的优质以及受开发利益的驱动，吸引多种经济成份，各地有识之士来句投资开发房地产业。居民收入的不断提高，带动居民住房消费结构的变化，据2003年城市和农村住户调查，XX市城镇居民人均可支配收入8290元，比上年增长105，农民人均纯收入4321元，比上年增长63。随着居民收入的增加，改善住宅条件已作为居民大件消费的首选，巨大的消费潜能和需求促使房地产市场日益旺盛。是房地产开发队伍不断壮大，资产实力逐步增强。到2003年底，全市共有各类房地产公司32家，比1995年增加22家。XX市房地产业经过90年代快速发展，不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，2003年底，全市各类房地产开发企业的资产88、总计达到545亿元，其中国有集体经济2.09亿元，股份合作及私营经济等3.36亿元，具有三级以上开发资质的企业有26家。是居民收入的不断提高，带动居民住房消费结构的变化是地处南京都市圈核心区，南京市民住房消费支撑了XX市“核心”区内的房价。第八章 社会影响分析8.1 项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来的。江苏房地产业的发展过程，80年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第一轮增长周期从1989至1996年。经历了三个阶段：起步(8991年)、迅速崛起(9293年成倍增长)、直线下滑(94-96年)89、。1996年，房地产增长跌入谷底，负增长34。1997年我省房地产业走出谷底，比1996年增长38，进入第二周期。1997-2001年，江苏房地产处于调整、复苏、低速下稳增长阶段。2002年，投资增长速度跃上六年来的最高峰(97-2001年的增速分别为：38，215，101，85，148)，达315，进入快速增长时期。与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没行有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。尽管近几年江苏住宅建设一直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长的住房需求相比，还有较大差距。江苏是一个人口大省。第五次人口普查资90、料显示，全省有7400多万人口，占全国总人口的588，位于三十一个省市的第五名。其中城镇人口 308624万，外省流入人口25369万。城镇人口的居住现状是：1、居住面积偏小。城市人均居住建筑面积2857平方米，县镇人均居住建筑面积3036平方米。城市人均居住面积低于8平方米的人口占814，居住面积在919平方米的占289。党的十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求“江苏要率先全面建成小康社会”。衡量小康社会的一个重要指标就是人均居住面积，达2039平方米。用这个标准衡量，城市还有37的居民住房没有达到小康标准。2、住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到72，住房中无厨房和91、合用厨房的占13.92；无厕所卫生间的占25.73，还有部分的住户是合用的；有8.39的住户没有用上自来水；使用燃气的比例为81.74，使用传统的煤炭和柴草的比例为16.74，有39.61的住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差的家庭比例还比较大。3、居民购买商品房才起步。1998年我国正式出台了住房改革方案，居民有一个观念转变和资金积累的过程，城市已购买商品房的家庭不是很高，占127，购买经济实用房的占48。无房户(租房住者)仍占相当份额。此外，随着中国加入WTO、民营经济的发展，城市化进程加快，我省的小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大的拉动作用，对住宅、办公楼、商业营业用房等92、各类房屋的需求正日益显现。因此，房地产业的发展还有很大的空间。江苏是中国经济增长较快的地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重10.4，工业增加值、全社会消费品零售总额、全社会固定资产投资、出口贸易总值(进口列全国第四)等主要经济指标均保持全国第二位。前几年，江苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济的发展。2002年以来，江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名，基本与江苏经济发展相适应。8.2 项目实施有效发挥拉动经济快速增长和扩大内需的功能1、有效地促进了综合经济和第三产业的增长从19952003年间，XX市房地产增加值平均增长速度为47.4，大大高于同93、期GDP的增长，超出同期第三产业增速，房地产增加值占GDP也由1995年的0.1上升到2003年5.2。增加5.1个百分点，对经济增长的贡献度逐年提高。占第三产业的比重也由0.2上升到14.5，增加14.3个百分点。作为第三产业的重要部分，房地产的快速发展，促进了国民经济的高速发展和结构的优化，XX市三次产业结构比由1995的22.5：51.5：26调整到11.8：53.9：34.3。第三产业增加了83个百分点，房地产业在结构调整中扮演了重要角色。2、带动了“房地产族”和关联产业群的增长房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建材等产品销售的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品，以及家电、家具等相关产94、业的需求，同时解决了一大批城镇、农村劳动力就业，突破了单个行业局部增长的局限。尤其对XX市传统行业建材的拉动更为明显。据省投入产出调查模型反映，每增加1亿元的房地产投资可以直接和间接带动国民经济各行业总产出364亿元，每增加1亿元房地产投资刺激GDP增加约129亿元。3、改善了居民居住条件逐步向小康住宅发展近几年来，XX房地产业按照“统一开发、合理布局、综合开发、配套建设”的要求，将重点放在商品住宅建设上，并有计划地进行老城区改造和开发，使众多老城区居民摆脱了过去住房拥挤不堪，生活设施不配套的处境。全市居民的住宅条件得到很大改善，城镇居民人均住宅使用面积由1995年的13平方米增加到2003年95、的23平方米，住房的质量和档次明显提高，逐步向小康型住宅发展。4、推动了全市城市化进程的加快房地产的快速发展，不仅增加了城市基础设施，而且加快了城市化的进程，近几年XX市城市建设快速推进，建成区域面积不断扩大，城市道路逐年完善和配套，城市绿化、亮化和美化度逐步提高，新建了新世纪、玉清等休闲广场。梅花小区、紫荆花园、玉清小区等大批环境优美住宅小区相继建成，物业管理日趋完善。房地产的开发进一步调整和完善了城市布局，发挥了城市的多功能作用。2003年XX市城市化率已达40.6，比1990年提高24个百分点，比第五次人口普查时提高71个百分点。8.3 项目符合XX市“一体两翼”的发展战略本项目的实施将96、全面发挥该地块的区位与环境优势，加快城市“西翼”建设，全力打造XX市最佳人居环境，促进房地产业的又好又快的发展，促进城市一体两翼整体协调发展。项目建设对城市基础设施建设、国民经济发展、固定资产投资增加有贡献，项目符合鼓励普通商品房开发政策指向，对增加XX城市居民人均住宅面积、提高XX市民普通商品房购买力有帮助，对提升XX市土地价值、提高居民生活水平大有益处。XX市民将从本项目得到更多得实惠，因此项目实施将受到XX市民欢迎。第九章 结 论综上所述：本项目选址适当，布局合理，规划方案科学，有利于XX城区的进一步开发。项目的实施对合理利用城市建设用地、优化城市布局、美化市容市貌都具有积极的意义。实施97、本项目可以实现优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同时公司具有较强的技术力量和经济实力，可以确保本项目的顺利实施。综合考虑各方面因素，本项目的提出是必要的，也是可行的。工程投资构成分析费用名称投资额比例土地及前期费用5471.36925.1%建安工程费用1209055.6%基础设施配套费397518.3%基本预备费2251.0%合计21761.369100%工程营业收入与营业税金及附加计算表序号项目名称单价建筑面积金额（元/m2）m2(万元)1营业收入79700463201.1住宅0.674700448201.2车库0.350001500基数(万元)税率(%)金额(万元)2税金及附加298、593.922.1营业税5%46320523162.2城市维护建设费(营业税的7%)23167162.122.3教育费附加(营业税的5%)23165115.82.4土地增值税(销售收入1.5%预征463201.5694.83销售净收入43031.28工程损益表单位：万元序号项目名称金额备注1营业收入463202开发成本21761.3693营业税金及附加3288.724管理费用15005销售费用1852.86财务费用60007营业利润11917.1118所得税2979.289税后利润8937.831投资利润率%54.76投资利税率%69.87投资收益率%41.07工程盈亏平衡分析表销售量总成本销99、售额固定成本可变成本销售比例797015114.512463212971.3692143.152101594017257.673926412971.3694286.304203188021543.9771852812971.3698572.608404782025830.2812779212971.36912858.912606376030116.5853705612971.36917145.216807970034402.8894632012971.36921431.52.100盈亏临界点作业率52.13%盈亏临界点销售量41548.26平方米投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计第1100、月第12月第24月第36月第48月第60月1投资计划21761.3695571.369161901.1前期工程费用5471.3695471.3691.2建安工程费用12090120901.3配套工程费用397539751.4基本预备费用2251001252资金筹措27616.475571.36922045.1012.1自有资金7616.475571.3692045.1012.2借款20000200003还借款20000200004预、销售费用463204632138961389692644632预、销售比例1030302010现金流量表（全部资金）单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年101、第5年1现金流入4632046321389613896926446321.1营业收入4632046321389613896926446322现金流出37382.16924575.5213842.4563842.4561328.3043793.4322.1开发成本21761.36921761.3692.2销售费用1852.8185.28555.84555.84370.56185.282.3管理费用15003003003003003002.4营业税金及附加3288.72328.872986.616986.616657.744328.8722.5借款利息偿还60002000200020002.6所得税2979.282979.283净现金流量8937.831-19943.52110053.54410053.5447935.696838.568NPV=2881.71按12%折现