1、安徽6层以下住宅商业地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安徽6层以下住宅商业地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月38可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日一、目录一、 报告摘要61.1 开发企业61.2 项目简介61.3 项目经济效益指标61.4 结论、风险及建议7风险及建议7二、 项目概况722、.1项目综述72.1.1 项目位置82.2.2 地块形状82.2.3 地块现状82.2.4 项目用地经济技术指标82.3项目发展状况92.3.1项目发展单位简介9安徽xx房地产开发有限公司9.项目法律手续9三、 项目投资环境9.宏观经济分析9.全国整体经济环境9行政区划13区位优势13历史人文14农业发展14旅游发展164.3.1住宅需求174.3.2商业需求17B. 购买或求租商铺用于自营的个体商户。17五、项目发展定位175.1项目SWOT分析175.1.1优势分析（S）185.1.4市场机会195.6客户定位195.6.1整体目标客户定位195.7价格定位205.7.2策略调价20六、营3、销策略206.1阶段策略206.1.1入市推广策略206.1.2持续期销售策略226.1.3尾期销售策略226.2 现场包装23621销售中心包装24622 围墙包装26623 施工工工包装26624 外立面包装27625 一期建筑物及花园包装27626 小区内部道路包装27627 样板房包装2863 营销费用28631 宣传推广总费用28632 总体安排28八、项目开发建设及经营的组织实施计划3081 建设期3082建设期的安排3083 销售期30十一其 他 相 关 分 析331项目投资环境和市场研究331.1市场宏观背景332、SWOT分析342.1. 项目优势342.2. 项目劣势3524、.3. 项目机会352.4. 项目威协352.4.1全国、华东地区同质旅游目的地较多，竞争激烈:362.4.2缺乏统一控制的开发造成环境破坏的潜在威胁365.1项目风险及防范:385.2本项目的风险在于：38二、一、 报告摘要1.1 开发企业 安徽xx房地产开发有限公司是上海xx五金配件有限公司下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币500万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。1.2 项目简介 xx住宅小区规划项目位于xx县xx镇，地处xx镇政务新区，总占地面积约40多亩。本期开发项目总用地面积28141.56平米，总建筑面积49909平米，其中：住宅3005、00平米，商业29909平米。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资：75，000，000.00元 项目销售收入：13，000，000.00元；税前利润：55，000，000.00元成本利润率：25.55%财务内部收益率(FIRR)：34.27%财务净现值(FNPV): 45,560,272动态投资回收期：1.87年贷款偿还期：2年1.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及xx县的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目6、具备良好的可行性。风险及建议xx镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二、 项目概况2.1项目综述2.1.1 项目位置 xx住宅小区规划项目位于xx县xx镇，地处xx镇政务新区，总占地面积约40多亩。南临新的xx镇政府，其它三面均有城市道路环绕。规划地块位于xx镇新区，是通往天堂寨的必经之路，基地南侧已建成的办公大楼和居7、住安置区已经营造了相当好的人气氛围。用地四周都有道路，街区周边交通条件整体良好。地势较为平坦，地块外部景观资源充足，三面环水，生态条件良好。将来和周边其他可建设用地一起可形成良好的居住商业氛围。 2.2 项目总规划用地面积28141.56平方米,项目总建设用地面积49909平方米,容积率不大于1.69, 建筑高度控制在6层以下。2.2.2 地块形状 地块呈四边形,整体形状较规则。 2.2.3 地块现状 项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.2.2.4 项目用地经济技术指标 本项目各项经济技术指标如下表所示: 项目 规划指标建筑占地面积28141.56m总建筑面积49909m用地性质商住用地8、土地使用年限70建筑密度29%建筑高度17总户数264户绿化率38%2.3项目发展状况2.3.1项目发展单位简介 安徽xx房地产开发有限公司 成立日期:2011年01月21日;注册号:xx;住所：xx县xx镇xx10-304室;法定代表人:xx;注册资本:500万元;企业类型:有限责任有限公司;经营范围:城镇土地开发，房屋营建，基础设施建设，房地产营销。营业期限:自20xx年01月21日至20xx年01月20日。.项目法律手续本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及xx县的房地产项目开发程序及规定。三、 项目投资环境.宏观经济分析.全国整体经济环境（）2010年国民经济良好发展势头全9、国国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长2.9%；第二产业增值 52982亿元，增长 9.9%；第三产业增值 34,533亿元，增长7.3%。（）全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在010年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计011年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，刚性需求旺，行业继续保持平稳增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落0110、1年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由中国行业景气分析报告指出，12年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回11、落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。12年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，11年月日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止12、别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。进一步加强房地产信贷业务管理10年月日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的；对土地储备机构发13、放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。xx宏观市场环境分析xx概况 xx镇位于xx县西南边陲，大别山腹地，与湖北省罗田县接壤，全镇总面积216.4平方14、公里，其中，山场面积25万亩，耕地1.9万亩，辖13个村（原25个村）。1992年撤区并乡由原包畈、西庄、xx三个乡合并成xx镇，是个典型的深山区边远乡镇，亦是xx县发展山区旅游经济的边贸重镇，也是六安市50个重点建制镇之一。 xx镇东与国家地质公园天堂寨旅游风景区毗邻，相距35公里；南与湖北省薄刀峰风景区相连，相距30公里；北距六武高速公路斑竹园下路口仅10公里；地处安徽天堂寨、湖北薄刀峰两个风景区中间区域；为皖鄂两省经合武高速进出天堂寨风景区、薄刀峰风景区最捷近的通道。境内村村通水泥路里程达63公里，距省城合肥230公里，湖北武汉220公里，通往外界、纵横境内的交通网络已经形成，基础设施日15、趋完善。境内有松子关、铜锣关、栗子关；招军寨、鹭鸶寨、黄狮寨、剥驴寨、三姑寨等“三关五寨”历史遗迹；有龙潭河大峡谷、十八盘、石佛垴、“石英卧龙” 、“石龙过江”等奇山、异石，险峰景观；有国家级文物保护单位（立夏节起义策源地）穿石庙。尤其是西庄温泉的地热资源经省地质勘测设计院钻探论证后，被安徽省水质研究所命名为“含氡含氟偏硅酸钠钙型中低温医疗矿泉水”，有五项指标达到命名标准，属国内优质医疗矿泉水。现有一口深86.96米、直径168毫米的温泉出水井，井口水温54，井底水温64，日可采用热水量700立方，对心血管类疾病、风湿类疾病、皮肤类疾病等均有很好的理疗作用。且在12平方公里地热田内还有这样的有16、效井可供开采。xx境内生态环境良好，竹根河、包畈河穿境交汇而过。镇内集镇建设初具规模，“一核（中心集镇）两卫（包畈、西庄卫星集镇）”的集镇框架体系日渐形成。地理区位、自然环境、旅游禀赋具有独特性和可辐射性。是发展旅游的天堂，投资兴业的福地，休憩养生的乐园。 行政区划xx镇下辖村：东高村、光明村、包畈村、吴畈村、飞机场村、xx村、太平山村、松子关村、古堂村、西庄村、长源村、石佛村、竹根河村，于2008年25个村合并为13个村。 区位优势xx镇跨越省际的茶松公路和通向天堂寨旅游风景区的天斑路穿境而过，距210省道和正在修建的合武高速公路、沪汉蓉快速铁路出路口仅10公里，距国家级森林公园天堂寨35公17、里，湖北薄刀峰旅游风景区25公里，距省城合肥和武汉均为240公里，距京九铁路麻城站和县城xx均为95公里，距西庄温泉仅5公里， 全镇村村通公路，村民组公路通达率达到95%，镇内交通便利，公路四通八达。 通讯发达，中国移动、中国联通、中国电信相继开通，用户达4500户，普及率达75%。 历史人文红色氛围浓厚。xx镇历经沧海桑田和革命战争年代的洗礼，这里有当年捻军英勇抗清的松子关，有“立夏节起义”策源地穿石庙，有皮旅中原突围的脚印，有刘邓大军南下的革命事迹，有抗日战争修建的飞机场。从这里走出了中将徐应清，少将周发田等校官以上的红军干部31人之多，在抗日战争、解放战争中牺牲宝贵生命的团级以上干部达218、6人。 农业发展地处大别山腹地，森林茂密，水源充沛，气候温和，土地肥沃，适宜于各种农作物的栽培与生长。随着农业经济结构调整和农业产业化的发展，境内板栗、灵芝、天麻、银杏、木耳、葛根、高山反季节蔬菜等已成为农业经济的主导产品，产量丰富，誉满千里。 全镇共有耕地20796亩，森林8834.4公顷，森林覆盖率78%，年产水稻7300吨，小麦980吨，油料400吨，中药材300吨，板栗280吨，年养蚕10000张，产茧360吨，劳务输出9800人，2005年农民人均纯收入2098元。 镇内特色农业发展迅速，弘阳制丝公司是xx县农业产业化的龙头企业，森泰食品有限公司生产的太公山牌葛粉获得国家农业部绿色认19、证，产品远销日本。 xx镇集镇形成“两纵、五横、两点”布局，集镇街道全部实行了油路罩面，有5000平方米的大型停车场，日供水200m3的高位引水工程，排水、供电、路灯、绿化带等配套设施齐全，集镇吸引个私户达500户，集镇常住人口达5500人，集镇形成了农贸市场、大别山黄牛市场、食用菌交易市场等5个专业市场，被六安市定为50个重点乡镇之一，集镇框架已经形成。 为加快新农村建设步伐，xx县xx镇高度重视人力资源开发，培养留得住、用得上的永久性人才，一大批“土专家”、“田秀才”、种养殖能手、农民经纪人脱颖而出，在经济建设中发挥了积极作用。 多措并举，加大乡土人才培养力度。建立人才信息库。对有一技之长20、的各行业、各层次的乡土人才调查摸底，建立档案，实行动态管理；加强培训。该镇科学设置培训科目，采取灵活多样的培训方式，有针对地对乡土人才进行培训。加强引导扶持。加大对乡土人才的扶持力度，在土地流转、资金、项目上给予优先安排。各部门发挥优势，给予积极协助。与创建示范服务基地相结合，树立典型，充分发挥乡土人才的示范带动作用。 立足镇情，大力培养各类人才。结合高寒山区、革命老区、边远贫困地区于一体的实际，立足农业开发和产业结构调整，面向市场依靠科技，大力培育新农村建设的各类人才。重点培养对农产品进行深加工、促进农产品转化增值的生产开发型人才，在种、养、加方面运用新品种、新技术的科技推广型人才、勇于开拓21、市场的经营型人才，实施种养一条龙、贸工农一体化的复合型人才等。 旅游发展xx镇与国家森林公园天堂寨旅游风景区毗邻，南和湖北省薄刀峰国家森林公园连接。历来为兵家必争之地的铜锣关、栗子关、松子关、招军寨、永安寨、黄狮寨、鹭鸶寨、三姑寨等“三关五寨”，风景秀丽，古鉴犹存。“十八盘”、“龙潭河瀑布”、“石龙过江”、“石佛脑”、“穿石庙”集云海、松涛、奇石景观之大成，处处皆是人间仙境，是开发红色旅游和绿色旅游的首推乡镇。 境内久负盛名的西庄温泉距集镇5公里，离国家森林公园天堂寨40公里，距湖北薄刀峰国家森林公园仅20公里，温泉水日流量达千吨，为硫酸钙型，其中溶解性固体达1270.37mg/L，偏硅酸达122、22.33mg/L，氟达6.36mg/L，井口水温54以上，井底水温64以上，井口直径168mm，井深86.96m，含氡28pm，共四项指标达到了医疗矿泉水标准。“览天堂胜景，游薄刀奇峰，泡西庄温泉”系列旅游项目正在实施。 四 市场需求分析4.3.1住宅需求a、客户本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人、企业白领阶层、企事业单位中高层官员、少量外地及周边村镇客户。b、置业驱动因素居住环境、价格、配套设施、物业管理C、户型要求以3房：80-120为主，2房：60-85，复式：160-220（3房、4房）。d、可承受价位单价：2500元/以上为中高档，普通置业者只能接受2200元/以下；e、喜欢23、的楼盘规模中大规模社区，良好的物业管理。f、小区配套需求会所、运动设施、教育、商业。g、距工作地的时间30分钟以内。4.3.2商业需求A. 购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者。B. 购买或求租商铺用于自营的个体商户。C. 购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家。 五、项目发展定位5.1项目SWOT分析5.1.1优势分析（S）1）地域地理优势A、占据新旧城过渡的核心地位位于xx镇枣榜新区核心地段，面临xx镇人民政府，财政所，派出所，文化活动中心，xx信用社等办公机关。是xx镇新城发展的“经济与政治中心”的前沿。B、交通便利，路网发达紧邻合武高速斑竹园出口前往国家AAAAA景区天斑公路和通往西24、庄温泉景区大道，东至包畈，西至松子关，南至西庄，北至果子园均在十分钟车程之内。C、秀水环拥，休闲方便竹根河三面环绕，四周绿树成荫，光和清新的空气；完善的配套设施，休闲娱乐尽享便利。2）规划设计优势A、超大人工湖大手笔接近6万m2的人工湖是目前最大卖点B、产品定位合适，客户定位准确“白领房子时富造”将目标客户锁定白领，并为之量身定做的60-100m2的户型绝对是白领置业首选.C、户型间隔方正实用，通风采光佳采用隐梁隐柱设计，实用率高达90%以上；户型开阔，空气对流，采光效果佳。D、面积分布合理，市场承受力度大主要以中小户型为主，总价不高，市场容易接受。3）其他优势A、小区配套设施齐全拥有三星级宾25、馆会所，超市，幼儿园等。5.1.4市场机会1）户型面积的优势项目户型面积小，为目前市场的空白点，有利于迅速抢占市场。4）旧客介绍新客，不可忽视的客户资源前期积累的客户资源引导得当，也是源源不断的稳定客户。5）找对路线，迎合目标消费群5.6客户定位根据本项目的市场定位及形象主题定位，本项目的目标客户定位将除了享有同地段景观的竞争对手的目标客户外，还将吸引受落本项目形象定位的更高素质的买家。5.6.1整体目标客户定位A、xx镇在外务工经商工作人员约占60%B、xx镇常住居民，约占30% C、外来人员等，约占10% （含其它镇区）由于本项目所处的新城发展的中心地带，项目的增值潜力巨大；而且随着旅游人26、群的与日俱增，本区域的租赁市场也将火暴，将给投资客带来十分可观的回报。5.7价格定位建议毛坯房平均价格为2300元/5.7.1根据市场比较法测算销售价格，从其他南溪青山等乡镇选取具有代表意义的项目进行价格比较。注：以上价格均为毛坯折实价格5.7.2策略调价根据市场比较和经济测算，本项目的销售均价是2300元/。从策略上分析，采取以下策略调价有利于销售。销售前期尽量采取低开高走，起价考虑在2000-2100元/。原因：根据前期销售状况显示，目标客户之附近工厂白领和周边居民、生意人对项目的供应有大量需求，能为巨大的项目带进人气。目的：建议首先以低价尽快回笼资 资金投入到配套设施的完善 促进二期的中27、期销售，为以后销售的提价打下基础。销售中后期逐步开始提价估计后期均价可达为2500元/六、营销策略6.1阶段策略6.1.1入市推广策略1）首推时机的选择每年春节国庆节日期间，外出人员回家教多加之又是旅游旺季，是各开发商展示自己实力与楼盘素质的好时机，本项目已预定好展览位置，一定要借节日期间的机会开始项目的内部认购，内部认购期初定为一个月，公开发售的时间由发展商解决了预售证问题后待定，但从买家的购买心理出发考虑，最佳的公开发售期应在框架结构达到一定的楼层。2）首推货量选择针对本项目的实际情况，应采用低价入市，选择项目中景观、位置都较好，面积较小的单元，而且在市场上具有竞争力的产品，在入市时以较低28、的价位抢夺市场，吸引买家注意力，形成开盘旺销的势头。C、派筹内部认购建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。D、公关活动活动：白领精英酒会时间：待定地点：上海广州合肥对象：xx镇外出务工经商成功认识本项目有意向的客户。形式及内容：露天自助餐，全程有嘉宾表演节目，发展商对本项目的开发理念的介绍。目的：利用餐酒会作为一个契机，将本项目高素质的产品推介给特定的目标客户，皆机扩大本项目的知名度与美誉度，打开销售的人脉链。E、新闻炒作本项目作为xx镇高尚住宅社区，而29、且具备高素质的建筑产品，必须借媒介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒作，营造市场热点。6.1.2持续期销售策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。6.1.3尾期销售策略按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期：进入期、成熟期、持续期和尾声。地产界通常所说的30、尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率7成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量、轰炸性地进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这需要一定的方法。第一种方法：调整价格一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的一种方法。第二种方法：寻找新的营销方式有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。第三种方法：重新定义市场改进产品尾货的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户、同时在可能的情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法。按照国际惯例，所谓重31、新定义市场，一般必须对产品进行改进，只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾声。一般来说住宅产品销售到了尾声，改进的可能性可以说是微乎其微，因此较多的采用重新定义市场的方式。第四种方法：制定目标各个击破根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，达到推销产品的目的。 6.2 现场包装 销售中心是买家看楼、洽谈的场所，是否能有明显的功能分隔，是否能面向目标客户并体现楼盘档次是作为一个销售中心首当其冲的任务。营造一个符合客户档次的销售中心才能有效地引导客户的看楼过程，并提高成交的效率。因此，本项目应该具备一个较32、具规模的以透明玻璃围合的销售中心，并针对客户的需求将会所功能提前展示，而本项目将提前进行内部认购，但为了适应目标客户群，建议在原有的基础上作以下的调整。 621销售中心包装l 外包装：销售中心作为客户接触本项目的第一件产品，第一印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为项目营造一个喜庆，醒目的销售气氛其中包括：1。充气拱门的添设；2彩旗的添设；3飘空气球的添设；4外立面整饰；5“售楼处”标识重新设计制作。 销售气氛的营造，往往能令买项目产生热销效果，对于促进销售起到很大的作用。l 内包装：销售中心的建筑风格应与本项目的形象定位浑然一全，保持统一的形象，尽量利用通透、明亮的售楼部配合项目的33、主题定位，并制造能诱发目标客户购买的形象。内包装包括：1展板的布置展板编排是展销会内的重要部分，它能有系统地引导买家由接触到了解项目，以尽快帮助其作出决定。展板编排更重要的是突出项目的优点，令买家对项目更有信心并以最方便及有利摆设，缩短买家了解项目的时间作出购买决定。2展板的内容1）升值前景2）主要交通3）项目规模4）项目主题定位5）户型推介6）配套介绍7）智能化介绍3录影带介绍拍摄8分钟的高素质录象带在展销会场和售楼部、样板房不断播放，除了介绍项目本身发展外，还介绍当地情况，发展商背景、突出楼盘的优点，使得买家对项目有更深的认识，同时亦增加展销会的现场气氛，加快销售人员的讲解过程。4售楼部上34、空增设POP旗POP旗的挂设能增加售楼部现场的销售气氛，引发发展商的品牌效应和突出项目的精彩定位。5背景音乐设定可以根据不同的阶段选择不同的背景音乐，例如：大型展销会宜选择一些节奏较强的音乐，能够有效增加紧张气氛，促进成交；客人较少时可选择一些较悠扬且具文化品位的音乐，提升楼盘档次等。622 围墙包装本项目的建筑围墙作为项目自身附带的广告资源，为了提高项目在本区域的档次，应好好的利用。并且，项目占地面积较大，普通涂料绘画较难突出。综合以上因素，可采取以下措施： 围墙可采用喷画展示的方式，特别是临近时富大道的围墙。喷画内容以项目形象为主配合项目卖点，而时富大道围墙则以不锈钢画架加喷画的形式，设置35、于铁栏杆中央，主要突出项目的品味、情趣、环境等。再者位于时富路的项目广告牌也应该结合楼项目的形象，卖点重新更换。623 施工工工包装工地的形象不能象一般工地杂乱无章，直接影响潜在买家对项目的整体形象的认识，因此在场施工人员在进场施工时必须统一着装，例如施工时穿带统一的施工帽、工作服、工作标签等（建议各种施工服饰的色调与项目广告推广色调相同），工地需要安排施工人员定时定点进膳食，以避免施工人员无安排聚散影响工地施工秩序。围合工地同时，应在显眼颜色、图案、字体等表现形式将项目VI系统有机结合在围墙上，施工现场应尽量做到整洁，使工地内外整齐有序。624 外立面包装经过统计每天往返xx车辆逾超出50036、万辆之多，加上项目地处莞樟大道，视野开阔，有强大的人流、车流做支持，所以，我司建议项目必须利用该天然条件，在建筑外立面进行大幅广告宣传。宣传途径 横幅、垂幅：（特点：成本低、易安装、易损坏） 钢板+霓虹灯：（特点：成本较高、难安装、不易损坏可做长期使用、晚上能见度高） 大型喷画：（特点：成本高、易损坏、形象塑造效果好）。 综上分析，我们建议本项目在销售初期（工程进度达到一定的楼层时）选择喷画的方式较佳。625 一期建筑物及花园包装针对项目现有一期建筑物（多为别墅），而且原小区所定位的瑞士风情园林包装也未能明显突出主题，所以我司建议能在原有园林设计的基础上配合二期未建园林再进一步完善，做到有鲜明37、的园林主题，利用园林花园为二期三期的销售、广告推广做铺垫。626 小区内部道路包装小区内部主要道路的包装设置，具有时效性长可信度高和发展商品牌营造的宣传效果，并且是通往二期工地的必经之道，该道路的宣传效应不乎视。因此要选定符合项目定位的宣传定位语和VI宣传为小区作包装宣传，以提高一个已有一期成熟小区的升级定位和销售气氛。该宣传包装应具有一定的文化品位、时尚。包装内容（一） 智能化介绍（二） 精彩定位语（三） 主题定位（四） 配套介绍627 样板房包装样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键作用。因此，样板房的设置要非常慎重，38、要认真研究顾客心理、布局、质量、装饰、外观、家私甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。同时在装修样板房时还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。63 营销费用631 宣传推广总费用按照目前市场的平均水平，考虑市场的竞争性推广总费用大约占总销售额的3%左右。632 总体安排在产品导入期和公开发售期，由于推广力度大，推广费用会较多，所以，这段段应占整体推广费用的60%。其后40%则以实际销售情况分阶段实施。七 物业管理策略71 管理费的确定（见表）单次过夜月租汽车5元10元150元摩托车1元2元40元物业管理费多层08元/M2商铺15元/M2高层15元/M2B区阳光花房商铺39、首年25元/M2第二年起3元/M2管道煤气11元/M3水费居民16元/M3商业195元/M3电费住宅07元商业10元72 小区物业管理的特色721本小区的物业管理必须为住户提供周到的服务。首先应该提供清洁、保安、小区绿化、小区内的房屋维护等这些基本服务，在此基础上，还要开展一些特色服务，如费用代缴、钟点工和保姆服务等。722因为本项目所处地段的治安环境不太理想，所以小区的物业管理将采取封闭式管理。723 小区的物业管理要引入先进的智能化设施，以利于有效地进行管理。724本小区的物业管理，将开展24小时热线投诉，由专门的人员负责，确保不漏掉任何一个投诉电话。同时，还将加强专业化培训，制定从接听电40、话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范售后服务的工作程序及制度。725 本小区的物业管理，将更广泛地接受住户的监管，更广泛加强与业主交流，更广泛地开展社区文化活动，以确保大家和和睦相处。八、项目开发建设及经营的组织实施计划81 建设期项目开发时间以同类建筑平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积49909M2，考虑施工进度预计建设期为：前期7个月，施工期8个月，建设期共15个月。82建设期的安排根据项目规模、在资金到位、合理的施工条件下拟定。83 销售期根据同类项目的一般销售期确定，本项目销售期预计为1.5年，从地上主体结构部分施工大到预售条件计起。九开发41、项目成本分类序号投资分项名称数量单位总价(万元)备注前期费用1地块地价款1800建设用地面积900亩，容积率0.2， 2施工水电设施费一次性200.00施工用电设施120万元，水设施80万元3界桩点测量放点费三次20.004重新绘制宗地图费一次性5.0同上5施工现场平整费一次性100.00自行组织施工6施工现场围墙费一次性20.00自行组织施工7小计2145.00 勘察设计费8地质钻探勘察费二次5元/M50专业地质勘察单位9方案初步设计、施工图环境绿化设计22元/M563.8含土建、设备 、人防、燃气设计、装修10室外电源点设计费一次性5.0011效果图、模型图一次性25.00专业设计及制作单42、位12小计643.8应缴政府部门规定13施工图审查费一次性50.00规划与国土资源局指定设计审查单位14消防报建(设施费)三次取消公安消防局15地下管线查询费一次性1.50城档案馆16总包合同鉴证费一次性0.5工商行政管理局17工程造价审核费230.2造价站(二次)18工程造价咨询服务费2200.2专业工程造价咨询公司(二次)19旅游协会上网费3房地产协会20建设工程交易费1.22100.98建设工程交易中心21投资许可证费一次性0.05计划统计局22土地使用费4.19规划与国土资源局23建筑灰线复测费一次性5.50地籍测绘中队24竣工查丈费1.6元/M19.39地籍测绘大队25白蚁防治费2.43、5元/M27.34专业防治施工单位26墙体改造保证金5元/M14.67建设局272829工程建设监理费176061.5%264专业工程建设监理单位(不含装修费)30工程质量监理费17606117.6工程质量监督站31施工安全监理费17606117.6施工安全监督站32小计756.72项目开发成本估算表分类序号投资分项名称数量单位(元/平米)总价(万元)备注建筑安装工程费用33土方挖掘外运费专业土方挖运施工单位34护坡工程专业支护施工单位35园区室外道路2500专业施工单位36景观工程1500专业施工单位37人防工程设施费专业人防设施施工单位38地下水电工程费1500参照当地建设工程价格信息。344、9地面以上土建工程费499091000490040地面以上水电工程费4990910049041消防工程建设费499094020042电话通讯建设费49909105043电梯工程建设费4990940200参照当地建设工程价格信息44智能化工程建设费499093015045变配电所建设费2058.6846250KVA发电机组1011047环保工程建设费1011048宽频网络建设费免费49小计其它50综合管理费21963.62%439.3以建安工程总投资为基数51小计53.9*52建设成本费总计7500十资金筹借、投资计划及借款利息本项目所需资金有本公司自有资金解决。十一其 他 相 关 分 析1项目45、投资环境和市场研究1.1市场宏观背景1.1.1投资环境：2008年是投资低谷的一年，随着国家经济政策的调整，以及国家对中西部地区投资的倾斜，大量的基础设施建设的实施，经济在慢慢的走出低谷；1.1.2xx旅游投资环境：xx县外部交通环境得到极大改善，红色旅游得到政府空前重视，为促进xx县旅游事业的发展，特制订安徽省六安市xx县旅游发展战略规划（以下简称“本规划”）。2004年，华东师范大学与安徽省六安市xx县旅游局编制完成安徽省xx县旅游发展总体规划（以下简称“总体规划”），但是，随着六安武汉高速公路以及东起上海，途经南京、合肥、武汉，西至成都的沪汉蓉铁路中南京合肥武汉段高速铁路的建设，xx与外46、界的联系将变得极为便利。这一变化又是极为重大的，快速通道的进入以及快速通道出入口的设置都将对xx的整体旅游格局产生深远的影响。在03年曾庆红同志视察xx时提出“要把xx这个红四方面军发源地，建成与红一方面军发源地井冈山一样的红色旅游胜地”后，加之05年国家正式启动红色旅游工程，安徽省政府和六安市政府的大力扶持，使xx县的旅游发展形势大好。2、SWOT分析2.1. 项目优势 项目地处xx镇西庄村，地段优势、温泉资源和自然景观资源得天独厚，依山伴水；现有地块上建筑物不多，拆迁工程量较小。地块的完整性较强。跨越省际的茶松公路和通向天堂寨旅游风景区的天斑路穿境而过，距210省道和正在修建的合武高速公路47、沪汉蓉快速铁路出路口仅10公里，距国家级森林公园天堂寨35公里，湖北薄刀峰旅游风景区25公里，距省城合肥和武汉均为240公里，距京九铁路麻城站和县城xx均为95公里，xx镇到西庄温泉仅5公里。西庄温泉地下150米左右有丰富的地热水，泉水日流量达千吨，为硫酸钙型，其中溶解性固体达1270.37mg/L，偏硅酸达122.33mg/L，氟达6.36mg/L，井口水温54以上，井底水温64以上，井口直径168mm，井深86.96m，含氡28pm，共四项指标达到了医疗矿泉水标准。2.2. 项目劣势2.2.1周边环境：项目占地面积仅900亩，周边以山地为主开发利用有限，目前地块及周边虽然以经济林地为主，48、但地上绿化质量不高，且可控性较差,周边环境需改造力度较大。2.2.2基础设施：目前地块交通以xx县城xx到xx道路和xx到湖北的省道。整体的交通状况较差，xx到西庄只有一条石子路路况较差。目前周边配套基本没有，基础设施薄弱。2.3. 项目机会 2.3.1基础设施：随着合武高速铁路和合武高速公路开通，xx到合武高速铁路车站约10公里左右，到合武高速公路班竹园出口约8公里。2.3.2政策支持：03年曾庆红同志视察xx时提出“要把xx这个红四方面军发源地，建成与红一方面军发源地井冈山一样的红色旅游胜地”。同时xx镇是xx“抢占四边”、发展“山区经济”的首推乡镇，是一个集老区、山区、红色地区于一体的山49、区重镇。同时“览天堂胜景，游薄刀奇峰，泡西庄温泉”系列旅游项目正在实施。2.4. 项目威协2.4.1全国、华东地区同质旅游目的地较多，竞争激烈:xx旅游的主要面对来自于全国、华东地区同类旅游目的地的挑战，尤其是红色旅游资源丰富、红色旅游影响力极大的井冈山、延安等红色旅游开发较为成熟的区域。在安徽省境内，黄山、巢湖作为著名的国家风景名胜区而享誉海内外；在毗邻的河南省境内有“刘邓大军挺进大别山”的第一个落脚点新县；在湖北境内有全国第一大将军县红安县；在江西省境内有井冈山、瑞金两处全国著名红色旅游景区。这些在红、绿、蓝三种旅游形式上都对xx县的这三类旅游构成了一定的竞争威胁。而西庄温泉项目是以xx的50、旅游客源为主要的客户对象。因此周边地区的旅游项目的发展对西庄温泉的影响非常大。同时周边地区的温泉项目的竞争如：南京、芜湖等地区的温泉项目发展也对西庄温泉的发展形成了压力。2.4.2缺乏统一控制的开发造成环境破坏的潜在威胁目前周边地块都是经济林为个人所有，项目对起周边环境的控制力度有限。从xx到西庄公路周边环境质量和可控性较差。3、社会效益和影响分析3.1由于本项目地处xx镇北侧，是xx镇相对交通等基础设施比较落后区域，温泉项目的开发将对该区域的基础设施和经济发展带来快速发展，增加当地人民的就业机会，提高人员收入水平。 3.2xx县在旅游业建设方面起步晚，03年之后才开始有所发展，虽在05年被评51、为“安徽省旅游经济强县”，但鉴于游客多以单位、机关为组织形式开展红色教育类型的旅游，而面向市场经济形势下的散客、团体自费旅游项目开发较弱。而目前市场经济条件下旅游市场基本以散客、团体自费旅游为主。xx相对应的适合大众自费旅游的旅馆、饭店、酒店、服务中心、电力电信网络、给水排水、环卫防灾等基础设施的建设进程被搁置。西庄温泉度假区的建设具备向天堂寨等xx旅游项目提供配套服务的区位条件，西庄温泉旅游度假区将为xx县大力发展市场经济导向的旅游业提供完善的基础配套服务。4、经济性分析4.1从2007年统计数据上看，xx的游客人均消费水平485元，从消费结构上看，住宿消费占28%，餐饮消费占24%，购物消52、费占21%，游览消费占10%，交通消费占8%，娱乐消费占4%。随着基础设施建设的完善，旅游品种的增加旅游客人的人数和个人消费将大大增加。同时西庄温泉的老年健康养生中心的建设将为西庄温泉度假区提供长期和稳定的优质客源。5、可行性研究结论5.1项目风险及防范: 由于本项目较低的地价成本。加之科学的市场调研、精心的方案设计、良好的市场环境，可以说，是一个风险极小安全度高的项目。5.2本项目的风险在于：1、 建筑工程上面：如何将一个好的项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目来说至关重要。建议其相关部门加强工程管理人才的引进建立科学的施工管理流程、外部聘请专业务实的项目管理队伍，确保本项目优质、高效的工程形象。2、 项目推广上面：如何为一个好的项目做好项目推广对一个项目的成功也是至关重要。建议坚强和周边景区的业务联系，同时引入沪、江、浙等地的管理团队加强对客源的引入。