1、经济技术开发区旧城改造还迁安置房和商品房项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月经济技术开发区旧城改造还迁安置房和商品房项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月115可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论111.1项目概述11项目来源说明111.1.2项目四至111.1.3开发概述121.2建2、设单位概况131.3项目研究的依据和范围14a.建设项目投资方法与参数（第三版）141.4项目研究概要151.4.1建设目标151.4.2拟建地点与建设经营期151.4.3建设规模与内容151.4.5主要经济效益指标:161.5结论16第二章 项目提出的背景和建设的必要性172.1项目提出的背景172.2项目建设的必要性18是促进经济发展的必要182.2.4是企业自身发展的需要：19第三章 需求分析213.1xx市房地产需求形势213.1.4xx人均GDP突破3000美元决定房地产需求增大27第四章 市场分析294.1xx经济开发区（xx片区）市场分析29第三产业发展现状分析294.1.1.33、加快xx开发区第三产业发展的对策和措施324.2.xx四新片区市场分析374.2.2.5 政策分析474.2.3.1 物业类型分析494.3 “8+1”城市圈发展既汉洪高速带来的市场商机60第五章 建设规模及主要建设内容645.1 建设规模645.2 主要建设内容64第六章 项目建设条件分析656.1 地址656.2 地形地貌、水文地质情况656.3 自然条件666.4 交通条件666.5 地块周边配套设施：676.6项目优势分析686.6.1区位及地段优势686.6.2 成本优势696.6.3 规模及规划优势69第七章 建筑工程707.1工程概况707.2建筑设计707.2.1平面规划7074、.2.2建筑风格707.2.3景观规划717.2.4竖向布置72第八章 公用工程738.1给、排水738.1.2给水738.1.3排水748.2供电748.2.2设计方案758.2.3 具体安排758.3通信系统758.4安防系统768.5供气管道768.6电梯768.7消防与防雷措施768.7.1消防768.7.2防雷措施77第九章 节能环保措施789.1节电措施789.2节水措施799.3节材技术809.4墙体节能819.5其他节能技术81第十章 环境影响分析8210.1项目建设期的污染源分析及环保措施8210.1.1环境空气影响及环保措施8210.1.2地表水环境影响及环保措施8210.5、1.3声学环境影响及环保措施8310.1.4固体废物影响及环保措施8410.1.5生态植被的影响及环保措施8410.2项目建成后的污染源分析及环保措施8510.2.1环境空气影响及环保措施8510.2.2地表水环境影响及环保措施8510.2.3声学环境影响及环保措施8510.2.4固体废弃物污染及环保措施8510.2.5基础设施的影响及环保措施86第十一章 物业管理及服务8711.1 安全管理服务8811.2 治安管理实施措施8811.3 消防管理服务8911.4 车辆交通管理8911.5 环境卫生管理8911.6 信息服务管理9011.7 社区文化9011.8 业主投诉管理9011.9 网络6、服务管理91第十二章 建设管理、招标投标及实施进度9212.1项目建设管理9212.2工程招投标9212.2.1招投标依据9212.2.2招标范围9312.2.3招标组织形式9312.2.4招标方式9312.2.5本项目招标基本情况，见表12-1。9312.3项目建设期94第十三章 投资估算及资金筹措9613.1建设投资估算的范围及依据9613.1.1建设投资估算的范围9613.1.2建设投资估算的依据9613.1.3建设投资估算9713.2资金筹措方案9813.2.1项目资本金9813.2.2建设投资资金筹措9813.3投资计划98第十四章 财务评价及其效益分析10014.1住宅和车位价格定7、位10014.1.1 市场比较法确定住宅价格10014.1.2 车位销售价格10114.2销售收入、销售税金及附加测算10114.2.1 销售量10114.2.2销售税金及附加:10214.2.3销售计划10214.2.4销售进度与回款预测10214.3总成本费用测算10414.4投资回报及销售利润水平分析10414.4.1销售收入10414.5利润测算及利润分配10514.6借款偿还能力测算10514.7财务盈利能力分析10514.8盈亏平衡点分析10614.9平均售价的敏感性分析106第十五章 风险分析10815.1风险及对策分析10815.1.1主要风险因素：10815.1.2主要风险对8、策109第十六章 结论与建议11016.1结论11016.1.1从财务分析上来看项目是完全可行的。11016.2建议110第一章 总论1.1项目概述项目来源说明2007年6月5日xx市xx房地产置业有限公司以挂牌的方式取得xx街xx渔场（xx东风闸附近）xx旧城改造项目地块（地块编号为xx号）的拆迁权，并与xx区国土资源管理局签订了旧城改造项目拆迁权成交确认书，成交土地面积53348.2平方米（80亩），成交价款6487万元（成交价款具体包括土地增值收益、挂牌交易成本和拆迁安置费用），详见成交确认书。目前该开发公司已与xx区国土资源管理局签订了出让合同，土地证已办至xxxx房地产置业公司名下。9、该旧城改造项目建设面积171920.8平方米，由国际大型设计公司xx咨询公司进行前期概念设计，xx设计公司进行施工图设计，建成后将成为xx经济技术开发区住宅建设的一个新的亮点，“xx”为项目的推广名，亦称“xx旧城改造项目”。1.1.2项目四至xx旧城改造项目位于xx市xx新区的二大片区xx片区和四新片区的东南交叉点上，xx湖与长江联通处（原xx渔场）。东临长江，西面xx湖。南接xx大道，北通中环线。不仅在区位上占尽四新和xx的地利，而且交通便利，风景独占长江和xx湖秀丽美景。1.1.3开发概述整个项目分为三个地块（编号分别为01、02、03地块）包括还迁安置房和商品房开发建设，其中01、0210、两地块主要用途作为还迁地块，02地块一小部分用作商品房开发，整个03地块用作商品房开发。除02地块外，其他两地块均已完成拆迁，01地块于2009年已完成拆迁还建面积20561平方米，总计3栋180套，已全部竣工还迁；03地块已拆迁完毕即将进行建设，02地块拆迁及建设工作于03地块实施后再进行。截止5月31日，xx开发公司已投入11023.32万元在项目的拆迁、还迁工程及配套设施上，本阶段将启动商品房开发建设。商品房建设项目占地55.029亩（36686平米），总建筑面积171920.8平方米，其中地上总建筑面积139705.8平方米，地下总建筑面积32215平方米,项目拟分两个组团开发，建筑密11、度18.39%。项目楼栋设计为由三栋点式楼和三栋三联排楼组成。共可提供房源1530套。项目的主要目标是在江水汇合处建成一坐地标建筑、建造一个生态环境幽雅的典型住宅小区。户型多为南北朝向、大开间式居家房。项目伴江边公园而立，更多一份秀丽风景。该区域其未来潜力与发展前景令人期待。项目定位为服务于工业园区职工住房。但是又不处于园区之中且远离的距离又比较适中，既可以使职工下班之后能快速回家，又能避开工业园区的各种污染。项目所在地处于工业园区东南面，在夏季的东南季风影响下空气不会从工业区吹过来，冬季的北风则经过太子湖，已经不具有影响性。该项目周边软硬环境基本已经完备，在政府的对开发区的大力支持下，该区域12、的基础设施已基本完备，包括供水、排水、排污、供电、路灯、供气、道路、通讯、广电、绿化等。区域内设立了财政、公安、工商、税务、银行、保险、土地、城管、学校、医院等各类服务性单位将更加完善。项目所在地位于白沙洲大桥下桥不足五公里处，汉洪高速路口近在咫尺，主要针对周边武印、武铁重工、xx会展中心商家以及从xx周边城市来xx定居的人群等客户群，楼栋设计主要为高层住宅。1.2建设单位概况xx市xx房地产置业有限公司成立于二OO五年四月，是一家具有房地产开发三级资质的股份制企业。经营范围：房地产开发，商品房销售，可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，物业管理。注册资金1000万元，现有员工29人，13、大中专学历占90%，有职称人员占100%，其中高级工程师2人，工程师12人，技术员14人，公司管理人员以年青高学历人员为主，老中青相结合，结构合理。目前公司已有各项资产包括储备土地，在建项目等约8000万元。由于公司一贯视质量为生命，视业主为上帝，视信誉为根本，立足高品质，低价位受到用户及相关部门的一致好评，为创建两型社会，建设xx新城作出了一定的贡献。2008年汶川发生强烈地震灾害，公司一次性捐款12万元，援建受灾严重的汉源中心小学。同时，每年向当地中、小学捐款，以此服务于社会，回报于社会。由于公司在激烈的建筑市场竞争中紧抓机遇，大胆改革，规范管理，收到了一定的效益。连续五年，被当地政府授于14、“先进单位”“纳税大户”等称号。公司以“自信、自强、自律、协作”的企业精神与各界合作，以“重合同、守信用，业主至上，质量第一”的经营宗旨，为城市现代化服务，为建筑市场再作贡献！1.3项目研究的依据和范围项目研究的依据a.建设项目投资方法与参数（第三版）b.国务院办公厅文件国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；c.xx市城市发展总体规划与xx市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；d.xx市规划局城市规划管理条例；e.开发建设单位提供的基础资料。项目研究的范围a.项目提出的背景及必要性b.市场分析及建设规模的确定c.建设工程方案d.公用15、配套设施e.环境保护和节能f.投资估算和经济、社会效益分析1.4项目研究概要1.4.1建设目标本项目计划建设一个基础设施完备，体现城中园林，体验优雅生活的一个集住宅、娱乐、休闲为一体的多功能住宅小区。1.4.2拟建地点与建设经营期a.拟建地点xx市汉阳区新经济开发区临江段，xx湖与长江联通处。东临长江拦江堤路，西面太子湖。南接xx路，北通中环线。b.项目建设经营期项目建设经营期总共为40个月。其中：项目建设期为前25个月；项目销售期从第10个月开始，总共为30个月。1.4.3建设规模与内容a.建设规模：该项目建筑用地面积36686 m2，地上总建筑面积约139705.8，地下总建筑面积322116、5,总建筑面积171920.8。b.建设内容：建点式楼栋3栋，每栋32层；联排楼栋三排，每排3栋，共9栋；每排楼栋依照小区规划分别建28层、30层、32层各一栋；建架空层、地下人防等公建设施；会所、商业及社会服务、幼儿园、道路及广场，配套建设区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。项目投资估算和资金来源本项目建设投资估算为42272.59万元，由以下两部分组成：a. 项目资本金13220.17 万元；b信托融资：20000 万元c不足部分通过预售回款补足1.4.5主要经济效益指标:表1-1 主要技术经济指标汇总表总用地面积36686容积率3.808建筑占地面积6745.12建筑覆17、盖率18.386%地上总建筑面积139705.8绿化率35.8%其中：住宅137192.8住宅总户数1530户 幼儿园1935其中：90以下1404户 商业及物业578总停车位500个地下总建筑面积32215其中：地面停车位50个1.5结论1.5.1根据xx市“十二五”规划和城市规划的要求，为配合整体推进xx市城市化建设进程的重要战略举措，本项目的实施具有积极地意义，符合xx市城市规划建设及地方经济发展的需要。1.5.2项目规划建设布局合理、功能完善，完全符合相关规范要求，建设方案切实可行。1.5.3本项目的实施经过科学规划，周密部署，节约大量用地，同时加强绿化建设，达到生态环境保护的要求，因18、此，项目对环境的影响是积极的。经分析，项目建设是可行的。第二章 项目提出的背景和建设的必要性2.1项目提出的背景房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，也是拉动经济增长的主力军，它能够带动二十来个相关行业的发展。积极引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求和居民年家庭财产结构的改善，有利于实现全面建设小康社会的目标。全球的金融风暴引发的世界范围内的经济衰退，迫切需要增加投资来拉动内需。本项目的开展刚好迎合了这一历史需要。首先，房地产业的发展促进了经济增长，经济每增长一个百分点，就可以拉动0.4%就业 我国暂无此方面的权威数19、据但肯定比此数据要高，本数据采用美国标准。；其次，从房地产企业自身的发展来看，经过09年一年的发展，我国经济形势持续回暖，房地产企业发展出现新的机遇和挑战，经过分析，此时推出开工项目，可在形势基本明了的情况下抢占市场的空缺份额，有利于企业的发展。最后，发展房地产业，可以为加速城市化进程和带动城市基础设施建设做出贡献，改善了居民居住条件和居住环境。本项目位于xx新经济开发区工业园区周边，属于配套生产服务型项目，承担着实现区域复兴与价值提升，成为xx城市新名片的重任。2.2项目建设的必要性项目位于xx市xx经济开发区临江段，xx湖与长江联通处（原xx渔场）。东临长江，西面太子湖。南接xx大道，北通20、中环线与汉洪高速连接。周围区域有xx长印(集团)股份有限公司、中铁武桥重工等大型工业企业，神龙公司等大量xx开发区企业，地理位置特殊，必将是城镇住宅用地和房地产投资的热点之一，具有广阔的发展前景。该项目的建设，对促进经济发展，带动区域经济繁荣，提高土地利用价值，增强企业的经济实力和竞争力，很有必要。 是促进经济发展的必要房地产业是国民经济中具有重要地位的、带动性很强的产业。作为第三产业的核心产业之一，房地产业在本次金融危机过程中发展良好，xx市经济保持着快速健康发展的态势。作为华中地区最大的工业基地和交通通信枢纽，xx市近年来经济发展迅速，GDP连续多年保持在两位数以上的高速增长，其经济实力和21、城市竞争力在全国大中城市中名列前10名。该项目的建设可带动目前低谷时期的房地产行业向上行进。对促进xx经济发展有着积极的作用。 是城市发展的需要 xx市是我国中部地区的特大中心城市，也是我国的重要老工业基地，城市布局调整的任务相当艰巨。xx市最新的总体布局规划考虑到三镇江河分割、鼎足而立的实际情况，采用“多中心组团方式”的布局结构，由内向外形成核心区、中心片区和外围综合组团三个层次。从今年的楼市热点看，房地产市场L型底已基本出现，商品房销售情况大好，本项目的建成有利于城市空间布局的调整，有利于形成四新片区的地区集中连片、生态型居住小区的格局。 是区域发展的需要： 汉阳区近7年来 GDP年均递增22、22.8%，2008年达309亿元，人均可支配收入年均增长18.9%，2008年达16751元。目前汉阳区有68万人。预计到2015年将增加到100万人。xx开发区以现代制造业为主，目前有7家整车企业，160多家海内外零部件企业纷纷进驻。2009年，xx开发区规模以上工业企业累计实现工业总产值1101.93 亿元，同比增长16.47%；根据访谈，xx工业区普通员工的工资水平是2500至3000元/月，普通管理人员工资是4000元/月，中层管理人员的年工资水平超过10万/年。如此大规模的经济增长速度和人口增长，必然要求开发区新增住房有一个快速的增长过程。本项目拟建地点在xx新区四新片区和xx片区23、的东南面，建成后必然成为该区域的中心地带，成为区域新地标，就区域发展来说，有利于区域的整体构造建设，是区域发展的需要。2.2.4是企业自身发展的需要：xx市xx房地产置业有限公司自成立以来，成功开发建设多项各式住宅小区，实现当年报建、当年完工、当年销售完毕的良好业绩。由于我公司一贯视质量为生命，视业主为上帝，视信誉为根本，立足高品质，低价位受到用户及相关部门的一致好评，为创建两型社会，建设xx新城作出了一定的贡献。由于我公司在激烈的建筑市场竞争中紧抓机遇，大胆改革，规范管理，收到了一定的效益。连续五年，被当地政府授于“先进单位”“纳税大户”等称号。本项目的建设对于展示公司的实力，提高企业的市场24、竞争力，都将起到积极的作用。同时，适时推出该项目，在房地产市场快速调整中，快速的抢占市场份额，为企业的长期发展夯实基础。其次，在xx经济开发区周边开展项目建设，通过该项目的优势来进一步促进公司的发展，对公司立足于xx，发展于整个xx的经济建设，具有重要的意义。第三章 需求分析我国权威统计部门认为：国内住房潜在需求巨大。展望未来，住宅产品供应量的增幅会由于土地供应规模增幅的下降而相应降低，而需求量受多种因素影响在一个相当长时期里会不断上升，本报告仅就xx市及本项目需求做出具体分析。3.1xx市房地产需求形势城市资源状况及城市社会经济发展状况.1 城市资源状况xx市地处湖北省省会xx，是华中地区最25、大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将xx市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，总面积为8494.41平方公里，市区建成区面积为218.22平方公里，xx市户籍人口总数为785.90万元。xx的地理方位为北纬3033、东经11419，位于长江中游，属亚热带湿润气候，四季分明，平均无霜期约240天。xx处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。xx作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距离均在126、200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，xx的经济建设成就显著，已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。xx是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。xx是华中地区最大的内外贸易中心，商业繁荣，年资金融通量居全国第二，证券交易中心规模位居全国第三，有十家商场跻身于全国一百家大型商场之列；xx是华中地区最大的科研、教育智力密集区，全市有各类研究与开发机构646个，国家级实验室10个，各类专业技术人27、员45万人，有35所高等院校，科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备更加巨大的发展潜力。 .2 城市社会经济发展状况2010年xx市房地产开发投资1017.40亿元，比上年增长30.7%。其中，住宅开发投资595.33亿元，增长19.5%。房屋施工面积5068.42万平方米，增长12.9%。其中，住宅施工面积3811.68万平方米，增长6.4%。房屋新开工面积2626.27万平方米,增长59.1%。其中,住宅新开工面积1931.53万平方米,增长54.8%。房屋竣工面积919.40万平方米，下降2.7%。其中，住宅竣28、工面积733.48万平方米，下降11.0%。表7：2010年房地产开发主要指标完成情况 指 标 计量单位绝对数比上年增长（% ）房地产开发投资 亿元1017.4030.7住宅开发投资 亿元595.3319.5# 经济适用房亿元35.50-48.7房屋施工面积万平方米5068.4212.9住宅施工面积 万平方米3811.686.4#经济适用房万平方米330.71-30.8房屋竣工面积万平方米919.40-2.7住宅竣工面积万平方米733.48-11.0#经济适用房 万平方米36.7672.5房屋销售面积 万平方米1207.9711.1住宅销售面积 万平方米1091.494.8#经济适用房 万平方29、米56.73-44.9全年商品房销售面积1207.97万平方米，比上年增长11.1%。其中，现房销售面积316.20万平方米，下降10.2%；期房销售面积891.78万平方米，增长21.4%。商品房销售额694.73亿元，增长19.9%。其中，现房167.60亿元，下降4.1%；期房527.13亿元，增长30.3%。在商品房销售中，住宅销售面积1091.49万平方米，增长4.8%；住宅销售额606.01亿元，增长11.9%。年末商品房待售面积310.08万平方米，比上年末增加44.8%。其中，住宅待售面积213.62万平方米，增加55.8%。城市规划与发展目标2010年，xx市城市规划与发展目30、标如下：坚持公共交通优先理念，全面实施“疏堵保畅三年行动计划”，切实改善市内交通。强化规划的引导控制作用，调整优化城市空间布局，加快中心城区长途汽车站和物流市场外迁步伐，合理引导人流、物流。重视道路建设的基础性作用，加速推进城市环线、过江交通、快速路、主次干道、微循环支路建设。畅通一环，建设二环，贯通三环，启动四环，基本建成二环线汉口段，全面贯通三环线；加快推进二七长江大桥建设，开工建设鹦鹉洲长江大桥、江汉六桥，改造江汉二桥；加快xx大道、白沙洲大道、中北路延长线、沙湖大桥建设步伐；推进解放大道延长线、建设大道延长线、八一路延长线、武昌临江大道四期、汉阳滨江大道、沙湖大道等34个项目建设；新建31、70条“微循环”支路，疏通城市“毛细血管”。完善公共交通系统，推进出行方式转变。全面提速轨道交通建设，建成轨道交通1号线，加快建设2号线、3号线、4号线，尽快形成轨道交通三镇环网；加快公交场站和停车场建设，开辟公交专用线路，优化公交线网，完善智能交通系统。完善综合交通体系，强化城市枢纽地位。全力支持xx铁路集装箱中心站、石武客运专线、汉宜铁路xx段等项目建设，完成汉口火车站改扩建、xx火车站周边市政配套建设工程，巩固全国铁路枢纽地位。开工天河机场三期扩建工程，推进第二通道建设，建成启用天河机场国际航站楼。围绕建设长江中游航运中心，大力推进xx新港建设，基本建成阳逻港集装箱二期、80万吨乙烯配套32、码头、中石油油码头和金口重件码头。加快重点功能区建设，打造城市新亮点。加快xx新区、王家墩商务区、汉口沿江商务区、武昌滨江商务区、东湖商务中心、杨春湖城市副中心、花山生态新城等重点功能区建设步伐。大力推进武昌古城及首义文化区建设，加快建设辛亥革命博物馆、纪念碑，建成开放中山舰博物馆，打造辛亥百年庆典标志性景观区。把城市改造更新与产业转型升级相结合，与改善优化城市环境相结合，加快城中村和旧城改造步伐。基本完成二环线以内城中村的拆迁任务。加快推进黄浦大街片、精武路片、东汉正街片等11个旧城改造项目。房地产制度与房地产市场状况房地产行业的平稳发展,有利于我国抵御海外金融危机的冲击,增强我国经济的“脱33、钩”能力。在通胀尚未上升到“严防死守”和经济尚未全面复苏之前,中央政府的政策主基调还是“保增长”,进而保房地产行业。在供应市场，由于销售任务的提前完成，众多项目采取平稳销售的方式，以获取最大利润；另一方面，去年对市场的预期不乐观，导致开发商土地储备不足，开发滞后，无新盘可推。今年土地供应的增加，加上国务院关于集约用地的通知的下发，会加大后续市场供应，也会一定程度抑制房价的快速上涨。在需求市场，经历了09年热销，部分刚性需求已经得以释放，而房价的高居不下，也抑制了后续需求的释放。此外，拉动市场的投资性需求，也在投资规律的驱动下渐渐向高价位的高端房源靠拢。在供需的相互博弈及政府的调控下，后续房价涨34、幅会有所放缓，但回调的可能性却不大，而成交量可能继续小幅回落。xx市房地产市场方面，2009年其成交量位居全国第六，但是价格无论从增幅，还是绝对值，都处于中等水平。因此基于以下几点原因：一、市场依然供不应求。特别是中心城区、二环内，明年供应量不足，而需求旺盛；二、在中心城区房价显著上扬的背景下，二三环之间、三环外的供应虽有增加，但增加幅度不够。加上去年年底成交旺盛，二环外的房价也会随之稳步上升；三、像xx天地、万科旗下的楼盘等标杆楼盘的价格上升，也将拉升区域乃至全市的价格。xx房地产开发市场前景一片大好。投资必然富有成效。2009年，全市房地产开发累计完成投资778.59亿元，比上年增长38.35、9%。增幅比上年提高17个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为25.9%，比上年提高1个百分点。全年保障性住房投资增长较快，小户型住房开发力度加大，全市住宅开发投资498.04亿元，增长20%。其中经济适用房完成投资59.47亿元，增长20.7%。90平米以下住房完成投资195.21亿元，增长111.2%。全市房地产开发规模突破4千万方，全年房屋施工面积4487.38万平方米，比上年增长18.1%，其中住宅施工面积3580.99万平方米，增长11.1%。2009年全市商品房竣工945.05平方米，增长8.6%。住宅竣工824.58万平方米，增长7.3%。2009年全市销售商品房136、086.99万平方米，增长48.5%，出现近年来最高增幅。销售商品住宅1041.39万平方米，同比增长52.4%。成交商品住宅103325套，同比增长50.6%。2009年，全市商品房成交额579.22亿元，增长65.5%，其中商品住宅成交541.37亿元，同比增长69.3%。2009年全市房地产开发到位资金较为充裕，本年房地产开发资金到位1197.72亿元，增长74.1%。其中房地产开发企业通过银行或非银行金融机构贷款到位313.29亿元，增长74%；企业自筹资金336.54亿元，增长33.5%；其他资金到位532.69亿元，增长117%。3.1.4xx人均GDP突破3000美元决定房地产需37、求增大经济学者认为：人均GDP10004000美元阶段是房地产发展的黄金阶段。恰巧在过去的2005年，xx人均GDP突破3000美元。从“宏观经济的发展阶段将从根本上决定房地产发展”的观点出发，xx房地产行业在“十一五”期间的发展将会渐入佳境，未来美好前景欣然可期。 从行业发展来看，经过“十五”期间的历练，xx房地产已经走过了艰难的起步阶段，也将开始进入相对稳健、持续发展的阶段。不仅如此，更为重要的是，在过去的几年里，xx经济新一轮高速增长的基础已基本形成，随着 “十一五”的建设，xx城市圈的逐步形成，整个xx社会经济发展进入一个新的历史时期。在此期间，房地产所在的第三产业成为重点发展的先导性38、行业。同时，仅从住宅建设方面看，xx市“十一五”规划的一个重要的目标就是到2010年“城市居民人均住宅建筑面积达到32”。回望过去几年的成就，xx房地产期待着一个新的起点来承接更大的发展机遇。专家们认为：人均GDP达到3000美元，其标志消费品为住房、汽车等高档消费品。从实际情况来看，2009年，xx商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。说明xx人对房价的承受能力增强了。根据xx市“十一五”规划，到2010年，xx人均生产总值39、将达到5000美元。从这个角度来看，除去非理性因素，“十一五”xx房地产需求还将增大。2009年4月xx楼市平均成交价格达5028.40元/，成交11696套，与2008年4月同比增长205%。平均每天销售390套；说明城市化进程的浪潮将带来巨大的市场有效需求。年轻人的“婚房”，也是未来5-10年市场有效需求的主力。以上二种需求足以让xx市房地产市场繁荣向上发展。第四章 市场分析项目位于xx市xx新区的两大片区xx片区和四新片区的东南交叉点上。xx新区位于xx三镇之一的汉阳，由长江、汉水和京珠高速公路围合的扇形区域，规划面积368平方公里，规划人口100万。涵盖汉阳区、xx经济开发区、xx区的40、一部分。xx市第十一届人代会政府工作报告中明确提出“加大汉阳地区的开发建设力度，努力实现xx三镇均衡发展”的战略部署。xx新区将凭借便捷的对外交通优势和强大现代制造业基础，培育新型城市功能，发掘自然人文资源，成为展现xx产业经济及滨江、滨湖自然山水特色的“窗口”。因项目所在地为xx片区和四新片区的东南交叉点上，在区位上占尽四新和xx的地利，而且在汉洪高速连接线上，所以分别从二个区的发展和8+1城市圈的影响方面来分析市场的需求。 4.1xx经济开发区（xx片区）市场分析 第三产业发展现状分析 .1 基本情况 开发区2007年第三产业实现增加值14.38亿元，占GDP的5.4%;2008年完成工业41、总产值947亿元，实现地区生产总值326.68亿元，比上年增长23.44%；第三产业增加值完成19.51亿元，可比增长35.64% ,占GDP的6%。2008年开发区财政收入76.45亿元，其中三产业上缴税金8.17亿元，占比10.7%。三产业中居主导地位的行业为房地产、金融及服务业。2008年开发区过千万的重点税源企业共41家，属于三产业的仅有家公司（其中金融4家，房地产2家），占比为15%。41家重点税源企业入库税收总额为631415万元，其中三产业为19766万元，占比仅为3.1%。全区从事三产业服务的企业约863家,其中金融36家,房地产57家,交运、仓储及邮政74家，商业服务业17842、家，批发零售314家，科技服务140家。居住已用地面积约760公顷，占总用地的17%左右；居住形式包括商品房小区、农民还建社区和农民房。商业、市场、酒店、金融等总用地约为60余万平方米，占总建设用地的1.4%。2007年开发区现有人口约26万人，其中常住人口约14万，暂住人口约3万，寄住人口约3万，流动人口约6万人。 .2 特征分析 二、三产业结构失衡，二、三产业GDP增长极不协调，增速的剪刀差越来越大；第三产业增速缓慢，01年至08年开发区GDP增速均值为25%,而第三产业仅为16%，第三产业增速明显长久的大大低于GDP增速；第三产业占比逐年下降，随着第二产业的快速增长,第三产业占比却呈下降43、趋势,由11%降到5%-6%，发展严重滞后，对GDP增长的拉动作用很弱；第三产业对经济发展的贡献很低，开发区第三产业税收仅占财政收入的10.7%，对经济发展的贡献很低，骨干企业少；房地产及金融业仍是目前的主体，开发区三产业目前的主体是房地产及金融业；房地产及金融行业中企业纳税均值(万元/家)是其它行业企业的几倍到几十倍；空间聚集特征不明显，开发区商业业态比较单一，规模很小；缺乏连锁型超市、餐饮等；酒店业档次较低，服务功能不完善，空间聚集特征不明显。 从上述基本状况和特征分析可清晰看到，xx开发区三产业发展存在的问题主要是：1、总量不足，比重极低，增速平缓，滞后严重。xx开发区三产业总量及比重与44、发达开发区相比，差距很大；与总量相仿的开发区相比，三产业的占比也相差甚远；这种经济结构严重制约了开发区产业均衡发展,使开发区缺乏创新动力。2、内部结构不合理，现代服务业比重太小。 现代服务业与传统服务业相比，具有能耗低、污染小、效益高等特点，主要涉及信息、科技、金融、物流、商务、文教、旅游等方面。xx开发区三产业内部结构不合理，仍主要局限在传统服务业，现代服务业尚属起步阶段，比重太小。3、认识不够，没有形成协同互动。制造业是服务业发展的前提和基础，服务业则是制造业的补充和促进；发展工业尤其是制造业的瓶颈问题不仅仅是交通、能源、土地等，也在于现代服务业发展的水平和层次。但开发区至今仍没有真正意识45、到，以至在现代制造业得到快速发展的同时，为制造业服务的现代服务业的发展严重滞后；协同发展能力较弱，互动优势没有形成。 4、制约因素较多，扶持不够。一是三产业的多数行业外向度都很低，辐射力、影响力低；二是市场机制不够健全，行政管理色彩较重，行业准入限制较多，如现代物流、高档酒店、商业及休闲等，人为地抑制了第三产业的发展；四是“重工业、轻服务，重生产、轻流通”等传统观念更新较慢；五是政策扶持不够，措施不多。 5、无主管部门,处于自生自灭状态。开发区三产业目前仍处于无主管部门,自生自灭的发展阶段。经发局、招商局、社发局及规土局等部门都分别涉及了三产业发展的某些方面，但都不是主管和责任部门，因而都只是46、站在各自的工作角度，在不同的局部范围对三产业的发展起了促进作用，而缺乏全局的合力、力度以及目标责任制。 4.1.1.3加快xx开发区第三产业发展的对策和措施以商业零售、旅游休闲、中介服务、文教体卫、物业管理等传统服务业为基础，以汽车服务、研发服务、工程技术服务、业务流程外包服务、现代物流、总部经济、金融保险、专业市场等面向生产者的现代服务业为突破口，建设以第二产业为主导，以第三产业为支撑，现代制造业和现代服务业高度发达，开放型、辐射型、多元型的经济结构体系；使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”，把开发区建设成为我市现代服务业中心。首先要从产业的高度出发，制定合理的产业协调发展规划；在安排资金47、项目、贷款等方面，把第三产业摆上合理的位置；其次要增强发展第三产业的紧迫感，在发展二产业的同时加大发展第三产业的力度，形成二、三产业比翼齐飞的协调发展格局；三是集中打造文化品牌， 改变现有的“各自为战”局面，对内整合资源，对外突出重点，在宣传、包装、扶持等方面形成合力；四是制定优惠扶持政策，对重点三产业项目，在资金、税收、用地等多方面予以支持。以四新片区、沌南洲区及东荆河沿岸等为主要区域，依托已有的地球村、高尔夫练习场及规划建设的碧桂园项目、大军山休闲度假区、官莲湖疗养度假区、20万人次汽车场地赛项目等，建设四大农业生态旅游基地。xx街是开发区总体发展中的重要组成部分,是开发区经济社会协调发48、展的重要环节,且具有发展三产业的良好条件、基础和需求。xx街近几年重点对新华社区、郭徐岭老街、xx老街、薛丰村等实施“城中村”改造，加快社区服务网点建设，推进社区服务业向产业化、商品化、社会化方向发展，取得了一定成效；同时，其自筹资金大力发展服务业，如在江汉大学周边建成以服务江汉大学及周边企、事业单位的“潮海公寓”，在西北湖沿线建成以服务唯冠公司、出口加工区及周边企业的“洪山家园”等，促进了xx街经济发展，为开发区二产业发展发挥了很好的补充作用。其次，要重视xx街区域的发展。应以旧城改造为契机，以后官湖生态资源为依托，充分发挥开发区湖泊资源优势，以后官湖两个半岛(3000亩+500亩) 及周边49、绿化带沿岸共约7000亩的区域为主体，建设后官湖娱乐度假中心。该中心以构建高端商务度假、岛屿都市休闲、专业水上娱乐及主题公园群（包括后官湖公园、汤湖公园、万家湖公园、三角湖公园、太子湖公园及体育公园等）等功能为重点，完善大型农贸市场、连锁超市、邻里生活中心等商业生活设施；岛屿都市休闲侧重于酒吧、咖啡厅、五星酒店、游艇码头及俱乐部、游乐园等功能；主题公园群侧重于健身房、美容院、图书馆、小型影院、音乐厅、spa生活馆、公共文化广场、美食街等功能。以四新片区为主要区域，依托规划建设中的东风本田二厂、东风本田二厂零部件园区、金融保险后台服务区、兰快中心、外商俱乐部、高尔夫运动场及商业群等项目，建设开发50、区总部经济中心。集中建设为总部企业直接入住的多功能、规模化、标志性的商务楼宇群；形成满足总部企业生产需求的便捷性、专门化、生态型的产业园区；构建以科研、办公、酒店、工业便利中心、培训中心及汽车文化产业等为重点内容的总部经济中心。三是依托体育中心、东风总部、管委会行政中心、东合中心、湘隆时代广场、江汉大学、xx市艺术学校等集群，构建集行政办公、会议培训、会展博览、大型购物、酒店餐饮、文化娱乐等业态组合丰富、功能相对完善的中央商务区；建设xx开发区的CBD（商务走廊），建设范围以龙阳大道至京珠沪蓉高速公路（全力村）端点为轴线，沿道路两边实施体整规划开发。在开发区CBD范围内发展专业服务、信息服务、51、商务商贸和总部经济，着力打造汽车服务、研发服务、工程技术服务、业务流程外包服务和物流服务等生产性服务业集聚区，同时建设好体育中心、商业中心、会展文化中心、旅游休闲中心及教育中心等；开发区CBD建设有利于xx城市圈推进，对建设以开放区为龙头，以仙桃、潜江、天门等为龙身的西南产业带极其有利；还可与xx新区建设协同开发、区域融合。 四是以“红三角”地块为中心区域，依托xx体育中心、中央商务区、总部经济中心、金融中心、后观湖娱乐度假中心及规划建设中的汽车4S店一条街、大宗商品交易中心、四新区域商业群等项目，建设开发区商业中心，形成大型商业零售业为主体，专业店为辅助业态，中高挡酒店密布、多功能商业服务设52、施完善的综合性商业集合体，即大型Shopping Mall，同时营造多个邻里生活中心。金融仍是目前开发区三产业中占比最大的行业之一。建议以银行、保险、东风财务公司等为依托，把公共管理区（包括管委会大楼及周边、神龙工厂临街部分区域、通达工厂临街部分区域等）建设成为金融机构聚集、金融市场完善、金融创新活跃、金融服务高效的区域金融中心。大力引进一批银行、证券公司、基金管理公司、保险公司、信托投资公司等以及直接隶属于金融机构总部单独设立的业务总部、营运总部、资金中心、后台服务中心、研发中心等。加大对金融类项目引进时的政策优惠。如对新设立或新迁入的金融机构给予一次性资金奖励;实现的营业收入形成开发区地方53、财力部分，三年内每年给予一定比例的扶持金资助；对符合条件的金融机构可同时享受开发区鼓励发展总部经济等多项政策优惠（按照从高不重复的原则执行）等。 .4 政策支持借鉴其它开发区鼓励三产业发展的有关政策经验和做法，制定推进xx开发区第三产业发展的各专项配套政策。包括发展金融、房地产、商业等政策以及鼓励发展总部经济政策、鼓励发展服务外包政策、鼓励发展现代物流政策、鼓励发展农业生态旅游政策等；在政策允许的范围内，对三产业发展提供税收和贷款等方面的优惠，并在用地方面给予扶持。 xx经济开发区房地产发展分析经济开发区房地产定位主要是服务于开发区第二产业，在构建开发区整体的经济发展上，通过汽车城的支撑和带动54、，使房地产发展形势更加明了，前景更加美好。首先，根据经开投资公司与东合置业公司09年一份联合问卷调查报告显示，每年在五星级酒店消费的开发区企业，主要业务范畴是公司高层领导商务差旅与往来（占比46%）及销售部门招待业务客户（占比26%），如东风本田，神龙，海尔等一些大型企业，其外国专家一般长期入住五星级酒店。可以看出开发区已经具备了较好的商业服务消费市场。开发区内目前酒店档次普遍以中、低档为主，酒店资源主要有：长江大酒店， 6000 m2，164间房，10层；三角湖渡假村，500个床位；九龙大酒店，28层，450间房，建筑面积53000 m2；东风电动培训中心，210间房，建筑面积18000 m55、2，16层；神龙纽宾凯酒店，为经济型酒店，182间房，11000 m2，9层；中恒公寓式酒店，建筑面积20000 m2；以及金凯、惠远、宏松、华坤、运七等。但目前的酒店资源尚不能满足开发区经济高速度发展的商务需求，特别是中高挡的商业服务设施。所以，应加快实施策划中的商业项目，启动预留用地；如体育中心以北三角地（230亩），拟建的中心商业区；后官湖小半岛（390亩），拟拿出150亩建园林式酒店；原水务局宏松酒店旁的用地（11亩）；市给排水设计院用地（23亩）；红升村临体育中心停车场用地（15亩）；新华村中环匝道旁用地（28亩）；东合中心五星级酒店，250间，建筑面积25000 m2，18层；全力56、服务区（30亩）等。其次，开发区内房地产投资多为2004至2007年间建造的职工住宅房屋，普遍为7层左右的小区，如三角湖小区，官湖郡等。开发项目较少且价格较低，不能满足开发区人口增加的需求。同时也有一些项目开工建设，但大部分在开发区工业区的范围内，本案所处位置能够体现开发区的特色，又能观赏江景，得天独厚的区位优势不言自明。 4.2.xx四新片区市场分析 四新片区区域分析由长江、汉江和外环线（京珠高速公路）围合而成的xx新区总面积368平方公里，规划人口100万，将建成为辐射xx乃至整个华中地区的现代制造业基地、生产服务性中心、市级文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城。 四新地区地势低，最低地57、面约海拔17米。高柏公司决定在四新大道中部，保留低地原貌，利用部分现存沟渠，形成运河系统，像荷兰一样用风车排水，即使长江水位高过低地，仍通过排水保持低地干燥。低地周边围合岛屿，运河系统连通“六湖”，清澈活水门前流过，未来的四新低地区域，将是xx低凹地趋利避害做水景的典范。本案所在为六湖连通xx湖与长江的连通所在，两条湖道绕案而过，清澈活水门前过，自在清风自在云。四新地区是xx新区的重要组成部分，在xx新区的建设中具有举足轻重的重要地位，将成为提升新区品质和形象的重要区域。四新大道及梅子路中段是联系四新各功能区的重要片区发展轴，建成后将成为集中展示xx21世纪现代新城特色的景观轴线：中间绿带公园58、水中船只游弋、岸上游人漫步；两边道路车辆川流不息，交通组织有条不紊；外围人行道与大型公共建筑则形成行人购物、办公出行的繁华气氛。 本项目位于xx规划的城市附中心之一，可以定位为舒缓汉口城市中心的居住压力，区域为全新的规划片区，具备高的发展潜力。如图4-1图4-3所示。四新片区 城市附中心图4-1 xx规划分析四新片区是政府的重点规划发展方向，是生产服务中心，本案所在位置处于四新片区外围靠近长江段，不但可以作为四新片区生产企业的服务社区，而且有优秀的江景可供观赏。项目入市时区域交通还不够完善，但是未来交通非常便利，预期很好。图4-2 区域规划分析四新片区定位为生产性服务中心，汉阳新的休闲居住区形59、象代表；汉阳中心定位为文化旅游区：老xx的缩影，汉阳造的悠久历史，钟家村商圈改造；xx开发区定位为现代制造业基地：是xx及新区的经济产业基础。本案图4-3：区域规划定性分析图从规划上看，本项目位于居住区规划方向上，在新区，是不可多得的xx项目，既有江景，又能交通便利。随着基础设施建设的不断完善，政府规划的引导，品牌开发商的进入，该区域将成为xx最具竞争力的品质生活居住区域。且区域内高端项目缺乏，目前只有锦绣长江和华润两个大盘高档项目。本项目定位为高端住宅区，正迎合了该区域的发展态势，具备了打造该区域的标志性建筑的条件。根据项目规模/资源/档次/容积率/区域特性等因素，与项目竞争的区域有如表4-60、1所示。表4-1：xx竞争区域一览表片区交通指标：到商圈中心景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标汉口中心区十分钟车程江景解放公园/滨江路/武广商圈医院、商业、金融、交通拥堵商贸中心地块渐少，价格偏高武昌中心区十分钟车程湖景东湖/中南商圈学校、商业、医院，交通拥堵商业中心地块渐少，价格偏高金银湖半小时车程湖景金银湖环境高尚居住区区位较远南湖十五分钟车程湖景南湖环境不具规模的居住区非城市主流发展方向汉阳区中心十分钟车程湖景/文人景/江景古琴台/大剧院/归元寺/王家湾钟家村商圈次级商业文化旅游中心旧城改造时间长本案三十分钟车程江景xx湖/滨江路环境/交通较好未来新高尚片区新区成熟度低可以看出，本61、项目所在区域居住功能强劲，将是高尚居住区典范。 区域分析结论：高尚居住片区:规划和发展态势奠定整体的区域成为高尚居住区域的形象；规模型居住区:区域定位、规划的交通、区域大规模地块奠定了区域成为居住区的条件;主城人口分流:该区域承载着分流主城居住人口，疏散主城交通压力的功能城市副中心，生产性服务中心；区域房地产竞争：区域内高档项目较少，具有市场竞争优势；项目所在区域条件提供了本项目具有打造高档楼盘的可能。 宏观市场分析.1 xx市经济发展状况从上面三张图片中可以看出： xx近年来GDP保持持续稳定增长；xx房地产开发投资持续增长，2009年受金融危机影响，开发投资有所放缓，但是房地产开发投资的活62、跃度仍然很高；城市居民人均可支配收入稳定上涨，有力支撑xx的 房价；.2 汉阳区经济发展状况图4-4：xx开发区2009年产值汉阳区整体经济实力在xx三镇中最弱；消费力不及汉口和武昌；xx开发区产业实力强劲，中高层管理者收入稳定增长，购买力较强；xx新区具有良好的经济基础与客户基础；.3 供求关系分析供求关系：近五年，xx市房地产的竣工面积与销售面积基本平衡 ；2009年，xx房地产再次回暖，成交量达到近五年最高（11.53万套），同比分别上涨130.7%和122.7% ；价量齐升，表明xx房地产需求旺盛；未来发展空间仍大。汉阳区的供求近年来较为紧张，销售面积超过预售面积，供小于求。xx新区供63、求关系紧张，房地产发展空间显著 ，目前区域内特别缺乏规模型大盘，市场机会凸显。.4 房价分析xx市房价持续上涨，其中，2009年涨幅较高，达到18%。汉阳区价格近年来上涨幅度较大，市场潜力大。xx区房价也平稳上涨，2009年均价4423元/平方米，低于xx市均价，还有较大的上涨空间。4.2.2.5 政策分析09年底到10年1月初，中央对房地产政策趋紧，房地产风险提高，政策的目的主要是打击投资，保持房地产平稳健康发展，控制金融风险。如上政策短期内会引起市场观望情绪；长期来看，这些政策对经济的发展有利好左右，有利于保持房地产持续健康发展。时间 来源 政策名称 主要内容 2009-12-9国务院常务64、会议二手房营业税征免2年变5年个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009-12-14国务院常务会议“国四条”温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措2009-12-17财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委关于进一步加强土地出让收支管理的通知将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。2010年1月10日某媒体关于促进房地产市场平稳健康发展的通知明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”, 65、“通知”的核心思想是抑制“商品房过度消费”，打击投资和投机性需求，主要从四个方面抑制需求： （1）二套房贷首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。（2）防范信贷资金违规进入房地产市场。 （3）加强跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击市场。 （4）“通知”还特别提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。这将增强市场对“物业税”出台的预期。.6 宏观经济分析结论： 经济：xx经济基本面向好，经济将保持持续发展的态势； 政策：09年房地产升温，国家政策收紧，市场有可能出现观望情绪，房地产开发需更加谨慎；高档物业受政策影响相对较小。 供求：xx供求关系相对平66、衡，但汉阳区域内的商品房供求紧张，市场机会凸显； 价格：xx市的房地产价格有望继续上涨，汉阳区域房地产目前价格较低，未来价格提升空间大；区域项目已售在售物业形态销售状况高层小高层别墅花园洋房同区同质千年美丽已售70%已售完潮海公寓已售90%水墨清华在售一期两栋在售同区不同质东方夏威夷/已售完售完90%观湖郡已售80%在售金色港湾已售98%已售完同质不同区xx天地一期两个组团已售完万科高尔夫已售80%售完沿海赛洛城已售80%复地东湖国际在售高层观湖大户售完百瑞景已售95%南湖玫瑰湾一期已售完/二期在售售完售完 客户：xx新区经济发展良好，城市化速度加快与人均收入增涨，区域具有较强的高端客户基础；67、 竞争市场分析4.2.3.1 物业类型分析根据市场调查，高层和小高层销售情况较好，且大部分已售完，根据楼盘规划，未来的体量也较少；根据现状市场，高层和小高层处于供不应求的状态；市场机会大。.2 户型比例分析表4-5：同质不同区项目户型配比情况项目一房比例两房比例三房比例四房以上xx天地/50%50%/万科高尔夫/50%50%/沿海赛洛城/85%15%/复地东湖国际/60%30%人信千年美丽21%60%13%6%（别墅）锦绣长江13%36%30%21%水墨清华（一期）/27%27%（五房）46%（别墅）同质项目中，户型配比以两房或三房为主；其中两房的比例与三房相当或略高；分析其原因：xx高房价的68、影响，两房能控制总价，扩大置业群体；各楼盘定位不同与所在区域需求差异的影响。汉阳区受经济条件和形象的影响，汉阳客户的价格承受力有限，中央公园和锦绣长江以本区域中高端客户为主，同时用高形象、小户型吸引一部分外区域首次置业者和投资者；xx天地：中心区更多的投资客和一次置业人群，对小面积户型需求高，对总价敏感；金银湖区域的楼盘主要还是以该区域的客户为主，外区的客户为辅，该区域的客户总价承受力有限，对两房需求高；复地东湖国际依靠区位与资源品牌的三重优势，定位高端形象，客户辐射整个xx，二次置业者为主，以三房四房为主。表4-6：同区不同质项目户型配比情况项目一房比例两房比例三房比例四房以上东方夏威夷2769、%55%12%6%中环湖畔(一期)6%6%88%/嘎纳印象（一期/二期）/58%42%/太子湖1号（一期）1%79%/7%金色港湾（四期）4%21%62%13%湘隆时代16%15%59%10%博学华府33%33%34%/白金公馆29%29%52%/海天幸福小城（二期）25%63%13%/东方夏威夷/33%67%/人信千年美丽/56%44%/同区不同质项目中，户型配比中两房的比例一房两房为主；分析原因： 主要由于汉阳区域经济条件和形象的影响，中高档客户外流严重，中档客户价格承受力有限，各楼盘定位中档居多。高层户型比例分析结论：通过对筛选出的项目进行分析，我们发现两房、三房是大部分可参考项目的主力70、户型，一房和四房户型产品较少。平均一房10-20%，两房 占40-60%，三房占30-50%，四房5-10%。由此我们有必要对两房、三房的户型面积区间、总价与客户特征进行细致的分析，从而来指导本项目户型定位。.3 户型面积分析同质高档户型面积分析结论中环湖畔嘎纳印象太子湖1号金色港湾湘隆时代博学华府白金公馆君融天湖海天幸福小城东方夏威夷人信千年美丽一房40-5060-6922-6541-5058-59-52-两房85-9581-9586-8980-9987-9591-9573-8088-8975-938571-84三房125-130114-129-125-140110-152102-1139571、-100-10310688-107四房以上-157177-区域内户型两房为主，面积以经济型小户型为主：一房面积40-60；两房面积80-95；三房面积100-130；四房面积150-170。户型面积分析总结：区域内的项目虽然不是同档次，但是本项目入市时的区域环境和配套并没有得到大的改善，所以在一定程度上需要参考区域内项目的产品特征，抢夺同区域中高端、高档客户、扩大客户层基础。表4-7：户型面积与比例分配总结表房型面积户型比例一房50-6010-20%两房85-9540-60%三房120-13030-50%四房140-1705-10%联排别墅170-250（在容积率条件下，尽量设计别墅量）20072、-250套 通过对市场竞争项目进行分析，我们发现两房、三 房是大部分可参考项目的主力户型，户型面积 以偏经济型户型为主。.4 价格分析表4-8：同质市场价格分析情况表竞争楼盘名称单价（元/）两房总价（万）三房总价（万）锦绣长江10000100-130130-215东方夏威夷400040-5080-100水墨清华6500/80-120xx天地17000精装145-155200-230融科天城11000100-110130-165复地东湖国际14000无120-300百瑞景中央生活区840070-8092-113南湖玫瑰湾680058-6182-92万科高尔夫750060-7090-100恒大城773、00050-60100-138沿海赛洛城430035-40/表4-9：同质楼盘总价情况表房型总价一房总价35-60两房总价80-120三房总价110-150四房总价120-200汉阳中心区和汉口中心区、武昌中心区，受区位，资源，品牌，楼盘本身打造的质素影响，价格坚挺，单价总价齐高；金银湖区域的项目价格相对适中；要夺取市区内的中高端、高端客户，本项目需要具有更好的产品品质和性价比优势。表4-10：同区项目分析情况表项目名称单价平均总价（万）一房两房三房四房以上中环湖畔47001942.360.16/嘎纳印象4800/43.257.6/太子湖1号48002441.76/75.36金色港湾5000374、0456588.5湘隆时代53001247.768.9/博学华府46002141.448.3/白金公馆3600222735.28/海天幸福小城38002033.0639.14/东方夏威夷3900/33.1541.34/人信千年美丽3500/2835/龙阳大道板块：单价4700-5300元/平方米，总价19-88万xx板块：单价3500-3800元/平方米，总价20-40万汉阳区域价格结构：价格分析小结： 不同区位的项目价格差距大；资源、区位、产品质素对价格的影响大；整体来讲，汉阳区大多数楼盘价格较低；主要由于汉阳的经济实力较弱，客户承受力有限，中高端客户又外流，品质型高档项目缺乏所致；进一步分75、析客户对价格与户型的关系。 客户分析区域构成年龄结构职业特征置业特征锦绣长江以汉阳汉口为主，一期35%的汉阳客户，30%汉口客户，其它外地回xx投资客和少量武昌客户；28-45岁企业中高层管理者，年轻公务员，私营企业主等置业次数：一次置业和二次置业者置业目的：自住为主，投资为辅置业原因：品牌，江景资源，综合体大盘配套中央公园一期高层主要是汉阳、汉口的一次置业者， 少量的武昌客户及投资客25-45岁企业白领，中层管理者，年轻公务员，私营企业主等置业次数：一次置业和二次置业者置业目的：自住为主置业原因：区位、品牌xx天地汉口区域为主，其次汉阳武昌的客户，外地到xx的置业者30-50岁企业白领，中层76、管理者，公务员，私营企业主等置业次数：一次置业和二次置业者置业目的：自住为主、投资为辅置业原因：区位、品牌、综合体配套、江景融科天城汉口区域为主，外地到xx的置业者30-50岁企业白领，中层管理者，公务员，私营企业主等置业次数：二次置业者置业目的：自住为主置业原因：区位、大盘复地东湖国际武昌为主30-50岁企业高层管理者，公务员，私营大企业主、成功人士等置业次数：二次置业者置业目的：自住为主置业原因：区位、湖景百瑞景中央生活区武昌为主25-40岁企业中高层管理者，公务员，私营企业主、教师等置业次数：一次和二次置业者置业目的：自住为主置业原因：区位、大盘南湖玫瑰湾武昌为主25-40岁企业白领，中77、高层管理者，公务员， 私营老板、教师等置业次数：一次和二次置业者置业目的：自住为主置业原因：湖景万科高尔夫台商产业园为主，其次硚口区域客户30-45岁企业中高层管理者公务员、私营企业主 等置业次数：一次和二次置业者置业目的：自住为主置业原因：湖景高尔夫、品牌恒大城台商产业园为主，其次硚口区域客户25-45岁企业白领，中高层管理者，公务员，私营企业主等置业次数：二次和一次置业者一次置业目的：自住为主置业原因：品牌、跃层产品沿海赛洛城台商产业园为主，其次硚口区域客户25-40岁企业白领，中层管理者，公务员，私营企业主等置业次数：一次置业者为主置业目的：自住为主置业原因：大盘、价格客户住宅购房结论：78、竞争项目的客户主要是以本区域的高端白领阶层客户为主，对外区域有一定的吸引力；客户置业次数多是一次置业；置业人群以中高层管理者、公务员、私营老板或城市白领为主。同时区域中有一部分人是从周边县市来xx安家人口，这部分基本是二次置业，具有较好的市场前景。 数据显示：xx新区客户考虑在本地买房最主要的要求是距离交通和距离工作的远近，其次是未来的升值潜力；考虑项目地铁因素占28%，其次是高性价比物业，然后是生态环境和规模型大盘，说明解决公共交通的便利性是项目的重点，物业品质及性价比也是项目成功的关键。物业类型愿意购买小高层的占47%，其次高层和多层 户型愿意购买三房的占47%，购买两房的占43%；面积要79、求：95-130面积区间的中大户型占44%，其次是135-150面积区间的大户型占17%，然后是65-90的小户型占14%可见：新区的交通完善与生态环境提高，商业配套完善与高性价比物业类型是吸引客户在xx新区置业的关键因素；客户需求产品户型以中大三房和两房为主。典型项目分析：锦绣长江： 户型：均以大面积舒适型产品为主，主力户型为90-130平米2房、130-215平米3房； 户型设计特点：大阳台，客厅与其中一间卧室都能享受阳台空间 开发策略：沿成熟区域向不成熟区域开发，形象高开，价格低开高走 价格：二期均价10000元/平方米，总价100-170万 客户：一期主要35%汉阳客户，30%汉口为主80、，其次是外地投资客和武昌客户 梯户比：2梯3户 2010年推出产品：高层，SOHO类中小户型产品，约10万平方米。 竞争优势：品牌，江景资源，综合体配套，区位距汉口中心区近；高形象，高端定位，一期仍然只有30%的跨区客户，说明本项目一期要吸引外区客户仍然较为困难，本区域周边的客户应成为重点。客户分析总结：受工作、交通和客户区域情节的影响，汉口武昌客户跨区置业的难度仍然较大；汉口与武昌区域高档楼盘仍主要以本区域周边的客户为主，汉口的楼盘对汉阳的客户引力较强；汉阳区域内的楼盘除锦绣长江和中央公园有较多的外区客户外，其它楼盘主要以汉阳区域内和xx区域的客户为主；受汉阳区域环境影响和高端楼盘的缺乏，汉81、阳的中高端客户外流严重；受汉口高房价的影响，汉口首次置业者到汉阳置业者增多。 价格定位根据市场比较分析法，定价过程如表4-11所示。表4-11：市场定价法确定项目价格表 类别权重中央公园水墨清华工业园区板块龙阳大道板块后关湖板块本案区位21.81.40.81.31.11.5交通1.51.351.050.91.11.051.2配套0.50.350.250.20.30.250.4景观资源10.90.80.70.90.81小区环境0.50.350.350.30.40.40.4规模10.90.70.810.80.8容积率1.51.051.351.21.351.1251.2户型设计10.80.80.8082、.90.80.9物业档次0.50.40.40.30.450.30.4品牌0.50.450.350.350.450.350.35合计108.357.456.358.156.9758.15均价（元/）/1100075005200520045005200本分析表是采用平均权重方式确定的均价，只是作为一个下限参考价。通过分析可以看出，本项目根据平均权重定价法可以得到单价为5200元/，实际销售价格一定比次价格高出20%左右，后文将采用市场定价法分析项目每平方米单价。4.3 “8+1”城市圈发展既汉洪高速带来的市场商机 城市圈建成使得在xx落户享受更多落户政策 2002年，湖北省提出一项重大战略部署，即83、以xx为核心，包括周边100公里以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江8市，建设“8+1”城市圈，形成优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。在这一大背景下，越来越多的人选择从家里搬到xx来居住。越来越多城市圈内居民选择到汉置业。据了解，2008年省内城市居民到xx购房的数量达到了1万套，比例占到成交总量的四分之一，甚至在部分楼盘达到了五成，而这些购房者主要来自城市圈内的城市。 作为中部地区的龙头城市，xx市的就业机会较城市圈内其他城市要多而且更好，这势必会吸引更多人来汉发展，客观上就形成了一个庞大的购房需求群体。而xx的医疗、教育、绿化、娱乐等公共资源的优84、势对这个群体而言又是非常大的诱惑，这些都能构成地产商广告上的黄金字眼。比如，记者观察到，武昌的多个楼盘都曾用“把家安在学校门口”作为广告语，暗示自己的人文环境优势。根据xx市政策规定，在xx市中心城区和远城区首次购买商品房(不包括单位集资建设住房、经济适用房和其他非住宅房)，并符合入户条件的住房申请人，可办理本人、配偶、未成年子女(即18周岁以下子女)共3人的xx市非农业户口。一套房可入户三人，xx市2008年11月更新了购房入户的政策，吸引了很多想在xx落户、让子女享受教育的城市圈居民;还有部分城市圈居民一直在xx打拼，希望购房落户。 xx“卫星城”掀购房热潮在大量城市圈内居民进入xx购买房85、产的同时，xx居民到周边临近城市买房的比例也在逐年增加，据介绍，鄂州市的红莲湖开发区、葛华新城有90%以上的住宅被xx人买走。孝感市则成为xx人青睐的另一个重点城市，近两年孝感10%以上的住宅被xx居民购买。以2008年为例，孝感销售商品房约7000套，其中700多套被xx人买走。“对一些xx居民来说，到自己熟悉或者生活过的城市圈内城市买房，主要是退休后居住或投资考虑。”王涛对这种现象做了如上的解释。范红忠副教授则认为，吸引xx人到周边卫星城买房的另一原因就是卫星城房产的低价吸引力。据了解，圈内大多城市的房价只有xx市的1/3甚至1/4，这种价格差可以吸引更多城际置业群体。返乡置业的客户多是早86、些年出生或在城市圈内城市工作过的中年人，他们对中小城市较慢的生活节奏和以前的邻里关系很“念旧”，愿意返乡置业。而xx城市圈蓝皮书xx城市圈房地产发展报告也指出，除价格吸引力之外，包括城际铁路和高速公路在内的快速交通体系建设为xx城市圈跨区域置业打开了通道，预计在城际铁路全面竣工的节点上还将出现阶段性放量。因此，作为开发区的新城区，来汉落户的人员数量觉得不会少，只会越来越多。 汉洪高速带来的商机伴随着 “半小时铁路网”和“一小时经济圈”逐步形成，周边xx市郊区时的房产价值必将稳步提升。汉洪高速公路主要连接xx城市圈内的洪湖、监利等地区。其起点为xx经济开发区江城大道，经xx经济开发区、xx区和汉87、南区，终点接上汉荆一级公路东荆河大桥。全长46公里，设计时速为100公里/小时。从汉口城区驱车到洪湖约190公里，需3个小时。汉洪高速通车后，从汉口驱车，走江城大道，上汉洪高速，经东荆河大桥到洪湖只有120公里，全程缩短70公里，不到2个小时。目前，连接xx8+1城市圈的8条快速出口路已建成7条，仅剩的关葛一级公路有望年底建成。2004年起，我市开始建设汉孝、青郑、汉蔡、汉洪、汉英、汉麻、和左等7条高速出口路和关葛一级公路。汉孝、汉英、汉麻3条公路位于长江和汉江北岸，汉洪、青郑、汉蔡、和左、关葛5条公路位于长江和汉江南岸。8条快速出口路建成后，不仅可解决市民出城难的问题，还能充分发挥xx市的经88、济辐射功能，加快城市圈内人流、物流、信息流、资金流的交流与合作，实现资源共享。届时，xx市到城市圈内城市均可在1个小时多到达。那么，从周边城市来xx工作的，特别是洪湖、襄樊方向的居民，很自然的会选择本案所在区域买房，这样，平时在xx工作可以就近居住，放假则可以驱车回家，方便而高效。第五章 建设规模及主要建设内容5.1 建设规模xx位于xx新区四新区域，xx渔场和长江的交汇处，东临长江，西面长江路。位处外环线内，地理位置优越，环境秀美。本项目总规划建筑面积171920.8平方米，其中住宅建筑面积139705.8平方米。总住户1530户，主要集中在建设90住宅，定位为职工居家房。建筑容积率为3.889、08，绿地率为35.8%，建筑覆盖率仅为18.39%。本项目具体建设规模见表4-1。表4-1 项目建设规模汇总表总用地面积36686容积率3.808建筑占地面积6745.12建筑覆盖率18.386%地上总建筑面积139705.8绿化率35.8%其中：住宅137192.8住宅总户数1530户 幼儿园1935其中：90以下1404户 商业及物业578总停车位500个地下总建筑面积32215其中：地面停车位50个5.2 主要建设内容本项目建设内容包括住宅楼、公建及其它配套设施。 a.新建点式楼栋3栋，每栋32层；联排楼栋三排，每排三栋，共9栋，依设计要求，每排均建28层、30层、32层各一栋，高层均90、按一梯三户设计，共1530户，其中90m2住户1404户。b.新建半地下车库及其他地下设施。建筑面积32215m2。c.新建小区基础设施：建幼儿园1935 m2，商业及物业578 m2，绿地、门卫室、通透式围墙及小区内水、电、照明等配套工程。第六章 项目建设条件分析6.1 地址xx项目位于xx市汉阳区新经济开发区临江段，xx湖与长江联通处（原xx渔场）。东临长江，西面太子湖。南接xx路，北通中环线。示意图如下所以：6.2 地形地貌、水文地质情况拟建场址地貌属江汉平原的残丘性冲积平原，建设场地土层分为4层8个亚层，自上而下分别为：杂填土、粉质粘土、粉质粘土与粉土层、粉砂层等。拟建工程场地地质属中91、软场地土，土层分布不均匀。在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩洞、土洞影响，不存在出现崩塌、地震液化的现象。其中，碎石土层、硅质岩层及部分粉质粘土层可作为基础持力层。该地区污水均通过城市下水管网或排污渠排入府河。地下水无色无味，水质好，对混凝土无腐蚀性。6.3 自然条件xx市属副热带湿润季风气候，雨量充沛，日照充足，四季分明。a.气温：年平均气温16.8 年极端最高气温39.4 年极端最低气温-11.2b.多年平均降雨量：1108.4mmc.日照：年日照数 2168小时 日照百分率 47%d.湿度：平均相对湿度72%e.无霜期：248天f.平均风速：春季 2.9m/s夏季 2.7m/s秋季 292、.3m/s冬季 2.6m/s6.4 交通条件xx交通发达，素有“九省通衢”之称，在全国交通运输格局中，是少有的集铁路、水运、公路、航空于一体的枢纽。陆水空运输呈网状立体结构，辐射全国。该项目临近汉阳新经济开发区，周边主要交通有长江路、xx大道、江城大道、梅子路、中环线等，不仅出门不到10分钟就可以到达开发区中心位置，而且到市区通过三环线30分钟畅达。尤其是由三环路连接于汉洪高速公路，使该项目与xx市外形成紧密联系。汉洪高速公路是xx市7条快速出口通道中的西南通道，起于xx经济技术开发区城市主干道梅子路xx湖桥，接江城大道，经开发区、xx区、汉南区，终点接汉荆一级公路东荆河大桥北岸桥头，全长4993、.001公里。起点到xx路2.91公里按双向六车道公路标准兼顾城市道路功能，xx路至军山互通10.88公里按双向六车道标准建设，军山互通至终点35.211公里按双向四车道标准建设，工程总投资24.26亿元。汉洪高速公路不仅是xx市区至汉南、洪湖、监利的快速通道，也是xx城区通往京珠高速公路的又一条捷径。 6.5 地块周边配套设施：小区内部配套： 阅览室,咖啡厅,健身房,桌球室,乒乓球室,网球场,篮球场,幼儿园。小区项目附近,汉阳经济开发区的建设正在突发猛进中,将先于本项目建成,建成后将为该片区提供完善的商业,金融配套。医疗：经济开发区相关医疗设施为本案提供了便利。教育：xx技术开发区小学、中学94、离项目所在地大约20分钟车程，同时江汉大学、xx艺术学校等都在项目周边地区。坐拥开阔的城市罕有临江湖自然景观，东临碧波渺渺的长江，西面水景秀丽的xx湖，以美丽的孔雀开屏为设计蓝本，规划房屋建在六湖连江进出水口处，江堤绿化带掩映，使建筑恬然而静，湖水悠悠，尽显秀丽风景。半地下停车场将地势摇摆起伏不平，为小区创造出别样的地坪景观。同时建有美学长廊、楔形建筑空间、退台式主题建筑及高档假期会所等等，旨在营造极具人文气息的临江生活园。江湖交汇处建设规划此居住区，既能使工作之余有个安静恬逸的生活地点，又可以不用长时间挤车上班。在倡导健康环保方面亦优势。6.6项目优势分析6.6.1区位及地段优势首先，本案位95、于xx市汉阳区新经济开发区，有一定的发展潜力，再加上周围有一些正在发展的公司，对于住户还是有很大一部分的需求。其次，基地东南面临长江，并且两天入江口流经基地南北向，使基地北面、东面、南面都有望江的视线。基地东南面和东北面与江堤之间可做花园绿化，从而能为小区提供更好的视线和更多的活动空间，提升小区的生活质量。近年来，按照政府规划建设的xx新城区建设正逐步完善，本项目位置得天独厚，面江临水，将会成为新区中的独有之地，随着时间的推移，项目所在地将成为xx市汉阳区四新区域中交通最便利、最繁华的地段之一，地理位置将十分优越，升值潜力大。尤其是8+1城市圈的建设，使xx西南连接的卫星城入汉的第一选择就是x96、x开发区和本项目。6.6.2 成本优势本项目的土地成本相对较低，楼盘地价为1216.00元/，相对于同质性楼盘来说，成本优势比较明显，项目的抗风险能力和盈利能力较强。6.6.3 规模及规划优势项目占地36868平方米，总建筑面积171920.8，建筑密度仅为18.386%，绿化率达35.8%以上。项目系南北朝向、户型多元，大开间；社区所在地生活配套基本完善，幼儿园、商业及物业一应俱全。第七章 建筑工程7.1工程概况本项目建设地位于xx市汉阳区新经济开发区，处于长江与xx湖等六湖连通水路交汇处，地理位置得天独厚，规划用地地势平坦，自然条件良好。7.2建筑设计7.2.1平面规划本项目主要是为打造一97、个既为四新区域的地标性建筑，又能为居民提供一个环境优雅的临江住宅区而设计，整体采用开屏孔雀的图案，象征着富丽堂皇。同时，建筑采用正在扬帆的帆船为造型，别出一格。创造了生活和审美的完美结合。本项目拟建设高层住宅楼，建筑朝向以南北方向为主，户型多元，大开间。项目结合小区内景观环境的品质，分别布置三室、二室等多款户型，主要为90平方米的中等户型。这种户型的设计既简约又实用，在目前的市场销售中比较走俏，也是未来发展的一个趋势，深受市场的喜爱。xx在规划上采用联排楼栋和点式楼栋的结合，既保证了空间的通透性和开放性，又恰到好处地保证了私密性，同时还保证了景观均好性，以使每一户都可最大限度地获得景观资源。798、.2.2建筑风格xx主选平实主义风格，建筑单体充分体现了新式建筑艺术精神与古典主义相结合，通过对古典建筑语汇的装饰、精简、锤炼，塑造出高贵而内敛，优雅而雍容的气质，彰显国际品质。本案风格告别了单调的房屋设计和小区规划，将各种艺术元素融合到整体设计当中，将长江和花园延伸到小区中来，采用建筑合围的中心大绿化带，联排楼对点式楼的依衬，构造别具一格的建筑风格。这种建筑风格除了凸显出建筑本身的艺术张力与美感之外，更体现了一种xx的时代精神以及居住群体的精神象征，力求此种建筑在历经若干年的岁月洗礼后，风华日显，亘古流传。长江水清湖水绿，小区掩映其中，自然本项目的外墙采用淡雅、明丽的青绿色、橘色等点缀白色的99、房子，不经意间可使整个小区少一份都市惯有的喧嚣，多一份现代人居家过日子所渴求的宁静。项目运用架构、阳台、玻璃栏等建筑手法，也使整个建筑物变得更加轻盈、灵巧、富有活力。7.2.3景观规划本项目的景观设计均以中心庭院为舞台，通过自然水景、疏林草坪、林荫大道、休息平台等景观元的搭配，营造丰富的休闲生活氛围。同时项目又以近600米的中心景观带为轴，贯穿其中，园中有园，景外有景，别样动人。项目通过屋顶、阳台、窗楣、入口的精心设计处理，还在整体景观规划布局中溶入了现代建筑元素，古典中蕴含灵动。xx坚定的在真正的做景观的同时，有效利用现有的绿化基础，不仅仅是做绿化，而是建造一座园林，改造一片环境。xx中所处100、地位相异，观望风景的角度也大有不同。18.39%的建筑密度，让建筑在绿意间衍生，在自然面前放低姿态；恰到好处的“君子”距离，清晰的划分了公私活动空间；楼与楼间相互照应，互无遮蔽，保护了每家充分享受阳光的权利；高远的天际线间，蔚蓝晴空下飞鸟成群，更被视为高层建筑中的奢想。 7.2.4竖向布置该项目整个小区犹如一个正在开屏的孔雀尾巴，富有色彩的充分保证私隐的时候又拉近彼此之间距离；小区内每单元设有电梯和楼梯，每部电梯可载重1000kg或13人，电梯内由进口大理石铺成电梯间地面，彰显一种身份象征。2米/秒高速节能电梯，既能满足消防和疏散的需要，又为住户打造出极致舒适的体验，让完美主义彻底当道。第八章101、 公用工程8.1给、排水设计依据a.建筑给水排水设计规范 GB50015-2003b.建筑设计防火规范 GB50016-2001c.室外给水设计规范 GB50013-2006d.室外排水设计规范 GB50014-20068.1.2给水本项目的水源由xx市市政自来水管网供给，供水水压夏季高峰时段按0.3MPa/cm2计算。8.1.2.1用水标准和用水量估算表7-1 生活用水量估算表名 称用水量标准规 模用水量住户300L/人日5355人1606.5m3/d商业及物业管理人员60L/人日50人3m3/d未预见用水量按总用水量15%计241.43m3/d道路广场绿化等浇洒用水2.0L/m2d1313102、3.59m226.27m3/d总 计1877.20m3/d消防用水：按消防规范要求，消防用水量如下： 表7-2 消防用水量估算表序号用水名称用水量标准用水量备注m3/h m3/d1室内消防15l/s54108按2h计2室外消防30l/s108216按2h计消防用水量合计162324经测算，本项目建成后总用水量为2201.20m3/d，平均时用水量91.72m3/h，时变化系数Kh=2.0，最高时用水量183.44m3/h。8.1.2.2供水方式本项目用水从项目建设地铺设管道与市政接水阀门接管，建设区内建设水泵房，为每户安装水表装置。室内生活给水采用下行上给式供给系统。消防用水则由建设单位设立消103、防水池，安装通用消防水泵、自动消防水泵各两台，采用由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立面双环供水系统8.1.3排水本项目生活污水排放量按日用水量的85%，计1902.95m3/d左右。污水中粪便污水经化粪池处理，处理后的污水排入市政下水道。室外雨水按清污分流制排入城市排水管网系统，雨水量按xx市暴雨强度公式计算。8.2供电设计依据a.民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92b.民用建筑照明设计标准 GB133-90c.建筑设计防火规范 GB50016-2001d.建筑物防雷设计规范 GB50057-948.2.2设计方案本项目供电采用220/380V三相四线PE保护线的TN-S系统，104、地缆敷设。其供配电压为220V和380V。预计本项目先期部分日用电负荷为10600KW左右，其中：住宅用电功率5KW/户计算，共计6780KW左右，垂直升降电梯装机功率按15KW/部计算，共24部电梯，用电360KW。公用照明、安全防护系统及其它用电功率预计为800KW左右。8.2.3 具体安排小区供电从区内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油机发电机组作为备用电源，供电电压采用380V和220V两种。小区照明有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按照国家标准GB133-90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公共建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设105、安全出口标志灯，在通道和转弯处，设疏散标志灯。消防设备按照消防中心指令开停机，通风空调系统集中联动控制，生活水泵和潜水泵按照水位自动控制，所有远程控制装备均设置手动控制功能。8.3通信系统本项目施工中，将数字信息技术和安全防范技术相结合。预埋通信线路，适时安装ADSL通信设备；小区通信线路由市话网直接引入；住宅设数据、语音用模块化插座，数据语音均采用100mbid高速传输方式，用五类传输线传输。小区CATV电视系统由xx市光纤电视网引入，每户设2-3个电视用户盒。闭路电视线路可考虑双向回路，便利于节目点播系统运用；小区内部统一铺设宽带网线，由住户自主决定宽带数据网线的使用；各系统入户设备由用户106、自理，管线地下敷设由施工方统一规范安装。8.4安防系统安全防护采用现代化管理系统，如设置自动传呼、报警、监护信号灯设施。防火、防煤气漏、防盗三防24小时技术性监控。小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。区内保安可考虑合法、适时监控部分公用通道等。安防系统入户设备将由用户自理。管线地下敷设由施工方统一规范安装。智能化技术安全防范与人防有机结合，制定突发事件处理程序。8.5供气管道目前城市市民使用的燃气结构主要为天然气、管道煤气和瓶装液化气。随着天然气西气东送工程的实施，城市燃气结构随之改变。本项目建设地附近有供气站，居民可按日使用量标准估107、算气体用量，从小区预留口就近接入。8.6电梯本项目小高层住宅楼均设有垂直升降电梯。拟采用节能型电梯，电梯装机容量每部为15KW/h。8.7消防与防雷措施8.7.1消防本项目按民用建筑设计防火规范规定进行分区处理。8.7.1.1建筑周围有环型车道，保持消防通道畅通，为消防补救提供有利的交通应急条件。8.7.1.2地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。且地下车库按照国家相关规范设置防火分区。8.7.1.3小区室外的公共区域设置固定灭火装置，配套小型灭火器材，并按规定设立消火栓等消防设施。8.7.1.4根据小区消防用水量设消防水池（花园水池和消防两用），按规定要求储108、存充足水量，以满足消防的要求。8.7.1.5设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。8.7.2防雷措施8.7.2.1在建筑物上安装避雷设施，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。8.7.2.2建筑物内的主要金属设备、管道、构架等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。8.7.2.3在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。8.7.2.4为防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入，电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1欧。第九章 节能环保措施节能住房是未来房地产发展的一种趋势。在发达国家,住房采取节能措施已相当普遍。德国在1978年就修改了建筑节能标准，109、使得此后的建筑能耗比1978年前的老建筑减少了60以上。为鼓励使用节能设备和购买节能建筑，美国对新建节能建筑实施减税政策，凡在IECC标准基础上节能30以上和50以上的新建建筑，每套房可以分别减免税1000美元和2000美元。同时美国还支持可再生能源的开发利用，提倡建筑设施采用太阳能发电、风力发电和地热发电等。在我国，随着国家经济的快速发展，能源与经济、环境与经济之间的矛盾开始日益突显并逐渐激烈。能源紧缺严重制约了我国国民经济持续高速增长的步伐，不断恶化的环境干扰着居民生活水平的提高。合理利用能源是我国一项重要国策，千方百计降低能源消耗，节约能源资源是一项利国利民的重要任务。因此我国各地出台了110、诸多法律法规，鼓励房地产开发采用节能措施，建设节能型住宅。响应相关号召，xx项目拟从下面几个方面实施节能举措：9.1节电措施本项目所需电力有380V动力电和220V照明电两种，具体采用以下节电措施：9.1.1配电设计科学，降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具减少耗电。9.1.2建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。9.1.3对景观的照明，按照国家健康住宅建设要点，选用节能环保型建材和节电设施，在小区亮化和景观效果方面使用间隔照明，并采用节能灯具，起到了节电、避免光污染和优雅绚丽的夜景三种效果。 9.1.4室内及111、公共场所采用节能灯具，楼梯和走廊采用声控延时控制技术。 9.2节水措施9.2.1小区市政管网一次性建设，确保地下管网工程质量，降低供水管网漏损率。9.2.2加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象，提倡采用感应式出水阀装置及节水型设备；9.2.3提倡住户在大、小便器上配备自动控制冲洗装置，节约冲洗水用量。9.2.4住宅卫生间使用沉降式地板工艺，即将卫生间地面作下沉处理，将管道埋设在其中，便于住户装修，也提高了卫生间空间利用率。9.2.5小区内住宅和公用设施采用节水器具，有利于节水工作从家庭做起，从个人做起，形成节水持续效应；9.2.6大力发展推广节水技术和家庭生活污水净化技术和装置，促使废水112、回收再循环利用。9.2.7小区主要出入口地面铺设“吸水砖”，有效吸收雨水，调节小区空气质量。9.2.8小区水景全部利用循环水，小区留有中水利用接口，将附近水处理厂的中水返回小区作为绿化、景观用水；9.3节材技术9.3.1在建筑与结构体系方面，采用板式结构体系，减少墙体厚度和面积，节约主体结构材料。填充墙采用粉煤灰加气混凝土砌块，取代实心粘土砖，部分建筑采用大跨度新型空心楼盖，降低了材料消耗，提高了空间利用率。 9.3.2采用新型建材和施工工艺，小区建设中大量采用球墨铸铁管材管件、PP-R给水管，塑料管材、变压防串烟防倒灌排气系统、预拌混凝土、泵送混凝土、预应力技术、高效钢筋、新型防水材料等多种113、属于国家建设部推广应用的技术和材料。9.3.3采用环保菜单式装修体系，利用先进的现场管理和施工技术，减少环境污染，便于对小区装修材料的控制管理和节约住户装修成本。9.3.4目前市场上的节能门窗按材料来分主要有塑钢门窗、节能铝合金门窗、纯木及铝包门窗、复合材质窗四种。针对节能铝合金窗具有优良气密性、水密性、隔音性、保温性和耐腐蚀性的特点，本项目设计将选用节能铝合金窗，即能达到节能效果，又增加美观效果。，项目在门的设计上采用入户钢制防火防盗门，以节省能耗和建材。9.3.5 项目广泛采用双层中空玻璃窗，并设计合适的墙窗比例，并在阳台栏杆的设计方面采用钢制玻璃栏杆，从而节省建材，降低能耗。9.4墙体节114、能 墙体节能选择墙改办推荐技术聚苯板保温技术，严格设计，严格审查，严格施工。确保达到节能规范验收要求9.5其他节能技术9.5.1户型设计方面，项目建筑主要为南北朝向、户型多元，大开间，此类设计采光、通风好，且建筑间的最大楼间距达80米以上，可以充分利用自然采光，一方面能最大限度的节约能源，另一方面还可以保持卫生间、厨房的清洁、干燥，全方位的提高住户的生活品质。9.5.2建筑设计方面，项目采用简约现代风设计和古典设计相结合，告别了单调的房屋设计和小区规划，将各种艺术元素融合到整体设计当中，亮色的楼房加上花园式小区，使其外部构造别具一格。其中外墙色彩使项目更加节能。9.5.3小区规划方面，通常来说115、绿化率高的小区并不仅仅是美化了环境，同时还有利于小区的降温。而水泥面过多的话，小区中会形成“水泥沙漠”，从而产生热岛效应。xx项目的绿化率达35.8%，小区内的植物种类丰富，不同高度的建筑物与树木植被在夏季具有良好的阴影遮蔽效果，并能顺利的疏导通风气流。综上所述，xx项目采用了诸多节能举措，具备良好的节能效果。第十章 环境影响分析通常我们把整个项目周期分为项目建设期和项目完成后两个阶段来研究房地产开发项目对环境的影响。项目建设期内，项目对周围环境产生的影响以施工噪声、扬尘、固体废弃物、水土流失、地表植被破坏为主。项目建成后对环境的影响有两方面，首先，业主居住产生的生活污水、生活垃圾、油烟等对环116、境产生的影响。其次，项目本身的设施如小区内公建中的换热站、变电站、加压水泵、大型自动电器开关、商业网点、车库、会所等易造成扰民的设施及建筑，对周边环境及居民的影响。10.1项目建设期的污染源分析及环保措施10.1.1环境空气影响及环保措施项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此本项目施工时，需在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等车辆采117、取密闭措施，施工车辆进入城区道路前清洗轮胎，并采取措施防止沿路抛洒，污染城市环境。另外施工工地应使用液化石油气、油、电等清洁燃料，禁止食堂大小灶、茶水炉燃用散煤。10.1.2地表水环境影响及环保措施项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996综合污水排放标准表4中二级标准。考虑到项目施工期的短期行为，本项目对施工场地所产生的污水需加强管理、控制，冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化118、粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入市政排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，能满足综合污水排放标准二级标准。10.1.3声学环境影响及环保措施施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械（打桩机等）作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值(GBl2523-90)见表9-1。表10-1：施工机械噪声值及相应限值表 单位：dB(A)机械名称距声源10m处距声源30m处施工场界噪声限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间挖土机、推土机、压缩机8098877480767555搅拌机、电焊机119、注：噪声限值系根据GB12523-90建筑施工场界噪声限值确定由表中可看出，即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。 因此项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(指晚22：00至晨6：00之间，高考期间限定晚20：00至晨6：00之间) 禁止在噪声敏感建筑物集中区域内进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，因特殊需要必须120、连续作业的必须有区政府或有关主管部门证明，报环保局批准后方可施工。在施工的各阶段均应严格执行GBl2523-90建筑施工场界噪声限值中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。10.1.4固体废物影响及环保措施施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含国家危险废物名录中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。10.1.5生态植被的影响及环保措施建筑施工期间可能会改变地区原有的地质地貌和植被，为了预防环境污染和生态破坏，项目拟制定推动生态示范121、区建设的目标，在项目开工前报批环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表，将生态环境保护纳入环境影响评价的主要内容。本项目的开发会严格控制绿化覆盖率，以保持原有典型的景观及植被。在建筑工程项目竣工后，也会迅速的清理建筑垃圾，恢复遭受破坏的生态植被。10.2项目建成后的污染源分析及环保措施10.2.1环境空气影响及环保措施本项目建成后，空气污染源主要来自厨房排放的油烟。厨房可通过统一安装抽油烟机的办法，有效地去除油雾、异味。10.2.2地表水环境影响及环保措施本项目建成后产生的废水主要是生活污水。建筑物内粪便污水及其他生活污水通过专用排水管排出室外，通过化粪池达到二级排放标准后与其他废水合122、并排入市政排水管道；污染物排放浓度均符合GB8978-1996污水综合排放标准中“二级标准”限值要求。10.2.3声学环境影响及环保措施运营期主要是设备运行时产生的噪声。在设备选型时，尽量选用低噪音设备，对设备间设隔声隔板，设备安装时加防振垫和消声降噪装置，使其噪声昼间控制在60dB、夜间控制在50dB的范围内。因此项目在严格控制各类设备运行噪声值，使其符合标准。10.2.4固体废弃物污染及环保措施固体废弃物污染源于生活垃圾等。应对生活垃圾分类处理，统一收集，交环卫部门处理。10.2.5基础设施的影响及环保措施项目本身的设施包括小区内公建中的换热站、变电站、加压水泵、大型自动电器开关、商业网点123、车库、会所等，这些设施在给小区居民带来便捷的同时也可能会给小区居民带来隐患。另外，房地产开发项目的周围环境及设施对项目的影响也是环境评价与管理的重点。如毗邻交通主干道两侧的住宅，交通噪声是主要的影响因素，靠近供热站的住宅，噪声和粉尘是主要影响因素。因此项目开发建设之前，应在规划布局及结构的合理性方面从严审查，力求做到防患于未然。综上所述，项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响，但是在项目全面落实各项保护措施的情况下，项目对环境的影响可降至最小程度。项目建成后，通过严格控制污染物排放并达到国家规定的标准，项目对环境的不良影响也将控制在国家允许的范围内，从而使项目对周围环境仅产生较小的影124、响。本报告仅对环境的影响作初步的分析，本项目的环境评价以具有环境评价资格的单位做出的环境评价报告为依据。第十一章 物业管理及服务从宏观的角度看，物业管理是我国房地产经济体制改革的配套工程，是城市管理的基础工作，为社会提供了广泛的就业机遇。我国房地产经济体制改革的方向是商品化、市场化和住房自有化，良好的物业管理能使购房人放心、安心，因而具有深化完善房屋商品化、促进住房制度改革的功能；现代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和经济产业管理等。建筑物的容貌构成了城市形象的主体。物业小区作为城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新，因此，良好的物业管理125、为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。物业管理的文明、卫生小区建设大部分同1996年世界卫生组织提出的“健康城市”标准相符合，所以，物业管理是建设现代城市的基础工作；另外，物业管理业是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇，同时物业管理业同装饰维修业、家政服务业、 园林绿化业等部门联系密切，在带动相关行业发展的同时，在这些行业领域内部吸纳了大量的劳动力，促进了就业。从微观的角度看，良好的物业通过为物业使用人提供高效、安全、优质的服务，能保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值，同时为物业管理单位树立良好的信誉，使其获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。房地产经126、营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。商品房售后管理是房地产经营活动中的热点，周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。目前，很多开发商都认识到周到的物业管理在提供称心的居住和工作环境，提高业主满意度方面的作用，因此纷纷将提供优良、方便的物业管理作为树立企业形象、招揽用户、促销房产的重要手段和策略。xx项目的前期物业管理拟采用现今流行的物业管理模式并在及时迅速处理业主反馈信息的基础上，提供以下服务：11127、.1 安全管理服务安全管理是为了保障园区内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。物业管理公司需负责维护园区内部治安秩序，预防和查处治安事故，对园区内车辆及来往人员进行管理，并实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。11.2 治安管理实施措施落实保安各岗岗位职责、管理制度；明确责任区域及重点部位，实行定岗与巡查相结合的园区式管理；实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整；利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合；制定突发事件处理程序，具备处理能力；实施“半军事化”管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员128、的高素质和战斗力。11.3 消防管理服务在安管部内设置专职管理员负责消防管理，做好义务消防队的建立和培训工作；建立防火档案，对火险隐患、设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等记录在案，以备随时查阅；根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率；建立各级负责的逐级防火岗位责任制；管理好区域内消防设施、设备，通过对各种消防设备、设施的保养与维修，保持消防设备、设施的完好，专业合格状态；以多种宣传形式加强区内住户消防意识，预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护园区业主、住户的人身和财产安全。11.4 车辆交通管129、理对园区内车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理，园区保安有效组织车流和车辆停放，汽车凭IC卡，经电脑读卡进入园区，外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点，并进行登记，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的园区环境。车主必须对自驾车及时投保；11.5 环境卫生管理 公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫；清理部门主管按照清洁工作质量标准作业规程的规定，对园区卫生状况进行全面巡视检查，每天不少于2次，并在日常工作检查记录表上做好记录；保洁部根据卫130、生消杀管理标准作业规程对消杀的施工过程进行控制。每月（不少于2次）检查园区的虫鼠情况，详细记录填写保洁消杀工作记录表，每月抽查消杀的施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。通过对园区的清洁卫生，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。11.6 信息服务管理通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑；协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求；寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务；全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求；提供定时叫醒、飞机航班查询、电话留言转达、电话号码查询等各项便民查询的热线服务；提供代请家教、各类培训班、健康、养身知识131、讲座等教育服务；提供代电话订餐、代订座位等餐饮服务，并尽可能为业主获得各项服务信息提供便利。11.7 社区文化在园区内开展极具特色的文化建设，并以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，为业主提供更多的交流机会，创造崭新美好的社区生活氛围。11.8 业主投诉管理设置总服务台并实行总值班制，提供24小时不间断全方位、一站式服务；业主可通过电话、来访、书信或电子邮件等形式对园区各项管理事宜进行投诉；对业主的有效投诉，值班经理将在第一时间内安排有关人员处理；对维修方面的有效投诉，要求维修人员在接报后的十分钟内赶至现场进行处理；对于其他方面的投诉，要求相关责任部门三日内给予解决；投诉处理完毕后由专人以电话或132、上门的形式回访，征询业主意见以确保业主满意，要求回访率达100%。11.9 网络服务管理商品住宅采用高科技手段将智能化概念引入物业管理，迅速地提高了物业管理的水平。目前项目建立了爱家国际华城网上小区，在网络上为业主提供便民电话、交通线路查询、小区通讯录、小区新闻、本地资讯等服务，并开办小区论坛，方便业主之间的交流。网页还提供商家在线服务和业主投诉服务，及时接受业主信息，并迅速寻求解决方案。总之，好的物业管理服务是物业保值增值的砝码，高品质的物业管理是体现住宅品质的必备“软件”，公司本着超前思维的经营理念必然会带来业主对xx项目的认可，促进公司的的销售顺利进行。第十二章 建设管理、招标投标及实施133、进度 12.1项目建设管理 为保证该项目的顺利实施，合理、有效地使用项目投资，xx市xx房地产置业有限公司对项目的实施管理拟采取以下措施： 12.1.1坚持项目法人责任制，工程招标投标制，工程建设监理制。 12.1.2公司成立项目领导小组，由总经理任组长，公司各相关处、室的负责人为小组成员，领导小组成员分工负责，具体承办项目的各项工作。 12.1.3严格执行项目建设资金的管理办法，专户管理、专款专用，并固定专人管理，严格执行财务管理制度，确保管好用好各项建设资金。 12.1.4保证资金按工程实施进度要求及时到位，把好工程的前期工作及施工过程质量关，争创优质工程。 12.2工程招投标依照国家发展134、计划委员会第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目建设应进行招标。12.2.1招投标依据a.中华人民共和国招标投标法；b.合同法中有关规定。c. xx市对于招投标的其他有关规章制度。 12.2.2招标范围 对设计、建筑工程、装修工程、安装工程、设备、材料、监理均实施招标。12.2.3招标组织形式 上述招标范围，将采取委托有相关资质的单位组织招标。 为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由135、评标委员会负责。评标委员会由有关领导和有关技术、经济方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政监督部门监督。12.2.4招标方式对设计、建筑工程、安装工程、设备、材料、监理等采取公开招标的方式。12.2.5本项目招标基本情况，见表12-1。 表12-1：招标基本情况表建设项目名称：“xx”建设项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程装饰装修工程安装工程监理设备重要材料其136、它情况说明： 建设单位盖章年 月 日12.3项目建设期本项目立项及可研阶段、初步设计与审查、施工图设计及审定、基础施工、建筑工程施工、水电设备安装、验收交付使用等工程将在建设期共计25个月内完成。项目实施进度情况详见表12-2；销售期暂定在2年半之内完成。为了确保本工程能按计划投产，应抓紧做好对外技术交流、商务谈判、对外签约等各项前期工作，前期工作扎实、越细致，对后续工作的影响越小。为了缩短建设周期，土建工程施工到一定程度后，便可合理安排装饰装修工作，二者交叉进行。表12-2：项目实施进度表主要阶段时间项目进度围墙、临时道路、水电建设第1个月完成土地平整与外围建设桩基工程施工第23个月桩基施工137、完成土方、承台及地粱施工第45个月基础施工完成主体建设期第610个月2/3主体建成完工封顶、外立面装修第1118个月主体全部完工、立面装修室内配套建设第1920个月室内水电、网络等配套建设园林景观工程施工第2122个月景观施工工程竣工第23个月工程全部完工工程验收与入伙第2425个月业主顺利入伙 该施工进度估算相对比较保守。如果销售顺利，项目开发周期可能进一步缩短。第十三章 投资估算及资金筹措13.1建设投资估算的范围及依据13.1.1建设投资估算的范围依据项目的建设内容，建设投资估算仅为红线范围内的内容：a.工程费用估算，其中包括建筑安装工程费用、配套工程费用、基础设施费用等；b.其它费用，138、包括土地转让费、前期开发规费、设计咨询费、建设阶段有关费用；c.管理费用，财务费用，销售费用和不可预见费等；13.1.2建设投资估算的依据a.2008年湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表；b.2008年全国统一市政工程预算定额、湖北省统一基价表；c.2008年湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表、2008年湖北省建筑安装工程费用定额及xx市建材、人工、机械等费用价格标准；xx市建设工程造价管理站xx地区建筑安装工程2010年四季度造价指数；d.根据以上定额及价格标准，并参照xx市近期完工的同档次住宅小区建筑物造价估算，其中：住宅按1290元/m2估算(含建筑安装,基础设施及配套)，机动车139、库按1600元/m2估算。e.各种供配电、给排水、供暖系统及消防系统，参照xx市建设工程造价管理站xx地区建筑安装工程2010年四季度造价指数、xx市近期完工的同档次住宅小区造价，按单位面积指标法估算；电梯设备按近期市场价估算；f.配套工程中，各种设备按近期市场价估算；其他工程费用按工程量估算；g.其他工程按单位工程量指标法估算；h.规划设计费、建筑工程勘察、设计费以新增建筑面积为基数、项目可行性研究报告编制费用、景观设计费、参考同类项目已完成工程成本估算； i本项目所需资金中按国家要求的部分由公司自有资金出资，第一组团不足部分通过信托贷款补足，第二组团资金不足部分则通过房屋预售方式取得；13140、.1.3建设投资估算本项目小区内建设投资估算为42272.59万元。建设投资构成见表13-1，详见附表1。表13-1 建设投资构成表 单位：万元序号项 目 名 称总投资比例估算说明1开发建设投资42272.59 100.00%1.1土地及拆迁费用8773.92 20.76%详见附表1-11.2前期工程费用1530.47 3.62%详见附表1-21.3基础设施建设费667.89 1.58%详见附表1-31.4建筑安装工程费22852.27 54.06%详见附表1-41.5公共配套设施建设费196.01 0.46%详见附表1-51.6管理费用201.97 0.48%1.7财务费用6800.00 1141、6.09%1.8销售费用694.53 1.64%1.9其他费用136.98 0.32%详见附表1-61.10 不可预见费418.54 0.99%2经营资金3项目总投资42272.59 100.00%13.2资金筹措方案13.2.1项目资本金根据国务院2009年5月25日发出的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知规定，企业应具备不少于项目建设投资30%的资本金，本项目自有资金计划投入13220.17万元，占全部投资的31.27%，满足国家相关规定要求。本项目所需资本金由企业用自有资金投入,不足部分通过信托融资取得。13.2.2建设投资资金筹措本项目建设投资由以下三部分组成：a. 项目资本金1142、3220.17万元；b. 信托融资20000万元。c. 其他的资金来自楼盘预售。13.3投资计划项目开发周期为40个月，从第1个月开始施工，施工工期为23个月，营销为2年半左右。初步预计项目开工后第11个月开始销售。具体资金使用计划： 开发成本费用在前10个月用款60%（其中土地费用一次性付清）；第1120月用款30%；第2125月用款10%。 不可预见费用前10个月用款50%；第1120月用款40%；第2125月用款10%。 财务费用与管理费用按月平均分摊。 营销费用在前10个月用款10%,第二阶段即第1120个月使用50%，第21-31个月使用30%，最后一阶段试用10%。根据项目实施进度143、安排，分期用款及资金筹措计划如表13-2所示：表13-2：投资计划及资金筹措表序号项 目合 计第1年第2年第3年第4年1项目总投资42272.59 18870.75 17589.03 4537.81 1275.00 资金分年度使用比例52.00%40.00%8.00%开发建设投资42272.59 18870.75 17589.03 4537.81 1275.00 2资金筹措42272.59 18870.75 17589.03 4537.81 1275.00 2.1资本金13220.17 13220.17 2.2信托借款17.00%20000.00 5000.00 15000.00 2.3预售投144、入9052.42 650.58 2589.03 4537.81 1275.00 3项目资本金比例31.27%第十四章 财务评价及其效益分析根据国家发展与改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。 项目计算期：本项目计算期拟定为40个月，含建设期和经营期。 14.1住宅和车位价格定位14.1.1 市场比较法确定住宅价格通过运用市场比较法，将我们对项目的预期与周边楼盘进行比较，得出项目的合理价格。选取比较样板的标准：一、地理位置相近；二、与项目有较为相似的特点，如产品档次相近、物业类型相似等；三、销售状况良好，已得到了市场的一定认145、同。项目影响因素分数权重中央公园水墨清华工业园区板块龙阳大道板块后关湖板块本案110007500520052004500项目地段220%1.81.40.81.31.11.5周边环境1.515%1.351.050.91.11.051.2周边配套0.55%0.350.250.20.30.250.4小区配套110%0.90.80.70.90.81建筑规划0.55%0.350.350.30.40.40.4园林景观110%0.90.70.810.80.8户型结构1.515%1.051.351.21.351.1251.2交楼标准110%0.80.80.80.90.80.9公司品牌0.55%0.40.40.146、30.450.30.4物业管理0.55%0.450.350.350.450.350.35合计10100%8.357.456.358.156.9758.15修正系数-97.60%109.40%128.35%100.00%116.85%100.00%根据项目的可比程度，分别给予中央公园、水墨清华、工业园区板块、龙阳大道板块、后关湖板块权数为10%，10%，30%，20%，30%。计算住宅目前的市场价格如下:住宅物业目前市场价格=6513.75元/。14.1.2 车位销售价格尽管车位需求越来越紧张，但价格变化不大，目前市场价在10万元/个左右。分析xx未来房地产市场的发展，考虑市场风险，我们计划以比147、较保守的低价入市，当前政府救市的利好政策，预计明年房地产市场会逐渐升温。根据以上分析显示，项目所处区域的高层住宅均价达到近6513.75元/，考虑各种影响价格的风险系数问题，我们定位项目销售价格为6000元/平方米，车库为10万/个。尽管车位需求越来越紧张，但价格变化不大，固车库销售价格为10万元/个。14.2销售收入、销售税金及附加测算14.2.1 销售量本项目可供销售的面积有：住宅面积137192.8m2；半地下车库32215m2（总共有停车位500个，其中地下停车场车位450个）。项目经营收入与经营税金及附加估算表如表14-1所示。表14-1 项目经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元148、序号项 目合计第1年第2年第3年第4年一经营收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1销售收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1.1住宅82315.68 1646.31 32926.27 32926.27 14816.82 1.2地下车库4500.00 900.00 1350.00 2250.00 二经营税金及附加4861.68 92.19 1894.27 1919.47 955.74 1营业税4340.78 82.32 1691.31 1713.81 853.34 2城市建设维护税30149、3.85 5.76 118.39 119.97 59.73 3教育费附加217.04 4.12 84.57 85.69 42.67 4其他15其他214.2.2销售税金及附加: 本项目按国家规定应纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、应纳营业税额及预征土地增值税共取税率6.2；预计本项目共应纳销售税金及附加共计4861.68万元，见表14-1。14.2.3销售计划根据项目实施进度计划，本项目总建筑面积171920.8m2应在建设期内完工，考虑到xx市关于房地产销售的有关规定、楼盘的地理位置、交通、配套条件及便于测算等因素，销售工作从每期建筑工程达到规定的进度后开始，并按在2.5年内完成销售计划150、测算。14.2.4销售进度与回款预测 14.2.4.1 销售进度项目总销售周期为30个月。预计在第10个月开盘，2.5年内销售完毕。整个销售周期可分为如下五个阶段：（1）第一阶段：预热期时间划分：拿到预售许可证以前（第89个月）目的：市场试探，积累客户，培养客户认同度，树立项目品牌和口碑。（2）第二阶段：开盘期时间划分：拿到预售许可证后（第1021个月）目的：集中消化前期积累客户，利用现场氛围和营销策略提高客户成交量。（3）第三阶段：强销期时间划分：第2231个月目的：根据市场反应情况和销售状况做出相应调整，抓住时间节点加大推广力度，进一步提升项目品牌度和口碑，强占市场分额，同时保证产品利润最151、大化。（4）第四阶段：持续强销期时间划分：第3135个月目的：根据市场和销售状况做出调整，促销和持续强销阶段。（5）第五阶段：尾盘期时间划分：第3640个月目的：利用前期所营造的项目的品牌和口碑，培养客户忠诚度，通过口碑传播和宣传推广，全面消化未销售单元，并处理项目遗留问题。各年销售的房产均按当年付清（或由银行向客户提供按揭，开发商一次收回房款）测算。14.3总成本费用测算14.3.1建设成本摊销费：建设投资42272.59万元中，土地及前期费用为先期一次性投入，其它项目成本在项目计算期40个月内，按各年房屋销售收入占总销售收入的比例摊销测算。14.3.2销售费用：包括广告宣传和销售人员的工资152、福利等费用，按销售收入的0.8%测算（低价策略降低营销成本），预计销售费用共计694.53万元。14.3.3总成本费用：预计本项目的总成本费用共计42272.59万元。总成本费用测算见附表1。14.4投资回报及销售利润水平分析14.4.1销售收入预计本项目住宅的销售收入为82315.68万元，机动车库的销售收入为4500万元，销售收入共计86815.68万元。收入估算表如表14-2所示。表14-2：销售收入预测表序号项目可租售面积合计第1年第2年第3年第4年一销售收入137642.80 86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1.1住宅1371153、92.80 单价6000.00 6000.00 6000.00 6000.00 销售比例100%2%40%40%18%剩余比例98%58%18%销售金额82315.68 1646.31 32926.27 32926.27 14816.82 1.2车库450.00 单价100000.00 100000.00 100000.00 100000.00 销售比例100%20%30%50%剩余比例100%80%50%销售金额4500.00 900.00 1350.00 2250.00 四合计137642.80 86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 14.154、5利润测算及利润分配 本项目的总销售收入为86815.68万元，总成本费用为42272.59万元，销售税金及附加为4861.68万元，利润总额为39681.42万元。所得税按25%计算，预计本项目应纳所得税9920.35万元，所得税后净利润为29761.06万元，提取两金后未分配利润为26784.96万元。项目损益表见附表4。14.6借款偿还能力测算本项目计划向信托申请融资20000万元，在借款期限届满之前，采用分期偿还的方式归还贷款本息，即：按下表约定分期偿还开发贷款本息销售率达到累计偿还贷款比例40%50%60%80%80%本息全部清偿完毕借款合同期限届满而销售率未达到80%的，甲方按借款155、合同约定的贷款到期日清偿贷款本息。借款合同约定的还款计划与本协议不一致的，按本协议约定执行。项目贷款偿还详见附表6。14.7财务盈利能力分析根据“损益表”、“财务现金流量”（见附表3，4）计算出本项目的各项财务评价指标见表14-7。表14-7 财务评价指标汇总表1项目折现率12.00%2财务内部收益率(税后)67.86%3财务收益净现值(税后)17949.01 万元4财务内部收益率(税前)90.66%5财务收益净现值(税前)25202.46 万元6年均投资利润率23.47%从表14-7中可以看出，本项目在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率大于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务156、上是可行的。14.8盈亏平衡点分析房地产项目的盈亏平衡分析主要是测算营销价格和最低营销面积对本项目盈亏平衡点的影响。（1）销售价格的盈亏平衡点分析：盈亏平衡点价格P=3071元/，当项目平均销售价格不低于3071元/时，项目即可达到盈亏平衡或盈利。（2）销售面积的盈亏平衡点分析：当销售率为51.58%时项目盈亏平衡，盈亏平衡点面积 S=70997.35，即不低于此销售面积，即可保本或盈利。参照当前房地产市场行情及行业普遍水平，发现达到本项目盈亏平衡点的销售价格与销售面积的难度较低，充分表明本项目具备较强的抗风险能力。14.9平均售价的敏感性分析在项目销售均价上下浮动10%，项目投资回报率会发生157、相应的变化，具体变化见表14-8：表14-8：敏感性分析表项 目-10%0%10%住宅74,084.1182,315.6890,547.25车库4,050.004,500.004,950.00开发成本费用34,020.5734,020.5734,020.57开发期间费用8,252.028,252.028,252.02销售收入78,134.1186,815.6895,497.25销售税金及附加共计4,375.514,861.685,347.85企业所得税8,928.329,920.3510,912.39税后毛利润额22,557.7029,761.0636,964.43税后利润率28.87%34.158、28%38.71%税后投资回报率53.36%70.40%92.38%在项目的均价上下浮动10%，即按10%、0%、+10%的规律上下浮动时，项目的税后毛利润率相应的分别为28.87%、34.28%、38.71%，其税后投资回报相应的分别为53.36%、70.40%、92.38%。第十五章 风险分析15.1风险及对策分析15.1.1主要风险因素：商品房房地产市场主要存在着主要风险有：宏观政策风险、市场经营风险、融资风险。a.宏观政策风险：近两年宏观调控持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家一系列文件的出台及实施，商品房市场也将受到不同程度的影响。b.市场经营风159、险：宏观调控易使购房者的心理预期产生变化，虽然随着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖，持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。c.融资风险：房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。160、15.1.2主要风险对策a.政策风险对策由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏。宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。(3)采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。b.经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，组织精干销售队伍，加强销售推广策划，确保实现销售。只有这样才能抢占市场份额。同时控制各个环节的质量和成本，降低开发成本以减少经营风险。c.融资风险对策房地产是资金密集型行业，在合适的时期选择合适的融资方式就尤为重161、要。基于本项目良好的素质和盈利能力，信托融资是可行的。但也应考虑社会融资和施工队垫资等应急措施，以备不测。综上所述，本项目的投资回报稳定及投资回报空间大，而面临的市场风险较小。第十六章 结论与建议16.1结论16.1.1从财务分析上来看项目是完全可行的。 16.1.2本项目建设叠加住宅、花园洋房、高层和小高层住宅建筑为主，配置有车库等，为常规成熟的施工技术，在技术上是可行的。16.1.3项目有较好的经济效益，在经济运行上是合理的。16.1.4本项目经研究，是可行的。16.2建议 16.2.1项目的建设资金能否顺利到位，是本项目建设顺利实施的关键，建议项目建设单位合理调度资金，以确保本项目顺利实162、施。因此资金筹措和实现销售是本项目的关键所在。 16.2.2建议组织精干销售队伍，加强销售推广策划，主推金银湖生态居住中心，高质量生活住宅区概念，确保实现销售。 16.2.3建议积极推进项目管理工作，对项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。附表1 总投资构成表 单位：万元序号项 目 名 称总投资比例估算说明1开发建设投资42272.59 100.00%1.1土地及拆迁费用8773.92 20.76%详见附表1-11.2前期工程费用1530.47 3.62%详见附表1-21.3基础设施建设费667.89 1.58%详见附表1-31.4建筑安装工程费163、22852.27 54.06%详见附表1-41.5公共配套设施建设费196.01 0.46%详见附表1-51.6管理费用201.97 0.48%1.7财务费用6800.00 16.09%1.8销售费用694.53 1.64%1.9其他费用136.98 0.32%详见附表1-61.10 不可预见费418.54 0.99%2经营资金3项目总投资42272.59 100.00%附表1-1 土地费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1土地出让金2征地费7其他合计8773.92 附表1-2 前期工程费估算表单位：万元序号项目费率金额估算说明1规划、设计、可研费257.8815元/建筑平米2水文、地质勘164、察费0.30%69.14按工程概算投资额的0.3%0.8%计3三通一平费用1203.45每建筑平米70元估算10其他合计1530.47附表1-3 基础设施建设费单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1人防工程539.61 539.61 2消防工程128.28 128.28 合计667.89 667.89 附表1-4 建筑安装工程费单位：万元序号项目建筑面积建筑安装工程费金额合计单价（元）金额（万元）1住宅137192.80 1290.00 17697.87 17697.87 2地下车库32215.00 1600.00 5154.40 5154.40 合计22852.27 22852.27 附表165、1-5 公共配套设施建设费估算表单位：万元序号项 目面积单价（元）金额（万元）1公建及物业578.00 780.00 45.0842幼儿园1935.00 780.00 150.93合计196.014附表1-6 其他费用估算表单位：万元序号项目费率金额估算说明1招标管理费0.02%3.69 按中标价格的0.016%2工程监理费0.50%115.24 按工程概算的0.5%2.5%3竣工图编制费7.00%18.05 设计费的7%4其他合计136.98 附表2 投资计划与资金筹措表单位：万元序号项 目合 计第1年第2年第3年第4年1项目总投资42272.59 18870.75 17589.03 453166、7.81 1275.00 资金分年度使用比例52.00%40.00%8.00%开发建设投资42272.59 18870.75 17589.03 4537.81 1275.00 2资金筹措42272.59 18870.75 17589.03 4537.81 1275.00 2.1资本金13220.17 13220.17 2.2信托借款17.00%20000.00 5000.00 15000.00 2.3预售投入9052.42 650.58 2589.03 4537.81 1275.00 3项目资本金比例31.27%附表3 项目营业收入及经营附加估算表单位：万元序号项 目合计第1年第2年第3年第4167、年一经营收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1销售收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1.1住宅82315.68 1646.31 32926.27 32926.27 14816.82 1.2地下车库4500.00 900.00 1350.00 2250.00 二经营税金及附加4861.68 92.19 1894.27 1919.47 955.74 1营业税4340.78 82.32 1691.31 1713.81 853.34 2城市建设维护税303.85 5.76 118.39 1168、19.97 59.73 3教育费附加217.04 4.12 84.57 85.69 42.67 4其他15其他2附表4 项目损益表单位：万元序号项 目 名 称合计第1年第2年第3年第4年1经营收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1.1销售收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 2经营成本42272.59 842.69 16881.39 16895.21 7653.29 2.1产品分摊成本42272.59 842.69 16881.39 16895.21 7653.29 3经营税金及附加4169、861.68 92.19 1894.27 1919.47 955.74 4土地增值税5利润总额39681.42 711.43 15050.61 15461.59 8457.79 6税前弥补亏损7应纳所得额39681.42 711.43 15050.61 15461.59 8457.79 8所得税9920.35 177.86 3762.65 3865.40 2114.45 9税后利润29761.06 533.57 11287.96 11596.19 6343.34 9.1税后弥补亏损9.2亏损累计9.3盈余公积金2976.11 53.36 1128.80 1159.62 634.33 9.4公益170、金9.5任意盈余公积9.6应付利润9.7未分配利润26784.96 480.22 10159.16 10436.57 5709.01 附表5 项目投资现金流量表单位：万元序号项 目合 计第1年第2年第3年第4年1现金流入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 1.1销售收入86815.68 1646.31 33826.27 34276.27 17066.82 2现金流出57054.62 19140.80 23245.96 10322.67 4345.19 2.1开发建设投资42272.59 18870.75 17589.03 4537.81 12171、75.00 2.9经营税金及附加4861.68 92.19 1894.27 1919.47 955.74 2.10土地增值税2.11所得税9920.35 177.86 3762.65 3865.40 2114.45 3净现金流量29761.06 -17494.48 10580.31 23953.60 12721.63 所得税前净现金流量39681.42 -17316.63 14342.97 27818.99 14836.08 4累计净现金流量-17494.48 -6914.17 17039.43 29761.06 财务内部收益率（税后）67.86%财务净现值（税后）17949.01 财务内部收172、益率（税前）90.66%财务净现值（税前）25202.46 项目销售利润率45.71%年均投资利润率23.47%项目投资利润率93.87%项目投资回收期2.29 附表6 项目贷款偿还期计算表单位：万元用款期2012年2013年2014年合计2011年11月-2012年4月2012年5月-2013年4月2013年5月-2013年10月2013年11月-2014年4月17.00%信托融资500015000融资累计5000200002000015000偿还利息4253400170012756800偿还本金50001500020000附表7 项目计算基础数据选取表 单位：万元序号项目序号项目1建设经营期（年）413营业税税率（%）5.00%2建设期第一年建设月份1214城市维护建设税率（%）7.00%3项目基准折现率（%）12.00%15教育费附加税率（%）5.00%4国家新批准税费（%）16所得税（%）25.00%5不可预见费(%)1.00%17房产税（按租金收入，%）12.00%6房产税（按房产余值，%）1.20%7房产余值扣除比例30.00%8修理费用占收入比例（%）5.00%18土地使用税（元/平方米）2.00 9销售费用占销售收入比例（%）0.80%19盈余公积金（%）10.00%10管理费用占成本比例（%）0.80%20公益金（%）1121任益盈余公积1222是否普通住宅