1、高层湖景洋房高档住宅小区工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高层湖景洋房高档住宅小区工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章、总 论91.1项目决策背景91、 项目名称：92、 承办单位概况：93、可行性研究报告编制依据：104、编制范围：1052、项目提出的理由：106、 拟建地点127、 预期目标128、 主要建设条件121.3、问题与建议13第二章、项目投资环境与市场研究142.1、投资环境分析141、国家政治经济形势及有关政策142、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素152.2、房地产市场分析161、2013年1-11月全区房地产开发投资增长33.1%16一、房屋新开工面积稳步增加17二、商品房销售平稳17三、房地产开发资金增速比上月略有回落17四、商品房待售面积情况173、2013xxxx四区成交价格182.3、销售策略241、营销策略24第三章、建设规模与项目规划263.1、建设规模261、 地理位置262、四至及3、面积263、大社区配套263.2、项目规划271、宗地规划情况27第四章、建筑方案284.1、设计依据285、城市规划编制办法288、本项目邻近的七子连湖风光带设计284.2、项目设计主题和开发理念284.3、项目总体规划方案291、规划设计原则292、项目结构和布局293、住宅物业类型和商业布局304.4、建筑设计301、主要规范及标准302、建筑风格及立面特点313、建筑户型特色314.5、结构设计321、指导思路322、结构设计323、结构选型：324、 地下室设计325、使用工具及软件324.6、给排水设计321、给排水32第五章、节能节水措施345.1、设计依据341、外窗均采用中空4、玻璃，并设置活动外遮阳。34第六章、环境影响评价34一、编制依据346.1法律、法规依据346.2技术依据35二、区域环境概况351、自然环境简况351、安全施工保障措施382、职业卫生健康对策与措施381、 设计依据与原则392、总体消防设计393、室内装修防火404、消防道路设计40第八章、项目实施进度408.1、项目开发期408.2、项目进行401、项目进度控制措施402、项目质量控制措施413、项目资金控制措施415、水量416、室内消火栓系统417、室内消火栓系统418、自动喷水系统41第九章 项目招投标429.1、工程项目招标投标概述421、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，5、激发企业的活力。423、招标制度能够降低引进技术设备的价格。424、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。425、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化439.2、工程项目招标投标因素分析431、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。433、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。449.3、招标依据45施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；459.4、招标方式469.5、招标范围46第十章、投资估算与资金筹措4710.1、投资估算471、法律依据472、投资估算结果4710.2、资金筹措47第十一章、财务评价4811.1、项目评估依据48116、.2、财务评价基础数据的选择4811.3、财务评价481、基本报表482、盈利能力分析4811.4、不确定性分析491、 敏感性分析492、盈亏平衡分析49第十二章、社会评价4912.1、项目对社会的影响分析493、发展xxxx市经济，从实质上提升区域价值5012.2、风险分析501、政策风险及防范50c) 工期和工程质量风险及防范5112.3、社会评价结论51第十三章、研究结论与建议5213.1、可行性研究结论521、市场分析结论522、经济分析结论5213.2、建议52第一章、总 论1.1项目决策背景1、 项目名称：xxxx住宅小区工程项目2、 承办单位概况：于2011年5月13日注册成立7、，注册资金2500万元，其中：xxx房地产开发有限公司出资1000万元，占股40%；xxxxx房地产开发有限公司投资1000万元，占股40%；xxx投资500万元，占股20%。公司经营地址位于xxxx市xxxx区长城东路唐徕公园花展中心综合楼。主要经营范围：房地产开发与销售、房屋出租及管理，开发资质为暂定级别。公司下设综合部、前期部、规划部、工程部、预算部、财务部，现有职工22人，其中具有中高级职称人员15人。在董事长的领导下，公司全体员工通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司于2014年2月取的土地287.51亩，规划开发“xxxx”项目，总建筑面积约52万平方米，8、计划分两期开发建设，目前进入总规划方案的设计及报批阶段。项目计划总投资20亿元，已投入资金3.13亿元。项目一期计划7月初开工，8月中旬底到预售条件。“xxxx”项目是为中国石油集团公司定向开发，项目一期已实现团购1012户，房屋产品浮化率达90%。 股东：xx房地产开发有限公司成立于2003年，公司注册资金壹亿元，是房地产开发一级企业。xx地产成立十年来，总开发面积累计超过300万平方米，在建项目总面积达到了150万平方米以上。未来，在追求和促进经济发展的同时，将更多注重社会效益，致力于造福百姓、服务商户的事业，公司积极实施品牌战略，秉承“德被四方、融懿天下”的企业理念和“以人为本、以德为基9、融合共赢”的企业价值观，坚持“产品是品质和诚信融合”的经营方针，视“诚信”为企业的生命。一是创新经营理念，完善住宅使用功能，营造绿色、环保、和谐的人居环境，打造有特色、有生命力的精品楼盘；二是实行项目建设管理“四制”，明确项目法人单位的责任，选择高资质、高水平的策划、设计、监理、施工单位进行建设项目的策划、设计、监理和施工；三是将xxxx中石油职工住房作为精品商品房来建设，按照精品商品房的标准要求，狠抓质量管理，完善配套建设，为低收入群体营造理想家园，使其共享改革发展成果。3、可行性研究报告编制依据：（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资审定的投资项目可行性研究指南（试用版10、）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围：依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xxxxxxxx区xxxx项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由： 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支11、柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。xxxx房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积已达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2014年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为12、国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用目前，外地人已成为xxxx购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。通过实地调研发现，xxxx区和xxxx区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%，因此，改善xxxx市人民的居住条件已经成为xxxx市政府特别关心的问题之同时，随着xxxx市经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使xxxx城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 xxxxxxxx项目符合城市建设总体规划，顺应经济建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市13、空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xxxx市重点14、商品住宅建设项目工程之一，将为增加xxxx市当地社会就业岗位做出一定的贡献。6、 拟建地点 本项目坐落于xxxxxxxx市xxxx区，东临xxxx十四街，南至xxxx九路，北到xxxx八路，西临xxxx十二街。xxxx十三街将项目东西一分为二,距xxxx市商业中心约8公里，距行政中心约5公里，距离xxxx河东机场24公里。自然环境优越，道路交通便利。7、 预期目标 xxxx项目总体规划约287.51亩，总建筑面积约519272平方米，小区绿化面积高达67085平米，总规划约2872户。共分二期开发，一期开发面积约227977平米。共18栋，本次开盘18栋，约1280户。8、 主要建设条件 区位15、：xxxx项目定位为大型现代化都市综合社区，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的高档住宅小区。一期围绕着七十二连湖错落有致地排布建设18栋高层住宅，户型类型为80-160平米两居、三居、四居高层湖景洋房。项目毗邻“xx”住宅小区，交通方便，是xxxx区未来的重点发展区域。 环境：项目充分利用现有的景观资源和迷人的小气候，采取错落布局、多重建筑形式的方法确保住户的景观眺望，另外，绿景向小区内部延伸，使小区内水景与住宅互补关联，在小区中心营造多个中心花园，使水运、绿意无处不在。小区引进珍贵的高大植被，形成水滨绿廊，结合中心湖设置沿湖景观带，体现“高尚生活、浪漫水滨”。1.16、2、主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积 1916722规划总建筑面积 5192723绿化面积 670854容积率% 2005绿地率% 351.3、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及xxxx市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。xxxx市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源，打造小区品牌和企业品牌17、；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章、项目投资环境与市场研究2.1、投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策 2013年全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10%，与上年持平；第二产业增加值比重为43.9%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为46.1%，下降0.3个百分点,固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资436528亿元，比上年增长19.18、6%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中商品住宅投资58951亿元，增长19.4%。商品房竣工面积101435万平方米，增长2.0%。商品房销售面积130551万平方米，增长17.3%，其中商品住宅78741万平方米，增长17.5%。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2012年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；19、同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2013年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 近年来，xxxx区围绕城市化发展战略，推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，打20、造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城六大城市品牌，加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，农业产业化进程加快，工业经济实现突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善。工业：近几年在完善工业园一期基础设施建设的同时，完成二期6.4平方公里基础设施建设，大力发展农副产品、小商品加工等劳动密集型产业，解决失地农民就业。同时，突出抓好招商引资的软环境建设，力争为园区引进工业项目30项，中小企业创业园中的标准化厂房投产率达90%以上。由南非拉普斯置业有限公司投资建设的大型生态、环保、商住、风景区城市综合开发项目-xxxx森林公园正在建设中。21、占地1936.6亩的宝湖湿地文化公园建设启动，七十二连湖中的华雁湖、大雁湖、宝湖、大小西湖水系连通工程横贯其中，凸现了“城在湖中，湖在城中”的塞上湖城美景。占地2700亩的万亩生态园一期工程建设完工，二期郊野公园、西部军事博览中心建设项目正在规划建设，体现集农业综合开发、产业结构调整、荒漠治理、生态建设、现代奶产业生产示范、扶贫和旅游观光融为一体的生态建设理念，建设xxxx市百万居民休闲娱乐的理想场所。聚集了一批高新技术支柱产业，如小巨人机床、博尔泰力制药、xxxx启元药业等知名企业。丰登、良田两镇有4万多农业人口，是金风区这个城市化新区特殊的区情。随着城市化进程的加快，xxxx区的耕地面积已22、不足8万亩，xxxx区将发展设施、生态、高效农业。同时，通过培育千亩万间温棚蔬菜基地、现代化奶牛园区及农产品加工龙头企业，延伸农业产业链，提高农产品的附加值，最终要在xxxx区形成区域化种植、专业化生产、产业化经营的农业发展模式。xxxx区良田吊庄地区实施了扶贫开发项目，搭建了日光温棚。目前，良田吊庄地区已建成二代温棚4万多间，人均纯收入1900元，较3年前翻了一番。丰登镇建立食用菌基地，建起了400栋蘑菇种植大棚。投入支农资金1400万元，配套蔬菜种植、畜牧养殖园区水电路基础设施，启动科技培训、净菜配送中心建设，新建二代温棚3万间，奶牛存栏达2万头，肉牛饲养量达3.5万头，设施蔬菜、畜牧养殖23、逐步成为农民增收的主导产业。实施“塞上农民新居”示范点建设3个，推进丰登集镇农贸市场、商业街一期等工程建设，完成高桥村等人饮改水工程，新建乡村公路15.3公里，树立魏家桥四队等一批示范点，村容村貌整治效果明显。农田水利基本建设完成农业综合项目区建设1.5万亩、高标准农田建设5000亩，砌护渠道18.4公里，配套各类建筑物400余座,随着城镇化进程的加快，xxxx区更多的农民从土地上走出来进城安家。xxxx区将为失地农民、富余劳动力、下岗职工针对性地组织各类培训。挖掘工业园、种养业、商业网点等方面的就业岗位，落实各项政策，鼓励引导自谋职业，自主创业。继续培训劳务中介组织和经纪人，建立稳定的劳务输24、出网络，扩大劳务输出。2.2、房地产市场分析 1、2013年1-11月全区房地产开发投资增长33.1% 1-11月，全区房地产开发企业完成投资530.80亿元，比上年同期增长33.1%。其中住宅完成投资326.25亿元，增长25.5%；办公楼完成投资17.71亿元，增长72.3%；商业营业用房完成投资118.99亿元，增长53.5%。 一、房屋新开工面积稳步增加1-11月，全区房屋新开工面积2042.05万平方米，同比增长13.2%，增速比1-10月加快4.4个百分点。其中，住宅新开工面积1363.10万平方米，同比增长12.9%，增速比1-10月加快1.2个百分点。二、商品房销售平稳1-1125、月，全区商品房销售面积862.53万平方米,比上年同期增长27.1%，增幅比1-10月回落0.2个百分点，销售额366.12亿元，增长35.7%，增幅比1-10月回落1.2个百分点。其中，住宅销售面积761.52万平方米，销售额300.32亿元，分别比上年同期增长26.9%和36.3%。 三、房地产开发资金增速比上月略有回落1-11月，全区房地产开发本年到位资金633.23亿元，同比增长41.4%，比上月回落5.6个百分点。其中：国内贷款100.14亿元，增长84.8%；自筹资金237.48亿元，增长30.3%；其他资金来源295.61亿元，增长39.8%；四、商品房待售面积情况截止11月末，26、全区商品房待售面积为788.45万平方，比上年同期增长12.9%。其中，住宅待售面积506.53万平方米，比上年同期增长6.0%；2. 市场分析2013年（1月1日-12月31日）xxxx楼市共成交商品房为23278套。1-11月xxxx市商品房销售面积为499.69万平方米，同比增长34.5%，实现销售额为244.65亿元，同比增长41.2%。从成交均价来看，xxxx市1月住宅类商品房成交均价为5056元/，环比2012年12月xxxx市住宅类商品房成交均价微涨约0.74%。2月住宅类商品房成交均价为5079元/，环比涨0.45%。2013年1-12月，xxxx房价涨为主，降为次，房价涨跌幅27、度平稳。2013年4月xxxx最商品房价格达到全年最高点为5213元，其中xxxx区商品房成交均价约为7420元/，名列xxxx三区两县第一。继2013年6月之后xxxx新建商品房销量有所上升，xxxx三区两县成交均价为5134元/，环比5月xxxx市住宅类商品房成交均价约微涨0.41%。自新国五条细则实施以来，各地住宅成交量明显下滑，而房价却保持上涨趋势，xxxx也不例外。6月份，xxxx48个新建商品房共计成交1457套。 9、10月份xxxx楼市迎来传统的销售旺季，成交量方面大大提升，9月，xxxx新建住宅共计成交2537套，环比涨8.8%。进入9月后，xxxx各大房企退出购房优惠。3、28、2013xxxx四区成交价格 xxxx区2013年商品住宅成交均价一直处上涨趋势，11月之后销售有所下降，2013年1-12月xxxx市xxxx区成交均价持续上升，全年成交均价为基本在7400元/上下浮动，从上图可以看出，11月份xxxx区房价明显下降，均价下跌为6653元，与10月相比降833元/。自11月后，xxxxxxxx区房价持续升高。2013年6-12月，xxxx市xxxx区楼市成交2199套，成交均价为7420元。xxxx区作为xxxx重地开发区域，从新建楼盘数量来看，xxxx楼市的重点区域在xxxx区，可以从折线图上看出，xxxx区区并没有像其他几个城区那样，有很大浮动的价格变动29、。与此同时，xxxx区楼市成交量一直处于xxxx首位，2013年xxxx市xxxx区成交均价为6401元/。6-12月，xxxx区楼市累计成交5018套，是xxxx楼市销售套数最高的热点区域。西夏区在今年的发展过程中也是非常不错的。从1月份的3987元/平方米到3月份的4131.3元/平方米，到8月份的4354元/，总体成上涨趋势。同样，和其他几大区一样，西夏区在金三银金九银十的销售旺季中也出现了价格的较高点。从每月成交数据来看，西夏区的成交量在全市一直是处于低位，西夏区成交量不高，与区域居住价值认知度还不高有一定的关系，不过随着大型楼盘的不断开发，以及西中心蓝图规划的区域未来，未来西夏区的居30、住价值会被逐渐认可，其发展潜力或成为投资热门。 与其他区不同，贺兰县在2013年1-10月房价尽管处于涨势，但一直还未打超5字头数目，8月份贺兰县房价达到一个高点，达4320元/平。从2月开始房价一路高升，6月到达高峰。自2013年10月后，贺兰县房价出现拐点，11月贺兰县成交均价在4078元/。从成交量上来看，1-12月，贺兰县成交量最高的月份仍然是9月，当月成交620套，成交均价为4341元/。贺兰县在xxxx楼市来说，楼盘项目数量近次于xxxx区楼市。4、2014年3月份国土局挂牌出让公告（1）、2014年3月31日（2）、2014年3月26日 5、xxxx市2013年国有建设用地供应计31、划2013年是全面贯彻落实党的十八大精神，推进xxxx内陆开放型经济实验区和xxxx综合保税区（以下简称“两区”）建设的关键一年。为全面贯彻落实xxxx市第十四届人民代表大会第一次会议精神，切实加强土地调控，积极推进“两个最适宜”城市建设，保障我市经济实现跨越发展，根据土地管理相关法律、政策规定及我市2013年的经济社会发展形势，制定本计划。 5-1、指导思想和基本原则以深入贯彻落实科学发展观为统领，结合xxxx市国民经济和社会发展“十二五”规划发展目标和“两区”建设及2013年城市建设重点，合理安排2013年度国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，促进土地节约集约及效益利用，增强政32、府宏观调控能力，以土地供应结构调整和利用方式的转变，促进产业转型升级和经济发展方式转变，推动民生改善，促进城乡统筹，推进经济社会跨越式发展。坚持以下基本原则：（一）严格保护耕地，控制新增建设用地总量，加大“批而未供”土地消化力度和存量挖潜力度，优先供应存量建设用地和闲置土地，着力保障经济社会发展的合理用地需求，促进土地节约集约及效益利用。（二）优化土地供应结构，有保有压，优先保障民生项目、重大基础设施项目、现代服务业项目、战略性新兴产业项目用地，促进民生改善，促进房地产市场平稳健康发展，促进产业结构调整和经济增长方式转变。（三）优化土地供应空间布局，坚持区域联动发展和城乡统筹发展要求，促进中心33、城区、滨河新区、阅海湾经济区、经济技术开发区、重点功能区、新农村协调发展，优化产业布局，着力提升城市综合服务功能。（四）严格执行国家土地供应政策，严格规范土地供应方式，积极探索土地出让方式的优化完善，严格土地使用标准，促进市场配置土地资源基础性作用的发挥，严格查处违法违规用地。5-2、计划指标 （一）总量2013年度国有建设用地供应计划总量控制在1350公顷，其中新增建设用地控制在900公顷以内，占总量的67%；鼓励和引导存量建设用地450公顷，占总量的33%。（二）土地用途结构 在2013年度国有建设用地供应总量中，商服用地（含物流用地）160公顷，占总量的11.9%；工矿仓储用地450公顷34、，占总量的33.3%；交通运输用地220公顷，占总量的16.3%；住宅用地350公顷，占总量的25.9%（其中廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障性住房用地245公顷，占住宅用地总量的70%）；公共管理与公共服务用地170公顷，占总量的12.6%。（三）空间布局2013年，中心城区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的35，滨河新区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的25，其它区域建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的40。市辖三区中，xxxx区建设用地的土地供应量约占全市土地供应总量的38，xxxx区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的35，西夏区建设用地的土地供应量占全35、市土地供应总量的27。5-3、土地供应导向土地供应采取“突出重点、区别对待、有保有压”的原则，优先保障民生、基础设施、现代服务业、战略性新兴产业等项目的用地，严禁高能耗、高污染、高排放等禁止类项2.3、销售策略1、营销策略本项目由中国石油xxxx销售公司、xxxx市住房保障局和共同协商并签订协议，该项目由开发，限中国石油xxxx销售公司职工购买，签订协议时，中国石油xxxx销售公司报名并交款职工约1200人左右，本项目将确定以下推广策略：推广渠道（1） 中国石油xxxx分公司团购由于本项目主要以中石油团购为主，所以前期主要是联系中石油xxxx各个分公司，以产品推介会的形式做前期的团购（2） 单36、张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，中石油分公司较多，每个分公司在人口集中的地方，单张派发能起到良效。 （3）营销活动l 活动一：“xxxx奠基仪式”。l 活动二：“中石油系统第二批次团购活动启动仪式”。 媒体宣传组合开盘前，公司会以团购，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传xxxx，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合举办各种活动，扩大在xxxx的知名度，加以促进销售。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥广告：贯穿项目营销始终。l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l xxxx报纸：开37、盘前一月投放12次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到xxxx的每一个角落。l 短信推广：一般一个月派发12次，开盘前每周发送23次。l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第三章、建设规模与项目规划3.1、建设规模1、 地理位置项目地块位于xxxxxxxx市xxxx区，东靠xxxx十四街，南至xxxx八路，北到xxxx九路，西临xxxx十二街。xxxx十三街将项目东西一分为二。 2、四至及面积项目距xxxx市商业中心6公里，距行政中心4公里，距离xxxx河东机场25公里； 项目总体规划约287.51亩，总建筑面积约52万平方米，小区绿化38、面积高达67085平米，总规划约2872户。3、大社区配套周边商业配套：华润万家购物广场、万达购物广场、双宝超市。内部配套：项目规划有社区服务中心、文化活动站、市场；设有大型商业风情街（约3.6万）；约5400国际双语幼儿园。车位配比：1：1周边公园：唐徕公园 、宝湖公园、七子连湖周边医院：xxxx医科大学附属医院、五医院、儿童医院、附属医院西区、xxxx康源肛肠医院；周边学校：xxxx一中、博文小学、xxxx市第一幼儿园、六盘山高级中学、回民二小、xxxx外国语实验学校； 周边交通：15、20、28、23、.38、.40路银行：建设银行、工商银行、xxxx银行、农业银行 3.2、项目规划1、39、宗地规划情况项目总体规划约 287.51亩，总建筑面积约 52万平方米，小区绿化面积高达67085平米，总规划约2872户。项目定位为大型现代化都市综合体，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的住宅小区。一期围绕着七十二连湖错落有致地排布建设18栋高层住宅，户型类型为80160平米两居、三居、四居高层湖景洋房。 2、区域产业发展规划项目定位为大型现代化都市综合社区，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的住宅小区。一期围绕着七十二连湖错落有致地排布建设18栋高层住宅，户型类型为80-160平米两居、三居、四居高层湖景洋房,是xxxx区未来的重点发展40、区域。 第四章、建筑方案 4.1、设计依据 1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、城市规划编制办法6、xxxx市城市规划行政技术准则7、xxxx市2013年城市总体规划8、本项目邻近的七子连湖风光带设计 4.2、项目设计主题和开发理念 项目定位为大型现代化都市综合社区，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的高档中央居住区。一期围绕着人工湖错落有致地排布建设5栋高层住宅，户型类型为80-141、60平米两居、三居、四居高层湖景洋房。项目毗邻“三馆二中心”，交通方便，是xxxx区未来的重点发展区域。项目充分利用现有的景观资源和迷人的小气候，采取错落布局、多重建筑形式的方法确保住户的景观眺望，另外，绿景向小区内部延伸，使小区内水景与住宅互补关联，在小区中心营造多个中心花园，使水运、绿意无处不在。小区引进珍贵的高大植被，形成水滨绿廊，结合中心湖设置沿湖景观带，体现“高尚生活、浪漫水滨”。xxxx名都户型设计以人性化为依据，全力打造增强身体舒适尺度的生态住宅；选用新一代强化环保材料，将发挥性有机化合及噪音污染降至最低。给业主以健康舒适的生活环境。xxxx名都建设有9100中央内湖，1160042、xxxx剧场，1900双语幼儿园一所，21370商业(包含xxxx剧院)，5200综合楼一栋，拥有超市、美容院、中西餐厅、会议室、阅览室、网吧、形体室、音乐室、棋牌室等服务项目。xxxxxxxx名都秉承置业一步到位的理念，所经营住宅全部装修一步到位，拎包即可入住。项目所有装修建筑材料均与全国知名公司联盟，拥有自己独立的采购运送部门。在保证精装质量的同时，更大大低于市场装修价格，确保装修物超所值。4.3、项目总体规划方案1、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境43、空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局 独具特色的水系布局。建设有9100中央内湖，各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑xxxx的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局 本项目物业44、类型以高层住宅为主，一期围绕着人工湖错落有致地排布建设5栋高层住宅，户型类型为80-160平米两居、三居、四居高层湖景洋房。项目毗邻“三馆二中心”，交通方便，是xxxx区未来的重点发展区域。 靠近风景优美的湖边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。4.4、建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-245、002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 城市之心欧陆奢46、装御湖城，黄金版块升值潜力巨大。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑xxxx的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合47、当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.5、结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用48、现浇梁板结构。4、 地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。4.6、给排水设计1、给排水 设计规范1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20053) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）4) 建筑设计防火规范 GB50016-20065) 室外给水设计规范 GB500149、3-20066) 室外排水设计规范 GB50014-20067) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水用水量 给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。 第五章、节能节水措施5.1、设计依据 为贯彻执行国家节约能源、开发利用50、新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善xxxx省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。建筑部分节能设计 1、外窗均采用中空玻璃，并设置活动外遮阳。 2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良51、好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。 第六章、环境影响评价一、编制依据 6.1法律、法规依据中华人民共和国环境保护法，1989年12月26日；中华人民共和国环境影响评价法，2003年9月1日；中华人民共和国大气污染防治法，2000年9月1日；中华人民共和国水污染防治法，2008年6月1日；中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997年3月1日；中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005年4月1日； 6.2技术依据 环境影响评价技术导则总纲（HJ2.1-2011）；环境影响评价技术导则大气环境（HJ2.2-2008）；环境影响评价技术导则地面水环境（HJ/T2.3-93）；环境52、影响评价技术导则声环境（HJ2.4-2009）；环境影响评价技术导则生态影响（HJ19-2011）；环境影响评价技术导则地下水环境（HJ610-2011）。二、区域环境概况 1、自然环境简况 （1）地理位置本项目建设地点位于xxxxxxxx市xxxx区，东靠xxxx十四街，南至xxxx八路，北到xxxx九路，西临xxxx十二街。地理位置坐标为东经1060410615，北纬38173838。项目具体位置见项目地理位置图 （2）地形地貌xxxx市区地形分为山地和平原两大部分。西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南-东北方向倾斜。地貌类型多样，自西向东分为贺兰山地、洪积扇前倾斜平原、洪积冲积平原、53、冲积湖沼平原、河谷平原、河漫滩地等。海拔在1010m1150m之间，地面坡度为2左右，土层较厚。项目区位于贺兰山黄河冲洪积平原二级阶地地带，地形地貌单一，地形西高东低，海拔高度为1100m左右，除上部沙土外，均系第四纪冲积湖积形成的粘性土、粘土和砂类土层，地质构造处在“xxxx地垫”上，场地稳定，地基土属于中软场地土，为类建筑场地。 （3）水文及水文地质条件xxxx市所在区域地表水属于黄河水系，黄河横贯xxxx平原，过境长度为78.4km，河道宽度15001700m，每年平均流量为1050m3/s，枯水期流量为481 m3/s。根据相关资料，xxxx地区在300m深度内，地下水可分为潜水层和承54、压水两类，第一含水层因埋藏浅，局部承压，含水层结构疏松；第二、三含水层透水性、富水性都较好。（4）气候项目所在区域为xxxx市xxxx区，该区域属中温带大陆性气候，主要气候特点是：四季分明、春迟夏早、秋早冬长，昼夜温差大；区域气候干燥、冬冷夏热，日照较长，光能丰富；年降水量少而集中，蒸发强烈，无霜期较短，冬春季风大沙多，风沙危害较大。本项目所在区域近30年（1971年2000年）主要气象参数如下：年平均气温为9.0，日温差为12-15，极端最高气温38.7，极端最低气温-27.7，；年平均降水量186.3mm, 年平均蒸发量1593.1mm；年平均相对湿度57%；年平均风速2.1m/s，主导风55、向为北风，最大风速为28.0m/s；年平均无霜期为139d，年平均大风日数为19d,年平均有雾天数为9d，年平均雷暴日数17d，全年日照时数2905.7h，占可照时数的65%；最大冻土深度107cm。 （5）植被项目用地范围主要为绿化植被等。 （6）地震 根据国家地震局编制的中国地震动参数区划图（GB18306-2001）、建筑抗震设计规范（GB50011-2010），本项目处于xxxx市东部地震断裂带西侧，地震烈度为度，地震动峰值加速度为0.2g。社会环境简况本项目地处xxxx市xxxx区，xxxx区成立于2002年11月，位于东经1060410615，北纬38173838，行政区划东起唐徕56、渠，西至包兰铁路，南接永宁县，北临贺兰县，总面积289.8km2，辖丰登、良田2个镇，上海西路、北京中路、长城东路、铁东、东街5个街道办事处，21个行政村，32个居委会。常住人口20万，其中非农业人口12万。人口、面积 根据xxxx统计年鉴（2011年），xxxx区总占地面积353 km2，总人口约28.50万人，其中汉族人口数为208490人，占总人口的73.15%，xxxx人口数为71163人，占总人口的24.97%，其他少数民族人口数为5329人，占总人口的1.87%。人口自然增长率为9.38，人口密度为807人/km2，占xxxx市辖区总人口的14.22%经济结构 2011年，实现地区57、生产总值、全社会固定资产投资107.45亿元和112.05亿元，同比分别增长10.6%和40.1%。地方财政一般预算收入达到2.64亿元，同比增长44.1%。城镇居民人均可支配收入达到18156元，农民人均纯收入达到6900元，同比分别增长14%和14.84%。社会消费品零售总额达到31.34亿元，同比增长15%。 2012年，xxxx区将深入贯彻落实十七届五中、六中全会精神和中央、自治区、xxxx市各项重大战略部署，以科学发展观为统揽，按照xxxx区第二次党代会确立的“紧扣一个中心、确保两个率先、实现三个翻番、突出四大定位、实施五大战略、推进十大工程”的发展思路，不断创新发展理念，大力提升经58、济、政治、文化、社会和生态文明建设水平，奋力开创“生态xxxx、宜居xxxx、健康xxxx、平安xxxx、幸福xxxx”建设新局面。 第七章、劳动卫生与消防7.1、指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2、职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工59、过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。 2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业60、人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3、消防设计1、 设计依据与原则智能建筑设计规范DBJO8-47-95民用建筑电气设计规范JGJ/T1-92安全防范工程程序与要求GA/T75-94安全防范工程通用图形符号GA/T74-94电子计算机主控室设计规范GB0174-93中国电气安装工程施工及验收规范GBJZ32-90-92安全防范系统验收规则GA308-2001国家计量标准GB-T778-1996甲方提供的工程图纸及技术要求本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全61、施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为高层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。第八章、项目实施进度8.1、项目开发期项目分二期开发建62、设，一期为1地块，二期为2地块，计划开工日期2015年1月，计划项目整体竣工日期2017年7月。 1）一期（1地块）建筑面积约26.2万平方米，地上建筑面积211168.06平方米，由11-33层建筑组成，主要工期节点如下：8.2、项目进行1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保63、证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。4、住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。64、5、水量室内消火栓用水量：30L/S 室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。 第九章 项目招投标9.1、工程项目招标投标概述 招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效65、的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标66、制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为67、将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。9.2、工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时68、常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。 第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入69、招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反70、国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评71、委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运72、作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。9.3、招标依据根据中华人民共和国招标投标法73、施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。9.4、招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。 9.5、招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标74、5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标 第十章、投资估算与资金筹措10.1、投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程。2、投资估算结果10.2、资金筹措第十一章、财务评价11.1、项目评估75、依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。11.2、财务评价基础数据的选择1、销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；2、营业税：税率为5%；3、城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；4、教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；5、所得税：税率为25%。6、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；11.3、财务评价1、基本报表 财务现金流量表（全部投资）损益和利润分配表财务内部收益率：根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率76、（FIRR）2、盈利能力分析 财务净现值：根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值 投资回收期：根据预计的现金流量表计算，本项目投资动态回收期根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额、年均净利润11.4、不确定性分析1、 敏感性分析 根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。2、盈亏平衡分析第十二章、社会评价12.1、项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开77、发理念，推动xxxx房地产业的发展2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为德融在xxxx建设的第一个大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个xxxx区的建设品位，总体改善xxxx房地产业的面貌，为xxxx市房地产的产品类别提供新的定义，并成为德润公司在xxxx品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展xxxx市经济，从实质上提升区域价值 为将进一步科78、学推进经济发展，加快实现“十二五”规划中制定的经济增长目标有着重大意义。项目建成后将提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人城市生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升xxxx城市建设档次与水平，改善区域环境，提升xxxx地区的城市形象，具有十分重要的意义。12.2、风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。b79、) 销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目三方协议约定，该项目销售的限价商品住房为共有产权，市政府和购房人的产权比例为12:88，5年之内不得交易，销售均价不高于4500元/。建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，确保中石油第一批交款客户能够及时选房并签约，保障第二批团购顺利进行，促进销售资金回笼，降低项目的市场风险。 c) 工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投80、入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。12.3、社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第十三章、研究结论与建议13.181、可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、xxxx市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。82、13.2、建议1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本83、项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。 附表：附表一：总投资概算表附表二：投资估算简表附表三：投资计划与资金筹措表附表四：总成本费用附表五：销售收入及税金估算表附表六：损益和利润分配表附表七：还本付息计划表附表八：财务现金流量表（全部投资）附表九：敏感性分析表（销售收入变动）附表十：敏感性分析表（项目成本变动）附表十一：招标情况表附页：1、中华人民共和国建筑用地规划许可证2、xxxx集团xxxx分公司组织机构代码证3、xxxx集团xxxx分公司营业执照副本4、xxxx集团xxxx分公司房地产开发资质证书5、xxxx市xxxx区国土使用权证6、xxxx市发展和改革委员会关于xxxx市xxxx区土地综合开发立项的批复