1、科技园厂房及住宅、综合楼升级改造建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章 项目概况堤射21.1 单位概况堤射21.1.1 基本情况堤射21.2 项目概况堤射31.2.1 项目背景堤射31.2.2 项目名称及建2、设地点堤射31.2.3 专项规划堤射31.2.4 投资估算和资金筹措堤射131.2.5 项目销售情况分析与预测堤射141.2.6 主要财务指标堤射15第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析堤射172.1 发展规划分析堤射172.1.1 XX市城市总体规划（2007-2020）堤射172.1.2 符合XX市城市更新办法规划要求堤射182.1.3 XX区旧工业区改造专项规划研究堤射202.1.4 XX市城市更新专项规划(20102015)堤射212.1.5 2010年XX市城市更新单元规划制定计划申报指引堤射212.1.6 XX区XX科技园升级改造专项规划堤射212.1.7 国家中长期科学和技术3、发展规划纲要（20062020年）堤射222.1.8 电子信息产业调整和振兴规划堤射232.1.9 国家战略性新兴产业规划堤射242.1.10 中共XX市委 XX市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见 深发20088号 堤射262.1.11 XX互联网产业振兴发展规划（20092015年）堤射282.2 产业政策分析堤射312.2.2 XX互联网产业振兴发展政策堤射312.2.3 XX市城市更新办法实施细则堤射332.2.4 XX将建立城市更新专项资金助推产业转型堤射342.3 行业准入分析堤射34第3章 资源开发及综合利用分析堤射353.1 资源利用方案堤射353.2 资源节约措施堤4、射353.3 节能政策与规范分析堤射37第4章 环境和生态影响分析堤射384.1 环境和生态现状堤射384.2 生态环境影响分析堤射384.2.1 环境影响分析堤射394.2.2 建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果堤射424.2.3 项目建设施工期间的污染防范措施堤射424.2.4 项目营运期间的环境保护措施堤射434.3 环境影响评论结论堤射454.4 地质灾害及特殊环境影响分析堤射474.4.1 项目地地质灾害情况堤射474.4.2 项目诱发地质灾害的风险分析堤射474.4.3 地质灾害防御对策和措施堤射474.4.4 特殊环境影响分析及保护措施堤射47第5章 经济影响分析堤射485.5、1 投资估算与资金筹措堤射485.1.1 投资估算依据堤射485.1.2 项目总投资估算汇总表堤射485.2 资金筹措堤射495.2.1 资金筹措方式堤射495.2.2 收入估算堤射495.2.3 主要财务指标堤射50第6章 社会影响分析堤射526.1 社会影响效果分析堤射526.2 社会适应性分析堤射546.3 社会效益分析堤射546.4 社会风险分析堤射55第1章 项目概况1.1 单位概况1.1.1 基本情况XX市XX区XX科技园升级改造项目建设单位为XX市XXXX投资发展有限公司 （以下简称“项目公司”）。项目公司成立于2012年3月13日，注册地址为XX市XX区XX路433号，注册资金6、1000万元人民币，法人代表为XXX，公司股东信息见表1-1。经营范围为：投资兴办实业（具体项目另行申报）：在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发、经营（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。项目公司现在主要从事房地产开发。 表1-1 XX市XXXX投资发展有限公司的股东信息一览表股东名称出资额(万元)出资比例(%)股东属性股东类别XX市XXXX份有限公司1000.00100本地企业 法人股东XX科技园位于XX市XX区内环路以南，现有宗地面积17997平方米、地上建筑共27298.03平方米：其中1号科技楼、2号厂房、3号综合楼及4号、5号住宅楼等五栋7、建筑物，现状建筑物概况见表1-2。表1-2 现状建筑物概况序号建筑物名称建筑面积（平方米）11号科技楼9019.8322号厂房7264.0233号综合楼5497.1344号住宅3017.0455号住宅2500.01合 计27298.031.2 项目概况1.2.1 项目背景根据XX府（2007）75号文及相关文件精神，经XX市政府第四届140次常务会议批准，XX市城市更新办将XX工业园列入全市第二批工业区升级改造试点项目。XX科技园升级改造的产业规划已经批准，XX科技园升级改造专项规划由XX市规划国土委技术会议2010年第66次会议通过（附件19），并经公示后，由XX市城市规划委员会建筑环境与艺8、术委员会2011年1月19日第一次会议批准通过。目前XX区XX科技园升级改造专项规划已经批复，XX市XX区XX科技园升级改造项目前期准备工作已基本准备就绪，现正式启动建设。1.2.2 项目名称及建设地点工程名称：XX市XX区XX科技园升级改造建设地点：本项目位置位于XX区XX片区，处于XX中心区与XX商业旺区的中间地带，其西侧紧靠XX中心区，南与大小XX相望，地理位置十分优越。1.2.3 专项规划1. 规划依据中华人民共和国城乡规划法；2008-1-1XX市城市规划标准与准则；2005-12-31XX市XX区分区规划（2002-2010）（以下简称分区规划）；2005-01-05XX市XX019、-03&04&05号片区XX地区法定图则；2010-02-03城市规划编制办法实施细则；2005-12-31关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见（深府2006106号）；XX市工业项目开发建设用地控制标准（试行）；2006-07-01XX市城市更新办法；2009-10-222. 拆迁改造范围与建设用地范围本规划范围包括：拆迁范围、改造开发建设用地范围。拆迁范围用地面积为17997.0平方米；改造开发建设用地面积15555.3平方米。3. 改造原则l 技术合理性原则:技术合理性指符合规划相关技术标准、规范的规定，满足上层次规划的基本要求，特别是市政设施、公共配套等方面的强制性要求。对于不10、同类型的改造方案进行科学、合理的分析，从规划的角度评价其技术合理性。l 可持续发展原则：建设高效协调的节约型社区，实现发展循环经济、节约型经济的目标，促进可持续发展。l 可操作性原则：深入了解现状特征和改造条件，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。4. 更新目标与主导功能（1）更新目标通过城市更新改造，园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，打造XX市高新技术产业基地的先锋地位及XX中心区的重要补充，实现“和谐滨海城区”的战略目标。（2）主导功能园区将建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用11、的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位；完善片区形象，形成XX中心区的有力补充。5. 产业定位XX科技园产业定位为：集研发、生产、展示、交易等多种功能于一体，以研发IPV6技术和核心，XX下一代互联网技术及产品开发应用聚集地。构建国内下一代互联网应用应用与服务的平台，进一步加强XX市作为国家高新技术产业基地先锋地位。园区特点如下：u 功能定位涵盖互联网产业链上多个环节，集研发、生产、展示、交易等多种功能于一体，尤其是占据价值链中最高端部分，如设计、展示、交易等功能。u 园区建筑体现高科技创新产业的氛围，采用高层布局，打造高端产业用房，同时也符合土地12、利用的集约性和高效性原则。u 促进片区产业升级，协调片区城市功能，体现都市产业生命力。6. 更新模式与改造策略（1）更新模式统一规划，拆除重建。（2）改造策略u 建设一座IPV6技术研发、培训、服务、体验交易以及相关的公共配套设施与生产性服务建筑综合体；u 解决好生产、办公、配套服务的人流、车流、物流的组织；打造现代与艺术相结合的建筑空间形象，形成标志性的城市空间节点，增加产业园的昭示性和影响力。7. 土地利用与地块控制（1）土地使用性质规划区内土地使用性质和分类代码采用XX市城市规划标准与准则，用地划分至中类，本次规划用地性质为混合商业、服务业功能(见XX市国土规划局文件P102-0052宗13、地规划复函)。（2）土地开发强度控制本次规划开发建设用地范围面积约15555.3平方米，容积率为5.80。地上建筑面积90220.0平方米，其中产业研发用房建筑面积63160.0平方米（包括创新性产业研发用房1800.0平方米，建成后移交政府使用），配套单身宿舍建筑面积18060.0平方米，配套展示建筑面积7000.0平方米，配套设施建筑面积2000.0平方米。（3）功能布局规划区紧邻西部国际港口，是XX中心区的的重要组成部分，规划区建设发展应与XX中心区协调，应立足紧随世界经济发展脉搏的战略高度，创造良好的产业和投资环境。结合XX中心区打造“一轴三区”结构：A. 功能衔接轴以南北向的空间步行14、走廊为载体，贯穿规划区内各功能区，与东西两侧的生产研发、展示交易以及宿舍区域紧密联系，并实现与XX中心区的产业协调。B. 生产区位于规划地块的东侧，邻近XX路的区域，包括产业研发用房及相应的配套服务设施，设置高端的互联网IPV6技术的生产研发、服务、交流平台。C. 配套单身职工宿舍位于规划地块的西侧，结合西侧居住地块以及城市支路形成独立的配套服务区，包括配套单身宿舍、配套展示等。D. 核心景观区结合生产区及配套服务区，在两区之间打造一个核心景观区，既作为人流的集散场地，也作为高品质的开敞空间，通过最直观的方式区分厂区和生活区，更好的避免了各类流线的混杂。规划中确定的地块使用开发强度为强制性规定15、，建筑密度、容积率、绿地率应符合地块控制指标一览表规定。8. 城市设计（1）设计原则规划区内各城市设计要素结合周边整体建设现状确定，同时体现城市重要节点的风貌，与相邻用地协同考虑建筑公共空间布局、场地竖向关系和内部交通组织。（2）建筑后退红线要求建筑退红线应严格按XX市城市规划标准与准则有关规定执行。地块沿XX路和地块北侧建筑退道路红线12米，沿XX二道、规划一号路建筑退道路红线9米。（3）建筑高度建筑间距必须符合国家有关日照、通风、消防、卫生、防灾、工程管线埋设和建筑设计规范以及XX市城市规划标准与准则的要求。高层产业研发用房建筑高度宜控制在120米以下。（4）公共空间本次规划提供不少于7816、0平方米的公共空间（不少于开发建设用地面积的5%），主要以节点广场的形势设置，位于XX二路与规划一号路交叉口处。并将现状保留榕树移植至此开敞空间处。（5）空间设计指引规划延续区域景观格局，与研究区域周边的大型山体、海景形成景观的呼应与渗透，成为支撑本次规划景观系统的骨架，形成“点、线、面”相结合的“节点轴线空间”的景观构成形式。u “节点”：标志性建筑物和景观节点。新建建筑综合体作为XX街道西部地区的标志性建筑物，对XXX大道的沿街景观有着良好的视觉冲击力，也对提升XX地区整体形象有着重要的作用。结合规划区入口广场设置景观节点，引导视线，丰富街道景观系统。u “轴线”：交通景观界面和生活景观界17、面。沿XXX大道的防护绿地，以林荫道的形式打造城市交通景观界面。强调与XX中心区通过视线通廊形成整体的城市风格。规划区沿XX路景观界面为重要的城市生活景观界面，重点强调建筑在高度、体量、色彩、风格等方面沿街的连续性，界面底部通过空间的开放性增加街道的活力，体现亲切宜人的景观效果。u “空间”：广场景观空间和庭院景观空间。广场景观空间位于地块中部的开敞空间，体现为节点广场，体现简洁、明朗的现代开敞空间景观，与标志性建筑物相呼应。庭院景观空间是由空中花园组成，形成生产办公的景观开敞面，丰富园区环境，提升园区的配套水平。（6）建筑设计指引u 建筑设计应强调XX路界面连续性和整体秩序感，形成有节奏的城18、市建筑群体形态。u 建筑设计应与周边现有建筑的建筑风格、材料和色彩相呼应，注重城市风貌的整体和谐。u 建筑设计应考虑地块内部与城市景观的通透关系，道路交叉口部分的塔楼不应形成封闭呆板的高大街墙感受。u 建筑底层空间布局应注意公共空间的营造。裙房主体量宜布置在XX路与XX二道一侧；底层空间应充分利用街道、绿化以及建筑细部的变化形成多主题的集成式公共活动系统。u 塔楼设计应考虑位于城市街角的区位特征，形成适度的场所标志性。（7）环境设计指引u 场地环境设计应配合XX路和XX二道的街景特征，以简明、现代的设计风格为主。u 沿XX路与北侧地块应结合绿化设置步行道，街角处应布置街区广场形成外部公共空间节19、点。u 消防通道可以做铺装处理，须以图案形成标示，确保畅通。u 建筑立面上的任何广告及标识设置均应符合XX经济特区户外广告设置指引的规定。u 建筑照明可选用中调、暖色、柔和的泛光照明手法，塑造真实、含蓄的夜间感受。灯具必须结合建筑设计适当遮蔽、隐藏，不能干扰人、车的活动。9. 配套设施根据XX市XX01-03&04&05号片区【XX地区】法定图则的要求和XX市城市规划标准与准则中对产业园区公共配套设施配置标准，改造地块主要配套设施有:园区管理站、公共厕所、垃圾转运站、再生资源回收点、员工食堂、专业用户变电站、公众移动通信基站。（详见附表三）规划区使用的公共配套设施应与产业情况和产业人口分布情况20、相对应。地块内公共配套设施为城市建设必须的基本设施，不得随意减少、更改，并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用。如有更改，必须申报城市规划行政管理部门批准。本次规划涉及的各类公共配套设施的分布和建设规模、建设方式须按配套设施规划一览表的规定执行。公共配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。10. 道路交通（1）道路功能分级根据XX市XX01-03&04&05号片区【XX地区】法定图则，道路功能分级如下：A. 城市快速路XXX大道，双向八车道，红线宽度70米；B. 城市主干路XX路，双向六车道，红线宽度43米；C. 城市支路XX二道，双向两车道，红线宽度20米；规划一号路，双向21、两车道，红线宽度12米。（2）车行出入口园区于XX二道和规划一号路上设置两个车行出入口。（3）人流疏散和引导人流主要通过广场进行疏散和引导。结合园区周边利用建筑退让形成的区域广场空间和内部公共空间形成完善连续的步行通道。（4）消防通道消防通道利用内部车行环道及铺地广场等解决，建筑周边控制不小于5米消防通道。消防通道可以进行铺装设计，但必须进行明确的图案暗示，同时保证其通畅性。（5）停车位配置园区配置777个停车位。主要为地下停车方式，地下车库共有3个出入口，分别位于规划一号路和内部道路上。11. 地权重构本次规划根据XX市XX01-03&04&05号片区【XX地区】法定图则的规划路网，需负责拆22、迁两条城市支路XX二道和规划一号路，红线宽度分别为20米和12米，面积为2441.7平方米。拆迁完成后，土地移交相关政府部门建设。12. 实施方案（1）拆迁和实施进度本项目需要配合城市交通系统的完善，进行城市道路地面建筑物的拆迁工作。对其在本项目规划范围内建筑须在项目建设完成之前或同期予以拆除，以满足道路建设实施的需要。拆除由建设单位负责，市区有关部门应按照相关规定予以监督实施。（2）配套设施本项目在建设的同时，保证公共配套设施的落实，并在建设完成后，公共配套设施部分交付相关部门统一管理。（3）创新产业研发用房本次规划将提供1800平方米的创新产业研发用房，占产业研发用房的3%。13. 经济技23、术指标、规划土地利用、地块指标控制、公共配套设施一览表 表1-3 项目总体规划经济技术指标一览表序号项 目单位数据备注1用地面积1.1拆迁改造用地面积17997.00 1.2建设用地面积15555.30 2总建筑面积125552.402.1地上计容积率建筑面积90220.02.1.1产业研发用房（写字楼）61360.0 2.1.2创新产业用房面积1800.02.1.3配套展示（商铺）7000.02.1.4配套宿舍（住宅）18060.02.1.5食堂800.02.1.6其它公共配套设施1200.02.2地下不计容积率建筑面积35333.802.2.1 地下车库建筑面积35333.803建筑占地面24、积7777.65 4绿化面积4666.59 5人行道、消防通道、地面停车位占地面积3111.06 6容积率5.797建筑密度50.00%8绿地率30.00%9停车位个777.09.1地面停车位个09.2地下停车位个777.0 表1-4 规划土地利用汇总表序号用地性质代码用地性质用地面积（m2）比例（%）1M1一类工业用地15555.3100.00合计15555.3 100.00表1-5 地块指标控制一览表地块编号1用地代码M1用地性质一类工业用地用地面积(平方米)15555.3计容积率建筑面积（）产业研发用房（）63160(包含1800创新产业研发用房）配套展示（）7000配套单身宿舍（）2125、180.90公共配套设施（）2000合计（）90220容积率5.8建筑覆盖率40%绿化率30%建筑限高（m）120公共配套设施项目名称和建筑面积垃圾转运站：300再生资源回收点：50公共厕所：100公众移动通信基站：50园区管理站：500员工食堂：800专业用户变电站：200停车场（个）777.0备注拆除重建表1-6 公共配套设施一览表设施类别设施名称数量用地面积（）建筑面积（）所在地块号备注总量规划增加现状保留规划行政管理与社区服务设施园区管理站11-500-01附设员工食堂11-800-01附设电力设施专业用户变电站11-200-01附设电信设施公众移动通信基站11-50-01附设环卫设施26、公共厕所22-100-01附设再生资源回收点11-50-01与垃圾转运站组合设置垃圾转运站11-300-01与再生资源回收点组合设置合计-2000-1.2.4 投资估算和资金筹措1. 投资估算XX市XX区XX科技园升级改造建设投资额为168815.11万元，项目总投资为168815.11万元，其中各项成本费用的估算详见表1-7。表1-7 建设投资估算表项目开发总投入（估算）序号项目名称计划金额（万元）备注1土方桩基工程2351.522地下室建筑结构工程150003地上建筑结构工程18250.474地上外墙装饰工程4358.18小计39960.17建筑工程部分5给排水工程532.666消防工程127、714.927气体动力工程155.98通风空调工程3897.549供配电、防雷接地2871.1910照明电气工程865小计10037.21工程安装部分11有线电视155.912电话及数码网络系统389.7513闭路电视监控系统480.714停车场管理系统103.9315楼宇设备自动控制系统194.8816数字会议系统129.9217电梯工程2000小计3455.08系统工程部分18室外道路广场363.7719室外绿化景观、屋顶及空中花园285.8220室外电气、给排水、燃气管网727.54小计1377.13室外工程部分21工程建筑其他费用4227.8322工程预备费（总价10%）5345.2528、小计9573.0823补交地价款9002.44已发生24设计费用140025监理费用45026前期工程费用（三通一平等）560已发生27财务费用800028管理费用500029拆迁补偿费用80000小计104412.44总计168815.112. 资金筹措 ：本项目的建设资金来源于自有资金、银行贷款，其中银行贷款约占65.64，自有资金约占34.36。 1.2.5 项目销售情况分析与预测XX市XX区XX科技园升级改造项目规划建设产业用房建筑面积61360平方米，创新产业用房建筑面积1800平方米，配套展示建筑面积7000平方米，配套设施建筑面积2000平方米，配套宿舍建筑面积18060平方米。29、项目经营情况分析与预测见表1-8。 按上表的销售和租赁分析，假设本项目可销售部分及出租部分全部销售及出租，初步概算XX科技园项目回款如下：表1-08 项目经营情况分析与预测表序号建筑用途总面积（m2 ）出售（m2 ）自留（m2 ）备注1产业研发用房（写字楼）61360613600占比100%100%0%2创新产业用房面积180001800建成后全部移交政府使用占比100%0%100%3配套展示（商铺）700070000占比100%100%0%4配套宿舍（住宅）18060180600占比100%100%0%5食堂8008000占比100%100%0%6其它公共配套设施120001200不能出售占30、比100%0%100%1-6汇总地上建筑面积90220872203000占比100%96.67%3.33%7停车位（地下二层、地下三层）777（个）777（个）0地下三层均用作车库，全部对外出售占比 100% 100% 0%1.2.6 主要财务指标 按上表的销售分析，假设本项目可销售部分全部销售完毕，概算XX科技园项目回款如下：序号项目销售单价（万元/m2 ）销售回款（万元）1配套住宅3.3595982产业研发用房3.852362363食堂与配套展示3.85300304车位20（万元/个）155405项目回款合计341404表1-09 主要财务指标表 单位：万元 %序号项目合计说明1现金流入331、414041.1销售收入3414041.2其它收入2现金流出197127.432.1成本投资168815.11项目总投资2.2销售税金（6%）20484.242.3管理费用已经包含在总投资成本中2.4销售费用10002.5财务费用已经包含在总投资成本中2.6土地增值税（2%）6828.083税前利润额144276.574所得税（7%）23898.285税后利润120378.296项目税前利润率42.25%7项目税后利润率35.26%第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 XX市城市总体规划（2007-2020）XX市城市总体规划（2007-2020）规划确定2个32、城市主中心，即福田罗湖中心和XX中心。在强化福田罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进XX中心的建设，积极承接区域性高端服务业的转移，构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。XX中心，包括XX、后海和宝安中心区，主要发展区域性生产性服务业与总部经济。XX市城市总体规划（2007-2020）提出的西部发展轴是XX提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊。主要发展生产性服务业和高端制造业等功能。西部发展轴重点发展具有战略价值的XX中心，使其成为城市转型的重要增长点。经济转型保持经济持续健康高效发展作为XX市城市总体规划（33、2007-2020）提出的重要城市发展分目标，在规划期内XX将继续强化支柱产业，大力推进传统产业升级，加快发展高端服务业，构建知识经济体系，发展循环经济和绿色产业，提高资源产出效益。XX市城市总体规划（2007-2020）提出城市产业发展目标为：以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业、现代物流业、现代金融业和文化产业等支柱产业。城市产业转型发展策略是建设具有区域价值的战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心的目标产业集群，逐步置换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业渐进式转型。XX市城市总体规划（2007-2020）在工业用地布局方面提出福田、罗湖、34、XX及新安、西乡片区，以高新技术产业研发、设计及企业总部为主，以无污染的服装、钟表、黄金珠宝、工艺礼品等都市型工业为辅，形成区域研发、总部及创意设计中心。XX市城市总体规划（2007-2020）在工业用地策略方面提出：大力推进旧工业区的升级改造，实施园区整合，推动产业升级，促进土地优化利用。逐步推动旧工业区的功能置换，科学安排、有序推进特区中心城区、特区外轨道沿线地区部分旧工业区改造，为居住、公共设施和商业设施等功能发展提供空间。在城市更新方面，XX市城市总体规划（2007-2020）提出城市更新目标与规模：以空间形态更新改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点。逐步改善城市人居环境35、，提升居民生活质量，调整城市功能结构，提高土地利用效益，促进产业的优化升级，实现城市基础设施和公共服务设施的均衡供给；城市更新对象包括城中村、旧工业区、旧工商住混合区、旧居住区，其中重点是分布在城市重要节点地区、轨道交通沿线及土地低效使用的城中村和旧工业区；城市更新包括综合整治和全面改造，其中全面改造的建设用地规模为60平方公里，包括旧工业区40平方公里，城中村14平方公里，旧工商住混合区6平方公里。XX科技园作为分布在城市重要节点地区（XX片区）的旧工业区，本项目更新目标为通过城市更新改造，园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，打造X36、X市高新技术产业基地的先锋地位及XX中心区的重要补充，实现“和谐滨海城区”的战略目标。主导功能是将园区建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位；完善片区形象，形成XX中心区的有力补充。因此，XX市XX区XX科技园升级改造项目符合XX市城市总体规划（2007-2020）提出的城市发展目标、经济转型目标、产业发展目标、工业用地布局及策略、城市更新等方面的发展规划要求。2.1.2 符合XX市城市更新办法规划要求土地资源稀缺，一直被视为XX房价不断攀升的重要因素。进入2009年12月份以来，XX先后推出XX市城市更新37、办法等相关文件，在新增建设用地和旧地盘活方面作出重点调整。作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，2009年12月1日起正式施行的XX市城市更新办法（以下简称办法）的出台，实现了城市更新领域的一大跨越，是XX市有序开展城市更新工作的一项重要探索，其后续实施效果也将为国内其他地区的改造工作提供良好的借鉴。和原有的改造政策相比，办法具有定位准确、覆盖全面、制度创新、体系完善等特点。1. 提出城市更新的概念在概念界定方面，办法首次使用了比“旧城改造”更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念，将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发38、展空间、促进经济社会可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽的观念。2. 适用范围覆盖各类旧区。从适用范围上看，办法覆盖了包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等在内的城市特定建成区。这一范围在原有改造政策只针对城中村和工业区的基础上有所扩展，有效解决了政策局限导致的改造范围零散、割裂及城市规划统筹作用难以发挥的问题。3. 重视公众参与及合法权益保障。办法明确了城市更新的原则为“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”。在制度设计上，办法通过改造意愿征集、计划规划公示等方式，为城市更新过程中的公众参与提供了良好的平台，适应了相关权利人对于城市规划和城39、市更新的参与意识和维权意识的日益增长，有利于提前暴露矛盾与冲突，平衡各方利益，保障相关权益，实现和谐更新。4. 首次设立城市更新单元规划制度。办法在XX市立法中首次明确提出城市更新实行城市更新单元规划制度，并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定。设立这一制度的目的在于对零散土地进行整合和整体规划，解决城市更新中城市基础设施和公共服务设施难以落实及小地块高强度投机性开发导致规划难以有效实施的问题，实现单元内各更新项目的利益平衡。5. 提出多种改造模式和改造方式。办法提出了综合整治、功能改变和拆除重建三类改造模式，为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择，在同一城市40、更新单元内，还有可能出现多种改造模式并存的情况。未来，XX的城市更新将实行多种形式有机结合，且以综合整治为主的模式，避免盲目无序拆建，实现绿色更新。同时，办法为更新项目设定了政府收回、政府收购和权利人自行改造等多种改造方式。6. 与相关政策实现良好衔接为用好用足上位政策，办法对广东省政府“三旧”改造政策进行了贯彻落实。在各类区域的地价收取标准、零星用地的统筹规划等方面，办法对原有的改造政策进行了延续。同时，办法为与城市更新相关的违法建筑处理、历史遗留土地问题清理、拆迁补偿、保障性住房、历史文化遗产保护等一系列的配套政策留有接口，便于具体的实施细则在实践中不断补充完善。2.1.3 XX区旧工业区41、改造专项规划研究1. 总体目标引导地区产业良性稳步发展，实现持续、有效益的增长；提高城市环境质量，营造良好的空间环境。2. 改造原则“统筹规划、政策引导、遵循规律、稳步推进、优化产业、促进发展”的原则。按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则。与产业布局规划调整和产业集群发展相结合原则。与发展循环经济、增强园区整体配套功能相结合原则。与促进土地节约集约利用，提高工业用地产出效益相结合，鼓励适度提高工业用地容积率。与整治工业违法用地和违法建筑相结合原则。3. 改造策略提高土地利用效率，促进产业发展；完善道路交通、市政等基础设施，创造良好的空间环境；妥善协调企业-政府-市场三者的关系，42、使改造能够顺利实施；远期改造目标和近期实施方案和谐统一。4. 对本项目的指引通过产业升级，对地块进行全面改造，从而提升地块的土地利用效率和改造片区的城市空间环境。2.1.4 XX市城市更新专项规划(20102015)XX市城市更新专项规划(20102015)已于2010年8月18日，经过广东省建设厅、国土厅的备案审查。更新规划提出全市城市更新改造规模为180.6平方公里，“十二五”期间更新规模约为69平方公里，其中拆除重建规模为23平方公里，拆除重建后应提供居住用地6.9平方公里、工业用地4.6平方公里、商业服务业用地5.7平方公里，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8平方公里。目43、前，全市已批准拆除重建类改造规划累计87项，涉及拆除用地面积约728.3公顷，建设用地面积约546.3公顷，规划建筑面积约2857万平方米。XX区XX科技园升级改造项目已被批准为拆除重建类改造规划项目。2.1.5 2010年XX市城市更新单元规划制定计划申报指引 根据XX市政府工作部署，为加快推进城市更新改造工作，XX市规划与国土资源委员会组织开展了2010年XX市城市更新单元规划制定计划申报指引的申报编制工作。XX工业区由2009年底的工业区改造试点转为2010年城市更新改造单元，提出通过产业升级，打造互联网高新技术产业园区。依据XX城市更新办法，包括XX工业区在内的2010年XX市城市更新44、单元规划制定计划第一批计划已经得到政府批准，并列为XX区重点计划。2.1.6 XX区XX科技园升级改造专项规划目前，XX区XX科技园升级改造专项规划上报XX市规划与国土委员会，并得到XX市城市规划委员会原则通过，本项目的规划设计方案各项指标严格按照规划部门的要求，本项目的建设符合城市总体规划和土地利用规划、XX区XX科技园升级改造专项规划，有利于促进规划目标的实现。2.1.7 国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）（国发200544号，以下简称规划纲要）规划纲要提出抓住未来若干年内信息技术更新换代和新材料技术迅猛发展的难得机45、遇，把获取装备制造业和信息产业核心技术的自主知识产权，作为提高我国产业竞争力的突破口。发展信息产业和现代服务业是推进新型工业化的关键。国民经济与社会信息化和现代服务业的迅猛发展，对信息技术发展提出了更高的要求。因此，规划纲要把信息产业及现代服务业作为重点领域及其优先主题。规划纲要提出的信息产业及现代服务业发展思路是：（1）突破制约信息产业发展的核心技术，掌握集成电路及关键元器件、大型软件、高性能计算、宽带无线移动通信、下一代网络等核心技术，提高自主开发能力和整体技术水平。（2）加强信息技术产品的集成创新，提高设计制造水平，重点解决信息技术产品的可扩展性、易用性和低成本问题，培育新技术和新业务，46、提高信息产业竞争力。（3）以应用需求为导向，重视和加强集成创新，开发支撑和带动现代服务业发展的技术和关键产品，促进传统产业的改造和技术升级。（4）以发展高可信网络为重点，开发网络信息安全技术及相关产品，建立信息安全技术保障体系，具备防范各种信息安全突发事件的技术能力。下一代网络关键技术与服务发展的优先主题是：重点开发高性能的核心网络设备与传输设备、接入设备，以及在可扩展、安全、移动、服务质量、运营管理等方面的关键技术，建立可信的网络管理体系，开发智能终端和家庭网络等设备和系统，支持多媒体、网络计算等宽带、安全、泛在的多种新业务与应用。在我国第一个下一代互联网CERNET2上已经广泛使用了中国第47、一台IPV6路由器，在CERNET20个核心节点配置IPv6核心路由器和接入路由器，以上采用国产设备，这些标志着我国在下一代互联网关键技术上获得了突破性进展。IPv6核心路由器是用于下一代互联网建设的关键技术设备，目前只有少数发达国家掌握其核心技术。由清华大学计算机系和清华紫光比威公司共同研制成功并应用的下一代互联网的核心路由器BE12016，标志着我国已基本掌握了下一代互联网的核心路由器关键技术，对于保障我国互联网的安全运行和服务水平，提高我国在下一代互联网技术中的国际竞争力，具有重要的战略意义。目前，这一路由器已成功地应用于国家863计划“新一代互联网技术综合试验环境”和我国第一个下一代互48、联网CERNET2试验网，可望成为我国下一代互联网示范工程中具有竞争力的国产设备。随着全球规模最大下一代互联网在我国正式开通，也标志着我国在下一代互联网关键技术研究上获得突破。因此，XX市XX区XX科技园升级改造项目拟发展IPV6产业属于国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）提出的重点领域及其优先主题-信息产业及现代服务业，符合信息产业及现代服务业产业发展规划方向和产业发展趋势。2.1.8 电子信息产业调整和振兴规划 信息技术是当今世界经济社会发展的重要驱动力，电子信息产业是国民经济的战略性、基础性和先导性支柱产业，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维49、护国家安全具有十分重要的作用。1. 电子信息产业调整和振兴的主要任务电子信息产业调整和振兴规划提出在通信设备、信息服务、信息技术应用等领域培育新的增长点作为电子信息产业调整和振兴的主要任务。具体要求是加快第三代移动通信网络、下一代互联网和宽带光纤接入网建设，开发适应新一代移动通信网络特点和移动互联网需求的新业务、新应用，带动系统和终端产品的升级换代。加快培育信息服务新模式新业态。把握软件服务化趋势，促进信息服务业务和模式创新，综合利用公共信息资源，进一步开发适应我国经济社会发展需求的信息服务业务。积极承接全球离岸服务外包业务，引导公共服务部门和企事业单位外包数据处理、信息技术运行维护等非核心业50、务，建立基于信息技术和网络的服务外包体系。提高信息服务业支撑服务能力，初步形成功能完善、布局合理、结构优化、满足产业国际化发展要求的公共服务体系。2. 国家新增投资向电子信息产业倾斜，加大引导资金投入国家新增投资向电子信息产业倾斜，加大引导资金投入，实施集成电路升级、新型显示和彩电工业转型、TD-SCDMA第三代移动通信产业新跨越、数字电视电影推广、计算机提升和下一代互联网应用、软件及信息服务培育等六项重大工程，支持自主创新和技术改造项目建设。鼓励地方对专项支持的关键领域和重点项目给予资金支持，引导社会资源投向电子信息产业领域。加大信息技术改造传统产业的投入。2.1.9 国家战略性新兴产业规划51、1. 国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定国务院常务会议于2010年9月审议并原则通过国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定（下称“决定”）。 决定确定了战略性新兴产业发展的重点方向、主要任务和扶持政策。从我国国情和科技、产业基础出发，现阶段选择节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个产业，在重点领域集中力量，加快推进。强化科技创新，提升产业核心竞争力。加强产业关键核心技术和前沿技术研究，强化企业技术创新能力建设，加强高技能人才队伍建设和知识产权的创造、运用、保护、管理，实施重大产业创新发展工程，建设产业创新支撑体系，推进重大科技成果产业化和产52、业集聚发展。积极培育市场，营造良好市场环境。组织实施重大应用示范工程，支持市场拓展和商业模式创新，建立行业标准和重要产品技术标准体系，完善市场准入制度。深化国际合作。多层次、多渠道、多方式推进国际科技合作与交流。引导外资投向战略性新兴产业，支持有条件的企业开展境外投资，提高国际投融资合作的质量和水平。积极支持战略性新兴产业领域的重点产品、技术和服务开拓国际市场。加大财税金融等政策扶持力度，引导和鼓励社会资金投入。设立战略性新兴产业发展专项资金，建立稳定的财政投入增长机制。制定完善促进战略性新兴产业发展的税收支持政策。鼓励金融机构加大信贷支持，发挥多层次资本市场的融资功能，大力发展创业投资和股权53、投资基金。 加快培育和发展以重大技术突破、重大发展需求为基础的战略性新兴产业，对于推进产业结构升级和经济发展方式转变，提升我国自主发展能力和国际竞争力，促进经济社会可持续发展，具有重要意义。必须坚持发挥市场基础性作用与政府引导推动相结合，科技创新与实现产业化相结合，深化体制改革，以企业为主体，推进产学研结合，把战略性新兴产业培育成为国民经济的先导产业和支柱产业。2. 新一代信息技术产业发展规划2011年的政府工作报告中明确提出，“加快培育发展战略新兴产业，积极发展新一代信息技术产业，建设高性能宽带信息网，加快实现三网融合，促进物联网示范应用。加快推进节能环保、新能源、生物、高端装备制造、新材料54、新能源汽车等产业发展。” 新一代信息技术产业排在七大战略新兴产业中的第一位，表明国家在整体战略规划上对信息技术产业的深切期望。工信部正在制定的“十二五”规划中将统筹考虑资源、产业、应用、建设、安全等方面的因素，全面推动下一代互联网（IPV6）的部署。新一代信息技术产业发展规划目前正由工业和信息化部正加紧制定，有望于年内出台。3. 中国IPv4地址资源或年内耗尽 推进向IPv6过渡 中国IPv4地址资源的存量不容乐观。据CNNIC最新数据显示，截至2010年12月，我国IPv4地址数量达到2.78亿，远远落后于4.57亿网民的需求。另据介绍，美国的IPv4地址为中国的40倍，但中国的互联网用户55、却是美国的数倍。未来五年，我国IP地址需求量将激增，其中移动互联网为10亿个，物联网预计需求量为100亿个，固定互联网为5亿个，而按照IP地址33%的利用率来推算，我国未来IP需求量为345亿个。IPv6几乎可以不受限制地提供地址，可以解决互联网IP地址资源分配不足的问题。因此，我国IPv4向IPv6转换更加紧迫。工信部正在推动下一代互联网部署，已经要求各电信运营商在建设基础网络时具备支持IPv6的功能。2011年2月初，国际互联网名称和编号分配公司(ICANN)表示，最后一批IPv4地址分配完毕,当务之急是尽快完成从IPv4到IPv6的转换。全球互联网IP地址(基于IPv4协议)总库宣告枯竭56、，这意味着，互联网走到了一个历史性的节点。 2011年04月7日在北京召开的全球IPv6峰会上，中国科学院院士邬贺铨表示，在国内运营商手里的IPv4地址，到今年底将所剩无几。中国互联网络信息中心(CNNIC)首席科学家毛伟表示，CNNIC掌握的IPv4地址也将在今年分配完。中国对此已作出准备。中国互联网协会副理事长高卢麟介绍，中国从2003年开始启动下一代互联网示范工程，现在已经覆盖20个城市，是世界最大的IPv6骨干网。工信部官员则表示，正在推动下一代互联网部署，已经要求各电信运营商在建设基础网络时具备支持IPv6的功能。中国电信公布IPv6最新进展时表示，已实现ISP业务内容向IPv6的迁57、移，并推出最新IPv6过渡技术方案，解决扩展性与机制格式化问题。中国移动也表示正在完善计划，打算在现有网络上进行试点。从IPv4向IPv6过渡是个复杂的系统问题，涉及终端、应用、网站、软件各个环节的改造迁移，中国尚缺乏统一部署。中科院院士邬贺铨说，IPv6现在需要政府明确商用时间表，同时出台政策，鼓励政府网站和影响较大网站尽快支持IPv6访问。 IPV6是我国战略性新兴产业中新一代信息技术的一项重要新型技术应用，也是下一代互联网发展的基础。XX科技园升级改造项目更新目标为通过城市更新改造，园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，主导功能是58、将园区建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位。因此，XX市XX区XX科技园升级改造项目符合国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定提出的七个战略性新兴产业中的新一代信息技术产业发展规划方向。2.1.10 中共XX市委 XX市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见 深发20088号 提高自主创新能力，建设创新型国家，是党中央、国务院作出的重大战略决策，是国家发展战略的核心和提高综合国力的关键。创新型城市是创新型国家的重要支柱，是区域创新体系的中心环节，是城市发展方式转变的必然选择。中共XX市委、XX59、市人民政府于2008年9月颁布关于加快建设国家创新型城市的若干意见 深发20088号，对XX市加快国家创新型城市建设作为总体规划。1. 率先建成国家创新型城市若干意见提出将XX市率先建成国家创新型城市。（1）总体要求把自主创新作为城市发展的主导战略，以提升国际竞争力为目标，以实现科学发展为根本，以聚集创新人才为关键，以产业创新为重点，大力推进科技创新，增创体制机制新优势，促进经济、社会、文化等领域的全面创新，把XX建成创新体系健全、创新要素集聚、创新效率高、经济社会效益好、辐射引领作用强的国家创新型城市。（2）中期目标到2015年，城市创新体系基本完善，自主创新能力明显增强，在创新投入、创新应60、用、创新成效、创新环境等方面居国内领先水平，成为我国高新技术研究开发及产业化的重要基地和区域创新中心，率先建成国家创新型城市。全社会研发投入占全市生产总值5.5%以上，科技进步贡献率60%以上，每万人口年度专利授权数量32件以上，高新技术产业增加值占全市生产总产值40%以上。（3）远期目标到2020年，全社会研发投入占全市生产总值7%以上，城市创新能力大幅提升，拥有一批国际化创新型领军人才，聚集一批高水平研发机构，形成一批跨国创新企业，建成国际级创新中心和高技术产业基地，成为具有国际竞争力的创新型城市。2. 创新产业发展若干意见提出创新产业发展，具体要求是：立足现有优势产业基础，催生新业态，发61、展新兴产业，增强新优势，加快构建现代产业体系。促进高新技术产业和优势传统产业高级化，大力发展现代服务业和循环经济，不断优化产业结构，实现积极的消长平衡。进一步做大做强电子信息产业，并利用其优势加快发展信息服务业，积极探索网络环境下的新经济形态，推动网络经济发展。重点扶持生物医药、新材料、新能源等新兴产业，形成新的经济增长点。要针对软件、集成电路设计、新一代移动通讯、下一代互联网、半导体照明、网络信息服务等细分产业制定专项扶持政策。加强重大关键技术和共性技术的攻关，增强产业核心竞争力，造就一批自主创新能力强、具有国际竞争优势的创新型企业。 2.1.11 XX互联网产业振兴发展规划（200920162、5年）21世纪以来，互联网广泛渗透到经济社会各领域，加速推进产业融合和经济全球化进程，引发经济社会发展的重大转型和深刻变革。互联网产业发展迅猛，已成为推动世界经济增长的重要新兴产业。随着互联网基础设施的不断完善，下一代互联网和宽带移动通信技术的广泛应用，特别是全球产业结构优化升级的加速推进，我国互联网产业迎来加快发展的重大机遇。把握先机，抢占高端，进一步做大做强XX市互联网产业，既是当前应对国际金融危机冲击影响、保持经济平稳较快发展的重要举措，也是构建现代产业体系、提升产业核心竞争力和实现经济社会可持续发展的必然选择。近年来，在扶持新兴高技术产业发展方面，城市间竞争日趋激烈。XX应抓住实施珠江63、三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）和XX市综合配套改革总体方案的历史机遇，大力发展互联网产业，积极带动我市电子信息产业优化升级，努力提升产业核心竞争优势，着力抢占可持续发展领先地位。为促进XX市互联网产业发展，XX市政府于2009年颁布XX互联网产业振兴发展规划（20092015年）。1. 指导思想与发展目标XX互联网产业振兴发展规划（20092015年）提出的指导思想和发展目标如下：（1）指导思想全面贯彻落实科学发展观，坚持改革开放创新，以提升产业竞争力为核心，以模式创新和技术创新为关键，以互联网应用服务为重点，完善基础设施，优化发展环境，突出优势特色，大力推动互联网技术创新和64、应用领域拓展有机结合、互联网产业发展和传统产业改造提升相互促进、互联网经济与实体经济渗透融合，发挥引领作用，打造国家互联网产业基地。（2）发展目标互联网产业发展环境较为优越，创新能力显著提高，发展水平全面提升，综合实力不断增强，成为我国乃至东南亚地区互联网产业发展的领先城市。宽带移动通信、下一代互联网基础设施有效覆盖，三网融合有效推进，“无线城市”建设有效实施，商业应用有效拓展，成为我国下一代网应用的示范城市。互联网产业成为我市重要的新兴产业。20092012年，互联网产业年均增长50%，2012年产业规模达到800亿元；20122015年，互联网产业年均增长40%，2015年产业规模达到2065、00亿元。在互联网应用服务领域培育一批知名品牌和龙头骨干企业。到2012年，销售收入超百亿元企业12家，超十亿元510家，超亿元3050家；到2015年，销售收入超百亿元企业35家，超十亿元3050家，超亿元50100家。2. 重大工程实施创新能力提升、基础设施优化、无线网络建设、下一代互联网示范、电子商务拓展、物联网产业推动、互联网内容产业发展、互联网应用促进、移动互联网推广、三网融合推进等十项工程，全面提升互联网产业发展水平。（1）创新能力提升工程创新能力提升工程中提出科技攻关与应用创新计划。科技攻关与应用创新计划要求把握互联网技术业务发展趋势，围绕IPv6、宽带移动通信、云计算、射频识别66、（RFID）、网络安全、移动支付与认证等互联网前沿技术领域，组织和实施若干重大科技攻关计划，加快互联网产业重大公益技术、共性技术、关键技术及装备的研制开发。坚持技术创新、产品创新与服务创新相结合，探索互联网技术的应用前景，进一步拓展新的业务模式和商业模式，在下一代互联网、电子商务、移动流媒体、移动支付、软件在线服务（SaaS）、云计算、射频识别（RFID）和交互式网络电视（IPTV）等领域，实施一批应用创新示范项目，促进互联网新兴服务业发展。（2）下一代互联网示范工程下一代互联网示范工程提出加强下一代互联网基础设施建设，继续加大宽带接入网的投资建设，实现光纤到户，推进珠三角地区城域网高速互联。67、加快完善大学城IPv6实验网，为运营商、设备制造商和内容/服务提供商开展IPv4/IPv6兼容的语音、视频、娱乐及其它应用业务的实验和测试服务。加快实施大运会下一代互联网试商用示范项目，建设基于IPv6的高清视频监控、互联网视听、综合多媒体信息查询、大运村智能家居及基于WAPI的无线宽带服务等系统，全面推广下一代互联网技术在2011年大运会的应用。逐步改造IPv4宽带接入网，向用户提供基于数字用户线路（xDSL）、无源光网络（xPON）、局域网（LAN）等接入技术的IPv6宽带接入业务，率先实现IPv6试商用，推动下一代互联网由试验向商用转型。（3）互联网应用促进工程互联网应用促进工程提出支持68、基于下一代网络的电信增值服务产品专项、基于网络数据库技术的电信增值服务产品专项。鼓励互联网企业开展应用创新，开发新的商业模式和业态，带动实体经济创新发展。（4）三网融合推进工程三网融合推进工程提出充分利用下一代互联网、3G网络、有线数字电视网络、无线广播资源等，支持建设符合三网融合思路的数字家庭业务商用试验网。XX科技园升级改造项目提出将园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，将园区建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位。因此，XX科技园升级改造项目符69、合XX互联网产业振兴发展规划（20092015年）提出的指导思想和发展目标要求及重大工程发展方向。2.2 产业政策分析2.2.1 国家中长期科学和技术发展规划纲要(20062020年)配套政策为贯彻实施国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年），国务院及有关中央部委在科技投入、税收激励、金融支持、政府采购、引进消化吸收再创新、创造和保护知识产权、人才队伍、教育与科普、科技创新基地与平台、加强统筹协调等方面陆续出台了一系列配套政策实施细则（见下图）。这一系列全方位的政策支持为国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）提出要重点发展的信息产业和现代服务业（下一代网络及IPV70、6产业）的发展提供了良好的发展政策环境和发展机遇，是XX科技园升级改造项目的顺利实施与运营成功的根本保障。2.2.2 XX互联网产业振兴发展政策年月，XX市出台XX互联网产业振兴发展政策，XX互联网产业振兴发展政策和XX互联网产业振兴发展规划成为两个旨在推动电子信息产业发展的纲领性文件。XX互联网产业振兴发展政策在加强组织保证、加大财政投入、鼓励互联网产业创新人才、创新团队来XX创业、加强下一代互联网产业公共技术服务平台建设、互联网产业链关键环节重点培育和引进、电子商务、互联网企业税收优惠、互联网产业自主创新产品列入政府优先采购清单、引导社会资金投向互联网产业、互联网企业上市融资、保障互联网产71、业用房等方面为XX互联网产业的发展提供全方位政策保障措施。 1. 加强组织保证市政府设立XX新兴高技术产业发展领导小组，全面统筹协调我市互联网产业发展工作及重大事项的审议。领导小组由市领导任组长，成员包括市发展改革委、科工贸信委、财政委、规划国土委、人居环境委、交通运输委、卫生人口计生委、人力资源保障局、农业局、住房建设局、市场监管局、药品监管局、金融办等部门、以及各区政府、市光明新区管委会、坪山新区管委会。领导小组办公室设在市发展改革委，负责领导小组日常工作。建立XX互联网产业发展联席会议制度，负责我市互联网产业发展协调工作、互联网企业认定、享受优惠政策条件审定及专项资金管理。联席会议由市发72、展改革委、科工贸信委、财政委等3个部门组成，根据议题可邀请其他部门参加联席会议。联席会议的日常工作由XX新兴高技术产业发展领导小组办公室承担。2. 加大财政投入自2009年起，连续7年，市高新技术重大项目专项资金、科技研发资金、技术进步资金每年各安排1亿元，市财政新增2亿元，每年集中5亿元，设立互联网产业发展专项资金（以下简称专项资金），用于支持互联网产业发展。专项资金重点资助互联网产业核心技术攻关与应用示范，创新基础能力建设，产业链关键环节培育、引进与相关技术改造，互联网企业商业模式创新与品牌培育，以及市场拓展，电子商务发展等。加大XX市科技研发资金对互联网产业的支持力度，在关键技术上开展一73、批重大产业技术攻关项目与应用示范，增强互联网产业核心竞争力。3. 互联网产业链关键环节重点培育和引进加强互联网产业公共技术服务平台建设，加大共性技术研究开发与应用示范，对开放式、专业化共性技术服务平台建设予以资助。在产业链关键环节重点培育和引进一批拥有核心发明专利、自主关键技术及自主名优品牌的互联网企业。4. 保障互联网产业用房保障互联网产业用房优先纳入近期建设规划年度实施计划和年度土地利用计划。鼓励各区通过收购旧厂房等方式建设互联网产业集聚地，经认定为互联网产业特色工业园的，市技术进步资金予以公共服务平台与配套设施建设资助。互联网产业用房优先纳入创新型产业用房规划，支持互联网初创企业入驻，对74、入驻政府投资互联网产业用房企业予以2年免房租、第3年房租减半资助，并提供带宽、服务器等相关配套服务，降低初创企业运营成本，增强市场竞争力。加大对互联网产业园区的支持力度。鼓励社会各界兴建互联网产业园，经认定的互联网产业特色工业园，市技术进步资金予以公共服务平台与配套设施建设资助。鼓励互联网企业入驻互联网产业园，对入驻企业予以房租优惠，并优先推荐创业投资资金和担保资金支持。XX互联网产业振兴发展政策提出的发展XX互联网产业的全方位政策保障措施为实现XX致力于把互联网产业打造成经济发展的战略性产业，力争到2015年XX互联网产业规模达到2000亿元，成为中国乃至东南亚地区的互联网产业领先城市的宏伟75、发展目标打下坚实的基础。XX科技园升级改造项目提出将园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，将园区建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位。因此，XX科技园升级改造项目将有望在加强下一代互联网产业公共技术服务平台建设、互联网产业链关键环节重点培育和引进、互联网企业税收优惠、引导社会资金投向互联网产业、互联网企业上市融资、保障互联网产业用房等得到政府的大力支持，为实现XX科技园以研发IPV6技术和核心，发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济，构建76、国内下一代互联网应用应用与服务的平台，进一步加强XX市作为国家高新技术产业基地先锋地位的产业发展方向打下坚实的基础，是项目顺利实施与运营成功的组织保障。2.2.3 XX市城市更新办法实施细则XX市城市更新办法实施细则第七十七条提出拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为物流或研发用途的，按照更新办法第三十八条的规定计收地价。拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照更新办法第三十八条的规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。XX科技园升级改造项目主导功能是将园区建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树77、立园区在IPV6研发领域的核心地位。因此，XX市XX区XX科技园升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业，享受XX市城市更新办法实施细则提出鼓励发展产业地价修正政策。2.2.4 XX将建立城市更新专项资金助推产业转型XX市政府已经着手研究建立全市城市更新专项资金，通过政府直接投资或组织实施的方式介入市场动力较弱的产业升级项目、基础设施完善项目和综合整治项目，弥补市场关注与政府导向之间存在的偏差，实现产业升级和公共服务均等化。XX科技园升级改造项目作为市场动力较弱的产业升级项目，有望得到XX城市更新专项资金的支持。2.3 行业准入分析XX工业区由2009年底的工业区改造试点转为2010年78、城市更新改造单元，提出通过产业升级，打造互联网高新技术产业园区。依据XX城市更新办法，包括XX工业区在内的2010年XX市城市更新单元规划制定计划第一批计划已经得到政府批准，并列为XX区重点计划。目前，XX电讯公司已取得XX市XX区XX科技园升级改造项目改造主体资格。因此，本项目的建设符合国家、广东省及XX市对城市更新市场准入的各项规定与要求。第3章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上城市的发展往往伴随着空间的拓展城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限79、性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。长期以来，XX等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高用地不足是引发诸如住房紧张、交通拥挤、环境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。3.1 资源利用方案XX市XX区XX科技园升级改造将规划为XX市高新产业基地，同时做为XX中心区域的重要补充，具备混合商业、服务业功能。水资源利用量较大，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。80、1. 用水量估算经估算，XX市XX区XX科技园升级改造项目用水量约为1166m3/d。2. 给水系统给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。三层以下楼层由市政直接供水，三层及以上用户由地下储水池和生活水泵联合分区变频供水。3. 雨水、污水排水系统采用雨污水分流制，经汇集后，排入市政管网。3.2 资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006），XX市城市规划标准与准则取给水用水定额。1. 充分利用市政供水压力（1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、81、利用市政供水压力提供依据。（2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。2. 高层建筑给水系统分区（1）各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.45Mpa，特殊情况下不大于0.55兆帕；水压大于0.35兆帕的入户管（或配水横管），设减压或调压设施。（2）各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。建筑给水排水设计规范GB50015-2003指出，一个水龙间的流量为额定流量0.2L/S时，所需流出水头为20KPa。从理论上讲，当水头为40KPa时，流量可达0.32L/S。可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操82、作时，使无用耗水量亦增大。同时，“剩余水压”过高的用水点将产生超压出流，而某些用水点则可能出现“断流”现象。但是剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。在高层建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。根据实测：DN15陶瓷阀芯水嘴静压时为P=0.37兆帕，全开时流量Q=0.46升/秒，为设计流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，给水系统分区设计中，合理控制各用水点处的水压，可以达到较好的节水83、目的。3. 回收利用雨水（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。（2）小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。4. 采用节水型产品所有坐便器均采用6升水箱，且分2挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，公共淋浴间均采用脚踏式淋浴器。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。5. 景观喷灌节水措施（1）选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。（2）绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的浇洒口供中水。6. 选用性能较高的变频水泵供水7. 合理配制水表等计量装置建筑物的引84、入管、入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。3.3 节能政策与规范分析第4章 环境和生态影响分析4.1 环境和生态现状本项目区内环境质量良好，但项目建设应按规定搞好环境评价，防止水土流失和环境污染，随时搞好环境质量的监测工作。4.2 生态环境影响分析本项目建设及运营期主要污染物的种类有生活污水、废气、噪声、固体废物、危险废物等。项目污染物的排放必须严格执行以下法律、法规及标准（1） 生活污水经估算，XX市XX区XX科技园升级改造项目生活污水量约为1060 m3/d。本项目生活污水进入市政管网前应执行广东省地方标准水污染物排放限值 （DB44/26-2001） 中的第二时段三级标准排放。85、（2） 废气装修施工应按照国标民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）进行验收；发电机废气排放执行广东省地方标准大气污染物排放限值 （DB44/27-2001） 中的第二时段二级标准。（3） 噪声施工噪声排放执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）。运营期间其边界噪声执行中华人民共和国工业企业厂界噪声标准GB12348-90 II类区标准（4） 固体废物执行中华人民共和国固体废物污染环境防治法及广东省的有关规定。（5） 危险废物执行危险废物鉴别标准（GB5085.15085.3-1996）、危险废物储存污染控制标准。4.2.1 环境影响分析1. 施工期环境影响分析（86、6） 施工期间噪声污染影响分析建设项目所在地禁止使用混凝土搅拌机现场搅拌混凝土，因此，产生建筑施工噪声的机械包括挖掘机、电锯、风动机等。城市建筑施工期间施工场地产生的噪声应依照建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)中有关规定执行。项目建设如果不注意施工期间噪声对周围环境的影响，施工噪声将严重干扰附近人们生活和学习的安静环境。（7） 建筑施工余泥、废弃材料的影响建筑施工中，开挖基础产生大量的余泥，建筑物施工中产生的大量砖石、木竹废弃料等。如不能及时妥善地处置，或者乱倒乱放在路边、农田中，则可能妨碍交通、占用耕地、污染环境。在运输过程中，有些车辆不注意清洁运输，沿途撒漏泥土，污染街道与公路，87、影响市容与交通。（8） 粉尘的影响建筑施工扬尘来源拆除旧建筑物的扬尘，基础开挖、回填泥土的扬尘，材料运输、装卸、加工过程中的扬尘。工地扬尘首先直接危害现场施工工人的健康，随风吹扬会影响附近居民生活环境，飘落到马路等公共场合则影响市容卫生。（9） 工地污水的影响工地污水来自清洗设备、材料所产生的污水、开挖基础的排水等。如不注意搞好工地污水导流、排放，污水一方面会泛滥于工地，影响施工，另一方面可能流到工地外污染环境。污水挟带的沙土可能会引起排水通道淤积、堵塞，影响排水。（10） 水土流失建设项目在施工期间的主要生态环境影响是可能造成水土流失。在施工场地上，雨水径流以“黄泥水”的形式进入市政排水沟，88、沉积后将会堵塞排水沟，在靠近河涌地段，将增加河水的含沙量，造成河床沉积。同时泥浆水还夹带了施工场地上的水泥、油泥等污染物，进入水体会造成水体污染。在弃土场下游区的农田或河流也将会受到水土流失的一定影响。（11） 有机废气的影响项目装修期间可能使用有机胶粘剂、化学涂料等有机物，这些有机物大多会产生挥发性有机化合物（VOCs），可能短暂地影响到周围的环境空气。应当加强室内通风，避免可能造成有机废气影响。2. 营运期环境影响分析u 水环境影响分析建设项目厨房废水进行隔油隔渣处理，粪便污水经三级厌氧及格栅隔渣预处理后与生活污水混合，通过地埋式生活污水处理站处理至当地污染物排放限值第二时段三级标准后方能89、排入市政污水管网。建设项目污水排放量较少，为典型的城市污水，该建设项目污水不会对周围水体环境产生明显影响。u 环境空气影响分析建设项目设备用发电机。发电机运行时会产生含SO2、NO2等污染物的废气，废气经二级消声除尘器处理后，烟色黑度林格曼1级标准，且由内置烟道引至楼顶天面，并高于最高建筑物3米以上排放，污染物的落地浓度极低，对周围环境的影响可降至最小。厨房必须使用液化天然汽、液化石油气、电能等清洁燃料，禁止使用煤炭、石油类能源。采用上述处理措施后，本项目所产生的废气对外环境及内环境的影响都极小，项目建成投入运行后，可满足项目所在地的空气质量要求。u 噪声影响分析建设项目备用发电机房，拟采用减90、振、隔声、吸声、消声等方法来治理噪声，将安装隔声门窗、吸声墙、吸声天花等设施防止噪声传到室外，同时发电机将采用进风消声器、排风消声器，在排烟管道还将安装一个二级消声除尘器，并设置一个不锈钢纹管减震，力图将噪声降至最小，尾气管噪声60dB（A）。配套水泵等机电设备噪声级较小，安装在专用水泵房内，各泵房采取隔声、减振等措施，对周围环境影响不大。通过对项目区内交通进行规范管理，通过禁鸣喇叭等措施减少交通噪声污染，则对周围环境影响不大。u 固体废弃物拟建项目产生的固体废物主要是小区生活人员、商场工作人员产生的生活垃圾。废纸、包装纸等回收利用，其他生活垃圾及沉渣交环卫部门定期清理、统一处理，并对垃圾堆放91、点定期消毒。 通过上述措施，则项目产生的固体废弃物对周围环境影响不大。3. 外环境对建设项目的影响分析建设项目的周边主要为公寓及行政办公用地，因此，就建设项目而言，受道路交通尾气及交通噪声的影响较小。4.2.2 建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果 内容类型排放源(编号)污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物发电机NO2经二级消声除尘器处理后，由内置烟道引至楼顶天面并高于周围30米内建筑3米以上排放。符合广东省大气污染物排放限值二级标准（烟气、烟色）SO2水污染物生活污水CODCr厨房污水进行隔油隔渣处理，粪便污水经三级厌氧及格栅隔渣预处理后与生活污水混合，然后通过市政污水管网排入城市污水92、处理管网项目总排水口水质符合广东省水污染物排放限值(DB44/26-2001)第二时段三级标准BOD5SS动植物油固体废物生活垃圾、废油、废渣废纸、包装纸等回收利用，生活垃圾及沉渣交环卫部门定期清理、统一处理，并对垃圾堆放点定期消毒。不会对周围环境造成明显影响电池等危险废物交由有处理资质的专门机构收集处理噪声备用发电机、水泵、风机等机电设备经减震、隔声等治理，可使项目四周边界噪声级昼间达到60dB(A)以下，夜间达到50dB(A)以下，符合环境噪声类标准。4.2.3 项目建设施工期间的污染防范措施为防止建设项目在建设期间污染周围环境，建议采纳如下污染防范措施，尽可能减少对周围环境影响。1、采用93、挡网、围幕等材料将工地与外界隔绝开来，减轻对外界的污染，又可防止坠物伤人事故的发生，同时也可以避免外界对工地的影响，利于管理。施工期间，建筑主体外应使用坚固的材料和棚架密封，以防止扬尘、噪声影响环境。2、严格遵守施工管理有关规定，在居民休息时间(12：00-14：00、22：00-6：00)不得进行产生噪声的施工。合理安排设施的使用，减少噪声设备的使用时间。另外，不得在该地区使用锤击桩机和蒸汽桩机。3、施工产生的余泥、废弃材料等建筑垃圾，应尽可能就地回填，或用于其他工地的回填作业。若不能迅速找到回填工地，应申报有关管理部门，交专业散体物料运输公司及时运走，堆放到合适的地方。并注意清洁运输，防止94、建筑工地余泥、材料运输过程中的撒漏、装卸过程中的扬尘与噪声。4、基础施工的基岩爆破时，要用有隔声作用的软性材料覆盖桩孔口，以减少爆破噪声(同时也可避免爆破扬起的尘土)，同时要做好预先警报。5、工地厨房应采用液化石油气作为燃料，并将排气筒尽量安排在远离居民住宅的地方，减少对居民生活环境的影响。6、工地污水要注意搞好导流、排放，清洗材料、设备的水经沉淀后可循环利用，减少清水的用量、减少外排污水。对需外排的污水应进行隔渣沉淀处理（厨房含油污水应隔渣、隔油处理），选好排放去向，防止无组织自由泛滥。7、工地内工人若设置临时厨房，必须采用石油液化气作燃料，不得采用柴油或木材等作燃料；施工过程用电须办理临时95、用电手续接市电，不得采用发电机供电，以减少污染排放，以免影响周围环境空气质量。8、严格禁止施工场地外部的径流流经工地，并在施工场地内部修建排水沟或者撇水沟，场内场外分开排放。9、尽量避免在雨季施工或者尽量缩短在雨季施工的时间，以力求减少水土流失的数量。10、施工期间，应该尽可能采取临时措施进行水土保持，以将施工所引起的水土流失降低到最小限度。例如，应该将堆料和挖出来的土石方堆放在不容易受到地面径流冲刷的地方，或将容易冲刷堆料临时覆盖起来。11、在主体工程完工过后，除按照设计要求做好工程防护外，还应该按照规划在项目区域内进行绿化。4.2.4 项目营运期间的环境保护措施1. 水污染防治措施1、污水96、组成特征由工程分析可知，本项目产生废水主要是生活污水，具有典型的城市污水特征。2、建设项目污水去向和污水处理要求建设项目所处地区污水处理厂纳污范围，在污水向外排出之前，拟对上述污水进行如下预处理：普通生活污水污水处理厂厨房废水隔油隔渣污水处理厂 粪便污水三级厌氧化粪格栅隔渣污水处理厂本项目生活污水进入市政管网前应执行广东省地方标准水污染物排放限值 （DB44/26-2001） 中的第二时段三级标准排放。生活污水经预处理后必须按要求向市政污水管网排放，不准直接向河道排放。2. 大气污染防治对策项目产生废气主要是备用发电机尾气、厨房油烟及停车场机动车尾气。发电机尾气治理工艺如下：发电机尾气二级消声97、除尘器内置烟道楼顶天面3米以上排放。运营期间发电机的燃油含硫量应低于0.3%，排放浓度及排放高度应达到广东省地方标准大气污染物排放限值 （DB44/27-2001）中的第二时段二级标准要求。厨房必须使用液化天然汽、液化石油气、电能等清洁燃料，禁止使用煤炭、石油类能源。机动车尾气经通风设备抽至室外排放，在外界空气作用下，污染物迅速扩散，不会对周围环境产生明显影响。采用上述措施后，则该建设项目的废气不会对周围环境空气造成明显影响。3. 噪声防治对策建设项目建成投入使用后，有可能产生噪声污染的设备有备用发电机、水泵、各类排风机等，为防止影响周围和项目内部居住人员的休息环境，应分别采取有效治理措施。备98、用发电机安装在一层，采取基础减振、墙体消声和门窗消声措施、其进排风采用消声器，尾气管采用二级消声除尘器，保证其边界噪声140m/s，覆盖层厚度15米,本场地为中软土，类建筑场地,其地震基本烈度为7度，工程按照7度进行抗震设防。设计基本地震加速度0.05g。同时严格把关，坚决执行“三同时”制度，辅助设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，有效控制。4.4.4 特殊环境影响分析及保护措施本项目地块内部及周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名声和自然景观等特殊环境，因此项目建设不会对这些特殊环境产生影响；若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家相关法律法规执行。第5章 经济影响分析5.1 投资99、估算与资金筹措5.1.1 投资估算依据项目专项规划。同类工程建造成本及有关造价指标。装饰标准：参考同类商业建筑装饰标准。5.1.2 项目总投资估算汇总表XX市XX区XX科技园升级改造项目项目总投资为168815.11万元，详见表7-1。表7-1 项目总投资估算表序号项目名称计划金额（万元）备注1土方桩基工程2351.522地下室建筑结构工程150003地上建筑结构工程18250.474地上外墙装饰工程4358.18小计39960.17建筑工程部分5给排水工程532.666消防工程1714.927气体动力工程155.98通风空调工程3897.549供配电、防雷接地2871.1910照明电气工程8100、65小计10037.21工程安装部分11有线电视155.912电话及数码网络系统389.7513闭路电视监控系统480.714停车场管理系统103.9315楼宇设备自动控制系统194.8816数字会议系统129.9217电梯工程2000小计3455.08系统工程部分18室外道路广场363.7719室外绿化景观、屋顶及空中花园285.8220室外电气、给排水、燃气管网727.54小计1377.13室外工程部分21工程建筑其他费用4227.8322工程预备费（总价10%）5345.25小计9573.0823补交地价款9002.4424设计费用140025监理费用45026前期工程费用（三通一平等）101、56027财务费用800028管理费用500029拆迁补偿费用80000小计104412.44总计168815.115.2 资金筹措5.2.1 资金筹措方式本项目的建设资金来源于自有资金、银行贷款，其中银行贷款约占65.64 ，自有资金约占34.36。金融机构融资：贷款额预计为110000万元。5.2.2 收入估算XX市XX区XX科技园升级改造项目规划建设产业用房建筑面积61360平方米，创新产业用房建筑面积1800平方米，配套展示建筑面积7000平方米，配套设施建筑面积2000平方米，配套宿舍建筑面积18060平方米。项目经营情况分析与预测见表5-4。序号建筑用途总面积（m2 ）出售（m2 102、）自留（m2 ）备注1产业研发用房（写字楼）61360613600占比100%100%0%2创新产业用房面积180001800建成后全部移交政府使用占比100%0%100%3配套展示（商铺）700070000占比100%100%0%4配套宿舍（住宅）18060180600占比100%100%0%5食堂8008000占比100%100%0%6其它公共配套设施120001200不能出售占比100%0%100%1-6汇总地上建筑面积90220872203000占比100%96.67%3.33%7停车位（地下二层、地下三层）777（个）777（个）0地下三层均用作车库，全部对外出售占比 100% 10103、0% 0%表5-4 项目经营情况分析与预测表按上表的销售分析，假设本项目可销售部分全部销售完毕，概算XX科技园项目回款如下：序号项目销售单价（万元/m2 ）销售回款（万元）1配套住宅3.3595982产业研发用房3.852362363食堂与配套展示3.85300304车位20（万元/个）155405项目回款合计3414045.2.3 主要财务指标表5-5 主要财务指标表序号项目合计说明1现金流入3414041.1销售收入3414041.2其它收入2现金流出197127.432.1成本投资168815.11项目总投资2.2销售税金（6%）20484.242.3管理费用已经包含在总投资成本中2.4104、销售费用10002.5财务费用已经包含在总投资成本中2.6土地增值税（2%）6828.083税前利润额144276.574所得税（7%）23898.285税后利润120378.296项目税前利润率42.25%7项目税后利润率35.26%项目税后利润高，借款偿还期短，项目具有较强的财务生存能力和偿债能力，项目在财务分析上可行的。第6章 社会影响分析6.1 社会影响效果分析1. 本项目在经济转型中发挥先导作用，成为区域产业结构优化调整的助推器XX科技园作为分布在城市重要节点地区（XX片区）的旧工业区，本项目更新目标为通过城市更新改造，园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国105、内下一代互联网应用与服务的平台，打造XX市高新技术产业基地的先锋地位及XX中心区的重要补充，实现“和谐滨海城区”的战略目标。主导功能是将园区建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位；完善片区形象，形成XX中心区的有力补充。因此，XX市XX区XX科技园升级改造项目未来将扮演IPV6产业孵化器的功能，在经济转型中发挥先导作用，成为区域产业结构优化调整的助推器，发挥技术创新源头和桥头堡作用，成为区域知识创新的高地，成为区域经济发展的亮点。XX科技园升级改造项目还将发挥主导产业的聚集作用，成为区域经济结构转型的支撑极106、。2. 本项目缓解XX片区新兴产业用房需求的紧张局面本项目区域范围内新兴产业用房供应量较少，而经济和居住人口正逐年增长，产业用房需求前景看好，本项目建成后，可在一定程度缓解XX区XX片区新兴产业用房设施简陋、需求旺盛的紧张局面，市场前景十分乐观。3. 本项目提供大量的就业机会本项目的建设将会带来大量的就业机会。（1）XX市XX区XX科技园升级改造的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。（2）XX市XX区XX科技园升级改造完成后，预计将可以提供大量商业服务业就业岗位超过1000个。（3）改建工程完成以后，要想维护改建工程良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公107、司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。4. 促进社会经济的可持续发展实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。表8-1 社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无3对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文108、化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无4对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无5对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无6对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无综上所述，本项目的建设将为当地居民及城市发展建设带来良好的社会效益。6.2 社会适应性分析XX市XX区XX科技园升级改造竣工投入使109、用后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通条件及配套条件将有更高的要求。本项目周围的交通条件及办公、交通、购物、商务往来等配套条件较好，大体可以满足项目各使用方需求。本项目符合XX市土地利用总体XX市城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。6.3 社会效益分析该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。（1）对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。（2）对地区基础设施、社会服务质量和城110、市化进程的影响，基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。（3）在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑、建材、物业管理等相关产业为后续的产业链。6.4 社会风险分析1、风险定性分析本项目具有投资大、建设期较长的特点，存在着预期收入实现风险、财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质111、量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。2、风险防范措施（1）制定切实可行的成本控制措施；（2）对于拆除工程、工程建设、大市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的评估、建设公司； （3）加强对国家和地方政策的了解，根据政策的变化做出相应的解决方案，应对此方面的风险。