1、城市小区城中村改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月101可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 项目背景11.2 项目概述4第二章 需求分析与建设规模112.1 城市化发展环境分析112.2 城中村改造建设需求分析172.3 X2、X房地产市场需求分析222.4 建设规模26第三章 场址选择273.1 场址介绍273.2 场址条件27第四章 工程建设方案294.1 项目概况294.2 规划方案324.3 单项工程364.4 结构设计384.5 给排水及消防工程方案404.6 电气方案44第五章 节能节水篇475.1 用能标准和节能规范475.2 能耗状况和能耗指标分析475.3 节能措施分析475.4 水耗指标分析及节水措施49第六章 环境影响评价516.1 编制依据516.2 项目建设与运营对环境的影响516.3 环保措施52第七章 项目管理54第八章 项目实施进度与招投标558.1 项目实施进度安排558.2 招投标3、方案55第九章 投资估算与资金筹措629.1 投资估算629.2 总投资使用计划与资金筹措：77第十章 财务评价8210.1 财务评价基础数据8210.2 财务评价82第十一章 社会效益评价8711.1 项目对社会的影响分析8711.2 互适性分析9111.3 社会风险分析9211.4 社会评价结论93第十二章 研究结论与建议9412.1 建设方案总体描述9412.2 结论与建议97第一章 总论1.1 项目背景 项目名称XX市B6、B7、B9小区城中村改造项目。 项目建设单位概况 本项目由XX市XX房地产开发有限公司进行建设。XX市XX房地产开发有限公司成立于2006年5月30日，注册资金504、00万元人民币，公司拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管理人才，现有员工总数50余人，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。正在开发的项目有“城市花园”、“丽景大厦”。“城市花园” 项目占地面积三百多亩，预计居住人数1万余人，被列为XX“十个一批”重点工程；“丽景大厦”项目是受现代人追捧的江景小区。公司自成立以来，依靠团结和信誉，秉承科学、稳健、积极进取的经营作风，艰苦奋斗、科学管理，企业不断壮大，形成了目前集人才优势、地缘优势、资本优势于一体的极富生机和活力的企业实体。公司将通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，提升企业形象，从而实现公司的社5、会价值和经济价值双丰收。公司全体员工上下团结一心，勤奋工作，为将公司早日建设为广东一流的房地产企业在不懈努力。 可行性研究报告编制依据1、XX市XX房地产开发有限公司委托我司编制XX市B6、B7、B9小区城中村改造项目可行性研究报告的工程咨询服务协议书；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、投资项目可行性研究指南；4、XX市城市总体规划；5、国家和地方的相关政策和法规；6、委托方提供的项目其他有关资料。 项目提出的理由与过程早在年二月，XX市人民政府就做出决定，对新城东小区城中村改造建设、开发，同时下发关于新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设实行优惠政策的通知，要求市清城区以及区属6、各职能部门必须从全局出发，积极支持城中村改造建设工作，加快XX市城市化建设步伐，为促进XX市经济社会全面发展提供高效、优质服务。并且要求，任何单位不得放松对新城东B6、B7、B9小区城中村开发建设的管理和服务，要为该项目的建设大开绿灯，切实解决城中村建设过程中的疑难问题。城市化是一个国家社会经济发展到一定阶段必然出现的历史发展过程，是全球性的社会现象。根据世界已经城市化国家的经验，大城市的经济效益高于小城市。大城市在节约资源、保护环境、提高经济效益以及提高生活水平等方面都比小城镇有明显的优势。因此，积极发展大中城市，以提高有限资源的利用率，是市场经济条件下中国未来城市化的发展趋势和规律。在党的7、十七大报告中，城市（镇）化被作为未来发展面临的“五化”新趋势被郑重提出。如何充分发挥城市对各种要素和资源的集聚和辐射效应，以城市化促进区域、城乡经济社会发展一体化，已经成为城市决策者必须面对的一项十分紧迫的任务。有关研究认为，从2001年至2015年，我国城市化速度如果每年提高一个百分点，将使2.5亿左右的农村人口转变为城镇居民，由此可推动国内生产总值年均增长3个百分点。国家建设部总规划师陈晓丽认为，我国的城市化水平明显低于工业化水平，城市化水平的滞后已经拖了经济发展的后腿。据学者研究，当人均GDP达到800美元时，相对应的城市化率为52.7，而XX市在GDP基本达到全国、全省水平时，城市化率8、远低于全国、全省平均水平。XX市从改革开放至今，区域经济得到了长足的发展。XX市本身具有得天独厚的区位优势，为XX未来的发展提供了坚实的基础。年XX的高速公路建设成绩显著，成为广东高速公路密集的城市之一，XX市已发展成为一座欣欣向荣的城市，城市的聚合力不断加强，吸引大量商人来XX投资、置业。为了进一步加快发展，提升对产业转移的接纳能力，XX正大力加快城市基础设施建设，推进城市化进程。XX市2009年政府工作报告指出，要加大城乡改造工程建设力度，推进经济高速发展。随着XX市城市化进程逐步加快，原老城区已不足以支撑XX市经济的发展和人民的生活水平需求，在位于广清大道、人民路与连江路城市主干线中间的9、XX市B6、B7、B9小区，街道区域环境脏乱差现象严重，盲目、热点、难点集中，道路断头，车辆无法分流，既影响城市景观，也影响居民生活和交通畅顺，实施对新城东B6、B7、B9小区城中村拆迁改造已刻不容缓。为了顺利推进市区新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程，经XX市政府四届十六次会议决定，授权清城区成立XX市新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程征地、拆迁、安置、补偿领导小组，负责协调解决城中村改造建设中按照政策和规定征地、拆迁、安置、补偿问题。XX市XX房地产开发有限公司作为XX市具有房地产开发资质的房地产企业，承担了XX市大量重要的城市综合开发建设项目，特别是XX市区周边众多拆10、迁、改造项目。为了妥善解决历史遗留的房屋拆迁安置问题，以及切切实实维护、安排好广大拆迁居民的切身利益、改善居民的生活水平，把加快推进城建步伐和维护居民利益很好地统一起来，XX市政府决定将B6、B7、B9小区城中村改造建设工程的征地、拆迁、安置、开发工作由XX市XX房地产开发有限公司实施。本项目采取统建型开发模式，由XX市XX房地产开发有限公司根据城市发展规划统一建设，建设完成后，安置区的安置房给拆迁户回迁，道路、小学、幼儿园、水渠移交地方政府，商品房开发区房屋按市场价销售。年4月，XX市XX房地产开发有限公司委托我公司对本项目进行可行性研究报告的编制工作。1.2 项目概述 拟建地点项目建设地点11、位于XX市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。 改造方案和建设规模改造方案：本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、开发建设为一体的项目。按XX市政规划，本项目拆迁区域面积：418.3亩；涉及到六个自然村：东一村，东二村，海边村，向西村，三角村，白石村，拆迁旧房屋面积约：140000m2，拆迁户650户，人口约2650人；三角小学、幼儿园以及水利灌溉渠等公用基础设施也在改造拆迁范围之内。开发公司拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地按功能划分为：村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。其中：村民拆迁安置1212、0亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。按XX市新城东B6、B7、B9小区城中村改造拆迁安置补偿方案,对拆迁房屋的农民基本实行拆一补一,安置650户农民的建筑面积为259278.67m2，安置在新二村、新三村及新十一村；村民实业用地主要是解决失地农民生产生活问题，村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程中将由开发商购买，整体开发，开发商将建成商铺后成本价返还农民。项目的市政道路建设、小学、幼儿园、水渠等公用基础设施由开发商建设完成后，移交地13、方政府。其余土地用来进行房产开发。建设内容：为更好地安置拆迁农民、使用建设资金，拟将安置区的建设分三期进行；商品房开发区分三期滚动开发。安置区分三期建设：安置区一期建设工程为:新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑面积64646.64 m2。其中：4#楼建筑面积：13894.38 m2；5#楼建筑面积：15092.11 m2；6#楼建筑面积：28813.89m2；地下室建筑面积：6846.24 m2。新二、三村区内的道路3722 m2及绿化3046m2。安置区二期建设工程为:新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面积50005.54 m2。其中：7#楼建筑面积：13688.96 m2；14、8#楼建筑面积：17040.30m2；9#楼建筑面积：13447.11m2；38#楼建筑面积：505.58m2;地下室建筑面积：5172.95m2；新四村区内的道路2038.42 m2及绿化3067m2。新一村（12#、13#楼），建筑面积16734.10 m2。其中：12#楼建筑面积：8068.16m2；13#楼建筑面积：6166.10m2；地下室建筑面积：2499.80m2。31#楼建筑面积：17413.73m2、32#楼建筑面积：33731.03m2、33#楼建筑面积：59630.83m2。总建筑面积：182515.23m2。安置区三期建设工程为:学校（19#、20#楼）建筑面积:10515、86.60m2；幼儿园（39#楼）建筑面积：1530.20m2；道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m。商品房开发区建设工程分三期滚动开发:商品房开发区一期工程：新十一村(1#、2#、3#楼) 建筑面积合计107633.80m2，其中: 1#楼建筑面积：13688.96 m2；2#楼建筑面积：25195.27 m2；3#楼建筑面积：56499.28 m2，地下室建筑面积：12250.27 m2，道路7268m2及绿化5946m2。商品房开发区二期工程：新五、六、七村（14#楼建筑面积：21871.40m2；15#楼建筑面积：16128.23m2；16#楼建筑面积：16916、14.80m2;17#楼建筑面积：37496.27m2;地下室建筑面积：27361.16m2）、时代广场（34#楼建筑面积：28674.61m2、35#楼建筑面积：26441.26m2、36#楼建筑面积：76996.72m2;地下室建筑面积：35852.46m2、酒店（18#楼建筑面积：1288.83m2）、办公楼（37#楼建筑面积：5056.94m2）建筑面积合计：294082.71m2，农贸市场建筑面积：27600m2等，区内道路28565m2及绿化23371m2。商品房开发区三期工程：发展用地（10#楼建筑面积：1984.69m2、11#楼建筑面积：1984.69m2），开发商用地（2117、#楼建筑面积：52863.72m2、22#楼建筑面积：20425.71m2、23#楼建筑面积：38123.37m2、24#楼建筑面积：38972.68m2、25#楼建筑面积：20309.70m2、26#楼建筑面积：38978.61m2、27#楼建筑面积：38524.39m2、28#楼建筑面积：37872.23m2、29#楼建筑面积：20578.81m2、30#楼建筑面积：39275.06m2、地下室建筑面积：147120.19m2等，总建筑面积497013.90 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。建设规模：本建设项目拆迁征地总面积为418.30亩（278868.83 m2），安18、置建筑面积259278.67m2，安置农民：650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586.60m2；幼儿园建筑面积：1530.20 m2；道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m；商品房建筑面积：898730.41 m2。 主要建设条件项目建设的主要建设条件较好，项目部分用地已经落实，场地平整工作正在进行,部分场地已平整完成;当地政府支持力度大，市政设施配套完善，项目附近区域的水、电、通讯等基础设施配套较为完善，可满足项目建设和运作的需求。 项目投资与资金筹措1、项目投资本项目安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751万元（建19、筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元。安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元。其中新四村建设项目建设投资为15625万元，其中征地投资2625万元，土建投资9500万元，设置购置及安装投资2500万元，其它投资1000万元。安置区三期工程建设投资为1630万元，其中：建安工程费用1453万元（建筑工程费1381万元，设备安装费72万元）、其他费用144万元。商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858万元（建筑工程费19452万元，20、设备安装费3406万元）、其他费用2799万元。商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元。商品房开发三期工程建设投资为119657万元，其中：建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用12925万元。2、资金筹措本项目安置区一期建设总投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率42.5%。项目安置区二期新四村建设项目建设总投资15625万元，资金来源：银行贷款21、和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5600万元。项目资本金比率36%。本项目商品房开发区一期建设总投资25913万元，资金来源：开发商自有资金。项目商品房开发区二期建设总投资70801万元，资金来源：商品房一期工程销售款。项目商品房开发区三期建设总投资119657万元，资金来源：商品房一、二期工程销售款。 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见下表。主要经济技术指标序号项目单位数量备注1拆迁征地总面积 m2278868.83合418.3亩2总建筑面积 m21180008.573安置区建筑面积 m2259278.674农贸市场建筑面积 m227600.005小学建筑面22、积 m210586.006幼儿园建筑面积 m21530.007道路改造面积mm1350308水渠面积：mm90011.859商品房面积 m2898730.4110建筑基地面积m276549.3711建筑密度36.5712容积率4.4613绿地率35第二章 需求分析与建设规模2.1 城市化发展环境分析 我国城市化进程城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。从改革开放起，我国城市化进程就进入了一个逐步加速的发展轨道，我国城市化率从20%左右提高到46%，2008年全国城镇人口已超6亿。城市化是产业结构转变的过程。随着城市化的推进，使得原来从事传统低效的第一产业的劳动力转向从事现代高效23、的第二、第三产业，产业结构逐步升级转换，国家创造财富的能力不断提高。城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市是高消费群体聚集所在。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程，也是越来越多的国民在发展中享受到实惠的过程。城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。城市化的过程也是农村和农民的生产方式和生活方式文明程度不断提高、不断现代化的过程，也就是城乡一体化的过程。城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。由于大部分的国民从事着先进的产业活动，有着较高的生活质量，因此，人们的生活方式、价值观将会发生重大变化，社会将24、建立起根本区别于农业社会的城市社会新秩序。人们按照既定的游戏规则自由地进行更丰富多彩的社会会活动。自律、自尊、自强成为社会风尚。这是现代文明的灵魂，是城市的真正魅力之所在。我国在城市化发展方面已经探索出几种发展模式。在20世纪80年代中期，我国实行小城镇模式。这种小型城镇介于大城市和农村之间，人口压力和人口密度均相对较低，可利用空间也相对较大，因此拥有众多发展优势。小城镇模式是我国城市化发展的宝贵经验，在未来的城市化发展过程中，小城镇模式仍是很重要的模式之一。90年代中期以后,政府意识到真正能推动中国国民经济发展的是集中的大城市地区,于是就城市化发展提出了第二种模式，即中等城市模式，甚至提出了25、第三种模式，即大城市发展模式。中等城市和大城市发展模式的提出，意味着我国的城市化开始突破过去以小城镇为主体的发展思路。90年代中后期，中国出现了大城市迅速发展，人口向大城市集中的城市化发展现象。在发展中第四种模式也被提出，即城市群和城市带的发展模式，如在“十五”期间推动中国经济发展的两个最主要的城市带和城市圈：长三角和珠三角。“十一五”期间是我国在城乡统筹和城乡一体化方面发展比较快的时期，要用科学发展观指导城市化发展，特别强调要用构建和谐社会的思路来促进发展，注重解决城市化发展中出现的种种问题。党的十六大以来，以大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。我国城市发展体系逐渐走向成熟。以城市，26、特别是以大城市发展为代表的、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，一些区域具有区位、资源和产业优势，已经达到了较高的城市化水平，形成了城市发展相对集中的城市群。除原有的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群、厦泉漳闽南三角地带城市群外，山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群也开始发挥作用。当前大力培育组团式城市群，有利于中国城市化战略进程的加快和良性发展。比如目前我国正在形成的珠三角、长三角、京津环渤海湾三大组团式城市群，有助于避免城市摊大饼式的单极化扩张。专家们同时指出，应用组团式城市群代替单一城市扩张，经济上可以取得台阶27、式的提升、社会上可加速消除二元结构、生态上能缓解城市的热岛效应、系统上可以形成等级有序的效率体系。预计到2020年中国三大组团式城市群有望发育成熟。 广东省城市化发展状况广东省作为全国经济最发达，最具市场活力的地区之一，在我国的城市化进程中也排在了全国的前列，根据2008年12月6日发布的中国城市化率现状调查报告对1949年至2006年中国各省、自治区、直辖市和各城市城市化率进行了全面的统计与分析，发布城市化率排行榜中，广东省在全国31个省、自治区、直辖市城市化率排行第四位，仅次于上海，北京，天津三个直辖市。在全国城市化水平最高的十个城市中，广东占了四个，2006年广东省城市化率达到48%，也28、位居全国前列。然而，广东的城市化进程也存在较突出的问题，主要表现在广东各区域的城市化进程不管在时间上还是在地域推广上，各个区域的差异都比较明显。城市化进程最快的是珠三角地区，珠三角地区在2002年的城市化水平已经达到了城市化进程的第二个阶段，即是进入了加速阶段，而东部和西部地区的城市化水平依然进展缓慢，它们介于初始阶段和加速阶段之间，尤其是北部山区地带，即使加上农村中的城市化人口，城市化水平之多也算是个处于初始阶段和加速阶段之间的水平。从地域推广来说，除了珠三角区，东部和西部地区的城市化进程的地域推广并不大，比较高的只有汕头市，由于它本身是经济特区。而广大的北部山区，国土面积是珠三角的几倍，但29、是城市化进程的地域推广很小，没有形成城市群或者说城市带，空间分布不合理。广东省的区域城市化水平差异造成了在区域的技术创新能力、区域推动型产业的效率、区域产业结构的升级换代的速度、区域的有效需求、区域的经济增长方式、区域市场体系的完善程度以及区域城市空间结构的完善程度等方面的差异，而这几个方面都是区域经济快速发展的重要因素。因此，要改变落后的北部山区和相当一部分的西部地区的面貌，就要加快其产业结构的升级速度，而要加快产业结构的升级速度，就必须加速城市化进程的步伐。 XX市城市化水平和发展规划1、XX市城市化水平和经济现状2009年，XX市在市委市政府的正确领导下，认真落实中央、省刺激经济发展一揽30、子政策，结合XX实际制定的一系列保增长、促发展措施，确保了国民经济平稳较快增长。全年实现生产总值855.2亿元，增长16.6%。比计划增长提高0.6个百分点；按常住人口计算，人均生产总值2.26万元，增长14%。规模工业增加值完成490.7亿元，增长27%，比计划增长提高4个百分点；地方财政一般预算收入50.04亿元，增长33.9%，比计划增长提高13.9个百分点；全社会固定资产投资完成841亿元，增长19.3%，比计划增长提高1.3个百分点；社会消费品零售总额完成308.4亿元，增长23.1%，比计划增长提高5.1个百分点；外贸出口完成14.1亿美元，增长2.8%，实现计划有增长目标；实际利31、用外资5.49亿美元，增长6.7%，实现计划增长目标。XX市建市多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，但城市化进程缓慢，一是工业化水平偏低，粗放型经济增长方式没有根本转变。XX市总体上仍然处于工业化初期的中后阶段，工业化率约为34%，比全省平均水平约低16个百分点，工业化进程明显滞后。工业结构是以耗竭性资源开采和初级加工业为主体的结构，经济增长还主要依靠资源消耗和规模扩张的推动，产业乘数效应较弱，高技术生态型产业发展缓慢。工业布局分散，难以形成规模竞争力，中心城区已开始出现低层次产业占用宝贵土地资源的倾向。XX市工业发展的滞后直接导致了经济发展总体水平的落后，国民经济总量处于全省中下水平。二是32、城市化进程滞后于经济社会快速发展的需要。目前XX市城镇化水平仅有21%左右，远低于广东省（48%）和全国（46%）的平均水平。多数城镇只具备集聚小规模人口的功能，产业的集聚度和承载能力弱，经济运营成本较高，延缓了二元经济结构的转化过程。直接为城镇生产和生活服务的第三产业发展滞后，公共服务体系不够健全。城市规划、建设和管理水平有待提高，交通、能源、通讯、供水等基础设施仍然不适应经济加速发展的需要；东部地区、连阳地区基础设施落后的局面未能得到根本改善，与南部地区的发展差距不断拉大。三是市场化观念滞后仍然成为阻碍XX市加速发展的“瓶颈”因素。XX市经济发展水平的落后，计划经济的观念、思维、体制在山区33、影响仍很深，仍然自觉或不自觉地采用计划经济的思想和方法来发展经济、管理社会事务、处理各种新矛盾和新问题，延缓了向市场经济转型的步伐，也影响了企业转制、区域建制调整和政府职能转变。四是经济发展与环境建设、生态保护之间的矛盾凸显。XX市拥有优越的自然生态环境，是广东的重要生态屏障，素有“珠三角后花园”之称。近年工业项目引入和工业的快速发展，特别是“以资源换增长”的高投入、高污染、高排放的粗放型增长方式使XX市在环境和生态保护方面的压力日益增大。工业发展与环境建设、生态保护的矛盾将进一步制约XX市的经济发展。2、XX市城市化和经济发展规划面对新的形势，市委、市政府审时度势，提出2010年XX市国民经34、济和社会发展主要预期目标是：全市生产总值增长18%左右；人均生产总值增长16%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长20%；地方一般预算收入增长20%；外贸出口增长6%；在岗职工年人均工资增长10%；农民人均纯收入增长10%；城镇登记失业率控制在3.5%以下；居民消费品价格总水平涨幅控制在3.5%以内；人口自然增长率控制在8以内。2010年,是XX市全面完成“十一五”规划之年,也是巩固经济稳健回升成果、夯实“十二五”发展基础的关键之年。按照市委五届九次全会提出的要求、确定的目标和工作部署，紧紧围绕“抓提速、调结构、促转变、惠民生”工作主线：加快推进高端产业成长的建设步伐，实现经35、济社会发展的新突破。1、 加快推进重点项目建设。2、 加快推进产业建设。3、 加大园区建设力度。4、 加快城镇化建设。以规划引领建设，扎实做好中心城市、中心镇规划，推动城镇群协调发展。以集聚推动建设，推动产业和人口向城镇协同集聚，加快实施产业集聚化、集群化发展战略，引导产业向城镇集聚，为城镇发展提供支撑；加快户籍制度的改革，使大量进城农民工能够融入城市，真正在城市安家落户。建管结合，提升城镇化质量。突出历史、地理、文化特点，建设人性化城镇；加快旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，加快城镇生态建设，大力推进“市肺”工程，建设节约型、低碳型城镇；加大城镇综合管理体系建设力度，大力推进城乡清洁工程、绿化、亮36、化工程，完善城镇整体服务功能，提升服务水平。5、运用城市化战略。发挥后发城市化优势，将地理生态条件、历史人文资源与时代风格充分结合越来，按照“超前规划，注重特色，系统布局，协调推进”的总体思路，超前规划，高起点建设宜居、宜业的人文生态城市。坚持城市、生态、产业、文化、社会协同推进，着力创造最适于生活、创业的现代城市体系；坚持城乡统筹、系统规划，突出重点、梯度推进方针，优化城镇布局，完善城镇体系，形成大中小城市和小城镇及乡村协调发展格局；坚持城市化与产业化同步推进，用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移；坚持适度超前建设城乡基础设施，着力培育城市服务功能，完善城市管理体系，营造良好的城乡软37、硬环境，提升城镇的承载力；坚持构筑与区域发展态势相适应、具有较强竞争力和应变能力的城市空间格局和产业布局，保留发展空间，奠定可持续发展的基础；强化城市长效管理机制，积极培育城市特色，提高城市文化品位。要形成城市开放态势，努力融入大珠三角都市圈，成为大珠三角辐射泛珠三角的重要中心城市。2.2 城中村改造建设需求分析 XX市经济社会概况2008年，XX市在国际金融危机、全球经济衰退的大背景下，克服了种种困难，依期完成了经济社会发展主要预期目标和任务。受经济危机的冲击，虽然整体经济增长相比稍有放缓，但总体上仍保持较健康快速的增长，社会各项事业全面进步，人民生活水平进一步提高。当前XX市既面临许多前所38、未有的机遇和拥有得天独厚的条件，也面临许多新的严峻挑战和不利因素，总体上机遇大于挑战，有利条件多于不利因素。省委、省政府加大实施区域协调发展战略力度，将XX市列为生态发展区，高度重视生态建设，加快推进珠三角产业转移，不断完善激励型财政政策，为XX市发挥生态优势和后发优势提供了更好的政策保障，为山区加快发展增添了更好的机遇。XX市业已形成的良好发展态势，以及自身条件和投资环境的不断改善，使XX市进一步增强了对国际国内投资的吸引力，拥有丰富的矿产、森林、土地、水等自然资源，推动XX市又好又快发展的比较优势将更加明显。同时，今年内将有一大批企业竣工投产，一批重点项目开工建设，将为XX市的经济增长注入39、强劲的动力。特别是经过建市20年的艰苦奋斗，XX市经济总量实现了历史性跨越，经济发展已步入了快车道，在推进城市化进程等方面积累了许多宝贵经验，科学发展已经站在新的历史起点上。在正确分析国际经济形势的不确定因素，充分认识国际金融风险、贸易保护主义和地区竞争加剧可能带来的影响；把握国家宏观调控政策，充分认识实行从紧的货币政策、严格的用地政策和从严控制投资规模，以及节能减排和保护生态环境的硬性要求等一系列政策性因素对XX市的影响；必须高度关注周边地区经济快速增长的发展态势，充分认识XX市经济基础薄弱、环保任务繁重、综合竞争力较弱等困难和压力，认真落实相关措施，有针对性地化解制约XX市发展的不利因素。40、同时，还要继续花大力气化解各种各样的社会矛盾，等等。为此，XX市必须进一步解放思想，切实增强危机感、紧迫感和责任感，努力适应新形势、抢抓新机遇、应对新挑战，全力推动经济社会又好又快发展。 XX市城市化进程的用地规模需求随着XX市社会经济的快速发展，城市化水平的进一步提升和人均生活水平的提高，将导致对住房、公共设施和环境等一系列需求的增加，城市化意味着更多新兴城市和乡镇的崛起，农村人口的进一步减少，并且将有更多的人居住在城镇。根据XX市“十一五”城市发展规划，2010年XX市城市化水平将提升到一个新的高度，城市化的建设将直接带动城市建设用地需求。按照国家的城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-41、137-90）， 规划人均用地指标可以划分为四类。见表2.2-1所示。规划人均用地指标级别表表 2.2-1指标级别用地指标（/人）指标级别用地指标（/人）I60.175.0III90.1105.0II75.190.0IV105.1120.0资料来源：城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）在确定规划人均用地指标等级时，根据现状人均建设用地的水平，按照国家城市用地分类与规划建设用地标准的规定，所采用的规划人均建设用地指标应同时符合指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。见表2.2-2所示。规划人均用地的调整幅度表表 2.2-2现状人均建设用地水平（/人）允许采用的规划指标允许调整幅42、度（/人）指标级别规划人均建设用地指标（/人）0II75.190+0.1+2075.190II75.190不限III90.1105+0.1+1590.1105II75.190-150III90.1105不限IV105.1120+0.1+15105.1120III90.1105-200IV105.1120不限120III90.11050IV105.11200资料来源：城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）根据城市人均用地的需求，对市区城中村的改造工作已经刻不容缓，本项目正是对XX市B6、B7、B9小区的城中村进行改造，从而更好地满足城市人均用地的需求。2.2.3 农民安置房建设需43、求分析二十多年的城市建设极大得改变了XX市的城市面貌，随着XX市城市分区，分区功能定位规划的成熟，各个区（镇）特别是清城区的建设呈现了高速发展的良好势头。在原区域功能的转变、产业的升级、基础设施建设过程中必然产生大量的征地拆迁，拆迁农民安置的问题能否得到妥善得解决，是XX市城市建设是否能顺利推进的重要前提。本项目建设就是为了妥善解决XX市在城市发展过程中拆迁农民的安置问题，确保拆迁农民迁进新居，使XX的城市建设步伐和维护老百姓利益很好的统一起来，对XX市的经济发展与城市化进程起到积极的推动作用。本项目农民安置房项目的建设需求主要体现在如下几方面：1、XX城市化建设的需要。经过多年规划建设，XX44、从一个贫困的小县城镇发展到现在初具规模的中等城市，但目前XX的城市化水平仍然比较低。按XX城市总体规划，XX市城镇化水平要达到甚至超过广东省城市化平均水平，XX市必需加快推进城市化建设的步伐。房屋拆迁旧区改造是城市发展中必不可少的重要环节，有效利用土地资源，满足城市建设用地的需求，通过拆迁工作，对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，改善居民的住房条件，并对原有土地进行再开发，从而提高土地的利用价值，优化土地资源的配置，使城市的整体功能得到改善和提高，这是城市化建设的关键措施之一。本项目的建设正是XX市推进城市化建设的需要。2、促进城市化进程和45、谐健康发展的需要。从加快城市建设的要求来看，城市建设能否顺利推进，一个重要前提就是拆迁工作能否有序实施，而拆迁工作的有序实施，又取决于安置房的建设力度。从这个意义上讲，城中村改造拆迁安置的建设是城市建设的“前道工序”。从维护社会稳定的要求看，如果城中村改造拆迁安置的建设不能尽快满足群众的需求，就有可能引发群众的不满情绪，导致矛盾的蔓延和激化，进而影响社会稳定。XX市在原区域功能的转变、产业的升级、城中村的改造过程中进行了大量的征地拆迁工作，安置拆迁失地农民的问题能否得到妥善解决，是XX市城市建设是否能顺利推进的重要前提。只有将拆迁农民利益和建设城市两者很好统一起来，抓好农民安置的建设，才能使城46、市化的进程得以和谐健康得发展。3、 地区经济可持续发展的需要。XX市清城区中的城中村，普遍存在规划较不合理，土地利用率低等特点，随着经济的不断发展，地区经济建设占用的增加，该地区耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。通过改建清城区的城中村，建设农民安置房，采用科学的整体规划，设计利用率较高的户型结构，使留用地得到了合理利用，改善了城乡结构，提高了清城区的土地利用率，为该地区未来的可持续发展提供更大的空间。4、改善了拆迁农民生活水平的需要。本城中村改造拆迁安置项目的建设是基于以人为本的理念对该地区的改造建47、设做了科学的整体规划，通过路、水、电等基础设施配套的建设，改善了该地区公共设施和配套设施等硬环境，为新一轮区域性发展打下基础；由于完善了路网，聚集了人气，增强了该地区的发展后劲；依托拆迁构筑了农民自身的发展平台，改变了过去居住环境差、路不畅、人气少的格局，形成了大开放、大发展的氛围，发展成果惠及了广大群众，使支持拆迁变成了多数群众的自觉行动。综上所述，本项目的安置建设符合国家产业政策，项目的建设符合XX市的城市发展定位，符合广东省、XX市关于农民拆迁安置的相关要求，符合XX市拆迁农民的切身利益，该项目的实施将为XX市清城区的进一步发展奠定基础。2.3 XX房地产市场需求分析XX市总体城市发展规48、划XX市2006-2010年的规划方案原则确定了XX市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。规划结合XX市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城领带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主49、一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团（城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主）、中心组团（城市行政、文化、体育等职能为主）、龙塘组团（城市工业发展区）。XX房地产市场发展状况XX房地产业的发展相比珠三角地区的起步较晚。2000年以来，XX市政府采取了一系列措施促进房地产业的发展，包括：采取优惠政策，引导民间资本投入房地产业；取消货币分房政策；逐步限制市区自建房的审批；促进金融对房地产的支持；以上措施的逐步落实，使得XX的房地产市场逐步形成，并持续健康的发展。主要体现在以下两个方面：1、房地产开发投资50、额逐年上身2001年以来，XX市房地产开发投资额逐年稳步上升，特别是2005年，投资额大幅度上升，同比增长68%。2、空置面积2003年以后逐年下降XX市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势,在2003年达到最高峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。说明2003年以后XX房地产市场发展良好，销售面积超过竣工面积，供不应求。近两年XX房地产销售情况：07年是房地产市场疯狂的一年，XX也不例外，在舆论和宏观环境的影响下，投资性需求和被激发的刚性需求集中释放，XX房地产市场呈现爆发性增长，但进入2008年，房地产销售量有所下降。商品房竣工面积对比上年增长住宅销售面积对比上年增长2051、07年429万20.5%130万20.9%2008年718万67.3%230.2万76.8%2009年前几个月，XX楼市红红火火，看房客一波接一波，旺盛的需求让“小阳春”顺利过渡“火热盛夏”。来自XX市房管局的统计数据表明，今年前四月市区的商品房交易呈现出量价齐升的态势：其中一月份是797套，二月份869套，三月份是1533套，四月份是1467套，五月份前半月销售量是500套，同比环比都有较大幅度提升。同时XX市固定资产投资继续保持高速增长态势，今年前4各月，投资额为1252538万元，同比增长21%，其中房地产开发投资为144046万元，XX市商品房屋竣工面积36.81万平方米，同比降31.52、1%；商品房销售总面积61.77万平米，同比升90.8%；商品房屋销售额为177756万元，同比升77.9%；其中住宅房屋竣工面积为33.93万平方米，同比降26.1%；住宅房屋销售面积58.76万平方米，同比升103.9%；住宅销售额为163556万元，同比升94.9%。房地产销售形势良好，一方面是因为07年的房地产牛市使得房价虚高、供应量远大于需求，在金融危机影响下，08年状况及消费力下降，市民均处于观望或无力消费的状态下，整整一年的积累使得09年的购房刚性需求量回增，因此存在大量的潜在消费者。另一方面是中国的房地产市场还未达到市场化，依然是政策楼市，在08年底及09年初的大量国家政策推动53、下（包括扩大内需、房地产二套房政策、贷款优惠等），购房者信心增大，再结合08年楼价下降，因此在09年初，购房者开始入楼市，同时发展商根据楼市变动而提升房价造势，在多方面因素同时影响下，挤压已久的刚性需求迅速释放。工业化中期的战略任务完成在望，公务员和职工收入达到或接近全省中等水平。每年进入这里的新增就业人数、流动人口数量越来越多。XX也是人们特别是珠三角人士投资、创业的主选城市之一，因此无论刚性需求、改善性需求和投资性需求都将大幅提升，所以XX房地产奇景依然看好。XX商品房供应区域分析1、新城板块：板块位于XX城市新规划的核心范围内：是目前XX发展较为完备的区域，政府机关、商业购物场所、交通相54、当完备，房地产项目分布主要以人民路为界，按南北划分，该区域楼盘的品质较高，小区规模以及配套都较为完善。同时随着市政规划的利好对新城的倾斜，该区域的竞争态势将会进一步加剧。位于此板块的有广信花园、凤城世家、巴黎春天、凯旋花园、恒福国际公馆等。2、广清板块：板块位于城市规划的主轴上，该方向也是城市未来发展的主方向，该板块都是规模较大，质量较高的，由于板块规划及起步较晚，现阶段楼盘处于相对低价状态，性价比较高，升增潜力较大，主要有云山诗意、汇江花园、世纪花城（未售）、现代城（未售）。3、沿江板块：板块紧邻北江，江景资源稀缺，较其它板块具有不可复制的资源优势，产品以160-210的大三房与四房为主。而55、随着“70/90”政策的颁布与实施，未来中大面积户型产品将逐渐减少板块中大户型产品的稀缺性优势明显。同时区域产品居住舒适度较高，虽然价格较高，但由于资源的不可复制型优势，板块总体升值潜力较高。代表项目有金海湾、金信蓝湾、金逸雅居、帝景豪苑、碧江帝景（筹建）、御水龙庭、锦江豪苑、阳光嘉园、金碧湾、东城西半岛（筹建）等。该板块项目是拟建项目主要竞争对手。4、旧城板块：区域在售项目数量较其他居住板块为少，但未来计划出售项目较多，共有8个项目，总建筑面积为751793平方米，慧峰豪庭、雍华庭、御景湖畔、恒丰华庭、辉桥新城在售。未售在建楼盘有雅悦峰景花园、湖景湾花园、产品以实用为主，中小学集中，生活气氛56、浓厚。5、东城板块：该板块处于XX城市发展东西轴线，为未来施政规划的热点区域。同时板块邻近“五星级”酒店、清城区政府、XX市公安局等政府机关办公区域；同时未来部分施政相关办公区域可能落户东城板块，区域影响逐渐扩大，同时针对房地产项目而言，其板块的潜在中高端客户基数大，为房地产开发商未来重点开发的区域。虽然现时板块内的相关施政配套尚待完善，区域内房地产发展尚处于起步阶段，但区域未来升值空间巨大。主要有关加州花园、碧水龙庭（未动工）。6、清新板块：XX、清新城区一体化进程加快，加速了跨区置业进程，而清新房地产刚刚发展，该板块生态环境好、空气清新，是发展休闲、投资地产项目的好地方，而板块所处区域交通57、十分便利，而楼盘价格普遍不高但性价比较高，发展潜力较大。区域内，相对景观资源较好，周边配套相对齐全，公交配套相对较少，产品规划设计水平较城区低，普遍以“社区型产品为主，产品的户型面积跨度较为集中，以120-160的三房、小四方为主，代表项目有美林宏景、新亚时代城、御峰、尚山、华府一号。2.4 建设规模根据以上对我国及广东省城市化发展现状的分析，结合XX市城市化发展的目标及规划,本项目拟建设在XX市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。建设规模：本建设项目拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83 m2），安置建筑面积259278.67 m58、2，安置农民：650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2 。第三章 场址选择3.1 场址介绍 地点和地理位置项目建设地点位于XX市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。 场址土地权属及占地面积项目建设场址地类（用途）为住宅用地，XX市XX房地产开发有限公司拟通过拆迁，征用土地面积：278868.83M2，土地使用权人为XX市XX房地产开发有限公司。 场址现状场址现状:项目用地部分已经59、落实，拆迁和场地平整工作正在进行，部分场地已平整完成;3.2 场址条件 自然条件1、气候条件。XX市清城区地处北回归线以北中亚热带中部地区，属于亚热带季风气候。夏季盛行偏南的暖湿气候，冬季盛行干冷的偏北风。年平均气温20.9，年平均最高气温是25.4，年平均最低气温为16.8，年平均日照时数为1675.8小时，年太阳总辐射为111.5千卡/平方厘米，年积温平均为7436.0。光、热、水资源较为丰富。2、水文条件：该区域雨量充沛，年平均雨量为1484.3毫米，无霜冻期305天。最大年降雨量为3912毫米，最小年降雨量559.9毫米。入汛期平均在每年的四月中旬。3.2.2 场地地形地貌特征勘察场地60、属珠江三角洲冲积平原区，场地原为住宅地、鱼塘、耕地，部分经新近人工堆填整平，地势平坦开阔。3.2.3 地层分布及其工程特性本工程地形平坦，地面起伏不大。工程区内地层比较简单，主要为第四系人工填土，河漫滩相洪冲积层粉土，粉质粘土，粘性土，砂上，卵石，以及上白垩统南雄群b组紫红色砂岩，含砾砂岩（K）组成，岩性变化不大。区内第四系覆盖较厚，根据目前和以往地勘资料分析，工程区内没有明显地质构造迹象存在。 基础设施条件项目场地位于XX市清城区，是XX市重点建设项目，其周边的市政基础设施如：水、电、通信、交通等方面配套均较为完善，能为项目的施工提供良好的基础施工条件。项目建设期与使用期的水、电、通信等方面61、设施条件均可直接由市政设施提供。第四章 工程建设方案4.1 项目概况 工程概况本项目位于XX市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。本项目拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地按功能划分为：村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。其中：村民拆迁安置120亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。 项目组成本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、商品房开发建设为一体的项目。本建设项目拆迁征地总面积为418.3亩（278868.62、83 m2），安置区为新二、三村、新四村和新十一村，新二、三村设4#、5#、6#楼，新一村为：12#、13#楼；新四村为：7#、8#、9#、38#楼。安置建筑面积总计:259278.67m2;安置农民：650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2 ，商品房开发区设有新十一村，新四、五、六、七、八、九、十村等。安置区建设分为两期进行:一期建筑为：新二三村：4#、5#、6#楼，建筑面积：66336m2；二期建筑为：新一村：7#、8#、9#63、38#楼，新四村：12#、13#楼，31#、32#、33#楼，总建筑面积：182515.23m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造（滨江路和鹿鸣路）面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m；新二、三村区内：道路3722 m2，绿化3046m2；新十一村区内：道路7268m2，绿化5946m2。商品房开发区建设工程分三期滚动开发:商品房开发区一期工程：新十一村建筑面积合计107633.8 m2，农贸市场建筑面积：27600m2等，总计135233.8 m2等，道路30313m2及绿化24801m2。商品房开发区二期工程：建筑面积294082.764、1 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。商品房开发区三期工程：建筑面积497013.90 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。本项目的建设内容主要包括土地平整、安置建筑、商品房及公共配套四大部分，具体组成详见表4.1-1。项目组成表表4.1-1序号项目单位数量占地面积备注1土地平整 m2278868.83合418.3亩2安置面积 m2259278.6711485安置一期建设：64646.64m2安置二期建设：182515.23m2安装三期建设:12116.8m23安置区内道路 m210990 新二、三村：3722m2 新十一村：7268m24安置区内绿化 m289965、2 新二、三村：3046m2 新十一村：5946m25农贸市场建筑面积 m2276007010开发一期建设6小学建筑面积 m2105862900安置二期建设7幼儿园建筑面积 m21530410安置二期建设8市政道路改造面积Mm13503040500安置二期建设9水渠面积：Mm90011.8510665安置二期建设10商品房面积 m2898730.4163265开发一期建设：107633.8m2开发二期建设：294082.71m2开发三期建设：497031.9m211商品房区道路面积 m287443开发一期建设：30313m2开发二期建设：28565m2开发三期建设：28565m212商品房区绿66、化面积 m271543开发一期建设：24801m2开发二期建设：23371m2开发三期建设：23371m2 4.2 规划方案 规划思想针对项目为旧城改造、拆迁安置、商品房开发建设的特点，在建设上从解决迁移群众的特点出发，同时追求商品房开发经济效益，功能布置上追求简便实用原则。 设计依据1、民用建筑设计通则GB50352-2005；2、建筑设计防火规范GB50016-2006；3、XX市项目拆迁安置方案；4、XX市规划建设局建设用地规划设计要点；5、XX市规划建设局批准的用地红线图；4、建设单位的意见及其他资料。 规划设计项目用地位于人民二路、广清大道、凤鸣路、连江路包围之中，由滨江路和鹿鸣路分67、割成品字形，分成B6、B7、B9三块小区。由于项目的建设性质特殊，其建设用途为满足拆迁安置和开发建设的要求，因此，布局上主要先满足拆迁群众的实质性需求出发，采用规划的排列式布置方式，形成韵律的规则布置。1、功能分区。项目根据用地规划共分为：村民回迁用地，村民实业用地，开发商用地，以及公共配套设施用地四大部分。村民回迁用地，按照回迁的户数以及开发强度的不同，分为新二村、新三村及新十一村，新村以住宅为主，底层布置商业裙房，为整个社区打造商业中心区提供完备资源；第二部分是村民实业用地，该地段现有村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程68、中将由开发商购买后，整体开发。第三部分为开发商用地，在保证开发商用地在开发过程中拥有必要的社会性与经济性的同时，尽最大可能在街区与宅间绿地上营造具有环境效益与标识性的建筑群落，规划上，采用点式高层与短拼接形成的线性语言相结合的方式，围合成三个大的庭院，将空间概念无限延伸，让住户享受山海一色的惬意空间。第四部分为公共配套用地，方案通过对基地上户数与开发强度的分析统筹，将公共配套部分采用大聚居小群落的布置方式进行排布，其中包括：商业部分，主要布置在住宅区沿街面，以一到两层的建筑形式，构筑商业步行街的大轮廓，同时，在底层的适当位置布置银行、邮电局、便利店等配套设施，方便住户的使用，物业用房根据其管理69、范围设置在住宅区内部的群房里，体现动静分区、公私分明的设计理念。另外，在整体规划中还设置有两处特色商业区，一是在鹿鸣路与滨江路交汇处的黄金地段设置有一座集中化的市场，挖掘出地块的区域优势，另外一处则是在村民实业用地与开发商用地间，利用交界道路实行交通管制，设计过程中将根据商业类别、建筑造型与景观融入等措施，为市民提供一条极具特色的商业步行街。根据社区配套的需求，在鹿鸣路上设置学校用地一处，将原有的三角小学新校舍和一处幼儿圆建设于此，形成一处清净与绿荫同在的教育新景。2、交通组织和环境设计由于现状地形上除外围广清大道、人民路、连江路三条市政道路已经建设外，其他穿越整个小区内的鹿鸣路与滨江路仍然需70、要修建或延伸，因此，我们在开发上要本着道路先行的原则，实行先修大道，逐步细化的道路修建策略，逐一实施。同时在基地线状中有一条横贯东西走向的一条灌溉渠，考虑其特殊性，在规划中实行沿路掩埋的引渠方案与道路一同施工建设，详细位置将会同XX市政规划院路政管网图具体确定。因此，在道路设计上，除保留原有规划中计划要修建的鹿鸣路与滨江路外，沿灌溉渠走向，将修建一条由滨江路到人民路的道路，考虑道路与连江路交接口与人民路相临交近；在使用上将实行交通管制，使之成为一条由滨江路到连江路的单行路，避免了车辆的拥堵。同时，在开发商用地与新村内部，以最大可能实现人车分流，将人车按照地上与地下分离，让大部分车辆在进入小区后71、直接进入小区地下停车库，而地上则通过景观的设计手法，营造动静分明、人车分流的高尚社区氛围。消防方面，根据规范要求，设置环形消防车道。同时在车道流经的地方设计垂直登高扑救面。同时在沿街长度超过150米，转角长度超过220米的位置设置有4米5米净高的过街楼或入口，以保证消防扑救的需要。地下室结合现状规划路与地形间高差设置阳光型的半地下室，让空间更为丰富。建筑造型上，首先在层数上，规划本着创造秀美天际线的原则，将开发商用地的中心地带设计为最高的30层建筑，而周边根据所处位置与面积效应设计有从6层到30层不等的建筑序列，完善了构建完美城市天际的和谐发展方针。景观设计上，建筑与环境是共生共存的，方案在整72、个景观的营造上始终与建筑相配合，以和谐的格调营造出高档、精致、亲和温馨、富于时代特性的都市新贵，高尚社区。让绿化景观体系与整体大环境完美交融。 在景观设计上按照组团模块方式与大花园大环境形式相结合的方式，营造围合-半围合-围合的空间层次，通过环境的创造形成强烈的生活气息以及舒适的生活环境，同时也增强了邻里间的交往，活跃了生活气氛，增强了小区整体上的凝聚力，使之不仅成为一个居住空间，同时也创造了一个多元化，开放化，整体化的城市大花园。 经济技术指标本项目主要经济技术指标见表4.2-1。主要经济技术指标表4.2-1序号项目单位数量备注1拆迁征地总面积 m2278868.83合418.3亩2总建筑面73、积 m21180008.573安置区建筑面积 m2259278.67安置一期建设：64646.64m2 安置二期建设：182515.23m2安置二期建设：12116.80m24农贸市场建筑面积 m227600开发一期建设5小学建筑面积 m210586.00安置二期建设6幼儿园建筑面积 m21530.00安置二期建设7道路改造面积Mm135030安置二期建设8水渠面积：Mm90011.85安置二期建设9商品房面积 m2898730.41开发区分三期建设10建筑基地面积m28506011建筑密度36.5712容积率4.4613绿地率354.3 单项工程 设计思想根据项目的建设性质，以总体规划为基础74、，充分体现出项目的建设特点。以“实用、经济、合理、便捷”的原则来组合内部功能。从而使项目的建设达到最大程度上贴近拆迁群众的实际需求，并能兼顾商品市场的需求。 设计依据1、拆迁安置点设计方案；2、民用建筑设计通则GB50352-2005；3、住宅建筑规范GB50386-2005；6、建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95；4、商店建筑设计规范JGJ48-88（2005版）；5、建筑设计防火规范GB50016-2006；7、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50-88； 8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；9、建设单位的意见及其他资料。 土地平整项目的拆75、迁安置必须进行大量的土地平整工作，平整工作的目的为满足日后安置区和商品房区的建设需要。平整范围为用地的红线范围，面积为278868.83平方米。 公共配套设施本项目在安置区内建设的公共配套设施较为简单，主要有区内道路与绿化。另外，要依据规划要求，对滨江路、鹿鸣路进行改造建设，同时在商品房开发区域内进行道路和绿化建设。1、道路市政道路建设包括滨江路和鹿鸣路40500平方米(135030m),安置区的小区道路面积为10990平方米，商品房开发区域内道路性质同为小区道路，道路面积87443平方米。2、绿化项目用地内的公共绿化和建筑周边的绿化部分，面积安置区为8992平方米,商品房开发区为71543平76、方米。 安置建筑本项目安置区为新二村、新三村和新十一村；商品房开发区为新一村，新四、五、六、七、八、九、十村等，其余部分为公用配套。安置房、开发房地下部分的建设，包括地基与建筑基础，根据对当地地质情况的初步分析，拟全部采用管桩基础。1、平面设计小区临街1层为配套门店，上为住宅，以住宅为主。安置房、开发房设计中平面方正实用，客厅、餐厅双面朝向，基本南北对开，丰富了室内空间，也达到最佳的通风效果。2、立面设计立面简洁明快，富于现代和简洁感，营造出和谐统一、尺度宜人的形象。建筑立面高低错落，虚实对比，建筑的凸窗及线条等设计，提高了居住的趣味。4.4 结构设计 概述本工程主体结构的设计使用年限为50年77、，建筑场地类别为类，抗震设防烈度为7度，建筑设计按要求采取三级耐火等级。 设计依据1、中国地震烈度区划图（1990）；2、建筑抗震设防分类标准GB500223-2004；3、建筑结构荷载规范GB50009-2001；4、建筑抗震设计规范GB50011-2001；5、混凝土结构设计规范GB50010-2002；6、建筑地基基础设计规范GB50007-2002；7、建筑桩基技术规范JGJ94-94；8、广东省标准建筑地基基础设计规范DBJ15-31-2003；9、广东省标准建筑基坑支护工程技术规程DBJ/T15-20-97；10、广东省标准建筑结构荷载规定DBJ15-2-90。 设计荷载1、竖向荷78、载。（1）楼面活荷载楼面均布活荷载按荷载规范第4.1.l条取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑，屋面均布荷载按荷载规范第4.3.l条取值。恒荷载按实际计算。均布荷载标准值参见表4.4-1。单体荷载标准值见表表4.4-1序号建筑项目荷载标准值(kN/m2)备注1普通用房2.02设备用房4.03上人屋面2.04不上人屋面0.76走道、门厅、楼梯2.5（2）填充墙荷载。钢筋砼结构自重按25KN/m3计算。灰砂砖填充外墙（贴面砖）5.6KN/m2。灰砂砖填充外墙及房间内隔墙(200厚）4.8 KN/m2。灰砂砖填充内墙（120厚）3.6 KN/m2。2、风荷载。根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别79、为B类。XX市基本风压值：Wo=0.45 KN/M2 风荷载标准值：W=zUsUzWo 建筑物的耐火等级本工程的耐火等级按二级设计。相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范GBJ16-87（2005年版）中有关条文设计。 结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，工程结构安全等级为二级。根据建筑地基基础设计规范考虑地基基础设计等级为二级。根据建筑抗震设计规范，本工程框架抗震等级为三级，按抗震裂度VII度设防并采取抗震措施。 结构体系、基础设计项目中所有单体结构均为钢筋砼框架结构体系，基础为管桩基础。4.5 给排水及消防工程方案 设计依据1、建筑给排水设计规范GB0015-200380、；2、室外排水设计规范GB0014-2006；3、室外给水设计规范GB0013-2006；4、建筑设计防火规范GB50016-2006；5、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95;6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001；7、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；8、广东省污水综合排放标准（DB44261996）。4.5.2 设计范围本项目给排水专业工程设计包括生活给水系统、生活排水系统、雨水排水系统、消防给水系统。4.5.3 给水系统1、用水量按各类建筑物及用地性质的综合用水量指标,计算对应用水量见表4.5-1。预测最高日用水总量约11968立方米/日。总用水量指81、标及用水量预测表表4.5-1项目数量用水量指标用水量(m3/d)备 注安置建筑650户400L/人.日936按每户3.6人计开发建筑6506户400L/人.日9369小学12950 m23 L/ m2.日39农贸市场27600 m23 L/ m2.日83市政道路40500 m23 L/ m2.日122区内道路59100m23 L/ m2.日177绿化用地51490m23 L/ m2.日154不可预见用水10%1088合 计119682、给水水源。总体上由XX市自来水厂供应，通过市政管网供给。安置点内建筑物用水直接取自环状给水管网，临街商住楼用水压力不足则考虑局部二次加压。室内消防用水储存于消防82、水池，消防时由消防泵抽升至小区内消防给水管网。3、给水管网。（1）管网采用给水与室外消防共用一套系统，室内消防共用一套系统。（2）给水管线沿规划道路布置并构成环状管网。（3）生活用水最不利点水压按不低于0.28Mpa考虑，服务水头按建筑层数规定如下：一层10m，二层12m，二层以上每增加一层增加4m。（4）室外给水及室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。（5）每户设置水表。5、建筑物给水管材。给水管均采用塑料给水管，消防管采用镀锌钢管。 排水工程 1、规划原则（1）以XX市城市总体规划和XX市市政工程专项规划为前提，根据排水制度、排放分区、地形特点、规划建设用地布局、受纳水体位置83、等情况，综合考虑布置管网。（2）污水管网布置原则上以重力流为主，截流系统布置考虑现状情况、工程造价以及水体保护等因素。2、污水工程（1）污水量标准及污水总量污水量标准按给水量标准的90%计，预测污水总量为10770立方米/日。（2）污水管网根据地形特点及规划用地布置情况，污水管道控制埋深不超过6米,规划污水管管径为D300，接户管采用DN200排水管。（3）污水排放采用粪便污水与生活废水分流系统，安置点内粪便污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后，均通过小区污水管网收集至地下污水处理站内，经格栅井、水解酸化池、暴气调节池、接触氧化池、斜板沉淀池、中间水池、石英沙过滤器、活性碳过滤后，经消毒处84、理进入中水储存池，再经过加压设施供给安置点内绿化用水、厕所用水，剩余部分达标后排入雨水管网。污水工程管材采用HDPE双壁波纹管（或中空壁缠绕结构管），环刚度S8KN/m3、雨水工程（1）设计原则有利于山地防洪和城市雨水排放； 雨水自流，分散式、多出口，就近排入受纳水体；规划排水体制为完全分流体制。（2）暴雨强度公式参照惠州市暴雨强度公式： q=2424.9(1+0.533lgp)/(t+11)0.668(L/s.ha) 式中： q：设计暴雨强度（L/s.ha） P：设计重现期（a） t：降雨历时（mim）（2）雨水排放采用雨污分流体系，以利城市污水处理，屋面雨水由雨水立管接至建筑物外雨水井，然85、后与地面雨水口汇集的雨水一起排入市政雨水管网。（3）雨水管网布置按照多出口，就近排放的原则，考虑到地形和规划道路标高，沿规划道路布置管道。管道竖向覆土一般不小于1.0米，管径为D300600，雨水连接管为DN200。（4）雨水管材管径DN500采用HDPE双壁波纹管（或中空壁缠绕结构管），环刚度8KN/m；管径500DN1000采用国标级钢筋混凝土承插管(GB11836-89)。4.5.5 消防给水工程1、消防用水量本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：室外消火栓用水量为20 L/s。室内消火栓用水量为30 L/s。自动喷淋系统用水量为27.8 L/s。2、室外消火栓系统室外消火栓系统由室外消86、火栓管道、室外消火栓等组成。从接入小区的市政给水管DN150上接出室外消火栓管道，在管网上设置适量的地下式室外消防栓，管网压力约为0.300.45Mpa。居住区各单体建筑消防给水按现行国家、省、市有关消防规范、规程的规定执行。室外消火栓间距不大于120 m，负有消防给水任务的管道最小管径不应小于200mm。3、室内消火栓系统室内消火栓系统由消火栓泵、保压泵、室内消火栓管道、室内消火栓箱、地下消防水池、天面消防水箱及消防水泵接合器等组成。4、消防给水管网室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。4.6 电气方案本项目包括公共配套、安置区、商品房开发区建筑三个部分。 设计依据1、民用建筑87、电气设计规范 JGJ16-2008；2、供配电系统设计规范 GB50052-95；3、低压配电设计规范 GB50054-95；4、建筑照明设计标准GB50034-2004； 5、建筑物防雷设计规范 GB50057-94；6、建筑设计防火规范 GB50016-2006；7、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2007）。4.6.2 负荷预测本项目的用电设备主要为室内外照明和部分空调等动力负荷，用电负荷估算采用负荷密度法计算，按4千瓦/卡，道路按4瓦/m2进行估算,同时系数按0.7考虑，则总的用电负荷为20429千瓦。本项目用电按三级负荷考虑。4.6.3 供配电系统本项目只考虑小区内建筑物的88、配电系统。配套门店采用三相电源供电；采用单相供电方式。各功能区域分别设配电箱，以220 V单相电源分配到每一户，并集中设统一管理配电计量箱，一户一表。路灯的电源由小区变电站（一级变电）配出，并集中管理。 照明系统照明采用白炽灯和荧光灯相结合，配套门店以荧光灯为主。区内各类道路的照明线路采用地下直埋电缆。道路照明灯具采用庭院灯在道路两侧交错分布，有诱导性的排列，道路交叉的地方和道路产生较大变化处应放置路灯，以发挥灯光对道路的诱导性，路灯灯高不超过3.5m，灯与灯间的排列距离在2540m，照明光源采用高压钠灯。 防雷接地本项目建筑物按第三类防雷建筑物进行防雷设计，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面89、敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于20米20米(或24 米16 米)的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线，利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。4.6.6 通讯系统电信电缆采用穿改性PVC管埋地敷设方式，原则上在道路西侧或北侧敷设，埋深不小于0.7米。通讯系统的容量均按1门/卡考虑。4.6.7 有线电视系统安置小区内设置有线电视网络，信号引自XX市有线电视网，可提供国内、外电视节目多套。第五章 节能节水篇5.1 用能标准和节能规范 用能标准1、中华人民共和国节约能源法；2、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；3、节能中长期专项规划（发改环90、资20042505号）；4、建筑照明设计标准 GB50034-2004；5、广东省用水定额（试行）（2007）。 节能设计规范1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、民用建筑热工设计规范（GB50041-92）。5.2 能耗状况和能耗指标分析 项目能源供应分析项目主要消耗能源为电力。XX市是广东省电力供应较为充足的城市，本项目电力供应是有可靠保证的。 项目能耗指标分析项目开发建设期间消耗能源主要是运输车辆、建筑设施施工的燃料以及电能，其用量并不太大，持续的时间也不长。本项目建成后，主要能耗为电能和液化石油气。项目主要用电设备有照明、空调、水泵等，总用电计算负荷20429kw，91、年耗电量约为178959967kWh，单位建筑电耗标准为699.06kwh/m2。5.3 节能措施分析 建筑节能措施1、园区建筑群整体合理布局，以改善建筑群落小气候。2、单体建筑合理布局,使建筑保持良好的通风条件。3、建筑设计应充分利用自然光，使自然光线能充分进入室内，节省能耗。5.3.2 供配电系统节能措施1、在变配电的低压侧安装电容器进行自动补偿，补偿后的功率因数大于0.9，减少无功损耗，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。变电房靠近负荷中心，配电半径不超过200m，有效地降低配电系统自身的能耗。2、所有变配电系统设备采用节能、高效型设备，实现变配电系统的经济运行。3、合理选用92、变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状态。低压配电系统采用单母线分段运行方式，空调等季节性使用负荷由独立的低压母线配电，系统接线适应负荷变化时，按经济运行方式灵活投切变压器。4、使用低消耗、性能优的电子镇流器，比传统电感镇流器省电20%。按照经济电流合理选择电缆截面，降低线路损耗。5、空调器采用节能型电动机，提高电动机的能效。6、对于动态变化的负荷，如空调器、新风机等，采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。5.3.3 照明系统节能措施1、按照建筑照明设计标准（GB50034-2004），严格控制各个场所的照度值与照明功率密度值。2、一般照明采用直接照明方式，所有照明灯具、光源、电93、气附件等均选用高效、节能型，提高照明效率。尽量采用细管高效荧光灯作为照明的主要灯具。该灯具有管细（26cm）、效率高（比普通荧光灯节电10%，亮度提高20%）、寿命长（达8000h）、与传统粗管荧光灯完全兼容等特点。3、直管形荧光灯配电子镇流器或节能型电感镇流器。 给排水系统及锅炉节能措施1、水泵采用节能型电动机，提高电动机的能效。2、生活用热水可考虑使用太阳能热水器，结合辅助加热设备，不单能满足一般日常使用要求，而且能大大的降低能耗。5.4 水耗指标分析及节水措施1、水耗指标分析根据预测，按项目最高日用水量为11968m3/d估算，则年耗水量为4368143m3。2、节水措施水资源不足已经成94、为制约国民经济和社会发展的重要因素。解决这个问题，关键要加强水资源的节约、保护和科学利用，努力提高水的利用效率。因此本项目拟采取以下措施节水：（1）根据建设部2003年9月的通知：为加强城市节水保证安全供水，所有新建、改建、扩建房屋，必须采用节水型生活用水器具。例如：洗手盆采用延时自动关闭水龙头、冲洗厕所可选用节水型水箱等。（2）节水的前提是防止漏损，最大的漏损途径是管道，自来水管道漏损率一般都在10左右。为了减少管道漏损，在铺设管道时，需选用质量好的塑料给水管材并采用橡胶柔性接口。另外还须加强日常的管道检漏工作。（3）生活给水系统采用分区用水，使用智能变频供水设备，以节约用水。（4）节约绿化95、用水，尽可能利用再生水和雨水养护绿地，绿地灌溉要推广使用喷灌、微灌、滴灌等节水方式，禁止用自来水涌灌。（5）要不断强化节水教育，在公共场所张贴节水宣传资料，在广大居民中传播节水理念，树立节水意识，努力培养科学、文明、节约的用水习惯。第六章 环境影响评价6.1 编制依据1、广东省地方标准水污染物排放限值（DB44/26-2001）三级标准。2、大气污染物综合排放标准（GB16297-96） 二级标准。3、广东省地方标准大气污染物排放限值（DB44/27-2001）一级标准。4、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90） 1类标准。5、公共建筑节能设计标准GB50189-2005。6、建设单位提96、供的有关资料。7、国家和地方颁布的有关设计规范。6.2 项目建设与运营对环境的影响6.2.1 污染源分析本项目在建设期会产生一定的噪声、废弃物（工程废料及垃圾）、污水、粉尘等。本项目投入使用后所产生的污染物主要是生活污水及丢弃的生活垃圾，厨房废气及机动车尾气等。不产生辐射及其他有毒污染物。6.2.2 废水水量本项目用水主要为市政给水，用水量为11968立方米/日，其废水排放量按用水量的90%计算，则为10770立方米/日。6.2.3 废水的水质该项目产生的废水主要是生活污水，参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量如表6.2-1所示。废水主要污染源、污染物浓度表6.2-1序号污染源污染物名称97、（单位：mg/L，PH除外）PHCODCrBOD5SS动植物油1生活污水69250150100156.3 环保措施6.3.1 建设阶段项目建设期按照XX市建设施工的有关规定处理, 建立安全文明施工制度、准备足够有效的环保、安全消防设施和专职负责监管人员。完工后，彻底清理残留的废料、废水。6.3.2 使用阶段1、污水处理采用生活污水与粪便污水分流系统，根据市污水排放的有关规定，粪便污水经三级化粪池处理后与生活污水会合排入市政排污管道。 厨房含油污水经隔油、隔渣处理达广东省标准（DB44/26-2001）水污染物排放限值三级标准后与生活水一起排入市政污水管网进入污水处理厂处理达标排放。2、废气处理98、备用发电机应燃轻质柴油，尾气集中引向高空排放，排放污染物应满足广东省标准（DB44/27-2001）大气污染物排放限值中锅炉使用轻质柴油第二时段排放限值。3、废弃物处置废弃物主要是一些生活垃圾，拟采用下列处理措施：（1）在场地设置垃圾桶等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理；（2）垃圾桶分类设置，拟先分为两类，一类为容易生物降解的果皮等食物残渣，另一类为可回收利用的塑料瓶、可乐罐等。（3）加强文明卫生的宣传教育，不随地抛弃包装物、果皮、纸巾、饮料瓶等废弃物。第七章 项目管理XX市XX房地产开发有限公司对本项目的进行统一组织管理，负责本项目的建设工作的具体实施99、：办理通过招投标确定的设计、施工、监理的委托手续及签订相应的合同和协议，以及设备的订购和安装检验等事项。XX市XX房地产开发有限公司组织架构图监事会党委会XX房地产开发公司董事会核心企业经营班子职能部门办公室营销部人事部企管部工程部财务部用地部党委办工会项目建成后由新村居民委员会与新村管理处协同对小区的公共设施运行进行管理，确保小区的公共卫生与公共设施的正常运行。第八章 项目实施进度与招投标8.1 项目实施进度安排本项目安置区和商品房开发区均分期建设。安置区分二期建设，商品房开发区分三期建设。安置区建设一期工程:从2010年4月2011年9月，共18个月。安置区建设二期工程:从2010年10月100、2012年3月，共18个月。安置区建设三期工程:从2012年4月2013年9月，共18个月。商品房开发区建设一期工程:从2010年4月2011年9月，共18个月。商品房开发区建设二期工程:从2011年10月2013年3月，共18个月。商品房开发区建设三期工程:从2013年4月2014年9月，共18个月。具体进度计划见表8.1-1表8.1-3。 8.2 招投标方案 招标内容和范围根据中华人民共和国招标投标法及国家计委2000年3号令、2001年9号令和省府粤府办2001105号文的有关规定，本项目进行招标的内容为工程设计、工程监理、建筑工程、安装工程。 招标组织形式和招标方式本项目工程招标的组织101、形式为委托招标，招标方式为公开招标。项目招标基本情况见表8.2-1。安置区一期工程进度安排表表8.1-1序号工作工作2010年2011年内容时间（月）4567891011121234567891项目前期工作32施工图设计2土建工程招标3工程施工124竣工验收1安置区二期工程进度安排表表8.1-2序号工作工作2010年2011年2012年内容时间（月）1011121234567891011121231项目前期工作32施工图设计2土建工程招标3工程施工124竣工验收1商品房开发区一期工程进度安排表表8.1-3序号工作工作2010年2011年内容时间（月）4567891011121234567891102、项目前期工作32施工图设计2土建工程招标3工程施工124竣工验收1商品房开发区二期工程进度安排表表8.1-4序号工作工作2011年2012年2013年内容时间（月）1011121234567891011121231项目前期工作32施工图设计2土建工程招标3工程施工124竣工验收1安置区三期工程进度安排表表8.1-5序号工作工作2013年2014年内容时间（月）4567891011121234567891项目前期工作32施工图设计2土建工程招标3工程施工124竣工验收1招标基本情况表表8.2-1项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标103、公开招标邀请招标工程勘察673工程设计715建筑工程85654安装工程13496工程监理434设备重要材料其他情况说明： 建设单位盖章 年 月 日第九章 投资估算与资金筹措9.1 投资估算9.1.1 编制范围本项目位于XX市清城区，拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2），安置区建筑面积259278.67 m2，安置农民650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2 。安置区建设分二期进行:安置区一期建设工程为:新二村、新104、三村（4#、5#、6#楼），建筑面积64646.64 m2。其中：4#楼建筑面积：13894.38m2；5#楼建筑面积：15092.11 m2；6#楼建筑面积：28813.89 m2；地下室建筑面积：6846.26 m2。安置区二期建设工程为: 新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面积50005.54 m2。其中：7#楼建筑面积：13688.96 m2；8#楼建筑面积：17040.30m2；9#楼建筑面积：13447.11m2；38#楼建筑面积：505.58m2;地下室建筑面积：5172.95m2；新四村区内的道路2038.42 m2及绿化3067m2。新一村（12#、13#楼），建筑面105、积16734.10 m2。其中：12#楼建筑面积：8068.16m2；13#楼建筑面积：6166.10m2；地下室建筑面积：2499.80m2。31#楼建筑面积：17413.73m2、32#楼建筑面积：33731.03m2、33#楼建筑面积：59630.83m2。总建筑面积：182515.23m2。道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m；新二、三村区内道路3722 m2及绿化3046m2；新十一村区内道路7268m2及绿化5946m2。商品房开发区建设工程分三期滚动开发:商品房开发区一期开发工程：新十一村建筑面积合计107633.8 m2，农贸市场建筑面积：27600m106、2等，总计135233.80m2等，道路30313m2及绿化24801m2。商品房开发区二期开发工程：建筑面积294082.71 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。商品房开发区三期开发工程：建筑面积497013.90 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。项目主要针对拆迁安置、旧城改造、商品房开发的需要进行建设，投资估算编制范围包括土地平整、安置建筑物、商品房开发及公共配套四部分。本报告分别对安置区一期工程、二期工程、三期工程，商品房开发区一期工程、二期工程、三期工程进行投资估算和资金筹措分析。9.1.2 编制依据1、投资项目经济咨询评估指南（中国国际工程咨询公司）107、；2、建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）（国家发展改革委、建设部）；3、 本项目建设方案工程内容；4、建设工程工程量清单计价规范GB50500-2003；5、广东省建筑工程计价办法（2006）和广东省建筑工程综合定额（2006）（粤建价字2005145号）；6、广东省装饰装修工程计价办法（2006）和广东省装饰装修工程综合定额（2006）（粤建价字2005146号）；7、广东省安装工程计价办法（2006）和广东省安装工程综合定额（2006）（粤建价字2005147号）；8、广东省市政工程计价办法（2006）和广东省市政工程综合定额（2006）（粤建价字2005148号）；9、广东省园林108、建筑绿化工程计价办法（2006）和广东省园林建筑绿化工程综合定额（2006）（粤建价字2005149号）；10、2010年第4季度XX地区建设工程材料市场价格；11、项目建设单位提供的有关资料。9.1.3 编制说明1、采用人民币为估算币值。2、建安工程费参照XX市同类工程采用单位指标估算。3、工程建设其他费用估算。（1）土地费用：本项目为农民拆迁安置房建设与商品房开发项目，土地取得费用包括征地、拆迁费用等，根据项目情况及建设单位提供的相关资料，土地费用按500元/平方米估算：安置区一期建设工程用地：10854平方米，土地费用为：543万元；安置区二期新四村建设工程用地：3480.24平方米，土109、地费用为：2625万元；商品房开发区一期建设工程用地：43191平方米，土地费用为：2160万元；商品房开发区二期建设工程用地：10625平方米，土地费用为：6375万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算)；商品房开发区三期建设工程用地：176733平方米，土地费用为：10604万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算)；（2）工程勘察费：根据建设部市政工程投资估算编制办法有关规定，按工程费用的0.8%计算；（3）工程设计费：根据国家计委、建设部计价格200210号文有关规定估算；（4）施工图审查费：根据粤价函2004393号文有关规定估算；（5）工程监理费：根据110、发改价格2007670号文有关规定估算；（6）建设单位管理费：按财建2002394号文有关规定估算；（7）招标代理费：根据计价格20021980号文有关规定估算；（8）前期咨询费：根据国家计委价格19991283号文有关规定估算；（9）环境影响评价费：根据国家计委、国家环保总局计价格2002125号文有关规定估算；（10）工程保险费：按工程费的0.3%估算；（11）以上各项规费的收取，均参考XX市当地情况计取。4、预备费（1）涨价预备费：依据国家计委计投资1999 1340号文规定，涨价预备费按零计算。（2）基本预备费：按建安工程费用和其他费用总和（不含建设期利息）的1%计算。9.1.4 建设111、投资估算本项目安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元，详见表9.1-1。安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元，详见表9.1-2。其中新四村建设项目建设投资为15625万元，其中征地投资2625万元，土建投资9500万元，设置购置及安装投资2500万元，其它投资1000万元,详见表9.1-2-1。商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858万元（建筑工程费1945112、2万元，设备安装费3406万元）、其他费用2799万元，详见表9.1-3。商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元，详见表9.1-4。商品房开发三期工程建设投资为119657万元，其中：建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用12925万元，详见表9.1-5。9.1.5 建设期利息本项目属城中村改造、拆迁安置、商品房开发项目。本项目安置区一期工程拟申请银行贷款5000万元，安置区二期工程拟申请银行贷款15000万元，共计申请银行贷款2113、0000万元，用于该安置拆迁建设之中。申请贷款按一次性发放，按5.94%贷款利率计算利息，安置区一期工程建设期利息为：446万元；安置区二期工程建设期利息为：1336万元；建设期利息合计1782万元。见后附表。9.1.6 总投资本项目安置区一期工程建设总投资为：9143万元（含建设期利息446万元）；安置区二期建设总投资为：25890万元（含建设期利息1336万元）。商品房开发区一期工程总投资：25913万元；商品房开发区二期工程总投资为：70801万元；商品房开发区三期工程总投资为：119657万元。安置区一期工程建安工程费用估算表表9.1-1序号项目单位数量占地单价 (元/m2)合计面积(114、万元)1土地平整 m2108541516 2安置面积 m264646.64408611377350 3安置区内水电安装 m264646.6460385 4合计 m27751 安置区二期工程建安工程费用估算表表9.1-2序号项目单位数量占地单价 (元/m2)合计面积(万元)1土地平整 m285961151292安置面积 m2182515.2374021032188363安置区内水电安装 m2182515.237313324安置区道路 m21099090995安置区绿化 m2899230276安置区内给排水及消防 m2182515.23356397安置区内供电系统 m2182515.2345821115、8合计21883安置区二期新四村建设项目工程建安工程费用估算表表9.1-2-1序号项目单位数量占地单价 (元/m2)合计面积(万元)1土地平整 m210559.6715152安置面积 m250005.54189194563安置区内水电安装 m250005.54804004安置区道路 m22038.4290185安置区绿化 m23695.930116给排水消防供配电系统m250005.5442021007合计12000商品房开发区一期工程建安工程费用估算表表9.1-3序号项目单位数量占地单价 (元/m2)合计面积(万元)1土地平整 m2431911565 2建筑面积 m2159890155911116、10817716 3农贸市场建筑面积 m2276002760048013254区内水电安装 m215989058927 5区内道路 m23031390273 6区内绿化 m2248013074 7区内给排水及消防 m2159890751199 8区内供电系统 m2159890801279 9合计 m222858 商品房开发区二期工程建安工程费用估算表表9.1-4序号项目单位数量占地单价 (元/m2)合计面积(万元)1土地平整 m27575315114 2建筑面积 m2294082.7123818186354797 3区内水电安装 m2294082.718023534区内道路 m22856590117、257 5区内绿化 m22337134806区内给排水及消防 m2294082.71752206 7区内供电系统 m2294082.719026478合计 m262454商品房开发区三期工程建安工程费用估算表表9.1-5序号项目单位数量占地单价 (元/m2)合计面积(万元)1土地平整 m275753201552建筑面积 m2497013.9238181865926933区内水电安装 m2497013.98039764区内道路 m22856590257 5区内绿化 m2233713070 6区内给排水及消防 m2497013.97939267区内供电系统 m2497013.9904473 8合计118、 m2105550安置区一期建设投资估算表序号项目名称建筑工程设备及安装工程其它费用合计一工程费用7366 385 07751 1主要建筑物7350 385 7735 2土地平整16 16 3道路0 0 4给排水及消防00 5供配电系统00 6绿化0 0 二其它费用766 766 1土地费用5435432工程勘察费50 50 3工程设计费53 53 4施工图审查费5 5 5工程建设监理费32 32 6建设单位管理费35 35 7招标代理费8 8 8前期咨询费1010 9环境影响评价费88 10工程保险费23 23 三预备费180 180 1基本预备费180 180 2涨价预备费00四合计736119、6 385 946 8697 安置区二期建设投资估算表序号项目名称建筑工程设备及安装工程其它费用合计一工程费用19091 2792 021883 1主要建筑物188362792 216282土地平整129 129 3安置区道路99 99 4绿化27 27 二其它费用2163 21631土地费用15301530002工程勘察费1661663工程设计费170 1704施工图审查费13 13 5工程建设监理费85 85 6建设单位管理费80 80 7招标代理费18 18 8前期咨询费2020 9环境影响评价费1818 10工程保险费61 61 三预备费508508 1基本预备费508 508 2涨价120、预备费00四合计19091 2792 2671 24554 安置区二期新四村建设项目建设投资估算表序号项目名称建筑工程设备及安装工程其它费用合计一工程费用9500 2500 012000 1主要建筑物945694562土地平整15 15 3安置区道路18 18 4安置区水电安装4004005给排水消防配供电系统210021006绿化11 11 二其它费用362536251土地费用26252625002工程勘察费76763工程设计费65 654施工图审查费1010 5工程建设监理费5555 6建设单位管理费40 40 7招标代理费18 18 8前期咨询费2020 9环境影响评价费1818 10工121、程保险费58 58三预备费640640 1基本预备费640 640 2涨价预备费00四合计95002500 3625 15625 商品房开发区一期建设投资估算表序号项目名称建筑工程设备及安装工程其它费用合计一工程费用19452 3406 022858 1主要建筑物19041 927 19968 2土地平整65 65 3道路273 273 4给排水及消防11991199 5供配电系统12791279 6绿化74 74 二其它费用2799 2799 1土地费用216021602工程勘察费146 146 3工程设计费155 155 4施工图审查费16 16 5工程建设监理费94 94 6建设单位管理122、费103 103 7招标代理费18 18 8前期咨询费2020 9环境影响评价费1818 10工程保险费69 69 三预备费257 257 1基本预备费257 257 2涨价预备费00四合计19452 3406 3055 25913 商品房开发区二期建设投资估算表序号项目名称建筑工程设备及安装工程其它费用合计一工程费用55248 7206 062454 1主要建筑物54797 2353 57152土地平整114 114 3道路257 257 4给排水及消防220622065供配电系统26472647 6绿化80 80二其它费用764876481土地费用637563752工程勘察费4424423123、工程设计费3583584施工图审查费36365工程建设监理费1351356建设单位管理费1261267招标代理费28288前期咨询费20209环境影响评价费323210工程保险费9696三预备费6996991基本预备费6996992涨价预备费00四合计55248 7206 8347 70801 商品房开发区三期建设投资估算表序号项目名称建筑工程设备及安装工程其它费用合计一工程费用931751237501055501主要建筑物926933976966152土地平整1551553道路2572574给排水及消防392639265供配电系统447344736绿化7070二其它费用12925129251124、土地费用10604106042工程勘察费7457453工程设计费8208204施工图审查费60605工程建设监理费2102106建设单位管理费2602607招标代理费18188前期咨询费20209环境影响评价费383810工程保险费150150三预备费118211821基本预备费118211822涨价预备费00四合计9317512375141071196579.2 总投资使用计划与资金筹措：1、资金筹措本项目安置区一期建设投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率42.5%。项目安置区二期新四村建设项目建设投资15125、625万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5625万元。项目资本金比率36%。本项目商品房开发区一期建设投资25913万元，资金来源：开发商自有资金。项目商品房开发区二期建设投资70801万元，资金来源：商品房一期工程销售款。（参见销售收支表）项目商品房开发区三期建设投资119657万元，资金来源：商品房一、二期工程销售款。（参见销售收支表）2、投资使用计划根据项目建设计划进度安排，安置区一期工程建设投资8697万元，分两年投入，其中第一年投入资金7000万元，第二年投入资金1697万元。安置区二期新四村建设项目工程建设投资15625万元，分两年126、投入，其中第一年投入资金10000万元，第二年投入资金5625万元。商品房开发区一期工程建设投资25913万元，分两年投入，其中第一年投入资金20000万元，第二年投入资金5913万元。商品房开发区二期工程建设投资70801万元，分四年投入，其中建设期第一年投入资金20000万元，第二年投入资金20000万元，第三年投入资金20000万元,第四年投入资金10801万元。商品房开发区三期工程建设投资119657万元，分五年投入，其中建设期第一年投入资金20000万元，第二年投入资金20000万元，第三年投入资金20000万元, 第四年投入资金20000万元，第五年投入资金19657万元。项目总投127、资使用计划与资金筹措见表9.2-1表9.2-5。安置区一期工程投资使用计划与资金筹措表表9.2-1 单位：万元序号项目 合计计算期(年)121总投资9143714919941.1建设投资8697700016971.2建设期利息4461492971.3流动资金2资金筹措9143714919942.1资本金414321491994用于建设投资369720001697用于流动资金用于建设期利息4461492972.2债务资金500050000用于建设投资500050000用于流动资金用于建设期利息安置区二期工程投资使用计划与资金筹措表表9.2-2 单位：万元序号项目 合计计算期(年)121总投资24128、5542000045541.1建设投资245542000045541.2建设期利息13374468911.3流动资金2资金筹措245542000045542.1资本金1065454465208用于建设投资931750004317用于流动资金用于建设期利息13374468912.2债务资金15000150000用于建设投资15000150000用于流动资金用于建设期利息商品房开发区一期工程投资使用计划与资金筹措表表9.2-3 单位：万元序号项目 合计计算期(年)121总投资259132000059131.1建设投资259132000059131.2建设期利息0001.3流动资金2资金筹措2591129、32000059132.1资本金25913200005913用于建设投资25913200005913用于流动资金用于建设期利息0002.2债务资金000用于建设投资000用于流动资金用于建设期利息商品房开发区二期工程投资使用计划与资金筹措表表9.2-4 单位：万元序号项目 合计计算期(年)312341总投资70801200002000020000108011.1建设投资70801200002000020000108011.2建设期利息00001.3流动资金2资金筹措70801200002000020000108012.1资本金7080120000200002000010801用于建设投资708130、0120000200002000010801用于流动资金用于建设期利息002.2债务资金00用于建设投资00用于流动资金用于建设期利息商品房开发区三期工程投资使用计划与资金筹措表表9.2-5 单位：万元序号项目 合计计算期(年)9931123451总投资11965720000200002000020000396571.1建设投资11965720000200002000020000396571.2建设期利息00099311.3流动资金99312资金筹措11965720000200002000020000396572.1资本金1196572000020000200002000039657用于建设投131、资1196572000020000200002000039657用于流动资金用于建设期利息0002.2债务资金000用于建设投资000用于流动资金用于建设期利息第十章 财务评价本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）和投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215号）及国家有关政策、法规进行编制。10.1 财务评价基础数据1、计算年限。安置区建设计算年限为5年（包括建设期2年）。商品房开发区建设计算年限为6年（包括建设期3年）。2、币种及汇率本项目投资估算及财务评价均采用人民币作为计价单位。10.2 财务评价10.2.1 收入估算项目建设内容132、包括：安置房、商品房、农贸市场、小学、幼儿园、城市道路和水渠。安置房:直接给拆迁农民回迁居住;小学、幼儿园、城市道路和水渠：直接移交给当地政府;本项目收入主要是包括: 商品房、农贸市场商品房的销售价格以XX地区市场价5000元/平方米销售。农贸市场销售价定为30000元/平方米。经测算销售收入合计462622万元。销售资金分三年回笼，起售时间各不相同,各年比例分别为50%、30%、20%。农贸市场销售分两年,比例按60%和40%。销售资金共四年回笼。10.2.2 成本估算本项目成本费用支出，经估算为:3000元/平方米。其中已包括管理费用、财务费用和销售费用。10.2.3 收支节余经测算，项目133、收支节余184717万元。具体各年收入和支出及节余情况见表10.2-1。项目收支情况表表10.2-1 单位：万元序号项目数量(m2)销售价 (元/m2)合计(万元)第2年第3年第4年第5年第6年1一期商品房107633.85000.0053817 2690816145107642农贸市场建筑面积2760030000.0013248794952993二期商品房面积294082.715000.001470417352144112294084三期商品房面积497031.95000.0024851612425874555497036销售收入4626223485794965179134103963497134、037销售成本926348.43000 277905405708822514910989收支节余184717-57136740300251039634970310用于滚动投资259133592199310011用于还本付息91706 32631120749438310611290210.2.4 借款还本付息计划本项目安置区一期新二、三村工程已申请银行贷款5000万元，安置区二期新四村工程拟申请银行贷款1.56亿元，共计申请银行贷款20000万元，一次性发放，贷款期5年（含建设期），银行贷款本金及利息将在5年内还清。项目偿还借款本息的资金来源包括资本金投入和销售回笼资金。经测算，本项目利息备付率135、和偿债倍付率均大于1，表明项目有较好的负债清偿能力。项目借款还本付息计划见表10.2-2。借款还本付息计划表表10.2-2 单位：万元序号项目合计计算期（年）123451.1期初借款余额020000200001200050001.2当期还本付息5941188918877135297其中：还本20000800070005000 付息3980594118811887132971.3期末借款余额200002000012000500002偿还借款本息的资金来源93488594118811207 49438 31061 2.1资本金17825941188支付建设期利息178259411882.2销售收入136、91706112074943831061支付使用期利息21981188713297支付借款本金20000800070005000计算 指标利息备付率（%）119.4 69.4 104.6 偿债备付率（%）111.22 6.41 5.86 10.2.5 财务评价结论XX市B6、B7、B9小区城中村改造项目属于旧城改造、拆迁安置、征地开发建设项目，盈利不是其主要目的。项目建成后，通过商品房、农贸市场的销售资金偿还银行贷款，具备财务生存能力。项目财务评价可行。第十一章 社会效益评价11.1 项目对社会的影响分析项目所在地处于XX市清城区，项目建成后，本地区的城市基础设施以及交通、卫生、教育等各方面的137、设施都将得到显著提高。 项目对所在地区居民收入的影响项目的建设，将使本地区居民的收入得到较大程度的提高。2009年XX市国民经济和社会发展统计公报数据显示，2009年城镇居民人均可根本收入13006万元，农村居民人均纯收入4887元，城镇居民与农村居民收入比为2.66:1。 2008年全市在岗职工年均工资25799元。本项目建成后，能给本地居民提供较多的工作机会，从而较大幅度提高本地区居民收入。11.1.2 项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目建设有利于推动当地社会经济的发展，完善当地的道路、水、电等基础设施建设，进一步提高本地区居民的人均居住面积，使居民的居住水平、消费水平、消费结138、构、人均寿命等指标都将向我省城市居民的平均水平靠拢，实现本地区经济与社会和谐发展的目标。广东省统计厅发布的数据显示，2008年，广东省城镇居民人均消费性支出15527.97元，农村居民全年总支出6458.79元。本项目的建设能积极促进本地区居民的生活水平和生活质量的提高。应指出的是本项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，应注意施工管理，将负面影响减至最低。11.1.3 项目对所在地区居民就业的影响本项目的建设过程中，需要大量的人工，可以提供较多的工作岗位；项目建成后，本地区新增的企事业单位、城市常住人口和流动人口将促进本地区的经济发展，给本地区139、增加新的就业岗位，促进本地区的居民就业。项目的建设对本地区居民就业的影响很好。11.1.4 项目对所在地区利益群体的影响本项目的建设使得政府有能力控制城市发展所必需的土地，能让政府更好地推进城市建设。项目的建设涉及到不同的行业，会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入，也会增加当地的税收。该项目用地属住宅用地，存在拆迁问题，同时建设农民安置房，解决失地农民的住房问题，正是城市化进程中必须解决的拆迁问题。11.1.5 项目对所在地区弱势群体的影响本项目的建成，能使妇女、儿童、残疾人员享受到更好的医疗、教育等服务，增强对本地区弱势群体的保护。项目对本地区的弱140、势群体带来的影响很好。11.1.6 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目建设有利于区域的文化教育工作，促进卫生环境的有序管理。项目建成后，能给本地区的文化、教育、卫生等带来良好的影响，促进社会经济稳健快速发展，对于当地的文化教育水平、卫生健康和人文环境具有正面影响。项目造成污染较小，卫生方面无负面影响。11.1.7 项目对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响本地区目前各种基础设施较不完善，城市化率低。本项目的建设，将给本地区带来完善的道路交通、通讯传媒、供水供电等城市基础设施，大幅度提高本地区的社会服务容量，项目建设符合XX市城市总体规划和土地利用规划的要求，对于当地的城市化进程141、具有有利的推动作用。11.1.8 项目对少数民族风俗习惯和宗教的影响本项目属于城市改造拆迁安置工程，在建设过程中将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯，不会引发民族矛盾和宗教纠纷，也不会影响当地的社会安定。项目的综合社会影响分析见表11.1-1。项目社会影响分析表表11.1-1序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响增加就业机会，提高当地居民的收入，影响程度好。部分居民陷入贫困。针对本地居民提供就业机会；完善职业培训体系。2对居民生活水平与生活质量的影响实现经济与社会和谐发展，对居民生活水平与生活质量的影响影响程度很好。部分失地居民生活质量得不到保障。制定并完善居民142、生活保障体系。3对居民就业的影响促进当地经济发展，提高本地区居民就业水平，影响程度好。部分居民失业。完善职业培训体系。4对不同利益群体的影响负面影响微乎其微。土地、拆迁补偿不合理。制定合理补偿标准，加强监督机制，严格按制度进行补偿。5对弱势群体的影响提高医疗、教育等方面的服务水平，增强是对脆弱群体的保护，影响程度很好。部分弱势群体有可能陷入困境。采取有效措施，加强对弱势群体的保护。6对地区文化、教育、卫生的影响促进当地文化、教育、卫生的建设，影响程度很好。建设期间当地居民的文化、教育卫生条件受到影响。加强保障措施，积极利用周边地区的文化、教育、卫生机构对本地区进行保障。7对地区基础设施、社会服143、务容量和城市化进程的影响不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较少。建设期间，造成交通堵塞。加强施工管理，错开交通运输高峰，减少交通堵塞情况。8对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响。生活方式的转变，可能使部分居民不适应。加强社区建设，帮助本地居民更好地适应新的生活方式。11.2 互适性分析11.2.1 项目相关利益群体对项目建设的态度与参与程度本项目直接相关的利益群体范围较小，主要考虑政府以及本地居民。政府推进本项目，可以达到控制城市土地、统一规划城市建设的目的，并同时推进城市建设。故政府有积极推动本项目的动力。而本项目的进行不仅会改变本地居民的生活方式，还将改变144、本地居民的谋生方式。因此，本地区的居民对本项目的参与热情也较高。11.2.2 项目所在地区的各类组织对项目建设的态度本项目的投资建设符合XX市的城市发展规划，项目的建设能够得到诸如交通、供电、通信、供水等本地社会支撑系统的大力支持，以及医疗、教育等本地社会福利系统的保障。本项目涉及到区域内所有居民。项目建成后，本地区居民的教育、医疗、卫生等条件将会得到极大的改观。项目的建设能得到本地居民的积极支持。11.2.3 项目所在地区现有技术、文化状况对项目建设适应程度本项目的建设对技术、文化要求不高，项目建成后有利于充分利用城市的文化教育、职业培训体系提高和促进本地区的技术、文化状况，提高本地区居民的145、综合素质。根据以上分析，编制社会对项目的适应性和可接受程度分析见表11.2-1。社会对项目的适应性和可接受程度分析表表11.2-1序号社会因素相关者适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者附近居民较好施工期间产生环境污染问题文明施工、增加环境保护措施农地租户较好项目用地存在拆迁问题加大落实政府政策力度，从农民利益出发进行拆迁工作。2当地组织机构当地领导班子好协调、管理、控制协调相关部门工作，做好前期准备，落实建设进度具体实施单位（施工、设计、监理等）较好建设质量问题严把各项工作质量关，加强各项工作的前期检查和后期监督3当地技术文化条件设计较好出现各种形式的质量问题严格按照建设标准设计、施146、工、监理施工较好监理较好建筑材料较好市政配套较好11.3 社会风险分析11.3.1 拆迁安置问题本项目是为了加快城市发展而进行的旧城改造征地、拆迁安置开发工程。项目的拆迁安置均对原有居民生活产生较大影响，本项目用地属开发后的住宅用地，平整工作已经展开，征地拆迁正在进行。从事拆迁工作的人员应加大落实政府政策力度，从农民利益出发进行拆迁工作，很好地解决拆迁安置问题。11.3.2 群众支持问题本项目完成后，能使居民充分享受到城市的各种便利生活设施，提高群众生活水平，项目能获得群众的大力支持。11.3.3 环境破坏问题项目的建设过程可能对当地的自然环境造成一定的破坏和影响，带来一定程度的环境污染，如施147、工扬尘、噪声和挖填道路等。因此，建议严格执行报告的环保措施，加强施工控制和管理，尽量降低对环境的破坏和污染，减少对周边居民日常生活的影响。11.4 社会评价结论本项目对社会各方面带来的影响较好，有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致；项目的建设适应本地区的社会、经济发展，并能充分调动本地区各个利益群体的积极性；项目以保本微利为基本原则，在做好销售定价的前提下，社会风险较小。因此，本项目社会评价可行。第十二章 研究结论与建议12.1 建设方案总体描述 建设规模项目位于XX市清城区，占地面积278868.83平方米，总建筑面积1180008.57平方米。安置区建筑面积259278.67平方米148、，安置农民650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m30m；水渠面积：900m11.85m。商品房开发建筑面积：898730.41平方米。12.1.2 结构体系、基础设计项目中所有单体结构均为钢筋砼框架结构体系、基础为管桩基础。12.1.3 配套设施根据需要配置变配电系统、照明系统、给排水及消防系统等。12.1.4 项目建设工期安置区建设一期工程:从2010年4月2011年9月，共18个月。安置区建设二期工程:从2010年10月2012年3月，共18个月。商品房开发区建设一期工程:从2010年4月2011年9149、月，共18个月。商品房开发区建设二期工程:从2011年10月2013年3月，共18个月。商品房开发区建设三期工程:从2013年4月2014年9月，共18个月。12.1.5 项目投资及资金筹措1、项目投资安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元。安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元。商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858万元（建筑工程费19452万元，设备安装150、费3406万元）、其他费用2799万元。商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元。商品房开发三期工程建设投资为119675万元，其中：建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用4620万元。2、资金筹措。本项目安置区一期建设总投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率42.5%。项目安置区二期新四村建设总投资15625万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金151、。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5625万元。项目资本金比率36%。本项目商品房开发区一期建设总投资25913万元，资金来源：开发商自有资金。项目商品房开发区二期建设总投资70801万元，资金来源：商品房一期工程销售款。项目商品房开发区三期建设总投资119657万元，资金来源：商品房一、二期工程销售款。3、使用计划根据项目建设计划进度安排，安置区一期工程建设投资8697万元，分两年投入，其中第一年投入资金7000万元，第二年投入资金1697万元。安置区二期新四村工程建设投资15625万元，分两年投入，其中第一年投入资金10000万元，第二年投入资金5625万元。商品房开发区一期工程152、建设投资25913万元，分两年投入，其中第一年投入资金20000万元，第二年投入资金5913万元。商品房开发区二期工程建设投资70801万元，分四年投入，其中建设期第二年投入资金20000万元，第三年投入资金2000万元,第四年投入资金10801万元。商品房开发区三期工程建设投资119657万元，分五年投入，其中建设期第二年投入资金20000万元，第三年投入资金2000万元,第四年投入资金2000万元, 第五年投入资金39657万元。 财务评价1、收入估算本项目收入主要是商品房和农贸市场的销售收入，经测算销售收入合计449365万元，销售资金共八年回笼。2、成本估算成本按3000元/平方米计.153、销售成本已计入。总成本费用为：269619万元。3、收支节余经测算，项目收支节余179746万元。4、借款还本付息计划本项目银行贷款本金及利息将在5年内还清。项目偿还借款本息的资金来源包括资本金投入和销售回笼资金。本项目利息备付率和偿债倍付率均大于1，有较好的负债清偿能力。12.2 结论与建议12.2.1 结论本项目对社会各方面带来的影响较好，有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致；项目的建设适应本地区的社会、经济发展，并能充分调动本地区各个利益群体的积极性；项目以保本微利为基本原则做好销售定价的前提下，社会风险较小；项目有较好的负债清偿能力。项目可行。12.2.2 可能出现的问题及建议1、市政配套的衔接工作项目位于XX市清城区，建设用地是城中村改造住宅用地，建议加强与周边市政配套设施的衔接工作，完成好项目的市政配套工程，保证项目建成后的良好运作。2、项目资金筹措项目建设资金尚未全部到位，目前仍处于资金筹措阶段。建议建设单位抓紧与有关部门及金融机构的沟通协调，尽早取得资金方面的大力支持，争取建设资金早日到位，以保证项目的建设顺利进行。