1、物业发展公司时尚文化城旧城改造商业办公写字楼项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月物业发展公司时尚文化城旧城改造商业办公写字楼项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月132可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：xx人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论14一、项目概况14二、业主简介14三、编制依据15四、可行性研究范围16五、项目法人责任制162、六、项目主要技术经济指标16项目主要技术经济指标表16七、简要结论17第二章 项目建设的必要性和可行性18一、项目建设背景18二、项目建设的必要性19（四）、本项目符合城市规划，是推动xx市旧城改造的需要。20三、项目建设的可行性20（一）、区位独特，商业氛围突显20（二）、文化产业、地产开发相融一体，引领时尚产业创新20（三）、本项目建设方案合理20（四）、钻石地王、增值潜力巨大21第三章 市场分析及预测21一、 项目所在地（xx）宏观经济概况21（一）、平行城市宏观经济对比分析22（二）、xx宏观经济发展指标23（三）、xx市主城九区GDP经济对比分析25（四）、xx未来经济发展预测分析23、5（五）、小结25一、 商业零售市场研究分析25（一）、xx市商业零售市场历史进程26（二）、xx市商业零售主要业态27（三）、xx市商业零售市场供应研究27沙坪坝主要零售物业项目分布39（四）、xx市商业零售物业市场研究40（五）、xx市典型商业项目案例分析42嘉茂购物中心品牌组合51（六）、小结51二、 写字楼市场分析52（一）、xx半岛未来构架522、xx区写字楼的特征分化52（二）、xx市场写字楼现状52（三）、xx写字楼供应研究53（四）、xx写字楼市场需求研究58（五）、xx市典型写字楼项目案例分析66（六）、写字楼市场的机会点（代小结）71四、文化产业研究72（一）、文化产业定义4、72（二）、文化产业发展概况73（三）、xx文化产业发展现状84（四）、小结87第四章 地址选择及建设条件88一、地址选择88（一）选择原则88（二）地址选择88二、场地工程地质条件88（二）地质构造89（三）地层结构89（四）气象条件91（五）水文地质条件91三、场地稳定性及建筑适宜性。92四、场地地震效应评价92五、基础设施92（一）交通92（二）通讯93（三）供水93（四）供电93（五）原材料供应93二、 建设规模及主要建设内容93（一）依据94（二）原则94二、项目建设规模94三、主要建设内容942、建设含写字楼、商业百货、地下立体机械停车库等的商业楼宇。94第六章 总图工程设计95一5、设计依据和原则95（一）总图设计依据95（二）总图设计原则95二、总图方案96（一）总图布置96第七章 建筑工程设计97一、设计依据97二、设计原则98三、主要建筑物98四、商业楼宇建设方案99（一）建设总体要求99（二）建筑平面设计99（三）立面设计99（四）结构设计99（五）写字楼建设要求100（六）商场建设要求101（七）交通与疏散101第八章 公用工程设计101一、给排水102（一）给水设计102（二）排水设计102二、供电104（一）设计依据104（二）负荷等级104（三）负荷测算104（四）电源及电压105（五）变配电房105（六）设备选型105（七）线路敷设方式106（八）防雷6、接地、接零106第九章 配套设施建设方案106一、停车场106二、绿化106三、智能化设施建设107（一）安全防范系统107（二）信息管理系统108（三）信息网络系统109第十章 项目采用的主要设备设施109一、智能化设施109（一）安全防范系统109（三）信息网络系统：1套。110二、高低压配电设备110三、二次加压供水设施1102套，包括蓄水箱、加压水泵、压力控制装置和附属供水管线。110四、电梯110三、 中央空调110四、 消防给水110五、 防排烟110六、 其它110第十一章 节能节水110一、依据110二、电量消耗预测111三、用水量预测111四、节能措施1112、按建筑节能措7、施设计，外墙、幕墙、屋面采用保温材料111第十二章 环境保护112一、依据112二、环境影响评价原则1121、符合国家环境保护法律法规和环境功能规划要求。1123、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。112三、建设地址环境现状112四、项目建设可能对环境的不良影响112（一）大气污染113（二）噪声污染113（三）固体废弃物113（四）水污染113五、环境保护措施113（一）大气处理113（二）噪声处理114（三）固体废弃物处理114（四）污废水处理114（五）水土保持115第十三章 劳动安全卫生与消防115一、劳动安全卫生1152、饮用水应达到现行生活用水卫生标准的有关要求。115二、消8、防115（一）设计依据115（二）消防措施116第十四章 组织机构与劳动定员117一、组织机构117二、劳动定员118三、职工培训1181、组织企业负责人学习国内外先进的管理知识，提高其管理能力。118第十五章 招投标方案119一、招标形式119二、勘察、设计、施工、监理单位资质要求119三、招标范围119四、招标信息发布119五、招投标工作组织119第十六章 项目实施进度120一、建设进度计划120二、资金分年投资计划120第十七章 投资估算及融资方案121一、投资估算121（一）投资估算依据121（二）投资估算要求121（三）项目投资估算121（四）有关说明122二、融资方案122三、资金9、使用计划122资金筹措及使用计划表122第十八章 财务评价123一、财务评价范围123二、财务评价依据123三、财务评价原则124四、财务评价基础数据与参数选取124（一）房产开发总面积124（二）房产销售及租赁价格124（三）税费124（四）利率124（五）汇率124（六）项目计算期选取125（七）营销负荷125（八）财务基准收益率（ic）设定125五、项目收益分析125一、 项目基本情况：1263、停车泊位：265个（立体机械车库）126二、 项目投资分析：126项目总投资：29000万元126三、 项目收益分析：1261、 办公住宅部分直接销售收益：126一期销售总收入即为：25183.10、8万元1272、 商业部分：127六、成本费用127七、经济效益(利润)估算128八、财务评价报表128九、财务评价指标128十、不确定性分析128（一）敏感性分析129（二）盈亏平衡分析129第十九章 贷款偿还计划129第二十章 风险分析130一、市场风险130二、技术风险131三、工程风险131四、资金风险131五、政策风险131第二十一章 社会效益评价131二、推动xx市城市化进程和经济社会的发展。131第二十二章 结论132第一章 总论一、项目概况项目名称：xx时尚文化城项目性质：旧城改造项目建设地址:xx市xx区xx路、xx路和xx路建设规模：占地面积：3194；建筑面积：6468311、.29主要建设内容：商业面积：19152.42；办公写字楼面积：38070.92；地下建筑面积：7008.17；其他建筑面积（避难层）：3008.63；停车泊位（立体机械车库）：265个。项目总投资及经济效益：总投资【21085】万元，项目建成后，货币净利润总额【2462】万元，投资回收期【4.02】年，借款偿还期【2.15】年，投资利润率【11.43】%，投资利税率【19.19】%,财务内部收益率【 】%，财务净现值【3295】万元。二、业主简介项目业主：xxxx物业发展有限公司企业名称：xxxx物业发展有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：【 】注册资金：800万元公司地址：xx法人代12、表概况：法人代表【 】，从事管理工作十多年，有着丰富的管理经验，开拓创新意识强，能吃苦耐劳，遵纪守法，合法经营，社会信誉良好。 xxxx物业发展有限公司成立于1996年，注册资本800万元，是国家二级开发资质的民营企业。 业务范围包括房地产开发、物业管理、建筑材料销售等。公司自1997年从事房地产开发以来，累计开发近100万平方米。目前，xx公司正准备进行增资扩股，并将更名为：xxxx投资发展有限公司。新进驻股东情况：企业名称： xx（香港）投资发展有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：【 】注册资金：5000万美元公司地址：中国香港xx投资发展有限公司成立于2008年。由xx集团独资在香13、港设立。公司资金、技术实力雄厚，管理力量较强。三、编制依据（一）、企业法人营业执照；（二）、该项目所用土地的土地使用证、用地红线图；（三）、房地产开发企业资质证书；（四）、项目编制所签订的咨询合同。四、可行性研究范围该可研范围包括办公写字楼、商业中心、城市CBD创意时尚文化核心。五、项目法人责任制（一）、根据xx市人民政府渝府发200050号文件规定，项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程负责。（二）、项目实施过程中涉及的勘察、设计、施工、监理以及重要设备，材料采购等活动的招投标工作按照xx人民共和国招投标法的规定办理。（三）、项目在建设期间至14、少有一名企业负责人或项目经理常驻现场。（四）、项目总经理具体行使职权按渝府发200050号文件第九条规定执行。（五）、建立对项目法人和有关领导人的考核和监督制度，监督考核内容按渝府发200050号文件第十三条规定办理。（六）、对项目法人实行奖惩制度，对有功人员进行奖励，因人为失误给项目造成重大损失或弄虚作假，欺诈蒙瞒，构成犯罪的，应追究法律责任。六、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注（一建筑指标1总用地面积m23194 2建筑占地面积m23总建筑面积m264683.29其中商业用房m219152.42办公写字楼面积m238070.92地下建筑面积m2 7008.15、17（二总投资万元21085（三融资方案万元21085其中业主自筹万元9085 银行贷款万元12000 （四经济指标1财务内部收益率%2财务净现值万元32953投资利润率%11.434投资利税率%19.195投资回收期年4.026借款偿还期年2.157盈亏平衡点%12.71七、简要结论“xx时尚文化城”项目已列入xx市2009年重点项目，其建设符合我国加快城市化进程的政策导向及发展规划，符合xx市发展规划。项目开发建设与国际化接轨，集时尚文化、购物中心、办公人居、休闲娱乐为一体，对促进xx市社会经济全面发展，提高人民生活质量，减轻当地剩余劳动力的就业压力，加快城市化进程，都起到明显的作用。项目16、经济评价表明，各项经济指标可行，具有良好的经济效益和社会效益，环境效益亦良好，因此项目是可行的。在项目建设和经营过程中应该切实加强规划控制、紧扣xx市发展规划，紧随时代脉博，领跑商业文化地产，以人无我有，人有我精的发展谋略，保障企业经济效益、社会效益和环境效益的实现。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设背景xx市位于我国中、西部结合带，处于长江上游三峡库区及四川盆地东南部，总面积8.2万平方公里，辖43个区市县，总人口3040万，是我国西南地区和长江上游的经济中心、交通枢纽。xx是我国著名的“山城”，地形高低悬殊，地貌结构复杂，而且主城各区被长江、嘉陵江分割，使城市基础设施建设成本以及17、房地产开发成本都必须较其他大中城市高。xx是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展。公路已基本形成高速公路和一、二级公路相连的公路骨架网络，国家干线xx-武汉-上海、xx-贵阳-湛江及国道210、212、319、318、326从境内通过，并有16条呈放射线的公路网在xx交汇；铁路川黔、襄渝、成渝干线外，已开工或即将修建的有万达、渝汉、渝遂、渝兰、渝怀等；xx江北国际机场已开辟了40多条国内外航线，可直飞名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；长江是得天独厚的黄金水道，特别是长江三峡工程竣工后，万吨级船队可直达xx，实现江海直运。xx主城区近年来增大了城市基础设施建设力度，交通条件以及城市环境质量18、有了很大改善，并已初步形成水陆空管道立体综合运输网络和光纤、微波、载波、卫星通信相结合的现代化通信网络，成为长江上游和西南地区的交通枢纽和邮电通信枢纽。xx是驰名中外的工业大城市，工业门类齐全，在xx经济中占有举足轻重的地位。xx工业经过近百年的发展，现已形成以汽车、机械、仪表、电子、冶金、化工、医药、纺织、食品行业为主体，轻重工业并举，产业门类齐全，配套能力较强的综合工业体系。直辖给xx带来了前所未有的机遇，作为长江上游最大的工商业城市，xx正逐步成为中国乃至世界的最佳经贸投资合作区域之一。xx成为直辖市以来，重点培育汽车摩托车、医药化工、冶金三大支柱产业，已成为中国五大汽车生产基地和大型医19、药生产基地；房地产业也已经成为xx经济发展的重要支柱产业之一。直辖后的xx市人口由原来的1538万增加到3042万人,土地面积由原来的23114平方公里增加到现在的82403平方公里,随着市政府“退二进三”战略的实施，主城区中心商业城市的地域逐步扩大,从而为xx房地产业的发展带来极大的商机。本项目地处xx中央商务区的中心解放碑步行街最核心的位置，是xx市最传统的商圈，对整个xx市各区域的居住人群均有着较强消费吸引力。目前该片区域可供开发的土地已十分稀缺，物业的价值前景十分看好且符合市政府旧城改造方针。 二、项目建设的必要性（一）、本项目作为xx中央商务区新地标建筑，进一步提升了该区域的商业氛围20、，对xx城市建设、经济发展具有积极的推动作用。（二）、本项目为xx市民提供了一个健康、环保、舒适的购物、休闲、娱乐新环境。（三）、本项目为国内、外大型企业及机构提供了一个顶级商务办公的新场所。（四）、本项目符合城市规划，是推动xx市旧城改造的需要。因此，该项目建设十分必要。三、项目建设的可行性（一）、区位独特，商业氛围突显本项目位于xx市解放碑中心，购物消费、商务办公、旅游居住功能较强、商业氛围浓郁，汇集大都会、美美百货、洲际酒店、万豪酒店、国贸中心等高档物业，具备打造新地标及新的商业综合体项目的必备条件。（二）、文化产业、地产开发相融一体，引领时尚产业创新解放碑交通条件优越、人潮密集，创立各21、种中、外文化主题商店、餐馆、展场、会所、休闲娱乐设施等时尚消费综合体是对传统消费模式的提升，将引领xx地区新一轮时尚消费潮流。（三）、本项目建设方案合理从市场看，房地产业已进入一种“质”的发展，这个“质”不是一种单纯的建筑质量，设计质量等，而是一种创意组合后的质量，这个质量才是它的总体概念；透过建筑单体表象化背后的人文文化内涵才是不动产个性发展的体现，该项目是集时尚文化、购物休闲、商务办公（居住）为一体的综合体。是一个生态的、地标性的、多种配套设施齐全，具有良好人文环境的高档建筑体。本项目建设方案切实可行，符合市场所需。（四）、钻石地王、增值潜力巨大本项目位于xx商务区中心之中心，不可复制。随22、着xx市的建设和发展，城市人口的剧增，其升值潜力巨大。综上所述，本项目的开发建设，市场有保障，建设条件成熟，技术合理，资金有保证，是切实可行的。第三章 市场分析及预测一、 项目所在地（xx）宏观经济概况xx位于川渝城市群，是西部地区重要的增长极、也是长江上游地区的经济中心、更是国家优先发展重点布局的新兴直辖市。（一）、平行城市宏观经济对比分析1、中西部五城经济统计分析2007年上海xx成都长沙武汉西安人口（万人）185828161258653829831城市居民人均可支配收入（元）236231371514849161531435812662城市居民人均消费支出（元）1725510876117023、3122881060010098社会消费品零售总额（亿元）38481661135710371518922通过前表对比分析我们可以看出，xx市以上几个经济技术指标尚不突出，表明xx市的经济发展水平在中西部城市中还处于中游水平，因此，我们做本项目分析时将以中等城市相应经济指标为依据。2、中西部五城市GDP对比分析为了能清晰的分析出xxGDP增长速度，我们将对周边临近城市宏观经济对比分析如上海、成都、武汉等各大中上等城市。首先，xxGDP从20072008年的相速增长主要受人口和面积的拉高，可从人均消费GDP统计分析现比上海、成都、武汉临近城市较低，因此可以判定出xx的经济发展水平还待进一步加强。虽24、然GDP较高，但xx市人均GDP较低，经济还有待进一步发展（二）、xx宏观经济发展指标从上图统计分析可以看出，近年来xx市经济飞速发展，2007年地区GDP突破4000亿元大关，xx市社会消费品零售总额呈加速增长，虽然GDP和消费零售额在飞速发展，可xx第三产业占GDP比重却出现下滑趋势，表明xx服务业发展仍然落后于制造业。2007年xx市城市居民人均可支配收入达到13715.25元，4年内增长幅度达到70%，2008年上半年同比上年增长了24.5%。（三）、xx市主城九区GDP经济对比分析区域2007年GDP2007年人均GDPxx市4111.8亿元14622元主城九区1812亿元2700025、元（合约3857美元）经济的高速发展必将对xx商业和新形态商业发展起到良好的促进作用。（四）、xx未来经济发展预测分析单位（人民币）2000年2005年2012年GDP1603亿元3070亿元7500亿元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元从上表可知：xx未来经济发展潜力较为可观（五）、小结1、xx位于川渝城市群，是西部地区重要的增长极、长江上游的经济中心带、也是城乡统筹发展重点布局的直辖市2、从以上数据分析得知，xx宏观经济发展势头良好，但人均消费GDP较低，整体经济还有待进一步发展3、经济的高速发展拉动了xx商业和新形态商业的经济内需26、，市场整体期待第三产业的发展4、xx作为新兴直辖市、又是西部城市中的龙头，随着三峡建设工作和移民安置工作的逐步开展，从长远分析考虑，xx未来整体发展潜力较大，经济发展前景十分可观。一、 商业零售市场研究分析 （一）、xx市商业零售市场历史进程我国零售业的发展可分为三个阶段，从1992年以前的政策保护阶段，到1992.7至1998年的初步开放，走到1999年至今的深度开放发展。在这样的政策和市场大背景下，xx商业零售市场也走出了符合自身特征的四个阶段：第一阶段单一中心/传统百货阶段（1997年以前）此时的xx只有解放碑一个商圈，商圈唯一的大型零售物业是历史悠久的重百大楼。同在xx区，九十年代初开27、业的新世纪百货是另外一个大型零售物业。第二阶段百货扩张/新兴业态阶段（19972003年）随着中国加入WTO，零售业不断开放，便利店、专业店、大型超市等新兴业态迅猛发展。台资和外资百货也纷纷打进xx市场，比如：太平洋百货、富安百货、百盛等。面对竞争，本土百货公司一面加快扩张步伐，一面不断转型升级。比如重百和新世纪百货都把百货业态和超市业态相结合，力图打造自己的核心竞争力。同时，购物中心业态首次出现在xx市场，大都会广场至今还是xx市最成功的商业零售物业之一。市场竞争在这个阶段加剧，提升了xx商业发展水平，形成了现今五大商圈的多中心格局发展雏形。第三阶段品牌升级/购物中心阶段（20042008年28、）随着美美百货和远东百货这样的高端百货和精品百货出现在xx市场，xx的商业零售业的品牌档次和商业形象被推向新的高度。以北城天街为代表的购物中心业态在经历前期几番调整后迅速确立其主力业态的地位，成为最具潜力的商业物业形态。但并非所有的商业物业都发展喜人，由于地域消费差异和对异地百货认知度的局限，在xx主要商圈布点的内资连锁百货经营都不十分理想：王府井百货和北京华联分别开设了两家分店，北京华联两家都已经关门歇业。第四阶段商圈拓展/新兴模式阶段（2008年以后）出于市场需要以及空间限制的原因，传统五大商圈都将有明显的外扩趋势。未来综合性项目将占有更大的比例，纯商业的项目较少，商业将和写字楼、公寓、住29、宅等其他房地产产品进行合理整合。在这些综合性项目中，商业部分将以购物中心为主，在建的如上海城，万达购物等项目的商业部分都是购物中心的形态。一些远离主要商圈的大体量项目力图用大盘住宅与商业相结合的方式打造新兴社区商圈。按目前形式预计，大渡口将会形成新的中心商圈。（二）、xx市商业零售主要业态国家定义的8种零售业态包括：百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场。xx市在兼具以上零售业态的同时并具有自身的地域特点：步行街成为xx的消费聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈现：解放碑商业步行街、观音桥步行街、南坪步行街、杨家坪步行街、大渡口步行街。居民消费升级和长久以来的消30、费和生活习惯，活跃了餐饮休闲市场，形成多条餐饮休闲街。如：南滨路、北滨路、直港大道、府前街（三）、xx市商业零售市场供应研究1、xx市商业零售市场历年供应走势2、xx商业零售市场分区供应情况xx零售业分区现有供应量 xx零售物业分区未来三年供应量 1）、就xx零售物业的现有供应量来看，主要集中在xx区和江北区，合计占57%的市场比例，其中xx区现有供应量为481，875平方米，占总供应量的31%，江北通过近年来的高速发展，供应总量也达到405，485平方米，占总供应量的26% 2）、而未来三年的供应呈比较平均分散的趋势，九龙坡和南岸由于城上城和万达购物广场两个大型项目，供应量最大。3、xx市零31、售业各业态供应情况xx零售物业历年分业态供应图xx各区零售物业分业态供应图3）、从2004年开始，购物中心已经成为市场主流，由于一般体量较大，各个商圈的供应量都超过纯百货业态的供应量。4）、当然各购物中心都有百货作为主力店，未来纯百货商场的形态基本不会再出现。4、xx大型商业零售物业分区供应总结5 、xx各大商圈具体分析1）、【解放碑商圈】（本项目所在商圈）解放碑是xx最xx市历史最悠久，最为知名的商圈，是游客的必游景点。作为xx最核心的商圈，解放碑成为了所有零售商进入xx的首选之地。商圈中分布有购物中心、百货公司、专业店、小商品市场、大卖场、街铺等多种类型的业态，购物中心只有一个。主要大型零32、售物业如美美时代百货、太平洋百货、王府井百货、xx百货大楼、新世纪百货、茂业百货等。解放碑商圈内的供应量较大，商业的聚集使得各商场之间竞争激烈。一些没有明确定位的商场都被市场所淘汰。【解放碑商圈定位】零售消费品主要划分为三个类别： 日常消费品：满足日常需求的生鲜，食品，日化产品等。相对规模较大，随着生活水平的提高首先提出的是专业化要求 耐用消费品：满足长期需求的家电、通讯、汽车、房屋等。其规模随着消费水平的提升而放大，在不同阶段会形成不同的购买热点 主要是满足时尚需求的服装服饰，皮具等，需求规模较小，主要针对中高端消费人群的个性化需求。从零售消费品三个类别来看解放碑商圈的商家定位 解放碑历史的33、积淀也在经营产品的多样化上有所反映 从消费类别上看，解放碑商圈的消费品囊括了日常消费品、耐用消费品、时尚消费品 经营产品的复杂影响了商圈升级的速度解放碑主要商业零售项目分布2）、【观音桥商圈】观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地，曾为上世纪90年代第二大商圈，自2003年起一些新的项目入市，观音桥商业有了巨大的发展。观音桥商圈汇集了远东百货、新世界百货、重百、新世纪百货、茂业百货五家较为知名的百货公司，竞争激烈。北城商街经过几轮的商业调整，已经成为观音桥，乃至xx市的标志性项目，各类时尚流行品牌的进驻也大大提升了商圈的34、品牌档次。观音桥商圈业态众多，各业态间相互配合补充，完善了商圈中的消费结构，产生了更大的聚集效应，成为解放碑商圈的有力竞争者。观音桥商圈的零售物业项目分布3）、【南坪商圈】南坪商圈主要以南坪转盘为中心，北起国际会展中心，南至xx渝能汽配城、xx机动车交易市场、四公里学府大道，东到海棠晓月、南坪体育馆（在建），西至融侨半岛，方圆约两平方公里。随着国际会展中心的落成，南坪逐渐成为xx经济的窗口，会展经济带动了南坪商圈的快速发展。随着菜园坝大桥的建成，未来的xx区到南坪会更加方便，便利交通将促进商圈的发展，甚至增强商圈的辐射能力。该处区域商业档次不高，主要以周边消费为主，商圈中家居建材商家比较集中，35、如：美克美家、帝景mall、百安居、建玛特等，影响了商圈档次的提升。南坪商圈新建商业供应量较大，主要在建项目有万达广场（商业15万平方米），上海城项目（商业13万平方米）等，未来市场竞争极为激烈。南坪步行街规划根据规划，南坪步行街将扩容为五条一号步行街：在现有南坪步行街的基础上，向东延伸至珊瑚村，将着重打造综合性商场，如新世纪百货，元旦购物广场等大型超市商场百货。二号步行街：与一号步行街仅一街之隔，位于双石街至南桐路之间，其中包括上海城等业态。三号步行街：位于响水路到人民医院片区，目前尚在规划之中。四号步行街：布局在即将改造的南城大道和南坪南路围合城区，定位于休闲娱乐。五号步行街：位于长江村片36、区，规划将以餐饮为主打。南坪商圈主要零售物业项目分布4）、【杨家坪商圈】杨家坪商圈发展起步较晚，但其在设计上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景观，方便消费者。由于周边为xx原住居民，少有高收入人群进入，所以杨家坪商圈内商业普遍档次较低。区域中较好的商场只有重百和新世纪百货，定位中档和中档偏低。而立丹百货和富安百货的档次和品牌则更为杂乱。相比其他商圈，杨家坪商圈规模相对较小，且档次较低，进入的外来零售商以超市和家电卖场为主，如沃尔玛和家乐福、国美电器、苏宁电器，这些零售商以满足区域消费为主，商圈主要辐射九龙坡区域。杨家坪的交通便利是很强的竞争力，沃尔玛进驻xx的首家分店就选址杨家坪说明其对杨37、家坪的未来发展趋势十分看好。杨家坪的新项目供应主要包括龙湖地产的西城天街项目（7.8万平方米）以及轻轨旁边的正升百老汇项目（6.5万平方米）杨家坪主要零售物业项目分布5）、【沙坪坝商圈】沙坪坝商圈以三峡广场为中心，有效辐射区域包括北碚方向至井口、往xx区方向至红岩村、往江北方向至大石坝、南至上桥、西至高新区。该商圈在三线广场的设计中包括了很多水景喷泉，更添步行街的情趣，并为商铺创造了更多的价值。沙坪坝是xx的高校区，如xx大学、西南政法大学、四川外语学院等高校都集中在该区域。尽管学生属于无收入或低收入群体，但消费力强，能为商业提供很大的支持。所以很多商家进入xx时首选沙坪坝，星巴克就把自己的x38、x首家分店设立在这里。沙坪坝商圈中各商家竞争非常激烈, 以华联超市为例，其不到一百米的距离就开设了一家家乐福超市，竞争残酷，最终以华联的失败退出沙坪坝告终。此外，新世纪百货、新世界百货、立洋百货、重百等也采用多种形式竞争消费者。沙坪坝主要零售物业项目分布（四）、xx市商业零售物业市场研究xx大型零售物业空置率分析xx大型零售物业租金分析xx大型零售物业分区租金分析xx代表型零售物业历年租金分析xx大型零售物业售价及投资收益分析（五）、xx市典型商业项目案例分析1、大都会广场大都会是xx最早的购物中心，是经营最好的零售物业之一，也是xx最好的商业地表性项目。作为主力店的太平洋百货的档次较高，树立39、了项目的中高端形象。项目通过融入休闲娱乐类业态来吸引人群，如电影院、冰场、电子游戏、餐饮、咖啡、保龄球场等。项目在商业布局上较为合理，在一些空间死角上巧妙安排了一些非常业态来提升其商业价值。如在二层进深过大的地方安排影音花园等。同时，项目采用多首层概念，即在不同层次上安排首层，让L1和LG层都有了更高的商业价值。极大地提升了自身的商业价值。大都会高质量的物业管理和超前的建筑设计理念，让这座历时10年的物业依然能保持较好的购物环境，带给消费者较高层次的购物体验。购物中心品牌组合太平洋百货品牌组合2、美美百货由于众多国际一线品牌的进驻，造就了美美百货xx最高档次百货的形象。xx美美百货的经营面积过40、大，一般美美百货的营业面积在5，00020，000平方米左右，而解放碑的美美百货的面积高达50，000平方米左右，商业面积过大使美美百货不得不使用大量中等品牌充实商业面积，L2L5的品牌档次与L1不够统一。虽然一些国际一线品牌经营状况较好，但很多消费者在看到一楼较高价格的商品后，就打消了在 美美购物的想法，使得L2以上的中档品牌经营出现了一定的困难。美美百货品牌组合3、北城天街北城天街经过三年的不断调整终于成为xx的又一商业地标。远东百货以及众多诸如i.t之类的品牌进驻明确了项目年轻时尚的定位特征，因此也吸引了大量的年轻的时尚消费群体和都市白领。哈根达斯冰激凌也落户天街，在情人节或其他节假日，41、很多消费者都驱车来到这里，不难看出一定的特有品牌是聚集消费者的重要因素之一。北城天街在布局规划上比较合理，在三个出入口处安排了三个极具空间感的的广场，不仅有良好的视觉效果，而且可以在广场上安排各式的活动来聚集人气。项目中设有四个以上首层，加大了临街商铺和展示面，增大商业价值。北城天街采用半封闭式以创造更自然的购物环境，是该项目的一大特色，但主力百货之一的北京华联的退出一定程度上影响了项目的整体形象。 北城天街业态布局北城天街品牌组合4、嘉茂购物中心嘉茂购物广场位于沙坪坝三峡广场内，地理位置优越，周边人口密度高，且临近大学城，消费潜力巨大，此项目由凯得置地投资开发，以学生等年轻消费群体为主要客户42、，商场主要装修以明快的线条鲜艳的色彩为主要基调，营造出一个适合年轻人休闲娱乐的轻松购物环境。在业态组合上，商场仍以零售类商家为主，引入广受年轻人欢迎的流行时尚品牌，吸引大量学生前来购物。但是商场在餐饮上的配置仍显不足，餐饮商家类型主要集中在大型餐饮类，缺乏年轻人喜欢的咖啡、甜品、快餐等，这也与购物中心年轻时尚的定位不符合。另外商场内除了一家电玩以为没有任何娱乐类商铺，显然也是一大败笔。嘉茂购物中心业态布局嘉茂购物中心品牌组合（六）、小结1、xx市商业零售市场发展已经进入第四阶段。2、本项目所在地之解放碑商圈做为xx最有历史、最具影响力的商圈，重新整合破局势在必行。3、本项目之综合性购物中心将是43、解放碑商圈破局发展的重要环节。4、未来购物中心部分将符合商业零售市场整体发展的要求，租售预期较好。二、 写字楼市场分析（一）、xx半岛未来构架1、CBD未来规划根据xx区政府规划，未来5年解放碑将建成一个占地面积约7万平方米，总规模达到90万平方米的金融核心区。同时解放碑还将通过修建城市公共绿地、邹容路景观大道、五一路阳光中庭、罗汉寺公园等拓宽城市立体空间，营造绿色人文景观。xx区政府规划在城市景观中还将修建地下车行隧道，南北向空中走廊和二层室内步行道，组成贯穿各大建筑的“空中步行走廊”。xx区政府将把解放碑打造成中国“西部的华尔街”，计划预计将在2012年建成，同时解放碑也将成为xx“长江上44、游金融中心”的新地标。2、xx区写字楼的特征分化1）、地区商务市场比较成熟2）、具备高端写字楼需要3）、服务业发展现状影响了市场吸纳量4）、除了大都会商厦，基本没有持有型项目，散卖影响了写字楼整体档次，高端写字楼市场需求较大（二）、xx市场写字楼现状1、xx甲、乙级写字楼评定标准级别位置物业质量配套设施装修质量物业管理甲级位于主要的商业区，周边交通发达，可及性和沿街面较好外立面美观单层面积大于1500-1800平米实用率大于65%装饰层高不低于2.4电梯充足停车位充足现代化通讯系统、网络系统配备后备电源大堂和公用设施装修华丽舒适可灵活分割配备中央空调由知名的专业的物业管理公司提供管理乙级临近主45、要商业区域或市政规划商业区较好的外立面单层面积不小于700平米停车位充足现代化的通信系统大堂和公用设施装修舒适可灵活分割有专门的物业管理公司提供服务2、xx办公物业定位标准位置物业质量配套设施装修质量物业管理商业氛围交通、可及性建筑质量外观层高实用率车位电梯餐饮中央空调电梯通信设施物业管理经验和声誉（三）、xx写字楼供应研究xx甲级和乙级写字楼在2004年开始放量，从20042008年之后的4年中，每年有超过10万平方米的写字楼物业投放于市场，目前总投放量超过64万平米。上表统计08年一二季度的投放量已经超过了10万平米。目前xx甲级和乙级写字楼总供应量约为82万平方米。1、xx唯一的甲级写字46、楼 xx目前写字楼供应总体档次不高，乙级写字楼占据绝大多数，达到总量的94%，甲级写字楼只占6%。xx区解放碑大都会商厦是xx目前唯一的甲级写字楼，建成于1997年，之后至今xx再没有甲级写字楼诞生。2、xx写字楼未来供应量预测xx主要商务区未来4年写字楼供应面积供应量达到135万平方米，总量将超过现有存量。区域供应量（20092012年）xx区61.8万平方米南岸区28.8万平方米江北区39.6万平方米九龙坡4.3万平方米渝北区0新区7万平方米总计141.4万平方米1） 、xx写字楼未来供应的热点区域包括xx区、江北区和南岸区，其中xx区的供应量达到61.8万平方米，占总供应量的44%2） 47、xx区和南岸区的供应相对分散在各年份，而江北区则集中在2011年3） 、其他区域供应量较少，多为零星的项目3、 各区域写字楼供应情况分析【xx区】xx区作为xx传统的商务和商业中心，是写字楼最为集中的区域，2008年的写字楼总供应量将超过42万平方米，超过总供应量一半。【江北区】2004年以前，江北区写字楼项目较分散，档次一般。只有红旗河沟板块略有影响力，随着同聚远景、未来国际、嘉年华大厦三栋写字楼的建成才正式形成了观音桥商务板块，成为xx第二大商务区。【南岸区】南岸区写字楼项目发展较早，但供应量不大【九龙坡区】九龙坡区和渝北区直到去年才出现乙级写字楼项目4、小结分析：1）、xx写字楼近年来48、总体供应呈明显放量的趋势，预计未来供应量较更大2）、xx区现在和未来都将是xx市写字楼供应量最为集中的一个区域，江北和南岸未来供应也将值得关注3）、xx写字楼总体品质偏低，目前只有一个甲级写字楼项目，这种状况在未来3年得到改观；未来甲级写字楼供应仍将集中在xx区，江北和南岸分别有一个甲级写字楼项目4）、经济的快速增长和外资企业的不断进驻，使得市场有限的高品质写字楼供给非常抢手，目前这部分写字楼良好的租赁表现便可证明。（四）、xx写字楼市场需求研究1、写字楼市场预测1）、xx市第三产业从业人员始终保持着2%以上的持续增长，预计2008年将达到550万人2） 、在所有第三产业中，租赁与商务业服务业49、从业人员增长最快，其次是金融业、计算机服务和软件业3） 、按照国家标准，xx市服务行业2008年对于商务办公面积的需求将达到4500万平方米左右4）、据统计，xx区集聚了全是90%以上的市级以上金融机构，而其中的70%云集于解放碑4） 、解放碑商务区仅金融业一项就需要商务办公面积58.4万平方米，2088年统计市场存量为42万平方米20052007年均吸纳量为12万平方米左右，但近几年xx市总体供应量较大，空置率依然维持在较高水平。2、xx区对高档写字楼需求1）、商务氛围浓厚项目所在地周边商务楼、酒店众多，xxCBD又被政府规划的新金融街作为未来发展的向导，地区商务氛围较好，已经在市场上形成较50、好的口碑，为项目发展做出良好的铺垫。2）、需求市场旺盛根据规划，解放碑商务区将打造成为中国“西部的华尔街”，以金融业为主导的总部经济策略将为本地区带来大量高端商务楼的消费需求；而目前写字楼市场的高端消费群始终没有得到有效满足。3）、缺乏高端项目现有写字楼项目普通没有达到国际公认的甲A标准，且部分物业硬件陈旧，品质档次低，具有地标性质的高品质写字楼将具有较为广阔的市场发展前景。3、市场历年吸纳分析1）、从季度数据分析，去年至今，每季度都有相当的吸纳量，比如2006年4季度有81030平米2） 、当季的吸纳量和供应量没有太强的相关性，原因是市场在消化之前的空置面积4、市场空置率1）、甲乙级写字楼的51、平均空置率为32.4%，空置情况比较严重2）、甲级写字楼大都会商厦的空置率3%，几乎全部出租3）、乙级写字楼的平均空置率为34.2%，原因是近几年来供应集中投放市场，需要相当的消化时间4）、从2005年到至今走势观看，空置率一直在下降，但面对未来较大的供应量，预计空置率还将维持在较高的水平5、 市场租金分析 1）、目前中国所有的办公楼市场中以上海的甲级办公楼租金最高，上海甲级办公楼平均租金为255元/米/月2） 、xx实际上只有一个甲级写字楼，虽然租金较高，但无法代表整个市场水平3） 、整体而言，在西部地区，xx的写字楼市场仍落后成都4） xx市区甲乙级办公物业的平均租金为65每平方米每月5）52、 甲级写字楼的平均租金为120元每平方米每月，由于只有一个项目，不能代表市场整体水平6） 乙级写字楼的平均租金为64元每平方米每月，基本只有甲级写字楼租金水平的一半7） 从区域上分析，xx区租金最高为81元/每月，和其他区域拉开了较大差距，位居第二的江北区为53元/每月，相差28元8） 其他区域租金差别不大，范围在4555之间9） xx区大都会商厦成交价最高为137元，其他成交价在100元以上的只有xx区国际贸易中心10） 乙级写字楼的租金涨幅呈现出较快的速度，2007年较之2006年上涨了15.34%，原因是随着品质较高的乙级写字楼不断面世，拉高了乙级写字楼的总体租金水平11） 由于xx只有53、一个甲级写字楼项目 ，其去年的租金涨幅为7.55%也说明不了xx写字楼市场甲级写字楼的租金增长水平6、市场售价分析1） 鉴于目前xx唯一的甲级写字楼项目只租不售，没有售价数据，我们分析了乙级写字楼的售价2） 从20052007年乙级写字楼售价的年平均增长率保持在14.5%，2008年二季度达到9299元/平方米（五）、xx市典型写字楼项目案例分析1、【大都会商厦】开发商和记黄埔主要租户国家发展银行，英国领事馆，各大知名公司物业管理和记黄埔建成年份1998年写字楼层数37写字楼总建面33500标准层建筑面积1500办公楼层1037标准层套内面积1400车位数450层高3.6米地面公共精装，室内地54、毯电梯10部客梯，2部货梯优势分析：1） 和记黄埔开发的老牌写字楼，具有非一般的品牌效应2） 写字楼、商场、酒店综合性项目，配套业态丰富，为写字楼整体形象提升了档次3） 物业不对外出售，保证了物业的完整性，便于管理和协调劣势分析：1） 由于建造年代较旧，建筑装修陈旧，装修老化2） 项目微观区位一般，在解放碑的地标性质不明显项目借鉴点1） 对品质的坚持是大都会成功的关键2） 出色的物业管理可以令项目十余年来始终是解放碑乃至xx最好的写字楼2、【xx世界贸易中心】开发商鑫隆达主要租户中石油等物业管理第一太平维斯临近酒店万豪、大世界建成年份2005年写字楼层数51写字楼总建面120000办公室楼层155、2-51层标准层建筑面积1500标准层套内面积800平均单价11000/车位数360层高3.6米地面水泥地面电梯6部客梯，2部货梯优势分析：1） xx区乃至整个西部第一高楼，地标性建筑地位自2004年建成以来保持至今2） 物业一二层设轻轨出入口，交通便捷劣势分析：1） 项目裙房商业档次低，与写字楼定位不一致2） 写字楼“外强中干”硬件条件未达到5A标准3） 由于写字楼分割散卖，因此写字楼空置率较高项目借鉴点：1） 以地标性建筑提升形象，以获得高额收益2） 加强裙楼与写字楼的联动作用，互相提升形象3【xx国际贸易中心】开发商聚富房产主要租户物业管理HOWARD JONHSON临近酒店万豪建成年份56、2005年写字楼层数38写字楼总建面36556办公室楼层10-38层标准层建筑面积1300标准层套内面积800平均单价8700/车位数450层高3.6米地面水泥地面电梯6部客梯，1部货梯优势分析：6、 位于解放碑北侧，紧邻商务核心区7、 目前算是xx区硬件环境较好的写字楼之一8、 购物中心、五星级酒店的配套，提升的项目整体形象劣势分析：1） 项目裙房商业经营无序，没有起到提高品质的效果2） 项目缺乏吸引人的足够亮点借鉴点：1） 注重品质，用质量吸引客户2） 是云xx区档次最接近大都会商厦的写字楼4【未来国际】开发商xx英利房地产主要租户物业管理未定临近酒店世纪金源大酒店建成年份2006年写字楼57、层数43写字楼总建面120000办公室楼层7-49层标准层建筑面积1300标准层套内面积700平均单价7000/车位数800层高3.8米地面花岗石地砖电梯6部客梯，2部货梯优势分析：1） 位于江北核心地段观音桥步行街2） 目前是整个江北地区最好的写字楼之一3） 全玻璃幕墙立面，夜晚LED彩灯设计，为项目增色不少劣势分析：1） 项目内部装修和硬件配置仍然距国际5A标准有一定距离2） 项目物业管理不善，对整体形象造成不良影响借鉴点：1） 注重品质打造，内部硬件和外部装修都高于区域平均水平备注：通过以前写字楼区域环境、交通条件、硬件配置、建筑外观等综合评定要想在xx建造一个A级、高档次的写字楼必须从58、硬件配置、建筑外观上进行突破。（六）、写字楼市场的机会点（代小结）通过对xx市写字楼市场深入研究，我们认为xx现有写字楼市场供应尚不能满足城市经济发展的需要，特别是高档写字楼产品，其市场缺口很大。本项目所在之解放碑区域是全市商务企业的集中地，市场急需品质高档、具有地标性的办公空间，这充分表明本项目发展高品质写字楼具备良好的市场机会。四、文化产业研究（一）、文化产业定义2004年国家统计局在与中宣部及国务院有关部门共同研究的基础上，制定了文化及相关产业分类，从国家有关政策方针和课题组的研究宗旨出发，结合我国的实际情况，将文化及相关产业界定为为社会公共提供文化、娱乐产品和服务活动，以及与这些活动有59、关联的活动联合。传统文化产业的定义是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合。文化创意产业的兴起是对传统文化产业的延伸和拓展，是经济发展、产业融合、社会繁荣的新产物。创意产业细分市场类别（二）、文化产业发展概况1、国际文化创意产业发达国家相比中国的文化创意产业还处在起步期，发展最好的北京市距国际发达城市仍有差距。1） 在英国、美国、日本等国家，创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP8%。目前，创意产业在中国市场中比例较小仅为3%2） 我国2006年文化创意产业产值只是2001年伦敦创意产业的1/43） 全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以560、%的速度在递增。在一些文化创业产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达到14%，英国为12%2、国际创业文化产业标志性建筑1）、纽约苏荷区经过50余年发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲区、旅游区。目前苏荷区主要由以上五部分功能比例分区组合创业文化产业区。2） 、上海8号桥产业园区在政府的扶持下。八号桥上海时尚创意中心经过两年多的迅速发展，已成为上海著名的创意文化产业区上的核心，吸引了大量时尚类企业和机构，同时也带动周边区域整体发展。 3） 大型展览（“瓷缘”展览，申凡画展）4） 创意办公（上海开发区协会、伦敦艺术大学上海办事处）5） 商业活动（香奈61、儿男表发布会、宝马汽车发布会等）6） 娱乐总汇（潮流运动馆等）7） 配套餐饮（咖啡、餐厅）八号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能。八号桥区域条件成熟，围绕核心园区，功能综合发展，其中居住约占50%、产业占30%、商业占20%。3） 、首尔数字传媒城首尔数字产业区主要集中在媒体娱乐、如广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育为主。 同时以文化创意产业为核心驱动的数字媒体城将成为千禧城的中心产业区，除了IT商务和研发区，还将融入商业、居住、酒店会展区。整个千禧城分为四大区：数字媒体城、生态居住村、世界杯体育公园、千禧公园、规模比例为4：4：1：154） 东京六本木62、新城总体规划东京六本木新城建筑设计特点外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台方式露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用 园林设计与艺术设计露天广场东京六本木新城产品组合东京六本木新城动线规划 不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层 由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场东京六本木新城运营管理 开业前预热成功 全年的营销推广计划 开展大手笔文化活动 与旅游业合作5） 北京第三极文化中心第三极文化中心是北京首家文化主题商场，是北京最大新生代书店“第三极书局”为旗舰店，集欢乐、图书、教育、健体、旅游、商务为一体的大型“产权式”文化主题商场2、中63、国文化创意产业从全国范围来看，北京的文化创意产业始终位居首位，xx还处于相对落后的地位。（三）、xx文化产业发展现状随着xx市创意产业十一五发展规划出台，政府明确了文化创意产业在xx国民经济中的重要地位。xx市政府已将解放碑定位为时尚文化消费圈，重点发展时尚消费创意产业。1、xx市政府重点建设的11个文化创意产业（1）、视美动漫基地（2）、天健（平面媒体）动漫基地（3）、软件设计创意园（4）、文化（传媒）创意产业园（5）、大足石刻影视旅游文化区（6）、出版传媒创意中心（7）、凯恩国际家居名都（8）、黄桷坪艺术街（9）、时尚文化消费圈（10）、江北嘴现代文化体验区（11）、磁器口、洪崖洞、巴国城64、民俗文化体验区2、xx区创意产业圈的概述1）、【CBD规划】根据xx区政府规划，未来5年解放碑将成为一个占地面积约7万平方米、总规模将达到90万平方米的金融核心区。2）、【xx区创意文化产业】xx区的文化氛围已相当成熟，成为xx市的标志，但作为历史积淀最深厚的区域，xx区的时尚元素和氛围还不十分充足。3）、【解放碑创业文化产业】解放碑优良的资源环境、区位优势、强大消费能力都为发展时尚消费创意文化产业奠定了良好基础。（四）、小结1、文化产业要想成功运营，其中政府支持是前提，高消费人群是基础，商业转化环节是可持续发展的关键。2、创意文化产业杜绝孤立单一，规划上需突出多功能复合，围绕核心产业区应形成65、具有会展、酒店、居住、文化娱乐等各项功能的、集现代服务业集中展示和经济文化交流于一体的城市功能区域。第四章 地址选择及建设条件一、地址选择（一）选择原则1、应符合xx市城市建设总体规划要求；2、具有主体工程和环境工程建设的足够场地，又有发展余地；3、交通条件良好；4、有利于环境保护，减少对生态和环境的影响；5、能满足项目建设期中原材料、能源等供应，保证项目正常实施；6、项目投入使用时，水、电、气、讯、电视等易解决。（二）地址选择根据本项目选址原则，结合xx市城市规划部门的要求，“中北新华投资有限公司（xx）”xx时尚文化城项目建设地址选定在xx市xx区xx路、xx路及xx路交汇处,占地319466、m2。二、场地工程地质条件（一）地形地貌 场地位于xx路、xx路及xx路交汇处，地处平缓斜坡与平台交接部，场地后缘为坡角1-2度较缓斜坡，前缘为平台，地面坡角约1度，地势总体自北西向南东微斜。场区内地面高程248-249米，相对高差约1米。（二）地质构造xx区地处xx褶皱向北东，褶皱形态为梳状高背斜与宽阔平缓向斜相间排列，构成隔档式构造。向斜为不对称屉形向斜，轴向走向约N60度E，斜穿xx市区，地极平缓，南岸较徒、北岸缓至水平。根据区域地质条件，区内新构造运动不强烈，表现为大面积慢间歇性抬升， 区内无断层、构造破碎带通过。拟建场向南东向倾斜，场区内岩层产状1555。（三）地层结构在钻探深度内，67、地层由第四系崩滑堆积层及侏罗系中统上沙溪组泥岩组成，现将场地地层自新至老分述发下：第一层 第四系崩滑堆积层（Q4C01+DEL）本层为堆积体，组成成分主要为含块碎石粉质粘土，局部见碎裂岩体及少量砂岩孤石，只见少量泥岩碎裂岩。含块碎石粉质粘土：主要呈紫红色，局部呈灰黄色，表层少量呈灰色，可塑硬塑，稍有光滑，韧性及干强度中等，无摇振反应，夹5-10%砂岩块碎石，一般粒径5-45cm，呈强风化中风化，岩质较软较硬，含少量泥岩角砾，局部夹砂岩孤石，泣径0.82.8m，呈中等风化，岩质坚硬。本层土质均匀性较差，采取岩芯较完整，一般呈柱状，部分呈散状。碎裂岩：本场地岩性主要紫红色泥岩，局部夹灰色、灰白色砂68、岩薄层及中厚层，原生岩呈中厚厚层状，泥质结构，由于滑移应力作用及风化影响，岩体裂隙很发育发育，采取岩芯多呈碎块、短柱，少量呈柱状，部分呈粘性土，岩质软，呈强风化。本层分布于整个场地，由于地处平台地带，本层厚度变化不大，土层厚度均匀，层厚0.32.0米。第二层 侏罗系中统上沙溪庙组岩层（J2S）在揭示深度内，基岩主要为泥岩，局部夹砂岩中厚层、厚层、砂岩多呈透镜体形式产出。泥岩呈紫红色，由粘土质矿物成分组成，局部夹灰色砂质斑团，泥质结构，中厚厚层状构造；砂岩呈灰色、灰白色，主要由长石、石英矿物组成，粉细粒结构，中厚厚层状构造，钙泥质胶结。依据风化程度不同，基岩可划分强同化及中风化岩层。强风化岩层：69、风化裂缝发育发育，多见灰黑色铁猛质渲染面，岩体破碎，采取岩芯多呈碎块，少量呈短柱、柱状，岩体完整性差，岩质软，易击碎，岩体基本质量等级为V级。强风化厚1.112.2米，在场地中后缘，基岩面较徒，强风化层铅垂厚度较大，场地前缘基岩面平缓地带，强风化层厚度较小。中等风化岩层：本层裂缝较发育不发育，岩体较完整，采取岩芯多呈柱状，一般节长5-30cm，少量呈碎块状，岩质较新鲜，中风化泥岩软较软，所夹砂岩较硬，岩体基本质量等级为IV级，本层最大揭露厚度12.2米。（四）气象条件xx市属于亚热带季风气候区，气候温暖，四季分明，雨量充沛，具有“冬暖、春早、夏伏旱、秋绵雨、多云雾、少霜雪”的气候特点，据xx市70、气象局提供的有关资料：xx市多年平均气温18.1度，元月最冷，平均6.7度，7-8月最热，平均30-32度，最高温度43度，最低温度-3.7度；本地多年平均降雨量1181.2mm，降雨多集中在5-9月，占年降雨量的70%，夏季多大雨和暴雨，最大年降雨量为1635.2mm，最大月降雨量711.8mm，最大日降雨量175mm，历年最长连绵降雨日143.8天，历年最大积雪厚度5cm，最大瞬时风速33.3m/s，风向多呈ESE和ENE，历年最高气压1010.3毫巴。（五）水文地质条件本场地地下水以局部性孔隙水形式赋存于土层中，由于土层主要为含块碎石粉质粘土，土层渗透性弱，地下水贫乏，土体多处于可塑硬塑71、状。在基岩内强风化层内存在少量裂隙水，中风化岩层为相对隔水层。地下水受大气降水、上部区域地及水及地下渗透补给，顺坡向排泄。根据钻孔水位观测，部分钻孔干涸，部分钻孔有少量地下水，地下水位埋深变化大，无统一地下水位线，水力联系弱，地下水贫乏。根据区域水文地质资料，本区地下水水质为HC03-Ca型，PH=7.2，属于无结晶性、分解性侵蚀地下水，对砼无腐蚀性，对钢材不具侵蚀性。三、场地稳定性及建筑适宜性。从地质构造上分析，场地内及周边基岩无断层、构造破碎带通过，处于稳定状态。四、场地地震效应评价依据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）相关条款分析，本场地地形条件较简单，地基条件较复杂，判断本场72、地为可进行建设的一般场地。判定场地内第1层中的含块碎石粉质粘土为中软土，碎裂岩为中硬土，基岩属岩石。依据规范经验值，建议各地层剪切速波速为：第（1）层VS=190（M/S），第（2）层强风化岩层VS=600(M/S)，中风化岩层VS=1100（M/S）。依据附录A中确定抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为II类，设计特征周期为0.35S。场地在区域构造上无断层、破碎带通过，构造地质及地震地质稳定性良好，采取合理的基础形式及工程措施，地质条件适宜本项目建设。五、基础设施（一）交通本项目位于xx市位于xx区，交通方便。紧接轻轨一号线，公交车幅射本市各73、区。本项目据江北国际机场仅20分钟车程，距江北10分钟，南坪10分钟，沙坪坝20分钟，九龙坡区20分钟。（二）通讯在项目地块四边人行道敷设有电信、铁通、网通、联通、有线电视各运营商的网络线路，项目内设交换机房进行语音与数据的线路分配。（三）供水本项目消防、生活用水采用xx区水厂沿项目地块前后干道上敷设的DN700市政供水主管上取水，在项目内形成DN250的环形供水管网。低区用水安装总表向各商业用水点计量供水；高区设自动变频供水；项目内设有700吨的消防水池，能满足消防用水。项目所处的步行街道上，已有市政敷设的8001000的市政主排水管，市政污水已进入污水处理厂净化后排放。项目的生活污水经处理74、后排入市政排水管网，雨水经有组织的收集后也排入市政管网。（四）供电由于小区建面达64683.29平方米，供电部门要求设电力开闭所一座，电源从临江门变电站用电缆沟的方式引来。项目用电全为商业用电。拟建专用配电房2座。（五）原材料供应项目建设所需钢材、水泥、砂、石、砖，幕墙玻璃、电梯、扶梯、消防设备、智能器材、供水设备等当地能满足供应或组织市外供应。二、 建设规模及主要建设内容一、依据和原则（一）依据1、xx市城市主体规划。2、项目区房产市场幅射范围内人口增长，经济发展速度及消费水平。3、中共xx市委办公厅关于解放碑时尚文化城项目建设专题会议纪要（2008、8、25）。4、项目建设的用地地形图。（75、二）原则1、符合xx市xx区城市规划，在满足设计经济技术指标的前提下，充分利用土地面积的原则。2、既要满足高起点，现代化，达到xx地标式建筑的要求，又要尽量减少投资，提高项目的综合效益的原则。3、方便居住、消费人流的通行和消防疏散安全的原则。4、与工程区周围环境相协调的原则。二、项目建设规模该项目拟在xx市xx区xx路、xx路和xx路交汇处，总建筑面积64683.29m2。三、主要建设内容1、商业面积19152.42平方米，办公写字楼面积38070.92平方米，地下面积7008.17平方米，避难层面积3008.63平方米。2、建设含写字楼、商业百货、地下立体机械停车库等的商业楼宇。3、建设绿化76、给排水、强、弱电、天然气、消防、智能化系统等配套设施。第六章 总图工程设计一、设计依据和原则（一）总图设计依据1、依据所确定的建设规模和建设内容。2、工程地质勘察报告。3、民用建筑设计通则（JGJ37-87）和工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）。4、其它有关建筑设计规范和法规。5、工程用地地形图。6、业主的建设要求。（二）总图设计原则1、符合xx市城市总体规划，建筑设计时其建筑覆盖率和建筑容积率应符合城市规划部门的要求。2、充分利用地形，合理进行总平面布局。平面布置时应顺应城市的架构，充分照顾与城市道路的关系，结合地形，与周边环境协调共生。体现超高建筑独具的格调。功能分区明确，使用方便，77、建筑物结合地形布局，满足城市规划与自身功能要求。3、建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求，并应符合以下需求：（1）建筑物之间的距离，应满足防火要求。（2）建筑物日照空间距应符合规划部门的要求。（3）建筑物布局应有利于夏季获得良好的自然通风，并避免形成高压风带和风上。（4）根据噪声源的位置、方向和强度，在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。二、总图方案（一）总图布置时尚文化城位于xx市xx区xx路、xx路及xx路交汇处，周边有学校、医院、银行等配套设施，建设用地面积3194m2。根据建设单位要求和城市规划要78、求，结合地形、考虑竖向、道路、绿化环境等进行设计。详见总平面布置图。主要经济技术指标序号项目名称单 位数 量备 注1项目用地面积m23194 2建筑占地面积m23总建筑面积m264683.29 (1)商业用房建筑面积m219152.42(2)写字楼建筑面积m238070.92(3)地下建筑面积m2 7008.174停车位个265(1)地面停车位个(2)地下停车位个2655绿化面积m26绿地率%7容积率8建筑密度%第七章 建筑工程设计一、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-87）。2、工程地质勘察报告。3、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）。4、混凝土结构设计规范（GB5001079、-2002）。5、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）。6、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）。7、建筑桩基技术规范（JGJ94-94）。8、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）。9、钢结构设计规范（GB50017-2003）。10、高耸结构设计规范（GB50013-2006）。11、建筑幕墙（GB/T21086-2007）。12、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）。13、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）。其它国家和有关专业部门颁发的设计标准、规范和规定。二、设计原则1、以高起点、高标准的要求进行规划及建筑设计，以树立xx市地标建80、筑为目标，融汇文化意蕴，创造优美的商业及文化交流环境。并结合规划区的实际情况，统筹安排，合理布局，实现经济效益、社会效益的统一。2、根据xx市经济发展水平和房产市场需求，使其具有较强的时代感并且成为xx市的经典建筑。3、建筑和环境应综合考虑防火、抗震等安全措施，消防、疏散设计应满足高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)要求、商店建筑设计规范(JGJ4888)等有关规范要求。4、注重环境保护，控制污染，保护和改善生态环境，实现可持续发展。三、主要建筑物主要建筑物一览表序号项目名称结构类型单位数量备 注一建筑占地面积钢混m2二总建筑面积钢混m264683.2911幢钢混m264683.2981、2车库面积钢混m27008.17四、商业楼宇建设方案（一）建设总体要求商业楼宇在建设中应精心考虑场地布置，功能要求，建筑结构、外型、材料的选择等具体问题，设计、施工过程中应充分考虑生态、环保及可持续发展问题，利用现代建造技术，为整个xx市民打造极致的购物、办公、观景、休闲娱乐空间，为xx市创意时尚文化产业提供优质的平台。（二）建筑平面设计本工程设计按规划部门所定红线进行设计，充分利用地形特点，力求因地制宜，合理布局，全面考虑，尽量满足建设单位要求，降低造价。（三）立面设计建筑整体立面造型指导思想是：设计一个生动、活泼、大方、气势磅礴、造型别致、独具一格、充分反映现代建筑风格的建筑。力求建筑形式82、和内容的统一，充分表现建筑的风格。（四）结构设计1、活荷载标准值（1）商场、疏散楼梯：5.00kN/m2 （2）办公写字楼：3.50 kN/m2（3）商场卫生间：2.50 kN/m2 （4）屋面：2.50kN/m2（5）发电机房、电梯房、水箱间、屋面覆土等按实际荷重计算。（6）施工荷载按各层相应的楼（屋）面活荷载取值2、结构设计方案结构采用薄壁框架剪力墙与钢结构相结合，设防烈度为8度，建筑抗震设防类别为丙类，框架抗震等级、剪力墙抗震等级为一级，建筑安全等级、地基基础安全等级为二级。（五）写字楼建设要求门窗：钢化玻门，玻璃幕墙采光。楼地面：防滑地面砖。内墙面：涂料。天棚：涂料。卫生间：给排水、排83、气装置、卫生洁具安装齐备，地面防滑地面砖，墙面卫生墙砖，顶面铝合金扣板吊顶。通讯：电话，宽带网引至户内。闭路电视：闭路电视线引至户内。供电设备：15-60A单相电表在管井内，设户内电气箱。双电源供电，在停电状态下保证电梯也能正常运行。空调：中央空调。风机盘管设于户内。（六）商场建设要求门窗：钢化玻门，玻璃幕墙。楼地面：防滑地面砖。内墙面：涂料。天棚：顶面铝合金扣板吊顶及石膏板吊顶。购物通道：扶梯及楼梯。卫生间：给排水、排气装置、卫生洁具安装齐备，地面防滑地面砖，墙面卫生墙砖，顶面铝合金扣板吊顶。通讯：电话，宽带网引至户内。闭路电视：闭路电视线引至户内。供电设备：母线送电，在管井设控制箱，节能灯84、具。双电源供电，在停电状态下保证电梯也能正常运行。空调：中央空调。风管设于吊顶内。（七）交通与疏散建筑物内设有楼梯、电动扶梯及专用疏散楼梯和垂直提升梯提供人流通道，有序的组织交通。 本项目紧邻公路、广场，能很好满足人流、物流交通、疏散等要求。第八章 公用工程设计一、给排水采用的规范：商店建筑设计规范（JGJ48-88）、住宅建筑设计规范（GB50096-95）、室外给水设计规范、室外排水设计规范、建筑给水排水设计规范（GB500152003）。（一）给水设计1、水源由市政给水管网供给，为保证高层正常供水，采用二次加压供水系统。2、管网选择供水主管选用DN150，供水干管选用DN60，分户管选用85、DN25。3、用水量估算（不含消防用水）项目用水量指标表日用水量764.83立方米。办公、公寓等按一户一表设计。每户设DN25分户水表计量。商业、车库各用水点均分设水表计量。室内给水管采用钢塑复合管，双热熔连接。高区加压供水（二）排水设计1、排放量污废水排放量按给水量的90%计，该项目污废水日排放量约688立方米。屋面雨水 ：设计重现期10年，降雨历时取t=5min。 xx暴雨强度公式： 计算 暴雨强度q=4.94 (L/s.100m2）2、排水方式 (1) 排水采取雨、污分流制。(2) 排水系统：污水：高层采用铸铁柔性排水管，伸顶通气。卫生间采用下沉式，排水立管尽量设于管井内。底层的污水单独86、排放。污水收集后经小区污水处理装置处理，达“环评”排放标准后排至市政污水干管。考虑到现场地形情况，污水处理装置设为两个。一个污水处理装置处理量500m3 /d 。另一个污水处理装置处理量1546 m3 /d。雨水：屋面雨水经雨水斗收集，采用重力流外排水系统排放。直接排至室外散水，散流至室外雨水沟，通过雨水口收集后，就近排至市政雨水干管。超过重现期的雨水通过溢流口排除。屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不小于50年重现期的雨水量。废水：空调凝结水、管井废水等直接排水室外雨水系统。地下室、各设备用房的事故排水及车库车道的雨水接至相应的废水集水坑用潜水泵提升排出，车库不考虑地面冲洗。5.6.3 87、排水管材：高层生活污水干管采用铸铁排水管管，柔性锁紧连接，雨水管采用承压不小于1.0MPa的钢管，承插或法兰连接。卫生间支管采用UPVC硬聚氯乙烯排水塑料管。裙房商业部分排水采用UPVC硬聚氯乙烯排水塑料管。二、供电（一）设计依据住宅设计规范GB50096-99(2001年版)民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9210KV及以下变电所设计规范GB50053-94供配电系统设计规范GB50052-94低压配电设计规范GB50054-95高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97火灾自动报警系统设计规范GB50116-98建88、筑物防雷设计规范GB50057-94 (2000年版)xx地区住宅设计规范DB50/T5003-1997全国民用建筑工程设计技术措施(电气2003)其他专业提供的设计资料（二）负荷等级按有关规定，该项目负荷等级为一级。（三）负荷测算项目用电负荷指标表 负荷名称用电面积住宅户数用电指标设备容量Pe(KW)需要系数Kx功率因数Cos计算负荷Pjs(KW)办公(100160 m2/户)180户6KW/户29990.550.851941小型办公(6080 m2/户)210户3KW/户商场19152M20.06/M2机械车库7008M20.02/M2提升电梯7部25KW/部6000.50.85353扶梯89、16部25KW/部11000.80.851035生活泵1600.50.8100排水泵1200.8消防风机7200.8消防泵4500.8总计159389763（四）电源及电压本项目设10KV电力开闭所一座，双电源进线。设两座专用10KV/380V配电站，功率因数就近补偿。（五）变配电房设两座低压配电站。中央空调设专用变电装置。（六）设备选型变电所10KV配电装置均采用SF6绝缘环网开关柜。变压器采用新型低损耗环氧树脂绝缘干线变压器（带防护外壳）。低压配电屏采用固定分隔式结构，配以插接式开关元件。专用变电所10KV侧设置一个专用计量柜。 功率因数补偿每个变电所低压配电系统中装设无功功率补偿电容器柜90、，对无功功率进行自动补偿并设置就近补偿装置，使总的功率因数达到0.92以上。（七）线路敷设方式室外线路采用电缆埋地敷设，室内干线采用母线槽和分支电缆，其余采用涂防火漆的钢管保护的防火线材。（八）防雷、接地、接零房屋建筑按一类建筑物防雷接地设计，总接地电阻1欧，以钢筋混凝土屋面板钢筋、梁柱钢筋作接闪器、引下线和接地装置。所有用电设备金属外壳、支架均可靠接地。室内设专用PE线重复接地。第九章 配套设施建设方案一、停车场 该项目地下面积有7008.17平方米设为停车场，设置机械垂直升降停车装置，可供265辆车同时停放。二、绿化该项目环境绿化设计时应坚持因地制宜，配合整幢的有氧供应，摆设、种植部分盆栽91、及小型树木。三、智能化设施建设智能化设施包括安全防范系统、信息管理系统、信息网络系统三个方面，本项目重点考虑安全防范系统建设，包括闭路电视监控系统、紧急求助报警系统、室内红外线报警系统、天然气泄漏报警。（一）安全防范系统1、闭路监控系统对本项目内且可行点均实施监控，并确保一定的照度，以便将视频信号传输到物业管理中心。重要部位的摄像点实行24小时不间断录像监控。在物业管理中心设闭路电视监视屏，管理人员可进行巡回监视或重点监视，也可通过画面分割器同时监视12个摄像点的情况，某处报警时，摄像机自动对准出事地点进行监视录像。通知保安人员及时赶到现场。2、紧急求助报警系统通过在使用户室内安装探测器及报警92、通讯主机，对其进行安全防范。警情发生时，探测器将探测到的报警信号传输给报警通讯主机，主机通过逻辑判断并确认后用总线传输至中心接警计算机，中心管理人员通过接警计算机对警情作出反应，达到防范的目的。物业管理中心通过计算机进行监测，当发生警情时，中心能立即了解发生警情的住家及相关资料，进一步作出反应。3、消防报警系统（FAS）该项目应按现行火灾自动报警系统设计规范设置消防控制室，负责消防区域内的消防监控和指挥工作，其内重要部位设火灾自动报警系统。在各消防区域内设置离子感烟控测器、感温控测器，并在适当位置设置手动消火栓报警按钮。消防控制中心室设在物管中央控制室。按消防规范的要求该系统应具备对地下停车场93、会所和高层电梯前室有火灾探测、手动报警、报警及故障显示、消防通讯、火灾事故广播和消防联动控制的能力。根据探测区的不同情况，采用不同类型的智能火灾探测器；地下停车场采用复合型探测器，会所采用感烟探测器。消防系统应高效可靠，低误报率。火灾自动报警及消防联动控制系统的设计，应符合国家及地方有关法律、法规、标准。（二）信息管理系统1、停车场自动管理系统利用高度自动化的机电设备对停车场进行安全、有效的管理，满足使用者对停车场效率、安全、性能以及管理上的高要求。2、公共设备集中监控系统为确保各项设备运行良好，节约人力和能源，减少维护费用，提高管理效率，对机电设备进行集中监视和管理。BAS监控中心包含一台94、中央站，对整个文化城内的变配电系统、给排水系统、公共照明及电梯系统等设备进行监测和控制。系统中央站采用微型计算机，下位机采用DDS直接数字控制器。由于电梯系统的设备及其控制系统均由电梯厂家提供，电梯厂家可提供电梯的运行、故障等信息，可采用LED电梯集中显示，在主控中心就可实现对所有电梯的上行、下行、停靠楼层、故障等进行监视。在电梯发生故障时，还可通过电话对讲机实现主控中心与电梯内受困人员的通话。（三）信息网络系统信息网络系统综合布线系统总体目标是：以现代通讯技术、现代计算机技术、现代管理技术、现代控制技术为技术支撑，建立一个开放的、模块化的系统体系，支持电话、数据、图文、图像等多媒体业务的需要95、。文化城综合布线系统包括六个部分：用户工作区、配线子系统、干线子系统、设备间、管理和建筑群子系统，各个部分之间采用星型拓扑结构连接。计算机网络系统，计算机网络系统打破了传统的管理模式，通过建立各种信息服务系统，为使用户提供各种信息服务。INTERNET服务系统，为使用户提供网上电子商务服务。第十章 项目采用的主要设备设施一、智能化设施（一）安全防范系统闭路监控系统紧急求助报警系统室内红外线防盗报警系统天燃气泄漏报警闭路监控系统（二）信息管理系统：1套，包括停车场自动管理系统，公共设备集中监控系统。（三）信息网络系统：1套。二、高低压配电设备高压开关柜、环网柜、低压配电屏柜及环氧树脂绝缘干线变压96、器。三、二次加压供水设施2套，包括蓄水箱、加压水泵、压力控制装置和附属供水管线。四、电梯高速提升电梯、自动扶梯、观光电梯。三、 中央空调离心式及螺杆式主机，循环水泵，冷却塔，风机柜，风机盘管。四、 消防给水消火栓给水泵，喷淋给水泵，潜污泵。五、 防排烟消防送、排烟风机，静压箱。六、 其它防火卷帘门，挡烟垂壁，气体灭火第十一章 节能节水一、依据xx人民共和国节约能源法（1998年1月1日施行）建设项目水资源论证管理办法（2002年5月1日实施）评价企业合理用电技术导则（GB/T34851998）评价企业合理用水技术通则（GB/T71191993）二、电量消耗预测根据本地现状用电水平，采用建筑用电97、负荷分类选择用电指标（详见第八章负荷测算），估算该工程有功负荷9763kw，视在功率计算15938KVA，预测该项目年耗电约4217.616万度。三、用水量预测根据城市分类用水量定额，结合本地现状用水量水平。预计该项目日用水量为765m3，年用水量约28万m3。四、节能措施1、合理进行总平面布置，建筑物应设在向阳地段，窗户宜为东西向，充分利用天然采光。2、按建筑节能措施设计，外墙、幕墙、屋面采用保温材料3、严格按规范进行设计，照明和动力用电宜分别装表计度。建筑物内各用户应根据功能及使用要求，采取合适的照明度值。并尽量选用节能型设备，如节能电机、声控开关和节能照明灯具。4、照明选用高效荧光灯和全98、卤混光灯减少耗电量。线路均采用铜芯线，机械强度高，阻抗小，损耗也相应减小。5、采用节能卫生洁具和龙头。6、采用变频调速电梯及水泵。第十二章 环境保护一、依据xx人民共和国环境影响评价法（2003年9月1日实施）xx人民共和国大气污染防治法（2004年4月29日通过）xx人民共和国环境噪声污染防治法（1996年10月29日通过）xx人民共和国固体废物污染防治法（1995年10月30日通过）xx人民共和国水污染防治法实施细则（2000年3月20日发布）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）生活污水排放标准（GB979-1996）二、环境影响评价原则1、符合国家环境保护法律法规和环境功能规划要99、求。2、严格执行“三同时”原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。3、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。4、防治污染，保护和改善生态环境，力求环境效益与经济效益相统一。三、建设地址环境现状该工程周围无工矿企业，污染源和污染物较少。区域内空气清新，建设环境条件较好。四、项目建设可能对环境的不良影响（一）大气污染该项目建设过程中大气污染主要是汽车尾气和道路扬尘所致。运营期间，厨房油烟气、停车场车辆排放的尾气等是造成空气污染的主要因素。尾气的主要污染物为CO和CO2。当上述污染物在空气中浓度达到一定程度后将影响该区居民的生活，当地的环境质量下降。（二）噪声污染该项100、目有影响的噪声源是建设期施工机具噪声和社会公共噪声，应采取有效措施达到城市区域环境噪声标准的标准值，昼间55dB（A），夜间45dB（A）。（三）固体废弃物固体废弃物主要由厨房垃圾、营业垃圾构成。主要组成物质为：废纸、废包装、废塑料、骨头、菜叶、果皮等。垃圾在堆存中易腐烂变质、孳生蚊蝇、污染大气，破坏当地商居环境。（四）水污染污废水主要是营业污水、餐饮废水和生活污水（洗浴污水和粪便污水）。餐饮废水主要污染因子为BOD5、COD、有机氮、有机磷等。生活污水主要污染因子为悬浮物、有机物（COD、BOD5）、氮、磷等；污水日排放量较大。由于排放的污水性质较单一，只要采取相应的常规治理措施即可。五、环101、境保护措施（一）大气处理该工程在建设施工时，对注意定时对道路洒水，减少二次扬尘，转运车辆尽量使用污染小的燃料油（如天然气），减少尾气污染。运营期间，餐饮企业必须安装油烟治理设备，并保证治理设备正常运转；达到清洁空气的目的。停车场应安装通风排气装置，降低场内CO和CO2在空气中的浓度。餐饮及厨房的油烟通过烟道排出屋顶。（二）噪声处理充分利用地形和建筑物的屏蔽作用，合理进行平面布置及绿化设施。商场应临道路布置，降低噪声对住宅区的干扰，且商场天棚和墙面应作吸声减噪处理。空气动力性噪声设备可加装消声器和隔振装置，同时可考虑以低噪声设备代替高噪声设备，以减小噪声污染。（三）固体废弃物处理各商业、写字楼、102、娱乐区以垃圾袋收集，设专人负责集运，送到地面垃圾收集间。固体垃圾采用分类法将经预处理后的废纸、废塑料、废金属回收利用，对无回收价值的废物送至城市垃圾处理场填埋或焚烧处理。（四）污废水处理粪便污水采用厌氧、好氧生物滤池法，设格栅。沉淀池、生物滤池处理系统或地埋式深埋处理法处理，出水经过臭氧或氯消毒后达标排放。餐饮废水可采用小型隔油池予以处理，池内设计水流速度：0.1m/s。洗浴污水：通过中水处理系统处理后，用来冲厕所、冲洗车辆和作绿化用水。建筑物四周设散水及排水沟将雨水收集、排放。（五）水土保持该项目平面布置时应尽可能与原有地形、地貌相结合，减少开挖面与开挖量，注意填挖平衡。综合采用生物防护和工103、程防护措施。同时，绿化设计既要搞好普通绿化，又要注意适当美化。作好建筑与自然景色的结合，使之与周围的环境协调、统一。第十三章 劳动安全卫生与消防一、劳动安全卫生本项目主要安全因素是火灾，由于本工程为商住楼，人员集中，一旦发生火灾将造成重大人员伤亡和财产损失。1、建立健全安全制度，设专人专职负责安全工作，及时发现并消除火灾隐患。2、饮用水应达到现行生活用水卫生标准的有关要求。3、商场、地下停车场应加强通风换气，采用机械通风和自然通风相结合的方式，消除室内空间的异味。4、完善安全设施和消防设施。安全出口必须设置明显标志和事故照明设施。二、消防（一）设计依据执行国家消防法和高层民用建筑设计防火规范等104、有关标准、规范要求。（二）消防措施依据“预防为主，防消结合”的消防工作方针制定如下消防措施。1、建(构)筑物的耐火等级、消防间距执行高层民用建筑设计防火规范的有关规定。该工程耐火等级为一级，与周围民用建筑的防火间距不低于13米。2、建(构)筑物的防火设计和疏散设计应符合国家现行的高层民用建筑设计防火规范的有关要求。3、消防用电设备应采用单独的供电回路，且当发生火灾切断生产、生活用电时，可以保证消防用电，其配电设备应有明显标志。消防用电设备的配电线路应穿管暗敷在非燃烧体结构内。4、商场的天棚和饰面装修应采用非燃烧材料和难燃烧材料。配电房应配置气体灭火装置。5、沿街门面和各层均设手提式AB干粉灭火105、器。6、地下停车场布置消防通道，并配备相应的消防灭火器材。7、本项目应设消防控制及火灾自动报警系统，商场设置离子感烟探测器及手动报警按纽。综合楼应进行防火分区和防烟分区，并在公共走道出入口等部位设防火墙和防火门。区内道路与消防车道共用，使消防车辆能就近抵达灭火点。8、消防给水：该项目消防给水由市政给水管网供给，消防给水系统引入管径至少为DN200。室外消防系统设室外地上式消火栓及水泵接合器，其给水管网呈环状，消火栓用水量70L/S。自动喷水灭火系统用水量30L/S。室内消防给水系统设室内消火栓和自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统由消防水池供给，并上接水箱给水，其消防水池容量为864m3。小结：106、所建项目的地质条件良好，从地质勘察资料上反映，无游离断层，主要为主要为泥岩、砂岩，地质稳定，地质稳定。项目建筑物的主体结构全为钢混剪力墙。项目由xx海石建筑设计院设计，该设计院市设计院有丰富的设计经验，同时也是比较保守的设计院，取值的保险系数较大，故结构上的安全是能得到保证。项目建成后，各栋数宇和车库都有门禁系统，项目的财产安全也是有一定的保证。项目内的消防设施设备由专业的消防公司进行安装，其布局按市消防局对设计院设计图纸的批复，消防的安全也是能得到保证的。项目内有设地下消防水池两座，屋顶消防水箱一座；有高、中、低区消火栓泵系统；高、中、低区喷淋泵系统；室外消火栓系统；火灾自动报警联动系统；电107、力双电源；应急指示；防、排烟系统。 第十四章 组织机构与劳动定员一、组织机构为了保证该工程的顺利建设，作到“安全第一、质量第一”。拟成立项目经理部负责工程建设。总 经 理办公室总工办物供部营销部工程部保安部物管部审计部财务部预算部二、劳动定员该项目劳动定员：【 58 】人总经理： 【 1 】人办公室： 【 3 】人总工办： 【 3】人工程部： 【 8 】人物供部： 【 4】人预算部： 【 5 】人审计部： 【 3 】人营销部： 【 8 】人物管部： 【 6 】人财务部： 【 5 】人保安部： 【 12 】人其余人员面向社会招聘（含物管人员）。三、职工培训1、组织企业负责人学习国内外先进的管理知108、识，提高其管理能力。2、定期组织专业管理人员进行专业知识和岗位业务的培训，提高技术人员的技能，作到一专多能。第十五章 招投标方案根据xx人民共和国招投标法、国家计委第3号令以及xx市有关工程招标文件的规定，项目建设拟进行招投标。方案如下：一、招标形式按国家招标法及有关规定，采用公开招标形式确定施工单位和监理单位，采用邀请招标形式确定勘察设计单位。二、勘察、设计、施工、监理单位资质要求勘察单位资质：甲级设计单位资质：甲级施工单位资质：一级以上监理单位资质：甲级三、招标范围项目的建筑工程、装修工程、主要设备采购。四、招标信息发布公开招标公告及其他公告的信息将至少在一家有资格的媒体上公开发布。五、招109、投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参与投标的勘察设计和监理单位不得少于3家。第十六章 项目实施进度一、建设进度计划a) 第一阶段：2009年1月1日前完成拆迁工作b) 第二阶段：2009年1月2010年1月完成项目主体建设c) 第三阶段：2010年1月12月完成外墙装饰、内部必要装饰、设备安装等二、资金分年投资计划资金分年投资计划详见下表：资金分年投资计划表表16-1 单位：万元资金使用计划合计使用时间2009年2010年2011年2012年20110、13年资金额度1193160033347378106第十七章 投资估算及融资方案一、投资估算（一）投资估算依据1、2000年xx市建筑工程预决算定额；2、2000年xx市建筑工程费用定额；3、xx市渝东建筑工程价格信息；4、房地产项目投资概算规范要求；5、本可研有关章节确定的建设内容及工程量；6、参考本地建筑市场现行实际价格。（二）投资估算要求1、工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算。不提高或降低估算标准。2、选用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异，应进行必要的换算和调整。3、投资估算的深度应基本满足控制设计概算的要求。（三）项目投资估算项目总投资【21085】万元。附表：表17-111、1投资估算汇总表表17-2建筑工程费用估算表（四）有关说明1、建筑工程费用主要包括房屋建筑、构筑物的建筑工程费及必要的内外装饰费。2、设备购置费用设备购置费包括购置价款、运输费及安装费。3、土地使用费土地成本【750】万元,包括土地征用及拆迁补偿费等。 4、勘察设计费按照国家收费规定，本工程的勘察设计费取建筑工程投资的 2%。5、建设单位管理费按工程直接投资的【2】%计算。6、绿化环保费绿化环保费约【800】万元。7、不可预见费项目建筑工程投资费的【1】%作为不可预见费。二、融资方案1、业主自筹资金【9085】万元，约占总投资的【43.1】%。2、项目申请银行贷款【12000】万元，约占总投资112、的【56.9】%。三、资金使用计划附：资金筹措及使用计划表。资金筹措及使用计划表表17-3 单位：万元序号项目资金筹措资金使用计划合计金 额比例%20092010201120122013总投资210851业主自筹908543.1603530502银行贷款1200056.980004000合计21085140357050第十八章 财务评价一、财务评价范围本可研报告财务评价范围：xx金瀚实业有限公司，开发建设项目有关的投资、营销等方面的财务支出、收入和经济效益。二、财务评价依据1、国家建设部1999建设项目经济评价方法与参数；2、国家财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则；3、现行税收政策；4、其113、它有关资料。三、财务评价原则1、生产运行收入应符合国家有关收费原则，宁低勿高；2、营销成本费应有依据并计算合理，不漏项掉项，费用宁高勿低；3、经济财务评价应遵循谨慎性原则，做到基本合理；4、遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。四、财务评价基础数据与参数选取（一）房产开发总面积项目总建筑面积64683.29m2。（二）房产销售及租赁价格房地产开发以销售房产获取回报为目的。本项目根据地理位置及发展趋势确定其房产销售价格。预计的销售及租赁价格为平均销价(套内面积)：写字楼销价【9000】元/；产权式精装公寓平均房价【12000】元/。（三）税费xx市房地产开发销售综合税率11%。包括销售营业税、附114、带城建税、教育附加费、土地增值税及企业所得税。（四）利率本项目拟向银行贷款【12000】万元，根据现行贷款利率，本项目利率为【5.76】%。（五）汇率本项目不使用外汇资金，不存在汇率问题。（六）项目计算期选取财务评价计算期包括建设期和营销期。本项目为房地产开发项目，房屋建造完工，销售完后计算期就结束了。所以确定本项目计算期为【5】年。其中：建设期【1】年，边建设边营销期【2】年，营销期【2】年。（七）营销负荷营销负荷是计算房产销售收入和经营成本的依据之一，应按年份分别设定其负荷。根据本项目的特点，设定（营销）负荷：本项目第1年（建设期）不计算收入，第2年（边建边销期）按【30】%计算收入，第3115、年（边建边销期）按【50】%计算收入，第4年（营销期）按【15】%计算收入，第5年（营销期）按【5】%计算收入。（八）财务基准收益率（ic）设定财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，亦用作计算财务净现值的折现率。按照现行房地产开发行业平均收益水平，并考虑一定的风险因素后，确定本项目财务基准收益率（ic）为【 】%。五、项目收益分析项目投资收益分析本项目位于xx市第一商圈解放碑步行街附近，有着极高的商业价值！经调查，我们参照项目周边商业及写字楼的销售和租赁现状，对本项目的投资收益情况分析如下：一、 项目基本情况：1、用地面积：31942、建筑面积116、：64683.29其中：商业面积（负一层至第九层）：19152.42办公及住宅面积：38070.92地下建筑面积：7008.17避难层面积：3008.633、停车泊位：265个（立体机械车库）二、 项目投资分析：项目总投资：29000万元投资明细见附表17-1 三、 项目收益分析：根据实际市场状况，最佳项目收益方案为：办公住宅部分直接销售，商业及车库部分租赁经营。1、 办公住宅部分直接销售收益： （1） 办公及住宅部分：总面积38070.92。本项目一期设计平均公摊为26.5，因此项目一期可销售部分（套内面积）约为73.5左右，实际可收益面积约为：27982；市调显示：本项目所处地段办公及住宅117、销售价格平均值为0.90万元/。销售价格0.90万元/2798225183.8万元。 一期销售总收入即为：25183.8万元备注：该销售收益优先用于还贷，投资方收益将主要来源于商业及车库固定资产租赁收益。2、 商业部分：本项目商业部分（一至九层）将全部用于拆迁返还。根据国家对房地产业预售房的限制，本项目第1年（建设期）不计算收入，第2年（边建边销期）按【30】%计算收入，第3年（边建边销期）按【50】%计算收入，第4年（营销期）按【15】%计算收入，第5年（营销期）按【5】%计算收入。目前项目所在地的办公写字楼的价格（套内）：每平方米【0.8】万元至【1.2】万元之间。本项目保守估计商业部分平118、均价格为【0.9】万元/平方米。附表：18-1营销收入及还贷资金来源表。六、成本费用房地产开发项目的成本费用一是项目的总投资额；二是应支付的营销成本。经分析计算，本项目构成成本费用包括以下六个部分。1、土地成本。本项目土地成本【750】万元。其中：土地征用费【250】万元，拆迁补偿【500】万元。2、前期费用【950】万元。包括三通一平费【500】万元，配套费【250】万元等。3、建筑安装工程成本【10115】万元。4、销售部分营销及广告成本【881】万元。5、财务费用（贷款利息）【1728】万元。本项目总成本费用为【21085】万元，按营销负荷（比重）分别计入建设和营销期各年度。附表：18-119、2成本费用估算表。七、经济效益(利润)估算本项目利润总额约【2410】万元(总收入减税费减总成本费用)。附表：18-3项目损益及利润分配表。八、财务评价报表1、营销收入及还贷资金估算表18-12、成本费用估算表18-23、损益及利润分配表18-34、现金流量表18-4九、财务评价指标1、项目财务内部收益率 ：【】%2、财务净现值 ：【3295】万元3、投资利润率：【11.43】% 4、投资利税率 ：【19.19】%5、借款偿还期：【2.15】年6、投资回收期：【4.02】年十、不确定性分析项目财务经济评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标的120、影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的风险，考察项目财务的可靠性。根据本项目的实际情况，本可研进行敏感性分析和盈亏平衡分析。（一）敏感性分析敏感性分析是通过分析预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标的影响。本项目采用投资额和营销收入两大不确定因素。进行上升、下降【5】%、【10】%的变化，计算出变化后的财务内部收益率，与基本方案财务内部收益率进行对比分析，具体情况见附表18-5敏感性分析表。从敏感性分析表中看出,本项目抗风险能力较强。（二）盈亏平衡分析盈亏平衡分析实际上是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将营销量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的销售量。盈亏平衡点121、越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。盈亏平衡点常用生产能力利用率和营销量表示。本项目用生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为：【】%，说明本项目项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。第十九章 贷款偿还计划银行贷款【12000】万元，建设期第一年开始投入。本项目采取边建设边营销的运作方式，从建设期第二年开始产生收入，产生还贷资金来源。即从建设期第二年开始还贷。附表19-1：贷款偿还计划表12345资金来源盈余资金年初还贷资金来源0.005939.74用于还贷资金来源23324.509521.23年初项目借款余额0.0010000.000.00本年增加额本年还贷额2122、0000.000.00年末项目借款余额0.000.00年末还贷资金结余第二十章 风险分析一、市场风险本项目市场风险来自三个方面：一是市场供需情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化；三是项目造价和产品销售价格与预测值发生较大偏差。项目区对高档写字楼，高档消费、娱乐的商业大厦，及经常出差商业人士对人性化住房的需求，且此地为解放碑中心商圈最后一块、充裕享受政府支持开发的宝地，即将是xx的地标，因此市场风险不大。二、技术风险本项目的施工、安装、管理等技术，目前国内已比较成熟，不存在技术风险。三、工程风险本项目的工程地质、水文地质条件，钻探勘察表明，无工程风险。四、资金风险项目建设资金123、有一定缺口，拟从银行贷款解决，如果银行不予支持，建设资金不能完全到位，将会导致项目成本增加，效益不能充分发挥。五、政策风险此项目为xx区旧城改造中最重要的项目，xx区政府、市政府均非常重视。所以政策方面不存在风险。第二十一章 社会效益评价一、项目产业关联度较强，建设过程中可带动商贸流通、运输、餐饮、家装、水、电、气等行业的发展。二、推动xx市城市化进程和经济社会的发展。三、项目建设过程中可提供200多个就业岗位，建成后其商贸服务行业可供600余人就业。项目社会效益显著。第二十二章 结论一、文化城开发项目的建设符合我国加快城市化进程的政策导向。二、项目设计方案合理、先进、配套齐全、环境好，具有较强的市场竞争优势。