1、高知人群专属生活区高层公寓酒店房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高知人群专属生活区高层公寓酒店房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论4第一节 项目概述4一、项目背景4二、项目概况4三、项目位置图5具体位置：甘井子区xxx镇xxx南2、路东南面，xxx的对面5第二节 项目主要技术经济指标5第三节 编制依据811、甲方提供相关数据。8第二章 市场分析与预测9第一节 大连市宏观情况分析9一、大连市自然地理条件9二、2007年大连市经济总体发展情况9第二节 大连市房地产发展特征12一、大连城市发展总体规划12二、大连市土地供给状况14三、近年大连房地产开发总体走势17第三节 大连市高新园区区域总体分析20一、高新园区概况20二、高新园区经济概况21三、园区规划23四、近年高新园区重大项目26五、高新园区房地产市场价格行情综述30六、“十一五”期间大连高新园区住房建设规划（2006-2010）312、2006年和2007年住房建设规3、划布局34七、某xxx项目顺应时势：天时地利人和34第三章 市场调查及项目分析35第一节 高新园区房地产市场调查35一、高新园区及周边部分楼盘情况汇总35二、户型变化发展情况38第二节 项目SWOT分析38某xxx项目SWOT分析38第三节 项目定位及目标消费群体分析40一、项目定位依据40二、项目定位40三、目标客户群体分析41按区域划分41第四章 项目户型产品定位43第五章 建设规模及方案46一、建设规模46二、建设总体方案46三、项目选址47四、节能、节水47（一）节能措施47（二）节水措施47五、环保、劳保措施48（一）环境保护48（二）劳动保护49六、安全、消防与卫生防疫49（一）安4、全措施49（二）消防措施50（三）卫生防疫50七、工程进度计划51第六章 相关单位简介53一、建设单位简介53二、设计单位简介53三、代理公司简介53第七章 销售价格与销售收入估算53第八章 投资估算56一、开发成本估算56第九章 投资计划与资金筹措61投资计划与资金筹措表61第十章 风险分析与防范对策62一、风险分析62（一）系统风险62（二）非系统风险62二、防范对策62第十一章 综合评价与建议64一、大连市经济潜力巨大64二、项目投资利润高于行业平均水平64三、科学严谨准确的销售服务64四、加强成本控制64五、项目具有较高的社会效益64六、项目发展空间较大65第一章 总 论第一节 项目概5、述一、项目背景某xxx项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依xxx、西接xxx南路、北临xxx游泳训练馆。项目距大连最大的xxx某广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连xxx；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，xxx南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。项目实景图二、项目概况项目名称：某xxx花园开发商： 大连xxx房地产开发有限公司用地位置：用地性质：军产土地用地面积6、：118500m2总建筑面积：387123.49m2容积率：3.27（不含地下面积）建筑型式：高层项目实景图三、项目位置图具体位置：甘井子区xxx镇xxx南路东南面，xxx的对面第二节 项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示。表1-1 总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha11.858总建筑面积m2387123.49不含地下面积其中1、住宅建筑面积m2251062.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积7、：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.566、变电所及小区公共配套m23000地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表1-2 项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha1.433总建筑面积m251966.2不含地下面积其中1.公寓建筑面积m226717.522.公建建筑面积m214936.123.酒店建筑面积m210312.56地下面积m218935.26容积率-3.63不含地下面积A-2区规划总用地ha0.872总建筑面积m242969.67不含地下面积其中1.公寓建筑面积m2358、632.32.公建建筑面积m28837.37地下面积m25380.98地上停车位位27容积率-4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积m294935.87不含地下面积其中1.公寓建筑面积m262349.822.公建建筑面积m223773.493.酒店建筑面积m210312.56地下面积m224316.24容积率-4.12不含地下面积表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区 规划总用地ha4.931总建筑面积m2144562.04不含地下面积其中1.住宅建筑面积m2118467.752.现有住宅面积m224048.753.公建建筑面积m22045.54地下面9、积m228708.85绿地率%38容积率-2.90表1-4项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区 规划总用地 ha2.842总建筑面积m275553.55 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m270827.062.公建建筑面积m24726.49地下面积m214480.00绿地率%35.30 容积率-2.66表1-5项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m261767.38 2.公建建筑面积m28804.65 地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3 容积率-3.96第三10、节 编制依据本报告的编制依据：1、投资项目可行性研究指南；2、建设项目经济评价方法与参数；3、房地产开发项目经济评价方法；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期贷款利率7.47%，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32个月，约2.67年； 10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。第二章 市场分析与预测第一11、节 大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图2-1（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为25002800小时；年平均气温8.410.5摄氏度；年平均降水量600790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年大连市经济总体12、发展情况2007年，大连经济继续保持快速增长。生产总值（GDP）完成3131.0亿元，同比增长17.5%；地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值1157.0亿元，同比增长27.1%；实现自营进出口总额363.03亿美元，同比增长23.8%；出口总额196.94亿美元，同比增长25.8%；完成全社会固定资产投资额1930.8亿元，同比增长31.4%；实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%；城市居民人均消费性支出12134.97元，同比增长15.2%。大连市近年社会经济情况分析表见13、表2-1。表2-1 大连市20002007年社会经济发展主要指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20073131.0267.81930.8983.315108.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.514、4506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（数据来源：大连统计年鉴、大连统计月报）图2-2（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007年，大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面积2747.7万平方米，同比增长25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共15、竣工428.3万平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积828.2万平方米，同比增长31.7%；实现销售额461.1亿元，同比增长62.1%。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与GDP同步增长2007年，全市实现社会消费品零售额983.3亿元，同比增长17.2%，为10年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为16、必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化2007年，大连市城市居民人均可支配收入为15108.63元，同比增长13.2%，同比加快3.5个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长16.5%，加快12.3个百分点；经营净收入增长52.5%，加快26.4个百分点；财产性收入增长82.8%；转移性收入增长3.9%。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。居民收入呈多元化上升趋势。（四）消费价格结构性上涨0717、年5月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，CPI出现明显上涨。6-12月的同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。（五）居民储蓄存款下降随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末，居民储蓄存款余额1693.2亿元，同比下降0.4%，比上月减少41.9亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11月末，居18、民储蓄存款余额1740.8亿元，同比增长1.9%，比上月增加47.6亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。表2-2 金融机构人民币储蓄存款情况表 单位：亿元时间1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融机构存款余额3758384238513888387339744025397541184182企业存款余额1218127512751320130213841459147615701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837 （数据来源：大连统计月报）第二节 大连市房地产发展特征一、大连19、城市发展总体规划图2-3大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要，从如下几方面对大连未来1020年的城市总体规划做出战略部署： （一）城市空间布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至xxx、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和xxx口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。把甘井子区的农村部分和xxx口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。 新市区由开发区、金州区、保税区20、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。 （二）城市产业体系 按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经21、济带。发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双D港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。 （三）城市功能布局 围绕城市总体功能，科学定位“两城三星”的分区功能。我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区。xxx口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。 新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个22、卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。 （四）城市基础设施 以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。高起点、高标准规划建设xxx口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化23、。创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。二、大连市土地供给状况（一）土地供应量开始加大2007年全年已挂牌39幅地块，占地面积570.63万平方米。截止到2007年底，已成交32幅地块，占地面积368.21万平方米，其中住宅28块，占地面积314.01万平方米。图2-4（二）土地供应以甘区为主目前已成交地块中，2007年甘区成交住宅占地面积约243.10万平方米，占住宅24、成交面积的77.42%。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。图2-5（三）楼面单价普遍上升2007年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然07年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表2-3 市内四区成交地块楼面单价情况单位：元/区域中山区西岗区沙河口区甘井子区2006年2923.86289825、.153391.29963.082007年3391.593237.353716.232104.97涨幅16.00%11.70%9.58%118.57%（四）经济适用房、限价房用地加大投入07年一年共有92.4万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有20万平方米经济适用房，今年共有80万平方米的经济适用房、限价房推向市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。（五）今后土地市场供给趋势大连市“十一五”用地规划中表明2006-2010年的供地指引为：1、普通商品住房近期新供应的普通商品住房用地26、主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、xxx等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。三、近年大连房地产开发总体走势（一）施工面积逐27、年呈上升趋势土地放量从2005年开始加大，同时大连市在2006年出台打击囤地行为的相关措施，使得从2006年房地产施工面积大幅度上升，2007年继续保持这一趋势，07年施工面积比06年增加了近600万平方米。表2-4 2000年2007年 大连市商品房开竣工面积情况表单位：万平方米年份20002001200220032004200520062007施工面积1067.31238.21366.821369.61333.81570.12196.12747.7竣工面积502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3 （数据来源：大连市统计年鉴、大连统计月报）图2-6表2-28、5 2007 年全市住宅施工、新开工、竣工面积表月份施工面积新开工面积竣工面积累计()同比(%)累计()同比(%)累计()同比(%)123772.5248.657.16-55.236.274.84984.8427.8122.42-45.441.2471.151300.539.4256.91-15.541.2422.561517.3942411.275.447.24-24.571614.9736.6511.922.662.15-27.781681.1833.1566.721.983.21-26.891808.1836.2693.4810.292.51-42.9101890.1632.2746.129、61.8129.81-44.3111977.6234.4819.131.9169.66-34.5122141.931.81003.27.7356.3-13.6（数据来源：大连楼盘统计网）图2-7从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是07年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设30、的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。（二）大连房地产呈现“西拓北进”的态势大连房地产发展同样遵循“大大连”的规划要求，也呈现“西拓北进”的态势。“西拓”方面是在向大连xxx口区发展，在xxx口区与原大连老城区的交通干道xxx南路周边已有大批项目已经并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。表2-6 2007年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积（万）本年新开工面积（万）房屋竣工面积（万）大连市2141.871003.22356.30其中：中山区200.9069.7418.55西岗区56.7631、15.454.11沙河口区234.4572.7742.82甘井子区610.34259.9087.96xxx口区240.40129.4247.59开发区316.19165.4963.90 金州区248.02157.40325.55（数据来源：大连楼盘统计网）图2-8 由上图表可以看出：大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。2008年我市预计开盘楼盘61个，可供销售面积1156.37万平方米以上，其中83.60%的面积将于2008年上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。通过详细分析，我市今年上半年供应将出现2次波峰，首先是3、4月份的集中32、供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在2008年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为2008年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是6月份的放量高峰，将以大品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于2007年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，如果2008年国家政策不能很好地做出调控的“接续”工作，积累很长时间的价格将再次出现“报复性增长”。 经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意33、义。截至2007年，大连市共建设经济适用房4.3万套，总建筑面积达323万平方米。另外，市内四区现有廉租住房63万套，总建筑面积为320平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储备量约810公顷，其中，用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约605公顷。2008年我市将建设经济适用住房和廉租房80万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。第三节 大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的34、首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。今年是大连高新园区建区十七周年，作为大连市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的“发动机”，到服务创新的“试验田”；从科技培育的“孵化器”，到招商引资的“蓄水池”，已成为带动大连市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。（一）位置xxx南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积133平方公里，包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际机35、场7公里，大连港10公里，大连火车站7公里，沈大高速公路口15公里。（二）气候高新园区具有北温带季风气候特征。四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。（三）区域产业结构园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 七贤岭产业化基地发展高新技术产业及研发中心的科技示范区 海外学子创业园留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区 软件园软件产业的集中发展区 双D港数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城高新技术及产品市场 政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区经济概况（一）经济概况2006年是“十一五”的开局之年，也是大连高新36、园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。2006年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资77.19亿元，同比增长42%。其中，产业化项目投资65.27亿元，同比增长64%；实际利用外资3.12亿美元，同比增长187%。新批外资企业74家，增资44个项目，注册外资4.37亿美元。这些经济指标增长速度均居全市前列，远远高出全市平均水平，占全市经济总量的比重逐年上升。目前高新区已聚集特色产业企业1120多家，其产业收入占高新区总收入的85%。在“十一五”规划中，高新园区经济总量将再增长五倍，GDP将占全市比重的1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，做全市科37、技创新的平台和机制和体制创新的示范区。表2-7 2001-2006年大连高新园区经济情况年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）实际利用外资（亿美元）2006105.137.4477.1911.923.122005106.25.1454.3613.164.7200485.73.736.77.42.52003693.128102.22002533.121.571.452001412.515-1.3（数据来源：大连统计年鉴）图2-9目前，大连高新园区在全国53个（国家级）高新区中，土地面积占第46位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第14位，使高新园区真38、正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的先导区。（二）固定资产投资2006年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济发展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资77.19亿元，其中房地产项目投资11.92亿元，同比增长-18.2%。投资项目共计145个，其中，新开工项目99个，投资额31.57亿元，占投资总额的40.9%。投资额超千万元项目98个，投资额为75.58亿元，占投资总额的97.9%。图2-10三、园区规划（一）xxx湾改造xxx湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。按规划，要在3 5平方公里的改造区域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心39、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等，将其建成科技、文化及艺术的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连IBD，形成大连西部一个新的科技文化商务中心。按照园区的战略部署，2006年，xxx湾区域改造工程全面启动。年初以来，在园区管委会的正确领导下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不紊，顺利展开。 1、凌源街动迁工作成效显著凌源街改造规划面积5.7万平方米，拆迁面积3.6万平方米。目前，已经完成522个动迁户、2家企业动迁补偿的摸底调查工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁323户，已经有250多户动迁完毕40、，预计6月底完成动迁。 2、xxx湾填海工程有序推进目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。预计，8月底完成征海主件的报批工作，10月末进入施工。 3、周边区域搬迁取得实质性突破经过多方努力，已经与沈阳铁路局和xxx海军保障基地达成协议，对xxx湾改造区域内的3.9公里的铁路和2.4万平方米的农贸市场进行拆除，4月中旬开始实施。同时，与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。（三41、发电位于项目内部据现场调查，该厂搬迁时间还未确定） 4、开发建设的招商工作稳步进行此前，xxx湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，xxx湾改造将采取社会化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体规划沙盘也正在制作过程中。（二）新滨海路规划从某湾到黄浦路xxx路段的新滨海路能缓解西部交通压力，但在未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在xxx地区修建改造计划中，大连xxx附近的海岸线将向前移动，xxx河与大连xxx的教学港池航道入海口一并延伸，形成宽约100米、长约900米的河道，42、贯通新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道。今年上半年，某湾至xxx的滨海路西段一期工程将全线贯通，新工程将彻底解决某广场至xxx湾地区的交通拥堵问题。他们所负责的某湾至xxx路段的方案还没最终出台，目前能确定的是，新路将沿海修建，全长约4.5-5公里，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向4排道，路面约24米宽。将要建设的滨海路将形成一条平行于“中山路-黄浦路-xxx南路”的通道。此工程计划在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以某公园为起点，经某湾填海区、西南路至某公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿xxx南侧海滨，经xxx西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路xxx路段，计划今43、年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山路上集中的车流分散行驶。有效分流某广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学院广场至xxx沿线交通压力。另外，某湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到某湾亲海休闲造成影响。本案图2-11四、近年高新园区重大项目（一）世界500强企业日本NTT集团落户高新园区2006年4月，世界500强企业日本NTT集团通信株式会社投资的恩梯梯通信设备（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区注册成立。44、日本NTT集团在世界500强企业中排名第24位，NTT通信株式会社是NTT集团全资控股子集团之一，是专业从事国际通信，Internet运营和以网络为基础的系统解决方案的电信网络运营商。2004年10月NTT通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备（上海）有限公司。随着公司业务的不断扩大，2006年4月在大连成立分公司，主要从事IC卡程序及通讯软件的开发、设计，网络系统集成的设计和维护。（二）世界500强美国美商安迅公司（NCR）入驻园区2006年8月16日，世界500强企业美国美商安迅公司（NCR）投资的NCR大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立。NCR大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码45、测试、安装及维护服务，而且直接接触日本客户参与应用系统开发的全部流程，为客户提供高端的可行性研究及系统整体设计等全套解决方案。NCR在大连的落户，不仅会将大连的软件人才结构提升到一个新的台阶，而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次发展。（三）甲骨文（ORACLE）公司落户大连高新园区2006年8月22日，全球最大企业软件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大连高新园区举行甲骨文大连分公司成立仪式。大连市副市长戴玉林出席了仪式。甲骨文大连分公司致力于以北亚区的资源和知识库以及Oracle全球支持团队的力量，为客户提供卓越的支持服务。大连分公司的成立是甲骨文“金色中国计划”第二阶段的重要组成部分46、。甲骨文（ORACLE）的入驻，使大连高新园区引进世界500强企业投资项目达到41家。（四）西门子投资2亿人民币在大连高新区成立传感器与通讯公司2006年10月19日，西门子自动化与驱动集团投资2亿元人民币成立的传感器与通讯有限公司，在大连高新区举行奠基仪式。这是西门子自动化与驱动集团在中国第一次从置地建厂开始，以独资的方式成立新的运营公司。新公司的建成，将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯产品在中国实现本土化生产。新公司将成为西门子全球传感器与通讯产品的生产基地之一。西门子传感器与通讯有限公司位于高新区七贤岭产业基地，占地4万平方米，分为两期施工建设。一期建筑面积1.5万平方米，2007年447、月投入使用。西门子自动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代服务业的发展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用。（五）大连河口国际软件园暨东软国际软件园在高新区开工2006年11月9日，大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼。这一重大项目的启动标志着大连软件业在向国际化进军中又迈出了一大步，必将有力地提升高新区以知识为核心的现代服务业发展水平。大连河口国际软件园，位于高新区xxx南路软件产业带的东端，毗邻腾飞软件园，紧靠中科院大连创新园高新区研发孵化园，规划面积150万平方米。大连河口国际软件园的建立，不仅能够进一步提升高新区软件信息服务业的聚48、集效应和产业集群优势，加快软件产业向国际化融合的速度，也将大大提高大连软件产业在国际上的竞争能力。东软国际软件园位于大连河口国际软件园内，规划建设面积50万平方米，总建筑面积33万平方米，总投资4亿元，预计2007年年底建成，并投入使用。作为第一个入驻大连河口国际软件园的项目，东软国际软件园的定位主要从事面向欧美、日韩的软件外包及BPO业务以及嵌入式系统的开发。12年内，东软国际软件园从业人员将达一万名以上。（六）花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区成立花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司于2007年4月17日在大连高新园区注册成立。预计到07年年底，花旗数据大连公司将发展到49、410人；到2008年底，将发展到1000人。届时花旗数据大连公司将成为中国地区最大的金融科技服务中心。（七）世界500强企业新日铁solution落户大连高新园区2007年4月13日，日本新日铁系统集成株式会社向大连华信计算机技术有限公司投资200万美元，以加强双方合作，推动华信软件外包业务的发展。新日铁是世界500强企业之一，也是世界钢铁行业排名第二的龙头企业。其经营软件业务的新日铁系统集成株式会社，在日本信息服务业中排名前十位，自2003年6月与大连华信合作以来，双方建立了稳定的信赖关系，业务规模不断增长。为了强化双方客户关系，新日铁系统集成株式会社决定向大连华信投资200万美元，一方面50、致力于双方今后在特定领域的软件外包业务发展；另一方面，也是通过强化合作关系，确保新日铁solution拥有稳定的软件技术人才队伍。（八）全球最大基金管理公司美国富达投资集团落户大连高新园区2007年5月16日，全球最大基金管理公司美国富达投资集团在大连高新区软件园成立外包中心。这是继花旗集团后，第二家世界级金融机构在连设立的外包中心，开创了外资基金组织在中国建立外包中心的先河。预计在今后两个月左右的时间内，富达大连公司将正式展开项目运营。富达投资在大连的落户，进一步表明了它对亚洲12万亿美元的共同基金市场的关注，而亚洲共同基金市场仅占全球共同基金的6。富达投资的落户，将促使其他投资公司的陆续跟51、进投资。（九）世界500强企业日本柯尼卡美能达入驻大连高新区2007年5月22日，日本柯尼卡美能达商用科技公司投资的柯尼卡美能达（大连）软件开发有限公司在大连高新园区正式注册成立，这是大连首家嵌入式软件测试项目。该项目首期投资440万美元，规模达300余人。（十）苏尔寿在连建全球采购中心2007年7月11日，瑞士苏尔寿集团总裁兼首席执行官唐布赫纳向市长夏德仁通报了集团的重大举措在大连建立集团全球采购中心，同时把更多高端技术转移到大连的工厂。苏尔寿集团是世界著名跨国工业集团公司，在150多个国家有常驻代表，雇员约32万人，主要生产纺织机械、水力机械、热力涡轮机械、往复压缩机、离心机、工业泵等。（52、十一）哈工大和Cadence公司在高新区建立集成电路培训基地2007年8月1日，高新园区管委会栾庆伟主任亲自带队，与哈尔滨工业大学航天学院院长姚郁教授、Cadence中国有限公司中国区业务总经理刘国军先生共同签署了关于哈尔滨工业大学和Cadence公司在大连高新园区建立集成电路培训基地的合作协议。根据协议规定，07年10月前将在高新园区成立“哈尔滨工业大学Cadence IC 设计联合培训中心”，开展集成电路设计和工艺技术方面的短期培训，并建立相应的EDA平台。这一协议的签订旨在解决大连市集成电路设计人才不足的瓶颈问题，并在增强企业发展后劲方面提供了一种全新的模式，也是在促进高等教育人才与市场53、需求相结合方面的有益探索。（十二）英国电讯(BT)入驻大连高新园区2007年9月，世界500强企业英国电讯在大连的投资项目英电科技(大连)有限公司正式成立。公司投资总额为800万美元，注册地址在大连高新园区。主要从事软件开发和客户服务业务。英国电讯在2006年财富世界500强排名中列第162位，业务遍布于170个国家和地区。该公司主要经营项目包括网络化的IT服务，地区、全国性和全球性的电讯服务，以及高端的宽带和互联网产品和服务。目前在北京、上海、深圳设有办事处，此次在大连投资设立的英电科技(大连)有限公司是其首次在华设立的具有独立法人资格的较大规模企业。英电科技的设立，不仅使我市服务外包行业又54、增加了一家世界级企业，更重要的是对英国企业投资大连起到了很强的示范效应。凭借英国电讯在英国企业界的影响，可以为大连软件行业和高新园区起到很好的宣传作用。五、高新园区房地产市场价格行情综述高新园区房地产市场发展时间较短，开发项目不是很多，近几年只是零星有几个项目在开发。由于时间短暂，调查深度有限，这里仅对高新园区房地产市场的总体价格走势做以下综述：（一）价格明显上涨通过此次调查发现，xxx南路沿线的新建楼盘起价基本上均超过8000元，均价大都在10000左右，最高价已超过15000元。随着软件园的建设以及人们对文化氛围的认同度越来越高，因此在软件园及高校附近的楼盘价格上涨速度很快，现价格基本在955、000-10000元/m2左右。如在xxx桥附近的硅谷假日三期2005年初时价格为3600元/平米，而到了2006年价格已涨到6000元/平米左右；东北财经大学北侧的斯坦福院落，从2007年7月一期的开盘价格为8000元/m2左右到2008年1月8日二期开盘的均价为10500元/m2，各个楼盘涨幅基本在2000元/平米以上。（二）市场吸纳速度加快从调查人员走访的大多数几个在售楼盘情况看，其销售势头均良好。如亿达开发的宅语原，因临近软件园，从2007年7月开盘开始发售至今半年时间内，已销售80%；另一个项目东方圣荷西，从2007年9月开盘至今，也已销售近50%；2007年7月开盘的斯坦福院落一期56、已全部售罄。据调查人员了解到，该区域楼盘的消费群体以软件园工作人群为主，高校教师购买群体也占据了一部分。六、“十一五”期间大连高新园区住房建设规划（2006-2010）（一）大连高新园区住房建设基本情况1、“十五”期间住房建设取得的成绩“十五”期间，大连高新园区用于住房建设的土地供应量为160万m2，住房建设投资额为40亿元，商品住房竣工总面积350万m2，销售总面积为230 万m2。2、大连高新园区经济高速发展与园区住房建设分析（1）“十五”期间，高新园区各项经济指标都保持了良好的增长势头，呈现出投资项目多、规模大的特点。园区现有企业3000余家，软件信息服务业、动漫等产业发展迅猛，吸引了大57、量海内外优秀人才。而这些都是住房建设发展主要的推动力。（2）“十五”期间，园区住房结构、供求、价格与销售分析在住房套型结构方面：其中一室一厅，面积在60 m2以下的为1600套，占总比为8%；二室二厅，面积在120 m2以下的为13000套，占总比为68%；三室以上，面积在120m2以上的为4400套，占总比为24%。户型与市场需求基本匹配。市场供求情况“十五”期间，商品住房竣工总面积350万m2。20012002年年销售量平均约为30万m2，2003年约为70万 m2，2004年约为120万m2，2005年为50万m2，供略大于求，基本平衡。价格情况20012003年，住房平均价格为260058、3200元/ m2；20032004年，住房平均价格为32003900元/ m2；20042005年，住房平均价格为40005000元/ m2。从以上价格走势上看，受房地产大势和需求影响，价格涨势过快，价格结构不甚合理。园区住房需求预期分析a、软件园、xxx湾、河口湾、大山村等地段仍将是今后园区范围内商品房开发的集中区域，其中园区学府概念是最主要的推动力，已形成新兴热点地区，并面临新一轮的发展。今年市政府为遏制房价的过快增幅，推出了限价商品房、经济适用房等多项措施，但园区范围内的商品房销售并未受到大的影响，房价仍有一定的上幅幅度，尤其是一些软件园区域高档楼盘的价位依然具有上升空间。从上述数据分59、析，总体销售价格每年呈递增趋势，长幅大约在15%。b、根据市场需求，园区内的楼盘以中高档、多层和小高层、面积80120平方米为宜，加之学府集中、交通方便、物业管理完善，区域优势明显，整个市场需求总体走强。据了解，以自住为目的的购房者中，以80120平方米的多层或小高层二室二厅和三室二厅为主要需求量，近年来呈现出交易活跃、销售看好、价格上扬的状态，开盘不过几个月时间即清盘，几乎没有空置房源。c、二手房市场是房地产市场的重要组成部分，其容量近两年来明显放大，并正在进一步扩大。尤其是进入二手房市场的次新房价，成交价从去年9月就步入5000元大关，此后一直平稳走高，今年初部分成交价已达到5500元以上60、。据统计，14月份，二手房包括房改房成交件数492件，成交额达1.5个亿，占各类房产交易量的30%之多。除此，房地产抵押额达10.7个亿,形成了房地产市场的联动局面。（二）大连高新园区“十一五”期间住房建设规划目标 “十一五”期间，大连高新园区住房建设发展总体目标是：以贯彻宏观调控政策为手段，以保障住房供给为主线，以科技进步为动力，提倡绿色建筑，健全房地产业法律法规建设，规范市场，推动房地产业健康稳定发展。具体目标如下：1、住宅建设总投资额为120亿元，住宅建设年平均投资额为24亿元。2、商品房总建设面积为420万m2 ，商品房建设年平均竣工面积84万m2 。（三）住房建设总规模“十一五”期间61、，高新园区住房建设总规模为用地323万m2 ，住宅建筑面积559万m2 ，重点发展普通商品住宅和为高新技术产业配套的廉租公寓。优先保证中低价位，中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。土地的供应量在限套型、限房价的基础上，采取了竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型土地供应。（四）大连高新园区住房结构1、各类住房建设结构比例根据国家、省、市相关政策精神，自2006年6月1日起，新审批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 m2 以下住房面积所占比重控制在70%以上，对已审批，但还未开工办62、理施工许可证的建设项目，根据要求进行重新调整套型比例。2、户型控制标准根据建设部户型标准，严格控制中小套户型，中套住房面积控制在80 m2 左右，小套住房面积控制在60 m2 左右。其中，小套户型多层建筑户型标准60 m2 ；高层、小高层建筑户型标准70 m2 ，中套户型多层建筑户型标准80 m2 ；高层、小高层建筑户型标准90 m2 。 据此，园区户型控制标准以中小套户型为主，大户型为辅，户型控制标准为：一室一厅户型控制在5070 m2 ，二室一厅户型控制在7080 m2 ，二室二厅户型控制在8090 m2 ，三室二厅户型控制在110 120 m2 ，四室二厅户型控制在 130140 m2 63、，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大户型比例在30%以下。（五）大连高新园区住房布局1、住房建设总体布局根据高新园区产业特点，主要以产业项目建设为主，生活住房建设为产业建设服务。总体分布是1、七贤岭产业基地周边（包括xxx湾地区，河口湾地区，七贤岭疗养区，学苑广场等）。2、软件园区域。3、xxx镇。4、黄泥川村。5、英歌石（国营养牛场）。6、双D港。7、xxx龙头镇。2、2006年和2007年住房建设规划布局2006年至2007年住房建设规划布局是以xxx湾地区xxx镇、王家村、大山村附近、软件园、学苑广场和七贤岭疗养区为重点，主要建设中低价位的中小户型和部分公寓式住宅。 七64、某xxx项目顺应时势：天时地利人和综上所述，自大大连西拓北进的号角吹响以来，随着甘井子区南关岭新火车站的建立、机场新区的改造、大连湾的整体规划，甘井子区已成为大连房地产开发的热点区域。再加上高新园区众多国际知名企业的入驻，以及高新园区亿达东方圣荷西、宅语原等品牌房地产项目的进驻，使得高新园区的区域价值与住宅产品品质都得到了大幅的提升；本项目为军产，价格相对便宜，再加上园区本身具有浓厚的文化氛围，园区本身房地产市场价格涨幅大，市场吸纳速度快，因此本项目具备不可比拟的自然环境、成熟优秀高效的房地产精英团队、完美无缺的建筑品质、大批的客户资源积累，加之附近xxx湾的改造和新滨海路的规划，可以说项目65、顺应时势，已达到天时、地利、人各的条件。项目市场前景非常好，市场竞争力也很强。第三章 市场调查及项目分析第一节 高新园区房地产市场调查一、高新园区及周边部分楼盘情况汇总表3-1 高新园区板块主要个案指标对比表序号楼盘建筑形态占地（万m2）容积率价格（元/m2）户型面积（m2）户型销售率备注1东方圣荷西高层7.352.3011000-1800013500均价120-150-50%剩400余套-2宅语原高层3.921.808400-1200010500均价50-901-2室80%剩200余套6栋18-26层高层1095户精装修3山海一家二期小高层3.5-7500均价110-1752室-4室售罄-466、斯坦福院落多层小高层3.31.8010500均价801-2室多层基本售罄现推出3栋小高层面积在62-90平5名仕乐居多层高层1.872.158500均价80-1302室80%4栋高层4栋多层6壹品漫谷多层小高层别墅141.145900-80007000均价130-1702-3室-7CITY ONE小高层79613.557200-850039-4890-1341-2室售罄精装修随着软件园一期、二期的开发及众多高新企业的入驻，使得高新园区在整个大连市的影响越来越大，同时该板块靠近大连理工大学、xxx等高校，文化氛围浓厚，因此楼盘价格涨幅较大，均价保持在9000-10000元/m2左右，大量的需求使67、各个项目的销售情况基本保持良好。表3-2 小平岛板块主要个案指标对比表序号楼盘建筑形态占地（m2）容积率价格（元/m2）面积（m2）户型销售率1小平岛高层、小高层1261.17630-118009000均90-1402室-4室一期基本售罄，目前二期在售该区域存在明显的景观优势，但由于该区域在之前的大连区划中属于较偏的位置，目前尚未大规模开发，相对项目较少，户型也以舒适型为主。表3-3 某湾板块主要个案指标对比表序号楼盘建筑形态占地（m2）容积率价格（元/m2）面积（m2）户型销售率1半岛听涛小高层高层2.12.5均140001802室80%2大连明珠小高层高层72.86均18000（含精装修）68、190-2703室3宏都筑景多层小高层101.85均11000约1002室一期售罄4世嘉某二期小高层高层71.86均12000902室一期售罄二期正在预定中5一品某新座小高层高层63.2814000均170-1803室6晨熙某国际高层（30）277000-850040-200精装售罄7东方某高层（2栋）16.716000-18000均40-150精装（家电）08年3月开盘某广场是亚洲最大的城市广场，观山看海，同时是大连新的商务中心区，景观、地段优势无可比拟，因此现阶段某湾板块的楼板价格位居大连市首位，该区域的均价保持在14000元/m2左右。该区域主要消费群体是外来省市购房者。该区域与本案可比69、性不是很强。表3-4 大连军产楼盘个案对比表（注：加底色为本项目可对比楼盘对象）序号楼盘位置建筑形态占地价格（元/m2）户型面积（m2）户型备注1庆军公寓甘井子区后盐陶瓷城北多层3870-487047-821-2室100多户总价21-23万；订金2-3万，七天内交全款2军香苑甘井子区刘家桥 香周路367号高层3450起总户数300户；05年开售，06年售罄3香岛丽湾甘井子区小平岛入口处高层、小高层0.7万m26000均40-1101-3室360套2006年3月1日开盘；2008年5月1日入住；订金2万，15天内交全款；4帝景某沙河口区景宾巷25号（原沈空干休所）多层、小高层、高层2.7万m2870、300起90-1602-3室300户（可用原有产权房抵压贷款）5八一新居甘井子区机场前南林路贤林园23-3小高层3600均45-1401-3室6雁南园甘井子区南关岭小高层2999起50-1101-3室7茂林馨苑xxx口区茂林街2号多层3100均81-1701-3室2007年8月开盘，12月份住房军产楼盘由于受到产权和不能银行按歇贷款的限制，价位相对于商品房来说存在一定的优势，大连目前均产房的均价在5000元/m2左右。二、户型变化发展情况高新园区房地产发展时间较短，开发楼盘较少，最早适合居住的传统二室、三室住房一直沿用至今，从2005年下半年开始小户型商住公寓开始逐渐占领市场，同时二室、三室户71、型还是占有一定比例，这主要是由该区域的购房消费者的特征及需求决定的。该区域的消费者主要是高新园区工作员工及学校教师，高新园区员工的购房需求主要是小户型、自住兼投资用的物业，学校老师则偏向于在学校周边购买自住型物业。因此，在该区域存在对小户型和舒适型户型的共同需求。表3-5 高新园区项目户型发展变化情况分析项目名称开发时间主力户型面积（平米）弘基书香园一期2000年90-120（传统二室、三室）弘基书香园二期2001年100（二室）、140（三室）翰林观海2002年50-100二室、85-125三室亿达国际新城2003年90-100二室、120-150三室弘基书香园三期2004年90-100二室72、120-140三室CITY ONE2005年39-48精装一室大有恬园二期2006年40-60精装一室（商住LOFT）学府1+1二期2006年 80三室（LOFT）东方圣荷西2007年120-150（3室 40%为越层）宅语原2007年50-90（精装修小户型）斯坦福院落2007年80（2室）第二节 项目SWOT分析某xxx项目SWOT分析优势： 濒临黄海，紧依xxx，自然景观好，空气质量优良； 地块地势平坦，有利于施工建设； 位于主干道xxx南路东南侧，多条公交经过，交通便利； 靠近高新技术产业园区、IT产业园区，周边聚集众多潜在消费者； 高等学府聚集区、文化氛围浓厚； 周边居住氛围已经形73、成，生活配套设施完善； 项目属于规划中的泛某区域、滨海路规划使地块价值得到提升； 大连较大的军产项目，价格上会与同等商品房形成优势； 军产项目过户只是在部队房产部门变更，没有税费。劣势： 军产房不能大范围宣传、客户购房不能办理按揭贷款、制约销售价格； 目前黄浦路车流量较大、上下班时间堵车严重，出行过马路不便，存在危险，且噪音大； 现阶段周边环境较差，周边电厂等搬迁存在一定的周期； 项目东侧城市污水处理厂，对项目景观、环境造成一定的影响； 经过项目内的xxx河水质差，改造难度较大，费用高； 目前周边有货用运煤铁道，影响居民交通，而且噪音大； 现有三栋建筑，对整体建设有一定制约和影响； 项目靠海太74、近，湿气重； 地块分散，须分别定位，分区管理，加大规划、管理难度。威胁： 政府07年相继出台各项宏观政策，一定程度上抑制销售，加重了买家持币观望的心理； 0708年大连土地放量较大，随之将加大产品的市场供给量，销售难度加大； xxx湾改造尚需一段时间，短期内难以提升区位价值及项目形象； 国家已对小产权有规定，对军产项目政策规定的不确定增加未来风险性； 周边新项目启动，存在潜在威胁。 机会与出路： 大大连“西拓北进”策略，带动大连西部房地产的发展； xxx湾整体规划改造，改善周边环境，未来升值潜力大； 新滨海路计划于今年五一通车，为项目提升附加值； 高新产业、IT业的蓬勃发展，为本项目带来更多的75、目标消费群体； 发扬优势，化解劣势，将不利因素转化为有利条件； 走产品创新之路，创造出差异化核心竞争优势。第三节 项目定位及目标消费群体分析一、项目定位依据 大连市经济环境及未来发展趋势； 大连市市民经济现状与未来发展； 大连市房地产市场发展现状及趋势； 本项目地理位置、规划设计条件及现状； 同类型项目价格及销售情况； 相关的法律法规和规定。二、项目定位 主要针对市场为大连四区中高端市场及外地市场； 项目价格定位为中档，实际品质为高档项目； 适合以居住、投资、养老、休闲为主； 产品定位应以创新的形式取胜； 为区别于区域其它项目，注重产品户型细节，满足消费人群追求高性价比的要求。三、目标客户群体76、分析表3-6 目标客户群体分析表客户分类客户特征客户的具像描述购买动机顶端客户客户层面窄，对价格不太敏感追求尊贵感，希望彰显不凡的身份，向往与众不同的舒适的生活，认同高标准的服务品质稀缺物业，转化为度假需求，彰显身份高端客户 高级公务员及高层领导、商务人士，对价格不太敏感注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感时尚感与品质服务,实现特定的生活习惯中高端客户高级白领精英及企业管理层、私营企业主、商务人士取决于物业的档次、品质感注重交通与居住的舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感改善居住环境，形成特定的生活群体中端客户都市白领阶层、技术人员及投资客注重物业的交通环境及升值潜77、力，对价格敏感为满足居住需求，而规范一种特定的生活方式中低端客户外来年轻人、员工福利房及投资注重物业的交通及价格，对物业品质有一定的要求，增加企业凝聚力，提高工作/交通效率具有较高的价值优势按区域划分 大连市内四区首次置业人群； 北三市及外地欲在大连购房人群； 大连市高新技术产业园区就职人群；按职业划分 大连市大型企事业单位中高收入人群； 大连市内私企白领、金领； xxx南路大学城教师人群； 大连本地私企老板、个体业主以及其他中高收入阶层； 大连及外地高收入退休职工； 外地欲在大连置业的高收入人群。按年龄 3550岁事业有成人士； 5065岁中高收入退休人群。 按年收入 家庭年收入在10万元以78、上的中高消费层； 家庭年收入在5万元左右的中等消费层； 灰色收入较多的其他消费层。表3-7 目标客户群体划分表类别客层家庭年收入预计来源核心有效客户中高消费层10万以上大连市内中高层管理者 大连本地私企老板、个体业主 大连市内白领阶层 高新园区欲改善居所的高收入阶层 作为投资的高收入人群 大连市区、北三市及外地来连养老人群重点有效客户中等消费层510万大连本地购买居所的人群 高新园区及软件园上班的单身人群 大学城教师、银行职员 投资客户第四章 项目户型产品定位以上户型的特点是：方正格局，明朗合理，空间利用率高。本着开门进院，登堂入室的理念，先进花园后进家，户户均带一个休闲娱乐观景的小自然空间，79、可品茶、读书、种花、养鱼把中国传统文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案户型当中，有效地提高了住宅的实用性与舒适度。以上户型的特点是：纯南阳光小筑的一室两厅，5明设计，小空间，大格局，功能规划合理。南北通透的三室两厅，北侧生活阳台，南侧观景阳台，可瞰海赏景，感受生活的无限惬意。以上户型的特点是：采用人性化设计理念，5明设计，南北通透，双入户，南向观光电梯，让你拥有室外的宽敞空间，南入户花园，先进花园后进家，阔绰空间之中尽显雍容华贵。第五章 建设规模及方案一、建设规模项目占地：118580，项目总建筑面积：387123.49，其中住宅建筑面积：251062.19，现有住宅建筑面积：24048.7580、，公寓建筑面积：62349.82，产权酒店建筑面积：10312.56，公建建筑面积：39350.17，地下面积：74128.20。二、建设总体方案表5-1 项目总体技术经济指标项目单位数量备注规划总用地ha11.85总建筑面积M2387123.49 不含地下面积住宅建筑面积M2275110.94 其中B区 M2118467.75 C区M270827.06 D区M261767.38 现有住宅M224048.75 公建建筑面积 M239350.17 其中A-1区酒店M214936.12 A-2区商铺M27337.37 B区幼儿园M2545.54 C区商铺M24726.49 D区公建M28804.681、5 变电所及其他配套设施M23000.00 公寓建筑面积M272662.38 其中A-1区公寓M226717.52 A-1区产权酒店 M210312.56 A-2区公寓M235632.30 地下面积M274128.20 其中A-1区地下M218935.26 A-2区地下M25380.98 B区地下M228708.85 C区地下M214480.00 D区地下M26623.11 绿地率%36.20 容积率3.27 不含地下面积三、项目选址通过对该地块的地质勘测和研究可得出：该地块地质良好，地耐力可满足本项目的要求，适于工程建设。该项目地块符合xxx口区城市规划，基础设施条件基本具备。该项目通过土地82、所有权出让的方式获得该地块的所有权。四、节能、节水（一）节能措施项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和大连市有关节约能源的法规和政策，严格执行民用建筑节能设计标准。保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。（二）节水措施1、项目水环境合理规划和建设项目水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，83、水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对项目用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。2、绿化景观用水节水保障项目绿化、景观用水，改善84、小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。五、环保、劳保措施（一）环境保护项目的生态环境保护要符合总体规划要求，为此在设计上要求设计师依据中华人民共和国环境保护法的相关要求在建筑物中科学合理设计涉及环境保护的系统和建筑材料。拟采取的措施有：1、垃圾处理(1) 建筑垃圾主要是由于土方开挖、场地平整产生的废弃土石、剩余建筑85、材料等，这部分垃圾一般无毒害，在建筑施工结束后将及时清理。在设计时，将充分考虑土方平衡，通过填方处理或堆山造景处理。(2) 生活垃圾生活垃圾将采取分类收集、分别处理的办法。对有机垃圾，采用成套的垃圾处理机进行生化处理，污水再通过污水处理达标后回灌；对无机垃圾转运到指定垃圾处理场集中处理。2、污水处理建立完善的生活污水排放系统，处理后达到国家环保法规要求后排放。3、噪音处理对公共场所、机电设备、泵房等产生噪音的设备采取相应隔音、消声措施，符合中国城市区域噪声标准。4、大气保护尽量使用电力以及太阳能等清洁能源，以减少甚至消除污染，节约能源；制冷设备禁止选用以氟里昂制冷的设备；排气烟管应避开其他环境86、敏感地带。5、材料选用采用无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对生态环境的保护。6、防灾安全措施制定和执行防火制度，配备充足灭火器具；完善防洪设施，注意维护和检修。（二）劳动保护对本项目施工过程及经营过程中职员的劳动保护应符合中华人民共和国劳动法，拟采用的措施为：1、 在本项目的施工中要求工程承包方对施工人员采取科学合理而具体的劳动保护措施，如工作环境除尘、饮食卫生、发放安全保护用具等。2、 要求工程承包方为施工人员在施工期间进行人身保险。3、 在公司运营期间，公司应与职员签订合法的用人合同，保护职员的合法权益。4、 公司应为职员提供劳保用品。六、安全、消防与卫生防疫（一）安全措施在87、建筑设计中应该符合城市居民住宅安全防范措施建设管理规定和城市燃气安全管理规定等法律、法规，拟采用的措施如下：1、在项目施工过程中要求施工方设置安全管理小组，并督促其严格执行有关安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身伤亡事故。2、对一定级别的业主，由保安部门制定相应的安全保卫计划和应急措施；3、对各个安全岗位的人员进行上岗前的强化培训；4、定期进行各安全岗位、安全防范措施、安全防范设备的检查，及时发现问题、解决问题。（二）消防措施消防问题涉及到公司的财产、职员和客户的人身安全，并关系到整个项目的声誉，因此需要通过招投标，选择具有相应资质并具有丰富业绩的结构及消防设计单位和施工单位，严格按照相关88、的结构设计、施工规范以及建筑设计防火规范进行设计、施工和竣工验收。在运营期间还应严格执行中华人民共和国消防法，杜绝消防事故。拟采用的措施有：1、设施在设计上要达到政府部门的消防要求，施工时安装完善的消防报警、灭火系统。2、部门专门设立消防保安岗位，通过对安全设施及消防报警联动控制系统的昼夜监控，及时发现并解决问题，最大限度地降低安全及消防隐患。3、安全及消防设备，对设备进行及时的维护与更换，保证安全及消防系统的正常运行。4、健全消防制度，逐级落实消防责任制严格执行消防的操作程序；健全消防组织，根据实际需要进行演练。5、关键场所设立醒目的消防警示标志。（三）卫生防疫遵守执行公共场所卫生管理条例，89、其卫生整洁程度直接反映出其档次，因此作好卫生防疫对于项目的经营状况有重要的影响。拟采用的措施有：1、与医疗机构协作，建立完善的医疗保障体系，以便处理突发事故、紧急病人；2、健全卫生保洁制度，确保无卫生死角，并定期进行大清扫；对公司职员签约前进行身体检查，对于身体条件不合格的，坚决不签；3、对公共用具、公共场所加强卫生管理，作到专人专职；4、积极配合政府有关部门的卫生防疫检查；5、在禁止吸烟场所设立醒目标志。七、工程进度计划颜色时间时间段前期手续1个月2008年3月工程进度24个月2008年4月-2010年3月销售周期29个月2008年6月-2010年10月贷款周期12个月2008年4月-20190、0年3月还本进度10个月2008年6月-2010年3月表5-2 项目工程进度、投资计划、销售进度、回款计划、贷款还款保障计划表2009年2010年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月前期手续工程进度（视为均匀投入）投资额705770577057705770577057705770570007057705770447044704470447044704470440007044%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.55%5.591、5%5.55%5.55%5.55%5.55%5.55%5.55%销售进度销售额2233214888133991339910422446629787441489223322332978446659557444119107444148914897447447441489148914892233223329782978%15.00%10.00%9.00%9.00%7.00%3.00%2.00%0.50%1.00%1.50%1.50%2.00%3.00%4.00%5.00%8.00%5.00%1.00%1.00%0.50%0.50%0.50%1.00%1.00%1.00%1.50%1.50%2.00%92、2.00%贷款周期还本进度偿还本金1000100010001000100010001000100010001000月息18856504437312519126月还息累计188244294337375406431449462468月末贷款余额累计10000100009000800070006000500040003000200010000销售税金及附加122881973773757324616441821231231642463284096554098282414141828282123123164164所得税499333299299233100671733505067100133166266193、66333317171733333350506767现金流现金流入2233214888133991339910422446629787441489223322332978446659557444119107444148914897447447441489148914892233223329782978现金流出705770578972826481438136790074332557612872357229727473897504762079657620715911558587101115115115173173230230净现金流-7057-7057133606624525752632522-294、96727226681361-5002-4996-4297-2923-1549-1763945-176-56701374687687-63571374137413742060206027472747累计净现金流-7057-14113-7535871111281639118912159461866819336206971569510699640234801930175557005525-146122819152602-3755-2382-10083662426448772349981第六章 相关单位简介一、建设单位简介 由于项目现处于前期运作阶段，建设单位需要进行严格的市场招投标来确定，因项目尚95、未到建设单位招投标阶段，所以建设单位暂未确定，开发商的要求是：某xxx项目的建设单位必须具备一流综合实力与一流专业施工技术，必须把项目高度科学的策划设计理念有效地融会贯通于建筑产品当中。使某xxx项目成为大连房地产市场中品质工程。二、设计单位简介 xxx工程设计与顾问有限公司是中国对外建设总公司直接管理的全资子公司，具有工程设计资质甲级证书，城市规划资质甲级证书，大连分公司现在员工66人，全部大学本科以上学历，其中高级职称11人，中级33人。公司成立以来，在总公司领导下，依靠自身技术力量，先后承接了不同规模，不同类型的工业与民用建筑、城市规划设计、园林环境艺术设计等几十个工程项目，并多次获得部96、级嘉奖。三、代理公司简介xxx房地产咨询有限公司创始人xxx博士，1987年xxx博士毕业于xxx大学，曾出版封闭结构的终结等专著数部，发表论文60多篇，1999年被评为全国房地产十大策划人之一。公司策划代理的著名项目有：xx60多个项目。“xxx”作为公司品牌形象正以其朝气蓬勃的姿态向前发展，公司现有员工58人，本科以上学历40人，大专以上8人。其中全国房地产估价师2人，高级会计师级2人，全国房地产经纪人8人，经济师3人，大连市房地产经济人20人，工程师2人。公司具备大连市房地产经纪代理资质，现正申请大连首批房地产经纪一级代理资质。公司被中国“新地产”评为全国地产代理百强企业（排名第38位）97、。xxx基业的理念是：战略决定成败，执行重在过程，“xxx”接手的每一个项目都将成为精品。第七章 销售价格与销售收入估算表7-1 可比楼盘个案指标对比表序号楼盘建筑形态占地（万m2）容积率价格（元/m2）户型面积（m2）户型销售率备注1东方圣荷西高层7.352.3011000-1800013500均价120-15050%剩400余套2宅语原高层3.921.808400-1200010500均价50-901-2室80%剩200余套6栋18-26层高层1095户精装修3山海一家二期小高层3.57500均价110-1752室-4室售罄4斯坦福院落多层小高层3.31.8010500均价801-2室多层98、基本售罄现推出3栋小高层面积在62-90平5名仕乐居多层高层1.872.158500均价80-1302室80%4栋高层4栋多层6壹品漫谷多层小高层别墅141.145900-80007000均价130-1702-3室7CITY ONE小高层79613.557200-850039-4890-1341-2室售罄精装修通过对以上可比楼盘市场调查与项目分析，比较推导出本项目销售均价及收入估算如下表：表7-2 销售收入估算表项目可售面积（） 销售均价（元/）销售总额（万元）住宅B区74789.01 650048,612.86 C区70827.06 700049,578.94 小计98,191.80 商铺199、2063.86 80009,651.09 公寓A-1区公寓15496.16 750011,622.12 A-1区产权酒店5981.28 78004,665.40 A-2区公寓20666.73 750015,500.05 小计31,787.57 地下车位925.00 10万/个9,250.00 合计148,880.46 注：本项目销售面积较少，若想提高利润，则需增加销售面积。 表7-3 建筑面积分配比例表项目总建筑面积单位可售比例及面积部队比例及面积比例面积比例面积住宅B区住宅118467.75 74789.01 43678.74 C区住宅70827.06 70827.06 D区住宅 61767100、.38 61767.38 小计251062.19 58%145616.07 42%105446.12 公建A-1区酒店14936.12 A-2区商铺7337.37 7337.37 B区幼儿园545.54 C区商铺4726.49 4726.49 D区公建8804.65 8804.65 变电所及其 他配套设施3000.00 小计39350.17 58%12063.86 42%8804.65 公寓A-1区公寓26717.52 58%15496.16 42%11221.36 A-1区产权酒店10312.56 58%5981.28 42%4331.28 A-2区公寓35632.30 58%20666.7101、3 42%14965.57 小计72662.38 58%42144.18 42%30518.20 地下车位A区酒店地下车位189位189 （人防不可售）A区公寓地下车位103位103 （人防不可售）B区地下车位715位65560C区地下车位270位270D区地下车位90位90小计925150第八章 投资估算一、开发成本估算（一）土地成本序号项目名称费用总额（万元）备注1地价13,000.002土地契税520.00税率4%合计13,520.00（二）前期工程费序号项目名称楼面单价（元/）费用总额（万元）建筑面积（）备注1规划设计费301,311.61437202.942三通一平费10118.50102、118500占地面积3水文地质勘查费112.19建安的0.15%4可研及策划费50.00合计1,592.30（三）建安工程费项目楼面成本（元/）装修单价（元/）费用总额（万元）建筑面积（）住宅B区140016,585.49 118467.75 C区14009,915.79 70827.06 D区14008,647.43 61767.38 小计35,148.71 公建A-1区酒店18502,763.18 14936.12 A-2区、C区商铺20002,412.77 12063.86 幼儿园2000109.11 545.54 D区公建20001,760.93 8804.65 其他配套设施20006103、00.00 3000.00 小计7,645.99 公寓A-1区公寓18505006,278.62 26717.52 A-1区产权酒店185010002,939.08 10312.56 A-2区公寓16005007,482.78 35632.30 小计16,700.48 地下A-1区地下人防25002,366.91 9467.63 A-1区车位20001,893.53 9467.63 A-2区地下车位20001,076.20 5380.98 B区地下车位20005,741.77 28708.85 C区地下车位20002,896.00 14480.00 D区地下车位20001,324.62 662104、3.11 小计15,299.02 合计74,794.20 （四）基础设施建设费序号项目名称楼面成本（元/）费用总额 （万元）备注1城市基础设施建设费200.00 7,261.49 按建筑面积计算2外网工程90.00 3,267.67 3电力配套工程90.00 3,267.67 4智能化系统工程80.00 2,904.60 5环境景观工程 50.00 1,815.37 6临时水5.00 181.54 7临时电3.00 108.92 8区内排水15.00 544.61 9临时设施费1.00 36.31 合计534.00 19,388.19 （五）开发期间相关费用序号项目名称楼面成本（元/）费用总额105、（万元）备注1劳动保险费50.001,815.37按建筑面积计算2市政工程质监费1.6058.093质量监督费1.8065.354沙石管理费0.5519.975白蚁防治费2.0072.616墙改专项基金8.00290.467水土保持费1.5054.468环境评估费2.5090.779维修基金66.002,396.2910人防结建费20.00726.1511房屋面积测绘费2.0474.0712工程监理费15.00544.6113招投标费10.00363.0714档案费1.8065.3515施工审图费1.6058.0916电管费3.50127.0817施工图预算编制费3.00108.9218散装水106、泥基金费0.9032.6819环保排污费5.50199.69合计197.297,163.10（六）开发成本估算序号项目名称费用总额（万元）1土地成本13,520.002前期工程费1,592.303建安工程费74,794.204基础设施建设费19,388.195开发期间相关费用7,163.10合计116,457.79二、开发费用估算序号项目名称费用总额（万元）备注1销售费用4,466.41销售收入的3%2财务费用468.04贷款期1年，年利率7.47%3管理费用3,493.73开发成本的3%合计8,428.19三、不可预见费用估算序号项目名称费用总额（万元）备注1开发成本116,457.792开107、发费用8,428.19合计124,885.983不可预见费2,497.72上述合计的2%四、投资总额估算序号项目名称费用总额（万元）1开发成本116,457.792开发费用8,428.193不可预见费2,497.72合计127,383.70五、利润表序号项目名称费用金额（万元）备注1销售收入148,880.462投资总额127,383.703销售税金及附加8,188.43销售收入的5.5%4利润总额13,308.345所得税3,327.08所得税税率25%6税后利润9,981.25注：在项目建成后酒店及幼儿园成为甲方的固定资产，对外开放，每年均有营业收入，此部分收入应另行计算，未体现在在此次投108、资分析利润中。六、静态投资效益分析表序号指标名称指标值1税前销售利润率8.94%2税后销售利润率6.70%3税前投资利润率10.45%4税后投资利润率7.84%5资本金利润率（税后）8.50%6静态投资回收期（年）0.34七、动态投资效益分析表序号指标名称指标值1动态投资回收期（年）0.352净现值（万元）8905.363财务内部收益率4.47八、开发成本敏感性分析变动趋势开发成本 变动比例开发成本 （万元）总投资额 （万元）楼面成本 （元/）税后利润 （万元）税后投资利润率降低-5%110,634.90121,444.353,344.8914,435.7611.89%-2%114,128.6109、4125,007.963,443.0411,763.059.41%00116,457.79127,383.703,508.479,981.257.84%提高2%118,786.95129,759.443,573.908,199.456.32%5%122,280.68133,323.043,672.055,526.744.15%九、销售总额敏感性分析变动趋势销售总额 变动比例销售收入 （万元）税后利润 （万元）总投资额 （万元）税后投资销售利润率利润率降低-5%141,436.444,398.24127,383.703.45%2.95%-2%145,902.857,748.04127383.70110、6.08%5.20%00148,880.469,981.25127,383.707.84%6.70%提高2%151,858.0712,214.46127,383.709.59%8.20%5%156,324.4815,564.27127,383.7012.22%10.45%十、投资总额敏感性分析变动趋势销售总额 变动比例销售收入 （万元）税后利润 （万元）总投资额 （万元）税后投资销售利润率利润率降低-5%148,880.4614,758.14121,014.5211.59%9.91%-2%148,880.4611,892.00124,836.039.34%7.99%00148,880.469,111、981.25127,383.707.84%6.70%提高2%148,880.468,070.50129,931.376.34%5.42%5%148,880.465,204.36133,752.894.09%3.50%十一、现金流量分析项目现金流量分析表序号项目建设经营期2008200920101现金流入81,884.2549,874.9517,121.251.1销售收入81,884.2549,874.9517,121.251.2其他现金流入0.000.000.002现金流出63,216.3067,314.808,368.102.1建设投资56,452.0963,419.767,043.822.112、2利息支出430.6937.350.002.3销售税金及附加4,503.632,743.12941.672.4所得税1,829.901,114.57382.613净现金流18,667.95-17,439.858,753.154累计净现金流18,667.951,228.109,981.25动态经济指标净现值（i=10%）8,905.36财务内部收益率4.47投资回收期（年）静态0.34动态0.35第九章 投资计划与资金筹措本项目开发需要筹措资金：人民币1亿元，贷款期一年，利率：7.47%，资金筹措计划如下：投资计划与资金筹措表序号项目名称建设期2008200920101投资总额63,216.30113、67,314.808,368.101.1建设投资56,452.0963,419.767,043.821.2投资利息430.6937.350.001.3其他6,333.533,857.701,324.282资金筹措49,127.9039,127.9039,127.902.1自有资金39,127.9039,127.9039,127.902.2借款10,000.000.000.003预售收入81,884.2549,874.9517,121.25第十章 风险分析与防范对策一、风险分析房地产领域的风险就是房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。从以上的投资分析可以看出，该项目可以114、获得较高的利润。但是由于房地产投资价值量大、周期长、位置的不可移动及市场竞争不充分等特点，本项目也面临着一定的风险。（一）系统风险系统风险是指对整个市场内所有的投资项目产生影响，投资者无法避免的风险，包括通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险、利率风险等。对于该项目而言，由于建设工期较长，项目的竣工面积较大，房地产市场的宏观政策和大连市尤其是xxx区同类房地产项目的市场供求状况对项目投资利润率的影响最大，可能会导致项目的利润率达不到投资者的预期，是该项目面临的系统风险。（二）非系统风险非系统风险是指只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合的方法消除的风险，主要包括经营风险115、财务风险、管理风险等。该项目最突出的是建设期风险，该项目投资大，建设周期较长，会存在一定的非系统风险。二、防范对策针对以上的风险分析，我们提出以下几点防范措施：（一）关注政策动态，认准投资方向。时刻关注政府的各项方针政策的变化，尤其是对房地产开发的态度。通过对国家各项政策的研究，既有助于开发商确定正确的投资方向，较准确地预测未来市场需求，又有利于开发商根据政策的变动及时调整策略，有效控制系统风险。（二）加强市场调查研究，寻找投资良机。在房地产投资领域只有通过深入的市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量的市场信息。有利于对预期结果进行比较准确的预测，从而降低预期结果与实际结果的差距，即116、有效规避风险。（三）加快项目建设，充分发挥优势。该类型房地产项目将采用一些最新的住宅户型产品与建设科技成果，同时，本项目是龙王塘大型滨海社区重点建设工程将获得龙王塘村委会大力支持，会有更好的企业及产品形象。所以，应加快项目建设进度，抓住良好的市场时机，实现项目的经济效益和社会效益。第十一章 综合评价与建议一、大连市经济潜力巨大振兴东北老工业基地的政策，决定要把大连建成东北亚重要国际航运中心，这给大连的经济发展带来了更大的发展空间。大连于2005年被央视评为最具经济活力的城市，2006年最佳旅游城市说明大连的经济发展潜力巨大。二、项目投资利润高于行业平均水平从以上分析可以看出：本项目投资利润率、117、销售利润率远大于行业平均利润率；内部收益率大于行业基准收益率；项目净现值远大于零。表明该项目的收益水平不仅达到而且高于行业平均水平，是一个非常理想的投资项目。三、科学严谨准确的销售服务房地产项目卖的房屋产品，因此产品与服务的好坏决定着产品是否被消费者购买，在广泛市场调研的基础上进行科学的产品定位非常关键，产品定位准确还不够，富有创意和有效的广告宣传是向消费者告之产品特色的关键，消费者上门后，更需要有专业热情的销售服务才能使自己的产品被消费者所购买。四、加强成本控制广义上的成本控制贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、规划设计方案确定、工程施工与118、采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选、经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。五、项目具有较高的社会效益本项目位于泛某区域，目标是建成xxx南路高新园区一颗亮丽的明珠工程。某xxx建成要为广大消费者奉献他们真正喜爱、需求的居住产品。六、项目发展空间较大项目良好的地理位置，不可复制的自然海景，项目独特的市场定位、规划设计、产品策划有很大的优势，并且随着xxx湾改造及新滨海路规划的完成，未来有着较大的发展空间，这就需要得到各方面协调配合与不懈努力。如通过种种努力，客户对本项目接受认可度高，市场反应良好，项目将会获得更大的盈利。综上所述，本项目符合建设大大连西拓北进的总体规划，具有绝版的自然环境条件，开发商、设计单位、建设单位、代理单位的优势整合资源，结合高新园区的区域特点，本项目的建成将有效繁荣高新园区整体风貌，经济效益及社会效益良好，资金筹措可行，建议尽快进行该项目的建设。