1、国家级节能示范重点居住区房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国家级节能示范重点居住区房地产开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月98可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总 论121.1. 项目背景与概况12注册资金：人民币20,000万元123、可行性研究报告编制依据124、编2、制范围125、项目提出的理由136、拟建地点147、预期目标148、主要建设条件151.2. 主要技术经济指标151.3. 问题与建议16第2章 项目投资环境与市场研究172.1. 投资环境分析171、国家政治经济形势及有关政策172、项目城市投资环境分析182.2. 市场分析241、长沙市房地产发展基本概况242、xxx区房地产发展基本概况273、北城板块房地产项目发展概况294、项目周边房地产市场分析305、项目SWOT分析312.3. 销售预测331、可售面积332、销售价格预测342.4. 营销策略341、定价策略342、销售措施353、销售方案354、销售渠道36第3章 建设规模与项3、目开发条件363.1. 建设规模363.2. 项目概况现状371、地点与地理位置372、土地权属类别与占地面积383、现有土地状况383.3. 项目建设条件381、地形地貌条件382、工程地质、水文地质条件393、周边建筑与环境条件404、交通条件405、公共设施条件40第4章 建筑方案424.1. 规划依据与原则及定位421、规划依据422、规划原则423、规划定位424.2. 设计构思421、面对一期建成区422、面对居住环境433、面对未来发展434、面对居住人群434.3. 规划布局441、规划结构442、分区布置444.4. 公共服务设施规划454.5. 道路交通规划454.6. 绿4、化景观规划454.7. 竖向设计464.8. 建筑设计说明461、主导设计思想462、建筑构思473住宅设计474、商业设计484.9. 结构设计说明481、建筑结构的安全等级及设计使用年限482、设计依据483、设计荷载：504、结构设计505、计算方法526、其他问题524.10. 给排水设计说明521、设计依据522、工程概况及设计内容523、水源534、给水系统535、排水系统546、给排水消防设计547、移动灭火器配置等其他灭火系统568、节水569、环保与卫生防疫574.11. 电气设计说明571、设计依据572、设计范围：573、供电电源与配电系统584、弱电系统594.12. 5、暖通设计601、设计依据602、设计参数603、设计范围604、空调系统形式615、空调机房设置616、通风排烟系统设计61第5章 节能节水措施625.1. 设计依据625.2. 节能设计措施622、“洋为中用”，引进欧洲建筑节能经验，以最低的投资达到国家节能626、 公建(底商等)62建筑体形系数 商场为04635.3. 节水设计措施63第6章 环境影响评价646.1. 编制依据646.2. 环境现状641、气象642、大气质量现状656.3. 项目建设对环境的影响656.4. 环境保护措施651、设计依据652、主要污染源及防治措施65第7章 劳动卫生与消防667.1. 指导思想667.26、. 职业安全卫生健康对策与措施661、安全施工保障措施662、职业卫生健康对策与措施677.3. 消防671、设计依据与原则672、总体消防布局673、建筑平面布置684、安全疏散685、室内装修防火686、消防道路设计697、水量698、室内消火栓系统699、自动喷水系统69第8章 组织机构与人力资源配置708.1. 组织机构708.2. 人力资源配置70第9章 项目实施进度719.1. 项目开发期719.2. 项目实施进度安排719.3. 项目实施过程控制措施711、项目进度控制措施712、项目质量控制措施713、项目资金控制措施72第10章 投资估算7310.1. 投资估算的范围73107、.2. 投资估算的依据734、土地费用：包括土地征用费，成本为43万元/亩。7310.3. 投资成本费用估算7310.4. 用款计划74第11章 资金筹措7711.1. 资金来源与运用分析771、资金来源772、资金运用（见表11-1）7811.2. 借款偿还计划78第12章 财务评价8012.1. 项目评估依据8012.2. 财务评价基础数据的选择801、财务价格802、计算期803、财务基准收益率设定8012.3. 销售收入和税金估算8112.4. 财务评价811、基本报表812、盈利能力分析813、清偿能力分析824、不确定性分析82第13章 社会评价8413.1. 项目对社会的影响分析8、841、引进先进的住宅开发理念，推动长沙房地产业的发展842、开发精品社区，提高长沙市人居水准843、发展xxx区经济，从实质上提升区域价值854、带动绿色节能环保理念，推动公司发展8513.2. 风险分析851、政策风险及防范852、销售风险及防范853、工期和工程质量风险及防范8613.3. 社会评价结论86第14章 研究结论与建议8714.1. 可行性研究结论871、市场分析结论872、经济分析结论8714.2. 建议87附件89总投资估算明细表90资金来源与运用表94第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：xxx（长沙）二期房地产开发项目2、承办单位概况单位名称： 单位性质9、：）注册资金：人民币20,000万元单位住所： 业务范围：房地产开发、经营、物业管理；提供房地产投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。法定代表人：企业负责人： 建设单位简介： 3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于xxx（长沙）二期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、10、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由（1）市场需求长沙要努力实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即人均GDP低于8000美元，城市化水平在30%-60%之间），房地产将处于快速发展阶段。特别是长株潭两型社会获批、北城板块的开发，意味着长沙房地产业将立足本地，面向长株潭和“3+5”城市群扩展，进入新的发展阶段。建设本项目对发展长11、沙市房地产无疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，长沙市新一届政府班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目标。目前长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定差距。规划显示，到2020年，全市总人口688万，其中城镇人口482万，城市化水平达到70%。上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。粗略估计未来几年内长沙市年均住宅需求量在800-900万平方米（含经济适用住房和廉租住房）。（2）购买力从发展的趋势来看，长沙市民的收入水平一直呈上升12、趋势，城市经济的发展提高了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的长沙市委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部地区的领跑者，长沙到2012年生产总值年均将增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高长沙楼市的购买力奠定了基础。（3）企业本身发展的需要xxx（长沙）项目是xxx节能置业股份有限公司在我国中南部地区拓展的首要项目，该项目将成为长沙市节能省地型示范项目，带动该地区房地产开发的发展，突破长沙市房地产开发的设计思路，环保理念的绿色智能化。xxx置业在长沙业内外的知名度和美誉13、度得到确立，这将成为该公司在我国中南部发展的坚实基础，推动该公司后续项目的发展。6、拟建地点本项目地处长沙市xxx区政府东南面，位于住宅小区位于长沙市xxx大道以北，xxx路以西，xxx东侧200米，原xxx区综合农场渔业分场。本项目为xxx二期项目，目前周边配套设施较齐全，具体有公园、学校等其他配套设施。图1-1 项目区位图7、预期目标xxx（长沙）项目为“国家级节能示范重点居住区”，项目以可持续发展为理念，将绿色能源、可再生能源的高技术应用于项目，为市场提供高舒适度、高环境品质、高效能比的MOMA系列科技住宅，为xxx区政府重点支持项目。项目总用地面积为43公顷，项目规划总建筑面积134.14、64万平方米，计划分为四期开发。其中，一期占地12.83 公顷，建筑面积约29.7万平方米。本项目为xxx（长沙）项目的二期，以100-130平米左右的3居户型为主。总体规划为20栋高层住宅，总占地面积约为105,000平方米，规划总建筑面积约为244,879.51平方米。户型设计上体现经济、实用、舒适、超前、规范和功能合理。8、主要建设条件（1）土地概况：土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。（2）附着物：土地地上无附着物，地下与空中亦无障碍物。（3）交通运输：项目被城市主干道围合，交通未有特别管制，因此，交通运输无障碍。（4）环保噪音与灰尘：项目周边近距离居民较少，场地15、空间开阔，加之项目采用商品砼，现场无大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。（5）项目现有进程：建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规划建设许可证已经办理，项目规划设计方案评审已获通过，施工方案设计正在进行细化中，三通一平正在进行。（6）项目建设资金落实：自有资金共计19,772万元，预计通过销售回款解决6720万元建设资金，项目建设尚有30,000万元资金缺口，正处于融资落实中。1.2. 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目单位数值备注1占地面积亩157.51.1其中：规划净用地亩101.41.2 道路（含绿化用地）亩17.552总建筑面积2416、4,879.512.1 住宅建筑面积185,656.462.2 商业面积19,641.652.3物业用房986.62.4公厕 302.5地下总建筑面积38,568.8.3住宅平均层数层24.034总居住户数户1,6224.1户型分配8090户型户（%）712（42.58）4.2110130户型户（%）798(50.72）4.3140160户型户（%）112（6.7）5总居住人数人5,1906户均人口人/户3.197建筑密度%18.398容积率3.059绿地率%4210停车位地面停车位 个 205地下停车位 个 1033合计 个 123811项目总投资万元 56,49213项目总销售收入万元 117、07,17814财务净现值（税前）万元 22,71315财务内部收益率% 51.316投资回收期年 1.96 54.617贷款偿还期年 218投资利润率%18.419资本金利润率%52.571.3. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及长沙市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目发展期，则处于中国社会经济的“非常”时期，尤其是未来CPI指数走向的不确定性，将为项目发展带来“隐性”风险。因18、此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立“产品质量与成本控制体系”、“项目发展风险防范处理方案”。并且，项目工程与主材及设备采取招投标管理制，于此同时，项目发展应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。第1年长沙市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第19、2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策我国房地产走过了十分艰辛的2008年，房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升。受国际经济大环境影响，以及我国政府对房地产市场的调节，房地产交易量迅速下降。为了抵御日趋严峻的国际经济环境对我国的不利影响，2008年年底，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施，其中包括了4万亿元的投资计划。第1年，4万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用，相对于2008年，全国房地产市场有了回暖，第1年1-9月，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为58371万平方米和20、3.34亿平方米，同比分别上升44.8%和24.7%，由于目前销售面积仍高于竣工面积，暂时不会出现存货大量增加的局面，但如果两者增速继续保持较大差距，存货情况有恶化可能。1-9月，全国销售金额为27532亿元，同比增加73.4%。销售面积和销售金额增速较大。统计显示，第1年1-9月，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，同比下降8.8个百分点。住宅完成投资17582亿元，增长13.4%，同比下降15.3个百分点。中央经济工作会议将2008年的调控政策定位于由“双防”政策转向为“一保一控”政策，即由“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”政策转21、向为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”政策。第1年是“保增长”政策（保持经济平稳较快增长）。2008年底，国家出台了一系列相关措施：国家发改委加大如农产品收购、增加种粮补贴等惠农政策；国务院会议加强基础设施建设，核准一批项目的建设；财政部、国家税务总局提供税收优惠、加大保障民生投入力度，央行连续下调利息和存款准备金率；出台扩大内需的经济刺激措施，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策等一系列经济刺激措施。2、项目城市投资环境分析（1） 选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素1997年湖南省委、省政府构思长株潭特大城市群，使之成为湖南经济发展的核心增长级；2000年，长株潭特大城市群22、列入国家“十五”计划；2001年，长株潭特大城市群成为世界银行在中国首批实施城市发展战略（CDB）贷款支持计划的两大经济区之一；2007年12月经国务院同意, 国家发改委正式下文批准长株潭城市群为资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。自2005年开始，伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等“共融”工作相继展开，长株潭城市群区域发展规划出炉，2008年1月开始实施，长株潭一体化步入实质阶段，一个面积2.8万平方公里，人口1300万的现代化大都市将由理想变为现实，按照“大长沙”、“大生态”、“大网络”的原则，扩大城区发展空间，作为长株潭城市群的星马组团必将会被推向城市发展的23、最前面。2008年，受国际国内经济形势影响，项目所在地长沙市整体经济还是保持较快、平稳增长势头，2008年长沙市全年实现地区生产总值(GDP) 3000.98亿元，比上年增长15.1%，其中，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%；第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。按常住人口计算，人均GDP达45765元，突破6600美元（2008年中国人民银行公布汇率平均值），同比增长14.0%。长沙市在全省引领地位进一步突出。长沙经济总量在全省的占比为26.9%，比上年提高2.9个百分点，人均GDP为全省的2.6倍。经济总24、量在长株潭三市中的占比达65.7%，比上年提高2.4个百分点。与其他市州相比较，长沙15.1%的GDP增速遥遥领先。 图2-1 长沙市各年国内生产总值（GDP）及增长率 （资料来源：长沙市统计局公报）按照国际惯例，当一个国家的人均GDP在300美元时,住宅产业开始起步；在600800美元时,进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到 8000美元左右，进入住宅产业平稳期；超过13000美元时，住宅产业开始衰退。至2008年底，长沙人均GDP45765为元，约合6600多美元,按照年增长率14计算，预测到2011年就突破8000美元。由此看来，长沙房地产处于解决生存与改善需求兼有25、的快速发展期，住宅产业仍将保持高速发展，住房总量需求处于增量型发展阶段。另外，长沙城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量。GDP的增长反映了长沙市经济实力的增强和市场规模的扩大，而人均GDP的增长则反映了长沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，随着社会财富的增加及个人收入的增多，在存款利率低而其它投资渠道不畅的情况下，越来越多的人选择投资房地产以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人们的居住观念发生了巨大变化；而对于居住品质的追求，催生了一大批高档楼盘，拉动房价的上涨。（2） 城市居民生活水平2008年，城市居民人均可支配收入保持了与城市经济同步的增长，表明城市居民正享受城市发展所带来利26、好。但由于2008年，CPI指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了2个百分点，表明了通货膨胀对居民带来多年未有的生活压力。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织的标准，这一指标反映了城市居民的生活状况。根据其标准，恩格尔系数在0.59以上为绝对贫困，0.50.59为相对贫困，0.40.5为温饱，0.3-0.4为宽裕，0.2-0.3为相对富裕，0.2以下则为绝对富裕。由此表明，即使城市居民因通胀因素，其生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段。另外，2008年，城市居民人均住房面积有所下降，为28.3平方米，从整体平均上分析，长沙城市居民已初步进入了康居27、水平，达到完全康居水平（人均34平方米），尚需6年努力。因此，未来房产需求将主要靠城市经济的发展与城市磁力进一步提升，所吸纳的外来人口的刚性需求与投资性需求。图2-2 长沙城市居民生活水平指标示意图（3）城市消费状况据统计，2008年长沙市常住人口达658.56万人，比2000年增长了10.59%，城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%，增长了15.05个百分点。2008年，长沙市人口出生率为11.12，死亡率为6.03，自然增长率为5.09。不断增长的城市人口，住房需求直线上升。城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级。抽样调查资料显示，全年28、城市居民人均可支配收入18282元，增长13.2%，剔除物价因素，实际增长7.6%。城市居民人均消费性支出12960元，增长5.5%。平均每百户家庭拥有家用汽车10.25辆，家用电脑60.5台，人均住房建筑面积28.3平方米，增加0.55平方米。图2-3 长沙市历年城市居民人均可支配收入图 （资料来源：长沙市统计局公报）图2-4 长沙市城市居民人均消费性支出图 （资料来源：长沙市统计局公报）近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高。2008年，长沙城市居民人均可支配收入达到18282元，人均消费支出12960元，通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，2008年29、长沙居民消费性支出占到收入的70.9，不难发现长沙是一个消费活跃的城市。其中，居住消费增幅居8大类之首,购房需求进入高增长阶段。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。3、xxx区投资环境分析（1） 项目区域概况长沙作为湖南省的政治经济文化中心，政府在城市环境改造和开发运营方面投入了很大的人力和物力。政府在20002020年城市总体规划中已经明确提出了“一主、两次、四组团”的长沙城市空间结构，并将市区中的湘江、橘子洲、岳麓山作为保护的重中之重，将把长沙建设成为融“山、水、洲、城”为一体的历史文化名城。在这个背景下，政府提出“南移北拓”的城市发30、展战略，未来的xxx区将建成经济富强的大区、文明开放的新区、文化繁荣的名区、环境优美的园区，将是名副其实的仓储运输基地、新兴工业基地、水陆联运中心、旅游文化中心。xxx区政府北迁是长沙五个区政府中最早的，显示了政府拓展城区边境，并带动金霞片、xxx片区发展的决心。同时在市政建设方面更是加大力度投入，以最大限度改善区域整体形象。全面启动以“两馆一厅”（市图书馆、博物馆、音乐厅）为重点的新河三角洲的开发、火车北站的搬迁以及xxx寺旅游商贸城的建设加之政府两馆一厅的规划等等，可以预见，不久的将来，xxx区的城市环境将得到极大改善，也将成为长沙市最具潜力的发展区域之一。项目行政辖区xxx区，位于长沙市31、北部，辖1个副县级洪山旅游区管理局、12个街道办事处和3个镇，面积188平方公里，人口42万人。 xxx区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。 xxx区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。随着区委、区政府实施“倾力拓展城区面积、精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升xxx形象”发展战32、略，以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，渐渐隆起的高楼大厦，逐步完善的基础设施，使该区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速。xxx区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。xxx区商机无限。麦德龙、家乐福、崇光百货、梅塞德斯奔驰等众多世界一流知名企业来区投资兴业，霞凝深水港、湘江大道、月湖水上公园、金鹰文化城、芙蓉北路、四方新城、青竹湖外商城等42个重点工程的实施，x33、xx区正凸现巨大的商机，成为长沙新一轮的投资热点。 项目区域经济环境xxx区2005年起，随着城市交通网络体系的完善与城市产业集群的形成，区域经济呈现高速发展，各项指标快速递增。详细综合指标如下：表2-1 xxx区近二年社会经济运行指标一览表序号指标名称2007年2008年1地区GDP(亿元)209.5253.32GDP增速16.7%15.5%3规模工业总值(亿元)76.893.934工业增速26.3%21.8%5全社会固定资产投资(亿元)239.1317.26投资增速43.4%32.8%7全社会消费品零售总额(亿元)181.1225.58消费增长23.6%24.5%注：数据来源于xxx区统计34、局上述指标对比表明，近二年来，xxx区整体经济正处于较高平台上加速运行。从2007-2008经济运行指标对比分析看，显示xxx区经济保持稳定快速的增长势头，处于强势发力阶段。尤其是工业经济的高速发展，凸显产业集群的积聚效应已发生核裂变；而投资的稳步增长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。总之，xxx区社会经济总体上保持着经济、投资、消费良性增长的态势。 项目区域相关政策环境2007年一系列调控措施的出台，房地产市场供应结构明显改善，土地违规行为大幅减少。特别是2008年全球金融危机的爆发，以及由此导致的经济减速，更加积压了房地产市场的水分。在经历过一轮洗牌后，市场逐渐回归理性，房地产35、价格也趋于合理。面对错综复杂的国内外形势，2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。第1年我国经济渐渐回暖，房地产市场的人气也随之回升。 长沙出台房地产救市政策：政策一：城市无房困难户可获8万元购房补助；政策二：二手房交易税由1.981%调整为1.1%，简化二手房交易手续，实行一站式服务； 政策三：多项房地产税费减免或延迟收取；政策四：公积金贷款首付降为20%，贷款最长期限由20年调整为30年，贷款额度逐步由15万元提高到30万元。2.2. 市场分析1、长沙市房地产发展基本概况（1） 长沙楼市2009上半年分析房地产开发投资36、：受大环境影响，有所下降。 第1年1-6月，长沙市房地产开发投资完成约214亿元（见图2-5），同比减少2%，虽然有中央及长沙市政府的“保增长、扩内需、调结构”政策措施，由于有2008年市场行情的延续，加上开发商资金短缺影响，长沙上半年房地产开发投资略有下降。 但长沙未来市场总体供应量较大，和记黄埔、中粮、保利、中信等外来开发商纷纷在长沙跑马圈地，这几家大开发商的土地拥有数量合计达5200亩，加上万科、卓越等近30家粤派开发商，20家闽派开发商，20多家京派、海派开发商，可以预测，在宏观调控期过后，长沙市场将会出现投资和供应跳跃式“井喷行情”。图2-5 长沙市历年房地产投资情况示意图土地成交：37、谨慎拿地、流拍情况仍然存在综合今年上半年土地成交情况，土地推出127万平方米，但成交量只有63万平方米，同比下降了75%，其中6月份推出土地14宗，面积36万平方米，成交11宗，成交面积为16万平方米；说明第1年上半年长沙市土地出让流拍情况仍然比较严重，开发商仍未走出“谨慎拿地”的情绪。市场供销：供销比在降低，市场上相对存量在减少据长沙市房地产信息中心数据显示，上半年全市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建住宅供销比为0.74：1。而且，供销比有进一步降低的趋势，市场上的相对存量继续减少，说明年初中央的经济刺激政策和长沙市的救市政策已取得成效，长沙房地产市场已逐渐红火。表2-2 第1年上半38、年长沙全市及各区县新建商品房供销对比 区域 项目xxx区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市新建商品房1.300.460.730.810.580.751.321.030.420.77其中：住宅1.320.430.660.810.640.761.210.690.380.74图2-6 长沙市第1年6月份市内五区商品房供销对比图全市各区商品房供销比除xxx区大于1外，其他均小于1，其中芙蓉区和天心区供销比为0，说明上半年房地产销售市场火热，6月销售量更是突破历史最高值。这反映了当前市场上刚性需求仍在，同时，销售的大幅回升使市民改善自身居住条件，又让去年以来积累的存量商品房得到了盘活、39、消化，这将有利于开发商加速回笼资金，进行下一步开发，从而推进长沙房地产市场向前发展。今年上半年商品房供销比是小于1的，但并不意味着整体市场供不应求，结合去年全年供销量来看，当前市场供应仍然较为充足，但去年至今年上半年的总供销比已经大大降低，并开始趋向供销均衡。图2-7 2008年以来各月长沙内五区新建纯商品房、住宅供销比例趋势市场价格：波折前行。上半年，长沙内五区新建纯商品房均价为4254元/，其中，商品住宅平均售价为4019元/。从各区情况来看，芙蓉区均价最高，商品房、商品住宅均价分别达到4882元/、4282元/；岳麓区均价最低，商品房、商品住宅均价分别为3876元/、3693元/。图2-40、8 长沙内五区新建纯商品房、住宅单月均价走势图从长沙市商品住宅各月均价走势可以看出（如图2-11），长沙市场潜在需求量依旧坚挺，房价虽有所下降，但并未因市场变动出现如深圳、广州那样大幅下降，第1年上半年，长沙市内五区纯商品房均价在4254元/，商品住宅均价在4019元/。按单月算，6月份，内五区商品房均价为4031元/，商品住宅为3914元/。（2） 未来三年，长沙房地产发展状况观点性预测宏观经济稳健发展，房地产市场日趋红火年初中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行的一系列政策措施，宏观经济保持良好态势，长沙整体经济及房地产市场持续发展，未来三年将保持良好的发展趋势。安居工程稳步推行41、，供销矛盾逐渐缓解包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，激活市场，增加需求；同时，市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易日渐活跃，市场上存量房的加快消化，供销矛盾进一步缓解，促进长沙房地产的健康发展。地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温地铁作为城市新的交通形式，在缓解城市地面交通的同时，还能强化沿线土地的利用类型和方面，带来商圈的组团发展。长沙地铁规划的出台和地铁的修建，将促进长沙房地产市场的分布格局，带来沿线土地的开发和楼盘项目的建设。上半年地铁沿线的部分楼盘价格出现上涨，大部分楼盘的成交量上升幅度都较大。随着地铁效应逐步释放，普通百姓对地铁认知加强、开发42、商“地铁盘”营销力度的增强，未来几年地铁沿线楼盘将保持升温，价格和成交量都将不同程度上升。市场结构渐趋合理，地价房价平稳波动上半年长沙市房地产一级市场平稳发展、二手房市场交易活跃、租赁市场发展迅速，全市一、二、三级市场三者之间的结构得到相对合理调整。在今后几年将延续这一趋势，市场结构渐趋合理，房价也将稳中有升。2、xxx区房地产发展基本概况xxx区房地产开发从2001年以来，保持较快的发展速度，从2001年至2008年间房地产投资额从2001年的5.27亿元提高到2008年的71.5亿元，年均增长49.44%。其中，如果除去2005年增速较缓和2008年负增长外，其他年均增长68.36%。图243、-9 历年来xxx区房地产投资趋势图 2008年，商品房供应状况从各区商品房供应结构上分析，2008年xxx区商品房批准预售面积为276.31万平方米，结构比例为22.45%，在全市位列第二。芙蓉区供应量处于末位，其原因是所辖区域土地可供量减少，而汽车东站片区建设开发尚在初始期。表2-3 2008年市内各行政区商品房供应状况一览表序号区域名称批准预售面积(万)结构比例1xxx区276.3122.45%2天心区198.1916.10%3雨花区463.4137.65%4岳麓区198.8316.15%5芙蓉区94.227.65%6合计1230.95100.00% 2008年，商品房销售状况从各区商品44、房销售结构上分析，2008年xxx区，商品房销售量为144.70万平方米,结构比例为21.25%，比供应结构比例低出1.2个百分点。表明经过结构调整，xxx区商品房供销两旺，趋于合理。表2-4 2008年市内各行政区商品房销售状况一览表序号区域名称批准预售面积(万)结构比例1xxx区144.7021.25%2天心区125.1218.38%3雨花区218.1232.04%4岳麓区104.1015.29%5芙蓉区88.7513.04%6合计680.79100.00% 2008年，商品房供销比2008年，全市各区商品房供销比为1.81：1，而xxx区则为1.91，其中商品房住宅供销比为1.84。由此45、表明xxx区商品房供应量较大，呈现供大于求的现象。图2-10 2008年市内各区商品房供销比3、北城板块房地产项目发展概况xxx区房地产板块是以xxx区政府为核心，以芙蓉路和东二环为发展轴的板块。本案项目位于xxx东面，为xxx二期建设项目，其在建项目发展的基本特征如下： 物业型态住宅是以高层为主，多层的建筑则是商业建筑。80-90户型的居住建筑占比为40%左右，110130大户型的居住建筑占比为50%左右。产品品质以中高档楼盘居多，高档楼盘居次。楼盘均为毛坯销售。园林景观居优，与场外自然景观结合度好。 项目销售情况本项目年销化水平基本在12000-98000平方米之间。本项目年销售额处于0.46、7-4.5亿元之间。4、项目周边房地产市场分析xxx区处于长沙的北部，湘江、浏阳河、捞刀河三水在此交汇。本项目为xxx（长沙）二期建设项目，西面为xxx，靠近xxx区政府和汽车北站，东面是万国城一期项目，东南面为洪山公园，南面为和顺塞纳明珠楼盘。沿芙蓉北路（伍家岭以北至xxx区政府），中档住宅小区将是投资的热点。xxx区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，有较大的发展潜力和广阔的发展空间。本项目周边楼盘情况如下：湘江世纪城湘江世纪城由世纪金源集团投资兴建，位于xxx区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，总占地面积约1700亩，总建筑面积约400万平方米，该项目起价3600元/平47、方米，小户型均价4700元/，大户型均价4200元/ 项目立面图 项目效果图江临天下（长泰豪园期）江临天下（长泰豪园期）由湖南长沙长泰房地产开发有限公司投资，长沙市鸿宇林建筑工程公司兴建，位于xxx区政府西侧，湘江大道北路东侧，总占地面积约103亩，总建筑面积约11万平方米，项目均价为3800元/。 江临天下立面图 江临天下交通图xxxxxx由珠江实业投资有限公司投资，由ZENX INTERNATIONAL PTY LTD（澳洲哲思）、EDAW（AUSTRALIA）PTY LTD（澳洲易道）两家公司担纲建筑和园林规划设计。本项目位于xxx区一环和二环之间，xxx大道与芙蓉北路交汇处，总占地面积48、约917亩，总建筑面积约110万平方米，该项目起价3500元/平方米，均价4900元/。 xxx鸟瞰效果图 xxx交通图5、项目SWOT分析优势分析（S）规模优势：本项目共占地43万，建筑面积约合134万。区域内建筑面积百万平方米以上的项目目前只有湘江世纪城和xxx，这两个楼盘距本项目都比较近，虽互相竞争，同时也互为补足，为项目所处的区域提高了关注热度，也有利于在消费者心目中形成大型住宅项目聚集、未来配套完善、发展潜力不可小觑的城市新片区。产品优势：本项目延袭了xxx节能置业的产品开发理念，打造高舒适度、微能耗，绿色、节能、环保、可持续发展的建筑。这种开发理念在长沙市场具有排他性。长沙市其他项49、目比如美林水郡、融科檀香山（地板采暖系统）金色比华利（中央暖气、中央热水系统）、风车发电（城市动力）、万象新天（新风系统）等采用的一些节能环保设施，相对于相比本项目来说，仍有一定差距。本项目采用xxx节能置业拥有的最先进技术组合，一期节能标准达到60%,未来后期的建筑设计预期节能达到80%以上，高级MOMA将全面实施“恒温恒湿恒氧、新风置换、地源热泵”等技术。宜居优势：本项目所处区域是长沙未来最宜居的地方，区域内有青竹湖高尔夫球场、湘江沿江风光带、烈士公园、月湖公园、世界之窗等休闲胜地，规划中的鹅羊山公园、秀峰公园、洪山公园、太阳山公园等正在逐步启动。区域内“一江两河十湖” 贯穿而过，未来将会50、是全市公园数量最多的生态家居区。价格定位优势：本项目定价4000元，而该价格（毛胚房）是购房者期望的主流单价，就目前长沙的消费水平来看，4000元的价格能够为长沙客户所接受。配套设施优势：本项目自身配套将在第1年下半年到第2年度陆续开发并投入使用，包括建小学、中学、幼儿园约1.5万平米；协助xxx区政府新建渔业路；地铁一号线临近项目用地；项目对面的洪山公园也将列入了政府的开发计划；周边沃尔玛超市等其他项目大规模入驻以后带来的人流和商业价值也会大大提升。综合以上竞争优势分析，本项目除一定的规模优势外，在目前的情况下售价适合市场接受范围，并具备自身特色，项目势必将发挥产品优势，以特色吸引市场的关注51、度，与规划定位的宜居区域有机结合。劣势分析（W）项目地处长沙北城区域，人气有待进一步提高。目前通往该项目的交通条件仍需改善。周边生活休闲、娱乐等配套设施建设还有待进一步开发。机会分析(O) 长沙市及xxx区第1年大力打造城市形象，“两馆一厅”及“新河三角洲”的开发，将大力提升片区形象，打造北城高尚人居片区。项目建成后以较低的价格入市，相对周边其他房地产项目具有很强的吸引力。项目属于长沙市最适宜居住板块之一，市场上住房供应小于需求，具有较大的市场潜力威胁分析(T)项目所在地属于北城的旧城改造和老工业区，消费能力低下，难以支撑经济的高速发展，影响项目的销售进度。长沙制定相关宏观政策，本项目产品户型52、供应以中大户型号为主，面积区间在110160平方米，三房、四房是供应的主流产品，与周边项目户型相似（多为三房、四房），在项目将来销售中存在同质化竞争威胁。 项目SWOT图:优势（S）劣势(W)机会(O)SO战略战略说明：充分利用优越的自然资源和xxx区北城板块的发展前景，寻求中端目标市场，获取最大目标利润，树立强势品牌形象。WO战略战略说明：倡导全新的自然生活方式，重点抓住片区发展潜力和本项目区位优势，弱化自身劣势。威胁(T)ST战略战略说明：以片区良好的生态和人文环境和高品质差异性的产品，吸引目标客户。WT战略战略说明：充分利用优越的自然资源设计出高品质的差异化产品，以北城板块良好的发展前景53、吸引目标客户群。2.3. 销售预测1、可售面积根据总规划图，本项目产品类型为住宅、商业和产权车位，均为出售，各类型面积详见下表。表2-1 分物业形态面积明细及销售安排表产 品建筑面积租售安排备注住宅185,656.46平方米出售商业19,641.65平方米出售停车位地上205个出售地下1033个出售2、销售价格预测通过对本项目周边热售楼盘的区位、环境资源、产品户型、配套、容积率、品牌等因素综合分析和评价，采取市场可比项目定价方法，测算本项目当前静态比准价格为4000元/平方米。根据对市场环境的研究分析以及价格测算所得出的价格定位结论，本项目住宅销售均价统一为4000元/平方米，商业部分销售均价54、统一为12000元/平方米，车位销售均价统一为10万元/个。2.4. 营销策略本项目为“国家级节能示范重点居住区”，以可持续发展为理念，将绿色能源、可再生能源的高技术应用于项目，为市场提供高舒适度、高环境品质、高效能比的MOMA系列科技住宅。将以北城板块的未来发展为推广前提，以主题概念营销和预期营销为脉络，以公司品牌和项目品牌为先导，打造满足客户需求的核心产品，依据产品制定出最佳的定位、定价和销售策略，并借以项目的周边自然的优越的自然资源为核心，以人、建筑、环境相互尊重和融合为使命，建立起长沙市全新的居住文化和居住生活模式，实现目标客户群渴望已久的需求。1、定价策略结合考虑本项目所在区域现状及55、项目的开发周期，本项目拟在价格策略上采取中开高走的定价策略推向市场。前期产品中开，树立项目高端形象，同时中间价位拉动销售，炒热市场；项目整体可实现的均价为4000元/平方米，入市以3900元/的价格来拉动销售，实现开盘的热销。中后期高走，一方面通过后期项目品质、产品品质的展现，逐步拉高价格；另一方面，中后期产品较一期品质有一定的提升，有利于实现项目价值最大化。开盘之后，逐步提升项目价格，最终实现4000元/平方米的均价。2、销售措施由于本项目具备了独特的区位价值，本项目一期的影响力，所以项目的客户群比较分散，不局限于市内，周边县市客户也将成为本项目的主力客户源。本项目的销售不局限于项目周边区域56、，将实施“跳出区域做市场，跳出长沙做市场”的销售战略：一是跳出区域做市场。本项目的主力客户群是与北城板块相关联的，或是政府职员、公司员工、自由职业者、商人投资客，他们最大的特点是地域分散，遍布全市，宜以市内接待点进行前期蓄客。二是跳出长沙做市场。本案最大的优势就是毗邻xxx区政府和新河三角洲板块。随着黄兴北路商圈复兴和新河三角洲的开工，旧城改造盘活长沙北城板块已是大势所趋，滨江旧城改造项目引起了许多外来资本的兴趣，使得外来资本加速在此片区的布局，已成为众多投资商的首选，从而带动本项目的顺利运作。整合当地有效资源进行地州市客户的拓展，开辟新的市场已成为必要。3、销售方案项目总体销售将分为五个阶段57、：预热期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期，具体如下表所示：推盘时间产品类型价格策略阶段销售目标 开盘期第2年5月住宅3栋中开销售率10%报热销期第2年6月第2年12月住宅8栋、商业高走住宅销售率40%（累计销售率50%）；商业销售率20%持销期2011年1月2011年12月住宅9栋、商业、车位高走住宅销售率45%（累计销售率95%）；商业销售率60%（累计销售率80%）；车位销售率80%尾盘期2012年1月2012年12月住宅、商业尾盘、车位/住宅销售率5%（累计销售率100%）；商业销售率20%（累计销售率100%）；车位销售率20%（累计销售率100%）4、销售渠道本项目销售渠道以xxx置58、业（湖南）有限公司自行销售，自行销售可以直接控制项目运营，严格控制项目销售节奏，最终实现项目价值的最优化。第3章 建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模本项目规划总用地面积105,000平方米，规划净用地面积67,600平方米。道路（含绿化用地）面积11,700平方米。规划总建筑面积为244,879.51平方米，其中住宅建筑面积185,656.46平方米，商业建筑面积19,641.65平方米，地下车库面积38,568.8平方米。本项目共20栋高层住宅，楼层为2230层不等，容积率为3.05，建筑密度为18.39%，绿地率42%，共设计停车位1238个（含地上205个，地下1033个）。3.259、. 项目概况现状1、地点与地理位置本项目地处长沙市xxx区政府东南面，位于住宅小区位于长沙市xxx大道以北，xxx路以西，xxx东侧200米，原xxx区综合农场渔业分场。本项目为xxx二期项目，目前周边配套设施较齐全，具体有公园、学校等其他配套设施。图3-2 项目区位图2、土地权属类别与占地面积本项目总用地面积157.5亩，地块类别为商业和住宅用地项目，土地使用权人为xxx置业（湖南）有限公司。3、现有土地状况本项目地块早已取得，为xxx（长沙）二期建设项目，土地使用权早已办理到xxx置业（湖南）有限公司名下，具备土地使用合法权益。目前地块范围已三通一平，符合该项目实施的需要。3.3. 项目建60、设条件1、地形地貌条件长沙位于东经111。54-114。15，北纬27。51-28。40之间，东西长约 233公里，南北宽约90公里，从东至西依次是浏阳市、长沙县、长沙市、望城县和宁乡县，基本处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地。长沙市区处于湘江和浏阳河交汇的河谷台地，周围为地势较高的山丘，可谓“环城皆山也”。湘浏盆地经过数十万年的地质变化和大自然侵蚀，形成了南高北低、丘涧交错、红岩白沙的地貌特征。由于长沙城处于从丘陵向平原的过渡地带，使得这一范围的地貌变化多姿多彩。西侧为低山区，碧虚岭海拔 300.8米，为岳麓山最高峰，山前有天马山、凤凰山大小岗丘罗列；山后有桃花岭、金牛岭等丛峦叠61、翠，群山浑然一体，有如长沙城围一道屏障。西北分布着元古代震旦纪后期的浅变质岩和板岩组成的丘陵。由于地层岩质坚硬，自然剥蚀作用缓慢，形成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰，点缀于低缓的丘陵之中。东北侧为花岗岩低山丘陵地带，地表发育的土壤多为沙土，山势较陡峭，山脊多不相连。距长沙约30公里有黑糜峰，海拔 591米、相传为道家福地。再东北有影珠山、天华山、飘风山、明月山等，均为风景秀丽的名山。东侧和东南侧为红岩丘岗，海拔一般 100米左右。大多数小山丘岩质松散，易风化成红岩岗地；个别因岩基坚硬，仍耸立于丘岗之中。烈士公园北端的罗洋山，东面受浏则阳河切削，悬岩壁立，为城东胜景。盆地中心为沿江的冲击台地，是长62、沙城市建设的主要地带。其地层主要是第四纪更新世的冲积性网纹红土和砂砾。湘江、浏阳河二水交汇的新河三角洲为第一级台地，海拔约30米，高出湘江常年水位约10米。五一广场一带为第二级台地，高出湘江常年水位约30米，长沙古城主要分布在这一级台地。今天的长沙城已扩展到了第六、第七级台地。由于其地表为粘土砂砾层，且岩基结构坚硬，每平方米可承压2.5-3万公斤，高者达5万公斤，适宜于建设高层建筑。由于盆地内台地是由崩塌的砂岩与粘上构成，地层中孔隙多，有较好的含水层，地下水源丰富。古时长沙城中水井比比皆是，清澈甘冽，四时不竭，白沙井、鸳鸯井、水风井等遐迩闻名。在五一广场一带，曾发掘出战国、东汉、三国时期的古井63、数十眼。大自然造化了湘浏盆地，湘浏盆地又孕育了古城长沙。山水相依的长沙地形地貌独得天赋，在未来的现代化城市建设中还将展现无穷的魅力。2、工程地质、水文地质条件长沙处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。规划区紧靠xxx大道，地块内有大片地势低洼的水塘，地面标高在29.2米至33.5米之间。用地周边有捞刀河和洪山公园，自然条件优良，文化元素丰富。境内地表水系发达，干流湘江贯穿南北，年泾流量600亿立方米，浏阳河、捞刀河、靳江河、沩水等湘江支流自东西两岸汇入湘江，这些河流江面宽阔，水量充足，河床坡度小，流速缓64、慢，高水位时间长，每年4-6月为汛期。地下水则主要埋藏于湘江和浏阳河的河漫滩和各级阶地的砂、卵石层中。在大地构造位置上，长沙位于扬子准地台的东南隅，次级构造单元长沙平江断陷盆地的西南部，紧邻华南褶皱系。长沙市及其邻近区发育北西向近东西向和北北向北东向两组第四纪时期的活动断层，其规模都不大。根据深部结构、地震地质条件和地震活动性等综合分析，长沙市不具备中强地震的地震构造环境，主要是受外围地区中强地震的影响。3、周边建筑与环境条件本项目地处长沙市xxx区政府东南面捞湖垸，周边楼盘有xxx、和顺塞纳明珠及稍远的湘江世纪城和江临天下等，东南面有洪山公园，南靠福元西路，北望捞刀河，东有东二环，西临铁路线65、及xxx区政府和汽车北站。本项目为xxx二期项目，目前周边配套设施较齐全，具体有公园、学校等其他配套设施。4、交通条件湖南交通便利，形成了以长沙为中心沟通省内外，辐射14个市、州的交通网络。京广、湘黔、湘桂、枝柳、浙赣、石长等6条铁路干线横跨东西，贯穿南北；短短几年高速公路里程已突破1200公里，全省14个市州已有11个市通了高速，是全国8大铁路集装箱货运物流中心之一。黄花国际机场、张家界和常德机场与国内各主要城市相连，并开通了直达香港、曼谷、汉城等地的国际航班；城陵矶两个5000吨级的内河外运码头，可以通江达海，形成了陆、海、空立体交通运输体系。长沙作为湖南省政治经济文化中心，公路交通运输同66、样处于中心地位，107、319、317国道、京珠高速、上瑞高速、长常高速、长永高速交汇于此，黄花国际机场已开通国际国内航线50多条，湘江河运畅通。本项目位于长沙市xxx区的北城板块，紧靠xxx区政府和汽车北站，交通十分便利。到市中心约10分钟车程，向东2分钟上东二环；南面为浏阳河；向西约5分钟到汽车北站，湘江在本项目西面；北面可望捞刀河。区域内横向交通线有福元西路、渔业路，纵向交通线有芙蓉北路、陈渔路、xxx路及东二环等。目前通往本项目区域的公交线路为9路、128路、149路、159路、801路、807路、112路、星2路。5、公共设施条件本项目位于xxx区政府辐射范围内，各项市政策配套设施建67、设速度较快，尤其是旧城改造和新河三角洲的建设，周边配套将日趋完善。目前项目周边主要配套有：紧靠伍家岭商业圈，陈家渡中学、顺天小学，洪山公园，汽车站及与区政府所配套的其他公共设施。 商业配套：伍家岭商业圈、麦德龙超市。 教育配套：长沙大学、国防科大、陈家渡中学、顺天小学。 市政公园：洪山公园、月湖公园。 医疗配套：湘雅医院。 其他：新河三角洲、浏阳河风光带；广电中心、金鹰城。第4章 建筑方案4.1. 规划依据与原则及定位1、规划依据居住区规划设计规范（5018093）；长沙市城市规划管理技术规定；建设方提供的道路、地形图等相关资料。2、规划原则以人为本的原则：设计以宜居、健康生活为住宅区定位，以68、绿为媒，秉承“科技建筑美好生活”的理念，保持住宅建筑良好的朝向，结合住宅区内部绿化，营造阳光的理想居所。人车分流的原则：彰显休闲主题，突出南北带状步行与环状道路开放与可达性，环状道路设计保证住宅区的通达与消防需要。合理配套的原则满足住宅区公建配套要求，基地南面人行入口处设置有集中商业，集多种功能于一体的服务综合体，会所、社区用房、物管用房、幼儿园、地埋式垃圾站、配电间等配套用房也相应设置，提供完善的服务。3、规划定位高起点、高标准、高层面规划设计，提升二期住宅小区的整体品质，具备居住、休闲、游憩、购物等多种功能，在设计中更加注重文化的诠释和活动的参与，追求人与自然的互动与融合；兼顾各层次和年龄69、人群的休闲和游憩需求，充分考虑到与居民息息相关的日常活动和休息的场所，使多种功能真正融入到居民的生活中。4.2. 设计构思1、面对一期建成区如何面对基地东边建成区，是本次设计所考虑的。东部一期：我们通过二期的建筑形式、建筑符号以及组团绿化的设计，尽量寻找切实可行的方式与方法，在规划及建筑风格上与一期有机协调，使一期的布局得以延续和过度，一期用地与二期用地能形成一个和谐又统一的整体。2、面对居住环境南北贯通与东西互融的景观轴线设计以“南北联系、东西互融”为规划理念，顺应带状地形态，建立南北公共景观轴，将中心区景观与小区组团景观有机联系起来，同时设置东西贯通的景观生态脉络，承接一期景观资源。建筑群70、最大限度地向景观面展开，同时注重建筑与环境的关系，强调竞争与景观的结合，建筑与建筑互为景观，创造出多层次、多形态、多方位的生态环境系统与城市轮廓线。贯通互融的景观轴线具备以下特征：舒适充分利用周边景观资源、注重生态的渗透性，生长性及连续性；顺应居住行为流向，将周边景观导入小区。层次中央景观轴线使小区公共空间层次丰富，增加了空间的活力，改变了空间的形态，延伸了景观界面，又丰富了城市的轮廓线。节奏轴线串联了小区内部主要公共开放空间和重要节点。安全中央景观轴线提供小区居住安全，舒适的公共活动空间和步行空间。3、面对未来发展立足现在，放眼未来。高起点、高标准、高层次规划建设，提升二期居住区的整体品质，71、本着资源节约、环境友好的目标，创造配套齐全、适宜人居的居住社区。4、面对居住人群具备居住、休闲、游憩、购物等多种功能，在设计中更加追求人与自然的互动与融合；兼顾各层次和年龄人群的休闲和游憩需求，充分考虑与居民息息相关的日常活动和休息的场所，使多种功能真正融入到居民的生活中，并强调生态绿地的均好性，作为基本单元的住宅组团与中央景观轴线连接，形成互融的中央绿地。4.3. 规划布局1、规划结构“一廊、一环、三区”“一廊”休闲生态绿廊：从东南向人行入口至中央绿化带，沿线规划设计多种活动场所与场地和休息平台，使整个廊道形成整体，统领整个小区空间结构。以展现、诠释休闲、文化为线索的景观绿廊；也是住区居民共72、享的绿色资源、“一环”住区主要道路，围绕核心区形成的环状通道，可利用道路两侧植树，设置环形林荫道。“三区”包括有生态住宅核心区、临路商业综合服务区、北部小学与幼儿园校区。2、分区布置生态住宅核心区位于规划区的中部，住宅环绕着生态绿廊，环境优美，区内建筑，高档定位，品质优良，强调生态轴线，延伸城市景观。中央景观轴线连接小区各景观节点，并将组团绿化和庭院绿化联系起来。道路系统，绿化系统与建筑有机结合，使整个小区布局大气规整而又不呆板。住宅交错布置，既很好地处理了空间变化与日照的矛盾，又形成了多层次的住区空间。创造出了有人情味的、适于人们生活和交流的社区环境，局部建筑南偏东布置，极大程度地利用了景观73、价值。小区住宅板式布置，分别为20层、2层、27层和31层。建筑高低错落，建筑形态丰富，形成了良好的住区景观和城市景观。住宅朝向顺应城市道路走向，与一期已建建筑相协调布置。既顺应了城市主导风向，又保证了住户有良好的通风采光和景观视线。住宅群体组合，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，力求将环境优势与每幢建筑相结合，规划形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念，在加强空间围合的同时，注重日照朝向的均好。临路商业综合服务区位于xxx大道北面，主要设置有购物商场、餐饮和娱乐场所，满足居民日常的购物、休闲、活动需求。其次，临路广场的设置为市民购物休闲提供了宽敞、74、舒适的空间环境。公共服务配套区北部主要集中布置小学与幼儿园，沿周边道路分别有独立的出入口。4.4. 公共服务设施规划规划充分考虑住宅区公建配套要求，基地南面人行入口处设置有集中商业，集多种功能于一体的服务综合体，会所、社区用房、物管用房、幼儿园、地埋式垃圾站、配电间等配套用房也相应设置，提供完善的服务。4.5. 道路交通规划1、周边城市主干道：xxx大道位于规划区南面，道路宽46米，为长沙东西向主干道。2、城市支路：基地西面的规划道路宽16米，东面规划道路宽12米，基地北面的渔业路宽26米。3、规划区内部车行道，连接各组团的主要道路，宽度为6.0米，内部还设置有4.0米道路，满足消防车的通行。75、4、规划区内步行道：主要为中部绿化步行系统，尺度宜人，妙趣横生的自然景观。5、住区出入口：车行主入口设在东侧小区主干道上，西侧设置小区车行次要出入口，并考虑入口临时停车与待客停车需求。6、停车位：沿街商业布置地而停车，小区内部停车主要以地下停车为主，地面停车为辅布置停车位，以满足整个小区的停车需求。4.6. 绿化景观规划南北向主景观轴线连接小区各景观节点，并与庭院绿化相互渗透。步行景观轴、庭院绿化构成小区绿化景观体系，通过布置灵活植被，硬质铺装等，营造舒适宜人的结果。局部建筑底层架空，保证中央景观轴线的整体性与连续性。最大限度地增加小区景观面。整体景观强调自然与建筑有机结合，互相映衬，形成风景76、幽雅的住宅小区。同时注重宅间绿地的设计，充分体现以人为本，为人所用的设计思路。4.7. 竖向设计项目整体地形高差起伏不大，四周环境比较平整，场地设计采取平坡的方式进行处理，场地坡度满足排水要求。4.8. 建筑设计说明1、主导设计思想“科技建筑美好生活”，建筑是社会文化与活动的载体，建筑规划布局所体现出来的秩序，实际上成为了人们日常生活所遵循的行为规范之一。充分考虑地段的区位特征和城市的周边环境，发掘利用并有机组织各种构成要素，运用城市设计手段，塑造一个能反映时代气息，体现庄重、高雅、深厚、兼容并蓄的现代建筑貌，具有鲜明个性特征，丰富文化内涵及超前意识的现代小区设计。尝试要气派，不要金碧辉煌，要77、人文、优雅、和谐、精美而现代。努力寻求建筑与环境的联系，寻找它们之间的契合点，让建筑从基地上像有机生物体一样“长”出来，是建筑本身体现结构与功能的逻辑。标志性创造个性鲜明、美观、气派的建议形象，使其成为城市的建筑精品。绿色的阳光建筑以生态环境意识指导，避免对自然生态环境的破坏性开发。通过建筑、生态、人和文化的四维透视与多边对话，构造立体视线走廊，步移景异，将自然环境与人文环境相结合。实践性合理：是可以被实现的设计。无条件地满足建筑各项功能需求。合情：即合乎人情。要为建筑内所有人员营造一个方便的、舒适的、人性化的居住环境，功能的划分、空间的设置、环境的美化，都要从工作和生活在里面的人的愿望出发，78、用心体会、感受他们的行为和需要。2、建筑构思住宅建筑采用现代建筑的设计风格和造型手法，简约而不简单，以严谨、理性为基调，整体上与xxx一期建筑相协调。建筑群落空间有机的延伸并与一期建筑形成一种延续的关系。住宅建筑在整体建筑造型中注意局部处理和材料色彩统一，采用和谐的比例，使建筑显得轻巧且富有时代感。在立面设计上首先强调体块构成，使得建筑物显得挺拔而稳健，同时以骨骼外露方式处理立面，虚实对比，营造多层次多样化的交往空间。建筑体块语言简洁而又不失生动。建筑在绿树掩映中尽显幽雅怡人，加之丰富起伏的建筑轮廓线变化，个性生动而不张扬。3住宅设计小区住宅房屋层数为20层30层，住宅单元有一梯三户及一梯四户79、板式结构；南北通风采光良好，周正实用。人对居住最本质的需求就是舒适，只有充分尊重自然，从每个细节去满足居住者对舒适的追求，才能实现住宅品质的完美，建筑整体典雅大气，细部层次丰富，环境营造自然、大气；技术上精益求精。平面设计住宅平面设计力求尺度设施怡人，动静分区，干湿分离，对各使用空间进行了科学的划分；同时结合景观阳台为住户营造出一个温馨怡人的居家空间，使住户能充分采用到小区独特的暖人的阳光和柔美的轻风，真正把“舒适”和“好用”这两个最根本又是最重要的居家元素放在了第一位。平面设计基本原则：动静分区，干湿分区，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。厨、卫设计应综合考虑现代生活用品设施80、的布置，要设置杂物间和工作阳台。平面以客厅为活动中心、餐厅要自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合，景观阳台和入户花园的宽度要足够，主阳台设置在客厅，北面设置工作阳台。强调厅、厨面要足够，便于现代家庭之功能布置。户型设计特点：功能布局合理、分区明确；动静分区，干湿分离；观景、生活双阳台设计；门户隐蔽归一、观景、生活双阳台设计；双向对流设计。立面设计小区公寓的整体风格采用了以简洁的“现代主义”立面，单元入口设门厅，提升居住品位，给人以典雅、清爽的美感，在细部上则注重虚实搭配，细节变化丰富多彩，令人赏心悦目。充分满足居住艺术情趣和归属感，形成了小区稳重、清新、典雅、现代的整体风格。4、81、商业设计沿xxx大道与小区入口布置沿街商铺、将骑楼与入口广场、园区绿化相结合，利用优势美化商业环境，最大化创造商业价值。立面风格与一期会所相协调，沿街立面而且不失细节变化。商铺为35层，设置超市、餐饮店、精品店、咖啡及茶室等，以便民业态为主，附加社区服务用房，兼顾区内外客户。4.9. 结构设计说明本住宅小区位于xxx万国城一期西部，为该小区的二期住宅，本小区的建筑分为地上建筑和地下建筑，地上建筑包括住宅及公共建筑，地下建筑主要为地下车库及人防设施。住宅建筑为20层、22层、27层及31层的高层建筑；公共建筑为35层的商业和其他配套设施。地下建筑均为一层的地下室。1、建筑结构的安全等级及设计使用82、年限 建筑结构的安全等级 二级主体结构设计使用年限 50年抗震设防类别 丙类砌体结构的施工质量控制等级 B级2、设计依据结构设计所遵循的主要标准、规范、规程1）建筑结构可靠度设计统一标准GB5006820012）建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）3）混泥土结构设计规范GB5001020024）建筑地基基础设施设计规范GB5000720025）建筑抗震设计规范GB500112001（2008年版）6）建筑工程抗震设防分类标准GB5022320087）高层建筑混泥土结构技术规程JGJ32002，J18620028）地下工程防水设计规范GB5010820089）建筑桩基设计规范J83、GJ94200810）人民防空地下室设计规范GB50038200511）砌体结构设计规范GB50003200112）工业建筑防腐蚀设计规范GB50046200813）省市有关其他文件14）中国建筑科学研究院PKPM系列“多层与高层钢筋砼结构空间分析程序”“TAT，SATWE”自然条件1）基本风压：H60m建筑长沙地区重现期为100年的基本风压为0.40kN/，H60m建筑长沙地区重现期为50年的基本风压为0.35kN/。本工程地面粗糙度类别为B类。2）基本雪压：长沙地区重现期为50年的基本雪压为0.45kN/。3）混泥土结构的环境类别：地上一类，地下二a类。4）建筑抗震设防烈度根据建筑工程抗震84、设防分类标准GB 502232008，本小区建筑均为标准设防类建筑。本小区抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组。根据长沙市城市抗震设防区划图，该工程最大地震影响系数分区属B区max=0.05（第一设防水准）0.13（第二设防水准）0.33（第三设防水准），场地特征周期分区属区Tg=0.30S，地震砂土液化分区属非液化区，土地利用分区D区属有利地段。5）工程地质条件和地下水的情况：有待于岩土工程勘察。3、设计荷载：住宅建筑：按现行的荷载规范取值。公共建筑：根据其使用功能按现行的荷载规范取值（或根据甲方的具体要求取值）。地下室顶板荷载：消防车道除考虑覆土荷载外，须考虑消防车荷载（按一台消防车385、0T），由最大轮压作用在板（梁）跨最不利位置验算配筋。消防车荷载按规范取值。非消防车道的恒荷载按覆土厚度实际取，活荷载按10.0kN/。人防荷载根据人防等级取用，具体详见人民防空地下室设计规范GB500382005。4、结构设计工程概况名称内容住宅建筑公共建筑地下建筑高层商业层数20层 22层 27层 31层35层1层主要屋面高度58米 63.8米 78.3米 89.9米13.521米层高3.9米结构选型1）高层住宅 高层住宅为20层、22层、27层和31层，20层、22层、27层建筑总高度小于80米，拟采用一般剪力墙结构（局部短肢墙）；其他高层建筑总高度大于80米，拟采用一般剪力墙结构（局部86、短肢墙）。尽量设与填充墙同厚度的一般剪力墙，这样房间内不会露砼墙（个别不影响使用的地方可设普通柱），尽量利用楼、电梯间及分户墙、外墙等布置剪力墙。梁的布置既满足传力要求，又尽量满足建筑对房屋净高和美观的要求。抗震等级：20层、22层、27层建筑的剪力墙抗震等级为四级、短肢墙为三级；其他高层建筑的剪力墙抗震等级为三级，短肢墙为二级。楼屋盖采用普通钢筋砼梁板结构。2）商业考虑建筑功能较复杂，商业拟采用框架结构，可满足大跨度、大空间的建筑功能要求，抗震等级为四级。3）地下建筑采用框架结构，顶板采用普通的现浇钢筋砼梁板。框架的抗震等级为四级，主楼范围内与主楼相同。地下室为人防地下室的部分，则按人防地下87、室进行设计。房屋超长时的处理措施本小区地上建筑长度不超过规范限值时不设伸缩缝，对于超长结构或体形极不规则的建筑，通过设伸缩缝来解决超长问题及不规则问题。本小区地下室结构为方便防水拟不设伸缩缝，采用UEA补偿收缩砼（内掺聚丙烯纤维）无缝施工法施工，采取在适当位置设0.8m宽的后浇带或2m宽的膨胀加强带及加强配筋的方式解决超长结构温度应力。主要结构材料A、混泥土强度等级：高层用C45C25；多层框架用C25；砌体结构中构造柱、过梁用C20，其余用C25；地下室底板、外墙、水池及屋顶水箱均采用自防水砼结构，其设计抗渗等级为P6。B、钢筋：结构构件的主筋（如柱、墙、梁、板）均优先采用HRB400级热轧88、钢筋；箍筋及分布筋采用HPB235级钢筋（受力较大处也用HRB400级）。型钢及铜板：Q235 Q345C、填充墙：外墙拟采用r干16.5KN/m3的烧结粘土多空砖，200厚；厨房厕所隔墙为120厚烧结粘土多孔砖（r干16.5KN/m3），其余内墙拟采用轻质墙体，如粘土空心砖或加气砼空心砌块（或粉煤灰砼空心砌块），厚度由建筑专业定，但不大于190厚。板上隔墙采用70厚珍珠岩夹墙板隔断。填充墙采用M5.0混合砂浆砌筑。基础选型本小区建筑的基础视将来工程地质勘察情况，结合建筑物的实际而定。当地质情况好时，商场可采用天然地基上的柱下独基或柱下条形基础；高层住宅拟采用天然地基上的筏板基础。当地质情况差89、时，均拟采用桩基础；多层建筑可采用沉管夯扩灌注或长螺旋钻孔桩，高层建筑可采用预应力管桩或人工挖孔灌注桩。地下室结构地下室底板及外墙均采用防水混泥土，防水等级为二级（配电间及精密仪表使用处局部为一级）。防水等级为二级的钢筋砼部分采用防水砼+一种防水卷材进行防水，防水等级为一级的钢筋砼部分采用防水砼+防水砂浆+防水卷材的做法，施工缝及后浇带处另作加强处理措施。5、计算方法本小区工程的主体结构均采用中国建筑科学研究院PKPM系列中的“TAT”及“satwe”计算；对于特殊复杂构件用手算进行抗弯、抗剪、局部承压复核。基础采用PKPM系列JCCAD进行计算，抽取部分用手算进行复核。楼板按实际情况分单向板90、双向板进行计算，并参考电算结果按弹性楼板配筋，边端梁支座按简支边，中间梁支座按固定边，并考虑相邻跨板的负弯矩平衡。6、其他问题要求施工单位应具备相应资质及相关房屋的施工经验。4.10. 给排水设计说明1、设计依据xxx置业（湖南）有限公司关于本工程的设计任务书，设计要求和该公司提供的有关资料。xxx置业（湖南）有限公司提供的本工程周围城市市政管道概况资料。国家现行的设计规范、规程。1）建筑给水排水设计规范GB5001520032）住宅建筑规范GB5036820053）室外给水设计规范GB501320064）室外排水设计规范GB501420065）二次供水设施卫生规范GB1705119976）91、高层民用建筑设计防火规范GB50045957）自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）8）建筑灭火器配置设计规范GB5014020059）汽车库、修理库、停车场设计防火规范GB500679710）建筑设计防火规范GB5001620062、工程概况及设计内容 该工程为xxx（长沙）项目的二期规划方案设计，该项目位于xxx大道以北、渔业路以南地段。含9栋21、22、27、31层普通住宅建筑、3层幼儿园，4层小学教学楼及南面商业配套建筑等。地下一层为车库。规划总建筑面积196824.4m2，地下车库面积40936m2。设计内容包括给排水系统设计，室内外消火栓系统，自动喷淋灭火系92、统，移动灭火器系统等。3、水源本工程给水由北部渔业路引一条DN300的市政自来水给水管，与一期预留的两条DN200的给水管形成环网，分别供给生活、消防等用水。市政给水管网供水压力按0.25MPa计（绝对标高32.00处，具体以自来水公司提供数据为准）。4、给水系统根据建筑给水排水设计规范GB500152003及建设方提供的用水量资料的等，经初步统计本工程生活及生产最高日用水量约为1386.35m3，最高小时用水量约为158.11m3/h。本工程各用水项目用水量汇总表序号用水部位使用数量用水量标准日用水时间（小时）时变化用水量（m3）最高日最高时平均时1住宅5168人200L/d人242.51093、07104.942.02汽车冲洗375辆（30%）50L/辆次101.418.92.651.893停车库地面冲洗409363L/每次61.015626264道路、绿化用水118082.0L/d61.023.623.943.945小计1205.52137.4973.836不可预见水量取15%180.8320.6211.077合计1386.35158.1184.90给水系统设计1）本工程采用生产与生活合用系统。2）当地供水压力约为0.25MPa（绝对标高32.00米处，具体以自来水公司提供数据为准）。本工程4层及其以下建筑（暂定）采用市政管网直接供水，以节约能源。4层以上采用变频加压装置分区直接供94、水，具体分区下一设计阶段确定。3）初步设计在小区中心位置处的地下室内设置一座生活给水加压泵房，生活水池储水200m3，供住宅高区等使用。管材选用：室内供水干管和立管均采用钢塑复合管。管道连接方式采用热熔或电熔连接。管道敷设要求：供水干立管敷设在管井内，卫生间内支管采用PPR管，管道暗装在墙槽内。室外给水管材选用钢丝网骨架（PE）复合管。5、排水系统本工程排水系统采用分流制；生活污废水，雨水单独分流排放，就近接入周边市政排水管网内。本工程生活污废水量最高日约为1247.72m3/d，按给水量的90%计算，生活污水经化粪池收集、食堂的含油污水进入隔油池，然后排入小区的污水管网，再接入市政排水管网。95、雨水1）暴雨强度公式Q=2）设计重现期：P=1年3）设计降雨历时：t=t1+mt2 m=24) 地面集水时间：t1=10min5）汇水面积：F6）地面综合径流系统：取=0.687）室外道路边适当位置设置平算式或偏沟式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。8）地表雨水采用自然渗水，以补充地下水，屋面及代理雨水排至室外雨水管，集中排至市政雨水管网。地下室等地处排水由潜水泵提升后，排至室外排水系统。管材：室外排水干管采用高密度聚乙烯（HDPE）双重缠绕或波纹壁，采用电熔或热熔接口，管道基础采用砂垫层基础。室内排水管道选用UPVC管，粘接。室内雨水管采用承压UPVC塑料排水管。6、给排水消防设计消防用水96、标准、用水量和水源（按小区内最高消防等级建筑物确定：一类高层普通住宅）序号用水名称用水量标准（l/s）一次灭火时间（h）一次灭火用水量（m3）1室内消火栓系统2021442室外消火栓系统3022163自动喷淋系统3011084总消防用水量468消防水源为市政自来水。室外消防用水由小区内市政管网直接供给。室内消防用水由消防水池供给，消防水池储水量为252m3，消防水池及水泵房拟设于地下室内，具体位置由下阶段初步设计时确定。室内消火栓系统1）该工程设消火栓保护2）因该小区最大建筑高度约为90米，管网系统竖向分为一个压力区，消防泵房内设有两台消防泵（一用一备）。在小区最高栋建筑屋顶设置18吨消防水箱97、。3）供水方式：在火灾初期时的供水方式：屋顶水箱 消火栓。中、后期火灾时的供水方式：水池 消防泵 消火栓。4）水泵控制和讯号A、室内各消火栓处设水泵按钮，使用消火栓灭火时操作启泵。B、消火栓泵在消防控制室和泵房内可手动启、停。C、消防泵启动后，在消火栓处用红色讯号灯显示。D、水泵的运行情况将用红绿灯讯号灯显示消防控制室和泵房控制屏上。E、水泵启动后，便不能自动停止，消防结束后，手动停泵。5）水泵接合器：室内消防用水量为20l/s，需设2个DN100地上式水泵接合器，根据总图情况统一设置。位于室外消火栓15-40米范围内。6）管材：采用热镀锌钢管，丝接、管件连接或法兰连接。自动喷水灭火系统1）本98、工程地下仓库等部位均需设置自动喷淋灭火系统。按中危险级设计，喷水强度：8L/minm2，作用面积：160 m2；持续喷水时间：1h；最不利点喷洒头工作压力0.1MPa。2）喷头：地下室采用直立喷头，公称动作温度；厨房按93、其他部位按68级。3）在泵房内设置若干套湿式报警阀组。每个湿式报警阀组负担喷头数不超过800个。税利警铃设于报警阀处的通道墙上。报警阀前的管道布置环状。4）水流指示器：每层及每个防火分区均设水流指示器，并在靠近管网末端设试水装置。5）下列部位做如下处理：所有防火卷帘采用耐火时间3b（以背火面判定）的复合式防火卷帘，因此在其两侧不设喷头保护。6）供水系统：在地下消防泵房内设喷99、淋泵2台（一用一备），与消火栓系统共用消防水箱。7）控制A、报警阀组的压力开关可自动启动喷淋泵。B、喷淋泵在消防控制室和泵房内可手动启、停。C、喷淋泵的运行情况将用红绿讯号灯显示于消防控制中心和泵房内控制屏上，报警阀组、信号阀和各防火分区水流指示器的动作讯事情将显示与消防控制中心。D、水泵启动后，便不能自动停止，消防结束后，手动停泵。8）水泵接合器：自动喷洒水量30l/s，设2个DN100地上式水泵接合器。位于室外消火栓15-40米范围内。9）管材：采用热镀锌钢管，丝接、管件连接或法兰连接。7、移动灭火器配置等其他灭火系统本工程配电房、变压器间等，灭火器按中危险级配置，选用装药量为6kg磷酸铵100、盐灭火器MF/ABC6，每间二具。每个消火栓处设置两具MF/ABC4灭火器，其他按相关规范要求设置气体灭火系统等。8、节水所有用水器具及五金件均采用节水型产品，如所有座便器冲洗采用6.0升水箱，大小便器采用延时自闭式冲洗阀或脚踏阀，公共卫生间洗手盆采用感应式龙头。9、环保与卫生防疫本工程总水表后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。生活给水系统与消防系统分开，使生活供水系统与消防系统完全独立，以防生活水被消防水污染。排水系统采分流制、生活污废水经化粪池收集，厨房等排水需经隔油池处理，才能排入市政排水管网。公共卫生间内的蹲式大便器采用脚踏开关冲洗阀，防止人手接触产生交叉感染疾101、病。公共卫生间洗手盆采用感应式龙头。地漏水封高度不小于50。4.11. 电气设计说明1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008建筑设计防火规范GB50016-2006建筑照明设计标准GB50034-2004智能建筑设计标准GB/T50314-2000火灾自动报警系统设计规范GB50116-98汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000局部修订）建筑电气专业有关设计手册建设方设计委托书本工程相关专业提供的图纸和设计条件建筑概况：本工程地下一层为车库，地下有20层、22层、27层和31层住宅。2、设计范围：动力及照明系统防雷接地102、系统火灾自动报警及消防联动控制系统综合布线及有线电视系统3、供电电源与配电系统本工程内消防用电设备、应急照明、疏散照明、潜水泵、客梯等属于一级负荷，其余住户照明等属三级负荷。本工程根据市政府文件，采用公、专变结合的形式，经初步计算，住户用电计算负荷为3360KW,地库、商业配套、电梯、住户公共照明计算负荷为1480KW,公变拟采用6台800KVA和1台630KVA箱变供给住户用电，专变采用2台1000KVA变压器。专变由两个不同区域的110KV/10KV变电站各引一路10KV电源供电，两路10KV高压电源一用一备，两路进线电气机械联锁；一路电源故障时，另一路电源能手动或自动投入运行。低压配电系103、统采用单母线分段运行方式，母线间设联络开关。专变在低压室设置无功功率自动补偿屏，维持功率因数在0.9以上。计量：采用高供高计方式，低压配电室根据不同用电性质设置电表计量。箱变设在室外，结合景观布置。低压供电系统 ：地下车库照明、动力、电梯、住户公共照明及所有消防用电设备均由专变低压配电屏低压回路供电。住户照明电源均引自地下室箱变低压回路。所有管线在地下室采用沿桥架敷设至各用电设备和强电井内，再沿桥架引上。所有住户电表建议分层集中设置，并由表箱出线至各户开关箱。人防部分本工程内人防工程部分由人防设计院专项设计。动力配电与控制1）火灾自动报警系统、消防泵、喷淋泵、排烟风机、防火卷帘等均由两回电源供104、电，并在末级配电箱内实现自动切换。2）所有动力设备的控制应以直接启动为主，当直接启动3）所有动力设备均设置手动、自动，就地操作，消防设备应与火灾自动报警系统联动，非消防电源有断电措施；4）动力和照明线路均选用铜芯导线或电缆，其敷设方式应穿钢管暗敷设。照明照明供偶电电源采用380V/220V；在地下车库、各消防电梯前室，防烟楼梯间等处设置应急照明，在疏散走道，各出入口设置疏散照明灯，均采用带镉镍电池灯具或EPS集中供电。地下车库采用节能型荧光灯，各前室、楼梯间、公共走道采用节能吸顶灯。接地低压配电系统接地型式为TN-C-S系统，接地装置充分利用本工程的主体结构钢筋网作接地体，纵横主要钢筋交叉宜焊105、接连通，并敷设相应的接地干线及接地极，形成一个良好的笼式接地体系。所有变配电设备的金属外壳均应牢固接地。本工程保护接地、工作接地共用接地装置，要求接地电阻1，并设置总的等电位廉洁箱。4、弱电系统本建筑为一类高层建筑，保护等级为一类，应采用总体保护方式，在地上一层设消防控制室，消防控制室内设火灾集中报警器、联动控制器、广播柜、通讯柜、电源柜等，在各防火分区设重复显示屏。消防控制室应具备以下功能：A接收火灾报警，显示火灾报警部位；B发出火警信号和安全疏散指令；C启动消防水泵，固定灭火设备，切断通风、照明等非消防电源，开启防排烟设施，关闭电动防火门、防火阀、防火卷帘等；D显示电源及各种消防用电设备的106、工作状态；E与当地公安消防部门有报警的直通电话。在本工程地库内设置编码感温探测器，在消防电梯前室、疏散走道等处设置编码感烟探测仪，在各出入口、走道设手动报警按钮（带电话插孔）。当火灾确认后，由消防控制室的报警器报警并联动控制消防泵、喷淋泵、防排烟风机，同时切断着火层及相邻防火分区的非消防用电设备电源。消防泵、喷淋泵、防排烟风机等重要消防设备均能自启动，也能在消防控制室手动控制启动。为了使管理人员随时掌握商场运转情况，以便及时采取果断措施，在本工程内设有闭路电视监控系统及宽带网络和有线电视设备箱、分配器、分支器等。电视点按2个/户，约为3230个，数据点按2个/户，约为3230个。本工程在地下车107、库弱电间内设置电话交接箱，以便用户接装电话。电话点按1.5个/户，约为2430个。本工程内设置音响广播装置，平时可播放背景音乐、广播新闻、商品信息等，火灾时由消防控制室。4.12. 暖通设计1、设计依据采暖通风与空调节能设计规范 GB50019-2003高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97公共建筑节能设计标准 Gb500189-20052、设计参数室外计算参数夏季空调计算干球温度35.8 夏季空调计算湿球温度276.7夏季通风计算温度33 冬季通风计算温度5冬季空调计算干球温度-3 冬季采暖计算温度0最冷月月平均108、相对湿度81%夏季主导风向CS 冬季主导风向NW室内设计参数商业：夏季27 冬季18住宅：夏季湿度65% 冬季湿度50% 新风量25m3/h人3、设计范围商业空调系统设计地下车库通风排烟系统设计住宅正压送风系统设计冷、热负荷估算及冷热源选择 本工程商业需设计中央空调，建筑面积约13000，需设置空调冷热源。 本建筑空调负荷估算为：夏季2400KW 冬季1140KW 选用两台1200KW螺杆冷水机组和两台580KW燃气热水机组供冷供热。4、空调系统形式空调系统采用风机盘管（风柜）加新的空气水系统形式，由中央空调机房按需要分别送至空调房间的末端空气处理设备，对空气进行冷却或加热处理。根据商业的布置109、情况，设置新风机把空气处理后送至室内。5、空调机房设置根据建筑布置方案，空调机房设置在地下室6、通风排烟系统设计车库按防火分区设置排风兼排烟系统以及补风系统，每个防火分区划成几个防烟分区。车库通风排烟系统设计车库排风兼排烟系统按防火分区设置，排风排烟量按不小于6次换气次数计算；补风量不小于排烟量的50%；有车道同室外的防火分区，可用车道自然补风。合用前室防烟系统设计防烟楼梯间均采用自然排烟，合用前室设计加压送风系统；加压风机设屋顶层。第5章 节能节水措施5.1. 设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源110、利用效率，根据中华人民共和国行业标准全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇(2007)制定的标准为依据。5.2. 节能设计措施1、 严格按国家对公建、住宅的节能要求，从方案到下阶段设计实施。2、“洋为中用”，引进欧洲建筑节能经验，以最低的投资达到国家节能规范要求。3、尽可能利用太阳能，提供热水系统等能源，以减少气、电等能源消耗。4、选用节能型水、电等设备，卫生洁具采用节水型设备。5、高层住宅：位于长沙，气候分区为IIlB夏热冬冷区。 建筑围护结构参数：1#2#3#4#楼体型系数03；窗墙比 北向、东西向 03 南向 05 外墙传热系数：东西墙 K06 南北墙 K06 屋顶传热系数：K06 采暖和111、不采暖房间间隔墙传热系数：K10 外门 K2 阳台门下部蕊板 K17 外窗 东西北向窗 K32 南向窗 K286、 公建(底商等) 参数 气候分区属IIIB夏热冬冷区： 建筑体形系数 商场为04窗墙比商场南向窗墙比约为068，北向、东西向约为04 外墙外保温传热系数 K05 屋面传热系数 K05 外门外窗，按朝向，东西北向K23；南向 K205.3. 节水设计措施所有用水器具及五金件均采用节水型产品，如所有座便器冲洗采用6.0升水桶，大小便器采用延时自闭式冲洗阀或脚踏阀，公共卫生间洗手盆采用感应式龙头。第6章 环境影响评价6.1. 编制依据1、污水综合排放标准GB8978-1996；2、城市区112、域环境噪声标准GB3096-93；3、地表水环境质量标准GHZB1-1999；4、大气污染物综合排放标准GB16297-96。6.2. 环境现状1、气象长沙市属亚热带季风湿润气候区，雨量充沛，日照充足，四季分明，多年平均气温16.9，极端最高气温40.6（1953年8月13日），极端最低气温-12.0（1972年2月9日）。多年平均降雨量1355.5mm，时空分布不均，在地域上湘江以西降雨多于湘江以东，郊东南多于郊西北；年际间降雨最大为最小的2.5倍，年内3-6月降雨量占全年的55%以上，历年最大24h暴雨236.2mm，最大3d暴雨307.4mm。多年平均蒸发量1315.6mm。多年平均风速113、2.6m/s，实测最大风速20.7m/s（1980年4月13日，风向NNW），主导风向为西北风。多年平均日照时数1636h。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。6.3. 项目建设对环境的影响xxx（长沙）项目将建设成节能省地绿色智能的宜居型大型社区，符合国家政策的指导。本项目将采取各种措施加强环境保护，减少和杜绝各种环境污染，对环境的不利影响很少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和长沙市的环境保护法规。6.4. 环境保护措施1、设计依据污水综合排114、放标准 GB8978-96城市区域环境噪声标准 GB3096-932、主要污染源及防治措施（1）生活污水：生活污水经化类池、含油污水经隔油池处理后，达到规划的排放标准，污水排放将严格执行国家和长沙市的有关规定和标准。（2）生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。（3）噪声污染：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风送风系统、发电机等，将优先选择低噪声的设备。（4）汽车废气：因停车库进出、停放车辆较多，汽车废气污染较为严重，解决办法通过停车库在设计时保证车库有一定的容积，车辆进出停车库车道尽可能直、短，以缩短车115、辆进出库时间。地下车库采取强制通风手段，设有强制排风、送风系统。车库排风口设置在空气流通的地方。只要在停车库设计时全面考虑环保控制的各环节，如通风方式、通风量、通风口的设计，以及废气的净化、分离等方面，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和长沙市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第7章 劳动卫生与消防7.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建116、立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2. 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施 建设项目的工作场所，应当符合国家职业117、卫生要求。 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。 研究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。 落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3. 消防1、设计依据与原则规划依据设计合同建筑设计防火规范 GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005年版);汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97；建筑内部装修防火设计规范 GB50222-95；工程建设标准118、强制性条文(房屋建筑部分)建表2002219号；规划原则本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防布局小区内住宅均为高层建筑（2030层），建筑耐火等级为一级，地下室耐火等级为一级。本工程严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内设有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。所有住宅均沿建筑物长边设消防登高面，均直接落地，且设有建筑直通室外的出入口，所有扑救面宽度均大于15米，且坡度不大于1119、%。大部分车道在内部形成环状，在小区西侧中部和东侧南、北部各设一消防出入口，消防车道不小于4米，最少转弯半径为12米，车道尽可能避开地下车库顶板，局部通过地下车库顶板的地方结构加强设计，以满足35吨消防车的通行要求。3、建筑平面布置高层单元式住宅以层为单位用防火墙和防火门进行分隔。平战结合的地下室共设十个防火分区，防火分区间用防火墙，防火门以及防火卷帘进行分隔。共有地下停车位1239个。本工程中的防火门分为甲级，乙级，丙级三个等级，其耐火极限分别不低于1.20h、0.90h和0.60h.防火分区间采用防火卷帘分隔时，防火卷帘的耐火极限不应低于3.00h.并且防火卷帘应具有防烟性能，与楼板、粱和120、墙、柱之间的空隙应采用防火封堵材料封堵。4、安全疏散 各单元住宅楼设一座防烟楼梯间，均为剪力楼梯作为2个出口，并设置一台消防电梯，且在屋顶部分连通。楼梯间在屋顶部分连通，消防电梯设有不小于4.5的消防电梯前室，合用前室不小于6。所有防烟楼梯间的门均采用乙级防火门，与地下室采用防火墙和乙级防火门隔开。管道井采用丙级防火门，单元式住宅每单元间采用1.2米宽的防火墙进行分隔，户与户之间窗坎墙均不小于1.2米。地下室防火分区之间采用防火墙或防火卷帘隔开，每个防火分区面不大于4000,且每个防火分区均有二个以上独立对外的出口，并且最远点至疏散出入口之间的距离均不大于60米，地下室消防水池和消防水泵房作为121、独立的防火分区，其外门均为甲级防火门。消防控制室设有直通室外出入口的甲级防火门。5、室内装修防火室内消防严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。6、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。7、水量表7-1 消防用水量及灭火标准表序号用水名称用水量标准（l/s）一次灭火时间（h）一次灭火用水量（m3）1室内消火栓系统2021442室外消火栓系统3022163自动喷淋系统3011084总消122、防用水量4688、室内消火栓系统小区四周按规范设置室外消火栓，城市室外消火栓在范围内可记入。小区内各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。9、自动喷水系统小区停车库及其他防火分区设置自动喷水灭火系统。第8章 组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构当地置业（湖南）有限公司是xxx节能置业股份有限公司下属全资子公司，实行董事长领导下的总经理负责，下设建发中心、合同预算部、营策中心、财务部、行政部、董事会秘书等，组织结构图如下：8.2. 人力资源配置xxx置业（湖南）有限公司现有员工75人，具有大学本科以123、上学历41人，研究生学历以上3人。公司人员大都是经验丰富的专业人员，能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第9章 项目实施进度9.1. 项目开发期第1年10月至第2年12月为项目开发期。9.2. 项目实施进度安排项目总体工期时间为15个月，从第1年10月至第2年12月。第1年10月，完成项目规划、报批、前期勘察设计、拆迁工作及三通一平；第2年9月，项目住宅区和部分商业区主体完工；第2年9月,项目商业区主体完工；第2年11月，完成项目市政配套及室外辅助工程的建设；第2年12月，完成竣工验收、备案和产权办理。9.3. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组124、应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常住人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。125、严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第10章 投资估算10.1. 投资估算的范围投资估算范围包括：土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、不可预见费用、其他费用、项目开发费用、报建费用等。10.2. 投资估算的依据1、中华人民共和国建设部建标2002205号发布的房地产项目经济评价方法。2、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价。3、土建工程：参照湖南省建筑工程计 价定额126、湖南省建筑工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。4、土地费用：包括土地征用费，成本为3843.5万元/亩。5、不可预见费：按前期工程费、房屋开发费、其他费用、销售费用和管理费用之和的3%进行计算。6、财务费用：包括银行利息支出，金融机构手续费用、融资费用等，按年息5.4%计算。10.3. 投资成本费用估算房地产项目投资由开发成本和开发费用两部分组成，其中：开发成本也就是直接成本，包括土地费用、房屋开发费用、前期工程费用、其他费用以及不可预见费用等；项目开发费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发展现场组织管理所发生的各127、项费用，与企业经营管理销售相关的各项管理费用、财务费用等。本项目总投资为5556,097492万元，其中土地费用6,061784万元、前期工程费用6861390万元、房屋开发费3534,637890万元、不可预见费11791171万元、其他费用403155万元、项目开发费用60776103万元、报建费用50556000万元。（见表10-1和附表一建筑投资估算表）。表10-1 项目投资估算简表序号工程或费用名称金额(万元)1土地费用 6,784 6,0612前期工程费用 1,390 6863房屋开发费 34,890 35,6374不可预见费 1,171 1,1795其他费用 155 4036销售128、费用 1,297 1,2847管理费用 1,297 1,2848财务费用 3,510 3,5109报建费 6,000 5,055合计5556,09749210.4. 用款计划表10-2 用款计划表单位：万元序号工程或费用名称金额(万元)第1年第2年2011年2012年投资比投资额投资比投资额投资比投资额投资比投资额一项目开发成本44,389 13,597 29,391 1,401 1土地费用6,784 6,784 1.1土地开发成本6,784 100%6,784 2前期工程费用1,390 1,390 2.1规划勘测设计费611 100%611 2.2临水临电费120 100%120 2.3土方129、及基坑、护壁费500 100%500 2.4其他费用160 100%160 3房屋开发费34,890 5,018 28,728 1,143 3.1建安工程费29,380 10%2,938 90%26,442 3.2附属工程费1,197 25%299 50%598 25%299 3.3室外工程费2,813 10%281 60%1,688 30%844 3.4电梯1,500 100%1,500 4不可预见费1,171 351 585 234 4.1基本预备费1,171 30%351 50%585 20%234 4.2涨价预备费0 5其他费用155 53 77 24 5.1工程监理费120 30%3130、6 50%60 20%24 5.2招标管理费35 50%17 50%17 5.3保险费0 5.4其他0 二项目开发费用6,103 1,167 1,847 2,009 1,080 6销售费用1,297 50%648 40%519 10%130 7管理费用1,297 40%519 40%519 20%259 8财务费用3,510 0%0 23%810 46%1,620 31%1080三报建费6,000 100%6,000 四合计56,492 20,763 31,238 3,410 1,080 第11章 资金筹措11.1. 资金来源与运用分析1、资金来源（1）资本金遵照有关规定，本项目由开发公司承诺131、出资本金19,284772万元，并保证在项目运作期内及时到位。项目占地约157.5亩，总投资约5.56亿元。项目法人资本金占投资比重35%，保证满足资本金制度的要求。（2）借贷资金本项目计划第2年向银行融资3亿元，约占直接投资资金的5653%，贷款利息为3,510万元。贷款利率三年期为5.4%，制定分批还款计划，尽量缩短还款年限、减少利息成本的支出。（3）预售收入项目建设资金不足部分拟通过预售房产解决。按市场调研预测：预计可销售面积243,863平方米，第2年可实现预售收入26，435万元，预计项目总销售收入为107,178万元。2、资金运用（见表11-1）表11-1 投资计划与资金筹措表单位132、:万元序号项目合计20092010201120121项目总投资56,492 55,09720,763 17,94531,238 33,8073,410 3,3451,080 -1.1土地费用6,784 6,0616,784 6,061- - - -1.2前期工程费用1,390 6861,390 686- - - -1.3房屋开发费34,890 35,6375,018 3,80528,728 30,5851,143 1,246- -1.4不可预见费1,171 1,179351 354585 589234 2361.5其他费用155 40353 12877 20124 731.6销售费用1,297133、 1,284648 642519 513130 1281.7管理费用1,297 1,284519 513519 513259 2571.8财务费用3,510 3,510- 702810 1,4041,620 1,4041,0801.9报建费6,000 5,0556,000 5,055- - -2资金筹措156,950 156,46219,772 19,28456,435 56,43543,470 43,47037,272 37,2722.1资本金19,772 19,28419,772 19,284- - - -2.2借贷资金30,000 30,000- -30,000 30,000- - -2134、.3预售收入107,178 107,178- -26,435 26,43543,470 43,47037,272 37,27211.2. 借款偿还计划根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款30,000万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2011年开始还本，2012年还清。根据中国人民银行2008年12月23日调整后的利率，一至三年的贷款年利率为5.4%。本项目合计需支付利息3,510万元，详见表11-2。表11-2 长期借款还本付息估算表单位:万元序号项目合计20092010201120121长期借款偿还 1.1年初借款本息累计-30,00020,000 本金-30,0135、0020,000 建设期利息1.2本年借款30,000-30,000-1.3本年还本付息33,510-81011,62021,080 还本30,000-10,00020,000 付息3,510-8101,6201,0801.5年末借款本息累计-30,00020,000-2还本资金来源-2221,627 6083835,283 5312630,414 4662.1利润-47,683 742412,476 732 2310,070 9162.2折旧2.3摊销-1713,945 8653322,807 800 319,345 5492.4其他3偿还借款本金-10,00020,0004偿还本金后盈余-136、2221,627 6082825,283 531 610,414 466 5长期借款偿还期(年)2本期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款/2)*利率第12章 财务评价12.1. 项目评估依据 1、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法； 3、国家及本地现行的财税制度和有关法规；4、工程规划方案及有关资料。12.2. 财务评价基础数据的选择1、财务价格本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合本市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、计算期按照xxx置业（湖南）有限公司提供的有关资料和本市城市建设的发展速度，并结合137、本项目的特点，项目计算期确定为4年，其中：建设期1年，经营期3年。3、财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平、企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为12%。12.3. 销售收入和税金估算表12-1 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号项目合计20092010201120121销售收入107,178-26,43543,47037,2721.1住宅可售面积/185,652-55,69674,26155,696平均售价/(元/)3,9004,0004,000销售比例100%30%40%30%收入73,704-21,72129,70422,27138、81.2商业可售面积/19,642-3,9289,8215,892平均售价/(元/)12,00012,00012,000销售比例(%)20%50%30%收入23,570-4,71411,7857,0711.3车库可售数量/个1,238-248990平均售价/(元/个)80,00080,00080,000销售比例(%)0%20%80%收入9,904-1,9817,9232经营税金及附加5,895-1,4542,3912,0502.1营业税(5%)5,359-1,3222,1741,8642.2城市维护建设税(7%)375-931521302.3教育费附加(3%)161-4065563土地增值税3139、,215-7931,3041,1184销售净收入98,068-24,18839,77534,10412.4. 财务评价1、基本报表（1）全部投资财务现金流量表（附表一）（2）资金来源与运用表（附表二）（3）损益表（附表三）2、盈利能力分析（1）税前财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率（FIRR）为5551.53%。（2）财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入为4241,971576万元。在基准收益率为12%的前提下，可测算出其净现值为2322,914713万元。（3）投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从第1年10月开始计140、算，本项目投资回收期1.96年。（4）投资利润率投资利润率=年平均净利润总额总投资100%=1918.54%（5）资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额资本金100%=5552.7157%（6）资本金净利率资本金净利率=年平均净利润资本金100%=4139.7843%3、清偿能力分析本项目申请抵押贷款30,000万元，约定从第3年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款绰绰有余。4、不确定性分析（1）敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有开发产品投资和商品房销售价格。敏感性分析表给出了141、以上两个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。表12-2敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资（所得税前）内部收益率净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案51.3%55.5%22713 23914 1.96 1.96 1开发产品投资+1040.7%44.1%18126 19379 2.12 2.11 -1064.2%69.4%27299 28450 1.82 1.81 2售房价格+1064.1%69.2%30283 31484 1.82 1.81 -1038.4%41.8%15142 16344 2.15 2.14 （2）临界点分析主要参数.项目总投资额=5556,097492万元142、。.项目平均销售单价= 4395元/平方米。.项目可销售面积=243,863平方米。项目产品销售保本量及保本销售额计算.项目保本销售面积=项目总投资额/项目平均销售单价=5509756492万元/0.4395万元/平方米=12.5385万平方米。.盈亏平衡点=项目保本销售面积/项目可销售面积=125300128500/243,863=5152.3869%。分析评价项目开发经营均衡销售量需达到12.5385万平方米时,即销售量或销售额达到设计开发量或销售额预期值的5152.3869% ()时，方可收回投资，而处于盈亏平衡临界点，其此状态下的项目开发经营利润为零。由=5152.3869%70%可知143、，项目投资经营风险在安全范围内。第13章 社会评价13.1. 项目对社会的影响分析1、引进先进的住宅开发理念，推动长沙房地产业的发展长沙市房地产由于起步较晚，多数房地产发展商没有形成较好的品牌意识，只注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从居住习惯和开发原则上都是生搬硬套其他地区的经验，造成了房地产产品同质化严重，没有真正有竞争力且形成品牌优势的项目。xxx（长沙）项目是xxx节能置业股份有限公司在我国中南部地区拓展的首要项目。该项目将成为长沙市节能省地型示范住宅，带动xxx区xxx片区房地产开发的发展，并提升xxx置业在长沙的知名度和美誉度。xxx置业（湖南）有限公司作为本地企业144、将充分考虑长沙人的需求，将中国现代主义城市规划、建筑设计及景观艺术的观念及手法与中国历史源流和时代精神相结合，创造一种真正可持续发展的产品，首先在规划上强调与自然环境的和谐，通过房型设计，人车分流、景观营造和星级物业等方面树立xxx置业的品牌形象，着眼于长沙的长远发展，这必然会带动长沙房地产从开发思路到服务理念上的巨大转变。2、开发精品社区，提高长沙市人居水准xxx（长沙）项目由著名设计师Bill Dunster做概念性规划设计，湖南省沙坪建筑有限公司承揽工程施工，易居（中国）公司组织市场营销。本项目将利用各方面优势，引进外部先进生产力，达到最佳的资源整合效果，提高长沙市民人居水准，使该项目成145、为长沙市节能省地型示范项目。本项目作为xxx置业（湖南）有限公司在长沙xxx区开发的标志性精品住宅项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，以情节主义引领规划，建筑与景观设计，借用成熟街区和社区概念，探寻形态、色采、材料在情节主义指导下“新乡土”表达实用，隔而不断、藏而不闭，让xxx无法仿效、自成风度，将长沙市房地产的产品类别提供新定义，进一步地提高长沙市人居水准。3、发展xxx区经济，从实质上提升区域价值本项目将融合该项目自身的优势和xxx片区独特的地段优势（三江环绕），通过有效的营销方式，使该地段土地的固有价值得到提升，进146、而带动该地区房地产开发的发展。本项目规划、品牌优势明显，将有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，从而促进当地经济的发展。4、带动绿色节能环保理念，推动公司发展xxx（长沙）项目的成功，将在长沙产生强烈的反响。其先进的设计理念将会带动长沙市房地产开发领域突破原始的设计思路，而朝着节能省地，绿色智能的方向发展；该项目绿色节能的环保理念将会被长沙消费者充分认可，其舒适的人居环境将会受到长沙消费者的青睐。xxx置业在长沙业内外的知名度和美誉度得到确立，这将成为该公司在我国中南部发展的坚实基础，推动该公司后续项目的发展。147、13.2. 风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购房者购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、148、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。13.3. 社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带149、来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。第14章 研究结论与建议14.1. 可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、长沙房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，社会效益显著。项目发展的契机是近三年内xxx区全力优先打造 “大北城”；本项目地处xxx区政府及伍家岭商业圈周边，项目周边商业的发展对本项目的建设及销售都有持续的促进作用。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率(所得税前)为5551.53%，大于基准收益率12%；财务净150、现值为2322,791413万元，大于0；投资收回期为1.96年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。14.2. 建议1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 2、从资金来源看，银行还贷对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做151、好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。 附件附表：表一 建152、设投资估算表二 现金流量表（全部投资）表三 资金来源与运用表表四 损益表附件： 1、招标基本情况表2、企业法人营业执照 3、建筑用地规划许可证（出20070209号） 4、国有土地使用证（国用2007第029205号） 5、长沙市企业投资项目备案证（备案编号：2008109）附表一：项目总投资估算明细表序号工程或费用名称单位数量单价(元)合计(万元)备注一项目开发成本43,9651土地费用6,0611.1土地开发成本105000577.206,0612前期工程费用6862.1规划勘测设计费20631118371根据业主提供的资料测算2.2可行性研究费5.02.3三通一平费2063115103根153、据业主提供的资料测算2.4其他费用206311102063房屋开发费35,6373.1建安工程费31,2143.1.1住宅185656125023,2073.1.2商业19641.6513002,5533.1.3地下室38568.814005,4003.1.4地下室消防及通风工程38568.814.0543.2附属工程费1,6093.2.1环境景观工程20631170.01,4443.2.2安防工程2063118.01653.3室外工程费2,8143.3.1供电工程20631170.01,4443.3.2燃气工程户16222350.03813.3.3供水工程20631115.03093.3.4154、有线电视及三网2063115.01033.3.5室外排水20631113.02683.3.6道路及亮化工程2063118.01653.3.7室外零星工程2063117.01443.4其他4不可预见费1,1794.1基本预备费1,179(2+3+5+6+7*3%4.2涨价预备费5其他费用4035.1工程监理费3675.2招标管理费36委托方提供数据二项目开发费用6,0776销售费用1,284(1+4)+5*3%7管理费用1,284(1+4)+5*3%8财务费用3,510三报建费2063112455,055四合计55,097总投资估算明细表序号工程或费用名称单位数量单价(元)合计(万元)备注一项目155、开发成本 44,389 1土地费用 6,784 1.1土地开发成本105000 646 6,784 2前期工程费用 1,390 2.1规划勘测设计费24488025 611 根据业主提供的资料测算2.2临水临电费2448805 120 2.3土方及基坑、护壁费24488020 500 2.4其他费用2448807 160 包括可研费、勘察费和三通一平费3房屋开发费 34,890 3.1建安工程费 29,380 3.2附属工程费 1,197 3.2.1环境景观工程24488042 1,032 3.2.2安防工程2448807 165 3.3室外工程费 2,813 3.3.1供电工程2448805156、9 1,444 3.3.2燃气工程户16222350 381 3.3.3供水工程24488013 309 3.3.4有线电视及三网2448804 103 3.3.5室外排水24488011 268 3.3.6道路及亮化工程2448807 165 3.3.7室外零星工程2448806 144 3.4电梯台38394700 1,500 4不可预见费 1,171 4.1基本预备费 1,171 (2+3+5+6+7*3%4.2涨价预备费5其他费用 155 5.1工程监理费 120 5.2招标管理费 35 5.3保险费5.4其他二项目开发费用 6,103 6销售费用 1,297 (1+4)+5*3%7管157、理费用 1,297 (1+4)+5*3%8财务费用 3,510 三报建费244880245 6,000 四合计 56,492 附表二：全部投资财务现金流量表单位:万元序号项目合计20092010201120121现金流入107,178 107,178- -26,435 26,43543,470 43,47037,272 37,2721.1售房收入107,178 107,178- -26,435 26,43543,470 43,47037,272 37,2721.2租房收入- -1.3自营收入- -1.4净转售收入- -1.5其他收入- -1.6回收固定资产余值- -1.7回收经营资金- -2现158、金流出75,996 74,95020,763 17,94536,049 37,61511,321 8,5327,863 10,8582.1开发建设投资56,492 55,09720,763 17,94531,238 33,8073,410 3,3451,080 -2.2经营资金- -2.3运营费用- -2.4修理费用- -2.5经营税金及附加5,895 5,895- -1,454 1,4542,391 2,3912,050 2,0502.6土地增值税3,215 3,215- -793 7931,304 1,3041,118 1,1182.7所得税10,394 10,743- -2,564 1,159、5614,216 1,4923,615 7,6903净现金流量(所得税后）31,182 32,228-20,763 -17,945-9,614 -11,18032,149 34,93929,410 26,414累计净现金流量(所得税后）-20,763 -17,945-30,377 -29,1251,772 5,81431,182 32,2284所得税前净现金流量41,576 42,971-20,763 -17,945-7,050 -9,61936,365 36,43133,024 34,104累计所得税前净现金流量-20,763 -17,945-27,813 -27,5648,552 8,86160、741,576 42,971计算指标所得税前所得税后内部收益率(FIRR)5551.53%4438.08%财务净现值(FNPV)2322,9147131615,721371投资回收期/年1.962.0314基准收益率12%12%附表三：资金来源与运用表单位：万元序号项目合计第1年第2年2011年2012年1资金来源207,280 195,62119,772 19,28462,973 60,41660,758 51,25563,777 64,6671.1销售收入107,178 107,178- -26,435 26,43543,470 43,47037,272 37,2721.2出租收入- -1161、.3自营收入- -1.4自有资金19,772 19,28419,772 19,2841.5长期借款30,000 30,00030,000 30,0001.6短期借款- -1.7回收固定资产余值- -1.8回收经营资金- -1.9净转售收入- -1.10累计未分配利润- -6,537 3,98017,287 7,78526,505 27,3942资金运用108,426 97,38020,763 17,94536,049 37,61512,131 9,34239,483 32,4782.1开发建设投资56,492 55,09720,763 17,94531,238 33,8073,410 3,34162、51,080 -2.2经营资金- -2.3运营费用- -2.4修理费用- -2.5经营税金及附加5,895 5,895- -1,454 1,4542,391 2,3912,050 2,0502.6土地增值税3,215 3,215- -793 7931,304 1,3041,118 1,1182.7所得税10,394 10,743- -2,564 1,5614,216 1,4923,615 7,6902.8应付利润- - - - - -2.9借款本金偿还30,000 20,00030,000 20,0002.10借款利息支付2,430 2,430- -810 8101,620 1,6203盈余资163、金98,854 98,241-991 1,33926,924 22,80148,627 41,91324,294 32,189附表四：损益表单位：万元序号项目合计20092010201120121经营收入107,178 107,178- -26,435 26,43543,470 43,47037,272 37,2721.1销售收入107,178 107,178- -26,435 26,43543,470 43,47037,272 37,2721.2出租收入1.3自营收入2经营成本- -13,934 17,94522,912 33,80719,646 3,3452.1商品房经营成本56,492 164、55,09713,934 17,94522,912 33,80719,646 3,3452.2出租房经营成本3运营费用- -4修理费用- -5经营税金及附加5,895 5,895- -1,454 1,4542,391 2,3912,050 2,0506土地增值税3,215 3,215- -793 7931,304 1,3041,118 1,1187利润总额41,576 42,971- -10,255 6,24316,863 5,96814,459 30,7608弥补以前年度亏损- -9应纳税所得额41,576 42,971- -10,255 6,24316,863 5,96814,459 30165、,76010所得税（25%）10,394 10,743- -2,564 1,5614,216 1,4923,615 7,69011税后利润31,182 32,228- -7,691 4,68312,647 4,47610,844 23,07012减:盈余公积金（10%）3,118 3,223- -769 4681,265 4481,084 2,30713公益金(5%)1,559 1,611385 234632 224542 1,15314加:年初未分配利润- -6,537 3,98017,287 7,78515可供投资者分配利润- -6,537 3,98017,287 7,78526,505 27,39416应付利润17年末未分配利润- -6,537 3,98017,287 7,78526,505 27,394