1、县城新建学校及附属地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月97可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目性质11.3项目拟建地11.4项目建设单位11.5 可研编制单位21.6 编制依据及范围31.7 项目建设内容及规2、模41.8 主要建设条件51.9 项目投入总资金及效益情况5 1.10 主要技术经济指标61.11 项目提出的理由与过程7第二章 项目背景102.1项目合作概况102.2项目提出的背景112.3区域概况122.4 XX县教育现状122.5 地产现状14第三章 项目建设的必要性与可行性163.1项目建设的必要性163.2项目建设的可行性19第四章 项目建设条件234.1地形地质条件234.2建设地点及交通条件234.3地形气候及水文条件234.4市政配套条件244.5建筑材料244.6社会经济条件25第五章 工程建设方案265.1总平面布局265.2建筑设计315.3 人防工程335.4 结构方3、案345.5给水设计375.6 电气设计415.7 空调与通风445.8 消防设计475.9 燃气设计51第六章 节能526.1设计依据526.2项目能源消耗种类及数量分析526.3 项目所在地能源供应状况分析546.4 节能措施556.5 能源管理组织制度57第七章 环境影响评价及安全防范措施597.1编制依据597.2建设地点环境现状597.3 施工中的环境保护597.4 主要污染源和污染物597.5 综合治理措施60第八章 机构设置628.1卫生628.2健康628.3安全658.4安全防范措施67第九章 组织结构设置及师资699.1组织机构设置699.2师资队伍71第十章 项目建设组织4、与管理7310.1方案实施73第十一章 项目实施进度7511.1项目实施计划75第十二章 招标投标管理78第十三章 投资估算及资金筹措8013.1投资估算8013.1资金筹措81第十四章 财务评价8614.1 A地块收入8614.2 B地块经济效益86第十五章 社会评价88第十六章 研究结论与建议9116.1研究结论9116.2相关建议92第一章 总 论1.1项目名称：云南XX新建XX县二中及附属地产建设项目1.2项目性质：新建1.3项目拟建地：项目所在地位于XX县小坡接线东侧。1.4 项目建设单位：云南省XX县XX投资有限公司 项目负责人：（法人代表）1.4.1承办单位及学校概况简介： （15、）承办单位概况 本项目是由XX市XX商会副会长单位云南省XX县XX投资管理公司为投资建设主体，云南XX教育集团提供师资，XX市XX商会共同参与的教育地产项目。云南省XX县XX投资管理公司成立于2010年，主要是以教育投资管理咨询、教育培训、教育产业投资为主的有限责任公司，法人代表。公司先后投资开办了XX华才职业技术学校、XX二中、石林县补习学校。云南XX教育集团是于2009年03月15日经昆明市教育局批复同意成立的昆明市首家民办教育集团。由云南联申建工有限责任公司、昆明市盘龙区楚天实验学校、昆明市西山白马学校、昆明五华小新星英语培训学校、XX市华才职业技术学校、蒙自县育才文化武术学校、西双版纳6、州青龙学校等七家单位组成。法人代表詹大年、集团总裁。集团现涵盖了幼儿教育、义务教育、普通高中教育、中等职业教育、非学历培训和教育设计建设等门类。是省外优质教育来云南投入最大的民办教育机构，集团成立以来，重点引进湘商的教育投资和XX优质教育资源，成为滇湘两省教育交流的平台，在教育策划投资、教育文化传播等教育产业服务方面起到了积极的作用，为发展云南的民办教育服务。XX市XX商会于2008年6月成立，法人代表岳建军。现有在XX市经商的成员单位就有380多家，其投资和经营范围涵盖矿山机电、建材、机械制造、五金百货、广告印刷、煤矿开采、化工、药业、教育等行业，近几年来，在XX的XX籍非公经济人士年均营业7、额达20亿元，实现利税3亿多元，为社会提供了6000多个就业单位，自成立以来向抗震救灾、抗旱救灾、捐资助学等社会光彩事业捐款达1000多万元，为推动XX和XX的经济社会发展作出了突出的贡献。（2） 学校情况简介XX市XX二中是XX市XX商会与XX县人民政府合作建设，经市教育局批整的一所民办完全高级中学。学校将斥资2亿余元，占地200亩，建成具有园林风格的云南省一级完全中学，通过3-5年努力，在校学生将达到36004000人。实现“校园建筑营造整体美，园林绿化营造环境美，佳作名篇营造艺术美，人际和谐营造文明美”的校园文化建设目标，教学设备、设施将实现“校园网络化，管理监控化、办公电子化、备课电脑8、化，课堂多媒体化”等一体化建设。1.5可研编制单位编制单位：XX省建筑材料研究设计院有限公司咨询证书：工咨甲122200800051.6编制依据及范围：1.6.1依据：（1）云南省XX县XX投资有限公司与XX省建筑材料研究设计院有限公司签订云南XX新建XX县二中及附属地产建设项目工程咨询合同；（2）云南省XX县XX投资有限公司提供的项目建设基础资料；（3）企业营业执照（4）项目规划选址意见书（5）环评意见（6）用地预审意见（7）项目建设规模的批复文件 （8）一四三地质勘探大队与XXXX投资有限公司签署的合作共享协议； （9）关于基础教育改革与发展的决定国发（2001）21号 （10）XX市教育9、发展规划与实施纲要 （11）XX县教育发展总体规划与实施纲要（12）其他与项目相关的政策性文件；（13）国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南；（14）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（15）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；（16）云南省相关工程计价文件。（17）经济环境及市场调查。1.6.2研究范围： 本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、建设的条件与场地布局、主要工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论。1.7 项目建设内容及规模：10、1.7.1建设内容： 项目分A、B地块，A地块为地产开发用地，拟建酒店、住宅、商业网点、地下车库等；B地块为新建XX县二中用地，拟建办公楼、科技楼、教学楼、学生公寓、食堂及活动场地。1.7.2建设规模：项目A地块（地产开发）：用地面积49555.51，折合74.33亩，总建筑面积230701.1，其中地上建筑面积198696.44，含住宅建筑面积171287.67、商业建筑面积12366.86、酒店建筑面积14741.91、会所建筑面积300 ；地下室建筑面积32004.66，停车位约894个；项目容积率为4.0，规划户数1071户。 项目B地块（新建XX县二中）：根据云南省一级普通高级中学(11、完全中学)管理规定(试行)，结合XX县社会经济发展趋势和XX县教育发展总体规划与实施纲要，根据XX县人民群众对高中段教育的需求，XX县二中建设总规模为60个普通班，其中初中 36个班，高中24个班。XX县二中作为XX县普通高级中学，争取经过5-8年的努力建成省一级示范中学。B地块用地面积45610.77，折合68.41亩，地上总建筑面积51007.44，其中办公楼建筑面积4850.85、科技楼建筑面积4850.85、教学楼建筑面积17438.46、学生公寓建筑面积20267.28以及食堂建筑面积3600。1.8 主要建设条件项目建设结合了XX县地产发展的需要，符合教育发展总体规划，是XX县普通12、高中建设的需要，带动了地产经济的发展。学校的生源和师资力量有保证。项目建设得到省、市、县政府和各相关部门的支持。项目实施地的各项公共配套条件符合学校建设和教学的需要；项目选址合理；项目建设的各项技术方案切实可行；项目环保及安全设施措施合理；项目建设用地符合XX县城市建设总体规划、土地利用规划和云南省学校建设用地控制指标；项目建设符合目前国家经济和投资政策；项目筹资方案切实可行；项目具有明显的社会效益，主要建设条件具备。1.9项目投入总资金及效益情况 （1）投入资金本项目总投资估算为60288.73万元，其中A地块投资估算48940.15万元，B地块投资估算11348.58万元。（2）效益情况本13、项目植入“教育地产”的先进理念，将满足人们择校而居的美好愿望，B地块XX县二中的建设，将极大地提高A地块地产开发的品质，借助XX县二中，不仅能营造利于下一代教育的文化氛围，而且能提高楼盘本身的文化品位。当今，房地产商在竭力满足业主多元化需求的同时，教育资源成为重点而又稀缺的配套设施，本项目极大的提升了地产项目的附加值，也势必将成为XX县地产销售热点，带动XX县经济的蓬勃发展。XX县二中建成后能较好地改变XX县普通高中阶段教育的整体布局，改变原有学校布置散乱、教学水平低、办学条件差、学校不能体现规模效应的局面，能较大地提高XX县普通高中的教学水平和学校管理水平，也为全县九年制义务教育的布局调整提14、供便利。项目建成后不但满足了XX县人民群众对高中段教育的需求，而且能在较长的一段时期满足社会经济发展对普通高中办学的要求，因此项目具有十分明显的社会效益。项目建设是必要和可行的。1.10主要技术经济指标:项目A地块：（1）总用地面积：49555.51。（2）总建筑面积：230701.1m，其中：地上建筑面积198396.44（住宅建筑面积171287.67、商业建筑面积12366.86、酒店建筑面积14741.91）；地下室面积32004.66。（3）总层数 ：商业（2F）、住宅（18F）、住宅（2+25F）（4）总户数：1071户（5）建筑容积率（不包括地下室）：4.0（6）停车场车位数：815、94个（7）小区绿化率：24.77%（8）建设工期：24个月（9）总投资额：48940.15万元。项目B地块：（1）总用地面积：45610.77。（2）总建筑面积：51007.44，其中：办公楼建筑面积4850.85、科技楼建筑面积4850.85；教学楼建筑面积17438.46，学生公寓建筑面积20267.28，食堂建筑面积3600。（3）总层数 ：办公楼（5F）、科技楼（5F）、教学楼（6F）、学生公寓（6F）、食堂（3F）。（4）建筑容积率：1.12（5）绿化率：33.4%（6）建设工期：24个月（7）总投资额：11348.58万元。1.11 项目提出的理由与过程：1.11.1 项目提出的16、理由实施科教强国战略，优先发展教育事业是全面建设小康社会，实现中华民族伟大复兴，使国家在未来世界科技经济发展上处于有利地位的需要。云南省委、省政府提出“建设文化大省”、“科技兴省”战略，要求在2010年全面普及高中段教育。XX市委、市政府要求加强教育名市建设，到2010年基本普及高中段教育，将全市文化基础水平底线从初中拉到高中。项目建设是贯彻落实省、市教育发展规划的需要。项目中XX二中建设是XX县“十二五”期间教育发展的重点项目，是XX县“教育强县”关键之举，也是XX县调整学校布局，改善办学条件，提高高中段办学能力和办学质量，满足XX县人民群众对高中段教育的需要。项目建设将“教育地产”作为核心17、理念，将顺应现代居民对于教育配套的基本诉求，提升了地产楼盘本身的附加值，且保值增值，显示了开发商引领市场前端的长远目光。1.11.2 项目提出的过程新建XX二中，是XX县教育局根据XX县教育发展总体规划与实施纲要提出的。是XX县实施新一轮中小学校规划布局调整中的重点项目。实施本项目对优化整合XX县普高教育资源，缓解日益严重的初中毕业生升高中难的矛盾，加快普及高中段教育进程，具有重大意义。项目选址和资金筹措已初步落实，并进入项目前期准备阶段。结合新建XX二中，“教育地产”的概念得以具体落实，这将成为XX县乃至XX市地产的一个亮点，在顺应了城市化进程加速的大环境下，将为改善当地人民的居住条件、增强18、城市的功能和改变城市面貌发挥重要作用。1.11.3 可行性研究报告的结论与建议该项目建设符合国家教育发展战略和云南省、XX市的教育发展规划，适应XX县社会经济发展需要。通过优化整合普高教育资源，对提高高中段教育质量，普及高中段教育，缓解初中升高中“升学难”矛盾，具有积极意义。教育和地产联姻的概念，是一件双赢的好事，不失为推动多种力量办学的有益尝试。在重视规范操作和可持续发展的准则下，房地产商不再单纯追求短期收益，在借名校办好教育为小区业主子女提供优质教育配套的同时，也促进楼盘销售，让地产特色影响更为深远。这将成为XX县地产界的一股新血液，是创新的举措，很有必要。本项目经XX县政府批准，已列为X19、X县重点项目，项目选址在XX小坡划线东侧，建设资金已初步落实，场址自然环境，社会条件优越，公共基础设施配套齐全，“师资条件基本具备，生源充足，项目建设条件具备，项目建设是必要的、可行的。建议项目业主抓紧项目前期准备工作，做好项目审批，土地征用，设计，工程施工，资金筹措，学校撤并工作。严格按照项目基本建设程序，加强组织管理，争取早日开工，早日建成使用，发挥作用。第二章 项目背景2.1项目合作概况：项目合作双方为一四三地质勘探大队（甲方）和XXXX投资有限公司（乙方），现甲方在XX县曲胜路小坡收费站东侧有尚未开发的两宗共140亩国有出让建设用地，乙方于2013年以民办的方式筹资开办XX县第二中学，20、当年招生460人，办学所用教学场地为租用交通运输集团公司XX总站子第学校旧址，由于场地狭小及权属所限，已不能满足XX县第二中学未来教学发展的需求，急需征用一块建设用地，以现代化、规范化、高标准投资建设XX二中新校，为打造省内一流，国内具有影响的XX二中奠定强大的物质基础，经过前期双方充分的沟通交流，本着优势互补、资源共享，盘活存量，合作双赢的原则，就利用甲方现有土地合作新建XX县二中及附属地产项目达成基本合作意向。由双方以甲方名义成立房地产开发公司，共同投资新建XX二中及附属地产项目。甲方以拥有的土地按每亩60万元作价入股，乙方以XX县二中办学权及后期开发建设所需资金入股， 甲、乙双方各占5021、%的股份，开发公司法人代表由甲方担任，合作协议签订后，双方派员组建项目公司，共同合作开发该地块，鉴于该地块土地现状及双方需求意向， 项目将设计定位为依托教育资源的复合型地产项目，甲方实现存量资产的增值变现，细水长流，乙方达到完善教学基础设施，做大做强教育事业的目的，将该地块按双方意愿及资源价值最大化，效益最大化的原则，60%的地块用于商住开发，40%用于合作办学；商住开发部分可以在一个开发期内迅速变现，甲、乙双方按各占50%的比例享受开发红利，建校部份作为存量资产甲方以建校所占土地作价入股，乙方以地面建设所需资金入股，双方按各自投入资金在总投资金额中的比例计算股份，为规避风险，方便管理，建校开22、学后乙方负责学校的日常教学管理，每年按甲方股份金额3%年息固定比例返利甲方，保证甲方的投资收益。 2.2 项目提出的背景中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中阐述了“实施科教兴国战略和人力强国战略”突出的战略位置。要求加快教育改革发展,保障公民依法享有受教育的权利，办好人民满意的教育。按照优先发展、育人为本、改革创新、促进公平、提高质量的要求，推动教育事业科学发展，提高教育现代化水平。项目建设符合国家发展方向。云南省委、省政府高度重视教育事业的发展，高度重视基本普及九年义务教育工作。目前，云南省虽然基本达到了国家“两基”验收标准，但我们的“两基”水平不高，巩固、发展“两基”成果23、的工作依然十分艰巨。把教育放在优先发展的战略地位，大力发展云南现代教育，加快教育现代化进程，使云南教育与全国教育共同发展。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中阐述了“优化格局、促进区域协调发展和城镇化健康发展”的战略意义。强调人与自然和谐相处的区域发展格局，逐步实现不同区域基本公共服务均等化，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。本项目“教育地产”的概念，是资源整合的体现，符合国家发展方向。2.3 区域概况 XX县地处云南省东部，XX市中部，位于东经1033910414，北纬25312628之间，属高原型低纬季风气候24、，年温差小，四季如春，宜居指数高。全县辖三镇五乡，120个村委会（办事处），共有人口43.1万，其中农业人口约36万，有少数民族26个。人口密度为139人/平方公里。辖区为乌蒙山系南延部分，地势南低北高中间平，由山地、丘陵、坝子和河谷槽子相间分布，呈波状起伏的高原地貌。县域内海拔高度在16502678米之间，国土总面积为2801.79平方公里。 XX自古有“迤东要冲”、“滇东重镇”之称，可见建治久远，1999年，经省委、省政府批准为革命老区县。改革开放以来，尤其是在西部大开发强劲推动下，XX县委、县政府乘势而上，敞开开放的大门，走出去招进来，积极转变发展方式，努力调整经济结构，加大招商引资力度25、，经济持续快速增长。2012年，全县实现国内生产总值117亿元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别实现18074元，5715元，完成财政总收入12.35亿元，地方财政一般预算6.35亿元。2.4XX县教育现状 XX素有尊师重教的良好风尚，文化教育源远流长，早在民国初年，就成立了菱角乡赤章学校，1932年，教书先生温培群四处募捐建起了播乐小学，1938年扩建为播乐中学。解放后，政府在改造和巩固原有学校的基础上，兴办了一大批中小学，结束了富人垄断受教育权的历史。经过数十年的努力，XX的教育事业得到了长足发展。尤其是改革开放以来，县委、县政府大力发展教育事业，始终围绕“办人民满意的教育”目标26、，深入实施科教兴国战略，形成了“党以重教为先，政以兴教为本，民以支教为荣”的良好氛围。育人环境不断优化，教育教学质量稳步提升，“两基”成果不断巩固提高，高中教育办学规模不断扩大，各级各类教育协调发展。勤工俭学、“曙光教育”、营养餐改善计划等典型经验相继见诸中央电视台、中国教育报、中国教育网、云南日报、XX日报等媒体。县人民政府先后获得“云南省教育工作先进县”、教育部“全国阳光教育先进县”和全省“两基”工作先进县等荣誉称号，由此观之，XX的教育和经济比翼齐飞，驶入了快速发展的高速道。截止2012年底，全县共有各级各类学校193所，其中进修学校1所；中等职业学校3所；普通高中3所；初中12所；九年27、一贯制学校7所；小学111所；幼儿园53所。各级各类学校（园）在校生79288人，其中高中在校生8337人，初中在校生19474人，小学在校生37032人，幼儿园在园（班）10560人。2012年全县高考再创佳绩，高考报名2677人，其中往届生360人，600分以上4人，一本上线236人，上线率9.6%，二本上线1061人，上线率42.9%。以上数据告诉我们，如果把普通教育（小学、初中、高中）比作“三个支架”那么普通高中是条“短腿”。一是初中在校生与高中在校生比，即19474：8337，其比例为2.3:1，如果除去往届生人数，其比例更小。二是普通高中教育学校质量偏低，2677名考生中，只有4人28、在600分以上。 一个是普通高中入学率低，一个是高中阶段教学质量偏低。深研这“两低”，不难得出如此结论高中教育已成为XX经济社会发展和教育发展的瓶颈，势必加速发展和提高不可。2.5 地产现状对于XX县所处XX市而言，作为云南第二大城市，其在区位交通、自身资源、经济发展等方面均有较强优势。区位、交通方面，XX素有“云南咽喉”之称，其距昆明135公里，距昆明长水国际机场仅80多公里，正在建设中的沪昆高铁也将经过XX。自身资源方面，XX在土地、淡水、矿产等方面资源丰富。经济方面，XX具有良好的发展基础，GDP连续数年排名全省第二，仅次于省会城市昆明，并保持高速增长。自身优势与发展动力决定了该地区城市29、发展的意义和地位，也促使XX在我省整体发展中起到了非常重要的作用。但是，XX房地产市场发展相对滞后，不过，从近年的总体价格来看，XX房地产保持着较为稳健的发展步伐，住宅市场已向小高层、高层过渡。因受限购等政策的调控和打压，部分开发商和投资客纷纷转向地州市场。XX楼市发生转变和价格快速上涨，主要有两点原因：其一，“滇中四城一体化”协议的正式签署实施、XX城市化进程加快，并一跃成为与昆明并肩发展的重要地区之一，其将共同分享以昆明为中心的城市发展带内所具有的优势资源和发展机遇，也促使XX产业发展的升级和转变。其二，新政，尤其是“限购令”的出台以及省内外各大实力开发商的纷纷进驻。尽管这些外部因素的改变30、让XX市场略显“被动”，但这使得XX房地产的整体开发水平及价值都得到了前所未有的推动和提升。作为XX经济社会发展和财政收入起到积极作用的房地产业，在这一时期表现出强劲的发展势头。“以昆明为核心，携手XX、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用11年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区。”这是云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（20092020年）的核心。同时，昆明新机场建设已进入后期，XX向空港经济圈又迈进了一步。同时，XX市2005-2020年城市发展规划中提出，将在中心城区建设一个主中心（麒麟区中心城区）、二个副中心（西市区与南市区）、一个体育31、行政中心（北城教职园区）、三个工业片区、一个储运物流区和城市发展备用地。随着城市发展带的逐渐成形，XX与昆明并肩发展的时代越来越近。其在未来发展中将借助在“内、外”两条发展主线这一大平台，共同推进该区域的城市及产业发展和升级，也将为这座城市注入强大的发展动力，XX发展将迎来全面提速时代。本项目所处的地产环境有着较大潜力。第三章 项目建设的必要性与可行性3.1项目建设的必要性 （1）项目建设是社会经济发展的需要。 XX市是云南省第二大城市，2012年来，总人口586万，XX市生产总值达1451亿元，总面积33821平方公里，城市建成面积92平方公里，城市人口达80万人。位于云南省东部。XX是中国32、第三大江南方第一大江珠江的发源地，因此也被称为珠江源头第一城。2005、2006、2008和2013年四年被评为全国十佳宜居城市，2006年荣获中国走向世界中小城市成就奖，名列第六，连续数年GDP排名全省第二，并且保持高速增长。2009年XX入选新中国成立60周年“中国城市发展代表。”XX市东与贵州主、广西毗邻、西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州六盘水相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”，“入滇门户”，“云南咽喉”之称，XX交通快捷，通讯方便，云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生在XX。XX西距省会昆明120公里，距昆明长水国33、际机场仅有80多公里，未来时速300km的沪昆高铁也将经过XX，全市境内有贵昆、南昆、内昆等铁路干线穿境而过，六沾铁路复线已经建成通行，全市除会泽一个县外，均有铁路通过（会泽铁路也在规划中）。XX在历史上一直是云南省的政治、经济、文化中心之一，是云南省第二大城市，也是云南省第二大经济体，云南省重要的工商业城市。到2015年XX城市建成面积将突破120平方公里，人口达到100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市，到2020年XX中心城区面积将突破200平方公里，成为云南第二个特大城市，随着云南省“桥头堡”战略的稳步实施，滇中城市群崛起，滇中产业新区的推进，XX的政治、经济将迎来一个历史性的飞跃34、，良好的区位，便捷的交通，高速发展的社会经济，将为本项目地产及建校提供强大的购买力及生源，适时投资开发建设XX二中及附属地产项目，是非常明智和必要的； （2）项目建设是调整XX县学校布局，改变办学条件，提高办学质量的需要。截止2012年底，XX县共有各级各类学校193所，其中进修学校1所；中等职业学校3所；普通高中3所；初中12所；九年一贯制学校7所；小学111所；幼儿园53所。相比之下高中教育资源严重不足，存在着初、高中办学规模失调，初中升高中升学难的社会问题。若不采取有力措施改变这一状况，势必影响省、市在2011年2015年基本普及高中段教育目标的实现。从XX县高级中学的分布、规模、结构上35、分析，存在较多的不科学和不合理的现象，为了改变不合理的现状，必须按照国务院提出“以县为主”建立现代化的国民教育体系要求，按照省、市教育发展规划、纲要目标，重新选择场址建设具有60个班级规模，且符合云南省级重点高级中学评估操作标准的XX二中，适应XX县社会经济发展需要。（3）新建XX县第二中学，是推动XX乃至XX社会发展将实现从规模扩张型向内涵发展型转变。内涵发展，科学和知识因素占绝对比重，它要求劳动者素质从体力向脑力、从简单劳动向复杂劳动转变。劳动者数量的扩张和质量的提升，必然靠教育来实现。在普通高中单校在校生吸纳能力在受到控制的背景下，XX的现有高中尚不能满足普通高中发展的需要，从XX市的视36、觉看，全市优质教育的资源不足的问题在相当一段时期还依然存在。高起点、高规格、高质量建设和办好XX二中，对优化全市普通高中教育结构，扩大优质教育资源将起到重要的推动作用。 （4）本项目作为XX县 “教育地产”的代表，是推进珠江源大城市建设、完善城市功能、提升城市品位的需要。在推进珠江源大城市建设的进程中，XX县必然以其厚重的文化底蕴，发达的工业基础，优越的区位优势而成为其核心组成部分。文化元素历来是衡量一座城市功能完善与否的重要支撑点。恢复和新建XX二中，并把学校打造成云南著名，在全国具有一定影响力的品牌学校，将对丰富珠江源大城市文化内涵，提升珠江源大城市文化品位，推动珠江源大城市人气聚集，促进37、XX可持续发展产生积极的影响。现今社会，家庭教育投资被看成是家庭开支中最重要的组成部分，本项目把学校教育纳入小区楼盘规划，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。房地产商开发本项目，真正体现了以人为本的理念，注重人们对重塑人际聚合力的期盼，对精神文化价值的追求，对社区公共生活的认同和参与。 （5）本项目是XX招商引资环境的宣传窗口。 XX商会将斥资1.2亿元全力打造XX二中，这无疑是招商引资取得的重大成果。事实上，借助XX商会对教育这一公益事业领域的投资，将会进一步推动招商引资在其他领域的链接，从而推动全县招商引资战略向深度和广度发展。房地产的竞争主要是硬件和软件的竞争，硬件主38、要是建筑、规划，而软件则主要是人文环境。21世纪房地产推广的不仅仅是钢筋混凝土，更是一种居住文化。具体到我国的传统和现在的家庭人口结构，教育产业将是一个长期稳定繁荣的产业，这就是地产与教育联姻的核心价值所在。而对于本项目来说，有着得天独厚的资源优势，势必成为当地教育地产的宣传之作。3.2建设项目的可行性 （1）经济可行性 以XX商会作后盾，为XX二中的新建及地产投资提供了坚实的财力保障。XX商会现有在XX市经商的成员单位就有380多家，其投资和经营范围涵盖矿山机电、建材、机械制造、五金百货、广告印刷、煤矿开采、化工、药业、教育等行业，近几年来，在XX的XX籍非公经济人士年均营业额达20亿元，实39、现利税3亿多元，为社会提供了6000多个就业单位，为推动XX和XX的经济社会发展作出了不可磨灭的贡献。本项目又将改写XX教育发展和改革的新篇章。我们完全有理由相信，他们有实力、有能力建好和办好这所新型学校。 （2）政策可行性 XX县委、县政府把学校建设与发展当做社会经济发展的头等大事来抓，集中有限财力，不断加大对教育的投入，多方筹措资金为XX教育事业的发展提供了强有力的支持，不仅为教育发展提供了充足的物质保障，还为教育发展寻求新的思路和机制。恢复和新建XX二中，是县委和县政府推动教育改革的新的成果，有了XX党和政府的大力支持和强劲的领导，将为XX二中建设提供了组织上、政策上的坚强保障。（3）技40、术可行性项目建设场址具有良好的区位优势，场地稳定，外部水、电基础设施条件良好，为项目建设提供了有利的建设条件。项目本身由学校、商住小区两部分构成，各建、构筑物均属于普通民用建筑项目，从技术本身来说，并无特殊难度。 （4）“教育地产”模式的可行性“教育地产”模式存在的可行性毋庸置疑，其价值主要体现在以下几个方面： 满足诉求对于房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。家庭教育投资看成是家庭开支中最重要的组成部分，依据西方发达国家的数据，家庭教育投资的比例应占到家庭总开支的25%以上才能达到标准。正是这样庞大的市场需求促成了教育与地产的联姻，41、诞生了教育地产。教育地产满足了居民对就近就读、人文环境好、完善的配套设施、便捷的交通等诉求。 项目附加值房地产的竞争主要是硬件和软件的竞争。硬件主要是建筑、规划，软件则主要是人文环境。21世纪房地产推广的不仅仅是钢筋混凝土，更是一种居住文化。具体到我国的传统和现在的家庭人口结构，教育产业将是一个长期稳定繁荣的产业，这就是地产与教育联姻的核心价值所在。 保值增值教育是货币价值之外最有价值的市场。无论是学校周边的商业还是学校周边的地产本身，都潜在着巨大的商机。教育地产的有独特的地段价值和区位价值。教育地产对于投资者们来说就像是天堂，每个投资人都能感受着其中的巨大利益。名校对物业价值的快速拉升是与学42、生家长对孩子进入名校学习的迫切心情成正比。 （5）组织和人力资源的可行性 充足的生源保障和人民群众对优质教育的期盼，为XX二中的建设和发展提供了广阔的空间。 “惟楚有才”,XX教育集团引入XX教育精英团队的参与，将为学校提供强大的师资保障。县委、县政府为“湘师入滇”提供了优厚的待遇，将为XX招贤纳士、筑巢引凤翻开新的一页，将迎来XX教育的春天。XX源远流长的湖湘文化孕育出一代又一代的仁人志士、巨匠英杰。老一辈无产阶级革命家毛泽东、刘少奇、任弼时、彭德怀、贺龙、黄公略，世界名匠齐白石等，都是从XX走出来的。受湖湘文化的深远影响，XX素有教育强省之称，拥有一大批在全国都有影响的名校，如长沙的雅礼，43、长郡、师大附中，湘潭的凤凰、云龙、江声等等，不一而足。名校出名师。XX二中将从XX若干名校中引进一批名师，作为学校师资的内核支撑，不乏为一着“妙棋”。滇湘教育各有所长，实现滇湘教育的联姻和融合，将优势互补，无疑将对XX二中的崛起和XX县教育理念的更新、教育改革的深化、教育质量的提升起着“催化剂”的作用。第四章 项目建设条件4.1地形地质条件现场地形平整，场地地基整体稳定性较好，适宜本工程的建设，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010），XX市抗震设防烈度为7度，本项目按7度进行抗震设计。4.2建设地点及交通条件4.2.1建设地点项目建设用地位于XX县曲胜路小坡收费站东侧。4.2.2交通44、运输条件交通便利。毗邻珠江源大道、城市快速通道、有一条城市道路穿过，出入便利。即将开通的沪昆高铁XX站距校区仅5公里之遥。无论远近，快捷便利。4.3地形气候及水文条件4.3.1地形气候条件XX地貌以滇东高原丘陵为主。最高点为菱角老黎山海拔2678米，最低点为德泽热水村牛栏江河谷海拔1650米。较大的山有马雄山，东北西南走向，是南、北盘江和牛栏江的分水岭，珠江的发源地。主要河流有南盘江、北盘江、西河，属珠江水系；牛栏江为金沙江支流。全年气候温和，降水充沛，干湿季分明，属低纬高原季风气候。年平均气温16.318.6，极端最高温33.1，极端最低温一9.2，年日照时数2098小时，日照率47%，全年45、无霜期255天左右，年均降雨量1002毫米，每年5一10月降水量占全年降水的89%。 4.3.2水文条件XX县地处珠江源头的南、北盘江分水岭多山地带，主要河流有属珠江流域的南盘江、北盘江，属长江流域的牛栏江。全县水资源总流量10.35亿立方米，水能蕴藏13.25万千瓦。地热水资源有德泽温泉。主要河流有南盘江、北盘江、牛栏江。其中南盘江发源于境内马雄山，流经花山水库，流入麒麟区，为珠江上游，水资源年径流量按流域分为南盘江流域1188.49平方千米，年径流量4.31亿立方米；北盘江流域531.4平方千米，年径流量1.93亿立方米；牛栏江流域1082.1平方千米，年径流量4.16亿立方米。全县地下水46、资源总量5.79亿立方米。其中坝区年地下水总量0.77亿立方米，一般山区年地下水总量1.2亿立方米，石灰岩溶山区年地下水总量3.82亿立方米。有中型水库3座（花山、西河、北浪），小（一）型水库17座、小（二）型水库102座，总库容1.32亿立方米。4.4、市政配套条件供水：城市自来水管网供水。排水：小区内自行建设后导入用地旁已有市政排水管道。供电：用地旁已有高压线路，高压电源可直接引入。通讯：直接从电信运营商的骨干网接入。交通：十分便利，建设用地城市主干道对接。4.5、建筑材料根据项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、防水材料、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、47、砖等，上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购。4.6、社会经济条件XX县县委、县政府在制订现代化建设的发展规划时，把科教兴县战略放在十分重要的位置，非常重视教育事业的发展，县政府把教育放在优先发展的战略地位，对教育基础设施的建设提供了政策，资金等的多方支持，县政府非常重视XX高中段教育的发展，把建设XX县二中作为重点工程项目。XX县所处的XX市，近年来地产蓬勃发展，本项目持有的“教育地产”理念，与XX县房地产发展方向非常契合，有着良好的社会经济环境。4.5 土地使用条件项目建设用地已通过XX县国土资源局预审，符合XX县土地利用总体规划。4.6 政策法律条件： 本项目符合国家投资政策；符48、合省、市、县教育发展规划；符合XX县城市建设总体规划；符合建设用地各项要求；新建XX县二中更是社会公共事业建设项目。本项目的建设具有良好的自然条件，配套设施条件，政府部门重视、支持，资金有保障、技术有依托，项目的各项建设条件具备。第五章 工程建设方案5.1总平面布局5.1.1指导思想及设计原则A地块（地产开发）设计指导思想：以更好地利用周边的自然环境，以充分发挥地块潜在价值，提升居住品质为主要目的。巧妙处理项目用地高差变化，规划遵循均好性的原则，以营造高效的生态环境为宗旨，通过合理组织空间的生态系统来打造最适宜居住和最具有亲情的生活社区。因循以上两点，本期工程设计指导思想为：在严格执行国家政策49、法规及有关规范、标准的前提下，结合本地区实际情况，营造中高档住区的居住情调和生活氛围。充分利用基地地形、规划道路等现有条件，在提高土地利用率、节约能源、保护环境、控制成本等方面精心设计，并结合步移景异的庭院景观等设计要素为开发商创造较高经济效益的同时，带来良好的社会效益，力使小区在同位同类型产品中具有强有力的竞争优势。本次规划方案的设计的主要特点：因A地块西侧、南侧均临河水，引入富有特色的“水景”设计，在尊重居室家庭的隐私、视野通透的同时，创造清新的邻里关系，为社区营造阳光与人文相和谐的浓郁氛围，使邻里交往与建筑相互映衬，成就独特的以园林水景式风情、完整和谐的整体格局，精心设计的建筑细节充分体50、现居住建筑走向日趋理性，同时又注重对人性的全面关怀。设计始终以“人居”为基准点，追求居住环境的舒适度和品位，同时建立社区独特的风格，创造优雅怡人的氛围。水景、公共绿地、宅间庭院绿地及私家庭院所构成的多层次的绿化空间为社区创造出安谧的居住环境。 建筑朝向的因地制宜尊重地形特征，建筑摆放与周边道路大体平行，以一梯两户的板式单元为主，一梯三户的塔式单元为辅，因地制宜的将建筑排列形成南北朝向，使每户居民都能更好的享受日照。 结合现状条件，形成以片区的庭院空间为主的中心绿化区域。基地总体布局考虑了使社区获得更多的绝佳视线，并为整个小区空间景观的流动性提供了可能。在住宅单体之间、住宅单体与景观之间设置小区51、住户的步行道路，满足住户体闲和户外活动的需要。B地块（新建XX二中）设计原则：（1）标准化原则。按照云南省普通高、完中办学水平达标晋级综合评价方案的要求，效力于建设省一级完全中学的学校。在设计方案上各项指标均达到和超过方案要求，做到硬件过硬、软件不软。在施工过程中，严格规范施工程序，确保工程质量达到优良标准，做到表里如一，尽善尽美。（2）科学性原则。在布局上，教学、生活、运动，办公各区域要做到划分有序，功能齐全，科学规范，品位高雅，不落俗套，使浓厚的校园文化与舒适优美的自然景观、建设艺术和谐统一，互相映衬。（3）前瞻性原则。设计理念要紧紧把握建设风格发展潮流和趋势，严格遵循教育的规律，切忌为追52、求时髦而有悖教育原理，使校园建筑群成为一件永不凋谢的艺术珍品。（4）安全性原则。学校连着千家万户。孩子是祖国的花朵和未来，是父母的心头肉。学校安全，维系社会稳定、家庭幸福。因此，在制订设计方案时，务必坚持安全第一的原则。走廊、楼梯间要宽敞平缓、通畅，扶手、栅栏要符合安全规范要求，不留隐患。在设计上务必要保证防震系数达到最大化，以防万一。在施工要求上，一定要严格跟踪监管，做到真材实料，如数如质。杜绝偷工减料。（5）环保、节能原则。充分利用我地区年日照时间长的因素，热水系统一律使用太阳能热水器，生活燃料一律使用天然气或液化气，生活污废水和雨水依据清浊分流排出。5.1.2规划结构 交通系统 A地块（53、地产开发）： 动态交通交通结构实行人车立体分流，小区主入口为北侧，次入口为西侧，车辆在小区出入口临近直接驶入地下室，最大限度的降低噪声干扰。小区内部设6m宽环形消防车道，仅供消防车和应急时使用，平时不充许一般车辆进入，结合宅间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安全、静谧优美的环境与场所和明确而规整贯通的路网系统。地块的主干道偏向外围，在靠内环处设置了人行道，形成较为明确的人车分行，尤其使得环路内部的绿化带及水系更为完整的不被道路所割裂。贯穿“以人为本，健康生活”的设计宗旨，特别强调了高层住户从地下室回家的入户心理感觉。 停车机动车停车考虑地下为主，共设停车位约54、894个。B地块（新建XX二中）：学校主出入口位于B地块南侧，紧邻教学区；次出入口位于北侧；紧邻生活区。校园内部设环形消防车道，直达每栋建筑单体。由南侧入口进入校园。步入沿南北向的主要步行道路（宽6m），各功能区内部次要道路均与之相联。（2）功能分布 A地块（地产开发）：地块北侧、西侧、南侧均临城市道路干道，经济效益良好，则地块此三面均临街布置带形商业网点，用地西北角位于两条城市干道的交汇处，为城市空间节点，商业价值较高，将酒店设计在此，可引入两条城市干道的人流，聚集良好的商业氛围。酒店下方设置面向小区内部使用的会所。小区住宅以一梯两户的板式住宅为主（共18栋），主要采用并行列式分布，部分结合55、用地采用点式布局，通风采光均很理想。为了提高地块的利用率，辅以适量的一梯三户的塔式住宅（共6栋），与板式住宅相结合。整个小区沿西侧与北侧的城市道路，在满足日照的前提下，将住宅层数拔高，既在一定程度上挡住了城市噪音，为小区营造幽静舒心的内部环境，同时也提高了地块的容积率，发挥最大的经济效益。 B地块（新建XX二中）：校园的主入口位于地块南侧，则将办公楼与科技楼与校园大门相结合，围合成入校空间的缓冲广场。步入校园后西侧布置为教学区，远离地块北部的城市干道，免受外部噪音影响，教学楼长边方向的间距均不小于25米，以走廊相连接，为半围合式布局。校园东侧为运动场，布置有300米环形塑胶跑道田径运动场地。地56、块北侧集中布置生活区，包括4栋学生公寓、食堂等。校园次出入口位于地块西北端，与生活区紧密相连。（3） 绿化景观系统 A地块（地产开发）： 水景的形成小区沿地块北侧设置社区主出入口，此处入口临街，商业氛围良好，将小区水景直面出入口，有利于入口形象的展示，并可体现社区居住的最佳品质，突出项目的景观特色。沿着跌水、喷泉等台精巧别致的景观设计使整段步行充满情趣，极大的满足入住居民的归家享受。而小区内部水景结合住宅单体的空间灵动布置，带来园林式带形水景的感受，步移景异，结合小区内部的片花片草，以及水榭平台，在中心花园处形成片状水域，将景观气氛提升到最高。且结合西侧的人行次入口轴线，形成小区的景观节点。 57、院落绿化归属感的形成及均好性的加强小区以贯穿东西的条状庭院空间和保留的绿化植被带作为景观视线核心，局部以水体穿梭或点缀其间，以周边各个宅间绿地为绿化节点；通过对人行的组织，使各个庭院的公共绿化景观联系起来，将中心绿化景观辐射至小区各个角落。在小区各个道路上行进时，景观和绿化在不同方位通过不同的视线映入眼帘，使建筑与自然景象合为一体，主要景观区与次要绿化节点在不同的地点呈现层叠渗透，充分体现了人与自然和谐共存的规划观念。 B地块（新建XX二中）：校园南侧主入口临河，可将水景与入口缓冲广场相结合设计，活泼而不失亮点。校园主入口南北侧为景观轴线，在离校园入口约50米处，布置雕塑文化广场，在初中部教学58、楼与高中部教学楼之间，布置水景，形成校园内部的景观节点。校园建筑间采用庭院式景观布局，教学楼、学生宿舍之间均布置庭院绿化。5.2建筑设计A地块（地产开发）：（一）设计依据：（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952005版）；（3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（4）住宅设计规范（GB50096-2011）；（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；（二）户型设计本次住宅户型力求创造精品，考虑到XX市XX县当地住户对户型需求类型，以舒适的三房、紧凑四房较受欢迎，还根据需要配置适量的豪华三房59、豪华四房等，以满足不同需求。其户型平面设计合理、经济，南北通透，客厅与主卧均朝南且面向最佳景观，同时大阳台、大绿化平台的设计使住户的生活更显舒适怡人。私家庭院为业主私家领地，小而精致，业主可以拥有相对多元的生活创想，使之在适应居民生活行为的同时，还引导人的生活行为，提升居住者的生活品质。（三）建筑立面设计在此次造型设计之中，考虑到项目用地地理位置、自然气候以及居民的生活习惯和文化传统之后，在建筑风格上采用了简欧建筑风格，将西方建筑形式与东方园林移步换景，层次递进的意境相融合，塑造更适合东方居住现念的住宅，力求优雅、简洁、大方。建筑尺度上主要通过线脚、阳台、屋顶、栏杆等打破大片墙面造成的沉闷感60、，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后的整体性效果，做到高低错落、丰富有序、拼合效果统一而有变化，营造亲切怡人的居住氛围。B地块（新建XX二中）：（一）设计依据：（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（3）中小学校设计规范（GB 50099-2011）（二）平面设计教学楼建筑平面均采取南侧外廊式，北侧布置教室；办公楼、科技楼、均为内走道，南北侧布置办公或教学用房。（三） 建筑立面设计造型设计首先考虑周围环境，从色彩、材质等各方面与周围建筑协61、调，融入学校环境中，整个建筑以砖红色外墙面砖为主要装饰，局部加白色面砖点缀线条，使建筑简洁、朴实，体现固有的学院文化，充分考虑教学楼特点，做了大条窗满足采光要求，用有秩序的小点高窗和大片实墙，虚实对比，错落有致。对建筑主入口放大处理，有明确导向感和虚实对比产生震撼力，对楼梯部分做局部处理，丰富屋顶线条。充分考虑立面造型处理和第五立面的观感，力求建筑功能与外观协调统一，增加了建筑的科学性、和谐性和文化性。5.3 人防工程根据人民防空工程建设管理规定及中华人民共和国人民防空法、云南省实施中华人民共和国人民防空法办法相关要求：“10层以上（含10层）或者基础开挖深度3米以上（含3米）的民用建筑，按地62、面第一层建筑面积修建防空地下室；9层以下含（含9层）并且基础开挖深度不足3米的民用建筑，按规划设计总建筑面积的2%修建防空地下室”。本项目A地块（地产开发）含16栋高层住宅，1栋酒店以及商业用房，经计算，地上首层总建筑面积为12274.90，根据要求，本项目A地块（地产开发）需修建人民防空地下室面积为3930。B地块（新建XX二中）含4栋学生公寓（6F）、1栋食堂（1F)、两栋教学楼（6F)、一栋办公楼（5F）、一栋科技楼（5F）。总建筑面积为51007.44，根据要求，本项目B地块（新建XX二中）需修建人民防空地下室面积为1020.15。5.4结构方案：5.4.1工程概况：拟建项目分为A地块63、（多栋高层住宅小区）和B地块（中学）。5.4.2A地块拟建建筑物一览表序号工程名称地下层数地上层数1酒店11+22F21#,2#栋住宅12+25F33#,4#,5#,8#,13#,19#栋住宅o117+1F46#,9#,12#,14#栋住宅124+1F57#,10#,11#,18#栋住宅118F69#栋住宅132F7商业裙房12F8地下车库1B地块拟建建筑物一览表序号工程名称地下层数地上层数14栋学生宿舍06F2教学楼（高中）06F3教学楼（初中）06F4 食堂03F5办公楼05F6科技楼05F5.4.3设计依据：1). 主体结构设计使用年限:50年。 2). 自然条件：基本风压：0.30 K64、N， 基本雪压：0.40KN。抗震设防烈度 7 度，设计基本地震加速度值为 0.15 g,设计地震分组为第三 组,水平地震影响系数最大值为0.12 ,特征周期值为 0.45s.3).建设单位提供的基础资料。 4). 主要规范和主要标准:(1).建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）(2).建筑结构荷载规范 （GB50009-2012）(3).建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）(4).建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008）(5)建筑地基基础设计规范 （GB50007-2011）(6).混凝土结构设计规范 （GB50010-2010）(7).高层建筑混65、凝土结构技术规程 (JGJ3-2010)(8).多孔砖砌体结构技术规范 (JG137-2001)(9).砌体结构设计规范 (GB50003-2011)(10.中南地区通用建筑标准设计结构图集(11).国家建筑标准设计图集(12).其他现行国家标准、规范及规程5.4.4建筑分类等级:A地块建筑结构安全等级二级,抗震类别为标准设防(简称丙类),地下室建筑防水等级一级，抗渗砼抗渗等级为P6。B地块建筑结构安全等级二级,抗震类别为重点设防(简称乙类)。5.4.5荷载取值：各种均布活荷载：楼梯3.5KN，走道 2.5KN，屋面（不上人） 0.5KN，屋面（上人） 2.0KN，电梯机房7.0KN，其他功能66、用房按使用荷载实际计算。5.4.6上部结构结构方案：根据建筑使用功能和层数,拟建建筑物采用的结构方案详下表:A地块序号工程名称结构选型楼屋盖体系建筑物抗震等级1酒店框架剪力墙结构现浇钢筋砼梁板二级21#16#栋住宅剪力墙结构现浇钢筋砼梁板二.三级3商业裙房框架结构现浇钢筋砼梁板三级4地下车库框架剪力墙结构现浇钢筋砼梁板三级B地块序号工程名称结构选型楼屋盖体系建筑物抗震等级1教学楼，学生宿舍，食堂框架结构现浇钢筋砼梁板三级5.4.7基础方案:因暂无地质勘探资料，故根据临近建筑物地质情况和拟建建筑物层数、平面布置和结构形式，拟建建筑物基础拟采用具体详下表:A地块序号工程名称基础选型1酒店，1#1667、#栋住宅桩基础2地下车库柱下独立基础B地块序号工程名称基础选型1教学楼，学生宿舍，食堂柱下独立基础5.4.8主要结构材料:1）. 混凝土：梁、板、柱均采用C25C50.2）. 钢筋：HPB300() fy270Nmm2 HRB335() fy300Nmm2HRB400() fy360Nmm23). 墙体材料：框架填充墙采用MU10多孔砖,M5.0混合砂浆砌筑(其中厕所、厨房采用M7.5水泥砂浆砌筑)。5.5给水设计 5.5.1设计依据：1、建筑给水排水设计规范（GB50015-20032009版）2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-9568、2005版）4、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-20012005版）5、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）6、汽车库、停车库、停车场设计规范（GB50067-97）7、室外给水设计规范（GB50013-2006）8、室外排水设计规范（GB50014-20062011版）9、中小学校设计规范（GB 50099-2011）10、本院建筑专业提供的图纸及资料5.5.2设计范围： 1、室外给水排水设计 2、室内给水排水设计 3、室内室外消防系统设计5.5.3给水设计： 1、室外给水设计：、水源：本项目给水水源为城市自来水，拟从西面规划道路及北面规划道路城市自来水各接入一根DN69、200水管，且表后设倒流防止器。、室外给水系统：采用生活、消防合一制给水方式，给水干管于基地形成环状给水管网，以保证给水干管有一条损坏时仍能正常供水，从室外环网上引两根DN100给水管分别接入2+25层商住楼地下室生活储水箱和消防专用储水池，分别作为室内生活和消防给水水源。2、室内给水设计：、用水量统计：本项目最高日用水量为1614.3m3/d（住宅部分水量827.7m3/d），最高日最大时用水量为196.7m3/h（住宅部分水量88.0m3/d）。、给水系统：根据甲方提供的资料在引水管水表处的市政给水水压为0.35MP，本项目给水系统采用分区给水方式，地下室至地上六层由市政给水管网直接供水，70、七层以上由1#栋住宅楼地下室的生活水泵房内中、高区变频调速恒压供水设备加压供水，1#栋住宅楼屋顶消防水箱容积18m由高区变频调速恒压供水设备供应，水箱材质均采用不锈钢材料，18m消防水箱供应室内消火栓系统和自动喷水灭火系统火灾初期十分钟的消防用水，消防用水通过设于水箱内的水位继电器自动开停。、1#栋住宅楼地下室设水泵房和生活储水箱及消防专用储水池：1#栋住宅楼地下室设有生活、消防水泵房，在生活泵房内设中、高变频生活给水设备一套,变频生活给水设备型号为80FL50-70，Q=50m3/h，H=70m，P=22.0Kw，配套水泵一用一备，80SFL50-120，Q=50m3/h，H=120m,P=71、30Kw, 并设有有效容积为V=1403不锈钢生活专用储水箱一座；在消防泵房内设室内消火栓水泵XBD12.0/40-90-SHY两台，Q=144m3/h，H=120m，P=90Kw，室内噴淋水泵XBD12.5/30-30-SHY两台, Q=108m3/h，H=125m,P=30Kw,在消防水泵房侧壁设有有效容积为V=4003钢筋混凝土消防专用储水池一座。完全满足室内一次灭火用水量396m3的要求，其中室内消火栓储水量为288m3,自动喷水灭火系统储水量为1083。4管材室外给水管采用PE给水管，电熔连接，室内生活给水系统中，给水立管及与水泵连接的配水干管及采用PSP钢塑复合压力管，双热熔连接，72、耐压等级为1.6MPa，室内配水支管均采用PPR给水管，耐压等级为1.0MPa。管道连接采用热熔连接，与设备和阀门间采用法兰连接。5.5.4、排水设计：1、室外排水设计：采用雨水、污水分流制排入基地西面规划道路及北面规划道路市政雨、污水管网；雨水经雨水口收集后直接排入市政雨水排水检查井，污水通过大口径双壁波纹管排水管排入市政排水管网。2、室内排水设计：、本工程最高日污水排水总量为1452.9m3d（按最高日用水量90%）室内排水采用废、污合流制，污水排水立管采用专用通气管排水系统，粪便污水经钢筋混凝土化粪池处理后排放。、地下层采用机械强制排水，消防电梯井底采用两台80QW40154水泵排至室外73、，其它集水坑各采用两台50QW25-15-3水泵排至室外。3雨水排水系统雨水设计流量按室外排水设计规范（GB50014-20062011版）规定的公式：Qs=qF式中：Qs雨水设计流量（L/S） q设计暴雨强度（L/Shm2） 径流系数，本工程室外地面和屋面分别取0.65,0.9 F汇水面积（hm2）设计暴雨强度计算公式：(为XX县)q2355(1+0.654lgP)/(t+9.4P0.157)0.806式中：q设计暴雨强度（L/Shm2）t降雨历时，本工程室外地面和屋面分别取10min, 5minp设计重现期,本设计取2年设计重现期P取2年，设计降雨历时t取5分钟，则:Q=3.10L/(s.74、100m2),室外设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出，在基地道路上设雨水口将雨水收集排入基地雨水排水管网，最终排入城市雨水排水管网。4管材选用及敷设方法室内排水立管、横管采用upvc螺旋消音排水管粘接；室外排水管采用upvc双壁波纹管，埋地敷设，在填方区做混凝土管道基础, 污水管和雨水管接口采用弹性密封橡胶圈,检查井间管道采用管顶平接，在检查井内采用流槽连接。 5.6 电气设计：5.6.1设计依据1. 建筑概况：本工程位于云南省XX县，拟建住宅小区和学校，住宅小区总建筑面积230701.1平方米，学校总建筑面积51007.44平方米。2. 中华人民共和国现行主要法规。3. 国家及地方的现75、行规范及标准。4. 建设方提供的设计要求。5. 本院各相关专业提供的技术资料。5.6.2设计范围 住宅小区和教育园区的电力、照明、火灾自动报警和防雷接地系统的设计。5.6.3供电电源1. 负荷等级根据相关规定，住宅小区内18层以上住宅的消防设备、电梯等属于一类负荷，18层及以下住宅的消防设备、电梯等属于二类负荷，其余动力和照明属于三类负荷。2. 供电电源本工程采用由XX县电网提供的双回路10KV电源。在地下室拟建一座10KV变电站。由此变电站向各负荷点供电。3. 负荷计算住宅：Pe=1071x6kw=6426kw kx=0.3Pis=2249kw Cos=0.8 Tg=0.75 Sis=26476、6kvA 选3x1000KVA干式变压器，负荷率为88%。商业：Pe=12366x0.08kw=989kw kx=0.7Pis=692kw Cos=0.8 Tg=0.75 Sis=814kvA 选2x500KVA干式变压器，负荷率为81%。酒店：Pe=14741x0.07kw=1031kw kx=0.7Pis=721kw Cos=0.8 Tg=0.75 Sis=848kvA 选2x500KVA干式变压器，负荷率为84.8%。 学校：Pe=51007x0.03kw=1530kw kx=0.7Pis=1071kw Cos=0.8 Tg=0.75 Sis=1261kvA 选2x800KVA干式变压器77、，负荷率为78.8%。4. 继电保护与计量 10KV电源进线采用延时速断及过电流保护，10KV出现采用速断及过流保护。电流保护采用定时限。整个系统为接零保护。电力计量为高供高计。低压系统设有短路保护、过载保护。采用TN-S系统。每个低压出线回路装设电表计量。5功率因素无功补偿，由低压无功自动投切电容器组完成，将平均功率因素补偿到0.9以上，满足电网对用户负荷功率因素的要求。6. 电力电缆和导线的选择与敷设 10KV高压电缆采用交联聚乙烯铠装铜芯电缆，穿管埋地至高压进线柜，低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯线。5.6.4防雷接地本工程所有建筑物按二类防雷建筑物设防直击雷，采用屋顶避雷带作为防直击雷保护，78、利用建筑物内结构钢筋作为防雷引下线。基础钢筋网作接地装置。整个住宅小区和学校的工作接地、保护接地、防雷接地、弱电系统接地等共用一套接地系统，并设总等电位联结和局部等电位联结，其联合接地电阻值要求小于1欧姆。低压配电系统接地形式为TN-S。5.6.5弱电设计弱电系统主要有：电话与信息系统、有线电视系统、公共安全防范系统、信息管理系统、有线广播系统、呼叫信息系统、火灾自动报警及消防联动控制系统等。上述各系统的实现，除火灾自动报警及消防联动控制系统外，基本上都是设计院、业主与专业公司三方协作完成，设计院根据各系统的要求，预埋必须的管线，设置设备用房，形成一个布线平台，最后由专业公司进行二次设计，并安79、装调试。5.7空调与通风5.7.1主要设计依据（1）、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB 50736-2012）；（2）、采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003（3）、高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95 2005年版）；（4）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；（5）、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（6）、公共建筑节能设计标准 （GB 50189-2005）；（7）、全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调.动力）（2009版）；（8）、建筑工程设计文件编制深度规定 （2008年版）；（9）、本院建筑专业提供的图纸及资80、料；（10）、国家其它相应的现行设计规范、规程及标准；5.7.2设计范围 本工程设计内容为：云南省新建XX县二中及地产项目的通风及防排烟设计等；5.7.3通风及防、排烟系统（1）、正压送风：本工程除能利用开启的外窗进行自然排烟的防烟楼梯间及前室、消防电梯前室及合用前室外，对不能采用自然排烟及建筑高度超过50米的一类公共建筑（酒店）的防烟楼梯间及前室、消防电梯前室及合用前室采用机械加压送风系统。合用前室及消防电梯前室加压风口采用电动常闭的多叶送风口，防烟楼梯间采用自垂百叶风口；当大楼某处失火时，打开合用前室及消防电梯前室着火层及上下一层的加压风口进行加压送风，启动防烟楼梯间及前室、合用前室及消防81、电梯前室的加压送风机对防烟楼梯间及前室、合用前室及消防电梯前室进行加压送风。（2）、地下停车库按照防火分区设置机械排烟系统。其中地下车库的防火排烟与平时排风合用一个系统，排烟量按换气次数不小于6次/h进行设计，平时通风按照全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调.动力）中规定按3m高度，6次/h换次次数计算平时通风量，风机均采用双速风机，平时低速运行，失火时高速运行；同时设置机械补风系统，排烟补风量按大于排烟量的50%以上设置。 （3）、地下室主要设备用房按照防火分区设置排烟兼排风系统，排烟量按每平方米面积不小于60m3/h计算，排烟风机按最大防烟分区面积每平方米面积不小于120m3/h计算；平82、时通风量按换气次数不小于6次/h进行设计，风机采用双速风机，平时低速运行，失火时高速运行；排烟补风量按大于排烟量的50%以上设置。 （4）、负一层变配电室设置了灭火后机械排风系统和机械补风系统，排风量按换次次数不少于6次/h进行计算，补风按大于排风量的50%以上设置。（5）、对虽有外窗，但长度超过60米的内走道和无外窗长度超过20米的内走道设置了机械排烟系统，排烟量按每个防烟分区60m3/m2.h计算，担负2个及2个以上防烟分区时，排烟风机排烟量按最大防烟分区120m3/m2.h计算。排烟口采用远控排烟口，排烟风机前的280oc排烟防火阀与排烟风机连锁，2800c排烟防火阀平时常开。（6）、裙83、房商业部分利用能开启的外窗进行自然排烟。（7）、屋顶电梯机房利用能开启的外窗进行自然排烟。（8）、公共卫生间及无外窗的卫生间设置了卫生间排风系统，排风量按换次次数大于10次/h设置。5.7.4其它要说明的问题 1、以上排烟系统和补风系统均按每个防火分区、防烟分区分别设置。 2、排烟风管、通风兼排烟风管、补风管及加压送风管采用镀锌钢板制作，风道材料厚度均按GB50243-2002表4.2.1-1的规定按高压系统执行。3、所有的排烟兼排风机等排烟风机均应能在超过280烟气温度下连续运行30分钟以上，并应有消防部门的检验合格证。4、所有的排烟防火阀、防火阀等均应经有关消防部门批准的产品，并应有消防部84、门的检验合格证。5.8 消防设计5.8.1 建筑消防A地块（地产开发）： 根据高层民用建筑设计防火规范，本项目住宅楼部分为一类高层建筑，部分为二类高层建筑；耐火等级为一级，商业部分耐火等级为二级。1、防火间距：住宅楼之间间距满足最小防火建筑13m的要求，住宅楼与2层商铺间距满足9m，且满足消防通道宽度要求。2、防火分区：一类高层防火分区应在1000内，对于本项目单元式住宅楼，50米以上的每个单元每层为一个防火分区，每个防火分区均设一部剪刀楼梯，以满足两个安全出口的要求。50米以上下的每个单元每层为一个防火分区，每个防火分区均设一部封闭楼梯间，以满足安全疏散的要求。商业网点：每个商业网点为一个独85、立防火分区，上下设一个开敞楼梯间安全疏散，从室内最远点到直通室外的安全出口距离不大于22m。3、消防车道：本项目小区内消防车道成环形通道，其宽度为6m，转弯半径为12米，消防扑救登高场地坡度不大于3%。 4、消防扑救面：小区内部消防道路直达各栋住宅楼前，可满足消防扑救要求，且每个单元住宅楼的底边至少有一个长边或周长长度的四分之一不设置高度大于5m，进深大于4m的裙房，且此范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。B地块（新建XX中学）：1、 防火间距：校园建筑均为多层建筑，相互之间满足最小6M的防火建筑。 2、防火分区：各建筑单体均为二类多层建筑，每层防火分区最大面积为5000，每层设置86、安全出口数量均满足安全疏散要求。3、消防车道：校园内消防车道成环形通道，其宽度为4m，通达各建筑单体。 4、消防扑救面：各建筑单体沿一侧长边均设置有消防扑救面，在此范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。5.8.2消防给水系统 1、消火栓给水系统：、室外消火栓给水系统：采用低压制直接由基地给水管道供水，在室外环管上布置若干座SS-100/65-1.0地上式室外消火栓，室外消防用水量按30L/S计，火灾续时间为2小时，一次消防用水量为2163/次，最大时用水量为1083/。、室内消火栓给水系统：采用临时高压制，消防时由设在1#住宅楼地下室的室内消火栓给水泵抽取水池（消防贮水量4003）的87、水向各消火栓供水，前十分钟消防水由商住楼屋顶水箱供应，室内消火栓系统不分区，室外设三座DN100水泵接合器，室内消火栓用水量40L/S,火灾延续时间为2小时，一次消防用水量为2883/次，最大时消防用水量为1443/。2、自动喷水灭火系统：自动喷水灭火系统不分区，火灾危险等级按中危级II级设计，车库属一类车库，车库设计泡沫噴淋灭火系统，室外设二座DN100设两座DN100水泵接合器，自动喷水灭火系统用水量按30L/S计，火灾延续时间为1小时，一次消防用水量为1083/次，最大时消防用水量为1083/。3、在每层按规范设置MF/ABC5(3A)磷酸铵盐干粉灭火器，共计1075具均安装在每层消火栓88、处。4管材室内消火栓消防管道采用热浸镀锌钢管，丝接或卡箍连接，室内喷淋管道也采用内外壁热浸镀锌钢管，丝接或卡箍连接。5.8.3电气消防：住宅小区高层分属一、二类建筑，防火等级为一级和二级。在酒店一层设置消防控制室。消防水泵、消防电梯、防排烟设备、应急照明及疏散指示照明等消防用电属于一级和二级负荷，在末端配电箱采用双电源自动切换。火灾自动报警系统、应急照明及疏散指示照明灯还设有备用蓄电池，以保证供电的连续性。按防火分区配电，消防用电的配电线路全部采用阻燃型电缆和电线。5.8.4通风及防、排烟系统：（1）、地下停车库按照防火分区设置机械排烟系统。其中地下车库的防火排烟与平时排风合用一个系统，排烟量89、按换气次数不小于6次/h进行设计，平时通风按照全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调.动力）中规定按3m高度，6次/h换次次数计算平时通风量，风机均采用双速风机，平时低速运行，失火时高速运行；同时设置机械补风系统，排烟补风量按大于排烟量的50%以上设置。 （2）、地下室主要设备用房按照防火分区设置排烟兼排风系统，排烟量按每平方米面积不小于60m3/h计算，排烟风机按最大防烟分区面积每平方米面积不小于120m3/h计算；平时通风量按换气次数不小于6次/h进行设计，风机采用双速风机，平时低速运行，失火时高速运行；排烟补风量按大于排烟量的50%以上设置。（3）、正压送风：本工程除能利用开启的外窗进行90、自然排烟的防烟楼梯间及前室、消防电梯前室及合用前室外，对不能采用自然排烟及建筑高度超过50米的一类公共建筑（酒店）的防烟楼梯间及前室、消防电梯前室及合用前室采用机械加压送风系统。合用前室及消防电梯前室加压风口采用电动常闭的多叶送风口，防烟楼梯间采用自垂百叶风口；当大楼某处失火时，打开合用前室及消防电梯前室着火层及上下一层的加压风口进行加压送风，启动防烟楼梯间及前室、合用前室及消防电梯前室的加压送风机对防烟楼梯间及前室、合用前室及消防电梯前室进行加压送风。（4）、负一层变配电室设置了灭火后机械排风系统和机械补风系统，排风量按换次次数不少于6次/h进行计算，补风按大于排风量的50%以上设置。（5）91、对虽有外窗，但长度超过60米的内走道和无外窗长度超过20米的内走道设置了机械排烟系统，排烟量按每个防烟分区60m3/m2.h计算，担负2个及2个以上防烟分区时，排烟风机排烟量按最大防烟分区120m3/m2.h计算。排烟口采用远控排烟口，排烟风机前的280oc排烟防火阀与排烟风机连锁，2800c排烟防火阀平时常开。（6）、裙房商业部分利用能开启的外窗进行自然排烟。（7）、屋顶电梯机房利用能开启的外窗进行自然排烟。（8）、公共卫生间及无外窗的卫生间设置了卫生间排风系统，排风量按换次次数大于10次/h设置。5.9燃气设计：（1）小区的燃气管由XX县燃气管网引入，燃气管的主管为DN200管径，支管为92、DN100管径的PE管，为树枝状布置。（2）燃气管道尽量敷设在住宅小区的宅间道路上，在有车辆通行的道路上布线时，应尽量敷设在人行道上。若需埋设在车道下时，最小覆土深度不得小于0.9m;埋设在非车行道下时，不得小于0.6m；埋设在庭院内时，不得小于0.3m。（3）地下燃气管道与建筑物，构筑物或相邻管道之间的水平距离应满足规范要求，地下管道与各楼平行时间距为4m,地下管道与各楼垂直时，间距为2.5m;为保证引入管与建筑物基础的间距要求，地下燃气管道与墙面的垂直距离为770mm。第六章 节能6.1设计依据6.1.1节能设计依据（1）民用建筑设计通则GB 50353-2005（2）民用建筑太阳能热水系93、统应用技术规范GB50364-2005（3）供配电系统设计规范GB 50052-2009（4）低压配电设计规范GB 50054-2011（5）通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011（6）电力工程电缆设计规范GB 50217-2007（7）民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-2008（8）建筑照明设计规范GB 50034-2004（9）建筑给水排水设计规范GB50015-2010（10）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736-2012（11）城镇燃气设计规范GB 50028-2006（12）云南省民用建筑节能设计标准（2011版）6.1.2节能设计原则：（1）认真贯彻国94、家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。 （2）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。6.2项目能源消耗种类及数量分析6.2.1本项目主要能耗种类电力：住宅生活用电、商业用电、学校用电；水：住宅生活用水、学校公共用水；天然气：住宅生活用气、学校食堂用气。6.2.2能耗用量项目建设地选址水、电、暖等基础配套设施完备，通讯发达，无线网络发展迅速，信号覆盖率100%，通讯快捷方便。用电量：本项目已有配电条件即可完全满足小区需要。电力供应充足，项目用电可确保供应。该项目全年估算耗电451.92万度。用水量：本项目95、年用水量58.9万立方米，其中住宅与商业年用水30.2万吨，学校年用水量28.7万立方米。给水水源为城市自来水，可满足项目建设用水以及小区建成后的生活用水。用天然气量：本项目年用气量约4.68万立方米。主要用于居民生活用气。表1 主要能耗品种及年用量表序号名称规格单位年消耗量备注1电220/380V万kwh451.922水0.35MPa万m358.93天然气55*104cal/人.年万m34.68本项目主要能源消耗能的品种及年需要量见项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表。表2 项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物96、标煤实物折算系数折标煤（吨）实物实物实物折标煤（吨）折标煤折标煤1电万kWh吨451.921.229555.4555.42水万m3吨58.900. 85715.815.83天然气万m3吨4.6812.14 56.8256.82年总需要折标煤（吨）628.02628.026.3项目所在地能源供应状况分析6.3.1电力供应现状，规划及预测分析项目建设选址水、电、路等基础配套设施完备，通讯发达，无线网络发展迅速，信号覆盖率100%，通讯快捷方便。本项目电力供给由该公司提供变压器，电力供给供应充足，项目用电可确保供应。全年估算耗电451.92万度。本项目的用电负荷中，主要用电设备包括各类机电设备、照明97、电源、消防电源。根据国家标准，消防电源、备用照明（即事故照明）、疏散照明部分应该按一级负荷考虑，其它用电设备按三级负荷考虑。6.3.2供水现状供水由市政管网供应，可满足项目用水。排水为雨水、污水分流制，由小区管道排至小区外，给排水设施齐全，能满足日常给排水要求。6.3.3项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是水、电、燃气。从项目所在地的水力、电力现状和燃气规划建设看，项目建成后能源供应有保障，因此项目能源供应是可靠、可行的。6.4节能措施6.4.1建筑节能：a) 设计依据：云南省民用建筑节能设计标准（2011版） b) 节能设计措施1、屋顶采用50厚的玻璃棉板为保温98、构造层。 2、外墙采用加气混凝土砌块自保温系统或烧结页岩多孔砖加20厚无机轻集料保温砂浆内保温系统。3、外窗采用铝合金普通中空玻璃窗(5+12A+5)，传热系数3.70W/m2.K，玻璃遮阳系数0.75，气密性为6级，可见光透射比0.40。6.4.2水节能及节水措施设计如下： 1节能措施：充分利用城市自来水水压供七层楼以下生活用水。 2节水措施： （1）选用节水型卫生洁具及配水件。 （2）住宅卫生间坐式便器采用容积为6L的冲洗水箱。 （3）公共卫生间给水采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀，蹲式大便器采用脚踏开关冲洗阀。 （4）各用水部门均采用计量收费。6.4.3电气节能： （1）所有灯具采用节99、能型灯具。 （2）楼梯间采用节能开关。 （3）变压器采用节能型SCB11. （4）防雷引下线利用结构钢筋。 （5）功率因素采用电容器补偿，减少无功损耗。 （6）各场所照明密度值严格执行建筑照明设计标准6.4.4暖通节能：(1)、对能采用自然通风及自然排烟的房间及其它区域尽量采用自然排烟与自然通风。 （2）、排烟兼排风机采用双速风机，平时低速运行，失火时高速运行。 （3）、设备的选型考虑产品的先进性和适用性，选择各项能耗指标经济合理且运行成本低的优良产品。 （4）、通风机单位风量耗功率为小于或等于0.32w/(m3/h)。6.4.5可再生能源太阳能热水系统本项目可将太阳集热器设置在建筑屋面、阳台100、栏板、建筑外墙面上、或设置在建筑的其他部位，如女儿墙、建筑物飘顶等充分接受阳光的位置，建筑设计需将所设置的太阳集热器作为建筑的组成元素，与建筑有机结合，保持建筑统一和谐的外观、并与周围环境相协调。太阳能热水系统具有环保、洁净、节能、运行费用低、节水省地、运行可靠稳定等优点，通过太阳能热水系统，本项目可节约电力若干、节约标准煤若干，在一定程度上缓解了城市发展对能源供应的巨大压力，缓解国际上要求的CO2减排对经济与社会发展的压力。6.5能源管理组织制度（1）在日常的节能管理工作中，重点是认真贯彻落实各种节能法律、法规和各项能源管理制度，并针对不断出现的新情况、新问题，不断完善有关能源管理制度。对能101、源使用过程中造成的跑、冒、滴、漏等能源浪费现象进行检查和处理，有效杜绝各种有型损失。（2）不断学习节能先进单位的经验和方法，寻找本项目在节能工作中存在的差距。从各个方面，全面地、系统追求最佳节能效果，做好节能降耗工作，为降低能源消耗作出应有的贡献。（3）在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源开采、计量、统计、生产过程和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进了企业各项节能工作的有效展开，为企业取得好的节能降耗效果，做好组织和制度准备。6.6节能效果分析结论与建议本项目以追求项目技术高标准、低投资、高速度为建设方针，选用先进的关键工艺设备和控制技术，确保生102、产线高质量、高水平、稳妥、可靠地进行建设和生产。项目建设场址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。经过分析、比较，建设单位针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效地降低了各类能源的消耗。经测算本项目的年耗能指标为标准煤年用量为628.02吨/年，该项目的总建筑面积为281708.54平米，因此本项目的耗能量为0.002吨/平米，符合国家规定并达到了同行业先进水平。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可行的。第七章 环境影响评价及安全防范措施7.1编制依据（1）中华人民共和国环103、境保护法（2）中华人民共和国污染防治法（3）环境空气质量标准（GB3095-1996）（4）大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)（5）污水综合排放标准（GB8978-1996）（6）城市区域环境噪声标准（7）地表水环境质量标准（GHAB1-2002）（8）建设项目环境保护管理办法7.2建设地点环境现状：本工程建设区域内的SO2、NO2、污染程度轻微，大气质量现状基本符合国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。地表水及地下水均较清洁，环境现状良好。7.3 施工中的环境保护： 本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成一定的污染。因此，施工中应对产生噪音较大的机械设备104、加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。7.4主要污染源和污染物：（1）废水污染源和污染物主要是生活废水和生产过程中产生的固体废弃物。（2） 噪声源 主要噪声源是生产加工等设备产生的噪声。7.5 综合治理措施：（1）污水住宅小区内产生的污水主要为生活污水，包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级排放标准后排入城市污水管网，含油废水经过隔油处理后排入城市污水管网。学校实验及生活污水作净化处理后，排入城市排水道。（2）废气项目拟建场地范围内的生活全部使用天然气。项目产生的大气污染物主要有卫生间产生的污染空气，将采用排风器自行抽出，排至室外。（3）固体废弃物105、随着项目的建成和投入使用，生活垃圾将是项目区域环境质量的主要威胁。应在相应的功能区、主要道路设立垃圾箱，并在生活垃圾相对集中的地带设置固定的生活垃圾站。配备专职环卫人员，负责各服务网点和广场道路的环卫清扫工作，同时配备必要的环卫专用设备，同时加强卫生宣传，防止住户在公共区域内乱扔垃圾。校园内设分类式（可回收和不可回收）垃圾桶，教室、办公室、实验室等公共场所设废纸篓和痰盂；垃圾送往垃圾池集中处理后运送到市政垃圾处置中心。校内垃圾池建成封闭式的，以隔绝垃圾恶气、臭气。（4）绿化项目除道路、配套设施等占地外，其余空地全部进行绿化，尽可能增加区域范围内的绿地面积。住宅小区及校园的绿化率在30%以上，投106、入使用后定期对绿化植物进行施肥、浇水、修剪、防虫工作。第八章 卫生、健康及安全8.1 卫生加强学校卫生工作，提高学生的健康水平。8.1.1 学生每日学习时间不超过8小时。8.1.2 学校或教师不以任何理由和方式，增加授课时间和作业量，加重学生学习负担。8.1.3 学校教学建筑、环境噪声、室内微小气候、采光、照明等环境质量以及黑板、课桌椅的设置符合国家有关标准。8.1.4 学校为学生提供充足的符合卫生标准的饮用水。8.1.5 建立卫生制度，加强对学生个人卫生、环境卫生及教室、宿舍卫生的管理。8.1.6 认真贯彻执行卫生法律、法规，加强饮食卫生管理，办好学生膳食，加强营养指导。8.1.7 建立食品107、卫生安全校长负责制，建立健全食堂及学生集体用餐卫生管理制度。8.1.8 按学生人数600：1的比例配备5名专职卫生技术人员，负责师生的卫生保健工作。8.2 健康8.2.1 身体健康1、学校体育场地和器材符合卫生和安全要求。2、体育运动项目和运动强度适合中学生的生理承受能力和体质健康状况，防止发生伤害事故。3、按照中学生的身体特点为学生设置厕所和洗手、洗澡等卫生设施。4、根据中学生的年龄，组织学生参加适当的劳动，并对参加劳动的学生，进行安全教育，提供必要的安全和卫生防护措施。5、组织学生参加劳动，不得让学生接触有毒有害物质或者从事不安全工作的作业。6、学校不得让学生参加夜班劳动。7、开设健康教育108、课，开展学生教育咨询活动。8、建立学生健康管理制度，定期对学生进行体格检查，建立学生体质健康卡片，纳入学生档案。9、学生对体格检查中发现的有器质性病的学生，配合学生家长做好转诊治疗。10、学校加强对残疾、体弱学生的医学照顾和心理卫生工作。11、学校配备可以处理一般伤病事故的一定医疗用品。12、积极做好近视眼、弱视、沙眼、龋齿、寄生虫、营养不良、贫血、脊柱弯曲、神经衰弱等学生常见疾病的群体预防和矫治工作。13、认真贯彻执行传染病防治，做好急、慢性传染病的预防和控制管理工作。同时做好地方病的预防和控制管理工作8.2.2 心理健康心理健康教育是提高中学生心理素质的教育，是实施素质教育的重要内容。1、109、根据学校教学实际，在学校课程时间中安排心理健康教育，保证心理健康教育时间。2、在校长领导下，以班主任和专兼心理辅导教师为骨干，全体教师共同参与心理健康教育。3、根据学校实际情况，聘请一定数量的兼职教师或心理咨询人员。4、积极开展心理健康教育的教育培训。5、禁止使用影响学生心理健康的仪器，如测谎仪、CT脑电仪等。6、严格遵循保密原则，谨慎使用心理测试量表或其他测试手段，不能强迫学生接受心理测试。7、开展心理健康选修课、活动课或专题讲座。包括心理训练、问题辩析、情境设计、角色扮演、游戏辅导、心理知识讲座等，帮助学生掌握一般的心理保健知识，培养良好的心理素质。8、开设心理咨询室,进行个别辅导，通过教110、师和学生一对一沟通，对学生在学习和生活中出现的问题给予直接指导，排解心理因扰，并对有关的心理行为问题进行诊断，矫治，对极个别有严重心理疾病的学生，及时识别并转介到医学心理诊治部门。9、把心理健康教育贯穿在学校教育教学活动之中。创设符合心理健康教育所要求的物质环境，人际环境、心理环境，发挥教师在教育教学中的人格魅力和为人师表的作用，建立起民主、平等、相互尊重的新型师生关系。10、班级、团队活动和班主任工作要渗透心理健康教育。11、积极开通学校与家庭同步实施心理健康教育的渠道，指导家长转变教子观念，了解和掌握心理健康教育的方法，注重自身良好的心理素质的养成，营造家庭心理健康教育的环境，以家长的理想111、追求、品格和行为影响孩子。12、从学生身心发展特点出发，循序渐进，设置分阶段的具体教育内容：高中年级：帮助学生具有适应高中学习环境的能力，发展创造性思维，充分开发学习的潜能，在克服困难取得成绩的学习生活中获得情感体验；在了解自己的能力、特长、兴趣和社会就业条件的基础上，确立自己的职业志向，进行职业的选择和准备；正确认识自己的人际关系的状况，正确对待和异性伙伴的交往，建立对他人的积极情感反应和体验；提高承受挫折和应对挫折的能力，形成良好的意志品质。8.3 安全8.3.1 健康房地面采用木、塑料或地毯等面层。8.3.2 教室净高不得低于3.3m。8.3.3 教学楼、图书馆设疏散楼梯，疏散楼梯不得112、采用螺旋楼梯和扇形踏步，楼梯踏步宽度不得小于0.26m；高度不得低于0.15m。8.3.4 各建筑物直接通向公共走道的房间门至最近的外部出口或封闭楼梯的最大距离不超过30m。8.3.5 学校楼梯不得做大楼梯井。8.3.6 梯井净宽大于0.2m时，扶手、栏杆设置安全防滑措施，以防从扶手滑下摔伤。8.3.7 学校栏杆设置采用防止攀登的构造，栏杆垂直杆件间的净距不大于0.11m，并不得做便于攀爬的横向花格，花饰。8.3.8 金属栏杆应足够的整体刚度，端部应有加强措施，水平栏杆在转角处应注意避免直角、锐角伤人。栏杆过长时在两端和中部采取加强措施，栏杆与踏步的连接须可靠。8.3.9 上屋面的检查人孔或外113、墙爬梯，应有安全防护和防止攀爬的措施。8.3.10 学校各建筑物不得使用弹簧门。8.3.11 教室外窗采用内开下悬式或内开式，并采用长脚铰链等配件，使开启扇能180开启，并使之紧贴窗面或与未开启窗重叠而不占据室内空间。8.3.12 内外走廊内侧墙上的间接采光窗，应使窗扇开启时不致碰人。8.3.13 建筑物采用玻璃门时，应采用安全玻璃，玻璃上设有醒目的标志。8.3.14 学校阳台栏杆采用不易攀爬的形式，垂直栏杆净距不得大于0.11m。8.3.15 各建筑物需装修的，装修构造及选择材料要安全可靠，须避免脱落造成人员伤害。8.3.16 建筑装修防火等级要达到B级，室内装修防火等级要达到A级。8.3.114、17 不得使用有毒、有害、污染环境、损害人体健康的装饰材料和产品。8.3.18 所有灯具都应设置接地保护措施。8.4安全防范措施安全是学校发展的基础，是学校永恒的话题，对于安全教育是学校师生员工的必修课，务必做到警钟长鸣，常抓不懈。（1）要认真落实云南省教育系统安全工作管理办法，健全和完善安全保卫制度，学校成立的政教副校长和教政主任牵头的安全领导小组，制定措施，明确责任，狠抓落实，及时整改，确保学校长治久安。（2）要防患于未然。主管安全的学校领导要做安全工作的有心人，所到之处不忘安全。学校的安全重点部位（财务室、保管室、食堂商店食品、化学药剂等）、建筑物、水电设施，栅栏扶手、学生宿舍等。都是要115、时刻关注的工作对象，发现问题，及时处理、整改、绝忌心存侥幸。（3）加强防范措施。一是安装校园监控系统；二是加强逃生（如发生火灾、地震、触电、遭遇劫盗等）教育和训练；三是家校共筑安全墙，与家长和学生签订安全责任状，以期齐抓共管，规避风险；四是对走读生的安全教育班主任要做好放学前的返家教育；五是加强特殊学生（如行为偏激、性格内向、单亲家庭、学习压力大等）的心理沟通和教育，谨防走极端，铸成大错；六是学生上下课（尤其是下早、晚、自习课）时要防止学生拥护，以免造成踏践事故，下早晚自习课时，楼梯间要有值日老师值班、站岗。 （4）加强防雷、防火、防盗等设施检查和维修，避雷装置、灭火器、消防栓、监控系统、防盗116、装置等设施要经常保持良好运转、使用状态。 （5）抗震。根据中国地震参数区划图（GB183062001），XX抗震烈度为7级设防，项目建筑设计时，务必要确保防震抗震系数。 第九章 组织机构设置及师资（新建XX二中）9.1组织机构设置 按照省一级完全中学标准，在校学生3600人规模计算编制，机购设置如下表：机构名称岗位岗位职数行政办公室董事长1校 长1副校长3办公室主任1办公室干事1教务处主 任1副主任1教务员1文印员2教研室主 任1副主任1政教处主任1副主任1政教员1心理咨询辅导教师2总务处主 任1副主任1会 计1出 纳1党总支总支书记1高中支部书记1初中支部书记1行政支部书记1工会主 席1副主117、任1团委书 记1副书记1后勤事务长1宿舍管理员4绿化美化管理员3卫生管理员1水电管理员1财产保管员1医务室2司 机2保 安4食堂保管员1校园IC卡管理员1教学电教员1物理实验员2化学实验员2生物实验员2图书管理员2教学语文、数学、英语、物理、化学、生物、政治、历史、地理、音乐、美术、劳技、信息技术2209.2 师资队伍 师资队伍是保证学校教学质量的关键，学校要建立一支素质优良，结构合理，相对稳定的师资队伍。 学校第一期建成配备专任教师192人，按每班每级4人标准基本上满足48个班级的配备，第二期建成后达到60个班级的办学规模，还要新增教师48名，形成一支240人左右的科研型、学者型的师资队伍，118、其中30-40岁的中青年教师和高、中级资质的教师比例均须保持60-70%的比例。师资来源主要三个方面：第一：原有XX二中将其在职的132位教师调入；第二：向社会招聘一部分优秀教师；第三：招聘部分大专院校的应届毕业生。师资队伍一定要经过有计划的严格培训，使其综合素质和资质等级率达到规定的要求。 第十章 项目建设组织与管理 首先全面完成本项目的前期工作，如可行性研究报告的审批，完成项目的设计文件（包括招投标设计）等，落实项目资金筹措方案，初步落实建设资金。10.1方案实施建议施工单位组织一个团结、务实、精干且有丰富施工管理经验的项目班子，科学组织施工，严把施工质量关、进度关，创造出优良的工程，具体119、措施：（1）各种原材料必须有产品合格证，使用前必须报送监理工程师，经监理工程师同意后方可使用，凡是不合格的材料一律禁止使用。（2）特殊工种如电工、焊工、机械操作工等必须持证上岗，定期培训、接受继续教育。（3）加强施工过程中的质量保证措施，建立健全的质量保证体系和质量管理领导小组，对分项工程实行“三检”，即施工班组自检，施工员抽检，质量员专项检查，重点项目实行技术交底，防止质量隐患。（4）加强施工过程中的安全保证措施，健全安全保证体系，建立以项目经理负责制的安全管理领导小组，并实行一票否决制，凡达不到安全标准或出现安全事故的，追究项目经理及相关安全管理人员责任，牢固树立“责任重于泰山”、“安全第120、一、预防为主”，防止安全事故的发生。（5）加强施工现场的文明施工，规范施工现场的场容场貌，保持作业环境的整洁卫生，科学组织施工，减少施工对周围居民和环境的影响，保证职工的安全和身体健康。 第十一章 项目实施进度11.1项目实施计划（XX二中） 本项目虽工程量较大，但是伴随学校规模逐年扩大而分期实施的，第一年（XX年6月2015年6月）为开办初始期，招生计划只限初、高中新生和高考文化补习班（拟招初一新生2个班学生100120名；高一新生4个班，学生220240名；高考文化补习班2个班学生120名），预计学生最多人数480名。暂借用XX市华才职业技术学校原有的场地。第二年起，搬迁至新校舍办学。其建121、设时间、项目计划分三期实施。期序实施时间建设项目名称第一期XX.62015.6教学楼1幢，学生宿舍1幢，食堂、文化广场围墙第二期2015.62016.6学生宿舍2幢、科技楼、塑胶跑道、教学楼1幢第三期2016.62017.6办公楼、学生宿舍1幢、其他用房、完善附属设施11.2第一期工程实施进度XX年2月签订办学协议XX年3月办理国土、规划、立项等手续，规划方案招标XX年6月确定规划方案，进入设计阶段XX年8月平整土地，项目施工招投标XX年9月开工2015年12月第一期工程竣工工 程 实 施 进 度 表（地产开发）序号工 程 项 目 名 称阶段XX年2015年2016年4-67-910-121-122、34-67-910-121-31项目立项、可行性研究及审批前期工作2征地拆迁及设计招标3初步设计、审批4施工图设计、审批及施工招标5设备采购招标建设期工作7主体施工8安装工程9室外工程及绿化工程10竣工验收第十二章 招标投标管理 按照国家发展计划委员会（2001）第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定和云南省发展计划委员会滇计招（2002）417号文云南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定的要求，拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、装饰及设备安装工程、监理等进行招投标，选择相应资质的单位进行。 勘察、设计、施工、监理应保证该项目建设的123、质量，采购符合设计要求的设备，满足本项目的实际需要。招标内容、范围、组织形式、方式、信息发布详见附表：招标基本情况表建设项目名称:云南XX新建XX县二中及附属地产招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理主要设备重要材料其 他情况说明:建设单位盖章年 月 日第十三章 投资估算及资金筹措13.1投资估算13.1.1 本估算为云南XX新建XX县二中及附属地产建设项目估算，建设投资总估算价值为60288.73万元（含A、B两地块）。其中A地块（地产开发）建设总投资估算为48940.15万元，其中124、工程费38541.16万元，占总投资额的78.75%；其他工程费8471.93万元，占总投资额的17.31%；不可预见费1927.05万元，占总投资额的3.94%；详见附表1。 其中B地块（地产开发）建设总投资估算为11348.58万元，其中工程费8993.94万元，占总投资额的79.25%；其他工程费1904.95万元，占总投资额的16.79%；不可预见费449.70万元，占总投资额的3.96%；详见附表2。13.1.2 估算编制依据（1）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）云南省颁发的相关文件。（3）XX市发布相关文件。4. 建筑材料价格根据云南省建设工程造价管理协125、会颁布的2013年XX市价格进行估算，安装费用参考相关数据指标计列。5.建设单位管理费按国家和云南省有关文件精神计算。6.前期工作费参考国家计委（1999）1283号文精神计算。7.勘察设计费按国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准2002年版计取。8.工程监理费按国家发展计划委员会、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知 发改价格 2007 670号文计取。9.清单编制费，云南省物价局的通知相关文计取。10.工程质量检测费，按建设厅云南省相关文规定的标准计列11.工程招标代理费执行云南省建设厅和云南省物价局的通知的文件精神。12.工资调整按云南省建设厅关于发布云南省各126、州建设工程人工工资单价的通知13.土地征购：未包含在内。14. 工程费用参照云南省建筑工程概算定额及当地建筑工程造价指标并结合本工程具体实际情况估算。15. 其它费用：按云南省工程建设其它费用定额计取。16. 本次是投资估算阶段，考虑到本项目的建设工期为两年，不可预见费率按5%计算。13.1.3 估算范围主要包括：A地块（地产开发）中高层住宅、商业用房、地下车库及各项配套的公用设施等建设用地和工程建设的其他费用。B地块（新建XX二中）教学楼、办公楼、科技楼、学生公寓、食堂及运动场地等各项配套的公用设施等建设用地和工程建设的其他费用。13.2 资金筹措 本项目总投资估算为60288.73万元，全127、部由项目建设单位自筹解决。A地块商住楼序号项 目 或 费 用 名 称估算价值 （万元）建筑面积 （m2)技术经济指标投资比率（%）备 注单 位单位造价 （元/m2)估 算 总 值489401519.3230701.1m22121.3662100第一部分工程费用385411622230701.1m21670.610278.71高层住宅245747286171287.67m21434.7051高层住宅土建205545204171287.67m21200电气照明及消防报警线敷设、安装17471342.34171287.67m3102室内消防及给排水管道安装13017862.92171287.67m2128、76弱电管预埋1712876.7171287.67m210电梯 8000000项80000002商业18785260.3412366.86m21519商业土建17066266.812366.86m21380电气照明线敷设890413.9212366.86m372室内给排水管道安装556508.712366.86m245弱电、监控管预埋272070.9212366.86m2224酒店20077597.2112366.86m21623.5酒店土建1793194712366.86m21450电气照明线敷设1069733.3912366.86m386.5室内给排水管道安装680177.312366.8129、6m255弱电、监控管预埋395739.5212366.86m2323地下室(车库)60196313.4432004.66m21880.8609地下室(车库)土建53127735.632004.66m21660地下室土方基坑支护3000000电气、照明896130.4832004.66m228通风工程704102.5232004.66m222给排水、喷淋、消火栓管道1344195.7232004.66m242IC卡闸道管理系统100000弱电(监控）1024149.1232004.66m2324总图40605165土方工程1000000大门入口10000002个电气设备及室外亮化照明20000130、00给水排水管网及水景2000000小区道路及广场16149077230701.1m270绿化费 18456088230701.1m280第二部分其它工程费用84719316.2717.31土地拆迁补偿费2建设单位管理费 1.00% 3854116.223前期工作费 8000004勘察设计费 3.00% 11562348.665施工图审查费415261.98230701.1m21.86招标代理费 0.05%192705.8117预算编制费 0.05%1927058.118监理费 2.00%7708232.4399建筑工程质量检测费0.25%963529.054910煤气建设费192780010131、71户180011报建费55368264230701.1m2240第三部分 不可预见费用 19270581.141不可预见费 5.00%19270581.1合 计(万元)48728.18230701.1m22112.048100B地块学校项 目 或 费 用 名 称估算价值 （万元）建筑面积 （m2)技术经济指标投资比率（%）备 注单 位单位造价 （元/m2)估 算 总 值113485832.751007.44m22224.8878100第一部分工程费用89939386.1651007.44m21763.260178.76办公楼科技楼教学楼45568328.6427140.16m21679土建3132、256819227140.16m21200电气照明及消防报警线敷设、安装2768296.3227140.16m3102室内消防及给排水管道安装1492708.827140.16m255弱电管预埋597083.5227140.16m222装饰装修814204827140.16m3300学生公寓29164615.9220267.28m21439土建25942118.420267.28m21280电气照明线敷设1459244.1620267.28m372室内给排水管道安装1317373.220267.28m265弱电、监控管预埋445880.1620267.28m222装饰装修4864147.220133、267.28m3240食堂57654003600m21601.5土建52200003600m21450电气照明线敷设2754003600m376.5室内给排水管道安装1548003600m243弱电、监控管预埋1152003600m232装饰装修9360003600m2260总图9441041.6土方工程800000大门入口5000001个电气设备及室外亮化照明500000给水排水管网及水景500000校园道路及操场510074451007.44m2100绿化景观费 2040297.651007.44m240第二部分其它工程费用19049477.2516.81土地拆迁补偿费建设单位管理费 1.134、00% 899393.8616前期工作费 400000勘察设计费 3.00% 2698181.585施工图审查费91813.39251007.44m21.8招标代理费 0.05%44969.69308预算编制费 0.05%449696.9308监理费 2.00%1798787.723建筑工程质量检测费0.25%224848.4654煤气建设费200000报建费12241785.651007.44m2240第三部分 不可预见费用 4496969.3084.43不可预见费 5.00%4496969.308合 计(万元)11348.5851007.44m22224.88100第十四章 财务评价14.135、1 A地块（地产开发）收入： 1、按照地产开发面积74.33亩，容积率4.0计算，实际开发面积为198696.44平方米。其中住宅部分171287.67平方米；商业部分为12366.86平方米。按照XX、XX年地产住宅均价2900元/平方米；商业均价5500元/平方米计算。住宅部分毛收入：171287.672900元/平方米=496734243元；商业部分毛收入：12366.865500元/平方米=68017730元。酒店部分收入：*元。 地产项目共计毛收入约为*亿元。 2、地产开发支出：（1）建安成本按照均价1800元/平方米计算，198696.441800/平方米=357653592元。约136、3.5亿元。（2） 土地成本60万元/亩80亩=48000000元。约0.48亿元。（3）报建规费、项目管理、其他费用估计0.2亿元。 3、地产总收益：14.2 B地块（新建XX二中）经济效益 教育本来是政府行为、举办者为政府分忧解难，政府也必然会投桃报李，让举办者依法陆续收回成本，在精打细算的前提下略有微利，收回成本和盈利的渠道主要有： （1）学费：36008000元/生/年2880万元/年。经过三年的努力，办学声誉和社会影响力产生后。学生在学校享受到优质的教育资源，接受到良好的教育，将受益终身。付出高于一般学校的学费、择校费、建校费，家长也能接受。（2）税务部门的税费减免（地产开发部分）。137、（3）基本生活设施在收回成本后产生的利润。住宿费： 36001200元/生年432万元。（4）择校学生的择校费(会泽茚旺中学8万元/生，其他学校1.21.8万元/生)，按照500择校生计算5001.2万元600万元。（5）商店、食堂产生的经营性收入。根据学校学生消费现状1000元/生/月，36001000元/生/月=360万元10个月=3600万元15%（利润）=540万元/年。（6）每年的政府扶持民办学校专项资金。（7）按照协议条款XX县政府以奖代补资金。办学支出：教职工工资、福利等支出。教师按照师生比16需225人，行政工勤人员需60人。教师年支出2256万元/年1350万元/年；行政工勤138、人员年支出604万元/年240万元/年，共计支出1590万元。财务成本。建校投资1.6亿元利息1.6亿元0.3%/年息=339万元/年。设备折旧。150万元。其他。100万元。 学校年总收益约1991万元。 第十五章 社会评价 根据项目地块所处区位，结合XX及XX地产开发现状，本项目所处区位较为偏僻、交通不便，周围市政配套公共设施较为简陋，如不依附XX二中建设及教育地产的概念，投资开发纯地产项目尚需时日，但植入教育地产概念后，现时开发将变得切实可行，我们在对该地块及周边房地产开发现状，未来周边市政建设作了充分调研分析后认为： 1、在规划设计上，商住和学校开发占地比例要适中，学校开发以满足基本教139、学功能为标准，不盲目追求大而全，占地以60亩以内为宜，学样占地以地块北部或中部为主，把南部或周边用于商业和地产开发。 2、项目地块地处XX与XX小坡接壤处，行政区划分属XX，但与XX建成开发的北片区地产项目仅一路之隔，感觉上属XX地块，对于建校属上上之选，归属XX，紧靠XX，将来可以大量吸纳XX市麒麟区和其他县市的生源，就现行初升高考试制度，可以形成价值洼地，成就一定的竞争能力，但对于地产开发来说，离主城区较远，离曲沾大道沿线开发流线方向都较远，这是项目的不足，但随着南小路的开工建设，曲胜高速公路XX收费站至小坡收费站高速路面的沉降，XX五馆一中心的建设完成，次目的的区间价值也将逐步体现出来，140、其整体销售价格将是XX地产年均值与XX地产年均值之间。 3、在市场营销上，由于地块所处的位置离XX主城区郊较近，我们可以理解为，其就是XX麒麟区范围内的地产项目，并加大宣传力度。 4、“国运兴衰，系于教育，教育成败，系于教师”。新XX县第二中的恢复，XX教师团队的融入，无疑将对XX县教育，经济产生积极的影响。 （1）激活了教育机制。民办教育管理机制追求卓越，强调责任，优胜劣汰，优质优酬。打破干多干少一个样，干好干坏一个样的平均主义分配制度。激励的因素，驱使着员工“不用扬鞭自奋蹄。”在这种机制下催生出“集体进步，集体成长”的效应。这种机制一旦参与社会竞争，将一石击起千重浪，将打破XX教育系统往日141、的平静。竞争的结果是区分优劣，昭显胜负。谁愿背着“不称职”，“老落后”骂名苟且偷生呢？ （2）巩固和发展了招商引资的成果。XX二中的举办者为XX市XX商会副会长先生。在我国的市场经济体制确立之后，聪明的XX人纷纷把经商的触角伸向了商机无限的云南，伸向XX，伸向XX，他们是XX的“摇钱树”，每年创造地方利税数以亿计。他们慷慨解囊自筹资金创办XX二中，将成为功在当代利在千秋的善举。 （3）减轻了政府了压力。一是升学压力。XX现有的三所高中无论是从吸纳的能力，还是教师的数量和质量，都难以满足几乎半数的初中毕业生升高中的要求。XX二中的恢复与新建无异如雪中送炭，解了燃眉之急。二是财政压力。就XX的现状142、来看，还是财政穷县，一时间要拿出上亿元的钱来恢复XX二中，确实是捉襟见肘，难以为继。（4）带动了相关产业，数千人进入县城吃喝拉撒、往复聚散、亲友探视，无疑将给餐饮、交通、旅游、商铺、农蔬等产业带来商机，同时对于繁荣县城聚集了人气。（5）当前房产市场近郊大盘正在成为日后楼市占绝对比例的组成部分，这些楼盘自身所能提供的教育配套提出了要求。成熟的社区教育配套，是吸引市民置业很重要的原因之一，在地产发展提速的情况下，凸显教育配套布局平衡性的重要。在本项目中，有着敏锐长远市场目光的开发商已意识到教育地产的重要性，开始主动地承担邻里特征和区位特征的建造，走在了市场的前端，追求住房服务品质。教育配套成为居住143、的必须条件之一，是住房服务不可或缺的一项。 第十六章 研究结论与建议16.1研究结论：（1）根据调查研究本项目以教育地产投资开发，具备良好的开发潜力和优于周边地产的竞争力，投入产出回报可观。该项目的建成是XX地产开发项目的新尝试，是XX县主打教育品牌地产的新突破，将成为XX地产经济新的增长点，对珠江源大城市建设具有一定贡献和启发作用。本项目建成后能够达到预期的经济效益和社会效益，本项目切实可行。（2）新建XX县第二中学业及附属地产建设项目已占尽天时、地利、人和、财实的诸多条件。它的建设将对XX县繁荣县城，招商引智、发展经济、聚集人才产生深远的历史影响，作为“为官一任、造福一方”的县委、县政府及144、教育行政部门，也将功德无量。（3）本项目建设程序符合国家相关规范。（4）本项目总投资为60288.73万元。16.2相关建议 （1）XX市房地产市场竞争日趋白热化，且本项目远离XX主城区，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，需加大教育地产概念的推介和宣传。 （2）本项目是以教育性产业为依托的教育地产，必须充分利用地块区域优势和教育资源优势，与知名专业设计公司、教育集团合作强强联合，打造项目品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 （3）新建XX二中，是县委和县政府推动教育改革的新的成果，是XX县的一项民生工程，也是民心工程。建议县委、县政府充分挖掘、发挥民间的办学力量和办学热情，落实好中华人民共和国民办教育促进法和云南省关于加快发展民办教育的决定等相关政策。 （4）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（5）在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，抓紧项目前期工作，争取早日开工。