1、山区公寓酒店办公楼商业广场项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山区公寓酒店办公楼商业广场项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、 目标地块基本概况6（一）项目区位61.项目区位与交通62.四至范围及内部现状8（二）周边配套8（三）规划设计条件10二、出让相2、关信息10（一）出让要求101、挂牌相关102、付款进度要求103、交地状况10三、目标地块市场分析与机会选择10（一）城市/区域发展概况101. 城市发展概况102.区域情况与发展预期14（二）房地产宏观市场概况151.济南市土地市场概况152.济南市商业概况193.济南市写字楼市场状况194.济南市公寓市场状况205.济南市酒店状况20（二）房地产微观市场概况221.南部片区房地产市场情况224.区域市场客群情况25（三）竞品项目概况261绿地新都会272、贵和金街27（三）限购后房地产市场预判28四、项目定位28（一）项目整体定位28（二）分物业定位及策略281.公寓282.酒店（自持）3、293.办公楼294.商业29（三）客户定位291.公寓客户定位292.商业客户定位293.办公客户定位30（四）产品建议301. 规划布局302. 产品配比303. 公寓户型及平面图314.酒店户型及平面图344. 写字楼户型及平面图346.社区配套357.建筑、园林风格358.地下停车方案35（五）产品竞争力分析351公寓竞争力分析352商务商业竞争力36（六）可售型物业价格定位371.定价原则372.价格预测372持有型物业38五、开发与销售计划38（一）开发节点安排38(二)销售计划39（三）持有性物业营业收入39六、成本分析40（一）总成本分析40（二）单位成本分析40（6）车位单方4、成本3116元/。41七、项目经济效益测算41（一）经济效益分析411销售型物业412.持有型物业41（二）项目整体现金流量分析41项目整体现金流回正时间为2020年41八、投资风险评价42（一）市场及经营风险42（二）敏感性分析42附件1.项目开发建设周期表43附件2.投资估算表44附件3.项目销售计划、价格与收入表45一、 目标地块基本概况（一）项目区位1.项目区位与交通地块位于市中区南部山区范围内，南部山区是我市重要的生态和水源涵养地，同时也是泉源。近年来，济南市高度关注南部山区的发展情况，将南部山区打造成生态自然居住区。地块西邻立xx商业项目，且靠近103省道，未来规划有轻轨M2、M45、线，项目距离领秀城2km，距泉城广场10km，交通便利。地块区位图如下：附图1-1：地块位置示意图附图1-2：地块道路交通图 地块紧邻103省道，距离二环高架2km，未来规划有轻轨M2、M4线（2020年通车），附近有17、65、67、88、142和k155公交站点经过，交通通达性较好。 2.四至范围及内部现状四至范围：地块南邻山体，北邻山东省电力研究院，西邻103省道，东临公馆住宅。四至范围如下图所示： 附图1-3：项目四至地块现状：地块内已经完成拆迁，土地较为平整，地势东高西低，地表构筑物少。内部现状图如下：附图1-4：地块现状（二）周边配套地块属于济南市南部山区，处于逐步开发成熟阶段。教6、育：实验初中（重点中学），未来规划1所小学（政府拟引进山东省重点小学-经五路小学），1所幼儿园，能够为业主提供一站式教育配套。商超：靠近领秀城贵和购物中心，周边多为小型超市：xx等，未来西部将有立xx商业项目，绿地商业项目，未来将形成超过100万平米大型商业集群。医疗：周边缺少大型综合性医院，多专科医院和小型诊所，距离最近2公里附近有哮喘医院，市中区人民医院，未来2km范围内将新建1所济南市心血管病专科医院。 区域周边规划及配套如下图所示： 附图1-5 地块周边配套图（三）规划设计条件地块占地面积55695（合83.5亩），地上容积率2.5。附表1-1 宗地规划指标表土地编号占地面积（）土地用7、途容积率地上建面（）地下建面（）限制条件2013-G18855695商业商务1.5地上2.5地下1.4139237.577973限高55米；须配建污水处理设施。车位每百建筑面积不小于1.0个。 二、出让相关信息（一）出让要求1、挂牌相关2013-G188地块（商业商务）20885万元，折合250万元/亩，楼面价（地上）1500元/。宗地编号土地位置土地面积（）用途出让年限竞买保证金起始价（万元）楼面地价（元/）挂牌起止日期保证金截止日期竞拍时间2013-G188xx55695商业商务402088515002014年1月13日16时2014年1月13日16时2014年1月14日2、付款进度要求竞8、标成功后10日内签约，签约后30日内全款。若采用分期，首期款为底价的50%和成交价与底价差额部分之和，30日内缴纳，余款180日内缴纳，但须按人民银行同期利率支付利息。3、交地状况宗地外三通（通电、通路、通讯），宗地内平整。三、目标地块市场分析与机会选择（一）城市/区域发展概况1. 城市发展概况济南坐落于山东省中西部，北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市，是山东省的政治、经济、文化、金融、交通、会展和科教中心。济南市辖6个市辖区、3个县、1个县级市。全市总9、面积8177.21公里，其中市区面积3303.98公里，2014年末常住人口706.7万人，其中市区人口362.4万人。 （1）经济状况经济保持稳定增长的趋势，人均GDP及可支配收入虽增长率放缓，但增长趋势稳定。 附图3-1 2011-2015城市GDP对比图附图3-2 2011-2015城市人均GDP对比附图3-3 2011-2015济南市城镇居民可支配收入（2）城市人口济南市常住人口长期高于于户籍人口，属于传统上的劳动力净输入城市。济南人口流出少、流入多。 附图3-4 2011-2015济南市人口情况（3）城市产业济南市第三产业占比逐年递增，产业结构进一步优化。附图3-5 2011-20110、5济南市三大产业结构比例 （4）城市发展方向根据济南城市新规划，济南市将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略。 附图3-6 济南城市发展方向示意图 2.区域情况与发展预期（1）南城核心居住板块，在南控发展战略下济南向南发展的主力区域。济南市各片区功能定位区域定位中部片区疏解主城区职能和压力，增加开阔空间，恢复泉城历史风貌。北部片区选择时机跨黄河向北发展西部片区开发建设西部新城，并继而向西跳过玉符河隔离带，建设发展西部片区东部片区向东沿“胶济产业带”形成未来城市的主要产业发展带南部片区保护城市的绿肺和泉水的命脉，严格控制城市向南部发展；（2）二环南路沿线为济南南部片区生态聚集区11、，政府对片区有金融发展区的整体规划，项目所在区域重点发展品质居住、服务商业及金融商务。 片区以生态居住为主导，以南城商业为配套，以金融发展区支撑，从客户需求出发，在三大功能体系下形成多层次、高融合的产品发展方向，构建生态品质居住便捷生活的复合型“生态圈”，预计本项目发展总建筑面积约20.6万平方米，地上建筑面积约14万平方米。（3）区域近期及规划人口情况u 近期人口情况南城板块经过多年的发展，其居住氛围已经较为浓厚，商业发展氛围也区域稳定发展期，整体板块内部当前常住人口较多并处在平稳增长期。u 远期人口规划未来二环南路沿线70平方公里的地方、以六大片区为重点打造南部新城，每个片区未来规划人口在12、8-10万人，整个南城板块未来发展规划约50万人。 （二）房地产宏观市场概况 1.济南市土地市场概况u 成交量价走势 附图3-7 2010-2016.11土地成交统计年度2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016（1-11月）成交占地面积（万）452519626790852821672楼面单价（元/）1639143214971761182519433909 2010-2015年土地市场成交量整体平稳，2013年达到最高790万，之后成交量有所下滑，2016年1-11月份成交量为672万，土地成交价格整体呈现上扬趋势，楼面地价在3909元，上涨101%。其中6-11月份13、多次出现十几家开发商多轮竞拍情况，6月底唐冶拍出7100元/地王，8月份张马屯拍出9613元/新地王，10月份虽然政府出台了多项调控新政给楼市降温，但房企的拿地热情并未受到影响，xx、彩石等热点地块吸引了众多开发商争夺，文庄成交楼面价为9442元/，xx地块楼面价最高为12648元/，彩石项目最高楼面价为13866元/，均出现“面粉高于面包”现象。 成交结构土地性质：纯住宅用地配比仍然处于高位。2015年出让土地中，商住性质用地成交占比明显提升，环比上浮149%，纯住宅性质用地同比下浮0.8%，住纯商业性质用地比例持续大幅下降，环比下浮52%。土地规模：地块小型化趋势愈加明显。近年成交土地中，14、20万平米以下地块成交占比90%以上。附图3-8 2012-2016.9土地成交结构图（按性质、按规模）近几年土地楼面地价保持稳定上涨的趋势，2012年约1500元/，2014年上涨到2000元/左右，2015年基本保持持平，2016年1-10月份成交商住用地楼面地价为2721元/，上涨101%。u 成交区域历城区是近年来土地供求热点区域，区域内土地储量较大；槐荫区、高新区经过几年土地大量出让后，土地热度有所减退；市中区、历下区两个中心城区由于可供开发土地也在不断减少，优质地块少，成交占比较低。 附图3-9 2015.11-2016.10济南市各区域土地成交占比 2.济南市商业概况近几年济南商15、业市场供过于求态势并未改变，2016年济南市商业供应量88.6万平米，成交53.2万平米，成交均价为18740元/。 附图3-10 2012-2016年全市商业成交量价走势图3.济南市写字楼市场状况2016年年济南办公市场供应量激增，主要受奥体中心片区办公项目集中放量影响，中央CBD规划落地未来东部办公项目集中度更高。截止目前2016年整体均价10900元/，成交量74万平米。附图3-11 2012年-2016年写字楼物业成交走势图 4.济南市公寓市场状况目前济南公寓市场仍处于供过于求状态，去化周期近2年；随着济南重启“限购”政策，住宅市场热度大减，公寓产品因“不限购不限贷”优势被投资者热宠，16、其中中部及东部奥体片区依托完善配套与良好规划发展成熟 ；贵和金街项目公寓产品10月入市，弥补了南部片区公寓市场空白。附图3-12 2012年-2016年公寓物业成交走势图 5.济南市酒店状况（1）分布格局目前，济南的高端酒店主要集中在市区范围内，以市中区和历下区为主，尤其是以中高端商务、海外商务和政务客源为主的泺源大街-泉城路区域，和国内中端商务、政务和企业内部客源为主的火车站-市委市府区域。据济南市旅游局统计，目前济南市五星级/准五星级酒店约12家。附图3-13 济南市5星级酒店分布图（2）星级酒店经营状况从近5年济南星级酒店经营情况看，2013年以前整体呈稳步增长趋势，但在国家抑制“ 三公17、消费” 之后，2013年出现明显下滑，其中，星级酒店餐饮经营收入大幅下跌4%，高档餐饮消费受影响明显。整体出租率在2010-2012年保持平稳上升后，2013年整体出租率跌势明显，由2012年的60.93%滑落至2013年的56.89%，2014年上半年开始稳定在55%左右。附表3-1 济南2012-2015年济南星级酒店房价及出租率酒店客房数量2013年入住率2014年入住率2015年入住率目前房间均价济南银座索菲特42655%70%60-70%600-700济南贵和皇冠假日酒店30075%74%60-70%600-700山东大厦57180%75%70%700-800济南喜来登酒店410 618、0%-70%60%60%-70%600-700济南万达凯悦酒店343-45%60%-70%600-700济南阳光壹佰美爵酒店333-40%40%500-600济南中豪大酒店32770%70%70%500-600 （二）房地产微观市场概况1.南部片区房地产市场情况当前区域内供应主要来源于市中区、历下区等改善类商品住宅、写字楼及公寓。附图3-14 2012年-2016年片区写字楼成交量价走势图类别2012年2013年2014年2015年2016年1-10月份供应量（万平米）43.8850.771.3773.0549.86销售量（万平米）28.7225.5525.232.9924.98均价（元/）119、2211123181077612001 附图3-15 2013年-2016年片区公寓成交量价走势图类别2013年2014年2015年2016年1-10月份（10月份贵和金街推售）供应量（万平米）2.82.071.121.7销售量（万平米）2.251.110.961.3均价（元/）84888094839412000附图3-16 2012年-2016年市区商业成交量走势图年度2012年2013年2014年2015年2016年1-10月供应面积（）366970492784668637698302714461成交面积（）156557227265315193427469483725成交均价（元/）20820、64200822159118179188142.xx片区商业市场主力产品情况商务市场：商务市场以写字楼为主，大客户成交占销售主力，目前成交面积多在0.5万平米以内，售价集中在10000-12000元/；贵和金街的公寓产品于10月9日入市，开盘当天成交1.44亿 ，截止目前成交1.9亿，成交均价为12000元/。商业市场：目前区域商业主要以社区底商为主，价格实现在2.2-2.6万/之间，以150以内的小商铺热销，随着区域成熟度及人口的进驻，发展机会较大。3.xx片区项目存量情况区域内写字楼为主的商务办公潜在存量达122万平米，按目前销售速度看来，去化周期约3.7年，后期为区域项目的库存体量，可预21、见的体量较少。附表3-3 区域写字楼库存分析写字楼存量项目名称总体量(万平米)已销售体量(万平米)存量(万平米)中海国际社区10.4010.4领秀城270.126.8绿地新都会850.0884.9合计1220.19121.84.区域市场客群情况 商务客户分析：区域目前尚未形成商务氛围，写字楼客户较少，以中小型及发展型客户为主；大型企业一般为中型企业，为整层或多层客户，发展型企业需求面积较小。 商业客户分析：客户分布较为分散，以投资型客户为主，目前销售较为困难，客户较少，客户看中区域未来发展潜力和政府对区域金融中心的规划，自用型客户占比相对较少。（三）竞品项目概况 区域内主要竞品项目有3个，产品22、业态为写字楼、公寓、商铺。区域内竞品货量较少，但去化速度缓慢。 附图3-17：竞品项目分布图 项目贵和金街绿地新都会龙玺占地面积（万）37容积率4.26计容体量（万）12.740业态组成写字楼、公寓、商铺办公、商铺开盘时间2016年7月份2015年12月在售产品40-60公寓、120-200商铺办公90-124，商铺2016年销售均价（元/m2）公寓12000元/；商铺20000元/办公10000元/，商铺20000元/2016年1-10月销售额（万元）16年商铺和公寓销售约8亿截止目前商办共销售约5000万 1绿地新都会项目介绍：绿地新都会位于英雄山路与二环南路交汇处，重要交通的枢纽，总占地23、面积17万平米，总建筑面积85万平米，包含200米的超高层写字楼、商业、风情商街、住宅、loft、全能型公寓等多种物业形态。附图3-18绿地新都会规划布局图竞品情况： 商业部分容积率为2.6，外立面为玻璃幕墙;毛坯;公共部分精装;办公楼楼层48层，层高4.05米标准层面积1800 ；地上车位32个地下车位2269个，目前3#写字楼在售，剩余7-9层，均价11000元/。2、贵和金街项目介绍：贵和金街位于英雄山路与二环南路交汇处，包含 2.3万特色风情商业街区，公寓5#、6#楼两栋25F精装公寓，甲级写字楼、五星级希尔顿酒店、服务式公寓和高档购物中心，其中甲级写字楼34层。 贵和金街项目目前在售24、产品为商业和40-60平公寓，部分公寓进行托管，截止目前整个项目完成约7.3亿任务额，其中商业5.3亿，公寓约2亿。成交客户主要以领秀城老客户为主。附图3-19贵和金街规划布局图（三）限购后房地产市场预判随着10月份济南重启“限购”，住宅市场热度大减，公寓因其不占用“房票”“不限购限贷”的优势被投资者热宠，未来公寓及商铺的成交预计小幅度增加。四、项目定位（一）项目整体定位政府将二环南商圈定位为济南金融中心，以其未来的发展潜力为引擎，本项目发展以区位、交通、环境、配套等优势资源为基础，打造以绿色办公，休闲娱乐，生态居住，拥有优质教育的时尚集中地，作为济南南城旅游、生活、娱乐的旗舰产品济南xxxx25、。（二）分物业定位及策略1.公寓公寓产品以18层物业产品及酒店公寓混合物业形态实现，对于客户需求的产品定位分为三种，极小户型公寓以低门槛、高回报优势实现，市场快速去化，中等面积户型以配合酒店服务为主，较大面积公寓以实现公寓产品住宅化，时间产品的多样化，增加项目去化。2.酒店（自持）酒店产品定位为高品质精品酒店，产品硬件看齐四星标准，酒店重点突出居住功能，其他餐饮等配套商业街均配备齐全，与领秀城希尔顿酒店形成差异化。以集团战略合作品牌硬石或其他偏娱乐主题性质酒店为主要引进对象，打造南城最好的精品居住、会议、配套服务为一体的综合型酒店。3.办公楼办公楼结合政府对其片区金融中心的定位，网罗济南大企业26、客户及部分中小型金融办公类客户作为本项目写字楼的主要使用客户群体。增加办公楼食堂，大型会议室等配套服务增加附加价值，加快去化。 4.商业商业产品作为为高溢价及部分快销产品对外销售，旨在打造满足社区周边居住及商务办公人群日常休息、娱乐、餐饮、健身教育的特色商业街。（三）客户定位1.公寓客户定位项目产品户型定位多元化，扩大目标客群基数。小面积户型定位为主面向需求低门槛、高回报的小型投资客户为主；中大户型主要针对过渡期居住客户，限购投资客户，及供父母生活的亲情需求类客户。2.商业客户定位商业主要消费客群来源于济南南城片区内，客户以大型客户、小型投资者以及自用型商家为主，重点服务未来周边居住人群及商务27、人群，需求以超市、健身、教育、休闲娱乐及运动餐饮为主。3.办公客户定位办公客群主要以市场大客户及中小型金融类企业。（四）产品建议1. 规划布局项目整体布局为商业街及写字楼、酒店、公寓，呈北向南分布，商业街呈块状分布，公寓由南向北分不同业态分布。商业地块货量盘点物业类型面积（）占比公寓极小公寓3581626%居住性公寓2484118%合计6065744%写字楼2025015%商业3307223% 酒店2527018%合计139250100%2. 产品配比根据项目自身价值及客户投资需求为基础，公寓产品以投资门槛较低的20-30小户型为主，约占64%，另外配置60-80居住公寓及30-40酒店式平层28、公寓，丰富产品线。物业类型户型面积（）配比公寓一室一厅一卫20-3064%一室一厅一卫35-4021%两室两厅一卫60-8015%酒店一室一厅一卫35-4580%65-7520%商业-5055%-50-10020%-100-15013%-15011%附表4-2 办公产品配比写字楼高度（m）标准层面积（）层高（m）层数地上建筑面积（万平米）5515503.9约14层2.173. 公寓户型及平面图 项目公寓类产品7.8万多平米，体量较大，根据项目自身及市场调研情况，增加公寓产品纬度，增多小总价小面积公寓产品，扩大客群范围，降低销售风险，增加去化速度，因此，公寓部分产品面积分配如下：公寓位置产品种类29、面积（）套数套数占比公寓A居住公寓17590.1225811.02%公寓B极小公寓17590.1262926.87%公寓C极小公寓1346448120.55%公寓D极小公寓17590.1262926.87%原酒店9-16层平层公寓12635.234414.69%总计78869.562341100% 公寓分类布局图： 极小公寓户型参考： 针对极小公寓装修出效果难度较大，单为了后期配合销售，建议针对极小公寓做针对性精装，配合收纳空间的设置，可以满足客户拎包入住要求，总价较低，减小客户的门槛。 居住公寓户型参考： 小区内刚需客户占据比例较大，因此，建议将部分公寓产品住宅化，面积在60-80平米之间，30、同时增加适老元素，使之更适合老年人居住，因其商业属性，使之与住宅产品形成较大价差，以较低单、总价住宅功能的公寓产品吸引住宅需求客户，增大公寓客户群体维度，增加项目去化速度。 平层公寓户型： 平层公寓位于酒店的上半部分9-16层，单户面积控制在35-40平米。参考酒店设置平面，不做套房设置； 4.酒店户型及平面图为降低自持酒店部分，增加可销售产品，原有纯酒店部分建议更改成酒店和平层公寓结合产品，加快资金回笼。酒店设置为经济型酒店，与希尔顿酒店做差异性产品，原楼座1-8层仍为酒店产品，项目前期由专业酒店运营商进行管理，后期可视情况进行产权出售。4. 写字楼户型及平面图写字楼整体体量约2万，地下部分31、：建议设置公共食堂，做集中式餐饮，整体招商，服务于整个办公区域，解决办公楼吃饭难的问题。需要提前设计好排烟排污通道；在办公楼的低楼层设置一个200-300平米的公共会议室，作为办公楼的服务附加值。6.社区配套本项目设有设备用房等公共配套。7.建筑、园林风格根据城市设计对项目所在片区的风貌控制及项目定位，公寓建议采用新古典风格建筑，时尚动感，易于客户接受商业街建议采用分栋独立布置，通过三层平台及特色连廊相连通，给用户提供多样化的空间体验，设计提取民国建筑特点，运用现代语言和材料打造富有情调的商业街；酒店入口处采用大玻璃顶，改善空间体验，提升整体档次。8.地下停车方案设置地下停车库，最大化减少土地32、开挖。车库按照规范下限要求进行配置，地下两层，地上车位按照商业10%标准配置的前提下，最大化车位数量。 （五）产品竞争力分析 1公寓竞争力分析（1）产品：极小公寓产品，投资门槛低，回报率高，资金回收周期短，投资可接受程度高；居住公寓作为居住过渡使用或限购投资使用产品，总价相对住宅较低，投资成本相对较低。迎合投资客户需求；酒店平层公寓，减少自持成本的同时，丰富公寓产品体系，客户可选择性高。（2）地段：项目处于济南市南部生态居住、商务核心区域，环境优美，配套完善，地段价值优势明显，并通过区域级商业中心、附属配套等增加产品附加值，辅以xx的品牌效应，延续xx南城开发价值，形成本案的核心优势。 （3）33、其他：利用项目周边医院、中小学、其他商业配套的资源，加强项目的核心优势，促进快速销售和溢价。2商务商业竞争力结合项目自身特点，以区位、交通、环境、配套等优势资源为基础，打造以绿色办公，休闲娱乐，生态居住，拥有优质教育的时尚集中地，作为济南南城旅游、生活、娱乐的旗舰产品（1）商业：50-100平米商铺为主，同时配合大面积主力店，产品面积范围较大，可满足不同投资者需求，在满足片区居民便利生活配套需求的同时,做出项目的商业特色，主要打造餐饮主题业态的经营；中小面积为主，总价较低，且可灵活组合；另一部分商业街产品，可做餐饮、超市配套，面积适当做大，但不宜过大，避免总价过高对销售的消极影响。项目商业关键34、点在于尽可能增加沿街展示面，尽可能多的通路使人流停驻，尽可能划小面积，降低总价，带动整体商业街区的商业销售。（2）写字楼：享受未来政府对区域金融中心定位规划的利好，在初期抢占区域先机，通过办公配置迭代升级打造项目标杆产品，树立项目形象，同时促进销售部分的市场去化。（3）公寓：以投资和居住为主，兼顾形成酒店式公寓的可能，极小公寓带精装出售，提高性价比，降低置业门槛，部分公寓可找第三方进行运营托管，带租约进行销售，保证公寓销售价值；居住公寓与住宅形成查一下对比，健全居住公寓配套，加快去化速度，未来周边大量办公及商业的客户的入驻，衍生出部分公寓居住及投资需求，有较强的市场竞争力。（4）酒店：五星级酒35、店集中市中、历下区，其中以泺源大街泉城路为主，其余较分散。随着南部生态居住区及南部金融中心的发展规划，同时考虑与领秀城希尔顿的差异化，定位精品酒店，同时放大精品酒店关于商务招待、拓展会议等功能，对周边商务客群及居住客群具有较高吸引力。 （六）可售型物业价格定位1.定价原则考虑目前房地产市场处于爆发期，近期房地产市场形势良好，同时，结合区域发展趋势，考虑到政策风险，商业按照年均5%考虑。2.价格预测（1）销售型物业销售价格目前金街公寓12000元/，根据市场比较法，通过项目位置、建筑类别、配套、政策、周边自然环境、项目规模等因素比较，结合商务约4%的情况，销售价格预测如下：附表4-4 地块销售价36、格预测表物业类型开盘价(元/m2）整盘均价（元/m2）写字楼10200（2017年）10385公寓（极小精装）11352（2017年）11675商业街19890（2017年）20250 2持有型物业酒店收入主要客房收入、餐饮收入、SPA/健身部门及其它收入，价格预测如下：星级标准的精品酒店单房面积个数起始平均价格年均涨幅25270482504533%五、开发与销售计划 （一）开发节点安排项目开发周期为3年。预计2017年8月份开工，计划销售周期控制在2017-2018年，首次开盘预计2017年12月。开发顺序如下（具体详见附件一）： 按照2017年12月开盘的目标，首盘主要开发节点安排如下：序37、号工作名称计划完成时间1取得国有土地使用权证已取得2取得建设用地规划许可证已取得3取得建设工程规划许可证2017年2月4取得建筑工程施工许可证2017年8月5确定总包单位2017年5月6出零米（首批开盘楼座）2017年8月7取得预售许可证2017年11月8竣工2019年8月9交房2019年10月 (二)销售计划项目2017年12月面市，总销售周期约2年。结合市场及价格增长预期，商业按年4%涨幅计算，总计可实现销售收入约16.3亿元。附表5-1 项目总体销售计划表物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价销售均价（元/）销售收入(含税)销售收入（不含税10%）备注（元/）公寓2017-20138、86065860658113521167570820 65231价格年均价格涨幅4%。商业街2017-2018215882158819890202504371740163价格年均价格涨幅4%。写字楼2017-20182025020250102001038521029 19422价格年均价格涨幅4%。小计-102496102496_135566124745 （三）持有性物业营业收入持有型物业2020年开始运营，运营期限初步按20年计算。1. 当前区域内酒店400元/天，按照每年3%涨幅递增，2020年酒店客房按453元/间天计算，客房价按每年3%递增，到2025年入住率趋于稳定，此后价格涨幅按每39、年2%上涨；酒店入住率从2020年42%，到2025年入住率达到70%，以后每年入住率保持不变。另外，餐饮收入、SPA/健身收入和其它收入分别按总收入的38%，7%和6%估算。2. 当前区域内商铺2.7元/天，按照每年3%涨幅递增，2020年酒店客房按3元/天计算，客房价按每年3%递增，到2026年出租率趋于稳定，此后价格涨幅按每年2%上涨。 六、成本分析 （一）总成本分析 土地款为37675万元，预计项目总投入（含税）175275万元。其中，写字楼总投入21239万元，商业街总投入24803万元，公寓总投入64461万元，酒店总投入31535万元，持有型商铺总投入12212万元，车库总投入240、1025万元。 （二）单位成本分析各物业单方成本如下：（1）写字楼单方成本10489元/，包括开发成本9745元/m2，期间费用444元/m2，税金300元/m2；（2）商业街单方成本11489元/，包括开发成本10746元/m2，期间费用444元/m2，税金300元/m22；（3）公寓单方成本10627元/，包括开发成本9884元/m2，期间费用444元/m2，税金300元/m2；（4）酒店单方成本12479元/，包括开发成本12353元/m2，期间费用126元/m2；（5）持有商铺单方成本10634元/，包括开发成本10507元/m2，期间费用126元/m2。（6）车位单方成本3116元/41、。具体内容见附件2：项目成本测算表。七、项目经济效益测算 （一）经济效益分析1销售型物业项目可售物业包括商业街、公寓、写字楼，销售周期2年，共实现销售收入149174万元（不含税），项目成本117591万元，经营税费3071万元，期间费用4547万元，项目销售利润率达到16.06%，弥补持有型物业亏损后净利润率7.5%。2.持有型物业根据运营期20年进行测算，根据运营期20年进行测算，按照建筑面积分摊所承担地价，持有物业总成本43746万元（含税），商业竣工年份估值为36990万元。全投资财务净现值：-7990万元资本金财务净现值：-11857万元IRR（财务内部收益率）：IRR（全部投资）为42、4.28；IRR（自有资金）为4.18。 （二）项目整体现金流量分析基准折现率为7.5%时，项目现金流量分析如下： 项目峰值现金流为63014万元，出现在项目开发2017年。项目整体现金流回正时间为2020年全投资财务净现值：5642万元资本金财务净现值：13152万元IRR（财务内部收益率）：IRR（全部投资）为10.5；IRR（自有资金）为30.6。具体内容见附件5：项目现金流量分析表。八、投资风险评价 （一）市场及经营风险市场竞争风险：二环南路今年土地储备较少，今年各大地产开发商都抓紧补货，随着本次地块的推出，势必造成疯抢局面，据了解目前万科、金地确定参拍该地块。经营风险竞争：项目持有商43、业体量较多，周边区域配套尚不完善，客户量及市场需求受限，很难吸引外溢客群投资和消费。（二）敏感性分析在悲观情况下，若总投资增加5%，销售利润率为11%；若销售均价降低5%，销售总收入减少7401万元，销售利润率为10%。在乐观情况下，若总投资降低5%，销售利润率19%；若销售均价增加5%，销售总收入增加7401万元，销售利润率为19%。附件1.项目开发建设周期表2.投资估算表3.项目销售计划、价格与收入表4.项目经济效益测算表5.项目整体现金流量表6.持有物业现金流量表附件1.项目开发建设周期表附件2.投资估算表代码成本科目可售单方总成本持有型物业销售型物业持有型物业写字楼（可售）商铺（可售）44、公寓（可售）车位商铺(持有)酒店(持有)合计写字楼（可售）商铺（可售）公寓车位合计商铺（持有）酒店（持有）合计总合计合计（含进项税）合计（不含税）建筑面积20250 21588 60658 67470 11484 25270 206720 20250 21588 60658 67470 169966 11484 25270 36754 206720 206720 206720 可售（经营）面积20250 21588 60658 67470 11484 25270 206720 20250 21588 60658 67470 169966 11484 25270 36754 206720 20645、720 206720 占地面积0 0 0 0 0 01开发成本9745 10746 9884 3116 10507 12353 8088 19734 23198 59953 21025 123910 12067 31216 43283 167193 167193 159088 01.01土地获得价款2706 2706 2706 0 2706 2706 1823 5479 5841 16412 27731 3107 6837 9944 37675 37675 37675 01.02前期工程费1032 1032 1032 0 1032 1032 695 2089 2227 6257 10573 146、185 2607 3791 14364 14364 13999 01.03基础设施费715 715 715 0 715 715 481 1447 1542 4334 7323 821 1806 2626 9950 9950 9124 01.04建筑安装工程费4253 5254 4392 3116 5254 7364 4463 8613 11342 26639 21025 67618 6033 18608 24642 92260 92260 85434 01.05公用配套费36 36 36 0 36 36 24 73 78 218 368 41 91 132 500 500 475 01.06开47、发间接费126 126 126 0 126 126 85 255 272 765 1293 145 319 464 1757 1757 1693 01.07资本化利息752 752 752 0 514 249 432 1523 1624 4563 7710 590 630 1220 8930 8930 8930 01.08不可预见费126 126 126 0 126 126 85 255 272 765 1293 145 319 464 1757 1757 1757 02期间费用444 444 444 0 126 126 242 898 958 2691 0 4547 145 319 464 48、5010 5010 5010 02.01管理费用126 126 126 126 126 85 255 272 765 1293 145 319 464 1757 1757 1757 02.02营销费用317 317 317 0 0 157 643 685 1926 3254 0 3254 3254 3106 02.03财务费用0 0 0 0 0 0 03税金300 300 300 0 0 0 149 607 647 1818 0 3071 0 0 0 3071 3071 3071 03.01土地增值税210 210 210 104 426 454 1276 2156 0 2156 2156 249、156 03.02增值税89 89 89 44 181 193 542 915 0 915 915 915 项目总投资10489 11489 10627 3116 10634 12479 8479 21239 24803 64461 21025 131528 12212 31535 43746 175275 175275 167170 附件3.项目销售计划、价格与收入表物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价（元/）销售均价（元/）销售收入(含税)增值税销项税销售收入（不含税）写字楼2017Q3-2018Q220250202501020010385 21029 1568 19462 公寓50、2017Q3-2018Q260658 60658 1135211675 70820 5472 65349 商业2017Q3-2018Q221588215881989020250 43717 3782 39935 车位2018Q2-2019Q1674701695个16万16万27116 2687 24429 小计169966 102496 15872 162682 13509 149174 物业类型竣工年份建筑面积（）土地成本（元/）总投资（万元）竣工年份估值差额（万元）持有期第20年估值持有型物业估值酒店估值2022 252702706 31535 23870 -7665 27996 持有型商51、铺估值2022 114843107 12212 13120 909 14954 小计3675436990 -6756 序号业态内容合计2017年2018年2019年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41写字楼销售面积（m2） 20,250 8,100 6,075 6,075 销售单价（元/m2） 10,385 10,000 10,200 10,404 10,612 销售金额（万元） 21,029 - - - 8,262 6,320 6,447 - - - - - - 销售回款（万元） 21,029 - 4,131 7,291 6,384 3,223 - - - - - 2公寓销售面52、积（m2） 60,658 24,263 18,197 18,197 - - 销售单价（元/m2） 11,675 11,000 11,352 11,715 12,067 - - 销售金额（万元） 70,820 - - - 27,544 21,319 21,958 - - - - - - 销售回款（万元） 70,820 - - 13,772 24,431 21,638 10,979 - - - - - 3商业销售面积（m2） 21,588 8,635 6,476 6,476 销售单价（元/m2） 20,250 19,500 19,890 20,288 20,694 销售金额（万元） 43,717 53、- - - 17,175 13,139 13,402 - - - - - - 销售回款（万元） 43,717 - - 8,588 15,157 13,271 6,701 - - - - - 4车位销售面积（m2） 67,470 16,868 16,868 16,868 16,868 销售单价（元/m2） 4,019 4,019 4,019 4,019 4,019 销售金额（万元） 27,116 - - - - 6,779 6,779 6,779 6,779 - - - 销售回款（万元） 27,116 - - - - 5,423 6,779 6,779 6,779 1,356 - - 合计销售面54、积（m2） 169,966 - - - 40,998 30,749 47,616 16,868 16,868 16,868 - - - 销售单价（元/m2） 9,571 #DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 12,923 13,262 10,204 4,019 4,019 4,019 #DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售金额（万元） 162,682 - - - 52,981 40,778 48,586 6,779 6,779 6,779 - - - 销售回款（万元） 162,682 - - - 26,490 46,880 46,716 27,683 6,779 6,779 1,55、356 - - 4.项目经济效益测算表序项 目金额：万元建面单方金额(元/m2)说明一项目收入（不含税）149174 #REF!销售均价为折合地上可售面积写字楼销售收入19462 10385 各物业类型的销售收入及销售均价公寓销售收入65349 11675 商业销售收入39935 20250 车位销售收入24429 16万二项目成本117591 6919 含资本化利息的开发成本三经营税费3071 181 折合建面单方金额增值税附加税915 54 土地增值税2156 0 四项目利润28512 1677 五期间费用4547 268 其中：管理费用1293 76 营销费用3254 191 财务费用056、 0 六税前利润23965 所得税（25%）5991 七税后利润17974 销售毛利率%19.11%项目利润/销售收入100%销售利润率%16.06%税前利润/销售收入100%销售净利率%12.05%项目净利润/销售收入100%总投资回报率%14.35%项目净利润/项目总投资100%5.项目整体现金流量表序号项目合计建设期运营期20132014201520162017201820192020全部投资现金流1 现金流入209608 0000264901280578135469251.1 销售回款162682 000026490128057813501.2 持有物业收入（含增值税）3976 00057、000039761.3 持有型物业出售估值42949 0000000429493 现金流出144782 037675039251438564533342134712.1 开发建设投资163273 037675039250099499812512702.2 大修改造48 0000000482.3 持有型物业经营成本3423 000000034232.4 增值税及附加7958 00008093911323802.5 土地增值税（销售物业）2156 00005302561(935)02.6 所得税5991 000000599103 全投资净现金流量26759 0 (37675)0 (392)(24958、47)71605 (25286)43454 4 累计净现金流量26759 0 (37675)(37675)(38067)(63014)8590 (16696)26759 项目内部收益率（IRR)10.5%项目累计净现值（NPV)5642 资本金现金流5 筹资现金流入75537 0 45537 0 0 30000 0 0 0 5.1 资本金18137 0 10537 0 0 7600 0 0 0 5.2 股东借款0 0 0 0 0 0 0 0 0 5.3 银行借款57400 0 35000 0 0 22400 0 0 0 6 筹资现金流出58640 0 1750 1750 1750 2860 459、9610 410 510 6.1 利息9340 0 1750 1750 1750 2860 410 410 410 6.2 偿还股东借款本金0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.3 偿还银行借款本金49300 0 0 0 0 0 49200 0 100 7 资本金现金流量25519 0 (4425)(1750)(2142)(5407)21995 (25696)42944 8 资本金累计净现金流量25519 0 (4425)(6175)(8317)(13724)8270 (17426)25519 资本金项目内部收益率（IRR)30.6%资本金项目累计净现值（NPV)13152 持有物业竣工年份60、估值36990 资本化率6.0%持有物业经营期第20年出售估值42949 资本化率8.0%6.持有物业现金流量表项 目合计建设期运营期2013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820391.现金流入197051 0 0 0 0 0 0 0 3976 4648 5399 6086 6891 7004 7410 7593 7782 7977 8178 8385 8599 8735 8875 9017 9162 9310 9460 52561、63 1.1.酒店营业收入净额（万元）124529 0 0 0 0 0 0 0 3155 3745 4406 4943 5661 5774 6063 6184 6308 6434 6562 6694 6828 6964 7103 7245 7390 7538 7689 7843 1.2.商铺营业收入净额（万元）29573 0 0 0 0 0 0 0 821 903 993 1142 1230 1230 1347 1409 1475 1544 1616 1692 1771 1771 1771 1771 1771 1771 1771 1771 1.3.持有物业出售估值（万元）42949 0 0 062、 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 42949 2.现金流出125278 0 9944 0 392 12893 12774 6524 3471 3806 4008 4108 4693 4799 5074 5197 5326 5662 5792 5927 6065 6168 6274 6382 6492 6604 6718 6834 2.1.开发建设投资42526 0 9944 0 392 12893 12774 6524 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2.大修改造1837 0 0 063、 0 0 0 0 48 56 64 72 81 82 88 90 93 95 98 101 104 105 106 108 109 111 112 114 2.3.经营成本95013 0 0 0 0 0 0 0 3423 3751 3882 3755 4230 4302 4510 4600 4693 4787 4884 4984 5085 5172 5261 5351 5443 5537 5633 5731 2.4.增值税及附加3440 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 281 289 297 305 310 314 319 323 328 333 337 2.564、.所得税9109 0 0 0 0 0 0 0 0 0 63 280 382 414 476 506 538 498 521 545 571 582 593 604 616 628 640 652 3.投资现金流量（=1-2）45125 0 (9944)0 (392)(12893)(12774)(6524)505 841 1390 1978 2198 2206 2336 2397 2456 2316 2386 2459 2534 2567 2601 2635 2670 2706 2742 45729 4.累计净现金流量45125 0 (9944)(9944)(10336)(23228)(360065、3)(42526)(42022)(41180)(39790)(37812)(35614)(33408)(31072)(28675)(26219)(23903)(21517)(19059)(16525)(13958)(11357)(8722)(6052)(3346)(604)45125 5.项目累计净现值（NPV）(7990)6.项目内部收益率(IRR)4.28%7.投资回收期持有物业竣工年份估值36990 资本化率6%持有物业经营期第20年估值42949 资本化率8%资本金现金流现金流入26337 0 10537 0 0 15800 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 66、0 0 0 0 0 0 0 资本金18137 0 10537 0 0 7600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 股东借款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 银行借款8200 0 0 0 0 8200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现金流出11460 0 0 0 0 400 410 410 510 605 1080 1715 1930 2040 1185 755 420 0 0 0 0 0 0 0 0 0 067、 0 利息3260 0 0 0 0 400 410 410 410 405 380 315 230 140 85 55 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 偿还股东借款本金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 偿还银行借款本金8200 0 0 0 0 0 0 0 100 200 700 1400 1700 1900 1100 700 400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 资本金现金流量(19785)0 (9944)0 (392)(5093)(13184)(6934)(5)236 310 26368、 268 166 1151 1642 2036 2316 2386 2459 2534 2567 2601 2635 2670 2706 2742 45729 资本金累计净现金流量(19785)0 (9944)(9944)(10336)(15428)(28613)(35546)(35552)(35315)(35005)(34742)(34474)(34308)(33157)(31515)(29479)(27163)(24777)(22319)(19785)(17218)(14617)(11982)(9312)(6606)(3864)41865 资本金项目内部收益率（IRR)4.18%资本金项目累计净现值（NPV)11857持有物业竣工年份估值36990 资本化率6%持有物业经营期第20年估值42949 资本化率8%