1、10+1层纯住宅电梯房房地产开发项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月10+1层纯住宅电梯房房地产开发项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1. 总 论131.1项目简介131.1.1 项目名称131.1.2项目背景131.1.3 项目计算期131.1.4 项目2、内容131.1.5项目“四证一图”情况141.1.6建设地址141.1.7项目所需资金及资金筹措141.2项目依据145、xx县xx房地产有限责任公司项目规划设计方案156、现场勘察及市场调查有关资料。151.3项目主要技术经济指标151.3.1主要技术指标151.3.2主要经济指标151.4项目的可行性研究结论162. 项目建设单位情况162.1 公司基本情况162.3 公司架构162.4 公司信用情况172.5 公司发展前景173项目建设的必要性183.1 符合xx县提升城市品位，打造新xx县的要求，有利于促进城市建设发展和推动xx县经济建设183.2 xx县人民日益提高的生活水平和消费需3、求，对住宅档次的要求也相应提高183.3为实施“住在xx县”战略，树立xx县房地产品牌，起到良好的示范作用194市场分析及销售预测及营销策略214.1宏观经济环境概述214.1.1 2009年全国房地产市场综述及走势212、全国房地产市场走势分析21（1）政策决定未来走势21（2）通胀预期成为支撑新一轮行情的重要因素23（3）房屋供给情况决定未来走势244.1.2 2009年前三季度湖南省房地产发展状况及发展趋势254.2 xx县概况284.2.1 地理位置、自然条件及城市概况284.2.2 xx县的经济发展状况、城市规划、建设发展状况291、xx县经济发展状况29（1）xx县城市经济发展状况4、概述29（2）xx县国民经济现状分析31(2)xx县人口与人民收入312、xx县城市规划及建设情况34（1）提高城镇化水平34（2）建设环境友好型社会354.3 xx县房地产需求情况364.3.1 房地产投资现状364.3.2 房地产需求分析384.3.3 房地产价格走势384.4 市场调研分析394.4.1 商业住宅项目调研分析394.4.2 投资机会分析401、强有力的消费支持402、规划前景与政策支持403、“xx”项目自身因素分析41（1）优势（Strength）41（2）劣势（Weakness）41（3）机会（Opportunity）41（4）威胁（Threat）414.4.3市场分5、析结论424.5 营销定位424.5.1 目标客户确定424.5.2 产品定位431、株洲首个10层电梯洋房社区432、3000平米大型私家中央公园品质社区433、原版法兰西风情艺术园林建筑！434.5.3 战略定位444.5.4 销售价格确定444.6 营销策略444.6.1营销原则444.6.2整体思路441、培育市场认知素质,以项目内在品质打动客户44（1） 暂时放弃大面积、突击式的广告宣传44（2） 利用长效媒体，逐步树立产品信心45（3） 引导客户消费观念，教育客户，通过口碑传播462、销售精简，积累客户；加强客户关系营销，促使重点客户成交47（5） 不断积累客户，重新寻找营销节点；6、483、培养人才，打造团队，建立一支成熟的营销团队48（1） 加强基础知识培训，不断提升业务实践能力48（2） 建立一套完整的营销管理体系48（3） 稳定销售、营销团队484.6.3近期推广主题选择484.6.4后期营销设想481、组织已购客户公关活动，进一步促进口碑传播482、继续对重点乡镇进行短期宣传，步步为营占领每一个乡镇市场494、在工地现场打造样板区，以放心房、实景房打动客户，塑造品牌494.6.5具体实施计划491、第一阶段492、第二阶段493、第三阶段495.项目风险分析及对策505.1 项目风险因素505.2项目风险对策506.项目选址及建设条件516.1 项目选址516.17、.1建设地点516.1.2地形地貌516.2 气候条件526.2.1气温526.2.2 湿度526.2.3降雨量526.2.4风速、风向、风荷载526.2.5雪526.2.6日照536.3用地规划限制条件536.3.1规划限定536.3.2建筑高度控制536.4市政配套条件536.4.1道路536.4.2供电536.4.3供水536.4.4排水536.4.5供气546.4.6电话通迅547.项目建设内容及技术方案547.1项目建设内容547.2项目建设规划设计方案557.2.1 设计指导思想及理念551、指导思想552、设计理念557.2.2总体规划设计561、设计依据562、总体布局567.8、2.3 交通组织设计567.2.4小区内景观设计575、提供廊、亭、桌椅等休闲设施，建立室外的交流空间。577.2.5建筑设计581、设计依据582、平面设计583、建筑造型设计587.2.6专项设计581、火灾自动报警系统582、电视电话宽带网系统583、强电系统58（2）经估算共设干式变压器1250KVA两台。594、给排水设计597.2.7消防设计593、山墙之间间距均大于6米。598.节能、环保及小区绿化608.1节能608.1.1建筑608.1.2给排水608.1.3电气608.2环保618.2.1废气影响防治618.2.2废水影响防治611、厨房排水排入隔油池，经隔油处理后排入室外9、排水管。618.2.3固体废弃物影响防治618.3绿化618.3.1小区环境分为两部分：小区环境、户内环境。618.3.2环境小品621、休息设施622、公用设施623、绿化设施629项目管理及工程进度639.1项目实施管理631、成立工程部，负责整个项目建设的管理632、组建营销部，负责整个项目的营销策划639.2项目招投标管理64xx县xx房地产有限公司“xx”项目649.3工程进度实施原则及进度安排659.3.1原则651、缩短建设工期652、高效运用资金659.3.2进度安排6510.项目投资估算及资金筹措计划6710.1投资估算依据673、xx县最新材料价格信息6710.2投资估算原10、则67各项投资测算见投资估算表6710.3 资金筹措6911.项目的经济效益及社会效益分析7011.1计算依据及范围7011.2基础数据（假设条件）712、项目总投资10676.62万元。714、施工成本的结转715、项目收入71（1）销售价格定位依据71xx县xx住宅区房屋销售价格标准72（4）预计销售收入726、项目成本结转727、营业税金及附加728、土地增值税739、 销售费用7310、管理费用7311、 财务费用7312、 所得税7311.3盈利能力分析7311.3.1 盈亏平衡点7311.3.2项目总利润7411.3.3 内部收益率及投资回收期7411.3.4 盈利分析7411.311、.5现金流量评价：7411.4财务敏感性分析7511.5贷款偿还能力分析7511.5.1贷款情况7511.5.2贷款偿还能力分析7511.5.3现金流量及还款计划7511.6 社会效益分析76附 件7619、xx县xx房地产有限责任公司营业执照副本复印件7721、xx县xx项目用地规划用地性质认定红线图复印件7822、xx县xx项目建设用地规划许可证复印件7823、xx县xx项目建设施工许可证复印件7824、xx规划设计总平面图7825、xx县xx项目可办理抵押权属证明文件781. 总 论1.1项目简介1.1.1 项目名称xx县xx房地产开发项目1.1.2项目背景 xx县xx房地产有限责任公司12、于2007年11月以1495万元的土地出让价竞取了该项目用地使用权（交通路原灯泡厂后规划15号地块），总占地面积17621.3 。作为xx县的重点招商项目，该项目的建设对改造xx县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远的意义。1.1.3 项目计算期3年（含建设期及建设期前期共计1.5年）1.1.4 项目内容xx县xx住宅区项目，位于xx县老城区xx县城关镇交通路原灯泡厂后：项目为纯住宅形式的商住楼，为10+1层的电梯房组成，一层为层高2.6米架空层的停车场。项目总占地面积17621.3，建筑29.5%, 绿地率 32%，容积率3.5，总建筑面积67160.90；1.113、.5项目“四证一图”情况公司已取得上述项目土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划许可证和工程施工许可证，建设条件已全部落实。1.1.6建设地址xx县城关镇xx村 1.1.7项目所需资金及资金筹措该项目总投资10676.62万元, 其中：自有资金 5676.62 万元，银行贷款5000万元。1.2项目依据 本可研报告根据以下依据编制：1、国家发展改革委和建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） 2、国家建设部及湖南省建设厅关于房地产开发建设的规定、标准、定额3、xx县20002015年城市总体规划4、xx县发展和改革局 xx发改20089号文件（关于核准xx县xx房地产开发有限责任公司凯旋城14、住宅小区建设立项的批复）5、xx县xx房地产有限责任公司项目规划设计方案6、现场勘察及市场调查有关资料。1.3项目主要技术经济指标1.3.1主要技术指标总用地面积17614.3总建筑面积67160.90住宅面积61664.05 配套建筑面积60 总层数10+1层绿地率32 %建筑密度29.5 %住宅套数400套总车位数160个可售停车位160个1.3.2主要经济指标项目期内总利润： 2765.22 万元 项目期内税后利润： 2073.91万元 总投资利润率： 9.99 权益投资净利润率： 18.27 财务内部收益率： 13.66 投资回收期： 2.09年1.4项目的可行性研究结论 通过以上分析15、，拟建项目具有良好的社会效益及经济效益，既符合xx县的总体发展规划，又具有良好的示范作用，是理想的“人居化”住宅，将是众多消费者争相购买的热门楼盘，建议银行在资金方面给予大力支持。 2. 项目建设单位情况2.1 公司基本情况项目建设单位为xx县xx房地产有限责任公司（以下称xx房地产公司），该公司成立于2007年9月， 注册资金2000万元人民币，主要经营范围：房地产开发经营 。xx房地产公司于2007年11月通过竟拍，以1495万元的土地出让价获得交通路原灯泡厂后规划15号地块用地使用权，总占地面积17621.3 平方米。2.3 公司架构xx房地产公司实行总经理负责制，下设：财务部、销售部、16、和工程部办公室。现有员工16人：工程师5名，硕士1名，大专学历15人。公司实行全员聘用制。公司内部管理严谨，规章制度健全，各部门工作团结协作，各当一面，从项目的前期策划、现场施工、营销、物业管理、日常管理都严格按IS09000质量管理系统运作，有一整套运行良好的管理体系，公司业绩和整体形象逐年提升。2.4 公司信用情况xx房地产有限公司在中国银行xx县支行开设基本结算户，公司建立了现代企业制度，产权明晰，管理规范，财务状况、资信状况良好，企业信用情况较好，无不良行为记录。2.5 公司发展前景从公司的发展计划看，经营情况良好，内部管理严谨，规章制度健全，企业的管理意识、管理水平在同步提高，公司高17、层人员的素质较高，从业经验较丰富，理财方略稳健，目前开发的“xx”项目，定位准确，设计合理，项目建设情况理想，是xx县城市建设提升整体面貌的形象工程。公司全体员工将发扬“敢为天下先”的拼搏精神，力争将“xx”房地产开发项目打造成xx县的精品住宅楼盘，造福广大消费者，为xx县的城市发展增添光彩。3项目建设的必要性3.1 符合xx县提升城市品位，打造新xx县的要求，有利于促进城市建设发展和推动xx县经济建设 近年来，随着xx县城市化进程的加快和国民经济的快速发展，xx县的城市建设者们，试图对这座拥有深远历史却极大落后于沿海的城市启动“厚积薄发”的发展战略。“xx”项目的开发建设，将极大的推动xx县18、城市GDP的增长，促进区域经济的发展。为政府增加财税，企业增效缓解劳动就业压力，提高居民的收入和生活质量将起积极的推动作用；也将给xx县城市整体布局起到画龙点睛的作用，对于提高城市品位，美化城市都将起到重要的作用，将给xx县增添新的生机与活力。3.2 xx县人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高 改革开放20多年来，人们的生活习惯发生了翻天覆地的变化，从以前的追求温饱型发展到今天的讲究品位型，具体表现在人们日常生活中的衣、食、住、行。特别是对居住的条件和要求越来越讲究、崇尚宽畅、明亮、绿色环保多功能的住宅，成为人们对住宅追求的主基调。“xx”项目的建设，正是符合人们意愿满19、足市民追求时尚的要求。从xx县的实际情况看，城市面积的扩大以及城市人口的增加，将增强对住房的需求；另一方面是区域经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。3.3为实施“住在xx县”战略，树立xx县房地产品牌，起到良好的示范作用“十五”期间，在中央“小城镇、大战略”政策的推动下，xx县实施城镇发展带动战略，举全县之力，开展城镇建设，xx县城镇建设步入快车道。2010年的城市总体规划，对xx县推进城市化提出了新的宏伟目标。对于“新xx县”的规划，xx县将以建设新区20、为重点，不断优化拓展城市发展空间，建设一流人居环境。1993年xx县根据地理位置和发展趋势，确定为“长株潭城镇建设中的次中心城市、发展长株潭南部地区的中心城市、湘东南井冈山区重要商品集散地”。此后，xx县又先后完成了xx县城市总体规划第二次、第三次修编，把县城定位为长株潭大都市区生态型山水园林城市和重要的二级中心城市。人口规模为20万人，用地规模为22.5平方公里，规划控制区面积为52平方公里，城市规划区控制范围75平方公里，城市建设规格发生了质的飞跃。2000年，在全省率先编制了xx县城镇体系规划，确立了“一城八镇”的县域城镇布局，作出了以县城为中心，以网岭、酒埠江、皇图岭、新市四镇为重点的21、城镇近期发展规划，xx县各城镇在性质规模上、建设投资上做到主次分明、配置合理、协调有序。由此迅速发展形成了一批中心镇、特色镇。皇图岭镇于1996年1月9日被建设部授予“全国小城镇建设示范镇”称号，为株洲市首获此殊荣的镇，全省仅有2个。 该项目建设，对改造xx县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远的意义。 纵观世界各国城市经济的发展，吸引优秀的人力资源前来创业、吸引国内外著名公司前来投资发展的一个非常重要的前提，便是人居环境的吸引力。深圳、杭州、上海等城市，近年来在人居环境改善方面作出的巨大贡献，使得各类英才投奔其地，也使得当地的经济迸发出富有激情的活力。湖南要发展，22、xx县要发展，一个很重要的因素也在于“人居环境”的改善。从构成人居环境的自然资源和文化资源等潜在要素来看，xx县先天已经具备她的魅力，但从城市建设条件、居住环境、治安环境、生态环境、人际交往环境来看，xx县落伍了。因此，对xx县而言，首当其冲的并非是单纯的“招商引资”，想要引来更雄厚的资金，或者进一步把引进来的资金留在xx县继续发展，根本的前提还在于改善“人居环境”，提高“人居环境”的吸引力。倡导树立“住在xx县”的城市品牌，是提高xx县人居环境的一个基本措施。“住在xx县”品牌战略的实施，是从深层次探讨过去富有吸引力的xx县城市，如何在现代仍然成为富有吸引力的城市等系列问题，从而引发政府、社23、会、企业对xx县这座城市的关注，对xx县的人居环境的关注，对xx县城市魅力的关注。4市场分析及销售预测及营销策略 4.1宏观经济环境概述4.1.1 2009年全国房地产市场综述及走势1、2009年前三季度房地产综述2009年前3个季度，全国房地产开发投资累计完成25050亿元，同比增长17.7%；施工面积27.75亿平方米，增长15.4%；竣工面积3.34亿平方米，增长24.7%；全国商品房销售面积58371万平方米，增长44.8%；商品房销售额27532亿元，增长73.4%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%，销售额增长78.2%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。市场方面，24、前3个季度房地产市场的火爆超出了很多人的想象。三月里的“小阳春”演变成了“七月流火”，伴随着成交量的放大房价迅速攀升，北京、上海、深圳等一线城市涨幅惊人，甚至超过2007年的高峰期。盛夏过后，房地产市场开始不再单边看涨，对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。随着年终岁末的临近，2008年出台的多项房地产优惠政策是否会到期终止成为各方热议的话题，业界、学界、普通消费者无不密切关注房地产的未来走势。2、全国房地产市场走势分析（1）政策决定未来走势楼市运行深受政策周期影响，政策扶持或货币政策宽松阶段，楼市活跃，反之则进入调整阶段。2009年房地产市场的复苏、回暖与2008年中央以及地方出台的一系列政策密25、切相关。政策的转向首先从央行对金融机构人民币存款准备金率与贷款基准利率变化开始。2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率作相应调整。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行连续下调人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，被业界认为是政府的救市之举。2008年12月20日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通26、住房营业税免征时限，使楼市交易更加活跃。在中央政策的基础上，各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。这些优惠政策不但大大降低了购房成本，而且极大地提升了市场信心，成为2009年楼市回暖的重要推手。随后，国家4万亿元投资计划推出，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策共同作用下，市场上流动性大大增强，为楼市的快速恢复注入了实实在在的资本。然而，上述诸多政策的暂定执行期至2009年12月31日。对政策调整的预期已反映到各地楼市。最近，京、沪、深、蓉等房地产热点城市都出现了集中成交，购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上“政策末班车”。在宏观调控的惯性预期下，市场对政策变化极为敏感。这些优惠政策会不会继27、续执行，是后市发展的关键。（2）通胀预期成为支撑新一轮行情的重要因素2009年的回暖行情，一开始是刚性需求的集中释放2008年房价调整使相当一部分消费者选择了持币观望，这些被压抑的需求在2009年集中释放，同时，投资性需求加快进入楼市也进一步推动了房价走高。城镇居民对住房的刚性需求是房地产市场持续走好的基础。然而在房价过高、严重超过其购买力的时候，刚性需求就会转变。7月份全国商品房销售面积为0.76亿平方米，销售额为3800亿元，环比分别下降19.6%和13.8%，两项指标遭遇了3月份以来的首次下跌。这种态势在8月份依然继续，显示出市场需求的追涨能力明显不足。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，28、市场难免会陷入新一轮调整。值得注意的是，通胀预期已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。央行发布的2009年第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，有投资意愿的居民比例达到41.6%，为连续第三个季度攀升，已接近2007年三季度44.3%的历史高点；65.2%的受调城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，但预期未来3个月准备购房的居民达到了17.1%，说明购房需求仍然旺盛。同时，居民对未来物价预期指数达到66.7%，已经连续第三个季度上升。对下季房价的走势，41.5%的居民预期将继续上升。当通货膨胀预期导致的投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常的购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。这29、些投资性需求更容易受市场和政策影响，一有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段的中国楼市面临更多考验。（3）房屋供给情况决定未来走势经过几个月的火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京、上海、广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。存量锐减带来的供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，今年国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应似乎并没有调动房地产企业的开发热情。地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工的状况并不理想。前3个季度，全国房地产房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。30、1-9月单月同比增速均为负值。作为房地产供应另一重要方面的保障性住房建设进展缓慢。全国人大常委会10月底公布的报告显示，截至8月底，全国保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两大问题，2009年10月14日，住房和城乡建设部等7部门联合印发了关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，提出允许公积金闲置资金投资保障房建设，最大额度为结余资金的50%。按照意见，最多有约6000亿元的资金支持保障房建设。保障性住房建设投资不足的问题有望得到缓解。此外，经过几个月的旺销，大部分房地产开发企业回笼了资金。地产龙头企业万科三季报显示31、，截至9月底，实现销售额461.5亿元，与去年全年478亿元的销售额基本持平；保利地产1-9月实现签约金额323.35亿元，同比增长165.20%，远超2008年全年的205.11亿元。其他房地产企业也都业绩翻红。同时来自银行的贷款增幅明显，开发企业资金充裕。前3个季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。资金充裕的开发商不再需要通过“紧急推盘”获得现金流，房价走势可能陷入“高位僵持”。刚性需求持续不退；对新一轮通胀的担忧驱使投资性需求不断介入房地产市场；在实体经济没有显著复苏之前，宽松的货币政策不会改变；房地产开发商资金充沛，未来房价高位运行的压力和风险加大，需要政32、府作出把控全局的政策抉择。国务院常务会议提出要处理好三个关系：保持经济平稳较快增长，加大结构调整力度，管理好通胀预期。房地产市场能否继续保持增长态势，取决于我国经济的回暖程度，取决于金融货币与房地产政策，取决于消费者对通货膨胀的理性判断，也取决于开发企业能否理性面对形势合理定价，但决定博弈走向的最主导因素，还是管理层的宏观调控取向。4.1.2 2009年前三季度湖南省房地产发展状况及发展趋势数据显示，前三季度湖南省房地产市场供需两旺，房地产均价在基价较低的基础上出现上扬，供需关系改善明显，但在用地上出现了房地产用地需求量持续萎缩，价格下跌的状况。供需平衡，是2009年湖南房地产市场的直白表述。33、1-9月，湖南省商品房供应持续增加，在此期间，全省商品房施工面积1.13亿平方米，同比增长29.1%，其中住宅9239万平方米，同比增长29.1%。其中，商品房新开工面积2649.69万平方米，同比下降13.0%。商品房竣工面积1754.33万平方米，同比增长43.5%。在供应持续增长时，商品房销售也出现狂飙。1-9月，全省商品房销售面积达2275.15万平方米，同比增长44.7%，完成销售额612.82亿元，同比增长62.2%；其中商品住宅销售面积2140.38万平方米，同比增长49.0%，销售套数达到18.13万套，完成销售额545.18亿元，同比增长70.8%。快速去库存，成为全省各地的34、相同状况。需求结构上，小户型需求最为旺盛，90平方米以下小套型需求增长迅猛，但供应增长较缓慢。数字显示，全省竣工商品住宅11.94万套，其中90平方米以下套型2.6万套，占21.8%，同比提高4.1个百分点。但同时，其中90平方米以下套型4.43万套，占24.5%，同比提高5.5个百分点。与此相反的，则是大户型出现了结构性供应失衡。一边是供需结构相对平衡，另一边则是房价快速上扬。统计显示，1-9月湖南商品住宅均价2547元/平方米，同比上升14.7%。房价上扬曲线明显，但从商品房空置率来看，空置超过3年的商品房大幅减少，而新空置房源开始上扬。数字显示，全省商品房空置1-3年240.17万平方米35、，同比增长23.4%，其中商品住宅143.24万平方米，同比增18.8%；空置3年以上的11.07万平方米，同比减少20.8%，其中住宅同比减少44.4%。湖南省建设厅认为，前三季度房价出现上扬主要是商品房持续旺销带动房价上升，而去年房价下跌基数较低；同时，长沙商品住宅销售面积大幅增长，占全省商品住宅销售面积的比重为45.3%，同比提高7.3个百分点，进一步推高全省的均价数字显示，1-9月长沙市内五区商品住宅均价4059元/平方米，同比上升0.9%。对于未来房地产市场的走势，湖南省建设厅有关负责人表示，预计第四季度，湖南房地产开发投资增速将加快，第四季度全省房地产开发投资将新增300亿元。第四36、季度湖南楼市供应将进一步放大，这可能带来商品房价格的平衡。“同时城市化进程提速和大规模棚户区改造的进行，将带来购房消费欲望的持续旺盛，能够一定程度上缓解湖南空置率问题。”受到前三季度湖南房地产市场销售狂飙鼓舞，湖南省房地产开发投资增长回升。数字显示，1-9月，全省共完成房地产开发投资738.32亿元，同比增长10.7%，增速同比回落11.9个百分点。从某种意义上来说，从此次公布的数据来看，湖南省前三季度房地产开发投资增速在纵向和横向比较上，均未达到理想程度，但从绝对数据来看，上涨是较为肯定的未来趋势。前三季度湖南房地产开发投资增速比全省固定资产投资增速低31.7个百分点，比全国房地产开发投资平37、均增速低7个百分点，这个给未来市场走势带来更多的不确定性和房价快速上升压力”。但房地产市场的投资增幅已经开始出现触底反弹之势。湖南房地产开发投资正在加速增长，一方面房地产投资者信心正在稳步恢复，另一方面，张家界、怀化、永州、郴州和株洲等地房地产开发投资迅速增长，增速超过30%。“同时，长沙投资从连续三月负增长转为增长的格局，使得湖南整体投资的曲线出现上扬。”数字显示，长沙1-9月共完成房地产开发投资362.67亿元，同比增长0.2%。在湖南房价相对较低的基础上，在长沙房地产市场持续回暖的带动下，湖南房地产市场未来较长时间内的发展是乐观的。4.2 xx县概况4.2.1 地理位置、自然条件及城市概38、况xx县，位于湖南省东部边境罗霄山脉中段西麓。南通粤港澳，北临长株潭，西屏衡阳南岳，东与江西萍乡、莲花接壤，古有“衡之径庭、潭之门户”之称。地理座标是东径11309091135130，北纬264634272630。全县总国土面积为2664平方公里，总人口76万。县境从最东柏市镇石桥乌石岭至最西桃水镇，宽70.9公里，从最南的渌田镇楼塘江家至最北皇图岭河田，长73.8公里。县域北宽南窄，略呈倒三角形。 xx县交通便利，是资源丰富的大县。xx县县内水陆交通并济，公路交错纵横，湘东铁路、106国道纵贯全境，北通320国道，西与107国道、京珠高速公路相连，运输极为方便。境内气候温和，农业物产品种繁多39、，是全国商品瘦肉猪、商品粮、速生丰产林和油茶生产基地县；地下矿产资源富集，已查明的矿藏品种20余种，其中以煤、铁矿石、玄武岩、花岗岩、石灰石居多，煤炭储量在3亿吨以上， 是全国100个重点产煤县之一。全县拥有劳动力40万人以上，有18万人常年在外经商务工，“xx县的士”成为湖南省十大劳务经济品牌之首。 xx县经济活跃，xx县工农业发达，商贸繁荣，经济活跃，历来是湘东南、赣西北的经济交流中心。1997年成为湖南省第一批小康县，2000年被更为湖南省五个农业农村现代化建设试点县之一。 2006年，全县实现生产总值84.1亿元，农民人均纯收入分别达到6333元，县域经济综合实力跻身湖南省十强。“十一40、五”以来，一批重大工业项目相继落户xx县，投资105个亿的煤电一体化项目，投资2.5个亿的桐坝水利枢纽工程项目，投资6个亿年产200万吨干法水泥等一批项目相继开工建设。特别是衡茶吉铁路在xx县设站，将加快推动长株潭一体化进程，对促进湘东南部区域经济发展具有重大意义。4.2.2 xx县的经济发展状况、城市规划、建设发展状况1、xx县经济发展状况（1）xx县城市经济发展状况概述2008年全县经济社会跨步发展，县域经济综合实力继续稳居全省十强，全县社会政治大局稳定。经济保持高位增长。全年实现地区生产总值（GDP）126.87亿元，比上年增长14.6%，增幅位居九县市区第三，五县（市）第一。其中，第一41、产业实现增加值30.56亿元，增长5.5%，对GDP增长的贡献率为8.4；第二产业实现增加值53亿元，增长23.4%，对GDP增长的贡献率为58；第三产业实现增加值43.31亿元，增长13%，对GDP增长的贡献率达到33.6。按常住人口计算，人均生产总值为18414元，比上年增加3056元。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重为24：41.8：34.2。农业农村持续发展。抗冰救灾取得全面胜利，农业生产全面丰收，粮食生产创历史最好水平，牲猪生产保持良好发展势头，农村改革积极推进，新农村建设全面推进，农村基础建设继续加强。产业培育力度加大。2008年，投入产业扶持资金9350万元，投入园42、区建设资金8380万元，兑现产业奖励资金540万元。全县年内新增规模企业38家,产值过亿元企业达8家。县城面貌焕然一新。加快了滨江大道、兴工路、吉兴路、新城西路、商业路段建设，完成了交通路和xx衡路的路面沥青铺设，抓好了xx州大道两厢配套、新城中路样板街建设，有效推进了环卫体制和城管体制改革，县城明显绿化、净化、美化和亮化。交通建设强势推进。衡炎高速xx县段建设基本完成，网朱公路xx县段全县贯通，xx安连接线正式启动，衡茶吉铁路进县设站，岳汝高速xx县段建设和S315xx县段改造等重要交通项目争取工作取得重大进展。硬化乡村道路700公里，通乡公路建设任务全面完成，全县县道砂石路成为历史，全年共43、启动交通项目17个，投入资金2.4亿元。招商引资卓有成效。2008年共签订重点招商引资项目12个，验资注册资金2789万元，利用县外境内资金7.5亿元人民币，紧紧抓住国家出台扩大内需政策机遇，完成对接项目26个，到位资金9540万元。社会事业全面发展。义务教育学杂费全部免除，新建农村寄宿制8所，合格学校9所，高考本科上线总人数和万人上线率再居全市第一。16所乡镇卫生院改造顺利完成，在全省率先开通农村数字电视。农村文化建设取得显著成效。人民生活继续改善。新增城镇就业和再就业人员6568人，农村劳动力转移就业11660人，新增“五大保险”参保人数24179人，城镇居民医疗保险参保人数39000人，44、新农合参合率达到95%，新建农村安居房500栋，城镇廉租房1.3万平方米，全县28597人享受了最低生活保障，城镇居民和农民收入均保持2位数的增长。（2）xx县国民经济现状分析2006-2007年度xx县国民经济现状表国民经济发展指数数量同比增长幅度工资指数职工工资总额35819万元13.8%在岗职工人数30730人-8%职工平均工资12790元/年21.3%金融指数金融机构各项存款余额53.65亿元151%金融机构各项贷款余额21.3亿元12%金融机构城乡居民储蓄存款44.23亿元16.1%由上表可以看出：xx县经济发展速度稳步上升,综合实力显著增强；社会消费品零售总额同比增长幅度与人均消费45、空间相对较大,具有房产开发潜力；金融机构的各项存款余额已超各项贷款余额的2倍,城市融资性投资潜力较大；金融机构城乡居民储蓄存款已接近金融机构各项存款余额,城市居民消费潜力较大。 (2)xx县人口与人民收入人口自然增长率继续降低。2008年末，全县常住人口为68.9万人，比上年末增长0.7；其中：全县城镇人口24.6万人，增长2.3；城镇人口比重为35.7，比上年提高0.7个百分点。2008年末，全县总户数（公安户籍户数）为21.68万户；全县总人口（公安户籍人口）为76.99万人。全年全县出生人口(户籍)8762人，出生率为11.38；死亡人口（户籍）4686人，死亡率为6.03；人口自自然增46、长率7.66。城乡居民生活继续提升。2008年，全县城镇居民人均可支配收入13710元，增长18.2%；农民人均纯收入6861元，增长18.6%。2008年，县城城镇居民人均居住面积（建筑面积）达到64.58平方米，增长4.9%。农村人均住房面积达到68.7平方米，增长1.2%。城乡居民家庭恩格系数分别为32.8%、35.3%。社会保障工作进一步加强。2008年，全县就业劳动力44.5万人，增长1.5%。城镇新增就业人员4284人，城镇登记失业率为3.6%。外出务工人员18万人，劳务总收入约29亿元。全县参加养老保险人数4.65万人，参加医疗保险人数3.48万元，失业保险人数1.58万人，城镇47、居民得到政府最低生活保障人数9216人。（3）xx县与周边各县主要经济指标横向对比（依据2008年度株洲市统计局数据）表1：单位名称国内生产总值（亿元）第三产业增加值（亿元）醴陵188.1750.56株洲56.9317.12xx县126.8743.31茶陵61.5022.05炎陵20.397.47表2：单位名称工业总产值规模以上工业总产值2008年同比增减（+-%）2008年同比增减（+-%）株洲37.7146.8227.1864.5醴陵273.228.1154.246.5xx县126.840.385.2440.3茶陵15.90268.6840炎陵21.8329.113.7043.2表3:单位48、名称一般预算收入消费口零售总额城镇固定资产投资额2008年同比增减（+-%）2008年同比增减（+-%）2008年同比增减（+-%）株洲2.4421.8518.4421.6521.5235.71xx县4.6725.637.9626.451.2235.2茶陵3.7820.018.6926.722.2833.1炎陵1.3822.45.8423.515.2430.6从表1分析，xx县国民生产总值和第三产业增加值明显高于其他县,是株洲地区的龙头县市,为房地产开发夯实了基础;从表2分析，xx县工业基础较其它县市强,但是规模以下工业总值占有三分之二以上的比重,xx县委、市政府现任领导班子，及时调整经济整体49、发展思路,走工、商齐头并进发展的道路。由于受政府宏观经济发展政策调控导向，xx县现阶段整体经济发展呈商业化趋势。从表3分析,政府财政收入、消费品零售总额、工业产业投资总额增幅均较大,表明政府、大众收入和支出升幅加快，社会整体投资工业项目呈理性特点。 在过去的十多年中，xx县城市发展步伐与周边县市相比相对较快，绝大部分投资者和商人聚焦城区房产业，城区变化日新月异，后起的第三产业房产业的发展，已逐步占xx县经济发展的主导地位，过去大部分投入工业的资金逐渐流向商业，大量资金的注入赋予了xx县房产业以勃勃的生命。综上数据分析，与周边各县相比，xx县经济的辐射面和地区影响力很大，房产业发展前景看好。2、50、xx县城市规划及建设情况xx县政府领导以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为总揽，以经济建设为中心，以产业发展为重点，按照建设社会主义新农村的总要求，围绕“推动跨越发展，建设经济强县”工作主题，积极实施“兴工强县、城镇带动、开放活县、和谐发展”四大战略，致力推进“三化”进程，努力把xx县建设成为湘东南次中心城市。（1）提高城镇化水平顺应人口向城镇集中、居住向社区集中的发展趋势，以县城建设为重点，坚持规划先行、突出特色、科学引导的原则，引导城镇健康发展，合理扩大中心镇规模，加快小城镇发展，提高城镇化水平，努力构建规模适度、设施完善、分工有序、文明和谐的城镇网络，推进城乡一体化，51、最大限度地缩小城乡差别。城镇基本格局。形成以县城为核心，以皇图岭、网岭、酒埠江为次中心，以新市、渌田、黄丰桥、丫江桥、桃水、鸾山等为支柱，其余建制镇为延伸的城镇网络。按照“科学规划、合理布局、因地制宜、体现特色、分类指导”的原则，认真搞好城乡一体化规划和村庄建设规划编制工作，使县城和各建制镇控制性详细规划覆盖率达到85%。2010年城镇人口达到31万人，其中：县城16万人，各建制镇15万人，城镇化水平达到40%，建城区面积32平方公里，其中县城16.8平方公里，各建制镇15.2平方公里。城镇人均道路面积达到10平方米，人均公共绿地面积达到7平方米，人均居住面积达到30平方米，社会化服务设施基本52、齐全。城镇经营格局。 充分发挥经济、资源和交通优势，坚持以效益为中心，以市场为依托，盘活城镇有形资产和无形资产，完善城镇经营机制。一是盘活城镇土地资产。实行土地储备制度，完善土地市场，规范土地出让行为，大力推行土地招标、拍卖供应。在保护耕地和保障农民合法权益的前提下，实现土地效益最大化，使其成为城镇建设的主要资金来源。二是转换城镇经营方式。通过股权转让、拍卖经营权等方式，实行特许经营，鼓励和吸引社会资本、私人资本、境外资本投资城镇基础设施建设和经营。三是加大项目策划推介。争取专项资金支持。四是积极引入市场机制。采用资产收益抵押、股份合作等办法融资。拓宽城镇建设筹资渠道，运用市场手段实现城镇建设53、的多元化投入。（2）建设环境友好型社会全面改善城乡环境质量，加强生态环境和历史文化遗产的保护。建立和完善环境与发展综合决策机制。全面治理老污染，严格控制和预防新污染，因地制宜，因企而异，采用新技术、新工艺、新流程等科学方法，切实加强化工、水泥、煤炭、钢铁、畜禽养殖等重点污染行业和矿区生态环境综合治理。重点治理“三废”等事关群众生产生活问题的环境污染和地质灾害。落实国家产业政策，逐步淘汰落后生产设备，减少企业排污总量，确保工业企业排污达标率和环评审批率均达到100%。实施“蓝天”工程。城关地区、酒埠江地区的大气环境质量达到GB30951996环境空气质量标准二级标准，其他地区达到一级标准。实施“54、碧水”工程。xx水、洣水（xx县段）水质达到GB38382002地表水环境质量标准类标准，酒埠江水库水质保持在类标准。工业“三废”处理率、达标率、综合利用率比“十五”有所提高，污染排放总量控制在“十五”水平。实施“宁静”工程。严格控制工厂、娱乐场所和建筑施工噪声污染，县城区域环境噪声白天小于60分贝，夜间小于50分贝，道路交通噪声小于70分贝。实施“洁净”工程。加大城乡环境卫生综合整治力度，合理调整城镇环境卫生基础设施布局，逐步实现道路清扫机械化、垃圾收集容器化、中转运输封闭化、垃圾处理无害化，争取城区垃圾无害化处理率达70%；新建公厕5座，县城燃气普及率60%以上。4.3 xx县房地产需求情55、况4.3.1 房地产投资现状自2000年以来，xx县房地产业经历了一个从无到有，由有到优，从少到多，由弱到强，从单体开发到综合开发的过程。 2006年以来，对房地产开发国家出台了多项宏观调控政策，由于xx县房地产市场尚处在起步阶段，整体来说对xx县房地产的影响不大，在旺盛的房地产市场普遍需要拉动的情况下，xx县房地产开发仍保持了较快的增长势头，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较为平稳，房地产业已逐步成为拉动xx县经济发展的支柱产业。目前共有房地产开发企业10多家，其中8家为三级开发资质，1家为四级开发资质。房地产年度开发投资总额近三年来年房地产开发建设总量都保持在10万平方米左右。房地产业为56、xx县城市整体规划的实现，为提高城市品位起到了很大的作用。县城的总面积已经发展到了13平方公里，县城人口也已经超了10万人，房地产业对县域经济的增长显示出强劲的拉动力，在城市建设中已凸显其主力军地位。 随着xx州大都市、步行商业街、强远家私城、海康花园、云升山庄、xx国际财富中心等一批投资规模大、起点高、设计新颖、风格独特、设施完善的开发项目相继动工和建成，xx县房地产发展已经渡过了简单的建房阶段，小区由粗房式管理转变为封闭式管理，并带动了专业物业管理服务。而随着越来越多的外出务工xx县人回乡置业（作为湖南省有名的劳务输出大县，xx县政府在组织劳务输出的同时，积极开展“爱乡回流”工作，多渠道多57、途径引导外出务工、经商人员带资金、技术、项目和信息返乡创业，初步形成了良好的输出与回流的共振效应。到2006年止，全县已有12000多名“打工仔”回乡投资置业，共投入资金7.8亿元，兴办各类个私企业3700家。全县年产值500万元以上的规模企业105家，外出务工人员回乡创办的84家，总产值13.8亿元，完成利税1.01亿元，职工人数12725人。 据统计，全县改制企业中，有92%是由外出务工人员回乡购买的。这些回乡人员，经济实力和购买力较强，对住房的质量要求也较高），他们从外地房地产发展先进城市带来的消费观念同时也大大的刺激了本地房地产开发的产品品质提高。4.3.2 房地产需求分析 从需求面分58、析，xx县商住房需求主要有以下四个方面： 第一是城市扩张的需求。随着国家“十一五”规划的出台，xx县县改市工作进入实质性阶段，区域次中心的城市地位必然带来更多的市场机遇，xx县经济当前最重要的任务莫过于加强固定资产投资比重，提升县城康居品质，同时积极调整老城区改造、提升，实现城市功能规划的科学转型。根据xx县总体规划设计纲要，到2010年城镇化率将达到40，xx县的规模将快速扩大，将会有大量的外来人员涌入，这预示着城市的扩展为房地产开发提供了广阔的前景； 第二是改善型住房的需求。人民生活提高较快，商业投资意识较强，近十年中，xx县人的生活普遍提高，人民人均年可支配收入、社会消费品零售总额等指标59、都得到了稳步提升；在基本生活需要得到极大的发展丰富之后，乡镇人口进城意识、城内人口的居住舒适意识被唤醒，这是构成xx县住宅“换代”的主要原因；居民住宅面积不断扩大，住房结构质量不断提高，居民对大户型和旧房换新房的要求日益增加。 第三是投资型住房的需求。随着房产物业增值空间的明朗和居民投资理财意识的增强，更多的xx县人将可支配资金投入到住房市场；第四是城市的拆迁居住需求。根据新xx县的发展建设规划，将会需要进行大量的城市拆迁，这部分拆迁将为房地产的购买增加新的力量。 4.3.3 房地产价格走势商品房购买趋势强劲，价格稳中有升。一方面随着xx县城市扩容，城市人口持续增加，大大刺激了投资，创造了新的60、住房需求；另一方面城镇居民的住宅消费理念发生了深刻变化，逐渐抛弃了“一房定终生”的观念，居民住房需求正从满足生存型向舒适型转变，购房积极性增强；另外随着收入增加，居民投资理财观点也发生变化，从原来炒股票，存银行吃利息转为投资房地产；上述因素使xx县的商品房销售价格平稳上扬，xx县商品房价与几年前相比，住宅销售价格由800-900元/上升到目前1200-1700元/，商业铺面价格约12000-30000元/，基本与当地经济发展水平和城市居民的消费能力相匹配。 4.4 市场调研分析4.4.1 商业住宅项目调研分析项 目销售价格楼盘情况万代国际均价2100元/平方米电梯房御景阳光均价2000元/平方61、米电梯房 xx国际均价2480元/平方米电梯房 锦江名园均价1700元/平方米电梯房 美丽新城均价1680元/平方米普通商品房通过对xx县近期开发销售的主要楼盘进行分析，可以得出以下结论：1、xx县带电梯的商品房开发还处在初级阶段,住宅项目多以本地开发商为主,市场主力销售均价2000元/左右,消费者对市中心商住项目比较青睐。2、在售项目的主力户型为3室两厅,面积120-150;热销户型为三室、两室和四室户型。 销售情况乐观。主要原因是农村人口投资商业经营比例增大，市区居民的消费能力相对平稳。3、住宅投资成为促进全市房地产升温的第一大动力，真正意义上的房地产开发投资在xx县正开始起步。4.4.262、 投资机会分析 1、强有力的消费支持 xx县是一个消费力很强的城市，居民的消费意识容易被市场引导，市政建设正处于发展的初级阶段，商铺的需求量较大，新的房地产项目在居住环境和品质等方面都较以前有了很大的提升，市场商机无限。 2、规划前景与政策支持根据最近的城市规划资料，到2010年，株洲要实现对现有城镇体系格局的初步调整,城镇体系空间结构初步形成网络状格局，xx县将撤县改市（以下称xx州市），成为市域次中心城市；按目前规划，到2010年xx县县城区面积将达到32平方公里，县城人口发展到31万人，按照目前县城的人均住房面积来计算，未来3年，县城的住宅需求量将在现有的基础上增加1.5倍，加快xx县的63、城市化建设进程，就必须加快住宅产业的发展，因此，在今后一段时期，住宅产业必将成为xx县房地产业的主要经营方向和城市建设的主要内容。随着沿江风光带、xx州公园等城市公共配套设施的建设，xx县县城的城市环境将得到大的提升。 3、“xx”项目自身因素分析（1）优势（Strength）老城区成熟地段的成块规划模用地；项目用地干净，拆迁量小，受周边建筑影响小；规划优势：规划上，集现代、时尚、大气于一体，符合商业运营规律和xx县人们的消费习惯。开发商优势：该项目由xx县xx房地产有限责任公司投资建设。该公司是一个新兴的品牌企业，诚信度高，品牌优势明显，资金实力优厚，管理经验丰富，是一个极富战斗力的专业团队64、。生活配套优势：项目位于xx县中心商业区域，各种生活配套设施完善，生活、娱乐、休闲、购物十分便捷（2）劣势（Weakness）用地规模偏小，无法进行大规模的分期开发，不能进一步深入挖掘项目品牌知名度；目前项目周边的规划道路（吉兴路、百花路）尽管政府已经规划，并且启动了拆迁工作，但工程的滞后会导致客户对目前的工地环境不理想的认识；（3）机会（Opportunity）市场近年放量呈增长趋势；消费者对居住条件标准提高；（4）威胁（Threat）xx县电梯房开发提速，竞争楼盘增多；xx县新的“居住标准”诞生，必然导致客户置业选择分流；4.4.3市场分析结论 根据xx县城市规划，xx县目前已进入市场运作65、的住宅项目，价位普遍较低，较高性价比的住宅项目最受欢迎。目前上市住宅项目销售情况良好。对后续进入的开发项目的整体经营运作水平，提出了更高的要求。作为株洲首个10+1层电梯纯住宅洋房小区，其简约的欧洲风格势必将受到广大消费者的极大青睐。 4.5 营销定位“xx”项目，根据xx县房地产发展情况，以及xx县居民需求， 打造出xx县第一精品楼盘。作为xx县地区目前最优秀的房地产开发项目之一，由于得天独厚的地理位置及环境，必将成为xx县城市建设中的一大亮点。 4.5.1 目标客户确定 xx的客户基本为xx县的高端市场群体，据目前已有的五百余组客户资料分析显示，近70%以上的客户为三次、四次以上的购房经历66、，购买xx基本以改善居住质量为主；具体细分目标客群为以下几类：l 经商、办厂、开矿人士在xx县开企业、办加工厂及矿业开采的经商人士，在营销上我们采取了定点投放广告，收集客户信息通过短信、DM直邮、上门拜访直接开发客户资源；l 政府机关及企事业单位高级管理人员目前已经基本采集到xx县党政机关及企事业单位高级管理人员的基本信息，如电话、住址、姓名、职务等，目前通过报纸夹报、DM直邮等手段效果良好；l 在外工作本地置业的xx县人在外工作的xx县人主要集中在长沙、株洲、深圳、广州、杭州等地，以开的士做生意为主，此部分客户较为分散，常期在外工作，目前在营销上采取了两种手段积累此部分客源：一是直接在长沙、67、广州、深圳的交通广播电台投放电台广告；二是广泛发动已有的客户资源，带动在外地的客户了解楼盘信息，目前在启动的第二种办法效果明显，来访客户有26%是帮朋友、亲戚看房。4.5.2 产品定位1、株洲首个10层电梯洋房社区 纯电梯房社区 10层电梯洋房 株洲首个电梯洋房社区2、3000平米大型私家中央公园品质社区 2000平米社区中央公园集中景观绿化； 小区入口大门凯旋门、树阵、喷泉广场核心景观大道； 宅间二十米间距超大间距，无敌宅间景观绿化带；3、原版法兰西风情艺术园林建筑！法兰西文化格调，地中海园林风情，引入法兰西风格的雕塑、广场以及凯旋门等其它文化符号； 4.5.3 战略定位战略定位为走中高档次68、产品路线，以规划、配套、规模景观及合理适用的户型结构吸引客户4.5.4 销售价格确定经市场比较法，xx县套房的平均房价为1600元/平方米，电梯房均价为2100元/平方米，经过房地产市场近两年的调整，本案封顶销售时为购房需求的释放期，各项政策都在好转，结合本案走高档销售路线，全部为现房销售，采用短、平、快的方法使资金尽快回笼，本案的销售均价为2400元/平方米。4.6 营销策略4.6.1营销原则1、应势而动，不急不燥，稳定推进销售！2、长效推广，口碑传播，关键改变心态，后期策划随机应变！4.6.2整体思路1、培育市场认知素质,以项目内在品质打动客户（1） 暂时放弃大面积、突击式的广告宣传暂时放69、弃以往（如御景阳光）短时期内，大面积、突击式的宣传推广。在楼盘竞争日益激烈的08年xx县房地产市场，客户需求市场正逐渐转变，理性购房、改善居住质量购房的比例变大，客户购房的选择增加，试图“一战定江山”的营销策略不适于今天的市场情况，大面积、突击式的广告宣传适宜在合适的营销节点作营造氛围及气势之用，若无绝对的价格、地段优势，否则，不仅达不到“事半功倍”的效果，反而“事倍功半”。（2） 利用长效媒体，逐步树立产品信心 传统长效媒体户外广告、电视媒体、车载电视户外广告：除交通路路旗外，其余地点灯箱、路旗暂时取消； 所有大型户外广告暂时基本作为xx广告内容；电视媒体：从硬性广告转化以xx房产名义冠名x70、x县新闻栏目或其它节目最佳；图文频道凯旋城两个P，另一个P作为公司形象广告。车载电视：视车站谈判情况而定；售楼部及分销点售楼部：加强培训，真正导入顾问式销售，教导客户选房。步步高分销点：步步高分销点以xx国际商铺宣传为主，保留凯旋城主力三房户型模型；有认购套房客户即推销凯旋城。 变“短期”为长期固定人员及地点单张派发南宛宾馆及南站（xx县所有开往乡镇的汽车站），安排一个专职派单员针对去往各乡镇的乘客派单；派往乡镇的宣传单张内容针对乡镇设计；此项活动宜长期坚持。招聘一名专职派单员，周一至周六，在各个车站往复派发单张。开发乡镇市场不能指望“一蹴而就”，一张网打尽所有鱼，要持续的、针对性的传递信息，71、进而酝酿出自已的市场。定期短信提示及祝福在以往的短信营销中往往作为突击使用，目的性较强，延续性差。用公司的短信平台，在逢节假日、逢工程重要节点发布短信，加强客户联系，强化公司品牌认知。（注：利用已有的客户资源，多方面拓展外地打工客户电话及联络方式（甚至可以以过劳务公司、外地的士车公司等方式多方面展开工作）。）在株洲红旗广场设立临时分销点车载电视的影响力是有限的，而且难以保证播放频率、效果，如果花费大不的情形下，建议与红旗广场汽车站协商，将xx县候车区包装成为xx房产公司的形象推介点，长期作为公司项目的信息发散地。 对重点乡镇进行短期宣传，步步为营突破每一个乡镇市场模式：展架三个广告棚宣传单张宣72、传横幅派单人员销售人员；采取设点的形式，每次固定两至三天左右时间，单个乡镇安排两至三次；下乡设点具体工作由公司工作人员负责，以求最大限度贯彻营销意图。步骤：分两个阶段，第一阶段选择网岭、皇图岭作为试点，吸取经验后再推广至后续乡镇工作；第二阶段，根据第一阶段工作的反馈内容，及时调整工作方式及工作方式，寻求更好的手段。（3） 引导客户消费观念，教育客户，通过口碑传播 销售接待说辞引导l 我们不急着卖房，好房子自然要买好价钱l 房子好比一比自然就明了，我们要卖现房l 诚意金就是诚意金，买卖双方自愿而为，要买就交，不买就退 软性宣传资料引导规范化房地产开发销售引导，宜外冷内热！l 房地产开发规范要求五73、证具体内容及要求；商品房买卖合同的大概约定条件；房款交纳相关规定等；l 如何选好房？什么是好房子的标准？规划、建筑参数的具体解释；房屋建设的程序及内容；房屋功能详细解释；一句话，利用软性的宣传资料，教会客户看房子，选择自已合适的好房子；2、销售精简，积累客户；加强客户关系营销，促使重点客户成交（1） 放平心态，不强求立即下定；强调沟通，一切以对项目信心为主（2） 确定姿态，做xx县环境最好的小区；提高门槛，定金金额提高（3） 突出重点客户，利用以老带新等措施，建立良好的客户关系及信息网（4） 客户积累期积极寻找新的“销售小高潮”，如工程最新进展通报、利用周末集中进行客户逼定等措施，持续去化销售74、标的；（5） 不断积累客户，重新寻找营销节点；3、培养人才，打造团队，建立一支成熟的营销团队（1） 加强基础知识培训，不断提升业务实践能力余世维职业经理人培训、沟通技巧培训作为培训的主要提纲性内容，同时结合项目的操作过程中的业务需要，及时的思考手上的工作；（2） 建立一套完整的营销管理体系建立一套完整的管理体系，含：各种内部管理制度（折扣、定退房、催款等）、业务流程、培训制度等；（3） 稳定销售、营销团队自xx国际小户型销售完成后，一线销售人员变动较大，人员业务技术水平差异化拉大，加之xx公司两个项目的销售周期拉长，对业务员的心态有一定影响，须在团队稳定上进一步上功夫；4.6.3近期推广主题选75、择1、多方面加强对xx房产的企业品牌宣传2、主要广告宣传主题基调定以社区环境及园林为主导4.6.4后期营销设想1、组织已购客户公关活动，进一步促进口碑传播如组织客户至长沙、株洲统一参观经典楼盘，组织客户组成团队至石燕湖进行拓展训练、高尔夫球练习赛等；没真正与客户拉近距离，xx公司的影响力就只能停留在认识层面，不可能进一步提升为对xx品牌的认知。2、继续对重点乡镇进行短期宣传，步步为营占领每一个乡镇市场3、结合xx国际项目，切实执行上株洲、长沙，下广州、深圳的高端市场策略；可先在株洲交通频道试水，继而向其它城市实行。4、在工地现场打造样板区，以放心房、实景房打动客户，塑造品牌4.6.5具体实施计76、划1、第一阶段 完成新一轮包装方案，含户外、平面宣传资料及其它媒体；销售案场彻底贯彻新的营销策略；2、第二阶段 一边累积客户，一边尽可能成交；做好客户关系工作，建立良好的客户关系网络；在已有长效媒体的基础上，多方面展开“直销”、“促销”活动；3、第三阶段 组织开盘，视市场具体情况而定。5.项目风险分析及对策5.1 项目风险因素该项目于2009年正式新建，未来几年项目开发受较多隐性的、不确定的因素影响，存在以下风险因素：1、项目原材料价格和销售价格可能会随着市场变化情况出现一定程度的波动，能否达到预计的盈利水平不确定。2、国家未来几年经济宏观调控政策和对房地产市场的调控政策不确定，新出台的“房地77、产新政”对地产行业的后市开发已经产生了一定的影响。3、借款人在项目建设、销售上出现重大的决策失误，管理不善等因素。4、通胀预期已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。当通货膨胀预期导致的投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常的购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。这些投资性需求更容易受市场和政策影响，一有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段的楼市面临较大风险。 5.2项目风险对策针对上述风险，拟采取的主要应对措施如下：1、由市场调研人员对市场变化情况及时了解，聘请熟悉房地产业务和政策的专业律师及时解决遇到的政策性的问题。2、加强和企业的合作，加强和政府的合作和沟通78、，在各方面获得政府优惠和扶持。规避由于较大的改制拆迁难度带来的开发周期风险；加快市场进入速度，规避由于缩小的市场容量和较强的竞争强度； 3、对于已收集的信息由专人进行分析，撰写调查报告，及时将情况汇报有关负责人，将可能预见的问题和情况提前控制，并拟定防范风险的对策，将可能发生的损失降低到最小。4、加强产品创新，注重规划新起点，提高物业档次，加大规划的投入；进行商业策划和商业人流规划，精心进行商业业态定位，引进专业招商公司和专业经营管理公司；价格定位不能过高，做好价格区分，加强营销推广措施，不单是在xx县进行营销，还要进行株洲地区，甚至长沙地区等有xx县人资源的地区的营销活动；5、对于重大投资决79、策，实行集体决策，尽量避免决策失误。 6.项目选址及建设条件6.1 项目选址6.1.1建设地点本规划区位于xx县老城区中心商圈内（具体范围见用地红线图），交通便捷，地理位置优越。本次规划净用地为 17621.3。6.1.2地形地貌项目地块地势平坦，为东西走向地块。其北面和东面均临城市规划道路，交通环境良好，小区内用地较为平整。 xx凯旋城用地与望云明珠花园毗邻，地处xx县县城核心区域，周边学校、医院、超市等生活配套齐全，公共交通便利，用地旁规划道路与xx州大道相连，具有良好的发展前景，适合打造一流的居住小区,无不良地质情况。6.2 气候条件xx县属于中亚热带东南季风湿润气候。气候特征是：气候温80、和，降水充沛，雨热同期，四季分明。6.2.1气温年平均气温 18历年极端最高气温 40.6历年极端最低气温 -8.46.2.2 湿度最热月相对湿度 75%最冷月相对湿度 81% 6.2.3降雨量年平均降雨量 1389.8日最大降雨量 192.5小时最大降雨量 82.56.2.4风速、风向、风荷载最大风速（离地面10米处） 21.3m/s冬季平均风速 2.8 m/s夏季平均风速 2.6 m/s全年主导风向 北偏西风常年夏季主导风向 偏南风6.2.5雪最大积雪深度 200雪荷载 0.35kn/6.2.6日照年平均日时数 1588-1321小时6.3用地规划限制条件6.3.1规划限定容积率不大于3.81、5，绿地率32%以上，建设密度不高于29.5%。退让及间距控制均以当地规划要求为准。6.3.2建筑高度控制 建筑高度30米以内。6.4市政配套条件6.4.1道路项目20米以内三面环路，东面规划建筑中的吉星路，将来直通中心大道，前面社区道路规划为9米宽。交通便利，县城主干道交通路，直通一桥，2路、3路、4路公交车通过项目地。同时，由于本案坐落在城关与谭洲、茶陵、安仁的桥头堡位置，比邻汽车南站，城际通非常发达。6.4.2供电 项目供电电源接自交通路。6.4.3供水 项目供水水源分别接自交通路。6.4.4排水 项目排水分别接入交通路。6.4.5供气 项目天然气管接自交通路。6.4.6电话通迅 项目周82、边电话通迅网较发达，方便接入。 7.项目建设内容及技术方案7.1项目建设内容项目总用地面积为17621.3， 住宅面积为61664.05， 建筑全部为 10+1小高层电梯小洋房。建筑特点：一是，小区中心部位设计近三千平米的中庭花园，确保小区的居民有一个良好的生活环境。在xx县以往的房地产开发中，园林绿化仅仅只是种树植草，在xx的设计中， 引入“法兰西”风格园林设计，首次将国外先进的文化、建筑理念引入房地产产品设计。二是，设有较大广场，并在一楼架空层设停车位，融停车与休闲于一体，适应了当今住宅发展的趋势。 总用地面积17614.3总建筑面积67160.90住宅面积61664.05 配套建筑面积683、0 总层数10+1层绿地率32 %建筑密度29.5 %住宅套数400套总车位数160个可售停车位160个7.2项目建设规划设计方案xx项目是由湖南大学建筑设计院设计，项目整个设计充分体现了人文的特点和现代的格调融生命与健康、社会与自然与一体。项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等方面进行剖析和阐述，最后对设计方案的技术经济指标进行全面的说明。7.2.1 设计指导思想及理念1、指导思想（1）尊重自然，整合现状：冷静透彻的分析基地现状，去粗取精，扩大原有环境的有利影响，开发完善不合理区域，整合用地，有效划分功能区划。（2）以人为本，生态环保：冷静对待纯形式主84、意带来的图画美感浪潮，回归最本质的实用需求。建筑的朝向成为不可忽视的条件因素，注重小区实际品质和生活环境的和谐融合。2、设计理念 （1）保留原貌，适度改造：引用新的生态理念，排除常规绿化设计的天图植树种草简单三步曲，建筑于环境的呼应，形成有利的微气候院落空间，环境的层次分明、相互重叠与建筑布局相互呼应。建筑布局与建筑群体关系相互错落，形成多变的空间关系。（2）传统现代，同生相辅：既保证建筑群的整体美感，具有传统建筑文化的轴线对称，同时仰泳院落空间模式进行组合，创造粗叠生有序、收放自如的多层次建筑空间。（3）蜿蜒不行，韵味其中：步行道与景观相互呼应，蜿蜒穿行带来空间与环境的互补融合，进退自如的空85、间体系，给步行者带来多元化的曼妙感受。7.2.2总体规划设计1、设计依据 （1）业主提供的用地红线土及地形土 （2）国家工程建设标准强制性条文及其他相关现行规范2、总体布局场地整体长轴为东西走向，地势较为平坦。总体布局中建筑单体基本为正南北朝向，景观布置也顺应格局大 纵横走向设计。既有利于建筑单体北部能源消耗的最低化，也能与整体格局相呼应。地块中心为呈南北带状的大型中央景观区域。小区的出入口设置在用地的北面城市道路上。通过主入口的入口广场的设计合理地过渡了城市与小区，提高了小区的品位。建筑采用不同的单元拼接结合的方式布局，形成空间较好的围合感。7.2.3 交通组织设计 小区内交通流线的骨架为靠86、组团外围的环形道路，主干路把各个组团串联起来，又较好的组织了人流、车流的快速方便出入。主入口附近设计有开阔的广场，彰显了小区的大气氛围合优美环境，同时，每一个小组团内均为人性步行通道，对小区的环境、安全性都有很大的提升，进一步提高了区内生活的品质。 消防车道与小区人行道有机结合，做到人车分流。区域分配明确，便于管理，道路设计活泼有序，人车分流。 7.2.4小区内景观设计 1、在规划空间的前提下，以文化、健康、生态为主题，实现了以人为本的景观设计，适当的人车分流设计，减少了机动车对环境的污染，以及机动车对户外活动人群（尤其是儿童）带来的安全隐患，小区实现了真正意义的内院景观空间。2、小区道路及活87、动场地多采用机制砖、透水砖、青砖等贴铺，停车场采用绿色草坪保护垫，以加强雨水渗透，增加土壤含水量。3、植物多采用乔、草、灌结合的群落式种植方式，以形成良好的生态环境，也可减少后期维护的工作量，适当栽植果树和蜜源植物，以招引鸟类和昆虫。4、注重景观设计与体育运动设施的结合，运动设施置于散步道两旁。5、提供廊、亭、桌椅等休闲设施，建立室外的交流空间。6、儿童活动场地分散设置于室外楼间绿地，场地中除了游戏器械外，还有儿童喜爱的沙坑和游戏墙等。7、无论式场地的竞技，还是林下的对弈，或是绿荫中的长谈，这些室外健身和交往的空间无疑在利于小区居民身心健康的同时，又有利于儿童的健康成长。在这里，寂寞和孤独得到88、排解，人与人的交流得以展开，邻居的交往、浓浓的社区亲情得以延伸。7.2.5建筑设计1、设计依据（1）住宅设计规范（2）民用建筑设计防火规范（3）国家及地方相关法规和规范2、平面设计 住宅平面为一梯两户的板式设计，由住宅架空层以及室外生态停车坪解决停车问题，保证每个单元住宅的使用动静分区、干湿分离，各功能空间联系紧密又减少干扰。注重居住者在其中的通风、景观以及采光的舒适性，寻找三者有效结合点进行设计。3、建筑造型设计 建筑造型设计首先以建筑的规范群体关系为基础，通过建筑群体的高低起伏，进退关系，点线结合形成建筑群体美。在建筑风格上采用简欧基调的风格，体现建筑的高贵与典雅，在视觉上形成高尚的居住氛89、围。讲求建筑的细部精美，通过窗、栏以及外墙砖的铺贴方式等细节的推敲设计。7.2.6专项设计1、火灾自动报警系统在各层楼梯出口处安装手动报警按钮和声光报警器。楼层设火灾楼层显示器。2、电视电话宽带网系统 电视、电话、宽带、空调均考虑入户。3、强电系统（1）拟在该工程内设一变配电站，由市内10KV电网引来两路10KV电源，保正消防、电梯、空调等重要负荷的使用。（2）经估算共设干式变压器1250KVA两台。（4）区内住宅及商业建筑配电电压为380V/220V，TN-S系统，以放射式与树干式相结合的方式配电。4、给排水设计（1）本工程生产、生活最高日用水量为450.89 m/d；最大小时用水量为57.90、37 m/h。（2）区域室外给水系统采用生活、消防合用环状管网。从滨河路和瓷城大道附设的城市供水干管上各引入一根DN200的进水管，并在区内分设生活、消防水表计量。生活给水由区内环状给水管网直接供给。（3）排水系统：区域室外排水系统采用雨污合流制。屋面及室外雨水经雨水口汇集，生活污水须经化粪池处理后，再由室外排水管统一排入市政排水系统。7.2.7消防设计1、用地内规划的消防车道顺畅贯通，可形成环道，消防车道可到达每栋单体。2、建筑沿街长度超过150米时，沿小区内街通道可直接进入小区院内。3、山墙之间间距均大于6米。3、各建筑单体均严格按照民用建筑设计防火规范等规范进行设计。8.节能、环保及小区91、绿化8.1节能节约能源是每一个项目应遵循的原则，“xx房地产”项目采用如下节能措施：8.1.1建筑 1、避免不必要的大窗、通窗，减少夏日西晒对建筑能耗的增加。 2、保证各部分维护结构的合理厚度与构造。 3、做好屋面保温层。8.1.2给排水 1、所有卫生洁具均采用节水型配件。 2、所有带热或低温的管道均采用保温措施，以降低能耗。8.1.3电气 1、在满足使用和保证电能质量的前提下、采用节能设计方案和新型产品，提高电气设备使用效率，以节约能源。 2、照明：照明灯具以荧光灯为主，均加快速镇流器，使cos0.9。 3、变压器采用环氧树脂干式变压器，对空调动力和照明采用不同变压器供电，在冬季停止运行空调92、变压器以减低营运费用。 8.2环保8.2.1废气影响防治 1、设备用房、车库设机械排风系统，将废气排至室外； 2、卫生间和污物间设机械排风系统，将废气排至室外； 3、本工程设完善的供排水设施，卫生器具排水均设存水弯隔绝臭气。卫生器具按国家标准图等安装，保证污水不会倒流，所有通气管均伸出屋顶。8.2.2废水影响防治 1、厨房排水排入隔油池，经隔油处理后排入室外排水管。 2、小区生活污水由化粪池处理再经污水处理设备处理达到排放标准后，排入市政污水管道。8.2.3固体废弃物影响防治 生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后统一由专人负责清运，并注意清运时密闭，再由环卫部门集中处理。8.3绿化8.3.93、1小区环境分为两部分：小区环境、户内环境。小区环境：xx内的中心广场强调了植物搭配的合理性，考虑到了四季植物的搭配，考虑了花香植物的搭配，考虑了草坪与灌木的搭配，同时还考虑了当地植物的特点与要求，因此，本次设计将香樟、白兰、桂花、罗汉松、竹子、银杏作为重点考虑的乔木，将黄连翘、金叶女贞、红继木、福建茶作为灌木的考虑对象，地被植物则选用台湾草，这些植物的搭配结合广场、道路等，必将增强园林效果。8.3.2环境小品1、休息设施 主要包括座椅、连廊等。座椅的设置可与绿化布局综合考虑，充分利用树池、雕塑小品、花坛的边缘。连廊作为广场的构成要素之一，结合休闲设施等设置。同时还考虑了一定的供居民避雨休闲的休94、息设施。2、公用设施 主要包括照明设施、路标、指使牌等。照明设施包括路灯、庭院灯、漫射灯等。路标及指示牌安放在入口及交叉路口处。3、绿化设施 主要包括树池、花坛等。以草坪为基调，辅以灌木、乔木，丰富绿化在空间上的层次感。局部路段还采用可移动式的花架，以各种形式创造一个绿荫园区。9项目管理及工程进度9.1项目实施管理 “xx”房地产开发项目按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高要求管理的总要求，为确保项目顺利实施，采取以下措施：1、成立工程部，负责整个项目建设的管理 公司成立项目开发工程部，“xx”房地产开发项目具体的管理工作由工程部负责。公司为确保工程进度与质量，实行“四制”管理，一是实行95、招投标制，对于设计及工程建设，应组织具有相应资格和资质的施工、设计单位进行招标；二是实行设计、施工质量终身负责制；三是实行工程质量监理制；四是推行材料及设备采购招标制。2、组建营销部，负责整个项目的营销策划公司本项目刚起动时，就组织营销策划人员了解项目各种情况，学习营销技巧，严格规范日常工作行为，提高营销人员素质，并准备了大量的营销宣传资料，为整个销售工作的顺利展开奠定良好的基础。3、项目由具备设计资质的湖南大学建筑设计院设计按照国家建设部有关规定进行规划设计，由具有一级资质的湖南省第三建筑公司承担其施工。具有相应资质的监理公司承担工程项目的监理工作。9.2项目招投标管理按国家发展计划委员会（96、2001）第9号令建设项目可行性研究增加招标内容及标准招标事项暂行规定和湖南省发展计划委员会湘计招（2002）417号文湖南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定的要求，本项目的勘察、设计、建设工程、设置购置、装修及设置安装工程、监理等进行招标，选择具有相应资质有实力、有技术优势的单位进行设计、施工等，确保项目开发建设全过程的质量。招标通过委托招标的组织形式，争取公开招标和邀请招标的方式进行。招标基本情况见下表xx县xx房地产有限公司“xx”项目序号内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公开发布媒介招标结算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标97、1斟察设计2建筑工程报刊3附属工程4征地报刊5监理6其它情况说明建设单位：（盖章） 二0 0 年 月 日9.3工程进度实施原则及进度安排9.3.1原则1、缩短建设工期 因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的相当部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且工程建设过程中需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样工期越长，管理成本就越高。同时短平快的工程会给开发商带来良好的运营效益。 为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工期顺利完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工98、作，使他们能有效配合、协调推进施工进度。2、高效运用资金高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额，同时可以确保项目实施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。通过合理安排分期工程的先后顺序，将先期工程的销售收入用于后期工程的投资中，实现项目的滚动开发。9.3.2进度安排综合考虑项目的规模、开发商资金情况、当地建筑施工条件及营销入市时机等因素，可以预计整个项目从前期准备、主体建筑工程施工 、建筑安装工程施工到基本销售完成需要3年左右（实际工程建设期为1.5年），各开发期大体计划如下表： 项目开发期计划表开发期数项目名称时间xx项目前期准备工作2009.12009.8主体建筑工程2009.9201099、.5建筑安装工程2010.52010.12销售2010.52011.12本项目建筑工期为1.5年（含建设期前期0.5年）施工进度表序号施工进度项目名称2009201020113691235912369121五通一平、规划、设计等前期准备工作3xx项目土建施工及安装工程施工4绿化5竣工、验收6销 售10.项目投资估算及资金筹措计划10.1投资估算依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册2、湖南省建筑工程估算指标3、xx县最新材料价格信息4、2001年湖南省建筑工程概算定额5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文6、省定额站建定价2000138号文件有关规划设计方案7、xx县xx项目设计方案8、100、xx县xx项目有关造价资料10.2投资估算原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑各项投资测算见投资估算表xx县xx住宅区项目开发投资成本概算表序号工程或费用名称单价（元）数量（平方米或亩）估算总额（万元）所占比例备注（一）建安工程1.1土建工程86067160.95775.84 54.10%1.2给排水3567160.9235.06 2.20%1.3电气照明2567160.9167.90 1.57%1.4消防3067160.9201.48 1.89%1.5道路800000180.00 0.75%1.101、6绿化2067160.9134.32 1.26%1.7雕塑小品500000150.00 0.47%建安工程小计6644.61 62.24%（二）设备费用0.00%2.1中央空调0.00%2.2电梯9000018162.00 1.52%2.3电力设备100.00 0.94%设备费用小计262.00 2.45%（三）其他费用0.00%3.1土地费用1600.00 14.99%3.2建设单位管理费134.02 1.26%财建2002394号3.3勘察设计费1.50%103.60 0.97%按照建安工程总额的1.5预计3.4工程监理费1.00%69.07 0.65%按照建安工程总额的1预计3.5招投标102、代理费10.00 0.09%按照已已签订合同3.6图纸审查服务费0.05%2.11 0.02%按照建安工程总额的0.05预计3.7相关报建费180 67160.91208.90 11.32%其他费用小计3127.69 29.29%（四）不可预见费5%345.33 3.23%按照（一）、（二）项的5预计（五）贷款利息5.94%297.00 2.78%1年期贷款5000万元，利率5.94%合计10676.62 100.00%10.3 资金筹措本项目的资金来源主要有自筹和银行贷款两个来源，计划自筹资金5676.62万元，银行贷款5000万元。本项目的资金筹措计划见下表依据项目投资估算表，项目工程总投103、资约10676.62 万元，建设资金来源有两条渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款 。本项目在2009年已由公司投入的资金约为4000万元，公司将在2010年投入自有资金约1676.62万元，另需向银行贷款5000万元， 对于贷款资金的使用，公司将严格按照贷款银行的要求和财务制度的规定，从严把控贷款的使用，使其使用完全符合银行的要求，保证全部用于项目的建设。11.项目的经济效益及社会效益分析11.1计算依据及范围 项目评价是依据国家发改委和建设部颁布的建设项目可行性研究指南（试用版）以及建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，按照投入产出相对应的原则进行评估的。 本项目技术经济分析基础为工104、程投资估算及相关资料。财务预测及效益分析详见财务预测及效益分析表。本项目的定位合理，对销售前景的预计较为乐观，根据目前前来咨询的情况，有购买意向的客户较多，因此，本项目预计在1年内售磬。11.2基础数据（假设条件）1、本项目计算期3年，其中建设期1.5年(含建设期前期工作时间半年)，销售期1.5年（在2010年5月即可于主体封顶后开始进行销售）。2、项目总投资10676.62万元。3、项目销售进度预计：2010年预计销售60% ,2011年预计销售40%。4、施工成本的结转本项目产品成本的结转，按照施工企业会计制度的规定，采用平行结转法，按照销售进度比例结转。 5、项目收入（1）销售价格定位依105、据 采用市场比较法，将估价房地产对象与在估价时近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。（2）比较案例：根据替代原则，选取近期交易的三个周边案例作为比较案例。 万代国际 均价2100元/，电梯房；御景阳光 均价2000元/，电梯房；xx国际 均价2480元/，电梯房带精装修； （3）项目各物业类型销售价格依据市场比较法和成本法综合确定（计算过程略）：物业类型平均销售价格（元/）商业12000住宅2000-2480可售车位40000-50000xx县xx住宅区房屋销售价格标准物业类型平均销售价格（元/）一般电梯房2400车位x106、x住宅区5万元/个（4）预计销售收入a.可销售面积物业类型面积（）一般电梯房61724.05车位160个合计67160.90b.销售收入预计销售项目金额（万元）一般电梯房 14799.37车位 800.00合计 15599.376、项目成本结转 项目成本按照年销售数量进行成本结转，根据财务制度的规定，成本中不含管理费用、销售费用、财务费用，每平方米的平均成本为：10832.62万元/67160.9平方米=1612.94元/平方米7、营业税金及附加 本项目为房地产开发出售项目，适用的营业税率为5%，城建税率为5%，教育费附加为4.5%。详见附表“销售税金及附加估算表”。 8、土地增值税根据xx县107、有关税收政策，土地增值税按照预计收入的1计算。 9、 销售费用 销售费用按照年销售收入的3%预计。 10、管理费用 由于项目的工期较短，且项目的固定人员较少，因此， 管理费预计为年销售总额的1.5。 11、 财务费用 本项目计划向银行贷款人民币5000万元，为3年期固定资产投资借款，年利率5.94%，借款利息为 742.50万元（其中建设期借款利息为297万元）。 12、 所得税所得税按照25的税率计算。11.3盈利能力分析11.3.1 盈亏平衡点 本项目总投资为 10676.62 万元。本项目楼盘总价值为 15599.37万元。 因此，本项目的盈亏平衡点为： 10676.62/15599.3108、7=68.44% 即本项目销售面积达到计划销售面积的68.44%时即可保本。11.3.2项目总利润 本项目项目期内的税前利润为2765.22 万元 。本项目项目期内的税后利润为 2073.91万元 。11.3.3 内部收益率及投资回收期 项目内部收益率为13.66%，投资回收期为2.09 年。见投资回收表。11.3.4 盈利分析 本项目的内部收益率较高，投资回收期较短。有利于投资者迅速回收投资。 项目总投资为10676.62 万元。项目在整个项目计算期内的税前总利润为 2765.22万元，税后总利润为2073.91 万元。利润及利润分配表详见附表“项目损益及利润分配表”。11.3.5现金流量评109、价：本项目在项目期内累计现金净流量为 446.75万元，内部收益率为13.66，项目投资回收期为2.09年。现金流量情况详见附表“项目现金流量表（全部投资）。本项目财务内部收益率大于社会平均收益率12，说明本项目的盈利能力超过了社会一般投资要求。投资回收期2.09年，说明本项目有利于投资人尽快回收投资。11.4财务敏感性分析 本项目财务敏感性分析是分析该项目经营成本、销售收入等因素发生变化时，对财务内部收益率的影响程度，分析结果见敏感性分析表。从该表可以看出，房地产收入、成本上下变动10时，项目的内部收益率和投资回收期受收入和成本变动的影响均较大，直接影响该项目的现金流量 。全部因素变动10后110、与基准数据相比较，投资回收期全部保持在3年内，说明该项目的抗风险能力较强，有利于投资人较快收回投资。但是，由于销售价格、销售量仍需要在开发建设过程中严格控制成本，缩短工期，尤其是要保证项目的建设资金到位；销售过程中采取有效的销售渠道和强力的销售手段，缩短销售周期，力求实现项目的利润最大化。另外要充分考虑利用现有的返税政策。 11.5贷款偿还能力分析11.5.1贷款情况本项目建设贷款总额为5000万元，拟于2009年年底借入，利率5.94，于贷款到期时一次性偿还。11.5.2贷款偿还能力分析本项目偿还贷款的资金来源主要是项目的销售收入，由投资回收表可以看出，本项目的借款可以在3年内全部偿还，说明111、本项目能够按时偿还银行贷款。11.5.3现金流量及还款计划根据附表“项目现金流量表（全部投资）”可以看出，本项目在2011年的现金净流量 ，大大超过了计划还款额，说明本项目的现金流能保证按计划归还银行贷款。 xx县xx房地产有限公司将以固定资产、在建工程、xx国际的房产作为抵押、并提供合作企业的土地使用权作为抵押方式为贷款提供担保，并且以其自身的良好资金状况和稳定的现金流量为贷款提供最为有力的资金支持。11.6 社会效益分析 1、将项目规划建设为株洲市标志性项目，xx县最具代表性的城市名片。规划合理，建筑新颖、独特。采用简洁、明朗、具有异国情调全方位欧美风情的现代建筑规划风格，刷新xx县新的风112、景线； 2、本项目的建成可以为xx县的经济发展带来新的契机，项目的建成将使xx县城市建设及形象攀升一个新的台阶。 附 件1、 主要经济数据和评价指标汇总表2、 建设投资估算表（概算法）3、 建设投资估算表（形成资产法）4、 建设期利息估算表5、 流动资金估算表6、 项目总投资使用计划与资金筹措表7、 营业收入、营业税及附加和增值税估算表（种养殖收入构成情况分析表）8、 总成本费用估算表（要素法）9、 固定资产折旧费估算表10、无形资产及其他资产摊销表11、工资及福利费估算表12、项目投资财务现金流量表13、项目资本金现金流量表14、损益及利润分配表15、财务计划现金流量表16、资产负债表17、借款还本付息估算表18、敏感性分析表19、xx县xx房地产有限责任公司营业执照副本复印件20、xx县发展和改革局 xx发改20089号文件（关于核准xx县xx房地产开发有限责任公司凯旋城住宅小区建设立项的批复）复印件21、xx县xx项目用地规划用地性质认定红线图复印件22、xx县xx项目建设用地规划许可证复印件23、xx县xx项目建设施工许可证复印件24、xx规划设计总平面图25、xx县xx项目可办理抵押权属证明文件