1、城市中央的花园式公寓房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市中央的花园式公寓房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 卷首语感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类研究与策划的创新价值与思维方式。从某种2、意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。本报告将在前期市场调研、分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、地域市场分析、目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。在经济估算及财务评价方面，我司将严格按照贵方提供的各项经济指标下进行估算及测算，这将有助于本项目的可行性研究分析更加真实可靠，更加有效的指导于项目后期的开发建设。我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，3、必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的可行性发展建议，最大限度挖掘项目的特有优势和现存劣势，尽量规避客观威胁，从而为贵方针对本物业之决策提供指导依据。目录1.宏观市场经济概述911 保定城市概况9111 城市定位9112 行政区划及人口10113 经济发展状况10114城市规划1112 保定市新市区简介122保定房地产市场分析1521 保定房地产市场发展状况1522在售项目分析16保定市住宅在售项目情况列表16221供量分析17222价格分析18223需求分析183市场分析结论194典型项目例举2041 诚信丽景蓝湾2042 仁和公寓21主要卖点2243 中央峰景235项目分析2451地理4、位置2452 地块情况2653周边环境2654 经济参数2755 SWOT分析28551优势28552劣势 28553威胁28554机会2956分析结论296市场定位2961市场定位的支撑点3062市场定位的风险3063价格定位3164 客户定位317规划设计建议3271 总体布局建议32711人视角度和日照问题3572设计建议36721架空层的优点和功能37722架空层功能创新具体体现：38723 架空层设计用途为停车41724 架空层风险的回避4273 绿化率的考虑4274 商业裙房的设计448.可行性分析4481投资估算448.1.1投资估算相关问题说明458.1.2土地成本估算458.5、1.3建设成本估算458.1.4营销管理成本估算46总体成本估算4682财务分析50821项目财务评价的有关问题说明50822财务评价基础数据与参数选取51823财务分析53项目开发主要静态财务指标538.3项目敏感性分析54项目敏感性分析主要因素54项目敏感性分析及评价548.4项目盈亏平衡分析56项目盈亏平衡分析主要指标56项目盈亏平衡分析及评价568.5财务分析结论579.项目风险预测与防范589.1工期风险及防范58工期风险58工期风险的防范589.2工程质量风险及防范59质量风险59质量风险防范609.3经营风险及防范61经营风险类别61防范风险对策6210可行性分析结论641.宏观6、市场经济概述11 保定城市概况111 城市定位保定市致力于发展成集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型市区。是中国首都北京的南大门、卫星城，国务院公布的历史文化名城和对外开放城市。其意在建设中国北方独具文化特色的园林式、生态型、现代化宜居城市。保定市城市总体规划于2003年5月21日经国务院批准正式实施，城市性质：国家历史文化名城，冀中地区中心城市保定优势独特，在环渤海经济区域中居重要地位。保定有全国最为繁忙的京广铁路、京深、津保高速公路、107国道纵贯辖区南北，与首都国际机场、正定机场、天津大港不过2小时车程。使保定形成四通八达、极为便利的海陆空立体交通格局。112 行政区划及7、人口保定市下辖新市区、北市区、南市区、高开区4区（即市区部分）、4市、18个县，总面积2.2万平方公里，总人口1060万，保定市区100万左右。113 经济发展状况2006年保定市生产总值完成1185.4亿元，增长10.4%；全社会固定资产投资578.6亿元，增长17.9%；全部财政收入98.4亿元，增长 15.3%；地方一般预算收入42.6亿元，增长16.4%；社会消费品零售总额441.1亿元，增长14.5%；城镇居民人均可支配收入9632元，农民人均纯收入3686元，分别增长11%和6.2%。保定市把产业发展放在城市发展的首位，以做大产业来做大城市，以产业兴旺带动城市繁荣。尽年来，保定市的8、经济发展主要沿用以下思路：114城市规划保定市总体规划期限为2001年至2020年。总体规划范围分为三个层次：一是市域，即保定市行政区域，总面积22113平方公里；二是市区，即市区行政区范围，面积312.3平方公里；三是主城区，即规划城市建设用地范围。预计到2020年，全市城镇化水平达到50%，全市总人口控制在1200万人左右，主城区人口达到115万人。主城区规划居住人口和用地规模：2010年 90万人 88.2平方公里2020年 115万人 110.4平方公里2007年城建工作重点：u 2006年市区开工建设的10万平方米经济适用住房主体竣工；u 2007年市区新开工建设10万平方米经济适用9、住房；u 为人均建筑面积15平方米以下的城镇最低收入家庭提供住房保障；u 住宅小区物业管理覆盖面进一步扩大，市区物业管理覆盖面达到65%；u 房地产市场秩序明显好转，违法违规行为明显减少；u 35%的县（市）达到国家房地产交易与权属登记规范化管理标准；u 房地产信息化建设力度进一步加大，市（县）数字房管基本成雏形。12 保定市新市区简介新市区地处历史文化古城保定市市区的西半部，是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。作为保定市新兴的工业区，建区近40年来，特别是在改革开放的大潮中，新市区乘风破浪，经济发展取得10、了辉煌成绩，精神文明和物质文明取得了长足进步，如一颗新星耀古城。新市区北市区南市区保定市区划示意图u 优越的地理位置 新市区位于保定市区的西半部，面积占整个保定市区的近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。全国著名的乐凯胶片公司、天鹅化纤集团、风帆集团、天威集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均座落在我区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的智力条件；天然气管道纵贯我区，为全区经济发展提供了能源保障；新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。u 雄厚的经济基础近年来，新市区大力调整11、产业结构，使经济发展驶入了快车道，一座座规模大、档次高、集餐饮和娱乐为一体的宾馆、饭店拔地而起，第三产业的日益崛起成为全区新的经济增长点。二产向高、精、尖方向发展，以高新技术嫁接改造老企业，开发研制新产品，普遍提高产品科技含量，形成了一批龙头企业、高科技拳头产品。u 理想的投资环境 为改善全区的投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者的合法利益，软件上，区委、区政府在认真执行国家有关外商投资的法律、法规和政策的同时，制定出台了该区关于优化环境、加快发展的若干规定等一系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组、投资环境投诉中心、涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供12、了多种方便条件和服务；硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯的交通网络。保定市电信局、供水公司、电业局、煤气公司均座落在该区，为该区发展提供了充裕的水、电、汽和先进、便捷的通讯服务。结合旧村改造，全区的城区建设方兴未艾，一个个小区相继建立，为居民提供了舒适、优美的生活环境。u 今后发展方向 根据区十五规划总体部署，大力实施工业立区、开放强区、科教兴区、三产富区的发展战略，以道路建设为突破口，大力开发房地产、努力营造大市场、工业上规模、农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进一步优化产业结构，培育一批高新技术企业，创造一批走向全国乃至世界的名牌产品，使人民生活达到宽裕型小康。13、2保定房地产市场分析21 保定房地产市场发展状况保定目前楼盘主要分布在新市区、北市区、南市区、高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次一般。2005年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房，尤其以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价一直在1500元/左右徘徊。商品房供给基本集中在13001600元/的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当一部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。2005年以后, 随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设,开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重14、产品档次和品质，产品逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高,价格也随之增长。u 从价格角度来看保定2004年底价格开始上扬，到2005年年底均价已涨到2400元/，一年内均价增幅30%；至2006年底，均价为2700元/，（多层均价甚至到达2950元/）增幅为10%，在经历了2005至2006年的房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。u 从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，2006年保定市土地供应量为3000亩，其中近2000亩就集中在北市区。另外，老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向15、了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房的项目商业一二层价格为4500元/，大部分楼盘商业部分价格未定。观望市场整体的发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边的市场氛围仍有待培育。预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。工程建设周期方面，保定当地工程建设有种现象,每年6月10日至6月30日的麦收时期和每年12月20日至次年2月28日“冬眠”时期工地一般都会停工，工程周期会因此拖延。22在售项目分析保定市住宅在售项目情16、况列表物业名称物业类型开发商详细位置体量（）绿化率价格（元/）开盘时间入住时间钻石小区普宅保定市天硕房地产开发有限公司新市区xxx中路290号5807235%260007/1/808/1/28方清园小区二期普宅保定清山房地产开发有限公司新市区光明路南侧1189540%220007/5/107/12/30新东方凤凰城普宅保定赫达房地产开发有限公司军校广场北行300米路东19360032 %2500-07年底丽景蓝湾普宅保定市诚信房地产开发有限公司恒祥北大街西侧18000036 %2300-08/4格林漫都别墅河北建设集团广厦房地产开发有限公司阳光北大街与北外环交叉口5462140 %4500-017、7/8朝阳龙座公寓保定市亨达信房地产开发有限公司高开区保满路与朝阳路交叉口17000030 %25162858-08/10鑫和花园普宅保定市中铁房地产开发有限公司复兴中路与李庄路交叉口东北角43000042 %2820-08/4/30新一代高层居住区C区普宅新一代房地产开发有限公司恒祥北大街以西复兴路以北63000040 %2700-221供量分析据不完全统计，目前保定市区在售项目有20多个，整体市场供应量约200万。其中 “格林漫都”别墅项目在建筑节能措施方面的突出特色，该小区采用太阳能集热系统、智能湍流热交换器、新双管采暖系统、不采暖楼梯间内墙保温等多项环保节能技术措施，以全面提升居住环境18、和居住质量为目标，以绿色、时尚、人性化为立意构思，自2006年3月开工建设，预计2007年8月全部完工，交付使用。222价格分析由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在22002800元/平米之间，并以25002800元/平米为市场主流。别墅项目“格林漫都”销售价格较高，在4500元/平米左右。预计到2007年下半年保定市房屋均价将会突破3000元/。223需求分析u 当地居民消费特征 保定消费意识较强，敢于花销，在服饰、餐饮消费表现较为明显。现在的住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求,当地商品房主要解决更多人的住宅“从无到有”的物质层面的需求19、，致使高品质小区、中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。u 产品需求特征 保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅的供应。从目前市场供应来看，产品以高层居多。u 户型需求特征 从调研情况来看，保定房型多集中于120以上的3室以及100以下的二居，并以两室两厅（面积80100平米）的需求最为旺盛。u 其他需求特征 保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有一半以上的数量。在现售商品房中车库的数量在提高，主要以地上车位、地下车库为主。3市场分析结论u 政府持续扩大城市开发、建设及改造的范围，整体环境利好；u 宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范化；u 整体市20、场的供应量较少。中心区域的土地供应尤为稀缺，在售项目基本没有，开发热点主要集中在植物园等周边区域；u 目前保定市区在售住宅项目的价格在22002800元/平米之间，并以25002800元/平米为市场主流；u 以秀兰为首的本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价一直偏低，抑制了房价的正常增长速度；u 整体来看，购买群体以本地人居多，社区规划档次普遍一般，普通住宅与公寓的区别不明显；u 客户消费意识较强，但过于盲从，在购置房产方面的自我保护意识不强。4典型项目例举41 诚信丽景蓝湾地理位置丽景蓝湾位居保定北部新城，东临恒祥大街，西临瑞祥大街，北临植物园。项目概况总占地近3421、4亩，总建筑面积约400000平米，分两期开发，一期140亩，二期200亩。全区由30余栋叠拼花园洋房、多层住宅、高层景观公寓构成。目前销售项目一期，整体均价已达到2800元/平米，户型以100平米左右的2居和120150平米的3居为主，从去化速度来看，大户型的3居滞留量较多。整体策略 倡导“生态人居畅想，滨水生活情趣”的生活理念，全力打造大型园林水景生活社区，以比邻1600亩的植物园为其主要卖点。同时引入了“以诚为本，以信立业”的品牌推广手段。 点评：该项目所处区域适合开发大型居住区，无论是产品还是环境方面在当地市场上都是上上之作。但是由于距离市中心较远，对其销售价格和销售速度都造成了一定的22、影响。42 仁和公寓地理位置仁和公寓地处主干道东风路和阳光大街交汇处，依托财富大道东风路等城市交通脉络，交通便捷，9、10、14、23、101、105、201等多条公交线，共同构成城市立体交通网络。项目概况占地面积1.243万平方米，总建筑面积5.28万平方米，由3座高层豪华公寓组合而成。户型为30平米一居、70/80平米二居以及120平米三居，销售均价为3000元/平方米，目前该案销售已接近尾声，仅余顶层部分户型。主要卖点 着重突出了核心区域的优越性 中央生活特区 财富私享家 ；以小户型，低总价，居住投资两相宜为主要卖点。点评：该项目地处市中心繁华地段，周边配套完善，产品及推广手段都做的中规23、中矩，没有什么创新，销售难度不大。但社区居住密度大，毫无环境景观可言，从而制约了其销售价格的上升空间。43 中央峰景地理位置中央峰景位于保定城市中心，北临东风路大街、西靠韩村路城市主干道；与有“政府形象路”之称的朝阳北路、东风路咫尺之遥；多条公交线路途经社区，交通四通八达，出行极其便捷。项目概况项目占地28亩，容积率3.5，市政供暖（地热式）16元/平米，物业费初定0.8元/平米，销售均价3200元/平米，商业均价11000元/平米，商业最高单价为15000元/平米。主要卖点城市中央 绝版地段 地理交通得天独厚 生活配套一应俱全点评：该项目严格遵循了“90平米 70%”的政府法令，以90平米的24、2居为主力户型。一期销售两栋楼，开盘没几天就销售一空，这一现象同时反映了两个问题：一方面是市场的消化能力强；另一方面则是没有制定或有效执行价格策略，进而损失了开发商的部分利润。5项目分析51地理位置本案位于保定市新市区核心区域，北至城市主干道xxx西路，东侧紧邻xxx公园，西侧和南侧比邻保定向xxx机械有限公司的居住区。地理位置优越，交通便利，环境幽雅宜人，是一块不可多得的市中心闹中取静之宝地。项目区位示意图本案52 地块情况整体地块呈梯形，目前地面上分布着部分平房，北侧临街处还有一排商业用房，但均不涉及拆迁安置费。地块内部现状北侧商业用房 53周边环境xxx西路xxx西路 xxx公园西侧住宅25、区东侧小路 54 经济参数本案总占地近5.2亩，容积率为3，总建筑面积为10460平方米，绿化率不小于30%。55 SWOT分析551优势 地处城市核心区域，市场认可度高； 周边交通路网发达，配套成熟； 比邻保定市xxx公园，居住环境得天独厚； 本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距的情况下，产品的可发挥空间较大。552劣势 地块面积较小，不利于设计规划； 地形呈梯形状态，增加了规划难度； 因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。553威胁 去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈； 目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开26、发风险； 目前保定市政府严格执行“90 70%”的规定，致使产品设计难度加大。554机会 当地市场大部分已出现项目的规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会； 当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户(近期还出现大型企业事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和奥林匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目)； 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。交通四通八达，可辐射到周边地27、区的客户群体。如规划中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。56分析结论经过以上分析不难看出，本案的土地成本高，规模小，开发风险较大。为保证开发利润，必须拔高产品品质，这就要求本案必须注重产品设计的巧妙，并运用专业的营销手段来规避风险。6市场定位根据项目特性以及市场调研的结果，结合我司多年的操盘经验，最终确定本案的市场定位如下：城市中央的花园式公寓61市场定位的支撑点 城市中央，交通便利，配套齐全； 居住在这里，能享受到公园里的生活，因为xxx公园就是本案的后花园； 首层架空让视野更加广阔，屋顶花园使生活更加美好。62市场定位的风险 土地成本的增加势必会提高项目的入市价格； 建筑28、规模过小同样也将增大销售难度。63价格定位根据市场同类产品的均价参考，通过权重表格计算公式可以得出本案相对基准价格。项 目本案丽景蓝湾仁和公寓中央峰景平均价格（元/m2）3134280030003200权重（%）20%30%50%区位22%1081010交通环境20%9899周边环境22%101088规划设计16%91089周边配套12%9799整体规模8%810810总分100%55535255考虑本案开发周期以及入市时间等因素，计算项目修正系数1.12，最终得出本案销售的指导均价：3520元/平方米(5%)64 客户定位经过调查研究显示，保定市房地产市场的主要购买人群仍然以本地客户为主。同29、样，本案的目标客户也应该聚焦于当地的购买人群。保定市的当地购房人群一般可分为以下三类： 买房自住 换房过渡 买房投资自住者主要考虑了项目的交通、配套、品质及价格；打算换房的购房者，首要考虑的则是自然环境和舒适度，对楼盘的外观、邻里素质及小区物管也很看中；对投资者来说要看楼盘的升值潜力。7规划设计建议71 总体布局建议方案一：按方案一规划，项目总建筑面积为8837平方米，容积率2.5，共2栋楼。北侧楼体9层总建面为6777平方米，南侧楼体5层总建面为2060平方米，两座楼体间距25米。这种布局可提升产品整体舒适度，对销售价格的提升有较大帮助。方案二：按方案二规划，项目总建筑面积为11609平方米30、，容积率3.33，整体呈西部半围合。这种布局会降低产品品质，进而影响到销售价格。方案三：按方案三规划，项目总建筑面积为11816平方米，容积率近3.38，整体呈东部半围合。此布局虽然能做到体量最大化，但东部的建筑异形将会大大降低项目整体品质，不利于户型设计，而且项目还将面临西晒和风向的问题。分析结论：以上三种方案中的南侧楼体设计均为5层，是因为考虑到首层架空问题以及建安成本的计算，6层以下可为砖混结构。经分析比较，我司认为方案一的可行性最大，对以后的销售价格提升最为有利，若想容积率达到3，可拉大两座楼体之间的距离，将南侧楼体的建筑高度增加到6层以上，但建安成本也将相应增加，按框剪结构计算。7131、1人视角度和日照问题东剖面示意一：xxx西路拟建北侧楼体拟建南侧楼体阶梯状的楼座排布既能解决日照间距的问题，北侧楼体的高度也能有效保护项目的私密性。剖面示意二：72设计建议因为本案与东侧的xxx公园之间有一道围墙相隔，为了加强二者之间的紧密性，扩大客户的景观视野， 建议首层架空，临街部分做成2层的商业裙房。整体效果示意图架空层是一种模糊性空间的设计思想。架空的空间可以做多种用途，如停车场、居民的休闲场地、公共服务配套设施及环境景观。另外，底层架空也可以将住宅设计与城市设计结合起来作-体化设计，起到联系城市交通、居民生活以及城市发展的纽带作用。这种设计的优点是最大限度地扩大地面绿化以及活动空间，32、架空层既可绿化又可做停车场等用途，还可以解决以往首层住宅无人问津的问题。721架空层的优点和功能底层架空层往往与园林景观相融合，是小区绿化的延伸，居住舒适度大为增加。而且，底层架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为公共使用面积,使小区更加浑然一体，便于公众开展各种活动，提供邻里交流的公共空间。同时，增进了环境保护和治安管理，营造出安居与持续发展的良好条件，提升了整个小区的品位。虽然表面上似乎提升了房屋的建造成本，但实际则是更好地利用了土地，保护了自然环境，增进了住宅区的整体性和完美性。另外，架空层后期的经营管理也为开发商、物业管理公司带来了丰厚的回报。架空层用于车位、商33、业、物业、大堂等功能同样使物业更加便利化、人性化，并可极大的发挥和衍生物业的使用价值。底层架空的结构，有较多的功能，主要体现在5个方面：（1）小区绿化、休闲设施之用；（2）用来作为停车场等进行经营；（3）一些管线出口，仪器仪表集中管理区；（4）小区部分配套商业、物业（物业服务中心、宿舍）运用；（5)架空层的其他运用。722架空层功能创新具体体现： 架空层的绿化（注意架空层下的绿化不能计入绿化率） 架空层下的大堂 架空层下的健身休闲设施 架空层下的产权车位 本案因为受地块狭小的限制，可考虑架空层做成产权车位，这样既节省了建筑成本，又无形中抬高了项目的地基，拉近了与xxx公园的距离。723 架空层34、设计用途为停车指除电梯、楼梯、门厅等建筑必要共用部位及配电间、信报间等必要使用空间外，全部架空作为停车场所。 架空层与室外地面有高差，22米以上的架空层可计算建筑面积。架空层面积测算时宜分别测出车位与车位之间的通道、车位与公共停车场的通道。公共停车场、公共停车位和专用停车位均作为独立产权单元参与公共部位的分摊。 架空层与室外地面无高差或低于22米的架空层不计算建筑面积。724 架空层风险的回避在房地产具体营销过程中，建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分摊，而不要对面积进行分摊；而对面积低于2.2米的架空层车位实行使用权出让，最好以赠送的方式处理，以提高特定区域的房屋售价；对高35、于2.2米的架空层车位报请规划进行改造审批进行产权车位销售或作为商业出售。如果不报产权，对其进行公摊处理，后期采用出租方式进行赢利。但是存在一定的风险： 业主的法律意识不断加强，对其自身权益进行维护； 业主委员会对其物业公司进行财物审核； 物业管理公司发生更换，为其他与开发商无关联的公司，由于无产权保证，开发商将永远失去架空层的收益。73 绿化率的考虑本案占地5.2亩，在容积率做到3的情况下，总建筑面积仅为10460平方米，而绿化率要求不小于30%，所以可以考虑用首层架空来连接两座楼体，架空层顶部做成屋顶花园，这样既能解决绿化率的问题，同时也为项目制造了一个强有力的卖点。如果可能，可以考虑在屋36、顶花园直接修建一座天桥来连接xxx公园。屋顶绿化示意： 74 商业裙房的设计本案北侧建筑楼体紧邻xxx西路，可设计2层的裙房作为临街商业，这样在提升了销售利润的同时也解决了小区住户的部分生活配套。 8.可行性分析鉴于本项目在后期经营中的实际问题，我司建议采取规划设计方案一之办法进行建设。在可行性分析部分，我司也将按照方案一的建设指标进行经济估算和财务测评，以期对项目起到最为合理、实际、有效的指导作用。81投资估算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的投资估算是重要的一环。成本测算的正确与否，如同对市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响。正确进行投资估算，将有助于本项目达到预期收益目标，规37、避一定风险。8.1.1投资估算相关问题说明u 投资估算编制依据本项目的投资估算编制依据将根据建设项目经济评价方法与参数以及建设部房地产开发项目经济评价方法等相关条例进行编制。u 投资估算编制范围本项目的总投资主要包括土地成本、建筑工程费用、与本项目有关的工程建设其他费、预备费、建设期利息等相关数据。8.1.2土地成本估算本项目地块将通过保定市政府招牌挂途径取得，此土地为开发后的熟地，已完成基本的三通一平及拆迁工程，因此地价中包含了市政建设费用及拆迁安置费用。地价按照保定市场平均水平，以及地块具体拍卖情况，以270万/亩进行估算。8.1.3建设成本估算保定市场房屋建设的平均标准为框架结构130038、元/平米，砖混结构为700元/平米，鉴于本项目的具体情况，将按照框架结构1300元/平米的标准进行估算。同时，由于项目商业为住宅底商，在建造标准上与住宅类似，故项目商业面积的建造成本也按照1300元/平米标准进行估算。8.1.4营销管理成本估算财务费用按照土地费用、前期开发费用及建安工程费用之和的2%行估算。不可预见费按照土地费用、前期开发费用及建安工程费用之和的3%进行估算。销售费用中，代理服务费按照销售总额的2%进行估算，广告费用按照销售总额的1%进行估算。总体成本估算按照总体规划一之方案进行楼梯排布后，结合贵方所提供经济技术指标，得到以下项目综合数据，这些指标乃本次项目总体成本估算的基础39、数据。具体情况见下表。项目主要经济技术指标总占地面积3486.67平方米总建筑面积8837平方米住宅建筑面积7331平方米商业建筑面积1506平方米砖混结构建筑面积2060平方米框架结构建筑面积6777平方米容积率2.53绿化率30%项目总体成本估算表序号项目取费标准（元/建筑平方米）总费用（万元）建筑单位成本（元）单位可售成本（元）一土地费用1412.101351597.941597.94土地出让金全部建筑面积1597.941412.101351597.941597.94二前期开发费用27.8742531.5431.541勘察设计费0.56序号项目取费标准（元/建筑平方米）总费用（万元）建筑40、单位成本（元）单位可售成本（元）3规划服务费全部住宅面积86.1057全部商业面积1.64设计审图费全部建筑面积87.06966环境检测费全部建筑面积2.52.209257监理费用全部建筑面积65.30228质量监督费住宅建安造价的0.07%0.8063商业建安造价的0.1%9避雷验收费310规划测量费111面积实测费全部住宅面积1.361.2982全部商业面积2三建安工程费1064.97651205.131205.131建安造价框架结构13001025.21砖混结构7002人防费全部建筑面积4539.7665四财务费用一至三项之和的2%50.09956.6956.69五不可预见费一至三项之和41、的3%75.148685.0485.04六销售费用销售收入3%124.8544141.29141.29总成本（不含销售税费）2755.05413117.643117.64说明：本次测算只作为静态成本测算，并以较为保险的销售价格进行收入测算，从而得到基本的收益率和投资回报；地下部分没有计入成本和销售收益。勘察设计费按保定市平均标准700元/孔计算，打孔标准参照中华人民共和国建设部颁布岩土工程勘察规范的相关规定，按照三级地基详细勘察勘探点的30米间距估算。82财务分析财务评价参照建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法的相关内容及要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预42、测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。821项目财务评价的有关问题说明项目建设内容按未来经营项目构想设定，将根据最终设计建设方案和项目公司的运营方案设想进行调整。未来的出售价格和成本费用参数、收费标准等均参照目前保定市类似项目经营方式和状况，考虑项目所在周边地区未来的消费能力和消费结构，并一定程度考虑了未来经营的发展方向和收益实现的可能性。以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。822财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基43、本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、财务基准收益率等。.1资金筹措方案鉴于本项目开发总投入估算为2755.0541万元，总投入相对较小，自筹资金难度相对较低。因此，本次所进行的财务分析评测，本司将在资金全部自筹的前提下进行静态的经济财务分析。.2销售收入参照报告之前所作初步定价，本项目的住宅部分按照均价3520元/平米进行估算，商业部分按照均价10500元/平米进行估算。本项目共建设住宅面积为7331平方米，总销售额将达到2580.512万元，商业面积为1506平米，总销售额将达到万元。销售收入估算表可售面积（平方米）单位销售金额（万元）44、总销售金额（万元）住宅73310.3522580.512商业15061.051581.3总面积88374161.812.3税（费）率 进行财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、过户手续费、印花税和企业所得税等。 营业税：以年销售收入为税基，根据国家及地方相关规定，取税率为5.55%； 城市维护建设税：以营业税为税基，税率取7%； 教育费附加：以营业税为费基，费率取3%； 印花税：以年销售收入为税基，费率取0.05%； 所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，暂时按33%计算，2008年1月1日企业所得税法实施后，企业所得税税率改45、为25%。.3 投资利润率投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平，如果预期的投资收益高于或等于基准投资收益率，可考虑接受；否则，一般不予接受，或要对该项目的投资计划与开发方案重新订制。823财务分析项目开发主要静态财务指标项目取费标准（元/平方米）单位建筑面积成本（元/平方米）总额（万元）预期总收入4161.812住宅销售收入352035202580.512商业销售收入10500105001581.3项目总成本3117.642755.0541销售税金营业税销售收入的5.55%261.38230.9806城市维护建设税营业税的7%18.316.1686教育费附加营业税46、的3%7.846.9294印花税销售收入的0.05%2.352.0809总计256.1595所得税前所得税后预期利润（ 万元）1150.5984770.9009预期投资利润率41.76%27.98%从上表中可以看出，在项目适当投资的基础上，项目的预期利润和预期投资利润率仍保持在较为稳定的水平上，既从静态财务分析方面，项目具有可行性。8.3项目敏感性分析项目敏感性分析主要因素本次报告选取的敏感性分析因素如下： 销售均价：既项目平均销售价格； 土地出让金：本项目需要交纳的土地出让金； 建安造价：需要投入的主体结构、设备安装及装修费用等。项目敏感性分析及评价通过对销售均价、土地出让金、建安造价三个因47、素进行单变量敏感性分析，分别算出当上述因素变化20%、10%时，对本案投资利润率的变化。结果见下表。敏感性分析表销售均价（元/平米）销售均价（元/平米）销售均价（元/平米）销售均价（元/平米）销售均价（元/平米）住宅：、2816商业：8400住宅： 3168商业： 9045住宅： 3520商业： 10050住宅： 3872商业： 11055住宅： 4224商业： 12060税前利润（万元）269.4684702.79451150.59841471.20491855.41税前投资利润率9.78%25.51%41.76%53.4%67.35%税后利润( 万元)180.5438470.87770.948、009985.70731243.1248税后投资利润率6.55%17.09%27.98%35.78%45.12%出让金（万/亩）出让金（万/亩）出让金（万/亩）出让金（万/亩）出让金（万/亩）216243270297324税前利润（万元）1440.89861292.631150.5984996.087847.8166税前投资利润率58.46%49.47%41.76%34.23%27.73%税后利润（万元）965.402866.06770.9009667.3783568.0371税后投资利润率39.18%33.14%27.98%22.94%18.58%从上表中可以看到，税前利润、税前投资利润率对49、于销售均价以及土地出让金的变动均较为敏感，其中，尤以销售均价的变动对项目整体利润的影响最为显著。在后期的运作中，销售均价的变动将对项目的收益水平造成较大的影响。由敏感性分析表可以看出，项目方案的抗风险能力较好，在敏感性因素变化的情况下，项目盈利能力也表现的相对稳定。8.4项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析主要指标盈亏平衡分析又称收支平衡分析，所谓收支平衡是指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平。当项目的销售规模达到这个平衡点时，项目既不亏本也不盈利，维持一种简单的再生产状态，称之为“保本”状态。盈亏平衡分析主要涉及的指标为盈亏平衡销售价格，即保本销售价格；盈亏平衡销售规模，即保50、本销售规模。项目盈亏平衡分析及评价项目住宅及商业的加权平均价格=3520*7331/8837+10500*1506/8837=2920.12+1789.41=4709.53元/平米销售价格盈亏平衡点=项目单位造价/（1-销售税金及附加）=3117.64/（1-6.155%）=3322.12元/平米项目销售规模盈亏平衡点=总建设成本/项目加权平均价格=27550541/4709.53=5849.96平方米盈亏平衡销售面积占总销售面积的比例=5849.96/8837=66.2%盈亏平衡价格与预计加权平均价格的比例=3222.12/4709.53=68.42%一般认为，上述两个比例小于等于70%时，51、项目的风险较低，而本项目上述两个比例均小于该比例，表明项目开发风险相对较低。8.5财务分析结论 项目总建筑规模8837平方米，其中，住宅总建筑面积7331平方米，商业总建筑面积1506平方米。 项目总投资为万元，其中，土地费用1412.10135万元，前期开发费用27.87425万元，工程建设费用1064.9765万元、财务费用50.099万元，不可预见费75.1486万元，销售费用124.8544万元。 经测算，项目税前预期利润1150.5984万元，预期投资利润率为41.76%，税后预期利润为770.9009万元，税后预期投资利润率27.98%。各项财物指标基本达到较好水平，本项目在财务上52、是具有可行性。 通过对项目敏感性方面的分析，可以看到本项目的抗风险能力较强，盈利能力也很稳定。 盈亏平衡方面，本项目盈亏平衡销售面积占总销售面积的比例以及盈亏平衡价格与预计加权平均价格的比例均低于常规的70%水平，项目开发风险性相对较小。 通过对项目预期投资利润率的估算，以及敏感性及盈亏平衡等方面的分析与评价，可以看到，项目的开发在财务上具有可行性，且风险性相对较小。9.项目风险预测与防范 9.1工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如建筑设计方案、项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期。如果整个工程总体管理效率不高、协调不力，也将制约着项目的建53、设进程。工期风险项目施工设计的质量水平将是影响项目施工工期的重要因素。整个项目的结构体系在设计、施工技术含量高且体系较为复杂，这些因素会延长估计的施工工期。工期风险的防范为了减少或降低影响项目工期正常进展的风险和因素，须针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案。重要的是在整个项目实施过程中的各个阶段，其工期安排应留有一定的弹性。为了确保项目建设实施阶段的科学管理和工期的有效控制，项目聘请国内实力雄厚、具有丰富项目管理经验的优秀项目管理公司负责项目的建设管理，在其可控的工作范围内起到一定的施工工期控制作用。加快可行性研究报告的审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合54、理的设计周期，并严格把控初步设计和施工图设计的质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。9.2工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成的非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料的品质保证。质量风险项目管理水平的高低将决定着项目实施的质量控制能力，是项目实施的至关重要的环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力、技术、时间、资金的低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求的质量标准。设计任务55、书的要求深度和未来设施使用的具体要求的明确程度，除设计过程主观上的差错外，是影响项目设计质量的主要影响因素。若项目设计任务书中应明确的技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确的问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间的变更和调整的内容，由此必将导致施工费用增加、工期延长，也将导致质量问题的产生。另外，在设计条件明确的情况下，工程设计本身的质量控制也将影响项目的建设质量。若选择的设计机构没有严格的质量控制手段，在工程设计中出现计算错误、图纸表达错误、系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制的再严格也是没有意义的，项目最终质量是不可能保证的。施工企业的施工质量56、管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量的关键。若施工企业的技术水平不高、装备和施工手段落后、没有健全的质量管理体系，对采购的建材、设备没有严格的检验手段和验收制度，那木，项目的建设质量是无法保证的。在当前实行的工程建设监理制度下，选择好的工程建设监理机构是不可或缺的重要环节。若选择的监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要，也将对项目建设质量产生不利影响。质量风险防范项目实施除选聘优秀的项目管理机构用于项目建设的全过程管理外，还应当建立对项目管理机构有效的监管和工作机制。包括相对固定有实践经验和管理能力的人员和队伍，通过合同约定建立业主与项目管理机构的工作机制57、。可以委托项目管理公司对设计机构进行评估并选择优秀的设计机构进行项目设计和对工程设计进行监理；委托有丰富经验的招标代理机构开展施工企业招标；招标选择建设监理机构。所有的合作和服务关系，均按市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险影响因素降到最小程度。9.3经营风险及防范考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来的经营存在许多不确定因素，经营是有风险的。经营风险类别项目在未来的经营期内，因存在税收政策、市场、经营、财务等诸多方面的不确定性因素，项目未来的经营存在风险是必然的。项目经营所面临的风险主要有：u 政策风险项目未来的经营状况将受到政府政策导向、发展规划等因素的影58、响，由于可能的政策调整，对于预期的消费能力和整个行业的经营产生明显影响，造成整个行业经营状况发生变化。u 市场风险有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的经营产生或多或少的影响。由于营销与运作的问题，没有形成预计规模的客户群，使收入锐减；而原材料、动力、工资等成本随市场行情上涨，都会造成经营亏损。另由于合作方违反协议、合同等原因，会对经营造成重大收益损失。u 财务风险倘若经营性资金是通过借贷等融资方式获得，财务费用将受利率、汇率的影响较大。且在经营过程中由于资金管理和运作不善，造成现金流出现问题，使得流动资金需求过大，从而进一步增加融资难度并增加财务费用，使经营更加困59、难。防范风险对策u 建立风险管理机制项目公司需要建立健全的风险管理机制，从企业内部加强风险意识，做好风险的鉴别、控制与监督。具体为：透明的财务制度及客户服务体系，加强对合同等具有法律效力文本的管理。项目公司内部需要强化风险意识，将企业的经营风险与职工自身利益结合起来，充分调动职工的积极性，共同应对风险。项目公司的经营要树立居安思危的思想，及时、全面、准确掌握政策、市场、宏观经济发展、国内外形势等信息，科学分析和预测市场的变化，提出可靠的应对和防范措施，对市场发生的变化及时作出正确判断和进行有效调整。u 努力开拓市场为了市场营销的需要，项目公司应加强市场的开拓和培育，建立强有力的销售队伍和健全的60、销售网络，充分利用项目整体的配套规模优势和良好的地理、交通、经济、消费等区位条件，制定科学的市场营销方案，进行整体营销和特色营销等，开展多渠道、全方位的市场开拓工作。同时，在广泛掌握市场信息和深入调研的基础上，做出科学的市场预测，以创新为手段，不断创造潮流、创造需求，在满足老客户的基础上，不断开辟新的客户群，增加收入的来源。u 建立成本控制体系项目公司需要加强内部成本管理，建立科学高效的成本控制体系，严格控制预算外支出，努力降低成本。在条件许可的情况下，在项目的设计和设备选型过程中要从未来经营角度进行投资控制，处理好一次购置成本与维修费用的关系，以及考虑未来维护技术的难度。同时，尽早做好设施及61、设备的维护管理培训工作，使项目公司的有关设施、设备系统的维护管理专业技术人员尽早的接触和熟悉设施及设备技术状态和运行状况，避免由于人为操作和维护不当造成的不必要损失。10可行性分析结论根据上述对保定房地产市场整体分析和对本项目所出环境、自身状况深度剖析，我们可以看到保定房地产市场仍处于发展初期，市场整体较不成熟，并未形成真正专业化、现代化、集约化开发模式。这将在一定程度上制约本项目发展空间，但同时，也为项目在市场中进行创新模式和建立引导地位制造了有利条件。本项目所处地理位置为保定市核心区位，周边配套、成熟程度以及客群认知度均较高，这些有利因素为项目销售价格拔升带来了利好因素。但是，项目开发所需支付土地成本，较之市场平均售价和预期项目收益水平来看，成本相对较大，将会为项目开发与运营造成一定风险性。通过对项目经济估算和财务评价，可以看到本项目在财务上具有可行性，赢利能力相对稳定，但受销售均价影响较大。综上所述，我司认为在将土地成本控制在一定风险范围内前提下，项目开发具有可行性。