1、国家森林公园生态度假村开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国家森林公园生态度假村开发建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月36可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前言61总论71.1项目概况71.2编制的依据81.3项目建设的必要性102开发条件论证102.1生态环境质量优良102.2客2、源市场充足112.3交通优势明显112.4区位条件优越122.5区域旅游资源组合合理122.6电力资源丰富132.7领导充分重视，政策优势明显133客源市场战略分析133.1四季休闲143.2夏季沙滩游泳和探险漂流143.3春冬泡温泉144沙滩浴场项目开发条件论证145垂钓园项目开发条件论证155.1开发条件分析155.2休闲渔业状况166温泉生态度假村项目开发条件论证176.1开发条件分析177.2我国温泉度假状况188开发建设的指导思想及产品定位、市场定位198.1规划的指导思想198.2产品定位198.3客源市场定位199规划项目建设内容199.1沙滩浴场项目规划199.2垂钓园项目规划3、209.3生态度假村项目规划209.4基础设施规划219.5绿化与保护工程规划2510投资估算与资金筹措2510.1估算依据及范围2510.2建设分期及投资估算2611游客预测2812效益分析2812.1营业收入2812.2可变成本3012.3固定成本3112.4利润估算3212.5现金流量分析3312.6资金来源与运用分析3412.7不确定性分析3512.8财务评价结论3612.9社会效益分析36前言2005年12月国家林业局批准湖南省xxxx国有林场为国家森林公园，xx国家森林公园动植物资源丰富，森林郁郁葱葱，飞瀑流泉密布，气候舒适，生态环境优良，交通便捷，区位优势明显。为了开发利用公园优4、良的旅游资源，2006年4月xx林场特聘请xx旅游规划设计有限责任公司对xx沙滩浴场、垂钓园和温泉生态度假村进行项目开发建设可行性论证。受托后，公司即组织了旅游、园林、城市规划等相关专业的规划设计组到现场调查研究。经过实地勘察和比较，规划组一致认为xx适合该三项综合项目的开发。外业工作结束后，规划组向建设单位xx林场进行了方案汇报，在得到建设单位的认可的基础上，严格按照中华人民共和国林业行业标准森林公园总体规划设计规范LY/T513295编制了xx生态度假村开发建设可行性研究报告（以下简称“报告”）。xx年元月19日湖南省林业厅组织了森林公园专家评审会，与会专家一致同意通过本报告。在编制本可行5、性研究报告工作中，得到了xx林场领导和工作人员的大力协助和支持，在此谨表谢意！1总论1.1项目概况1.1.1项目名称：xx生态度假村开发建设可行性研究报告1.1.2建设单位及法人代表1.1.2.1建设单位：湖南xx市xx国有林场1.1.2.2法人代表：1.1.3项目性质：新建1.1.4编制单位及资质证书1.1.4.1编制单位：1.1.4.2资质证书：中华人民共和国国家旅游局旅游规划设计资质证书旅规乙162003；中华人民共和国国家林业局林业调查规划设计证书林资证字甲C005号。1.1.5建设地点与范围1.1.5.1建设地点：湖南xxxx国家森林公园xx1.1.5.2范围：小xx桥143m山头26、97.5m山头423m山头346m山头282.2m山头139m山头，再沿河流至小xx桥。总面积6.8hm2。1.1.6建设目的1.1.6.1为了调整xx林场产业结构，采取多种经营途径实现林场经济可持续发展。1.1.6.2为了推动xx“十一五”旅游发展规划，促进xx乃至湖南的旅游业快速发展。1.1.6.3为了适应当今旅游业市场发展需要，为游客提供一个复合式的集温泉、垂钓、沙滩浴场于一体的生态休闲度假村。1.1.7主要建设内容1.1.7.1沙滩浴场1.1.7.2垂钓园1.1.7.3温泉生态度假村1.1.8建设期限：10年（xx年2016年）1.1.9投资规模与资金筹措1.1.9.1投资规模：项目总7、投资3394.04万元。 1.1.9.2资金筹措：全部招商引资1.2编制的依据1.2.1湖南xx国有林场与公司签定的委托书。1.2.2中华人民共和国森林公园总体设计规范，LY/T5132-95。1.2.3旅游规划通则，GB/T18971-2003。1.2.4中华人民共和国森林法，1998年4月修正。1.2.5中华人民共和国环境保护法，1989年12月26日。1.2.6湖南省旅游管理条例，1997年4月2日。1.2.7中华人民共和国大气污染防治法，1987年9月5日。1.2.8中华人民共和国水法，1988年1月21日。1.2.9中华人民共和国水污染防治法，1984年5月11日。1.2.10中华人8、民共和国合同法，1999年3月15日。1.2.11娱乐场所管理条例，1999年7月1日。1.2.12建设项目环境保护管理办法，1986年3月26日。1.2.13全国生态环境建设规划，1999年1月7日。1.2.14环境空气质量标准，GB3095-1996。1.2.15城市区域环境噪声标准，GB3838-2002。1.2.16地表水环境质量标准，GBHZl-1999。1.2.17污水综合排放标准，GB897848。1.2. 18辐射防护规定GB8703-88。1.2.19导游服务质量，GB/T15971-1995。1.2.20xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案），2006年。1.9、2.21湖南省旅游业发展“十一五”计划和2015年、2020年远景目标纲要，2000年7月。1.2.22中国旅游业发展“十一五”计划和2015年、2020年远景目标纲要，国家旅游局，2000年2月。1.2.23xx市xx林场“十一五”国民经济和社会发展规划纲要1.3项目建设的必要性1.3.1为了调整xx国有林场产业结构，必须采取多种经营方式实现林场经济可持续发展。xx生态度假村的开发建设可以增加就业，优化经济结构，发展当地经济。1.3.2为了推动xx“十一五”旅游发展规划，促进xx乃至湖南的旅游业快速发展。xx旅游资源丰富，富有特色，与桂粤毗邻，有独特的资源优势和区位优势。xx旅游产业正蓬勃发10、展，“十一五”时期将是xx旅游发展的提速期、快速发展期，是xx旅游事业的黄金时期，必须抓住机遇，努力促成xx旅游业的高速成长。1.3.3为了适应当今旅游市场需要，为游客提供集沙滩浴场、垂钓、温泉度假于一体的复合式休闲度假生态村。现代旅游业发展的趋势表明，传统观光旅游产品对游客的吸引力开始下降，而单一的休闲度假旅游产品也将难以满足游客的需求，这样将导致单一型的休闲度假产品市场占有率日渐萎缩。为了减少这种潜在危机给xx国家森林公园旅游开发带来弊端，必须打造多种体验式、复合式休闲度假产品，为xx国家森林公园的旅游发展增强市场竞争力。2开发条件论证2.1生态环境质量优良2005年8月环境监测组对空气负11、离子、大气质量、地表水水质、天然外照射贯穿辐射剂量水平、空气细菌含量进行了监测。监测结果表明，空气负离子资源丰富，空气非常清洁，于人体健康十分有益；大气质量为级，是人们休闲、度假的极佳场所；地表水水质达到国家地表水类标准，完全符合休闲度假需要；天然外照射贯穿辐射剂量水平属正常；空气细菌含量少，空气非常清洁。生态环境优良。2.2客源市场充足来xx生态旅游区的旅游者主要是省内的xx市、祁阳县、衡阳、长沙、株州、湘潭、益阳、郴州等周边地区，距公园23小时车程范围内有xx市、衡阳市、邵阳市、常宁市、耒阳市、祁阳县、双牌县、东安县、祁东县、广西全州市等地，这些周边客源地人口总数已达3643万，拥有巨大的12、潜在客源市场。另xx生态旅游区的客源有部分来自广西桂林、贵州、江西、广东、湖北等地。xx生态旅游区2002年接待游客7.2万人次，2003年接待游客3.67万人次，2004年接待游客8.5万人次，2005年接待11.9万人次，2002-2005年xx生态旅游区接待游客量年均增长率为18.23%，xx生态旅游区已经形成一定规模的游客，客源市场充足。2.3交通优势明显公园外部交通方便，xx镇至衡昆高速公路交接处25km，xx镇至湘桂铁路祁阳站65km，xx镇至xx市88km，xx镇至零陵机场通过衡昆高速公路76km，xx镇至衡阳市110km，xx镇至长沙市240km，xx镇至桂林180km。湘桂铁13、路由东至西穿越市区，洛湛铁路xx段正在抓紧建设之中。322国道和207国道在xx市区交汇而过，连接全国各省区；永（州）连（州）二级公路大大缩短xx至广州的距离，衡（阳）昆（明）高速公路xx段穿越市区直通大西南，9条省道连接全省各地市。境内湘江北可抵达长江，南下经灵渠可达珠江水系。通航里程达555km。xx机场已开通深圳、湛江、长沙、张家界等航线。发达的交通为游客进入xx和森林公园提供方便，对旅游业发展具有重要的作用。2.4区位条件优越xx国家森林公园所在地区的xx位于湖南南部的潇水与湘江交汇处，西南毗邻两广，是内陆的前沿，是中部广大腹地通往两广，两南（海南、大西南）和港奥的重要通道，是我国华南14、与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。xx市恰好处在桂林和衡山两大旅游圈的辐射范围之内，同时xx濒临我国经济发达、客源市场广阔的广东省，是广东游客进入湖南的重要旅游通道，区位优势明显。2.5区域旅游资源组合合理xx又是湖南省四大历史文化名城，有着2100多年的悠久历史。潇水、湘江贯穿全境，交汇芝山区，自古雅称“潇湘”。气候优越，山川秀美，素有“锦绣潇湘”的美誉；有“桂林山水甲天下，北行三百里有xx”的赞誉。旅游资源十分丰富，全市列入文物保护单位的景点有238处，多系传世之作，具有重要的历史价值。如以柳文化为代表的柳子庙、xx八记遗址；以舜文化为代表的舜帝陵九嶷山；以瑶文化为代表的15、千家峒瑶族祖居地；有人类最早培育水稻的玉蟾岩遗址；全国最大的露天摩崖石刻大唐中兴颂；有宋代理学开宗鼻祖周敦颐（濂溪）故居；有堪称民间一绝的江永“女书”；还有历史文人骚客遗留下来的大量碑刻、摩崖字画，自然与人文旅游资源十分丰富，资源优势突出。公园外部有三圣湖度假区、舜皇山国家森林公园、九嶷山国家森林公园、阳明山国家森林公园、浯溪旅游区、瑶族风情旅游区等，这些景区各有千秋，组合良好。2.6电力资源丰富xx林场电力资源十分丰富，现共建水电站9个，总装机6923千瓦，还建立了45个微型电站。同时水竹源电站、团结电站、猛江河电站、钗江河梯级电站等水电站相继落户xx山区并投入建设。3年后，林场将建成电站116、5座，总装机容量为6.36亿千瓦，年发电量为2.58亿度。丰富的电力资源为度假村的开发提供了极大的便利。2.7领导充分重视，政策优势明显为了切实加强对xx市旅游产业的领导，xx市成立了旅游产业领导小组，主要负责对全市旅游产业发展的组织领导，协调涉及旅游产业全局性和方向性的重大举措，解决旅游产业建设和发展中的重大问题，以确保旅游业的健康发展。各县、区都要成立相应的领导机构，切实加强对旅游产业的领导。各级党委、政府和各有关部门从发展xx经济的战略高度，充分认识发展旅游产业，对开发利用和保护全市旅游资源，带动相关行业的发展、拉动经济增长、安排就业、促进精神文明建设等具有重要作用。xx市委政府进一步优17、化旅游发展环境，重视旅游基础设施建设，增加政府对旅游基础设施建设的支持力度，加快旅游交通和接待服务设施建设，营造优良的经营环境和旅游环境，并出台了xx市关于鼓励投资兴办旅游业的若干意见，为旅游业发展提供了强大的政策保障。3客源市场战略分析xx国家森林公园开发建设后，对游客具有吸引力的资源包括：小黄司河漂流、民俗风情园、将军庙、沙滩浴场、垂钓园、温泉度假村等。同时，我们综合考虑其资源优势、区位优势、交通优势对xx生态度假村客源市场做如下分析：3.1四季休闲xx水质优良、空气清洁、空气负离子含量高、植物精气含量丰富，环境幽静，气候宜人，再加上高标准、高质量、高水平的休闲娱乐设施和一流的服务，xx将18、成为现代都市人回归自然、享受自然的度假理想场所。21世纪，休闲度假将成为旅游的主流，现在中国人每年享有法定节假日有114天之多，国人也正步入休闲度假时代，度假型消费成为主流是当今中国旅游市场的最大机遇。 3.2夏季沙滩游泳和探险漂流天然沙滩浴场水体秀美，周围风光旖旎，给游客提供了幽雅的游泳环境。在酷暑难耐的6、7、8、9月，而 7、8、9三个月本是旅游旺季，加上天然沙滩浴场的开放，游客数量将更加增多。同时小黄司河探险漂流将是森林公园的又一大旅游卖点，能为xx的发展带来大量的客源。3.3春冬泡温泉温泉旅游以养生为特色，集休闲度假等多项功能于一体，符合现代人强身健体新理念，成为旅游市场消费的一大热19、点。春寒料峭、乍寒乍暖的春天和玉树琼枝、冰天雪地的冬天是旅游的淡季，但温泉度假依然可以“一枝独秀”。4沙滩浴场项目开发条件论证4.1沙滩浴场是集沙滩休憩、娱乐、运动与游泳活动相结合的休闲场地，沙滩浴场有着柔软的沙滩，碧绿的水体，凉爽的微风，明媚的阳光，湛蓝的天空，是游客十分憧憬的天堂。“仁者乐山，智者乐水”，游泳作为人们最喜爱的户外活动之一历来备受青睐，特别在我国南方，游泳活动十分普遍。因此沙滩浴场客源市场前景十分美好。4.2目前生态旅游者主要客源来自大中城市居民，而城市自来水不仅价格贵，而且含有大量的漂白粉，长期使用漂白的自来水沐浴对人体皮肤具有不可忽视的腐蚀作用。在人们物质生活日益充裕的今20、天，人们的健康保养意识日益增强。xx国家森林公园地表水水质达到国家类水质标准，完全可以直接饮用，用来作游泳水源完全符合健康要求。4.3随着工业化的不断发展，城市环境污染也越来越严重，大中城市中心、近郊水质也在所难免，城市居民游泳环境日渐恶化。因此，向往水质优良、环境舒适的水域开展游泳等水上活动是大势所趋。4. 4我国沙滩浴场大多数分布在天津、河北（北戴河）、山东、上海、浙江、福建、广东、深圳、海南等沿海一带，沿海地带的沙滩浴场水源均为海洋咸水。根据国家环保总局2005年全国近岸海域水质状况报告，海水浴场水质为“优”的个次占52.9%，比2004年下降0.6个百分点，“良”占29.7%，比20021、4年上升0.8个百分点，“一般”占7.5%，比2004年下降0.2个百分点，“差”占9.9%，与2004年持平。影响海水水质的主要污染因子为粪大肠菌群，而优良的淡水沙滩浴场则不会产生这样的情况。4.5沙滩浴场是一个具有较大吸引力的休闲项目，xx国家森林公园周边其它旅游度假区甚至整个xx市还没有建立沙滩浴场。因此，沙滩浴场市场竞争小，市场投资风险低。5垂钓园项目开发条件论证5.1开发条件分析5.1.1休闲渔业是目前世界上比较火暴的旅游项目，目前，休闲渔业在欧美日等发达国家已经发展得比较成熟，带来了很大的经济效益和社会效益。近几年来，休闲渔业在国内一些地区也悄然兴起，并且取得了初步成效。有专家预测22、，如果我国生产的观赏鱼能占全球贸易额的10%30%，每年可以解决10万20万人就业，带动相关的饲料、鱼药、技术服务等20万30万人就业，帮助30万50万农民致富。我国有“双休日”和“旅游黄金周”，这些都为发展休闲渔业提供了驱动力。目前，我国浙江省、广东省、河北省、辽宁省、四川省、福建省、山东省、北京市等多个省市休闲渔业已得到了充分发展，创造了很高的经济效益。5.1.2休闲垂钓季节性长，能带动相关行业快速发展。成熟的休闲垂钓发展经验表明，休闲垂钓可以带动当地的投融资、城市建设、旅游、交通、住宿、餐饮、物流、养殖、渔具、饵料、加工、培训等一系列行业，能够大幅度地增强对绿色GDP的贡献。对眼下正大力23、发展第三产业，强调可持续发展的xx林场来说，休闲垂钓大有可为。5.1.3xx依山傍水，生态环境优越，水质优良，风景优美，为休闲垂钓开发提供了环境保障。5.2休闲渔业状况休闲渔业在发达国家早已形成了一种产业，但在我国还是新兴产业。它在一些经济较为发达的沿海国家和地区迅速崛起，并随着时代的发展，从休闲、娱乐、健身逐渐发展到旅游、观光、餐饮等行业与渔业结合，实现了渔业第一产业与第三产业的结合。它既充实渔业的内容、扩大渔业发展空间，又能为渔民、渔业创造更大的社会、生态和经济效益。我国台湾专家把休闲渔业划分成五种形态。一是运动形态，主要是以钓鱼为趣的体育运动；二是体验形态，就是让游客直接参与渔业活动，采24、集贝壳类等；三是食鱼形态，如浙江省搞得最早的、最出名的舟山沈家门夜排挡；四是游览形态，这在发达国家，特别是渔业资源比较丰富的地方表现特别明显，如香港的海洋公园、浙江千岛湖的巨网捕鱼；五是教育文化形态，这在发达国家也较为普遍，主要是水族馆、渔业博览会及各种展览会等，带有一定的教育性和科技普及性。我国是一个垂钓历史悠久的国家，垂钓活动历来为广大人民群众所喜爱。特别是自我国改革开放以来，随着我国人民生活水平的不断改善和休闲时间的增多，一大批中青年的加入，使我国的垂钓渔业进入了一个新的发展时期。近几年，北京、天津、上海、广州、武汉、南京等大中城市相继修建了一批各具特色的垂钓休闲渔业中心，把垂钓与旅游观25、光、娱乐健身、住宿餐饮结合在一起，吸引了更多人参与。据不完全统计，这些城市参与垂钓的人数已占人口总数的610。但目前我国垂钓渔业还处于起步阶段，与发达国家相比，无论是垂钓设施，服务管理还是参与人数均存在不少问题。美国是世界上垂钓渔业较为发达的国家，参与垂钓人数达到了3400-4600万人，休闲渔业产值415亿美元，社会直接与间接经济收益高达1100亿美元，创建106.8万就业机会，实现联邦和地方税收73亿美元。而号称“垂钓王国”的日本，参与垂钓的人数已超过20，全国和地方性钓鱼组织多达700多个，私人垂钓组织2万多个。这些实践告诉我们，我国是一个具有13亿人口的大国，随着我国人民生活由温饱向小26、康迈进并奔向现代化，垂钓渔业有着巨大的发展空间，垂钓渔业市场大有可为。6温泉生态度假村项目开发条件论证6.1开发条件分析7.1.1温泉资源条件良好，xx泉眼出口温度在45以上，泉水富含硅、锶、锂、钙、镁、钾、钠、溴、氯等10多种人体必须的微量元素，有舒筋活络、强身健体、润肤养颜等独特功效，对人体健康十分有益。7.1.2人们养生保健意识逐渐增强。温泉旅游是旅游者以体验温泉，感悟温泉沐浴文化为主题，达到温泉养生、休闲、度假为目的的旅游，温泉旅游发展迅速的原因之一是大众旅游者对养生、保健等需求比较大，温泉文化的精髓是养生保健。7.1.3温泉市场广阔，效益高。由于“休闲时代”的来临，温泉产业成为最具活27、力的休闲产业之一，温泉旅游投入回报较为迅速。7.2我国温泉度假状况温泉休闲度假以健康养生为特色，集旅游、休闲、健身于一体，近年来成为休闲度假旅游的一大热点，被人们称为朝阳产业中的朝阳。我国温泉旅游的消费趋势已从贵族泡汤为主过渡到大众健康为主，中华温泉文化“养身养心养德”这一适应不同人士不同层次需求的深厚内涵也越来越为人所接受，温泉旅游将迅速走向成熟。我国温泉有文献记载者多达972处，其中温度高于50摄氏度的就有229个。经地质普查，据初步统计，现全国各省市、自治区已发现温泉达3000多处。以广东省为例，该省是我国较早兴起温泉旅游的省份，目前广东省发现温泉有300多处，已开发利用的温泉有130多28、处，约占全国已开发利用温泉的1/3，每年接待游客500多万人次，占全国温泉旅游市场的半壁江山。我国温泉开发目前以露天温泉为主要特色，以较大型的温泉度假村为载体，温泉开发除了继续深入开发保健功能外，更加突出了休闲功能，如建设个性化的温泉池，提供专业的美容和理疗服务，建设设备精良的健身馆和其它体育运动场地，提供专业健身教练等。8开发建设的指导思想及产品定位、市场定位8.1规划的指导思想“高标准的规划、高规格的建设，以一流的设施、一流的管理、一流的服务迎接天下游客”。“打生态牌，唱生态戏，用全新的生态理念，建全新生态度假休闲度假区，打造成中国生态度假第一村”。8.2产品定位集垂钓悠闲、温泉养生、游泳29、健身、休闲度假于一体的生态度假村。8.3客源市场定位总体战略以境内客源市场为主，境外客源市场为辅。8.3.1境内客源市场第一客源市场：xx市、衡阳市、长沙市、株洲市、湘潭市、郴州市、益阳市等。第二客源市场：广东、广西、桂林市、江西、湖北以及其它省份。8.3.2境外客源市场香港、台湾、澳门和东南亚等国家。9规划项目建设内容9.1沙滩浴场项目规划9.1.1人工天然沙滩浴场包括露天游泳池和人工天然沙滩，总面积8000m2，其中游泳池3000m2，游泳池分为浅水区0.6m、中水区1.2m和深水区2m；人工天然沙滩5000m2，设沙滩排球场和足球场、遮阳伞、桌、凳、椅等。人工天然沙滩浴场造价为0.03万30、/ m2，共投资240万元。9.1.2接待室规划面积300m2，包括票房、小商店、休息室、更衣室、洗手间、管理房等。接待室造价为0.15万/ m2，共投资45万元。9.2垂钓园项目规划9.2.1垂钓池修建垂钓池2个，每个垂钓池水面面积1000m2，深1.5m，总面积2000m2。垂钓池造价为0.03万元/m2，共投资60万元。9.2.2接待室规划面积120m2，包括小商店、小型鱼加工厂、洗手间、值班室等。接待室造价为0.1万元/m2，共投资12万元。9.2.3盛鱼池规划面积40m2，造价为0.05万元/m2，共投资2万元。9.3生态度假村项目规划9.3.1水井在xx挖深井，取地下温泉，投资1031、万元。9.3.1人工温泉设备购置人工温泉设施，投资25万。9.3.4温泉蓄水池拟建温泉蓄水池60m3，要求具有保温效果。造价为0.2万元/m3，投资12万元。9.3.3人工温泉室内温泉池2个，60m2温泉池1个，深1.3m，容量78m3；20m2温泉池1个，深1.3m，容量26m3。造价为0.2万元/m2，投资20.8万元。9.3.4洗浴城规划建筑面积900m2，包括洗脚城300m2、按摩室200m2、桑拿房30m2、更衣室100m2、保管室100m2、接待厅和收银台70m2、休息室30m2、冲凉间30m2和洗手间40m2。造价为0.2万元/m2，投资180万元。9.3.5温泉生态度假村按四星32、级标准建，床位300张，35m2/床位，包括客房、接待大厅、库房、洗手间、廊道、值班室、机房等，建筑面积10500m2。造价为0.2万元/m2，共投资2100万元。9.3.5度假村门楼拟建于度假村入口处，仿古建筑，高7m，宽6m。投资20万。9.4基础设施规划9.4.1公路规划新建水泥拱桥至温泉生态度假村水泥公路，长800m，宽6m，国四级公路。造价为30万元/km，共投资24万。9.4.2停车场拟建于温泉生态度假村，面积2000m2。造价为0.02万元/m2，共投资40万元。9.4.2给排水工程9.4.2.1给排水规划（1）给水规划度假村、旅游村床位低档0.2m3/（床日），中档0.25m333、/（床日），高档0.3m3/（床日）；疗休所0.3m3/（床日）；森林小木屋区、别墅区0.25m3/（床日）；露营区0.2m3/（床日）；常住人口0.2m3/（床日）；散客0.01m3/（床日）；园林用水50t/（hm2日）（每年2个月旱季计算，旱季3天浇1次）；消防用水20升/秒（按2h计算）；未预见用水按总用水量的15%。经计算，生态度假村最大日用水量为127.15吨。给水单位最大日用水量估算详见表9-1： 表9-1 最大日用水量估算表序号给水单位给水指标给水人数最大日用水量（T）1温泉生态度假村0.3m3/人日300902垂钓园0.01m3/人日500.53洗浴城0.3m3/人日601.34、84消防用水20 升/秒（按2小时计算）1405未预见用水总用水量的15%34.85合计（消防用水不计在内）127.15给水规划具体如下：1）温泉生态度假村供水站在xx山谷修建澄清池和蓄水池各一个，容量均为50m3，造价为0.03/m3，投资3.00万元，供应温泉生态度假村和洗浴城用水。引水管道1000m，造价为0.005万元/m，投资5.00万元。总共投资8.00万元。2）垂钓园利用高差直接引用xx上游洁净的溪水至两个垂钓池，投资1万元。3）沙滩浴场利用高差直接引用xx溪流上游洁净的溪水至沙滩浴场，投资1万元。（2）排水规划在温泉生态度假村修建污水处理站一座，将温泉度假村和洗浴城的污水通过排35、污管道送到污水处理站，处理后水质达到国家二级排放标准，排入林地或溪流。2）污水量计算度假村污水主要包括生活污水和厕所污水，垂钓园和人工温泉用水不包括在内。考虑到发展，将现有的规划用水量增大20%计算，污水量按增大用水量的90%计算（消防用水、绿地用水及清洗路面用水不计入排污量），见下表9-2。表9-2 污水排放量估算表排污单位规划用水量（T/天）规划增大用水量（T/天）污水量（T/天）温泉生态度假村9010897.2洗浴城1.83.423.08未预见用水总用水量的15%16.7115.04合计128.13115.323）雨水排放规划公路、游道的雨水处理；为防止上述设施将雨水地表径流的冲刷、侵蚀36、，规划在景点的外围公路、游道的上侧修建明渠，设置澄清池，将雨水排入溪沟。接待处和旅游接待点，在上述地点的四周修建明沟或暗沟，迅速有效地排除地表水。9.4.3供电规划9.4.3.1用电负荷表9-3 用电负荷估算序号用户名称规划供电人数（人）人平供电标准KW）供电时间（h）供电规划（KW）1温泉生态度假村300183002人工温泉3018303洗浴城601860合计3903909.7.2供电规划表9-4 供电规划一览表 序号变电站规模投资（万元）用户1温泉生态度假村变电站10KV高压输电线2km60.00温泉生态度假村、洗浴城300KVA变压器1个13.5变电房30m22.002人工温泉变电站1037、KV高压输电线0.5km15.00室内人工温泉变压器1台，200KVA9.00变电房30m22.00经预算，温泉生态度假村变电站投资75.5万元，人工温泉变电站投资26万元。共投资101.5万元。9.4.4通讯网络规划安装程控交换机1套，投资30万；程控电话350门，投资21万。安装互联网，购置主机1台，投资0.5万元。购置网络交换机10台，投资0.68万元，购买网线共3km，投资0.2万元。通讯网络工程共52.38万元。9.4.5广播电视规划在度假村建立有线电视网，接光纤电缆线2km.，投资0.8万元；安装有线电视350部，投资52.5万元。广播电视共投资53.3万元。9.5绿化与保护工程规38、划度假村的绿化，应做到“绿化、美化、香化”的原则，因地制宜，结合建筑风格，实行乔、灌、草本主体搭配，并配置多种园林景观小品，布局精巧。树种可选择腊梅、桂花、竹丛、石榴、玉兰、苏铁、月季、玫瑰、一串红、迎春、菊花、五色花、台湾青、小叶女贞、小叶黄杨等。绿化投资30万元。组织清洁队清理垃圾，并将垃圾分类（塑料、纸品、玻璃瓶、易拉罐四类），按环卫部门的要求定点进行分类处理，设垃圾处理站一个，24m3，投资4万元。配置垃圾箱30个，每个0.04万元，投资1.2万元。购置垃圾小推车2辆，投资0.12万元。购置消防运输车1辆，投资20万元。保护工程规划共投资37.32万元。10投资估算与资金筹措10.1估39、算依据及范围10.1.1估算依据10.1.1.1祁阳县建筑及园林工程单位估价表；10.1.1.2建设单位提供当地类似公园的公路、水电及娱乐设施等造价资料。10.1.2范围：接待设施、基础设施、绿化与保护工程建设费及其它工程费用。10.2建设分期及投资估算10.2.1建设分期：整个建设均为前期xx年-2010年。10.2.2投资估算整个度假村投资估算详见下表10-1至10-4。 表10-1 xx生态度假村投资估算一览表 单位：万元序号建设工程项目投资额分期投资投资比率（）前期后期一接待设施规划2747.602747.6080.95二基础设施规划329.24329.249.70三绿化与保护工程规划40、55.3255.321.63四建设单位管理费直接费用（3132.16）的1.5%。46.981.38五勘察设计费直接费用（3132.16）的1.7%53.251.58六不可预见费以上多项费用总和（3232.39）的5%161.654.76合计3394.04100 表10-2 接待设施建设项目投资估算表 单位：万元序号建设工程项目单位数量建设规格及要求单价投资额一生态度假村2388.601温泉生态度假村m210500四星级标准，300张床位0.35/ m22100.002人工温泉处160m2和20m2温泉池各1个，深1.3m。0.2/m220.803水井口11010.004人工温泉设备套125.41、0025.005温泉蓄水池个1蓄水池60m3，要求具有保温效果。0.2/m312.006人工温泉处160m2和20m2温泉池1个，深1.3m。0.2/m220.807洗浴城栋1建筑面积900m2。0.2/m21808度假村门楼座1仿古建筑，高7m，宽6m。20.0020.00二沙滩浴场285.001人工天然沙滩浴场处18000m2，其中游泳池3000m2，沙滩5000m2。0.03/m22402接待室m2300票房、小商店、休息室、更衣室、洗手间、管理房等。0.15/m245.00三垂钓园74.001垂钓池个2每个水面面积1000m2，共2000m2，深1.5m0.03/m260.002接待室42、m2120小商店、小型鱼加工厂、洗手间、值班室等。0.1/m212.003存鱼池m2400.05/m22.00合计2747.60 表10-3 基础设施建设项目投资估算表 单价：万元序号建设项目单位数量建设规格及要求单价投资额一公路km0.8长800m，宽6m30/km24.00二停车场m22000面积2000m2，植草砖地面0.02 /m240.00三给水规划温泉生态度假村供水站澄清池和蓄水池各50m3，引水管道1000m。8.00垂钓园1.00沙滩浴场1.00四排水规划温泉生态度假村污水处理站日处理能力137.32吨，达国家二级排放标准。0.35/m348.06五供电规划温泉生态度假村变电站43、处1变电房30m2，300KVA变压器1个；10KV高压输电线2km。75.50人工温泉变电站处1变电房30m2，200KVA变压器1台；10KV高压输电线0.5km。26.00六通讯网络规划程控交换机套130.0030.00程控电话门3500.06/门21.00互联网主机1台，网络交换机10台，网线3km。1.38七广播电视光纤电缆km20.4/km0.80有线电视部3500.15/部52.5合计329.24 表10-4 绿化与保护工程规划项目投资估算表 单位：万元序号建设工程项目单位数量建设规格及要求单价投资额1绿化30.0030.002垃圾箱个300.04/个1.23垃圾站处144.0044、4垃圾小推车辆20.06/辆0.125消防车辆120.0020.00合计55.3211游客预测xx生态度假村游客预测见下表11-2。 表11-2 xx年-2016年xx生态度假区游客数量预测 单位：万人次年份接待游客数量2007020081.0220091.3220101.7120112.0620122.3720132.6020142.7320152.8720163.0212效益分析12.1营业收入度假区的营业收入主要包括门票、住宿、饮食、娱乐、购物和交通六大方面。项目财务分析计算期为10年（xx年-2016年）。根据度假区的建设和开发情况，结合当地社会消费情况，参照临近地区同类度假区的收费及45、游客消费情况，对游客在度假区内各项目消费水平及消费比率作如下预估：（1）门票20072011年，沙滩浴场门票为50元/人次，消费率为70%；垂钓园为80元/人次，消费率为50%；温泉为80元/人次，消费率为50%；洗浴城为80元/人次，消费率以住宿游客的40%计；20122016年，沙滩浴场门票为80元/人次，消费率为80%；垂钓园为100元/人次，消费率为60%；温泉为120元/人次，消费率为65%；洗浴城为120元/人次，消费率以住宿游客的50%计。（2）住宿20072011年住宿消费320元人晚，住宿率为60%；20122016年住宿消费400元人晚，住宿率为70%。（3）饮食2007246、011年饮食消费80元/人，消费率60%；20122016年饮食消费150元/人，消费率70%。（4）娱乐20072011年娱乐消费80元/人，消费率按住宿游客的50%计；20122016年娱乐消费120元，消费率按住宿游客的70%计。（5）购物20072011年购物消费50元，消费率为60%；20122016年购物消费80元，消费率70%。（6）交通20072011年人均交通费为20元，消费率100%； 20122016年人均交通费为40元，消费率100%。计算期内，营业总收入13308.80万元，年均1330.88万元。其中，门票收入4054.38万元，年均405.44万元；住宿收入49747、8.32万元，年均497.83万元；饮食收入1720.23万元，年均172.02万元；娱乐收入945.73万元，年均94.57万元；购物收入944.34万元，年均94.43万元；交通总收入665.80万元，年均66.58万元。详见下表12-1。 表12-1 营业收入表 单位：万元 项目年份1游客量2营业收入2.1门票2.2住宿2.3饮食2.4娱乐2.5购物2.6交通20070000000020081.02457.16136.884195.8448.9624.4830.620.420091.32591.62177.144253.4463.3631.6839.626.420101.71766.4248、229.482328.3282.0841.0451.334.220112.06923.29276.452395.5298.8849.4461.841.220122.371843.39564.06663.6248.85139.356132.7294.820132.602022.28618.8728273152.88145.610420142.732123.39649.74764.4286.65160.524152.88109.220152.872232.29683.06803.6301.35168.756160.72114.820163.022348.96718.76845.6317.1177.49、576169.12120.8合计19.7013308.804054.384978.321720.23945.73944.34665.8012.2可变成本根据类似旅游区的调查资料和经验数据进行估算。门票以收入的40计，住宿以收入的40计，饮食以收入的50计，娱乐以收入的40计，购物以收入的50计，交通收入以50%计。12.3固定成本12.3.1折旧：采取对每年的固定资产进行边投资边折旧的办法，建设期内在建工程逐次转入固定资产，保留5%的固定资产净残值，在财务估算期内全部完成对固定资产价值的折旧。12.3.2修理费：以折旧费的10计算。12.3.3管理费用：度假区内服务、管理、清洁卫生、公共设施维50、护等工作人员，按xx年5人，2008年5人，2009年10人，2010年15人，2011年20人，2012年30人，20013年30人，20014年40人，2015年50人，2016年62人计算，每人每年管理费用2万元。12.3.4总成本根据以上指标估算，各年成本呈上升趋势，经营期内成本总额9737.33万元，年均973.73万元，详见附表12-2。 表12-2 成本估算表 单位：万元序号项目合计20072008200920102011201220132014201520161固定成本4080.77 10.00 184.17 298.67 412.28 491.94 511.94 511.9451、 531.94 551.94 575.94 1.1折旧费3224.34 0.00 158.33 253.33 347.52 410.86 410.86 410.86 410.86 410.86 410.86 1.2修理费322.43 0.00 15.83 25.33 34.75 41.09 41.09 41.09 41.09 41.09 41.09 1.3管理费用534.00 10.00 10.00 20.00 30.00 40.00 60.00 60.00 80.00 100.00 124.00 2可变成本5656.56 0.00 192.86 249.59 323.33 389.50 7852、4.99 861.17 904.23 950.60 1000.28 2.1门票1621.75 0.00 54.75 70.86 91.79 110.58 225.62 247.52 259.90 273.22 287.50 2.2住宿1991.33 0.00 78.34 101.38 131.33 158.21 265.44 291.20 305.76 321.44 338.24 2.3餐饮860.12 0.00 24.48 31.68 41.04 49.44 124.43 136.50 143.33 150.68 158.55 2.4娱乐378.29 0.00 9.79 12.67 16.453、2 19.78 55.74 61.15 64.21 67.50 71.03 2.5购物472.17 0.00 15.30 19.80 25.65 30.90 66.36 72.80 76.44 80.36 84.56 2.6交通332.90 0.00 10.20 13.20 17.10 20.60 47.40 52.00 54.60 57.40 60.40 3总成本9737.33 10.00 377.03 548.25 735.60 881.45 1296.93 1373.12 1436.17 1502.54 1576.23 4经营成本6512.99 10.00 218.69 294.92 354、88.08 470.59 886.08 962.26 1025.32 1091.69 1165.37 12.4利润估算12.4.1税金及附加12.4.1.1营业税：税率5。12.4.1.2城市维护建设税：为营业税的7。12.4.1.3教育附加费：为营业税的3。12.4.2利润计算期内，营业收入13308.80万元，上交税金及附加费731.98万元，扣除总成本9737.33万元，利润总额2839.49万元，年均利润283.95万元，年均税金及附加73.20万元。表12-3 利润及利润分配表 单位：万元序号项 目合计2007200820092010201120122013201420152016155、营业收入13308.800.00457.16591.62766.42923.291843.392022.282123.392232.292348.962税金及附加731.980.0025.1432.5442.1550.78101.39111.23116.79122.78129.192.1营业税665.440.0022.8629.5838.3246.1692.17101.11106.17111.61117.452.2城市维护建设费46.580.001.602.072.683.236.457.087.437.818.222.3教育附加费19.960.000.690.891.151.382.773.56、033.193.353.523补贴及其它收入0.004营业外支出0.005总成本费用9737.3310.00377.03548.25735.60881.451296.931373.121436.171502.541576.236利润总额2839.49-10.0054.9910.83-11.33-8.94445.06537.94570.43606.97643.547弥补以前年度亏损30.2710.0020.278应纳税所得额2839.480.0044.9910.830.000.00424.79537.94570.43606.97643.549所得税937.030.0014.853.570.00057、.00140.18177.52188.24200.30212.3710税后利润1902.46-10.0040.157.26-11.33-8.94304.88360.42382.19406.67431.1711盈余公积金190.25-1.004.010.73-1.13-0.8930.4936.0438.2240.6743.1212应付利润0.00 14未分配利润1669.50 -6.03 49.49 -52.51 -6.83 -5.39 268.37 324.38 343.97 366.00 388.05 15累计未分配利润1669.50 -6.03 43.46 -9.05 -15.89 -2158、.28 247.10 571.48 915.45 1281.45 1669.50 利润指标：投资利润率=年均利润/总投资100%=8.08%投资利税率=（年均利润+年均税金）/总投资100%=10.16%12.5现金流量分析现金流量分析详见下表12-4。表12-4 现金流量表 单位：万元序号项目合计20072008200920102011201220132014201520161现金流入13598.510.00457.16591.62766.42923.291843.392022.282123.392232.292638.661.1营业收入13308.800.00457.16591.6276659、.42923.291843.392022.282123.392232.292348.961.2补贴及收入0.001.3回收固定资产余值169.70169.701.4回收流动资金120.00120.002现金流出10759.021560.001073.841041.50850.23521.37987.461073.481142.101214.461294.562.1固定资产投资3394.041500.00800.00694.04400.000.000.000.000.000.000.002.2流动资金120.0050.0030.0020.0020.000.000.000.000.000.000.60、002.3经营成本6512.9910.00218.69294.92388.08470.59886.08962.261025.321091.691165.372.4税金及附加731.980.0025.1432.5442.1550.78101.39111.23116.79122.78129.192.5营业外支出0.003所得税前净现金流量2839.49-1560.0-616.67-449.87-83.81401.92855.92948.80981.291017.821344.094所得税前累计净现金流量2839.49-1560.0-2176.67-2626.55-2710.36-2308.44-161、452.52-503.72477.571495.392839.495所得税937.030.0014.853.570.000.00140.18177.52188.24200.30212.376所得税后净现金流量1902.46-1560.0-631.52-453.45-83.81401.92715.74771.28793.05817.521131.737所得税后累计净现金流量1902.46-1560.0-2191.52-2644.97-2728.78-2326.86-1611.12-839.84-46.79770.731902.46计算指标 所得税前 所得税后财务内部收益率（%） 12.24 8.62、92财务净现值（基准内部收益率8%） 636.56 128.81投资回收期 7.51 8.06经计算，项目所得税前内部收益率12.24%，财务净现值（基准收益率8%）636.56万元，投资回收期7.51年。所得税后内部收益率8.92%，财务净现值（基准收益率8%）128.81万元，投资回收期8.06年。12.6资金来源与运用分析项目固定资产投资为3394.04万元，铺底流动资金120万元，总投资3514.04万元。固定资产投资资金来源,全部为招商引资。详见下表12-5。表12-5 资金运用与来源表 单位：万元序号项目合计200720082009201020112012201320142015263、0161资金来源9577.87 1540.01043.33 978.21 756.19 401.92 855.92 948.80 981.29 1017.82 1054.39 1.1利润总额2839.49 -10.00 54.99 10.83 -11.33 -8.94 445.06 537.94 570.43 606.97 643.54 1.2折旧3224.34 0.00 158.33 253.33 347.52 410.86 410.86 410.86 410.86 410.86 410.86 1.3招商引资3394.04 1500.00 800.00 694.04 400.00 0.00 64、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4自有资金120.00 50.00 30.00 20.00 20.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4.1固定资产投资0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4.2流动资金120.00 50.00 30.00 20.00 20.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金运用4451.07 1550.00 844.85 717.61 420.00 0.00 140.18 177.52 188.24 20065、.30 212.37 2.1固定资产投资3394.04 1500.00 800.00 694.04 400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2流动资金120.00 50.00 30.00 20.00 20.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3所得税937.03 0.00 14.85 3.57 0.00 0.00 140.18 177.52 188.24 200.30 212.37 3盈余资金190.25 -1.00 4.01 0.73 -1.13 -0.89 30.49 36.04 38.22 40.67 43.12 466、累计盈余资金190.25 -1.00 3.01 3.74 2.61 1.71 32.20 68.24 106.46 147.13 190.25 12.7不确定性分析12.7.1盈亏平衡分析盈亏平衡点固定成本（营业收入可变成本税金及附加）100%。=58.97%。当游客规模达到预期数的58.97%时，即可达到盈亏平衡。12.7.2敏感性分析在项目计算期内可能发生变化的因子有游客规模、营业收入、经营成本和固定资产投资，各单因素正负10%时对财务效益（税前）的影响见表12-6。表12-6 敏感性分析营业收入减少10%9.60%游客量减少10%9.61%经营成本增加10%10.56%投资增加10%11.03%表12-6中计算结果表明，营业收入对财务内部收益率影响最大，其余依次是游客数量、经营成本和投资。从计算结果看，当营业收入减少10%时，财务内部收益率仍高于其准收益率，说明项目具有较好的抗风险能力。12.8财务评价结论通过以上分析可以得出以下结论，本项目有较强的盈利能力和较好的抗风险能力，从财务上讲本项目是可行的。12.9社会效益分析12.9.1通过开发建设xx生态度假村，可以提高xx旅游区的知名度。12.9.2旅游业是劳动密集型的产业，可以吸纳更多劳动力，提供就业机会，缓解当地政府就业压力。12.9.3可以改善当地交通、水电等基础设施条件，为社会主义新农村做出贡献。