1、遮阳产品商贸城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月遮阳产品商贸城建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月88可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论51.1项目概况5中国遮阳商城建设项目51.1.3项目建设地址51.1.4建设规模及内容51.1.5项目总投资及资金来源51.1.6项2、目建设期限61.1.7可行性研究报告编制单位61.2项目建设单位概况61.3编制依据61.4 编制范围61.5项目主要经济技术指标71.6可行性报告研究的主要结论71、本项目符合国家和地方的政策规划：72、先进、新型的经营模式：73、多样、人性化的合作方式：84、发展前景较好的地理优势：8第二章 项目建设背景与必要性92.1项目建设背景10行业发展趋势112.2项目建设必要性12第三章 市场分析163.1市场分析16第四章 项目定位分析184.1项目定位184.2项目特色优点18多样的宣传手法18实体+线上的销售模式19多样、人性化的合作方式19第五章 项目选址及建设条件235.1项目选址233、5.2自然条件235.2.2地形地貌245.2.3工程地质255.2.4地质灾害255.3xx区社会经济条件255.4公用工程及配套条件265.4.1基础设施26供电27第六章 项目建设方案286.1总图布置286.1.1总体布局286.2建筑设计381、建筑使用年限：40年391、主要标准及法规392、本项目采用的设计荷载406.3公用工程40给排水工程40涉及范围40给排水40消防系统41管材41涉及范围42供配电系统42低压配电系统43照明系统43防雷接地系统44通风设计45机械防烟设计45其他46燃气系统46人防工程46第七章 节 能487.1概述487.2设计依据486、建筑照明设计4、标准(GB50034-2004)；487.3能源消耗分析487.4节能措施497.4.1建筑节能措施497.4.2采暖、通风、空气调节节能措施497.4.3给排水节能措施507.4.4建筑电气节能措施507.4.5设备节能措施51第八章 环境保护、消防安全528.1环境保护528.1.1概况528.1.2设计标准528.1.3项目建设期污染因素及处理措施528.1.4项目运营后污染因素及处理措施538.1.5环境影响评价548.1.6水土保持558.2消防安全558.2.1建筑消防558.2.2消防给水568.2.3消防电气578.2.4消防暖通59第九章 项目组织与管理619.1项目组织机构5、619.2 项目定员619.3 项目建设实施管理62第十章 项目实施进度与招投标管理6310.1 项目实施进度6310.2 工程招投标管理6510.2.1招标范围6510.2.2 招标方式6510.2.3 实施方案65第十一章 投资估算及资金筹措6911.1编制说明692、估算内容包括土建、设备、安装工程及其他相关费用等。6911.2编制依据691、浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法；693、各专业的设计说明；6911.3投资估算6911.4建设期利息7011.5资金筹措70第十二章 财务评价7212.1编制依据7212.2实施进度7212.3 项目财务分析7212.3.1项目收入分析726、12.3.2项目成本分析7212.3.3项目营业税金及附加7312.3.4所得税7312.4 清偿能力分析7312.5 财务评价结论76第十三章 社会效益分析7713.1社会效益评估771、有效地提高土地利用价值，增加地方财政收入772、整合分散的市场，使商户和买家都能获得便利773、项目的实施符合国家和地方产业政策。784、提升xx城市形象7813.2项目风险分析781、项目主要风险因素识别782、风险程度分析793、规避风险的对策80项目地理位置图87第一章 总 论1.1项目概况项目名称中国遮阳商城建设项目项目建设单位xx遮阳商城有限公司法人代表：xx注册资本：5000万元公司类型：有限责7、任公司经营范围：销售、网上销售：室内外遮阳产品、机电设备及机电产品；展览展示服务、货物进出口（法律、行政法规禁止的除外）。1.1.3项目建设地址 绍兴市xx区金xx大道xx段1.1.4建设规模及内容本项目规划总用地面积为46667（约70亩），总建筑面积40000，其中12000为商城展厅，28000为配套设施建筑。中国遮阳商城为四层，每层都有不同的功能。1楼为遮阳文化与品牌区陈列区；2楼为企业品牌馆；3楼为智能体验馆；4楼为商城人员办公区。商城全年365天都开放，拟招商500家生产企业，以及会有超过50000种的遮阳产品展出。1.1.5项目总投资及资金来源本项目总投资22000万元，其中资金8、来源为：公司自筹10000万元，银行贷款12000万元。1.1.6项目建设期限项目建设期约为3年，从第1年6月到第4年6月， 第4年7月开业。1.1.7可行性研究报告编制单位 xx研究院有限公司 资格等级：乙级1.2项目建设单位概况 xx遮阳商城有限公司成立于第1年3月7日，由5个自然人股东组成：xx、xx、xx分别出资2100万元(占比42%)、1650万元（占比33%）、500万元（占比10%）、500万元（占比10%）和250万元（占比5%）组成。经营期限为20年，公司位于绍兴市xx区xx沿路xx，主要进行销售、网上销售室内外遮阳产品，机电设备及机电产品、展览展示服务、货物进出口。1.39、编制依据（1）中华人民共和国环境影响评价法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）绍兴市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（4）城乡规划法；（5）关于加强土地资产管理的通知；（6）关于加强土地调控有关问题的通知；（7）绍兴县城市总体规划（20032020年）；（8）中国遮阳商城地块规划概念性方案设计；（9）业主单位及相关专业技术人员提供的相关资料。1.4 编制范围本项目可行性研究报告以中国遮阳商城建设项目为研究对象，将项目建设的背景与必要性、市场环境分析、项目定位分析、项目建设方案、项目投资估算、经济效益、项目风险等作为重点研究对象进行可行性分析。1.5项目主要经济技术指标表1-1 主要10、经济技术指标项目数值备注总征地面积：46667约70亩总建筑面积400004层容积率0.86建筑占地面积10000建筑密度21.43绿地面积7000绿化率15机动车停车位300辆1.6可行性报告研究的主要结论1、本项目符合国家和地方的政策规划：在建筑高能耗的今天，遮阳经过多年实践经验和理论依据被证明是最简单有效的节能方式。但中国的遮阳企业尚处于起步阶段，而遮阳产业也处于建筑门窗幕墙附属产业的位置，因此建立遮阳产业联盟才能更为有序和有效地服务于市场，作用于市场，继而使之配合密切，产生更大的能效。坐落在绍兴xx的中国遮阳商城，是基于绍兴市城市名片中国轻纺城之外的又一力作。轻纺城的巨大成功使产业企业11、云集，为商城提供了产业基础和商业运作基础，加上绍兴市政府大力推进商城发展，包括场地、商城许可及可发展之潜力，中国遮阳商城成为绍兴城市新名片指日可待。2、先进、新型的经营模式：实体和线上，两个平台进行营销。实体展示平台一改现存“一年一次”的专业遮阳展销模式，打造整合设计师、展会、体验在内的365天不打烊遮阳产品全产业链的展销平台，吸引国内外采购商来此采购，树立遮阳行业新标杆线上网上全球最大行业信息网站，以包含信息系统、零售系统、物流系统、追溯系统、客服系统、管理系统、采购商信息系统的一体化系统服务平台和智能化质量监管平台为技术支持，构建网络宣传与采购平台，整合国际资源，与遮阳企业共同发展商城不以12、企业铺位租金为商城的赢利，而以为企业打造品牌、销售产品为生存之道。既是商城模式的创新，也是当地产业政策的要求与创新。长期与大量业内企业沟通，以商家销售额的5%的作为商城营业利润。3、多样、人性化的合作方式：因为入驻商城的商家各式各样，他们的产品不同，规模不同，销售模式不同。所以为为了针对不同的商家，商城出台了3种合作方式，充分考虑了商家的一些需求以及便利。减小了商家入驻和投资的风险，减轻了他们的担忧。4、发展前景较好的地理优势：本项目所处地块地理位置优越，中国遮阳商城比邻亚洲中国轻纺城、名茶市场、中国染料城、大唐轻纺袜业城、诸暨珍珠市场等，拥有充足的客流量，而且交通便捷。北至上海机场仅需1小时13、：高铁直达上海虹桥站南至宁波港仅需1.5小时：港口货物吞吐量4.96亿吨，港口集装箱吞吐量保持大陆港口第三位距萧山机场仅20分钟：机场高速直达，依托长三角，辐射全国，连接亚、欧、美、澳的具有国际水平的现代化航空城为遮阳商城提供最大交通保障无需出站：商城高速G92仅2公里，强大的交通圈提供便捷的运输条件，方便各地采购商到此采购。而且相距越中名胜柯岩风景区12公里、安昌古镇8公里、六星级的龙禧中心十余公里，旅游住宿都很便捷。1.6.3项目投资可行性结论综上所述，该项目是可行的，不仅可以为项目建设单位提供了可观的利润，同时整合遮阳产品全产业链资源，旨在引导国内市场节能低碳的遮阳理念，倡导阳光生活、引14、领绿色家园的新主张。并结合国内地理气候等综合因素，串联各品类企业共同研发适合中国市场的产品与解决方案，共同发展。此外，对本项目进行了经济效益分析和风险分析，产生了良好的社会效益，分别是：（1）有效地提高土地利用价值，增加地方财政收入。（2）整合分散的专业市场，完善周边市场规模和区域功能。（3）项目的实施符合国家和地方产业政策。（4）提升xx城市形象。该项目建设单位xx遮阳商城拥有雄厚的资金实力，具有项目运作的可行性，项目风险较小。中国遮阳商城建设项目拥有规划合理、社会效益好、定位精确、回收期较短、回报率高、风险较小等特点。综合以上分析，本项目可行性高。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设15、背景行业发展现状大致经历了四个阶段： 初始阶段。遮阳产品自古就有。但在改革开放之前，由于当时的中国是一个物质贫乏的社会，老百姓最基本的衣食住行的需求都无法完全满足，对于象遮阳这样更高一层的生活要求自然无从谈起，所以那时老百姓对遮阳的理解无非就是“一根铅丝一块布，挡住太阳就算数”，根本就没有科技、艺术和人文的概念。贫困的经济、落后的观念和惨淡的生产经营，这些就是中国遮阳初始阶段的写照。那时，中国遮阳就象荒漠中难得一见的植物，没有人会意识到它有朝一日会发展成为一片绿洲。 萌芽阶段。80年代改革开放，春潮涌动，中国的社会经济突飞猛进，中国人的生活得到了极大改善。这时，老百姓对居住环境产生了新的要求，16、对遮阳也产生了新的认识。二十世纪八十年代中后期，塑料百叶窗帘和铝合金横百叶帘相继出现在中国市场，走进千家万户，中国遮阳行业开始闪现星星之火。但那时的遮阳生产还完全处于手工作坊模式：两三个人，凑四五百块钱，租二三十平米店面，一家窗帘店就开出来了。设备差，资金少，规模小，是当时的普遍状况。但无论如何，中国遮阳行业进入了萌芽阶段，那一颗颗幼小而倔强的绿芽，拉开了一个遮阳新时代的帷幕。 发展阶段。时间的车轮行进到了二十世纪九十年代初，黄浦江畔矗立起了上海第一幢玻璃幕墙大厦，联谊大厦。而更让从事遮阳业的人激动与兴奋的是，联谊大厦全部采用进口的垂直百叶帘。从那以后，引入国外遮阳产品，研发国内产品，成为一股17、浩荡潮流。在上海、在中国，崭新的遮阳企业、商店雨后春笋般建立。垂直百叶帘、卷帘、木百叶帘等各种各样的遮阳产品风靡全国大中城市。二十世纪的最后十年，中国遮阳技术逐渐成熟，产业逐渐壮大，整个行业处于一个大发展的时期。 成熟阶段。中国遮阳行业的发展始终和建筑业的发展紧密相关，同时也紧跟着国际遮阳业的发展步伐。进入二十一世纪，中国经济的持续蓬勃发展，中国人对于居住环境的人文要求进一步提高，继续推动遮阳业向前发展。而玻璃幕墙建筑的大量建造，又开创了中国遮阳行业的另一块新天地工程建筑遮阳。电动装置和智能控制系统的大量应用，遮阳龙头企业的出现，标志着中国遮阳行业已经趋于成熟。 行业发展趋势中国每年新建的玻璃18、幕墙建筑约为3千万平方米，要完成这些建筑的遮阳工作，遮阳行业的从业人员至少为100多万。这两个数字，足以表明这是一个不容忽视的市场和行业，它对于社会的和谐发展无疑会产生一定的影响力。 由于近年来能源问题日益突出，温家宝总理在政府工作报告中提出，要建立节约型社会，把节约能源放到了社会可持续发展的战略高度。目前，一些建筑物建筑能耗居高不下。有关领导曾经指出，推广应用新的节能技术，其中建筑隔热保温是重要的内容，也是建筑节能技术的重点，它代表着建筑节能技术的发展方向，而遮阳技术就是建筑隔热保温通风技术的代表。 新民晚报在第16届中国国际玻璃工业技术展览会闭幕的报道文章中指出：如果上海建筑物全部采用隔热19、性能强的玻璃，建筑能耗起码可节省10%，也就是说一年下来可节省2.4亿度电左右。根据这个数字推算，如果上海建筑物全部采用遮阳产品的话，一年因遮阳节能可省下7.2亿度电。 国家节能会议指出绿色建筑、节能建筑是留给子孙后代的财富。我国每年建筑达到20亿平方米，在标准设计方面本身已经打了折扣，达标的还不到20%，无论节能建筑还是节能遮阳都是一件大事，遮阳行业需要走上系统化、标准化、产业化，今后有很大的发展空间。 2005年7月1日，中国首部公共建筑节能设计标准颁布实施，这部标准的实施表明了我国建筑节能工作的全面展开。最近又召开了修改标准的会议，将把原来的三个标准归并为一个标准，对遮阳系数限值、建筑的20、节能提出更高要求，当前节能专家都一致认为建筑遮阳是建筑节能最有效的手段之一。这个公共建筑节能设计标准的修订，无疑给遮阳企业发展带来一个新契机。 遮阳委自2006年4月3日成立以后将对本行业的情况作进一步调查研究，起到遮阳企业和政府之间的桥梁作用，推进行业的检测、标准、安装规范的建立，提高整个行业装饰和节能的水平。同时，通过遮阳委，中国的遮阳企业将会联合起来，进行遮阳技术领域的探索和研究，并参与国际间的交流与合作；中国遮阳产品在带给中国人更美好生活的同时，也带给世界人们得生活带来更多的色彩。 2.2项目建设必要性2013年，建筑遮阳受到业界越来越多的重视，整个行业也逐步成熟起来。我国遮阳行业构成21、包括：材料/配件供应企业、产品加工制造企业、产品分销企业，年生产销售1800万平方米左右的遮阳产品，总产值在70亿左右。供应商是直接向零售商提供商品及相应服务的企业及其分支机构、个体工商户，包括制造商、经销商和其他中介商，或称为“厂商”，即供应商品的个人或法人。在中国，不少行业尤其是建筑遮阳行业供应商往往就意味着厂商自身。供应商需要打开市场、打响自己的品牌，往往就属于“孤军奋战”，没有合适的平台去推广，只能自己组织自己的团队进行宣传。从产品的生产销售到产品的推广宣传，全部都需要厂商一手抓，这难免使得一些厂商有些“力不从心”。而且从遮阳行业总体来看，材料/配件供应企业面临的最大挑战是营销单一的问22、题，由于地域的条块分割，这决定了其只能通过点对点的模式维系客户关系；产品加工制造企业面临的最大挑战就是市场营销和战略管理能力薄弱，相当一部分遮阳加工制造企业只是国际知名品牌的加工厂，另外绝大部分企业缺乏自主品牌和供销网络。而对产品分销企业来说，缺乏对信息的有效管理和利用，无法在最快时间针对市场变化进行调整就是其面临的最大挑战。我们举例来说，不论是上述哪类厂商，以年销售额1000万为计，在产品宣传推广方面投入5%50万元为保守估计，处于成长期的企业推广费用可能会更高。细分下来就是，广告的投入、人员的投入与展会的投入。广告的投入就包括平面媒体推广、网络推广，如报纸广告、电视，以及网络营销手段，平面23、媒体推广占据整个推广比例最重，约为40%，网络推广占据比例约为15%；加上宣传团队的人员支出15%。而就第1年R+T Asia亚洲门窗遮阳展览会情况看，参展费用与广告费用均为1550元/平，保守估计一个展位15平米，历时三天的展览会，企业在场地租用及广告费用方面就会花费近5万元，加上后期人员的跟进、食宿以及差旅费用等，一场三天的展览保守估计会消耗企业8万元人民币。企业一年两次的展会费用保守估计约占推广费用的30%。企业除去产品宣传推广方面的费用看，还包业务成本费用。包括运输费（雇用车辆运输、货物搬运、物流等费用），差旅费用，业务招待费用（宴请、馈赠、监理的费用），及可能发生的一些质量纠纷的其他24、费用，这些费用加起来保守估计一年也占销售额的5%50万元。这样，一家供应商一年在产品营销方面的费用就要花费约100万元。而中国遮阳商城作为全球首家一站式遮阳商城，是遮阳产品全产业链销售平台。商城以三类不同的合作方式与不同类型的供应商合作，开创全年无休的展销盛会，致力于打造365天不打烊的国际遮阳贸易新模式的完善商务平台。企业只需要提供样品展示，商城即有专业的销售团队策划、包装等一系列销售方式促成交易。商城的保有量为500家供应商企业，以最高仅收取保证金30万元及微利5%的形式，即为供应商提供了以往需要100万元/年才能完成的事情。同样地，采购商是指应对其需求购买交易所需的产品或服务等的机构企业25、。采购商的优势在于在整个采购过程中处于主动地位，主动选择材料，在谈判中可以讨价还价，可以有购买与否的权利，当然这些也不是绝对的优势，相对于产品或资源稀缺时，采购可能就处于被动地位。采购商在采购自己所需产品时，也需要派出大量的人员进行货品的选择、质量的分析、价格的比较，没有平台，也就意味着工作人员需要进行面对面地交易，进行现场实体看样，进行产品的选择与分析，要经过多次的比价、反复的论证，最终才能确定是否合作。虽然现在交通业快递业很发达，但是这中间的一来一回，往往会消耗大量的人力物力。采购商企业每年需要花费在采购方面的费用就包括采购的基本费用、差价费用和业务成本费用。采购的基本费用即指企业在采购材26、料过程中所支付的各项费用，包括材料的运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费，以及运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费等，而业务基本费用就包括专设采购机构经费、采购人员差旅费用、业务招待费用，及可能发生的一些质量纠纷等其他费用。这三类费用在支出方面基本处于4:3:3的比例，以一家采购商每年在采购方面支付的费用保守预算为50万元来看，这三类支出就分别占了20万元，15万元，15万元。而中国遮阳商城不仅是面对经销商，而同样是面对采购商的全球第一家遮阳产业联盟平台。这个平台是一站式展销采购，意味着商城是双面行动，一面为供应商提供专业的运营团队来保证宣传的效果、产品的推广与销售；另外一面则是为采购商提27、供丰富的产品资源，专业的团队会短时间为企业提供最适合的供应商，让其在商城即可一次性完成平时需要花费大量时间、金钱去做的对比分析研究等的复杂的采购过程。中国遮阳商城不是简单地集合企业到商城，而是精选500家入驻供应商，整合全产业资源，为采购商提供最诚信的平台以供现场实体挑选；同样，商城面对的是超2000家的采购商，商城即是企业的第101个销售员，入驻的供应商完全不用担心自己产品的推广宣传问题。第三章 市场分析3.1市场分析2013年，建筑遮阳受到业界越来越多的重视，整个行业也逐步成熟起来。我国遮阳行业构成包括：材料/配件供应企业、产品加工制造企业、产品分销企业，年生产销售1800万平方米左右的遮28、阳产品，总产值在70亿左右。遮阳行业发展前景广阔，尤其是上海2010年世博会，各种活动场馆的建造带来机遇。2013年，我国现有近194亿平方米的建筑中97%以上为高能耗建筑，而每年近20亿平米的新建建筑中95%以上仍属于高能耗建筑。中国每年新建的玻璃幕墙建筑约为3千万平方米，要完成这些建筑的遮阳工作行业的从业人员至少为100万。节约能源放到了社会可持续发展的战略高度。2013年，一些建筑物建筑能耗居高不下。推广应用新的节能技术，其中建筑隔热保温是重要的内容，也是建筑节能技术的重点，它代表着建筑节能技术的发展方向，而遮阳技术就是建筑隔热保温通风技术的代表。在欧洲，每年的市场容量为一千六百万套；在29、德国，每年的市场容量为五百万套；在中国，外遮阳卷帘窗普及的比例还不到2%，巨大的财富机遇在政策令的推动下跃然呈现。从参加遮阳行业专业R+T展览会的情况看，2000年前没公司出国去正式参加。06年在上海参加的R+T展览会有184家，2009年在上海参加的R+T展览会有335家，可见遮阳企业发展速度较快。目前，国内设计师也开始注重与国际接轨，吸收国外遮阳设计领域精髓，对遮阳节能的深层意义有了较多认知，而并非将遮阳仅仅当作一种建筑装饰的附加配套设施，在设计中都能够主动采取遮阳手段，为行业发展起到了良好的推介作用。 遮阳产品终端消费者是带动遮阳市场发展的力量源泉，经过近两年遮阳企业在产品宣传、市场推广30、方面所做的努力，遮阳企业的市场渗透力有了明显提高。从企业反馈来看，整体的市场需求从07年至09年已经发生了改变，不仅从实际销售额，但从市场反馈上来看，客户的询问日益增多，实际作出的工程项目设计也越来越多。未来，遮阳产品的空间舞台将会越来越广。第四章 项目定位分析4.1项目定位中国遮阳商城定位为一个遮阳产业的实体展销平台，以年轻的姿态展示全新的绿色遮阳产业理念，开创全年无休的展销盛会，致力于打造 365 天不打烊的国际遮阳贸易新模式的完善商务平台，力图汇聚国内大中小遮阳企业共同发展中国遮阳产业。商城集文化展厅和遮阳全产业链于一体，开创一站式展销采购平台，争取让每一个企业在商城都有落脚之处、闪光之31、点，争取让每一位采购商都能享受到贵宾级的礼遇，争取让商城成为国内甚至国际首个遮阳产业专业聚集地。4.2项目特色优点商城特色商城立足于本地区政府打造城市国际名片的迫切需求及国家对于节能产业的推动与扶持，与行业企业共同进步，利益均沾进行行政与市场的双平台的宣传与推广商城联合业内企业与国内外众多设计师企业与团队共同推演遮阳实践运用，对遮阳市场进行系统性的推广与合作共赢商城将综合采集合作伙伴的需求，针对新兴市场及新兴模式采取联合组团，共同发展模式进行推进与自由组合商城优点多样的宣传手法商城将通过十七类宣传手法对商城本身和合作企业及其产品进行综合包装与推广，包括： 展会、户外广告、路演、纸媒、网络、电视32、电台、电子期刊及邮件、交通传媒、协会推广、各类相关论坛会议、国家政策推广、企业联合宣传、微博、微信等营销手法。实体+线上的销售模式实体展示平台一改现存“一年一次”的专业遮阳展销模式，打造整合设计师、展会、体验在内的365天不打烊遮阳产品全产业链的展销平台，吸引国内外采购商来此采购，树立遮阳行业新标杆。线上网上全球最大行业信息网站，以包含信息系统、零售系统、物流系统、追溯系统、客服系统、管理系统、采购商信息系统的一体化系统服务平台和智能化质量监管平台为技术支持，构建网络宣传与采购平台，整合国际资源，与遮阳企业共同发展。多样、人性化的合作方式A类 合作方式商城为企业免费提供装修，管理，营销等一系33、列服务保证金：30万；产品定价由企业自行确定,商城收取的销售佣金为总体价格的5%；企业每年支付1万元，做为商城综合管理费及联合宣传费（包含商城保洁、水电、物业费、线上线下联合宣传活动）；商城一年帮企业成交1000万以上订单，企业返点1%作为奖励（具体以合同为准）；样品：a)商城内展样由企业自行制作，商城负责摆放及挂样，展出设计；b)客户寄样所需样本或样品由企业提供，寄样费用由商城负责。（具体情况由双方定单协议解决）商城优惠政策：单独网上商城网页（100件内产品图示），由企业提供图样,商城负责网页制作(精度要求300dpi以上);商城内50件实物产品展样；企业对陈列区域有优先选择权；可优先选择广34、告位，并在第一年给予8折优惠招商限定：企业提供的产品发生商标、专利等知识产权侵权或质量问题，概由企业负责，并承担一切责任；商城有权对侵权产品做下架处理；付款方式以单个定单的购销合同为准，具体细则可依具体情况，另行协商；产品出样与实际销售产品不同产生经济损失则由保证金内扣除，超出部分双方另行协商。B类 合作方式商城为企业免费提供装修，管理，营销等一系列服务； 保证金：20万；产品价格由企业自行确定,商城收取的销售佣金为总体价格的5%；企业每年支付1万元，作为商城综合管理费及联合宣传费（包含商城保洁、水电、物业费、线上线下联合宣传活动）；商城一年帮企业成交500万以上订单，企业返点1%作为奖励（具35、体以合同为准）；样品： a)商城内展样由企业自行制作，商城负责摆放及挂样，展出设计；b)客户寄样所需样本或样品由企业提供，寄样费用由商城负责。（具体情况由双方定单协议解决）商城优惠政策单独网上商城网页（60件内产品图示），由企业提供图样,商城负责网页制作(精度要求300dpi以上)；商城内30件实物产品展样；企业对陈列区域有优先选择权；可优先选择广告位，并在第一年给予9折优惠。招商限定企业提供的产品发生商标、专利等知识产权侵权或质量问题，概由企业负责，并承担一切责任；商城有权对侵权产品做下架处理；付款方式以单个定单的购销合同为准，具体细则可依具体情况，另行协商；产品出样与实际销售产品不同产生经36、济损失则由保证金内扣除，超出部分双方另行协商。C类 合作方式商城为企业免费提供装修，管理，营销等一系列服务； 保证金：5万；产品价格由企业自行确定，商城收取的销售佣金为总体价格的5%；企业每年支付5000元，作为商城综合管理费及联合宣传费（包含商城保洁、水电、物业费、线上线下联合宣传活动）；商城一年帮企业成交100万以上订单，企业返点1%作为奖励（具体以合同为准）；样品：a)商城内展样由企业自行制作，商城负责摆放及挂样，展出设计；b)客户寄样所需样本或样品由企业提供，寄样费用由商城负责。（具体情况由双方定单协议解决）商场优惠政策单独网上商城网页（30件内产品图示），由企业提供图样,商城负责网页37、制作(精度要求300dpi以上)；商城内15件实物产品展样；企业对陈列区域有优先选择权。招商限定企业提供的产品发生商标、专利等知识产权侵权或质量问题，概由企业负责，并承担一切责任；商城有权对侵权产品做下架处理；付款方式以单个定单的购销合同为准，具体细则可依具体情况，另行协商；产品出样与实际销售产品不同产生经济损失则由保证金内扣除，超出部分双方另行协商。图4-1初步设计图第五章 项目选址及建设条件5.1项目选址本项目坐落于绍兴市xx区金xx大道xx段，xx区地处杭州湾南岸，会稽山北麓。东与上虞市（县级）接界，东南和西南分别与嵊州市（县级）、诸暨市（县级）毗邻，西和西北部与杭州市萧山区接壤，北部濒38、海，腹部横亘越城区。位于北纬294202至301915，东经1201655至1204639；东西宽46.6公里，南北长68.5公里，周边长356.59公里。县域面积：据市统计局要求，采用土地清查数据为1177平方公里；据各镇（街道）历史沿用上报面积为1114.86平方公里。项目占地面积46667（折合70亩），总建筑面积40000，该项目用地符合国家供地政策，符合城市总规划，符合土地利用总规划。5.2自然条件气象气候xx区地处亚热带季风气候区，季风显著，四季分明，气候温和，湿润多雨。但由于地处中纬度，地形较复杂，小气候差异明显，灾害性天气频繁。全市年平均气温16.216.5。四季气温（以1、439、7、10月的气温代表冬、春、夏、秋四季的气温分布）：1月份（冬季）全市平均气温3.94.4；7月（夏季）全市平均气温28.228.7；4月（春季）平均气温15.715.9；10月（秋季）平均气温17.718.3。全市年均无霜日234246天。平均气温最高为18.0，出现在1998年；平均气温最低为15.7，出现在1980年， 日极端最高气温为40.8，出现在2003年7月31日；日极端最低气温为-13.4，出现在1977年1月5日。平均雨量为1401.8mm。最多雨量为1755.6mm，出现在1973年；最少雨量为930.3mm，出现在1978年；日最大降水量为195.7mm，出现在199040、年8月31日；平均雨日为158.1天，最多雨日为238天，出现在1977年，最少雨日为128天，出现在2003年。平均总日照时数为1801.0小时。日照时数最多为2290.4小时，出现在1971年；日照时数最少为1470.8小时，出现在1999年。平均暴雨日数为 2.7天。最多暴雨日数为5天，出现在1977年、1984年、1993年、1994年、1997年、2009年；最少暴雨日数为0天，分别是1972年、1980年。平均大风次数为 5.8次。最多大风次数为9次，出现在2005年；最少大风次数为0次，出现在1970年和1993年。区域内主要的灾害性天气有台风、暴雨、高温、干旱、寒潮、强雷暴、大41、风、冰雹等。5.2.2地形地貌境内地势呈西南高，东北低，山脉、平原、海岸兼有。受江山绍兴大断裂影响，西南部山丘与东北部平原间，界限比较明显。xx区境背靠会稽山，北濒海，故呈西面高、东北低的阶梯形地势，山脉、平原、海岸兼有，山丘与平原间界线明显。西南部为低山丘陵河谷区，占全县总面积约51%，中北部为水网平原区，占全县总面积约30%，平均海拔6-7米，偶有孤山、残丘分布其间，其高度一般不超过200米，史称山会平原。东北部为滨海平原区，占全县总面积11%，海拔5米左右，系淤涨型滩涂，地势平坦。绍兴县境内有地望名称并经实测高程的山岗共273座，岭24座，为五百岗、木窝尖、独子尖、化山、东干山、秦望山、42、西干山、香炉峰等，海拔一般在300-400米之间。骆家尖海拔747米，为境内最高峰。5.2.3工程地质绍兴xx区区属于软土层，地耐力为6An千牛顿/平方米，地震烈度为6度。项目所在地地表人工填土厚35米，容许承载力R=60kPa左右，其下为厚615米淤泥质粘土，承载力R100kPa左右,地下水水质一般对建筑物侵蚀性。5.2.4地质灾害工程为一般公共建筑建筑，属于一般建设工程。经查阅前人资料和现场调查，评估区无发生地质灾害的历史记载，现场调查也未发现地质灾害。地质环境条件属中等复杂类型，评估区地质灾害不发育，地质灾害危险性小。根据现行中国地震烈度区划图的划分，xx区为非抗震设防地区。5.3xx区43、社会经济条件1991年起，xx区为“中国农村综合实力百强县(市)”，多次名列前10位。1988年起，连续三届名列全国财政收入“十大财政县”行列。2002年，再次跻身全国经济十强县。绍兴县还是全国村镇建设先进县、全国基础教育先进县、全国体育工作先进县、全国村民自治模范县、全国农村卫生保健工作先进县、国家级生态示范区。” xx区是全国商贸市场大县之一，xx中国轻纺城已成为目前亚洲最大的轻纺专业市场，轻纺产品总销售额占全国的1/3。名列全国10大专业批发市场第2位。依托中国轻纺城建立的省级经济开发区-绍兴xx经济开发区已初具规模，是绍兴县对外开放的重要区域。 2012年GDP达到1015亿，按可比价44、计算增长10.7%，比上年提高0.1个百分点。人均生产总值126757元(按户籍人口计算)，增长10.1%，按年平均汇率折算为19164美元。第一产业增加值为33.27亿元，增长4.1%；第二产业增加值555.96亿元，增长10.3%，其中工业增加值达到507.66亿元，增长10.9%;第三产业增加值为330.77亿元，增长12.3%，三次占比达36%。5.4公用工程及配套条件5.4.1基础设施xx区金xx大道xx段的基础设施建设由市政府组织实施，现已具备完善的交通、供水、排水、排污、热力、电力、燃气、电信及互联网系统。交通项目位于xx区金xx大道xx段，距铁路xx站大约6公里，沪杭甬高速公路45、绍兴入口约15公里，2小时经济圈，海陆空三栖对接北至上海机场仅需1小时，高铁直达上海虹桥站；南至宁波港仅需1.5小时港口货物吞吐量4.96亿吨，港口集装箱吞吐量保持大陆港口第三位；距萧山机场仅20分钟，机场高速直达，依托长三角，辐射全国，连接亚、欧、美、澳的具有国际水平的现代化航空城为遮阳商城提供最大交通保障；商城离高速G92仅2公里，强大的交通圈提供便捷的运输条件，方便各地采购商到此采购，交通十分便捷。道路xx区金xx大道xx段，主干道路都已建成。道路宽阔。主干道边均建有人行道和绿化带，沿道路已埋设排水、排污、供水、电力、电信等各类管线。供水项目用水由绍兴县自来水公司供应，水压大于0.25M46、pa，水质达到用水标准，水压稳定，能满足本项目的供水要求。供电xx区电力设施齐全，本项目供电由绍兴电力局xx分局10KV供电。通信xx区内可提供移动电话、无线寻呼、电报、电传、传真、INTERNET等一系列电信服务。区内铺有光线网，200米范围内就有接口。排污xx区金xx大道xx段采用雨、污水分离排放系统，雨水直接排入河道；污水采用分质排水，粪便污水由化粪池处理，厨房含油污水由隔油池处理后，汇同生活污水一起纳入城市污水管网。噪声必须符合工业企业厂界噪声标准12348-90标准。第六章 项目建设方案6.1总图布置本项目将建设一幢现代化，多功能的遮阳商城。遮阳商城为四层，每层都有不同的功能。6.147、.1总体布局设计原则1、生态性原则：尊重自然环境、调整生态结构，建设性地维护自然生态状况。从规划要求及建筑所处环境出发进行设计，使建筑与周边环境相协调。2、合理性原则：合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通、水电等配套公共设施，满足人们一切购物活动及居住办公的需求3、灵活性原则：市场的瞬息万变要求规划具有一定的灵活性，在开发过程中具有及时调整的应变策略。4、节约性原则：体现节约意识，在满足使用功能及美观性的前提下，最大限度地节约工程造价。各层平面设计及功能介绍1F遮阳文化与品牌区陈列区：包括: A.国际首个遮阳主题咖啡吧：定期举办遮阳产品技术交流会、行业流行趋势发布会、遮阳主题展示会48、，以遮阳产品的实景呈现，展现遮阳文化，讲述行业历史。舒适惬意的环境供设计师、企业及国内外采购商交流洽谈。B.自主品牌陈列区：企业将以品类的方式展现企业的产品，让采购商及用户以更直观的目光审视行业产品，完成选材及组货，菜单式采购也更加直观成本控制。 2F企业品牌馆：这里只云集业内50强企业，精品将以企业馆的形式在这里展现，每一个展厅都述说一个业内精英企业的发展与拳头产品，品牌意识将在这里凸显。 3F智能体验馆：运用国际最先进的智能家居产品打造现代、科技、时尚的智能体验，通过室内设计和外部搭配，全方位立体化展示智能家居产品，提供高中低三档综合展示，满足不同阶层的需求与体验。另外商城检测区、样本制作49、室等配套服务也将位于商城的三楼，更便捷、更放心是我们的服务宗旨。4F商城人员办公区：服务运营总部。同时每个楼层也都将有商城的服务人员，随时待命服务于采购商及企业。具体细节设计6.1.2消防设计1、各地块内建筑耐火等级为一级。2、各建筑四周设消防车道或长边与消防车道相邻。3、建筑物间距满足消防防火间距要求。4、其他消防技术措施详见其它工种设计说明。6.2建筑设计建筑设计依据1、民用建筑设计通则2、建筑设计防火规范3、高层民用建筑设计防火规范4、城市道路和建筑物无障碍设计规范5、办公建筑设计规范6、商店建筑设计规范7、汽车车库建筑设计规范8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范9、相关规划设计要求150、0、相关有关法律法规建筑等级1、建筑使用年限：40年2、建筑防火分类：一类高层建筑防火等级为一级，二类高层建筑防火等级为二级，多层建筑防火等级为二级，地下建筑防火等级为一级。3、建筑结构形式：钢筋混凝土框架结构4、防水等级：屋面防水等级为一级，地下室防水等级为一级。结构设计依据1、主要标准及法规（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）（2）建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）（2006年版）（3）混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）（4）砌体结构设计规范（GB 50003-2001）（5）建筑抗震设防分类标准（GB 50223-2008）（6）建筑抗51、震设计规范（GB 50011-2010）（7）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）（8）建筑地基基础设计规范（DB-33/1001-2003）(浙江省标准)（9）建筑桩基技术规范（JGJ94-2010）（10）混凝土多孔砖建筑技术规程（DB-33/1014-2003）（11）人民防空地下室设计规范（GB 50038-2005）（12）商业建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）（13）其它现行国家规范规程（14）建筑方案设计图纸2、本项目采用的设计荷载（1）基本风压0.45KN/m2 地面粗糙程度类别B类（2）基本雪压0.45KN/m2（3）楼面活荷载标准值商铺 3.5KN/52、m2 办公楼 2.5KN/m2 卫生间、盥洗室、走廊、门厅、楼梯、阳台 2.5KN/m2 消防疏散楼梯 3.5KN/m2 消防车道 20KN/m2 地下室顶板 10KN/m2 上人屋面 2.0KN/m2 不上人屋面 0.5KN/m26.3公用工程本项目主要公用工程包括给排水工程、电气工程、暖通工程、通信工程、仓储设施、其他六方面。给排水工程涉及范围 室内给水、排水、雨水和消防设计、一级红线范围内室外给水、排水、雨水和消防设计。给排水1、水源除景观水系用水外，所有用水均由市政自来水管网供给。地块设置独立的室外给水环网，干管沿区内道路布置，每个地块均设2路进水总管接自市政管网，地块总管管径DN2053、0。在该环网上设有室外消火栓，间距120米，保证室外消防用水。2、供水方式采用分区供水方式。地下部分三层为低区，采用市政管网直接供水方式，管网压力不低于0.30MPa；四层以上采用变频加压给水方式供水，并结合各单体竖向压力进行分区，保证每个分区最不利用水点压力不高于0.35MPa。消防系统1、水源：由市政给水管网供给。2、用水量：按找商场的用水量确定，室外消防用水为30L/s，室内消防用水量为20L/s。自动喷淋用水量30L/s。3、消防给水系统：（1）室外：从时政管网接入两根DN200给水管，在地块内形成环状管网，供室外消火栓用水。（2）室内：室内消火栓和自动喷淋为临时高压给水系统，在地下室54、设252m3消防水池及消防泵房，屋顶设18m3消防水箱和消防增压设备。4、灭火器：根据建筑物的不同性质按照规范要求设置一定数量的灭火器。管材1、室内给水管DN100卡箍连接。喷淋管均采用内外壁热键镀锌钢管，DN100丝扣连接，DN100卡箍连接。3、室内排水管采用UPVC管，粘接。排污泵出水管采用焊接钢管。4、室外给水管DN100不锈钢复合管，丝扣连接，DN100采用给水铸铁管，橡胶圈固连接。5、室外雨污水管采用双壁波纹管。电气工程涉及范围1、10kV/0.4kV高低压供配电设计2、照明、空调、动力配电设计3、防雷及接地设计4、火灾自动报警及联动控制系统供配电系统1、负荷等级：消防设备、事故照55、明、备用照明、保安系统、重要设备机房以及门房的照明等用电负荷为一级，其它用电负荷等级为二级。2、供电电源及电压：本项目电源电压等级为10kV，引自当地电力局10kV线路，双回路10kV进线，经变压器降压后以380V/220V电压等级供电，10kV线路映入点由建设单位与电力管理部门协商确定。3、高、低压供电系统根据负荷计算和建筑功能的要求，本工程用电负荷约为1000KVA。4、变配电间变配电室都考虑设在地下一层，采用变压器、低压配电柜同室布置。变配电所内高压设备选用10kV中置式开关柜，变压器选用S13型变压器，低压配电屏为抽屉式。5、计量本项目计量方式采用高供高计。低压根据需要设置内部分计量。56、商场计量可根据需要考虑采用一户一表，集中计量。6、功率因素补偿采用低压集中自动补偿方式，在变配电间0.4kV低压则设功率自动补偿装置要求补偿后功率因素达到0.9以上。低压配电系统1、电源、电压及配电系统一般室内照明、动力、空调电源均由各变配电间0.4kV低压配电柜供给。工作电压为380V/220V。重要设备及大容量负荷采用放射式配电，一般负荷主要采用放射与树干式混合方式配电或链式配电。2、环境特征一般均为正常环境，悬崖保护式设备，大容量设备采用软启动方式。3、配电干线一般照明、动力、空调配电干线采用YJV型交联电缆或采用密集型铜母线供电。消防设备、事故照明及重要负荷配电干线采用NHYJV耐火型57、教练电缆供电。4、消防用电设备、重要设备机房。电梯、重要场所照明、火灾应急照明等均采用双电源供电，末端自投自复。照明系统1、照明种类和照度标准（1）照明种类：照明分正常照明、应急照明、备用照明、值班照明和景观照明。（2）照度标准：按现行国标建筑照明设计标准（GB500342004）执行。2、光源和灯具选择本项目商场照明设计以T5荧光灯为主。有装修要求的长多视装修要求而定。用于应急照明的光源采用能快递点燃的光源。所有灯具均优先考虑高效节能灯具。3、火灾应急照明（1）在疏散楼梯、电梯前室、消防控制室、配电室、消防水泵房、放排烟机房及（备用）照明，应急照明时间要求达到60分钟以上。（2）在疏散走道和58、公共出入口处设置疏散应急照明。4、设置室外照明、里面照明、节日照明及广告照明电源。5、照度标准表6-1 本项目采用照度标准序号名称照度标准（lx）1门厅3002商业等3003电梯厅51004设备机房75150防雷接地系统1、本项目按二类防雷建筑物设计。屋面上设避雷带和避雷小针组合保护，利用结构柱垂直柱钢筋作为避雷引下线。2、本项目采用联合接地方式，利用大楼结构基础底层主钢筋作接地极。要求接地电阻不大于1.变压器中性点接地、防雷接地、电气设备保护接地、计算机功能接地、等电位联结接地及其它电子设备的功能接地合用同一接地体。3、本项目设置总等电位连接，卫生间设置局部等电位连接。4、本项目低压配电系统59、接地采用TNS系统，设专用PE线。5、防累计电磁脉冲：为建设电磁脉冲对电子设备的破坏程度，在电源系统（包括变电所总配电柜、分配电柜及重要电子设备末端）加装三级保护，天线及馈线系统、信号系统家装浪涌通过电压保护器（SPD）。暖通工程通风设计地下汽车库按防火分区设置机械排风，对于有直通地面车道的防火分区，利用车道自然进风，对于没有直通地面的车道的防火分区，配置机械送风系统。汽车库按6次换气次数计算排风量，送风量为排风量的50%70%。地上建筑为大型商业区块，其季级室内温度由中央空调进行调整，布置全空气通风装置。机械防烟设计地下汽车库设机械排烟。为节约投资及有效地利用有限的建筑空间，汽车库的排烟系统60、与相应的汽车库排风系统合用。通信工程本项目建设集中设置计算机信息管理中心，通过结构化综合布线系统(PDS)，连接各种信息终端，然后集中控制管理。总体设计目标是根据实际需要，讲究经济实效为原则，建立一个标准、开放型和集成化的信息交换系统，以适应当前和未来发展的需要，为业主及客户提供一个高效、便捷、舒适安全的工作和生活环境。1、通讯网络系统（1）有线电话系统：商铺电话均采用直线电话。设总电信交接间，电信传输干线采用PVC半硬电信管敷设。（2）数据通信及计算机网络系统：通讯网络系统主要通过构建智能建筑综合布线系统来实现，用于传送数据、图像及通过代理服务器形式上网。主干布线主要用光缆。中心机房以放射式61、向各户敷设1条6芯光缆，其中2芯作为各户数据干线，其余四芯作为专用或备用。局域网采用交换式以太网。终端用户分支布线用超五类4对8芯非屏蔽双绞线。2、有线电视系统 用户按需留有有线电视插孔。有线电视信号引自有线电视台，系统前端，线路放大器及分配器设在楼内，采用同轴电缆埋地至各户内。3、安全保卫系统设置安保系统，能使管理人员及保卫人员及时掌握楼内各处实时动态。同时利用系统的防盗、监控功能，使管理人员能快速处理各类突发事件，并为公安部门提供准确的资料供备案。主要由四个系统组成：闭路电视监控系统、防盗、报警系统、多媒体出入口控制系统。仓储设施本项目设置统一仓储区块，在每个建筑主体地下室规划仓储区块，根62、据具体商铺架构，规划各商铺小型仓储空间。本项目物流根据业主需要进行统一物流安排。其他燃气系统本项目燃气系统仅餐饮区块配置，燃气管道从市政燃气管道接入，调压箱前中压为0.3MPa，调压箱后低压为0.1MPa，燃气管道主管采用 PE110管，分管采用63PE管。具体室内管路布置由市政燃气公司规划。人防工程1、主旨：考虑地下人防工程，平时功能为汽车库，战时功能为人员掩蔽所。2、防护等级：工程防护等级为六级。3、设计原则：本着“长期准备、重点建设、平站结合”的建设方针，地下设计与地上设计相协调、既负荷了平时的安全使用、经济美观的要求，又达到了战时的防护能力和满足战时的功能需要，充分发展人防工程的战备效63、益社会效益、经济效益。4、设置区域：根据相关规范设置人防工程，人防区域设置在地下一层。第七章 节 能7.1概述节约能源是建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫的任务。随着现代经济的飞速发展、能源消耗越来越大，节约能源显得越来越重要。能耗指标的控制，不仅能节约宝贵能源，而且还能降低经营成本。因此，必须重视对能耗较大的空调和设备选型，考虑节能的综合效果，将综合能耗降下来，从而提高经济效益和社会效益。7.2设计依据1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国建筑法；3、节能中长期专项规划(发改环资L20042505号)； 4、国务院关于加强节能工作的决定64、（国发200628号）；5、用能单位能源计量器具配备和管理通则(GB17167-2006)；6、建筑照明设计标准(GB50034-2004)；7、公共建筑节能设计标准(DB33 1036-2007)；8、公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）9、浙江省实施 (中华人民共和国节约能源法)办法；10、浙江省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知(浙政办发200563号)；7.3能源消耗分析中国遮阳商城建设项目运营投入使用后，公共设施主要用能为电、耗能工质为水，项目主要能耗情况如下：年用水约1.2万吨，年用电约150万度。7.4节能措施7.4.1建筑节能措施1、建筑设计中已充分考虑利用65、自然采光和通风，以降低本项目单位建筑面积的能耗，建筑物可采用国内成熟的节能技术，包括新墙体材料、及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。空调管道做好保温、保冷工作，尽量减少冷热损失。2、建筑墙体保温隔热采用新型材料，外墙均采用水泥石灰砂加气混凝土砌块和外保温浆料。透明幕墙在每个独立开间设置可开启部分或设置通风换气装置。3、建筑设计通过阳台、外凸墙等措施产生遮阳效果，建筑物外设置门斗。4、采用断热铝合金，加强门窗气密性，外墙门窗采用双层中空玻璃5、屋面设保温层，阻隔太阳辐射热，保温层厚度满足节能要求。屋顶透明部分设置遮阳。7.4.2采暖、通风、空气调节节能措施1、在不同空气调节区（使用时间、温度66、湿度等不同条件）配置不同空气调节系统。2、采用全空气空气调节系统，且采用单风管送风方式。3、在广场这种人流较大且变化较大空间，采用新风需求控制。4、建筑物空气调节内、外区根据室内进深、分隔、朝向、楼层以及围护结构特点等因素划分。内、外区分别设置空气调节系统并注意防止冬季室内冷、热风的混合损失。5、设置排风热回收装置。排风热回收装置的额定热回收率制冷工况下不低于55%，制热工况下不低于60%。6、配置空气过滤器。7、空气调节系统中组合式空气调节机组的漏风率不大于1%，室内外机组容量配比不大于1.3：1。8、空气调节保冷管道的绝热层外设置隔汽层和保护层。9、针对空气调节系统，进行检测与控制（其内67、容包括：参数与设备状态显示、参数检测、自动调节与控制、能量计量及中央监控与管理），采用数字控制系统。7.4.3给排水节能措施 1、室内、室外排水均采用雨污分流制。2、给水、排水管路布置按最节能、少损耗配置。7.4.4建筑电气节能措施 1、本项目建筑照明功率密度低于19W/m2，对应照度值500lx。建筑物立面夜景照明单位面积安装功率负荷负荷节能要求。室外停车场、室外广场、庭院等照明功率低于2.5W/m2。 2、室内照明充分利用自然光，室内装饰工程按节能院子选择灯饰及选材，有效地利用电能。采用LED、细管径直管荧光灯、紧凑型荧光灯和高效的气体放电灯，并配置节能型电子镇流器。荧光灯采用高次谐波小于68、13%电子整流器。 3、走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并根据建筑使用条件和具体天然采光状况，采取分区、分组控制。庭院照明、景观照明及道路照明应根据不同季节进行时间和光电自动控制。4、根据各建筑的功能、特点，以用户为单位进行有功电量计算。对公共用电设备如电梯、风机、公共照明等设专用有功电能计量装置。5、选用SCB型节能变压器，减少变压器的有功功率损耗。减少电动机轻载及空载运行，宜采用变频调试装置。7.4.5设备节能措施1、项目所需的空调系统及公用设施，全部采用新型或改型节能型产品，力争尽量降低能耗。各空调设施均设置变频器，使风机能够动态跟踪所需风量的变化，节约能耗。空调风管及69、水管全部采用性能良好的保温材料保温。2、对各种动力设施、设备的选型，变压器等配电装置全部选用国家推荐的高效节能型设备，各种照明灯具,过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具，尽可能降低能耗。3、项目采用低损耗干式变压器，采用无功率自动补偿柜，提高功率因素，低压侧功率因数大于0.90，以减少无功功率的损耗。灯具一般选用节能灯和带功率补偿的日光灯。灯具尽量分散控制，楼道和车库采用延时灯，以利节能。4、室外给水管材采用优质供水管材及可靠的管道连接方式以最大限度地减少因管网（受压）破损及管道接口漏水造成的水量损失。5、为节约供水能耗，项目生活给水系统由城市供水管网直接供水以充分利用市政管网的70、供水余能。6、卫生洁具采用建设主管部门认可的节水型产品以节约用水，洁具配套的五金配件采用优质品牌以减少因产品质量引起漏水损耗。7、建立必要的能源、计量管理制度，加强各部位的能源管理，确保能源的合理利用。第八章 环境保护、消防安全8.1环境保护8.1.1概况保护和改善生态环境，防治和消除污染及其它公害，保障人民身体健康，促进经济和社会的可持续发展是我国的基本国策，遵守国家的环保法规是本项目必须遵循的原则。本项目根据环境评价报告提出的问题，采取相关措施，改善环境质量坚持“三同时”原则，使经济增长与生态环境的改善协调发展，实现环境、经济、社会效益的统一。8.1.2设计标准1.建设项目环境保护条例中规71、定的“三同时”原则2.环境空气质量标准（GB3095-1996）3.大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）4.声环境质量标准（GB3096-2008）5.污水综合排放标准（GB8978-1996）6.地表水环境质量标准（GB3838-2002）7. 诸暨市市政污水入网标准8.1.3项目建设期污染因素及处理措施污染源分析本项目在建期间主要污染源为扬尘、噪声、废气、废水、固体废弃物等。1、扬尘：本项目的扬尘主要是拆房引起的扬尘、建筑施工扬尘、建筑工地堆场扬尘及工地运输的道路扬尘。2、噪声：噪声主要是各种机械设备运转的噪声、进出汽车噪声以及材料运输、场地平整等作业噪声等。3、废气：主要废72、气有汽车尾气、厨房的油烟废气。4、废水：废水主要有施工期的地面冲洗水、建筑设备清洗水以及生活污水等。5、固体废弃物：主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。 污染源的治理1、扬尘：施工产生的扬尘将对环境空气造成影响，施工时应做好防范措施，每天视天气情况定期对施工现场实施喷水抑尘；对于堆场扬尘，可采用全部封闭（储料仓）或部分封闭（防风屏障）来防止堆场直接的风蚀和分散作用；工地运输的道路扬尘常有的控制方法有清扫、冲洗、降低车速及日常的管理措施。2、噪声：对施工产生的噪声，应加强对施工人员的环保教育，文明施工；采取植树绿化降噪等简单有效的措施来降低汽车噪声对外界环境产生的影响,中心内汽车禁鸣喇叭；尽量选73、择低噪声设备，对高噪声设备要配置隔声罩，以减少噪声对周边环境的影响。3、废气：采取相应的交通管制措施，减少汽车尾气；本项目布置的绿化地带，能减轻废气危害，净化空气。4、废水：污水统一排入诸暨市排水有限公司的管网，集中处理后，达标后排放。5、固体废弃物处理：对于本项目产生的生活垃圾及建筑垃圾等固体废弃物，应通过各收集设施分类收集后集中存放，由当地环卫部门统一清运、处理。8.1.4项目运营后污染因素及处理措施污染源分析本项目运营后主要污染源为噪声、废气、废水、固体废弃物等。1、噪声：主要来自多联式空调室外机组、配电房、地下室风机、车辆交通及人群活动产生的噪声。2、废气：公寓餐饮的油烟废气。3、废水74、：生活废水及冲洗废水。4、固体废弃物：生活垃圾。污染源治理、预防 1、噪声：对顾客和车辆进行正确的引导和宣传，使顾客文明购物，控制人群活动噪声。 选用低噪声型环保电动设备，针对产生噪声的电动设备，采取措施进行预防。（1）对风机、水泵、空调机组、热泵机组等电动设备均采用低噪声型。对通风机房等设备用房的围护结构作吸声处理。送、排风管设消声装置。（2）所有的电动设备均设橡胶隔振垫或减震器，防止固体传声。水泵房内水泵皆设减震台座和避震喉，管道使用弹性支架。风机进、出口设非燃性软接头。排水管选用硬聚氯乙烯芯层发泡管，减少噪音。2、废气：厨房油烟罩排风经静电高效过滤后再通至屋顶空排放。地下车库中汽车尾气由75、风机由风机收集后排放。3、废水：餐饮废水、生活废水与冲洗、浇灌废水分流处理。建设隔油池，将餐饮废水经隔油后与经化粪池初步处理后的生活污水一起排入市政管网。雨水布置管道排入附近河流。4、固体废弃物：采用袋装垃圾定时收集，项目产生的生活垃圾将统一收运，环卫部门统一负责清运。8.1.5环境影响评价本项目各类污染物排放量均较小，且基本得到妥善处置。生活污水、餐饮废水经初步处理后接入市政污水管网，送至诸暨市污水处理厂集中处理，雨水就近排入附近河流，本项目污水排放对周围水环境无影响。固体废弃物由袋装分类收集然后由环卫部门统一清运，本项目固体废物不会对周围环境产生污染。厨房油烟罩排风经静电高效过滤后再通至屋76、顶空排放，地下车库中汽车尾气由风机由风机收集后排放，本项目气体污染物排放均达标，对周边环境无影响。各类噪声由于大多分布于地下区域，且噪声量不大，本项目场界噪声能达标，对周边环境无影响。固体废物经适当处置后对周围环境影响较小。项目建成后，环境质量能够满足功能区要求，周边环境质量能够维持现状。此外，项目配套绿化的建设和优化配置，也将在一定程度上起到生态补偿的作用，有利于区域生态环境和景观的改善。故本项目的建设，具有一定的生态环境效益。因此，从环保角度分析，本项目在拟建地实施是可行的。 8.1.6水土保持本项目施工期间开挖地基、施工车辆往来频繁等施工因素有可能造成水土流失，从而破坏原有地块的水土环境77、。为解决这些可能产生的问题，建议采用如下方案：统筹兼顾、合理安排，精心组织设计施工方案，施工期间开挖出的表土要按规定及时处置，道路两边重视排水设施建设；防止暴雨在场地径流过分造成土壤流失；本项目及时建设好草皮及植树绿化等工作，以保护当地天然生态环境。8.2消防安全8.2.1建筑消防本项目设计严格执行建筑设计防火规范（GB 500162006）中有关民用建筑防火的要求，基地周边均由车行道路环绕建筑，消防车能到达建筑的各个面，建筑物内配置消费楼梯。本项目建筑物为地上四层、地下一层的二类多层建筑，耐火等级一级。其中地下室设双车道出入口，设自动喷淋防火系统，防火分区设置符合汽车库、修车库、停车场设计防78、火规范（GB 5006797）要求。地上各层防火分区的面积、安全疏散等均符合建筑设计防火规范（GB 500162006）和省市及地区有关消防规定要求，每个防火分区均有两个直通室外的出口，防火分区之间用甲级防火门或防火卷帘隔开。消防控制室设在地下室，有直通室外的安全出口。8.2.2消防给水本项目设置室内外消火栓和自动喷水灭火系统。 1、室外消火栓用水量30L/s，持续时间2小时；室内消火栓用水量20L/s，持续时间2小时；自动喷水灭火系统用水量30L/s，持续时间1小时。2、室内消火栓系统不分区，屋顶的消防水箱储存火灾初期消防用水量，同时设置消火栓系统增压稳压设备1套，满足最不利点水压要求。地下79、室设消防水池及水泵房，内设消火栓2台，一用一备，每个消火栓箱内设消防按钮启动水泵，室内消火栓由消防水泵直接供给。室内官网竖向成环，消火栓间距不超过30米，水枪充实水柱10米，每股水柱水量5L/s。3、自动喷水灭火系统设置范围为地下室、商业用房及公共走道等，其中汽车库按中危险级设计，其余均按中危险级设计。火灾初期10分钟消防用水量由屋顶水箱供给，以后由喷淋加压泵供给。为保证火灾初期最不利点喷头工作压力，屋顶设增压稳压设备一套，每个防火分区及每个楼层均分别设置水流指示器，水流指示器前设信号蝶阀，喷头采用动作温度及形式所在场所功能性质选择，室外设二组消防水泵接合器。4、本项目灭火器按危险级设计，按建80、筑灭火器配置规范，配置一定数量的4kg磷酸铵盐粉灭火器。8.2.3消防电气1、供电设计（1）本项目属于一类防火建筑。根据民用建筑电气设计规范（JGJ 162008）、建筑设计防火规范（GB 500162006）、火灾自动报警系统设计规范（GB 5011698）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 5006797）要求，有关消防设备、应急照明电源等重要设备负荷的供电按一级负荷设计。（2）根据本项目负荷情况，申请电力部门10kV高压供电电源。本项目消防负荷包括：消火栓泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机、防火卷帘、事故照明等。2、配电及接地（1）消防设备、事故照明、重要机房、电梯等重要负荷采用双电81、源供电，末端自投自复。（2）消防设备及事故照明配电干线采用NHYJV耐火电缆沿桥架敷设或穿管敷设，支线采用NHBV型电线穿金属管敷设。（3）本项目低压配电接地系统采用TNS系统，设置专用PE线。（4）消防控制室接地采用BVR35m专用接地引下线至基础接地网。3、火灾事故应急照明（1）在疏散楼梯、电梯前室、消防控制室、配电房、消防水泵、大厅、市场商业区、防排烟机房、公共走道等人员密集场所设置火灾应急照明。（2）在建筑物的疏散走道和公共出入口出设置疏散应急照明，其地面最低照度不低于5lx。4、火灾自动报警及联动控制系统（1）本项目按一级火灾保护对象设置火灾自动报警及联动控制系统。（2）本项目消防控82、制中心设于地下一层，有直通室外的出入口。（3）本项目火灾自动报警及联动控制系统采用集中报警联动控制系统，LD128E型总线控制火灾报警及联动控制系统。（4）消防控制中心设置火灾集中报警器，联动控制器、多线联动手动控制盘以消防广播、消防电话等装置。商业区每层按防火分区设置重复显示器。（5）火灾自动报警a、各楼层按消防规范，在疏散楼梯、电梯前室、消防控制室、配电房、消防水泵、大厅、市场商业区、大腿、商业办公室、重要设备用房、车库、公共走道等设置的不同位置布置烟雾探测器、温感探测器及手动报警按钮。b、消防栓配置的水流指示器、水力报警阀、消火栓按钮等。（6）火灾联动控制火灾子宫报警信号经消防控制中心确83、认后通过联动控制器联动控制以下有关消防设备，消防水泵、正压风机、油烟风机等重要消防设备还需设置手动直接启动装置。a、消火栓按钮动作启动消火栓泵。b、水力报警阀动作启动水喷淋泵。c、火灾确认后，切断相关部位的非消防电源。d、所有电梯迫降至一层，并接受其反馈信号。e、根据要求切断空调机及通风机电源。f、火灾报警后，开启相关部位的排烟风机和正压风机，并接收其反馈信号。打开着火区域所属防烟分区常闭排烟口。g、火灾报警后接通着火层及其上下二层的排烟口，正压送风。h、控制有关部位的防火卷帘，并接受其反馈信号。i、接通着火层及其上、下二层的声光报警器，接通着火层及其上、下二层的火灾紧急广播。j、接通火灾应急84、照明灯和疏散指示灯。（7）消防报警及联动控制线均为阻燃型铜塑线穿金属管暗敷。（8）设置独立消防专用通信系统，在消防泵房、变配电间、防排烟机房设置消防电话分机。按规范要求在手动报警按钮、各楼层电梯及其合用前室等相关部位设置消防电话插口。在消防控制室设置直通消防局的119专线消防报警电话。8.2.4消防暖通1、地下汽车库按防火分区设置机械通风、排烟系统，平时用于通风换气，火灾时自动转为排烟系统，并按排风量50%确定补充的进风量。地下汽车车库通风排烟量均按换气次数6次/小时计算，防烟分区不大于2000平方米，相邻的防烟区之间以固定垂壁相分隔。火灾时着火区的排烟口和排烟阀、排烟风机均能自动开启。2、长85、度不超过20米不符合自然排烟规定的疏散内走廊按60m3/hm2的换气量核算排烟量。长度超过60米的疏散内走廊按60m3/hm2的换气量核算排烟量。凡担负两个以上排烟分区的排烟系统，其排烟量按最大排烟分区排烟量的两倍设计。机械排烟时补充的新风按不小于排烟量的50%考虑，有自然补风条件采用自然补风。3、所有排烟风机入口处均设280自动关闭并与排烟风机联锁关闭的排烟防火阀，当烟气温度高达280时排烟阀自动关闭，联动排烟风机停机。4、排烟口的设置保证与本防烟分区最远点水平距离不超过30米。5、防烟楼梯间及其前室（合同前室）设单独的正压送风防烟设施。6、通风和空调系统送、回风管道的穿越防火分处、穿越沉降86、缝或变形缝的两侧、竖风道于各层水平支管的连接处、风管穿连机房的隔墙处均设置与风机联锁的防火阀（70熔断）7、所有风管、空调水管采用不燃材料制作，保温材料采用难燃B1级以上材料制作，但穿越防火分区亮点2米范围内采用不燃材料制作。8、管道井与房间、走道等连通的孔洞其空隙采用不燃材料填塞密实。建筑管道井每隔23层在楼板处相当于楼板耐火极限的不燃材料做防火分隔。9、防排烟控制：火灾时排烟风机以及与之对应的送风风机均启动，其余的空调机排风机以及冷、热系统均停止运行。第九章 项目组织与管理9.1项目组织机构 本项目由xx遮阳商城有限公司负责整体招商并进行专业化市场管理。xx遮阳商城有限公司坚持“产权清晰、87、责权明确、政企分开、管理科学”的目标，按现代企业制度建立与其相适应的合理、完善的组织结构，按现代企业制度建立整套完善的规章制度。公司下设财务、工程、生产管理和保卫科等部门，分别负责财务、设计招投标、施工现场管理、前期及验收审核等工作。具体建设工作由xx遮阳商城有限公司通过招投标选择拥有相关施工资质的单位进行实施。结合本项目特点，具体组织管理机构如图9-1：董事长总经理财务部办公室工程部预算部市场管理部图9-1项目组织机构图9.2 项目定员本项目总定员300人，主要是销售人员和管理人员。9.3 项目建设实施管理本项目实施招标建设，建设期间，由xx遮阳商城有限公司负责对其监管。等项目建成后，由xx88、遮阳商城有限公司负责中国遮阳商城的招商、管理等。本项目在建设实施工程中将严格遵守工程建设的基本程序，按照有关行政主管部门的要求进行严格管理。xx遮阳商城有限公司做好工程的招标投标工作，实行全过程的建设监理，对工程技术和经济各方面做好协调与管理工作，加强监督措施，努力实现工程投资省、质量优、工期合理的目标，使项目尽快发挥经济效益、社会和环境效益。第十章 项目实施进度与招投标管理10.1 项目实施进度本项目建设期拟定为三年，第1年6月第4年6月。待项目审批后进行初步设计、招投标，三年内建设完成。具体实施进度安排见表10-1。表10-1 项目实施进度表 实施时间工作内容第1年第2年第3年第4年6-989、10-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-6可研编制及审批初步设计及审批施工图设计招投标土建施工设备购置、安装人员培训招商竣工验收并投入运营10.2 工程招投标管理本项目属于进行公开招标建设项目。因此，项目组根据中华人民共和国招投标法、浙江省招标投标条例及其它有关工程招标文件的规定制定以下具体的招标方案。10.2.1招标范围中国遮阳商城建设项目工程需要进行招标的范围：1、土建工程2、安装工程：3、场外工程：具体内容由项目单位依据相关政策确定。10.2.2 招标方式本项目的各项内容均采用公开招标方式。10.2.3 实施方案整个招标工作主要步骤如下：（1）发布招标90、广告让潜在投标人获得招标信息。（2）资格预审对潜在投标人进行资格审查，主要考察该企业总体能力是否具备完成招标工作所要求的条件。公开招标时设置资格预审程序，保证参与投标的法人或组织在资质和能力等方面能够满足完成招标工作的要求；通过评审优选出综合实力较强的一批申请投标人，再请他们参加投标竞争，以减小评标的工作量。 （3）发放招标文件招标文件包含投标须知、合同条件、技术规范、图纸和技术资料、工程量清单几大部分内容。 （4）现场考察招标人在投标须知规定的时间组织投标人自费进行现场考察。一方面让投标人了解工程项目的现场情况、自然条件、施工条件以及周围环境条件，以便于编制投标书；另一方面也是要求投标人通过91、自己的实地考察确定投标的原则和策略，避免合同履行过程中他以不了解现场情况为理由推卸应承担的合同责任。 （5）解答投标人的质疑招标人对任何一位投标人所提问题的回答，必须发送给每一位投标人保证招标的公开和公平，但不必说明问题的来源。回答函件作为招标文件的组成部分，如果书面解答的问题与招标文件中的规定不一致，以函件的解答为准。（6）开标 在投标须知规定的时间和地点由招标人主持开标会议，所有投标人均应参加，并邀请项目建设有关部门代表出席。开标时，由投标人或其推选的代表检验投标文件的密封情况。确认无误后，工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。所有在投标致函中提出的附加条件、92、补充声明、优惠条件、替代方案等均应宣读，如果有标底也应公布。开标过程应当记录，并存档备查。开标后，任何投标人都不允许更改投标书的内容和报价，也不允许再增加优惠条件。投标书经启封后不得再更改招标文件中说明的评标、定标办法。 （7）评标由评标委员会负责评标工作。分成初评和详评两个阶段进行。 A、初评评标委员会以招标文件为依据，审查各投标书是否为响应性投标，确定投标书的有效性。投标书内如有下列情况之一，即视为投标文件对招标文件实质性要求和条件响应存在重大偏差，应于淘汰。 公开招标没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵； 没有按照招标文件要求由投标人授权代表签字并加盖公章； 投标文93、件记载的招标项目完成期限超过招标文件规定的完成期限； 明显不符合技术规格、技术标准的要求； 投标文件记载的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求； 招标人不能接受的条件； 不符合招标文件中规定的其他实质性要求。 对于存在细微偏差的投标文件，可以书面要求投标人在评标结束前予以澄清、说明或者补正，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 B、详评首先对各投标书进行技术和商务方面的审查，评定其合理性，以及若将合同授予该投标人在履行过程中可能给招标人带来的风险。评标委员会认为必要时可以单独约请投标人对标书中含义不明确的内容作必要的澄清或说明，但澄清或说明不得超出投标文件的范围94、或改变投标文件的实质性内容。澄清内容也要整理成文字材料，作为投标书的组成部分。在对标书审查的基础上，评标委员会依据评标规则量化比较各投标书的优劣，并编写评标报告。 C、评标报告 评标委员会经过对各投标书评审后向招标人提出的结论性报告，作为定标的主要依据。评标报告应包括评标情况说明；对各个合格投标书的评价；推荐合格的中标候选人等内容。（8）定标确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人应该根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。 定标原则是，中标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规95、定的各项综合评价标准；能够满足招标文件各项要求，并经评审的价格最低，但投标价格低于成本的除外。 中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人并退还他们的投标保证金或保函。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果或中标人拒绝签订合同均要承担相应的法律责任。（9）签署合同公司与中标人签署合同协议。第十一章 投资估算及资金筹措11.1编制说明1、本估算是中国遮阳商城建设项目的投资估算，并按确定的有关规划设计方案的要求进行。2、估算内容包括土建、设备、安装工程及其他相关费用等。11.2编制依据1、浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法；2、 发改委、建96、设部的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、各专业的设计说明；4、xx遮阳商城有限公司提供的相关资料。11.3投资估算本项目总投资22000万元，其中土地费7280万元，建筑工程费用为7080万元，设备购置及安装费为1028.79万元，装修工程费为1177.54万元，场外工程费850.67万元，工程建设其他费用为1563万元，预备费500万元，流动资金1000万元，建设期利息为1520万元。各项费用构成比例详见表11-1总投资估算表和表11-2固定资产投资估算表。表11-1 投资估算表序号工程或费用名称建筑面积取费标准(元/平米)投资额（万元）一土地费用72801土地出让金46667m2197、50070002土地契税280二工程建设费用101371土建工程40000m2177070802设备费（电梯智能化、电话等公用配套设施）646.793安装工程3824装修工程1177.545场外工程（管线、路灯区域土建、景观绿化、给排水、供配电）850.67三工程建设其他费用15631建设管理费8452勘察设计费4003咨询评估费204市政公用设施费298四预备费500五流动资金1000六建设期利息1520总投资2200011.4建设期利息本项目商请银行贷款12000万元，并按照投资使用计划，第1年投入4000万元，2015年投入5000万元，2016年投入3000万元，建设期贷款年利率按8%98、计，则项目整个建设期利息为1520万元。11.5资金筹措本项目总投资为22000万元，其中银行贷款12000万元，其余10000万元资金为xx遮阳商城有限公司自筹。具体详见表11-3融资方案与使用计划表。表11-3 项目总投资使用计划与资金筹措表 项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号名称合计20142015201620171总投资23520616010520584010001.1建设投资2100060001000050001.2建设期利息15201605208401.3流动资金100010002资金筹措23520616010520584010002.1 项目资本金1152021605599、2028401000 用于建设投资9000200050002000投资方19000200050002000投资方2 用于流动资金10001000投资方110001000投资方2 用于建设期利息15201605208402.2 债务资金12000400050003000 用于建设投资12000400050003000银行112000400050003000 流动资金借款第十二章 财务评价12.1编制依据本可行性研究报告根据发改委、建设部的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定及有关政策、法规进行计算分析。12.2实施进度本项目拟在三年内完成（2014.6-2017.6），于第4年投入运营100、，财务计算期考虑为13年。12.3 项目财务分析本项目的财务分析仅针对项目建设方xx遮阳商城有限公司的收入支出进行财务分析。12.3.1项目收入分析年收入预计本项目建设完成后，将招商500家商户，零租金，零费用，还负责商城的广告、日常管理和销售，每年只收取商户销售额的5%作为商城的利润，以及收取0.7万元每家的物业管理费。预计平均每家商户年销售在300万左右。商城预计年收入=3005005%+0.7500=7850万元。12.3.2项目成本分析运营成本（1）工资福利费估算本项目总定员300人，正常年按3万元/年计算（包含社保和福利），估算正常年工资总额为900万。（2）固定资产折旧估算固定资产101、折旧按土建、设备及安装及其他三类分别计提折旧。土建折旧年限为40年，残值率均为5%；设备及安装折旧年限15年，残值率均为5%；装修折旧年限10年，残值率均为5%；其它费用折旧年限10年，残值率为5%；年折旧费为615.49万元。（3）经营管理费用估算运期内经营管理费用按年收入的5%计，预计为375万元。（4）电费、水费商城年用电预计150万度，年用水预计1.2万吨。电费按0.93元/度折算，水费按2.6元/吨折算。商城年电费、水费为：1500.93+1.22.6=142.62万元（5）商城物业管理费商城年物业管理费按工程建设费的3%计，约304万元。12.3.3项目营业税金及附加本项目征收营业102、税，年营业税金及附加按国家规定计取，营业税按收入的5%计；城市维护建设附加按营业税的7%计，教育费附加税率为5%。详见附表2营业收入、营业税金及附加估算表。12.3.4所得税所得税按利润总额的25%计取，公积金按税后利润的10%提取，然后再分配。详见附表3利润与利润分配表。12.4 清偿能力分析本项目借款偿还期为3.74年(不含建设期)，能满足贷款机构的还贷要求，详见下表。借款还本付息计划表单位：万元序号名称合计20142015201620172018201920201银行11.1期初借款余额400090001200010865.37102.563114.051.2当期借款1200040005103、00030001.3当期应计息4166.55160520840960869.22568.2249.121.4当期还本付息16166.551605208402094.74631.964556.713363.181.5 其中：还本120001134.73762.743988.53114.051.6 付息4166.55160520840960869.22568.2249.121.7期末借款余额400090001200010865.37102.563114.050偿债备付率1111.32利息备付率1.445.227.6815.4借款偿还期6.7412.5 财务评价结论以上评价指标值说明，本项目财务内部104、收益率高于行业基准；不确定性分析表明，项目具有较强的抗风险能力。因此，该项目在财务评价上是可行的。第十三章 社会效益分析13.1社会效益评估1、有效地提高土地利用价值，增加地方财政收入本项目占地70亩，现基本是大片白地，土地利用价值较低。随着本项目的逐步开发，项目周边房地产项目将以前所未有的速度快速升值，随之产生的一系列周边项目效益将不可估量，加快了周边土地的极速升值，使得区域内的土地流通加快，加快了xx区土地流通，有效地提高了土地的利用价值，加快推进了xx城市化建设的进程。中国遮阳商城建设项目是全球首创遮阳产品全产业链销售平台，增加了绍兴xx的时尚名片，极大地提升该区域的土地商业价值；可为当105、地政府提供稳定的税源，增加了地方财政收入，周边为此项目应运而生的相关配套实施所产生的税收更加不可估量，该项目成功运作将利国利民。2、整合分散的市场，使商户和买家都能获得便利遮阳市场分布一直较为零散，发展一直较为缓慢，先有的市场存在规模较小、档次较低、专业化不高、区域内交通拥挤、市场项目管理较为混乱、缺少一个“一站式”的市场，虽然城市的消费能力较强，但对品牌经营户来讲，如同鸡肋，处于较尴尬的地位。随着城市建设、各个产业的飞速发展，一些高端品牌的经营户也开始考虑在市区布点。本项目的适时推出，能够很好的解决原先的很多问题，并能引导客户朝上规模、上档次的专业化市场搬迁。使各种各样的产品在同一平台展示、106、销售、竞争，对产品的创新和提升也有很大帮助。同时也让客户获得更优质，更实用，更需要的产品。3、项目的实施符合国家和地方产业政策。随着时代的发展，节能减排已经成为国家非常重视的课题。在建筑高能耗的今天，遮阳经过多年实践经验和理论依据被证明是最简单有效的节能方式。但中国的遮阳企业尚处于起步阶段，而遮阳产业也处于建筑门窗幕墙附属产业的位置，因此建立遮阳产业联盟才能更为有序和有效地服务于市场，作用于市场，继而使之配合密切，产生更大的能效。中国遮阳商城的建成将更加快速的推广遮阳产品的应用，对国家的节能减排事业做出一定的贡献。4、提升xx城市形象中国遮阳商城建设项目所处地块地理位置优越，是xx的重要城市地107、标。中国遮阳商城，是基于绍兴市城市名片中国轻纺城之外的又一力作。轻纺城的巨大成功使产业企业云集，为商城提供了产业基础和商业运作基础，加上绍兴市政府大力推进商城发展，包括场地、商城许可及可发展之潜力，中国遮阳商城成为绍兴城市新名片指日可待。中国遮阳商城时尚又实用的建筑风格，美观又现代化的展销空间，简洁有明亮的办公环境，为城市商城建设提供了一个新的导向标。13.2项目风险分析本项目的风险分析是在技术方案、工程方案、融资方案和经济、社会评价论证的初步风险分析的基础上，进一步分析识别本项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，判别风险程度，并提出规避风险的对策。1、项目主要风险因素识别经论证分析，可识别本108、项目的主要风险因素为：（1）技术风险分析影响工程质量的潜在风险因素有材料供应无计划、堆放不规范、无标识牌、混堆，管理不善，导致材料受潮、变质、锈蚀，失去原有的性质；材料检测不及时、漏检、使不合格的材料当作合格材料使用，造成不应有的质量隐患；施工中未按设计图纸的规定要求采购，未及时检测控制，易造成质量事故。（2）工程施工风险企业搬迁过程中对对周围居民造成的噪音污染，空气污染；搬迁过程中的土石方运输，对周围交通的影响；建筑垃圾的处理问题；对自然环境和生态环境都会产生一定的污染。大量取土会破坏土地的原有自然结构。（3）其他风险分析2013年第1年国内经济环境基本稳定。在扩大内需政策的持续作用下，投资109、和消费需求将继续较快增长，但是资金融通渠道不畅，贷款难的问题依然存在，这都是不利于项目建设的因素。2、风险程度分析识别项目的主要风险因素后，我们根据风险等级，采用德尔菲法对风险因素进行定性评估，得出（1）技术风险为一般风险；（2）工程施工风险为一般风险，（3）其他风险为一般风险；详见下表。表13-1 风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说 明灾难性 严重 较大 一般1技术风险 2工程施工风险 3其他风险 3、规避风险的对策技术风险：加强各种资源管理，提高资源的利用效率，及时提出有关的施工中质量的隐患和预防措施要求；现场掌握工程质量动态，确保工程质量。工程风险：合理进行施工进度安排，制定并落实110、文明施工措施，注意与相邻项目建设时序的衔接，在实施过程中注意合理安排敏感时点（如两会、高考等）的施工时段，施工时段安排过程中尽可能考虑周边居民的生产生活情况。对于因施工需要，无法避免对周边居民所造成的影响，应与受影响群众沟通协商，必要时可予以适当补偿。加强施工区生产废水管理与处理，对砼系统、泥浆系统、机修、车洗等生产废水设置沉淀池和隔油沉砂池处理，并达到标准后才能排放。同时加强对废水出水口的 pH 值、SS、COD、BOD5 和石油类等的水质监测和管理。要严格管理污水的排放，排放尽量远离水库和河流。加强施工期噪声管理，对高噪声的机械设备采取降噪措施，并在施工安排上避免高噪声源的夜间作业。在村庄111、附近施工时，应采取临时隔声围护措施，夜间则应停止施工，如必须连续作业的，应报当地环保部门批准，并公告居民和单位。同时加强高噪声施工设备的维修管理，保证其正常运行，减少设备非正常运行时所产生的噪声。加强车辆管理，通过村庄时减速行驶，禁鸣喇叭，以减轻噪声对周围环境的影响。严格按批准的水土保持方案实施，在具体的防治措施布置上，充分利用工程措施的控制性和速效性，同时发挥生物措施的后效性和长效性，生物措施与工程措施结合进行综合防治。采用点、线、面相结合，全面防治与重点防治相结合。根据项目施工进度，各项水土流失防治措施的实施进度应与项目进度衔接。各防治区内的水土流失防治措施配合主体工程同时实施，相互协调，112、有序进行。一般以工程措施为先，复耕措施、植物措施随后。总体要求工程措施与主体工程同步完成，植物措施要通过合理安排，抓住春秋季植树时机，建议在总工期内完成所有水土保持措施。项目投资现金流量表单位：万元序号名称合计20142015201620172018201920202021202220232024202520261现金流入82355.1531407850785078507850785078507850785016415.151.1 营业收入7379031407850785078507850785078507850785078501.2 补贴收入1.3 回收固定资产余值7565.157565.1113、51.4 回收流动资金100010002现金流出40795.4711043518032571864.492161.222161.222161.222161.222161.222161.222161.222161.222161.222.1 建设投资1948011043518032572.2 流动资金100010002.3 经营成本16183.23688.651721.621721.621721.621721.621721.621721.621721.621721.621721.622.4 营业税金及附加4132.24175.84439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.114、6439.6439.62.5 维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)41559.68-11043-5180-32571275.515688.785688.785688.785688.785688.785688.785688.785688.7814253.934累计所得税前净现金流量41559.68-11043-16223-19480-18204.49-12515.71-6826.93-1138.154550.6310239.4115928.1921616.9727305.7541559.685调整所得税11374.92369.511222.821222.821222.821222.8212115、22.821222.821222.821222.821222.826所得税后净现金流量(3-5)30184.76-11043-5180-32579064465.964465.964465.964465.964465.964465.964465.964465.9613031.17累计所得税后净现金流量30184.76-11043-16223-19480-18574-14108.04-9642.08-5176.13-710.173755.798221.7412687.717153.6530184.76计算指标项目投资税前财务内部收益率(%)17.06项目投资税后财务内部收益率(%)13.27项目投116、资税前财务净现值(ic=12%)5729项目投资税后财务净现值(ic=12%)1354项目税前静态投资回收期(年)7.2项目税后静态投资回收期(年)8.16项目税前动态投资回收期(年)10.39项目税后动态投资回收期(年)12.55利润与利润分配表单位：万元序号名称合计20172018201920202021202220232024202520261营业收入7379031407850785078507850785078507850785078502营业税金及附加4132.24175.84439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.63总成本费用274117、88.642514.543456.733155.712836.632587.512587.512587.512587.512587.512587.514补贴收入5利润总额42169.12449.623953.674254.694573.774822.894822.894822.894822.894822.894822.896弥补以前年度亏损7应纳税所得额42169.12449.623953.674254.694573.774822.894822.894822.894822.894822.894822.898所得税10542.28112.41988.421063.671143.441205.72118、1205.721205.721205.721205.721205.729净利润31626.84337.222965.253191.023430.333617.173617.173617.173617.173617.173617.1710期初未分配利润105343.6286.642807.15519.478435.2411509.8414584.4317659.0320733.6323808.2211可供分配的利润136970.44337.223251.895998.128949.7912052.4215127.0118201.6121276.224350.827425.3912提取法定盈余公积119、金3162.6833.72296.53319.1343.03361.72361.72361.72361.72361.72361.7213可供投资者分配的利润133807.76303.52955.365679.028606.7611690.714765.2917839.8920914.4823989.0827063.6714应付优先股股利15提取任意盈余公积金1581.3416.86148.26159.55171.52180.86180.86180.86180.86180.86180.8616应付普通股股利132226.41286.642807.15519.478435.2411509.8414120、584.4317659.0320733.6323808.2226882.8217各投资方利润分配 投资方1 投资方217未分配利润132226.41286.642807.15519.478435.2411509.8414584.4317659.0320733.6323808.2226882.8218息税前利润45499.681478.024891.294891.294891.294891.294891.294891.294891.294891.294891.2919息税折旧摊销前利润53474.532275.515688.785688.785688.785688.785688.785688.7121、85688.785688.785688.78营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号名称单位合计20172018201920202021202220232024202520261营业收入万元7379031407850785078507850785078507850785078502营业税金与附加万元4132.24175.84439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.6439.62.1 营业税万元3689.5157392.5392.5392.5392.5392.5392.5392.5392.5392.52.2 消费税万元2.3 城市维护建设税万元2122、58.2710.9927.4827.4827.4827.4827.4827.4827.4827.4827.482.4 教育费附加万元184.487.8519.6319.6319.6319.6319.6319.6319.6319.6319.633增值税万元销项税额万元进项税额万元总成本费用估算表单位：万元序号名称合计20172018201920202021202220232024202520261外购原材料费2外购燃料及动力费1340.6357.05142.62142.62142.62142.62142.62142.62142.62142.62142.623工资及福利费8460360900900123、9009009009009009009004修理费5其他费用6382.6271.66796796796796796796796796795.1 经营管理费35251503753753753753753753753753755.2 物业管理费2857.6121.63043043043043043043043043045.3 其他管理费用6经营成本(1+2+3+4+5)16183.23688.651721.621721.621721.621721.621721.621721.621721.621721.621721.627折旧费6154.85615.49615.49615.49615.49615.124、49615.49615.49615.49615.49615.498摊销费18201821821821821821821821821821829利息支出3330.551028.4937.62636.6317.5268.468.468.468.468.468.49.1长期借款利息2646.55960869.22568.2249.120000009.2流动资金借款利息68468.468.468.468.468.468.468.468.468.468.49.3短期借款利息10总成本费用合计27488.642514.543456.733155.712836.632587.512587.512587.51125、2587.512587.512587.51其中:可变成本1340.6357.05142.62142.62142.62142.62142.62142.62142.62142.62142.62 固定成本26148.012457.493314.113013.092694.012444.892444.892444.892444.892444.892444.89固定资产折旧费估算表单位：万元序号名称合计20172018201920202021202220232024202520261建筑工程费 原值7902.087902.08 当期折旧费1876.74187.67187.67187.67187.6718126、7.67187.67187.67187.67187.67187.67 净值7714.47526.737339.057151.386963.716776.036588.366400.686213.016025.332设备购置费 原值866.83866.83 当期折旧费548.9954.954.954.954.954.954.954.954.954.954.9 净值811.93757.03702.13647.23592.33537.43482.54427.64372.74317.843场外工程费 原值1140.071140.07 当期折旧费270.7727.0827.0827.0827.0827.127、0827.0827.0827.0827.0827.08 净值1112.991085.921058.841031.761004.69977.61950.53923.46896.38869.34安装工程费 原值511.96511.96 当期折旧费324.2432.4232.4232.4232.4232.4232.4232.4232.4232.4232.42 净值479.53447.11414.69382.26349.84317.41284.99252.57220.14187.725装修工程费 原值1578.141578.14 当期折旧费1499.24149.92149.92149.92149.92128、149.92149.92149.92149.92149.92149.92 净值1428.221278.31128.37978.45828.52678.6528.68378.75228.8378.916其他费用 原值1720.921720.92 当期折旧费1634.88163.49163.49163.49163.49163.49163.49163.49163.49163.49163.49 净值1557.441393.951230.461066.97903.48740576.51413.02249.5386.057合计 原值1372013720 当期折旧费6154.85615.49615.49615.49615.49615.49615.49615.49615.49615.49615.49 净值13104.5112489.0311873.5411258.0610642.5710027.099411.68796.128180.637565.15项目地理位置图