1、安徽省农产品商贸城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安徽省农产品商贸城建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论81.1 项目名称及承办单位81.2 依据与范围81.2.1 依据81.2.2 研究范围81.3 市场发展前景与服务范围91.2、4项目概况91.4.1建设规模与建设内容91.4.2 选址91.4.3 项目总投资101.4.4 项目实施进度计划101.4.5 主要技术经济指标10第二章 项目背景和发展概况121.1 项目提出的背景121.1.1 宏观背景121.1.2 微观背景142.2 项目建设的必要性与意义152.2.1 规划发展的需要152.2.2 带动农业产业化的发展152.2.3 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要162.2.4 加快现代服务业的发展17第三章 市场需求分析与建设规模183.1 市场需求分析183.1.1 国内农产品商贸城发展现状183.1.2 淮北农产品流通概况193.1.3 淮北市集3、贸市场概况203.2 *县及周边地区农产品资源现状203.3 项目所在地经济社会发展状况213.4 发展规划与预测223.4.1 农业产业优势发展规划223.4.2 农产品市场需求预测233.5 建设规模与建设内容24第四章 建设条件与场址254.1 项目位置254.1.1 项目位置254.1.2 土地利用情况254.2 场址254.2.1 场址概述254.2.2 自然条件254.2.3 自然气候条件264.2.4 社会环境和法律支持条件27第五章 信息系统建设285.1 信息系统建设内容285.1.1市场业务运行平台28第六章 建筑方案306.1建筑特征306.2拟建建筑物使用功能和工艺要求4、306.3单体平面功能设计与竖向设计306.3.1 地上部分：306.4交通组织306.5造型设计306.5.1强调简洁大方、富有雕塑感的形体：306.5.2丰富的形体穿插关系：316.5.3强调细部设计：316.5.4注重材质的变化：316.6人防设计316.7建筑装修与构造316.7.3 内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）326.7.4 楼、地面：336.7.5 顶棚：336.7.6门窗：336.7.7 楼梯栏杆与扶手：346.7.8 落水管：镀锌焊接钢管。346.7.10设计房型：每铺房型面积80150平方米。34第七章 结构设计357.1 结构设计依据357.5、2基本技术参数357.3结构设计361、工程概况362、填充墙363、混凝土强度等级364、基础设计367.4结构计算367.5供配电设计：371、负荷等级：372、负荷估算：377.6防雷与接地：377.7 可视对讲系统：377.8 有线电视系统：387.9 电话及宽带网络系统：387.10综合布线系统：38第八章 给排水设计398.1设计依据398.2 设计范围398.3 室外给水设计392、给水系统：393、室外消防给水系统：398.4 室外排水设计403、室外雨、污水管均采用UPVC双壁波纹管，承插连接。408.5 建筑给水排水设计401、消防给水系统设计：402、热水系统：403、排6、水系统408.6 管材及接口408.7 隔振与防噪418.8 节水、节能环保措施418.9 消防水池设置41第九章 暖通设计429.1 设计依据：421、采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；429.2 设计内容：429.3 设计参数：429.4 管材：429.5 保温：42第十章 消防专篇4310.1建筑消防设计431、总平面消防：432、主楼：4310.2 给排水消防设计431、设计依据44民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）442、消防用水量443、消防水源444、室外消火栓给水系统445、室内消火栓给水系统446、自动喷水灭火系统：457、消防水池4587、消防电梯集水坑459、管材4510、其它灭火设备4510.3 电气消防设计451、消防电源：452、应急照明：463、漏电火灾报警系统：464、火灾自动报警系统：46第十一章 节能环保措施4811.1 节能481、建筑节能设计482、电气节能环保设计483、暖通节能环保设计4911.2 环保491、 设计依据492、 建设地点环境状况493、 施工期的污染源、污染物及治理方案494、经营期主要污染源、污染物及治理方案50第十二章 企业组织与劳动定员5212.1 企业组织及工作制度5212.1.1 组织机构5212.2定员5212.3 劳动力来源5212.4 人员培训52第十三章 项目实施进度8、安排53第十四章 投资估算与资金筹措5414.1投资估算5414.2 资金筹措54第十五章 财务评价5515.1 项目成本费用估算5515.1.1 项目计算期5515.1.2 成本和费用估算5515.2 财务盈利能力分析5515.2.1 营业收入55K拍卖手续费：估计成交额5亿元，按0.2%收费。5715.2.2 税金5715.2.3 利润5815.2.4 财务评价指标5815.3 清偿能力分析5915.4 不确定性分析6015.4.1 盈亏平衡分析6015.4.2 敏感性分析6015.5 财务评价结论6015.5.2 社会效益评价61第十六章 经济效益分析6116.1 销售方式6116.2 9、销售进度及付款计划6216.3 税费率6216.4 盈利能力分析622、自营商铺6216.5 清偿能力分析6316.6 资金平衡分析和资产负债分析63第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：xx镇xx商业街项目1.1.2 承办单位：安徽省房产综合集团公司*公司1.1.3 项目拟建地点：xx村东1.1.3项目负责人：XX1.2 依据与范围1.2.1 依据a.农村商贸城建设与管理指南农市发200410号b.淮北市*县总体规划c.淮北市*县国民经济和社会发展“十二五”规划（草）d.农产品商贸市场发展规划e.项目可研报告委托书f.建设单位提供的基础资料g.相关法律、法规、政策、标10、准1.2.2 研究范围本可研报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市*县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。1.3 市场发展前景与服务范围淮北市*县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在安徽省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，*位居淮北平原腹地，承东启西、连接南11、北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此xx镇xx商业街项目的建设具有良好的发展前景。商业街服务范围：拟辐射整个*乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。1.4项目概况1.4.1建设规模与建设内容项目总占地33350m2，（50亩）。商铺建筑面积25000m2，2层，框架结构；街道115m20m;下水道1000m；路灯等。容积率1.212、，建筑密度40%，绿地率20%。商贸城交易额预计达到2亿元。1.4.2 选址该工程选址位于xx村东侧，用地呈矩形状，面积为33350平方米。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。1.4.3 项目总投资项目总投资为4200万元，其中固定资产投资3850万元，铺底流动资金3500万元。1.4.4 项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在3个月内建成。1.4.5 主要技术经济指标序号指 标单位数 量备 注1年交易量亿元52总建筑面积M2250003项目投资万元42003.1固定资产投资万元38503.2铺底流动资金万元3504劳动定员人2013、05全年经营天数天3607年均总成本万元227610年经营收入万元406611年均利润总额万元131612年税金额万元46713投资利税率%3214投资利润率%2115全部投资回收期年5.8含建设期16盈亏平衡点%42.79营业能力利用率第二章 项目背景和发展概况1.1 项目提出的背景1.1.1 宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发20051号）对搞好集贸市场和商贸城的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍14、卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。 连续多年的中央1号文件，明确指出：在继续搞好集贸市场和商贸城建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品商贸城，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术15、水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。（2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品商贸城，可以对农业生产者的生产16、有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品商贸城非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。（3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使*面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入，*要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前*县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大型农产品商贸城的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为*县确立其加快皖北经济发展战略中17、的枢纽地位起到推动作用。（4）随着WTO的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的商贸城进行集散。从宏观背景来看，建设中瑞商城是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。1.1.2 微观背景（1）城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货18、渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。（2）大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战。近年来，华联、沃尔玛、家乐福等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了现代服务业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受19、广大市民的欢迎。这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。2.2 项目建设的必要性与意义2.2.1 规划发展的需要由于淮北市*县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，淮北调整行政区划，全县人口107万人，城区人口17万人，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划20、和布局。正在编制的*“十二五”国民经济和社会发展规划、物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。 淮北*将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。2.2.2 带动农业产业化的发展淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品商贸城，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，商21、贸城集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增加农民收入。超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。2.2.3 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争22、的需要近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。全球现已有超过70%的大企业基于WEB做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。后WTO时代，农业生产面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。本项目通过建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范的农副产品商贸城将淮北市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利于参与国际市场竞争，有助于淮北的名、特、优农产品有序的走出淮北、走向全国、走向世界。2.2.4 加快现代服务业的发展23、本项目的建设是淮北市加快发展现代服务业的契机。商贸城建成启用后，将使淮北*成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使*的经济结构更趋于合理。第三章 市场需求分析与建设规模3.1 市场需求分析3.1.1 国内农产品商贸城发展现状（1）农产品商贸城发展的基本情况商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品商贸城起步于20世纪80年代中期，经过20多年的建设，农业部定点的市场已发展到700多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。初步统计，定点市场的年经营额近20024、0亿元，是农产品流通的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前，大中城市消费鲜活农产品的50%70%是通过商贸城提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。商贸城的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出了一批具有较强辐射能力的大型商贸城。例如，山东寿光蔬菜商贸城年经营额400多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。现代化经营管理方式在部分商贸城得到应用。有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引入25、了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。农产品商贸城经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。（2） 农产品商贸城存在的主要问题从目26、前来看，我国农产品商贸城的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起点低，存在着一些亟需解决的问题。缺乏统一规划，布局不够合理。商贸城发展不平衡、布局不合理。经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多商贸城长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。3.1.2 淮北农产品流通概况目前淮北农产品流通呈现五个“不适应”，农产品流通问题已经成为制约农业和农村经济加快发展的一个主要因素。淮北农业主要矛盾由体制约束转变为市场约束，农产品的市场竞争由区域性转为全国性和世界性，因此激烈的市场竞争对农产品的流通提出了更高要求。27、但是，淮北农产品流通呈现“五个不适应”：农产品品种和质量对市场需求不适应；农产品生产规模和成本对市场竞争不适应；市场信息工作对市场开发和生产结构不适应；农产品生产和流通的组织化程度低对大市场、大流通不适应；封闭、落后的经营观念对市场开放化和竞争化不适应。3.1.3 淮北市集贸市场概况经过改革开放以来的发展，淮北的集贸市场已形成面向全国市场的较为成熟的产业。在流通方式和渠道上呈现出多样性、灵活性等特点。从总体来看，淮北的集贸市场货源充足、价格平稳，各类农副产品的成交量、成交额平稳增长。2009年全市农贸集市商品成交额145.5亿元，增长10.91%，其中，市区集市农产品成效额96.6亿元，增长328、9.16%，全市工业消费品市场商品成交额22.7亿元，增长32.16%。3.2 *县及周边地区农产品资源现状*县作为传统的农业大县，农产品资源十分丰富，全县耕地面积190万亩，人口107万，全县粮食播种面积319.5万亩，粮食总产量98.7万吨，比上年分别增长0.9%和4.4%，其中小麦产量64.6万吨，大豆产量12.6万吨，玉米产量18.1万吨。棉花总产量3280吨，同比下降36.5%，油料产量8491吨，同比下降8.3%。畜牧业较快增长。全年牧业总产值为11.6亿元，同比增长8.1%。全年出栏肉猪33.5万头，出栏牛6044头，家禽出笼818万只，与去年基本持平；肉类总产量48398吨，增29、长10.8%，禽蛋总产量23387吨，同比增长4.4%，水产品产量8827吨，同比增长5%。林业生产平稳发展。全年实现林业产值0.7亿元，比上年增长1.4%。全年造林面积320公顷，零星植树167.5万株，育苗面积95公顷，木材采伐20万立方米。*县周边地区包括皖北、苏北、豫东、鲁西南，均为黄淮海经济圈粮食主产区，农作物种植面积1300万亩，粮食总产380万吨，其中特色杂粮产量62万吨，蔬菜产量77万吨，水果产量31万吨，肉类产量43万吨，水产品产量50万吨。3.3 项目所在地经济社会发展状况2009年经济总量快速增长，产业结构进一步优化。全县实现地区生产总值90亿元，按可比价格计算，比上年增30、长16.4%。其中，第一产业实现增加值24亿元，增长4.6%，第二产业实现增加值40亿元，增长31.4%，第三产业实现增加值26亿元，增长8.9%。经济结构进一步优化。三次产业的比重由上年的30.4:38.1:31.5调整为26.544.029.5。规模工业总量突破30亿大关，比上年增长43.3；财政收入占GDP比重为12.3%，比上年提高1.2个百分点。按户籍人口计算，人均地区生产总值8251元，比上年增加1096元。农业生产形势较好。全年实现农林牧渔业总产值38.7亿元，按可比价格计算比上年增长4.8%。实现增加值23.8亿元，其中农业增加值15.5亿元，林业增加值0.4亿元，牧业增加值631、.3亿元，渔业增加值1亿元，农林牧渔服务业增加值0.6亿元。“三农” 工作得到切实加强。全面落实中央强农惠农政策，发放各类补贴1.4亿元。建立小麦、玉米两个国家级农业标准化示范区，连续4年被列为全省农业标准化和农业产业化生产示范县。出台促进现代农业发展的若干政策，安排1000万元农业发展资金，支持现代农业发展。大力推进农业产业化，全年市级以上农业产业化龙头企业31家，新发展农民专业合作组织68家。与上年比较，全年居民消费价格总水平上升4.2%。其中，食品类价格受粮油等商品价格上扬的拉动上升10.1%，烟酒及用品类价格上升0.6%，家庭设备用品及服务类价格上升0.2%，医疗保健和个人用品类价格上32、升1.4%，居住类价格上升7.0%。除此之外，衣着类价格下降1.9%，文教娱乐用品及服务类价格下降2.2%，交通和通讯类价格下降2.2%。 3.4 发展规划与预测3.4.1 农业产业优势发展规划根据淮北市农业产业优势发展规划，发展总体目标是：规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销一条龙经营的新格局。（1）农业优势产业经营水平大幅度提高。优质小麦、玉米、大豆、大宗蔬菜、杂粮、西瓜、果品、生猪、肉鸡、肉鸭33、黄淮白山羊等传统农业优势产业基本形成一体化经营格局，产品优质品率、商品率和加工转化率大幅度提高，市场竞争力进一步增强；超黑糯玉米、马铃薯、珍稀食用菌、花卉苗木、速生丰产林、肉牛、奶牛、水产品等特色优势产业规模大幅度扩大，成为新兴产业，初步形成一体化经营格局。到2015年形成年销售收入10亿元、税利1亿元以上的龙头企业2-3 家；年销售收入1亿元、税利1000万元以上的20家。优势产业农产品交易市场体系进一步完善。到2015年,建设*、百善、南坪3家年交易额10亿元以上的国内区域性农产品专业市场。农业优势产业中介组织进一步发展壮大。到2015年,发展注册会员500个以上运作规范的农民专业合作经34、济组织100家。培育交易额100万元以上的农民专业合作经济组织20个以上；建立主要农产品全市性的行业协会10个以上。农业优势产业品牌产品市场份额进一步增加。到2015年，农业优势产业产业经营组织创国家和自治区级著名品牌产品 进一步增加，并在国内外市场占有一定的市场份额。（2）全面推进无公害、绿色和有机蔬菜生产基地建设。在围绕市区的以百善、*、刘桥、铁佛、双堆、五沟等乡镇，建设无公害蔬菜常年基地；加强反季节蔬菜生产基地建设；在在百善建立高档特需蔬菜、野生蔬菜生产基地。2015年，全县蔬菜种植面积20万亩。（3）特色水产基地建设随着*县煤炭资源的开采，未来5年将形成15万亩大水面的采煤沉陷区，充分35、发挥采煤沉陷区湿地水面资源优势，规划在韩村、五沟、xx、临涣、刘桥、百善等重点乡镇，建设标准化罗非鱼加工出口养殖基地、特色水禽饲养基地、白鹅饲养基地、优质水产品养殖基地，到2015年水产品产量达到10万吨。3.4.2 农产品市场需求预测农产品是人们生活必需品，随着经济发展社会进步，人们生活水平提高，人们更加注重食品安全、营养、卫生。近年来，从国家实施的粮食安全工程、“菜篮子”省市长负责制工程等来看，农产品生产供应与市场需求之间的矛盾将长期存在，这将长期困挠我国的经济发展和社会稳定，因此，加强农产品生产、流通，确保市场供应，至关重要。*县是重要的农产品生产基地，同时也具有广阔的农产品消费市场，建36、设农产品市场，一方面可以加快当地农产品的流通，保护农民利益，增加农民收入。另一方面有利于为全国各地的特色农产品提供营销平台，有处于当地居民品味各具特色的农产品，改善人们的饮食结构，提高健康水平。根据现代农业发展趋势，今后要大力引进先进农业科学技术，培育、引进、推广普及农产品新品种、新技术，大力发展无公害绿色食品，不断提高农产品品质，充分发挥国内外农产品比较优势的互补性，加强双方的经济合作。国内在农产品加工方面显示了非常强的比较优势。例如，肉类制品和蔬菜制品显示出农产品深加工具有的潜力。所以，应突破性地发展具有比较优势的蔬菜、畜产品、水产品及特色产品等农副产品的深加工产业，依靠科学技术，提高产品37、的科技含量和附加值，提高农产品的市场竞争能力。3.5 建设规模与建设内容项目总占地33350m2，50亩。商铺建筑面积25000m2，2层，框架结构；街道115m20m;下水道1000m；路灯等。容积率1.2，建筑密度40%，绿地率20%。商贸城交易额预计达到2亿元。第四章 建设条件与场址4.1 项目位置4.1.1 项目位置该工程选址位于xx村东侧，用地呈矩形状，面积为33350平方米。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。4.1.2 土地利用情况以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。4.2 场址4.2.1 场址概述经过综合分析，从商贸城38、建设经营的长远发展考虑，初步认为，项目选址地块面积大，地势相对平坦，交通方便，供水、供电有保障，目前的广播电视、程控电话、移动通讯等电讯设施全部实现与淮北市区的对接，基本满足现状需要。且位于城镇未来的发展中心区,可充分利用城镇的交通、生活设施,是建设中瑞农产品商贸城的理想之地。4.2.2 自然条件项目所在地处于黄河冲积平原，地下水为第四纪岩层组成的含水层，埋深16.28米，水量丰富。 项目区全境平原地貌，海拔27-38米。项目所在地土壤层为潮土类土壤，工程地质为二类地区，土壤层承载力为10-12吨/平方米，冻土层为20厘米。地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震的横39、波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设。4.2.3 自然气候条件该项目区所在地处于季风盛行的半湿润地区，属北方型大陆性气候与湿润性气候之间的过渡性气候，具有四季分明、日照充足、气候温和的特点，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，春季温暖多变，秋季秋高气爽。年平均温度 14.5绝对最高 41.1绝对最低 -21.3年平均气压 1016.45Mpa绝对最高 1044.7Mpa绝对最低 988.2Mpa年平均相对湿度 70%年平均降雨量 862毫米全年主导风向 东北风最大风速 19m/s年平均风速 3.1m/s日照年平均 1908.8小时蒸发量年平均 1294.1毫米地震烈度 640、度4.2.4 社会环境和法律支持条件淮北市委、市政府和*县委、县政府，为了加大改革开放和城市转型力度，制定了一系列有利于城市转型和建设发展的政策法规，2009年又确定了28项民生工程，现代服务业发展也步入改革的快车道，为项目的建设创造了强有力的法律支持条件和良好的社会环境。第五章 信息系统建设5.1 信息系统建设内容xx镇xx商业街信息系统建设主要包括：市场业务运行平台、信息采集发布平台、信息基础平台。1.市场业务运行平台：是对市场综合业务的管理，包括电子结算系统、电子商务系统、综合管理系统、电子监控系统、物流配送系统。2.信息采集发布平台：是对市场内外用户的信息发布管理，包括数据交换系统、L41、ED显示屏与触摸屏信息发布系统、市场门户网站信息采集发布系统。3.信息基础平台：信息基础平台是整个商贸城信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。5.1.1市场业务运行平台市场业务运行平台包括：电子结算系统、电子商务系统、综合管理系统、电子监控系统、物流配送系统。5.1.1.1电子结算系统此系统是市场业务运行平台的核心，它掌握市场中的全部市场交易和供求信息，便于为商户提供服务，建立科学、严谨的结算和交易方式，满足交易管理、资金结算及市场各项费用的收缴。同时电子结算系统的建立，为信息发布42、提供准确及时的交易信息和供求信息。电子结算系统以本地IC卡交易为主，异地网上交易为辅。同时系统还要适应对手交易的结算，最大限度的提高交易效率。主要包括：帐户管理（IC卡管理）、密码管理、交易管理、交易结算、费用管理、综合统计查询、票据打印、品种管理、结算方式与配套设备、办公自动化管理、人事管理、个人办公、行政办公档案管理、督办管理、日常办公、财务管理、档位管理、市场基本信息管理、 电子监控管理。第六章 建筑方案6.1建筑特征 抗震设防烈度7度。6.2拟建建筑物使用功能和工艺要求 本工程主要以商铺为主。 6.3单体平面功能设计与竖向设计6.3.1 地上部分：1-2层：沿路布置商业大厅及办公入口，43、北侧为配电房及库房，层高5.20m；屋面层：设备用房、疏散屋面。6.4交通组织6.4.1 本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；6.4.2办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。6.5造型设计6.5.1强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造44、该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。6.5.2丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；6.5.3强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；6.5.4注重材质的变化：墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； 6.6人防设计应*县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。6.7建筑装修与构造6.7.1 屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青45、防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板6.7.2 屋面2（不上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体 (一二层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）46、；（2）主楼立面 (二层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；6.7.3 内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；（3）商铺、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。6.7.4 楼、地面：（1）库房、办公、公共走道：600600高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，47、踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。6.7.5 顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商铺、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6.7.6门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。 （1）窗：90100系列深灰色亚光铝48、合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。6.7.7 楼梯栏杆与扶手：（1）交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆与扶手；6.7.8 落水管：镀锌焊接钢管。6.7.9设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。6.7.10设计房型：每铺房型面积80150平方米。第七章 结构设计7.1 结构设计依据1、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）2、多层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001，20049、8年版）4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）6、建筑结构荷载规范（GB50009-2001，2006年版）7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）8、已颁布的各有关规范、规程等。7.2基本技术参数1、基本风压：W0=0.40KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：S1=0.5KN/3、地震作用：本地区地震基本烈度为七度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下：楼梯： 3.5KN/商业： 3.5KN/配电房： 10.0KN/上人屋面： 2.0K50、N/地下室底板按实际受荷考虑。7.3结构设计1、工程概况根据建设方的设计要求，规划全部布置二层为商铺，部分住宅顶层作跃层处理，结合用地。2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/m3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200mm。户内分隔墙厚度200mm、120mm。填充墙用M5混合砂浆砌筑。3、混凝土强度等级梁、墙、柱：C40；楼板：C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C154、基础设计基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。7.4结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序51、SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下：a.柱轴压比小于0.95(考虑配置一定的箍筋时轴压比提高0.1)b.结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比Tt/T1小于0.90。c.楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的1.4 倍。 d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内7.5供配电设计：1、负荷等级：本工程为二类多层及建筑，消防负荷、商业的备用照明等用电负荷等级为二级；空调等用电负荷等级为二级负荷。2、负荷估算：负荷类别设备负荷计算负荷备注办公楼照明700KW490KW含分体空调消防50KW552、0KW商 铺照明432KW346KW含车库动力205KW164KW扶梯等空调461KW415KW消防318KW318KW含泵房7.6防雷与接地：本工程为二类防雷建筑物，按二类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TN-S接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。7.7 可视对讲系统：单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。7.8 有线电视系统：由见有线电视网引入信号源。办公室内设置电视终端；商铺每户设一个电视终端；商场每层设置53、分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV-75-9同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。7.9 电话及宽带网络系统：室内设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。7.10综合布线系统：商铺部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。第八章 给排水设计8.1设计依据1、建筑提供的54、条件图及甲方提供的相关资料。2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、民用建筑设计防火规范GB50045-95，（2005年版）4、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976、建筑灭火器配置设计规范GB5014020057、住宅建筑规范GB50368-20058.2 设计范围室内外给水排水及消防灭火系统的设计。8.3 室外给水设计1、水源：分别从开发区市政给水管引入两根DN150供水管，在小区四周形成环状。2、给水系统：室外给水由市政给水管网两路引入，并在室外开支管分别进入生活、消防水池等。3、室外消防55、给水系统：室外消防给水系统设计为两路分别从玉兰路、国槐路引入市政管网并形成环状，在环网上设SS150-1.0地上式消火栓，若当地有市政消火栓，则由室外消火栓提供室外消防用水。4、室外给水管DN100采用球墨铸铁给水管，水泥砂浆衬里，T型橡胶圈接口,DN100采用衬塑镀锌钢管，丝扣连接。8.4 室外排水设计1、本工程采用雨、污分流制系统，本基地雨、污水分别排至县城污水管网。雨水直接排至市政雨水管，污水经化粪池处理后排至市政污水管。2、雨水排水采用有组织雨水，暴雨强度q=1.67A（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水设计重现期P取5年，场地雨水设计重现期P取2年。3、室外雨、污水管均采用UPV56、C双壁波纹管，承插连接。8.5 建筑给水排水设计1、消防给水系统设计：本工程为二类多层民用建筑。消防给水系统：室内外消火栓系统，自动喷淋灭火系统，脉冲超细干粉自动灭火装置系统及建筑灭火器配置。2、热水系统：住宅部分：生活热水采用太阳能热水器供给，3、排水系统排水系统采用污、废合流制，排水立管设置专用通气立管，H型结合透气管每隔二层与伸顶通气管相连，空调冷凝水排至室外散水，屋面雨水经管道排至室外检查井，并入室外雨水系统排至市政雨水管网。8.6 管材及接口生活给水管采用外镀锌内衬塑复合钢管,连接采用衬塑管路连接或沟槽式连接。消防管采用消防给水涂塑钢管卡箍连接。生活排水管采用法兰全承式排水用柔性铸铁57、管，雨水管采用热镀锌钢管，丝扣接口。8.7 隔振与防噪水泵进出水管及水泵基础均采用减震以及柔性接头，水泵选用优质泵，排水管选用柔性铸铁管以改变普通UPVC管带来的噪音问题。8.8 节水、节能环保措施节水方法：洁具选用节水环保方面：水咀选用陶瓷阀蕊。节能方法：生活给水选用变频供水设备。8.9 消防水池设置池内储三小时室内消火栓用水，一小时自动喷淋用水，减去火灾延续时间内DN100管网的补水，即设500T消防水池，水池水位由液压阀控制。室外消防水由室外消火栓解决。第九章 暖通设计9.1 设计依据：1、采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；2、高层民用建筑设计防火规范GB5004595 58、(2005年版)；3、公共建筑节能设计标准GB501892005；4、人民防空地下室设计规范GB50038-2005；5、建设单位提供的招标文件及相关资料。9.2 设计内容：住宅设分体空调；9.3 设计参数：室外设计参数：（淮北市）夏季：空调干球温度35.3， 湿球温度27.8。 最热月日平均相对湿度：80%冬季：空调温度8。 最冷月日平均相对湿度：67% 9.4 管材：（1）空调风管采用复合玻镁风管,重量轻,强度高,不燃,隔声。（2）水管：DN70时采用热镀锌钢管，丝接。DN70时。采用无缝钢管，焊接；空气凝结水管亦采用热镀锌钢管。9.5 保温：空调水管保温采用福乐斯橡塑管壳，管径DN10059、时，壁厚29，管径100时，壁厚36。福乐斯橡塑燃烧等级为B1级。第十章 消防专篇10.1建筑消防设计1、总平面消防：主楼设1818m的消防登高操作场地；裙房四周道路可兼作消防车道，建筑与周边其他建筑的距离均大于13米，满足防火间距要求。2、主楼：每层作为一个防火分区，均设有独立楼梯间，标准层采取设置核心交通筒的布局方式，其中二台电梯和一部疏散楼梯为合用消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；另设一台消防楼梯，单独消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；顶层消防电梯机房与普通电梯机房用防火墙分开。两个疏散出口间距大于5m，楼梯通至屋顶的空中花园，作为屋面疏散平台；3、设备管60、井与线缆孔洞防火：管井在每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵，检修门均为丙级防火门；4、幕墙防火：每层梁和上翻板总高度为1000，楼层处均设防火阻燃材料作为层间防火分隔；5、墙体及装修防火：墙体材料均采用不小于3h的空心砖及GRC轻型墙板，装修材料均按建筑内部装修防火设计规范（GB50222-95修订版）进行选材和设计，并不低于B1级耐火材料。10.2 给排水消防设计本工程为二类多层建筑。消防灭火系统有：室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统，超细干粉自动灭火系统及建筑灭火器。1、设计依据民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-20061、1（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972、消防用水量室内消火栓系统： 40L/S（火灾延续时间按3h计）室外消火栓系统： 30L/S（火灾延续时间按3h计）自动喷水灭火系统：35L/S（火灾延续时间按1h计）3、消防水源本建筑消防水源为县城自来水，从市政给水管网上分别接出DN150的给水管，在室外构成环状管网。4、室外消火栓给水系统由于本建筑有两路水源，市政给水管网的供水压力为0.20MPa0.24MPa.故室外消火栓系统采用低压制，在本建筑物内的给水环状管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供62、城市消防车取水，向着火楼加压供水灭火。5、室内消火栓给水系统本工程每层均设有室内消火栓，消火栓设计间距保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，且间距不大于30米。消火栓箱内DN65消火栓，箱内配19水枪DN6525尼龙衬胶水带和启动消防泵按钮。十分钟消防用水18m3储存在楼屋顶水箱中，屋顶设增压设施一套。6、自动喷水灭火系统：系统竖向分为两个区，1F2F为低区。房间内选用ZSTB型玻璃球水平边墙洒水喷头外,其余均采用快反应玻璃球喷头。7、消防水池室外设一座地下消防专用水池。水池容积按室内消火栓用水量3小时计，自动喷淋灭火系统用水量按小时计。（35L/S）。减去火灾延续时间内D63、N100管网的补水。即在室外设500消防水池。8、消防电梯集水坑 设排污泵两台(一用一备),以满足消防规范要求。9、管材 采用热镀锌钢管，立管采用厚壁镀锌钢管。DN=100mm以上者沟槽连接。管材和接口要求承压1.6Mpa.10、其它灭火设备依建筑灭火器配置设计规范，在各场所消火栓箱下配置磷酸铵盐干粉灭火器。除地下车库、配电房按中危险级B类配置外，其余均按中危险级A类配置。10.3 电气消防设计1、消防电源：1）本工程消防设备负荷等级为一级。2）消防泵、防排烟风机、消控室等消防设备由本工程变电所两个不同变压器引来两路电源，末端切换。3）消防配电线路采用NH-YJV-1KV型耐火电缆防火桥架内敷64、设，或穿钢管敷设。穿钢管敷设暗敷在不燃烧结构内切保护层不小于30mm，或刷防火涂料保护。2、应急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等处设消防疏散指示标志，自带蓄电池，应急90分钟。2）本工程楼梯间、疏散走道、消防控制室、消防泵房等场所设置火灾应急照明。采用自带蓄电池的应急灯具，应急90分钟。3、漏电火灾报警系统：本工程设置漏电火灾报警系统，在消防设备配电箱（柜）、商场照明配电箱、商铺照明配电箱内设置漏电火灾探测设备，控制主机设于一层消防控制室。4、火灾自动报警系统：1）保护等级：本工程为一类高层建筑，按一级保护对象进行消防设计。2）系统组成：本工程采用集中报警系统，整个系统报括火灾报警、消防联65、动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。3）消防专用电话：本工程设置消防电话系统。消防泵房、变配电室等处设置消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。4）线路敷设：消防线路一律穿钢管吊顶、墙内敷设。消防电话、消防广播与其它线路分管敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火涂料保护。第十一章 节能环保措施11.1 节能1、建筑节能设计（1）本设计屋面采用保温隔热处理，钢筋混凝土屋面保温材料为挤塑聚苯板，K0.7。（2）外窗采用铝合金低辐射双层中空玻璃6+12+6厚，K3.2。（3）外墙为200厚非承重煤矸石空心砖，外贴30厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K1.0。（4）玻璃幕墙玻璃66、采用LOW-E镀膜的双层中空玻璃(FL6+12+Low-E6-75),K3.0。（5）本工程所选用的一切内装修材料，均应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2006）的要求。2、电气节能环保设计（1）采用SCB10节能型变压器，接线组别采用D.Yn11型，减少变压器铜损和铁损。（2）变电所低压侧设置无功补偿装置。（3）空调单独设置变压器，非空调机组可以切除相关变压器，降低变压器空载损耗。（4）采用高效节能光源和高效节能灯具。办公室、营业厅等场所采用T8型三基色荧光灯。所有灯具要求功率因数不小于0.9。所有整流器要求采用电子型或节能电感型。（5）严格控制照明功率密度，满足国家规67、范要求。3、暖通节能环保设计（1）所有通风、空调设备均选用高效低噪型。（2）通风机、空调器进出口设柔性短管。吊顶式风机支吊架采用吊式阻尼弹簧减震器。（3）水泵、制冷机、空调器水管进出口均安装可曲绕橡胶接头。（4）新风机，空调器送回风管均设消声器。（5）厨房排油烟经净化处理后高空排放，满足环保要求。11.2 环保1、 设计依据（1） 环境质量标准a、环境空气质量标准b、城市区域环境噪声标准c、建筑施工场届噪声限值标准（2）排放标准a、污水综合排放标准b、大气污染物综合排放标准 c、饮食业油烟排放标准(试行)2、 建设地点环境状况建设地点周围无污染源，环境较好。本项目建设施工期及运营期按照国家标准68、严格执行，采取各种措施，不会对现场环境造成影响。3、 施工期的污染源、污染物及治理方案施工期场地平整将对场址内的少量植被造成破坏；施工风尘（扬尘）及噪声对场址及附近区域空气环境及声环境质量产生一定的影响；土方开挖易引起水土流失，产生弃土，建筑施工产生建筑垃圾。拟采取建排水沟和绿化等工程措施来减轻水土流失和恢复植被；对高噪音设备采取隔音消音措施；在施工现场周围修建围墙，在路面和施工场区洒水。运输车辆不能超载，减轻施工粉尘对环境的污染；施工期的少量弃土及时送至规定地点倒放。施工期产生的各种污染均属暂时性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，项目施工建设对环境的影响将得到有效的控制。469、经营期主要污染源、污染物及治理方案（1）污水及治理方案按照*县总体规划，规划排水采用雨污分流制，污水处理厂近期规模为0.8万m3/d。厂内分区污水集中排入区域地埋式污水处理设备，地埋式污水处理设备集沉淀、生化、消毒为一体，具有占地少、耗电低、管理方便操作简单等特点。（2）废渣及治理方案废渣主要是生活垃圾和市场内的烂果菜渣或其他废弃物，由专人负责清理集中到垃圾收集站内暂存。再由环卫车运送到市政垃圾场集中处理，垃圾日处理约为50吨。（3）废气及治理方案项目废气源主要是水产品加工车间、污水处理站等处产生的臭气。（4）绿化本商贸城为商业交易场所，在总图规划设计中，尽可能考虑辟出一些空地用于绿化，特别70、是在商贸城大厦附近留有绿化用地，以美化市场和改善环境，起防尘和减小噪音、改善小气候的作用。（5） 环境影响评价及环保投入环境保护是一项基本国策，新建项目必须符合国家的环保标准。因此，项目将做到“三同时”，对上述的“三废”分别进行严格的治理，使之达到国家“三废”的排放标准。本项目环保投资包括污水处理、垃圾处理及绿化等，总计200万元。预计本项目建成营运后符合环保的有关要求。第十二章 企业组织与劳动定员12.1 企业组织及工作制度12.1.1 组织机构xx镇xx商业街实行董事会领导下的总经理负责制。总经理负责整个项目的日常经营和生产活动，设常务副总协助总经理工作。商业街辖下设有市场管理办公室、财务71、部、信息系统中心、检验检测中心、配送中心几个大部门，对本商贸城的环卫、行政、综合服务、保安、物业管理、财务、电子商务、大宗农产品物流配送等进行全面运作管理。12.2定员本项目劳动定员200人，其中管理人员10人，技术人员20人，营业人员160人，服务人员10人。12.3 劳动力来源少部份管理人员由组成项目法人的公司委任，大部份管理人员，工程技术人员、生产工人、服务人员等，均直接向社会公开招聘。12.4 人员培训商贸城工作人员在上岗前重点培训学习工商行政法规、政策、WTO规则及市场营销等业务专业知识、技能，同时要学习掌握国内外的先进管理经验和先进的经营手段。拟不定期地聘请具有丰富专业知识的专家、72、专业人士前来举办培训班，传授各种业务知识、理论等。第十三章 项目实施进度安排本项目计划在3个月左右的时间内建成。建设进度计划如下：第1月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并报批。建筑方案设计。综合管网设计。施工图设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工。第1-3月：完成投资25，开始预售。主体工程断水。单体工程验收。分项工程验收。： 正式入住。第十四章 投资估算与资金筹措14.1投资估算根据建设单位提供的xx镇xx商业街项目土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见项目投资估算表和项目总投资估算表。 项目投资估算 单73、位：万元序号项 目开发产品分期计划进度成 本12341土地费用8372前期工程费1063基础设施建设费8954建筑安装工程费10555公共配套设施建设费2476建设间接费217管理费用588销售费用1499建设期税费6510其他费用11311不可预见费 39112建设期利息258合 计420014.2 资金筹措 本项目总投资4200万元，建设资金完全由建设单位自筹。第十五章 财务评价15.1 项目成本费用估算15.1.1 项目计算期项目计算期为12年，投入建设后，在第2年开始营业，边建设边营业，第2年达到正常营业。15.1.2 成本和费用估算a. 动力：341.53万元。b. 工资及福利费本项74、目劳动定员600人，月工资平均1200元人，福利费按工资的14%计。年工资及福利费总额984.96万元。c. 折旧费和摊销费固定资产折旧按直线折旧法计算，建筑物折旧年限为30年，设备折旧年限为14年，残值率按5%计。d. 修理费取折旧费的40%。e. 利息支出指长期贷款利息和经营期间发生的流动资金贷款利息。f. 管理费用(含房产税):1373.18万元。总成本费用估算为：3928.06万元。15.2 财务盈利能力分析15.2.1 营业收入项目各项收入价格是参照广西各市场的价格情况并结合淮北市实际情况确定：a交易服务大楼：建筑面积共15000m2，60%出租，出租率70%，租金25元/月m2。b75、交易大棚：第3年建成。建筑面积共14454m2，租金12元/月m2，出租率取70%。C交易行：租金25元/月m2，出租率取70%；带冷库的交易行租金90元/月m2，出租率取70%。d来料加工服务费收入：本市场除进行农产品交易外，还进行来料加工服务，根据加工物料性质、加工程度、加工水电消耗等的不同收取相应的费用，具体收入如下所列：水果保鲜加工服务费收入：按每吨收费100元计。粮油干货加工服务费收入：按每吨收费150元计。净菜加工服务费收入：按每吨收费100元计。水产品加工服务费收入：按每吨收费300元计。粉类加工服务费收入：按每吨收费100元计。禽肉分割加工服务费收入：按每吨收费200元计。肉类76、分割加工服务费收入：按每吨收费200元计。e豆制品车间出租收入：租金80元/月m2，出租率取70%。f装卸服务：项目装卸服务为每年200万吨，按每吨收入10元计。g冷库：有40%为低温库，租金150元/月m2，出租率取70%；另60%为高温库，租金120元/月m2，出租率取70%。h仓库：租金8元/月m2，出租率取70%。i停车场：大车位733个，平均每个车位每天收入60元，小车位110个，平均每个车位每天收入30元，使用率80%。j网上交易客户入户费：预计每年有200个会员，每个收费1200元。K拍卖手续费：估计成交额5亿元，按0.2%收费。l宾馆餐厅：租金40元/月m2，出租率取70%。m77、仓储物流出租收入：租金10元/月m2，出租率取70%。n商品准入收费：估计成交量80万吨，按0.2%/吨收费。O.项目单位通过建设农产品生产基地，自主经营规模为5万吨/年，年均经营收入1910万元。经计算，本项目在经营期内年均经营收入为12809.17万元。15.2.2 税金营业税金及附加：根据税法规定，本项目应按营业收入的5%交纳营业税。按营业税额的7%征缴城市维护建设税，3%征收教育费附加。a本项目在经营期内年平均营业税金及附加为1103.61万元。b所得税：按33%的税率计征所得税。15.2.3 利润a盈余公积金：还贷期间和还贷后，均按税后利润10%计提盈余公积金。b利润总额：经计算，本78、项目在经营期内年平均利润总额为6804.10万元。15.2.4 财务评价指标根据财务评价的需要，本报告编制了全部投资现金流量表和自有资金现金流量表，从各个角度考察项目的盈利能力。从上述的分析和计算中，可得出下列财务评价指标：a财务净现值NPV指按设定的行业基准收益率（本项目为7%），将项目分析期内的各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在分析期内盈利能力的动态评价指标。其计算结果为：全部投资净现值：所得税前45565.52万元；所得税后23014.22万元。b财务内部收益率IRR财务内部收益率是指项目在整个分析期内各年净现金流量现值累积等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的赢79、利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。经计算，全部投资财务内部收益率：所得税前为8.81%；所得税后为7.25%。c投资回收期投资回收期是指以项目的净收益低偿全部投资的时间。它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要评价指标。全部投资回收期（均包括建设期）：所得税前为8.6年；所得税后为10.4年。d投资利润率投资利润率是指项目各年平均利润总额与项目总资金的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。投资利润率年均利润总额项目总资金100%11.92%。e投资利税率投资利税率是指项目各年平均利税总额与项目总资金的比率。投资利税率年均利税总额项目总资金100%13.62%。15.3 清偿能80、力分析本项目偿还贷款的资金来源有：未分配利润、折旧费、摊销费。经计算，银行长期贷款偿还期为7.53年（包括建设期），从资金来源与运用计算结果看出，累计盈余资金栏目中未出现负数，经营期各年均有盈余，表明项目的资金使用与来源是可平衡的。15.4 不确定性分析15.4.1 盈亏平衡分析以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）：BEP=年平均固定成本（年均营业收入-年均可变成本- 年均营业税金及附加）=62.79%表明当经营能力达到设计能力的62.79%时，即可保本不亏。15.4.2 敏感性分析可能影响本项目预期效益的主要因素有：固定资产投资、营业收入（价格）、经营成本等。针对全部投资现金流量表的计81、算指标，分析上述因素朝不利方向变化10%时，对项目可盈利性的影响。计算结果表明，营业收入为最敏感因素，但当其下降10%时，项目财务内部收益率仍高于一年期贷款利率。表明项目具有较强的抗风险能力，15.5 财务评价结论15.5.1 从测算出的主要财务指标看，本项目具有较好的经济效益和较强的抗风险能力。综合评价认为项目的建设在财务上是可行的。15.5.2 社会效益评价由上述分析可见，本项目的经济效益较好。项目建设不仅可使淮北市拥有先进的农产品商贸城，促进经济的发展，而且将进一步拓宽农产品的流通渠道，使本地及周边地区的农产品交易提高到一个新的水平，促进当地商品流通向大宗化、规范化方向发展，也有利于国家82、对商品交易的引导、监督和管理。项目正常运转后，将依托本地的资源优势，逐步提高知名度，成为促进广西地区商品流通繁荣的“窗口”市场。第十六章 经济效益分析16.1 销售方式根据工程所处位置、周围环境条件和市场发展的趋势预测，考虑商贸城风险和工程建设成本等综合因素，住宅按略高于成本价卖给商贸城经营员，或以优惠价租赁于商贸城经营员。商业的三分之二用于租赁，租赁价格平均按每间/年20000元。三分之一商业用房自己经营。16.2 销售进度及付款计划本项目计划在建成1年内运营，所有业主均在两年内付清租金，签合同当年付一半，第二年再付一半。16.3 税费率本报告采用的各种税费率见下表。税费率表()税 费 项 83、目税费率税 费 项 目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税25任意盈余公积金8房产税(按租金)12不可预见费7.516.4 盈利能力分析项目在计算期内经营收入4066万元，可获利润总额1316万元。其中：1、商铺租赁按500元/每平方米*年，商铺按总商铺面积的三分之二出租，即4932平方米。500元/平方米4932平方米=246万元2、自营商铺三分之一商铺面积为2466平方米，自主经营，按22031元/平方米*年的销售收入计算，即：22031元/平方米*年2466平方米=3803万元。3、管理收入30万元4、房产出售84、或租赁。房产按略高于成本价出售，按廉租房价格租赁，估算收入100万元。合计收入246万元+5433万元+30万元+100万元=4066万元项目全投资内部收益率(所得税前)为11.6，在预期可接受的内部收益率为3.9时净现值可达1613万元，投资回收期为5.8年（含建设期1年）。资本金内部收益率为7.9。商贸城投资利润率=利润总额/总投资100 =1316/4200100=21投资回收期=总投资/利润总额=4200/1316=4.8年+建设期1年=5.8年16.5 清偿能力分析本项目所需资金全部均由中瑞农产品有限公司自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。16.6 资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。