1、花卉市场建设项目工程可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月花卉市场建设项目工程可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月96可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况11.3 投资规模与资金筹措31.4 主要技术经济指标61.5 结论与建议8第二2、章 项目建设方案102.1 项目建设背景及必要性102.2 市场分析及预测172.3 项目建设条件192.4 工程技术方案222.5 项目组织管理342.6 项目进度与招标方案36第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析383.1 发展规划383.2 产业政策规划403.3 准入条件40第四章 资源开发及综合利用分析424.1 资源开发424.2 资源综合利用42第五章 节能方案分析445.1 用能标准和节能规范445.2 节能目标445.3 能源现状分析455.4 节能措施465.5 节水措施525.6 节材措施54第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析556.1 项目选址及用地方案5563、.2 征地拆迁及移民安置方案56第七章 环保和生态影响分析577.1 环境保护依据及标准577.2 项目地环境现状587.3 主要污染源和主要污染物587.4 环境影响分析小结63第八章 经济影响分析648.1 直接经济影响分析648.2 销售收入、税金及附加估算658.3 项目开发总成本费用估算658.4 财务效益分析658.5 评价结论678.6 行业影响分析688.7 宏观经济影响分析69第九章 社会影响分析779.1 社会影响效果分析779.2 社会风险分析及控制799.3 社会影响分析小结81附件：1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、其他相关附件。第一章 申报单位及项目概况4、1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目名称XX市xx花卉市场建设工程1.1.2 项目建设单位单位名称：XX有限公司企业法人：XXX企业地址：XX市XX区组织形式：法人独资1.1.3 项目建设单位基本情况1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目建设选址位于XX市XX区xx乡，二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段。分二期建设：第一期工程：北部地块：地处黄爱路以东，二广高速连接线以西，xx路以北；中部地块：地处黄爱路以西，xx路以北；第二期工程：地处石公庙路以东，中部地块以西；均系批发市场用地。其地理位置优越，交通运输方便，辐射范围广，是建设花卉市场的理想之地。1.2.2 建设主要5、内容及规模XX市xx花卉市场建设项目工程规划总用地面积27.67公顷（约415亩）。项目第一期建设工程：总用地面积19.01公顷（约285.1亩），规划总建筑面积77084.03（含不计容建筑面积3196.84），建筑占地面积34225.76，建筑密度18.00%，容积率0.41，绿地率43.50%，地面停车位426个。其中北部地块，总用地面积7.99公顷（约119.8亩），总建筑面积47956.76（含不计容建筑面积3196.84），建筑占地面积11141.46，含花文化主题庄园3349.37（含餐饮、住宿、娱乐）、花艺会所1374.60（含樱花园、桃花园、玫瑰园）、沿街商铺2793.24、6、商业综合体28495.07（含不计容建筑面积3196.84）、信息及服务中心3712.19（含信息交流、银行、邮电等配套）、精品商铺4297.20（15个商铺）、花卉苗木展览中心3870.09、公厕65，容积率0.60，建筑密度13.95%，绿地率48.68%，配套停车位159个。中部地块：总用地面积11.02公顷（约165.3亩），总建筑面积29847.27，建筑占地面积22943.75，含花棚商铺18163.01、精品商铺5797.47（21个商铺）、沿街商铺5821.79（含餐饮、公厕、银行、邮电等配套）、公厕65，容积率0.27，建筑密度20.82%，绿地率40.83%，配套停车位267、7个。第二期建设工程：总用地面积8.66公顷（约129.9亩），总建筑面积35506,拟规划建筑占地面积15588，主要为科研实验用温室和种植资源圃，拟与市桃花研究所、市林科所及其他高校和科研机构合作，用于珍稀树种繁育、珍惜花卉繁育、乡土树种、彩叶绿化苗及景观树种栽植、新品种引进试验等，另规划花木种植基地近60亩。建筑密度18.00%，容积率0.41，绿地率43.50%，配套停车位100个。本项目工程需配套完善各功能区水、电、通讯、绿化、环保等公用基础设施。1.3 投资规模与资金筹措1.3.1 投资规模1.3.1.1 估算范围本项目建设投资估算范围包括办公及其配套用房等工程建设费、设备购置费和8、安装费、项目管理费，以及工程预备费用等。1.3.1.2 项目投资估算依据（1）建设项目投资估算方法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的相关政策法规。（2）项目前期费包括：项目前期工作咨询费，按国家计委“计价格19991283号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知；招标委托费，按计价格2002198号文招标代理服务收费暂行办法的通知；环境影响咨询费，国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问题通知计价格2002125号。（3）估算指标参照：湖南省建筑工程消耗量标准（2006版），湖南省安装工程消耗量标准（2006版），湖南省市政工程消耗量标准（2006版），结合工程使用性能按当9、地同类工程造价指标进行估算。（4）设备费用按有关厂家报价及XX市本地市场价格估算。（5）工程建设其他费按建设项目投资估算办法及本项目实际情况估算，本项目预备费按工程费用加上工程建设其他费用的适当比例估算。（6）项目总投资=工程费用+其他费用+预备费用。经计算，本项目估算总投资67200.22万元，项目第一期工程总投资47483.87万元，其中项目工程费用26275.49万元，占项目总投资的55.34%；工程建设其他费用18947.24万元，占项目总投资的39.90%；基本预备费2261.14万元，占总投资的4.76%。项目第二期工程总投资19716.35万元，其中项目工程费用10213.62万10、元，占项目总投资的51.80%；工程建设其他费用8563.86万元，占项目总投资的43.44%；基本预备费938.87万元，占总投资的4.76%。本项目建设资金全部由XX市经为资产经营有限公司自筹解决。详表1-1。表1-1 项目投资估算表（第一期工程） 单位：万元序号工程和费用名称数量单价估算投资额(万元)占总值比例(%)建筑工程（含桩基）设备及安装其它费用总值一工程费用1.1主体建筑1.1.1化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺6810.542100元/1144.17 286.04 1430.21 1.1.2花鸟虫鱼宠物商铺2768.132100元/465.05 116.26 581.311、1 1.1.3阴生植物、花卉、盆景商铺8584.342100元/1442.17 360.54 1802.71 1.1.4精品商铺10094.672100元/1695.90 423.98 2119.88 1.1.5沿街商铺8615.032100元/1447.33 361.83 1809.16 1.1.6花卉苗木展览中心3870.093800元/1176.51 294.13 1470.63 1.1.7花文化主题庄园3349.373000元/803.85 200.96 1004.81 1.1.8花艺会所1374.63800元/417.88 104.47 522.35 1.1.9商业综合体1.1.9.12、1地上部分25298.232500元/5059.65 1264.91 6324.56 1.1.9.2地下车库及屋顶机房3196.843800元/971.84 242.96 1214.80 不计容1.1.10信息及服务中心3712.192300元/683.04 170.76 853.80 1.1.11公厕1302200元/22.885.7228.6小 计77084.03 15330.26 3832.56 19162.82 1.2室外公共配套工程1.2.1给排水及消防77084.03105元/809.38 809.38 1.2.2供配电工程77084.03180元/1387.51 1387.51 13、1.2.3弱电工程77084.03100元/770.84 770.84 1.2.4道路场地硬化工程73180.74250元/1829.52 1829.52 1.2.5园林绿化景观工程82693.5280元/2315.42 2315.42 小 计4144.94 2967.74 7112.67 合计（1.1+1.2）19475.19 6800.30 26275.49 55.34%二工程建设其它费用2.1土地费用285.1亩60万/亩17106171062.2建设单位管理费总投资1%474.84 474.84 2.3勘察设计费工程费用2%525.51 525.51 2.4工程监理费工程费用1%26214、.75 262.75 2.5报建费75元/578.13 578.13 小 计18947.24 18947.24 39.90%三不可预见费(一+二)5%2261.142261.144.76%四固定资产投资(一+二+三)19475.19 6800.30 21208.38 47483.87 100%表1-2 项目投资估算表（第二期工程） 单位：万元序号工程和费用名称数量单价估算投资额(万元)占总值比例(%)建筑工程（含桩基）设备及安装其它费用总值一工程费用1.1主体建筑1.1.1主体建筑355062100元/5219.38 2236.88 7456.26 小 计35506.00 5219.38 2215、36.88 7456.26 1.2室外公共配套工程1.2.1给排水及消防35506.00 105元/372.81 372.81 1.2.2供配电工程35506.00 180元/639.11 639.11 1.2.3弱电工程35506.00 100元/355.06 355.06 1.2.4道路场地硬化工程13423.24 250元/335.58 335.58 1.2.5园林绿化景观工程37671.19 280元/1054.79 1054.79 小 计1390.37 1366.98 2757.36 合计（1.1+1.2）6609.76 3603.86 10213.62 51.80%二工程建设其它费16、用2.1土地费用779477942.2建设单位管理费总投资1%197.16 197.16 2.3勘察设计费工程费用2%204.27 204.27 2.4工程监理费工程费用1%102.14 102.14 2.5报建费75元/266.30 266.30 小 计8563.86 8563.86 43.44%三不可预见费(一+二)5%938.87 938.87 4.76%四固定资产投资(一+二+三)6609.76 3603.86 9502.74 19716.35 100%1.3.2 资金筹措及使用计划（1）项目资金筹措本项目资金筹措总额为67200.22万元，全部由XX市经为资产经营有限公司自筹解决。（17、2）资金使用计划根据本项目工程建设年限及其工程进度安排，其资金安排大体上与工程进度同步。1.4 主要技术经济指标根据本项目具体规划方案，结合近几年经济社会及花卉行业发展情况进行项目经济分析。本项目作为XX市xx花卉市场工程，其主要技术经济指标详见表1-1。其主要技术经济指标详见表1-2。表1-2 项目主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一主要技术指标1总用地面积公顷27.67约415亩1.1第一期工程用地面积公顷19.01约285.1亩1.1.1北部地块面积公顷7.99约119.8亩1.1.2中部地块面积公顷11.02约165.3亩1.2第二期工程用地面积公顷8.66约129.9亩2建筑占地18、面积49813.762.1第一期工程占地面积34225.762.2第二期工程占地面积155883建筑面积113310.033.1第一期工程建筑面积77804.03含不计容建筑面积3.1.1花棚商铺18163.013.1.1.1化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺6810.541栋，1层3.1.1.2花鸟虫鱼宠物商铺2768.131栋，1层3.1.1.3阴生植物、花卉、盆景商铺8584.343栋，1层3.1.2精品商铺10094.6736个铺面，2层3.1.2.1北部地块4297.2015个铺面3.1.2.2中部地块5797.4721个铺面3.1.3沿街商铺8615.032层3.1.4.1北19、部地块2793.243.1.4.2中部地块5821.793.1.5花卉苗木展览中心3870.091栋，2层3.1.6花文化主题庄园3349.373栋，3层3.1.7花艺会所1374.605栋，2层3.1.8商业综合体28495.071栋，18层3.1.8.1地上部分25298.233.1.8.2地下车库及屋顶机房3196.84不计容3.1.9信息及服务中心3712.193层3.1.10公厕1302栋（北部、中部地块各1栋），1层3.2第二期工程建筑面积355064建筑密度%18.005容积率0.416绿地率%43.507项目总投资万元67200.227.1工程费用万元36489.11 占总投资20、54.30%7.2其他费用万元27511.10 占总投资40.94%7.3不可预见费万元3200.01 占总投资4.76%8资金筹措67200.228.1银行贷款万元-8.2自筹资金万元67200.22二经济指标1计算期营业收入万元105969.872计算期营业税金及附加万元1524.43计算期土地增值税万元1181.214计算期总成本费用万元28469.75不含建设投资5计算期利润总额万元75975.676计算期所得税万元18993.927计算期净利润万元56981.768项目财务内部收益率%8.61税后9项目财务净现值万元5946.19税后10项目投资回收期年8.92含建设期2年11项目投21、资利润率%11.3112项目投资利税率%14.541.5 结论与建议1.5.1 结论通过对本项目建设背景、建设方案设计、能耗分析、劳动安全和环境影响评价、项目投资进行的估算，以及经济和社会效益等各方面综合论证，可见：（1）本项目建设符合国家现行宏观经济政策，系花卉产业快速发展的关键工程，将成为连接花卉种植户和消费者的纽带和桥梁，有利于提高花卉流通业规模化、集约化和现代化水平，有利于推动XX市区域经济发展，对拉动XX经济增长均具有重要意义。（2）本项目符合XX市城市建设整体规划，可促进XX市产业结构调整，有利于增强城市功能的辐射作用，符合XX市城市未来发展方向和布局。（3）本项目建成后，将聚集国22、内外花卉种植户和花卉经销代理商，可有效重组整合XX市花卉种植户和销售商，实现花卉区域性专业化、规模化经营。（4）本项目建设条件（场地、水、电、通讯等）均已具备，按照国际通行的“统一规划、分期开发、滚动发展”综合开发模式运作，投资省、见效快，具有良好的可行性。（5）经测算，本项目工程总投资67200.22万元，项目投资利润率11.31%，投资利税率14.54%，所得税后项目投资回收期8.92年（含建设期2年）。财务指标反映本项目具有一定的盈利能力。（6）据测算，本项目工程建成后，年均营业总收入可达10596.99万元，上缴国家税金2169.96万元；年均可实现利润总额7597.57万元，净利润523、698.18万元。同时，还可吸纳周边待业人员上千人。本项目建设对于促进区域经济发展和社会和谐稳定具有十分重大的作用。1.5.2 建议（1）建议项目建设单位认真选定项目开发模式，按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则，认真做好规划和协调工作，采取多种融资方式，抓紧筹措建设资金，并保证资金按期到位，实现项目预期财务效益。（2）建议项目建设单位加大招商引资力度，认真确定项目经营主体，切实做好入园企业的各项服务工作，以便吸引尽可能多的花木种植和营销企业入驻，最终实现花木行业“大市场、大流通、大服务”，打造XX规模最大、设施最好、功能最全、服务最优的“花卉大世界”、“花文化大观园”，为社会创造更多的24、就业机会与经济价值。（3）建议XX市人民政府及相关职能部门把XX市xx花卉市场项目作为“十二五”重点工程建设，并从土地、资金、税费等多方面给予政策扶持和优惠。综上所述，本项目的各项基础条件已具备，时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生良好的社会效益，只要对项目建设进行科学规划管理、严密组织施工、加强成本控制，就一定能够获得较大的综合效益。项目开发建设单位将加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 项目建设方案2.1 项目建设背景及必要性2.1.1 国家花卉行业发展规划花卉业既是美丽的公益事业，又是新兴的绿色朝阳产业。发展花卉产业对于绿化美化环境、建设25、美好家园，调整产业结构、促进城乡人均收入翻番，扩大社会就业、提高人民生活质量，全面建成小康社会，推进生态文明，建设美丽中国，都具有重要作用。党的十八大提出，“大力推进生态文明建设，把生态文明建设融入我国经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”国家林业局根据十八大会议精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，牢固树立“强管理，提质量，惠民生”理念，以发展现代花卉业为主题，以加快转变花卉产业发展方式、提升花卉产业质量效益为主线，以实现兴花富民为目标，以市场需求为导向，加强政府宏观引导，坚持依靠科技进步，优化产业结构，做强花卉26、种植业，发展花卉加工业，培育花卉服务业，着力构建全国花卉产业发展六大体系，为全面建成小康社会，推进生态文明，建设美丽中国作出新贡献。据此，国家林业局发布全国花卉产业发展规划（2011-2020年），提出我国将“建设全国性、区域性花卉产品市场，形成完整、高效的花卉市场体系；构建现代花卉物流配送网络，形成高效、快捷的花卉物流体系。”“统筹整合各省（区、市）现有花卉市场资源，重点建设和规范发展集批发和零售于一体的花卉综合交易市场，满足本地鸡周边地区的花卉产品交易和花卉消费需求。”“积极推进现代花卉交易市场建设，完善专业性花卉物流体系，成立花卉市场流通行业组织。在主要花卉产地、集散地、消费地建设国家级27、花卉市场58个，到2015年建设34个，2016-2020年建设24个；国家级花卉物流中心14个，到2015年建设6个，2016-2020年建设8个。”2.1.2 XX市社会经济发展背景XX市市委、市政府根据党的十八大精神和XX市情，紧跟中央、湖南省委、省政府部署，提出了中国梦的XX篇章-“新XX，新创业”。打造“桃花园里的城市”，在城市建设上大力推进“三改四化”建设，并以主城区“三山三水”为基本构架，以城区外绕城公路绿化带及城市外围生态景观带所组成的环状廊道为生态防护屏障，以贯穿城市的主要水系沿岸风光带为绿色轴线，构成新XX森林生态系统，创建“国家森林城市”。旨在不远的将来形成“生态经济共赢28、人文自然相融、城市乡村互动”的森林城市新格局。到2015年，实现XX市域内森林覆盖率46.05%，河岸绿化率80%，道路绿化率80%，城区内森林覆盖率40%，人均公园绿地面积11平方米，使各项指标达到国家森林城市标准；远期目标则是通过持续的国家城市森林建设，构建完备的林-水生态体系、发达的林-水产业体系和繁荣的林-水文化体系，形成生活空间宜居适度，生态空间山清水秀，实现人与自然的和谐发展，生态系统的良性循环。在创建过程中，主城区、县城区、村镇森林建设和林业产业体系建设将全面铺开，景观绿地、公园、附属绿地等的不断新增将让老百姓时刻感受到城市“绿色心肺”带来的自然清新。实现森林的生态效益、社会效29、益、经济效益。本项目根据全国花卉产业发展规划（2011-2020年）与XX市城市总体规划（2009-2030），选址在xx乡台家铺村和石公庙村，计划建成一个集花卉、苗木、盆景交易，绿化、园林景观、园艺展示等于一体的花卉市场、现代农业基地和休闲娱乐园。目前，项目周边道路黄爱路、xx路、马家吉路等配套工程已开始启动，为本项目建设提供了优越的基础条件。2.1.2.1 区位地理环境优越XX市是省辖地级市，位于湖南省西北部，史称“黔川咽喉，云贵门户”。地处长江中游，洞庭湖水系沅水下游和澧水中下游，XX山脉、雪峰山脉的东北端，与湖北、四川、重庆、贵州四个省市相邻。东南连益阳市，西邻张家界市、怀化市和湘西自30、治州，北与湖北省恩施、宜昌、荆州等地交界。地势西高东低，山地、丘陵、平原各占三分之一。距省会长沙150公里，距世界著名风景区张家界国家森林公园180公里，辖XX、鼎城两区，汉寿、桃源、石门、澧县、临澧、安乡六县，代管省辖县级市津市市，并设有XX经济技术开发区（原德山开发区）和柳叶湖旅游度假区。全市土地面积1.82万平方公里，占全省的8.6%，耕地面积691.9万亩，总人口616万，约占全省的8.97%。2.1.2.2 经济发展形势喜人根据XX市2012年国民经济和社会发展统计公报显示，2012年，全市完成地区生产总值2038.5亿元，比上年增长12.1%。其中，第一产业完成增加值302.4亿元31、，增长3.8%,对经济增长的贡献率为5.3%；第二产业完成增加值1008.4亿元，增长14.1%，对经济增长的贡献率为55.5%；其中工业完成增加值917.0亿元，增长14.3%，对经济增长的贡献率为51.1%；第三产业完成增加值727.6亿元，增长13.5%,对经济增长的贡献率为39.2%。人均地区生产总值达到35475元。三次产业结构由上年的16.3：49.1：34.6调整为14.8：49.5：35.7。全市完成财政总收入148.6亿元，比上年增长18.3%。公共财政预算收入106.7亿元，增长19.7%；其中地方税收收入63.8亿元，增长21.3%。财政总支出254.2亿元，增长16.032、%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出45.0亿元，增长7.2%；教育支出52.4亿元，增长59.4%；农林水事务支出33.5亿元，增长37.9%；医疗卫生支出23.1亿元，增长10.6%。增速较快的支出项目分别是教育、农林水事务和节能环保，分别增长59.4%、37.9%、26.2%。XX市长周德睿在政府工作报告中指出，XX市在2013年，全年完成地区生产总值2255亿元(预计数)，比上年增长10.5%；固定资产投资1300亿元，增长35%；财政总收入175亿元(含地方教育附加)，增长13.5%；城镇居民人均可支配收入22285元，增长10%；农民人均可支配收入8100元，增长13.1%。全33、市各项工作取得了可喜成绩，“新XX，新创业”的宏伟事业实现了良好开局，621万XX人民在全面建成小康社会道路上迈出了新的坚实步伐。2.1.2.3 未来发展思路清晰全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中全会精神，认真落实中央、省委、市委经济工作会议精神，把握稳中求进的工作总基调，把握“新XX，新创业”的总要求，坚持改革创新，坚持“三量齐升”，强化基本公共服务，着力打好民生升温、园区攻坚、城市提质三大战役，促进经济持续健康发展、社会和谐稳定。XX市在近年将继续壮大优势产业。落实国家粮食安全战略，推进粮食、生猪、水产、蔬菜、林业五个“双百亿产业”建设，抓好棉花、柑橘、油料、禽蛋等特色产业发展，因地制宜34、发展花木、茶叶、烟叶、葡萄等高效产业。健全农业技术推广、农产品检验检测体系，加大优质种苗、先进实用技术和农业机械推广力度。完善农业保险。高度重视防汛抗旱。加强动植物防疫、森林防火和农产品质量安全工作。坚持民生优先，全面完成省、市为民办实事任务，推进幸福XX建设。2.1.3 XX区社会经济发展背景本项目建设选址XX市XX区xx乡境内，二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段。XX市XX区XX市中心城区,在XX市城区乃至整个XX市域的地位和作用显著。XX区的社会经济发展为XX市xx花卉市场项目建设提供了优越的社会环境和必要的基础条件。XX区是一座历史文化古城，是镶嵌在洞庭湖畔的一颗璀璨明35、珠。自秦蜀郡守张若在此筑城，迄今已有2280余年的历史，史称张若城。这里既是古代南北的交通枢纽，又是上溯黔东，下达苏皖的运输要道，“左包洞庭之险，右扼五溪之要”，素有“荆楚唇齿”、“滇黔咽喉”之称，是历代封建统治者开发西南的门户，又是江南闻名遐迩的“鱼米之乡”。XX区以城市为依托，充分利用周边资源丰富、土地肥活、物产富饶、交通便捷、通讯发达、经济基础雄厚等得天独厚的区位优势，发展成XX的经济文化重镇。XX区居沅水下游，属亚热带季风湿润气候区，四季分明，全年平均气温16.5-17.5。目前，该区供水、供电等各项基础设施完备，邮政、电信网络功能齐全，道路纵横交错，商业广场、文化娱乐一应俱全。31936、207国道纵横贯穿全境，紧邻的桃源机场已开通与全国主要大城市的航线，石长铁路、长常高速公路建成通车，加强了XX与长沙、广州、深圳等大城市的联系，常张高速公路建成后，使XX与张家界国家森林公园的距离缩短一半。水运直下洞庭湖，远航上海、重庆。安居小区整齐如一。城郊的柳叶湖度假区烟波浩渺，河洑森林公园林木苍翠，闻名遐迩的福地洞天桃花源、钟灵毓秀的夹山寺也近在咫尺，是城区居民休闲度假的好去处。在XX市委、市政府的正确领导下，XX区城市功能日趋完善，形成许多开发热点。XX开发区、XX火车站大市场、民营工业园、新世纪家具城、甘露寺蔬菜大市场、洞庭湖高新农业科技园等相继建成，招商引资、开放联动成为XX区经37、济发展的主旋律。本项目选址XX市XX区xx乡，这对改变XX区环境，调整和优化XX市产业结构非常有利。2.1.4 建设的必要性2.1.4.1 项目建设是发展繁荣社会主义文化，推进生态文明建设的需要推动文化繁荣发展，需要发挥花文化源远流长和底蕴深厚的优势，在中华民族漫长的发展过程中，花卉与人类生活的关系密切，不断地被注入人们的思想和情感，不断地被融进文化与生活的内容，从而形成了与花卉相关的文化现象和以花卉为中心的文化体系，形成了中国花文化。中国花文化源远流长，博大精深，是中华民族文化的重要组成部分。继承传统花文化，赋予时代特色，不断创新发展，满足时代需求，既是花卉产业发展的需要，也是发展繁荣社会主38、义文化和推进生态文明建设的需要。2.1.4.2 项目建设市发挥花卉产业带动能力，培育战略性新兴产业的需要国家林业局将花卉产业作为林业十大主导产业之一列入林业发展“十二五”规划，确立了花卉产业作为林业战略性新兴产业的地位。发展花卉产业，从科研、生产、流通到消费，产业链条长，产能吸收能力强，可以带动上游种苗、种球、种子产业，以及下游花卉加工业、花卉物流业和花卉服务业的发展；可以带动温室、机械、花肥、花药、花器、花材等相关产业和支持产业的发展；还可以延伸到休闲旅游、医疗、保健、食品、日用化妆品等领域，具有明显的市场竞争优势和广阔的市场前景。2.1.4.3 项目建设是推进生态文明，建设美丽中国的需要推39、进生态文明，建设美丽中国需要把花卉产业放在突出地位加以发展，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。党的十八大报告提出的“美丽中国”，是推进生态文明建设的目标，为我国花卉产业发展指明了方向，拓展了空间，赋予了新的使命。实现这一目标，需要把花卉产业放在更加突出的地位加以发展，作为改善环境、美化家园的重要基础产业来抓。本项目建设是XX市在落实党的十八大会议精神，推进XX市生态文明建设的需要。2.1.4.4 项目建设促进绿色增长，改善人居环境的需要绿色增长是资源节约、环境友好、人与自然和谐的发展模式，是低排放、低能40、耗、低污染的发展道路，体现着科学发展和可持续发展的理念。花卉业是绿色产业，符合以低能耗、低排放、低污染为基础的低碳经济要求，通过技术创新、制度创新和发展理念转变，实现花卉生产经营模式现代化，提高花卉业能源利用效率和创建清洁能源结构，可以为我国发展绿色经济作出应有的贡献。本项目建设，将XX花卉市场进行整合、规范，将极大促进花卉产业发展，充分发挥花卉业作用，促进绿色增长，改善人居环境的需要。2.1.4.5 项目建设是促进经济转型，扩大内需的需要在全球经济持续低迷、外部需求明显下降的形势下，必须加速转型，才能更好地应对复杂的国际环境；更多地依靠国内需求特别是消费需求的拉动，才能保持我国经济平稳较快增41、长。随着我国经济社会的发展，温饱问题基本解决，人们不再仅仅满足于衣食住行等物质生活的需要，而是越来越追求更加丰富的文化休闲等精神生活。与花卉相关的旅游、观光、休闲、体验、教育、会展、婚庆、节日、文化、艺术等活动蓬勃开展，越来越受到人们的青睐，花卉消费潜力日益明显，有望成为扩大国内需求的新兴力量。本项目建设完成后，将形成花卉交易、体验、观光、会展、饮食、住宿等为一体的综合性花卉产业园区，项目建设还将拉动建材、种植等相关行业的发展。2.1.4.6 项目建设是改善人居环境，提升城市品位的需要建设森林城市、园林城市和宜居城市是改善人居环境，提升城市品位的体现，这就需要把花卉产业作为城市建设的基础产业加42、以发展。随着我国城市化进程的加速推进和城市群的蓬勃兴起，加强城市绿化美化，完善城市生态功能，消减工业、三废、噪音污染、钢筋水泥丛林和热岛效应带来的城市病，建设森林城市、园林城市和宜居城市，成为市民的普遍愿望，得到政府的高度重视。大力发展花卉产业，可以为城市提供更多更好的绿化美化材料，提升城市绿化美化水平，这既是城市发展对花卉产业的要求，也是花卉产业发展的重要机遇。XX市是“国家园林城市”、“国际花园城市”，本项目建设是XX市进一步改善人居环境，提升城市品位的需要。2.1.4.7 项目建设是促进社会就业和农民增收的需要花卉业经济效益显著，属于劳动密集型产业，每一个花卉生产者，又需要有若干人为其提43、供产前、产中、产后服务。发展花卉业，可以为农村剩余劳动力和城市下岗人员提供更多就业机会，促进社会稳定和谐。实践证明，随着花卉业的发展，很多花卉产区农民通过直接生产花卉或为花卉生产提供服务等渠道，增加了经济收入，过上了富裕生活。本项目建设，既可以提供上千个就业岗位，又提供长年花木商品采购需求，这将为XX国民经济和社会发展提供动力。2.1.4.8 项目建设是推动XX花卉市场建设的迫切需要XX市花卉行业发展，主要存在以下制约因素：一是规模集聚效应尚未形成；二是服务保障措施有待完善；三是经营管理模式不够理想；四是市场资源整合难以配套。XX市现有大型的花卉市场主要是XX火车站花木市场，由于近年来，XX花44、卉市场需求旺盛，市场资源丰富，市场建设规模逐渐扩大，市场发展增速加快，原有XX火车站花木市场已经不能满足XX市花木市场发展的需要，且与XX市城市规划不吻合，目前XX火车站花木市场已经完成整体拆除，XX目前没有一个上规模和规范的花卉交易市场，XX市委、市政府针对XX市花卉市场存在的诸多问题和弊端，遂提出本项目建设规划，拟采取“大调整、大整合、大投入”的手段，建设一个大规模、高水平、多功能的综合型花卉市场，不仅较好地解决了上述问题和弊端，而且从根本上加强了区域性、综合性、功能性和配套型花卉市场建设。因此，本项目建设是加强XX市花卉市场建设的迫切需要和必然选择。2.2 市场分析及预测2.2.1 国内45、花卉市场总体情况改革开放以来，我国花卉业经历了恢复发展、巩固提高和调整转型的发展阶段。花卉产业从无到有，从小到大，正在由传统单一的花卉种植业向花卉加工业和花卉服务业延伸，形成了较为完整的现代花卉产业链。进入 21 世纪以来，我国花卉产业规模稳步发展，生产格局基本形成，科技创新得到加强，市场建设初具规模，花文化日趋繁荣，对外合作不断扩大，对于绿化美化环境、调整产业结构、增加农民收入、扩大社会就业、提高人民生活质量、促进经济社会发展和生态文明建设等发挥了重要作用。据农业部种植业管理司统计，2012年，全国花卉种植面积约为112万公顷，比2011年增长9.4%；全国花卉销售约1207.7亿元，比2046、11年增长13.95%；从统计数据看，2012年花卉种植面积排在前五位的省份依次为江苏、河南、浙江、四川和广东。与2011年相比，名单出现细微变化，广东取代湖南成为花卉种植面积第五大省。江苏继续保持巨大优势，领头地位无人能撼动。到2010年，全国有花卉市场2865个。昆明国际花卉拍卖交易中心、广东陈村花卉世界、江苏武进夏溪花木市场等已经成为全国具有代表性的专业花卉市场。全国现有花店近8万家，网络花店2000多家，还有一大批具有我国特色的批零兼营花店分布在各大批发市场。随着产业发展，花卉营销手段不断出新：北京世纪奥桥园艺中心、浙江虹越园艺等为代表的时尚花卉超市和花园中心不断涌现，以长沙都市花乡、47、成都春天花坊等为代表的连锁花店开始形成，网络花店、鲜花速递和花卉租摆等新型零售业态不断出现。2.2.2 花卉营销市场特点从国际上看，花卉生产潜力巨大，消费需求旺盛。一是花卉产业已经成为最具活力的产业之一。根据国际园艺生产者协会（AIPH）和国际花卉贸易联盟（Union Fleurs）发布的2011年国际花卉植物统计报告，2010年全球盆花和切花生产总面积约为56 万公顷，总产值约为265亿欧元，继续保持增长势头。二是花卉生产正在向发展中国家转移。随着发达国家土地、劳动力等生产成本的增加，以及全球金融危机的影响，花卉生产正在由欧美等发达国家向劳动力和土地等成本相对较低的发展中国家转移，而欧美等花48、卉产业发达国家不断向种子、种苗、种球和新品种研发等高附加值的产业前端集中。三是发达国家依然保持旺盛的消费需求，中国、印度、俄罗斯和巴西等新兴经济体国家花卉消费潜力巨大。从国内看，未来十年是我国经济社会发展稳步推进的时期，是全面建成小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是全面开创现代花卉业发展新局面的重要战略机遇期。2.2.3 XX市花卉市场现状与预测XX市近年来，在市委、市政府的正确领导下，以XX市城市总体规划（20092030）及相关规划为依据，编制了XX市城市绿地系统规划和绿色生态北部新城绿地系统规划，围绕建设国家生态园林城市的目标，以公园建设和公园绿化建设49、为重点，以提高园林绿化养护水平为基础，以加强行业监管和科研为手段，全面创新管理模式，推进生态园林城市建设，巩固提升全国文明城市创建成果，营造更加优美宜人的居住环境，以建设“新XX、新创业”为总目标。绿化建设成产显著，全市共创建省级园林式单位、园林式小区95个，市级园林式单位、园林式？148个。市城区投入城市园林绿化建设资金10多亿元，新增城市绿地面积980万平方米，城市建成区绿地率达到38.91%、绿化覆盖率达到43.37%、人均公园绿地面积达到14.13平方米，分别比2005年增加4.89、4.65个百分点和5.73平方米。和上世纪90年代初期花卉市场起步相比，XX市花卉市场有了很大的发展，50、但在花市繁荣的背后也有不少瓶颈制约着XX市花卉市场的发展。XX市现有20多家花卉市场，有如市场小卖部一样遍地开花，但是缺少大型专业的花卉市场，很难形成强有力的团体，不易抗拒外来市场的竞争，同时也会引发市场的恶性竞争。并且，XX市本地花卉产品较少，XX市花卉来源主要集中在广东、长沙等地，严重缺乏XX本土产品。同时也没有一个牵头部门来引领XX市零碎的花卉市场统一生产和销售。针对上述情况，市园林局成立了一个全新的科研机构城市园林与指导中心，中心主要在XX市花卉的引进、生产、培育和市场的引导方面做好服务工作，另还需要筹建一个综合性的花卉市场，遂提出XX市xx花卉市场建设项目。2.3 项目建设条件2.351、.1 区位条件XX，古称“XX”，又名“柳城”，是湖南第三大经济市，被定位的省域副中心城市。XX位于湖南省西北部，是江南著名的“鱼米之乡”，地处长江中游洞庭湖水系、沅江下游和澧水中下游以及XX山脉、雪峰山脉东北端。XX市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬300753），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬282431），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺（东经1121752）。市境东西极宽179.35公里，南北极长190.80公里，距省会长沙156公里。XX下辖XX、鼎城两区，安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门六县和津市市（XX代管），包括汉、土家、苗、回、维、壮、布依、朝鲜52、满、侗、瑶、白等32个民族。2.3.2 自然条件2.3.2.1 气候条件XX市属于中亚热带湿润季风气候向北亚热带湿润季风气候过渡的地带。气候温暖，四季分明，春秋短，夏冬长；热量丰富，雨量丰沛，春温多变，夏季酷热，秋雨寒秋，冬季严寒。XX市年平均气温16.7，年降水量1200-1900毫米，无霜期272天，适宜水稻、棉花、油料等作物生长。由于受地形影响，该地气候呈现非地带规律。西部山区，东部比西部略低，石门东山峰农场年平均气温9.2，而石门等澧水河谷地带年平均气温16.8。中部丘陵区、太浮山与太阳山对峙形成向北敞开的簸箕形盆地，致使临澧、桃源一带冬季易受冷空气袭击。平原区安乡县年降水量在15053、0毫米以上。2.3.2.2 地形、地质XX地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的31.2%。全市现有耕地面积7 02.27万亩，占土地总面积38.15%，占全省耕地面积的15%。XX市西北部属XX山系，多为中低山区；中部多见红岩丘陵区；其间也出现断块隆起山（如太阳山）和蚀余岛状弧形山（如太浮山）；东部为沅、澧水下游及洞庭湖平原区；西南部为雪峰山余脉，组成中山区。由此构成区内南、北高，中间低，两山夹一凹的基本地貌54、轮廓。全市地貌的形成，自远古代XX运动以来，已经受多次构造运动。远古代末，市境为一广阔的古海槽，受加里东运动的影响，XX山区随江南古陆上升，海水退出。此时，XX、临澧、石门等县成为陆地。印支运动，使全区海水全部退出，基本上结束海相沉积的历史。燕山运动，奠定了区内地貌轮郭的基础骨架，大致和今日相仿。新构造运动对现在地形影响最大，使西部地区继续上升，导致侵蚀作用强烈，形成构造地貌。中部常、桃盆地上升微弱或稳定，引起强烈的堆积和微弱的侵蚀、剥蚀、形成流水地貌；东部地区间歇沉陷，湖积盛行，加上人为因素的影响形成湖积人为地貌和生物地貌。全市整个地势由西向东部倾斜，地貌类型呈中山，中低山或山原，低山侵蚀剥55、蚀丘陵，岗地-流水堆积平原和湖积围是平原的顺序展布。2.3.2.3 水文XX市主要河流有沅水、澧水等。沅江又称沅水，是中南省份湖南的第二大河流，分南北两源，南源龙头江，源自贵州省都匀的云雾山，北源重安江，源自贵州省麻江县平月间的大山，两源汇合后称清水江，至銮山入湖南省芷江县，东流至黔城与潕水汇合处称沅江，流经会同、洪江、中方、溆浦、辰溪、泸溪、沅陵、桃源和XX等县市，至XX德山注入洞庭湖。干流全长1033公里（湖南568公里），流域面积89163平方公里，其中位于湖南省51066平方千米，多年平均径流量393.3亿立方米。澧水是湖南省四大河流之一，澧水干流分北、中、南三源，以北源为主，北源源于56、湖南省桑植县杉木界，中源源于桑植县八大公山东麓，南源源于湖南永顺县龙家寨，三源于桑植县南岔汇合后东流。沿途接溇水、渫水、道水和涔水等支流，至津市市小渡口注入洞庭湖。干流全长388公里，流域面积18496平方公里（湖南15505平方公里），多年平均径流量131.2亿立方米。区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。地下水资源较为丰富。主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。区域内地下水以接受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内的大气降水和地形条件影响，且地下水对混凝土无腐蚀性。2.3.3 交通条件XX市已开通国内航线六条，高速公路有杭瑞高速、长沙-张家界，二广高速；水运航线近十条；石长铁路和枝柳铁57、路交汇于此，319、207两条国道贯穿全市。2.3.4 区域经济条件2012年全市完成地区生产总值2038.5亿元，比上年增长12.1%。其中，第一产业完成增加值302.4亿元，增长3.8%,对经济增长的贡献率为5.3%；第二产业完成增加值1008.4亿元，增长14.1%，对经济增长的贡献率为55.5%；其中工业完成增加值917.0亿元，增长14.3%，对经济增长的贡献率为51.1%；第三产业完成增加值727.6亿元，增长13.5%,对经济增长的贡献率为39.2%。人均地区生产总值达到35475元。三次产业结构由上年的16.3：49.1：34.6调整为14.8：49.5：35.7。年末城镇登记58、失业率3.87%。全市完成财政总收入148.6亿元，比上年增长18.3%。公共财政预算收入106.7亿元，增长19.7%；其中地方税收收入63.8亿元，增长21.3%。财政总支出254.2亿元，增长16.0%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出45.0亿元，增长7.2%；教育支出52.4亿元，增长59.4%；农林水事务支出33.5亿元，增长37.9%；医疗卫生支出23.1亿元，增长10.6%。增速较快的支出项目分别是教育、农林水事务、节能环保，分别增长59.4%、37.9%、26.2%。2.4 工程技术方案2.4.1 总平面布置2.4.1.1 指导思想根据社会、经济、自然状况，结合本规划区用59、地条件及用地性质，XX市xx花卉市场的规划设计指导思想是：坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科学设计，高起点、高标准、大规模建设XX市xx花卉市场，使之在具有花卉交易商业气氛而又不失大方、典雅的氛围；在保证功能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性；突出规划设计的先进性、引导性和市场性，探索面向二十一世纪可持续发展的花卉开发模式。2.4.1.2 规划原则XX市xx花卉市场项目建设的规划设计原则是：（1）结合地形条件，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。（2）科学布局，合理布置花卉苗木展览中心、花文化主题庄园、花艺会所、精品商铺、沿街商铺、商业综合体、信息交流中心、物管60、服务中心、化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺、花鸟虫鱼宠物商铺、精品商铺及配套商业。在满足建筑用地规划设计要点的条件下做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。（3）根据场地地理位置，注重XX市xx花卉市场的整体形象，采用高低错落、一张一弛等手法，强化各类建筑所体现的景观特色。 （4）因地制宜，合理利用场地，节约用地。（5）场地划分具有可操作性，为不同的功能分区提供经济、适用的场所。2.4.1.2 主要建设内容XX市xx花卉市场建设项目工程规划总用地面积27.67公顷（约415亩），项目建设第一期工程用地面积19.01公顷（约285.1亩），第二期工程用地面积8.66公顷（约129.9亩）。61、规划总建筑面积113310.03（第一期建筑面积77804.03，第二期总建筑面积35506），建筑密度18.00%，容积率0.41，绿地率43.50%。其中第一期工程北部地块：地处黄爱路以东，二广高速连接线以西，xx路以北；总用地面积7.99公顷（约119.8亩），总建筑面积47956.76。含栋，花文化主题庄园，2层、3349.37（含餐饮、住宿、娱乐）；-栋，花艺会所，2层、1374.60（含樱花园、桃花园、玫瑰园）；-栋，沿街商铺，2层、2793.24；栋，商业综合体，18层、28495.07；信息及服务中心3712.19（含栋，信息交流中心，3层；栋，物管服务中心，3层）；-栋，精品62、商铺，2层、4297.20（15个商铺）；栋，花卉苗木展览中心，2层、3870.09；公厕，1栋、1层、65，容积率0.60，建筑密度13.95%，绿地率48.68%，配套停车位159个。第一期工程中部地块：地处黄爱路以西，xx路以北；总用地面积11.02公顷（约165.3亩），总建筑面积29847.27。含栋，化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺，1层、6810.54；栋，花鸟虫鱼宠物商铺，1层、2768.13；-栋，阴生植物、花卉、盆景商铺，1层、8584.34；-栋，精品商铺，2层，5797.47（21个商铺）；-栋，配套商业，2-3层、5821.79；公厕，1栋、1层、65，容积率63、0.27，建筑密度20.82%，绿地率40.83%，配套停车位267个。第二期工程地块：地处石公庙路以东，中部地块以西，总用地面积8.66公顷（约129.9亩），总建筑面积35506,拟规划建筑占地面积15588，建筑密度18.00%，容积率0.41，绿地率43.50%，配套停车位100个。2.4.1.3 规划方案分项描述（1）广场、道路系统第一期工程北部地块主出入口位于地块东南部，临xx路，从这里开始，布置入口广场，并围绕市场的各个设施区开设主要的交通流线，并在地块西北部，临马家吉路处设置次要出入口，布置入口广场，另在地块西南部布置1处次要出入口和1处商业综合体车行出入口。中部地块主出入口位64、于地块东南部，临xx路，围绕市场的各个设施区开设主要的交通流线，并在地块西北部，临马家吉路处设置次要出入口，在地块东北部，临黄爱路布置1处次要出入口。第二期工程主出入口拟规划位于地块东部，临xx路；次出入口拟设置在地块西部，临马家吉路。园区内部人行道和车行道尽量分离，确保人员安全。园区停车位主要分布在临马家吉路、黄爱路、xx路处，本项目停车位共计524个，能满足停车要求。景观步行区设置步行道与主入口景观广场相连，确保有一个宽阔的空间供市民行走，营造一个花草树木葱郁，有湖泊和广场，悠闲，快乐的场所。（2）环境绿化园区环境规划要突出“以人为本”的原则，富有趣味性；以绿为主，绿中求美；因地制宜，突出65、特色；经济实用，景观长久。同时要具有历史性、现代性、地域性、自然性、生态性、有序性和有机性的特点。园区环境不是独立、封闭的，它与周围环境息息相关，所以必须整体考虑其生态环境。园区景观内各建筑物要与周围环境相协调，园区建筑风格既要新颖别致，又要与XX市周边区域风景区融为一全，既有远景的醒目标志，又有近景的相互映衬，突出生态观念建设绿色园区。（3）空间布局本项目规划重视生态空间，注意立体绿化、空中绿化与花园相结合，重视绿化的层次。同时，也要注意体量有差异的建筑之间的结合，以小体量建筑的小、散、透来化解大体量建筑对环境的压迫感，并且依地就势，灵活布置。典雅优美的建筑群强化了基地的特质，增加了场所的层66、次感和空间感，可为市民创造多层次的休息与交往环境。（4）园区建筑单体设计（主体建筑部分）园区建筑是XX市花卉市场的标志，它不仅体现了花卉交易市场的特点，还体现了“桃花源里的城市”内涵。因此，建筑的设计就显得尤为重要。园区建筑设计应注重实用、美观、安全、效能、经济、应变和创新，要充分表达实验性、整体性、持久性、象征性、一致性与多元性。建筑要塑造具有活力的标志性建筑，采用模数化设计，注重对建筑内涵的表诉；注重室内室外空间的流动和共生环境的创造，与城市设计相结合，充分与周边环境相协调；合理组织建筑分区与布局，力求功能完善和交通便捷；注重高技术、高感情和生态概念的有机结合；注重历史文脉的结合，把握历史67、特性和时代特性；注重绿色建筑材料的使用，适应本地区气候特性。力求南北向，争取良好的自然通风、采光，节约能源，主要建筑可考虑安装中央空调。本项目建筑还应注意以多层为主，高度不宜过高，布局不宜过密，同时要注意建筑间高度等体量特征；风格，主色调等形式特征；以及建筑群体的组合类型特征，确保建筑间的协调与统一。建筑设计要符合防震、防灾及防空疏散、无空间障碍的要求，同时还要注意环境卫生及垃圾清理、废水处理等问题。充分利用原有的地势地形，减少土石方量，体现出设计经济实用性。2.4.2 建筑及结构设计2.4.2.1 依据（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（2）混凝土结构设计规范（GB500168、0-2010）；（3）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（4）建筑地基地基础设计规范（GB50007-2002）； （5）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（6）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；（7）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）；（8）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（9）其他国家现行的设计规范和设计标准等。 2.4.2.2 设计要求 （1）抗震设防：本项目工程按7度抗震设防。（2）设计荷载标准值：按不同建筑类型取值。（3）结构选型：根据工程地质情况，本项目拟采用大跨度钢管框架结构和钢筋砼框架结构，各多层楼楼面和屋面采用现浇梁69、楼板。2.4.3 给水系统2.4.3.1 依据（1）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2009年版）；（2）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（3）建筑设计防火规范（GBJ50016-2006）；（4）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；（5）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2005）；（6）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（7）其他国家现行的设计规范和设计标准。2.4.4.2 给水系统（1）水源本工程水源采用城市自来水，就近由市政给水干管引入，入口管径DN300,水表口径DN150，供水压力0.4Mpa，场区内生活给水管网布置70、成环状，主干管径DN200。（2）用水量本工程主要为整个园区提供用水。根据有关规定，园区内主体建筑用水按3-5L/次，绿化、道路及停车场浇洒用水为1.5L/次，设计面积108865.65，用水时间按8小时计算，时变系数为1.5；不可预见用水量按总用水量的10%计。本项目总用水量见表2-1：表2-1 用水量估算汇总表序号用途指标单位小时最大用水量（m3/h）日用水量(m3/d)备注1化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺3L/d6810.543.83 20.43 3L/d2花鸟虫鱼宠物商铺6L/d2768.133.11 16.61 6L/d3阴生植物、花卉、盆景商铺6L/d8584.349.671、6 51.51 6L/d4精品商铺6L/d10094.6711.36 60.57 6L/d5沿街商铺6L/d8615.039.69 51.69 6L/d6花卉苗木展览中心6L/d3870.094.35 23.22 6L/d7花文化主题庄园8L/d3349.375.02 26.79 8L/d8花艺会所8L/d1374.62.06 11.00 8L/d9商业综合体10L/d28495.0753.43 284.95 10L/d10信息及服务中心3L/d3712.192.09 11.14 3L/d11公厕3L/d1300.07 0.39 3L/d12第二期工程建筑8L/d3550653.26 284.72、05 8L/d13道路、绿化2L/d206968.6777.61 413.94 2L/d14小计235.55 1256.28 15不可预见用水10%23.56 125.63 10%合计259.11 1381.91 本工程每小时最大用水量为259.11立方米，日用水量约为1381.91立方米。另外，本工程按建筑设计防火规范的有关规定，建筑物耐火等级为二级民用建筑。按消防分区及建筑特点，室外消火栓用水量为30升秒。园区综合楼、专家楼建筑等为高层，室内消火栓用水量为30升秒。火灾延续时间为3小时，一次火灾发生用水量为648立方米。本工程设有空调系统的图书馆、综合实验楼 等为中危险级建筑物，设置自动喷73、水灭火系统，自动喷水灭火系统用水量为72立方米，消防总用水量为720立方米。（3）供水方案本工程给水系统高层建筑采取二次加压，分区域供水方案。冲厕用水、绿化用水由收集的雨水和废水处理后的中水供给，该系统为独立供水系统。在园区内分别设置生活、消防贮水池和沉淀池1座，水池容积为1000立方米。在贮水池旁各建给水泵房一座。高层生活给水采用变频泵给水，由微机自动给水设备向商业综合体等高层建筑供水；其他低层建筑利用水压直接供水。园区内的配水管网生活给水、消防给水及中水管网分别为独立系统。消防水系统为环形管网敷设，管径不小于DN150毫米。室内供水系统采用高位水箱，生活、消防联合供水系统。园区内主体建筑物74、设自动喷淋灭火系统。系统按中危级设计，采用湿式系统。每层设湿式报警阀、水流指示器和信号阀各一套，末端设试验阀。室外设2组水泵接合器。（4）管材室外给水管道（DN100）采用普压球墨给水铸铁管，接口采用推入式梯唇形橡胶圈接口，闸阀控制。（5）管道敷设车道下覆土厚度不小于0.7米，夯实土基础，当覆土厚度不足或从其它障碍物底下穿过时，管道应采取有效的护管措施。2.4.4.3 排水系统（1）室外污水工程设计市场内排水体制设计为雨、污分流制。生活污水排水量生活排水量按用水量的90%计；本工程生活排水系统最高日污水排水量为1174.62m3；园区最大时污水排水量为220.24m3。本工程生活污水汇集并经钢75、筋混凝土化粪池处理后，分成二个分支管排入城市污水管道。室外排水管采用埋地聚氯乙烯双壁波纹排水管，橡胶垫圈接口。管道敷设及管道基础按埋地硬聚氯乙烯排水管道工程技术规程（CECS122：2001）有关规定执行。本工程所有污水检查井采用砖砌检查井，全部采用新型复合材料井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。园区污水出水管管径为d500。（2）室外雨水工程设计园区西面和南侧的城市排水管道，允许本工程雨水排入。雨水量计算，暴雨强度按XX地区暴雨强度公式计算。即：Q=1422(1+0.907lgp)/(t+5.416)0.654 (L/S.ha)室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道76、路、人行道雨水，各建筑物室外设靠墙暗沟收集屋面雨水。本工程雨水利用室外现有地形将雨水汇集后分别排入城市排水管。室外雨水管采用钢筋混凝土排水管，橡胶圈承插接口。本工程所有雨水检查井采用砖砌检查井，全部采用新型复合材料井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。（3）生活污水系统室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。阳台雨水与空调机冷凝水均采用管道有组织排入室外散水明沟。生活污水排水量按生活用水量的90计。室内地面层(0000m)以上的生活污水重力流排出；地面层(0000m)以下的生活废水采用管道及室内暗沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外雨水管道。（4）室内排水管材77、潜污泵排水管采用焊接钢管，焊接或法兰连接。生活污水排水管及雨水排水管采用UPVC排水管，粘接。2.4.5 供电工程2.4.5.1 依据（1）供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；（2）低压配电设计规范（GB 50054-2011）；（3）建筑防雷设计规范(GB 50057-2010)；（4）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（5）电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；（6）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；（7）10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；（8）通用用电设备配电设计规范（GB 50055-2011）；（9）其他国家现78、行的设计规范和设计标准。2.4.5.2 设计范围本项目工程供配电设计包括动力配电及电力、照明、建筑物的防雷接地。消防报警及联动控制。2.4.5.3 电源采用380/220V低压交流电源，本项目拟建变电所1座，分别按照项目用电负荷布局，并靠近用电负荷中心。2.4.5.4 用电负荷等级本工程除消防系统、电话交换机房及建筑物应急照明为二级用电负荷外，其余均为三级用电负荷。本工程拟选择双回路供电，供电电压为10KV，工作电压为380/220V。（1）用电负荷及供电参数本工程主要用电设备为建筑物照明、园区道路广场照明、空调机组、给排水通风、消防等设备，项目考虑由电力局统一供电，电源也可从黄爱路（xx路）79、供电系统就近引入，由110KV引入项目的区域总变配电所。然后根据区域负荷情况，在规划区内设3座10KV配电房，其中1000KVA的电力变压器6台。本工程所在园区总装机容量约为7597.13KW。经用电负荷计算。本工程有功功率为5469.94KW，经无功功率补偿后的无功率607.77kar，实载功率为5881.65KVA。表2-2 用电负荷表序号名称数量（）负荷指标（W/）用电总装机容量（KW）需要系数计算容量（KW）计算视在功率（KVA）1化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺6810.5460408.63 0.8326.91 0.85 384.60 2花鸟虫鱼宠物商铺2768.13601680、6.09 0.8132.87 0.85 156.32 3阴生植物、花卉、盆景商铺8584.3460515.06 0.8412.05 0.85 484.76 4精品商铺10094.6760605.68 0.8484.54 0.85 570.05 5沿街商铺8615.0360516.90 0.8413.52 0.85 486.50 6花卉苗木展览中心3870.0950193.50 0.8154.80 0.85 182.12 7花文化主题庄园3349.3770234.46 0.8187.56 0.85 220.66 8花艺会所1374.67096.22 0.876.98 0.85 90.56 9商业81、综合体28495.07802279.61 0.81823.68 0.85 2145.51 10信息及服务中心3712.1950185.61 0.8148.49 0.85 174.69 11公厕130405.20 0.84.16 0.85 4.89 12第二期工程建筑35506602130.36 0.81704.29 0.85 1.45 13室外照明86603.98 3259.81 0.8207.85 0.85 244.53 合计7597.13 6077.71 5146.65 14乘以同时系数0.95469.94 15无功补偿-607.77 合计5469.94 0.93 5881.65 （2）配82、电系统10KV配电线路采用放射配电方式。线路采用3+1芯铠装电缆，园区内采用电缆沟敷设方式。低压配电系统采用TN-C-S系统。低压配电网络采用混合布线方式。对消防设施中央空调机组、给水泵房等用电容量较大设备采用放射式配电；其它系统采用树干式配电方式。建筑内的采暖用电系统与照明系统分别布线，每层楼设采暖动力配电箱，同时设照明配电箱。二级用电负荷系统采用独立配电，设自动投入装置。计算机房、网络中心、电话交换机房等设UPS不间断电源。室内配电线路全部采用阻燃电缆及导线。（3）照明系统本工程照明分别为正常照明和应急疏散用指示照明。主要房间照明度标准选择如下表所示。照明主要光源以三基色荧光灯具为主，灯具83、选TCCMQ系列产品，吸顶安装或吊式安装，会所、展览中心、商铺、商业综合体等场所选用建筑装饰灯具。照明灯具控制方式采用分散就地控制，大面积场所选用分路集中控制。应急疏散指示照明灯具采用DF系列（无蓄电池型）产品，嵌墙安装，控制方式为正常、应急两用。2.4.5.5 建筑物防雷、接地系统（1）防雷等级按三级防雷设防。（2）防直击雷措施：在屋面设不大于20M20M（三级）防雷网络，以柱内主筋做引下线；以基础钢筋做接地装置，三者可靠连接。（3）防侧击雷措施：外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接以防侧击雷。（4）防雷电波侵入措施：凡进入建筑物的金属管道、线缆的金属外皮均就近与接地装置连接。（584、）防雷电感应措施：将建筑物内的主要金属物就近接至防雷接地装置或电气设备的接地装置上。（6）建筑物做总等电位联结，园区浴室内做局部等电位联结。（7）对楼内信息系统做防雷击电磁脉冲保护，其配电设备处装设SPD电涌保护装置。（8）低压配电系统的接地形式为TN-C-S系统。（9）建筑物防雷接地、工作接地、保护接地共用接地系统，联合接地电阻不大于1欧姆。2.4.5.6 弱电系统（1）通讯外部通信由市政电信局进线，按2500条线路设计。内部通讯设一3000门自动程控交换机。（2）广播、电视在园区内统一设一套有线广播系统。在综合大楼、科研实验室、农业科技博览园和专家楼及路灯杆上安装扬声器，按需要设计分为若干85、回路，由广播中心切换。电视系统设有线电视，安装卫星接收天线设备从XX市有线电视网获得主要电视节目。有线电视由同轴电缆传输，各接收点设信号插孔。2.4.6 消防2.4.6.1 设计依据（1）建筑设计防火规范（GBJ16-2006）；（2）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）；（3）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-2005）；（4）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）。2.4.1.2 火灾危险性定类项目火灾危险性分类为丁类。2.4.1.3 消防设计（1）总平面布置本工程的总平面布置严格按照有关规范设置防火间距。场区道路均为环形道路，消防车道最小宽度为4.5米。管线及86、室外消防栓均按有关规范进行布置。（2）建筑物的防火建筑物与建筑物之间的防火间距、建筑物的耐火等级根据建筑设计防火规范确定。（3）商业综合体、商铺、展览中心、会所等采用烟感自动报警系统及自动喷淋灭火系统。（4）室内外消防给水系统根据建筑设计防火规范，消防给水采用生活及消防联合给水方式，并布置成环状。消防按同一时间内火灾次数为一次计算，室外消防给水为30升/秒，消防时间以2小时计算。建筑物室内消防根据建筑设计防火规范设室内消防给水，给水量为15升/秒。（5）灭火器设置在变电所及其它要求设置灭火器的场所设置手提式干粉灭火器。（6）防雷及防静电根据建筑物防雷设计规范的规定，本工程对建筑物进行防雷保护。87、2.5 项目组织管理2.5.1 建设期组织管理2.5.1.1 组织机构本项目建设在XX市市委、市政府领导和指导下，拟成立项目建设协调领导小组，负责项目前期准备工作，组织项目建设实施，加强综合协调与管理。拟由XX市经济建设投资集团有限公司负责建设，建设单位将成立项目经理部，负责工程建设组织施工、工程监理与财务管理等工作，并接受市财政、审计、监察和建设等部门的检查、审计与监督。2.5.1.2 项目管理按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高水平管理的总体要求，为确保项目建设的顺利进行，采取以下措施加强项目管理:实行建设项目招投标制，组织有相应资质的设计施工单位进行招投标；实行工程监理制，聘请有资88、质的单位为工程质量监理单位，并安排监理工程师进行施工跟踪监理；实行设计、施工质量终身负责制；推行设备采购制。2.5.1.3 财务管理项目财务管理在整个公司财务工作中具有举足轻重的地位。它不仅是项目管理的中心，也是公司整个财务信息的来源。只有放大项目财务管理的作用，加强成本控制，强化财务监控，规避项目经营风险，才能使项目和公司在现有资源的条件下实现较好的经济目标。项目财务管理应采取：（1）实行委派会计的监督机制，对项目采用“直接管理”形式，采用成立核算中心集中核算，或者集中会计人员、分户核算形式，使会计服务和监督管理融为一体。（2）强化合同管理，增强工程价款意识；规范外包队伍管理，防止资金流失；89、防止盲目投资，合理运作资金；正确处理规模经营与合理资金储备的关系，严格控制非生产性支出。（3）实行项目责任成本管理，项目财务工作重心应该由简单算账、记账转移到如何降耗节支增效，把握成本过程控制上来，加强内部控制、向管理要效益。2.5.1.4 施工管理根据本工程具体情况，应加强项目组织管理，强化工程质量管理，加强计划财务管理与监督，达到确保质量、缩短工期、控制造价、保证安全，特别是要协调好施工与周围环境保护的要求；工程施工注重专业化，加强监督管理。施工过程中尽量采用流水作业，连续均衡施工，加快建设进度，缩短工期；充分利用已有资源，减少物资运输量，尽量避免二次搬运，降低运输成本，节省工程投资。作好90、安全防范，杜绝工程事故的发生；工程施工中如发现不良工程地质情况，必须停止施工，会同有关单位作详细的勘察。2.6 项目进度与招标方案2.6.1 建设项目的形象进度计划2.6.1.1 建设期根据项目内外部建设条件、资金筹措等综合因素参照XX市同类型项目施工进度，本项目建设期为3年（即2014年6月2017年5月），第一期工程建设工期为2年（即2014年6月2016年5月），第二期工程建设工期1.5年（即2016年1月2017年5月）。详见表2-3。表2-3 工程进度形象进度表（第一期工程）序号主要工作内容2014年2015年2016年1-5月67-121-121-451可研、立项、设计等2土建施工91、3配套工程4正式运营2.6.1.2 项目进度管理首先全面完成本项目前期工作，如项目可行性研究报告的审批，完成项目的设计文件（包括招投标设计）等，落实项目资金筹措方案，初步落实建设资金。然后在统一规划、统一要求的基础上，周密安排，各项准备，工程施工可适度交叉进行，以确保工程建设的顺利进行和按期竣工，交付使用。2.6.2 招标方案招标投标管理是每一个项目都应遵循的准则。本项目建设单位将在招标过程中恪守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，并严格遵守中华人民共和国招标投标法、国家计委三号令工程建设项目招标范围和规模标准规定及“湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法”的规定。本项目实行招标投标管理包括92、以下内容：（1）招标范围拟定招标的范围为勘察、设计、施工、监理，以及重要设备、材料的采购、安装。（2）招标组织形式对勘察、设计、施工、监理，以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用委托招标。（3）招标方式对勘察、设计、施工、监理，以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用公开招标或是邀请招标。（4）编制并报送招标初步方案。（5）招标公告发布媒介名称或级别。招标投标具体内容届时由XX市招标投标办公室核定。表2-4 招标基本情况表序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计、2建安工程网站、报刊393、设备购置网站、报刊4其他(含监理)网站、报刊第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 发展规划、产业政策和行业准入标准等，是加强和改善宏观调控的重要手段，是核准企业投资项目的重要依据。本项目建设可作如下相关分析：3.1 发展规划3.1.1 国家花卉行业发展规划花卉业既是美丽的公益事业，又是新兴的绿色朝阳产业。发展花卉产业对于绿化美化环境、建设美好家园，调整产业结构、促进城乡人均收入翻番，扩大社会就业、提高人民生活质量，全面建成小康社会，推进生态文明，建设美丽中国，都具有重要作用。党的十八大提出，“大力推进生态文明建设，把生态文明建设融入我国经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，94、努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”国家林业局根据十八大会议精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，牢固树立“强管理，提质量，惠民生”理念，以发展现代花卉业为主题，以加快转变花卉产业发展方式、提升花卉产业质量效益为主线，以实现兴花富民为目标，以市场需求为导向，加强政府宏观引导，坚持依靠科技进步，优化产业结构，做强花卉种植业，发展花卉加工业，培育花卉服务业，着力构建全国花卉产业发展六大体系，为全面建成小康社会，推进生态文明，建设美丽中国作出新贡献。据此，国家林业局发布全国花卉产业发展规划（2011-2020年），提出我国将“建设全国性、区域性花卉产品市场，形成完整、高效95、的花卉市场体系；构建现代花卉物流配送网络，形成高效、快捷的花卉物流体系。”“统筹整合各省（区、市）现有花卉市场资源，重点建设和规范发展集批发和零售于一体的花卉综合交易市场，满足本地鸡周边地区的花卉产品交易和花卉消费需求。”“积极推进现代花卉交易市场建设，完善专业性花卉物流体系，成立花卉市场流通行业组织。在主要花卉产地、集散地、消费地建设国家级花卉市场58个，到2015年建设34个，2016-2020年建设24个；国家级花卉物流中心14个，到2015年建设6个，2016-2020年建设8个。”3.1.2 XX市“十二五”发展规划（1）奋斗目标到2015年，XX经济社会发展努力实现以下目标：经济实96、力实现新跨越。实现“一个翻番、两个同步”的发展目标，即实现经济总量翻番，实现财政收入与经济发展同步增长、努力实现城乡居民收入与经济发展同步增长。结构调整实现新跨越。二、三产业比重明显提高，三次产业结构调整为12：50：38，文化旅游产业占GDP的比重提高到10%以上；城镇化水平明显提高，全市城镇化率提高到48%，城镇人口达到300万人以上，中心城市GDP占全市GDP的比重提高到50%；经济增长的科技含量明显提高，全社会研发经费占GDP比重达到2%，高新技术产业增加值占GDP的比重达到13%。城乡建设实现新跨越。基础设施条件大幅改善，建成市城区80公里高速公路环线，实现市到县高速公路连接，铁路、97、机场、水运运输能力全面提升，防洪保安能力不断增强，能源、通信基础条件更加完备。县域经济实现新跨越。做大经济总量，9个县市区GDP均超过100亿元，其中5个县市区超过200亿元，6个县市区财政总收入超过10亿元，力争有1-2个县市区进入全省县域经济10强行列。社会发展实现新跨越。城乡社会保障体系更加完善，努力实现城乡社会养老保险、基本医疗保险和社会救助全覆盖，完成棚户区改造，基本解决低收入家庭住房问题。各项社会事业协调发展，城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在6.6以内，主要劳动年龄人口平均受教育年限达到11.2年，文化强市建设不断深入，群众精神文化生活更加丰富。社会管理不断创98、新、加强和完善，社会更加安全稳定和谐。生态文明实现新跨越。生态市建设取得阶段性成果，创建一批生态县、生态乡镇和生态村；保护水和大气环境，全市所有水库和大中型湖泊禁止投肥养殖，消灭类水质；开展植树造林和封山育林，森林蓄积量达到3000万立方米，增长22%；节能减排目标任务确保完成，单位GDP能耗和二氧化碳排放量分别下降15%、17%，二氧化硫、化学需氧量排放累计分别减少8.99%、8.15%，氮氧化物、氨氮排放累计分别减少18.93%、10.33%。上述分析可见，本项目建设不仅符合湖南省“十二五”林业发展规划和XX市“十二五”期间林业发展规划，也符合XX市“十二五”发展规划需要。3.2 产业政策99、规划本项目为加油站的建设，属于产业结构调整指导目录（2011年本）中第一类“鼓励类”第一类“农林业”第3条“花卉设施栽培（含无土栽培）先进技术开发与应用”、第4条“优质、高产、高效标准化栽培技术开发与应用，以及第51条“香料、野生花卉等林下资源人工培育与开发”等，符合国家产业政策的要求。3.3 准入条件为促进成花卉市场平稳有序开放，推进花卉交易市场通体系规范化发展，提升我国花卉市场的管理技术和设施水平，我国国家林业局于2013年特制订了全国花卉产业发展规划（2011-2020），对花卉市场发展规划提出构想，本项目建设完成后，XXxx花卉市场将展示、观光、休闲、游览有机结合在一起，建立了一个集经100、济效益、生态效益与社会效益为一体的新型绿色产业发展模式。是对传统苗圃经营方式的有益尝试，是活跃苗圃市场，高活苗圃企业的一针“兴奋剂”，对提高花木园收入具有重要意义，而且客观地促进了旅游业和服务业的开发，同时有效地促进了城乡经济的快速发展，因此，本项目建设符合我国国家花卉产业发展规划。 而本项目建设和建设选址已经经XX市人民政府和XX市国土等部门审批，施工设计已经通过XX市国土、规划局等部门预审审批，并且已经获得XX市规划局建设用地规划设计要点（湘常规地设20130080号）。同时，本项目工程设计均是严格按照相关规划、标准要求进行的。所以，本项目建设符合XX市城市总体规划（2009-2030）。101、第四章 资源开发及综合利用分析4.1 资源开发本项目主要是销售花木、虫鱼鸟兽、古玩字画等产品，并非资源开发类项目，因此本报告对资源开发利用方面不进行详细论述。4.2 资源综合利用在资源的综合利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在当地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括生活用水、电、以及木材等，水、电均由当地配套基础设施集中供应，本项目所在区域供水、供电等设施齐备，供应有保障。木材资源从XX重要的林产业基地石门、桃源等地采购，且均有保障。随着我国工业化程度的不断提高，资102、源消耗总量也将不断增长。因此，为为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：（1）项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。（2）采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，杜绝粘土红砖的使用量。（3）推广使用新技术、新工艺，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。（4）所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公103、布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。（5）注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。（6）采用新技术、新工艺，尽量减少成品石油在运输、加油、储藏过程中的损耗。第五章 节能方案分析能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持“开发与节约并举，节约优先”的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。为缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，对企业投资涉及能源消耗的重大项目，特别是一些重点能耗104、行业及高能耗企业投资建设的项目，应重视从节能的角度，进行核准。本项目建设属低能耗项目和低能耗企业。但也存在节能的问题，其节能方案拟定如下：5.1 用能标准和节能规范本项目执行节能降耗的相关规定，其用能标准和节能标准和节能规范执行下列法律、法规和规范：（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国建筑法；（3）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（4）实施工程建设强制性标准监督规定；（5）节水型企业评价导则（GB/T7119-2006）；（6）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2006）；（8）夏热冬冷地区居住建筑105、节能设计标准（JCJ134-2001）；（12）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）。5.2 项目能耗按照公共建筑设计标准要求，到2010年，我国城镇新建建筑实现节能50%；到2020年我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。本项目建设即按照此标准，结合XX市情执行。本项目的主要功能花卉苗木及相关产品的运输、仓储、配送、装卸搬运、包装等。其能耗主要包括设备耗能和“花卉市场”运营耗能。项目总能耗为年消耗各种能源折标煤总量，本项目各种一次、二次能源年耗量如下：表5-1 项目总能耗估算表能耗种类年耗能折算系数折标煤（t） 电（万kwh）646.106、640.1229kgce/kwh794.72 水（万m3）27.820.0857 kgce/m323.84 天然气（万Nm3）65.721.33kgce/Nm3874.08 综合能耗1692.64 5.3 能源现状分析目前，我国城乡既有建筑总面积约400亿平方米，这些建筑在使用过程中，其采暖、空调、通风、照明等方面消耗的能力已占全国总能耗的30%左右。全国每年新建公共建筑约3亿平方米。如果按每平方米建筑节能50%左右，1平方米公共建筑每年节约30公斤标准煤，每年节能就达900万吨。但从2000年以来，我国新建居住建筑严格执行或达到节能标准要求的不足20%。XX市从2005年7月1日起开始实施公107、共建筑节能设计标准，并取得了不错的效果，节能意识在开发商和普通市民心中逐年增强。本项目根据国家和湖南省相关节能与环保政策，本着“节能、环保、因地制宜”的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。本项目工程地块位于XX市二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段，属城市规划批发市场用地。整个用地以东西向黄爱路为横轴，划分南北两块场地。区域市政设施的接口基本完善，市政设施可以得到保证。只要项目本身进行必要的区内管线建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件基本具备。5.4 节能措施大力发展循环经济，是构建资源节约型、环境友好型社会和实现108、可持续发展的重要途径。在设计和施工中应坚持开发节约并重，节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源的综合利用，并完善再生资源回收利用体系，全面推进清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。本项目采取的节能设计方案主要分析四个方面，一是建筑节能措施；二是电气节能措施；三是给排水节能措施；四是通风空调节能措施。5.4.1 建筑节能措施采用合理的建筑节能设计，增强建筑围护结构保温隔热性能，提高采暖、空调设备能效比，采暖空调年耗电量不超过基础建筑采暖空调年耗电量的50。平面布局基本南北朝向布置，通风采光良好；门窗考虑二次装修时用窗帘、百叶等109、遮阳措施，降低夏季日晒影响；外墙采用节能环保材料，从根本上降低建筑能耗。（1）节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，应科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计。设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物,南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为41的建筑物,经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽110、量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此,选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大0.01111、，能耗指标约增加2.5%。因此,出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。绿化对节能建筑的影响绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。本项目工程绿化以线条状和块状布置为设计重点，在地块周边栽植行道树，各建筑物之间布置长方形绿地，并通过区间道路有机联系各个绿地，使各个绿化线、块在空间上连为一体，增强户外空间连续性，并将地块绿地、沿街绿地、防护绿地相结合，使之112、成为统一绿化系统。绿化环境设计在强调线条空间个性化塑的同时，更加注意整体意境，将小区户外环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。本项目工程以东西向黄爱路为界，将地块划分南北两个地块，在场区东、西、北三方临城市主次干道分别设置室外出入口。在布局上有意缩紧空间，通过20米、25米和30米宽的区内通道，分别进入开敞的各功能小区。运用空间的“一缩一放”进行序列变化，有序的组织人流和花流，以满足人的视觉需求。南、北两个小区通过纵横交借的休闲生态步行绿轴，将各个景观串联起来，并为员工和客商提供各种休憩活动去处，在绿荫之中舒展身心。良好的生态环境、丰富的绿色群落，不仅能保洁空气，释放氧气，增加空气中的负离子，还可113、以降低交通噪音，消除城市“热岛效应”，优化城市生活质量，进而改善园区微观小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗。（2）增强建筑围护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍,围护结构的传热系数每增大1W/K。在其他工况不变条件下,空调系统设计计算负荷增加近30%。所以，改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施。我国采暖通风和空气调节设计规范（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.91.3，可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。114、 外墙的节能措施A、使用环保、节能型建筑材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。a、办公部分外墙类型：水泥砂浆（30mm）+加气混凝土砌块（240mm）+微晶无机保温砂浆（30mm）+耐碱玻纤网布抗裂砂浆（5mm）屋面类型：细石混凝土(内配筋)（40mm）+水泥砂浆（20mm）+挤塑聚苯板（20mm）+水泥砂浆（30mm）+水泥膨胀珍珠岩600（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）分户墙类型：水泥砂浆（2115、0mm）+普通混凝土空心砌块（200mm）+水泥砂浆（20mm）普通层间楼板类型：水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+水泥砂浆（20mm）b、商业部分外墙类型（自外至内）1：水泥砂浆（30mm）+加气混凝土砌块（240mm）+微晶无机内保温砂浆（50mm）+耐碱玻纤网布抗裂砂浆（5mm）屋面类型（自上而下）1：细石混凝土(内配筋)（30mm）+水泥砂浆（20mm）+挤塑聚苯板（35mm）+水泥砂浆（30mm）+水泥膨胀珍珠岩600（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）地面类型1：水泥砂浆（20mm）+碎石，卵石混凝土1（30mm）+钢筋混凝土（300mm）B、116、隔离太阳辐射热 对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。门窗的节能技术措施A、尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。B、设置遮阳设施设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。C、提高门窗的气密性有资料表明，房间117、换气次数由0.8h-1降到0.5h-1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。D、尽量使用新型保温节能门窗采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%20%，因而控制窗墙比在30%50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。a、办公部分外窗类型1：塑118、钢普通中空玻璃窗(5+6A+5)，自身遮阳系数0.84，传热系数3 W/.K户门类型1：节能外门，传热系数2.47 W/.Kb、商业部分外窗类型1：塑钢普通中空玻璃窗5+6A+5，自身遮阳系数0.84，传热系数3 W/.K外门类型1：节能外门，传热系数2.47 W/.KE、合理控制窗墙比窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的,一般北向不大于25%；南119、向不大于35%；东西向不大于30%。（3）屋顶的节能技术措施隔离太阳辐射热隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。“冷屋顶”节能国外很多专家对“冷屋顶”（cool roofs）进行了大量的研究，发现其节能效果很显著。所谓“冷屋顶”(cool roofs)是指日射反射率高的屋顶,它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料,提高屋顶的日射反射率,减少太阳热量的吸收,从而达到减少空调冷负荷和空调节能的120、目的。研究表明：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约 10%50%。5.4.2 电气节能措施（1）合理选择高压配电室及箱式变电站位置，正确选择导线截面、线路的敷设方式，以利于降低配电线路的损耗。（2）变压器选用节能型变压器，且所选变压器的负荷率应在75%85%之间。（3）变配电系统采用节能型的电器产品，并正确选定装机容量，减少设备本身的能源消耗，提高系统的整体节能效果。（4）照明节能应选择合理的照度标准，根据不同场所选择合适的照明光源，在满足照明质量的前提下，尽可能选择高光效光源。（5）优先选用效率高的灯具，尽可能降低灯具的安装高度。选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器，单灯功率因数不小121、于0.9。（6）变配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少因无功损失，节约电能。（7）敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度电压降、发热等因素，防止超负荷运行。（8）提高供配电系统的功率因素，减少线路的无功功率的损耗，从而达到节能目的。具体措施为在配电中心或箱变中设置低压侧集中电容补偿，使低压侧总功率因素达到0.95以上。（9）在满足照度要求的前提下，优先采用高效发光、高功率因素的T5或T8管的节能型荧光灯或紧凑型节能灯。在同等照度下比白炽灯节电70-80%。（10）公共场所如走道、楼梯间等人员短暂停留的部位采用声光控制延时开关控制照明灯具。（11）合理地控制照122、明时间。（12）充分利用自然光，减少用电量。5.4.3 给排水节能措施（1）卫生洁（器）具采用节水型产品，如卫生间坐便器采用冲洗水量小于6L的坐便器。（2）各用水用户（单位）均单独设置水表计量。（3）生活给水系统采用竖立向分区供水方式并控制最不利用水器具处的用水压力不超过0.35Mpa，超过0.35MPa的设减压阀减压供水。（4）地下水池（箱）及屋顶水箱溢流水位均设报警装置，以防进水阀门故障时，水池（箱）长时间溢流排水。5.4.4 通风空调节能措施（1）空调水系统采用两管制的闭式循环系统；（2）空调风管及水管的保温均采用橡塑保温材料，防止能量损失；（3）供回水总管之间装连通管并设置电动压差二通123、阀，根据供回水温度及旁通流量控制制冷机的启停台数。各空调末端设电动二通阀及三速开关，根椐室内温度调节水量和风量；（4）裙房大空间采用热交换新风换气机排风送风，回收能量，节约能源；（5）空调设备及风机均采用低噪声节能型产品；（6）所选风机和空调末端单位风量耗功率限值均小于节能标准规定值。5.5 节水措施所谓节水，应当是在满足使用要求和给排水系统正常运行的前提下，加强管理，依靠科技进步，采取先进措施，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。无用耗水量是对水资源的巨大浪费，会给十分紧张的城市供水带来更大困难。本项目将采取以下节水措施：（1）增强公民节水意识对于城市生活用水的广大用户来说，一部分人认为水是124、取之不尽、用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。（2）使用节水设备安装节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施等。节水型便器冲洗设备目前市场推出的液压水箱冲洗配件和液压缓闭冲洗阀，操作方便，动作可靠，密封性能良好，特别是每次冲洗水量可调，已经被建设部列入行业标准，应是首选节水产品。节水型水龙头普通水龙头结构落后、质量差、易坏易漏，浪费水量。现在市面上有不少所谓的新型节水龙头，但是有些存在价格高125、开关不便、出口水流不均匀、密封材料易损坏等缺点。因此有关部门应严把质量关，防止粗制滥造的水龙头进入市场，同时应重视研制推广高质量的新型节水龙头。国外有一种充气龙头(Areator)可比一般龙头节水60%-70%，这种龙头出水时使人感到水量很大，而实际出水量仅0.032L/S，经过几年使用无人抱怨水量不足。自闭式龙头、感应式龙头等均可起到节水作用，应积极推广应用。节水型淋浴设施公共浴室淋浴采用双管供应，因不易调节，增加了无用耗水时间，而采用单管恒温供水，一般可节水10%-15%；若采用踏板阀，做到人离水停，一般可节水15%-20%。但目前踏板阀容易损坏，因而，研制更易操作且高质量的控制阀是必要126、的。研制推广各种型号的加气淋浴喷头，完善喷头性能，也会有明显的节水效果。其他节水型设备小型洗衣机的开发推广，不仅方便了人们的生活，也收到了节水的效果。全自动洗衣机的耗水量较大，应从节水方面考虑研制新产品，用水指标应是衡量洗衣机性能的重要参数。研制推广节水型洗碗机也是节约生活用水的途径之一。（3）提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。给水系统中管道、配件及其连接处会出现渗漏水的现象，主要是由于管道使用年限长，受酸、碱的腐蚀和其他机械损伤所致。阀门经过一段时间使用，存在关不住或关127、不严并且渗漏的现象，这主要是填料受磨损的原因。水箱浮球阀损坏也常导致大量的水从溢流管中溢出。因此，在本项目开发过程中应使用高质量的管材、管件，严把施工质量关，严格控制跑冒滴漏，从而达到节水的目的。5.6 节材措施（1）采用节能墙体材料，如砼空心砖、灰砂砖、石膏空心砌块等，杜绝实心粘土砖的使用。（2）使用高性能商品砼和高强钢。（3）因地制宜，就地取材，如砂、石、木材等采用当地材料。第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。项目选址和土地利用应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。因项目建设而导致的征地拆迁和移民安128、置人口，是项目建设中易受损害的社会群体。为有效使用土地资源，保障受征地拆迁影响的公众利益，应制定项目建设用地、征地拆迁及移民安置规划方案，并进行分析评价。6.1 项目选址及用地方案6.1.1 项目选址本项目拟建地位于位于二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段，区域范围内目前供水、供电设施完善。6.1.2 用地方案根据XX市规划局关于花卉市场（变更）建设用地规划设计要点（湘常规地设20130080号）要求，本项目规划设计要点，即用地方案综合如下：1、用地性质：根据XX市规划局关于花卉市场（变更）建设用地规划设计要点湘常规地设20130080号文，本项目建设用地性质为：批发市场用地（b129、12）,可兼容性质。2、用地强度指标：容积率：花卉市场规划用地容积率为0.3FAR1.0。建筑密度：花卉市场规划用地建筑密度50%。绿地率：花卉市场规划用地绿地率20%。3、建筑退让、建筑间距：1）建筑退让及间距：市场部分的建筑退让应考虑城市景观、交通组织、停车及消防等方面的要求，且退让二广高速连接线距离按不少于10m控制。4、交通组织及停车泊位要求：交通出入口不临二广高速连接线设置，距交叉口的距离按XX市规划管理技术规定（试行）（常政发201215号）执行。停车泊位按0.9车位/100设置。5、市政公共设施及配套要求：1）配套一至两处公厕，规模按30-60平方米控制。2）排水采用雨污分流制，130、所有管线均入地敷设。3）满足消防、环保等有关部门要求。6、建筑设计要求：1）要求造型新颖、色彩淡雅，并与周边环境相协调，重点处理好临二广高速连接线和临马家吉路城市景观立面。2）地块两条高压走廊内不得布置建筑物和构造物，其中110KV高压走廊按30米控制，220KV高压走廊按40米控制。 因此，项目用地基本符合批发市场土地的要求，符合XX市规划局建设项目修建性详细规划（总平面规划）管理规定（常规发20056号）文件的要求，占地规模合理，符合国家及当地关于节约和有效使用土地的有关要求。6.2 征地拆迁及移民安置方案本项目总用土地27.67公顷（约415亩），土地所有权经挂牌出让所得。并根据中华人民131、共和国土地管理法、湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法、XX市征收补偿安置规定及XX市征地拆迁安置办法等相关法律法规及政策文件要求，妥善处理本项目拆迁安置户的安置补偿问题。第七章 环保和生态影响分析环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能。同时，环境又是人们共同的居所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人民生活水平。因此，在进行项目开发与再开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市建设与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市开发的环境效益、经济效益、社会效益统一，坚持走经济、社会、资132、源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市的可持续发展。现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它主要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成，这三个系统相互依存、相互制约、相互影响，组成一个复杂的有机整体。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒适优美的自然条件三种功能，是人类社会经济发展的基础和条件。本项目建设实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会改变和影响整个城市生态环境。为了保护生态环境133、和自然文化遗产，维护公共利益，对于可能对环境产生重要影响的企业投资项目，必须从防治污染、保护生态环境等角度进行环境和生态影响的分析评价，确保生态环境和自然文化遗产在项目建设和运营过程中得到有效保护，并避免出现由于项目建设实施而引发的地质灾害问题。7.1 环境保护依据及标准7.1.1 依据（1）建设项目环境保护管理条例（国务院令第253号）；（2）中华人民共和国环境保护法（1989年）。7.1.2 污染物排放标准（1）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）； （2）工业企业厂界环境噪声排放标准（GB30962008）；（3）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；（4）污水综合134、排放标准（GB8978-1996）。7.1.3 环境质量标准（1）地表水环境质量标准（GB3828-2002）；（2）声环境质量标准（GB3096-2008）；（3）环境空气质量标准（GB3095-96）。7.2 项目地环境现状本项目位于二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段，目前，项目区属于比较典型的低丘岗地类型，地势高低起伏不大，项目区范围内开发程度较高，环境状况良好，非水源保护区、非自然保护区、森林公园或人文、历史遗迹保护区等景观旅游区、无工业性污染源等。7.3 主要污染源和主要污染物7.3.1 建设期环境影响及保护措施7.3.1.1 噪声施工期噪声主要来源于施工机械，如推土135、机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见表7-1。表7-1 距施工机械不同距离处的声级序号设备名称噪声级dB(A)10m20m30m50m100m200m1打桩机807470.56660542挖掘机655955.55145393搅拌机605450.54640344载重汽车706460.55650445搭吊655955.5514539由表7-1可以看出，施工噪声将使距声136、源100米范围内的昼、夜声级超过城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准。这将会对周边地区等环境噪声敏感点产生不利影响。主要防治措施： （1）采用较先进、噪声较低的施工设备；（2）将噪声级较大的施工活动尽量安排在白天，夜间进行噪声级较小的施工活动，对打桩机等主要噪声源应建议在中午（12：00-14：00）停止施工，夜间（22：00-06：00）禁止施工；（3）禁止夜间运行的设备应严格执行有关规定，若必须夜间施工，须先向环保部门申报并征得许可，同时事先通知周围居民区、单位，以取得谅解；（4）在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排，并将其移至距离居民区等敏感点较远处，同时对固定的机械137、设备尽量入棚操作；（5）采用声屏障措施：在施工场地周围有敏感点的地方设立临时声屏障；在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部也应采用围墙围挡，以减轻设备噪声对周围环境的影响。7.3.1.2 废气施工场地平整、砂料、石灰、进出车轮带泥沙、水泥搬运、混凝土搅拌产生扬尘，运输车辆产生尾气，由此造成对周围环境空气的污染，直接影响附近居民的日常生活和城市景观。为降低扬尘产生量，保护大气环境，建议施工单位采取如下措施防尘：（1）在施工过程中，作业场地将采取修建围墙围挡以减少扬尘扩散，围挡对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为2.5m/s时，可使影响距离缩短40%。在主干道两侧的施工现场周围，连续设置138、不低于2.5m高的围挡，在一般路段应连续设置不低于1.8m的围挡，并做到兼顾美观；（2）在施工场地安排员工定期对施工场地洒水以减少扬尘量，洒水次数根据天气状况而定。一般每天洒水12次；若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。施工场地洒水与否对扬尘的影响较大，场地洒水后，扬尘量减低28%75%，大大减少了其对环境的影响；（3）对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少洒落。同时，车辆进出、装卸场地时应用水将轮胎冲洗干净；车辆行驶路线应首选外环路，尽量避开市中心区；（4）使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业。XX市目前规定大于四级风禁止土石方施工，本项目也可借鉴；（5）在施工场地上设置139、专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放，堆放场地应避开科研实验室的上风向，必要时加盖蓬布或洒水，防止二次扬尘；（6）对建筑垃圾及弃土应及时处理、清运、以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境；（7）建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；（8）选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫。只要加强管理、切实落实好这些措施，施工场地扬尘对环境的影响将会大大降低，同时其对环境的影响也将随施工的结束而消失。7.3.1.3 废水施工期间产生的废水主要有基础施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产废水和施工人员所产生的生活废水等。生活废水中主要含有悬浮物140、石油类等，生活污水中主要含有COD、BOD5、SS等污染物。项目施工期间，对施工场地所产生的污水应加以管理、控制。所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀处理后再排入城市排水管网。施工废水特别是水泥砂浆废水含有大量的泥砂，如果不经处理直接外排，会淤积下水道，且污染地表水环境。因此该部分污水必须处理后（设置沉砂池）方能外排。采取上述有效措施后项目施工期污水对受纳水体影响不大。7.3.1.4 固体废物建设施工过程中产生废弃的建筑材料、废土、建筑垃圾、生活垃圾等固体废物。施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响城市景观，而且还容易引起扬尘等环境问题，为避免这些问题的出141、现，对施工中产生的固体废物必须及时处理。施工期的建筑垃圾应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。施工期的生活垃圾量很少，主要是厨余，另外还有少量工人用餐后的废弃饭盒、塑料袋等。如不及时清理，在气温适宜的条件下会滋生蚊虫、产生恶臭、传播疾病。采取定点堆放、即产即清的方法外运至城市垃圾中转站。采取上述措施后项目施工期间固体废物对周围环境影响不大。7.3.1.5 施工期对交通的影响分析施工期间，现场产生的大量建筑垃圾和生活垃圾需要运出，大量的建筑材料需要运入，运输车辆将会对城市的交通带来一定影响。建设单位、施工单位应会同交通部门定制合理的运输路线和时间，尽量避开繁忙道142、路和交通高峰时段，以缓解施工期对交通带来的影响。另外建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置，并不定期地检查执行的情况。采取上述措施后，将会有效地减轻施工期对交通的影响。总之，项目施工期对环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，项目建成后，影响即自行消除。建设单位和施工单位在施工过程中只要切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理和控制措施，施工期的环境影响将得到有效控制。7.3.2 运营过程中环境影响分析及保护措施运行期主要有花卉市场工作、生活、购物人员生活废水、生活垃圾、除草、杀虫机械噪声。7.3.2.1 废水运行期排放的废水主要是日常生活废水，143、含CODcr、BOD5、SS、动植物油类等。花卉市场常住商户、物管工作人员约500人，按150升/人天的用水量，加上绿化、卫生用水以及不可预见用水量，用水量约为177.16m3/d。废水排放系数取0.85，计算项目废水排放量约150.59m3/d，类比XX市同类生活废水水质，其中各污染物CODcr、BOD5、SS、动植物油类等含量均超过（GB8978-1996）污染物综合排放标准表4中一级标准，如果不进行处理直接排放，将会恶化城市下水道水质。本项目在建设时必须修建隔油池、化粪池对生活污水进行处理，类比XX市生活污水处理方法，废水经化粪池处理后达XX市污水处理厂进水水质标准（PH=69；CODc144、r180mg/l；BOD590mg/l;SS198mg/l）,采取以上措施后将对城市下水水质产生轻微影响。7.3.2.2 噪声（1）机动车辆行驶噪声本项目的主要噪声源为汽车在园区内行驶时产生的噪声。对于在市场区内行驶和在室外停车的汽车，应合理布置停车坪，停车坪，将停车坪尽量集中设置且尽量远离人口聚集区域，设置禁止鸣笛标志，搞好车辆管理以及其它有效的防治措施，采取以上治理措施以后，此类汽车噪声对周边声环境影响不大。（2）柴油发电机组柴油发电机组运行过程中的噪声主要包括发动机的排气噪声、进气噪声、燃烧噪声、连杆及活塞、齿轮等运动件在工作时的往复高速运动和撞击而产生的机械噪声、冷却水排风扇气流噪声。145、柴油发电机组的综合噪声很高，根据功率大小，其噪声级一般高达100dB(A)，必须采取综合隔声、消声、吸声、减震措施。建议本项目噪声治理采取如下措施：（1）隔声：将柴油发电机组安置在一楼隔声房里，形成一个密闭的隔声间，并安装隔声门，为防止噪声泄露，在门扇与门框之间采用毛毡密封，为便于采光及便于观察机房内情况，在隔声门上安装一个双层玻璃隔声窗，隔声量35dB(A)。（2）吸声：为达到隔声要求，在隔声室内铺装吸声材料并设置吸声吊顶，降噪量10dB(A)。（3）进风、排风、排烟噪声消声：对柴油发电机组的进风、排风、排烟口采用消声器进行消声处理，消声量通常有25dB(A)左右。（4）减振处理：在柴油发电146、机组底部安装橡胶隔振垫；在排气管与墙体或房顶接触处，排气管外均包扎以石棉；设置减震沟，沟内用塑料泡沫或木屑等疏质物质填充，以减少低频振动噪声传播。（5）其隔声、吸声和减振处理必经采用有资质的单位设计。采用以上措施后，隔声隔声量约为40dB(A),综上分析，对柴油发电机组采取以上治理措施后，噪声可达标排放，对周围环境影响不大。 7.3.2.3 固体废物本项目运行期生活过程中产生生活垃圾，如果任意堆放，分解释出有毒有害气体和散发出恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，将对周围水体和大气环境产生较大影响，必须集中定点收集，密闭存放，及时清运至城市垃圾中转站进行统一处置。只要严格按照环卫部门的有关规定执行147、，加强管理本项目固体废物对周围环境不会产生明显的不良影响。7.4 环境影响分析小结本项目环境影响因素主要有废气、废水、噪声，通过切实落实本报告提出的污染防治对策与措施，确保各类污染物的达标排放，确保环保治理设施与主体工程“同时设计、同时施工、同时投产”的基础上，加强各项环保措施的运行管理，实现社会效益、经济效益与环境效益三者的有机统一，在此前提下，本项目的建设是可行的。第八章 经济影响分析8.1 直接经济影响分析本项目直接影响主要是项目建设给投资者带来的直接经济效益，因此对其进行财务评价。根据国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)的规定，本项目的财务分析是在国家现行财税制148、度和价格体系的基础上，根据项目投资估算结果进行分析，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此判断项目的财务可行性。8.1.1 财务评价依据与说明（1）项目财务评价依据国家发改委和原建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度。（2）本项目工程建设期2年，财务基准收益率为13%。（3）本项目租售在开工后第2年正式启动，4年内租售完毕，年销售量按25%计算，年出租率按30%、50%、70%、100%计算。项目计算期12年（含建设期2年）。为计算方便，经营期项目管理人员工资及福利合计暂按100万元/年估算。（4）根据省内外花149、卉市场建设情况，结合XX市同类批发市场价格，本项目暂拟定如下出售价格：商铺、花艺会所出售均价按15000元/估算；物管、配套商业、花文化主题庄园、花卉苗木展览中心租赁均价按600元/年估算；商业综合体出租均价按1000元/估算，第二期工程租赁均价按600元/年估算，本项目车位暂不计算收入。（5）项目缴纳营业税按销售收入的5%计，城市维护建设费和教育附加费分别按营业税的7%和5%计。（6）根据湘地税函2008135号文件规定，本项目土地增值税按销售收入的1.5%计，企业所得税按利润总额的25%计。（7）销售费用按销售收入的1.9%估算（销售策划费0.6%、销售代理费0.8%、广告费0.5%）。（150、8）管理费用按销售收入的2.15%估算。8.2 销售收入、税金及附加估算本项目第一期工程可供经营的主要建筑用房为化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺1栋，花鸟虫鱼宠物商铺1栋，阴生植物、花卉、盆景商铺3栋，精品商铺36栋，沿街商铺8栋，花卉苗木展览中心1栋，花文化主题庄园1栋，花艺会所3栋，商业综合体1栋，信息及服务中心中心1栋；第二期工程可提供35506平方米建筑若干栋，均可进行一次性出售，或按年度出租或承包，也可实行自主经营。但考虑本项目经营规模大、领域广、种类繁、形式多，为方便财务分析与评价，商铺、花艺会所等均按一次性出售估算，售价按15000元/估算；物管、配套商业、花文化主题庄园151、花卉苗木展览中心、信息及服务中心等采取租赁方式，租价按600元/年估算；另商业综合体也采取租赁方式，出租均价按1000元/估算，第二期工程租赁均价按600元/年估算。本项目开工建设第二年（2016年1月）开始预售，即到2019年12年内全部出售结束，其出售比例按年均25%计算。本项目出售收入估算结果是：房屋总建筑面积为113310.03平方米，可出售（租）面积约109983.19平方米，据估算，本项目工程总租售收入为105969.9万元，销售税金及附加为1524.4万元，土地增值税为1181.21万元。详见表8-1。8.3 项目开发总成本费用估算本项目工程开发成本费用包括项目开发直接投资、财152、务费用、销售费用和管理费用等。估算结果，本项目总开发成本为28469.75万元，详见表8-2。8.4 财务效益分析8.4.1 利润及利润分配 根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求及项目的具体条件进行经济分析与评价。项目所得税税率为25%，年均缴纳所得税1899.39万元。本项目工程销售收入扣除总开发成本费用、土地增值税和营业税金及附加即得年利润总额。项目年均利润总额为7597.57万元。据此计算，正常年投资利润率为11.31%； 正常年总投资利税率为14.54%。8.4.2 项目盈利能力分析全部投资财务现金流量分析，详见表8-6财务现金流量表（全153、部）。表8-6 （全部）评价指标表序 号指标名称单位所得税前所得税后1财务内部收益率%13.458.612静态投资回收期年5.888.923净现值（i=6%）万元16117.315946.19各评价指标显示，本项目建成投产后，具有良好的经济效益。经营期内所得税后内部收益率达8.61%，高于基本折现率6%；静态投资回收期为8.92年；经营期内财务净现值5946.19万元，表现本项目具有较强的获利及清偿能力。8.4.3 不确定性分析选取建设投资及销售价格作为影响项目效益的不确定性因素进行项目内部收益率敏感性分析。经过分析可知，项目效益对销售价格比较敏感，所以在经营中要根据市场确定销售价格，加强市场154、促销工作，以确保企业利润。由项目敏感性分析，本项目抗风险能力较强。敏感性分析见表8-7。表8-7 敏感性分析表序号不确定性因素不确定性因素比率税前项目内部财务收益率税后项目内部财务收益率敏感度系数1基本方案13.458.612建设投资+10%12.306.262.73 -10%17.8711.182.98 4销售价格+10%18.4511.983.91 -10%11.545.313.83 8.5 评价结论8.5.1 财务评价主要指标项目经济效益主要指标详见表8-8。表8-8 经济评价主要指标表序号项 目单位指标备注1年均营业收入万元10596.992年均营业税金及附加万元152.443年均土地155、增值税万元118.124年均总成本费用万元2846.96不含建设投资5年均利润总额万元7597.576年均所得税万元1899.397年均净利润万元5698.188项目投资财务内部收益率%8.61税后9项目投资财务净现值万元5946.19税后11项目投资回收期年8.92税后12年均投资利润率%11.3113年均投资利税率%14.54由表8-8有关经济指标可以看出，本项目具有较好的经济效益。8.5.2 综合评价据财务评价表明，本项目工程税后投资财务内部收益率为8.61%，财务净现值为5946.19万元，投资回收期为8.92年；项目投资利润率为11.31%,投资利税率为14.54%，并具有一定的抗风156、险能力，说明本项目投资者有利可图。本项目工程年均应缴纳土地增值税118.12万元，营业税金及附加152.44万元，所得税1184.16万元，合计1454.81万元，说明本项目建设对国家贡献大。综上所述，本项目工程从整个财务评价指标可以看出，各项指标均能达到开发商的要求，且项目投资利润率、投资利税率、税后内部收益率、净现金流量等均处于较高水平，整个项目在财务上是可行的。建议开发商认真做好项目建设筹资工作，控制。8.6 行业影响分析8.6.1 本行业影响本项目严格遵循全国花卉产业发展规划（2011-2020年）与XX市城市总体规划（2009-2030），项目的建设对XX市花卉产业结构的完善和花卉交157、易（批发）市场规范将发挥重要作用，并引领XX市及周边地区花卉产业的发展。本项目第一期工程可供经营的主要建筑用房为化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺、花鸟虫鱼宠物商铺、阴生植物、花卉、盆景商铺、精品商铺、花卉苗木展览中心、花文化主题庄园、花艺会所、沿街商铺、商业综合体、信息及服务中心及公厕等，第二期工程可提供35506平方米科研温室和花卉种植基地，花卉市场配套建筑对满足XX市花卉市场的刚性需求，提高人民群众的生活质量，促进区城花卉产业平稳健康发展具有重要意义。本项目拟建设地位于二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段，服务对象主要为花木种植户、化肥、农药、种子及奇石根雕、花鸟虫鱼158、以及园林器械产品，本项目建设既能带动和促进与当地经济发展、农业发展、农机产品推广与使用，又能在促进XX市纵深推进农村改革、改善民生、保持社会和谐稳定上起到重要作用。8.6.2 关联行业影响本项目关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就业。据统计，花卉市场建设开发涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加1.7-2.2元产值，从而促进财政收入的稳定增长。本项目在国民经济链条中处于中间环节，在引导花木种植、推动花木及相关产品消费，提高国民经济运行效率和效益等方面起着重要的桥梁和促进作用。从生产关联角度看，花卉市场基础设施建设投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略看作是建筑业总产出159、的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。据统计，每100元的建筑业的产出可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求、36元其它行业需求。综合对所有行业的影响，每100元的建筑业的产出，大约会影响其它行业175元的需求，本项目即可影响其他行业增加需求11.76亿元；如果再加上其他行业的需求，会影响275元的总产出，本项目影响效果则可达18.48亿160、元。因此，本项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动花木种植、商业、金融、装饰、装修、物业管理、餐饮业的发展。同时，本项目的建设对建材、家具、家电等行业发展也有巨大的促进作用。8.7 宏观经济影响分析本项目作为批发和零售业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。由于零售业在现代市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，当今世界上许多经济发达国家和地区，批发和零售业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，批发和零售业对当地国民经济的可持续发展具有现实和长远的意义161、。本项目建成后年均可为国家和地方政府缴纳各类税金共约1310.22万元，对促进地方经济和国民经济发展具有积极的推动作用。解决就业、再就业是关系到社会安定团结、构建和谐社会的重大问题。本项目在建设期当中能解决当地劳动力及剩余人员500人左右的就业，按年均每人30000元收入计算，即年增加当地就业收入1500万元。本项目在经营期还可常年安置物业管理和办公人员，解决就业和下岗、待业人员就业问题。因此，本项目实施将为当地社会就业分忧解难。本项目实施还将有效地带动当地建材市场和运输等关联产业的发展。因此，本项目实施直接或间接地带动了区域经济和国民经济的发展。表8-1 XX花卉市场项目总收入估算表 单位：162、万元序号项 目22合计1营业收入12378.63 12767.65 13546.36 46086.81 2557.49 3726.59 3726.59 3726.59 3726.59 3726.59 105969.9 1.1化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺2553.95 2553.95 2553.95 10215.81 17877.7 出租率25%25%25%25%单价(元/年)15000 15000 15000 15000 数量()6810.54 6810.54 6810.54 6810.541.2花鸟虫鱼宠物商铺1038.05 1038.05 1038.05 4152.20 726163、6.3 出租率25%25%25%25%单价(元/年)15000 15000 15000 15000 数量()2768.132768.132768.132768.131.3阴生植物、花卉、盆景商铺3219.13 3219.13 3219.13 12876.51 22533.9 出租率25%25%25%25%单价(元/年)15000 15000 15000 15000 数量()8584.348584.348584.348584.341.4精品商铺3785.50 3785.50 3785.50 15142.01 26498.5 出租率25%25%25%25%单价(元/年)15000 15000 15164、000 15000 数量()10094.6710094.6710094.6710094.671.5沿街商铺627.33 627.33 627.33 627.33 2509.3 出租率25%25%25%25%单价(元/)8615 8615 8615 8615 数量()2912.722912.72 2912.72 2912.72 1.6花卉苗木展览中心69.7 116.1 162.5 232.2 232.2 232.2 232.2 232.2 232.2 232.2 1973.7 出租率30%50%70%100%100%100%100%100%100%100%单价(元/年)600 600 600 165、600 600 600 600 600 600 600 数量()3870.093870.093870.093870.093870.093870.093870.093870.093870.093870.091.7花文化主题庄园60.3 100.5 140.7 201.0 201.0 201.0 201.0 201.0 201.0 201.0 1708.2 出租率30%50%70%100%100%100%100%100%100%100%单价(元/年)600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 数量()3349.373349.373349.373349.37334166、9.373349.373349.373349.373349.373349.371.8花艺会所515.48 515.48 515.48 515.48 2061.9 出售25%25%25%25%单价(元/)15000 15000 15000 15000 数量()1374.60 1374.60 1374.60 1374.60 1.9商业综合体453.57 755.95 1058.33 1511.89 1511.89 1511.89 1511.89 1511.89 1511.89 1511.89 12851.1 出租率30%50%70%100%100%100%100%100%100%100%单价(元/167、年)600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 数量()25198.23 25198.23 25198.23 25198.2325198.23 25198.23 25198.23 25198.23 25198.23 25198.23 1.10信息及服务中心55.68 55.68 55.68 222.73 222.73 222.73 222.73 222.73 222.73 222.73 1726.1 出租率25%25%25%100%100%100%100%100%100%100%单价(元/年)600 600 600 600 600 600 600 600 6168、00 600 数量()3712.093712.093712.093712.093712.093712.093712.093712.093712.093712.091.11第二期工程0.00 0.00 389.70 389.70 389.70 1558.80 1558.80 1558.80 1558.80 1558.80 8963.1 出租率25%25%25%100%100%100%100%100%单价(元/)600 600 600 600 600 600 600 600 数量()25980 25980 25980 25980 25980 25980 25980 25980 2营业税金及附加35169、.80 57.58 101.19 143.22 143.22 208.69 208.69 208.69 208.69 208.69 1524.4 2.1营业税31.96 51.41 90.35 127.87 127.87 186.33 186.33 186.33 186.33 186.33 1361.1 2.2城市维护建设税2.24 3.60 6.32 8.95 8.95 13.04 13.04 13.04 13.04 13.04 95.3 2.3教育费附加1.60 2.57 4.52 6.39 6.39 9.32 9.32 9.32 9.32 9.32 68.1 8-2 项目运营期成本估算表170、序号项目名称22合计1 工资及福利费100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 1000.00 2 维护维修费366.61 366.61 366.61 366.61 366.61 366.61 366.61 366.61 366.61 366.61 3666.13 3 折旧费1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 18330.63 4 土地增值税176.09 176.09 176.171、09 652.94 1181.21 5 利息支出0.00 5.1 长期借款利息0.00 5.2 流动资金借款利息0.00 6 其他费用501.33 517.09 548.63 1866.52 103.58 150.93 150.93 150.93 150.93 150.93 4291.78 6.1 销售费用235.19 242.59 257.38 875.65 48.59 70.81 70.81 70.81 70.81 70.81 2013.43 6.2 其他管理费用266.14 274.50 291.25 990.87 54.99 80.12 80.12 80.12 80.12 80.12 172、2278.35 7 总成本费用2977.10 2992.86 3024.39 4819.13 2403.25 2450.60 2450.60 2450.60 2450.60 2450.60 28469.75 其中:1、固定成本2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 2299.68 22996.76 2、可变成本677.43 693.18 724.72 2519.46 103.58 150.93 150.93 150.93 150.93 150.93 5472.99 8 经营成本1144.04173、 1159.79 1191.33 2986.07 570.19 617.54 617.54 617.54 617.54 617.54 10139.12 表8-3 利润及利润分配表序号项目名称22合计1营业收入12378.6 12767.6 13546.4 46086.8 2557.5 3726.6 3726.6 3726.6 3726.6 3726.6 105969.87 2营业税金及附加35.80 57.58 101.19 143.22 143.22 208.69 208.69 208.69 208.69 208.69 1524.45 3总成本费用2977.10 2992.86 3024.3174、9 4819.13 2403.25 2450.60 2450.60 2450.60 2450.60 2450.60 28469.75 4补贴收入5弥补以前年度亏损0.00 6利润总额9365.74 9717.21 10420.78 41124.46 11.01 1067.30 1067.30 1067.30 1067.30 1067.30 75975.67 7所得税2341.43 2429.30 2605.19 10281.12 2.75 266.82 266.82 266.82 266.82 266.82 18993.92 8净利润7024.30 7287.91 7815.58 30843.175、35 8.26 800.47 800.47 800.47 800.47 800.47 56981.76 9可供分配利润7024.30 7287.91 7815.58 30843.35 8.26 800.47 800.47 800.47 800.47 800.47 56981.76 9.1盈余公积金702.43 728.79 781.56 3084.33 0.83 80.05 80.05 80.05 80.05 80.05 5698.18 9.2法定盈余公益金351.22 364.40 390.78 1542.17 0.41 40.02 40.02 40.02 40.02 40.02 2849.176、09 9.3应付利润0.00 9.4未分配利润5970.66 6194.72 6643.24 26216.84 7.02 680.40 680.40 680.40 680.40 680.40 48434.49 累计未分配利润5970.66 12165.38 18808.62 45025.47 45032.49 45712.89 46393.29 47073.69 47754.09 48434.49 10息税前利润9365.74 9717.21 10420.78 41124.46 11.01 1067.30 1067.30 1067.30 1067.30 1067.30 75975.67 11息177、税折旧摊销前利润9365.74 9717.21 10420.78 41124.46 11.01 1067.30 1067.30 1067.30 1067.30 1067.30 75975.67 表8-4 固定资产折旧估算表序号项目原值折旧年限经营期(年份)221设备资产0 101.1折旧费1.2净值2房屋资产38590.80 202.1折旧费1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 2.2净值36757.7 34924.7 33091.6 31258.5 29425.5 275178、92.4 25759.4 23926.3 22093.2 20260.2 3固定资产合计38590.80 3.1折旧费1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 1833.06 3.2净值36757.7 34924.7 33091.6 31258.5 29425.5 27592.4 25759.4 23926.3 22093.2 20260.2 表8-5 项目投资现金流量表序号项目建设及经营期合 计221 现金流入0 0 12378.63 12767.65 13546.36 46086.81 2179、557.49 3726.59 3726.59 3726.59 3726.59 23986.76 126230.04 1.1销售收入12378.63 12767.65 13546.36 46086.81 2557.49 3726.59 3726.59 3726.59 3726.59 3726.59 105969.87 1.2补贴收入0.00 1.3回收固定资产余值20260.17 20260.17 1.4回收无形资产余值0.00 1.5回收流动资金0.00 2现金流出12790.00 12790.00 26759.83 17257.59 1292.52 3129.29 713.41 826.23180、 826.23 826.23 826.23 826.23 78863.79 2.1固定资产投资12790 12790 25580.00 16040.22 67200.22 2.2流动资金0.00 2.3经营成本1144.04 1159.79 1191.33 2986.07 570.19 617.54 617.54 617.54 617.54 617.54 10139.12 2.4销售税金及附加35.80 57.58 101.19 143.22 143.22 208.69 208.69 208.69 208.69 208.69 1524.45 3净现金流量(1-2)-12790 -12790 -181、14381.2 -4489.9 12253.8 42957.5 1844.1 2900.4 2900.4 2900.4 2900.4 23160.5 47366.25 4累计现金流量-12790 -25580 -39961 -44451 -32197 10760 12604 15505 18405 21305 24206 47366 5调整所得税2341.43 2429.30 2605.19 10281.12 2.75 266.82 266.82 266.82 266.82 266.82 18993.92 6所得税前净现金流量-12790 -12790 -16722.6 -6919.2 964182、8.6 32676.4 1841.3 2633.5 2633.5 2633.5 2633.5 22893.7 28372.34 7累计税前净现金流量-12790 -25580 -42303 -49222 -39573 -6897 -5056 -2422 212 2845 5479 28372 所得税后计算指标:财务内部收益率: 8.61%财务净现值(ic=6%):5946.19 投资回收期:8.92年(含建设期2年) 所得税前计算指标:财务内部收益率: 14.99%财务净现值(ic=6%):19780.20 投资回收期:5.75年(含建设期2年) 第九章 社会影响分析9.1 社会影响效果分析9183、.1.1 社会影响分析（1）项目建设对当地社会经济的影响花卉产业是我国国民经济的重要组成部分，而花卉市场营销又是花卉产业能否持续快速发展的关键，对拉动我国国民经济的增长起到了重要的作用。本项目的实施不仅能够拉动花卉种植业的快速发展，而且能够带动建筑业、建材业、旅游产业、商业和服务业的发展，并完善城市区域功能，拉动区域经济增长。（2）项目建设对区域内花卉需求的影响随着人民生活水平的提高，人们对现代生活的追求不仅仅满足于“衣”、“食”、“住”的问题，而且更加重视生活的质量。本项建设工程主要建设有化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺1栋，花鸟虫鱼宠物商铺1栋，阴生植物、花卉、盆景商铺3栋，精品商184、铺21栋，配套商业（中部地块）3栋，花卉苗木展览中心1栋，花文化主题庄园1栋，花艺会所3栋，精品商铺15栋，沿街商铺5栋，商业综合体1栋，信息交流中心1栋，物管服务中心1栋，并为广大花卉消费者和爱好者提供更加完美的消费服务，打造一个“花卉大世界”。（3）项目建设对减轻社会就业压力的影响本项目建设能够直接和间接为当地提供一定的就业机会，有利于解决社会富余劳动力就业问题；能够促进地区各项事业的发展，有利于促进社会的和谐与稳定。项目在建设过程中将会给设计院所、施工单位、监理单位等提供许多机会；项目建成以后，需要维护市场的环境，更需要成千的花卉商铺导购员、营业员等，给城市下岗职工及经营者提供更多的就业185、机会，成为就业人员的“大本营”。（4）项目建设对周边社会环境方面的影响项目建设必然会对当地环境带来一定影响，主要是对废气、废水、固体废物和噪声处理不当可能产生的影响。但只要在项目建设过程中予以高度重视，采取必要的防范措施即可减轻环境影响。再者，花卉市场建设一般属于污染性小的项目，不会对社会造成大的环境影响，而且本项目建设后绿化、美化、亮化了当地城市环境，并成为地标性建筑。（5）项目建设对所在区域居民的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建成后可以提供合理186、舒适、温馨的购花环境，更好地改善居民出行条件。本项目的实施有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受到当地政府和居民的广泛支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。社会影响分析可详见下表9-1。表9-1 项目的社会影响序号评价指标评价结果备注高较高一般较低低1就业效果:直接就业效果间接就业效果对女性的就业效果对农村劳动力的就业效果 项目建设期属劳动密集型行业,就业效果较为明显,尤其是对农村劳动力就业2收入分配效果:国家收入分配效果地区收入分配效果居民收入分配效果项目对国家花卉行业和地方税收明显3促进地区经济发展程度:社会经济发展系数财政收入187、增长系数居民收入增长系数项目有利于促进XX均衡发展，推动该地区花卉产业发展,加快现代农业发展影响较大4对当地居民生活影响居住环境生活质量 项目建成将给周边花卉种植户、花卉经销商带来便利，改善XX空气质量5社会福利效果社会福利效果是上述各因素的综合结果。本项目的社会福利效果较一般注:本评价所得出的程度高低结论系与其他行业中平均水平比较而言。9.1.2 项目与所在地互适性本项目与所在地互适性主要包括与不同利益群体的互适性，与项目管理单位互适性，以及与当地文化的互适性。表9-2 社会对项目的适应性与可接受程度序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体较好施工和运营污染做好防范措施2组织188、机构较好运营管理问题提高管理能力3与当地文化较好做好项目正面宣传9.1.2.1 项目与当地利益群体互适性项目涉及的主要利益群体和组织包括：当地政府、项目管理方、当地居民、施工建设单位等。由于项目的建设能解决当地机动车主和农机产品燃油供应问题，所以，XX市相关主管部门对项目持积极态度，项目地原住户、周边单位和住户也对本项目持积极支持态度。所以，本项目建设能与当地利益群体形成良好的互适性。9.1.2.2 项目与承担机构能力的互适性本项目建设将利用业主自己拥有的集体土地，因此不需要征地，且项目施工将聘请有经验的施工单位，严格按照加油站设计和施工等相关规范施工，同时，业主资金充足。所以，项目能与承担机189、构能力形成良好的互适性。9.1.2.3 项目与当地文化的互适性项目建设无特殊的文化要求要求，相反，项目建设所处地文化水平相对一般，而项目建成后，将有效解决当地剩余劳动力就业问题，为当地居民带来便利，推动城市建设，因此，项目与当地文化能后相互适应和协调发展。 9.2 社会风险分析及控制9.2.1 项目风险因素分析社会风险是指由于自然灾害、经济因素、技术因素以及社会因素等方面的原因而可能引发的社会失序和社会动荡。社会风险是一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，更直接地说，社会风险意味着爆发社会危机的可能性。一旦这种可能性就变成了现实性，社会风险就转变成了社会危机，对社会稳定和社会秩序都190、会造成灾难性的影响。本项目可能引发的社会风险主要来自于施工或生产过程中产生的污染和生态破坏等给周边居民生活、生产带来的负面影响，从而可能引起部分居民的不满甚至导致过激行为的发生。表9-3 社会风险分析表序号风险因素风险程度原因防范措施1拆迁安置因素较小业主征收完善相关手续2社会治安中不稳定因素较小业主为本地人，且与各方关系处理妥当加强与村、派出所、民众的联系3施工影响因素较小施工地周边为农田，无居住户做好环境污染防范措施为防范社会风险，业主应加强企业内部管理，提高企业工作方式和工作策略，防止粗暴野蛮管理行为发生，并且提高员工的生态环境保护意识，对比较敏感的生态环境问题做出详细的预防方案。同时加191、强与村民、派出所、当地政府的联系与沟通。9.2.2 风险防范措施（1）加强对国家政策和宏观经济的认识和关注度，以及对国家可能发生的宏观经济调控程度进行预测，以做好相应风险防范措施。（2）抓紧项目的立项和前期策划、设计准备工作，确保本项目工程提前动工，并做好项目实施中各项协调工作。（3）进一步对本区域社会情况、当地经济状况、消费程度以及市场进行详细调查，吃透花卉市场规律，做好各项营销准备工作。（4）加强财务监督管理，搞好资金周转调拨，减轻财务负担，可以有效防范风险，实现预定目标。（5）采取风险控制措施，制定切实可行的成本控制措施；对于工程建设、基础设施工程建设，可通过公开招投标方式选择优秀的拆迁、评估、施工单位；加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。通过采取以上风险防范措施，可以减少风险因素，降低风险程度，防止风险损失，确保项目顺利实施，达到预期效果。9.3 社会影响分析小结项目建设带动当地剩余劳动力就业和获得收入的机会，推动项目区域经济发展、促进城市建设等都具有积极作用，所以，总的来说，本项目社会正面效益远大于负面影响，从社会影响上来讲，本项目是可行的。