1、百货集团商店分店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.2 项目提出的理由与过程21.3 项目概况3第二章 项目背景及投资的必要性52.1 项目背景52.2 项目投资的必要性2、10第三章 市场环境分析153.1 XX市发展情况分析153.2XX市的商业发展现状及发展规划243.3 所在商圈及周边商圈分析263.4 项目周边竞争对手分析29第四章 项目的资源分析344.1 项目SWOT分析344.2 XX的XX市网点经营状况分析36第五章 项目经营设想405.1 项目目标市场分析405.2 项目经营定位设想425.3 项目经营布局设想43第六章 环境保护与节能节水措施456.1 环境保护456.2 节能节水48第七章 组织机构与人员配置49第八章 项目实施管理508.1 项目实施组织508.2 项目实施进度508.3 工程招标508.4 项目宣传推广策划51第九章 投3、资估算与资金筹措549.1 投资估算549.2 投资计划与资金筹措58第十章 财务评价6010.1 财务评价编制说明6010.2 财务分析6010.3 财务评价结论68第十一章 风险分析6911.1 项目的主要风险因素6911.2 风险程度分析7011.3 防范与降低风险的对策71第十二章 结论与建议7312.1 结论7312.2 建议74III第一章 总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目基本情况1、项目名称：XXXXXX店项目2、项目地点：XX市人XX道南南端，与人民西五路交汇处5、总投资：5831.6万元1.1.2 项目承办单位概况1、单位名称：XX市XX股份有限公司2、法人代表：X4、X3、办公地址：XX市北京路295号1.1.3 可行性研究报告编制的依据和范围1.1.3.1 编制单位1、单位名称：广东省国际工程咨询公司2、资格证书：工咨甲3、发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会4、法人代表：XX1.1.3.2 编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）;2、国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；3、XX市商业网点发展规划（2005至2020年）；4、XX股份有限公司20062010年发展战略;5、广东省国际工程咨询公司与XX股份有限公司签订的XXXXXX店项目可行性研究报告工程咨询服务协议书;6、与项目有关的其他资料。1.1.3.3 研究范围对XXXXXX店项5、目投资的必要性、市场需求、建设方案、经营管理、总投资、财务效益及项目风险等方面进行可行性研究论证，并提出项目建设的建议。1.2 项目提出的理由与过程当前，国内消费模式正从注重物质消费向注重精神消费转变，从注重节约金钱向注重节约时间转变。因而规模大，综合元素丰富的百货公司、购物中心更能吸引消费者。加入WTO后，在百货零售业价值重估的背景下，外资和民营企业加大介入百货零售行业，举牌并购百货类上市公司现象已在长江以北及沿线城市相继出现，很快将蔓延到华南地区。百货业态作为XX股份的主业，经过多年的发展，获得了消费者的信赖，赢得了较高的市场份额，多年来年度销售额名列前茅，为其他业态的发展奠定了坚实的基础6、。而XX消费品零售总额位居全国第三，但XX市没有一家零售企业进入全国零售前30强，XX本土零售企业的规模与其零售市场的地位明显不相适应。为应对XX百货业将可能出现全面洗牌的形势，XX股份确定了专注发展百货业、专业店和购物中心三大业态，持续改善零售服务，不断创新零售技术，积极培育零售服务品牌，通过巩固XX、拓展华南、面向全国，成为国内大型零售服务企业。结合XX市城市发展、商业网点布局情况及市民消费需求，XX股份将重点在XX市霞山区发展集购物、餐饮、休闲于一体的都会级时尚百货店项目，以实现拓展华南的战略布局，致力开辟百货零售业一个全新的价值增长点，进一步带动百货业的产业升级。本项目商业经营面积达37、.4万平方米。通过把项目打造为XX市人民南黄金商圈内精品时尚百货的商业地标，不断带动“XX”品牌价值的提升，巩固在XX乃至华南地区的市场份额。目前，本项目已列入XX股份上市募集资金的投资项目之一。2010年5月，XX股份正式委托我公司编制XXXXXX店项目可行性研究报告。1.3 项目概况1.3.1 项目场址与条件拟建项目位于XX市霞山区人XX道南南端，与人民西五路交汇处，XXXX原址（XXXX已于2007年9月30日租赁期满后停止营业），属于XX市商业中心商圈的核心位置，选址合理。项目地处XX市中心城区霞山区，交通便利、水电等设施配套，建设条件具备。1.3.2 项目内容与规模XXXX国际商贸大8、厦占地面积1.09万平方米，由6层商业裙楼和19层的商务塔楼组成，地下一层也用作商业经营，地下二层配备8000平方米的停车场，总建筑面积约9.7万平方米。其中，本项目商业面积约3.4万平方米，为地下一层至地上六层共七层。项目内容为租入XX国际商贸大厦负一层至六层（34133.6平方米）作为XXXX旗舰店。其中，首层临街商铺（472.7平方米）转租给知名服饰品牌；二层部分商铺（850.7平方米）转租经营休闲服饰、餐饮；即转租面积共1323.4平方米。其余面积用于自营百货。1.3.3 项目进度XXXX店项目将由本公司全资子公司XXXX商贸有限公司具体负责建设、招商、运营及管理。XXXX国际商贸大厦9、将于2010年底或2011年初交付XXXX商贸有限公司装修，计划于2011年中或2011年下半年开业。 1.3.4 投资估算及资金筹措项目总投资5831.6万元。其中装修工程费用1551.9万元，设备购置及安装工程费2667.5万元，其他费用1007.7万元，预备费104.5万元；投入流动资金占用500万元。资金来源全部为公开发行股票上市募集资金。1.3.6 主要经济技术指标。本项目主要经济技术指标见表1-3-2。主要经济技术指标 表1-3-2序号名 称单 位数 量备 注1基本数据1.1总建筑面积平方米34133.6其中自营平方米32810.2租入商铺后转租商铺平方米1323.41.2项目定员10、人1.3总投资5831.6 1.3.1建设投资万元5531.6 1.3.2建设期利息万元0.0 1.3.3流动资金万元5001.4销售收入万元44913.3各年平均1.5年总成本万元43200.5各年平均1.6营业税金及附加万元173.2各年平均1.7利润总额万元1539.6各年平均1.8税后利润万元1146.6各年平均2经济评价指标2.1投资利润率%26.4各年平均2.2资本金净利率%50.6各年平均2.3项目财务净现值万元4893.0折现率8%2.4项目财务内部收益率%18.02.5全部投资回收期年7.4含建设期4第二章 项目背景及投资的必要性2.1 项目背景2.1.1 XX股份有限公司简11、介1、基本情况XX市XX股份有限公司是广东省最大的国有商业集团XX百货企业集团有限公司的核心企业，前身是1991年开业的XX百货大厦。 2002年4月30日，XX百货大厦实现了股份制改造，成立XX股份有限公司。经过5年多的奋斗，2007年11月22日XX股份于深圳证券交易所正式挂牌成功上市，在XX股份实现跨越式发展的道路上树起了新的里程碑。经过多年的发展，XX股份从北京路的单间大店成为今天拥有百货店、专业店、购物中心三大业态的大型连锁企业，旗下网点20个，遍布广东省内外。2009年XX股份一连签约6个网点，新开4家市外门店，新增面积近8万平方米，面向全国拓展至华中武汉和西南成都。12月底，成功12、再融资收购新大新公司，新增5家门店和6万平方米经营面积，总经营面积达40万平方米，并取得良好的经济效益。目前XX股份是XX本土零售企业中门店数量最多，销售总额最大，跨市跨省连锁发展势头最好的国有连锁零售服务企业。根据零售行业的发展趋势，XX股份制定了“一业为本，连锁经营，区域做强”的业务发展战略，以“立足XX（广东），辐射华南（西南），面向全国”为布局规划，计划在未来的发展中，以每年2-3店的速度对外拓展，实现100亿元的销售规模。凭借上市后的优势，XX股份将加大力量进一步推动企业实现跨越式发展，通过证券市场进行并购同行的资本运作项目。XX股份现有门店详见表2-1-1。XX股份百货门店情况表表13、2-1-1 序号店铺名称类型开业时间租赁/经营面积（平方米）1XX百货北京路店直营1991年2月8日713452XX百货从化店直营1998年12月28日38263XX电器棠溪店直营2002年12月13日25504XX百货花都店直营2003年1月22日53355XX百货新市店直营2004年10月28日131716XX百货肇庆店直营2005年9月30日167857XX百货天河中怡店直营2006年9月29日495998XX新一城购物中心直营2007年1月15日494699XX百货佳润店直营2008年9月19日1488510XX百货惠州店直营2009年9月19日1651311XX百货揭阳店直营200914、年12月13日2481512XX百货深圳店直营2009年12月30日2599413XX百货茂名店直营2009年12月23日1230514XX百货武汉店直营2010年5月28日3515415新大新北京路店直营1967年1月20日1379516新大新荔湾店直营2004年3月23日740217新大新番禺店直营2005年9月19日920018新大新东广店直营2005年12月6日1255019新大新三水店直营2008年10月20日15306合计3999992、股权结构（1）前十名股东持股情况(2009年12月31日)股东名称股东性质持股比例持股总数持有有限售条件股份数量质押或冻结的股份数量XX百货企业集15、团有限公司国有法人62.1%104,883,291104,883,2913,720,930领先控股有限公司境外法人4.72%7,961,70007,500,000XX市汽车贸易有限公司境内非国有法人3.55%6,000,0006,000,0006,000,000中国农业银行长盛同德主题增长股票型证券投资基金境内非国有法人3.05%5,156,73500XX市东方宾馆股份有限公司国有法人2.68%4,529,9990232,558中国工商银行易方达价值成长混合型证券投资基金境内非国有法人2.08%3,508,40400中国农业银行景顺长城内需增长贰号股票型证券投资基金境内非国有法人1.87%3,16、157,57200中国农业银行景顺长城内需增长开放式证券投资基金境内非国有法人0.77%1,301,37900广发证券交行广发集合资产管理计划(3号）境内非国有法人0.59%1,002,63300XX轻出集团有限公司国有法人0.51%855,000046,512（2）控股股东及实际控制人情况介绍XX百货企业集团有限公司持有公司股份104,883,291股，持股比例为62.1%，为本公司第一大股东。XX百货企业集团有限公司系由XX市第一商业局转制而成的国有独资有限责任公司，XX市国资委持有XX集团100%股权，为公司实际控制人。XX百货企业集团有限公司成立于1996 年6 月10 日，注册资本为17、37,846万元，注册地址为：XX市越秀区西湖路12 号23 楼，法定代表人为：XX，企业类型为：有限责任公司(国有独资)，经营范围为：XX市人民政府授权范围的国有资产的经营、管理。 公司与实际控制人之间的产权及控制关系如下：100%XX市国有资产监督管理委员会62.1%XX百货企业集团有限公司XX市广百股份有限公司3、经营情况2009年，公司实现营业收入46.31亿元，实现归属于公司股东的净利润1.66亿元，与2008年度调整（因同一控制下的企业合并而发生的报表数据调整）前相比，分别增长44.68%和15.64%，与2008年度调整后相比，分别增长8.84%和2.05%。主要会计数据变动情况18、如下：单位：万元 项目2009年2008年本年比上年增减（）调整前调整后调整后营业总收入463,109.76320,099.50425,508.158.84%利润总额22,427.8419,566.6622,165.681.18%归属于上市公司股东的净利润16,552.1814,313.3616,220.122.05%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润16,311.4912,625.9112,683.1328.61%经营活动产生的现金流量净额16,767.6529,038.1832,100.60-47.77%2009年末2008年末本年末比上年末增减（）调整前调整后调整后总资产26319、,702.52184,593.02233,645.1412.86%归属于上市公司股东的所有者权益117,255.2791,515.81105,811.7110.82%股本16,888.33 16,000.00 16,000.00 5.55%5、发展规划面对日趋细分的市场竞争，XX股份将按照“一业为本、连锁经营、区域做强”的总体战略，以及“立足XX、拓展华南、面向全国”的布局规划，结合企业实际，XX股份着力将传统百货提升为时尚精品百货，并在发展百货主业基础上，在核心城市、核心商圈寻求多业态的延伸发展，完善在省内外的零售网络，提高公司综合竞争力，加速占领市场，获取新的利润增长点。2.1.2 项目发20、展商简介项目发展商是XX市XX房地产有限公司。该公司创建于2001年，是一家以房地产综合开发经营为核心业务，集物业投资、物业管理、互联网业务于一体的多元化经营企业，一直坚持“专业化、品牌化、规范化”的发展战略，秉承“真诚服务、精品永恒”的经营理念，打造XX品牌。XX公司计划将把XX国际商贸大厦建成为XX市的商业地标建筑。除本项目外，XX房地产有限公司近期开发的项目还有“XX花园”项目将成为粤西地区智能化建筑典范之一，以及位于赤坎的五星级酒店“XX海景酒店”项目。2.1.3 XXXX国际商贸大厦项目简介XXXX国际商贸大厦位于XX市商业中心人XX道南南端，与人民西五路交汇处，两面临街，是人XX道21、南临街面最长的商业地块，占地面积为10866.96平方米。该大厦由6层商业裙楼和19层商务塔楼组成，地下一层也用作商业经营，地下二层配备8000平方米的停车场，总建筑面积为9.7万平方米。本项目位于XXXX国际商贸大厦负一层至六层，建筑面积为34133.6平方米。各层面积见表2-1-1XXXX国际商贸大厦项目建筑面积表表2-1-1 单位：m2楼层A区B区各层面积小计负一层6396.506396.50首层3484.70472.703957.40二层3746.10850.704596.80三层3843.80894.704738.50四层3938.30894.704833.00五层3911.008922、4.704805.70六层3881.70924.004805.70合计29202.104931.5034133.602.2 项目投资的必要性2.2.1 项目建设符合国家和地方相关产业政策的要求当前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段，商品市场供求总格局已发生根本性变化，面临的国际化竞争更趋激烈，但流通领域仍存在流通企业规模偏小、组织化程度低、现代化水平不高、市场体系不够完善等问题，如我国商业流通业对生产总值的贡献度不到8%，而发达国家在20 世纪90年代就已达到15%以上，这说明我国流通业的潜力巨大。为促进城乡协调发展和国民经济持续快速健康发展作出新贡献，迫切23、需要建设大市场，发展大贸易，搞活大流通。2005年，国务院出台的关于促进流通业发展的若干意见针对制约我国流通业改革与发展的突出问题，提出一系列对策，如应积极培育一批有著名品牌和自主知识产权、主业突出、核心竞争力强、具有国际竞争力的大型流通企业；鼓励具有竞争优势的流通企业通过参股、控股、承包、兼并、收购、托管和特许经营等方式，实现规模扩张，引导支持流通企业做强做大；地方各级人民政府要结合实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。商务部2009-2010中国流通产业发展报告提出，后危机时代，流通产业发展面临四大任务：一是进一步培育和发展现代流通体系，搞活城乡流通，扩大居民消费，24、推动消费成为经济增长的主动力；二是优化流通产业内部结构，发挥流通对生产的先导作用，促进国民经济的结构调整和优化；三是继续推动农村流通的现代化，促进城乡一体化；四是通过加大流通业的投入力度，提高流通效率，降低流通成本，增强流通业的竞争力。XX市城市近期建设规划（2006-2010年）中指出，XX市近期的发展方向是“提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强”，“提升核心完善功能”即以城市行政中心、商务中心建设为契机，重点强化城市公共服务设施建设；近期城市中心区建设范围基本集中在体育北路、金沙湾观海长廊、体育南路、海滨大道、海田路、椹川大道、龙潮路、永平北路、龙平南路、乐怡路、长平路、绿25、塘路、银帆公园、乐山路以及人XX道围合的不规则地块中，将加大居住区建设力度，加强公共服务设施配套，优先安排市级大型公共设施。因此，本项目建设符合相关政策规划要求，其及时启动将是XX股份抢先布点XX市，以及逐步构建具有著名品牌、主业突出、核心竞争力强、竞争能力强的大型流通企业的重要举措。2.2.2 项目建设满足了人民群众日益增长的物质文化需求，也积极推进富裕社会的建设步伐零售业是经济发展的晴雨表，也是近年来我国发展变化最快、最有生气的行业之一。中国经济保持稳定增长趋势，居民人均收入和消费性支出逐年增长，为中国零售业的发展奠定了坚实的基础，直接刺激着中国零售业的快速发展。2009年城镇居民人均可支26、配收入17175元，实际增长9.8%。由于政府不断加强社会保障、教育、科技、卫生等工作，进一步解除居民的后顾之忧，使近几年居民敢于消费，乃至形成一股巨大的内需动力，城市消费品零售额迅速增长。除2002年外，城市消费品零售额增长速度均高于城镇居民人均可支配收入增速（见图2-2-1）。可以预见，随着市民人均收入的进一步提高，必将带动消费与零售额的高速增长。图 2-2-1 2000-2009城市消费品零售额增速VS城镇居民可支配收入增速2009年，广东省城镇居民人均可支配收入21574.72元，比上年增长9.3%，人均消费性支出16857.51元，增长8.6%；城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出27、比重）36.9%，比上年下降0.9个百分点。城镇居民正处于小康到富裕，农民温饱到小康的转型过程中。可见，居民有更多的支付能力，促进了消费升级，这些都将刺激零售业的增长，使零售业成为最有发展潜力的行业之一。作为广东零售业的领头羊XX股份，已经历了十几年的发展，在广东地区XX股份是广东省重点培育的流通龙头企业，得到了消费者的广泛认同，已成为本土著名的商业品牌。面对潜力无限的消费需求，XX股份开发经营本购物中心，本项目不但符合XX股份的发展战略，更为人民群众提供了一处环境优美、商品琳琅满目的时尚购物新选择。2.2.3 项目建设是XX股份贯彻“一业为本，多种业态、连锁发展、区域做强”的发展战略，提高企28、业核心竞争力，积极应对市场竞争的重要举措。2009年，我国消费品零售总额突破12万亿元，这为零售业支撑起一个巨大舞台。在这个舞台上，国际零售巨头和本土企业共同上演着一幕幕扩张与并购、倒闭与重组的大戏。尤其自2004年12月我国结束了对零售行业的保护期之后，零售行业对外资完全敞开了大门。全球顶尖零售商陆续进入中国。为应对市场空间饱和、企业经营日趋同质化、外资并购的势头凶猛等诸多“内忧外患”，XX股份将始终贯彻“以零售服务业为本”的发展战略，并采取“百货公司、专业店、购物中心”业态共同发展的战略，专注于持续改善零售服务、不断创新零售技术、积极培育零售服务品牌，立足零售行业不断改善人类生活品质。根据29、XX股份的未来五年发展战略，到2010年实现营业额40亿元的发展目标，巩固XX市场，进而实现拓展华南，面向全国的区域发展方针。XX股份在认真领会政府关于商业网点规划精神的同时，深入把握市场脉动，借助自有优良品牌和市场地位，在XX市进一步增加投资，以不断扩大规模、提高自身综合竞争力，有效地适应市场的快速变化和应对零售企业的激烈竞争，使公司在激烈的竞争中获得强大的竞争力，也为促进XX市大型商业网点合理布局作出贡献。综合以上分析，本项目建设是必要的，也是迫切的。14第三章 市场环境分析3.1 XX市发展情况分析3.1.1 XX市概况XX市位于中国大陆最南端、广东省西南部，地处粤桂琼三省(区)交汇处，30、东濒南海，南隔琼州海峡与海南省相望，西临北部湾。全市面积1.32万平方公里，作为广东重要的区域性交通枢纽城市、港口城市、海洋城市及南亚热带城市，XX拥有丰富的海洋、港口资源及旅游资源，这些资源正推动XX经济快速发展。港口是XX最重要的优势资源，XX一直是国家重要港口和西南地区的出海大通道，XX港是得天独厚的天然深水良港，作为我国沿海25个主要港口之一，已于2005年开通了25万吨级深水航道，目前拥有万吨级泊位31个，年综合通过能力达6536万吨。2009年全年港口货物吞吐量11838万吨，增长13.8。XX市是我国首批对外开放的沿海城市、国家一类大市，正以临港工业大发展为龙头，向工业化社会迈进31、，2002年至2007年XX经济总量年均增长超过11，目前已名列入全国综合实力百强城市。XX市是广东人口第二大市,2009年末全市常住人口699.43万人。现辖霞山、赤坎、坡头、麻章四区，雷州、吴川、廉江三市，徐闻、遂溪二县，拥有1个国家级经济技术开发区和6个省级经济开发区（试验区、工业园）。3.1.2 XX市经济发展情况1、XX市2009年经济发展指标分析2009年XX市主要经济指标统计表表3-1-1指标数据年增长率（）面积1.32万平方公里人口699.43万人国内生产总值1156.17亿元10.6人均国内生产总值16639元9.2工业增加值450.55亿元9.7社会消费品零售总额571.732、1亿元22.2固定资产投资393.23亿元33.1外贸进口总额14.53亿美元-14.4外贸出口总额13.65亿美元-16.3（资料来源：XX市统计局）（1）根据2009年XX市经济和社会发展统计公报的统计数据，全年实现生产总值（GDP）1156.17亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6，其中第三产业增加值418.51亿元，增长13.2。按常住人口计算，XX市人均生产总值16639元，增长9.2%。全年全社会固定资产投资571.71亿元，增长22.2。其中，基本建设投资完成198.55亿元，增长39.9。（2）2009年，XX市国民经济继续保持平稳快速增长势头，消费品市场一直处于高位运行态33、势。全年实现社会消费品零售总额571.71亿元，比2008年增长22.2，比全省增速高5.9个百分点，增速再创1996年以来新高。标志着XX市消费品市场规模的发展进入更高层次，对国民经济的拉动增强。赤坎、霞山两区零售额占全市零售总额约50。2009年全市批发零售贸易业实现零售额472.18亿元，占全社会零售额总额的83%，同比增长20.6，是消费品市场快速增长的主导力量。2009年，全市住宿和餐饮业实现零售额99.27亿元，比上年增长30.5，领先于社会消费品零售总额增长速度4个百分点。其中餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重不断上升。上述数据表明XX市零售业、餐饮业日趋蓬勃发展，居民生活从34、温饱型转向享受型。2、XX市重点建设项目近年，在众多大型项目建设的拉动下，XX市经济保持快速增长势头，XX发电厂14号机组脱硫工程，霞山污水处理厂首期、赤坎污水处理厂二期工程和中油燃料油库扩建工程陆续竣工；目前，东海岛钢铁项目、70万吨木浆项目、雷州人唐火力发电厂、鉴江供水枢纽工程、黎湛、茂湛、西部沿海铁路等重点项目正在快马加鞭建设中。（1）XX钢铁基地选址于该市东海岛，拥有建设国内最好的深水港的条件，可同时通航两对30万吨级以上货轮和50万吨级油轮。钢铁基地建设规模为铁920万吨，钢1000万吨，钢材940万吨，计划投资690亿元，预计2011年底建成投产，产品主要为我国目前需要大量进口的高35、档钢铁产品。广东钢铁集团公司于2008年6月正式挂牌，标志着广钢、韶钢正式并入宝钢，也标志着XX钢铁基地项目的建设由此进入了一个新的发展阶段。因为到2012年，通过兼并收购等方式，项目产量将达到8000万吨，跃入世界钢铁企业前三强的行列。该项目必将拉动XX基础设施、机械制造业、港口等的发展，带来巨大的经济效益和社会效益。为钢铁基地项目配套，广东省、XX市陆续开展包括鉴江供水枢纽工程、东海岛疏港公路、铁路支线等十多个项目的建设。目前，XX钢铁基地项目正加紧前期推进。鉴江供水枢纽工程审批立项后将于近日奠基动工，是XX钢铁项目的重大配套工程。工程建设后，将通过泵站及管道送水XX钢铁基地、XX市东部的36、东海岛、南三岛、坡头等地。（2）XX港集团与XX中远物流达成战略合作伙伴关系，共同打造集码头操作、存储、金融、保险、交易等功能为一体的物流、金融专业平台，在码头进出口、远洋运输、船代、货代、报关报检、存储、货物质押贷款监管、公路运输、铁路运输、内贸海运等物流业务方面建立合作关系，通过中远物流完善XX港供应链服务功能，提供高效的码头两端延伸物流服务和金融服务。（3）XX龙腾物流有限公司位于东海岛的年产500万吨链篦机回转窑球团项目所需气源设施的建设，是XX市目前最大的用气项目，年用气量达2490万立方米，是目前全市天然气总用气量2倍，工程由XX新奥燃气有限公司负责设计、施工，项目计划于明年5月建37、成并投入运行，项目标志着XX大型工业使用绿色能源有了一个良好开端。3、XX市商业发展情况XX市商贸服务业在经济快速增长的带动下稳步发展，商业网点不断增加，商圈发展日趋成熟，国内外知名零售巨头相继抢滩XX。除XX股份先后于1995年和2005年在XX开设了XX百货XX店和XX鑫海名店外，世界零售巨头沃尔玛也2007年11月在XX国贸城市广场开业。霞山区的人XX道南商圈经过多年培育，成为辐射全区乃至全市的核心商圈。4、XX市核心区霞山区的发展情况霞山位于粤桂琼三省交汇处，是XX市的中心城区，是XX市的工业中心、交通运输中心、科技文化中心，也是XX市的商贸物流中心，陆地面积为117平方公里，人口约338、7万，辖10个街道办事处。霞山区是XX市的经济、商贸、教育的重地，交通发达，拥有港口、铁路、公路、机场，是XX海、陆、空运输的始发站。霞山区拥有作为XX市“港口城区”、“中心城区”的优势，大力发展现代物流业和临港工业。XX港是国家级主枢纽港、大西南的主要出海通道。三十万吨级油码头、二十万吨级铁矿石码头、二十五万吨级深水航道奠定了XX港在华南、中国东盟自由贸易区、亚太地区的战略地位。占地4000多亩的华港工业小区和占地543公顷的临港工业园区的启动建设，标志着国家对霞山区定位为中国重要石化基地的认可和霞山区临港工业的发展进入了一个全新的阶段。为了承接临港重石化工业基地的中下游项目，霞山区以政府牵39、头、企业运作的新模式，与银行合作投资9000多万元成功开发了规划土地面积近4000亩的华港工业小区，首期“欧亚标准板材”、“东胜矿业”等10个项目已入园。现在已有8个项目投产运作，每年为霞山区增加产值5亿多元。目前国内外众多大项目正纷纷抢滩登陆霞山。主要原料靠海运进口的年加工大豆100万吨、年产值30多亿元的“富虹油品”成功落户霞山，产生“雁阵效应”，中石化、中石油、中海油等三大石油巨头也纷至沓来。年产值超过20亿元的“中星石化”50万吨、100万吨二大重交沥青项目相继登陆该区临港工业园；“大鹏石化”8万立方米大型石油储库项目，中石油90万立方米奥里油库和东兴500万吨炼油改扩建项目的建设，以40、及大连华农、米克什能液氨、奥星发电厂等重大项目，形成了XX沿海经济新的增长带。临港工业的发展推动了临港商贸迅速扩展，霞山商贸业从资源优势型向港口优势型转变，依托临港城区的中心地位优势,引进现代经营模式,建立高档次商贸大厦,全力打造“环北部湾第一商圈”。霞山区2009年主要经济指标统计表表3-1-2项目金额占全市的比重（）GDP55.73亿元4.8工业总产值320.00亿元31.02工业增加值66.40亿元19.08社会固定资产投资50.22亿元12.78社会消费品零售总额148.12亿元25.91居民年人均可支配收入1.37万元-3.1.3 XX市人口状况分析1、XX市2009年末全市常住人口41、699.43万人，城镇人口达272.7万人，占常住人口的38.9。2、2008年XX市统计年鉴显示，项目所在的霞山区城镇人口占比达到100，且总人口数较另一城镇人口占比同样达到100的赤坎高81.8，因此霞山区是XX市辖区中城市化程度最高的区域，居民享受型消费需求相对较高。3.1.4 XX市居民收入及消费情况1、XX市居民收入情况XX市经济保持较快增长，经济实力连年迈上新台阶，居民生活水平有较大提高。2009年城镇居民人均可支配收入为13665.21元，增速达10.5，预计到2010年，XX城镇居民人均可支配收入将接近到15000元。近年来，在岗职工人均工资保持较高的增长速度，2009年城镇在42、岗职工人年平均工资已达到19708元（月平均工资1642.3元），增长20.6。随着大型工业企业落户XX，大批高素质人才的引进，必然拉动在岗职工工资的持续上涨，从而带动可支配收入增加，消费需求扩大。2、XX市居民消费特点（1）消费结构继续优化，享受型消费增长快。随着生活水平的提高和市场商品供应的丰富，居民消费结构升级加快，消费重心由以衣食为主要消费点的模式向以住房、汽车、通讯电子、教育、旅游休闲为主要消费点模式转变，享受型消费增长加快。近年来，全市居民个人购买商品房大幅度增长，住房以及家庭生活环境的不断改善和相关商品消费税调整，带动了家用电器、建筑及装潢材料、木材及制品和日用品等家居类商品的消43、费。居民个人享受、教育及服务性消费所带动相关商品销售，如体育、娱乐用品类、日用品类商品零售分别增长59.6、54.0、26.0。（2）恩格尔系数下降，富裕人口增加。2009年城市居民恩格尔系数为44.8，比上年下降1.6个百分点。2007年，在城镇居民人口中，恩格尔系数在3040%富裕户已达到21%，人口为41万人，与四年前对比，增加了3个百分点，增加10万人；恩格尔系数在30%以下的最富裕户为7%，约有14万人，比四年前增加5万人。3.1.5 XX市房地产业发展情况随着XX经济的快速增长，城市基础设施建设速度不断加快，城市环境质量不断提高，居民收入增加，购买力增强，促进房地产市场持续升温，购44、买者以基层干部、工薪阶层和外地客商为主，随着当地居民改善居住条件的意识不断增强和越来越多外来企业进湛投资，XX商品房市场的消费群将不断壮大，市场需求不断增加。根据XX市城市住房建设规划（20062010），规划期内，XX市将建设商品住房45000套，建筑面积450万平方米，满足中等以上家庭的住房需求。2009年，XX市房地产开发投资保持稳步增长，全年完成开发投资47.27亿元，全社会固定资产投资的贡献率达10.39%。商品房销售继续活跃。2009年，全市共销售商品房屋107.43万平方米，同比增长56.3；全市商品房销售额40.18亿元，同比增长116.3%。其中住宅销售面积为103.58万平45、方米，同比增长58.4；销售额为38.95亿元，增长1.2倍。随着房地产开发规模继续扩大，高质素的楼盘不断涌现，楼盘开发主要集中在霞山、赤坎和开发区。2007年该三地的住宅平均售价是每平方米2988元，比上年同期每平方米增加568元，霞山区部分高档楼盘售价在4000元/平方米左右。目前项目所在的霞山区商品房开发数量占全市的50左右，楼盘主要集中在人XX道一带和海滨大道一带，人XX道附近楼盘以实用型为特点，海滨大道附近楼盘以别墅、豪宅为主。2Km1KmXX项目图 3-1-1 项目周边2Km范围内主要楼盘示意图本项目周边房地产市场发展状况：本项目周边1km范围内聚集了近20个新兴楼盘和住宅小区。周46、边2Km范围内就超过40个。以每个楼盘提供300户住宅、每户4人计算，1Km范围内的楼盘就为本项目提供2.4万常住消费群，2Km范围内将接近5万的常住消费群。随着商品房市场日趋成熟、市民改善居住条件的意欲加强，将会带动家居用品、电器及享受型商品的消费。3.1.6 XX市城市规划情况1、XX市城市定位广东省第十次党代会报告中提出，“加快发展以XX为中心的粤西城镇群，形成沿海经济新的增长带。”这赋予了XX全新的定位：粤西城镇区域中心，“十一五”期间，XX将以建设粤西中心为目标，着力从南方大港、重化工业、交通枢纽、科教大市、生态环境等方面进一步提高城市的核心竞争力，逐步成为粤西商业、文化中心。2、近47、期规划对本项目的影响XX市城市近期建设规划（2006-2010年）中指出，XX市近期的发展方向是“提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强”，“提升核心完善功能”即以城市行政中心、商务中心建设为契机，重点强化城市公共服务设施建设；近期城市中心区建设范围基本集中在体育北路、金沙湾观海长廊、体育南路、海滨大道、海田路、椹川大道、龙潮路、永平北路、龙平南路、乐怡路、长平路、绿塘路、银帆公园、乐山路以及人XX道围合的不规则地块中，将加大居住区建设力度，加强公共服务设施配套，优先安排市级大型公共设施。本项目正好位于城市中心区的核心，凭借城市中心区的改造升级，项目周边的配套设施将更加完善，霞山48、区城市中心作为市级核心商业区的地位将进一步提升。小结：XX市的发展趋势1、综合经济实力不断增强，GDP年增长超过10。城区市场对全市消费增长的带动作用非常明显。2、城镇化进程加快，城镇人口增多，使得城镇消费市场的作用更加突出。3、城市居民收入水平的提高和消费观念的转变，使居民消费结构升级加快。居民的恩格尔系数不断下降，衣着、文娱、通讯等耐用型、享受型消费支出比例不断增加，为百货市场带来更多商机。4、外商投资增加，不断引入外地人才和高素质人才，并增加当地的就业机会，从而拉动消费需求。3.2 XX市的商业发展现状及发展规划3.2.1 XX市商业发展概况1、目前，XX市已初步形成了“市级、区级、社区49、级”的多级商业网络。XX市零售网点主要集中在霞山区和赤坎区。两区零售额占全市零售总额45.4，尤以霞山区的商业发展较为成熟、商业气氛较为浓厚。2、近几年来，XX市零售市场呈现多业态共同发展的态势，品牌店、专业专卖店、连锁店、小型超市等新型零售业态纷纷在XX市区登场，结构不断优化，形成竞争日趋激烈的格局，但现代新型业态发展比例不高，相对滞后。国家零售业态分类标准列举的多种业态中，XX市的商业业态有90以上属于食杂店、百货店、超市，而便利店、折扣店、购物中心、专业店等新型业态的发展相对滞后。3、目前XX市开发的商业网点规模不断增大，怡福国际、国贸城市广场的商业面积都超过3万平方米，加之经济引擎对商50、业的拉动作用，使商业网点的辐射力和影响力不断增强。另一方面，这些网点大多定位相似，形成恶性竞争，不利于推动商业整体升级。4、XX市电器专业店经营现状（1）XX市电器专业店主要有国美电器和海联电器，整体经营档次以中档品牌为主，国美电器稳坐当地电器专业店的龙头地位。（2）国美电器主导霞山区人XX道一带的电器专业店，两门店分别位于怡富国际广场的第四层和国贸B座的第三层，经营面积约20003000平方米，主要经营数码、小家电和冰洗类电器为主。（3）赤坎区电器专业店的经营规模较大且经营品类较为齐全，包括国美电器和海联电器。国美电器XX世贸商城店位于世贸大厦四楼，经营面积约6000平方米，为XX市场最高档51、次电器专业店，经营档次以中高档品牌为主，客流较旺，卖场环境较好。海联电器为单体商业物业，周边商业氛围较淡，经营面积约5000平方米（首、二层），经营档次以中档品牌为主，客流较少。3.2.2霞山区商业发展概况霞山区临港工业经济发展推动了临港商贸的迅速扩展，霞山区商贸业从资源优势型向港口优势型转变，依托临港城区的中心地位优势，引进现代经营模式，建立高档次商贸大厦，全力打造“环北部湾第一商圈”。霞山区内已形成以XX、国贸A座、国贸B座、世贸、鑫海等大型购物城为龙头，以各具特色的商业街为骨干，以遍布居民区的便利店、连锁店和小型超市为基础的商业零售网络，加之即将建成的XX国际商贸大厦（本项目）、财富广场52、国贸新天地，以及楼高211.2米、共56层，集高级写字楼、五星级酒店、商业裙楼为一体的XX湾时代广场，构成了人民南商贸圈。3.2.3 XX市商业发展规划1、宏观经济背景为XX商业发展提供良好契机。近年来，XX大力实施“工业立市、以港兴市”战略，经济发展势头强劲，城市建设日新月异，正逐步成为充满生机活力的现代化新兴港口工业城市。XX拥有良好港湾条件，同时又是泛珠三角的重要节点，在北部湾经济圈崛起和泛珠区域合作中处在极其有利的位置上。广东省也提出了率先基本实现社会主义现代化的目标和任务，强调“增强东西两翼地区的经济实力和发展后劲”，对XX商业的发展将是一个很好的机遇。2、XX市的商业分布规划（153、）根据正式批复公布的XX市商业网点发展规划（2005至2020年），XX拟在人民路与乐山路交界一带建设XX市的商业金融贸易信息中心，其中包括了超级市场、大型购物中心、金融、贸易、旅馆业等。（2）霞山区大力对霞山人XX道南这个雄踞XX商业中心圈、旅游文化休闲圈、交通网络中心圈的交汇点进行改造，着力推动国贸A座、B座、城市广场、金贸广场，怡福等大型购物商场的建设，使之与XX、湛新市场、岭南布匹市场、商业步行街等商业价值链焊接，成为XX的财富平台。3.3 所在商圈及周边商圈分析项目所在的霞山区，以优势的地理环境和健全的基础设施，吸引了大批商贸投资，已成为XX市乃至粤、桂、琼交界区域最繁华的对内对外贸54、易中心。近几年，霞山区陆续建成了一批各具规模的商业网点和专业市场。以XXXX、友谊城、国贸大厦、昌大昌、鑫海名城等大型网点为中心、连接民享商业步行街、形成了霞山独具风格的商业区域。目前霞山区的商圈主要有人XX道南商圈和海滨大道一带。海滨大道一带人XX道南商圈图3-3-1 霞山区两大商圈位置图3.3.1 人XX道南商圈随着XXXX、国贸A、B座、国贸城市广场、怡福国际等大型商业项目相继建成，周边商业配套不断完善，人XX道南商圈发展日趋成熟，已成为霞山区乃至XX市最繁华的核心商圈。加之沃尔玛即将进驻国贸城市广场，人XX道南又将成为商家关注的热点。但由于商圈内现有商业服务网点功能相对单一，经营定位雷55、同，同质化竞争激烈，商圈的基础设施配套欠佳，如停车拥挤，交通不畅，路灯照明不足，令商圈的升级发展受到限制。人XX道南商业气氛虽已形成，但除上述四大项目外，道路两旁商铺以单间小规模的品牌专卖店为主，多数为大众服饰、鞋类专卖店，品牌的档次偏低，其消费群体以18-25岁年轻一族为主。另外，一些专卖、专业店也呈现蓬勃发展的态势，比如中型的电器连锁店海联，虽然规模相对不大，但以其专业性及电器超市的特点在电器市场上占有主要的市场份额。知名的或有一定市场覆盖率的品牌专卖店，如专营电器、服装、家品、床品、饰品等更是如雨后春笋出现在港城，发展态势良好。3.3.2 海滨大道一带海滨大道是XX城市建设重点城区之一，56、周边新楼盘发展迅速，已逐渐形成高尚住宅区，消费群体不断增加，居民消费力较高，而且海滨大道曾是XX著名的的“名牌服饰一条街”，区域内有海滨公园，往南延伸有一高档的别墅群，有利于经营高档精品百货商场，并培育一个新的高档消费商圈。XX鑫海名店位于海滨大道与海昌路交汇处，于2005年5月1日开业，经过两年的培育，鑫海店已拥有一批忠实的中高档消费群体，知名品牌相继进驻鑫海店。分析霞山区上述商圈的发展现状和分布格局，霞山区商圈呈现以下特点：1、众多品牌商家的聚合使人XX道南商圈形成浓厚的商业氛围，客流集中，客群以18-40岁的年轻时尚消费群体为主。该商圈已成为霞山区最具影响力的零售中心，辐射范围可扩展至整57、个霞山城区。2、人XX道南商圈零售业态较为丰富，有购物中心、百货店、品牌专卖店和大型综合超市。大型的商业网点内多数以大型综合超市作为主力店，附以小型餐饮和中低档品牌专卖店，或者全部以散户出租的形式经营服饰专卖店。商圈内缺乏一个集综合购物、餐饮、旅游休闲于一体的时尚百货店以满足消费者中高档的消费需求。3、海滨大道是一个新兴高档商圈，在鑫海名店的带动下，经过近两年的培育，商业气氛日渐浓厚，但商圈规模、网点数量、客流量与人XX道南核心商圈还有较大差距。4、在经营的商品品类上，以中低档的少女服饰商品为主，化妆品、运动用品、男士服饰、现代家品的销售规模小、档次低，使区内消费者可选择的消费空间很小。XXX58、X店受规模限制、总体销售水平逐年下降的情况下，上述品类的经营效益依然良好，以男士服饰为例，仅25个专柜就创造出超过1000万元的年销售额。表明区内对百货类的中高档消费有较大的潜在需求，如有更大规模的中高档商业项目，可大大激发这部分的消费潜能。3.4 项目周边竞争对手分析3.4.1 现有竞争对手1、国贸大厦项目名称国贸大厦物业外观位置及交通便利性XX霞山区人XX道南，紧邻XXXX店北面，交通便利楼层分布A座：首层经营男服、金饰、化妆品；二层经营皮具皮鞋；三层经营女服；爱家超市位于A座第二、三层的南面，约4000平方米B座：首层经营数码城；二层经营休闲服饰；三层经营国美电器与本项目距离30米所处商59、圈人XX道南商圈物业规模经营面积达32500平方米发展商背景XX市友谊房地产有限公司开业日期2000年9月20日市场定位及目标客户市场定位中低档，突显少女、青年女性为目标的经营定位，消费群体以周边居民为主要目标客户项目特点超市主力店+散铺租户租金水平首层：130280元/平方米；二层：110140元/平方米；三层：5060元/平方米目前状况A座客流较多，经营状况良好；B座以数码电器经营为主，由于供应商资源不足，经营状况欠佳对本项目影响A座主要以少女服饰经营为主，对本项目该品类的经营会有一定的影响，但由于国贸经营档次较低，形成的竞争威胁不大。由于本项目百货部分不经营电器，B座对本项目经营将不会造60、成影响。2、国贸城市广场项目名称国贸城市广场物业外观位置及交通便利性位于人XX道南东侧，国贸大厦B座的斜对面。交通便利楼层分布负一层：沃尔玛；首层：化妆品、金饰、餐饮；二层：男女服饰、皮鞋皮具；三层：运动服、童服、游乐园；四层：大地数码影院、餐饮；五层：施力道健身美容尊尚会所与本项目距离150米所处商圈人XX道南商圈物业规模经营面积达42000平方米，并配有2万平方米地下停车场及6000平方米的商业广场。发展商背景XX市世贸投资实业有限公司开业日期2006年10月前市场定位购物中心项目特点超市主力店+分散租户租金水平首层：130260元/平方米；二层：110120元/平方米；三层：3050元/61、平方米。目前状况场内商铺出租率近100，自从四层的数码影院开业后，客流量不断提升，且沃尔玛即将进驻，项目整体吸引力将大增。对本项目影响该项目在裙楼商场负一层引入沃尔玛（1.5万平方米）作为主力店，与本项目都会时尚百货不同，对本项目的威胁不大3、怡福国际项目名称怡福国际物业外观位置位于人XX道南与解放东路交界口楼层分布负一层：魅力港（部分空置）；首层：名品堂；第二、三层按大型超市经营模式布局（目前空置）；四层：潮人基地（服饰、运动）、国美电器；五层：机动游戏，电影院空置。与本项目距离200米所处商圈人XX道南商圈物业规模项目总建筑面积约8.5万平方米，项目由地下二层、地面20层组成。其中商业裙楼62、由地下二层至五层4.5万平方米规划为美式购物中心，塔楼为戴斯酒店、商务写字楼和住宅。发展商背景XX市怡福置业有限公司开业日期2006年10月市场定位购物中心经营模式1、超市主力店+分散租户2、其中负层及首层部分面积为出售后再返租经营。租金水平负一、首层：90110元/平方米目前状况二、三层原预留给家乐福经营，一直空置，其余楼层也客流稀疏，大部分租户是免租经营，经营状况不佳。对本项目影响由于为近期开业，设施设备较新。原拟引入家乐福在二、三层经营，但其后决定不进驻，使项目整体吸引力、影响力下降。项目位置稍微偏离人XX道南人流最密集的地段，外立面几乎全被大树遮挡，不利于行人到达项目和聚集人流，难以营63、造有气势的购物中心形象，对本项目基本没有影响。3.4.2 潜在竞争对手1、霞山民享路步行街民享路位于霞山区中部，呈南北走向，南起解放东路，北到南海舰队（步行街范围至文明东路），与人XX道、民治路平行，全长1050米，民享路步行街始建于1999年，以居民休闲步行为主，近年商业氛围现已逐步增加，街道两旁分布有市政公司、规划局、城建局、工人电影院、工人文化宫、省八建公司、工商银行、南海舰队宿舍区和住宅小区，还有不少商铺，但由于经营档次较低，缺乏统一定位，管理较为无序，商铺的经营状况普通不理想。XX市政府有计划对步行街进行升级改造，并规划建一个大型购物中心。2、国贸新天地“国贸新天地”项目位于霞山区人64、XX道南与文明东路交汇处东北角。市委、市政府十分重视这个项目的建设，于2004年重新进行规划调整，并协调解决了一系列历史遗留问题，使项目能够顺利上马建设。项目原规划建30层商住综合大厦一幢，为XX目前最高的建筑，总建筑面积12万多平方米，预计2008年10月前后竣工。但据了解，该项目产权关系较复杂，项目地块原是一片水塘，临街部分地块（面积较小）产权属国贸旗下一子公司惠润公司，拟经营商业，非临街部分地块（面积较大）则属另一公司，双方对项目的开发内容一直未能达成统一意见，现时规划商业面积较小。小结：1、随着国内外零售巨头先后进驻人民南路商圈，标志着人民南路商圈经过10多年的培育和发展已成为XX地区65、的黄金商圈，XX市的城市商业、金融中心，蕴藏着诱人的商机。2、商圈内的商业物业配套环境不断完善。国贸城市广场及怡福国际吸取国贸大厦缺少广场及停车场的不足，均配备了大型地下停车场及开阔的门前商业广场，整体提升了商圈内大型商业物业的形象档次和物业条件。3、但随着商圈内多个大型商业物业购物中心的陆续规划及相继落成，商圈内的竞争逐步升级，竞争范围从地块、客源更升级到品牌供应商。4、项目周边商家的经营模式及档次雷同，将会造成潜在的恶性竞争，使这个黄金商圈仅发展为一个多元化但经营层次较为单一的平面商圈，制约了商圈向多元化、多层次的综合性立体商圈的提升。同时，也无法满足XX消费者日益提升的消费水平及消费多元66、化、多档次的需求。5、项目周边商家均以大型超市为主力店，制约了这些商业物业的档次提升。6、商圈内的商家招商难度不断加大。目前，商圈内的三大项目（国贸大厦、国贸城市广场、怡福国际）均以物业管理公司代理招商，招商范围以当地招商为主。根据XX股份在XX市场十多年的经营实践，XX市场的流通渠道较为集中，通常是一个代理商代理好几个品牌，在XX市场规范制度尚待完善的背景下，部分代理商采取直接购货+部分自营产品的形式供货，从而影响了部分品牌在当地的发展。上述三大项目均以当地招商为主，其可选择的代理商及品牌范围大为缩减，当地代理商代理的品牌只能在商圈内的不同项目间此消彼长。因而商圈内新增商业项目招商压力不断增67、加，经营的品牌丰富度受制约。33第四章 项目的资源分析4.1 项目SWOT分析4.1.1 项目优势分析（STRENTH）1、地理优势本项目位置即目前XXXX所在地，是人XX道南商圈的核心位置，东面临人XX道南的临街面跨度约80米，南面临人民西五路的临街面跨度约120米，有利于设置临街商铺和广告位，提高项目的商铺租赁收入和广告收入。东南面广场位于人XX道南和人民西五路交汇处，有利于形成广角效应吸聚客流。2、品牌优势开业之初“XX”作为一个XX的知名品牌进驻XX，一开业就得到广大消费者的认同，基于此良好的基础，经过十二年的市场培育和精心经营，积累了丰富的市场经验和各方面的资源，XX在当地树立和巩固68、了较高的品牌效应和商业诚信度，优质的商品、服务、良好的信誉和规范的管理深得广大消费者的信赖。3、供应商优势XXXX选择的合作方大部分为实力雄厚、行业经验丰富的生产商或供货商，承担风险的能力较强；XX与供应商在XX合作多年，已形成战略伙伴关系，对于继续拓展XX市场有较大的号召力。另一方面，实力雄厚的供应商为XX提供优质货源，为XX的诚信经营提供了信心和保证。同时，这些品牌供应商的进驻也吸引了其品牌客源到XX，间接扩大了XXXX的客源队伍。4、服务优势XX会员卡维系了相当一部分的忠诚度较高的客户，成为较稳定的消费群体。自XXXX开业至今，现已培育过万的会员。针对不同时机有计划组织的各种优惠酬宾活动69、推广活动、正规的投诉处理、售后服务及其他特色性的服务一方面吸引了消费者，另一方面也给予了消费者充分的信心。5、人才优势。XXXX及XX鑫海店的管理队伍已基本实现了管理队伍的当地化、年轻化、高效化、稳定化，企业党工团建设也比较健全，为企业的稳定经营提供了有力保证。现时，XXXX已培育了一批经验丰富、业务纯熟的经营管理骨干，他们也是XX其他零售商家搜猎的目标人才。项目重建经营XX，则可继续推行XXXX店与鑫海店仅设立一套管理组织的管理架构形式，一方面继续给予员工良好的发展前景，另一方面则大大节约门店的管理成本。4.1.2 项目劣势（WEAKNESS）物业平面呈“L”形，由东面长宽约3：2的物业A70、和西面长宽约5:1的物业B组成，物业B的纵深仅15米左右，因此较难与东面部分统一布局，如出租经营，二层以上该部分难以引入租金承受能力较高的服饰品牌，从而影响项目出租商铺的租赁收入。4.1.3 项目外部环境机会分析 （OPPORTUNITY）1、霞山区的发展规划霞山区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要显示，霞山区将巩固发展城市综合性商贸业，全面提高服务业水平，构建粤西乃至环北部湾区域性商贸中心和中央商贸区。具体措施包括重点建设XX国际商贸大厦、怡福国际商贸大厦、国贸城市广场和金贸广场等集购物、餐饮、娱乐、高级酒店、商务办公为一体的现代化大型综合性商贸大厦；改造湛新市场，使之成为一个档次较高、71、环境优美、安全舒适的购物商城；整合调整步行街商业资源，打造具有南国风情的商业步行街区。随着大型商业网点的建设落成，周边配套设施的完善升级，将进一步巩固和强化霞山区作为XX市商贸中心区的地位。2、附近新建的大型商业项目如国贸城市广场和怡福国际都以大型综合超市作为主力店，其经营档次提升受到一定限制，且难以满足中高档次的消费需求，如XXXX所在物业拆除重建，中高档精品百货店便成为商圈内一项空白，到目前为止，人XX道南商圈仍缺乏中高档都会时尚百货店，为本项目的经营打造留下了市场空间。3、项目附近有多个商住项目的地块待开发，将为本项目带来上万常住居民，扩大了潜在的客源和需求。4.1.4 项目外部环境威胁72、分析（THREAT）本项目建设、装修期间，人XX道南的XXXX将停止营业，造成客源流失，与此同时，更多的竞争对手不断涌入，到项目开业时，XXXX将面临更激烈的市场竞争。4.2 XX的XX市网点经营状况分析4.2.1 XXXX1、经营现状XXXX位于本项目所在地块，1995年至2000年期间，XXXX在XX地区一直处于一枝独秀的地位，年度含税销售额连年突破亿元大关，在粤西地区取得了良好的经济效益和社会效益。2000年以后，XX本地的商业经济得到了迅速的发展，经营面积在一万平方米以上的大型综合购物商场接连开业，打破了原先大型百货由XX一家垄断经营的局面，XX店的销售额自2000年开始呈下降趋势，平73、均每年下降幅度达到10。 万元图4-2-1 XXXX历年销售额统计图2、经营劣势（1）规模过小XXXX现时每层建筑面积1000平方米，实用面积仅有800多平方米，四层合计仅有4000平方米，由于经营场地面积有限，即使品牌厂商希望进场经营，XX也无法安排，而且装修上无法实现品牌展示的效果，降低了购物环境的档次。另一方面，由于场地有限，XX只能把经营范围不断缩小、经营品类不断减少，致使目前XXXX经营的品牌主要集中面向28岁以上消费者，产品线无法延伸。总而言之，物业条件的劣势已经成为当前XX店进一步拓展的最大障碍。（2）业态单一XXXX经营以生活百货为主，这与国贸、鑫海、世贸多种业态并存、多元化经74、营的综合性消费业态无法比拟。业态单一导致日常客流量剧减，人气不旺，XXXX目前每天客流量仅为国贸的十分之一都不到。随意性购买的发生率很低。（3）硬件落后物业陈旧，设施设备老化落后，电梯上落不便，使用超过十多年的手扶电梯设计（只有上行方向没有下行方向）已显落后，货梯老化、损耗大且无法通过安全检验（为了继续使用，现时XX店员工只能把货物推进货梯后开动货梯运行，而人为了保障自身安全而另行走楼梯到目的层再从货梯取货），夏天空调制冷效果差，陈旧从设备设施不再适应现时消费者消闲购物、享受购物环境的要求，并成为顾客不愿光顾XX店的主要原因之一。4.2.2 XX鑫海名店XX鑫海名店位于海滨大道与海昌路交汇处的75、鑫海名城首、二层，于2005年5月1日开业，经营面积约16000平方米，其中XX电器经营面积1000平方米，由于规模过小等原因，经营业绩未如理想，于2006年3月底结束营业，其经营场地由XX百货继续经营，经过两年的培育，XX鑫海店已拥有一批忠实的中高档消费群体，销售业绩逐年稳步攀升。小结：1、XXXX经营业绩下滑是由于物业设施等客观条件制约造成的，尽管如此，XXXX凭借优质的商品和贴心的服务获得当地消费者的信赖，为XX在XX树立了良好的品牌形象。2、XX鑫海名店不断攀升的销售业绩表明XX品牌在当地消费者心目中有强大的号召力，同时，也显示XX消费者的品牌消费意识不断增强，对中高档时尚百货的需求增76、加。3、XX市场受到越来越多品牌商的关注，知名服饰品牌陆续进驻XX。第五章 项目经营设想5.1 项目目标市场分析5.1.1 项目地理位置分析从右图可知，项目位于XX市的商业中心人XX道南南端，有A、B两面的临街面，是人XX道商临街面最长的商业地块，有利于形成“广角”聚合效应吸引客流注意。图5-1-1 项目地理位置图5.1.2 项目所处市场环境特点综合前述对项目周边竞争对手及市场环境的分析，结合项目自身地理位置特点，项目所处的市场环境有以下三大特点：第一，商圈内同质化竞争日趋激烈；第二，与周边新建商业项目对比，项目的占地面积规模最小。第三，除XXXX店外，商圈内尚未有另一家知名的中高档百货公司进77、驻。5.1.3 目标客群分析根据上述对项目目标区域市场的调研情况，拟把项目的目标客群分为三大部分：基础消费群、补充消费群和潜在消费群。1、基础消费群：霞山区核心区域内18-45岁居住人口。该客群特点：（1）收入水平相对最高（即该部分人口的收入水平相对于全区收入水平位列第一）。（2）经济独立程度高，收入预期稳定、良好，经济负担少，可支配收入额高。（3）消费力、购买欲最强，对时尚消费的频率最高。2、补充消费群：霞山区核心区域内18岁以下及45岁以上居住人口以及核心区域周边的18-45岁居住人口。该客群特点：（1）霞山区核心区域市场内的补充客群特点是经济独立程度低，收入水平偏低或者预期收益不高、不够78、稳定，经济负担较大。（2）其消费模式以家庭连带式消费为主，独立消费较少，对品牌、时尚的认知和需求较少，消费频率不高。（3）项目核心区域周边市场的补充客群特点是收入水平、消费需求与基础消费群相同，但由于与项目所处商圈的距离偏远，对项目所处商圈的认知与偏好降低，导致消费频率降低。3、潜在消费客群：霞山区核心区域市场内18岁以下的居住人口以及新迁入的居住人口。该客群特点：目前的收入水平不高或者尚未进入项目的辐射范围内，但随着时间的推移，该部分客群逐渐成长，转变为基础客群，或者项目周边在建或规划建设的商品房竣工，其迁入项目辐射范围内的住宅而有机会转变为项目的基础客群。项目目标客群表5-1-1项目基础消79、费群补充消费群潜在消费群居住区域范围项目周边半径5公里范围（霞山区核心区域）项目周边半径5公里范围（霞山区核心区域）项目周边半径5公里以上，7公里范围内（霞山区外围）项目周边半径5公里范围内（霞山区核心区域）项目周边半径7公里以上范围（霞山区周边城区）年龄段18-45岁18岁以下，45岁以上18-45岁18岁以下45岁以下经济独立程度独立不独立独立不独立独立经济负担少较大少较少较少预期收入良好、稳定一般良好、稳定较好良好消费频率高较低较高较低较低对品牌认知和时尚消费需求认知多认知少认知多认知少认知多需求大需求少需求大需求大需求大5.2 项目经营定位设想5.2.1 项目整体经营定位针对上述项目所80、处的市场环境特点，从差异化错位经营的思路分析，建议把项目定位为集购物、餐饮、休闲于一体的都会级时尚百货店，将项目打造为人民南黄金商圈内精品时尚百货的商业地标。5.2.2 项目定位细分在整体定位之下，针对上述三大目标客群的特点，定位上围绕各级目标客群的突出特点，从相应层面进行配套。1、经营特色定位区别周边以超市大卖场为主力店的购物中心项目，拟把项目定位为都会级时尚百货店，同时配以餐饮、休闲元素。2、档次定位结合XX地区的消费力水平以及项目所处商圈的经营档次，弥补商圈内中高档百货的市场空白，建议在项目档次定位在中偏高档。3、功能定位功能定位上强调时尚性与综合性，即在项目内除核心的购物元素外，同时还81、配套餐饮、休闲等潮流消费项目，使目标客群能在项目内体验时尚购物的同时还能轻松地享受休闲元素。5.3 项目经营布局设想5.3.1 经营布局设想思路物业A：项目临人XX道南部分物业B：项目临人民西五路部分物业A物业B人 民 西 五 路人XX道南图5-3-1 物业平面现状图经过对XX市场的考察调研以及综合分析，项目重建后应继承XXXX店作为粤西第一店的地位，在粤西地区、XX地区仍缺少时尚百货的市场环境下，组合一间都会级时尚百货店，包括百货、电器、超市。由于项目平面呈“L”形，南面临人民西五路的临街面跨度约120米，其中物业B临街面超过50米，因此该部分首层可作临街出租商铺，引入知名服饰品牌旗舰店，二82、层可作出租经营休闲服饰、餐饮商铺，即出租面积为1323.4平方米，其余面积用于自营百货店，面积为32810.2平方米。5.3.2 经营布局总体设想除首、二层B区用于出租经营外，其余面积用于自营百货，各楼层的布局见下表。项目各楼层布局表5-3-1楼层自营出租经营品类面积（平方米）经营品类面积（平方米）负一折扣店、超市、烟酒茶6396.50一楼化妆品、珠宝、皮件、男鞋、女鞋、精品、钟表3484.70品牌服饰商铺472.7二楼女服3746.10品牌服饰商铺、餐饮850.7三楼男服4738.50四楼运动休闲4833.00五楼童服、床品、家品4805.70六楼电器4805.70合计32810.2132383、.450第六章 环境保护与节能节水措施6.1 环境保护6.1.1 编制的依据1、环境空气质量标准（GB3095-1996 2000修改单）二级标准；2、地面水环境质量标准（GB3838-2002）类标准；3、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）类标准；4、大气污染物排放限值（DB44/27-2001）二级标准；5、水污染物排放限值（DB44/26-2001）三级标准；6、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）类标准；7、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；8、室内空气质量标准(GB/T18883-2002)；9、国家和地方颁布的有关设计规范。6.1.2 项目实施对环境的影84、响分析6.1.2.1 项目建设期环境影响分析项目建设期间,对环境产生的影响主要为装修过程中产生的噪声、扬尘、余泥及污水等污染。上述污染因素若不妥善处理将对周围环境产生不利影响，但这些影响是暂时的。只要施工单位通过加强管理、文明施工，切实做好各项污染防治工作，把建设期间对周围环境的影响减少到最小，施工期的环境影响可随工程结束而消失。6.1.2.2 项目运营期对环境的影响项目运营期，对影响环境的主要因素为：生活污水、厨房油烟废气、以及生活垃圾。1、水环境影响分析。本项目主要废水来源为生活污水。项目生活污水排放量按生活用水量的90%计算，则项目生活污水排放量约为26m3/d。 2、大气环境影响分析。85、本项目营运期的大气污染源主要是餐厅厨房油烟废气和停车场机动车尾气。（1）项目餐厅厨房燃料均使用管道煤气或液化石油气，油烟经油烟捕集罩、高压静电除油烟装置净化后，符合饮食业油烟排放标准(GWPB5-2000)排放限值要求后引至楼顶3米处排放，排放量较少，对周围环境影响较小。（2）机动车尾气对废气达不到国家排放标准的汽车不准进入的停车场。3、声环境影响分析。噪声源包括空调系统及水泵、交通噪声等，经采取措施综合处理，确保噪声声压级，本项目噪声对环境影响较小。4、固体废弃物环境影响分析。本项目固体废弃物主要是生活垃圾。全部由环卫部门统一负责清运处理，对周围环境产生的影响较小。6.1.3 环境保护措施686、.1.3.1 项目建设期环境保护措施建立安全文明施工制度。楼层装修时，施工单位应进行封闭式管理，以确保工作人员进出其它楼层的安全。装修完毕后，施工单位应即时、彻底清理残留的废料及废水。6.1.3.2 项目运营期环境保护措施1、污水。施工人员的生活污水中的粪便污水经化粪池处理后和其他生活污水会合，经市政排污管网进入市政污水处理厂进行二级生化处理，达到水污染物排放限值（DB44/26-2001）一级标准后排放。2、噪声。项目施工单位必须加强施工期的管理，严格按照XX市政府的规定，做好施工组织工作，在允许施工的时间内文明施工，尽量减少施工噪声对环境的影响。3、固体垃圾处理措施。工程垃圾由施工单位按市87、政府有关规定填埋。施工人员生活垃圾应统一收集，交环卫部门处理。6.1.3.2 运营期环境保护措施1、污水处理。施工人员的生活污水中的粪便污水经化粪池处理后和其他生活污水会合排入小区排污管道。然后，经市政排污管网进入市政污水处理厂进行二级生化处理，达到水污染物排放限值（DB44/26-2001）一级标准后排放。2、噪声。厨房的风机应采用低噪声风机并安装在室内。选用低噪声的空调系统。加强绿化隔声等综合措施。3、固体垃圾处理措施。项目运营期产生的生活垃圾，采用以下措施处理：（1）配置清洁人员及时对生活垃圾清扫、集中；（2）生活垃圾分两类处理，一类为可回收垃圾，另一类为不可回收垃圾。不可回收垃圾由市政88、部门统一运输处理，可回收垃圾由环卫部门送废品回收站。6.2 节能节水6.2.1 编制的依据1.中华人民共和国节约能源法；2.节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）;3.民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-95;4、国家和地方颁布的有关设计规范。6.2.1 节能措施1、照明以高光效和节能为原则选用光源，照明灯具采用日光灯及节能灯,商场内70%以上照明采用节能设备，有自然采光设施；2、选用节能的计算机、网络设备和空调设备；3、制定严格的节约用电管理制度，杜绝浪费电现象的出现;4、做好大楼的管理工作，做到人走灯熄，关闭空调开关。6.2.2 节水措施1、选用节水型的卫生洁89、具;2、供水加压选用变频调速全自动节能供水设备;3、制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象及时修理，杜绝长流水现象的出现。第七章 组织机构与人员配置根据需要，XXXXXX店项目设总经理办公室及百货店、营运部、物业管理中心三大部门。具体岗位人员配置见表7-1-1本项目人员配置表表7-1-1 单位：人序号岗位人数备注1总经理12总经理助理兼营运部经理13财务部经理14综合部经理15商场经理36财务部经理助理17会计28出纳19信息主管110信息员211业务员312文员213策划114美工115督导队长116督导班长317督导员（含安防监控）4818商场主任319商场管理人员1520收款员562190、售货员3522服务台礼仪523物管主任124综合班、高低压1525招商员1合计204第八章 项目实施管理8.1 项目实施组织XX股份基建办负责项目前期立项、报建，通过招标确定施工单位和设备供应商，签订相应的合同和办理有关手续，并负责现场技术管理、保证施工质量，协调对外关系。8.2 项目实施进度XXXX店项目将由本公司全资子公司XXXX商贸有限公司具体负责建设、招商、运营及管理。XXXX国际商贸大厦将于2010年底或2011年初交付XXXX商贸有限公司装修，计划于2011年中或2011年下半年开业。 8.3 工程招标根据有关规定，本项目不属于必须进行招标的项目范围，项目单位根据需要拟按邀请招标方91、式进行招标，招标的内容包括装饰工程、安装工程和设备等。投标方应具有相应资质并具有类似项目经验的施工单位或是具备良好信誉的设备供应商。招标基本情况见表8-3-1。8.4 项目宣传推广策划本项目在宣传推广上概念式的立体形象宣传，具体拟分五个阶段进行：第一阶段：项目推介宣传阶段。在项目达成合作意向后，借助发展商对项目上层的商品房销售宣传，对项目整体物业进行首轮辅助性宣传。在这个阶段以进行通知性广告宣传为主，宣传重点在于项目地点、周边环境描述及“XX”品牌形象宣传。第二阶段：项目招商首轮宣传阶段。在项目签订合同后即行开始推广，主要以说服性广告宣传为主，宣传重点在于项目经营定位、经营构思、组合元素及发展92、远景描绘。宣传途径主要通过电视、电台、报纸媒体、手机、网络信息进行项目形象造势宣传，并制作招商手册向XX股份及发展商内部客户网络、市场目标客户及上门咨询客户派发。第三阶段：项目招商第二轮宣传阶段。在项目开业前八个月即行开展，主要以说服性广告宣传为主，宣传重点在于项目经营定位、组合元素、部分已定意向的主力商户联合宣传。宣传途径主要通过电视、电台、报纸媒体、手机、网络信息进行项目形象造势宣传，并制作第二期含有已确定意向主力商户、合作伙伴资料的项目招商手册向XX股份及发展商内部客户网络、市场目标客户及上门咨询客户派发。与此同时，设计确定项目的主体标识及VI系统，在项目形象宣传中配合使用，加强项目整体93、形象的视觉冲击力，提升客户对项目的信心。第四阶段：项目开业宣传阶段。在项目开业前一个月内进行，以提醒性广告宣传为主，宣传重点在于项目整体形象定位、经营特色、“XX”品牌及主力商户组合的项目推介宣传以及项目开业庆典系列活动宣传，通过电台、电视、报纸媒体、DM、短信、网络投票活动等方式立体式宣传项目，使目标区域市场范围的消费客群对项目有一个立体式的第一印象认知。第五阶段：项目开业后的首期推广阶段。在项目开业后，联合全场主力商家租户进行一次全场规模的主题推广活动，以主题活动月的形式分期进行场内各大品类的推广促销活动，如组织化妆品品牌商家举行联合彩妆PARTY、与品牌服饰联合策划举行化装舞会、组织场内94、的餐饮商家举行美食节、联合电器专业店、电影院举行数码试听体验周等，通过持续不断的广场推介活动，扩大项目的整体声势、提升项目知名度，吸引人流旺场。 74招标基本情况表项目名称：XXXXXX店项目表8-3-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计装修工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明： 建设单位盖章 年 月 日 第九章 投资估算与资金筹措9.1 投资估算9.1.1 投资估算编制范围本项目投资估算编制范围为XXXXXX店项目的投资。包括以下内容：1、负一层至六层店铺天花、地面、墙柱、照明等公共部位的装修工程，装修面95、积32810.2平方米；2、配电、空调（部分改造工程）、消防强排烟工程（部分改造工程）、安防监控、背景广播、给排水排污、排烟（餐饮部分）等设备安装工程。3、制安户外招牌、LED屏幕。4、超市、折扣店装修、购置货架及配套设备设施等。5、购置办公设备、设施、员工配套设施等。6、工程建设其他费用包括前期工作费、设计费、工程监理费、建设单位管理费、工程保险费、开办费（筹备人员工资、办公费用、开业典礼费用的开支）、招标代理费、租赁保证金等。7、预备费。9.1.2 投资估算编制依据1、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；2、中国国际工程咨询公司投资项目经济96、咨询评估指南；3、广东省建设工程计价依据（粤建市201015号）4、设备购置费根据市场价取值，安装工程费采用占需安装设备的百分比或按管线单位造价指标估算；6、XX市2010年第一季度造价信息；7、前期工作费按国家计委计价格19991283号文计算；勘察设计收费根据工程勘察设计收费标准（2002年修订本）估算；工程建设监理费根据发改价格【2007】670号估算；建设单位管理费按财建2002394号的有关规定估算；工程保险费按工程费用的3估算；招标代理费按计价格20021980号文有关规定估算；8、基本预备费按工程费用和其他费用合计的2%估算；9、建设单位提供的其他有关资料。9.1.3 建设投资估97、算经计算，本项目装修建设投资为5331.6万元。其中装修工程费用1551.9万元；设备购置及安装工程费2667.5万元；其他费用1007.7万元；预备费104.5万元。本项目装修建设投资估算见表9-1-1。项目装修建设投资(不含建设期利息) 估算表表9-1-1 单位:万元序号工程或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占投资额(%)备注建筑工程设备购置和安装其他费用合计计量指标单位数量单位造价(元/)一工程费用1551.9 2667.5 0.0 4219.4 建筑面积32810.21286 79.1 1室内装修1551.9 1551.9 建筑面积32810.247329.1 2供配电工程112298、.1 1122.1 建筑面积32810.234221.0 3空调通风系统49.2 49.2 建筑面积32810.2150.9 4给排水及消防工程298.6 298.6 建筑面积32810.2915.6 5安防监控系统200.1 200.1 建筑面积32810.2613.8 6广告、招牌、外墙LED屏幕249.4 249.4 建筑面积32810.2764.7 7设备购置748.1 748.1 建筑面积32810.222814.0 7.1办公设施、收款台78.7 78.7 建筑面积32810.2241.5 7.2员工配套设施19.7 19.7 建筑面积32810.260.4 7.3货架、冷柜系统、99、附助设备400.3 400.3 建筑面积32810.21227.5 7.4办公设备、信息设备249.4 249.4 建筑面积32810.2764.7 二其他费用1007.7 1007.7 建筑面积32810.2307 18.9 1前期工作费10.0 10.0 0.2 2设计费78.6 78.6 1.5 3工程建设监理费58.3 58.3 1.1 4建设单位管理费53.6 53.6 1.0 5工程保险费12.7 12.7 0.2 6开办费340.0 340.0 6.4 7招标代理费12.5 12.5 0.2 8租赁保证金442.0 442.0 建筑面积34133.6129 8.3 四预备费用10100、4.5 104.5 建筑面积32810.232 2.0 1基本预备费用104.5 104.5 2.0 2涨价预备费用五合 计1551.9 2667.5 1112.2 5331.6 建筑面积32810.21625 100.0 9.1.4 建设期利息估算本项目资金来源为增发新股募集资金，不产生建设期利息。9.1.5 流动资金估算 流动资金为主力店商品所占用的资金，经测算，需要投入流动资金500.0万元。9.1.6 投资估算汇总项目总投资5831.6万元。项目投资估算汇总见表9-1-2。项目总投资估算汇总表表9-1-2 单位:万元序号费用名称投资额所占比例估算说明1装修投资5331.691.4%1.101、1装修工程费1551.926.6%1.2设备购置及安装工程费2667.545.7%1.3工程建设其他费用1007.717.3%1.4预备费104.51.8%2建设期利息00.0%3流动资金500.08.6%4项目总投资(1+2+3)5831.6100.0%9.2 投资计划与资金筹措9.2.1 投资计划项目投资计划见表9-2-1。9.2.2 资金筹措 本项目总投资5831.6万元，资金来源为增发新股募集资金。资金筹措表见表9-2-1。投资计划及资金筹措表表9-2-1 单位：万元序号项目金额资金来源投入时间1装修、购置固定资产、开办费等5331.6增发新股募集资金2008.4-2010.62流动资102、金500.0增发新股募集资金T+2合计项目总投资5831.6.0增发新股募集资金注：T代表募集资金资金到位的时点，T+N表示募集资金到位后N个月内投入使用完毕。装修工程款及购置固定资产、开办费等先自筹资金垫付，待募集资金到位后再用募集资金归还。 第十章 财务评价10.1 财务评价编制说明10.1.1 财务评价依据1、国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南1998；3、企业会计制度和相关会计准则；4、委托方提供的相关财务数据及资料；5、其他有关财经法规和文件。10.1.2 财务评价范围XXXX将采取租赁34133.6平方103、米方式进行经营。本项目财务评价仅对XXXXXX店项目投资产生的财务效益进行分析，分析范围仅包括本项目投资范围内所产生的收入和成本费用。10.1.3 财务评价基础数据1、计算期。根据项目实际情况，计算期按15年计算。2、财务基准收益率。项目财务基准收益率定为8%。10.2 财务分析10.2.1 经营收入及税金估算1、经营收入本项目的经营收入由百货业经营收入和其它业务收入两部分组成。（1）百货业经营收入根据XXXX历年收入情况，预测项目开业首年含税销售为2.65亿元，日均含税销售为72.60万元，综合毛利率为16.58。项目首年经营收入预测表10-2-1业态销售额（万元）不含税销售额（万元）毛利率104、毛利额（万元）百货2250019230.77 18.11%3482.69 电器40003418.80 8.00%273.50 小计2650022649.57 16.58%（综合）3756.20 根据XX近年经营情况及百货业今后的发展趋势，结合项目的具体特点，预计开业后第二年、第三年销售增长幅度将达到20%以上，之后销售增长速度将逐步趋缓，百货业进入平稳发展态势。销售增幅预测表10-2-2年份增长率备注年份增长率备注第一年-第九年5第二年25第十年3第三年18第十一年-第四年12第十二年5第五年9第十三年3第六年-第十四年3第七年8第十五年-第八年5（2）其它业务收入：项目首、二层B区出租面积可105、供出租的商铺营业面积为1323.4平方米。预计头三年租金收入可分别达到264.48万元、277.23万元和290.59万元，以后各年租金按3%5%递增。（见表10-2-3）其他业务收入（租户收入）预测表表10-2-3楼层功能设置计租面积（平方米）租金标准（元/平方米月）首年（万元）第二年（万元）第三年（万元）第四年至第十五年首层临街商铺472.70 300170.17 178.68 187.61 每年递增5二层服饰450.70 13070.31 73.82 77.52 二层餐饮400.00 5024.00 24.72 25.46 每年递增3合计-1323.40 -264.48 277.23 2106、90.59 -此外，自营百货部分场地还可以获得展场费收入。（见表10-2-4）其他业务收入（展场费）预测表表10-2-4年份计费标准收取率计费面积第一、二年2080百货经营面积剔除超市（4805平方米）、电器的经营面积，即24304.5平方米第三至十五年20902、销售（营业）税金及附加本项目商品销售收入属于增值税征收范围，应纳增值税税额为当期销项税额和进项税额的差额；商铺租赁收入、展场费收入适用5%的营业税税率；消费税按应税收入5计算；项目位于城市，城市维护建设税税率为7%，计税依据为应缴纳的增值税额、消费税和营业税额合计数；教育费附加税率为3%，计税依据为应缴纳的增值税额、消费税和营业税额107、合计数。营业收入、税金及附加估算见表10-2-5。10.2.2 成本费用估算1、商品销售成本商品销售成本包括各种商品的进货成本、促销活动让利等。根据配送中心、电器公司现状，百货类商品综合毛利率按18.11估算，电器商品毛利率按8估算,总的综合毛利率按16.58估算，总的综合成本率按83.42估算。2、商铺租金成本本项目租赁面积为34133.6平方米，首年租金标准为65元/平方米月，第三个计租年度起租金每两年递增6。由于首年免租半年，鉴于税法规定项目不能无租经营，因此将首年后6个月的租金和第二年12个月的租金总和分摊为24个月，为实现首至三年营业利润保持平稳增长，设定首年和第二年的租金缴交比例为108、711，即：首年租金65租赁面积7第二年租金65租赁面积113、水电费百货经营水电费按22元/平方米进行预测，计费面积为32810.2平方米，每三年递增10。4、人员费用人员费用包括人员工资、五险一金、残疾人保险金、福利费、工会费和职工教育经费。五险一金、残疾人保险金按工资总额的43.88计算，福利费、工会费、和职工教育经费按工资总额的17.5计算。则开业第一年人员费用总额为599.93万元。人员工资和残疾人保障金自第二年起每年递增3%，五险一金自第二年起每年递增5。5、折旧费首年投资机器设备797.3万元，包括超市设施设备和消防设备等的投入，扣除5残值后分15年摊销，每年50.5万元；其他固109、定资产包括办公设备、信息设备（含收款机）的投入，为249.4万元，扣除5残值后按5年摊销，每五年购置一次。每隔五年对固定资产进行一次更新，即在第六年和第十一年重新购置固定资产250万元，折旧同上。6、装修费摊销首年装修投入3172.7万元，分五年摊销，即每年634.5万元。第六年和第十一年追加293元/平方米的装修投入，约合1000万元，分五年进行装修调整，即每年200万元。7、开办费开办费按约100元/平方米进行测算，共计340万元，分五年摊销。开办费主要用于项目筹备期间的人员工资、办公费用等的开支。8、广告费广告费百货按首年不含税销售的0.3计算，以后各年按销售收入0.2计算。9、包装费包110、装费按年不含税销售的0.05计算。10、业务招待费业务招待费每年25万元，每三年递增10。11、手续费含税销售收入45为刷卡付费的比率，银行手续费率为1。12、其他费用包括运杂费、修理费、零星购置等。本项目开业后由XX进行物业管理维护，因此该项目参照XX新一城2007年的实绩（190元/平方米）并下浮10拟定，即按照170元/平方米测算。每年递增2。经计算，本项目年总成本费用平均为43200.5万元，其中固定成本6246.9万元，变动成本36953.6万元，经营成本42735.1万元。详见表10-2-8。10.2.3 利润分配本项目所得税税率为25%（首年所得税免征）。税后利润按10%提取法定111、盈余公积金。损益及利润分配见表10-2-9。10.2.4 盈利能力分析1、静态分析。经计算，项目投入使用后各年均有盈利，计算期项目累计实现净利润17199.1万元，上缴税金27104.5万元。项目投资利润率为26.4%，资本金净利率19.7%。说明项目具有较强的盈利能力。2、动态分析。计算期项目财务净现值4893.0万元，大于0，项目财务内部收益率为18.0%，大于基准收益率10%，说明项目财务评价可行。项目财务现金流量表见表10-2-10。10.2.5 不确定性分析1、敏感性分析根据项目具体情况，在建设投资、收入、经营成本等不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率、项目财务净现值进行112、单因素敏感性分析，计算结果见敏感性分析表。敏感性分析表表10-2-8序号项目变动幅度全部投资(所得税后)FIRRFNPV（万元）0基本方案018.0%4893.01建设投资+10%16.5%2956.9+5%17.2%3199.2-5%18.9%3683.9-10%19.8%3926.32收入+10%26.1%7270.4+5%22.1%5356.0-5%13.7%1527.2-10%9.0%-387.23经营成本+10%0-23585.4+5%0-10071.9-5%43.2%16955.0-10%65.8%30468.5从表中可以看出，收入降低10%时，项目财务内部收益率降为9.0%；当经113、营成本增加10%，项目财务内部收益率小于0；当建设投资增加10%时,项目财务内部收益率降为16.5%。敏感性分析表明经营成本为最敏感因素，销售（营业）收入为次敏感因素。建设投资的变化对项目财务效益的影响相对较小。在项目运作过程中应该采取相应措施增收节支，以应对市场竞争及外部环境的变化。2、盈亏平衡分析本项目盈亏平衡分析，是按照达到项目正常运营能力的数据进行计算，计算以运营能力利用率表示的盈亏平衡点。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为：BEP=年固定成本/（收入-可变成本-营业税金及附加）100%=80.2%安全边际率=1-80.2%=19.8%计算表明，项目运营达到正常运营能力的80.2%时，114、项目可以保本。项目安全边际率为19.8%，经营安全程度较高。详见盈亏平衡图。盈利区万元36032.76246.9亏损区80.2%0100%图 10-2-1 盈亏平衡图10.2.6 主要数据及经济指标主要数据及经济指标见下表：主要数据及经济指标表10-2-9序号名 称单 位数 量备 注1基本数据1.1总建筑面积平方米34133.6其中自营平方米32810.2租入商铺后转租商铺平方米1323.41.2项目定员人1.3总投资5831.6 1.3.1建设投资万元5531.6 1.3.2建设期利息万元0.0 1.3.3流动资金万元5001.4销售收入万元44913.3各年平均1.5年总成本万元43200115、.5各年平均1.6营业税金及附加万元173.2各年平均1.7利润总额万元1539.6各年平均1.8税后利润万元1146.6各年平均2经济评价指标2.1投资利润率%26.4各年平均2.2资本金净利率%50.6各年平均2.3项目财务净现值万元4893.0折现率8%2.4项目财务内部收益率%18.02.5全部投资回收期年7.4含建设期10.3 财务评价结论从以上分析可以得出以下结论：1、本项目财务内部收益率为18.0% (所得税后)，大于基准收益率10%，财务净现值4893.0万元，大于0，表明项目财务评价可行。2、项目投入使用后年均收入44913.3万元，年均税后利润1146.6万元，项目投资利润116、率为26.4%，资本金净利率19.7%，投资回收期为7.4年（含建设期）。说明项目具有较强的盈利能力。3、敏感性分析表明，销售（营业）收入为最敏感因素，经营成本为次敏感因素。建设投资的变化对项目财务效益的影响相对较小。在项目运作过程中应该采取相应措施增收节支，以应对市场竞争及外部环境的变化。4、项目运营达到正常运营能力的80.2%时，项目可以保本。项目安全边际率为19.8%，经营安全程度较高。注：以下表格见附件表10-2-5 销售收入、税金及附加估算表表10-2-6 固定资产折旧估算表表10-2-7 无形及递延资产摊销表10-2-8 总成本费用估算表表10-2-9 损益表表10-2-10 项目117、财务现金流量表第十一章 风险分析本项目投资较大，投资决策的正确与否对企业的经营和发展都将产生重要影响，因此需进行项目的投资风险分析。11.1 项目的主要风险因素本项目的主要风险因素有：1、招商风险项目百货店经营面积超过3.2万平方米，超过400个专柜客户，要在短时间内完成招商存在一定压力。若不能按期完成招商，影响项目经营收益。2、市场培育风险作为一个全新商业项目，消费者需要对其经营模式、经营理念有一个逐步熟悉、理解、认同的过程，而这个过程就是项目的市场培育期。市场培育期的长短受周边市场氛围、项目设计、策划是否合理、项目规模、市场竞争环境、社会经济发展水平、居民消费水平等多种因素影响。与此同时，118、XX市场的其他发展商以及外来零售商也会快速进入XX市场，更加大了竞争压力。3、投资风险。包括由于工程量预计不足、设备材料价格上升、利率变动导致投资估算不足或过多，造成需要追加投资或者造成资金浪费，这些都会造成资金成本上升，从而影响项目的整体收益；此外还有由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延等因素。3、融资风险。本项目拟考虑在证券市场上募集资金，但发行成功与否以及发行上市的时间具有较大的不确定性，对项目影响较大。同时由于本项目占用了公司的资金资源，意味着今后其他投资项目将可能要通过银行进行融资，未来市场利率上升的预期将可能导致公司其他项目融资成本的提高。 4、人才风险。优秀人才的不足是公119、司需要长期面临的问题。随着公司规模的不断扩大，急需大量优秀的精通百货业的人才，如果缺乏有效机制和环境，就可能导致人才流失、结构失衡，形成人力资源风险。公司不仅面临吸引、培养和保留百货业人才的风险，同时也面临因行业竞争造成的百货业人力资源成本上升的风险。5、外部环境风险。主要包括宏观经济环境、国家相关产业政策、社会环境、自然环境等影响因素。11.2 风险程度分析根据本报告以上各章的分析研究，同时考虑今后国内外相关行业的发展情况，对本项目的风险程度进行分析，详见表11-2-1。风险因素和风险程度估计表表11-2-1序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般一招商方面项目位于XX市商业中心商圈的120、核心位置；XX股份是省内流通龙头企业，风险一般。1.1经营环境1.2品牌效应二市场培育方面居民购买力不断提高，市场需求继续保持稳定增长，零售业竞争日益激烈，风险程度一般。2.1市场需求量2.2竞争能力2.3价格三投资方面由于未来面临人民币升值和加息的可能，因此投资方面存在一定程度的风险。 3.1汇率3.2利率3.3工程量3.4价格3.5工期四融资方面本项目争取在证券市场上募集资金，因此本项目在资金的可靠性和充足性方面需要增强风险意识。4.1汇率4.2利率4.3资金可靠性4.4资金充足性五人才方面优秀零售业人才不足将会给本项目带来一定的风险，风险处于一般水平。5.1可得性5.2人工成本六外部环境121、我国未来整体经济运行良好，社会稳定，居民消费水平不断提高，外部整体环境风险低。6.1经济环境6.2自然环境6.3社会环境6.4政策七其他11.3 防范与降低风险的对策1、招商风险的控制在XX，XX股份与供应商合作多年，已形成战略伙伴关系。目前XXXX店和鑫海名店的商户数已超过400家。此外XX总部还有超过1500个商户资源可作为项目招商的后盾。XX股份应充分利用这些商户资源，完成本项目的招商。2、市场培育风险的控制。（1）向发展商争取在体谅原则下，给予6个月的免租期，从而减轻项目在培育期的经营负担；（2）丰富购物中心的功能元素提升综合度与整体吸引力。策划频繁的广场活动、项目推广活动增加客流，加122、速旺场；（3）利用发展商给予的资源向租户提供优惠政策，稳定核心租户，保持更持久的合作，确保购物中心定位、形象得以实现。3、投资风险的控制做好项目前期各项准备工作，认真、充分估计不确定因素对项目建设投资的影响；在落实资金来源渠道的同时，控制好项目建设质量和进度。本报告在投资估算中已按工程费用和其他费用之和的2%预提了基本预备费，考虑到了不确定性因素可能导致投资成本估计不足的风险。4、资金筹措风险的控制采取积极拓展市场、降低公司生产和管理成本等措施提高公司盈利水平；加强流动资产管理，提高流动资金运营效率；和银行建立密切的联系，以保证在资金不足时能及时从银行进行融资。5、人才风险的控制。在吸引、培养123、和保留百货业人才方面采取多项措施：大量投入资金用于员工素质、技术、管理能力和企业文化等方面的培训；邀请国际专业培训公司的专家授课；选拔优秀技术人才和管理人才出外培训；择优重用优秀人才等。公司将继续完善人才激励和创新机制，加强过程控制，使人力资源的风险得到降低。6、外部环境风险。主要是国家相关行业政策法规的风险，经济景气程度等，地方政府对本项目的重视和引导程度也对项目有一定的影响，因此希望政府能在资金、政策等方面大力支持、引导百货业的发展。第十二章 结论与建议12.1 结论1、XX拥有良好港湾条件，同时又是泛珠三角的重要节点，在北部湾经济圈崛起和泛珠区域合作中处在极其有利的位置上，对XX商业的发124、展将是一个很好的机遇。近年来，XX大力实施“工业立市、以港兴市”战略，经济发展势头强劲，城市建设日新月异，正逐步成为充满生机活力的现代化新兴港口工业城市。2、项目所处的人民南路商圈经过10多年的培育和发展，已成为XX地区的黄金商圈，XX市的城市商业、金融中心，蕴藏着诱人的商机。本项目位处人XX道南商圈的核心位置，地理位置十分优越。3、经过十多年的市场培育和精心经营，XX在XX积累了丰富的市场经验和各方面的资源，在当地树立和巩固了较高的品牌效应和商业诚信度，优质的商品、服务、良好的信誉和规范的管理深得广大消费者的信赖。4、针对项目所处的市场环境特点，从差异化错位经营的思路分析，建议把项目定位为集125、购物、餐饮、休闲于一体的都会级时尚百货店，将项目打造为人民南黄金商圈内精品时尚百货的商业地标。5、项目内容为租入XX国际商贸大厦负一层至六层（34133.6平方米）作为XXXX旗舰店。其中，首层临街商铺（472.7平方米）转租给知名服饰品牌；二层部分商铺（850.7平方米）转租经营休闲服饰、餐饮；即转租面积共1323.4平方米。其余面积用于自营百货。项目总资为5831.6万元，资金来源为非公开发行股票募集资金。6、本项目财务内部收益率为18.0% (所得税后)，大于基准收益率10%，财务净现值4893.0万元，大于0，表明项目财务评价可行。XXXXXX店项目是XX股份借助自有优良品牌和市场地位，投资XX市核心商业圈的又一战略举措。投资本项目符合国家相关产业政策和地区发展规划，项目拥有较好的市场前景，区位条件优越，经营管理方案合理、可行，能产生较好的经济和社会效益。综上分析，本项目可行。12.2 建议1、资金到位是项目实施的保证。建议确实做好公司股票发行上市工作，以确保项目建设资金有可靠的来源；2、项目单位应在项目实施过程中采取有效措施，做好项目的质量、成本、进度的控制工作。