1、湖南省公租房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1.总论11.1项目背景11.2研究内容11.3主要研究结论22.项目建设必要性42.1项目的提出42.2项目建设必要性53.建设规模与方案设计83.1建设内容82、3.2建设规模84.工程技术方案94.1建筑设计指导思想94.2总平面布置94.3建筑设计114.4结构设计及材料124.5公用辅助工程134.6生产工艺方案185.消防215.1设计依据215.2安全等级215.3消防车道215.5防火间距225.6防火分区225.7安全疏散225.8消防给水系统225.9消火栓系统235.10消防用水量236.项目选址与建设条件256.1场址现状256.2场址建设条件257.环境影响评价287.1项目周边和生态环境现状287.2生态环境影响分析287.3生态环境保护对策298.劳动安全与卫生318.1安全318.2卫生保健措施339.节能349.1编制依据3、349.2能耗分析359.3节能措施369.4节水与节材3810.组织机构与项目管理4010.1组织机构4010.2项目管理4011.项目实施进度及工程招标4211.1项目实施进度4211.2工程招标4312.投资估算与资金筹措4612.1投资估算4612.2资金筹措4713.社会经济效益分析5013.1社会影响分析5013.2资源环境影响分析5013.3互适性分析5113.4社会效益5214.结论与建议5314.1结论5314.2建议531.总论1.1项目背景1.1.1项目名称xx市xx公租房项目 1.1.2项目建设单位简况xx市房地产管理局xx公租房项目部1.1.3项目简介xx市xx公租房4、项目建设地点为xx市。其占地面积为28417.8，建设内容有公租房6栋共1124套以及给排水、绿化、电力、电讯等配套设施。1.1.4项目编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国土地管理法实施条例；3、中华人民共和国房地产管理法；4、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；5、xx市城市总体规划（20082030）；6、其他有关专业设计规范；7、建设单位提供的其他各项基础资料。1.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合工程方案、建设规模、投资估算、5、资金来源和经济效益等，编制成xx市xx公租房项目可行性研究报告。本报告主要研究内容有：1、项目建设的必要性；2、建设规模与方案设计；3、建设条件；4、投资估算及融资方案；5、工程环境影响分析；6、社会效益分析；7、问题与建议。1.3主要研究结论1.3.1建设内容与建设规模xx市xx公租房项目主要包括公租房建设及给排水、绿化、电力、电讯等配套设施建设，用地面积28417.8，新建6栋共1124套公租房，总建筑面积82924。1.3.2投资估算及资金筹措1、投资估算本项目总投资估算27000万元，其中工程费用20040万元，工程建设其他费4960万元，基本预备费2000万元。2、资金筹措及安排本项6、目建设资金来源：全部为地方财政资金。1.3.3工期安排本项目建设进度(含前期工作），计划用2年(2015.122017.11)完成。1.3.4综合评价本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的。因此，本项目推荐实施。主要技术经济指标见下表。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积28417.842.63亩净用地面积26062.32总建筑面积829242.1住宅635552.2配套商业4442.3社区用房6262.4物业用房3402.5公共厕所522.6停车场179073建筑密度%184容积率2.4955绿地率%356建设期年2含前期工作7总投资万元270007.7、1工程费用万元200407.2工程建设其他费万元49607.3基本预备费万元20008资金筹措8.1地方财政资金万元270002.项目建设必要性2.1项目的提出近年来，随着经济适用房、廉租房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的廉租房、经济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和8、住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教9、育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见，意见中提出：有条件的地方，可以参照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根10、据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的11、建设迫在眉睫。2.2项目建设必要性2.2.1是解决产业工人住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。另12、外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。本项目为xx市公租房建设项目，其面对的主要对象一是新入xx市就业人员，二是外地入市务工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，公租房相对于厂区工棚、周边民房设施更为健全，且租金较便宜，在管理及生活上均较为便利，可满足过渡城市化阶段产业工人及入市务工人员对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全xx市住房保障制度，构建和谐社会的需要。2.2.2是xx市以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施拥有住房是人类生活的一项基13、本条件，近年在商品房高涨的趋势下，住房保障已成为关系国计民生的热点话题。近几年来，从中央到地方，已把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，xx市主城区及地方各县均着手努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。xx市通过公租房项目建设，让xx市工人及入市务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了政府部门执政为民的思想理念。不仅有利于解决产业工人及务工人员过渡阶段的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。2.214、.3是实现当地经济可持续发展的需要在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，改善了xx市投资环境，解决了xx市产业工人及入市务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民过渡阶段的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续15、发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。3.建设规模与方案设计3.1建设内容xx市xx公租房项目将按照：“满足城镇规划的要求，严格执行国家有关的政策、法规和法律，提高土地的利用率；满足国家现行的消防、防燥、卫生、安全等规范、规定的要求；功能分区合理、交通顺畅”的原则，以城市居住区规划设计规范为指导思想，结合项目地的现状，项目将建设xx市xx公租房，以及建设与本工程相关的给排水、供配电、道路、绿化等配套设施工程。3.2建设规模本项目为xx市xx公租房项目，新建6栋共1124套公租房，项目占地面积28417.8，总建筑面积82924。项目建设内容及建设规模详见下表。表3-1 xx市xx公租房16、项目建设规模一览表序号项目名称单位面积备注1公租房635552社区服务用房6263配套商业4444物业用房3405公共厕所526地下停车场179077道路110008绿化99464.工程技术方案4.1建筑设计指导思想1、小区功能基本完备，整体把握功能布局、空间构成、人流及车流等流线设计。2、“资源节约、环境友好”：积极探索既节约土地资源、又具有良好生态居住环境的规划模式。3、“以人为本、切合实际”：充分考虑服务对象的实际情况，分析体现居民的要求。4.2总平面布置本项目朱家畈路以西、金秋东路以北，小区由18层小高层住宅组成，住宅共有6栋，沿街建筑设计裙楼1层，建筑布置为南北朝向，空间形态与功能布17、局结合，形成错落有序的空间形态。1、居住组团：以内部主环路为纽带，环路以内形成公共绿地和公共服务设施为主的组团，环路以外则“顺藤结瓜”般地形成若干个居住组团。2、出入口：在东面的朱家畈路上设置小区形象主入口，在南面设置小区次入口。主次入口均设置小区标识，强化小区归属感，营造环境氛围。在小区主入口设置小型广场及方便住户进出的人流出入口，出入口能满足小区车流、人流方便出入。3、道路交通组织规划区内环绕中部保留山体，形成交通主环路，通过环路组织居住区内部交通，达到“通而不畅、顺而不穿”的效果。其它组团路分别联系主环路与外围城市道路，并成为组团划分的依据。道路宽度分为城市支路(小区路）、组团路、宅前路18、三级，小区路宽度15m，组团路宽度6m，宅前路宽度4m。小区的步行系统以中心绿地为中心，以中心绿地至主入口的绿化廊道为主轴，建立通往各组团的步行景观道，形成人车分流的交通体系。规划采用地面停车、住宅底层停车两种方式。地面停车主要位于各组团适当集中位置和部分路边停车；住宅底层停车主要位于各组团相应住宅之地面架空层。小区的停车位按0.8辆/100的标准配置，共布置停车位约502个。4、绿化系统与环境景观环境设计是小区规划的亮点，小区的绿化系统以景观轴线为核心、多个景观庭院、组团绿地相互融合渗透，形成整体的景观体系。由主入口广场开始，处处可见的景观处理又给人曲径通幽、步移景异的趣味，让人产生生活在花19、园的感觉。在设计中强调几条“视线走廊”统领整个小区，一条主入口景观主轴，入口位置恰似小区“客厅”，成为整个小区独特的人文景观与自然景观的结合部。小区尽可能地优先采用原地植物栽培，是对自然生态的尊重与回归。本小区设计绿化率达35%。5、竖向规划道路竖向设计以控规路网竖向标高为参考，结合现状标高确定小区设计标高。项目地内部水塘、荒地居多，地势平坦，呈现典型的冲积平原地形地貌特征。规划区外围道路以控规资料为依据确定，考虑规划区土方平衡、道路雨水便捷排除的原则下确定内环路道路标高，然后结合现状地形地貌确定各个小区组团内部道路标高。项目地面排水坡度小于0.2%的要求，小区排水方向由西向东排放。4.3建筑20、设计4.3.1平面设计1、公租房每户建筑面积为60平方米以下。2、建筑主要以两梯七户单元式组合形成板式的建筑布局，结合景观设计，建筑为小高层均以18层为主。沿城市路沿街布置一层商店。建筑均为南北朝向，以保证每户均有充足阳光、穿堂风与良好的视野景观。3、在住宅平面设计中，功能组织以人的行为模式为依据,按合理的流线设计，不增加面积，却提高了有效使用率和舒适度，体现了动静分离，食寝分离，洁污分区，餐居分离的原则。4、住宅有二种面积指标：30的一室一厅一卫、50的二室一厅一卫，不同面积大小符合各类层次的需求。5、住宅平面设计，在进户处设置了玄关，形成一个进入室内缓冲过渡空间，内设鞋帽雨具柜，方便换鞋，21、搁置雨具，有利于室内卫生清洁。每套住宅的客厅相对独立，厅内门少，便于家具布置。并且客厅都处于南北采光，直接通往阳台，使得家庭活动时间最多的场所能有较好的日照。卧室是住宅内部以寝卧活动为主要内容的空间，所以本方案每套住宅的主卧室都布置在南向，次卧室放在南向或者北从向。主卧室长宽比例协调，尺度合理，空间紧凑亲近。每套住宅均设置了相对独立的餐厅，餐厅面积适中，能直接对外采光通风，且有完整的角落布置餐桌,餐椅，并与厨房相邻且靠近客厅。每套住宅都为明厕明卫生间，且均布置在北面。4.3.2造型设计1、该项目规模大，小区在造型设计上既要考虑小区的建筑风格的统一，又要在风格统一的前提下，力求每个组团在造型和色22、彩方面的变化，这样小区的建筑风格能很好的体现在统一中求变化，变化中创造个性的建筑艺术，较好的体现各组团的可识别性。2、项目主要功能为住宅，部分商业为居民服务，建筑整体设计就要体现良好的居住空间。设计定位为现代建筑结合中式古典元素的风格，结合居住建筑的特点，局部变化，避免居住建筑的琐碎，简洁而不失活泼。3、利用了坡屋顶，米黄色仿清水墙面砖及青灰色、白色调等中国古典主义元素点缀建筑细部。4、以阳台、窗等基本的住宅建筑造型元素，以阳台栏杆及栏板、出挑的凸窗窗，以及屋面檐口等造型手法来诠释江南民居的精美与雅致，5、商业配套部分作为住宅楼的裙楼，采用浅褐色外墙面砖贴面，同时点缀时尚广告画，烘托出繁华的商23、业氛围。4.3.3剖面设计1、临街商业部分随城市道路进行调整。临街门面层高为3.4米。2、住宅层高为2.8米。3、竖向交通均以楼梯和电梯为主。4.4结构设计及材料4.4.1编制依据和规范1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012、建筑结构荷载规范GBJ50009-20123、混凝土结构设计规范GBJ50010-20104、高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-20105、砌体结构设计规范GB50003-20116、建筑地基基础设计规范GBJ50007-20117、建筑桩基技术规范JGJ94-20088、建筑抗震设计规范GB50011-20109、建筑工程抗震设防分类标准GB502224、3-20084.4.2结构设计方案本工程结构类型为地下室混泥土框架结构，上部为装配式钢框架结构。填充墙：地下室外墙采用350厚钢筋混凝土墙;地上部分外围护结构采用镀膜玻璃幕墙加200厚的岩棉板。内部隔墙采用水泥纤维板复合保温墙体。建筑类别：一级建筑结构安全等级：二级设计使用年限：50年建筑耐火等级：二级地基基础设计等级：甲级建筑抗震设防类别：丙类基本风压：0.4KN/基本雪压：0.55KN/表4-1 活荷载取值住房部位厅、卧室走道门厅消防楼梯卫生间厨房阳台荷载2.02.03.52.02.02.5通用荷载部位消防楼梯物业配套用房电梯机房上人屋面不上人屋面荷载3.55.07.02.00.54.5公25、用辅助工程4.5.1给排水工程1、设计依据1）建筑给水排水设计规范(GB50015-2003）(2009年版）2）室外给水设计规范(GB50013-2006）3）室外排水设计规范(GB50014-2006）4）建筑设计防火规范(GB50016-2014）5）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)6）污水综合排放标准(GB8978-1996）7）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）2、设计范围设计范围包括室内外给水、排水、雨水、消火栓等系统。3、室内外给水设计1)水源及给水系统本工程供水26、接自市政给水干管。小区设计拟于朱家畈路和金秋东路的市政给水干管各引入一根DN200给水管，在室外连成环状。系统设置：本工程因自来水收费标准与其使用功能有关，故建筑内给水系统水表分功能设置。本项目一到三层拟采用市政直接供水方式，四层及以上采用变频供水设备方式；其它用水均由城市自来水水压直接供水。二次加压给水采用在生活变频加压泵组的吸水管上设紫外线消毒器进行二次消毒。低压给水管采用下行上给式管道系统。水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。2）管材生活给水主横干管及立管采用钢网带塑料复合管，法兰连接。工作压力为1.6MPa。其它支管采用27、PPR给水管道，粘性连接。工作压力为1.0MPa。室内给水管道隔层设置伸缩节。室外埋地给水采用给水HDPE管。3)生活用水量住宅：用水量标准为150L/人.d。本项目住宅总户数为1124户，设每户人数为3人，则居民总人数为3372人，则住宅生活用水量为3372150/1000=505.8m3/d。配套商业及社区用房：用水量标准为3L/.d，面积为1118.88，则该部分生活用水量为3.36m3/d。物业用房：用水量标准为45L/人.d，物业工作人员8人，则该部分生活用水量为0.36m3/d。绿化用水量：2L/.次，一天一次，9946，19.89m3/d。不可预见用水量：52.9m3/d。最高日28、生活总用水量约:582.31m3/d。4、生活污水排水设计1)排水量本工程生活污水为住宅污水及公共卫生间污水，设其排水量为生活用水量的90%，约为524.08m3/d。2)排水系统本工程室内生活污废水排水体制为合流排放。各卫生间生活污水经各排水立管排至室外检查井，流经化粪池处理后，再排至市政排水管网。室外排水干管管径为DN300-DN500，管材为钢筋混凝土管，排水坡度为0.5%。室内排水管材采用排水UPVC管，明装。5、雨水排水设计屋面雨水由建筑专业设计各雨水管排至四周盖板明沟，小区内设置雨水干管，管径DN300-DN600,收集雨水排至市政雨水管网。雨水采用xx市5分钟暴雨强度为：Q5=229、.75L/(s.100)，重现期为1年。场地雨水由设在道路上的雨水口收集，经排水管网直接排入市政排水管。4.5.2电气工程1、编制依据1)民用建筑电气设计规范JGJ16-20082)20kV及以下变电所设计规范GB50053-20133)建筑物防雷设计规范GB50057-20104)供配电系统设计规范GB50052-20095)低压配电设计规范GB50054-20116)有限电视系统工程技术规程GB50200-947)火灾自动报警系统设计规范GB50116-20138)建筑设计防火规范GB50016-20149)建筑照明设计标准GB50034-201310)综合布线系统工程设计规范GB503130、1-200711)通用用电设备配电设计规范GB50055-20112、供配电设计1)本工程安防系统电源、通信系统电源、变频生活泵、电梯为二级负荷，其它负荷为三级负荷。2)本工程10kv进线电缆由供电部门确定。表4-2 工程用电负荷计算表序号功能区面积()负荷密度(W/)有功计算负荷(kW)功率因素补偿(补偿后）补偿后视在计算功率(kVA)1住宅63555301907 1 2119 2商业用房4446027 1 30 3物业及社区用房10183031 1 34 4地下建筑17907590 1 99 5道路广场11000555 1 61 合计2108 2343 根据负荷计算结果，有功计算负荷为2131、08kw，考虑功率因素补偿到0.9，变压器负荷率为85%，估算出项目总装机容量为2756kVA。3、配电线路敷设10KV进线从市政管沟沿小区电力排管引入开闭所及各变配电所低压配电室，低压配电线路由变配电所低压配电室经小区电力排管或电缆沟引至各单位单体建筑物。4、照明设计照明设计以建筑照明设计标准GB50034-2013为依据，商铺部分以高效荧光灯为主，为提高功率因数，荧光灯均配以电子镇流器。4.5.3建筑物接地与防雷1、本工程设有变配电房的单体低压保护接地型式采用TN-S系统，其它单体低压保护接地型式采用TN-C-S系统，综合接地电阻值小于1欧姆。2、本工程各单体建筑均按三类防雷设计，设置防直32、击雷，雷电波侵入措施。安防系统、通信系统电源线和信号采取防雷击电磁脉冲措施。4.5.4弱电工程小区内弱电工程设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、宽带网络系统。1、通信系统本工程共设4个电话交接间，在小区设若干电话手孔，各单体建筑物内设电话分线箱，电话线路由小区手孔配出，住宅每户按两对电话线设计，商铺按2部/100设计，电话电缆采用光缆引自市政电讯手(人）孔。2、有线电视系统由市政有线电视网络引入信号至各有线电视前端间，采用分配分支方式至各电视终端，住宅每户按两个终端设计，每个住宅组团内设一个电视前端间。3、安全防范系统住宅均设可视访客对讲系统，每户设入户门门磁开关。各住宅团组小区33、及围界设置摄像机进行监控，在小区围界设置线外对射探测器进行防越界监控，并与摄像机监控进行联动，小区内还设有保安巡更系统。4、宽带网络系统住宅每户按一条进线设计，户内弱电箱设HUB至多终端，商铺部分按每100一条进线设计。应用现代信息技术和网络又持本小区与城市区域联网，实现信息资源共享，用户通过电脑终端可实现医疗、娱乐、电子消费等公共服务。4.6生产工艺方案本项目建设6栋18层82924的装配式钢框架民用建筑。其主要生产工艺流程：1、可建钢构安装工艺连接座焊接主板安装楼梯安装电梯柱、电梯门框安装钢构补漆屋顶安装2、主板生产装配工艺主板生产工艺：下料梁柱座制作零部件浸漆主板架组焊龙骨、地板边条组焊34、补漆铺楼承板混凝土浇灌管道组装强弱电接线吊顶、墙漆灯具安装主板装配工艺：工装校准柱座定位梁装配小件装焊斜杆装焊外斜梁检验梁与梁焊接梁与柱座焊接吊盒装焊主板脱模翻边天花龙骨装焊地板边条装焊主板标识混泥土铺设工艺：铺楼层板铺管丝网内置管道保护清洁普混泥土压膨胀缝贴膜揭膜打胶3、一体化柱撑生产柱管下料、打磨法兰制作撑端板制作双脚制作柱座头制作柱管与双脚焊接柱管矫直柱撑主体对焊柱撑主体焊接两端法兰外平面打磨焊接柱座头、撑端板对焊柱座头柱撑主体整形、对焊撑端板尺寸缺陷总检尺寸缺陷总检涂装标识包装入库4、柱座生产柱座管下料、打磨法兰制作柱座管与法兰焊接镗一端法兰另一端法兰两端法兰钻工艺孔两端法兰钻螺纹底孔35、倒角两端法兰攻丝柱座管内方孔倒角打磨清洗尺寸、缺陷总检标识包装入库5、管路现装工艺油烟管空调水管热循环冷水总管竖污管竖废管喷水管竖冷管竖热管竖电线管饮水管水龙头给水管消防水管垃圾管吸尘管雨水管新风口6、电气安装工艺电气墙安装开关插座安装灯具安装配电屏柜安装电梯安装避雷装置安装其他安装7、外墙生产卷板展开滚压成型预热涂胶铺棉压紧切割存放8、玻璃墙安装准备安装吊具幕墙吊运调整幕墙位置及固定吊装下一块缝处理清洁9、卫生间安装龙骨架安装电器部件安装室内墙面板安装五金件安装填缝、墙漆踢脚线安装座便器安装面盆安装浴盆安装卫浴帘安装挡水、门槛石安装外侧墙安装玻璃隔断安装门及附件安装清洁10、可建内墙涂装工36、艺工具清洗油漆检查调漆过滤刮腻子刷底漆刷面漆清洗11、内墙生产铺底板MEP预制注粘结剂铺面板压紧12、内墙门安装工艺龙骨架安装墙内柜安装电气穿线墙面板安装填缝、墙漆墙面部件安装踢脚线安装门及附件安装清洁13、门窗生产下料组装焊接14、落地窗及帘安装工艺检查固定板安装装遮阳帘装隔热帘塑窗安装玻璃安装清洁5.消防拟建项目的消防工程应严格按照国家现行的建筑设计防火规范的有关规定，同时应贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自救，并在自救的基础上充分依靠社会的消防力量。5.1设计依据1、建筑设计防火规范(GB50016-2014）2、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)37、3、建筑灭火器配置设计规范GB50140-20054、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB500672014）5、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）(2001年版)5.2安全等级建筑物耐火等级为二级。5.3消防车道1、该小区的建筑四边空旷，周边留有4m的环形消防道路，消防扑救可靠近大楼任一位置。2、消防车道有两个出入口，尽头式消防车道设有1818m的消防车回车场，消防车道宽度大于4m，供消防车登高扑救场地坡度3%，且有足够的承载力来承担消防车道荷载。3、小区各设置了350吨的消防水池。4、临街面建筑长度大于150m的商业铺面设置穿过建筑的消防通道，通道净宽净高为4.04.0m38、。5.5防火间距总图布置严格按照各建筑间距符合建筑设计防火规范规定要求，楼内设有消防通道，并沿路设置室外地式消火栓。5.6防火分区1、住宅建筑为每层分为一个防火分区，每个防火分区面积少于1500。2、商业空间部分和住宅部分用耐火极限为1.5小时的钢筋混凝土楼板和耐火极限为3小时的防火墙隔开。每个防火分区都有两个以上的安全出口。3、因为小区规模较大，同时结合以后实际管理和操作的需要，在小区的每个组团主要入口设有消防控制室，值班人员管理，并有直通室外的安全出口。5.7安全疏散1、住宅部分设计一部封闭楼梯。2、封闭楼梯间通过屋顶连通，并且在一层能直通室外安全地面。3、消防控制室，值班人员管理，并有直39、通室外的安全出口。5.8消防给水系统1、室外给水管道为生活消防合用系统，沿建筑物四周布置成环状管网。室外布置若干个SS100型室外消火栓，其余利用市政干道上的室外消火栓，以保证消防车的用水要求。2、室外埋地给水干管及消防环网管径分别为DN250、DN150，管材为钢塑复合管，埋地敷设。5.9消火栓系统在小区内环形供水管上设置SS150室外消火栓，间距不大于120米。室内消火栓给水系统采取消防泵房集中供水。每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车取水向室内消火栓管网供水。消防供水设备采用智能全自动气压消防给水设备一套，350m3消防40、水池一个，20m3消防水箱一个。消防泵房设置于地下室，消防水箱设置于屋顶。室内消火栓设有远距离启动消防水泵的控制装置。管材采用镀锌钢管，DN100卡箍连接，DN100丝扣连接。每层按规范设置一定数量手提式干粉灭火器。5.10消防用水量1、消防水源室外消火栓水源采用市政供水。室内消火栓系统、喷淋系统水源采用消防水池储水。2、消防用水量拟建项目消防用水量见下表。表5-1 消防用水量一览表用水项目用水定额用水时间(h)用水量(m3/d)室外消火栓20L/s2144室内消火栓20L/s2144自动喷水系统6L/min157.6小计345.66.项目选址与建设条件6.1场址现状6.1.1地理位置xx市x41、x公租房项目建设地点为xx市朱家畈路以西、金秋东路以北，位于xx市东北角，横跨xx楼区、经开区，毗邻临港新区。xx，古称巴陵，位于湖南省东北部，东倚幕阜山，西抱洞庭湖，北枕长江。6.1.2土地利用现状项目用地现状主要为荒地、菜地。6.2场址建设条件6.2.1地形、地貌、地震情况项目位于xx市朱家畈路以西、金秋东路以北。规划区范围内用地现状主要为荒地、菜地。地形总体态势比较平整，坡度变化不大，标高一般在最高点5060m之间。xx市地处富饶的洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地、丘陵、岗地、平原、水面的比例大致为1624182616。整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排42、列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形成围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30%，西部平原地带，约占全市总面积的40%，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。依据项目地的工程地质情况及建筑抗震设计规范GB50011-2010，项目地地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防，设计基本地震加速度0.10g，设计特征周期值0.35s。6.2.2气候水文项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。其具体气候、水文特征详见下表。表6-1 项目地气候及水文特征表序号项目名称数量43、（特征）1年平均气温16.92最冷月(1月)平均气温4.63最热月(7月)平均气温29.24最冷月极端最低气温-11.85最热月极端最高气温39.96年无霜期256-278天7年降雨量829-2336mm8历年最大积雪深度20cm9年主导风向NNE(夏季为S)10平均风速3m/s11百年最高洪水位35.94m（吴淞高程98年）1233 m以上洪水出现率5到6年一次13枯水季节最低水位17.06m6.2.3交通运输条件xx承东联西、贯穿南北，区位优势十分明显。xx是湖南唯一的临江口岸城市，城陵矶港是长江八大良港之一。1992年xx被国务院批准为长江沿岸首批对外开放城市，1996年被国家批准对外轮44、开放，是国家批准的对外开放一类口岸和海峡两岸首批货运直航港口。城陵矶新港区一期工程已开港营运，xx的海轮航道已经开通，全市港口吞吐量列湖南第一、全国内河港口第七。京广铁路、京港澳高速公路、武广铁路客运专线、107国道和在建的京港澳高速复线平行穿越；长江黄金水道通江达海，洞庭湖大桥和在建的岳常高速、石华高速、岳通高速、岳汝高速和荆岳铁路贯通巴东鄂西，xx机场已完成前期工作，初步形成了四通八达的交通运输体系。6.2.4公用设施条件项目地位于xx市建成区，区域内给水排水管网、供电、通信、燃气等市政设施俱全，能够保证项目正常使用。6.2.5施工条件1、物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等45、各种材料均可在市内采购供应。2、场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。6.2.6征地、移民、安置条件本项目需征地28417.8，其拆迁、安置应根据xx市征地补偿实施办法以及市国土资源局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。7.环境影响评价7.1项目周边和生态环境现状项目位于xx市朱家畈路以西、金秋东路以北。规划区内部田园风光独特、湖乡特色浓郁，绿色植被生长良好。规划区周边已有相当完备的交通、教育、生活配套设施。项目区域现有自然环境良好，其他紧邻周边无污染源，适宜46、居住。7.2生态环境影响分析该项目对生态环境产生的主要影响分为以下几个方面：7.2.1固体废弃物排放1、建设期项目主体工程量较大，工程人员多，总用地面积达28417.8，总规划最大建筑面积达到82924，建筑垃圾排放量很大，包括建筑废水、泥浆、废弃砌块、废钢材和渣土等。2、使用期项目预计总入住人数3372人，使用期间垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等。7.2.2建筑噪声污染1、建设期如项目大量采用挖土机、维护及工程桩机械、破桩工具等施工机械，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。2、使用期空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。7.2.3水污染47、1、建设期施工期间的桩泥浆护壁、商品砼泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。2、使用期项目区内居民户数1124户左右，人数约3372人，每天会产生大量生活污水。7.3生态环境保护对策1、施工过程中主要污染及措施在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1)妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；2)不在施工现场熔融沥青48、或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3)使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4)采取有效措施控制施工中的扬尘；5)禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；6)对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。2、运营期可能污染及采取的环保措施在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：1)水污染防治措施本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足污水排入城市下水道水质标准要求的污水经城市污水管网送城市污水处49、理厂处理。本项目将在两个小区内分别设置一个污水总排放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。2)噪声污染防治措施建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器。选用的主要设备要求噪音低、运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-93噪声标准要求。3)固体废弃物防治措施建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过50、实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施成为xx市公租房小区的典范，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。8.劳动安全与卫生8.1安全8.1.1危害因素和危害程度本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，其意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。2、脚手架(包括落地架，51、悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩(井）、基坑(槽）施工，局部结构工程或临时建筑(工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；3、高度大于2米的作业面(包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳(带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；4、焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护(如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合，造成人员触电、局部火灾等意外；5、工程材料、构件及设备的堆放与搬(吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。8.1.2安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”、“安全责任、重52、于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法、建设工程安全生产管理条例、建设工程质量安全监督管理规定、房屋建筑和市政工程工地用起重机械设备安全监督管理规定、建筑施工安全技术标准体系、建设工程安全监督工作导则、安全生产许可证条例、建筑施工现场环境与卫生标准、施工企业安全生产评价标准、建筑施工安全检查标准等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。具体如下：1、实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担。2、施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作。3、对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上53、要考虑工人的安全和健康，使用安全和卫生的材料和产品。4、在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布或应提供并使用适当的安全带。5、对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。6、每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。每一脚手架应经合理地设计、架设和维护、以防在正常使用中倒塌或意外移位。脚手架工作平台、舷梯和踏板的尺寸、建造与防护应能保护人员免于坠落并免遭因物体坠落而造成的危险。脚手架不得超负荷或不适当地使用。未经施工现场负责人批准，不得架设脚手架或对其作重大更动或拆除。应按国家法律或条例规定由管理人54、员在下述情况下对脚手架进行检查并将结果记录在案。7、起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前、在工地架设之后、随后按国家法律或条例规定的间隔时间、进行重大更动或修理之后等时间，对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。8、按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。9、运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车55、辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。10、加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。8.2卫生保健措施根据施工工人人数、工作时间，安排足够设备，使工人能获得或准备食品和饮用水。为建筑工地工人提供适当住所。并应为男女工人分别提供卫生、盥洗设施和宿舍。9.节能9.1编制依据9.1.1有关节能的法律1、中华人民共和国能源法(征求意见稿）2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国可再生能源法4、中华人民共和国电力法9.1.2有关节能的政策1、中国的能源状况与政策白皮书2、中国能源技术政策大纲3、节能减排综合性工作方案4、关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改56、投资20062787号）5、国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号）6、国务院关于加快发展循环经济的若干意见(国发200522号）9.1.3相关节能标准和规范1、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）2、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）3、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JCJ75-2012）4、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）5、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）6、建筑照明设计标准（GB50034-2013）7、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）8、空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）9.257、能耗分析1、水耗本项目用水主要为生活用水、绿化用水、消防用水等，以城市自来水作为水源，水质能达到饮用水要求。最高日用水量为582.31m3/d，本项目年耗水量约21.25万m3。根据综合能耗计算通则(GB/T2589-2008），折标准煤=0.0857kgce/m321.25万m3=21.12tce。2、电耗本项目电耗主要为居民日常电耗、商业电耗、公建电耗及道路、广场照明电耗。1)住宅总计算负荷为1907kW，取平均需要系数为0.4，则住宅年用电量为19070.45365=139.21万kWh。2)商业建筑系统计算负荷为26kW；商业建筑用电设备类型基本是通风、空调系统和照明系统，取平均需要系58、数为0.5，计算商业建筑系统年用电量为270.512365=5.9万kWh。3)物业及社区用房建筑计算负荷31kW，用电设备类型基本是通风、空调系统和照明系统，取平均需要系数为0.7，计算年用电量为310.710365=7.92万kWh。4）地下室建筑计算负荷90kW，用电设备类型基本是通风和照明系统，取平均需要系数为0.4，计算年用电量为900.320365=19.77万kWh。5）室外照明计算负荷为55kW；基本为照明系统用电，取平均需要系数0.48，计算年用电量为550.412365=9.6万kWh。项目年总用电量为住宅用电、商业建筑用电、社区用房等配套用房用电及道路、广场照明用电量之和59、182.4万kw.h，折合标准煤224.47吨。3、天然气消耗项目住户1124户，平均每户3人计算，项目建成入住人口为3372人。年天然气用量为80m3/人33720.92=248179m3,其他用气按生活用气量10%计算，本项目天然气总用量27.3万m3,折合标准煤为327.13tce。4、综合能耗本项目主要使用的能源有电、水和天然气，折算成标煤，共耗能572.72tce(当量值）。在整个耗能环节中，电耗占主导地位，为总能耗的39.19%。详见表9-1。表9-1 年综合能耗计算表序号能源种类实物量折标系数折标煤(tce）备注数量单位指标单位1电182.4万KW.h0.1229kgce/(KW60、.h)224.47当量值2水21.25万吨0.0857kgce/t21.123天然气27.3万m31.1983kgce/m3327.13合计572.72当量值9.3节能措施本项目的节能工作重点包括建筑节能和设备节能，项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导人们行为节能等综合节能措施加以实现，本项目的节能措施主要包括以下几点：9.3.1建筑节能1、建筑节能设计原则1）在设计中要按国家建筑节能设计标准和规范，严格执行有关建筑节能技术标准，并按要求做好建筑节能设计审查。2）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。3）加强建61、筑周围的绿化，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。4）在建筑楼房的设计上，充分考虑各功能用房的性质和当地气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。2、建筑节能措施1）室外热环境拟建项目位于xx市，属于大陆亚热带湿润性季风气候，四季分明。项目布局主要为南北朝向布置，其房间大多能自然通风采光，外立面结合立面效果。项目绿地率为35。2）主要围护结构性能参数屋顶：倒置式屋面，加10mm厚挤塑聚苯板隔热保温，导热系数限值为0.03W/(m.K)。外立面采用浅色饰面，平屋面采用浅色建筑涂料，有利于降低建筑能耗。设计建筑的全年空62、调能耗与参照建筑的全年空调能耗比较节能率不低于50。9.3.2设备节能本项目耗能设备设施主要包括空调、照明、通风等，设备节能可采取如下措施：1、方案选择时考虑节能1）在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，将低能耗作为建设方案选择的主要考虑因素。2）在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置负荷流向，减少线路长度，以利于降低能耗。3）确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度，防止电能的无效耗费。2、选择节能型的产品选用高效、长寿、节能的光源和灯具(如高压水银灯、高压钠灯、金属63、卤素灯）。3、设备容量选择要适宜，台数要合理用电设备的容量、台数应与负荷相匹配，消除大马拉小车的现象，对于负荷变化较频繁的电设备，尽量采用变频调速等技术以提高设备总效率，降低损耗，尽量防止轻载或超载运行。9.4节水与节材9.4.1节水与水资源利用1、雨水收集回用合理规划地表与屋面雨水径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水渗透量。建筑屋顶的雨水回收是利用回水斗通过连接管道依次与贮水罐/贮水箱、过滤器相连接。绿化用水、洗车用水等非饮用水采用再生水、雨水等非传统水源。2、节水器具拟采用节水设备主要包括卫生间节水设备。有关节水器具如：节水管网、节水马桶、节水龙头、感应水嘴以及电磁阀的等。采用64、节水器具和设备后，节水率可达8以上。3、节水喷灌绿化节水喷灌建议采用微型喷灌，微型喷灌又叫弥雾灌溉，是一种新型灌水技术，兼备滴灌和喷灌的优点。能准确地控制灌水量，低压、低流量供水，灌水间隔短，只湿润作物根区部分土壤。雾化程度类似牛毛细雨，雨滴直径只有0.50.6毫米。比地面灌溉省水75%。微型喷灌只要根据不同地形把地上软管放置好，即可喷灌。9.4.2节材与材料资源利用1、建筑施工新技术绿色施工是绿色建筑的重要内容，在绿色建筑的施工中，要采用绿色施工新技术，在节材的基础上减少对周围环境的影响。工程施工期间，应制定完整的绿色施工新技术，包括扬尘污染控制，噪音和振动控制，光污染控制，水污染控制，土壤65、保护。2、垃圾与可循环利用材料的回收处理首先在建筑施工阶段，要尽量做到材尽其用，最大程度避免建筑垃圾的产生，特别是该项目建设涉及到原有建构筑物的拆除，拆除施工过程中产生的建筑垃圾量较大。对于产生的垃圾，如土、渣土、散落的砂浆和混凝土、剔凿产生的砖石和混凝土碎块、打桩截下的钢筋混凝土桩头、金属、竹木材、装饰装修产生的废料、各种包装材料和其它废弃物等应及时清运处理。规划中需确认的回收物包括纸板、金属、混凝土砌块、沥青、现场垃圾、饮料罐、塑料、石膏板、木制品等。可再循环材料是对无法进行再利用的材料通过改变物质形态，生成另外一种材料，实现多次循环利用的材料。可再循环材料主要包括:金属材料(钢材,铜)、66、玻璃、铝合金型材、石膏制品、木材等。可再利用材料指在不改变所回收物质形态的前提下进行材料的直接再利用，或经过再组合、再修复后再利用的材料，可再利用的材料包括：砌块、砖石、管道、木地板、木板材、木制品、混凝土预制构件、铁器、装饰灯具、钢材、保温材料等。工程施工过程中，应对建筑垃圾进行合理的分类，并有针对性的进行回收利用或处理。10.组织机构与项目管理10.1组织机构根据项目建设的需要，组建xx市房地产管理局xx公租房项目部，负责对项目的具体实施工作。项目部组织机构如下图：项目部工程管理部财务管理部办公室10.2项目管理项目在实施过程中，需对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理和成本67、控制。10.2.1质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。10.2.2进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。10.2.3合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，合同管理要落实到人，使68、得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。10.2.4资金管理本项目在建设过程中要按合同及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。10.2.5现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。11.项目实施进度及工69、程招标11.1项目实施进度项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。项目实施进度包括工程设计和工程建设、验收三部分。前期工作包括项目立项、项目可行性研究报告编制及论证。工程设计包括初步设计及审批、施工图设计。工程建设包括办理开工手续、招标选定施工单位、编制施工组织设计文件、土建施工、水、电及设备安装和调试、试运行等。根据本项目的建设、投资规模和时间要求等具体情况，工程建设将用24个月的时间完成(不带前期工作），从2011年5月开始，至2013年4月竣工。工程实施进度安排如下：2015年12月2015年12月前完70、成前期准备工作，包括项目征地拆迁、项目立项、项目可行性研究报告编制、工程设计；2016年1月2017年10月工程建设；2017年11月竣工验收。表11-1 项目工程进度安排表年份2015年2016年2017年季度10122468101224681012前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备土建工程辅助工程竣工验收11.2工程招标11.2.1招标依据及原则1、招标依据1)中华人民共和国合同法；2)中华人民共和国建筑法；3)中华人民共和国招标投标法；4)中华人民共和国政府采购法；5)中华人民共和国价格法；6)国家发展改革委令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定；7)招标公告发布暂行办法(原国家71、计委令2000年第4号）；8)关于进一步规范招投标活动的若干意见(国办发200456号）；9)评标委员会和评标办法暂行规定(原国家计委、国家经贸委令2001年第12号）。2、招标原则严格按照中华人民共和国招标投标法办法规定的相关法律、法规，本着公开、公平、公正、诚信的原则，开展招投标工作。11.2.2招标组织管理与方式1、组织管理项目法人目前尚不具备自行招标的编制招标文件及组织评标的能力，该项目的招标活动，全部委托有资质的招标代理机构组织招标。招标人组织招投标的活动，编制招标文件，组织评标活动。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。2、招标范围1)项目前期准备阶段招标范围及内容72、工程勘察、工程施工图设计。2)项目施工阶段招标范围及内容建筑工程、给排水安装工程、电气安装工程、消防设施工程、监控系统工程、弱电工程(电话、有线电视、宽带）、工程监理等。3、招标方式根据中华人民共和国招标投标法办法规定，项目建设必须实行公开招标。招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或进行自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家的有关规定，坚持公开、公平、公正、诚信的原则，自觉接受政府职能部门的监督、检查，杜绝各种违纪、违法行为的发生。11.2.3招标基本情况表具体招标基本情况见下表。表11-2 招标基本情况表招标范围招标组织形式招73、标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备 注全部招标部份招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章：年 月 日注：情况说明在表内填写不下，可附另页12.投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1编制范围本项目为公租房及配套设施建设，建设内容主要是占地面积28417.8、6栋共1124套总建筑面积82924的公租房及配套设施，包括征地拆迁、主体土建、给排水、绿化、电力、电讯等工程。12.1.2编制依据1、湖南省建筑工程消耗量标准(2006版)；2、湖南省安装工程消耗量标准(2006版)；3、参考本地类似工程的有关造价指标；4、建设74、项目所在地的主要材料市场价格；5、其他工程费用根据国家、省市有关费率指标选取。12.1.3编制中有关问题的说明1、建设单位管理费按财政部财建2002394号文估算；2、前期工作费包括编制可行性研究报告及评估等，按建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格19991283号文）计取；3、环境影响咨询费按国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号）计取；4、工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670号）的通知执行；5、勘察设计费收费标准按照国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210号文）计取。施工图75、预算编制费按基本设计费的10%计取，竣工图编制费按基本设计费的8%计取；6、施工图审查费根据湖南省物价局关于规范建设工程施工图审查服务收费的通知(湘价服200894号文）计取；7、招标代理服务费按招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980号）计取。8、报建费按xx市城区建设工程报建收费管理规定的通知执行；9、基本预备费以第一部分“工程费用”总值和第二部分“其他工程费用”总值之和为基数，预备费率考虑该阶段的特点，按6%计取。10、征地拆迁根据建设单位提供。12.1.4投资估算汇总本项目总投资估算27000万元，其中工程费用20040万元，工程建设其他费4960万元，基本预备费2000万76、元。详见表12-1。12.2资金筹措本项目建设资金来源：全部为地方财政资金。表12-1 项目总投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）占总投资比例%技术经济指标（元/）建筑工程设备及工器具购置安装工程其它费用合计单位数量指标一工程费用2004074%1主体工程1860318603829241.1住宅13283132836355520901.2配套用房306306146220901.3地下停车场501450141790728002基础设施61260522014372.1道路、广场308308110002802.2绿化999999461002.3土石方70702.4围墙3636m900400277、.5大门3030个21500002.6室外给排水69161230209462.7室外供配电318136454209462.8室外消防、安防12684210二其他工程费496018%1征地拆迁费用280028002建设单位管理费2492493前期工作咨询费48484环境影响咨询服务费555工程监理费3933936工程勘察费1201207工程设计费5585587.1基本设计费4734737.2施工图预算编制费47477.3竣工图编制费38388施工图审查费12129招标代理服务费707010报建费705705三不可预见费200020007.41%（工程费用+其他工程费）*8%四总投资270001378、.社会经济效益分析13.1社会影响分析1、该项目对区域内务工人员生活水平和生活质量的影响。不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。通过本项目的建设，有利于解决项目区域内工人及入市务工人员住房困难的现状，进而提高该地区务工人员的生活水平和生活质量，改善区域投资环境。2、该项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利79、影响，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。3、项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设与实施会使项目影响区工业企业和老百姓直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。13.2资源环境影响分析1、施工废水对水质的影响施工期产生废水主要源于砂石料冲洗、混凝土拌和、养护。混凝土系统产生的生产废水量较大且相对集中，水中悬浮物含量和PH值较高，因此预计施工期生产废水对水质有一定不利影响。施工期，施工人员排放的生活污水对地面水带来一定影响，但排放量少且分散，污染负荷低，对沿线水质造成的影响不明显。2、施工对空气质量的影响项目在工程建设期将增加施工机械、车80、辆尾气、粉尘的污染，影响局部地区的空气质量。但由于工程分段施工，施工增加的污染负荷物有限和不集中，因此，对空气质量不会产生显著影响。3、对声环境的影响施工过程中，大量现代化工程机械的使用，会带来噪声污染问题。从本工程采用的机械设备分析，搅拌站、搅拌车、混凝土泵车、推土机、挖掘机等，最大声源强度可达90dB（A）左右。从施工沿线情况看，居民距离施工现场距离较远，受施工噪声影响不大。13.3互适性分析本工程是xx市健全住房保障体系，改善区域新职工、入市产业工人、务工人员住房条件的重大项目，该项目由xx市政府主导的公共租赁性公租房建设项目，项目实施群众关注度高，社会意义重大。本工程在实施中会涉及多个81、部门、单位，需要各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本工程的建设和运营持支持和配合态度。13.4社会效益公共租赁住房建设有利于促进城市住房保障体系的完善，是有效解决xx市产业工人及入市务工人员住房问题的重要途径。在当前构建和谐社会的大背景下，公租房项目的建设对于保障我国逐步庞大的弱势群体，尤其是“夹心层”群众的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。公共租赁住房建设项目作为社会公益性建设项目，社会效益较大。目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。公共租赁住房建设的目的就是为了尽快增82、加住房的供给，政府发挥土地、资本等资源优势，直接建造公共租赁住房提供给低收入居民、进城务工人员及城市新职工群体，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨。因此，该项目建设是一项关系民生、构建和谐的惠民工程，项目的实施有利于产业新区投资环境的改善，解决产业工人住房条件差的问题，有利于落实“以人为本”和“执政为民”的执政理念，将带来良好的社会效益。14.结论与建议14.1结论1、本项目是完善xx市住房保障体系的重要举措，项目建设将有效解决xx市产业工人的住房过渡问题，进一步完善xx市投资环境，对促进地区经济健康发展具有重要意义。因此，本项83、目的实施时必要的。2、项目建设条件比较成熟，规划用地场地平整初步完成，周边道路畅通，交通十分便利。本项目在规划布局、功能设置及建设规模上是适宜合理的。项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能满足项目建设需要。可行性研究表明，建设该项目是必要的，也是可行的。3、本项目计划占地面积28417.8，建筑总面积82924，其中：住房建筑面积63555、配套商业444、社区用房626、物管用房340、公共厕所52、地下车库17907；并建设与其相适应的配套设施及道路绿化等公用工程。4、本项目总投资估算为27000万元。其中：工程费20040万元，工程建设其他费4960万元，基本预备费2000万元。本项目建设资金来源：全部为地方财政资金。14.2建议1、项目建设与环境保护相结合，必须坚持“三同时”原则，即环境保护欲主体工程同时设计、同时施工、同时使用，切实做好环保工作。2、严格执行基本建设程序，严把建设质量关。建议在设计、施工、材料采购等各个环节实行监理制度。3、要监理健全的监管机制，及时向社会公布项目建设情况和建设进展，接受媒体和社会公众的监督。