1、滑雪度假区二期建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月85可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况21.3 问题与建议3第二章 项目建设的背景和必要性42.1 项目建设的背景42.2 项目建设的必要性5第三2、章 建设内容与建设规模83.1 建设内容83.2 建设规模8第四章 建设场址及建设条件94.1 场址现状94.2 建设条件20第五章 建设方案315.1建筑设计指导思想与原则315.2项目总体规划方案325.3建筑方案355.4设备方案49第六章 环境保护516.1 环境现状516.2 生态环境影响分析516.3 生态环境保护措施55第七章 节约能源587.1 概述587.2 节能标准587.3 节能措施及节能效果597.4 能源消耗分析60第八章 组织机构与劳动定员618.1 组织机构618.2 人员配置61第九章 项目实施进度639.1 项目实施原则639.2 建设工期639.3 项目实施3、进度安排639.4 项目实施进度表65第十章 工程招标6610.1 招标范围6610.2 招标工作依据6610.3 招标工作原则6610.4 招标方式及组织形式67第十一章 投资估算及资金筹措7011.1 投资估算7011.2 资金筹措及资金投入计划72第十二章 财务评价7412.1编制依据7412.2基础数据7412.3税费7412.4开发成本7512.5商品房销售收入7512.6利润估算7512.7财务评价指标7512.8财务评价结论7612.9 其它问题76第十三章 社会评价7713.1 项目对社会的影响分析7713.2 项目与所在地区互适性分析7713.3 社会评价结论78第十四章 社4、会稳定风险分析7914.1 编制依据7914.2 风险分析方法7914.3 风险调查7914.4 风险识别8014.5 项目的合法、合规性分析8014.6利益相关者诉求分析8114.7 单风险因素分析8114.8 建议8114.9 社会稳定分析结论82第十五章 研究结论与建议8315.1研究结论8315.2建议83第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称XXXX二期建设工程1.1.2 项目建设性质新建1.1.3 建设单位概况承办单位：吉林市桥山房地产开发有限公司类 型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 住 所：XX经济开发区 法 人：XX 注册资本：壹仟万元整 成立日期：5、2010年11月10日1.1.4 可行性研究报告编制依据1、国家发展和改革委员会、建设部：投资项目可行性研究指南；2、国家发展和改革委员会、建设部：建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、吉林省国民经济和社会发展第十三个五年计划规划纲要；4、吉林XX体育旅游经济开发区规划5、吉林省政府现行相关法律、法规及文件；6、项目建设单位提供的有关基础资料；7、吉林市桥山房地产开发有限公司委托XXXX工程咨询有限公司编制XXXX二期建设工程可行性研究报告的委托书。1.1.5 可行性研究报告研究范围1、项目建设的必要性2、项目的建设规模3、规划与建设内容4、项目投资与资金筹措1.2 项目概况1.2.1 建6、设地点吉林XX滑雪度假区内，该地块占地面积约52651平方米。1.2.2 项目建设内容与规模本项目新建XX二期酒店一座，11层，建筑面积，建筑面积 25300m2 ；洋房公寓5座，6层，总建筑面积25500m2，联排别墅20座，3层，总建筑面积12900m2，QceanPark一座，6层，建筑面积16300m2。1.2.3 项目实施进度项目建设工期为33个月，从 2017 年1月至 2018 年10月1.2.4 项目投资项目计划总投资93562.55万元，其中：本项目投资82151.09万元，企业原有贷款10400.00万元，企业原有贷款利息1011.47万元。建设期第一年投入51270.447、万元（其中企业原有贷款及利息11411.47万元），第二年投入42292.11万元。资金来源为资金来源为企业自有及申请贷款。1.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标序号名 称单 位经济指标备 注1项目总占地面积平方米526512建筑面积M280000XX酒店M225300洋房公寓M225500联排别墅M212900Qcean Park M2163003项目总投资万元92733.513.1本项目开发建设投资万元82151.09其中：建设期利息万元2763.963.2企业原有贷款及利息万元11411.47其中：贷款利息万元1011.474经济效益4.1售房期经营收入万元248841.604.28、售房期税后利润万元147704.835项目工期月332017.12018.101.3 问题与建议1、尽快与城建、规划部门沟通，办理相关手续，为下一步工作开展提供依据。2、做好XXXX二期建设工程配套工作，使其以最少的资金产生最大的效益，使与之配套的工程与本项目同时投入使用，确保发挥正常功能。3、项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。第二章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建设的背景我国滑雪场诞生于建国初期，是为了运动员训练而建设，1999年前后才开始走向真正的市场化运营模式，至2009年的10年间，我国滑雪场数量从十几家增加到300多家，而到了2011年，这一数字已经超过了500家9、，而且近几年不乏万达、万科等大型企业开始进入滑雪度假领域，这一产业开始进入快速发展期。吉林XX滑雪场由加拿大伊克森公司设计，1993年至2006年，伊克森公司多次对XX滑雪场进行技术评估，最终设计方案中，XX雪道长度可达120千米，雪道多样性远远超过其他滑雪场，而日接待能力可达2.16万人/天，有非常广阔的发展空间。吉林XX滑雪场因为其多次承办全国冬季运动会及亚洲冬季运动会的背景，现已成为全国滑雪产业的标杆企业。近年来，通过借鉴欧洲阿尔卑斯山脉滑雪区及美国科罗拉多滑雪区的发展经验，在经过滑雪场数量快速增加之后，绝大多数小型雪场会因为重复消费吸引力不足而慢慢走向消亡，成熟的滑雪人群向大型滑雪度假10、区集中的趋势非常明显。在美国科罗拉多州滑雪博物馆中记载着这样的信息：“上世纪七、八十年代，全州有176家滑雪场，至今依然存在的滑雪场仅有14家，其余的小型滑雪场全部关闭了。”而关闭的滑雪场全都存在山体雪道数量少、落差小，的问题。预计未来10年，我国将沿袭北美6080年代的发展模式，滑雪市场仍会快速发展，滑雪者数量不断增加，2020年后滑雪人口趋向平稳发展。而滑雪场经过快速发展和竞争淘汰后，会向规模宏大、设施现代化、人性化的大型滑雪度假区发展。滑雪市场需求的上升，将会拉动滑雪基础产业的发展，伴随着滑雪人数的增加，滑雪产品、服装用品及附属产品的需求也会相应增加。预计20202050年将是我国滑雪行11、业发展较为成熟的时期。2.2 项目建设的必要性1、吉林省的体育事业发展迅速。全力推进体育项目建设，加大体育宣传与体育训练力度，创新培育体育事业和扩大体育产业目的地，促进体育产业升级转化，大力培育体育经济发展新的增长极，加快实现体育事业地位，吉林省体育事业发展迅速，冬季体育运动竞赛项目和民众参与项目增多。 吉林省提出“武事文取”的体育理念，创立“夺标育人”的竞技思想，为提升国家体育文化软实力提供了思路。群众体育蓬勃开展，每年的“全民健身与奥运同行”活动吸引着大批群众参与。全民健身设施、组织和活动有了明显的改善。在运动项目广泛普及的同时，竞技水平大幅提高，在XX奥运会和温哥华冬奥会上，我省实现冬夏12、金牌零的突破，圆了吉林省几代体育人的梦想。共培养世界冠军百余名，造就了叶乔波、陈露、王皓、周洋、李坚柔等一大批世界体育明星，吉林省的体育事业方兴未艾。2、国际国内冰雪旅游产业快速发展自上世纪50年代以来，世界各国均掀起了滑雪旅游的热潮，挪威、瑞典、芬兰、奥地利、瑞士、德国、法国、意大利、加拿大、美国、澳大利亚、韩国、日本等国家纷纷辟建大量的滑雪场，开发滑雪度假旅游产品。与整体旅游业发展水平相一致，欧美地区的冰雪旅游发展起步较早，历史悠久，已经形成了相当的规模，并建立了庞大而完善的冰雪旅游产业体系，世界十大冰雪圣地除澳大利亚占据一席之外，均位于欧洲和北美地区。冰雪旅游融运动、娱乐与观光、度假、购13、物、商务等活动于一体，极具刺激性和挑战性，深受世界各国人们的喜爱。目前，全世界每年有近4亿人参与冰雪旅游，已建成滑雪场6,000多个，每年所带来的冰雪旅游经济收入约700多亿美元。冰雪旅游发展经济效益显著、客源市场庞大，已经在全球范围内产生了重要的影响，能够在旅游业、体育、经济以及人类文化等诸多领域发挥重要的作用，国际冰雪旅游产业正在朝向多样化、高水平的趋势快速发展。有数据显示，2011年我国各地已经有300多个滑雪场、滑雪人数突破500万人次，预计2015年后滑雪人次将达到1,000万人次，产值近40亿元，未来10年将成为中国滑雪产业的爆发期。3、吉林市XX滑雪场被称誉为“滑雪天堂”统计显示14、，韩国、俄罗斯、日本、港澳地区、台湾地区、德国、朝鲜仍是我省主要的入境旅游人次客源国（地区）。吉林国际雾凇冰雪旅游节等特色鲜明、国际化程度高、市场吸引力强大，充分发挥了扩大旅游影响和活跃旅游市场氛围的效应作用。吉林雾凇以其“冬天里的春天”般诗情画意的美，被广大中外游人誉为冬季北国风光之最。每到冬季，形成的吉林雾凇风景奇观，吸引了各地游客。吉林市被称誉为“滑雪天堂”。 先后成功举办过第8届、第9届全国冬运会和第6届亚冬会全部雪上项目比赛。2010年成功举办自由式滑雪世界杯比赛。2012年1月份，第12届全国冬运会全部雪上赛事成功在XX滑雪场举办。第三章 建设内容与建设规模3.1 建设内容本项目的15、建设内容为XXXX二期建设工程。包括：本项目新建XX二期酒店一座，11层，建筑面积，建筑面积 25300m2 ；洋房公寓5座，6层，总建筑面积25500m2，联排别墅20座，3层，总建筑面积12900m2，QceanPark一座，6层，建筑面积16300m2。配套新建道路10125 m2，绿化面积28958 m2。3.2 建设规模本项目总占地面积为52651平方米，年接待游客约50万人次。第四章 建设场址及建设条件4.1 场址现状4.1.1 建设地点XXXX二期建设工程建设地点地理位置位于吉林市永吉县XX镇，属于吉林市域内，东至南楼山顶，西至大顶子山顶，南侧桦甸界，北侧南沟村。4.1.2 项目16、建设所在省份概况吉林省位于中国东北地区的中部，在全国的位置主要体现为三个“大约2 ”。一是幅员面积18.74万平方公里，占全国的1.95 ；二是人口2,729万人，占全国的2.07 ；三是地区生产总值5,226亿元，占全国的2.12 。吉林省主要特点可以概括为“一个中心”、“两个基地”和“三个优势”。“一个中心”是东北亚区域地理中心。吉林省是内陆边境近海省份，处于中国东北地区、朝鲜、韩国、日本、蒙古和俄罗斯东西伯利亚构成的东北亚区域的中心位置，具有发展东北亚区域经贸合作的优越区位条件。“两个基地”是中国重要的老工业基地和商品粮生产基地。吉林省加工制造业占全部工业比重达到90 ，汽车、石油化工和17、农产品加工是支柱产业。“一汽”是中国汽车工业的“摇篮”，已进入世界500强企业。吉林省农业生产条件得天独厚，是有名的“黑土地之乡”和“黄金玉米带”，是唯一人均占有吨粮的省份，全国每6斤玉米就有1斤产自吉林。人均粮食占有量、粮食商品率、粮食调出量以及人均肉类占有量连续多年居全国首位。“三个优势”是科技教育、生态环境和丰富资源。吉林省每万人中科学家和工程师、在校大学生人数均居全国第6位。拥有中科院长春光机物理所、吉林大学等一批国家重点科研机构和高等院校。吉林省是国家生态建设试点省，全省森林覆盖率达到42.5 ，是一个非常适宜人居的地方。吉林省已探明储藏量的矿产资源有96种，其中油页岩、硅藻土、硅灰18、石、火山渣、镍、钼等储量居全国前列。拥有全国储量最大、品质最好的矿泉水资源。吉林是“东北三宝”（人参、貂皮、鹿茸角）的故乡，人参产量占全国的80 ，世界的70 。本项目建设地点吉林市区位图4.1.3 项目建设所在吉林市概况吉林市是中国吉林省第二大城市，中国唯一省市同名城市。吉林市地处东北腹地长白山脉向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经1254012756，北纬42314440。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南与浑江市、通化市毗邻。总面积27,120平方公里。现辖昌邑、船营、龙潭、丰满4个区，永吉1个县和舒兰、磐石、蛟河、桦甸4个县级市。全市幅员面19、积27,120平方公里，截止到2010年末，全市总人口434万人，其中市区人口183万人。吉林市国民生产总值、国民收入等指标均占全省的20 以上。经济发展水平在吉林省中仅次于长春市，排在第二位。与全国同等规模的城市相比，经济发展水平相对较低。是一个比较典型的工业城市。吉林市是一座充满荣誉和骄傲的城市，获得的主要桂冠有：中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市。倾国倾城：最值得向世界介绍的十大中国名城、中国十大特色休闲城市、中国未来十年最具竞争力城市等。1、中国吉林市适宜人居之城吉林市，满语称“吉林乌拉”，意为沿江之城。清朝康熙皇帝东巡吉林写下的松花江放船歌中有“连樯接舰屯江城”诗句，使20、吉林市又有“北国江城”之称。青山碧水环绕。吉林市一座山水城市，由江而来、沿江而走、依江而展、因江而美。张学良将军1929年来吉林市时的由衷赞美“四面皆山三面水，十里长堤分外美。欲问天堂在何处？不在苏杭在东北。”城外“青山环绕如画屏”，“前朱雀、后玄武、左青龙、右白虎”，犹如四神拱卫。美丽的松花江呈反S型穿城而过，“一城山色半城江”，正是对吉林市美景的动人写照。俯瞰吉林市城区，犹如天然的太极图形。生态环境优美。吉林市森林覆盖率达54.9 %，在中国百万以上人口大城市中首屈一指，是中国东北地区第一个荣获“全国绿化模范城市”称号的城市。城区人均绿地面积9.23平方米，高出中国国家标准3.23平方米。21、沿城区松花江两岸的百里“清水绿带”，几十处水岸精品浑然天成，风格迥异的长桥横卧江波，高楼鳞次栉比，雕塑精致典雅，绿树参差有致，花草争奇斗妍，形成了著名的城市生态走廊和天然氧吧，荣获“中国人居环境范例奖”。文化底蕴深厚。吉林市是史前文化发源地和中国满族发祥地之一。清朝末年吉林巨商牛子厚创办了中国最早的京剧科班，培养出梅兰芳、周信芳、马连良等一批京剧艺术大师，吉林市因此被誉为“中国京剧第二故乡”。在当代，吉林市文化发展更是精彩纷呈：吉林市歌舞团连续13年荣登中国中央电视台春节联欢晚会舞台，参加了张艺谋歌剧图兰朵、中国大型音乐舞蹈史诗复兴之路和XX奥运会开闭幕式等大型演出活动；吉林市拍摄的多部电视剧22、连获国家级大奖；深受市民欢迎的特色文化活动走在全国前列。公共服务体系健全。吉林市围绕发展社会事业、改善生活环境质量、增强社会保障能力等方面，大力实施民生民利工程，全市建立起完备的现代教育体系和医疗卫生服务体系，完善了城市基础设施功能，实现了更加科学规范的城市管理，开展了“平安吉林”创建活动，为人们安居乐业创造了优良的社会环境。2、中国吉林市投资兴业之城吉林市作为中国特大城市之一，以其丰富的自然资源、优越的区位优势、充裕的人力资源、雄厚的产业基础、高效优质的服务和广阔的发展空间，赢得海内外客商的青睐，成为投资兴业的一方热土。自然资源丰富。吉林市人均水资源4,000立方米，是中国平均水平的1.8倍23、，是中国北方城市平均水平的5.4倍。发电总装机容量472万千瓦时，年发电量130亿千瓦时，占中国东北发电总量的55.5%。林地面积165万公顷，林木总蓄积量1.56亿立方米，是长白山天然绿色特色产品的主要产区和集散中心。耕地面积66.5万公顷，粮食年均产量90亿斤，人均粮食占有量是中国人均占有量的2.6倍，是中国重点商品粮基地之一。境内发现各类矿产资源82种，其中镍、钼等8种矿产储量居中国前10位。工业基础雄厚。吉林市是中国“一五”期间国家重点建设的老工业基地。经过多年发展，特别是改革开放三十多年的发展，形成了石化、汽车、冶金、能源、农产品加工、非金属矿产等传统产业体系，碳纤维、装备制造、生物24、产业、基础电子及电力电子等新型产业体系。中国石油吉林石化公司、吉林燃料乙醇公司、吉林化纤集团公司在国内同行业占有重要位置。以中国一汽吉林轻型车厂为主体，以轻型车、多功能车、经济型轿车为重点，吉林市到2015年将形成100万辆整车生产能力。中钢集团吉林炭素股份有限公司是亚洲最大、国际四强炭素企业，工艺技术等代表着中国炭素行业的最高水平。吉林市还被中华人民共和国科技部认定为唯一的国家碳纤维高新技术产业化基地，将成为中国最大、世界领先的碳纤维生产应用基地。吉林高新技术产业开发区、吉林经济技术开发区两个国家级开发区、15个省级开发区、北部工业新区、吉林化工循环经济示范园区、吉林深圳产业合作示范区以及正25、在建设的中国吉林（新加坡）新型农业合作食品区进一步增强了项目承载能力。到2015年，吉林市将打造五个“千亿级”产业基地：中油吉林石化公司销售收入率先超过1,000亿元；除中油吉林石化公司以外化工循环经济示范园区销售收入超过1,000亿元；汽车产业形成1,000亿元产出能力；冶金产业全力建设北方精品钢和全国最大的冶金炉料生产基地，销售收入突破1,000亿元；中国吉林（新加坡）新型农业合作食品区按1,000亿元产出能力和30万人口新城市高标准规划建设。区位优势明显。吉林市位居东北亚地理中心，是2009年12月中国国务院批准的中国图们江区域合作开发规划纲要以长吉图为开发开放先导区的直接腹地和重要结点26、，南接沈阳，北通哈尔滨，西靠内蒙古，东临朝鲜，已开通的吉林内陆港与辽宁大连港实现“无缝对接”，辐射范围不仅包括东北，还可通达中国内陆，远及日本、俄罗斯、韩国、朝鲜等国家。吉林龙嘉国际机场和即将启用的吉林机场，长珲、沈哈高速公路，长珲城际快速铁路，沈哈复线铁路，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了吉林市四通八达、快捷便利的立体交通网络。投资环境优良。吉林市建设“服务型、效能型、法治型、诚信型”政府，树立“亲商、安商、扶商、富商”的理念，构建了“零距离、一站式、全方位”的“绿色通道”体系和跟踪包保服务体系。吉林市的商贸、物流、金融保险、信息咨询等现代服务业发展迅猛，为投资兴业提供了有利的环境。作为27、中国东北重要的工业基地，吉林市拥有在职专业技术人员16万人、技术工人32.4万人。此外，全市46所大中专院校、11所职业技校，每年还可向社会输送科技专家和技术工人近4万人。3、中国吉林市旅游休闲之城吉林市群山环抱，碧水绕城，天赐禀赋，地呈吉祥，被誉为龙兴福地、雾凇名都、陨石之乡。浩浩江水的浸润、茫茫林海的簇拥，造就了吉林市四季分明的自然景观和独具特色的旅游资源。春可踏青品鱼。春回大地，万物复苏，山花浪漫，城外群山峡谷成了踏青的好去处，尤其是松花湖冰雪消融后的开江时节，伴着祭江萨满古老的歌谣，满江满湖的鲜嫩水产成就了中国北方著名的“开江鱼美食节”。夏可避暑度假。盛夏时节，沿江两岸百里生态公园，绿28、草如茵、花团锦簇、移步易景、美不胜收。距市区仅17公里的松花湖，水域面积550平方公里，碧波荡漾，青山叠翠，令人叹为观止。中国著名诗人贺敬之游览松花湖后赋诗：“水明三峡少，林秀西子无。此行傲范蠡，输我松花湖。”炎炎夏日，江滨湖畔，松花湖休闲度假旅游节、雪花啤酒节拉开帷幕，为市民送上无尽的清爽和惬意，使吉林市成为誉满中国的避暑度假胜地。秋可观枫赏桦。秋季来临，满目葱绿的江城转眼间披上了绚烂的盛装，灿若丹霞的红叶谷，静如处子的白桦林，沿着落英缤纷的山路，采摘天然的山乡美味，让人流连忘返。每至深秋霜降，中国规模最大、红叶品种最多、色彩最迷人的吉林蛟河红叶谷，层林尽染，色彩浓淡相宜、亮丽夺目。此时，长29、白山红叶旅游节盛装开幕，各地游人纷至沓来。冬可赏凇戏雪。隆冬时分，中国北方大地千里冰封、万里雪飘，唯有吉林市区的松花江依旧碧波荡漾，呈现出“一江春水碧，两岸雾凇凝”的独特景色，这就是与泰山日出、黄山云海、钱塘潮涌并称为中国四大气象奇观的吉林雾凇。严冬晨曦冉冉，朝阳灿灿，松花江岸长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，堪称中国北方风光之最。享誉中外的中国吉林国际雾凇冰雪节成功举办了十五届，每年都吸引大量的海内外宾客。吉林市还是闻名遐迩的滑雪天堂。XX滑雪场，2007年承办了第6届亚洲冬季运动会全部雪上赛事。亚洲滑雪联合会主席李胜原先生盛赞“XX滑雪场的资源在亚洲乃至世界都是一流的！”。朱雀山、北30、山等十几座城区滑雪场，环境设施完备，让游人在绵绵雪山中飞扬驰骋，体验运动的欢乐激情。中国四大自然奇观吉林雾凇令人称奇的是，就连一颗在太空生活了亿万年的小行星，竟也情有独钟扑奔而来。1976年，吉林市境内降落了一场陨石雨，方圆近500平方公里的范围没有伤及一人一畜和建筑物，堪称世间奇迹，其中最大一块陨石重达1,770千克。从此，这颗世界最大的石陨石就成了吉林市博物馆的镇馆之宝，至今已有300多万人次观赏了它的丰姿，有幸实现了“手可摘星辰”的梦想。从2005年到2010年的5年间，吉林市总体经济规模实现了迅速扩张。2010年吉林市地区生产总值达到1,208亿元，增长38.3 ；规模工业实现增加值331、45亿元、利润50亿元，分别增长52.4 和313 ；全口径财政收入完成101亿元，增长53.8 ；城市居民人均可支配收入达到13,500元，农民人均纯收入达到4,590元，分别增长了23 和12.4 %。2010年全市财政收入达到101亿元，同比增长53.8 ；财政收入占地区生产总值的比重为10 ，比上年同期提高1个百分点。2010年全市城镇居民人均可支配收入达到12,500元，比2002年的6,710元增加5,790元，增长86.3，农村居民人均纯收入达到4,390元，比2002年的2,394元增加1,996元，增长83.3 。2010年，全市人均GDP达到23,000元，比2002年的932、,824元增加了15,848元。过去5年，全市人均GDP年均增长速度为18.5 ，2010年人均GDP按现行汇率折算超过3,000美元，标志吉林市经济实力正在不断增强。4.1.4 项目所在地吉林XX体育旅游经济开发区概况吉林XX体育旅游经济开发区成立于2003年4月，是目前全国唯一一个以体育旅游为主导的省级经济开发区。开发区规划控制面积以周围山脊线为界，总规划面积126平方公里，辖XX镇及七个行政村。XX坐落在吉林市西南40千米处，是世界上少有的距离城市最近的高山滑雪场。距龙嘉国际机场110千米，距省会长春128千米，距哈尔滨278千米，距沈阳400千米。依托吉林市这个东北东部地区的交通枢纽到33、东北、东北亚及全国各地都十分方便。吉林XX体育旅游经济开发区XX滑雪场始建于1993年，地处长白山余脉，占地17.5平方千米，滑雪场三面环山、奇绝无比的山形地貌，营造了雪量足、雪期长、雪质佳、雪道好、落差大、温度适宜的近城区国际级高山滑雪场。雪道最大落差870米，具备承办任何国际赛事条件。10年冬季平均气温15.4，绝好的气候条件和滑雪资源被国内外赞誉为“滑雪天堂”。 建设了高标准的供电、供水、通讯和污水处理设施，能够满足XX长远发展的需要。XX不仅是滑雪天堂，还是春夏秋三季旅游、避暑、休闲的胜地。拥有极其丰富的山地、湖泊、森林和动植物资源，生态环境极佳，水资源和温泉资源极其丰富。XX拥有国内34、唯一、不可替代的滑雪资源，经过近20年的建设和发展，特别是经过亚冬会的全面扩建，具备了完善的滑雪设施，目前已经成为国内规模最大、设备最先进、功能最完善，能够承办世界顶级赛事的滑雪场、滑雪训练基地和滑雪旅游目的地，为发展旅游业提供了得天独厚的条件。近年来，XX依托滑雪资源优势，成功举办了第十二届全国冬运会全部雪上赛事，连续三年举办国际雪联空中技巧世界杯赛，以及多项雪上赛事。特别是XX被国家体育总局确定为国家滑雪训练基地后，为国家队和相关省事滑雪队提供了可靠的训练保障。同时，被国家旅游局确定为国家冬季休闲旅游度假示范区，被吉林省确定为吉林省旅游经济实验区，中国吉林国际雾凇冰雪节开幕式永久举办地。国35、际国内重要赛事的成功举办，使XX的知名度和滑雪品牌迅速提升，滑雪人数逐年成倍增长，2010年达到10万人，已经成为国内滑雪旅游第一目的地及日、韩、俄等国海外重要训练和比赛场地。XX滑雪场初步建成于1994年，是国内较早建成的大型综合性滑雪场，在滑雪人群中拥有很高的知名度。XX滑雪场主峰南楼山海拔1,404.8米，是长白山脉向松嫩平原过渡带最高峰，不仅是优势滑雪资源，而且是优势旅游资源。山形符合滑雪运动特点，整体落差大、雪道长，在滑雪行业中资源优势明显，并且不可复制。最大落差930米，是国内唯一能够达到冬奥会比赛要求的成熟的大型滑雪场。XX滑雪场已经建成投入运营的宾馆共400个住宿房间，预计入住36、率年均大约为25 %。4.2 建设条件4.2.1 工程地质、水文地质条件1、地形地貌开发区所在地属长白山余脉，为中生界侏罗系火山岩分布区，属中低山区，主要由安山岩、安山质凝灰熔岩构成。区内群山连绵、比邻环绕，主峰南楼山海拔1,404.8米，是一个火山口。由主峰相连的高峰有18座，其中海拔高度超过1,200米的山峰有9座，山体相连，形状各异，有的山峰突起、山坡陡峭；有的山顶平坦、山坡平缓。峰脊最大延长距离可达3,500米以上，山体之间的切割深度一般在400米至800米，峰谷最大落差893米。群山之间沟谷发育错落有致，局部山脊有少量陡崖，但绝大多数山体坡度相对平缓。XX滑雪场抗震设防烈度为7度，设37、计基本加速度值为0.10g。2、地质特征XX滑雪场区域位于一个相对平坦的峡谷的尽端，由两个主峰构成，一个高度为1,404米，另一个高度为1,212米。主峰由一条山脉相连，在海拔782米处有一个凹陷的鞍部。该山脉构成了滑雪区域的南部界线，有三条主要的排水系统，向北流至基地区域。总的说来，海拔越高，地形越陡峭，越接近峡谷，地形就越平坦。峡谷的底部与山脉的顶端要比山峰宽面的坡度显得更加平缓。主峡谷相对宽而平，位于基地区域以东约1,000米，在那里折返后流向东北方向。此后，峡谷变得越来越宽而且平坦。在海拔987.5米处有一座小山，坐落在基地区域的东北侧，这座小山的西面山坡较为平缓，而南面山坡相当陡峭。38、场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定。据区域地质资料，区域无大的控制性断裂存在，区域及本址构造属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾害及与建筑相关的环境问题，因此该场地稳定、适宜进行本工程建设项目地质为变质砾岩和斑状花岗岩，地质条件良好。3、 水文状况南楼山是该区最高峰，峰谷向四周伸延分布，形成放射状分水岭。水源丰富，水量充足，水质清洁。XX滑雪场规划区内集水面积11.3平方千米，年平均汇水量为330万立方米。4.2.2 气候条件天气与气候条件是影响选择和建设滑雪场的重要因素。因此XX滑雪场建设地点的气象记录和气候舒适度，对于当地是否适合开展39、会展旅游活动有重要意义。吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季少雨干燥,夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。受大气环流的影响，夏季多西南风，冬季多西北风，风速平均23米/秒。受山体影响，山顶与山下的风速与风向略有不同，山下受山体的阻挡风力减弱，在冬季静风频率较高。全区年平均气温3-5，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。一月份平均气温最低，一般在零下18-20，七月平均气温最高，一般在21-23，极端最高气温36.6。山区无霜期120天，平原区可达130140天。全年降雨量约700毫米左右。全区日照时数2,400-2,600小时，全年总辐射量为1,150千40、卡/平方毫米。该地区年平均降水量为670毫米左右，降水集中在7、8两个月份，占全年降水量的60 左右。10月至次年4月降水量为160170毫米，以降雪为主，山下积雪深度约0.5米，山腰达1米左右，海拔1,000米以上可达1.5米以上。年积雪日最高185日，最小152日，初雪在10月初，终雪在5月上旬，雪质较松散，呈颗粒状，雪质较好。4.2.3 资源条件冬季体育运动场所的质量与可行性在很大程度上取决于各单独场址的地形特征。对滑雪场开发具有较大影响的自然地理因素包括：方位（朝向）、坡度、下降路线形状与海拔标高。吉林XX滑雪场具有得天独厚的滑雪场建设条件。1、土地形状XX滑雪区域位于一个相对平坦的峡41、谷的尽端，由两个主峰构成（一个高度为1,404米，另一个高度为1,212米）。主峰由一条山脉相连，在海拔782米处有一个凹陷的鞍部。该山脉构成了滑雪区域的南部界线，有三条主要的排水系统，向北流至基地区域。总的说来，海拔越高，地形越陡峭，越接近峡谷，地形就越平坦。峡谷的底部与山脉的顶端要比山峰宽面的坡度显得更加平缓。主峡谷相对宽而平，位于基地区域以东大约1,000米，在那里折返后流向东北方向。此后，峡谷变得越来越宽而且平坦。在海拔987.5米处有一座小山，坐落在基地区域的东北侧，这座小山的西面山坡较为平缓，而南面山坡相当陡峭。2、朝向滑雪区域的朝向主要是北东、北及西北朝向，在基地区域东北部的小山42、峰的朝向则完全为向南朝向。3、海拔高度条件为滑雪服务的架空索道所能获得的垂直落差对于场址的适宜程度起着重要的作用，原因是它决定着滑雪道的长度以及可以向滑雪爱好者提供的垂直输送米数。总体说来，越直越好，因为大多数滑雪者都把垂直升降高度看作衡量滑雪场是否令人满意的基本尺度。XX滑雪场滑雪区域的海拔标高范围从东南角的1,404米到西北角的455米，峡谷区止于海拔540米处的几条小河的交汇处，这就提供了949米的潜在落差。4、温度条件气候条件是关系到四季旅游度假运动成败与否的极其重要的因素。由于景区地理位置海拔较高，三面环山，因而气候独特，冬暖夏凉。冬季最冷季节一月份白天平均温度为7.6，最热季节七月43、份平均气温零上18.6，是我国冬季滑雪、夏季避暑的理想胜地。5、降雪条件XX区域的降雪期从每年的10月中旬开始，到次年的4月中旬结束，每年在12月份的积雪深度达55厘米，1月份的积雪深度则约达45厘米。6、风力条件XX区域冬季风力主要来自于北与西北，平均风速为2.5米/秒，最高风速为16.0米/秒。夏季风主要来自东南，平均风速为2-3米/秒。7、光照条件太阳的照射角度对雪质及积雪的保留有很大的影响，而积雪的保留对任何冬季体育运动项目的经营来说都是至关重要的问题，因此，雪坡自然应该位于积雪可以保留最长时间的地方。根据该地区气象资料，XX滑雪区域的绝大部分地方都为阴影所覆盖，其中包括全部的北坡与西44、北坡。从以上诸多环境因素来看，XX滑雪场的自然环境条件十分优越，尤其是其海拔高度的优势，使国内其他滑雪场无法与之相提并论。4.2.4 项目建设人文及环境条件1、生态条件（1）本项目选址地点自然景观资源聚集且非常优良。项目邻近国家AAAA级风景区松花湖风景区内，北依国家AAA级风景区朱雀山风景区，南邻松花江，项目段江面宽阔，常年不结冰。项目所在地段享有山景资源、江景资源和雾凇景观资源，秀美怡人，得天独厚，是吉林省内的最佳景观资源聚集地点。项目地处松花江上游区域，为上风上水之地。（2）空气质量优良。由于本项目所在地邻近松花湖自然保护区内，且位于松花江上游区域，绿色植被覆盖丰富，不存在污染。地块周边45、空气质量级别常年保持在2级以上标准，pm2.5数值常年保持在050之间，在国家标准优等范围之内。拥有松花湖、朱雀山和松花江天然氧吧资源，空气常年清新湿润，宜于养生度假。（3）坡地优势明显。项目地势南低北高，南邻江，北靠山，具有绝佳的观江观景优势和自然采光优势。（4）项目地属于未来“长吉图”经济圈和吉林市城市发展规划，将得到持续高质量开发，目前已初见规模，商业配套将不断得到完善，未来土地升值潜力巨大。2、市场条件从宏观区位看，吉林市地处东北亚经济圈的几何中心位置，与日、韩、朝、俄等国毗邻，具有国际经济、技术合作的地缘优势；从中观区位看，吉林市地处东北经济区的几何中心，处于辽宁、吉林、黑龙江、内蒙46、古四省区通衢的十字要冲，是南北向的哈大经济发展带与东西向的第三条“欧亚大陆桥”的交汇点；从微观区位看，吉林市是城市规模仅次于省会长春市的吉林省的区域副中心城市，处于区域中心位置，是吉林省重要的经济中心和交通枢纽。在发展体育旅游业方面表现出很高的区位条件优势。3、宏观社会经济环境背景吉林市是吉林省第二大城市，也是全国唯一一个省、市同名的城市。位于吉林省中部偏东，坐落在长白山麓、松花江畔。现辖1县4市4区和1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区、1个以XX滑雪场为中心的省级体育旅游经济开发区。是国务院批准的历史文化名城、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。全地区幅员面积27,8947、4平方公里，其中市区面积3,750平方公里，人口450万。吉林市国民生产总值、国民收入等指标均占全省的20 以上。经济发展水平在吉林省中仅次于长春市，排在第二位。与全国同等规模的城市相比，经济发展水平相对较低。是一个比较典型的工业城市。2003年国家振兴东北老工业基地战略实施后，吉林市的经济发展步入了快速通道。2014年吉林市GDP达到2,753亿元，比2005年翻了两番。在全国百强城市排行中列67位。吉林市城镇居民人均可支配收入2,735元，是2005年的3.4倍。 吉林市GDP及增长率吉林市城镇居民人均可支配收入4、人口状况与居民消费（1）人口状况吉林市近些年来人口保持低速增长。 201048、年末，吉林市户籍人口为434.11万人，比上年末净增2,239人，增加0.6 。其中市辖区户籍人口增长0.66 。加上大量外来人员来吉学习、工作定居，吉林市2010年市区常住人口为183万人。其中，青年、中青年人口占主体。由于吉林工商业发达，都市白领、公务员等工薪阶层及私营业主等高端消费群体占有相当比例。这些群体皆为本项目的潜在消费者。（2） 居民消费在吉林市经济持续稳定发展的带动下，城镇居民收入稳步增长。2010年吉林市城镇单位职工年平均工资为30,992元，比上年增长5.78 %；吉林市区居民人均可支配收入16,935.75元，比上年增长8.98 %。市区每百户居民家庭汽车拥有量15.6749、辆。从这些数据可看出，吉林市城镇居民收入较高，生活讲究质量，而较高的居民家庭汽车拥有量为居民市外效游休闲提高了便捷的交通工具。据2011年吉林市统计年鉴显示，吉林2010年实现社会消费品零售总额684.02亿元，比上年增长18.3 。其中，城镇市场零售额623.43亿元，同比增长18.4 %。分行业看，批发业零售额129.45亿元，同比增长17.1 %；零售业零售额496.4亿元，同比增长18.1 %；住宿业零售额5.24亿元，同比增长19.2 %；餐饮业零售额52.93亿元，同比增长23.4 %.从这些数据可进一步印证吉林市居民的消费能力强，消费市场容量巨大，为本项目开发建设奠了良好的市场基50、础。4.2.5 区位交通条件吉林市位于吉林省中东部，地处长山余脉向松辽平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全城。地理坐标为：东经1254012756，北纬42314440。吉林市东接延边朝鲜自治州，西毗邻长春市、四平市，南连白山市、通化市、辽源市，北接黑龙江省。吉林市铁路、公路、水运都很便利。吉京、吉津、吉宁、吉长、吉哈、吉图等铁路交汇于此，铁路正线延展里程达到737.9 km；公路交通四通八达，公路通车里程14,587.4 km，长春图们、沈阳黑河公路，长春吉林、长春珲春等高速公路已成为公路运输的主力。吉林市年货物量3,937万吨；年货物周转量105,173万吨，年客运量3,95651、万人；旅客年周转量155,487万人。“吉长”城际高速铁路已于2011年1月建成通车；民航已经开通了香港、韩国、日本、俄罗斯、XX、上海、广州、深圳、海口、青岛、大连等国内外城市。XX坐落在吉林市西南40千米处，是世界上少有的距离城市最近的高山滑雪场。距龙嘉国际机场110千米，距省会长春128千米，距哈尔滨278千米，距沈阳400千米。依托吉林市这个东北东部地区的交通枢纽到东北、东北亚及全国各地都十分方便。4.2.6 PEST分析1、P（Political）政治因素分析（1）中国政局稳定，法律法规建设日趋完善，社会体系逐步健全；保障了企业在竞争中的规范操作；（2）中国开始实施“十二五”计划，重52、视城市商业综合体的发展，大力实施城市化工程，为本项目提供了机遇；（3）吉林省及吉林市在投资环境、税收、土地使用等方面给予了大量的政策支持，保证按时开工投产。2、E （Economic）经济因素分析（1）由于目前经济比较稳定，汇率变动对企业的发展不会有太大的影响，物价比较稳定，通货膨胀的因素较小；（2）持续商业需求以及由此而来的国家对商业建设的重视，保证了本项目具有广阔的市场前景。3、S（Socio-cultural ）社会文化因素分析（1）国家大力发展民营企业，鼓励民间投资也为本项目顺利开展创造了大好机遇；（2）中国加入世界贸易组织、成功举办世界夏季奥运会的大好社会环境，无疑为中国的社会、经济53、等各个方面发展创造了一个有利的时机，对本项目而言是强有力的推动。4、T（Technological）技术因素分析 科技创新是企业成功的重要因素。本项目在中建筑设计、设备选用、环境保护、管理系统采用了大量先进的创新技术和理念，提高了本项目的服务质量和服务年限，必将受到顾客的好评。4.2.7 施工条件当地地质构造稳定，适宜性良好，为建筑抗震的有利地段，中硬场地土质，地基承受力较高，适合建造大型建筑。当地施工企业具有运输和吊装大型构件的能力，可以满足较大工程的建设。4.2.8 良好的开发环境和投资背景1、难得的发展机遇“天时”本项目恰逢举国上下团结一致建设创新型国家，大力推进自主创新体系建设的大好形54、势下，吉林市人民正以前所未有的激情，锐意进取、阔步前行，构建和谐社会，走可持续发展之路，把吉林市建设成为经济充满活力、环境充满魅力、就业充满机会，社会繁荣和谐和人民生活富裕的山水生态城市的宏伟蓝图，是千载难逢的“天时”。吉林市桥山XX投资管理有限公司不失时机地调研、论证、策划、规划、落实吉林XX青少年雪上运动训练基地（一期）项目，为吉林市桥山XX投资管理有限公司的发展提供了难得的机遇。2、吉林市是具有鲜明的山水风光特色和深厚的历史文化底蕴的魅力城市“地灵”吉林市域内有号称“吉林八景”的“团山双峙”、“龙潭印月”、“德碑夕照”、“药寺晚钟”、“松江渔火”、“八卦孤悬”、“猴石凌云”、“白山鹿囿”55、和号称“前朱雀、后玄武、左清龙、右白虎” 的四大名山，早在清代就已享誉关东。松花江发源于长白山天池，呈S形绕吉林市城区一周蜿蜒北去，低迴慢转的松花江宛如飘逸的玉带，给山水如画的吉林市平添了无穷的魅力。吉林市是具有鲜明的山水风光特色和深厚的历史文化底蕴的魅力城市，是“地灵”之地。3、企业上下一心干实事、求发展“人杰”吉林市桥山房地产开发有限公司已经为XXXX二期建设工程项目组织了强有力的人脉关系，形成了年富力强的优秀的人才支撑体系，自身所具备的公用工程条件完全满足投资的要求。4.2.9 基础设施配套现状1、给水根据吉林XX滑雪场配套设施规划，在XX滑雪场区域附近建设满足滑雪场冬季造雪用水和生活用56、水的水库一座，水库汇水801.45万平方米范围内为水源保护区。水库库容可以满足目前开发区年生活用水量10万立方米、冬季造雪用水量25万立方米的要求。项目生活水源由XX规划净水站提供，可满足本工程用水要求。2、暖通吉林XX滑雪场现有供热锅炉提供。3、供电吉林市XX滑雪场区内供电所供给。第五章 建设方案5.1建筑设计指导思想与原则5.1.1设计指导思想1、建筑布局合理，在建筑创作中一定要重视“自然”因素，重点突出与XX建筑设计理念相融合，体现体育旅游形象、XX特色。该设计方案应该是一个开放的，透明的、现代的、极力追求对话的建筑，与周边道路衔接顺畅和周围环境的有机协调，通过紧密的理性思维来获得具有综57、合适宜的真实的建筑，它造型富有创意，空间丰富、立意新颖，应成为吉林XX体育旅游经济开发区的标志性建筑之一；2、充分满足接待、餐饮、会议等各方面使用功能的要求，有利于人流疏散和安全保卫；3、便捷顺畅的交通设计，充分考虑临路进出的人流和车流，组织好交通流线，使场内交通与场外交通相衔接，处理好接待、餐饮、会议等的人车流关系和动静关系；4、营造优美协调的外部环境。建筑形态应服从开发区区域规划设计的整体要求，要兼顾三个面（南、北、西）的美观，创造舒适宜人的外部环境；5、方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行；6、方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。建筑物内空58、间和设施满足安全、舒适、卫生等要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计；7、满足抗震设防和其他综合防灾要求，符合国家有关建筑节能、环保、消防规定。8、方案设计中综合考虑了建设地点的性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计；9、方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。5.1.2设计原则1、设计应遵循“智能化、信息化、人性化、环保、节能、可持续发展”的总原则。实现建筑现代化，信息管理智能化，物流传输自动化，空气处理洁净化，环境人性化、艺术化的建设思想。2、59、突出冰雪旅游特色，建设环境温馨、设备一流、技术领先，能够满足游客冬季旅游的需求。3、本项目建设应坚持以人为本、方便曲终的原则，在满足各项功能需要的同时，注意改善游客的生活条件和员工的工作条件，做到功能完善、布局合理、流程科学、规模适宜、装备适度、运行经济、安全卫生。5.2项目总体规划方案5.2.1总平面布置原则本项目的规划布局，综合考虑新建建筑与一期酒店原有建筑之间的群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，与原有系统构成一个完善的有机整体，并遵循下列原则：a.有利组织管理；b.方便经营、使用和服务；c.合理组织人流、车流、完善安全防卫；d.注重景观和空间的完整性，供电、通讯、路灯等管线地下埋60、设；5.2.2总平面布置为了适合中心的美观及平面布置，充分的体现了建筑的“以人为本”充分考虑人居环境，为游客提供一个清新、舒适的休息环境。本项目新建建筑位于一期酒店东侧。建设地点充分考虑建筑物的日照间距、防火间距及采光、通风等效果。5.2.3 竖向布置场区竖向布置采用阶梯式布置，地表水采用暗管排至厂外雨水排放渠。5.2.4 道路及交通组织1.道路园区内道路路面为柔性路面，规划道路路宽4-10m，新建道路面积10125平方米。根据当地筑路材料和近年工程建设经验及建设区域地质类型，新建路面上基层选用水稳碎石，这种基层温度收缩、干缩系数小，刚度比较适当，抗拉强度高，水稳性与抗冻性好，而且可以就地取材61、，施工方便。路面结构厚度设计采用双圆垂直均布荷载作用下的多层弹性连续体系计算，以设计弯沉值为路面整体刚度的设计指标，对基层、底基层进行弯拉应力计算，并考虑抗冻要求，确定停车场及路面结构组合如下：路面结构：4cm中粒式沥青混凝土AC16粘油层7cm粗粒式沥青混凝土AC25乳化沥青120kg/m6%水稳碎石20cm4%水稳碎石20cm天然砂砾20cm总厚度71cm2.交通组织每条路上设两个车行出入口同外部道路相连接，共设置四个出入口，分别位于建设地点四周。5.2.5 绿化与步行系统绿化是为创造卫生、安静、舒适、美观的建筑环境必不可少的重要因素。它不仅有改善小气候、净化空气、减少污染、防止噪声等作用62、，在建筑群体空间组合中起着联系、分隔、衬托、补充和重点美化等作用。通过运用各种树木、花卉、草地的形态和色彩与建筑、道路等有机的结合组成生动活泼的环境空间。步行系统与园林景观结合设计，达到了步移景异的效果。园区中心的高架桥为园区用户提供了休闲运动区域，而且彻底解决了人车分流问题。桥边下垂的藤蔓，桥洞中露出树冠的乔木，绿化工程总面积289585.2.6 总平面指标总平面主要设计指标见下表。 本工程总平面布置设计指标表序号项 目单位指 标备 注1占地面积平方米526512建筑面积平方米80000XX酒店平方米25300332床位洋房公寓平方米25500联排别墅平方米12900Qcean Park平方63、米163003建构物占地面积平方米135684道路面积平方米101255绿化面积平方米289586容积率1.527建筑密度%25.778绿化率%555.3建筑方案5.3.1建筑方案描述1、建筑艺术与风格本项目建筑物采用欧美风格的屋顶，坡面设计。体现简洁、明快、优雅、舒适的整体风格,充分实现与周边林木的融合。建筑物的立面造型采用等高的处理手法，墙身部分以简洁的实木墙面为主，外立面以浅色为主调，使整个建筑物统一协调。XX酒店建成后将成为标志性的文化建筑。内部装修风格统一、协调。墙壁以石板、实木、墙砖按北美风格装修，地面敷设北美枫情实木复合地板。2、建筑特征与结构本项目新建XX二期酒店一座，11层，64、建筑面积，建筑面积 25300m2 ；洋房公寓5座，6层，总建筑面积25500m2，联排别墅20座，3层，总建筑面积12900m2，QceanPark一座，6层，建筑面积16300m2。 建筑物特征一览表名称XX酒店洋房公寓联排别墅Qcean Park耐火等级级抗震防烈度度抗震设防类别丙类主要结构形式框架结构砌体结构砌体结构框架结构基础形式桩基础独立基础独立基础独立基础建筑层数11636建筑层高2.9m 2.9m3.2 m3.6 m主体结构使用年限50年占地面积（m）2300425043002718建筑面积（m）25300255001290016300建筑构造墙体蒸压粉煤灰混凝土砌块，EPS保65、温板地面实木复合地板、瓷砖、理石、地毯等屋面（屋盖）现浇钢筋混凝土梁板外门白钢门内门实木门窗双层玻璃塑钢窗天棚吊顶内墙面采用内墙石板、实木、墙砖外墙面木材、石板复合装饰配合文化石、高弹防水涂料灯具节能照明灯采暖形式集中供热、地热弱电室内安装电话接口、有线电视接口、对讲电话、宽带接口5.3.2主体工程1、建筑工程（1）设计依据民用建筑设计通则 GB50352-2005公共建筑节能设计标准 GB50189-2015砌体结构设计规范 GB50003-2011建筑地面设计规范 GB50037-2013建筑采光设计标准 GB50033-2013建筑抗震设计规范 GB50011-2010 无障碍设计规范 66、GB50763-2012建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95 (2001年修订版)屋面工程技术规范 GB50345-2012民用建筑设计防火统一措施 DB22/T1888-2013（2014版）建筑设计防火规范 GB 50016-2014（2）建筑方案a.建筑防火等级耐火等级为二级。b.墙体工程墙体材料：蒸压粉煤灰混凝土砌块。c.楼地面门厅、走道、楼梯应做防滑面层。卫生间等用房宜做防滑、耐磨、易清洁地砖面层，同时应有可靠的防水和排水设施。d.屋面现浇钢筋混凝土屋面板。30厚1：2水泥砂浆防火保护层，20厚1：3水泥砂浆找平层，20厚水泥砂浆刮水泥膏刷涂料两遍。e.防水工程本工程层面防67、水等级为级，两道设防，两道柔性防水。屋面采用有组织内排水方式。f.门窗外窗的气密性等级均不低于6级，抗风压等级不低于2级。外门窗框与洞口间隙采用高效保温材料封严且四周用发泡胶密封。g.楼梯走廊、楼梯踏步地面为花岗岩光面石板，厚2cm，楼梯跳步两边镶黑色石板，侧立面贴白色瓷砖。走廊、楼梯间内墙刷油漆墙裙，高1.10m。h.室内装饰墙壁以石板、实木、墙砖按北美风格装修，地面敷设北美枫情实木复合地板。2、结构设计（1）设计依据建筑结构荷载规范 GB50009-2012建筑地基基础设计规范 GB50007-2011混凝土结构设计规范 GB50010-2010建筑抗震设计规范 GB50011-2010建68、筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008建筑结构制图标准 GB/T50105-2010工程结构可靠性设计统一标准 GB50153-2008（2）结构方案a.本工程业务用房结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级,建筑物耐火等级为二级。b. 本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组为第一组。场地特征周期值0.35s。建筑结构抗抗震设防类别为重点设防乙类。c.建筑场地类别为II类场地。d. 建筑基本风压：建筑基本风压：0=0.40KN/ ，地面粗糙度为B类，基本雪压:S0=0.40kN/；地基土标准冻结深度1.90m。e.建筑采用框架结构。f.地基工程：69、建筑地基基础采用筏板基础。5.3.3公共配套设施5.3.3.1给排水方案说明 1、设计依据室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006（2014年版）建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005建筑设计防火规范 GB50016-2014公共建筑节能设计标准 DB22/436-20072、给水水源供水条件：据吉林XX滑雪场配套设施规划，在XX滑雪场区域附近建设满足滑雪场冬季造雪用水和生活用水的水库一座，水库汇水801.45万平方米范围内为水源保护区。水库库容可以满足目前开发区年生活用水量1070、万立方米、冬季造雪用水量25万立方米的要求。工程给水源利用度假区供水管网，管径DN200，水压0.35Mpa，流量0.25m3/s。水量、水压满足本项目需要。3、给水系统本项目建筑给水系统采用度假区供水管网直接供给，给水方式为上行下给方式。室内生活给水的供水管材选用铝塑复合管。4、用水量参照建筑给水排水设计规范，并结合当地用水现状，采用生活用水定额用水量指标计算本项目总用水量。 用水量计算表序号用水场所用水规模和单位用水量指标和单位日用水量m年用水量m1XX酒店25300m28L/dm2202.4607202洋房公寓25500m28L/dm2204.0612003联排别墅12900m28L/d71、m2103.2309604Qcean Park16300m28L/dm2130.439120合计640192002不可预见15%9628803总计736220805、排水系统排水系统采用雨、污分流制。本工程污水即为生活污水。污水排放总量按给水量的80%计算，计589m3/d。生活污水分别经过化粪池后，直接排入度假区污水处理厂。建筑物屋面雨水采用有组织排水，雨水经管网收集后，直接排入度假区雨水管网。室外生活污水管采用HDPE管。雨水排水管采用实壁PVC-U排水塑料管及配件，胶接。5.3.3.2采暖通风空调方案1、设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB50736-2012民用建筑热工设计72、规范 GB50176-93公用建筑节能设计标准 GB50189-2005全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2009）城镇供热管网设计规范 CJJ34-2010供热计量技术规程 JGJ173-2009辐射供暖供冷技术规程 JGJ142-2012公共建筑节能设计标准（节能50%） DB22/436-20072、热源本项目热源取自XX现有热源厂，供热管网从渡假区供热地下供热管网引入。3、采暖系统本工程采暖系统采用地热采暖，以热水为热媒，55/40连续供暖。采用上供下回单管顺流式系统。4、采暖室内外设计参数室外气象参数：供暖室外计算温度-24，冬季供暖期室外平均温度-8.5，冬季室外风速2.173、m/s；冬季采暖天：172天；室内设计温度：包房、更衣室等18、卫生间18、淋浴间25。5、采暖设计热负荷根据城镇供热管网设计规范CJJ34-2010和民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)规定并考虑管网损失5%，确定建筑采暖热负荷指标。 采暖用热量计算表名称采暖面积（m）室内温度（）室外计算温度（）室外平均温度（）热负荷指标（W/m）设计热负荷（kW）采暖天数（d）全年总耗热量（GJ）XX酒店2530020-24-8.5451138.517210958.91洋房公寓2550020-24-8.5451147.517211045.54联排别墅1290020-24-8.5474、5580.51725587.75Qcean Park1630020-24-8.545733.51727060.48360034652.686、管材入户埋地管线为焊接钢管，主立管为焊接钢管，加热管为PP-R塑料管，系统阻力损失为25KPa。5.3.3.3 通风及空调方案1、计算依据根据全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2009）、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （GB50736-2012），空调房间的室内设计参数见下表。吉林地区室外气象设计参数如下：夏季空调室外计算干球温度 30.4夏季空调室外计算湿球温度 24.1冬季空气调节室外计算温度 -27.5冬季空气调节室外计算相对湿度 775、2%夏季空气调节室外计算平均温度 -26.1夏季平均室外风速 2.6m/s 冬季平均室外风速 2.6m/s 夏季大气压力 984.8hPa2、通风方案1）卫生间设置排风竖井及排气扇进行通风。3、防烟、排烟1）排烟风道的风速采用金属风道，风速不大于20m/s；送风口的风速不大于7m/s，排烟口的风速不大于10m/s。2）排烟风机入口处设有当烟气温度超过280时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机保证在280时能连续工作30min。3）机械排烟系统与通风、空气调节系统分开设置。4）厨房设置专用排气系统。统一收集各楼层各餐饮点产生的废气，经空气过滤系统处理后再经排气管口排放。4、空调方案本工程XX酒店及76、Qcean Park采用中央空调系统，夏季制冷。a、空调系统冷源项目空调系统冷源采用螺杆式冷水机组，主要设备包括冷水机3台、冷却水循环泵3台、冷冻水循环泵3台、自动膨胀定压装置补水泵3台。冷却塔3台。b、空调水系统（1）冷冻水系统采用一次泵闭式循环系统，竖向及楼层水平方向均采用异程式布置，向各层空调末端设备供冷，供回水温度为7/12。（2）冷却水系统采用循环冷却水系统，冷却塔布置在综合楼商场部分屋面，冷却水供回水温度为30/35。c、新风系统新风系统，合理布置和划分系统服务区，风道作用半径不宜过大，风管的长、短边之比不宜大于4，风管变径宜采用渐扩或渐缩形，各边的变形角度不宜大于30以降低阻力达77、到减少能耗的目的。d、空气调节室内计算参数 空气调节室内设计参数参数名称夏季冬季干球温度（）24262224相对湿度（%）406030平均风速（m/s）0.250.2e、冷负荷指标根据全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2009）、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （GB50736-2012），冷负荷指标取90W/m2。 项目冷负荷计算表名称制冷面积（m2）室内温度（）冷负荷指标（W/m2)空调冷负荷（kW）XX酒店2530026902277Qcean Park16300269014675.3.3.4 电气方案1、设计依据火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2013民用建筑电气设78、计规范 JGJ16-2008建筑物防雷设计规范 GB500572010 供配电系统设计规范 GB50052-2009建筑照明设计标准 GB50034-2013低压配电设计规范 GB50054-201120kV及以下变电所设计规范 GB50053-20132、供电电源方案供电电源来自丰满区电力公司。3、负荷等级本项目电负荷为三级负荷。4、负荷计算用电负荷估算采用需要系数法计算。根据全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气（2007）和城市电力规划规范的规定。根据项目建设性质，确定为65W/（本用电指标包括照明及插座、电梯及其他设备用电）。经过计算本项目总安装功率为5200kW，故本项目选7台容79、量800KVa箱式变电站。5、配电系统本项目设置箱式变电站，采用放射式供电方式。 由箱式变电站引至建筑单体，电源电压为380/220V。电源由低压配电室引来，采用电缆经电缆沟穿线钢管引至电力配电设备，采用TN-C-S接地方式。设备采用放射式配电，设有电气竖井，用于配电及敷设线路用。箱式变电站低压侧设置成套电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至0.93以上。楼内不再设补偿装置；并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，要求补偿后的功率因数不小于0.90。6、线路敷设方案低压电缆采用WDZA-YJY-0.6/1kV超A类阻燃型低烟无卤交联聚乙烯绝缘，工作温度：90。电缆本身应具有优良80、的阻燃性能，确保发生火灾时，电缆不会使火情加剧，其阻燃性能应达到优于A类阻燃电缆的要求，即炭化高度1M，自熄时间10S。消防设备配电电缆采用WDZN耐火型辐照交联电力电缆，工作温度：90；电缆具有稳定、可靠的耐火性能，确保发生火灾时排烟，消防设施正常运行，耐火温度应大于950，耐火时间不小于3小时，同时电缆应具有一定的耐喷淋、耐冲击性能。动力、照明配电导线采用WDZ-BYJ(F)-0.45/0.75kV阻燃型辐照交联聚乙烯绝缘导线；应急照明、消防设备配电导线采用WDZN-BYJ(F)-0.45/0.75kV耐火型辐照交联聚乙烯绝缘导线；控制电缆为KVV-450/750V型电缆，与消防设备有关的81、控制电缆为NH-KVV-450/750V型耐火型控制电缆。配电干线采用穿管埋地敷设，埋设深度户外为0.8米。动力及照明配电支线采用BV-500穿镀锌钢管管沿墙梁、顶板或地坪内暗敷设。暗敷在钢筋混凝土现制楼板内的电线管最大外径不宜超过板厚的1/3，其建筑外保护层厚度不低于15mm。消防线路与非消防线路共槽时，中间加防火隔板。7、照明方案本项目室内照明工程依据建筑照明设计标准GB50034-2013规定执行。在公共走道、门厅等处设置应急照明，以保证火灾时的人员疏散。照明线路均采用耐火型NH-BV型电缆，电缆穿管在墙内、顶板内暗敷。 8、建筑物防雷和接地系统本工程筑物属三类防雷建筑物，按三类防雷建筑82、物进行防雷设置。本工程防雷接地、工作接地、保护接地共用一个综合接地体，要求接地电阻1，故须测试接地电阻值以检查是否满足规范要求，如果自然接地体不能满足要求，可在建筑外围增加人工接地极。 对于防感应雷及雷电侵入所产生的电磁脉冲及地电位升高产生的反击信息系统及微电子设备的侵害和干扰，采取内部防雷装置，即屏蔽、等电位联结、合理布线及加装浪涌防护器。 9、弱电系统（1）执行标准智能建筑设计标准 GB/T50314-2006综合布线系统工程设计规范 GB503112007民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-2011视频安防监控系统工程设计规范 GB503952007安全防范工程技术规范 G83、B503482004入侵报警系统工程设计规范 GB503942007出入口控制系统工程设计规范 GB503962007安全防范系统供电技术要求 GB/T 154082011建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB503432012国家现行的设计规范、标准、规定。（2）设计原则实用性：能够支持各种数据通信，多媒体技术及信息管理和未来技术的发展。开放性：能够支持任何厂家的任意信息网络产品，支持任意网络结构（总线、星型、环形）。可扩展性：实施后结构布线系统是可扩充的，能够满足发展的需要。经济性：一次性投资，维护费用低，经济合理。先进性：既保证系统当前的技术先进性，也能够使系统在发展中处于领先位置。（3）84、设计范围保安监控系统；综合布线系统；通信系统；有线电视系统；火灾报警与消防联动控制系统。a.保安监控系统保安控制室设在一层值班室。负责整个大楼的安全防范控制。保安控制室对所有报警装置及视频摄像机进行监控。 在本工程各出入口、门厅等场所设监视摄像机。b.综合布线系统综合布线系统是将语音信号、数据信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上。 本工程按综合配置设计。办公部分按每15m一组信息点考虑；其它场所根据需要设置一定数量的信息点。 综合布线系统由工作区、水平布线子系统、主干子系统、设备间、进线间及建筑群子系统组成。c.通信系统根据电话进出线的数量选用200 对电话用户总配线架，85、落地安装。本工程电话引入线采用2 根HYP100 电缆引入至弱电间配线架，线缆沿线槽敷设至用户点。d.有线电视系统本工程在综合楼内设置有线电视前端箱，由有关专业公司负责引入电缆。有线电视系统采用独立前端系统基本模式，由前端设备、干线、放大器、分支分配器、支线及用户终端等组成。系统采用（860）MHz 全频双向传输，用户电平要求674dB，图像清晰度应在四级以上。e.火灾报警与消防联动控制系统电源:所有消防设备用电，采用双回路供电，并在最末一级配电箱处设置双电源自动切换装置。 在本工程消防控制室进行统一调配、管理。现场配以各类火灾报警探测器，防爆房间设可燃气体探测器，组成火灾报警与消防联动控制系86、统，并纳入现有台内消防报警系统控制系统。通过联动控制台，可实现对消火栓系统、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机及其它非消防电源。5.4设备方案主要设备选择表序号设备名称设备参数单位数量备注1电梯无障碍电梯台62变压器800kVA台7 3EPS应急电源台24水冷机组制冷量1500kW，输入功率320kW，制冷COP：5.2台35冷冻循环水泵330m3/h，25m，30kW台36冷却循环水泵360m3/h，25m，37kW台37低噪音冷却塔500m3/h，4kW台38综合水处理器台29全自动软水处理器台210吊顶式空调器台40011路灯LED 1087、0W个7012景观灯个8013给水管线DN150m25014室内消火栓管线DN150m200015污水管线DN400m30016雨水管线DN400m200017供热管线DN300m100018供电电缆10kvam50019音响扩播及背景音乐系统套120保安监视系统套121电视电话系统套122计算机网络系统套1第六章 环境保护6.1 环境现状本项目拟建在吉林XX滑雪度假区内。周围无污染源，空气清新，环境条件现状良好。项目区环境本底条件较好，根据区域水、气、声监测结果，建设区地表水为地表水环境质量标准的类和类水；地下水满足地下水质量标准中类水；环境空气符合环境空气质量标准中的二级标准；声环境质量达88、到声环境质量标准中1类标准。本底环境质量优越。从水土保持现状分析，整个项目区处于轻度侵蚀范围内，土壤侵蚀模数为400 t/ka，水土保持本底条件较好。6.2 生态环境影响分析1、施工期环境影响分析拟建项目建设施工期主要为修建各种服务性设施、辅助设施及室内装修等。施工过程中对周围环境产生的影响主要有：（1）噪声各种施工机械，如汽车、推土机、挖掘机、打桩机、混凝土搅拌机、工程钻机、振捣棒、电锯等均可产生较强烈的噪声。虽然这些施工机械噪声属非连续性间歇排放，但由于噪声源相对集中，且多为裸露声源，故其噪声幅射范围及影响程度都较大。运输汽车是个流动声源，流动范围较大，除施工场地外，对外环境也将造成污染。89、本工程建设期间将使运输所经道路两侧的噪声污染加重，同时引起扬尘。挖掘机、空压机、砼拌米m范围之内。但夜间由于本底噪声低，其影响是不可忽视的，其对周边环境是有影响的。因此，高噪声设备夜间应限制使用。详细的机械设备噪声值见下表。施工期主要噪声源、声级噪声源单机（车）噪声dB（A）特 点混凝土搅拌机7588间歇插入式振捣器85100间歇冲式钻机8098间歇、起伏推土机7896连续、起伏装载机7590连续拖拉机7896连续、起伏拖式铲运机7585连续自卸汽车8594间歇挖掘机80100连续、起伏（2）废气土石方施工过程中产生的扬尘、施工动力机械，如汽车、推土机、翻斗车排放的尾气、混凝土搅拌过程中产生的90、粉尘等均会对施工现场及附近大气环境产生不利影响。建设期间大气的主要污染因子为粉尘，由于建筑粉尘比重较大，沉降较快，只要加强管理，则影响范围较小，一般仅在本项目的周边地块。为尽可能减少建筑粉尘对建设项目周边地区的污染程度，应实施标准化施工。首先，要加强施工管理，工地配置滞尘防护网，地面硬化处理；其次是对粉尘发生量较大的部位采用喷水雾法降尘，对运输交通道路及时清扫、洒水。此外，在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥沙运输车辆，需采用封闭车辆。（3）废水建设期的废水排放主要来自建筑施工人员的生活污水和施工废水。施工废水主要为泥浆废水，来自浇水泥工段，主要污染因子为SS。建设期废水严禁排放到地表水体当中，应91、设临时蒸发池，待施工期结束之后将蒸发池覆土填埋，则建设期废水对环境影响较小。（4）固体废物施工期间需要挖土、运输弃土、运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），工程完工后，会残留不少废建筑材料。建设单位应要求施工单位实行标准施工、规划运输，送至指定地点处理，不要随意倾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆场”。其次，施工人员的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱（桶）内，及时交由环卫部门处理。（5）水土流失施工中表面土壤的翻动，造成土地表层因施工而引起的水土流失。工程施工过程中由于表层植被被破坏，土地翻动，造成短期内的水土流失现象。但随着工程的竣工投产和土地固化，水土流失现象将逐渐消失。项目在建设初期就融92、合了生态保护理念，对占用的林地进行修复。本项目建设占用林地虽使区内森林水源涵养功能下降，并减少氧气的释放量，但由于企业按有关规定对该项目进行植被保护、移植及复植，可不减少林地面积，故对水源涵养等功能影响不大。（6）对景观风貌的影响该评价区属自然生态体系，主要是森林生态系统。景观生态系统的质量现状是由区域内自然环境、各种生物以及人类社会之间复杂的相互作用来决定的。从景观生态学结构与功能相匹配的观点出发，景观结构是否合理决定了景观功能状态的优劣，因此，我们将从景观结构的分析来判定其功能的优劣。本项目的建设在一定程度上改变了区域的自然景观，项目建成后应加强环境植被修复和滑雪场绿化的建设工作，尽量降低93、因本项目的建设对区域景观的不利影响。（7）对土壤环境的影响施工期由于树木的砍伐，道路的休整、场地平整、基础开挖、临时工棚等施工活动的实施，使项目占地范围内的土壤结构遭到破坏，且属不可逆影响。但由于采取边建设边修复的保护措施，故从整体上看，其影响程度不大。2、营运期环境影响分析（1）废水本项目废水主要为生活污水，送污水处理厂达标排放。（2）废气项目建成后，由于人流量的增加，汽车尾气会产生少量的THC，经周围植被的净化后，不会对区域环境造成较大影响。锅炉烟气经除尘器处理后达标排放。（3）固体废物本项目固废主要为滑雪场工作人员及游客产生的生活垃圾。定期由吉林市环卫部门清理，送度假区新建垃圾处理场处理94、。对区域环境影响不大。 （4）噪声根据本项目特点，项目在运营期的声污染源，主要是进出本区域的汽车流量增加引起的交通噪声的影响及游客在区内活动产生的商业噪声，将对区域的声环境产生影响，进而影响周围山林中的鸟类和动物的活动范围。6.3 生态环境保护措施1、污染防治对策（1）环境空气污染防治措施1）施工期扬尘的防治措施对容易产生粉尘的建筑材料应设临时仓库，专人管理，避免散装水泥、黄沙、白灰等物质长期露天堆放在施工现场；若需要堆放散装粉、粒状材料在室外，应根据材料特性分别采用雨布覆盖或经常性喷水，以减少扬尘；施工拌料时即用即拌，设置维护工棚，防止粉尘吹散产生扬尘；建筑施工现场应采用全封闭措施。运输车辆95、在运载工程废土、回填土和散粒状建筑材料、设备及机械时，应按载重量装载并且设有防护措施。施工中尽可能采用集中性大规模的操作方式，尽可能使用密闭槽车、运输管道、封闭料仓等施工器具和方式，或在混凝土浇筑时，采取商品混凝土搅拌车直接运至施工现场。在施工时，应及时分层压实，并注意洒水降尘，对施工便道及未铺装的道路必须经常洒水，以减少粉尘污染。2）营运期环境空气污染防治对策禁止在滑雪场附近设立具有粉尘污染的装置。通过环境绿化和美化，吸收大气粉尘，保证空气清新、洁净。对于驶入项目区内的各类车辆，尾气排放严格按照国家关于机动车尾气标准执行，并停放在指定的停车场内。（2）地表水污染防治对策1）施工期废水污染防治96、措施施工营地的生活污水、粪便应设防渗旱厕，不得随意乱排。施工中产生的废水不得排入附近地表水体，可在施工场地设临时蒸发池，施工结束覆土掩埋。2）营运期废水污染防治措施生活污水，送污水处理厂达标排放。（3）声环境污染防治措施项目噪声集中在施工期间，主要噪声来源于施工机械噪音等，为了减少噪音对周围环境的影响，施工过程中采取相应措施隔噪音，如设置隔音围墙，按照吉林市施工工地管理的有关要求，合理组织，在每日规定的时间内施工，将施工噪音期降到最低程度。减少施工机械噪音对附近林区动物、鸟类的干扰。营运期在滑雪道两旁，区域内道路两旁，建筑物周围种植高大树木或植被，既取得降噪减噪效果又起到水土保持和美化环境的作97、用。（4）固体废物污染防治措施本项目固废主要为滑雪中心工作人员及游客产生的生活垃圾。定期由吉林市环卫部门清理，运至垃圾处理场处理，对区域环境影响不大。2、水土流失治理措施本项目的建设期间要对各个开发建设项目的水土保持措施进行统一规划，从总体角度制定项目的水土流失防治体系。根据项目建设运行特点和当地的自然条件，并结合各治理地点的具体情况，严格执行“先挡后弃”的施工流程，坚持工程措施与植物措施相结合，采取防洪、拦渣、排水、挡土墙、场地整治、护坡植树等措施进行综合治理。防治措施总体布局应按照系统工程原理，处理好局部与整体、单项与综合、眼前与长远的关系，争取以投资省、效益好、可操作性强的水土保持防治措98、施，有效的控制水土流失防治责任范围内的水土流失。根据对现有工程进行实地调查，对开挖边坡按实际情况采取坡面防护措施，在受到扰动破坏的地方植树、种草等绿化方式，提高土壤的抗侵蚀能力。第七章 节约能源7.1 概述中国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决中国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。中国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是中国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至99、于改变中国能源浪费严重的现状都具有重要意义。7.2 节能标准1、中华人民共和国节约能源法2、中国节能技术政策大纲3、公共建筑节能设计标准 DB/22436-20074、建筑照明设计标准 GB50034-20045、企业能源计量器具配备和管理导则 GB/T171676、原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部“关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇（章）编制及评估规定”（【1997】2542号）7、节水型企业评价导则 GB/T711920068、节能设计规范9、固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）10、吉林省节约能源条例7.3 节能措施及节能效果1、项目的主要能源消耗为电能消100、耗。日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光，对人工照明进行调光控制，同时动力设备采用节能型设备以节约电能。供电系统均选用节能型变压器，选择合理的补偿方案，使功率因数保持在90以上，选择节能型电机，力求降低电能的损耗。2、供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等；给水管材采用PVC热熔连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音；对生活和清洗水采用节水阀门，并采取措施避免跑冒滴漏现象。3、建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，其节能效果显著，可以达到建筑节能50 %的要求。另外，控制建筑物的体形系数和窗墙面积101、比，对散热量较大的出入口，采用双层保温门进行保温，设门斗，减少热能浪费；窗采用塑钢节能窗，热工性能、气密性良好，减少建筑物热量消耗。4、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。5、为了提高能源的利用率，减少电能损失，室内照明均采用节能光源照明，建筑物尽量南北朝向布置，充分利用日光的采暖与采光。6、合理地设置二级计量仪表，定期校验，加强计量管理，以便进一步制定和实施节能措施。7.4 能源消耗分析1、用能消耗本项目用能主要为电力及热力。用电主要为设备用电及照明用电。经计算年电耗共约为449.29万kW.h。热力主要为建筑物冬季采暖使用，年消耗约为34652.68GJ。2、项目综102、合能耗年综合能耗当量值为1734.53tce，估算情况详见综合能耗测算一览表。综合能耗计算表序号能耗种类单位年消耗量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）1电力kW.h449.290.1229 kgce/kWh552.180.315 kgce/kWh1415.262热力t34652.680.03412 kgce/MJ1182.35合计当量1734.53等价2597.61第八章 组织机构与劳动定员8.1 组织机构吉林市桥山房地产开发有限公司为本项目建设单位，负责项目组织、实施、运营及管理工作，由此产生的全部投资及运营收益均归吉林市桥山房地产开发有限公司所有。本公司实行现代企业管理制度，实行总经理负责103、制。本项目实行总经理负责制，这种结构主要优点是机构简单，权利集中，决策迅速，隶属关系明确，职责分明，办事效率高，符合现代化企业管理模式，适用于现代企业的经营活动。8.2 人员配置8.2.1 劳动定员根据项目建设规模及服务项目，依据项目运行的需要，设置专业部门，项目职工定员100人，其中：管理人员 8人，技术人员16 人，服务人员及其他76人。8.2.2 作业班次根据国家劳动法规，本项目年工作日为300天，单班8小时工作制。8.2.3 员工来源及招聘方案本项目所需人员管理和公共技术人员可面向全社会公开招聘，通过考试择优录用。8.2.4 人员培训1、管理人才的培养（1）选拔一批有基础的员工去旅游高104、等院校等参加培训学习。（2）积极引进“外脑”，培训传授经验。（3）有目的地组织中高层管理者和优秀员工去国内外成功滑雪场参观、考察、学习，吸取有益的管理经验。（4）在专业人才中通过选拔，进行中高层管理岗位培训。2、专业人才的引进和培养（1）创造条件，积极引进旅游管理专业人才充实旅游开发的管理与建设。（2）有目的地选送一批有学历、有基础的员工去进行非学历的专项知识技能培训。第九章 项目实施进度9.1 项目实施原则为使本项目能够顺利实施，特制定项目实施过程需遵守的原则：1、严格按照建设工程程序，统筹安排各项工作，尽量避免由于工作不能协调造成的浪费；2、认真做好建设期的质量工作，确保工程各阶段、各工序105、的质量，以达到国家规定的标准；3、项目建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人不得更改，如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“变更通知单”解决；4、投资控制重点抓设计及前期工作，实施过程中，应将质量控制与工期控制有机结合，达到协调一致；5、实施全程跟踪管理。9.2 建设工期项目建设工期为33个月，从 2017 年 1 月至 2018 年 10 月9.3 项目实施进度安排1）前期工作时间项目市场调研及价格咨询、编制项目报告和项目报告审查、评估及批复，上述前期工作预计需用 2 个月时间。项目报告批复后，需进行初步设计、地质勘察、施工图设计、设备订货等工作，实施准备工作预计需用 3 106、个月时间。2）施工准备工作时间预计需用2 个月时间。3）土建施工预计需用 13 个月时间4）竣工验收。项目竣工验收需用1个月时间。9.4 项目实施进度表项目实施进度计划表 年度月份序号 项目2017年12346789101112123456789101编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2规划及建筑设计设计3招标，并做好施工前的准备工作4工程施工5项目竣工验收第十章 工程招标10.1 招标范围根据中华人民共和国国家发展和改革委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目属于公共事业建设项目，按规定对工程建设项目的设计、施工、监理、设备等必须进行招标。10.2 招标工作依据（1）中华人民共和107、国招标投标法。（2）中华人民共和国国家发展和改革委员会令第3号工程生产项目招标范围和规模标准规定。（3）中华人民共和国国家发展和改革委员会第9号关于生产项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。（4）国家发改委等七部委第30号令工程生产项目施工招标投际办法。10.3 招标工作原则严格按照中华人民共和国招标投标法及吉林省的相关法律、法规、条例，本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。1、公开原则要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即公开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有投标108、人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3公正原则要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。4诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5独立原则招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，受外界任何因素的干涉。6接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。10.4 招标方式及组织形式10.4.1 招标依据1、中华人民共和国招投109、标法2、工程生产项目施工招投标办法3、吉林省房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法4、吉林市建设工程招投标管理规定10.4.2 招标范围1、设计；2、工程监理；3、施工；4、设备采购。10.4.3 招标方式采取面向社会公开招标的方式，由企业招标投标工作领导小组或委托具有相应资质的招标代理机构进行招标工作。10.4.4 招标程序在招标过程中，按照设计、监理、施工、设备的顺序进行招标。由招投标工作领导小组或者招标代理公司对投标单位进行资格预审，编制招标文件，工程标底，组织开标、评标。10.4.5 招标工作的要求1、在招标投标过程中，严格遵循公开、公平、公正和诚信的原则。2、招标投标领导小组要110、认真贯彻执行招投标法等法律法规，加强对招标投标工作的领导。3、开标必须在吉林市建设工程交易中心公开进行。4、评标专家的抽取，必须在吉林市建设工程评标专家库中随机抽取，且评标专家的人数不少于评委总数的三分之二。5、评标专家过程要依法接受建设行政主管部门的监督管理。6、签订合同招标结束后，项目法人与中标人在招标文件规定的时间里依法签订书面合同。 招标基本情况表建设项目名称：XXXX二期建设工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察238.00设计563.20建筑工程38246.06安装工程2237.64监理1084.5111、0设备25789.50情况说明： 吉林市桥山房地产开发有限公司 2015年5月第十一章 投资估算及资金筹措11.1 投资估算11.1.1 编制依据1、国家发展改革委、建设部审定出版的建设项目经济评价方法与参数（第三版）发改投资【2006】1325号；2、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；3、房地产开发项目经济评价方法（建标【2000】205号文件）；4、建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2007）;5、吉林省安装工程计价定额（2014版）；6、吉林省建设工程费用定额（2014版）；7、人工费、机械费取费依据吉建造【2014】22号，材料价格依据XX年7月吉林地区材料价格；8112、项目建设方案；9、项目单位提供的有关资料。11.1.2 工程概况项目规划用地面积52651.00 m2，总建筑面积80000.00 m2，其中：XX酒店25300.00 m2，Ocean Park 16300.00 m2，洋房及公寓25500.00 m2，联排别墅12900.00 m2 。11.1.3工程造价费用构成工程造价费用构成为直接费、间接费、利润及税金。建设投资估算包括建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用和工程建设其它费用。11.1.3工程开发成本估算1、建筑安装工程投资估算建筑安装工程投资估算依据当地现行实际造价指标估算。基础设施工程、公共配套设施工程、小区环境工程投资费用按建113、设单位提供费用计入。2、土地费用土地费用按建设单位提供费用计入，土地费用2157.95万元。3、前期费前期费用包括市场调查、策划、定位、规划、工程设计费、地质勘探费、动工准备、工程建设监理费等。前期费估算依据国家及当地相关规定和建设单位提供资料计算。前期费估算2221.21万元。4、基本预备费基本预备费按5%计算。11.1.4开发费用估算开发费用包括开发期间管理费用、商品房销售费用和财务费用。管理费用、商品房销售费用按建设单位提供费用计入，财务费用为建设投资借款利息及建设时的纯财务费，建设期贷款利率为4.75%。管理费用738.72万元、商品房销售费用4310.94万元、财务费用3775.43114、万元。11.1.5总投资成本估算93562.5592733.51万元1、本项目投资成本估算82151.09万元其中：土地费用2157.95万元工程前期费2221.21万元建筑安装工程费64716.14万元基础设施工程960.00万元公共配套施工程252.00万元环境工程345.06万元基本预备费3685.10万元开发费用5049.66万元财务费用2763.96万元 2、企业原有贷款及利息11411.47万元 其中：企业原有贷款10400.00万元 利息 1044.47万元11.1.6开发期经营税费估算开发期间税费包括营业税、城市维护建设税、教育费及附加和土地增值税，税率为营业税5%、城市维护建115、设税7%、教育费及附加3%，土地增值税按国家规定计算。经营税费估算27646.98万元。11.2 资金筹措及资金投入计划项目总投资93562.55万元，资金来源为企业自筹资金和申请贷款。11.2.1资金来源总投资估算93562.55万元。本项目投资估算82151.09万元，其中自有资24645.28万元，占本项目总投资30.00%，来源为建设单位投入；申请银行借款57505.81万元，占本项目总投资70.00%。企业原有贷款及利息11411.47万元，其中企业原有贷款10400.00万元，利息1011.47万元。11.2.2资金运用预计项目建设期为2年，本项目总投资93562.55万元，建设期116、第一年投入51270.44万元，建设期第二年投入42292.11万元。第十二章 财务评价12.1编制依据项目财务评价依据国家发改委和建设部发改投资(2006)1325号文件关于建设项目经济评价方法与参数第三版和现行财税制度及有关财税规定，并结合项目情况确定财务评价方案。财务评价按项目投入的费用和产出的效益数据计算项目的各项财务评价指标,分析判断项目的可行性。财务基准收益率：建设项目经济评价方法与参数第三版中房地产项目基准收益率(融资前税前)指标为12%，项目财务评价基准收益率确定为12.00%。12.2基础数据12.2.1 开发总建筑面积开发总建筑面积80000.00 m2，其中：XX酒店25117、300.00 m2，Ocean Park 16300.00 m2，洋房及公寓25500.00 m2，联排别墅12900.00 m2 。12.2.2商品房销售价格根据市场调研和建设提供有关资料，确定销售含税价格分别为洋房及公寓35000.00元/m2、联排别墅85000.00元/m2、酒店房间住宿2200元/间、Ocean Park 350元/人。12.3税费开发期间税费包括营业税、城市维护建设税、教育费及附加和土地增值税，合计经营税费估算27646.98万元。12.4开发成本开发总成本估算93562.55万元。其中：本项目开发总成本估算82151.09万元 企业原有贷款及利息11411.47万118、元12.5商品房销售收入商品房销售部分收入198900.00万元，计划3年内全部售完。酒店住宿部分收入13147.20万元/年，Ocean Park部分收入3500.00万元/年。建设期2年，经营期按14年计算，财务评价按16年计算。12.6利润估算12.6.1 企业法定公积金及公益金按规定企业法定公积金按税后利润10.00%提取，公益金按税后利润5.00%提取。12.6.2利润分配原则首先从利润总额中提取25.00%的所得税，然后从税后利润中提取企业法定公积金及公益金，剩余利润为未分配利润。12.6.3 项目利润估算项目商品房销售期期间利润总额估算196939.77万元，所得税金估算4923119、4.94万元，税后利润估算147704.83万元。12.7财务评价指标1.财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率(税前)：50.75%财务内部收益率(税后)：37.45%2.财务净现值（FNPV）财务净现值(税前ic=12%)：116358.07万元财务净现值(税后ic=12%)：76704.88万元3.静态投资回收期（Pt）静态投资回收期(税前)：3.07年静态投资回收期(税后)：3.38年4.借款偿还期借款偿还期限含建设期3.20年12.8财务评价结论在国家现行财税制度和市场价格体系下，通过预测项目的财务效益和费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，经计算项目财务经济效120、益较好,各项经济指标均高于同行业项目评价基准指标，财务评价结论为该项目可行。12.9 其它问题项目财务评价按正常情况计算，未考虑国家和地方的各项优惠政策。第十三章 社会评价13.1 项目对社会的影响分析本项目拟建在吉林市XX体育旅游经济开发区，项目的建设和实施产生的社会效益和经济效益是明显的。1、项目实施的社会效益该项目的实施，可以提高青少年冬季运动水平，有利于冬季运动训练的改善，促进我国青少年冬季运动水平的发展。以雪上运动为品牌，以体育休闲、和自然观光为主导，突出XX森林生态魅力和北国冰雪风光，面向广大群众，以体育娱乐服务业为核心，发展具有持续创新力、高科技设施和综合服务功能的现代化滑雪场。121、2、项目的实施的经济效益（1）项目的建设，对维护社会稳定，构建和谐社会有着促进作用，进而促进吉林市的经济发展。（2）本项目建设总投资数千万元，项目建设所需的大部分建筑材料和运输设备将由本地区供应，同时需要一大批操作工人，这将给就业带来一定的机遇。13.2 项目与所在地区互适性分析本项目的建设符合国家“发展体育运动”和“全民健身”的指导思想，符合吉林市城市建设总体规划。本项目的建设对吉林市的经济发展和社会稳定将产生积极作用，适应性较强。项目建设地点位于吉林市XX体育旅游经济开发区，项目的建设与不同利益群体间的互适性较强；项目的建设需要当地提供的电力、通信、供水等基础设施条件具备，项目的建设为当地122、的社会环境、人文条件等社会因素所接纳，社会对项目的适应性和可接受程度较高。13.3 社会评价结论综上分析，本项目建设，符合国家方针政策，是一项有利于改善民生的项目。项目建成后，可有效促进本地区社会、经济的发展，与所在地区有较强的适应性，社会可行性良好。会受到当地政府、人民群众欢迎的好项目，其社会效益是较大的。第十四章 社会稳定风险分析14.1 编制依据1、国家发展改革委关于印发的通知发改投资【2012】2492号；2、国家发展改革委办公厅的通知发改办投资【2013】428号；3、法律法规方面的文件：中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国大气123、污染防治法、中华人民共和国水污染防治法、国有土地上房屋征收及补偿条例（国务院令【2011】第590号）等。14.2 风险分析方法收集各类前置性审批文件、相关法律法规及规范标准等有关资料；进行风险调查，主要包括项目建设地自然环境和社会情况，利益相关群体的诉求、地方政府及相关部门的意见等；列出项目各阶段可能存在的风险并识别主要风险，并根据风险发生的可能性和影响程度定性分析风险等级。14.3 风险调查本项目的社会风险调查采用抽样和选取典型相结合的调查方式，根据项目特点和实际情况，采取实地踏查、群众走访、座谈会等方法。调查范围：项目建设区域。调查内容： 沿线的自然和社会发展、城市发展规划； 基层组织的124、态度和群众意见。14.4 风险识别根据风险调查取得的资料，围绕本项目的建设和运营是否可能使群众的合法权益遭受侵害，从本项目全过程对外产生的负面影响，项目与当地经济社会的相互适应性等方面，全面、动态、全程识别本项目建设和运营可能诱发的社会矛盾，识别影响本项目建设总体目标顺利实现的各种社会稳定风险因素。项目按项目风险因素识别表识别了风险因素。本项目的风险分析，涵盖政策规划和审批程序、技术经济、环境影响、项目管理、经济社会影响、安全卫生、媒体舆情等8个方面。分析得出本项目共涉及3类4项主要社会稳定风险因素，分别为1、资金筹措的保障；2、施工噪声和振动。14.5 项目的合法、合规性分析1、项目的建设符125、合吉林市城市发展规划；2、符合中华人民共和国土地管理法：本项目征地数量满足现行征地指标要求。项目用地需要报土地管理部门审批，并取得相关批复文件。3、严格遵守了中华人民共和国环境保护法，项目环评正在积极办理过程中。14.6利益相关者诉求分析地方政府部门和基层政府同意项目建设，表示积极配合，希望抓紧运作。利益相关者急切盼望早日开工建设。14.7 单风险因素分析1、土地房屋征地补偿程序和方案本项目不涉及此类2、拆除过程项目不涉及拆除3、施工噪声和振动在施工及运营过程中严格遵守环评的批复，最大限度的做好环境保护工作，是可以将这类风险减低，分析该项风险程度较小。本项目风险较低且具有可控性。14.8 建议126、项目是吉林市XX体育旅游经济开发区和吉林市体育行业重点项目之一，各级政府和广大人民群众都大力支持该项目的建设，工程所在地居民都希望项目早日开工建设。项目建设不存在大的社会风险，但项目总体规划，各级政府及相关部门对项目建设和运行支持力度，以及建设单位对项目的实施管理和运营管理都可能对项目的顺利完成产生一定的影响。同时由于人为的工作失误或某些工作人员不严格执行国家政策造成群众的不满足的可能性是存在的。为此项目在实施过程中，一定要严格执行国家和各级人民政府有关法律、法规，让群众满意，保证项目的顺利实施。根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降127、低风险的对策。1、完善各种设施建设，增强市场竞争力和吸引力。虽然无法预测未来不确定性因素对项目的影响，但是可以通过有效手段规避可预测风险。根据未来国内、省内外商业地产发展的客观实际情况，完善各种设施建设，增强市场竞争力和吸引力，使由于项目自身原因所导致的市场风险降至最低。2、加强项目施工管理，提高工程质量在项目的建设上要注意以下几个问题：(1) 协调市场同相关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；(2) 认真贯彻项目基本建设程序，保证工程质量；(3) 注意关键工程的进度，注意每一影响工程进度的关键部位；(4) 选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，是保证工程质量和进度的关键。3128、加强项目的经营管理，提高经济效益。加强项目的经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少项目运营的服务费用和管理费用，提高项目运营的经济效益，防范和减低各种经营风险。14.9 社会稳定分析结论项目建设符合国家有关体育运动发展规划，符合吉林市城市建设发展规划，项目各单因素风险为较小，防范措施有效、风险可控，项目社会稳定风险分析为：低风险。第十五章 研究结论与建议15.1研究结论通过对本项目的建设必要性、场址选择、建设方案、投资估算及社会效益分析等工作后，可以得出如下结论：1、项目的提出符合吉林市旅游业发展十三五规划、符合XX体育旅游经济开发区规划，有助于XX旅游业的发展。2、通过对项目提出的129、背景、项目建设的必要性、项目建设规模和建设标准、建设方案、投资估算以及社会效益分析等研究后，本建设项目方案合理，投资达到经济适宜。其建设条件已经具备，应尽快实施，及早建设投入使用，以满足于公安事业发展的需要。15.2建议针对该项目的特点以及项目实施过程中可能出现的一些问题，提出以下几点建议：1）要尽快理顺各方面的关系，加快建设步伐，缩短建设时间，避免在运作过程中可能出现的各种不应有的失误和损失，使其早日发挥功效，创造更好的社会效益。2）按照建设项目的有关规定，建立项目法人责任制、工程招投标制、工程项目监理制、合同管理制。加强对改建建设资金的管理和工程质量的监督。在项目实施过程中，从设计、资金筹措、进度安排、质量控制、节能控制、环保影响及安全管理等方面进行有效控制，以降低项目改建成本，保证工程质量符合国家相关要求，避免建、管脱节，为项目改建后的正常运行打下坚实基础。3）科学合理的组织设计施工的招标工作，与相关部门协调好关系，确保项目如期竣工并投入使用。